房屋买卖中介服务协议签订的要求

房屋买卖中介服务协议签订的要求（精选10篇）

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇1

苏州市住房置业担保有限公司

房屋买卖中介服务协议签订的要求：

1、协议签定前，必须认真核对房产证及土地证： 二证上的房屋所有权人及房屋座落是否一致。如房屋座落不一致，应由甲方

或相关方去当地派出所出具两处地址同为一处的证明。

看清楚房屋性质（产权房、房改房、优惠售房或单位的产权房）以及房屋年

限，以原发票或收据或拆迁协议为准（涉及相关税费）。

房产证有抵押且未注销的情况下，不可以签定协议。

注意房屋是否有共有人，如有需提供共有证，且共有人需到场签字。

2、如有贷款，协议上写明贷款的领款人，未到法定年龄的不允许做贷款人。

3、甲方夫妇双方一定要到场签字。如甲方是单身，出具本人单身声明。如甲方

离婚，必须出示离婚证、离婚协议及本人单身声明并换好新房产证。如甲方

有一方死亡，必须持有公安机关出具的死亡证明并换好新房产证且出具本人

单身声明。

4、乙方本人要在协议上签字。如有共有人，所有的共有人必须在协议上签字，且协议前后相对应。

5、甲方如有委托人，受托人必须持有效公证书原件，并替售房人在协议上签字，且本人在协议委托代理人方签字。公证书核对原件且留复印件在我司。如甲

方是外籍人士，受托人必须持有中国驻该国大使馆出具的全权委托书。

6、单位出售产权房，在协议上应盖上单位公章。单位代理人必须持有单位出具的授权书，并在协议上签字。

7、不满二年的房屋一般不办理（除非有中介过户或客户愿意承担相应税费）

8、协议第四条，过户税费一定要约定由哪一方缴纳（避免出现过不了户）。

9、协议签定时，我司签定人必须认真查看各种证件的真实性和有效性。如：房

产证、土地证、身份证及公证书，各种证明等,并留存复印件。

10、如是我司过户，应要求交易方提供相应的发票，契税票及购房合同。

11、如我司办理抵押手续，签定协议时，应要求客户预付下列费用：（市区：领

证工本费500元加评估费；园区：领证工本费40元加评估费；新区：领证

工本费80元；吴中区：领证工本费300元。）

苏州市住房置业担保有限公司

12、房屋买卖中介服务协议“十一条其他约定事项”的参考写法：（1）房屋与房

款甲、乙双方自行交割与结算，（2）贷款到帐后，贷款额的90%凭区

房产交易处出具的“房产登记收件单”“土地由登记收件单”“契税票”方领取，余下的10%待〈〈他项权证〉〉办妥后，由方领取。（3）甲、乙双方同意担保公司委托（其他中介方全称）办理过户手续，预收二证工本费元，（评估费用元），多退少补。（4）甲乙双方必须在（其他中介方全称）方陪同下于一个月内办理过户手续，逾期所产生的一切损失由违约方承担,且担保公司有权将已发放的贷款归还银行。

13、吴中区的公积金贷款首付40%，要求协议上及首付款收据上以40%的额度

填写。

14、其他约定补充说明：

（1）市区贷款额的90%待二证收件单和契税票出来后领取；

（2）园区待他项权证办妥后领取贷款额的100%；或待二新证出来后领取

90%；或待二证收件单及契税票或不动产发票出来后领取90%；

（3）新区贷款额的90%待二证收件单和契税票出来后领取；

（4）吴中区（在宝带东路交易中心处过户的房屋）贷款额的90%待新房产

证及土地证收件单出来后领取；吴中区其他房屋（在吴中区其他房管所如吴中开发经济开发区、木渎、胥口等处过户的房屋）待二新证出来后领取90%或新房产证及老土地证、契税票、吴中区专用合同领取90%；

（5）相城区待他项权证办妥后领取贷款额的100%。

（6）强调凭收件单领款的，收件单必须留在我司。

公司房产服务部2006-02-21

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇2

签订二手车买卖协议需要注意那些问题

二手车买卖协议的签订应该注意什么呢？虽然只是书面形式，但是初次买卖二手车的人很容易掉进文字陷阱中去。所以车猫网小编汇总整理了二手车买卖协议过程中出现的各种问题，以方便大家在二手车买卖交易中吃亏上当。

二手车买卖协议为何签

二手车买卖协议的签署只是一张合同的问题，买卖二手车口说无凭，就好像立字据一样，协议就好像合同，是双方真实意思的体现，是明确双方权益的方式，过户交易前，必须要有买卖协议，方可开出二手车交易发票，进行过户。

二手车买卖协议合同确认有效

任何协议的签署是否有效都要看当时签订的合同是否具有法律效力。如果签署的二手车交易合同中没有其他违法的约定，而没有任何法律、行政法规规定办理车辆过户是车辆买卖合同的生效条件，那么正常程序中二手车交易合同是具有法律效力的。

二手车买卖协议慎防文字游戏

初次买卖二手车的人由于对二手车交易流程以及相关的知识不是很了解，所以很容易进入盲区，如果签署的二手车买卖协议描述含糊不清，那么到时候出了事的只能自己吃哑巴亏。如在办理有关手续时，发现车辆有盗抢记录或扣车记录或写着“按购车款及维修费退回总款数，以实际数及单据为准。”这里对“按购车款及维修费退回总款数，以实际数及单据为准”的说明，就极易在退款依据及退款实际数额方面，让人糊涂。

二手车买卖协议合同（建议版）

二手车转让协议

甲方（卖方）： 乙方（买方）：

住 址： 住 址：

身份证号： 身份证号：

现经甲、乙双方平等充分协商，就甲方有偿转让乙方 车一辆给乙方有关事宜达成如下协议，以资共同遵守。

让二手车买卖更简单

国内专业的二手车交易平台

一、甲方自愿将车有偿转让给乙方，承诺转让前车辆的产权属于卖方，内容真实，无产权纠纷。

发动机号： 车架号：

二、有偿转让价款为：￥ 元，大写：人民币 整。签订协议后立即付清。

三、此车自 年 月 日 时 分以前与本车发生的交通违章、安全等有关事情及问题由甲方负责。

四、此车自 年 月 日 时 分以后与本车发生的交通违章、安全等有关事情及问题由乙方负责。

五、过户由乙方办理，一切过户费用由乙方承担，甲方积极配合期限为3天。

六、因是二手旧车，甲方不承担任何瑕疵责任；不负责以后车况孬好及维修费用，乙方在使用中因车况不良，造成一切事故，甲方概不负责。

七、双方签字协议生效以后，车辆产权属于乙方；但乙方未付清转让价款前，所有权仍属于乙方。

八、转让时随车交付的证件有：车辆登记证、行驶证本，购置纳税凭证等各类证件。

九、本协议一式两份，双方签字后立即生效。

甲方： 乙方：

小编总结：二手车买卖协议的签署直接关系自身的合法利益，所以消费者不得不在这方面加以重视，办理二手车转让的过程中，除了要事先了解车辆的具体车况外还需将实际车况写进合同中，转让时应附带该车的行驶证、购置附加费凭证及发票、路票凭证、车船使用税凭证、年票凭证、原车发票及购买的车辆保修凭证。有一点也不要忽视，就是原车钥匙应该有两条，交车的时候应一起交付给购车者，更多资料请登陆：

