二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任（通用7篇）

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任 篇1

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任

在房产交易市场越来越活跃的今天，人们购买二手房普遍需要借助房产中介的信息来找到适合自己的买家或适合自己居住的房源，因此，买卖双方也就避免不了与房产中介打交道，卖家与房产中介之间、买家与房产中介之间的委托关系自然形成，并借此实现房产过户的最终目的。而实践当中，因房产中介提供居间服务引发的各类居间合同纠纷也屡屡发生。现笔者结合多年的房产诉讼经验，就房产中介在二手房交易当中的基本服务内容及应承担的法律责任作如下浅析，供大家参考。

一、房产中介应当提供的基本服务项目

房产中介的基本服务项目是指从事二手房买卖时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房产中介的合法利益，所必须提供的服务。基本服务项目包括：

1、权籍调查。

包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等；使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；市场行情调查。包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等；确定成交意向并订立买卖合同。包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等；办理产权过户（包括办理户口转移）。包括代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。

2、办理房屋入住有关手续。

包括水、电、煤、天燃气、电话、有线电话等的过户和结算手续。

3、代办贷款。

包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。

4、单独办理产权过户。

一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。

二、房产中介应当承担的法律责任

房屋中介在为买卖双方提供居间服务时，前期往往与买方、卖方三方共同签订《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，以此确定与买卖双方的权利义务，而这种协议的签订，往往是对买方、卖方规定的义务较多，权利较少，而房产中介对自己的权利约定过多，义务过少或没有，甚至作出一些不受法律保护的霸王条款。尽管居间合同中没有约定或很少约定中介的义务，但根据法律的相关规定，房产中介仍然应当承担相应的法律责任。这些责任主要有：

1、如实提供与订立合同有关的真实情况的责任

主要包括：房屋的权属情况；房屋的抵押登记、典当、查封等权利限制信息；预告登记、异议登记等登记信息；房屋买卖双方的姓名、身份证号码等基本信息。

这是房产中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

当然中介的这一责任仅限在其自身能力范围内提供。比如，中介公司可要求出售方提供房产证原件、身份证原件等材料，以便与复印件核对，中介有义务到房地产交易中心调查所售房屋的产权状况登记信息，若卖方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买方的损失，则买方不能据此认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意即可。笔者认为，房产中介在买卖双方签订居间协议前夕前往房地产交易中心进行所售房屋的产权信息调查十分必要，这在很大程度上确保买方购房利益不受损害。

2、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要承担赔偿责任

根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实.

二手房买卖中应注意的法律问题 篇2

一、应慎重确定买卖合同的主体

（一）买房人的确定

实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，“我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，发票也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字”？“我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的”？可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的问题。

（二）注意售房人是否是唯一的产权人

由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。

房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能盲目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。

如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。

二、 注意房屋的性质

有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的问题。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让，为了避免这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。

三、防范委托中介公司购房存在的风险

有的购房人除中介费之外，将全部购房款都交给了中介公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是中介公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费；还有就是中介公司携款走人，公安机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给中介公司，并办理了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。

卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以办理房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和办证是有一定的时间期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给中介公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把中介费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的中介公司已开始尝试这种方式。而有些中介公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的中介公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，中介公司只有完成了交易才能取得中介费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险；对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好破解了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给中介公司。

四、签订的合同应尽量明确具体

一是当事人的名称、住所、身份证要作为合同的附件。是否为共有房产、夫妻或家庭共同财产，是否有承租人，房屋上是否有户口。二是标的。二手房合同的标的就是房屋。坐落位置、房号、面积等能证明房屋位置状况的图纸也应作为合同的附件。三是价款。应写明总价、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金等。四是履行期限及地点、方式。主要写明交房时间、条件，办理相关手续的过程、配合问题、税费的负担。五是违约责任。列举违约的情形，如户口应在交房之前或房产证办理完成之前迁移。如何承担违约责任，何种情形可以免责。六是争议的解决方式。是诉讼还是仲裁，管辖问题。七是合同生效的条款以及导致合同无效的情形，合同无效后的责任承担。八是合同中止、终止或解除条款以及前述情形发生后如何处理，如何返还财产，中介费如何承担。九是附件和补充合同的效力。最后特别需要提醒的是，大额的交易，一定要注意考察品牌资质好的中介机构。对普通老百姓来讲，买房是一生的大事，由于二手房买卖涉及众多法律问题和风险，一定要有把问题风险考虑到最大最坏的思想准备，最大程度地避免潜在的法律风险。

