房地产培训计划方案

房地产培训计划方案（通用8篇）

房地产培训计划方案 篇1

【课程背景】：

新员工入职培训引导是一种最常用的人力资源开发方法，但普遍存在的情况是太多企业不能保证这些方案具有较高的质量和效度，存在着这样或那样的缺欠。理想的员工入职培训引导方案应该能够向新员工提供他们需要的信息，帮助他们尽快适应组织。另外，入职培训引导是一段很有利的时期：通过这段时间，可以减轻新员工的焦虑，强化组织的价值观，并且激励新员工去做好他们的新工作。然而，很多组织并没有利用这些机会获得上述好处。

【课程简介】：

新员工在进入组织时，面临着许多挑战。他们要学会对于他们有效地进行工作所必需的技能和行为，同时，他们还要知道组织和工作团队的规范和期望。有一个重要的概念叫“组织社会化”，是指圈外人怎样转化为得到认可的和有效率的圈内人(文章自实用工作文档栏目) 。成功的社会化能够产生对新员工和组织都很重要的结果，包括职位的满意度、工作绩效和流动率。如果组织运用好各种策略来让新员工融入组织，这些策略都会对新员工的态度和行为产生影响。然而，并非所有的新员工都会回应组织的这种努力，可大部分新员工也会在采取行动之前积极收集信息，运用各种战略和不同的信息资源，来学习有关组织和组织期望他们扮演的角色的各个方面。

本课程在帮助新员工转化有效率和获得接受的圈内人的两种方法是：现实工作预览和员工入职引导。

【课程特点】：

职业化：这是一套标准的职业化入职引导与培训方案

操作性：企业可依次标准建立属于自己企业的入职培训流程

实用性：实用价值强，弥补了普通企业关于员工入职、培训的缺失

工具性：流程中标准的表格植入是入职培训中必不可少的工具

享受性：听完这个入职、引导、培训过程，如同享受了一次星级服务的温暖

【课程收益】：

描述组织如何让新员工成为圈内人即“社会化”的内容、成果和过程

陈述新员工进入组织面临的挑战，以及帮助他们获得成功的因素

描述新员工预览现实工作的方法，并解释这种方法能够为组织和新员工带来什么利益

定义并解释员工入职引导的目标

确定有效的员工入职引导方案所具备的特点

学习有关设计、实施和评价有效的员工入职引导方案的关键要素

【课程对象】：

新入职员工、调岗员工、轮岗员工、人力资源部、中高管理者

【课程时间】：

1天，6小时

【课程大纲】：

一、 引言

1. 研讨：《你是否曾经……》

故事：曹操与刘备的“入职引导”

2. 新员工入职面临的问题——政策解决的问题

3. 新员工入职引导四大原则——“您”的引导很重要

二、 社会化：成为圈内人的过程

1. 社会化的基本概念

职位说明书与“角色”：个人如何做才能适应组织的要求

角色沟通与角色定位：个人、同事、直接主管、高层管理者对同一角色有不同的看法

群体规范：圈内人共同赞同的行为

期望：对可能的行为、感受、规定和态度的信赖感

“期望”影响满意度、绩效、认同感、流失率

不切实际的过高期望

新员工检验期望

2. 社会化的内容

基础培训

有关组织的培训

工作团队功能的培训

特定职位的技能培训

个人的学习与培训

3. 社会化的结果

正面结果

负面结果

房地产培训计划方案 篇2

房地产行业是中国现目前的经济支柱之一, 但是这个利润丰厚的行业存在着诸多的问题。中国的房地产开发商和房地产企业存在重经营、轻管理的现象。这种地管理水平, 高投资的行为存在着巨大的风险。因此, 加强对开发房地产企业成本的管控已经是房地产企业迫切需要解决的问题。

现目前, 房地产企业加强成本的管控主要措施是加强企业内部的管理, 所采取的手段是“问管理要成效”。但是, 较低水平的房地产行业要在短时间内提升自我的内部管理水平还是有些超之过急。加强房地产企业成本的管控必须根据房地产的实际情况, 一步一步扎好根才能真正做出成绩, 达到既定的效果。

房地产开发企业是高投资企业, 有着高风险、高回报的特点。因此, 在进行房地产企业资本的管控上, 重点是避免行业风险提高企业的抗风险能力。而要提高企业的抗风险能力和风险分析能力就必须从项目的投资入手, 建立一套成本管理的系统, 实行全程管控, 最大限度降低企业的成本。

二、构建房地产企业成本管控体系

在经济飞速增长的时代, 市场竞争异常激烈。在房地产行业中, 房地产企业必须树立企业成本管控观念, 建立一套科学、完整、有效的企业成本管理系统。在进行成本管理系统的建设时, 要引入可持续发展战略思想, 将企业的成本管控视作一项长期工程, 力求通过公司企业成本结构的改变, 成本监督、管理、控制的方式的改变来对企业成本进行全方位把控, 提升企业的综合竞争实力。

(一) 建立企业目标成本管控体系

企业的目标成本体系是企业在进行投资前的预期成本, 这主要是指在一个项目上的一定时期的成本目标。企业成本目标的确立主要是根据项目开发的情况及其遵循的规律进行的工程流程、工程费用的估算。企业目标成本体系一般根据项目施工的进度分阶段进行建立, 最后形成一个完整的整体。

(二) 建立企业动态成本管控体系

一般的企业成本管控系统的建立是在进行企业责任成本体系的建立之后, 但是在这以前企业必须根据市场进行相应的项目投资预测。在市场动态的环境下, 建立企业动态成本管理体系必不可少。着其中包括一段时间内的工程成本预算与决算, 也包括已发生的成本开支以及即将投入的成本。通过阶段目标成本的差异比较, 根据工程量的估算对企业的成本进行动态性地掌控。并且, 在建立体系和监控体系运行状况的情况下可以发现企业成本管控中存在的问题并及时进行解决, 实现企业成本的有效控制。

(三) 建立企业责任成本管控体系

企业目标成本管控体系的建立是根据成本形成的形成过程进行分阶段、分层次的责任目标的确定。并且, 将各个阶段的责任目标分配到各个负责的部门并进行责任部门、责任范围、责任成本、责任目标、评价指标、审核部门等详细的信息进行统计和划分, 将每一项成本目标都具体落实到人头。

(四) 建立企业业绩评估体系

企业业绩评估体系是在房地产项目建成后对项目本身最终的状态进行的一个实际成本与目标成本的对比, 而企业业绩评估主要着眼于整个项目成本管理情况的水平。在项目建设过程中对成本管理的不足进行总结, 对经验进行收集。并且, 将成本管理水平的评测作为企业奖罚的依据, 促使全员投身到成本管理中来。

