房屋买卖合同无效（共12篇）
房屋买卖合同无效 篇1
一、问题的提出
朱某与钮某于1996年9月结婚, 双方于1997年购买了一处房产, 并于同年领取房屋所有权证, 登记所有权人为钮某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年9月18日, 钮某向房屋登记机构声明其至今未婚, 提供了能证明其未婚状况的户口簿, 签署了权属保证书, 并在同日与曹某订立房屋买卖合同, 约定将该房屋以20万元价格出卖给曹某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请, 9月21日房屋登记机构发放了以曹某为所有人的房屋所有权证。同年10月, 曹某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。2009年6月, 朱某发现房屋已被过户, 向钮某追问, 钮某称房屋是借给曹某贷款用的, 自己并未取得合同约定的对价。后朱某要求曹某出具了借用房产证的字据, 并诉之法院, 法院判决钮某与曹某订立的房屋买卖合同无效, 争议房屋属朱某与钮某共同所有。于是, 朱某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在曹某名下的争议房屋更正登记到朱某和钮某名下。那么, 房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢?
一种观点认为, 根据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第八十条规定:“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的, 房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书, 办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5号, 以下简称2004年5号文) 第五条规定:“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时, 应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。
还有一种观点认为, 《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定, 除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外, “利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人朱某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记, 所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人曹某外, 还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定, 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权, 人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的, 房屋登记机构才予以办理。因此, 不应为朱某钮某办理更正登记。
我们采纳第二种观点, 理由如下所述。
二、房屋登记的公示公信效力
公示公信原则是《物权法》的基本原则。我国对于包括房屋在内的不动产实行的是登记要件主义, 即以登记作为不动产物权公示的方式。回到以上案例, 不管是钮某与曹某的房屋买卖, 还是曹某与某银行的抵押贷款, 由于都已在房屋登记机构办理了登记, 因此, 曹某的房屋所有权、某银行对该房屋的抵押权都具有公示效力。依物权的公信原则, 公示方法所表现出来的物权即使不存在或者内容有异, 但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人, 法律仍承认该交易的法律效果。本案例中, 钮某为登记房屋所有权人, 曹某因信赖钮某有完全的处分权而与之进行交易, 尽管钮某对该房屋并无完全的处分权, 依照物权公信原则, 曹某仍应取得该房屋所有权;在曹某与某银行的抵押过程中, 曹某为登记房屋所有权人, 某银行充分信赖曹某有权对该房屋设定抵押, 其抵押权的取得并无瑕疵。
三、房屋登记机构的审查义务
我们认为, 根据《物权法》的规定, 房屋登记机构的审查应该是以形式审查为主, 实质审查为辅, 即只有在申请人提供的书面材料仍不能证明登记事项时, 登记机构才进行实地查看。对于实地查看的范围, 《办法》第19条也作了具体规定:房屋所有权初始登记;在建工程抵押权登记;因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。从以上查看范围的规定亦可看出, 实地查看只是查看房屋状况是否与申请登记事项相符, 并不是对权利归属进行调查。本案例中的转移登记不属于房屋登记机构的实地查看范畴, 且通过实地查看也不能发现钮某对该房屋无完全的处分权, 通过钮某提供的房产证、身份证明、权属保证书及与登记簿的校验, 房屋登记机构已完全尽到审慎审查的义务。至于钮某的刻意隐瞒婚姻状况及钮某曹某订立房屋买卖合同并非真实意思表示的事实, 登记机构无权也不可能察觉。
《物权法》第21条也规定了登记错误的先行赔付制度, 但从立法目的来看, 这里的登记错误是指登记机构 (登记机构本身或者是内部工作人员个人) 的原因造成的错误。如果登记机构尽到了审慎审查义务而进行的登记, 就应视为正确有效的登记, 尽管其可能与真实的权利状况不符。
四、善意取得制度在房屋登记中的适用
《物权法》第106条第一款规定, “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。”据此, 曹某与钮某的房屋买卖中, 由于曹某受让房屋时并不是以买受房屋为目的, 因此不能说是善意, 而纽某也并未取得合同对价, 故虽然已经进行了房屋转移登记, 曹某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有权。那么, 某银行的抵押权呢?《物权法》第106条第三款规定了“当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定”, 由此可知, 抵押登记同样适用善意取得制度。从交易的经济性和效率性来考虑, 某银行不可能对房屋所有权人曹某取得房屋所有权的途径、方式等进行调查看其是否对该房屋拥有绝对的、不可撤销的处分权, 只能通过登记查询的方式尽到审慎合理的审查注意义务, 因此, 某银行抵押权的取得毫无疑问应该是善意取得。
五、本案例引起的思考
本案至今尚未得到妥善解决, 由此也引发了我们的一点思考, 希望能够抛砖引玉, 引起同行们的关注和探讨。
根据《物权法》第15条的规定, “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”既然物权登记与否并不影响合同效力, 那么是否可以以此推断, 合同有无效力也并不影响物权的登记效力呢?即不能以引起物权变动的合同无效来判定物权就无效, 也就是说, 我国《物权法》采纳的是物权行为无因性理论。按照物权行为无因性理论, 法院判决钮某与曹某的买卖合同无效是正确可行的, 同时, 曹某对房屋的所有及某银行对该房屋的抵押权也应仍然有效。至于朱某的损失赔偿问题, 我们也可以找到法律依据, 那就是《物权法》第106条第二款, “受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。即朱某应向其丈夫钮某主张赔偿, 当然, 这样就纯属债权债务纠纷, 不属于本文的探讨范围了。
参考文献
[1].梁慧星陈华彬.物权法.法律出版社.1997
[2].孙燕杨磊杰.浅论不动产的善意取得.法制与经济.2009.3
[3].龚丹.善意取得制度探析.苏州大学学报 (哲学社会科学版) .2009.1
房屋买卖合同无效 篇2
法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管
理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法
规的规定。
（一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让）
法律规定：
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
（二）侵犯优先购买权的。
法律规定：
《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
（三）因欺诈而转让商品房的。
法律规定
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
（四）商品房预售违法的。
法律规定
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。
对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。
（一）房屋买卖未采用书面形式。
法律规定
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
法律分析由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
法律规定
