房屋买卖合同转让探讨

2024-08-25

房屋买卖合同转让探讨（共4篇）

房屋买卖合同转让探讨篇1

一、特定资产收益权的法律地位

1.案件分析

不久前,我单位在办理房屋抵押登记业务中,当事人持《特定资产收益权转让及回购合同》作为担保主债权合同材料,申请办理房屋抵押权设立登记。此前,我市房屋登记管理机构尚未办理过此类主债权合同担保的房屋抵押权设立登记业务,登记管理机构工作人员对于《特定资产收益权转让及回购合同》是否具备主债权合同资格申请房屋抵押权设立登记争议很大,众说纷纭,归纳起来有两种观点。

第一种观点认为不能登记。理由是特定资产收益权性质缺乏明确的法律规定,存在各种法律风险,登记机关难以操作。《物权法》《城市房地产抵押管理办法》《房屋登记办法》及《桂林市房屋登记工作指南》(2015 年修订版)等均没有明确此类合同可以作为主债权合同办理抵押登记。

第二种观点认为可以登记。我国金融创新实践中,特定资产收益权转让日益增多,现行法律、法规并未明确禁止该类转让。《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但其中涉及到债权的实现、债务的履行问题,为保障债权的实现,申请人根据“法无禁止皆可为”原则,可以依法设定抵押担保。

2.法律依据

《物权法》第一百七十九条规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。从法律上说,债就是特定的当事人之间依照合同的约定或法律的规定而产生的民事权利义务关系。特定当事人之间的权利和义务关系,包括债权和债务两个方面。民事权利义务关系具有平等的特点。《担保法》第二条规定,在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一条就将被提保的对象规定为“由民事关系而产生的债权”。根据《民法通则》对债的定义可知,债是按照合同约定或依法律规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债依其发生根据的不同可以分为合同之债、侵权之债、不得利之债和无因管理之债。根据《担保法》及其司法解释可知,担保方式适用于民商行为,国家经管理行为中产生的债权债务关系不适用于担保。《物权法》第一百七十一条规定,债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第一百七十二条规定,设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。特定资产收益权定义是在特定资产有效期内,优先取得特定财产经营、管理、处置所产生的收益。“特定资产收益权”是指交易主体以基础权利或资产为基础,通过合同约定创设的一项财产性权利,包括股权收益权、应收账款收益权、基础设施收益权、经营性物业收益权等。常见操作模式是,金融机构或私募基金管理机构募集资金后,以该资金向特定企业购买特定资产收益权,持有期间由企业向金融机构或私募基金管理机构定期支付约定的收益,到期时由该企业或第三方按约定的价格回购该特定资产收益权。

从上述规定可知,《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但在民事活动中,如涉及到债权的实现、债务的履行问题时,为保障债权的实现,都可以依法设定抵押担保。

二、办理抵押登记应注意的事项

第一,《特定资产收益权转让及回购合同》作为主债权合同,要符合《合同法》第十二条规定,一般包括:当事人的名称或者姓名和住所,标的,数量,质量,价款或报酬,履行期限、地点和方式,违约责任,争议解决办法等,同时也要满足一般主债权合同要求。作为从合同的抵押合同要符合《物权法》第一百八十五条规定,抵押合同条款一般包括:被担保债权的种类和数额,债务人履行的期限,抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权属或者使用权归属,担保范围等,主合同与从合同内容要具有关联性。

第二,特定资产收益权转让方应与特定资产所有者主体一致。鉴于特定资产收益权缺乏独立性,通常依附于基础财产或权利,特定资产收益权并非法定的权利类型,而是交易体在基础权利上根据交易需要创设的约定权利。离开了“特定资产”这一基础,特定资产收益权也就丧失了存在基础。不仅如此,特定资产收益权的具体内容、内涵与外延只有根据其依附的基础权利或资产的属性才能加以约定。特定资产收益权缺乏独立性的一个重要后果就是该权利难以离开其所依附的基础权利或资产而单独进行转让。基础权利或资产本身含有包括收益权在内的多项权能,权利人可以将其中的一项或多项权能转让给他人行使。如房屋所有权人可以作为出租方与承租方签订租赁合同将其中占有、使用两项权能转让给承租人行使,但不改变其所有权人地位。应引起注意的是,受让人持有该特定资产收益权需要以转让人持续持有该基础权利或资产作为前提条件。如果转让人丧失该基础权利或资产,则受让人的特定资产收益权将因此而消灭,除非法律法规另有规定。

房屋买卖合同转让探讨篇2

注册地址：

营业执照注册号：

法定代表人：联系电话：

邮政编码：

受让方(乙方)：

【本人】【法定代表人】姓名：国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】地址：邮政编码：联系电话：