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任 篇3

卖方：___________，身份证号码：____________________

身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________

家庭电话：______________；手机：______________

买方：___________，身份证号码：____________________

身份证地址：_____________________________________________

现住址：_________________________________________________________

家庭电话：______________；手机：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：____________【区（县）】

__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________.（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以________（出让或划拨？）方式获得。土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年（月_______日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

（三）该房屋性质为商品房。

（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。

（五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。

第三条 买卖双方通过___________公司居间介绍（房地产执业经纪人：__________，经纪人执业证书号：______________）达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。

第四条 成交价格和付款方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写）

上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

（二）买方付款方式如下：

1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的10%，即人民币___________元。

2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的80%，即人民币___________元。

3、该房屋验收交接完成后3日内，买方向卖方支付成交总价的10%，即人民币___________元。

第五条 权属转移登记和户口迁出

（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

（三）卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

第六条 房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。

卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。

卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第七条 房屋的交付和验收

卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、按本合同规定办理户口迁出手续 ；

5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户 ；

6、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第八条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：

1、卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费。（9）提前还款短期贷款利息（如有）；（10）提前还款罚息（如有）

2、买方需付税费：（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；

3、其他税费由买卖双方各承担一半：（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）

因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。

第十条 违约责任

一、逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。

二、逾期付款责任

买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。

第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

卖方：

买方：

中介方：

合同签订日期：____年____月____日

二手房买卖合同【无中介】

房 屋 买 卖 合 同 20 年 月 日

乙方签字： 甲方签字：

甲方（卖方）：___________，身份证号码：__________________________________ ___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：__________________________________

身

份

证

地

址

：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为： __ __小区____号(楼)____单元 ___室。该房屋建筑面积共____平方米。甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

甲方所售车库坐落为： __小区_________号车库，该车库所在位置为 _________，建筑面积共___________平方米。

鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。

第二条 房屋权属情况(一)该房屋性质为商品房。

(二)该房屋的抵押情况为未设定抵押。(三)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。

(四)该房屋为__人共有，所有人姓名分别为_____________，_____________。第三条 成交价格和付款方式

(一)经甲乙双方协商一致，该房屋和车库成交价格为：人民币___元(小写)，____元整(大写)。

上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

(二)乙方付款方式如下：

1、本合同签订后__日内，乙方向甲方支付第一批房款部分（人民币）___元(小写)，_____元整(大写)。此款项包含已付定金（人民币）___元(小写)，_____元整(大写)。

2、该房屋验收交接完成后__日内，乙方向甲方支付第二批房款部分（人民币）____元(小写)，____元整(大写)。

3、该房屋过户到乙方名下（乙方获得房产证）后__日内，乙方向甲方支付最后一批房款部分（人民币）___元(小写)，_____元整(大写)。

第四条 权属转移登记

（一）甲方应于取得房产证后3个工作日内通知乙方。

(二)双方同意，自甲方获得房屋所有权证书之日起__日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

(二)如甲方不能将房屋所有权证书过户到乙方名下，乙方有权退房，甲方应当自收到退房通知之日起10日内退还乙方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。

甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。

甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电 信等相关费用由甲方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由乙方承担。甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后15日转移给乙方。如甲方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，甲方应支付已交付房价款万分之五的违约金。第六条 房屋的交付和验收

甲方应当在乙方向其支付第一批房款部分后 日内将该房屋交付给乙方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户;

5、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第七条 本合同签订后，甲方再将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除本合同，甲方应当自收到解除通知之日起3日内退还乙方全部已付款，并一次性支付给乙方违约金20万元。

第八条 税、费相关规定

经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担, 由乙方直接向主管机关缴纳。

第九条 违约责任

一、逾期交房责任

除不可抗力外，甲方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照如下规定处理。

1、逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方应按日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金。

二、逾期付款责任

乙方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行;

2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。

第十条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给乙方。

第十一条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

第十二条 本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

甲方（卖方）： 乙方（买方）： 见证人：

年 月 日 年 月 日

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况(一)房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线(数字、模拟)】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】： _________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

(二)房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机： 20、饮水机：

21、电话机：

22、窗帘：

23、壁橱：

24、其他：(三)房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙(或磁卡)】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】

【燃气门钥匙】;

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】;

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】;

二手房房屋买卖协议书无房产证 篇4

甲方（卖方）： 身份证号码： 乙方（买方）： 身份证号码：

根据国家和甘肃省、兰州市法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房产买卖达成如下协议：

一、甲方将自己双限认购书所规定的位于静宁路北口、由兰州城投房地产开发有限公司所开发的一号楼 单元 室的房屋出售给乙方。认购书约定的建筑面积为 ㎡（以双限房认购书为依据）。