《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
法律规定
《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990年2月17日最高人民法院）强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”
《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992年7月9日最高人民法院）答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”
法律分析
由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
（四）房屋共人擅自转让的行为。
法律规定
《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护
第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”
《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
法理分析 可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
（五）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
法律规定
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过„村改居‟等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资源部国土资发〔2004〕234号）第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
法律分析 总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。
（六）城市公房私自买卖的问题。
根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。
另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。
三、房屋买卖合同无效的法律后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
房屋买卖合同无效 篇3
您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？
青岛 赵华闻
赵华闻：
您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。
对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。
现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。
商品房逾期交付 开发商可以免责吗
律师：
您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？
济南 吕婷婷
吕婷婷：
您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。
开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。
婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗
律师：
您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？
烟台 刘刚
刘刚：
您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。
以父母的名义购买房改房
离婚时能作为夫妻共同财产分割吗
律师：
您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？
平阴 张伟
张伟：
您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）
合同无效的房屋登记实务问题 篇4
一、合同无效的常见情况及产生原因
根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。
1. 借名购买经济适用房等保障性住房的
经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。
2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。
3. 开发企业无预售许可销售期房的
根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。
5. 房屋买卖权属有纠纷
《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。
而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。
对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。
二、买卖合同无效后的法律后果
根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。
一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。
二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。
四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。
五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。
三、无效合同的登记处理方式
在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。
从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。
1. 双方申请模式
因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。
2. 登记机构主动撤销模式
根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。
3. 协助执行和履行法定义务模式
买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。
房屋买卖合同无效 篇5
[案例]：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？
[分析]：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。［王富利律师提醒］：（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。
2、工业用地上建住宅最好别买
[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。［王富利律师提醒］：购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。
3、“乡产权”房屋不受法律保护
［案例］：几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋１８０平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。
［分析］：诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。
［王富利律师提醒］：消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅项目，有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批，商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节，所以存在很大的不确定性。
4、购买“合作房”、“联建房”要慎重
［案例］：贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。［分析］：（１）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（２）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效；（３）该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。
［提醒］：通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，最好不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。
5、海景“地产房”买不得
