智慧楼宇经济管理（共8篇）
智慧楼宇经济管理 篇1
新中安：无线楼宇对讲门禁开启了智慧社区和智慧旅游的两扇门
近日，无线楼宇对讲门禁的开拓者——南京新中安物联技术股份有限公司和多地旅游局达成战略合作，共筑“美丽乡村计划”，助推民宿和自助公寓建设、发展当地旅游事业。将无线楼宇对讲门禁在社区的应用拓展到旅游民宿中去。让一把无线楼宇对讲门禁打开美丽乡村旅游的互联网遐想。
目前各地在发展全域旅游特别是美丽乡村旅游，对村落进行重建规划的同时，也提出新的产业模式。不少地区把民房、公寓改造为乡村度假屋，村民自主经营。如今的新农村，正向世人展示它的全新面貌。它的新，除了新房子、新产业、新生活，还有一条新思路——未来，政府将持续打造为以生态农业和乡村旅游业为主导的休闲旅游民宿度假村。但是，村民从农耕转变成民宿经营，一方面没有经营概念，另一方面也缺乏推广意识，如何更好的运营这些民宿，实实在在提升收益，解决生计问题，再一次摆在了村民和各地旅游局面前。
在此背景之下，作为率先在行业内定义“无人值守景区”概念的品牌“新中安”，积极与各地旅游局根据现状沟通解决方案，希望充分利用新中安在互联网及智能硬件方面的优势，帮助村民解决民宿经营的实际问题。
“房子建造完后，我们开始为村民选管理工具和门锁系统，看了很多传统酒店使用的，都不怎么合适。因为安防展结识了新中安，一下子就被他们的无线楼宇对讲门禁概念吸引了，看似简单的门禁锁，不仅无需布线、减少施工成本，还省却了钥匙，通过密码、app、身份证、信用卡、市民卡开门，和管理系统直接绑定了，一下子把我们要做的两个决策合并起来了。由于都是最最普通的老乡来经营，操作简便也是我们很看中的点。”旅游局长表示，“智慧旅游也是未来旅游的方向，让村民从智能门锁开始，逐步变得更智能化。”
据了解，像目前的农村这样房量比较少，房型又多的非标住宿，管理过程中最大的问题是多渠道的房态管理，通过新中安自主研发的智能楼宇及管家系统，所有渠道订单可以直接在新中安后台确认，这就省去了不少学习和营销成本。
“村民和其他使用我们产品的商户还不同，无线楼宇对讲和管理后台是工具，新中安为发展乡村旅游提供工具的同时，更希望确保村民们都能充分利用好工具，利用好新中安。所以我们还为村民安排了一系列的系统操作培训、运营学习培训、营销培训。以此来帮助村民从不懂经营到了解经营，不断提高村民的运营能力；同时，新中安还将村民的美丽房源发布在新中安的旅游资源分销平台上，新中安的旅游资源分销平台对接了驴妈妈、途牛、去哪儿、携程、同程、阿里等个大OTA,让别致的美丽乡村民居通过互联网让更多人看到，把村民与住客连接在一起，为民宿扩大影响力，这也是新中安响应国务院‘精准扶贫’的号召，通过实际行动帮助村民走出贫困。”新中安总裁邹传江透露。
新中安携手景旅纵横智慧旅游产业联盟，集合了专业机构、行业专家、企业专家一同对全域旅游现状把脉，对美丽乡村旅游模式进行探讨，也着实体现出新中安启动产业扶贫的决心和信心。新中安也将把乡村旅游作为品牌发展的重要环节，为旅游扶贫开发，带动贫困乡村脱贫致富，尽一份微薄之力。
智慧楼宇经济管理 篇2
所谓“智慧城市”就是全面灵活地实现物与物、物与人、人与人间的互感互知和互联互通, 从而实现社会的精细化、动态化管理, 是以智慧技术、智慧产业、智慧人文、智慧服务、智慧管理、智慧生活等为主要内容的城市发展新型模式, 是当今政府“安居工程”“惠民工程”的主要职责之一。从狭义来讲, “智慧城市”所涉及一切管理, 都是围绕“以人为本”来展开服务, 而“人”生活的最小机体又是由家庭组成, 故此, 打造“智慧家园”“智慧社区”才是创立“智慧城市”最根本的基础环节。
在这样的历史背景之下, 不可逆转的发展趋势与无比巨大的发展机遇摆在众多企业眼前, 然而, 目前智慧城市发展的失衡——“重硬件、轻服务;重建设、轻保障”成为制约。深圳华安楼宇系统工程有限公司总裁彭善喜认为, “没有专业的第三方服务, 维护工作不力, 系统故障率高, 不能做到及时修复, 导致系统逐步瘫痪, 使智能系统发挥不了智能, 不仅对业主生活造成不利影响, 更是智慧城市发展的瓶颈。”
在彭善喜看来, 建设速度与服务能力的不匹配, 严重制约智慧城市的发展。成为专业服务第三方, 为智慧城市建设提供优质高效的解决方案, 开辟蓝海战略, 是深圳华安的追求与定位。
“智慧”的难题:开工上马易, 高效续航难
“技术协议不一、产品互不通用;资源不能整合、投入重复浪费;售后不能保障、投入打了水漂”是彭善喜眼中智慧社区建设的最大难题。
“2013 年上海市小区的智能系统能发挥作用的仅占20%;运行不正常, 但尚可勉强使用的占45%;另有35%的系统, 被废弃大部分装置, 不得不处于停滞状态。再如深圳的梅林一村, 智能化社区建设、改造都做过, 当时的工程没有问题, 产品也没有问题, 但是后来系统还是基本瘫痪, 大部分功能没有办法实现和使用。问题所在就是没有可行性的服务机制, 而导致服务成本高, 政府不可能无止境的投入, 物业也承担不起高昂的服务维修费用 (智能化集成程度越高, 维保服务、专业人才的成本越高) , 所以到后来所有投资基本白费。还有深圳的平安城市项目, 安装使用的第一年没有问题, 各项功能都可以实现, 为城市保平安。但是因为服务跟不上, 到了第二年开始, 逐渐、频繁出现问题, 以致大部分系统设备处于瘫痪状态。”
彭善喜告诉记者, 目前, 市场上所能生产、销售社区智能化设备的绝大多数厂商, 为了追求产品利润, 不断制造新卖点, 均把主要精力投注到每年不足5% 新建楼盘的在建市场;却刻意回避因历史原因遗留的智慧社区建设的“电子垃圾”, 对95% 的存量市场, 因技术变革所突显的技术未升级、更新不及时、配件跟不上、维护不到位和系统设备大面积瘫痪所凸显的问题忽略、忽视, 甚至导致“平安社区”“平安家园”已成为无人问津的“面子工程”。
“没有专业的第三方服务, 维护工作不力, 系统故障率高, 不能做到及时修复, 导致系统逐步瘫痪。使智能系统发挥不了智能, 对业主生活造成不利影响;电子产品更新换代快, 原配件已停产, 由于产品通用性差, 无法更换其他配件;产品质量问题, 运行中故障不断;很多物业公司因为承担不起专业公司系统的维护费用, 基上都采取挂靠的模式, 实际上就是敷衍、应付消防、安防检查, 造成非常大的消防及安全隐患。系统的废弃使前期的投资打了水漂, 也影响智慧社区的发展。不解决系统后期的维护问题, 仅更换设备及系统是治标不治本, 一段时间后问题依旧, 严重浪费社会资源。”
对于上述现状, 彭善喜表示智慧社区在建设上存在一定误区, 一是社区智能系统的投资方都存在“重建设、轻管理”的情况。有些开发商对智能系统建设在总体规划阶段, 就没有考虑系统建成以后所需要的物业管理人员如何来管理的问题, 甚至只为楼盘促销而建, 以至于有些楼盘的系统在安装后无法正常使用, 形同虚设的系统给物业公司的管理和业主的安全及出行带来了极大不便。二是产品没能形成行业标准。产品的配件互不通用, 造成非常大的资源浪费, 缺少对通讯协议的一个统一标准, 各个厂家设备采用的物理层、协议层都大不相同。由于这些制约因素, 所有的工程公司对智能化及消防设备不能做到及时维修和保养, 导致问题频出, 然后形成施工方、生产厂家及物业管理方的相互推诿, 导致后期维护工作非常被动, 逐渐造成系统瘫痪。
也正是如此, 面对智慧社区这既具有巨大潜力, 又充满厮杀的“战场”, 彭善喜找到了机遇——成为专业服务第三方, 提供问题解决方案, 开辟蓝海。
华安战略:通过第三方服务打造超级平台