二、甲方所出售房屋应是百分之百私人产权房。乙方在购买该房屋时所付款项是该房屋百分之百全额房款。以后接受钥匙入住和办理房产证时再出现兰州城投公司和有关部门收取房款时，均由甲方负责办理缴款事宜，与乙方无关。

三、甲乙双方议定上述房屋出售价为人民币 万圆整，(大写: 圆整)。在签订合同时乙方先付 元订金。待与城投公司办理完认购合同更名手续后，乙方将剩余房款 元一次性付清。双方以银行转账付款回执为付款依据。甲方据此向乙方出具收款收条。上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并由乙方使用。

四、甲方在收到乙方诚信买房订金后，帮助乙方将上述房屋更名到乙方名下，并应注明上述房屋应缴城投公司房款已缴清或未缴清（未缴部分在乙方付款时预留，待城投公司通知缴款时代缴）。甲方应提供该房认购合同、购房交款发票原件等相关所有证明文件，出示本人 与共有权人 身份证、结婚证、户口本原件并提供复印件各壹份。

五、甲方的承诺保证：甲方保证自己对该出售房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，无其他拖欠费用，该房屋出售不存在法律上的障碍。无其他共同所有权和其他权利。否则一切后果由甲方自行承担。

六、由于现实原因，上述房屋暂时无房地产权证，经双方协商，今后该房屋办理产权证，如有需要，甲方应协助乙方办理相关手续，给与配合。在为乙方办理房地产权证过程中，需由购房方缴纳的一切税费由乙方自行承担，与甲方无关。

七、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式叁份，甲乙双方及证明人 各执一份，一经签字即产生法律效力。

十三、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院起诉。

甲 方： 乙 方：（摁手印）（摁手印）

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任 篇5

导读：10月20日，北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见 “风险房”的典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰，西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报背景，西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓昕一同参加并介绍了相关情况。以下内容摘自发布会实录。二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷经常发生。因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进行了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风险房”，通过对典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并介绍防范相关风险的法律知识，以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，从而减少购房风险，保障交易顺畅。案例一：慎选抵押房案情介绍2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。法官说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。因此，最终我院判决张女士支付违约金。在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。案例二：防范抵债房案情介绍2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至我院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。法官说法法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。案例三：巧签共有房案情介绍 2010年10月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法官说法《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。案例四：看清多户房案情介绍2015年5月21日，卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并继续履行迁出户口的义务。法官认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

案例五：验明学区房案情介绍2009年12月，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为某中介公司存在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。法官说法法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。案例六：慎选央产房案情介绍2015年4月5日，卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制，小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7日批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。法官说法关于逾期过户的违约责任问题，我院认为，小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案房屋过户，合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况，小何出售自己名下房屋的时间较晚，应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续，对涉案房屋过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终，我院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

案例七：警惕代理房案情介绍2010年3月23日，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月9日到京，将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日，周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费；周女士、孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。法官说法关于代理权限及过错责任，我院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此孙先生与赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，房屋买卖合同对周女士不发生效力；某地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与孙先生签订房屋买卖合同，并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错；而赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。最终判决赵先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效，孙先生返还赵先生定金，某地产经纪公司退还赵先生中介费，孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。案例八：慎选在租房案情介绍2013年5月19日，李先生与梅先生签订房屋租赁合同，约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后，双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下，将涉案房屋出售给杨先生，房屋总价款为300万元。同日，李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》，约定关于租房事宜，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。现梅先生以李先生出售诉争房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至本院，要求李先生赔偿损失10万元。庭审中，李先生称梅先生知道卖房事宜，因为卖房期间都是梅先生带着中介看房，梅先生起诉的真正原因仅仅是要求免费多住一段时间。法官说法梅先生作为房屋承租人，在李先生出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为，结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录，认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，在此情况下，李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权，最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。需要提醒的是，实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的，虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。案例九：了解拍卖房案情介绍2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。法官说法本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。案例十：应对涨价房案情介绍2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤销网签，定金30万元不予退还。法官说法法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

二手房买卖风险防范三点提示二手房买卖中的法律问题很多，以上述十个案例为例，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过观察我们也不难发现，不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。准确掌握房产信息在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。妥善签订购房合同签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