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇3

为了服务一带一路政策，积极推动国产高新技术在世界范围应用。2018年3月26日，津巴布韦总统府特别顾问与科技部部长参访广州，中国人工智能“国家队”云从科技与津巴布韦政府（THE REPUBLIC OF ZIMBABWE）在广州南沙举行了战略合作框架协议签约仪式。

这次签约合作将会为津巴布韦的金融、安防、机场等多个行业提供相关人工智能技术及设备，是中国人工智能产业在非洲的首个项目，将推动中国“一带一路”的绿色发展，为人工智能技术的出口作出尝试。同时也是中国人工智能技术首次代表“一带一路”，走向非洲走向世界。

津巴布韦总统特别顾问与科技部长表示：中国的人工智能处于世界领先地位，津巴布韦方面期待中国人工智能在机场、安防等领域发挥作用，成为非洲人工智能应用的表率。

作为人工智能行业国家队，云从科技承担了国家发改委的“人工智能”基础项目重大工程—— “人工智能基础资源公共服务平台”与“人工智能”产业化项目重大工程—— “人脸识别系统产业化应用平台”建设任务，和国家重大发展战略方向高度一致。不仅在国内肩负重任，云从科技更是承担着向世界传达中国AI的使命：此次与津巴布韦政府达成的战略合作，是云从科技对祖国“一带一路”战略的进一步落实。

云从科技孵化自中国科学院，来自中国科学院、苹果总部、Facebook总部及海外知名大学的院士、科学家、Fellow of the IEEE, SPIE, IAPR等高级人才已经加盟云从，没有VIE架构和外资问题，在国家重点行业——金融、安防、机场都具有较高的市场占有率，与公安部、四大银行、民航总局建立联合实验室，推动人工智能产品标准的建立，成为唯一同时制定国标、部标、行标的人工智能企业。

关于津巴布韦

津巴布韦位于非洲东南部内陆，工农业基础较好，经济发展水平在南部非洲地区仅次于南非。

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇4

甲方（卖方）：______________________________________________________ 乙方（买方）：______________________________________________________ 丙方（中介方）：______________________________________________________

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《太原市城市房地产交易管理条例》等法律、法规和政府有关规定，[甲/乙/丙][三/双]方在平等、自愿、协商一致的基础上，就[甲方卖房/乙方买房/丙方中介]事宜，订立本协议。

一、当事人情况

甲方：[本人/法定代表人]姓名_________，国籍_________，[身份证/护照/营业执照]号_________，地址_________，联系电话_________。

[委托代理人/]姓名_________，国籍_________，联系电话_________。

乙方：[本人/法定代表人]姓名_________，国籍_________[身份证/护照/营业执照]号_________，地址_________，联系电话_________。

[委托代理人/]姓名_________，国籍_________，联系电话_________。

丙方：[本人/法定代表人]姓名_________，联系电话_________。注册地址_________，营业执照注册号_________，资质证书号_________。

经办人姓名_________，身份证号_________，经纪人资格证号_________，联系电话_________。

二、房地产状况

房产情况：

房屋[所有权/共有权]人名_________，权属证书号_________，共计_________套，房屋地址_________，设计总层数_________层，本房屋所在层为_________层，设计用途为[成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住两用/_________]，建筑面积为_________平方米，房屋装修情况_________。

其他设施：

附属用房有[自行车库/汽车库/_________][使用面积/建筑面积]平方米，对上述房屋及附属用房的产权或使用权限制条件等情况说明：_________。

土地情况：国有土地使用权人名_________，土地使用权证号_________，其他情况_________。

三、中介服务内容

第一条 丙方为甲方提供以下[居间/咨询/代办手续/_________]房地产中介服务：_________

第二条 丙方为乙方提供以下[居间/咨询/代办手续/_________]房地产中介服务：_________

四、费用及支付

第三条 房屋价款和其他价款总计人民币_________元。其中房屋价款_________，房屋装修、设施等价款_________元（详见备注栏清单）乙方的支付对象、支付方式和时限约定如下：_________

第四条 丙方所收取的中介服务费应当符合法律、法规和政府行政主管部门的规定，不得擅自提高收费标准。丙方中介服务收费项目及标准，[甲方/乙方]的承担方式、支付方式和时限约定如下：_________

第五条 [甲/乙]方应当缴纳税费的项目、标准（如有新标准出台，按新标准执行，多退少补）及其承担方式、支付方式和时限约定如下：_________

第六条 丙方代办有关手续的收费项目（含代缴税费）、收费标准及其承担方式、支付

方式和时限约定如下：_________

五、房屋交付

第七条 上述房屋及附属[用房/设施/物/证件/_________]的交付约定如下：_________

第八条 上述房地产交付前所发生[水/电/物业/电话/有线电视/_________]费用的结算及时限约定如下：_________

六、权利义务及违约责任

第九条 甲方对上述房地产状况所提供的情况必须真实，证件合法有效。

第十条 乙方对上述房地产状况已经了解，并已实地察看且核查了相关证件。

第十一条 丙方对上述房地产状况已经了解，并已实地察看且核查了相关证件。第十二条 房屋交付时，丙方应到场协助做好房屋交付事宜。

第十三条 除[乙方/丙方]原因外，甲方违约不能履行协议的，本协议签约受害方有权按以下方式得到补偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：_________

第十四条 本协议履行期间，除[甲方/丙方]原因外，乙方违约不能履行协议的，本协议签约受害方有权按以下方式得到补偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失：_________

第十五条 本协议履行期间，除[甲方/乙方]原因外，丙方违约不能履行协议的，应承担全部法律责任。本协议签约受害方有权按以下方式得到补偿，并追赶偿因丙方过错造成的经济损失：

1、丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向服务对象提供虚假情况的，应向协议受害方退还所收取的全部中介服务费，并按约定中介服务收费额的_________%补偿协议受害方；