彭善喜认为, 现在制约智慧城市发展的屏障就是以“服务”为核心的一揽子事情, 目前一线城市的智慧城市建设在技术、资金层面没有障碍, 但是问题出在后续服务没有能跟上。所有项目第一年没有问题, 从第二年起就开始频繁出现故障。而归根结底, 则是项目前期投资由政府财政拨款或是地产发展商投资建设, 项目落成后都交由物业公司代为管理。项目过了质保期后, 物业承担不起工程公司昂贵的售后服务费用, 就直接与设备生产厂家买配件进行自行维护。现实中, 前期系统故障率相对要小一些, 物业还勉强可以承担。但是到后期都是因为故障率越来越高, 对维护人员的技术能力的要求也在不断提高。而物业公司的技术员也就是普通的水电工, 小问题可以解决, 专业的系统问题出现后, 物业公司的技术员就完全没有办法解决了。这时, 发生故障的部分被屏蔽, 甚至大部分功能被停用, 系统失去了“智慧”的光芒, 沦为摆设。再到后来系统整体瘫痪, 没有办法恢复, 前期的投资都打了水漂, 严重浪费社会资源。
“挑战与机遇就如同水与火, 相生相克。智慧城市、智慧社区是未来的发展方向, 这个趋势是不可逆转的。发展过程中的难题也给各专业公司带来了市场机会。”目前市场存在着巨大的需求, 一是用户需求, 智能系统的使用者主要是物业公司和业主, 智能系统是由若干个子系统构成, 每个子系统又用到大量不同厂家的设备和软件, 再由工程商完成系统的集成安装和调试。系统运行过程, 每年都有不同的厂商和工程商提供售后服务, 但出现问题后往往厂商间互相推脱。业主只负责系统使用, 而系统的正常运行是物业公司的职责。物业公司的困境是:“寡不敌众”, 资源和专业人才都缺乏, 急需一个独立的第三方作为维护工作的总包商出面协调, 出现任何问题只需与第三方服务总包商对接, 总包商只对物业公司负责, 物业公司只对业主负责。二是业务需求, 智能系统的维护不同于一般设备维修, 首先是系统复杂, 需要维护的工作量大;其次是系统的主要部件皆为电子元器件, 同时还涉及软件系统工程, 维护工作对专业程度要求很高;因此仅靠物业公司的维修员是不足够的, 需要由专业服务公司提供支持;三是功能需求, 智能系统需要互联互通, 信息共享才能提供高价值的数据, 否则所谓“智能”就名不符实了
智慧平台战
除了提供服务与解决问题, “第方”对彭善喜来说有更深远的意义, 先就是平台战略。目前, 深圳华安已深圳交警局形成对接, 提供停车场实上传监管系统的服务, 系统主要的功是防套牌、防盗抢, 可以广泛用于所进、出到停车场的车辆的监管, 也具了将来结合智慧城市大系统的车辆管查找功能。而这套系统在深圳市场占率达到了70%。正是基于上述的系统华安将能够完成更大的整合, 首先是向各物业公司提供智能系统、消防系统停车场出入口实时监控系统维护的一子综合服务;其次是在前一步的基础上拓展已有的统一平台——停车场出入实时监控系统平台, 将所服务的各个区的系统连接起来, 建立统一的平台“满足用户的需求, 完善产业生态”是华安下一步的目标。
而这个平台的真正价值在于解智慧城市建设中的信息孤岛问题。华提出了个颠覆性的变革, 把传统的被型服务模式 (应需方要求出勤) 转化主动型服务模式 (通过大数据平台自报故障后及时上门服务或者远程操作完成) 。智慧城市将产生大数据, 而城市数据正是智慧城市的重要资产, 但是目前许多城市数据都相对孤立和封闭, 往往不向外界开放。比如说城市建设的建筑、街道、交通、照明, 网上只可以查到很浅的数据, 深入的数据很难查到, 这就是智慧城市建设的一大瓶颈。在一个城市中也同样存在不同社区的信息与数据无法共享, 对庞大数据的管理乏力的问题。解决问题的核心就是把物联网和云计算加在一起, 实现现实世界和数字世界的融合。华安则寄希望于超级平台的建设, 打破“智慧”不能互通互联、不能有效管理、数据孤立无用等难题, 完成数字世界的无阻碍联通与信息共享。而这就蕴藏着无比巨大的社会效益与经济效益。
同时对于数据的安全、管控等涉及城市管理的问题, 彭善喜承诺, 智能系统信息平台建成后, 将无偿交与当地相关的主管部门使用, 因为城市的建设与政府的管理分不开, 协助政府做好成立管理工作, 也是华安的企业责任。
“智慧城市”入口战略
在超级平台实现之后, 自然成为了惟一的出入口。如同微软的Windows一样, 电脑硬件作为载体, 而操作系统则是灵魂。无论任何产品及服务, 只有通过入口的接入才能形成价值。对于垄断的担心, 彭善喜表示, 作为独立的第三方, 在智慧社区系统中, 华安不参与生产和销售产品, 只进行维护和服务, 能够站在中立客观的角度替客户选择最适合的产品, 并不存在产品倾向性。因此, 华安能完全代表最终用户的利益, 从而更容易赢得客户 (生产方和使用方) 的信任和青睐。华安以智能系统集成起家, 具有天然的整合资源及合作的基因。华安整合全球信息产业资源, 目前已与国内外几百家厂商合作, 并且成为众多国际顶级厂商在中国的长期战略合作伙伴。因此, 华安可以为“智慧社区”的建设提供全球资源保障, 通过与在技术、市场等方面拥有独特优势的国内外企业进行战略合作, 优势互补, 以更好地推动区域“智慧社区”的建设步伐, 让华安的所有客户真正享受和体验服务所产生的价值。
“入口的真正价值在于会形成统一标准, 所有的接入都要按照一定标准来设计, 这不仅仅是用户体验的改善, 管理成本的降低, 更重要的是, 从原来的产品选择服务, 最后成为产品为了标准化的服务流程、硬件接口而设计。好的入口可以带来源源不断的信息流、业务流、资金流和物流, 从而将虚拟的社会资本或文化资本转化为商业价值。这就意味着可能通过高黏度的内容和服务将产品优势转化为用户规模优势和流量优势。在此消费模式之下, 用户体验链条被延伸, 体验元素更为丰富, 整个消费行为对用户需求的满足维度也更为多元。”在彭善喜看来, 智慧城市将带来一次新的革命。
战略的实现:极致服务响应与员工共享计划
作为华安的掌舵人, 彭善喜深知服务的决定性意义, 他提出, 针对目前现状, 必须提供极致的服务来满足市场的需求:
一是服务品质差异化。当其他公司在谈论故障排除的时间以天为单位的时候, 华安率先提出承诺, 在深圳华安管理、服务范围内出现的故障, 5 分钟内响应, 15 分钟内到现场, 2 个小时内排除一切故障。
二是服务种类的差异化。华安提出一揽子服务方案既可打包使用, 也可分开使用, 给客户更多选择。既可以适用于物业公司, 也可以适用于产品公司及施工工程公司。物业公司做好管理就可以了, 把维修委托给华安;产品公司做好产品就可以了, 把繁琐的售后服务委托给华安;工程公司做好工程施工就好了, 把维修保养工作委托给华安。
三是给客户全新的价值体验。深圳华安首个提出节能减排、整合资源、利润分享计划 (让政府少投入, 让物业公司先省钱再挣钱, 让业主既省钱又享受服务带来的真正的价值感) 。首先承诺在系统维护过程中的设备、配件采购成本, 比客户原来的采购价格下降10%, 再承诺设备、配件采购成本在下降10%的基础上, 仍然保障有10% 的采购利润, 这部分利润的30% 分享给物业公司 (返利) , 还承诺社区智能系统整改工程利润分享计划, 整改工程的报价在市场报价的基础上下降10% 承接, 这部分直接节省本体维修资金, 并且保障整改工程产生的利润不低于10%, 这部分利润的30% 归物业公司分享。
以上这三项是传统公司无法做到的, 真正体现了公司经营的全面性和重视战略伙伴关系。实现了节能减排、整合资源、利润共享的互联网+ 的盈利模式。