注意证据固定留存房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

当今社会，房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事，更是关系到社会经济秩序的重大民生问题，希望通过我们这次的通报，各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识，促进社会公众相关风险防范意识的提升，共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成！答记者问北京晚报：购买抵押房需要注意哪些事项？韩楠：不是说抵押房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。如果排除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了。我们所讲的慎选抵押房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。正义网：房屋产权证上如果写明是单独所有，购房人还需要查证是否为夫妻共有吗？郭云燕：就目前北京地区的司法实践来讲，购房人还是有必要尽到合理注意义务，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同所有的房产可能只登记在夫妻一方名下。因此，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。而且，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，但与卖房人恶意串通，会导致买卖合同无效的法律后果。为了保障购房人的权益，在购买这类房屋时，有必要让夫妻另一方出示知情同意书，或者直接作为卖方，在买卖合同上签字。民主与法制时报：实践中，大量存在先卖房、再买房的交易形式，这种情况应注意哪些问题呢？田晓昕：一线城市房地产市场价格波动剧烈，受房地产调控政策影响也大。先卖房、再买房是大多数人改善居住条件或者解决子女上学等问题的必然选择。在采取此种方式购房时要注意几点：

1、了解自身房屋情况，避免自己的房屋不符合上市条件而不能出售，无法取得下一个合同的购房款而造成迟延支付。

2、了解房地产调控政策，避免已经出售房屋却因不符合调控政策而无法购入目标房屋。

3、合理约定合同履行期限，给自己留出充足的时间，避免造成违约。

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任 篇6

上海房产律师-二手房中介服务合同纠纷案件中“跳

中介”问题应如何处理

近年来，随着二手房交易的日趋频繁，房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间（即所谓的“跳中介”）为由，要求对方承担违约责任的案件时有发生。在司法实践中，各法院对此类中介服务合同约定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何承担等的认定存在一定的差异。我们认为，此类纠纷的处理应当遵循诚实信用、平等保护的原则，既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序发展。

1、关于约定条款的效力。目前，中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要承担违约责任的合同条款。我们认为此类条款如果是中介机构为了保护自身合法权益，在提供一定中介服务后，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，则不宜简单地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。

2、关于“跳中介”行为是否构成违约的认定。包括“跳中介”构成违约等条款在内的中介服务合同签订后，当事人事后没有通过该中介机构达成购房协议，是否构成违约，一般应结合房屋出卖人的委托情况（如：中介机构是否独家代理）、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断，而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳中介”违约行为。

3、关于违约金的调整。中介服务合同往往约定，如果发生“跳中介”行为买受人或出卖人即要向中介机构承担一定数额的违约金。审批实践中，对此类合同约定的违约金是否过高，法院能否主动审查，存在一定的争议。我们认为，违约金的调整属权利阻却事由的抗辩，法院不宜主动干预。一般情况下，在当事人提出请求调整违约金的主张后，法院方可予以审查。对于当事人仅以不构成违约进行抗辩的，法院可以通过适当的方式予以释明，以明确当事人在法院认定其违约时，是否行使调整违约金的权利。违约金调整的具体标准，应结合中介机构已提供服务的内容，当事人的过错程度以及获利情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上海婚姻律师

来源：上海房产律师，吉建明律师：***

二手房买卖房产中介的服务内容及法律责任 篇7

第一部分 商品房买卖合同纠纷

第一章

一般规定

一、商品房预售与现售

1、预售合同（并非认购书）以出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效要件，若未取得预售许可证，则预售合同无效，但一审法庭辩论终结前取得的，可以认定有效，法院对预售许可证只做形式审查。

2、预售许可证过期的，不影响其后签订的预售合同的效力。预售许可证被撤销的，不影响其前签订的预售合同效力。

3、签订预售合同时：预售许可证被撤销的，预售合同无效；过期的，合同有效。签订预售合同时未取得预售许可证，或者许可证过期或被撤销的，但在合同履行过程中房屋已竣工的，可按现售合同相关规定办理。

4、现售合同条件：（1）营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）建设工程规划许可证和施工许可证；（4）房屋已竣工。不符合上述条件的，应认定合同无效。

5、认定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”：（1）故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实；或（2）买受人询问时，故意隐瞒未取得的事实。

二、商品房买卖的预约（认购书）与本约（商品房买卖合同）

1、判断预约和本约的标准：（1）协议签订时间；（2）双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体交易条件是否写进合同内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已按约定收受购房款。

2、判断预约协议效力：根据《合同法》52条，不以出卖人取得预售许可证为要件。

3、买受人签订预约协议后，又以出卖人未取得预售许可证为由主张预约协议无效的，不予支持。

4、签订认购书后无法签订正式买卖合同的责任承担：（1）因不可归责于双方当事人的事由的（双方均忠实履行预约合同中的诚信谈判义务，双方均无过错），或双方均有过错的，出卖人将定金返还即可；（2）签订预约协议后一方无正当理由拒绝签订本约的，若守约方要求法院强制违约方订立本约，法院不予支持，但守约方有权要求违约方赔偿信赖利益损失。（3）一方以对方违反预约协议导致不能订立本约为由，要求赔偿履行本约的可得利益（即房屋全部差价损失）的，不予支持。若预约协议有定金条款，应适用定金罚则；若无定金条款或定金数额明显低于守约方实际损失的，则违约方应赔偿守约方受到的信赖利益损失。