［案例］：叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居住用房，每平方米4980元，一套250平方米楼房125万人民币。经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有50年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的4——8%的土地使用费。
[分析]：（１）在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书，因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售；（２）由于是集体土地，没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》，也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门（房地产交易所）登记备案并颁发的《房屋所有权证》；（３）这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地（一般为５０年），叶先生除了购房款外，还要向开发商缴纳购房款４％的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为７０年，土地出让金包含在每平方米的房价中，由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。
［王富利律师提醒］：（１）购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大，最好不要购买；（２）购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地，可以办理法律认可的房屋所有权证；（３）必要时，可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案，若登记备案的，则可放心购买。
6、购买“尾房”要留神
“［案例］：前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书，可一了解，此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行，非要等抵押解除后，再办理产权证。
［分析］：“尾房”产生的原因大致有三大类：一是“问题尾房”，如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合理、朝向差、楼层差等有问题卖不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等没打算卖的“尾房”；三是楼盘手续等本身没有问题，但在营销开始阶段因多种原因没有获得市场认可而形成的“尾房”。碰到第一种类型手续不齐办不了产权证的“尾房”，房子再好、价格再低，也不要购买；户型、朝向、楼层不好，可以权衡利弊，综合考虑再行定夺；第二、三种类型，只要价格合适，可以放心购买。［王富利律师提醒］：（１）要重视尾房有关证件如手续信息的掌握，尾房的产权状况对购房人尤为重要，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；风险程度有多大，怎样确保解除抵押后能办到产权证；（３）如果拍卖尾房，应当弄清产权过户手续是否已办理等。
7、购买“抵债房”有讲究 “
【案例】：老王从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债住房，购房合同是老王同某建筑公司签的，购房发票也是某建筑公司开具的。老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋所有产权，究竟是什么原因？
【分析】：上述里子起码出现三个问题：第一，房地产转让的主题问题，房地产转让的主体只能是房地产权利人，开发公司抵给建筑公司的抵债房，既没有办理房屋所有权证，建筑公司难以成为房屋权利人；而且建筑公司又不具有房地产开发资质。没有房屋销售的权利，其所签订的购房合同无主体资格，因而是无效合同；第二，房屋销售的代理问题。商品房的转让可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，建筑公司既不受开发商的委托卖房，又没有正式的书面委托书，自己签约、开票卖房，没有任何法律效力，因而无法办理房屋所有权证；第三，房屋销售的程序问题。商品房销售必须实施房地产交易部门提供的标准示范合同文本，转让商品房必须到房地产交易本门办理合同登记备案手续和办理房屋所有权证。老王办不了产权当属意料之中。【王富利律师提醒】：购买“抵债房”要主意（1）此抵债房有无《商品预（销）售许可证》，有了此证，证明《国有土地使用证》等四证齐全，可以办理房屋所有权证；（2）签合同，开发票一定要有合法的房地产转让主体，这个主体就是开发此抵债房的开发公司，买方一定要坚持同开发公司签订购房合同，坚持开发公司提供统一的商品房销售发票，有了这两个才能进行备案、办房屋所有权证；（3）同开发公司办一个书面现金转让协议，以保证建筑公司收到款项后买方及时领取要是和房屋。
8、“合同、发票”房能否办产权 “
【案例】：崔女士前不久开中了某中介提供的“二手房”，地段、户型、价格都不错，但此房只有合同、发票，崔女士不知此房能否办理产权证，不敢贸然购买而犹豫不决。
【分析】：我国《城市房地产管理法》等法规明确规定，未依法登记领取《房屋所有权证》，一般这种“合同发票”房有两种情况：一种是此房已同开发商签好买卖合同，并交完款入住，开发商已在房地产交易所办理登记备案，但购房者未到房地产交易所办理购房合同签证手续，并在合同落款处盖上房地产交易所合同签证公章或办了签证手续而未及时办理《房屋所有权正》；另一种是开发商因项目手续不全或欠交土地出让金或集体上地未变性国有土地等手续而根本无法办理其登记备案手续。前一种似乎风险小一点，只要督促原房主及时办理房屋产权证后，再行通过产权过户更名缴纳各种税费后转给崔女士名下即可；后一种风险就大一些，要么只有等开发商交齐土地出让金或变性为国有出让土地等全部手续并正式在房地产交易所办理了登记备案手续后，再行购买；要么，开发商根本无法办理登记备案，购买了无法办理房屋所有权证。
【王富利律师提醒】：购买“二手房”最好购买有《房屋所有权证》的房屋，只要房地产交易所可以过户更名转让至自己名下，就可以确保自己的权益不受任何影响。
9、经济适用住房不满5年买不得 “
【案例】：袁女士通过朋友.介绍，想购买李某去年第一批摇号中房，位于泡崖（查看地图）小区一套经济适用住房，每平方米要价3600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并可以办理房屋过户手续，李某提出，先签订房屋买卖合同并公证，买方缴纳全款后入住该房屋，待5年期满国家允许上市交易后，再办理房屋产权手续。袁女士犹豫不决。
【分析】：此经济适用房袁女士不仅不能购买，而且李某房屋在5年之内也不能出售。（1）经济适用房是政府供应中低收入家庭住房困难的保障性住房，在入围、摇号、选房、购买上都有一定的限制条件，每个中低收入家庭只有一次机会；（2）国家、大连市经济适用房管理办法明确规定，在办得房屋所有权证5年之后才可上市出售，购房人须按成交价的1%缴纳土地出让金，房产营业税等税费也须正常缴纳，且售房家庭不能再次申请经济适用住房；（3）《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李某与袁女士房屋买卖合同不仅是无效合同，而且无效合同根本无法办理公证手续，没有任何法律效力
【王富利律师提醒】：购买类似有着严格上市交易条件的经济适用房、限价商品房、单位集资房等政策性住房的，一定要按照有关规定年限才能购买，千万不要听信“先签合同、公证、交款，五年以后再办过户手续”的承诺。否则，一旦五年中有任何闪失，受损失最大的还是购房
10、经济适用住房不满5年换不得
【案例】：杨先生去年通过申请摇号一套60多平方米经济适用房，因无钱购买，想把此房的“购买权”让给邻居，邻居再将自己的一套30平方米的旧房换给他，以解决自己的居住问题，可一问，不仅不行，而且还有可能失去购买指标？
【分析】：这种擅自将经济适用房购买权调换它房的行为是违反国家有关规定的，其房屋过户登记也是不可能进行的。（1）杨先生申请的经济适用房是政府根据杨先生的现行居住状况而给予的一种住房保障优惠，除了杨先生外，其他人无权享受这种“购买权”，因而，双方所换购行为有悖于经济适用房的有关规定；（2）即使换购成功，其邻居也无法将经济适用房产权证名字过户到自己名下，只有在杨先生取到房屋所有权证5年后才能上市交易过户更名；（3）杨先生购买经济适用房困难，可以放弃申请经济适用房的指标，另行申请廉租住房居住或通过贷款解决。
你宣告合同无效了吗？ 篇6
2005年11月22日，德国A公司发出出货指令，要求宁波B公司最晚于2005年11月30日出货。但宁波B公司以生产厂家不愿意为德国A公司供贷为由拒绝交货。2006年1月10日，德国A公司将信用证延期至2006年4月15日，交货期延期至5月51日，要求宁波B公司继续履行合同。宽限的交贷期限到后，宁波B公司仍未交货。2006年3月底A4月初，德国A公司向多家中国供应商询价，获知当时价格基本上为FOB中国港口6.5美元／托，但其并未实际补货。
2008年1月，德国A公司根据合同仲裁条款向中国国际经济贸易仲裁委员会(ClETAC)申请仲裁，要求宁波B公司依《联合国国际货物销售合同公约》(《公约》)规定承担时价差价损失。
案例分析
