玉环县农村村民住宅用地管理办法

2024-09-25

玉环县农村村民住宅用地管理办法（精选5篇）

玉环县农村村民住宅用地管理办法篇1

邵阳市人民政府办公室

关于印发《邵阳市农村村民住宅建设

用地管理暂行办法》的通知

SYCR-2012-01002 市政办发〔2012〕2号

各县、市、区人民政府，市直有关单位：

《邵阳市农村村民住宅建设用地管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一二年一月十七

日

邵阳市农村村民住宅建设用地

管理暂行办法

笫一章总则第一条为加强农村村民住宅建设用地管理，切实保护耕地和节约用地，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等规定，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内农村村民自住房屋建设用地管理。

第三条本办法所称农村村民住宅建设用地(也称宅基地)，是指村民经依法批准，用于建造住宅（包括住房、辅助用房、院落）的集体所有土地；村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为；住房用地面积是指住房垂直投影占地面积。

第四条村民对依法批准的宅基地享有集体土地使用权，土地所有权归当地集体经济组织。任何单位和个人不得侵占或非法转让宅基地。农村村民使用本村集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征收手续。

第五条县级以上人民政府负责农村村民住宅建设用地的管理工作，县级国土资源行政主管部门负责具体实施。县级人民政府住建、规划、公安、农业、水利、林业、公路等相关行政管理部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村(居)民委员会应按照各自的职责，协助做好农村村民住宅建设用地管理的相关工作。

第二章规划与利用

第六条县级人民政府组织相关部门根据乡级土地利用总体规划，科学编制乡(镇)村建设规划和农村村庄土地利用规划，合理确定小城镇和农村居民点的布局、数量和用地规模。

第七条农村村民住宅建设用地必须符合乡（镇）、村土地利用总体规划和城镇、集镇、村庄建设规划；属省级以上风景名胜区、自然保护区内的，应符合景区保护规划。

第八条国土资源部门应积极推进集约用地建设模式，按照统一规划布局、统一调配产权、统一基础设施、统一分摊成本、统一供地联建的原则组织农民集中成片建房，从严控制村民单独选址建房。

第九条农村村民住宅建设应当与村庄改造、土地整治、城乡建设用地增减挂钩相结合，节约集约利用建设用地，优先利用村内空闲地、旧宅基地和非耕地，严格控制占用农用地和耕地，禁止占用基本农田。

第十条农村村民住宅建设实行土地利用计划管理，各县市区农村村民住宅建设占用农用地不得突破土地利用计划。各县市区农村村民住宅建设用地供应情况应按上报市人民政府国土资源行政主管部门备案。

农村村民住宅建设涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。各县市区应将本辖区内纳入土地利用计划的、占用农用地的村民住宅建设用地资料，分批次上报市人民政府申请办理批准农用地转用审批手续，经依法批准后由县市区按户逐宗批准供应宅基地。

第十一条农村村民住宅建设涉及占用耕地的，由用地的村(居)民委员负责补充数量相同、质量相当的耕地，并由当地国土资源管理部门组织验收。不能补充或不具备补充耕地条件的，在办理用地审批手续时,由农村集体经济组织向国土资源部门依标准缴纳耕地开垦费，国土资源管理部门负责完成耕地占补平衡。

鼓励村民将原有宅基地进行土地复垦，复垦后由当地农村集体经济组织与复垦者签订土地承包合同。

第三章申请与审批

第十二条凡属集体经济组织且在本集体经济组织内承担相应义务并从事生产经营活动的农村村民，有下列情形之一的，可申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房面积的;

（二）因国家、集体建设需要原宅基地被征收或被占用的;

（三）因发生或防御自然灾害以及实施村镇规划、土地整理需要迁建的;

（四）原房屋属旧房、危房或被灾毁需申请原地改建、重建的;

（五）县级以上人民政府规定的其他情形。

第十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地，且每户总用地面积标准为：使用耕地的，面积不超过130平方米；占用荒山荒地的，面积不超过210平方米；占用其他土地的，面积不超过180平方米。