三、项目实施阶段的成本管控

(一) 项目投资阶段的成本管控

房地产的企业成本管控的首要环节就是项目的投资。房地产企业投资的主要依据是对房地产项目本身进行可行性和利益性的分析。对开发项目的必要性、优越性等特点进行考察并且对项目的选址、规模、结构以及能够给企业带来的利润回报。关于企业的投资能力、风险分析能力、项目实施能力、项目经济效益等较为基本的调查、研究、分析、论证是企业进行项目投资前必须做的功课。另外, 还需要根据政府相关的房地产宏观调控政策, 选择建设符合大众要求和市场要求的房地产。

(二) 项目规划设计阶段的成本管控

项目规划设计阶段的成本管控主要有这样两个目的。其一, 降低规划设计阶段的企业成本, 这之中包括设计规划的人工费、材料费、设备维护费等等。其二, 是降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。

房地产项目的规划设计可适当引入市场的招标制度, 使得设计规划方案最优化, 在保证工程质量的前提下最大限度节约企业成本。

(三) 项目招标阶段的成本管控

工程项目招标阶段的企业成本控制主要是对工程的招标方式和系统进行控制。这些工程招标包括施工招标、设备招标以及材料采购招投标三个方面。在招标中尽量采取多种招标制度共同制约的方式, 使得承包商和供应商之间形成竞争。这样做的好处在于获取最优价格并且找到高水平的合作伙伴。在招标前, 应当对工程项目和投标单位进行详细的实地考察, 要使得质量和价格得到兼顾。同时, 在评标的过程中一定严明合作事项, 做好项目清单, 防止低价竞标高价索赔的现象出现。

(四) 项目施工过程中的成本管控

企业的成本管控的重要阶段在于项目施工的过程中。施工阶段也是企业成本投入最大的阶段。在施工阶段的成本管控中, 原则有三:严惩浪费, 高效施工, 综合评价。对于浪费施工材料的行为进行严厉惩罚。对工程的关键环节进行把控, 做到高效施工, 无返工, 无误功, 同时, 对于工程的成本与质量也要进行综合考虑, 做到技术经济分析, 质量得到保证。

(三) 项目结算阶段的成本管控

竣工阶段的成本控制主要在这样两个方面, 一是根据合同按规定日期进行结算, 对于逾期的项目进行误工结算处理。二是根据合同对材料、设备的使用情况进行结算, 其中包括合同中规定的结算方法、取费标准、计价定额、材料价格以及相应优惠条款等, 要对整个工程竣工进行审核、结算。

此外, 还需要按照项目规划设计图纸进行工程竣工图、施工变更图以及现场签证对工程的竣工进行核算。按照合同对相应的定额单价进行核对、结算, 并且做好相应的经验教训总结, 以便建立全面的成本管理系统。

房地产企业成本管控是一个系统的工程, 涉及面十分广, 管控周期性长, 管控项目多, 任务重。总之, 房地产企业成本的管控需要全员参与, 由全员共同控制企业成本并且实施全过程成本控制, 利用科学的管理手段, 合理安排施工, 最大限度优化成本配置, 节约企业成本, 达到应有的良好效益。

结语

实践证明, 在房地产的开发项目中要达到节约成本、缩短工精的效果必须对工程项目的施工进行全程控制。对工程项目建设要要求合理有序进行, 确保不因过失性错误导致工程的延期和返工。另外, 培养专业的技术人员对房地产市场进行实时总结, 对市场形势做到有效把握, 最大限度优化投资, 控制房地产投入成本, 使得开发商获得巨大利益

摘要：在国家对房地产的宏观调控下, 我国的房地产行业渐渐进入平稳发展时期, 发展的水平也得到了相应的提升。在这个利润丰厚的行业中各种的成本也逐渐透明化, 为了取得最大的利益, 房地产企业开始研究如何有效、合理地实现企业成本的管理和控制。本文根据我国现阶段的房地产企业成本管控状况, 结合房地产开发实际对房地产企业成本管理和控制进行了一定的分析和探讨。

关键词：房地产,开发商,成本管控,措施

参考文献

[1]谭峥嵘.工程造价成本控制方法浅析[J].中小企业管理与科技, 2009.

[2]钱碧慧, 马静.论房地产项目成本管理[J].中国新技术新产品, 2009 (09) .

保利房地产产品定位及方案建议 篇3

【关键词】 房地产策划市场分析 项目定位经济分析营销策划

哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。项目总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。

1. 产品线选择

由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该项目的产品线主要有以下三种：

1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化”，但不是大户型公寓的简单放大。从2010年楼市的发展来看，大平层出现“总体总动员”情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感。在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便。在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供应项目是“左岸唯美”二期。本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。

1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅”为主，联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等

1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，加入花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。花园的构造和形态多种多样，提升了室内空间的居住品质，形成了别墅设计的新概念——空中花园别墅。哈尔滨市如今高端住宅市场类似于空中花园别墅的产品非常稀少，因此将空中别院作为产品线之一，将引领别墅市场进行新的改革，鼓励市场创新、产品独创，成为未来区域豪宅市场的领先者。此次设计的空中别院以小高层复式为主，风格以现代主义为主，混合中、西元素，引进高科技管理系统，与未来松北区的科技环境相融合。

2. 规划方案建议

2.1 产品线组合推导

将上述三种产品线经过组合，初步拟定两种规划方案：

2.1.1方案一：“复古奢华版”——平层官邸与独栋别墅的结合

该方案走的是“奢华尊贵路线”，采用大面积的平层官邸辅以独栋别墅，欧式皇家园林风格，创造顶级的社区服务，尤其注重会馆的高标准定位。

2.1.2方案二：“现代科技版”——空中别院与独栋、双拼别墅的结合

此方案主要面向的是未来的高学历高技术人才，社区主打现代风格，产品形式新颖独特，户型大小适中，主要以简单舒适为主，采用创意设计，注重节能环保和休闲娱乐，商住结合，完善配套设施。

2.2 方案概念规划

2.2.1 方案一：“复古奢华版”——平层官邸与独栋别墅的结合

“复古奢华版”追求的是顶级的豪宅产品，因此在设计上将借鉴国内各大城市的豪宅项目，同时结合着哈尔滨浓郁的文化色彩和天然的生态资源，创造出具有“冰城”特色的标志性豪宅。从之前对哈尔滨市现有高档别墅统计得知，独栋别墅的建筑面积集中在200-600m2，主力面积300-450m2；联排别墅建筑面积在207-390m2，主力面积240-300m2；叠拼别墅建筑面积在208-227平方米，其中四房两厅n卫的户型最为畅销。因此在设计时考虑将平层面积落在240-440平米之间，而独栋别墅则在350-600平米之间。此方案中平层官邸是主力户型，比例大于80%，采用两梯一户和一梯一户两种形式，而独栋别墅主要是地上两层加地下室一层，分布在河道附近。

该方案采用的是“巴洛克”式建筑风格，它是17～18世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。“巴洛克”建筑具有浓郁的浪漫主义色彩，外观上造型柔和、多采用装饰曲线以追求动态起伏的效果，在内部装饰上极尽铺张、浮华和雕琢，其自身所散发的优雅而高贵的气质一直是尊贵奢华的象征。“巴洛克”风格大多出现在欧洲的教堂和广场，在我国也存在着一些中国化的巴洛克式建筑，俗称“中华巴洛克”。这是一种中西合璧的建筑风格，特色表现在平面布局和功能是中国传统的四合院式，立面造型则是“巴洛克”式风格，而立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有民俗风情的吉祥意义图案。中华巴洛克建筑在哈尔滨、武汉、北京等很多城市有遗存，目前最大、最完整的建筑群在哈尔滨道外区。