而对这种极致服务本身的实现和保障, 彭善喜表示其中的法宝就是“员工培养与分享计划”——精英骨干的领导力, 个体技能训练, 荣誉感的培养, 团队精神的重视, 企业利润的分享。
深圳华安凝聚了30多名拥有博士、硕士头衔的优秀专业技术人才。华安的科研人员是通过将近20 年的技术沉淀延续下来的, 现有员工163 人, 专业职称人员占公司总人数的26%, 其中高级工程师5 人、工程师15 人、助工19 人、一级项目经理2 人, 各专业工程技术人员配套齐全。自2009 年之后承建了佛山监狱安防门禁监控系统、深圳大梅沙湖心岛景观视频安防系统、国际文化大厦监控系统、昊海君悦大厦智能化系统工程、笔架山公园监控系统等较有代表性的大型工程项目, 2009 年以来经营业绩已突破亿元。
据彭善喜介绍, 深圳华安采取校企合作, 通过与技术学校合作, 本着劳资自愿的原则, 实施人才“定制”战略。在预选实习生时, 深圳华安要求:面试、笔试和复试三个环节。通过测试的学生, 安排3 个月的在校时间, 系统学习深圳华安编写的培训教材;然后再到深圳华安进行实习。实习待遇按照深圳市最低工资政策的200%发放, 同时“包吃包住”或者等同价值的食宿补助。实习期满后, 到深圳华安人事部面试、笔试, 通过后转为试用工, 试用期为三个月。试用期每月工资最低5000 元以上, 转正工资最低一万元。并计划, 当每年对一线技术人员的需求达到500 人以上时, 加深与技校合作, 将使用深圳华安编写的培训教材的时间延长到一年。这就是华安的定向人才培训。当每年对一线技术人员的需求达到2000 人时, 且业务趋于稳定后, 深圳华安将建立自己的技术学校。对于社会人员的招聘, 深圳华安通过与技校合作, 将从社会上招聘的人员送回技校再培训, 通过后, 才予以聘用。而最为重要的一点是, 公司所有员工都是股东, 都参与公司年利润分配, 股权激励模式也在进一步的设计之中。
综合、统一的系统管理平台建设
作为颠覆性的新型服务体系, 彭善喜凭借毕生的经验和智慧的结晶带领研发团队, 自行研发了一套多功能管理平台, 具备工程管理、物流管理、业务管理、财务管理、人员管理、GPS定位管理、网络管理、设备运行管理、图像处理、收发管理、云存储等功能。主要的子系统有:
1、工程联网系统。该系统可以把深圳华安实施管理的所有服务项目进行数据联网。
2、设备运行状态实时监控报警系统。可以把深圳华安管理的所有项目的主设备运行情况实时传回公司的系统平台, 进行分析和分项处理。
3、GPS定位系统。深圳华安的工程车量和人员都有GPS定位, 体系的后台管理人员可以随时掌握资源的分布情况, 按照日常情况、突发情况合理调配公司资源。
4、ERP工程管理系统。可以把深圳华安的所有工程分类分项建立档案, 比如工程进度、收款状况、人员状况、库存量等。
楼宇经济悄然兴起 篇3
楼宇经济的魅力
楼宇经济是相对于“土地经济”而言的一种经济发展策略。 楼宇经济其有较强的辐射力，通过发展楼宇经济，带动现代服务业的快速发展。众多的商务写字楼集聚在一定的范围内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，它能够带动周边地区的信息、金融、餐饮、购物、美容美发、综合消费等企业集聚发展，加快形成功能良好的商圈。
楼宇经济由于拥有大量的高层次员工，因他们的需求，从而产生了知识培训、文化娱乐、交通住宿、通信等需求。这些都能促进现代服务业的发展。商务楼宇的数量、品质等都会成为影响一个地区经济发展的重要因素。河東区是我市现代城区之一，因楼宇经济的发展强势，使海河东岸服务业逐渐兴旺。高档的写字楼，代表了城市的档次，并形成一种新的业态，它们与一些高档饭店、网吧、休闲咖啡厅、金融、保险业融为一体，成为城市的名片。
大王庄地区楼宇经济的优势
河东区大王庄街域毗邻天津站，地铁9号线穿行而过，西南与和平区劝业场、小白楼商贸区、解放路金融一条街隔河相望。西北与天津站交通枢纽中心相连，是通往滨海新区的咽喉要道，便捷的交通使飞机场、滨海新区、保税区近在咫尺。由于处于优越的地理优势，街域内楼宇林立，楼宇经济在街域经济的发展中已悄然兴起。十一经路、六纬路沿线上的天星河畔大厦、万隆太平洋大厦、工商银行大厦、金耀大厦、三联大厦、经纬大厦、逸庭苑大厦、万隆中心大厦等25个楼宇内有金融、非金融、产权交易、商贸物流、信息产业、广告策划、管理营销等行业企业入驻近千家，特别是正在筹建中的天津南站商务中心、六纬路商务商业中心、十一经路金融商业中心均在该街域内。这些“商业舰队”为打造楼宇经济吸引现代服务业、高新技术类企业的入驻打下良好的基础，楼宇是这个街街域经济工作的特色，也是他们发展楼宇经济的资源优势。在建的渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦高档写字楼10余处，未来的发电一厂地块正在洽谈招商中，最终会形成六纬路商圈，是该街乃至河东区重要的税源楼宇中心。
在目前的25家楼宇中，整体纳税超亿元的今年有两家，一是万隆太平洋大厦楼宇、另一是三联大厦楼宇。万隆太平洋大厦共有54家企业，三联大厦楼宇共有80家企业。据统计，截止去年9月底，该街域内的25个楼宇建筑面积555372.45平方米，可出租面积178791平方米，闲置面积46696平方米。
全力打造楼宇经济新亮点
这个街坚持“三个跟踪、三个对接、三个转变，实现大王庄地区经济健康发展”的工作设想。把楼宇经济作为河东区转变经济发展方式的重要抓手，形成产业结构高端化、高质化、高新化的重要载体。根据河东区“金贸河东”的功能定位，提出了三个区的发展规划，一是天津中心城区的核心区，北京高端服务经济的聚集区，滨海新区生产生活的服务区，这就为该街大力发展楼宇经济有了一个长足和宽阔的工作思路。二是河东区对发展楼宇经济有明确的优惠政策支持，对楼宇的建设，楼宇企业的入驻，楼宇的管理都有明确的优惠政策和奖励办法，一定程度上增加了投资者和主办单位的积极性。三是未来的渤海银行大厦、九龙建业大厦、中信大厦、中粮大厦等高端高新的大厦，为日后知名企业或世界500强、国内500强人驻有一个良好的基础。
为了给新诞生的楼宇经济保驾护航河东区大王庄街采取了多项举措： 一是由街办事处牵头成立了街楼宇服务中心，该中心建立了首间告知、公开办事、挂牌上岗、跟踪服务、无偿代理、定期走访等工作制度。还把楼宇划分为两圈一带，即以天星置地为楼宇中心，建立货代物流服务商圈；以三联大厦楼宇为中心，建立金贸服务商圈；以未来的渤海银行大厦为中心，建立金贸服务发展带。两圈一带各有独立办公室，每个办公室配备经济专职干部和服务人员统一由街办事处经济办负责具体工作的实施。
二是中心的主要内容是由以往的分散管理服务变为集中管理服务，做好三个对接，(1)招商的对接，由过去的招商主办单位独立招商转变为政府参与企业共同招商，这样既能保证税源的到位，同时又考虑主办单位物业费的收取。(2)是税源情况的对接，由过去的按条例考核税收变为由街办事处经济办具体掌握所在楼宇具体情况，有利于动态管理服务，及时与主办单位沟通企业的纳税情况，及时调整一批信用好，占用资源少，税收贡献大，知名度高，投资规模大的企业顺利入驻。对一些占用资源多税收贡献小的企业，进行专题调查分析，拿出具体解决措施做好清退工作，做好楼宇企业“腾笼换鸟”的文章。(3)是企业需求情况对接，由政府牵头请该区各职能部门协助街道经济办摘好一站式服务，推进信息化建设，开展软环境问题整治等手段，简化办事程序，提高办事效率，提升服务水平，为企业投资创业创造了良好的发展环境。在服务中心公开服务指南、行为规范、优质文明用语、落实首问责任制，严格实行限时办结制，认真实行责任追究制，培养高素质的经济管理人才队伍，以适应高档写字楼的发展要求。