2、丙方利用提供房地产中介服务事项的机构，为自己牟取不正当利益的，应向协议受害方退还所收取的全部中介服务费；

3、丙方违反有关法律、法规和政府规定，违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害本协议签约他方利益的，按本条第1点约定处理；

4、丙方未按协议约定履行应尽义务或履行义务失责的，应承担相应的法律责任； 第十六条 本协议履行期间，丙方应将约定提供服务的履行情况及时告知甲乙双方，甲乙双方对丙方的履约应提供必要的帮助，并自签约之日起_________日内应丙方要求提供相应证件。丙方有权经甲乙双方书面同意后，将约定提供的服务事项委托其他房地产中介机构代办，由此增加的费用和造成的法律责任由丙方承担。丙方未经甲乙双方同意，擅自改变房地产中介服务事项内容、要求和标准的，所增费用由丙方承担，丙方仍须按协议约定的要求履约。

第十七条 本协议履行期间，任何一方需变更协议的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后，各方在约定的时限内签订变更协议。否则，由此造成的经济损失，由责任方承担。

七、争议处理

第十八条 本协议履行中发生争议，或出现新的情况，各方依法协商解决；协商不成的，可依法向房屋所在地人民法院起诉。

第十九条 房屋面积以房地产管理部门的确权面积为准。

八、相关性事宜说明

第二十条 本协议约定的房地产中介服务期限为自本协议生效之日起至_________年_________月_________日止。

第二十一条 本协议未尽事宜，各方可另行签订补充协议。本协议附件共_________页，有以下几件：_________。

第二十二条 本协议连同附件一式4份，具有同等效力。

第二十三条 本协议自签字之日起生效。

备注：_________

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表人：_________法定代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

丙方（盖章）：_________

法定代表人：_________

_________年____月____日

附件

一、议书为示范文本，主要用于房屋出卖方（甲方）、购买方（乙方）和具有资质的房地产中介服务机构（丙方）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时签用；如因客观情况，甲、乙、方不能同时与丙方签约时，也可用于甲方与丙方或乙方与丙方双方签约。

二、本协议书所称存量房屋是指国有土地上已交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。对于房地产开发企业预（销）的商品房，不属存量房屋。

三、对于房地产开发企业将商品房委托房地产中介机构出售的，使用《商品买卖合同》。

四、方括号“[]”内以斜杠“/”区分的不同内容，供签订协议时据实选用，未被选用的应习以横线删去。有的斜杠后有留空部分，是供签订协议时根据实际需要另外可以添加注明的。

五、签订协议时，未采用的内容可不填写，但应划上斜面杠“/”或注上“此处空白”字样。

六、签订本协议之前，委托人有权查看房地产中介机构的营业执照、资质证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。

房屋租赁居间服务协议完整版 篇5

甲方：（委托方）负责人： 地址：

乙方：（受托方)法定代表人： 地址：

基于发挥各自优势、互惠互利、诚实信用的原则，就甲方（委托方）能寻租到合理、适价的商业用房一事，特委托乙方（受托人）给予咨询、协调、把脉，以达到甲方租赁房屋的要求。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方为甲方提供居间服务事宜达成如下协议：

第一条 居间委托服务标的

1.1委托服务标的：受甲方委托由乙方促成甲方与正式签订《房屋租赁合同》，具体地址，面积（期限、租金等均以租赁合同为准）为本次居间委托服务标的。

1.2乙方居间服务的完成，以甲方与出租方签署正式的《房屋租赁合同》并协助甲乙双方办理物业交验为标准。

第二条 甲方权利、义务 2.1甲方应向乙方明确说明所需租赁场所的要求，包括位置、面积、用途、预期租金价格等；

2.2甲方应在乙方提供居间服务完成后按照合同约定向乙方支付佣金；

2.3甲方有权对乙方的工作、服务提出建议或意见，要求其改进工作方式或服务态度等。

第三条 乙方权利、义务

3.1乙方有权要求甲方对其进行居间活动提供必要的协助与配合； 3.2乙方有权要求甲方对其提供的房屋资料保密；

3.3乙方应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；

3.4乙方应及时向甲方汇报所联系出租场地的实际情况，并根据甲方要求与出租方协商相关租赁事宜；

3.5未经甲方书面授权，乙方不得以甲方名义擅自与出租方签订任何涉及甲方权利义务的协议或作出任何承诺、给付定金、押金等。本房屋租赁居间服务协议不视为甲方对乙方的书面授权。

3.6乙方应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，房屋权属无瑕疵，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；

3.7乙方应保证为甲方介绍的出租人对房屋享有完整所有权或对出租房屋依法享有出租权利以及拥有房地产权证、身份证、营业执照等身份资格证明文件； 3.8乙方收取必要费用、佣金的，应向甲方列明服务清单并开具合法、有效的增值税专用票据；

3.9本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用。

第四条 佣金

4.1若甲方在乙方的居间服务下与出租方达成租赁协议的，甲方应按照月租金比例向乙方支付租赁佣金，具体佣金比例为月租金的【 】%（本金额含税）。

4.2在甲方与出租人签订正式的《房屋租赁合同》并完成物业交验后，乙方应在三个工作日内向甲方开具并送达合法有效的佣金增值税专用发票，甲方收到增值税专用发票且认证成功后十个工作日内向乙方支付佣金。

4.3支付方式为：由“华夏人寿保险股份有限公司”通过转账方式将本次佣金转入乙方指定账号。4.4乙方指定收取费用的账号如下： 账户名： 开户行： 账 号：

4.5截至合同签订日，甲乙双方各自开票信息如下： 甲方信息： 乙方信息： 纳税人名称: 纳税人名称: 纳税人识别号： 纳税人识别号： 银行账号： 银行账号： 户名： 户名： 开户行： 开户行： 地址： 地址： 联系电话： 联系电话：

上述开票信息在合同执行期间有可能发生变更（如：发生名称、法定代表人(负责人)、住所、经营范围、注册资本金或公司(企业)章程等工商登记事项或税务登记事项（如增值税纳税人身份变更）变更的），发生变更的一方应及时通知另一方，且应当在变更后五个工作日内书面通知对方，并附变更后的相关材料。

此外，乙方应在向甲方开具增值税专用发票前，与甲方再次确认开票信息。否则，由于乙方未再次确认开票信息而导致开具的增值税专用发票有误，相关一切损失和责任由乙方自行承担。