处理或分析国际贸易合同纠纷适用法律的顺序分别是：当事人约定的法律、根据最密切联系原则适用的法律。在我国与国外贸易商之间的国际贸易合同纠纷中通常适用的是《公约》及我国《合同法》等。本案中，由于中国与德国均是《公约》缔约成员国，因此首先适用《公约》，对《公约》没有规定的则适用我国法律。
《公约》规定，在国际贸易合同中，卖方不交货或部分不交货时，买方可以要求卖方承担违约赔偿责任，其计算有两种情形：
(1)如果买方在卖方违约后在合理时间内进行了合理补货的，则买方可以主张的补货差价损失赔偿金额为：(补货价格一合同价格)×合同数量。例如：合同价格是每吨1000元，补货价格每吨1200元，补货差价损失为“200元／吨×合同数量”。
(2)如果买方在卖方违约后未进行补货的，则买方可以主张时价差价损失赔偿金额为：(时价一合同价格)×合同数量。这里的“时价”指原应交付货物地点的现行价格。如果该地点，没有时价，则指另一合理替代地点的价格。但应适当地考虑货物运费的差额。例如：合同价格每吨1000元，时价每吨1250元，那么时价差价金额为“250元／吨×合同数量”。
需要注意的是，《公约》为这两种情形的差价损失均规定了一个前提，即“合同被宣告无效”。根据《公约》规定，买方可以宣告合同无效的情形有两种：(1)卖方不履行合同义务，构成根本违约的；(2)卖方在合同履行期内不交货且卖方也未在买方规定的合理额外时间内交货(推定不交货)，或卖方明确表示将不会在规定期限内交货的(明示不交货)。同时，’买方宣告合同无效的声明必须向另一方当事人发出通知，才能有效。不过，《公约》并未规定通知的形式，因此口头形式与书面形式的通知应该都可以。
由于市场价格瞬息万变，国际贸易实践中守约的一方往往无法严格遵守《公约》规定向违约方发出“宣告合同无效”的通知，或者即使发了此类通知，也只是电话等口头形式，或发了书面通知却未保留通知的相关证据。当双方对簿公堂时，违约方对违约行为无法抵赖时，往往就在“宣告合同无效”上打主意，矢口否认收到此等通知，以达到使守约方赔偿请求无法成立的目的。
为了更大限度地保护守约方的合法权益，《公约》咨询委员会第6号意见第8条指出：“如果在违约发生后，受损害方在宣告合同无效前进行了合理的替代交易，受损害方可以根据公约第75条获得合同价格与替代交易价格的差价赔偿。”也即，守约买方在未宣告合同无效时进行的合理补货行为，也可以主张差价损失赔偿。但是，如果守约买方未宣告合同无效，也未进行实际补货的，是否可以要求主张时价差价呢?
在国际贸易实践中的确存在大量此类情形，本案就属此类情形。然而，《公约》本身的规定及《公约》咨询委员会也并未给出明确答案。德国A公司的律师曾在庭上辩论称，根据公约第27条：“除非公约本部分另有明文规定，当事人按照本部分的规定，以适合情况的方法发出任何通知、要求或其他通知后，这种通知如在传递上发生耽搁或错误，或者未能到达，并不使该当事人丧失依靠该项通知的权利。”而通知可以采取形式是口头的通知或书面的通知。通知只要发出就可以，无论宁波B公司是否收到，都不影响通知的效力，因为是宁波B公司根本违约，因而也就要承担相应的在通知的传递过程中的延误，或未能到达的风险而造成的不利影响。
仲裁庭从公约明文规定出发认为：本案卖方虽然违约不交货，但因买方未宣告合同无效，因此不能确定时价，也不能由此主张时价差价损失。虽然德国A公司称其曾电话通知宁波B公司终止合同，但还是因无书面证据而没有被仲裁庭采纳。最后仲裁庭驳回德国A公司主张时价差价的请求，但考虑到是因宁波B公司违约而致纠纷产生，因此仲裁费由双方各半分担。
案件启示
本案败诉的根源是德国A公司在宁波B公司违约后没有宣告合同无效，或者说无法提供宣告合同无效的证据，却还主张时价差价损失赔偿。这对于所有从事国际贸易的企业来说都是一个极好的教训。
企业在国际贸易中碰到违约不交货是极为常见的，要避免本案败诉的教训其实也不难。企业应当对具体的业务人员进行培训，在国际贸易买卖对方违约不交货，且经催告给予宽限期仍未交货时，企业无论是立即从他处补货，还是不补货或无法补到货，都应当及时向对方发出宣告合同无效的通知。需要特别注意的是，企业应当注意保留宣告合同无效的证据，尽量以双方间以往相互联系的书面通讯方式向对方发出通知，如传真、电邮、电报等。对于传真，要注意保留传真发送成功的报告。“宣告合同无效”的书面证据将是日后向对方索赔的关键证据。这份证据决定了索赔的策略选择，决定了补货时间是否合理，确定时价的时间因素等。
如果企业没有及时宣告合同无效，在理论上合同仍然还是有效的，企业仍可以要求未交货的对方应当继续履行合同。此时，企业再要求对方继续履行合同可能已经并无实际意义，而且对方往往也不可能再履行合同。这种情形下，企业如果要准备索赔，必须补上宣告合同无效的证据，也可以选择补货差价或时价差价损失赔偿。如果时间已经久远，则很难满足补货与时价的合理性，因此应倾向于选择预期利润损害赔偿，并提前收集、准备好相应的证据。
浅议合同法中的无效合同 篇7
一、无效合同的释义
(一) 无效合同的概念
所谓无效合同, 是相对于有效合同而言的, 是指合同虽然已经成立, 但欠缺合同的生效要件, 在法律上确定的当然完全不发生法律效力的合同。从理论上理解, 无效合同应属于成立但不生效的合同。
(二) 无效合同主要法律特征
(1) 无效合同具有违法性, 违法性是无效合同的重要特征。违法性是指合同违反了法律的强制规定或社会公共利益, 如果法律赋予其效力将损害权利人和社会的利益。有学者认为, 这种违法性不仅指合同内容违反法律和社会公共利益, 而且表现在设立合同的目的方面。尽管合同内容不违法, 但订立合同的目的违法, 同样使合同产生无效的法律后果, 即合同法规定的以合法形式掩盖非法目的的合同亦为无效合同。无效合同的违法性表明此类行为根本不符合国家意志或当事人意愿, 因此, 当事人不能使其发生法律效力。而且, 国家会对此类合同实行干预, 而不能将主张合同无效的权利完全留给当事人[1] 。
(2) 无效合同自始无效, 即无效合同自始不发生效力。由于无效合同从本质上违反了国家法律规定, 因此国家不承认此类合同的效力。
(3) 无效合同当然无效, 即无须当事人提出主张, 也无须经过人民法院或仲裁机构的确认, 该合同都是无效的。
(4) 无效合同具有国家干预性。无效合同是违反了法律、行政法规强制性规定的合同, 为保护国家和社会公共利益对无效合同国家将实行干预, 不将主张合同无效的权利全部赋予当事人。
二、无效合同的种类
根据《合同法》相关法律法规, 无效合同的范围主要包括以下几种:
(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益的合同无效
欺诈, 即一方当事人故意告知对方虚假情况, 或者故意隐瞒真实情况, 诱使对方当事人作出错误意思表示的, 可以认定为欺诈行为。构成欺诈应当符合以下四个构成要件:
(1) 须有欺诈行为, 包括陈述虚构事实或隐瞒真实情况。一般情况下, 欺诈都表现为积极的作为, 但依照法律或交易习惯负有告知义务时, 沉默也可构成欺诈。
(2) 须欺诈人有欺诈的故意, 这种故意是指虚构事实的故意和隐瞒事实的故意, 即使相对人陷入错误而与其订立合同的故意。
(3) 须相对人因欺诈而陷于错误。
(4) 须受欺诈人基于错误而与欺诈人订立合同。
胁迫, 即以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害, 或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟, 迫使对方做出违背真实意思的意思表示的, 可以认定为胁迫行为[2] 。应明确的是, 只有使用欺诈与胁迫手段损害国家利益时, 方可认定为无效合同。
(二) 恶意串通, 损害国家、集体或第三者利益的合同无效
指合同当事人在明知或者应当知道其所订立的合同会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施订立合同的行为[3] 。由此可见, 行为人的行为具有明显的不法性, 可以据此将其作为违法合同对待。构成恶意串通的合同须具备以下成立要件:
(1) 须订立损害国家, 集体或者第三人利益的合同。
该损害不必已经实际发生, 只要客观上存在发生损害的现实可能性, 即可主张其恶意串通行为的成立。
(2) 合同当事人主观必须具有恶意。
恶意是指合同当事人明知或者应当知道其所订立的合同会损害国家、集体或第三人的利益, 而故意为之。例如, 伪造合同、协议而逃避司法侦查、逃避债务等行为。
(3) 当事人之间表现为通谋, 即恶意串通。
合同当事人均相互了解对方的真意旨在订立损害国家、集体或者第三人利益的合同, 而为其配合。通谋可以表现为双方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受, 可以是双方当事人相互配合共同实施的违法行为, 也可以是一方当事人实施违法行为, 而另一方当事人在知道或者应当知道的情况下, 未予以制止, 而采用默许的方式予以纵容[4] 。
(三) 以合法形式掩盖非法目的合同无效
我国《民法通则》第58条第1款第七项和《合同法》第52条第三项均明文规定, 以合法形式掩盖非法目的的民事行为为无效民事行为, 合同为无效合同。以合法形式掩盖非法目的合同, 是指当事人实施的行为在形式上是合法的, 但在内容上和目的上是非法的[5] 。以合法形式掩盖非法目的合同其构成要件有:
(1) 合同具有合法的形式, 合同当事人实施的行为, 从形式上看, 是符合法律、法规规定的, 例如, 以合作的形式变相移转财产、划拨土地使用权等。
(2) 合同掩盖了非法的目的。这里的非法目的可以理解为意在损害国家、社会、集体或者第三人的利益。由于被掩盖的目的是非法的, 且将造成对国家、集体或第三者的损害, 因此这种行为是无效的。
(3) 合同当事人之间存在通谋, 即合同当事人主观上具有规避法律的故意, 明知其掩盖的真实目的与行为表象不一致。
(四) 损害社会公共利益的合同无效