三是做好渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦，打造亿元楼宇或超亿元楼宇的前期准备工作，使这些大厦的楼宇主办单位运营的同时聚集一批知名度高，信誉好，占用空间资源少，税收贡献大的企业全部在河东区及大王庄街落户成为楼宇经济的骨干客户。
四是要大力宣传河东区加快楼宇经济发展的扶持政策，更好地调动各类主体发展楼宇经济的积极性、主动性和创造性。要加快完善商务楼宇配套服务和设施，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，进一步提升楼宇品质。要引入市场机制，吸引民间资本加快停车设施建设，着力解决楼宇停车难问题。
五是建立对楼宇服务中心人员及楼宇主办单位的奖励机制，以社会公益岗位招聘培训长效的服务中心管理人员，并按照所划分的商圈或楼宇，规定税收考核目标超出管理目标的税收由财政按比例对服务中心及主办单位人员给予一定的经济奖励。 六是充分发挥统战工作在企业的作用，街道党工委统战部门将把楼宇经济中具有一定规模的民营企业家列为新的社会阶层人士，进行重点服务。使企业在社会主义市场经济条件下，感受到党建工作的重要性，充实企业文化，使企业有诉可求，增进企业与政府的感情，以达到以商招商的目的。 七是以街办事处为主体成立独立的经济办公室，加强现有人员的编制培训工作，按绩效和税收目标考核标准给予经济办公室经费支持，如该街今年引进8家企业，其中倍特期货的引进填补了该区行业空白，该企业已在、河东区产生税收。
我区发展楼宇经济初探 篇4
一、我区发展楼宇经济的必要性与可行性
楼宇经济是城市发展到一定阶段的产物，其一般建立在人流、物流、信息流、资金流相对集中、并已形成一定的商圈基础之上。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个工业小区”，楼宇经济所蕴涵的巨大能力，已在上海、浙江等地区得到充分证明。2004年，上海嘉里商务中心的一幢楼纳税高达3亿元，杭州市标力大厦纳税1.15亿元。当前，我区商务楼宇屈指可数，楼宇经济尚处于起始阶段，然而，突破资源瓶颈约束，实现制造业升级和三次产业结构调整等目标，都促使我们把发展楼宇经济摆上比较突出和重要的位置。
发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前我区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。
发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。此外，楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善的现代服务，促进工业园区健康发展。
发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在我区的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善我区的投资环境。
从以上几个方面可看出，发展楼宇经济将有助于我区提升区域竞争力，加速经济社会转型发展。置身长三角先进制造业集聚地的大背景下，加快发展与发达的制造业相适应、与日益活跃的商贸活动相呼应、与拓展现代服务业相吻合的楼宇经济，我区可谓机遇与挑战并存，优势与劣势同在。但总体来说，已具备良好的基础和一定的条件，主要表现在：
区位交通优势明显。Xx处于苏南最发达的苏、锡、常腹地，紧挨楼宇经济已较成熟的无锡中心城区，受楼宇经济高度发达的上海的经济辐射较强，区域优势十分明显。与此同时，xx为无锡市周边交通优势最显著的板块，是区域“大交通”的汇集处，京沪高速铁路的规划建设，将进一步推动我区成为长三角地区重要的交通节点，与上海的发展也将更加紧密相连。绝佳的区位、交通优势为我区发展楼宇经济提供了极其有利的条件。
产业基础具备。Xx及其周边地区制造业发达，经济国际化程度与日俱增。房地产业迅速发展，现代服务业框架初显。大型商贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起，城市服务业即将进入加速期，为发展楼宇经济创造了市场需求。
城市基础条件良好。近年来，我区城市建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市功能日益完善，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，城市化水平不断提高。生态区创建积极推进，环境综合整治成效显著。“诚信xx”、“平安xx”建设有序推进，这些都为发展楼宇经济提供了基础条件。
二、我区发展楼宇经济的思路与对策建议
鉴于我区发展楼宇经济尚处于摸索起步阶段，尚无经验和规律可巡，为此我们专门研究了上海浦东、浙江萧山、苏州金阊、宁波江东和青岛市南等地发展楼宇经济的做法和经验，并结合我区实际，就我区发展楼宇经济提出如下对策建议：
（一）科学定位，加快形成楼宇经济发展思路与框架。
发展思路：根据xx独特的区位优势、交通优势和商贸优势，结合重点板块产业发展特点和城市建设实际，确立楼宇经济发展思路，重点以商务楼宇为主要载体，加快引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或分部、研发中心、销售中心，协调发展现代物流、广告中介、信息咨询、金融保险、法律会计等相关服务业，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，增强区域经济的核心竞争力。
发展框架：在发展框架上，建议重点在我区最适宜发展楼宇经济的xx和xx地区规划建设商务楼宇。xx作为主城区“1＋6”布局中的6个城中分区之一，从城市建设、工业化发展程度和人流、物流、资金流和信息流汇聚等角度分析都已具备发展楼宇经济的基本条件。相比较而言，从目前来说，xx发展楼宇经济的环境和基础条件要相对落后，但从长远来看，京沪高速铁路的规划建设及轻轨等区域性快捷通道的建设完善，都将使安镇成为未来发展商务楼宇的佳所，此地的楼宇经济前景将可能超越xx
发展重点：在xx和xx地区，重点规划建设几大特色商务区。一是企业总部积聚区。以开发区和周边地区产业为基础，以引进跨国公司为突破口，以集聚地区总部、研发中心、营销中心、财务中心等高端服务业和中介服务、物流货代、对外贸易业为支撑，培养形成国内外大企业总部的积聚地。二是区域性综合贸易商务区。依托区位交通优势，加快建设完整意义上的商圈，加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的中央商业区。三是特色街区。特色街区的建设建立在特色楼宇基础之上。按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥集聚效应，努力形成一批电子信息特色楼宇、物流特色楼宇、餐饮楼宇、中介服务楼宇等。
（二）有序推进楼宇建设改造，加快搭建楼宇经济发展平台。