三、管辖

商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖规定，应以普通合同纠纷来确定管辖。

第二章

交付、办证及其他履行纠纷

一、交付

1、交付期限：有约定从约定，无约定或约定不明且房屋符合约定和法定交付条件的，买受人有权随时要求交付。

2、交房条件：房屋经设计、施工、建设、监理四单位竣工验收合格，消防专项验收合格。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，视为满足交房条件。

3、出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定不具备交房条件，出卖人应承担逾期交房责任，但合同中有相反约定的除外。

4、交付的房屋符合合同约定的交房条件，但存在一定质量瑕疵的，若买受人拒绝接受并要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持，但出卖人应对质量瑕疵进行修复。

5、出卖人要求买受人按照出卖人单方制订的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等费用后才交付的，若合同中对此并未约定，则买受人有权拒绝。

6、买受人接受了出卖人交付的商品房钥匙，视为房屋已交付使用。

7、买受人接受房屋后，又以出卖人未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交付责任的，不予支持。

8、买受人接受房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持，但法院应判令出卖人限期办理消防验收手续。

9、诉讼时效：合同约定交房期限届满时房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自交付期满之日计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定交付条件之日计算。

10、迟延交付：（1）因自然现象导致迟延交付的，若该自然现象为该地区的惯常气候现象，则不视为不可抗力；（2）因政府部门的行政行为导致迟延的，可比照不可抗力延长交房期限；（3）因政府部门以外的第三人原因造成迟延的，出卖人应先向买受人承担违约责任，再向第三人追偿。

11、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“房屋交付使用”应理解为“交钥匙”、“房屋转移占有”，并不要求办理产权转移手续。但双方在合同中另有约定的除外。

二、办证

1、办证义务主体：义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务，但双方另有约定的除外。

2、出卖人协助义务：完成房屋的初始登记。出卖人在合同约定或法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料递交给房屋权属登记机关，并告知买受人，即视为出卖人履行了协助办证义务，若由于行政部门或其他非出卖人原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋产权证书的，出卖人不承担责任。

3、买受人起诉要求出卖人办理产权证的，若出卖人一时履行不能，法院可判出卖人在符合办证条件后履行协助办证义务；若出卖人永久履行不能，则法院应告知买受人有权要求解除合同并赔偿损失，买受人坚持要求继续办证的，不予支持。

4、出卖人履行协助办证义务后，由于买受人原因导致房屋所有权无法转移的，出卖人可起诉要求买受人办证并承担违约责任，若合同另有约定，出卖人还可要求解除合同。

5、买受人支付全部或大部分（超出50%）购房款后，建设工程承包人就该房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

6、诉讼时效：出卖人交付房屋后，买受人请求出卖人办证的，属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。

7、办证纠纷中出卖人举证：（1）房屋初始登记的大产权证（可认定不存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办证的情形）；（2）房屋登记部门出具的收到出卖人递交办理房屋初始登记及分割小产权必要材料的收件单或回执；（3）通知买受人可以自行办理产权证书的证据。

三、其他履行纠纷

1、销售广告和宣传资料构成要约的条件：（1）所涉内容在商品房开发规划范围内；（2）内容是针对房屋和相关设施的；（3）所作的说明和允诺明确具体，即品质或数量能确定的，有执行的标准可以履行；（4）对合同订立以及房价的确定有重大影响。

2、房屋面积误差：出卖人交付的房屋公用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的，若合同有约定则按约定处理，若无约定，则按《商品房买卖合同解释》第14条处理。

3、商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人应在合理期限内通知买受人。若未通知，或通知后买受人不同意变更，则买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同另有约定的除外。

4、外墙面使用权：合同约定买受人同意出卖人保留外墙面使用权的，侵害了全体买受人的权益，该条款无效。

5、商品房质量问题：（1）小区的公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便的，一般不属于“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人可要求解除合同并赔偿损失”的情形；（2）房屋毗邻交通干线受噪音污染，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的，不予支持。

6、合同签订后，因国家政策调整致使买受人无法办理按揭贷款的，应视为不可归责于任何一方当事人的原因，当事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。