社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益, 违反社会公共利益或公序良俗的合同无效, 这是各国立法普遍确认的原则。我国《合同法》第52条第4款规定, 损害社会公共利益的合同无效。例如, 走私毒品、购买“洋垃圾”等。
(五) 违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效
违反法律、行政法规的强行性规定的合同, 是指当事人所订立的, 与法律、行政法规的强制规定相背, 从而不能产生预期法律后果的合同。我国《合同法》第52条第5款规定, 违反法律、行政法规的合同均属无效合同。此处的法律应当理解为由全国人大及其常委会制订的法律, 行政法规应当理解为由国务院制订的法规。
(六) 其他形式的无效合同
1.订立合同主体不合格, 合同无效
(1) 根据我国《合同法》第47条规定, 限制民事行为能力人、无民事行为能力人订立合同且未经法定代理人追认的, 该合同无效。
(2) 根据我国《合同法》第48条规定, 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同, 又未经被代理人追认的合同无效。
2.无处分权的人处分他人财产的合同无效
根据我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的, 该合同有效。”
3.免责条款无效
根据《合同法》第53条规定:“合同中下列免责条款无效, 造成对方人身伤害, 故意或者重大过失造成对方财产损失的。”
三、无效合同的法律效果
无效合同的无效是绝对的、当然的、自始的无效, 《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的, 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失, 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。”可见, 无效合同并非不发生任何法律效果, 合同当事人应承担相应的法律责任。其法律后果有 (合法处理方式) :
(一) 返还财产
返还财产是指依合同已交付财产当事人, 在合同被确认无效后, 有权请求对方返还财产, 同时, 接受财产的当事人有返还财产的义务。但并不是所有的已经履行的无效合同都能够或者需要采取返还财产的方式。返还财产的适用条件是:
1.须有返还的可能
如果标的物已消耗、损坏或灭失, 或者已被善意的第三人合法取得而不能返还, 如有些合同原物已不存在或专有技术、信息、资料已被知悉, 在客观上已经不可能返还。无返还可能的合同则只能请求赔偿损失。
2.须有返还的必要
根据《合同法》第110第二项规定:债务的标的不适于强制性履行或者履行费用过高的, 当事人一方可以不履行非金钱债务。
(二) 赔偿损失
依我国《合同法》第58条规定, 有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失, 如果双方均有过错, 则应当各自承担相应的责任。赔偿损失时应注意赔偿损失的范围及损失赔偿的责任, 凡因合同无效所遭受的财产减少都属于损失的范围。
(三) 收归国有和返还集体、第三人
这是相对较严厉的制裁方式。根据我国《合同法》第59条规定:“当事人恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的, 因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”其依据该合同并通过恶意串通所取得的财产, 应当按其损害对象为国家、集体还是第三人的不同, 分别收归国家所有或者返还集体、第三人, 即损害国家利益所取得的财产归国家所有, 损害集体、第三人所取得的财产分别返还集体、第三人, 决不能使恶意串通的当事人因该行为而获得好处。
四、总结
综上所述旨在明确理解无效合同, 能够使我们准确、适当地运用合同法, 以利于实践应用, 对维护社会秩序、生产经营秩序有着非常重要的意义。
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浅析无效合同与未生效合同的差异 篇8
一、合同的成立与生效
合同成立与生效存在一定的联系。根据我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同, 自成立时生效。”可见, 合同当事人就合同主要条款达成一致且不违反合同有效要件时, 合同是成立且生效的, 但是, 满足合同的成立要件并不一定使得合同生效。 (1) 所谓合同成立, 是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。此外, 合同的成立是一个静态描述, 强调的是合同订立过程完成后的最终结果, 即标志着合同已经存在。可以说成立是生效的前提, 生效是成立的逻辑延伸。
尽管合同的成立与生效有着种种联系, 但二者是两个不同的概念, 其区别主要表现在:1、合同成立和生效发生的时间不同。例如, 效力待定的合同, 该合同在成立时的效力是不确定的, 即处在一种悬而未决的状态。如果享有形成权的第三人追认, 则会使该合同转变为有效合同;若拒绝追认, 该合同则成为确定无效的合同。2、成立与生效的判断规则不同。合同的成立是意思表示的事实判断, 解决的是合同存在与否的问题。合同的生效包含了对合同的价值判断, 解决的是已经成立的合同是否发生法律拘束力的问题, 合同的效力来自于法律的赋予, 并且由国家的强制力加以保障, 由此体现了私法自治及对其限制的统一。3、成立与生效的构成要件不同。合同成立作为一个事实判断, 是以当事人意思表示一致作为其判断的标准。而合同的生效要件首先应当包括合同成立的全部要件, 而作为价值判断的合同有效、生效要件, 它是成立要件的逻辑延伸, 有着更加深入的要求, 即行为人具有相应的行为能力、意思表示真实以及不违反法律的强制性规定或者公序良俗。4、成立和生效体现的国家干预程度不同。成立与生效实质上是法律对国家意志与当事人意思自治之间关系的调整。只有在合同行为没有违反法律的强制性规定, 并且不损害国家利益、社会公用利益和他人利益的情况下, 法律才会赋予该合同以拘束力, 以此实现当事人合同行为的目的。
二、无效合同与未生效合同的差异
(一) 概念不同
无效合同是指已经成立的合同因违反合同的根本性生效要件, 因而不能产生合同当事人所预期的法律后果的情形。未生效合同是指, 已经成立的合同, 因欠缺相应的权利或者能力, 而法律效力没有实际发生的合同。由于二者在概念上有所不同, 无效合同和未生效合同的法律特征也不尽相同。无效合同内容具有违法性, 国家对无效合同实行干预, 从而导致无效合同是自始的、绝对的无效, 因此其不具有履行性。未生效合同则是形式上和程序上的欠缺, 其效力是一种不确定的状态, 它仍然存在着生效的可能性。
(二) 责任依据不同
无效合同具有违法性。也就是说无效合同违反的是合同有效要件中“不违反法律强制性规定或者公序良俗。”的要件。所谓违法, 是指违反了法律和行政法规的强制性规定, 而非任意性规定。因而此类合同会受到国家干预, 法院可以主动审查合同, 合同一旦确认无效, 合同的无效状态是不可改变的且从成立时就没有法律效力。 (2)
然而, 未生效合同不是当然无效的合同, 它只是欠缺了某些基本要件。未生效合同所欠缺的生效要件是非禁止性的要件和当事人、第三人能够促成的法律事实。因此, 这种合同的效力需要相关的具有行为能力或者权利的人的意思表示予以补正。总之, 未生效合同作为已经成立的合同, 受法律的保护, 并具有法律约束力, 由于其欠缺的是合同的程序要件, 体现的主要是国家对于当事人在合同不能生效时权益的一种平衡和保护。 (3)
(三) 责任表示不同
根据我国《合同法》第58条和59条的规定, 无效合同的法律后果包括返还财产、赔偿损失和追缴财产。因为合同被确认无效, 而当事人在失去合法取得所有权的情况下又提前“履行”该无效的合同, 为了恢复合同订立前原有的状态, 要求受领财产的当事人返还财产。赔偿损失是合同责任中最常见的一种形式, 也是充分保护受害人利益的一种补救方式。 (4) 追缴财产实际上是由国家司法机关和行政机关依法行使的一种惩罚性手段。除去民事责任外, 在无效合同中, 对于情节恶劣, 甚至触犯我国《刑法》的当事人, 还要承担相应的行政责任或者刑事责任。
未生效合同是由于缺乏相应的生效要件, 即出于国家管理的需要以及当事人意思自治的原因而暂时不生效。违反未生效合同的法律责任主要包括:1、缔约过失责任。未生效合同的前提是已经成立的合同, 所以合同当事人之间要遵守诚实信用原则, 履行先合同义务。违反先合同义务一方当事人要赔偿对方当事人因合同未生效的损失, 因为对方当事人相信合同能够有效成立而产生了一定的信赖利益。2、预期违约责任。该制度是为解决合同生效后至履行期届满前发生在合同履行上的风险而建立的一项法律救济制度。对于附生效条件的合同而言, 合同虽“自条件成就时生效”, 但“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的, 视为条件已成就”, 这就是条件成就的拟制, 因条件成就而可能受有不利的当事人, 如果以不当行为恶意阻止条件成就的, 视为条件已成就。合同因此生效, 违反此类合同应该承担预期违约责任。3、承担相应的手续费及损害赔偿的责任。如果法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的, 则应当办理该手续, 这种对于合同形式的规定, 既是对合同成立要件的规定, 又是对合同生效要件的规定。所以, 办理上述批准和登记手续就成为了当事人的义务之一, 当事人理应按照合同的约定办理上述手续, 否则, 会对相对人产生赔偿责任。