4.6除以上约定的租赁佣金外，因本合同发生的其他任何费用均由乙方承担。

第五条 转委托

甲方(是/否)同意乙方将委托事项转委托给第三人处理。

第六条 违约责任

6.1甲方未如约支付佣金的，应按照一个月租金的标准支付违约金；逾期支付的，每迟延一日应按月租金的千分之三标准向乙方支付违约金；

6.2若乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金、按照 一个月租金 的标准支付违约金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失；

6.3若乙方为甲方介绍的出租人不具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份资格证明的，除退还已收取的佣金、按照 一个月租金 的标准支付违约金外，由此造成甲方一切损失，均由乙方承担；

6.4乙方需向甲方开具合法有效的增值税专用发票。乙方开具的增值税专用发票符合以下情形之一的，甲方有权拒绝支付应付款项，并要求乙方重新提供，且不承担任何违约责任，乙方仍按合同约定履行各项义务并须向甲方重新开具增值税专用发票：

1）开具虚假、作废、无效发票或因违反国家法律法规开具、提供发票的；

2）开具发票种类错误或开具发票税率与合同约定不符的； 3）发票信息错误的；

4）因乙方延迟送达、开具错误等原因造成发票认证失败的其他情况

如乙方拒绝重新提供或提供的发票仍不符合法律法规和监管规定的要求，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担由此对甲方造成的全部损失。

第七条 法律适用和争议解决

7.1 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均适用中华人民共和国法律。7.2 甲乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若自争议发生之日起三十日之内经协商、调解不能达成一致协议时，任何一方均可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

第八条 其他

8.1 本合同涉及到的货币种类均指人民币。8.2 本合同自甲乙双方加盖公章之日起生效。

8.3 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，每份具有同等法律效力。8.4 甲乙双方经协商一致可就本合同相关事项签订补充协议，补充协议和本合同就同一事项的约定存在冲突的，以补充协议的约定为准，补充协议是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

（以下无合同正文）

甲方： 乙方：

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇6

法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。

律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。核对房产证地址与房屋所在的地址是否一致。

法律风险提示：仔细核对房产证上的地址是否与所看房屋一致，防止出卖人以好充次，将自己所看好的房屋与实际购买的房屋不一致。

律师支招：买方在看房时对房屋内部进行拍照，并在房门前拍照，保留相关证据，如若发生纠纷，则可以提供证据证明。

查册

买方在签订合同当天必须让卖方提供标的房屋的查册表，核查房屋的基本信息。

3核对查册表上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。

法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。

法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生共有人未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了其他共有人的权益，因此会被法院认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。

律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”的法律风险。仔细核查产权面积/购买年限。

法律风险提示：在一般情况下，买卖双方会约定过户时税费全部由买家缴纳，那么此时买家则要特别注意查册表中所显示的产权面积和产权登记年限，面积与年限都是影响税率的决定性因素。如果真实情况与产权证登记的情况，买方则可以要求卖方到房管部门调取房屋内档材料，以证明产权的真实情况。仔细核查产权性质及土地出让情况 法律风险提示：买方应当仔细核查产权的性质，如是经济适用房/解困房/安居房等，在广州范围内，目前仍是不能上市交易的，虽然经济适用房产权证上注明五年后可以上市交易，但广州市暂时未制定经济适用房上市的相关政策文件，所以，该类房产暂时也不能办理过户手续。如果买卖双方签订了买卖合同，合同也是无效的。

其次，要注意土地出让的相关情况，如果未缴纳土地出让金的，则业主在上市交易的时候要补缴土地出让金。如果需要补缴的土地出让金较多，而买卖双方在签订合同时未明确约定，则可能引发争端。

办理公证委托

办理公证委托手续并非二手房交易过程中的必要手续，而且委托公证交易房产存在种种弊端，不过依然有不少业主和买家愿意尝试，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，或者是基于工作等原因无法配合买方办理相关手续而委托第三方办理的卖家。但是，全权委托公证书对于买卖双方而言，均存在很大的风险。办理公证委托

法律风险提示：对于卖家而言，虽然在委托公证中，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价的现象，甚至出现受托人卷款而逃的情形。对于买家而言，虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被。查封财产，全权委托公证书也无济于事。而且，如果该委托公证书是可撤销的公证委托书，则卖家在收到房款后可以立即到公证处撤销委托，买家便无法办理过户。

律师支招：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。

房屋销售合同签订流程 篇7

一、现场签约流程制定

（一）常规签约流程：

（二）合同签约流程表： [奇瑞bobo城]合同签约流程表

no：_______日期：_______年___ _月___ _日

（三）约准备工作

1、通知客户：

1．1 整理客户通讯录；

1．2 以电话方式告知客户开始签约的时间并作记录； 1．3 以手机短信的方式告知客户；

1．4 寄发签约通知书，以挂号信的方式告知客户并留取相关寄信凭证。

1．5若客户在接到通知后明确表示因为个人原因不能在规定时间内到场签约的，相关工作人员要做好记录，并要求客户递交相关的书面申请或发传真说明情况。备注：通知中要让客户了解签约时所需的详细资料；要求在前期就针对签约客户 就发放?签约须知?。2 对销售人员的培训：

2.1 总结前期签约中客户关注的问题、签约的难点，准备一份疑难问题汇总，并就这些问题总结统一的说词。

2.2 组织培训，就所销售组团涉及的合同内容，相关的疑难问题，相关的政策 法规进行讲解。

2.3 对签约的流程进行演练。3 签约现场的分区及具体位置： 3.1 登记处 3.2 等待区 3.3 签约区 3.4 合同审核处 3.5 收银区

（四）、各个岗位的职责

1登记处：负责第一时间接待客户，对已到客户进行登记、排序引领客户在 等待区休息等候签约，并接听前台电话。

2等待处：为每一位到场等候签约的客户作好服务工作，按照登记处的排序 引领客户在置业预算处算价并签约。

3签约处：对照价格表、认购书，对客户所购房屋按照相应的付款方式进行 相关费用的预算并填写签约流程表。向客户发放相关资料表格需 要填写的应立即完成，并告知客户缴纳相关费用及提交按揭资料 事宜。

熟悉并理解合同的每一项条款，做到认真细致耐心的与每一位客 户签定《商品房买卖合同》，签定合同是对照客户的《内部认购 书》及《签约流程表》。合同签署的过程后，收回客户的认购书，由专人引领客户到收银处付款，并负责客户复印相关证件。若在 合同签署的过程中客户提出比较难解答的问题应立即上报，并向 客户相关解答工作。