引导推进商务楼宇建设。在积极推进商品住宅类房地产发展的同时，加大城市经营力度，鼓励引导区内外各类社会资本在规划区内投资建设商务楼宇。据调查显示，客户在选择租住商务楼宇时最注重楼宇的档次形象，其次为交通便利程度，再次为租金和物业管理水平，另外对楼宇周边的停车、餐饮等配套服务设施也较为关注。为此，一方面要努力引导建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化楼宇；另一方面，要加强商务楼宇周边环境的改造建设，完善停车场、通讯等商务配套设施建设，引进培育高水平的物业管理公司，以实现楼宇经济效益最大化。
盘活整合现有存量资源。去年以来，我区对xx的部分闲置楼宇进行了改造盘活，并已产生一定的经济效益。下一阶段，相关部门要继续对城区范围内可改造成商务楼宇的闲置可利用资源进行全面的摸底调查，引导业主加大开发改造力度，通过改造扩容、出售转让等方式加以盘活。同时，对经营中的楼宇进行跟踪调查，及时了解掌握各类情况，以在面上推广经验做法，或是帮助其解决各类困难矛盾。总之，要切实转变发展思路，像关心帮助中小企业发展一样来关心扶持楼宇经济发展。
（三）切实加大招商引资力度，加快运作特色楼宇。
加强商务楼宇招商。创新城市经营理念，加大宣传推介力度，积极吸引国内外规模大、实力强、理念新的房产开发公司在锡东新城和安镇地区建设高品位、高格调、高档次商务楼宇。力争通过几年时间的努力，逐步形成一批有影响力的特色商务区。
加大现代服务业招商。以商务楼宇为载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度。大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻我区，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，逐步形成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特色商务写字楼。
加大传统服务业招商。餐饮、商贸、娱乐等传统服务业的兴旺发达决定着一个区域是否能集聚更多的人气、财气，xx的城市化和国际化进程都要求我们进一步提升发展传统服务业。要将发展传统服务业与发展楼宇经济相结合，加大对外招商引资，规划建设一批美食城、娱乐城和商业中心，完善城市生活服务功能。
（四）强化扶持措施，努力营造楼宇经济快速发展环境。
加强政策扶持。发展楼宇经济在当前已成为各地提升第三产业比重的重要途径，将成为下一轮区域经济竞争的重点之一。仅从本市来说，无锡中心城区比较发达的楼宇经济将为其今后的发展提升奠定良好基础；在中心城区之外，具有环境优势、区位优势的滨湖区提出将大力发展楼宇经济；从区位优势、交通优势和已有基础条件分析，新区和我区也极有可能成为发展楼宇经济的新秀。为此，要尽快制定出台扶持促进楼宇经济发展的政策措施、实施细则，对商务楼宇开发建设、商务楼宇招商和入驻企业、物业经营管理企业等给予优惠扶持，以宽松优惠的政策培育楼宇经济做大做强。
楼宇物业管理办法2012516 篇5
后勤管理部 2012年5月8日
山东石大科技石化有限公司
楼宇物业管理办法
为了规范公司楼宇物业管理活动，保障公司化验、生产、营销、办公楼、员工公寓及餐厅工作的正常运行，体现工作人员优秀的素质与精神风貌，树立良好、文明的公司形象，实现优质、高效、规范和安全的工作管理要求，特制定本制度。
总则
一、办公楼、生产楼、营销楼、化验楼、员工公寓及餐厅的管理工作由后勤管理部门负责。
二、楼内各部门负责本部门办公场所和管辖区域的卫生、安全、设施维护保养工作。
三、各部门主要负责人为第一责任人，每个房间需指定一名负责人负责本室的卫生、安全、设施维护工作，通过明确分工、层层负责，确保办公场所的清洁、文明、安全。
四、各部门要有高度的安全意识，做好“四防”（即防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）工作，防患于未然。
管理范围
生产楼
1.大厅、楼梯、公用卫生间、接待室、集资资料室、健身房及培训室由保洁公司对其清洁卫生和维护。
2.消防器材及设备由安全管理部负责维护。
3.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。
营销楼
4.大厅、楼前台阶及门窗、楼梯、走廊、接待室及公用区域由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。
5.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。
办公楼
6.多功能厅、教室、电梯、会客室、大厅、学术报告厅及公共区域由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。
7.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。
化验楼
8.操作室、化验室及配液室、办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。
9.公用卫生区域由保洁公司清洁卫生、设施维护。
公寓
10.舍长负责组织安排寝室卫生工作，并每天进行检查。
11.阅览室、楼梯、走廊、公用区域、库房由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。餐厅
12.餐厅内部桌椅板凳、地面、后堂卫生由餐厅负责人负责清洁卫生、设施维护。
13.洗澡堂由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。
安全管理
1.岗检保卫部门负责楼宇的安全管理工作，制定各项安全管理措施，加强对安全工作的检查和监督。
2.安全管理部门负责楼宇所有安全设施及消防设施，制定消防器材归属及安全管理办法，并定期检查楼宇安全隐患和消防设施是否完好。
3.综合办公室负责楼宇内的网络通讯。
4.后勤管理部门为楼宇总负责人，帮助协调、督查，并有权追究责任权。
5.楼宇内各部门所属区域的管理，负责人要落实到位，积极配合管理工作。
6.设备节能部门定期对楼宇内的水、电、气等进行检查，防止偷电、偷水等损坏公司利益的不法行为。
7.全体员工均有保护楼宇的室内设施、维护正常的生产和工作秩序的义务。凡发现有损害公共秩序、损坏公共设施的行为，应当及时向岗检保卫部门举报。
卫生
1.后勤管理部门有权给各部门划分卫生区域及考核标准。
2.后勤管理部门负责定期考察，并施行谁污染谁打扫的原则。
3.保洁单位由后勤管理部门负责。
4.后勤管理部门每月至少对楼宇卫生清洁状况、设施维护状况检查一次。
5.各部门至少每周对所负责区域进行一次卫生大扫除，以保证正常的工作环境。
设施管理
1.健身、娱乐等公用设施由后勤管理部门负责。
2.楼宇内所有消防设施有安全管理部门负责。
3.各部门的精密、贵重物品由各部门找人专人专责，并对自己管辖区域内的设施负责。
4.公用设施、消防设施、及各部门物品，未经负责人允许严禁他人触碰，如出现状况，将对其追究责任。
5.楼宇内家具等办公用品的增减按《楼宇家具规定》向后勤管理部门申请。
6.楼宇内所有设施施行谁破坏谁赔偿的原则。
会议室
1.公用会议室的安排使用由综合办公室管理安排。
2.所有会议室施行谁组织谁服务的原则。
3.公司重大会议由综合办公室服务。
4.会后卫生清洁由后勤管理部联系保洁人员。
文明办公
第一条.进入楼内办公的人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等上班；不准在楼内大声喧哗；不得串岗闲聊，不得在办公大楼进行与公务无关的活动。