无效合同除返还、赔偿外, 还可以追缴当事人财产;而未生效合同则主要处理合同当事人之间财产利益的弥补和相关损失的分担, 一般不对当事人实施制裁, 而且允许当事人通过补正而使合同生效, 从而获取合同约定的权益。
三、结语
本文依据法条与法理, 首先论述了合同成立和生效之间的差异, 接着从概念, 责任依据和责任表示三个方面较为详细地比较了无效合同与未生效合同的差异。同时, 又对无效合同与未生效合同的法律后果进行了分析, 这样有助于辨别两类合同之间的不同, 在法律后果的适用上能够更加准确, 从而能够更好的维护国家、社会和合同当事人的利益。
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无效合同的判断标准探讨 篇9
一、无效合同的定义
无效合同与有效合同相对, 是不符合法律规定或强制性的合同, 违反了合同生效的要件, 不具法律效力, 是无效合同的主要特点[1]。无效合同不受法律的保护, 不具有法律约束力, 合同内容是无效的。针对合同的相关问题, 我国出台了其专项法律《合同法》, 对无效合同给予了明确的规定和阐述, 对无效合同的认定、判断标准都有所体现。无效合同是已经成立或签订的合同, 是不符合有效的生效条件, 进而不具法律约束力, 若保证无效合同内容不变, 合同是无法转变为有效合同的。无效合同分为全部无效和部分无效, 其取决于合同的内容是否合法和有效。
二、无效合同的判定标准
(一) 以法律与行政法规规范为判定标准
针对无效合同, 我国诸多法律中都有明确的规定, 在我国《民法通则》第58条之规定中:“违法法律或者设计公共利益的”合同视为无效合同[2], 其中未对无效合同进行具体、明确的解析与规定, 导致有关无效合同的内容并未严格进行限制, 扩大对法律条文的解释范围, 对《民法通则》中的规定理解趋于广义。针对无效合同问题的不断出现, 在《合同法》中进行了严格的界定, 将法律与行政法规规范作为判断依据, 促使无效合同的判定范围更具体、详细。所谓的法律就是全国人代会协同常务委员会共同制定的法律, 而行政法规则是由国务院来颁布的。合同一旦出现违反上述两项法律的其中之一, 则可视为无效合同。
另外, 应严格杜绝将当地的土政策、部门规章制度等的影响, 不可作为无效合同判定标准, 以免对合同出现误判而将有效合同判定为无效合同, 进而造成一定的损失。由于县级以下的有关部门对法律的了解不够全面, 认知度不高, 极易导致将错误的法律知识运用其中, 法律的专业技术不过关, 容易出现错判、误判的现象。
(二) 以强制性规范为判定标准
针对无效合同问题, 我国出台的《合同法》对无效合同给予具体的约束和规范, 强调违反法律和行政法规规范的合同不具有法律效力, 视为无效合同。通过不断的修订和完善, 《合同法》得到了完善与升级, 在法律条文中加入了强制性规范的相关标准, 一旦无效合同违反了强制性规范标准则视为无效, 不受法律的保护。在法律条文规定中, “应该”、“必须”、“禁止”等词语都是强制性规范的代表[3], 若未不严格遵循法律而肆意规定和要求是不合法的, 属于强制性规范的一种。强制性规范性又称之为取缔性规范, 相较于任意性规范性更具严格性和与约束力, 是在法律的规定下, 不可动摇、不可改变的规范, 是评定无效合同的另一个重要标准。
(三) 以效力规范为判定标准
无效合同不具法律效力, 不会受到法律的保护, 失去合同的订立价值和存在价值。效力性规范是隶属于强制性规范的重要部分, 在《合同法》中对强制性规范有明显的规定, 但是其多确定的范围相对宽泛, 并未给予具体、严格的判定标准, 由于日常生活中的强制性规范发生的种类的繁多, 情况相对复杂, 无疑为无效合同的判定有增添了阻碍。为了将强制性规范发挥极致, 应对其法律效力规范作出明确的规定和限制, 分别从类型化、公序良俗、限缩解释等方面着手, 对强制性规范进行细分, 以保证合同效力的确定性和全面性, 为进一步对无效合同进行鉴别提供依据和条件。由此, 针对效力问题提出了严格的规定, 对违反效力相关规定者, 其法律行为会失去效力, 先界定强制性规范的范围, 来对合同的法律效力进行判断, 实现对无效合同的准确判定。
三、结语
综上所述, 了解无效合同的判断标准具有必要性和重要性, 能帮助人们区别有效合同与无效合同, 将判断标准作为依据, 以提高人们的警惕性和分辨能力, 以避免出现不必要的损失。无效合同的判断标准可从内涵和外延两个部分着手, 对无效合同的形成进行具体的分析, 认识到无效合同的具体判断标准, 加强对无效合同的警惕和分辨, 以避免诈骗现象的出现。
摘要：合同的制定是受法律保护的, 一旦成立就具备法律效力, 存在于各个行业中, 具有一定的规范性和约束性。无效合同与有效合同是对立存在的, 若合同不符合法律规定无法产生法律效率的合同被称之为无效合同。针对无效合同, 我国在出台的《合同法》中也有了明确的规定, 将无效合同的相关细则罗列出来。为了对无效合同进行更为清晰的了解, 本文就无效合同的判断标准进行了分析与讨论。
关键词：无效合同,判断标准,法律
参考文献
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合同无效几种情况探讨 篇10
一、以欺诈、胁迫手段订立合同, 损害国家利益的
关于欺诈、胁迫手段下定立的合同, 我国的《民法通则》和《合同法》中做出了不同的规定, 在《民法通则》中, 以欺诈、胁迫手段订立的合同, 因为不是当事人真实意思的标识, 所以说, 民事行为无效, 合同自然也无效。但是《合同法》在认定时则相对更为谨慎, 为了更好的保证交易的顺利开展, 也为了维护市场交易的稳定, 对于以欺诈、胁迫手段订立的合同, 要针对不同情况进行分析, 如果欺诈、胁迫手段订立的合同已经构成了对国家利益的损害, 那么合同认定为无效, 除此之外, 合同的效力属于待定的, 由受胁迫一方自由选择继续履行合同、变更合同还是合同无效。显然, 《合同法》中对以欺诈、胁迫手段订立的合同的规定更为具体, 同时也比较适合当前国家市场经济发展的需要, 在“特殊法优于一般法”的法律适用认定原则之下, 目前以欺诈、胁迫手段订立的合同, 只有损害国家利益时才直接认定为无效。
对于《合同法》中对以欺诈、胁迫手段订立合同的认定, 比较符合当前我国社会发展的实际情况。从民事行为角度来看, 欺诈、胁迫手段订立合同, 确实违背了一方当事人的真实意愿, 但是如果一刀切直接认定该种合同为无效合同的话, 市场中很多交易行为就会缺乏稳定性, 特别是一种特殊情况的存在, 那就是以欺诈、胁迫手段订立合同后, 合同的履行对于被欺诈、胁迫的一方是非常有利的, 那么这样的情况下, 被欺诈、胁迫方自然是希望合同继续旅行的, 而欺诈、胁迫方则不希望继续履行合同, 那么此时认定合同无效的话, 显然是不利于保护被欺诈、胁迫的一方, 相反对行为过错方有利, 这是违背法律保护合法法益的原则的。一个简单的例子, 甲和乙签订房屋买卖合同, 甲是卖方, 乙是买房, 合同签订前, 乙对购房合同的签订有所犹豫, 甲威胁乙说, 如果你不签订买房合同, 我就找人去打你的儿子, 乙知道甲平时霸道蛮横, 所以在甲的威胁之下签订了合同, 合同签订后, 房子所在地被划入商业区, 房价翻倍, 在这样的情况下, 甲作为威胁方, 去法院提起诉讼, 认为合同是在威胁的情况下签订的, 应认定为无效。显然, 我们不能保护甲的利益, 具体合同是否继续履行, 应该由受害方乙决定。所以说, 以欺诈、胁迫手段订立合同的效力, 并不是绝对无效的。但是, 如果欺诈、胁迫订立的合同已经构成了对国家利益的损害, 则要直接认定为无效, 国家利益高于一切, 所以说, 不管是在何种情况下签订的合同, 只要损害国家利益, 自然都是无效的, 欺诈胁迫手段下订立的合同也不例外。
但是就这一条而言, 国内外一些学者认为在适用中存在一定的困难, 特别是关于“国家利益”的认定, 斯蒂芬·克拉斯纳在其文章中指出, “国家利益的认定, 应该符合两个基本条件, 其一是该利益必须是整体性的利益, 不是属于任何个人的, 是为全国人所共享, 其二是这部分利益必须是稳定存在的, 并且有政治、法律等为后盾”, 这样的认定相对比较抽象, 在司法实践中应用起来也会比较困难, 所以说, 关于国家利益的认定, 是本条适用过程中的难点。
二、恶意串通, 损害国家、集体或第三人利益的
《民法通则》第58 条和《合同法》第58 条都对恶意串通, 损害国家、集体或第三人利益的合同认定为无效合同。与欺诈、胁迫订立合同不同, 在欺诈、胁迫之下, 一方当事人为过错方, 一方当事人为非过错方, 而恶意串通, 则是双方当事人共同为之, 同时损害了国家、集体或者第三人的利益, 所以说, 在这样的情况下, 任何一方当事人都不应该受到法律的保护, 为了维护国家、集体或者第三人的利益, 这样的合同也当然无效。这种情形之下我国法律的规定与大陆法系其它国家, 特别是日本和德国的规定有所不同, 在日本和德国的民法典体系中, 当事人恶意串通订立合同, 并不是绝对的无效, 合同本身对当事人双方而言是有约束力的, 但是合同不能对抗善意第三人, 也就是说, 合同中关于合同双方的规定有效, 但是此合同对其它人和人的利益不能产生影响。由于在恶意串通之下, 双方当事人都有过错, 所以说, 一旦合同中约定了任何义务, 双方都无赦免权, 都需要履行。