2.2.2 方案二：“现代科技版”——空中别院与独栋、双拼别墅的结合

本案主打的是现代风格，无论是建筑和园林景观的设计还是社区的配套都将融入现代元素。在产品的选择上主要是以复式小高层和别墅相结合，复式面积集中在180-270m2，双拼和独栋别墅的面积集中在250-450m2之间。规划设计四栋复式小高层，各10层，所占比例约为30%。在双拼别墅的设计上将采取创新的形式，推出类双拼产品，即将以往双拼别墅两户之间相连部分以“侧花园”的形式代替，在空间上将两户分隔，同时也增加了每户的庭院面积。

本案采用的是现代简约建筑风格，冷灰色配以暖色的建筑立面，形成了丰富的立体层次，时尚而现代。另外，大尺度的落地玻璃提高了建筑的通透性，增加了采光面，放大了原有的空间感觉，带来大视野的观景效果。

参考文献：

[1] 符小兰，洪开荣.4PS理论在房地产营销策划中的应用研究[J].湖南有色金属.2010，26（4）：72-76

[2] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J]. 现代商贸工业.2010（21）：60-61.

[3] 胡涛.房地产策划在小区设计中的应用[J].山西建筑.2010，36（8）：41-42

[4] 黄福新.房地产策划的历史回顾[J].城市开发.2003（1）：38-41.

[5] 马妮娜.2010楼市新政策下的房地产营销策划思考[J].宿州学院学报.2010，25（9）：21-22

[6] 蔡文文.龙珠康城旅游度假村项目策划[D].黑龙江：哈尔滨工业大学管理科学与工程学士学位论文，2010.

[7] 周德来.浅谈国内房地产市场定位策略[J].中国高新技术企业.2008（19）：31.

[8] 张晓斌，张声东.试论我国房地产开发的项目策划模式[J].国外建材科技.2004，25（2）：156-158.

房地产培训计划方案 篇4

一、样板房目的分析

1、销售背景分析

1）主导产品的变化——从多元化产品步入高端产品；

2）市场接受度分析——高区房源市场反应较低；

2、户型优劣势分析

1）劣势：①无功能性玄关②收纳系统不合理③缺少独立餐

厅空间④小开间卧室市场认同率不高

2）优势：①厅房主次分明联系紧密②采光面多，通风顺畅

③景观优势突出，朝南面均有公园景观④高品质门窗及通风设备

3、项目的价值：公园地产、品质、温暖

2、设计目的样板房作为销售道具的主要形式，是客户了解项目最直观的场所。因此，我们对项目样板房的展示应营造出与项目属性契合的空间环境和现场氛围，通过让客户实际体验，感受产品的空间功能和核心价值，协助并促进销售。

目的提念：

1）2）3）

二、样板房内容分析

1、设计理念的分析

1）针对人群需求：居家、改善、享受

2）样板房类别：先进、领先、豪华

3）设计原则：来源生活、高于生活，展示与实用性相结合4）各样板房分析：

⑴ 78㎡一房针对居家型客户，着重展示空间性及功能性——风格现代简约 详解：①功能：明餐厨、带梳妆台、休闲沙发的卧室、客厅附带开放的休闲区域；

②分析：此户型开间窄进深长，在满足基本的空间使用的基础上，增强了卧室和客厅的功能，但缺少储藏的空间，较适合大学毕业或刚结婚的年轻客户。

⑵152㎡三房针对改善型客户，着重体现品质、情调 ——风格新古典、简约 详解：①功能：厨、餐、储、厅、阳台动区联系紧密且体现了户型通透性，主卧功能性强；

②分析：此户型景观采光丰富，各功能区域齐全且面积宽裕，建议增加玄关功能性（鞋柜）、为增加样板房的展示效果不建议缩短客卫的开间。

⑶240㎡四房针对享受型客户，着重体现身份、情调、材质、品牌——风格新古典 详解：①功能：南侧休息区、中间活动区、北侧功能区动静分离、主卧功能丰富、各功能区间面积宽裕且各成系统、细部存储空间布置得当；

②分析：进门后视觉落点丰富、客厅、主卧、餐厅视野开阔透光性好、用材多样且考究，增显品质感、通过前厅给人以气派、考究的观感作为样板房不建议加入生活气息。

三、样板房实施计划

1、参观样板房涉及内容：售楼处接待、看房通道（如选择地下

则包括售楼处楼梯、地下通道、地下大堂及前室）、电梯、电梯前室、29层240㎡、152㎡、78㎡样板房、29层30层其他户型及楼梯间。

2、样板房设计过程：沟通设计理念、拟定设计任务书、设计提

供方案、整合汇报材料、会议审核提出建议、答复落实建议、现场踏查找寻遗漏、落实施工图、审图交底、查漏补缺、确定造价、选定主材、选定软装样式。

3、问题1：设计图纸进度慢。

原因可能有①未签订合同，积极性不高 ②未确定平米造价，设计方有所顾虑。建议商洽签订合同、拟估平方米造价；

问题2：进场条件（门、窗、空调、新风、地面）未具备，建议可实施的项目提前启动；

问题3：未与施工方确定主材清单和样式，建议提前确定主材清单并完成样品封样工作，需设计师参与；

问题4：景源发函样板房图纸的交付时间5月10日，公共区域施工图交付时间5月30日。

房地产亲子活动方案-活动方案 篇5

秦绿地产名仕城6.1儿童节

6.1童乐会全家总动员之爱的拓印

二、活动目的

继5月18日青年歌手大赛后,通过6.1儿童节全家总动员——马克杯DIY活动，使名仕城再次深入民心，给孩子带来快乐的同时，在家长的心中树立起良好的秦绿品牌形象，提升品牌品质。在活动过程中，大力展现空中花园/中央空调/双层立体停车场/承诺保值增值四大卖点主题，从而促进业主对名仕城档次和品质的认可，增进与业主之间的交流。

三、活动日期

20XX年6月1日--6月3日

四、活动地点

名仕城政府街售楼中心

五、活动对象

1、前期认购并转签合同的业主

2、前期认购的客户

3、电话邀约的意向客户

4、活动期间到访的.新客户

六、现场执行

1、儿童创意签到(田字本)/家长诚意签到(家长登记表)