第二条.楼内办公人员应举止语言文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事，办公物品应摆放有序。
第三条.不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。
第四条.楼内电话统一由综合办公室负责管理和维护，其他人员禁止拆装、移机、并机。如确需移机或并机的，须经办公室同意并派人安装；使用电话通话要长话短说，提高电话的使用效率，节约电话费用。
第五条.未经允许一般不得启用他人电脑，更不得擅自拷贝他人电脑资料。要加强办公电脑使用管理（多人办公室应设专人负责）。
第六条.搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净。保持个人使用办公设备卫生，下班及时整理桌面物品、文件。将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。
楼宇经济发展调查报告 篇6
楼宇经济，是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态。当前越来越多的城市把培育和发展楼宇经济当作促进本地经济的新举措。为了学习借鉴外地先进城市发展楼宇经济的先进做法和经验，今年8月上旬，市委政研室组成课题组赴山东青岛市、辽宁大连市、湖南长沙市对当地楼宇经济的发展情况进行考察。现将考察成果综合汇报如下。
一、三市楼宇经济发展的基本情况
1、楼宇经济集约利用土地，财富效应突出
三市的楼宇经济主要集中在当地城市的中央商务区（CBD）。在土地资源有限、地价高昂的情况下，三市注重开发和整合楼宇资源，向空中求发展，向空间要效益，将每栋楼宇打造成税收大户和垂直的商务街、金融街、高新技术街或旅游产业街。青岛市目前共有各类商务商业楼宇150余幢，建筑面积约500万平方米，创造地方税收超过20亿元。其中市南区2004年有30座写字楼税收超过千万元，投入使用的97座写字楼共创造税收16.6亿元，超过其区域内总税收的40％。大连市中山路、人民路两侧方圆2.4平方公里区域内共有118栋大型楼宇，建筑面积236万平方米，2002年缴纳税金10.3亿元。长沙市芙蓉区172栋楼宇建筑面积257万平方米，创造税收1.7亿元。据测算，一座占地十亩左右的普通写字楼年税收可超过千万元，其税收产出相当于一个占地近千亩的普通工业园，楼宇经济已成为这些城市新的经济增长点。
2、楼宇经济产业关联度高，集聚效应明显
三市的楼宇内汇聚了众多金融、保险、商贸、物流、软件等现代服务企业，并衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展，进而推动房地产业的发展。青岛市、大连市中山区和长沙市芙蓉区，楼宇内企业总数分别为6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、贸易流、信息流、资金流和人才流，推动了城市产业升级和档次提升。青岛市南区商务写字楼入住率达到90%，1
楼宇内汇集了826家外资企业，初步形成了以香港中路为中轴线的现代服务业聚集区。大连市中山区20层以上的高层建筑就有49幢（不含在建的），入住企业实力强、服务覆盖面广，提升了城市形象。长沙市芙蓉区楼宇有效使用率达80％以上，其中顺天国际财富中心就有77家企业入驻，成为长沙市标志性建筑。
3、总部经济成为楼宇“新贵”，示范效应巨大
三市楼宇经济吸引了众多国内外著名企业总部和高端机构入驻，并形成了强大的示范带动效应。青岛市南区顺应周边制造业快速崛起的趋势，大力发展有区域特色的楼宇经济，吸引了9家外资银行、26家世界500强企业在该区设立了分支机构，目前共有各类各级企业总部315家，包括马士基北方总部、大韩航空呼叫中心、玛雅公司山东总部。大连市依托楼宇大力发展总部经济，先后有40多家企业总部落户大连，如爱立信的中国结算中心、GE的北亚研发中心、埃森哲的全球研发中心，中国修船行业规模最大的中远船务集团总部也于今年3月由江苏南通搬到了大连，进一步提升了作为东北开放龙头城市的集聚能力和辐射力。长沙市芙蓉区浏正街300多家企业中，有80％的企业总部落户该区。他们还明确提出在未来5年内引进40—60家跨国公司总部，市区内50％以上的省级代理机构、分公司在芙蓉区写字楼聚集。
二、三市推动楼宇经济发展的主要做法和经验
1、注重规范引导，搭建产业平台
发展楼宇经济是市场行为，但并不意味着政府无所作为。三市对发展楼宇经济不是放任自流、坐视不管，而是采取产业战略先导和城市规划先行的方式，进行必要的规范引导。如大连在香炉礁区域规划建设现代商贸物流经济板块，在引进麦德龙、百安居等国外知名企业的基础上，着力建好以两幢11万平方米的商务大厦为代表的楼宇设施，重点引进对现代物流业依存度较高的商贸物流企业总部、区域分部、配送中心和结算中心等。青岛规划的科技街面积0.175平方公里，划为四个功能区，去年5栋写字楼入驻企业达到1248家，入孵企业360家，年销售额达15亿元。
2、注重整合资源，打造特色楼宇
三市通过产业置换、建筑置换、拆旧建新、拆低建高等方式，加大整合楼宇资源力度，加快推进楼宇的升级扩容。特别是针对一些楼宇没“卖点”的问题，三市鼓励发展专业楼宇，积极协助楼宇业主对楼宇进行功能定位，促进相同或相关行业在同一栋或相邻楼宇内聚集，实现企业间的信息、资源共享，打造楼宇品牌。如青岛市南区金融业相对集中的有国际金融中心、中银大厦；货运物流企业相对集中的有百盛国际商务中心等7座专业楼宇；科技企业相对集中的有科技大厦、软件大厦等16座专业楼宇。
3、注重政策扶持，加强招商引资
三市致力于实现楼宇企业数量和质量的双突破，专门制定扶持楼宇经济发展的奖励政策和措施。创新招商思路，工作重心由“平面推进”向“立体拓展”转变。在坚持专业招商的方向，发挥多方面招商主体的作用，开展多渠道、全方位开展招商引资。如长沙市芙蓉区每年安排500万—1000万元专门用于扶持发展楼宇经济，每引进一个跨国公司或世界500强企业的区域性总部，奖励该楼宇招商主体30万元，增强了发展楼宇经济的吸引力。
4、注重协调服务，营造良好环境
三市政府强化对楼宇经济的引导、服务和管理功能，建立政府与楼宇沟通联系渠道，及时解决楼宇建设和招商过程中的各类困难和问题。例如，青岛市南区为使华仁大厦引进全国知名的玛雅房屋中介机构，在人才招聘、前期宣传、资金支持方面作了大量工作，最终促成了玛雅公司山东总部顺利落户。
三、加快我市楼宇经济发展的几点建议
1、充分认识楼宇经济对北海发展的重要作用
楼宇经济具有较高的综合效益和发展前景，在经济发达地区已焕发出勃勃生机，成为现代都市经济中一道炫目的景观。当前，北海已进入新一轮快速发展期，特别是随着闲置房地产的盘活和海景大道等一批重点项目的推进，为楼宇经济的发展带来了千载难逢的机遇。全市上下一定要充分认识到楼宇经济“是财源经济、人才经济、信息经济和物流经济，是一个城市三次产业总开关”的重要作用，与时俱进，更新观念，把发展楼宇经济作为建设“新北海”的战略举措来抓。
2、切实加强对楼宇经济的组织领导
楼宇经济产业链既长又深，涉及土地、规划、建设、经贸、财政、税务、工商、统计等政府部门和众多楼宇业主、物业公司、入驻企业等。为促进我市楼宇经济加快发展，营造市区联动、协调推进、形成合力的良好氛围，建议建立以市