对于该种情况下合同无效的认定, 合同签订的双方当事人的主观心态是非常关键的一个因素。根据法条中的明确规定, 双方当事人“恶意串通”是此种情况下合同无效的一个必要条件, 所以说, 当事人在合同签订时, 不仅有串通的行为, 还必须是恶意的, 具有非法的目的的。以非法目的的恶意串通, 就是双方当事人在合同签订前, 已经明确商量好合同中所有非法事宜, 或者所有损害国家、集体及第三人利益的事宜, 如果有一方当事人不知情, 或者双方当事人对于可能损害国家、集体或第三人利益的事实都不知情的话, 显然不能构成本条中合同无效的规定。举一个简单的案例, 某地房地产开放商在售房过程中, 与甲签订房屋买卖合同, 后由于地方政策变化, 使得该地区房价大幅度攀升, 房地产开发商为了获得更多利润, 又将卖给甲的房子卖给乙, 显然房地产开发商与乙签订的合同损害了甲这个第三人的利益。对于此合同, 如果乙也是知道的, 并且与房地产商有恶意串通, 那么显然乙与房地产开放商之间的合同就是无效的; 但是如果乙对此并不知情, 只是开放商个人所谓, 那么显然不符合恶意串通的情形, 所以说, 这样的情况下, 开放商与乙签订的合同就是有效的合同, 并不是无效合同。而具体房子归谁所有, 则根据《合同法》中关于一房数卖的有关规定进行处理。
三、以合法形式掩盖非法目的的
以合法形式掩盖非法目的也是目前《合同法》中明确规定的合同无效的情形之一。这种情形与上面两种情形相比, 司法实践中的认定更为困难, 其中有两个点需要认定, 一是合法形式, 二是非法目的, 其中合法形式较为好认定, 因为合同的形式表现在外, 大多数情况下可以直接根据法律规定加以辨别, 但是非法目的则非常难辨别, 因为合同订立的目的一般是存在于双方当事人的意思层面, 并不会表现出来, 所以说, 法官很难认定其签订合同时的目的到底是什么。所以说, 今天的司法实践中对于这一问题的解决, 使用了两个词语, “推定”和“视为”, 也就是无法确定意思层面的真实内容时, 可以根据现有事实或者当时人的行为来做合理的推定, 并将推定结果直接作为案件认定时的依据。目前适用于此类情形推定的典型情况非常多, 比如合同成立时所带来的非法效益是非常明显的, 根据双方当事人的社会实践和认知情况, 对于这样的非法效益有足够的了解, 那么就可以直接推定为当事人具有非法目的了。
以合法形式掩盖非法目的, 要求行为人具有两层的意思表示, 一层表示在外, 是合法的, 为我国法律所认可的, 但是这一层意思并不是合同当事人自身的真实意思, 另一层表示则是在内的, 当事人没有明确的表述出来, 因为该层意思具有违法性, 是法律所不认可的, 所以说, 当事人通常将这一层意思隐藏起来, 我国民法学教授王利明老师讲隐藏的意思表示称之为“隐匿行为”。
我国司法实践中关于以合法形式掩盖非法目的认定合同无效的判例并不多, 其中比较有名的是泸州的一起继承案件, 在该案件中, 被继承人将财产的一半赠予婚姻关系中的第三者, 但是被继承人死后, 第三者按照被继承人生前的赠与协议索要财产时, 却并没有得到法律的支持, 当时泸州中院在认定中认为, 被继承人以遗赠这样的合法形式将部分财产交由第三者, 事实上是为了掩盖其金钱和性的交易这样的非法目的。当时此判决作出后, 引起了社会上的一篇哗然, 大家对此案判决的褒贬不一。特别是在案件做进一步跟踪调查之后可以发现, 被继承人之所以将其财产的一般赠予婚姻中的第三者, 是为了感谢在他生病时对他的照顾, 那么显然, 这样的目的也合情合法。所以说, 对于非法目的的推定, 在司法实践中必须谨慎适用。
四、损害社会公共利益的
损害社会公共利益也是目前法律认定合同无效的一种具体情形, 这在大陆法系国家, 几乎都有类似的规定。而社会公共利益的认定又是该种情况适用的一个难点, 以目前司法实践来看, 这里的社会利益多指社会上的一些公序良俗, 特别是地方的一些风俗, 已经成了社会公共利益的重要内容。仍然是上面提到的泸州遗产分割的案件, 在“以合法形式掩盖非法目的”这样的情况适用不同之后, 法院又根据“婚外情违背公序良俗”为理由认定合同无效。在我国, 一夫一妻制是基本的原则, 夫妻关系之外的感情被称之为婚外情, 所以说第三者的存在是违背基本的工序良俗的, 那么在这样的情况下, 认定合同损害社会公共利益, 是无效合同, 似乎可以为社会所接受。总之, 社会公共利益的认定直接关系到该情况的适用, 也关系到法律的威严性, 所以适用中也必然要谨慎。
五、违反法律、行政法规强制规定的
除了以上提到的几种情况之外, 违反法律、行政法规强制性规定也是合同无效的一种情况。
参考文献
[1]黄忠.违法合同的效力判定路径之辨识[J].民商法学, 2011 (17) .
简析合同无效与恶意抗辩探究 篇11
关键词：合同无效；恶意抗辩；理论分析
恶意抗辩是指当事人违反诚信原则，而针对对方的请求提出的抗辩。恶意抗辩实际上是一种滥用抗辩权的行为。在审判实践中，常常出现此种情况，即一方当事人单独实施或与对方当事人共同实施了某种违法行为后，一旦客观情况出现了对其不利的变化，该当事人便主动以其行为违法为由，要求确认合同无效，对于这种主动承认自己违法并承认自己行为无效的做法是否应当在法律上予以肯定？例如甲在银行乙贷款，其提供的担保是虚假的，甲在欠款到期以后，拒不向银行乙还本付息。银行在法院提起诉讼，要求其还款。甲则声称其在订约时提供了虚假的担保，已构成欺诈，要求法院确认该合同无效，并认为该合同无效后，其不应该承担偿还利息的责任。这种行为实际上就是一种恶意抗辩行为。对于此种恶意抗辩的主张如何处理，在理论上存在不同看法。一种观点认为，无效合同的固有性质决定了任何人都可主张合同无效，因此违法行为人自己提出无效也是合法的。另一种观点认为，违法行为人自己主动提出无效已经构成恶意抗辩，违法行为人的恶意的抗辩不能成立，该合同应当认定为有效，否则等于纵容了违法行为人实施的违法行为。
在审判实践中，对于主动承认自己违法并承认自己行为无效的做法是否应当在法律上予以肯定？例如甲在乙银行贷款，其提供的担保是虚假的，甲在欠款到期以后，拒不向银行乙还本付息。银行在法院提起诉讼，要求其还款。甲则声称其在订约时提供了虚假的担保，已构成欺诈，要求法院确认该合同无效，并认为该合同无效后，其不应该承担偿还利息的责任。这种行为实际上就是一种恶意抗辩行为。对于此种恶意抗辩的行为如何处理，在理论上存在不同看法。一种观点认为，无效合同的固有性质决定了任何人都可主张合同无效，因此违法行为人自己提出无效也是合法的。另一种观点认为，违法行为人自己主动提出无效已经构成恶意抗辩，违法行为人的恶意的抗辩不能成立，该合同应当认定为有效，否则等于纵容了违法行为人实施的违法行为。例如，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5条规定：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”再如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”在这些条款中都明确贯彻了禁止恶意抗辩的规则。
从法律上来看，合同无效应当是当然无效，任何人均可以主张合同无效。但问题是一方当事人单独实施或与对方当事人共同实施了某种违法行为后，自己主动以其行为违法为由，要求确认合同无效，对这种恶意抗辩行为，完全予以支持也并不一定符合确认合同无效的目的，也不利于制裁违法的恶意抗辩的行为人。我认为，对当事人主动提出无效的，应当区分如下几种情况处理。第一，应当区分合同是绝对无效还是相对无效。如果是绝对无效，则恶意抗辩人也可以主张无效，如果是相对无效，则对恶意抗辩人的主张不应予以支持。第二，要区分合同的违法性程度，考虑该行为违反的是效力性的规定，还是取缔性的规定，如果违反的是效力性规定，则应当直接认定合同无效。第三，要区分合同是否已经履行，如果已经履行，即使违反了取缔性规定，合同也应当作为有效合同对待，但要追究违法行为人的行政责任。之所以在法律上应当作出这种区分，主要是基于以下几个方面的原因：
第一，违法行为人的行为违反了诚实信用原则。诚实信用原则是基本的商业道德，一方在订立合同时明知其行为违法，而仍然从事该行为，事后又因为合同履行对其不利，为逃避承担违约责任而主张合同无效，其行为显然有违诚实信用原则。诚如我国学者所言，因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，就会促使人们选择后者，即以合同无效为借口而逃避合同的义务，必然会助长市场经济活动中不讲信誉为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象。[34]在比较法上，无论是大陆法系还是英美法系，作为外观主义或禁反言法理的基本要求之一，当行为人无资格进行某种行为或没有使其行为产生某种法律后果的内心意思，但若行为人使第三人产生其有资格或有使行为产生某种后果的合理信赖，则其本人或其他相关者应对第三人负责。按照禁反言的法理，也应当尽量限制恶意抗辩行为。
尤其需要指出的是，在审判实践中，某些合同当事人在发生合同纠纷以后，常常为了逃避承担合同责任而找出各种借口主张合同无效，甚至以自己从事了欺诈行为为由主张合同无效，很大程度上就是因为对恶意抗辩缺乏限制造成的。这种状况不利于强化合同必须严守和强化交易中的诚信观念。
第二，如果认可违法行为人的主张，将会纵容违法行为人的违法行为。一方在从事某种违法行为之后，因合同履行的结果对自己不利便可以主张合同无效，一旦合同履行的结果对自己有利便认为合同有效，如果这种合同无效的主张能够成立，则将会起到纵容不法行为人从事违法行为的后果。这就是说，违法行为人完全可以为所欲为，从而使合同无效制度成为其追求某种不正当甚至违法利益的手段。
第三，违背了合同无效制度设立的目的和宗旨。合同无效设立的重要目的在于制裁不法行为人，维护国家的法治秩序和社会的公共道德。如果违法行为人主动请求确认合同无效，则不仅意味着无效后的责任对违法行为人没有形成某种硬化的约束，甚至将使其获得某种不正当的利益，这就根本违背了无效制度设立的宗旨。无辜的受害人可能在法院起诉要求获得保护的时候，反而受到违法行为人的控制。如果认可违法行为人的抗辩，将会背离法律的价值取向，损害法律的权威性。
参考文献：
[ 1 ]杜梅玲.浅谈票据恶意抗辩的”明知”[J].中国商界，2010，（2）.
