房屋买卖纠纷法律探讨

房屋买卖纠纷法律探讨（通用4篇）

房屋买卖纠纷法律探讨 篇1

近年来, 随着我国房地产业的不断发展, 由此而产生的房屋买卖纠纷也不断增多, 房地产投诉占消费者投诉的比例一直居高不下。这类案件争执标的额一般较大, 案情复杂多样, 处理不当, 就造成矛盾激化, 影响社会稳定。鉴于篇幅所限, 本文仅就房屋买卖纠纷中的几个常见法律问题作一粗浅探讨。

一、房屋承租人的优先购买权问题

(一) 承租人优先购买权概述

所谓房屋承租人的优先购买权, 是指在房屋租赁关系中, 承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时, 承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。

(二) 承租人优先购买权的构成要件

1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。

承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止, 则承租人不享有优先购买权。

2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。

承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则, 在同等条件下购买出租人的租赁物, 而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物, 在非与第三人同等条件下, 承租人不享有优先购买权。

3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。

这一期限首先应限定在租赁合同有效期内, 优先购买权存续的时间条件以租赁期为准, 租赁期满, 承租人再无承租人的主体资格, 承租人的优先购买权也随之消灭。

4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。

所谓“特定的标的物”, 即是指承租人承租的租赁物。特殊情况下, 承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。

(三) 房屋承租人优先均买权制度的完善

1、明确“合理期限”和通知方式

现行法律不但对合理期限规定不明确, 而且出租人在出卖租赁物之前对承租人的通知方式也未明确。建议通过司法解释的形式加以明确和完善:出租人出卖租赁房屋的, 应在出卖之前的30天内书面通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利, 承租人在收到出租人书面通知之日起7日内不做出购买租赁房屋意思表示的, 承租人丧失优先购买权。出租人侵害承租人优先购买权的, 承租人不但可以请求法院确认出租人与第三人之间的合同无效, 还可以请求法院确认承租人依与第三人同等条件形成的合同成立。

2、明确“同等条件”的内涵

第一, 同等条件首先是指房屋买卖的价格同等.只有把承租人行使优先购买权严格界定在“同等价格”的前提下, 才能在保障承租人优先购买权的同时, 保护房屋出租人的利益, 体现我国法律保护市场经济的原则。第二, “同等条件”中所言的价格应当以承租人与其他买受人欲购买房屋所出最高价格来确定, 只有以出租人与其他买受人所出的最高价格来确定, 才能保障出租人的利益最大化。第三, “同等条件”中所言的价格, 应以一次性付款方式为标准, 在一次付清款项的条件下, 出卖人最大程度地避免了交易风险, 以最快速度实现交易目的。

二、“一房二卖”的法律问题分析

(一) “一房二卖”的法律界定

“一房二卖”是指出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后, 在办理产权转移登记之前, 又将房屋卖给第三人, 并与第三人办理了房屋转移登记手续的行为。[1]如果一房二卖的行为都未办理房屋转移登记手续, 由于债的平等性, 可以由当事人选择与任何一方办理登记手续, 完成产权转移, 而对另一方给予赔偿, 故不在本文探讨之列。

(二) “一房二卖”的特点

首先, 从出卖方的主观上看, 一房二卖时, 出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能, 从而使先买受方受到损害的情形是明知的。

其次, 从后买受方的主观上看, 后买受方对于双重买卖存在两种情形:一是善意而为之, 即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了房屋交易行为, 并办理了产权转移登记手续;二是恶意而为之, 即明知有前买卖关系存在, 却与出卖方恶意串通乘先买受方未经登记而抢先登记。

第三, 从买卖合同的要件上看, 买卖双方当事人均具有完全民事行为能力, 意思表示真实一致, 除出卖方与后买受方恶意串通外均不违反法律规定。

第四, 从是否履行房屋登记手续上看, 先买受方因各种原因并未办理房屋登记手续, 而后买受方均办理了房屋登记手续。

(三) “一房二卖”纠纷解决的法律完善

1、建立健全的预售登记制度

在我国, 有关预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用, 并不明显。因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义, 而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义。因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重要。这样预告登记在顺位保证方面的作用就不明显。至于在破产保护方面的作用, 现行立法对此尚未规定, 因此也难以体现这方面的作用。从实践来看, 预告登记的主要功能还是在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。

2、完善现行的产权登记制度

第一, 建立统一的产权登记机关。由于我国长期以来实行由多个行政机关负责对不同的不动产进行管理, 由此形成了多个登记机关负责登记的现象, 弊端甚多。因此建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关, 并在此基础上建立统一的登记程序和制度。第二, 建立实质审查制度。登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查, 以确定登记内容的真实性。当然, 为此, 法律上还应赋予登记机关一定的调查职权, 如果登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的, 可以不予办理登记。