委、市政府主要领导为组长的联席会议制度，统一领导全市楼宇经济发展工作，制定战略、规划和政策，协调楼宇经济发展中的重大问题。联席会议下设办公室负责日常工作，协调解决具体问题。
3、做大做强做精一批特色楼宇
政府要主动、及早介入楼宇经济的发展。在充分调研的基础上，要尽快制定全市的楼宇经济发展规划，构建符合北海实际的楼宇经济基本版图。要加大对烂尾楼、闲置楼、半空置楼的盘活力度，积极引导楼宇业主打造“卖点”。通过建立商务楼宇和入驻企业的星级评定制度，有针对性地引进企业，努力推进相似或相关企业相对集中地入住楼宇，打造一批特色商务楼。大力发展商务楼宇开发和管理的市场主体，引进和培育一批经济实力强、管理水平高、规模较大的房地产开发、经营集团包括物业管理公司。
4、制定扶持楼宇经济发展的政策措施
设立鼓励楼宇经济发展的专项资金，对出租率显著提高的楼宇、具有经营特色的专业楼宇、总部经济落户的楼宇给予奖励，对入驻企业和中介人也要分情况给予相应的奖励。同时，我们也可借鉴外地的做法，在综合考虑财政可承受能力的前提下，取消行政事业性收费，降低企业经营成本，以“零收费”环境吸引外来企业到我市发展。
5、着力改善楼宇经济的发展环境
浅谈楼宇施工管理技术 篇7
工程建设按照实施程序,大致可以划分为地基基础、主体结构、机电安装、装饰装修等几个阶段。本文着重在技术管理方面,以基础工程和主体结构施工阶段为例,阐述机电安装各专业配合土建预埋、预留阶段施工界面的协调与管理。预埋预留施工阶段,机电安装只是配合工种,从技术管理的角度配合好土建施工,不但可以保证施工过程的完备性,不失掉任何工作,而且可以保证不为后续机电设备和管道安装增加难度和成本。
1 出现和产生问题的原因
1.1 技术质量方面
每一个专业既有自己的特定位置空间、技术要求,同时又必须满足其他专业施工的时间顺序和空间位置的合理需求。如果在技术上未能充分全面考虑,特别是一些交叉部位的细节考虑不周,则极易产生问题。
再者,由于现代建筑的个性化,每一栋建筑都是一件特有的产品,每一条管线、设备都有特定的要求,少有类同,这也增加了技术工作难度,增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不断出现和应用,施工人员未能及时掌握,也会带来问题。
1.2 管理方面
由于现行的管理体制,施工单位的分包现象普遍存在,分包单位在工作范围的界定上很难做到十分明确。主观上各单位在利益的驱使下,总希望相关单位承担更多的工作。往往造成工序上的遗漏,人为地带来一些问题,增加了协调管理的复杂性。
此外,施工组织管理不健全,施工人员、管理人员的水平素质参差不齐,会给施工中各专业的协调工作带来困难与不便,也是产生问题的重要原因。
2 基础工程施工阶段
在工程项目的设计阶段,由安装各专业设计人员对土建结构设计提出技术要求,例如基础型钢预埋、穿墙穿梁套管预埋、设备和管线的固定件预埋等,这些技术要求应在土建结构施工图中得到反映。
土建施工前安装技术人员应会同土建技术人员共同审核土建和安装施工图纸,以防错漏碰缺,安装技术人员应该学会看懂土建施工图纸包括结构留洞图等。安装技术人员应了解土建施工进度计划和施工方法,尤其是梁、柱、地面、屋面的做法和相互间的连接方式,并仔细地核对安装施工准备采用的施工方案是否与土建施工方案相适应。施工前还必须加工制作并备齐预埋件、预埋管线、接线盒、套管等。在预埋预留配合施工前应编制专项施工方案,如钢套管预埋施工方案、防雷接地安装施工方案等。安装各专业的施工员应根据施工方案、施工图和技术文件、验收规范等的要求向施工班组进行技术和产品保护等方面的交底。同时,形成施工交底记录,及时签发施工作业任务书。
在基础工程施工时安装专业应及时配合土建做好强弱电专业的电缆穿墙、给排水管道穿墙防水套管预埋工作。该阶段要求安装专业严格控制套管的轴线,标高、位置、尺寸、数量、材质、规格等方面是否符合设计图纸要求。否则,后续的返工或修理会破坏土建做好的墙体防水处理层造成以后墙体渗漏。
2.1 主体结构施工阶段
根据土建浇捣混凝土的进度要求及流水作业的顺序,逐层逐段地做好预埋预留配合工作,这是整个机电安装工程的关键工序,配合不好不仅影响土建施工进度与质量,而且也影响整个机电安装工程的后续工序的质量与进度,应引起足够的重视。
⑴现浇混凝土楼板。电气、通风及给排水等工种接地焊接及套管预埋、预留应与钢筋的绑扎密切配合,一般施工工序为:模板搭设→木盒预留洞(给排水、通风专业)→柱头立筋、框架梁筋、下层钢筋绑扎→电气管线预埋(强弱电专业)→柱头箍筋及上层钢筋绑扎、外模搭设→混凝土浇捣。因此,在下层钢筋绑扎完后,上层钢筋未绑扎前,安装专业应配合土建施工。安装专业的施工工序为施工准备→预制加工管煨弯→测定接线盒、接线箱位置→固定接线盒、接线箱→管线连接及固定→变形缝处处理→接地跨接。当管子或接线盒与钢筋网位置发生冲突时,可将影响安装的钢筋拨开,待安装好管子或接线盒后再将拨开的钢筋作适当调整就位,或增绑一些附加钢筋。
⑵预制楼板施工。预制楼板时必须考虑机电安装专业的配合。为了在合适的位置安装灯具和火灾报警探测器,楼板吊装时,先要编排好楼板的排列次序,与土建密切配合,合理选择安装接线盒位置,要使接线盒布置对称,成排安装。当楼板上面有几根电线管交叉时,应设法绕开叠加处,以免影响土建楼板制作。电线管在楼板接缝处暗配时,可以不用接线盒,而直接将管子伸出引下。
⑶梁柱结构施工。预制梁、柱结构的施工一般在构件预制厂进行,安装前强弱电专业施工人员应会同土建施工人员对预制厂家做好预制前的技术交底工作。对于比较规则的预制件,可在预制厂埋入电线保护管和预埋钢板;对于不便安装管线的预埋件,可预埋钢板或木砖,也可预留钢筋头,以备敷设线路和安装电气设备时用。现场浇制的梁柱按配管方式施工,在浇捣混凝土前安装好管线和开关、插座盒等。穿梁的给排水、消防、风管套管的预埋应与土建结构施工单位沟通协调好现场的施工配合方式。安装过梁套管时一定不可以割断主筋,应尽量不割断梁的腰筋,如管径较大必须割断时,必须采取可靠的加固措施。
⑷二结构施工。除框架结构施工外,二结构施工也应协调好安装与土建的配合,因为需要预留孔洞的机房较多。高低压变配电室有电气专业的高压双路进线、低压侧出线,给排水专业的气体灭火干管进口,通风专业的新风进口及排烟出口等预留孔洞。柴油发电机房有电气专业进发电机油箱的进油管,一次出线线槽和低压变电室的二次控制联络线的线槽,给排水专业的气体灭火干管进口,通风专业的新风进口和排烟出口等。空调机房有电气专业的进线线槽,弱电专业的自控线路线槽,空调通风专业的从分气缸引出的冷水供、回水干管,冷却供、回水干管和上水供水干管,新风进风管和排风管道等预留孔洞。热交换站有从室外引进的一次热力干管,经过热交换以后从分气缸引出的生活热水干管,给排水专业的冷水供水干管,消防喷淋系统的干管,电气专业的电源线槽,弱电专业的二次控制线槽孔洞,通风专业的新风进风管和排风管等孔洞。水泵房有电力干线、进风、排风等,进水箱的上水进水干管,消火栓系统的干管,消防喷淋系统的干管等预留孔洞。二结构施工前,安装各专业应对土建结构专业提出各强弱电、水泵机房及卫生间的预留孔洞技术要求,双方协调配合好施工工序。
2.2 安装与土建施工界面质量通病预防措施
⑴楼板裂缝。楼板内预埋管线,特别是多根管线的集中处容易导致混凝土裂缝。当预埋管线直径较大,密度较集中,且线管的敷设走向重合时,很容易发生楼面裂缝。而且人员踩踏可能导致钢筋弯曲,混凝土保护层厚度不够。这些部位须加强并采取防止裂缝措施:铺设临时跳板,分散应力,钢筋小马凳不得少于3只/m2处;减少人员踩踏钢筋,自觉沿钢筋小马凳处通行,不随意踩踏中间部位。