家庭户型以每户4人（含4人以下）为基准户，市区每基准户建筑占地不得超过90平方米，九县市范围每基准户建筑占地不得超过100平方米。独生子女家庭，每户可以增加20平方米；每户人数超过4人的，每增加一人可以增加20平方米。但每户的总用地面积不得突破前款所述每户宅基地使用面积规定标准。

家庭中有子女已达婚龄，达到分户条件并经当地公安机关依法进行分户登记的，可以作为两个以上家庭户型。

第十四条建房户人数按常住在册农业人口计算，下列人员可计入户内人口：

（一）家庭成员中的现役义务兵、士官；

（二）户口已外迁的在校大、中专学生;

（三）务农和非农户人口组合的家庭，在确定非农户人口没有享受住房公积金、住房补贴或福利性购房的情况下可计入一人指标；

（四）正在服刑、劳教的人员；

（五）法律法规规定的其他可计入人员。

第十五条有旧宅基地的农村村民申请使用住宅建设用地，必须退出旧宅基地。在用地申请时，建房户应向所在村(居)民委员会按耕地(水田)开垦费标准缴纳旧宅基地退出保证金，并与所在村(居)民委员会签订旧宅基地退出合同，确保按期拆除旧房。建房户交出旧宅基地后，保证金予以退还。乡（镇、街道）人民政府对旧宅基地退出保证金进行监督管理。

第十六条农村村民申请使用住宅建设用地，按下列程序审批：

（一）农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村(居)民委员会提出书面申请，经村(居)民委员会或村(居)民代表会议三分之二以上代表讨论通过，并张榜公示7个工作日后无异议的，由村(居)民委员会签署审核意见报所在地国土资源(中心)所;

（二）乡(镇)国土资源(中心)所受理申请后10个工作日内进行现场勘查,对村民建房条件初审后，符合条件的可填写《村民住宅建设用地申请表》，报乡（镇、街道）人民政府审核;

（三）乡（镇、街道）人民政府提出审核意见，经县市区国土资源行政主管部门审查后，报同级人民政府批准，市辖三区的报市人民政府批准，核发《建设用地批准书》。

采取集中留地方式安置和集中成片建房的，由集体经济组织集中报批统一办理用地手续。

第十七条有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）非本集体经济组织成员;

（二）不符合乡级土地利用总体规划和城镇、乡镇、村庄建设规划的;

（三）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的;

（四）将原住宅以出售、出租、赠与等形式转让或擅自改作生产经营用途的;

（五）申请宅基地未确权或土地权属有争议的；

（六）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行重建安置的;

（七）县级以上人民政府规定的其他情形。

第十八条符合下列情形之一的，报经县级以上人民政府批准，可以注销土地使用权证或有关批准文件，由村(居)民委员会收回宅基地使用权：

（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

（二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地;

（三）农村村民一户一处之外多余的宅基地;

（四）非法转让宅基地或住房;

（五）自批准建房之日满二年未动工兴建或未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）;

（六）农村居民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。

因前款第一项、第二项规定的原因收回宅基地的，村(居)民委员会对原土地使用权人按征收标准给予补偿;因第三项和第四项规定的原因收回宅基地的，村(居)民委员会对原土地使用权人参照征收标准给予补偿。

第十九条农村村民在城镇（含城市、县城、建制镇）土地利用总体规划确定的建设用地规划范围内建设住宅的，必须同时持有《建设用地批准书》和建设、规划行政主管部门的批准手续，方可施工。

第二十条农村村民建房应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报原批准单位同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。

第四章确权登记

第二十一条农村村民使用集体土地建住宅的，应当自竣工之日起30日内持有关证明文件，申请所在地国土资源行政主管部门验收，办理集体土地使用权登记。

第二十二条由于住宅合法赠与、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起30日内，向市、县（市）国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由市、县（市）人民政府换发《集体土地使用证》。

第二十三条宅基地的集体土地使用权被收回，当事人应当自接到市、县（市）人民政府通知之日起30日内，向市、县（市）土地国土资源主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由市、县（市）人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。

第二十四条未按第十五条规定退出旧宅基地的，不得为新建住宅发放土地使用权证。

第二十五条建筑物、构筑物及其附属设施依法批准转让、赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处理。