4、合同审核处：严格审核《商品房买卖合同》及《签约流程表》，并负责盖章 及归档。

5、收银区：严格审核《商品房买卖合同》及《签约流程表》，负责收款及开据 收据或发票。

（五）、各个岗位人员安排

根据签约的现场情况及需要安排。

（六）、物料的准备 1 签约物料

1.1 登记处：签到簿，签字笔

1.2 等待区：桌、椅、水杯1.3 签约区：办公桌，椅子，置业预算表若干，个人收入证明，按揭客户须

知，客户资料表，签字笔，红色印泥，价格表，座次表，直尺，计算器，刀片，橡皮，回形针若干，团购客户登记表，成交客户备忘录。1.4 合同审核处：价格表，计算器，签字笔 1.5 收银处：验钞机及财务所需 2 公示、导引物料

2.1 在每个工作区域设立相关指示牌表示区域功能如：签到处、收银区等 2.2 公示内容：（1）签约流程图

（2）签约须知（客户在签约时要提交及出示的资料证件）（3）按揭须知

（4）面积对照表，预售测绘报告（5）五证的公示

16、其它补充准备工作

签约期安排银行工作人员在售房部定岗定员收款（poss机联网银联卡支付），及时协助，保障签约工作的有效进行篇二：房产销售合同签约流程

签 约 流 程

签约名单及资料（合同、补充协议、户型图）准备 ↓

挂号信通知 ↓

置业顾问接待签约客户

↓ 置业顾问审核认购单客户联及身份证 ↓ 置业顾问持认购单客户联、身份证向档案管理员领取合同 ↓

档案管理员将留存认购单销售联及身份证 填写《申请单》 ↓对

置业顾问在《合同交接明细本》上 签字并领取合同 ↓

置业顾问解释合同、签定合同审核后带客户到财务处缴款 ↓

置业顾问收取按揭资料并填写《签约客户按揭资料缴交情况确认表》

1、身份证复印件

2、户口本复印件

3、结婚证/未婚证/离婚证复印件

4、薪资证明

5、首付款收款收据

6、其他 ↓

置业顾问将合同、按揭资料交由档案管理员 并在《合同交接明细本》上签字 ↓

置业顾问将认购单销售联交由统计员 ↓

项目经理登记《签约明细本》 ↓

统计员登记《签约明细表》及电脑销控 ↓

统计员将认购书销售联与客户联装订并按序号整理归档篇三：房地产销售人员合同签订流程图

签订房屋合同注意事项 篇8

所谓主要条款，是指在签订二手房合同时，这些条款是必不可少的，否则就会造成不必要的纠纷和麻烦。反过来说，有了这些主要条款，一份让双方满意的合同就基本成型。这些主要条款包括：

选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质

通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。

要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈

买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。

注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间

在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额

房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。

准确注明购房者付款和双方过户时间

对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。

近年来，二手房的合同纠纷一直在不断的增加。都说有买卖就会产生纠纷，的确如此，近几年来，二手房市场的火热带来了更多的纠纷，其中合同纠纷是产生的比较多的。下面就为大家整理了一些避免二手房合同纠纷的方法，希望对各位有所帮助。

由于买卖双方通常不注意将一些如申请贷款能否成功，物业管理交接等细节方面写入合同，由此引发纠纷，如果合同未作出明确约定，纠纷通常无法得到妥善满意解决。在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括几个方面：

第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的)。

第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租。

第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。

第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

签订房屋租赁合同的十大注意事项 篇9

签订房屋租赁合同的十大注意事项

房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条：

1、双方当事人的情况

合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

4、租赁期限

由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。

房屋租赁合同样本

出租人：（简称甲方）身份证号码：

承租人：（简称乙方）身份证号码：

根据有关法律规定，经协商，甲、乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守。

1、甲方同意将珠海市 房一套，租给乙方作居住使用。租期为 个月，从 年 月 日至 年 月 日止。

2、该房屋月租金为人民币 元（元整），并在每月 日前将当月租金交清。如拖欠租金达10天以上，视乙方违约，甲方有权收回该住宅，并没收押金。

3、签订本租赁合约时，乙方须向甲方缴交人民币 元（元整），作为履约保证金和财物押金。合同期满后，如乙方无违约或把房内财物丢失、损坏等情况，甲方须如数退回押金给乙方。

4、租赁期间，该住宅的出租管理费由 方负责缴纳，有线电视费、水电费、电话费及小区管理费等应由 方全部负责。

5、乙方应维护该房清洁卫生，注意防火、防盗等到安全防范，不得在房内做任何违法行为，否则由此带来的后果由乙方负责。

6、甲方承担该房屋工程质量及维修责任。乙方在室内装修时须得到甲方的同意，但不能改变房屋的墙体、结构及用途，乙方故意或过失造成该房及配套设施、财物损坏或丢失，应恢复其原状或赔偿经济损失。

7、租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前壹个月书面通知乙方，并双倍返还乙方租房押金；如乙方需退房，必须提前壹个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金。

8、如合同期满，乙方有权优先租赁的权利；租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金经乙方。

9、配备用品：。

10、补充事项：。

11、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。

12、双方共同确认本合同于 年 月 日签订于珠海市。

甲方：（代表签字）乙方(代表签字)

联系电话： 联系电话

房屋买卖中介服务协议签订的要求 篇10

风险及防范措施

第一章 买卖合同的主要内容及出卖人、买受人的主要权利、义务。

一、买卖合同的条款及主要内容。

（一）、买卖合同的条款

买卖合同主要条款一般包括：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力；违约责任；解决争议的方法等。

而前述条款又可划分为：主要条款和普通条款、实体条款和一般条款、明示条款和默示条款、有责条款和免责条款。

主要条款和普通条款：主要条款又称必要条款，是合同成立所必须具备的条款，如：合同主体信息、标的物种类、数量、价款等。反之，除主要条款外，其他条款为普通条款，普通条款的欠缺虽会影响合同履行的安全性，但合同是否成立则不受其影响。

实体条款和程序条款：实体条款是规定当事人实体权利义务的条款，如标的条款、质量条款、数量条款、履行地点、方式、期限条款等。程序条款是当事人为解决争议而规定的条款，又称 为解决争议条款，如仲裁条款、管辖法院约定条款，均是程序性条款。实体条款在合同无效、被撤销或者终止后，也就失去其效力，而程序则独立于其他条款，虽合同无效、被撤销或者终止后，其程序条款则依然有效。

明示条款和默示条款：明示条款是当事人必须以口头言语或文字方式明确表示的条款，明示条款是合同存在的基础，没有明示条款，合同就不可能存在。所以合同的主要条款都必须是明示条款。默示条款是合同中没有明确约定的，但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为而得到的条款，默示条款不能单独存在，需以明示条款存在未前提，故默示条款只能属于普通条款。