[ 2 ]于海斌.恶意抗辩之解析[J].法制与社会，2010，（4）：56.
[ 3 ]王萍.以形成权限制法理研究不可抗辩条款[J].中国政法大学学报，2015，（1）：41-46.
[ 4 ]林惠雅.论票据抗辩的限制及其例外[J].时代金融旬刊，2012，（17）.
浅析无效担保合同的责任承担 篇12
无效担保合同的民事责任, 其性质属于缔约过失责任。缔约过失责任指的是在合同缔结过程中, 因一方当事人的过错, 给另一方确信该合同能够成立有效的另一方当事人造成损害时, 有过错的一方当事人应当承担赔偿责任。缔约过失责任采用的是过错责任原则, 其构成要件为:一是缔约一方违反了先合同义务;二是未违反先合同义务的一方受有损失;三是违反先合同义务一方具有过错。《民法通则》和《合同法》都对缔约过失责任作了相应的规定。
二、担保合同的审查
担保合同属于合同的一种, 根据合同法中合同效力的规定, 企业风险管理部门审查担保合同的效力, 应从几个方面以下进行:
1、审查主合同的效力
担保合同是为了保证主合同的履行而设立的, 是主合同的从合同。主合同如果被确认无效, 那么各方当事人所约定的权利义务关系同样也是无效的, 对担保合同来说, 主合同无效, 则担保合同也当然无效。实践中, 主合同可能是全部无效或部分无效, 如果主合同是部分无效, 那么有效部分仍然存在, 担保合同的担保人仍对有效部分承担担保责任。
2、审查担保人主体资格
担保是民事行为, 担保人须是具有民事权利能力及民事行为能力的法人、其他组织或者公民。
担保法对保证人的主体资格作了特殊规定。一是无民事行为能力人为他人提供的担保无效, 限制民事行为能力人订立的担保合同未经其法定代理人追认, 不具有法律约束力。二是未经法人授权的企业的分支机构和职能部门为他人提供的担保无效。三是国家机关和公益法人为他人提供的担保无效。此外, 公司法也对公司作为担保人做出了相应的规定。
3、审查担保人的意思表示
当事人真实意思表示一致是合同的构成要件之一。在担保合同中, 保证人与债权人之间要有真实的意思表示。保证人意思表示不真实, 将导致保证合同无效。担保法中保证、抵押、质押、定金四种担保均须依当事人的合意设立。如果在设立担保时, 如一方被欺诈、胁迫违背真实的意思表示将导致担保合同无效。
4、审查担保财产合法性
作为担保财产须具备两个条件, 一是担保人对财产具有处分权;二是法律允许该财产作为担保物。根据担保法的规定下列财产不得作为担保财产:⑴土地所用权;⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;⑶学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;⑷所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑸依法被查封、扣押、监管的财产;⑹依法不得作为担保物的其他财产。
5、审查担保合同形式要件
依据担保法和物权法的规定, 以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权和以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的建筑物抵押的, 应当办理抵押登记, 抵押合同自登记之日起设立。以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品和正在建造的船舶、航空器、交通运输工具抵押, 未办理抵押登记的, 不得对抗善意第三人。故在实现抵押权时, 应当依法办理抵押登记。
三、担保合同无效后的责任承担
担保合同作为从合同, 如果被确认无效, 仅意味着合同规定的保证义务不能履行, 并不表明不发生任何法律后果, 如果保证人有过错, 仍应承担相应的无效保证责任。《担保法》第5条对此做出了相应的规定。担保合同无效后, 当事人承担的是缔约过错责任。而担保合同无效, 可能因为主合同无效而无效, 也可能因为担保合同本身无效。
1、主合同无效担保合同也无效的情况
担保合同对于主合同具有附从性, 在主合同无效, 担保合同也无效时, 首先依法确定主合同债权人和债务人的过错及其承担的相应责任, 然后确定无效担保合同中担保人有无过错, 主合同无效而导致担保合同无效, 担保人无过错的, 担保人不承担民事责任;担保人有过错的, 担保人承担民事责任的部分, 不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
2、主合同有效而担保合同的无效的情况
主合同有效而担保合同无效, 债权人无过错的, 担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错, 担保人承担民事责任的部分, 不应超过债务不能清偿部分的二分之一。
3、过错责任的承担
(1) 国家机关和以公益为目的事业单位、社会团体违反法律规定为他人提供担保无效后, 因此给债权人造成损失的, 根据其过错承担相应的民事责任。
(2) 董事、经理等高级管理人员违反公司章程的规定或者未经股东会或董事会同意, 以公司的资产为本公司的股东或其他个人债务提供的担保无效后, 除债权人知道或者应当知道外, 债务人、担保人、应当对债权人的损失连带赔偿责任。
(3) 以法律规定不能设立担保的财产设立担保的以及以公益设施为他人提供的担保无效后, 担保人应根据其过错承担相应的民事责任。
(4) 无民事行为能力人、限制民事行为能力人提供的担保未经其法定代理人追认的, 因无民事行为能力或民事行为能力受限制, 担保合同无效过错属主合同当事人, 担保人不承担民事责任。
(5) 企业的职能部门提供的担保合同无效后, 根据债权人和担保人的过错程度确定责任的承担。企业法人的分支机构未经法人书面授权提供担保的, 根据债权人是否有过错, 由担保人承担民事赔偿责任或由其与债权人分担所造成的损失, 企业法人的分支机构需要承担责任时, 可先由分支机构经营管理的财产承担, 其经营管理的财产不足以承担责任的, 由企业法人承担。
担保合同为主合同的从合同, 其产生、效力、终止都从属于所担保的主合同, 其合同责任也具有补偿性与顺序性, 主合同履行完毕, 主合同终止, 从合同不终止。无效担保人的赔偿责任也具有补偿性和顺序性, 担保合同被确认无效后, 无效担保人赔偿债权人信赖利益的损失范围为主合同债权人的经济损失, 该损失属主合同的损失, 其与主合同债务人履行能力及其信用直接有关。因此, 首要的、最终的责任承担人应为债务人。当主合同已适当、全面履行的时候, 债权人不存在损失, 无效担保赔偿也不复存在, 只有当主合同债权人不能清偿时, 无效担保人才承担赔偿责任, 其对于损失的造成是间接的, 责任也具有补偿性。
摘要：签订担保合同是企业同意办理担保业务的直接体现, 也是约定担保双方权利义务的基础载体。无效担保合同是相对于有效担保合同而言的, 是最典型的违反生效要件的合同。担保合同被认定无效后, 担保人应否承担责任, 如承担责任, 应承担什么责任, 笔者认为有必要对无效担保合同的责任承担加以探讨。