2、“爱的拓印”拍照留念

3、马克杯DIY制作

七、工作人员

1、签到区工作人员：负责儿童及家长登记签到，协调签到区域秩序整理并发放资料

房地产亲子活动方案房地产亲子活动方案2、活动区工作人员：预备出相应的活动参与人员的座位区域负责拍照，引导活动各环节的顺利进行控制活动现场氛围

八、活动物料

1、橱窗海报

2、展版海报

3、数码相机一部

4、打印机一台

5、马克杯热转印设备烤杯机一台、转印墨水、转印纸

6、名仕城LOGO

九、宣传文案

1、名仕城LOGO

1童乐会全家总动员之爱的拓印

秦绿地产为答谢老业主、新客户,特举办名仕城六一儿童节特别活动,凡在活动期间到访名仕城售楼中心的新老客户均可参与!活动三步曲:

1、家长带领宝贝前来售楼中心

2、“爱的拓印”现场拍照

3、马克杯DIY制作

房地产销售培训计划 篇6

8.凡公司刊登广告日，任何业务人员不得请假，必须无条件全部到位工作。

三、服装仪容、准则

1.员工必须整齐干净，无污迹和明显皱褶;扣好纽扣、结好领带、领花、口袋中不要有过多物品;皮鞋要保持干净、光亮;女工易穿肉色丝袜，不能穿黑色或白色;

2.男员工头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。女员工不得留披肩发，头发长度以不超过肩部为适度，头发要常洗，上班前要修理整齐，保证无头屑;

3.女员工切忌浓妆艳抹，不许纹眉，可化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好。女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水;

4.员工上班前不得吃异味食物，要勤洗手，要勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏物;

5.在对客服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务;

6.提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。

四、接听电话

1.注意电话礼貌，拿起话筒先自报公司名或案名，并问候”您好”2.若属找人的电话，回答：“请稍候”或“请等候”再行转接，若找人不在则应客气地请对方留言或留下电话，以便回电;

3.倘接洽咨询购房者，则掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈而通话时间以不超过2分钟为佳(比如在广告日电话时间应更加缩短)。

4.工作时间应尽量不打私人电话，并不许长时间通私人电话。

五、接待客户

1.客户上门时，业务员必须主动面带笑容上前迎接;

2.迎接客户后，业务员应先开口招呼对方，向客户问好，或说“欢迎光临”并询问客户意向;

3.当客户表明购楼之意愿，则请客户在适当的交谈区入座，并取出资料为客户介绍，其他人员需为客户冲茶倒水;

4.销售人员在介绍时，除书面资料外，若有模型，应配合模型加以说明

5.在介绍的过程中，销售人员应避免拿着资料照本宣科，必须注意客户的反应，以掌握客户心理及需求，须能判断客户是属于自购、代购还是咨询或是竞争对手的探子;

6.随时注意自己的形象，因为您现在代表公司，也代表产品，所以必须保持微笑，态度上要诚恳、亲切，博得客户的好感及信赖;

7.不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：“谢谢，欢迎再次光临”;

8.中午休息时间，值日人员须接听电话及接待客户;

9.在有客户时，不准大声喧哗。

六、销售工具的准备

1.每人应准备一套完整的资料，并配合行销时介绍流程，依次排列，装于资料夹内;

2.每人应备计算器，名片夹，书写流畅的笔，便条，客户资料信息薄;

3.必须熟悉每个专案的环境、位置、分布、大小、价格、分期付款、发展商等一切资料;

4.业务员在接待客户的时间内不应接听电话以免打断与客户的交谈，其他人代接电话时应告知对方“对不起，请过X分钟再打来或请留下电话让XX回复”;

5.如有客户人数较多时，可二人或三人同时接待，但必须以其中一人主讲，其他人辅助;

6.尽量利用行销模型透视图、销控表、建材表等辅助资料工具，通过熟练介绍及参观，营造销售气氛，以促成成交。没有公司许可，任何人不得修改合同条款。

七、销售技巧

1.把握“以头脑行销，而非以嘴巴行销”之原则，强调优点，淡化缺点，避免产生类似辩论的场面;

2.避免“我说你听”的介绍方式，唯有以交谈的方式，才易利于引起客户的问题，才能有效掌握客户的需求和想法，了解客户心理对产品的喜好度和接受力，然后才能针对客户最关切的因素，予以说服;

3.房产销售属服务业，销售人员的从业态度要以“服务”为宗旨，因此须加强房地产专业知识的吸收，才能以专家的姿态提供给客户最好的服务，从而创造业绩;

4. 在销售过程中，可以与客户交谈轻松的话题，但必须把握客户心理，并注意了解客户此行的想法及以往的经历，以便吸引客户，促成成交;

5. 业务员必须有在一段时间完成一定目标的欲望，给自己压力从鞭策自己努力。

第一招——殷勤招待，建立关系

当客人一入售楼部，一定要用亲切的笑容欢迎，无论是男女老幼，样衰与否，均报以灿烂的笑容，尽快建立友善的关系，以便作进一步销售工作。

举例：1)先生，早晨!随便参观，有什么可以帮忙?

2)小姐，你好，来看展销会吗?是否需要帮你介绍介绍?

3)两位，你好，随便拿本售楼书看看!接着主动自我介绍，尽量用名增加亲切感，然后询问客人姓名及派送名片。

举例：1)我姓黄，英文名字叫martin，您怎么称呼呀，先生?

2)我叫阿敏，先生贵姓呀?………哦!陈先生您好，这是我的名片，请多多指教!

(注：尽量将客人的姓名铭记，若这个客人再次光临时而你又记起他的名字，他对你的印象便会大大提升)

第二招——投其所好，溶入其中

当与客人开始了对话内容后，尽量按所观察到的客人的文化背景，行为举止，而决定采用什么的语调或对话方式，以求共鸣。

举例：

客人情况 语调 动作

老粗/农民 大大声 大开大合

读书人/白领 中度声 大方得体

老伯/老太太 细细声 扮乖乖后辈

年轻一族 可轻佻些 扮FRIEND

老总/老板级 中度声 扮专业

第三招——共同话题，前后共鸣

尽量挖掘客人的共同点，增加共同话题，以求共鸣，前后呼应，增进亲切感，例如：

1) 同区居住

2) 同一大、中、小学

3) 同生肖/生日

4) 同数量之兄弟姐妹，或兄弟排名(如拉子拉女，大子大女等)

5) 同喜好(如车、电器、旅行、集邮、音乐等)

房地产销售培训计划篇三

房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后，新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后，必须要把精力集中在软件方面，销售人员作为现在房地产软件战斗中的核心队伍，其战斗力显得尤为重要。战斗前的准备——培训将成为日后战斗成败的关键要素。

步骤一：地产精英需要技术的培训

随首产业结构、科技时代、消费模式、社会价值观等诸多方面的变化，服务的技术和素质要求成为确保服务质量的关键。提高技术水平，改善服务技巧是各个服务机构的核心工作，因此，学习、学习、再学习、培训、培训再培训成了我们日常管理的最重要的一个环节。