有责条款和免责条款：有责条款又称为违约责任条款，由合同当事人约定的违反合同义务应承担的条款。违约责任可由当事人约定，但并非违约责任必须由当事人明确约定，只要违约责任没有被依法免除，不论合同中是否有违约条款，违反合同当事人均应承担违约责任。不过，在没有约定违约责任条款时，违反合同的当事人只能依照法律规定承担责任。免责条款是当事人在合同中约定的排除或者限制其未来责任的条款。

（二）、买卖合同的主要内容。

1、出卖人的义务。

1）、交付标的物，包括出卖人应当向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证的义务，而交付又包括现实交付和拟制交付两种。出卖人向买受人交付标的物的义务包括以下内容：按合 同约定的数量交付；按合同约定或法律规定的期限内交付；在合同约定或者法律规定的地点交付；按合同约定或者法律规定的质量标准交付标的物。出卖人交付的标的物应当按照合同约定或者法律规定的方式进行包装。交付有关单证和资料；

2）、标的物的瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是出卖人一方应当承担的责任；瑕疵担保责任是法定责任，不由当事人的约定而改变；瑕疵担保责任是无过错责任，不以出卖人主观故意或过失为前提。瑕疵担保责任分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。

权利瑕疵担保是指出卖人需担保第三人不能就交付的标的物向买受人主张任何权利。这其中包括：

1、保证第三人对交付的标的物不得主张所有权或处分权。（针对这一点，买受人为防止出现标的物的权利瑕疵，可委托律师在标的物的权利登记部门调查标的物所有权是否属于出卖人，比如在土管和房管部门查看土地或房产的所有权登记情况）

2、保证第三人对标的物不主张担保物权，担保物权包括抵押权、质权、留置权。担保物权从属于主债权，当出卖人将标的物设立了抵押权质权等担保物权，就有可能使该标的物的所有权不能实现由出卖人向买受人转移的风险。（针对这一点，买受人可委托律师，在合同签订前去相关行政部门调查标的物是否设立了担保物权，从而防止出现标的物所有权无法转移的风险。）

3、保证第三人对标的物不主张有关优先权。比如房屋在出卖前已出租给第三人，则第三人在同等条件 下对该房屋有优先购买权（这一点也可委托律师前去调查）。

4、保证第三人对标的物不主张租赁权。如标的物在出卖前已被租赁，则买受人使用该标的物则会出现障碍。（可委托律师调查）

5、保证第三人对标的物不主张侵犯商标权和专利权等工业产权。如买受人取得该商品的（例如药品）所有权后，第三人起诉出卖人侵犯其药品知识产权，要求停止侵害，则可能影响买受人将该批药品二次销售，同时卷入诉讼纠纷。（针对该问题，亦可委托律师在签订合同前，调查该标的物是否涉及知识产权纠纷等情形）

物的瑕疵担保责任是指出卖人就其向买受人出卖的标的物因品质上所存在的瑕疵而承担的担保责任。出卖人有义务保证其交付的标的物符合合同约定或法律规定的品种、规格、型号、花色、质量要求等，或者保证该物品质及效用没有瑕疵存在。

只有符合下列条件的，出卖人才对标的物的瑕疵承担责任：（1）标的物的瑕疵必须在标的物交付时就已存在。（2）、买受人对标的物的瑕疵不知情并且在不知情上无重大过错。（3）、买受人必须在法律规定或者合同约定的期限内向出卖人提出异议。（4）、必须是买受人非依强制执行的拍卖程序取得的标的物。

2、买受人的义务。

1）、支付价款。其中包括按照合同约定的数额支付价款；按照约定或法定的地点支付价款；按合同约定的时间支付价款；按合同约定的方式支付价款。

2）、验收标的物。买受人收到标的物时在约定的检验期内检 验，没有约定的检验期，应当及时检验。买受人对出卖人交付的标的物不依法进行检验而接受的，应当承担由此产生的责任和风险。

3）、接受标的物。买受人应按照约定或法定的数量、品质、质量要求接受标的物。买受人可拒绝接受多交的部分，买受人拒绝接受多交部分的，应当及时通知出卖人。

3、标的物所有权的转移。

1）、买卖合同标的物所有权转移的时间。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。（1）交付标的物的时间。当事人无约定及法律无规定的，出卖人交付标的物的时间就是该物所有权转移的时间。（2）法律对标的物所有权有规定的，从其规定。（3）当事人约定标的物所有权转移时间。

2）、买卖合同标的物所有权转移的范围。在标的物所有权转移的前提上，还应当注意该物所产生的孳息归属。孳息包括自然孳息和法定孳息。标的物交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付后产生的孳息，归买受人所有。

4、标的物的损毁、灭失风险承担。

1）、标的物风险转移的一般规定。标的物损毁、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2）、标的物风险转移时间的特殊规定。（1）因买受人原因致 使标的物逾期交付的风险转移时间：因买受人原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险。（2）出卖运输途中标的物的风险转移时间：出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定以外，损毁、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。（3）交付地点不明并由出卖人代运交付的标的物风险转移时间：当事人未约定交付地点且标的物需运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，风险转移至买受人。（4）标的物质量有瑕疵被买受人拒收或者解除合同的风险转移时间：买受人因标的物质量瑕疵拒接接受标的物，因为标的物没有实际交付，所以标的物的损毁、灭失风险由出卖人承担。

3）、标的物风险转移的其他事项：（1）出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物的损毁、灭失风险的转移。（2）标的物损毁、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

第二章 买卖合同起草、拟定的相关风险及防范措施。

一、未签订书面买卖合同的法律风险及防范措施。

1、采用口头形式订立买卖合同的风险：在采用口头形式订立合同的情况下，因不存在书面合同而无法固定买卖双方当事人 权利义务，卖方交付货物后，将因此承担丧失货物或者收不回货款等风险。同时，因缺乏合同文书等重要证据，其后续通过法律途径维权亦将困难重重，甚至面临败诉风险。（建议订立口头买卖协议要非常慎重，如对订立书面合同有疑问，可委托律师代为起草。如果买卖双方未签订书面合同且出卖人已交付货物，而买受人未支付价款，则出卖人可通过补签合同、注意保存能够证明当事人买卖关系及发货事实的凭证或字据）

2、违反法律行政法规规定，未采用书面形式订立买卖合同的相关法律风险。法律、行政法规有明确规定，对于某些特殊的买卖合同，应当采用书面形式订立，否则，虽买卖双方对于合同主要内容口头达成一致，合同依然不能成立。这将对买卖双方，特别是先履行一方产生极大法律风险。如先履行一方已经履行完毕合同主要义务，因该法定形式要件的欠缺，合同并未生效，后履行一方即使不履行其义务，也不构成违约，只能通过不当得利等其他法律关系维护其权益。