7、国家税费调整：合同签订后国家进行税费调整的，若合同对税费支付有约定，则按约定办理；若对调整后的税费支付无约定或约定不明，则应根据国家税费法规确定承担主体。

第三章

违约责任承担

一、商品房买卖合同解除

1、一方根本违约，守约方有权解除合同，违约方不享有法定解除权；如因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律或事实上履行不能，合同目的无法实现的，双方均可要求解除。

2、当事人收到合同解除的通知后，虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出并向法院起诉的，不予支持；若未约定异议期间，当事人在解除合同通知到达之日起三个月后才起诉的，不予支持。

二、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失

1、因出卖人违约导致合同无法履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。

2、合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限，一方主张可得利益损失的，不予支持。

3、买受人同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中较高的请求。

三、逾期交房违约金的计算

当事人有约定的从约定，无约定的，以逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。

四、逾期办证的违约金或损失计算

当事人有约定的从约定，若无约定，则按以下标准计算：

1、计算起点。从合同约定或法定的办证期限届满之日起算：（1）合同约定的办证期限；（2）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

2、计算止点：出卖人将办证所需资料报备于房屋登记机关，具备办证条件并向买受人履行告知义务之日止。

3、计算标准：合同未约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“逾期贷款利息的标准”一般按人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率或按照人民银行同期贷款利率计算。

五、出卖人多项违约处理

1、出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和配套设施不符合要求等多项违约行为的，除非当事人另有约定，出卖人在逾期交房期限内承担了逾期交房违约责任后，不再同时承担逾期办证等违约责任。

2、合同中既有单项违约责任条款，也有总括性违约责任条款的，总括性违约条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。

六、违约金调整

1、违约金条款属于结算和清理条款，合同解除不影响违约金条款。

2、违约方主张违约金过高的，应对其主张承担举证责任；非违约方主张违约金合理的，也应提供相应证据。

3、请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后又要求赔偿损失的，不予支持。

七、违约金诉讼时效

1、合同中明确约定违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效。

2、合同约定以日或月累计计算的，为继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。

八、商品房使用费

1、买卖合同生效后，买受人因出卖人不能办理产权证等违约行为解除合同的，若出卖人主张房屋使用费，因买受人是依据合同约定占有使用该房屋，故不予支持。若因买受人未能按期付款等违约行为解除合同，出卖人有权主张商品房使用费。

2、合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则将房屋使用费作为损失进行处理，应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，在按买受人实际使用该房的年限得出款项返还给出卖人。

九、不可抗力的认定

1、自然灾害和社会异常事件属于不可抗力；

2、政府抽象行政行为（如颁布新的规定、政策等）属于不可抗力；

3、具体行政行为要具体问题具体分析，如果开发商对此能够预见，或者可以采取企业行为或行政、司法途径加以解决，则不属于不可抗力。

十、情势变更原则的适用条件

1、客观上发生了情势的变更，如价格非正常上涨、国家政策调整、币值大幅度升降等；

2、客观情况的变化是提出方无法预见和防止的；

3、情势变更系因不可归责于当事人之事由而发生；

4、因情势变更导致合同的履行显失公平。

第四章

商品房买卖与商品房按揭担保

一、商品房买卖合同与商品房担保贷款合同

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方起诉要求确认合同无效、被撤销或解除的，法院应告知按揭银行有权作为有独三参加诉讼。

1、按揭银行以有独三身份参加并提出独立诉讼请求的：如果法院确认买卖合同无效、被撤销或解除，则应同时解除买受人与银行之间的担保贷款合同，判决出卖人分别将买受人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将买受人已付的购房款（首付和已付给银行的按揭款）返还给买受人；如果法院认为当事人要求确认合同无效、被撤销或解除的请求不能得到支持，则银行要求解除贷款合同的要求也得不到支持，但贷款合同自身已经符合合同约定或法定解除条件的除外。

2、银行不愿参加诉讼的，法院只处理买卖合同纠纷。若买受人只起诉要求出卖人返还首付及已付按揭款及利息的，应支持；若买受人要求出卖人返还包括贷款在内的全部购房款的，也应支持。

二、按揭房屋抵押与保证责任

1、买受人与银行之间的担保贷款合同解除的：

（1）银行向买受人主张对诉争房屋行使抵押权的，若银行已就诉争房屋办理了抵押预告登记或本登记，则银行有权就抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款优先受偿。

（2）银行同时向出卖人主张保证责任的，如当事人对银行如何实现债权有约定的，按约定处理；若无约定或约定不明，银行应当优先就买受人提供的房屋抵押权实现债权，未清偿部分由出卖人承担连带保证责任。