策略A：培训的三大要战剖析

1、销售技巧、服务技能、礼仪、结构、建筑、设计、风水等专业课程和相关的法律法规等专业培训，面向全体员工。

2、财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训，主要面向公司拟培养的业务骨干。

3、会议组织、沟通与交流方式、绩效评估、合作与效率、销售组织与管理等领导技巧方面的培训，主要针对公司业务骨干与中层干部。

培训的目的就是为了整合目标与理念、提高素质、统一行动和提高效率。对于服务机构来讲，效率是第一位的，员工也是第一位的。有了一大批技术能手成为公司的业务骨干，公司的发展就有基本的保障。

策略B：培训计划的探讨

1、培训工作的战略思想

紧紧围绕中心工作目标来规划全年工作，始疑义有极高的站位，胸怀中心全局，在培训养人才大事上始终不懈怠。通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才储备。

2、培训工作目标

培养骨干人才，适应公司成长;

建立学习团队，营造成功环境;

形成培训模式，弘扬企业文化。

3、培训任务

通过培训，普遍提高管理者管理水平和业务人员的专业技能;建立和完善新员工培训体系、管理者技能培训体系，业务技能培训体系、能力与素质提升体系;形成良好的学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力和操作能力强，对公司忠诚的员工队伍。

4、培训方式

采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行。部门培训是部门员工均必须参加的培训，主要内容以提高专业技能为目的来设置;普通培训是为全员设置的交流培训，主要学习讨论公司规章制度，优质服务课程以及多元化法律专题讲座和多种咨询服务，档案建设技巧等课程;骨干培训是为公司的中流砥柱——骨干员工所设置，课程的内容是围练能力提高和素质训练来进行;高级培训为部门负责人设置，主要目的是提高管理者管理技能和水平。

骨干培训名单由培训门负责人审批，报办公室培训主管备案;高级培训名单由总助审批，报办公室培训主管备案。普通员工参与骨干和高级培训均须通过审批程序来进行。

培训形式有教授、讲座、调研、模拟、考试、参观、考察、深造等。培训师资包括公司培训的专职培训人员，公司合格的管理者以及外请的专家、教授以及同业资深人士。

策略C：考核的办法

1、培训采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分。三级职员一年须满60分，二级职员须个满75分，一级职员须修满90分，部门助理以上负责人须修满105分。

2、配合一线专业需求，部门培训设置“发牌制精英课程”。课程每6个月循环一次，学习完后，经考核通过发给“资格认证书”。评估部、交易部、市场管理部、策划部、信息研究部人员持证上岗。

3、对于培训效果每一季度考核一次。不参加考核者一次做旷工半天处理，考核不合格者不得该项考核学分。

步骤二：地产精英售前有效培训

售楼员是销售的具体执者，因此，培训是必要的，其目的正是为日后销售的战斗作好充分的准备。其具体方式包括以下两种：

策略A：现场的服务培训

按照整合营销的思想，销售队伍的形象、服务方式秘须与项目形象一致，因此销售人员应统一着装、统一形象。在服务态度上，要不卑不亢、平等相待，类似于名牌专卖店的服务风格(可请五星级宾馆培训)。同时老业主、员工、合作伙伴、股东都是销售队伍的一员，对公司员工应进行培训，统一口径;对老业主、合作伙伴，则通过联谊会等传播信息，以通过他们向外扩散。同时，加强楼盘卖点，制定奖励措施，鼓励公司全员销售，调动销售人员的积极性。

策略B：专题的培训活动

建立更有战斗力的营销团队，需要更加有效的培训机制和激励机制相配套。必须要从基础做起，开展专题培训活动，以期建立一支能打硬杖，爱学习、会学习的营销团队。

1、培训——基础性的企业管理工作

地产公司的培训工作必须建立自己的特色，建立与完善培训制度。

首先是要建立具有较强组织策划能力的培训小组，调动员工自觉参与学习、培训的积极性。其次是要有系统可行的培训计划与主题，在培训方式与内容上确保培训效果。第三是要有一定特质或资金保证。

地产公司的素质培训活动分阶段进行，先是导入期和强化期。可邀请地产公司或其他专业人士作短期集中培训，然后是持续和自我培训期。这是一项长期持续的过程，从而建立自己特色的培训制度。

2、培训——21世纪战争致胜的法宝

市场的竞争正是人才与团队战斗力的竞争。商战竞争的现实告诉我们，有效有培训与激励机制，正是新世纪市场营销致胜的法宝。市场营销专家警言：“培训，正是为了迎接全员营销时代的到来!”21世纪地产市场营销，已步入全员营销的时代!必须要有真正适应21世纪社会发展的人才队伍。卖楼，也绝不仅仅是销售人员的事，而是公司上下、全体员工、从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造。除了制度与规定约束外，培训是实现这一共同目标的捷径!

步骤三：销售精英四大准则培训揭秘

准则一：寻求客户心理的突破口

1、了解客户对楼盘的兴趣和爱好

2、帮助客户选择最能满足他们需要的楼盘

3、向客户介绍所推荐楼盘的优点

4、回答客户提出的疑问

5、帮助客户解决问题

6、说服客户下决心购买

7、向客户介绍售后服务

8、让客户相信购买此楼盘是明智的选择

准则二：迎合客户的最佳途径

1、热情友好、热情接待

2、提供快捷的服务

3、有礼貌与耐心

4、介绍所购楼盘的优点及适当的缺点

5、耐心倾听客户的意见和要求

6、能提出建设性的意见

7、能提供准确的信息

8、帮客户选择合适的楼盘和介绍服务项目

9、关心客户的利益，急客户所急

10、竭尽全力为客户服务

11、记住客户的偏好

12、帮助客户做出正确的选择

准则三：明确自己的岗位职责

1、积极主动向客户推介公司楼盘

2、按照服务标准指引，保持高水准服务质素

3、每月总结销售业绩

4、保持服务台及展场的清洁

5、及时反映客户情况

6、准时提交月结

7、培养市场意识、及时反映竞争对手的发展动向

8、爱护销售物料，包括公卡、工衣等

9、不断进行业务知识的逢我补充与提高

10、严格遵守公司的各项规章制度

11、服从公司的工作调配与安排

三、态度

态度可以大致地解释为我们向外在世界表达感觉的方式。态度的主要万分是感情或感觉，所以我们常常把态度描绘成积极的、自信的、焦虑的、受挫的、进取的、消极的等等。这引起都是我们内部感觉的外部表现形式。

一般说来，态度既不能从学校中学来，也不能通过日常工作中的实践学到。它们是我们整个生活的产物，因此它戴上面具，用世故的客套来加以掩饰，但即使这样也需反复操练，并常常会造成一些压力。无意识中我们也放将一些消极、侵犯或酸溜溜的态度传给了客户。结果这种态度对双方都带来了影响。

我们在见到客户之前要意识到并努力使这三个要素达到最佳水平。如果其中的一个达到标准，我们就很难在洽谈时达到预期目标，而且很可能会造成我们完全可以通过事先预备而避免的困境。尤其是在那些对检验有更多要求领域，更要注意我们的态度，更要注意我们的态度，因为我们的态度会随着一天内所经历的事情而时常变化。

步骤六：如何避免企业培训陷入“无解”方程

组织和管理员工培训需要从一开始就与企业的发展目标或子目标联系在一起，从而使员工培训的投入是集约化的、是高效的。另一方面，员工培训又是自居体系的，在时间、内容等方面是相对独立的，因此，对员工培训要做专项研究、专门看待。一定程度上，特别是定位于“综合素质提高”的培训，要游离于企业的日常工作，以期取得最佳效果。

以培训售楼员为例，我们试列一个方程式：

成功的培训=明确宗缆目标+确立培训议程式+培训预算+培训的有效组织

策略A：明确宗旨和目标

即培训的大政方针是什么，期望值是什么。可以是全面的培训，也可以是分解式的、技术性的培训，所期望达成的目标也有大有小，正如同做股票的人有长短线的取舍，这一点是至关重要的!