因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门已经批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对所属房产进行重新改扩建，房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。

第五章监督检查

第二十六条各级人民政府及相关行政主管部门要对农村村民住宅建设用地违反法律法规的行为进行监督检查。

各县市区人民政府应组织国土资源、建设、规划、农业、水利、林业部门于每年年底对本农民建房审批落实情况进行检查,对当年新增违法用地建房现象严重的，应追究乡(镇)主要领导和分管干部的责任，同时核减乡(镇)次年的新增建设用地指标。

各县市区人民政府相关部门应建立部门联动机制，加大对农村村民违法建房行为的查处力度。各县市区人民法院应对农村村民违法建房依法建立司法提前介入机制，及时有效地制止违法建房行为。

第二十七条各县市区国土资源行政主管部门要健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，并重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。

第二十八条乡(镇)人民政府主要负责人为本辖区内违法用地建房第一责任人。乡(镇)国土资源(中心)所负责辖区内建设用地建房的巡查工作，对未及时发现和制止辖区内违法用地建房行为负主要责任。

第二十九条严格落实农村村民建设用地管理“批前四公开”和“批后三到场”制度，即用地计划指标公开、申请建房公开、上报审批用地名单公开、审批结果公开；做到定点踏勘到场、放样定桩到场、竣工验收到场。

第三十条严禁城镇居民在农村购买和建造住宅。

第六章法律责任

第三十一条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，或者超过市、县（市）人民政府依法批准的面积多占土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他设施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条无权批准宅基地的单位或者个人非法批准农村村民占用土地建住宅的，超越批准权限非法批准农村村民占用土地建住宅的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地建住宅的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地建住宅的，其批准文件无效，对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十四条违反有关规定，非法向申请住宅建设用地的农村村民收取费用的，由上级行政主管部门责令限期退还，并追究相关人员的责任。

第七章附则

第三十五条国有农场、林场、牧场、渔场等住宅建设用地管理，参照本办法执行。

第三十六条农村村民在本办法施行前已合法取得宅基地但尚未办理权属登记的，应按照市、县（市）国土资源行政主管部门的有关规定办理宅基地权属登记。

第三十七条本办法自2011年12月1日起施行。

农村住宅建设用地的规范化管理篇2

[关键词] 农村住宅建设用地规范化管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

建立健全科学合理的管理流程是开展农村住宅用地管理工作的基本前提。应根据省、市政府有关政策规定，细化办事流程，协调各级审查报批程序，主要有：

以统一建设农村住宅小区模式申请用地的。建议在原有相关规定基础上，增加村民讨论、征求意见会等程序，以充分体现民主性。可由所在村（居）委会拟定可行性意见，提供统一进入住宅小区的用户花名册、拟建设用地基本情况等材料，并充分听取村民意见，按少数服从多数的村民自治原则，初步方案经村民多数人同意后，按有关规定办理。

单独申请农村住宅建设用地的。一是实行公示制度，在本村张榜公布征询本村村民的意见，履行公示程序后，若本村村民未提出异议或者异议不成立的，依法予以上报。二是联合审查制度，有关部门应集体会审、联合勘察，对是否符合住宅用地和建设申请条件、是否符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇规划、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，提高工作效率；三是规范地类管理，对地类认定建议以宗地为单位，提交土地利用总体规划图（局部）和土地利用现状图（局部），对认定不清的，可申请上级部门运用有关数据库成果等技术手段并结合现场勘察予以界定。

3.3 完善“一户一宅” 及“旧宅处置”管理制度

“一户一宅”及“旧宅处置”是落实节约集约利用农村土地资源，规范农村个人建房管理制度的根本保障。这方面的主要措施有：一是要求申请户所在村委会在执行公示制度时，将“一户一宅”情况作为重点公示内容，在上报时，提供“一户一宅”公示材料，随附相片；二是以审查申请者户口为依据，认真校对户口本，原则上以一本户口簿为一户作为认定参考标准；三是实行签订旧宅处置合同制度，要求申请新建用地时有旧宅的必须签订“旧宅处置合同”，作为受理要件之一。对原旧宅用地有集体土地使用权证的，可在新住宅用地获得审批后，由国土资源部门统一予以注销。