【委托代理人】姓名：国籍：地址：邮政编码：联系电话：

甲、乙双方就房地产转让事宜，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以此共同遵守。

第一条本协议标的

甲方向乙方转让位于路号的房地产，并包括该区内的建筑物

附属及配套设施(附配套设施清单)。

产权证号为字第号。

整个产权建筑面积约为平方米(最终面积以房管局实测面积为准)。

甲方按现状交付本合同标的物。

第二条转让价格及承担费用

1、甲、乙双方协商一致，确定全部房地产权的转让价格为

单价元每平米，总价为为元整(￥元)。

最终总价以房管局实测面积计算的总价为准，交款金额多退少补。

2、房地产产权买卖的契税由甲乙双方各承担50%、办理产权中的测绘费由甲方承担，其他费用等按政府的现行规定各自承担。

第三条付款方式及期限

乙方应按约定按期将转让款项汇入甲方指定的银行帐户。

甲方指定的开户银行：

帐号：

1、首期付款：自本协议签字盖章之日起，乙方向甲方支付本协议转让总价的，即人民币元整(￥万元)。

2.、最终付款：乙方于年日前向甲方支付剩余转让金的%，即人民币元整(￥万元)。

第四条产权交付及产权登记过户

1、甲方收到乙方第一次付款后的一周内，向乙方交付房产的有关项目资料复印件。

2、甲方收到乙方最终付款后的三天内，向乙方交付相关的全套资料及房产，此时视为交接完毕。

第五条双方的违约责任

1、乙方如未按本协议规定的时间付款，按逾期违约处理。

逾期在30天以内，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金，本协议继续履行。

逾期超过30天后，甲方有权单方解除协议，乙方所交款项中按合同总价的15%视为定金没收。

2.、甲方如未按本协议规定的时间交付房产或相关手续的`，按逾期违约处理。

逾期不超过30天，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付产权转让款的千分之五的违约金，协议继续履行。

逾期超过30天后，乙方有权单方解除协议。

第六条其他责任

1、甲方保证转让的房地产权没有纠纷，转让前的所有债务由甲方承担。

因甲方不配合造成不能办理产权过户登记或发生其他债务纠纷等，由甲方承担全部责任并作相应赔偿责任。

2、乙方保证受让房地产而支付的资金为乙方正当合法所有，并愿承担相应的法律责任。

3、由于不可抗拒原因(如政策变化因素等)而不能按本协议办理房地产权过户登记手续，双方不承担违约责任。

双方协商处理善后事宜。

第七条争议解决

本协议在履行中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，任何一方均可以向仲裁机构申请仲裁，或向当地人民法院提起诉讼。

第八条其他

1、本协议未尽事项，双方可以另行签订补充协议。

2、本协议的附件、补充协议及买卖合同与本协议具有同等法律效力。

第九条本协议共页，一式六份，双方各执三份。

第十条本协议自双方签字盖章后生效。

转让方：受让方：

法定代表人：法定代表人：

签订日期：

农民房屋转让的思考篇3

近年, 农民的房地产市场渐渐活跃, 农民往往将其在宅基地上所建房屋对外租赁或售与别人。购买者中多是本村或外村居民, 还有很多外来做工者, 还有的则是城镇非农户口居民, 在大致相似的房屋售卖中萌生的纠葛也较多。该类违法案件诉至法院后, 牵涉到的首要问题即是:合约是否管用。一种意见觉得, 假如购房者能获得宅基地运用权, 售卖合约不存在其它违法行为, 则应确定地认为合约管用。另一种意见觉得, 乡村居民对宅基地只享有运用权, 而无处分的权益, 而卖出住房的行为, 其实已处分了宅基地运用权, 故合约应确定地认为失效。争议萌生的理由在于:《土地法》规定:农民乡村居民出卖、对外租赁住房后, 再提出请求宅基地的, 不予准许。尽管该条是针对宅基地提出请求而规定的, 但从该法及该条的规定来看, 农民乡村居民对外租赁、卖出宅基地上所建住宅, 法律并未予严禁, 也未对该卖出行为设置什么限制。但农民宅基地属农民集体所有, 只有集体内部人员才享有宅基地的运用权。而经过房屋的出让, 也将与房屋不可以分离的宅基地运用权一并出让, 将宅基地运用权的主体扩张到非集体人员。这样, 依据《土地法》的规定, 农民一户只能领有一处宅基地, 假如房屋出让只在集体内部人员之间施行, 也可能使购房者经过房屋的受让而使自个儿领有的宅基地大小超过国家规定的标准。那么, 农民的房屋到尽头能否出让, 这类合约的效力应怎么样确定地认为就十分值得关注和深思。