策略B：确立培训方式

培训式方可以有若干种，常用的是课堂式培训——这一方式无论从便于组织、节约开支方面，还是从知识灌输、双向沟通等方面都有着显而易见的益处。只是问题有：a.请谁来讲授;b.讲授效果怎么评价;c.讲授内容谁来定。如“谈判技巧”的内容是商业心理学为主还是以实战分析为主?是高屋建瓴式的，还是解剖麻雀式的?——在这些问题上一定要采取程序化的操作，即先解决什么，再解决什么，最后解决什么，操作以效用最大为原则!

策略C：预算

不做预算的培训一定是失败的培训!懂得经营的企业领导必须懂得投入的重要性。这不仅表现在间接的投入上(如工作时间被子压缩)，更表现在员工培训直接相关的经费投入——组织费用、专家费用、信息资料费用等等。如果采取封闭式的培训，还会发生食宿费用、差旅费用等。为保证培训工作的圆满完成，需要提前做好准确的预算。不做预算、或预算规模与培训工作有着巨大缺口时，其它方面的努力都很难取代“钱”的分内工作。

策略D：培训工作的事中组织

培训的事前组织工作是十分重要的，事中组织也同等重要!将培训的内容传授给员工是容易，但让员工依此形成心得则是困难的。况且推销工作今后面对的人复杂、城市复杂、文化背景复杂，这些需要大量的感性认识积累，培训是替代不了的。但也正是因为售楼员将面对多变，所以他们需要掌握原则、拥有思路，并且能够激发想象、产生创造力!故而，要求受训人员积极地投入，积极地思考是非常重要的。这一定程度上要依赖组织工作，即组织者的督促作用。

房地产培训计划方案 篇7

一、房地产行业人才供求分析

(一) 房地产行业人才需求分析

随着我国城市化进程的加快、新农村建设的逐步展开、城市旧城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等诸多因素叠加, 决定了房地产行业仍将会有一个持续良好的发展前景, 同时也预示着房地产行业人才旺盛需求将会长期存在。

(二) 房地产行业人才供给分析

目前, 作为房地产专业人才供给的高等院校, 在人才培养模式上主要侧重理论知识体系训练, 实践教学体系不够完备, 在实验室和实习基地建设上明显滞后于社会的需求。另外, 任课教师的实际操作能力也有待提高, 在实践性教学上缺乏强有力的指导。

显然, 我国房地产专业性人才需求与供给出现了较大缺口, 高等院校应当遵循行业发展需要, 创新人才培养模式, 改革人才培养方案, 增加房地产专业人才的培养与供给。

二、房地产专业应用型人才培养方案的构建

(一) 专业课程设置及教学内容的创新

1、专业基本技能的培养要体现多方位多角度的人才培养理念

由于房地产行业的复杂性及房地产专业的多学科交叉性, 决定了房地产专业人才要多方位多角度的培养, 既要要求学生掌握建筑方面的基础知识, 又要求学生掌握经济管理和法律法规等专业知识。但目前房地产专业本科毕业生的从业主要集中在房地产营销策划、房地产估价、房地产经纪等领域, 高校就应当遵循房地产行业的发展需要及房地产人才市场的需求, 以培养房地产营销策划师、房地产估价师和房地产经纪人为主线开设建筑、经济管理及法律等课程, 以完善学生的知识体系。

2、专业课程的设置要突出房地产专业特色, 体现应用型技能培养理念

(1) 专业基础课的设置要体现实用性特点

建筑施工、建筑结构、建筑材料、工程制图等课程是房地产专业的立业基础, 必须分配足够的学时, 以保证学生理解掌握并能够较灵活的应用。同时根据房地产专业特色, 在第1至第4学期逐步开设经济法、房地产法规和房地产基本制度与政策等法律法规课程, 让学生熟悉房地产行业的相关法律制度。

(2) 专业方向课的设置要体现房地产行业特色

房地产专业是具有房地产特色的管理类专业, 但其核心是房地产管理, 因此在专业方向课的设置上要尽量回避具有共性特点的经济学、会计学、市场营销学、工程经济学等课程, 尽量开设房地产经济学、房地产会计、房地产营销策划、房地产项目评估等具有房地产专业特点的课程, 让学生掌握特色鲜明的房地产专业知识。同时在专业限选课上也要体现这一特点, 如增设房地产广告学、房地产消费心理学、房地产市场调研与分析、房地产项目评估及房地产经纪人实务等方面课程, 以完善学生的房地产知识体系。

(3) 实践教学环节要体现理论联系实际、学以致用的特点

(1) 依据不同专业课程的特点及教学要求, 如对房地产估价、房地产营销策划、房地产项目评估等操作性较强的课程设置课程设计, 以训练学生的实际操作能力。

(2) 对理解起来比较抽象的课程, 如建筑工程施工技术、建筑设备安装、建筑材料、施工组织等课程, 在理论课程学习的同时, 应增设认识性实习环节, 组织学生到施工现场, 通过亲身体验以增强学生的感性认识。

(3) 由于房地产市场的变化对房地产行业的发展起着至关重要的作用, 在实训课程设置上, 应开设为期至少一周的房地产市场调查实习, 让学生了解房地产市场的动态变化, 并训练学生在房地产市场调查、数据收集整理和统计分析等方面的实际操作能力。

(4) 在毕业实习环节, 要求学生到大型综合性的房地产项目上进行顶岗锻炼, 并进行跟踪指导, 让学生初步感受房地产企业的运营特点, 了解房地产项目的操作流程。

(5) 在毕业设计的选题上, 要以房地产专业核心课程为依托, 选择综合性的房地产开发项目进行“真题真做”或“模拟真做”, 同时选择在房地产营销策划、房地产项目评估和房地产项目管理等方面具有丰富实践经验的“双师型”教师作为毕业生的指导老师, 或聘用具有丰富实践经验的企业人员与教师联合指导学生。