3.4 地灾易发区内的搬迁户新建农村住宅用地管理措施

在办理地质灾害搬迁户等“民生造福工程”住房用地时，可由民政部门会同国土、乡镇，对有关情况进行调查，按“民生造福工程”有关政策解决，并有地质灾害搬迁户具体人员名单的批准文件等，为审批管理农村住宅用地创造前提条件。鉴于此类问题的特殊性，在申请新建设用地时，可按集体土地置换后申请他村集体土地、基础设施安置区内预留用地解决部分民生问题等办法解决和管理。

3.5 创新国土资源执法监察管理新机制

主要创新措施有：一是在上报申请用地时，在申请表内明确标注四至范围、距明显标志物距离等；二是住宅用地经审批后，应督促申请户在规定的期限内、规定的用地四至范围内开工建房，不得少批多建或移位建设；三是建立健全动态巡查机制，能否及时有效制止国土资源违法行为，巡查是第一要务，巡查到位了，可以将违法行为遏制在萌芽状态，降低执法成本，减少群众损失，考虑到部分乡镇位于距城区较远、交通不便，建议充分发挥村（居）国土资源协管员作用，并通过完善县区、乡镇、村（居）三级国土资源动态巡查机制，充分利用包片干部、村干部、国土资源协管员身在基层一线的作用，实现动态、立体监管体制。

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点[2]。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，农村住宅用地管理应逐步走向规范化及土地利用节约集约化的轨道，才能扎实稳步地推进社会主义新农村建设，提升国土资源管理水平。

参考文献:

[1] 谭民强. 环境影响评价技术导则与标准[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

玉环县农村村民住宅用地管理办法篇3

第二条本规定所称农村村民建房用地，是指农村村民申请建造生活居住用房和家庭生产用房，经市人民政府批准使用的集体土地。

第三条农村村民建房必须符合乡镇土地利用总体规划和新村规划，不得随意选址。鼓励村民建房向中心村集聚，提倡统建、联建和建造公寓式住宅。

城镇规划区内农村村民建房，必须服从城镇规划。

农村村民建房需调整土地的，村民委员会或者村经济合作社有权依法调整，村民必须服从。

第四条农村村民申请建房用地必须符合下列条件；

1、现有建房用地面积未达到本规定限额标准的；

2、现有住房属旧、危房，确需新建、扩建、拆建、易地建造的；

3、因国家、集体建设需要拆迁的；

4、灾毁住房需要重建的。

第五条农村村民有下列情形之一的，申请建房用地不予批准；

1、不符合农村新村规划的；

2、一户已有一处宅基地的或出租、出卖住房后，再申请建房用地的；

3、建房用地面积已达到本规定限额标准的；

4、以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。

第六条农村村民建房用地标准；

1、农村村民建房一户只能拥有一处宅基地。

2、农村村民建房生活用房用地面积每户最高不得超过125平方米。

3、农村村民建房家庭生产用房用地面积按不同类型定量。

(1)城(集)镇规划区外，每户最高不得超过60平方米；

(2)城(集)镇规划区内，每户最高不得超过35平方米；

(3)其他农村村民，每户最高不得超过15平方米；

4、上述建房用地按垂直投影面积计算，限额标准包括天井、庭院、挑阳台等。

第七条农村村民申请建房用地立户条件；

(—)户主必须是在册的农业人口，并在本集体经济组织中拥有土地承包权；

(二)兄弟分户立户，其弟须年满20周岁；

(三)姐弟分家立户，且其弟已年满20周岁，姐已经办理结婚登记，其夫户口已迁入女方所在地，经村民委员会或者村经济合作社讨论通过，并予以公布。

(四)兄妹、姐妹分家立户，兄、姐已经登记结婚并定居在原所在地的村组，其妹也要求在原村组定居的，并办理好结婚登记，其妹夫户口迁入本村组，经村民委员会或者村经济合作社讨论通过，并予以公布，方可立户。