三、结语

房地产对社会发展的作用大、分量重, 关系到公民安居乐业、城市形象、投资环境和政治、社会和谐稳定。因此, 房屋买卖纠纷中所体现出的法律问题都应该引起关注, 期本文能起到些许抛砖引玉之用。

摘要：本文就房屋承租人的优先购买权问题和“一房二卖”问题进行了粗浅分析, 以期推动相关立法的完善, 建立一个稳定的房屋买卖市场。

关键词：房屋买卖,优先购买权,法律问题,完善

参考文献

[1]金俭:房地产法研究[M].北京:科学出版社, 2004

房屋买卖纠纷法律探讨 篇2

就原告金正中、陆明华诉被告上海嘉宝神马房地产有限公司（以下简称神马公司）房屋买卖合同纠纷案件，特提出如下法律意见：

一、案件由来

2012年3月13日，原告起诉神马公司，要求：

一、判令被告赔偿原告经济损失133800元；

二、判令被告支付4个月物业费3013.40元。原告起诉基于的事实与理由为：2009年12月27日，原告与被告订立《上海市商品房出售合同》（以下简称《合同》），购置被告开发的嘉定区德立路99弄107号商品房一套，交房日期为2011年3月28日。原告收房后，于2011年7月准备装修，发现房屋严重渗水漏水，房屋不具备装修条件。为此，原告取消装修计划，向被告报修。被告于同年7月27日指派施工单位对房屋进行维修，于2011年11月24日维修完毕才交回钥匙，维修期达四个月，影响了原告正常使用房屋。

原告认为，系争房屋虽然以合格标准在形式上交付了，但由于建筑质量问题而严重影响正常居住使用，实际上等于未交付。因此，被告不仅应尽维修义务，还应对原告收了房但不能居住使用的损失参照逾期交房的违约标准予以赔偿；另需赔偿维修期间4个月的物业费3013.40元。经原告交涉无果，涉诉。

二、讼争焦点及分析

1.本案讼争的《合同》约定的房屋交付行为何时完成？2011年11月24日的物业交付行为的性质如何判断？

因被告已于2011年3月将经质量检测机构检测合格的房屋交付给原告，经原告验收并办妥移交手续，已完成法律意义的房屋交付。此后，房屋进入保修期，被告应按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定承担保修义务。2011年11月24日的交还钥匙的行为只能理解为保修行为的结束，不能理解为《房屋买卖合同》的房屋交付行为。

2.原告的索赔诉请是否有法律依据？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

从以上法律规定看，如房屋交付使用后存在质量问题，出卖人应承担修复义务，通过保修不能修复的，买受人可行使解约权并赔偿损失。事实上，从原告陈述上看，被告于2011年11月24日完成修复，已承担了法律规定的修复责任，但这不意味着就可以免除对原告无法使用期间的的赔偿责任。即，被告仍有义务对原告实际经济损失赔偿。

3.原告的经济损失如何界定？

首先，原告如有损失发生的，应对自己的实际经济损失负有举证责任。其次，因为原告的漏水事件发生在保修期内，所以原告主张参照《合同》第13条约定的逾期交房违约责任计算经济损失是缺乏依据的。也就是说，房屋一旦实现交付，就不应再适用合同规定的逾期交付的赔偿标准。当然，被告交付的房屋存在漏水现象，施工单位的维修客观上给原告的入住造成实际影响，在原告无法举证的情况下，法官完全可能参照《最高院房屋买卖司法解释》第十七条的规定，比照同地段同类房屋的租金水平，酌情判决一个赔偿金额。但无论如何参照，判决金额不可能高于5万元。

4.原告物业管理费的索赔问题

物业服务费是物业公司为全体业主提供物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生，物业管理区域绿化养护，物业管理区域秩序维护等服务内容而收取的费用，即物业服务费是针对公共服务收费，即使原告空置房屋，仍负有交纳物业费的义务，因此，原告索赔物业费无任何依据。

三、结论

鉴于上述分析，原告索赔并非没有法律依据，仅是索赔金额适用了错误的计算方法。在诉前调解阶段，我方可尝试与原告接触，如差距太大，进入诉讼程序也是必然之选。

以上意见，请参考。

签字：

房屋买卖纠纷法律探讨 篇3

2008年4月, 王先生购买位于常州城南的一处期房。购房时, 销售人员向陈先生出示了数份售楼广告, 称开发商将为小区准业主建造最先进的运动配套设施, 还将建造一流的娱乐休闲场馆。因此, 相对其它楼盘, 该楼盘性价比高, 并且广告中附有这些配套设施规划图。王先生看后很满意, 当即与开发商签订了购房协议。然而, 今年开发商交房后, 王先生发现小区内根本没有标准的运动场馆, 王先生及很多业主认为开发商利用虚假广告使其受到了欺骗, 而开发商却称广告只是一种宣传, 且没有写进购房合同, 对购房双方没有约束力。开发商认为自己的行为并不构成违约。对此, 小区内业主后悔不已, 但又拿开发商没办法。最终王先生等业主对开发商提起诉讼, 要求开发商承担违反广告承诺的责任。