(二) 应用型房地产专业人才培养体系的构建

房地产专业人才培养目标定位为:遵循房地产行业及房地产企业发展需要, 适应房地产项目经营管理的新要求, 致力于培养具有建筑工程、房地产开发经营、营销管理等专业知识, 并系统掌握房地产经营管理专业理论, 熟悉房地产开发流程及相关法律法规, 具有一定的房地产经营管理能力和创新意识, 在房地产估价、房地产项目评估和房地产营销策划领域具有较坚实理论基础的高级应用型专门人才。并要求毕业生具有初步分析和解决房地产经营管理和房地产项目销售过程中一般问题的能力, 具备在房地产开发企业和房地产咨询公司从事房地产项目营销、房地产项目评估、房地产估价以及物业管理等岗位工作的基本技能。

基于以上的培养目标, 现从教师和学生两个层面构建以课程设置、教学内容和教学方法三位一体的房地产应用型人才培养体系 (见图1) 。

上述应用型人才培养体系应以实践应用能力培养为主线, 遵循房地产行业发展动向, 以房地产市场人才需求为导向, 坚持训练学生实际操作技能和培养创新意识为基本原则, 搭建专业技能教育平台, 综合培养应用型房地产专业人才。

1、理论教学要以专业为基础, 展现专业特色

理论课程是由公共基础课、专业基础课和专业方向课构成, 在理论教学中特别要注重专业基础课理论知识的讲解与传授, 专业基础课的设置要本着厚基础的原则, 从建筑工程技术、经济管理和法律制度三个方面进行优化整理, 帮助学生掌握房地产专业所涉及的建筑工程技术知识以及从事房地产项目开发经营管理的相关经济管理和法律法规的知识, 使学生形成房地产经营管理的基础理论知识框架, 以体现房地产专业特色。

2、实践教学体系要遵循房地产行业人才需求特点, 侧重应用型能力的培养

实践教学体系的设置要以培养适合社会和行业需要的应用型房地产经营管理综合人才为目的, 培养学生综合应用所学知识、解决实际问题的能力, 通过集中的课程设计、实习实训和综合训练以促使学生将各科知识融汇贯通, 掌握从业所需的基本执业技能和组织管理能力, 并通过富有特色的毕业设计环节对学生在校教育的整体效果进行综合考查和评定。

三、房地产专业应用型人才培养方案的实施

(一) 加强理论课程教学建设和改革, 夯实专业理论基础

理论课任课教师在实际教学活动中要本着“遵循行业发展步伐, 不断改革创新, 注重实践应用, 优化课程结构”的原则对各门课程的教学内容和教学方法进行推陈出新, 系统优化, 探求适合我国国情的房地产专业理论体系。在教学方法上要把理论内容的讲授与案例分析结合起来, 以理论来指导案例分析, 以案例分析来加深理论的理解。在教材建设上要积极选用国家级规划教材、最近三年出版的教材和普遍反映较好的教材, 同时也要鼓励任课教师总结任教过程中的经验教训主编参编适合本校学生的教材。

(二) 加强实践环节课程建设和改革, 训练实际操作能力

1、建设具有较强实践能力的“双师型”教师队伍

房地产行业的发展特色决定了本专业必须配备一支既有丰富专业知识又具有较强实践能力的“双师型”教师队伍, 才能满足实践环节课程建设的需要。“双师型”教师队伍的组建可以采用培养与聘用相结合的方式进行, 如一方面鼓励教师到企业进行锻炼, 并参加考试取得房地产相关专业国家注册执业资格证书, 另一方面聘用企业已取得相应国家注册执业资格证书并具有较强实践能力的人员作为实践教学环节的指导老师。

2、加强实践教学环节的规范化管理

首先在实践教学大纲的制定上要体现科学性、实用性和可操作性;其次在教学质量的监控上要建立学校、系部和教研室三级教学质量管理体系;最后要制定明确可行的检验标准和评价指标, 对实践教学进行规范化管理。

参考文献

[1]任凤辉.房地产经营管理专业应用型本科人才培养方案的设置思路[J].长春工程学院学报 (社会科学版) , 2009, (01) 第10卷.

房地产项目管理开发计划简要分析 篇8

【关键词】控制计划；成本核算

【Abstract】The success of a project requires a lot of factors， the key is program management， how to manage real estate development is an important issue.

【Key words】Control plan；Costing

一个项目的成功需要综合很多因素，其中最关键的一环是计划管理，这已经是被管理学专家通过无数管理实例谁的了的事实，房地产项目当然也不例外。房地产企业项目的的运作，除了项目工程的具体实施外，还涉及到市场营销、设计管理、项目成本控制、选材用料、优选承建商、资金配置等等工作，因引房地产项目是一个行业跨度大、协调工作多的项目。只有有效地整合相关的社会资源，才能保证项目顺利开发。下面，我就将房地产地产项目计划管理的一些实践和大家一起探讨。

1. 房地产项目计划编制的具体分类。

一般房地产项目开发需要编制以下时间控制计划：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、经营销售计划、施工图出图计划、承建商分包计划、甲供材料进场计划、工程成本控制计划、费用支付计划。作为房地产项目的运作，首先需要一下总纲性计划将不同部门之间的工作搭接起来，以保证房地产企业内部各部门之间工作的有机衔接。这个总纲性计划，我们称之为房地产项目开发的发展控制计划。房地产项目开发的发展控制计划主要是明确土地经营管理、图纸设计、政府的报建手续、工程承建、营销推广等工作的衔接关系，让各部门都清楚自己在项目开发过程中所承担的作用以及对相关部门工作的影响，明确地界确定各部门的工作范围，对项目进行整体策划，使部门之间的工作流畅。在项目开发的发展控制计划的指导下，各部门进一步细化自己的工作计划，工程部门编制房地产项目的工程实施控制计划，营销部门编制房地产项目的经营销售计划。在房地产项目的工程实施控制计划指导下，设计部门编制施工图出图计划，明确所有施工图的出图时间；合约预算部门编制承建商分包计划，明确承建商进场施工的时间；物资部门编制甲供材料进场计划，明确甲供材料的进场时间。在房地产项目的工程实施控制计划、承建商分包计划和建筑方案的指导下，合约预算部门根据以往的成本控制经验，编制工程成本控制计划，预算工程每一个分部的费用。根据房地产项目的工程实施控制计划、承建商分包计划工程成本控制计划、销售费用，财务部门编制费用支付计划。

2. 房地产项目各项计划的具体内容及要求

2.1 发展控制计划。

房地产项目开发的发展控制计划是房地产项目开发的总纲性计划，在这个计划中，我们必须明确项目开发的关键工作的时间控制点。具体须明确时间控制点的关键工作是：签署土地出让合同领取《用地规划许可证》、设计方案的确定、基础破土动工、楼盘推广及售楼、售楼准备工程、预售证办理、工程封顶、工程竣工验收、业主入住。

发展控制计划是总纲性计划，要明确各部门核心工作的搭接关系。比如：土地出让手续不办完，拆迁破土动工工作就无法进行。

发展控制计划的编制应该由公司负责土地经营的部门编制，因为只有负责项目全程控制的部门，才能把握总纲性计划中每一个步骤的轻重缓急。

发展控制计划是公司各部门工作的内控计划，编制发展计划时，让有经验的各类专业员工参与，尽快可能预计项目开发过程中可能出现的困难，时间安排要合理，以保证计划具有可操作性，避免在项目实施过程中不断地调整计划，一定要确保发展控制计划作为总纲性计划的严肃性。发展控制计划的严肃性，是项目开发顺利进行的保证，只有树立了发展控制计划的权威，才能有效通过发展控制计划指挥各部门的工作。