对农民房屋售卖合约持周密谨慎态度, 源于国家对农民土地的一贯政策规定。《土地法》明确:爱惜、合理利用土地和切合实际尽力照顾耕地是我国的基本国策。从八十年代以来, 国务院多次发文, 着重提出对耕地的尽力保护。相关行政规章、文件对农民建房、宅基地的提出请求也规定了严格的审查批示手续。1993年11月1号实行的《村镇计划建设管理条例》规定:农民建房应先向村集体提出建房请求, 若是需要运用耕地的, 经乡级国家行政机审查核定、县级国家行政机建设行政主管部门检查核对, 再向县级国家行政机土地管理部门提出请求用地, 经县级国家行政机准许后, 由县级国家土地管理部门划拨土地;若是运用原有宅基地、村内空闲地和其它土地, 也应由乡级国家行政机关依据村镇计划和土地利用计划准许。城镇居民如需运用集体土地建房, 还应经其所在地方单位或是居民委员会答应, 再按上面所说的两种状况审查批示程序。因为这个, 有人觉得, 既是宅基地提出请求有严格的规定, 乡村居民出让房屋也牵涉到宅基地运用问题。只有在买受人按相关规定提出请求得到所售房屋宅基地运用权后, 才能确定认为购房合约管用。假如这种观点成立, 乡村居民售房的权益将无从行使。农民房屋售卖的卖出方为农民集体, 而购买方存在两种事情状况:一是集体团体内的人员, 二是集体团体之外的人员。集体团体内里人员又有三种具体情况:一是本身已有宅基地, 且合乎国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地, 但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体团体落户居住, 但尚没有被分到宅基地。依据一户乡村居民只能领有一处宅基地的规定, 对已有宅基地且合乎国家标准的乡村居民, 再提出请求宅基地是不可能获得准许的。对第二种事情状况的乡村居民, 尽管其已有一处宅基地, 但如没有特殊情况, 也很难再提出请求到第二处宅基地。对第三种事情状况, 提出请求宅基地务必通过法律、法令规则规定的手续。因为这个, 纵然是售房行为发生在乡村居民集体团体内成员之间, 也将难于施行。售房者首先要检查核对购房者的具体状况。若是乡村居民集体外部人员提出请求宅基地建房, 条件将更为严格。假如将这些规定适用于售房行为, 购房者的资格待定, 乡村居民卖出房屋将难上加难。

经过前述提到的法律、法令规则规定, 不难看出, 国家对宅基地提出请求是严格扼制的, 而上面所说的规定并不牵涉到乡村居民已按规定提出请求到宅基地并按审查批示程序建筑房屋。对待这一问题, 实际上是怎么样确定宅基地的权益性质, 以及宅基地上的权益与地上房屋的权益关系。我国土地占有权的主体分为国家和集体两种。宅基地占有权属农民集体, 其运用权由集体团体按法律规定的条件和手续划拨给乡村居民运用。作为宅基地运用权人, 有权在获得的土地上享有运用的权益, 可以在该土地上建筑住房以及其它依附物。作为运用权人无权单独出让宅基地, 但假如运用权人在宅基地上已建筑了房屋, 房屋的占有权的完整权力职能归属宅基地运用权人。此时, 房屋的占有权与土地的占有权分属不一样的权益主体, 双方在权益行使方面定然互相联系。而房屋与土地紧密接合的独特方式决定了二者必有一方要妥协, 是房顺地走还是地随房走。假如只能准许房顺地走, 那么农民因不享有土地的占有权将影响其房屋的占有权的行使。他只能对其房屋或其它依附物享有运用、收入的权益, 而无从行使处分的权力。假如宅基地运用权人欲走出农民, 创建一番事业, 其宅基地上的合法建造只能经过对外租赁来施展物的作用。没有疑问, 这使其权益的行使很不充分。假如准许地随房走, 即乡村居民有权卖出住房, 乡村居民对房屋占有权的行使将不存在什么绊脚石, 那么此举是否有碍集体对土地享有的占有权呢?作者觉得, 并不影响。宅基地划拨给乡村居民运用, 集体对其全部的土地其实并不可以行使更多的权益。当乡村居民卖出房屋时, 仅只是宅基地的运用权人换了另外主体, 乡村居民并不可以经过卖出房屋而从其中取得宅基地的收入, 他只能取得卖出房屋的好处。因为这个, 对集体生产合作社的经济好处并不存在进犯的问题。且准许农民房屋自由出让, 将使农民的房屋施展最大的作用。物权法草稿第十五章规定了宅基地运用权, 从草稿规定可看出, 草稿准许农民房屋卖出。该草稿第272条:建筑在宅基地上的住房占有权出让的, 宅基地运用权同时出让。第273条:建筑在宅基地上的住房占有权抵押的, 在成功实现该抵押时, 宅基地运用权同时出让。由此可见, 草稿对房屋占有权与宅基地运用权的关系采地随房走。应当说草稿的规定是积极、合理并行得通的。我们可以比较一下市民的房屋占有权与农民乡村居民的房屋占有权。城市的房改房与农民的房屋有一定的相仿之处, 房改房的售价中不含土地收入, 因为这个建设部规定已售公房上市应该向国家或产权单位补交土地收入。国家对房地产二级市场持积极的开放政策。农民乡村居民享有的住房占有权与市民的住房在占有权的权属方面并无二致, 假如对乡村居民售房采取限制性政策, 对乡村居民来说是不公的。为此, 作者提议, 国家对乡村居民售房也可参考房改房上市的相关作法, 由集体土地占有权人交来一定的土地收入。经过购房获得别人宅基地运用权的人假如不具备公社社员身分, 可以通过向集体缴纳一定的花销获得宅基地运用权。若是具备公社社员身份的人, 可分为两种情况:其已有宅基地且达到国家规定的标准, 可以购买别人的住房, 但需交纳一定的土地花销。若是没有宅基地或达不到规定的标准, 可以通过审批后, 无需交纳一定的土地花销。