二、买卖合同签订时合同主体的名称、主体资格、履约能力、资信状况、涉诉信息的调查、审查、确立及相关问题。

1、买卖合同的当事人是由作为平等主体的自然人、法人、其他组织构成，合同当事人是合同权利的享有者和承担者。所以，签订合同时当事人的信息需具体、明确。为此，合同主体为自然人时，应当写明其姓名、住址、有效身份证号。合同主体为法人时，名称应当以在国家有关部门登记、注册的全称为准。而合同 主体为自然人的，其住所应为户籍所在地的居住地，经常居住地与住所不一致的，经常居住地为住所。合同主体为法人的，以其主要办事机构所在地为住所。

如果当事人在合同签订时，出现合同主体名称不全、不准确、错误、签订主体无行为能力或限制行为能力、法人名称错误、签订者无主体资格、住所不明确等情形，则会直接影响该合同效力及履行能力，产生极大的法律风险。（建议当事人在合同签订以前将合同主体相关信息交由律师审查确立，律师可通过工商行政部门调取其登记信息来审查其名称、住所地是否准确、其是否具有主体资格等）

2、合同当事人资信状况、履约能力的调查。实践中签订的买卖合同往往并非同时履行合同，多数合同为出卖人将货物转移至买受人控制下，买受人再将货物价款一次性或分批次支付给出卖人。这种情形下，就会产生买受人无能力支付货款的风险。而买受人无能力支付货款的原因是多样的，其中买受人在签订买卖合同前就无能力支付货款的情形占很大比例。这时，就需要出卖人在买卖大额标的物前，审查买受人的资信状况及履约能力。对此情形，出卖人可委托律师通过相关机构审查买受人的上述情况，以规避相应风险。

3、当事人涉诉信息的调查。出卖人签订买卖合同时涉诉，其出卖的标的物，可能会在交付给买受人之前被第三人通过执行程序查封、拍卖等。买受人在签订买卖合同时涉诉，其资产可能 被第三人冻结，无法支付货款。为规避此风险，亦可委托律师通过相关机构查询合同当事人的涉诉信息。

三、买卖合同标的物条款的约定及其风险表现形式。

1、买卖合同对标的物的约定未使用规范术语引起的纠纷及风险。当事人在制作合同文本或者出卖人在标明货物名称时，对合同标的物如使用俗称、方言，不用其规范名称，往往会导致对合同的标的物引起歧义和买受人的误解，这两种情况都有可能引发合同纠纷，致使合同被解除。（此时，买卖双方应当就合同标的物的法定名称、规格、数量、法定计量方法、计量单位、依据标准、附件、配件、生产日期、保质期等作详细约定，以防止后续履约过程出现纠纷)

2、出卖法律法规禁止或者限制转让的标的物的风险承担。有关法律、行政法规明确规定某些物品禁止转让或者限制转让，当事人应当严格遵守其规定，擅自买卖就属于违法行为，所签订的买卖合同往往无效，甚至因此承担刑事责任。对此，合同当事人可委托律师审查标的物是否被相关法律法规列为限制或禁止转让物品，以避免相应风险。（以药品为例，某些特殊药品如麻醉药的买卖，就需审查出卖人及买受人是否具有相应资格，同时还需办理相关审批手续，如私自买卖，则不但合同无效，还可能涉及刑事犯罪。）

四、买卖合同标的物的价款约定相关法律风险点及防范措施。

1、买卖合同对标的物的价款未约定或约定不明确的法律风险。如合同当事人对标的物价款约定不明，不仅会导致当事人之间产生价款确定纠纷，而且会导致买受方长期不能取得对价款。补救措施包括在合同履行过程中签订补充协议，如未能达成补充协议，还可通过交易习惯或合同条款确定，如还不能确定，依订立合同时合同履行地的市场价格确定。故，合同条款应交由专业人员审阅再行签订。

2、买卖合同中约定依照标的物交付时的质量来确定合同价款涉及的法律风险。依药品为例，某些药品保质期较短，药品的生产、运输、交付过程又很漫长，当药品交付予买受方时可能保质期已过大半，此时该药品的价值相对于刚出厂的药品定有所下降，如买卖合同以交付时药品的保质期来计算合同价款，则需在合同中明确约定保质期与价款的换算方式。

五、买卖合同的履行期限、地点、方式的约定及相关法律风险。

1、买卖合同的当事人对履行期限没有约定或约定不详时的法律风险。履行期限对买卖合同的双方当事人的利益密切相关，它是判断当事人时候履行了合同义务、是否如期实现合同利益以及是否构成违约的重要依据。所以，对于买卖合同期限条款的订立必须严禁、规范。对于一次性履行的，最好订立具体的日期或某某日以前。对于分期履行的，在合同中应当载明履行的次数以及每次履行的具体日期或具体时间段。

2、履行地点与标的物的交付时间，因涉及到标的物毁损灭失的风险转移，故应当在合同中明确说明。

3、履行方式与履行费用往往联系在一起，尤其是买卖合同涉及异地履行的情况下，当事人应当在合同中载明履行方式及费用条款，从而有利于双方当事人履行合同和实现预期的经济目的。

六、买卖合同标的物的包装条款约定不明确时的风险承担。

1、出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。由于包装方式不符合约定要求或由于包装不当而引起货物毁损、灭失的，其责任应由出卖人承担。故，出卖人有义务按照合同约定或通用方式妥善包装标的物。

七、买卖合同违约责任的约定漏洞及风险防范。

1、合同中应当明确约定违约金、违约责任的范围、免责事由等条款，如约定不清或未约定，往往因违约方给对方造成损失是否具有预见性引起争议，并使违约方对非违约方当事人应当承担的损失赔偿额具有不确定性。

2、违约金条款和定金条款并存，在产生违约责任时，非违约方可选择适用利于自己的条款。律师建议：作为买卖合同先履行一方，可同时约定违约金与定金条款，有利于维护其自身权益。

3、当事人约定违约金、定金条款，不得违反《合同法》等 有关法律强制性规定。比如，当事人对定金数额约定，不得超过主合同标的额的百分之二十。如违反，则该条款无效。故，约定违约金及定价条款应特别慎重，应交由专业人员审查。

八、适当运用担保条款，以维护履约方合法权益。

1、设定担保条款，有利于督促合同相对方按约定履行其合同义务。同时，亦可在相对方违约后，为自身合法权益的维护提供保障。

2、设定担保主要采取保证、抵押、质押、留置等形式，其中不同形式适用的合同类型有所不同。如买卖合同中，就不适用留置这种担保方式。对于买卖合同应当适用什么担保方式，其中法律关系非常复杂。合同当事人应当交由专业人员，根据合同内容、买卖的标的物的不同情形而定，这里不再赘述。