2.2 工程实施控制计划。

2.2.1 工程实施控制计划的编制内容主要是：主包单位工程实施的阶段性时间控制点，比如：基坑支护、地下室、裙楼、地下室设备房移交、售楼准备工程、输预售证需要完成的工程、封顶、外加拆卸、竣工验收；各分包单位（指由房地产企业自行分包的）的穿插进场时间和工程进度控制要求，比如：门窗施工单位什么时候进场合适，什么样的进度才能与主包单位的进度吻合；有相联关系工程的搭接时间，比如：消防中心的设备安装调试，需要其它单位先做完土建装修提供工作面。总之，工程实施控制计划，既要考虑工程关键性控制点时间，又要考虑各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系统控制工程实施的功能，具有可操作性。

2.2.2 工程实施控制计划的编制，要求房地产企业的工程师具有较高的专业素养，熟悉各个分部工程的实施流程，一改传统意义上的“甲方”形象。这个转变全面提升了计划经济时代“甲方基建处”的功能，这是建筑市场结构变化的结果，是必将是建筑市场专业化程度不断提高的结果。顺便提及一下，工程管理模式的变化，会引发工程管理人才结构的变化，那些认为做“甲方”很轻松的人，必将会被社会所淘汰。

2.2.3 工程实施控制计划的编制要求主要考虑以下几个方面：

工程实施控制计划的编制是以发展计划为依据的，与发燕尾服计划的配套的，为了保证发展计划能够得到落实，在工程实施时间控制点上，工程实施控制计划要比发展计划更加紧凑。

各分部工程的计划应该与拟分包单位相一致，也不是说，在制定工程实施控制计划之前，公司应该先明确具体拟分包哪些工程；工程实施控制计划的编制主要考虑各分部工程之间的搭接与穿插关系，避免工工序之是时间的浪费，这也是房地产企业施工进度控制的关键；

工程实施控制计划的时间安排，要比正式签订的合同工期宽裕。

2.3 营销计划的编制。

营销计划就是项目包装、推广、销售的计划。具体须明确时间控制点的关键工作是：售楼处包装、样板房布置、广告宣传、现场售楼场面包装、预售登记、正式发售、阶段性总结与推广活动组织、尾盘销售。它是与市场结合得最紧的一个计划，计划的编制要注意以下事项：计划编制之前，经营销售部门须对市场进行全同系统的调研，须对项目经销售市场了如指掌，比如：同一区域内同一类型楼盘价格市场、客户对户型和装修标准的喜好等等；广告推广、预售和正式发售的时间控制，要慎重考虑，不能违背市场需求规律；另外营销计划与工程实施控制计划要一致，销售需要现场工程进度的支持。

2.4 施工图出图计划。

施工图出图计划是指工程项目所用施工图的安排计划。对于一般的工程，需要的施工图主要是：基坑支护施工图、常夫建筑结构设备专业施工图、售楼准备工程施工图、外墙装饰施工图（包括门窗施工图）、各种内装施工图、室外管线施工图、园建绿化施工图、各种专项工程施工图（比如灯光工程）等。

2.5 承建商分包计划。

承建商分包计划是房地产企业根据拟分包的工程选用承建单位的计划。编制时注意以下事项：在编制在建商分包计划之前，房地产企业须明克拟分包的工程，分析分包这些工程的可行性、合理性和经济性，估计对现场管理带来的影响；需要充分考虑承建单位进场的准备时间。

2.6 甲供材料进场计划。

甲供材料进场计划是房地产企业根据拟甲供的工程材料选用供货商、并及时供货到现场的计划。编制时要注意分析拟甲供材料的可性性、经济性，充分考虑对现场施工管理的影响，明确拟甲供的材料种类。

2.7 工程成本控制计划。

工程成本控制计划是房地产企业在工程实施之前制定的工程成本预控计划，以保证项目的工程成本高度受控。工程成本控制计划包括的内容主要有：与分包工程合同对应的每一个工程的预计费用、每一项预计费用的预测标准、不可预见费用。在编制时间要注意保证。

预计费用分项应与拟分包工程项目一致，以便工程实施过程中对工程成本进行动态调控；明确项目的挡次定位，确定工程质量、挡次标准，制定各分项费用的套用标准；需要借鉴公司开发的同一档次楼盘的费用标准或参考其它房地产企业的成熟经验；编制成本控制计划，最好在扩初报建以后，旗图工程量基本明确之后再编制；工程成本计划的编制，不仅是合约预算部门的事情，而且需要设计、工程技术人员提供详细的设计意图和工程技术要求。

2.8 费用支付计划。

费用支付计划是项目开发过程中支付工程进度款、设计费、营销费用等项目费用的计划，由财务部门根据合约预算部门的工程费用阶段需求量、规划设计部门的设计费用需求和营销部门的营销费用需求量编制而成。费用支付计划是整个项目管理的经济保证，支付计划不能较好地执行，项目管理其它计划的执行将无从谈起，所以支付计划至关重要。在编制时要注意费用支付计划要考虑房地产项目资金需求阶段性的特点，有针对性地准备资金，避免不必要的财务成本支出；

要充分考虑好资金的来源，并将有关信息反馈到工程部门，以便工程部门根据财务情况调整工程运作模式。

3. 房地产项目各项计划的有效落实

房地产项目的计划落实可分为二条线进行。一条是宏观的，由制定发展计划的土地经营部门，定期检查发展计划的关键性控制点是否得到了落实，如果没有，则要召集相关部门检查出现问题的原因，协调责任部门制定补救措施，如果时间实在无法挽回，则要确定后续关键性控制点的应对措施。

另一条是操作层面上的。现场项目部作为全面负责现场操作的部门，公司各部门的工作都在现场项目部汇集，是公司各部门的延伸。对现场的情况的需要采取的措施，项目部最清楚，需要公司各部门提供的资源，项目部最迫切。鉴于上述情况，现场项目部应该作为各项计划落实的牵头部门，项目部根据工程实施控制计划控制现场的进度，并将现场的实际进展以及资源的需求及进反馈到公司各部门，比如：哪些分包工程何时具备施工条件，需要分包单位进场的信息告之合格预算部、哪些甲供材料需要进场了告之物资部门、现场需求的施工图告之规划设计部门、承建单位工程进度款的应急支付需求告之财务部门等等。为了完成这提到公司工程会议上解决。项目部牵头落实各项计划的好坏，依赖于公司各部门的鼎力支持。公司各部门要树立为现场服务的意识，急现场之急，作为现场的资源配置工作。各项计划的落实在不断的实施，检讨、配置资源、再实施、再检讨，反复螺旋，检讨的工作应该制度化，保证将影响进度的因素及时反映出来，及时解决。