第八条农村村民有下列情形之一，不得分户申请建房用地；

(—)子女未满20周岁与父母分居或夫妻分居的；

(二)生活不能自理、丧失劳动能力且未婚的村民；

(三)女儿出嫁或儿子外出做女婿且办理结婚登记，户口应迁而未迁的，未经村民委员会或者村经济合作社讨论通过。

第九条农村村民申请建房用地的报批程序；

1、农村村民申请建房用地，应当向户口所在地的村民委员会或者村经济合作社提出书面申请，经村民委员会或者村经济合作社讨论通过，将符合建房条件的村民、建房用地面积予以公布。

2、农村村民持填好内容的《桐乡市农村村民建房用地申请审批表》向乡镇土地管理所、乡镇村镇规划管理部门办理土地利用总体规划和村镇规划选址意见书。

梧桐镇城镇规划区内的农村村民建房必须由市城建规划部门出具规划选址意见书。

3、经乡镇人民政府审核同意后，报市土地管理局审核，由市人民政府批准。

4、农村村民申请的建房用地经批准后，村民委员会或者村经济合作社应当予以公布。

5、农村村民建房用地申请，从批准之日起一年内有效，逾期自行废止。

6、农村村民建房用地从批准之日起两年内房屋必须竣工，经验收后，申领土地使用证。

第十条农村村民建房用地上地管理费标准：

生活用房用地面积每平方米o．5元：家庭生产用房用地面积每平方米2．00元。

第十一条回乡落户的职工、军人，三峡移民和其他人员申请建房用地的，应当持原所在单位或者原户籍所在地乡镇人民政府出具的无住房证明材料，其建房用地面积与当地村民相同。

回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，其建房用地面积参照本规定的标准执行。

上述人员申请建房用地的，应当按照本规定第九条规定的程序办理。第十二条　农村村民建房用地需要调整承包土地的，应当按以下程序办理；

(1)村民委员会或者村经济合作社应当将村庄规划区内需要调整土地的范围、地块面积及调整方案提交村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；

(2)具体地块的调整，由村民委员会或者村经济合作杜按照规划用地面积拟定土地调整方案或由承包户双方当事人签订好调地协议，报乡镇人民政府和市人民政府主管部门批准；

(3)村民委员会或者村经济合作社应当将经批准的土地调整地块及面积书面告知双方当事人，并组织地块调整、办理承包地地块面积变更登记。

第十三条农村村民经批准易地建造住宅的，半年内原建房用地应当在新住宅建成后恢复耕种，交还村民村委员会或村经济合作社统一安排，并由市土地管理局注销原建房用地的土地使用权；属于建新拆旧的，地上建筑物应当自行拆除。拒不拆除的依法处理。

第十四条农村村民无正当理由，不服从村庄规划、影响村庄规划实施的，应当依照有关法律、法规及土地承包合同的规定进行处理。

第十五条农村村民建房用地实行选址、放样、砌墓和竣工验收“四到场”管理制度，“四到场”由乡镇土地管理所会同乡镇村镇建设管理部门组织实施。

农村村民建房用地批准后，未经乡(镇)土地、村镇建设管理部门实地放样，不得开工建设，施工人员不得进场施工，擅自施工按有关法律、法规处罚。

第十六条农村村民未经批准、骗取批准等非法占地建房及建造其他建筑物的，超过批准用地面积违法建房的，由市土地管理部门依法处理。

第十七条土地管理工作人员应秉公办事，严格依法行政。乡镇人民政府、市人民政府有关部门要依法办理，按照各自的职责，支持和配合土地管理部门做好各项管理工作。

第十八条土地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成严重后果的，依法给予行政处分：构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条本规定自公布之日起施行。

玉环县农村村民住宅用地管理办法篇4

闽政办（2011）189号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

经省政府研究同意，现将《福建省农村村民住宅建设管理办法》印发给你们，请认真贯彻实施。

二〇一一年八月十九日

福建省农村村民住宅建设管理办法

第一章总则

第二章规划及用地要求

第三章建房审批

第四章建设管理

第五章技术标准

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了统筹城乡发展，加强农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内镇乡、村庄（不含城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄村民建房按照城市、县人民政府所在地镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。