九、买卖合同约定争议解决途径及相关法律风险分析。

1、可约定的解决争议的途径。当事人可在合同中约定，如果合同履行产生争议，可通过何种途径解决纠纷。其中，可约定的方式有三种，其一，协商解决。其二，调解。其三，仲裁机构仲裁或法院诉讼。

2、当事人在合同发生纠纷后，无论是否在合同中约定争议解决条款，都可通过协议或者调解解决争议。同时，如通过协商或调解未能解决争议，当事人还可将争议提交给有管辖权法院或协议中约定的仲裁机构进行裁判。

3、提交仲裁机构进行裁判，前提是合同有明确且有效的仲 裁条款。如果约定仲裁条款，且仲裁条款合法有效，则争议只能提交给仲裁机构进行裁决。

4、当事人未约定仲裁条款，则可约定管辖法院，前提是不违反级别管辖和专属管辖的规定。

5、仲裁条款和约定管辖法院只能二选其一。仲裁实行一裁终局制度，裁决后救济途径较少。相较法院裁判相比，交由仲裁裁决具有审理时间短，结果出现快的优势。但同时因是一裁终局制，无法定原由，裁决结果不得上诉，所以有利有弊。律师建议：在约定仲裁条款时，应与专业法律人员或其法律顾问商议后再行拟定。

第三章 买卖合同签订过程中涉及的法律风险及相应防范措施。

一、书面买卖合同签订前合同的审查及相关法律问题。

1、审查买卖合同生效要件。生效要件，是指合同发生完全的法律效力所应当具备的法律条件。其中包括：

一、买卖合同的主体必须适格；

二、当事人的意思表示必须真实；

三、买卖合同的内容必须合法。这三项要件缺一不可。

其一，合同主体不适格，包括主体为无或限制行为能力人、签订人无代理权限或超越代理权限、表见代理、单位负责人越权订立合同、企业超越经营范围订立合同等。这些问题如在合同签订前不去仔细审查、核对，将会给合同主体带来极大法律风险，甚至不但不能实现合同目的，还将会让合同主体卷入繁琐且冗长的纠纷当中。

其二、当事人意思表示必须真实。合同签订一方不能使用欺诈、胁迫、趁人之危等手段，或者利用其优势订立显失公平的买卖合同。该合同即便订立，弱势一方也可通过诉讼程序撤销。

其三、合同内容必须合法。合同主体拟定的合同内容必须合法，如买卖合同内容涉及《合同法》52条相关规定，可能致使该买卖合同无效。其表现形式包括（1）以欺诈方式订立损害国家利益的合同。（2）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的合同。（3）、以合法形式掩盖非法目的的合同（4）、损害社会公共利益的合同，(5)违反法律、法规强制性规定的合同。(6)约定无效的免责条款，如造成对方重大人身伤害的或因故意、重大过失给对方造成财产损失的。

2、审查买卖合同是否欠缺主要条款或约定是否详细。买卖合同的内容关系到买卖合同履行及权利、义务、责任的划分，特别是主要条款约定需特别详细。如合同主体信息、数量、价款、标的物规格、质量、履行期限、地点、方式等，这些主要条款决定了买卖合同能否实现其价值。如果欠缺其中某些条款，虽可能不至于影响到合同成立，但对于合同的履行及纠纷的解决至关重要。

同时，要注意合同中的格式条款是否符合法律规定。提供格式条款一方首先应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，不得利用自己的优势和强势地位将仅仅体现自己意志和加重相对方义务、限制相对方权利、减轻自己责任或加重相对方责任的条款载入合同。否则，该格式条款或格式合同将面临无效风险。同时，作为格式合同提供一方，有义务提请对方注意合同中免除其权利，加重其责任的条款，在双方对合同内容确无异议后，再行签订。

第四章 买卖合同履行过程中的法律风险及防范措施。

一、合同文书及相关证据的收集、保存及其他。

1、合同文书是证明买卖合同主体间存在买卖合同法律关系的最直接证据，是判断合同关系是否存在、合同履行是否全面及发生纠纷后解决纠纷最好的依据。合同当事方应当在合同签订妥善保管合同文本。

2、其次，除合同文本外，凡是能够证明合同成立、生效，以及当事人是否履行义务和违约的一切事实都是证据。这其中包括：证人证言、合同当事人之间往来信函、发货运单、打款凭证、收货凭证、提货凭证、记账收据、报销发票、谈判记录、标的物及其样品、以声音、图像及计算机储存的电子数据、视听资料、鉴定意见等。努力收集并妥善保管上述证据，对于发生纠纷后通过合法救济途径保障自己权利至关重要。

3、对合同文书及重要证据进行公证。在实际操作中，合同当事人为了避免合同纠纷发生后取证困难和出现伪造、编造合同文书及相关证据等不测事件，当事人可以事先对合同书和重要证据进行公证，使合同文书及相关证据所证明的事实具有直接证明力。

二、合同履行过程中对合同相对方的监督、调查、及履约能力评定。

1、合同履行过程中对相对方履行情况的监督、调查。这一方案主要适用于先履行合同义务一方对后履行一方或分批履行一方进行监督、调查。因为在实践中，对于某些标的额大、履行期限长、分批次履行的合同，往往会出现一方货款已付，而供货方迟迟未能供货，或者是履行完前几次供货义务后，后续出现断供情形，再者就是供货方已供货，但相对方却未能按约付款。出现这种情形的原因很多，有时可能是供货方产能不足，有时可能是相对方企业本身发生重大变故，致使不能按时履约。

针对上述情形，为避免出现不可挽回的损失并将风险降至最低，合同一方特别是先履行一方就需在履行过程中不断审查、监督相对方的履行能力及履行状况。比如，分批次生产供货合同，付款一方在付款后就需要在不同阶段及时审查其货品生产情况、备货情况、仓储及运输能力等，以及时发现后续可能出现的违约风险，以便自身做好应对措施。

2、合同履行过程中对相对方企业架构、企业运行、资信、及涉诉状况的调查及风险评定。买卖合同履行过程中，往往会出现合同一方企业因股权架构改变、合并、分立、重组、涉诉被执行等不稳定因素导致企业动荡、资金链断裂而无法继续履行合同义务的情形。针对上述情况，合同主体就需在履行过程中不断调查、审查相对方的资信状况并进行风险评估，以决定是否继续履行该合同或者行使不安抗辩权。