2、银行与借款人未办理房屋抵押预告登记或本登记的，抵押合同有效，但抵押权不成立。对于因登记部门原因未办理房屋抵押登记，价款人已将购房合同等权利凭证交给银行的，可以认定银行对房屋有优先受偿权，但未办理登记的，不得对抗第三人。

三、无法办理按揭贷款的处理

买受人支付首付款后以银行按揭贷款形式支付尾款的，贷款义务一般由买受人承担，出卖人仅负协助义务。当买受人办理按揭贷款失败时，若买受人无力以其他方式支付尾款，则购房合同属于事实上不能履行，当事人可请求解除合同。

合同解除后的责任承担问题主要取决于银行未批准发放贷款的理由，若纯系出于买受人信用不佳问题，则买受人承担违约责任；若系出卖人未提供担保或未未成备案手续等问题，则出卖人也应承担违约责任；若系不可归责于双方当事人的事由，则合同解除，出卖人应当将收取的购房款及其利息或者定金返还买受人。

四、按揭合同中楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理 《广东省高级人民法院民一庭：审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》

按揭合同通常约定：按揭抵押房产的部分或全部发生毁损，不论何种原因，亦不论何种过失，均有购房者负全责，并向按揭这赔偿由此引起的一切损失。该约定通过牺牲购房者的利益以达到保护按揭银行利益的目的，由于按揭合同是按银行提供的格式合同，对此，购房者可根据《合同法》第40条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，主张该条款无效。实践中，法院可参照如下处理方式：

1、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因开发商的原因而毁损、灭失、停建的，由开发商承担责任，购房者不承担责任；

2、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因不可抗力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权；

3、开发商将房屋交付购买者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任由购房者承担。

五、按揭合同对购房者使用房屋的不合理限制

实践中，许多按揭合同约定购房者不得将按揭抵押房产出租，或者约定出租必须经过按揭银行的同意，或者约定其他限制购房者使用房屋的条款。对于该类约定，只要购房者对房产的使用（如出租等）不会对按揭银行的抵押权造成损害，就是允许的，因为按揭银行就按揭房产仅享有有限受偿权而不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优先受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院审理时可根据《合同法》第40条的规定认定该类约定无效。

第二部分 二手房买卖合同纠纷

第一章

二手房买卖合同的效力

一、未取得产权证或将来可能取得产权证的房屋买卖

1、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

2、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

二、预售商品房再转让

再转让的出卖人与开发商签订商品房预售合同并办理预售合同备案登记后，又将预售房屋再行转让给第三人的：

1、若房屋尚未竣工，则合同标的物不存在，视为商品房买卖合同权利义务的概括转让，应当取得开发商的同意。

2、房屋竣工后，在交付及取得产权证前转让的，转让合同有效。

3、商品房预售合同无效的，预售商品房再转让合同一般也认定为无效。

三、特定房屋买卖

1、限制交易期间转让经济适用房的，合同无效。

2、转让已购按经济适用房管理的房屋的，合同有效。

3、当事人转让按房改成本价或标准价购买的共有住房，或转让央产房的，合同有效。但因法律法规规定导致买卖合同无法履行的，按合同法有关规定办理。

四、登记共有房屋转让

1、共有房屋中的一人或数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将房屋转让的，其他共有人不追认且出卖人转让后未取得处分权的，房屋买卖合同无效。

2、共有房屋中的一人或数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让的，房屋买卖合同无效。但符合表见代理构成要件的，可视为有效。

五、法定共有房屋转让

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、继承共有等）擅自转让的，出卖人或其他房屋共有人以转让时未经其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的：

1、出卖人与买受人存在恶意串通、损害其他共有人利益的情形的，买卖合同无效。

2、构成表见代理的，买卖合同有效。

3、出卖人擅自以自己名义转让的，若符合善意取得条件，则可认定买卖合同有效。

六、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖

1、采取强制措施后转让的，属于无权处分行为，买卖合同效力待定。若有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施解除的，合同有效。

2、房屋买卖合同签订后房屋被采取强制措施的，买卖合同效力不受影响。

（1）如果是法院查封的，买受人已支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户，买受人对此无过错的，可向法院申请解封，并有权要求继续履行合同。

（2）如不符合法定解除强制措施的条件，该强制措施导致出卖人无法交付或过户给买受人的，构成合同履行不能，买受人有权要求解除合同，但不得要求继续履行合同。

七、未办理宣示登记房屋的转让

房屋权利人依据生效法律文件、人民政府征收决定、继承或遗赠取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让该房屋的，合同有效。但权利人应当将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。