⑵预埋管件偏移或损坏。土建模板施工时安装应派人跟踪,以防模板固定时打断墙体内的预埋电管或造成套管偏移。土建浇捣混凝土时,剧烈的振捣有时可能损坏安装配管或使得接线盒移位。如果敷设的是硬质塑料管,管道可能被砸坏或因振捣而断裂。因此,在浇捣混凝土时安装专业应留专人监护,遇有管路损坏时及时修复,并应提醒土建施工人员注意保护好预埋管件。
⑶土建施工的预留洞为后续安装施工增加难度。由土建施工预留的孔洞,如塑料套管和尺寸大于300 mm的预留孔洞,土建施工方可能没有认真考虑具体预留洞的尺寸、套管的标高和位置等设计要求,安装专业进行后续管道安装施工时会出现管道的坡度不能满足设计要求等问题。因此,安装专业质量人员应加强对土建负责施工的安装、使用的预埋预留工作进行复核和检查。
⑷接线盒和套管的填充和封堵。工程实际中常常发生预埋套管堵塞的问题。现浇楼板、柱内的电线保护管接线盒以及穿梁套管在配合土建安装完成之后,浇捣混凝土之前应采用报纸、草包等软性物填充严密,防止沙浆进入套管和接线盒引起堵塞。防止室外地下水或雨水通过防水套管进入地下室,可确保后续设备安装有良好的施工环境。因此,地下室出外墙处防水套管除采用软性物封堵外,在防水套管预制加工时,应在套管一端端口采用钢板焊接封堵,待防水套管管道安装时再开启。
3 结语
创新监管方式 强化楼宇经济监管 篇8
随着城市化的推进，楼宇经济渐出水面，如何创新工商行政管理模式，以适应经济发展的需求，并更好地为地方经济服务，便成为新形势下工商行政管理面临的一个新课题。
所谓楼宇经济，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动城区经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，具有依托性、聚集性和高效性等特点，是城市发展到一定阶段，人流、物流、信息流、资金流等的相对集中。
传统的工商行政管理模式偏向于关注道路沿街等平面经济体，而对高楼之内的众多各种类型的市场主体缺乏有效的监管。无锡市南长区已建有凯燕环球中心、沃尔玛超市商业群、家乐福超市商业群、茂业百货楼、数码大厦、永丰大厦等现代化楼宇17幢，正在筹建和在建的还有世贸中心、九龙仓高端商务楼、燕莎商务中心等，应该说楼宇众多，楼宇经济初显端倪。而经各基层工商所的初步调查显示，工商行政管理在楼宇中尚显薄弱、相当一部分进楼单位未办理营业执照，且更换频繁，无照经营、异地经营、商标侵权、广告违法等不规范行为较为普遍，工商部门掌握的楼宇企业信息很少且毫无体系可言，这已经引起了我们的警觉，并努力探索使之规范的有效途径。
事实上，楼宇经济是城区经济的亮点，从发展极的理论来讲，一个智能化的高端楼宇，就是城区的发展极，它的兴起和繁荣，势必带动一定范围内的经济同步发展。如果我们能够有效地把握好对楼宇的监管，既使行政管理的效能得以发挥，促进城市经济发展，又能改革并改善区域内的工商行政管理。
二、工商监管楼宇经济的可行性及优势特点
首先，楼宇作为一个大型建筑，在地域上具有垂直性和固定性，同时，各种各样的经济实体汇聚在一起，具有局部规模性，这都给工商行政管理带来便捷，一旦工商部门以楼宇为单位进行相关指导、检查和服务，可以获得很高的工作效率，成效显著。
其次，入驻高端楼宇的往往是一些国际国内享有盛誉的大型规范化企业，如凯宾斯基、沃尔玛、家乐福，这些企业本身有着良好的管理规范，内部制度健全而严格，部门众多且分工细致，能够较快地与工商行政管理部门的监管要求相衔接，并且这一衔接能够建立在较高、较新的平台上，对周边地区的市场主体具有示范和带动作用。
再次，大型楼宇一般都有专门的物业管理或由楼宇的主要承租单位负责对整幢楼宇的管理，工商行政管理部门可以直接与此类单位联系挂钩，建立联系人制度(专管员制度)，提前介入楼宇的招商引资，互通有无，随时掌握楼宇内经营户的变更情况，并可以很自然地将工商行政管理渗透进企业经营管理的过程中。
三、工商部门对楼宇企业的重点监管方向
1、以行政指导为特色，行政审批为形式，全面介入楼宇企业的发展
登记注册是企业最先与工商行政管理部门接触的一个必需的流程，企业只有获得了合法的主体资格，才能有效地进行经营活动。工商部门应当充分运用指示、警示、建议、协助等手段，对楼宇企业的登记注册进行全程的行政指导，提高行政审批效率，帮助并促进其及时市场准入。窗口前移是近年来注册部门的服务理念，在楼宇企业管理中更加需要。工商部门应当密切关注辖区内楼宇兴建的状况，及时与楼宇企业接洽，介入楼宇企业招商引资，拓宽服务层面，提供行政注册指导，简化审批流程，提高登记效率，在为楼宇招商提供行政有利因素的同时，也能获得我们想要的注册管理效果，使我们能够及时掌握楼宇内企业的进出变更情况。并且，在楼宇的发展过程中，为了能使这一开放式窗口有效保留，应当建立完善的联系人制度，使得指导和服务的针对性、有效性全面提升。建立长期而有效地监管，才是最合理的监管，并能真正促进楼宇的良性发展。
2、协助商标注册，帮助审查广告，运用监管优势服务楼宇企业
在知识产权的重要性和价值性越来越得到体现的今天，商标这一无形资产已经成为企业发展过程中的必需。本着服务企业的宗旨，近年来，工商部门逐渐加大了协助企业进行商标注册、帮助企业参与知名、著名、驰名商标的认定以及打击商标侵权等的力度，受到广大企业的欢迎。而广告，更是现代企业经营的必然内容，市场经济的丰富发展，再也不是好酒香飘万里的年代，企业形象的展示离不开广告的作用。但是，企业稍有不慎，就会踩上虚假宣传、误导消费者的地雷，这就需要工商部门给予指导，帮助审查，才能有效避免。
楼宇企业，尤其是大型企业对商标、广告服务的需求是很大的。前二年就曾发生过一家国际知名企业竟忽略了其商标在中国的注册，而与本地另一单位的名称发生侵权纠纷的教训。工商部门在对楼宇企业的监管中，对企业商标广告的指导服务是很有必要的，是我们服务企业、服务地方经济的重要体现。
3、运用消费者投诉处理机制，指导楼宇企业规范经营，获取良好声誉
这主要是针对楼宇企业中的大型超市、卖场。随着经济的发展，超市、卖场越来越规模化，商品品种包罗万象，顾客群相当庞大。不可避免地出现大量的消费者投诉，工商部门必须严格站在中间立场，公正处理投诉。一方面要努力维护消费者的合法权益，另一方面也要为企业解除恶意投诉的麻烦。一般而言，消费者的投诉往往暴露出企业经营管理上的缺漏和不足，一起投诉的成功解决，不仅能使企业意识到自己的问题所在并加以改进，也能让消费者对企业更有信心，提升企业形象，为企业带来长远的商机。同时，企业对工商部门的信任，使得我们正在大力推进的食品安全、商品准入等工作在企业的接受和自我管理下，得以充分开展。
4、规范依法行政，执法办案，为楼宇企业的发展指明方向
依法行政，规范执法行为，提高执法效能，是提高工商行政执法水平的必然要求，也是楼宇企业信赖工商行政管理的基石。楼宇企业在激烈的市场竞争中，必然会动用一切可能的办法来提高经营利润，但若是急功近利或不熟悉法律规定，则很有可能触犯市场法律法规，成为工商行政处罚的对象。对此，工商部门既要依法行政，又要区分楼宇企业涉嫌违法的性质，对那些影响不大、后果轻微的违法行为进行宽大处理。如对很多楼宇企业经营会出现的异地经营现象，就提出先行警告、责令改正，而绝大多数企业都能够在限期改正期间到工商部门办理相应的变更登记，避免处罚。这一做法给了企业调整改错的合理空间，引导市场主体合法经营。