第三条村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。

第四条村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建；集中建房是指镇乡人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

各级人民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。

有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区：

（一）因国家、集体建设拆迁安臵需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条村民建房规划管理要方便群众，高效管理。城市、县人民政府城乡规划主管部门可以将其职权范围内的镇乡、村庄规划管理具体事务委托镇乡人民政府实施。

第二章规划及用地要求

第六条村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

第七条镇乡人民政府应当加快镇乡、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制内容和深度应当符合《福建省村庄规划导则》（试行）。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者整治规划的要求建设。

第八条村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。

第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第十条村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

第三章建房审批

第十一条村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安臵的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安臵的；

（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）县（市、区）人民政府规定的其他情形。

经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第十二条村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十三条村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。

村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。

第十四条村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇乡人民政府。第十五条镇乡人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇乡规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。

第十六条属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

第十七条属新建、扩建的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。

第十八条采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。

由组织集中建房的镇乡人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照十五条、十七条新建扩建情形规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。

第十九条属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇乡人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十条对村民建房规划申请不予批准的，城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

对村民建房用地申请不予批准的，县级人民政府应当在收到镇乡人民政府提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第二十一条村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，镇乡人民政府应将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人，并组织镇乡规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

第二十二条申请人应当自取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

第二十三条在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第二十四条县（市、区）规划建设主管部门、国土部门和镇乡人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第四章建设管理

第二十五条村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十六条城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当对村民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。

镇乡人民政府应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第二十七条村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第二十八条农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

第二十九条农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。县（市、区）城乡建设主管部门、人力资源和社会保障部门要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。第三十条县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。

镇乡人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。

第三十一条村民建房按镇乡、村庄规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

第三十二条村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。

第三十三条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安臵的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安臵费用。征地补偿安臵费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。

第三十四条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安臵费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安臵或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五条县（市、区）规划建设管理部门和镇乡人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的县（市、区）可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。

第三十六条新建、扩建、改建村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第五章技术标准

第三十七条村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。

（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（四）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布臵。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

（六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

（七）建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

（八）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第六章法律责任

第三十八条对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第三十九条未取得规划许可证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十条未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设，在乡、村庄规划区内的，由镇乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除；在镇规划区内的，镇乡人民政府应当配合城市、县人民政府城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。

村（居）民委员会发现本区域内违反城乡规划的行为，应当及时向城市、县人民政府城乡规划主管部门、街道办事处或者镇、乡人民政府报告。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第四十一条参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十二条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第四十三条实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十四条福建省住房和城乡建设厅、国土资源厅对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十五条本办法自2011年8月19日起施行。原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。解释：新《福建省农村村民住宅建设管理办法》日前正式实施。今后，每户农民只能拥有一处宅基地，且面积限制在80平方米～120平方米，多余的宅基地将被村集体收回，统一安排使用。

每户农民只能有一处宅基地

《办法》规定，“每户农民只能拥有一处宅基地”，如果是在原宅基地之外申请新建住宅，其原有的空闲宅基地将由村委会或村集体经济组织收回，重新规划后统一安排使用。村委会或村集体经济组织收回村民旧住宅用地，应当给予经济补偿。

每户村民的宅基地面积为80平方米～120平方米。村民利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原住宅进行改建，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

符合下列条件者：无住宅或住宅面积过小；兄弟姐妹或子女要求分户；拆迁安臵或因灾安臵；危房重建等，村民可向村委会提出自建房申请。但如果出现人均住宅面积超过60平方米；申请人不满18岁法定年龄；将原住宅出卖、出租、赠与等，则不允许再自建住房。

省政府提醒，村民将自住房出售后，再申请自建住房，将无法通过审批，同时购买方也存在风险。因为宅基地的所有权属于集体，房屋所有人只有使用权，因而不能随意对宅基地进行处臵。

村民自建房该如何申请

村民建房应当取得规划许可。村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

村委会经过了解公示后，将材料上报至乡政府，由乡政府组织人员实地勘测。属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。属新建、扩建的，应报送城市、县政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡政府进行规划审批。