八、共同居住房屋的转让

1、出卖人单独享有所有权的房屋，配偶、其他亲属因婚姻或亲属关系形成共同居住的事实，出卖人岁有义务保障其居住权益，但该权益不属于物权，不构成对出卖人处分房屋的限制。

2、出卖人依据拆迁取得的房屋，依据拆迁政策拆迁被安置人有权继续居住该房屋，但不构成对房屋的共有，不影响出卖人处置房屋。

九、属于违章建筑房屋的转让

买卖合同无效，但在一审法庭辩论终结前已补办相关手续的，可认定合同有效。

十、设定抵押权房屋的转让

1、抵押权人同意房屋转让的，如果同意的同时提交了抵押权注销申请，房屋登记机关在办理房屋所有权过户登记时同时注销了抵押权登记，则抵押权消灭，否则，抵押权继续存在，抵押权人可以就房屋行使抵押权。

2、买受人签订房屋买卖合同时不知道房屋设定抵押权的，房屋买卖合同有效。

3、出卖人转让房屋，尚未办理产权过户登记前又在房屋上设定抵押权的，不影响之前签订的房屋买卖合同的效力。抵押权人要求行使抵押权的：

（1）买受人已经办理了预告登记的，抵押权人主张对房屋行使抵押权优先受偿的，不能对抗买受人。

（2）买受人未办理预告登记的，抵押权人有权行使抵押权，买受人有权解除房屋买卖合同并要求出卖人承担违约或赔偿责任。

第二章

二手房买卖合同的履行与违约责任

一、阴阳合同

1、通常以后订立的合同为准，但若一方当事人有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等原因而在后签订的合同中约定虚假价格的，则应以此前签订的合同为准。

2、当事人以规避税收征管为由请求确认合同无效的，不予支持。二、一房数卖

1、已办理过户登记手续的买受人优先。

2、均未办理过户登记手续的，已办理预告登记的买受人优先。

3、均未办理过户登记和预告登记手续的，已经实际合法占有使用房屋的买受人优先。

4、均未办理过户登记和预告登记手续，又未合法占有使用房屋的，已先行支付购房款的买受人优先。

5、合同均未履行的，成立在先的合同买受人优先。

三、借名登记

1、借名人主张房屋所有权应证明：（1）其对房屋存在出资关系；（2）存在保留所有权的意思表示。

2、借名人不具备购买经济适用房资格，而以登记人名义购买的并以保留所有权的意思表示将房屋登记在登记人名下的，双方行为属于“损害社会公共利益”的合同无效情形，借名人主张确权或要求登记人为其办理房屋过户登记手续的，不予支持，但借名人有权主张出资债权。

3、登记人的债权人请求对登记在登记人名下的房屋查封、强制执行用于偿债，借名人以其对房屋享有实际权利为由提出异议的，一般不予支持。

4、登记人擅自处分房屋的，适用善意取得制度。

四、定金、违约金、赔偿损失

1、定金性质约定不明的，不得视为解约定金。

2、同时约定定金和违约金的，如果定金性质为违约定金的，则定金和违约金不可并用；但如果定金和违约金分别指向不同违约行为的，则在约定条件成就时可以并用。如果定金性质为解约定金，当事人已构成违约的，在条件成就时解约定金和违约金可以并用。

3、定金数额不足以弥补守约方实际损失，守约方请求赔偿不足部分的，应予支持。

五、出卖人死亡 房屋买卖合同签订后，买受人已经部分或全部履行了支付房屋价款的义务，出卖人死亡，买受人要求出卖人的继承人继续履行继承债务的，应予支持。继承人应当在办理房屋继续登记后，为出卖人办理房屋所有权转移登记。

六、履行利益和信赖利益损害赔偿

1、合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

2、违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。

七、阴阳合同的处理

1、差价以装修名义且金额较小的，一般认定阴合同有效；差价太大的，一般认定阴合同无效。

2、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价款条款无效。

3、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签署后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户借个条款无效。

4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户，另一方拒绝的，可调解，调解不成则认定合同不成立。

5、未签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

八、户口迁移

合同约定出卖人应将户口迁出的，如果出卖人拒不迁出，该类纠纷不属于民事案件的受案范围。

九、公有住房转让

公有住房在限制交易期间转让，在超过限制交易期间诉至法院的，只要当事人在订立转让协议时的意思表示是真实的，可以确认转让合同有效。转让合同中约定交易期限期满后办理有关手续的，属于附期限的条件，合法有效。

（未完待续）

本文主要参考《房屋买卖案件裁判思路与操作》（左峰、陈旻