二、评析

长期以来, 对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种看法, 但二者显然有着明显区别, 也存在不同的法律责任。

1、属于要约邀请性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第1款规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。由此可见, 商品房销售广告原则上是要约邀请。

商品房销售广告是开发商向购房者发出购房要约的意思表示, 要约邀请的内容是模糊的, 不具体的, 这种情况下, 商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。要约邀请不能直接作为合同的内容, 它不具有法律效力。如果购房者与开发商最终签订的商品房买卖合同中并未将广告宣传的内容写入其中, 购房者就不能就开发商的广告内容向开发商主张合同权利。

2、属于要约性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的, 视为要约。”那么究竟什么样的商业广告才是要约呢?根据《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示。而且该意思表示要内容具体确定, 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。”同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任。”

目前的商品房买卖活动中, 所销售的商品房大部分是期房, 购买者做出购买决策主要依赖于开发商所披露的信息, 而广告披露信息则是目前主要披露方式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定较好的保护了购房者的利益。该司法解释从保护消费者的角度出发, 遵循我国《合同法》中诚实信用的原则, 规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请, 但是在具备一定法定条件时, 将被视为具有要约的法律性质;而且即使未被载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容。

本案中, 开发商在销售广告中允诺为购房者提供具体的运动配套设施和娱乐休闲场馆, 但实际上开发商仅仅是提供了两块露天的篮球场。这显然违背了其在广告中对购房者所作的有关相关设施的具体允诺。从消费者需要的角度看, 开发商在售楼广告中明示说明的小区配套建设的运动场馆和娱乐休闲场馆满足了购房者对生活质量的需求, 甚至认为配套设施对日后房产的升值潜力具有重大影响。基于此, 购房者认为该楼盘性价比高, 才按照开发商的定价与其订立买卖合同。应当说, 该楼盘的销售广告直接影响了王先生是否订立合同的意思表示, 正是开发商销售广告上的配套设施让王先生最终与之订立买卖合同, 所以广告上的配套规划设施应当视为要约。因此, 开发商声称的“售楼广告只是要约邀请”以及以“未写入合同为由无需承担违约责任”是站不住脚的。王先生等购房者完全可以主张自己的权利, 要求开发商承担违约责任, 赔偿损失或支付违约金。

三、小结

尽管在我国的司法实践中, 对于商品房销售广告的性质还存在争议, 但只要开发商针对商品房销售所作的宣传广告内容具体、确定, 那么对于购房者和开发商都存在约束力。商品房交易中的买卖双方如能对此有正确理解, 那么就能有效减少日益突出的商品房买卖纠纷, 切实维护各自合法利益。

摘要：随着我国房地产市场的繁荣发展, 房地产商不惜重金投放大量销售广告, 与此同时, 因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷也是层出不穷。围绕商品房销售广告的性质也存在争议, 有人认为应属于要约邀请, 有的则认为应属于要约。本文将以一起案例, 从合同法层面就商品房广告的法律性质作了初步的探讨, 希望对买卖双方有所启示。

房屋买卖纠纷法律探讨 篇4

成绩 评阅人

评语：

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（题目）浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用问题

（正文）

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭，我仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。

《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。

并且，我国法律、法规、司法解释和部门规章等均未对商品房的定义作出界定。广义的商品房可指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。根据《解释》第1条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，《解释》调整的商品房专指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房

屋，《解释》调整的商品房买卖合同是专指狭义的。

但是在实践出现了以下的两个问题：一是应注意并不是房地产开发企业向社会销售的房屋都属《解释》规定的商品房，应是房地产开发企业作为开发商建造的房屋；二是应注意并不是房地产开发企业建造销售的房屋都属《解释》规定的商品房，如房改房和经济适用房的买受人有所限制，上市交易也受国家政策的调整，均不具社会化和公开化的条件，不属《解释》规定的商品房。如下列案例：

李广源诉广州市宏仁建设实业总公司（以下简称实业公司）、广东省宏仁房产建设公司（以下简称房产公司）房屋买卖纠纷案。讼争房屋所在项目的开发商是广东金城建设集团有限公司，该公司将包括讼争房屋在内的其中两栋出售给实业公司。2008年12月4日，原告与实业公司签订买卖讼争房屋的《购房合同》，约定房屋于2009年9月30日前竣工，在供水供电部门接通室外水电后交付使用，交付使用后实业公司负责为原告办理房产证等手续。同日，原告向房产公司支付房款。后原告入住讼争房屋，并于2009年底通过房产公司办理侨汇购房入户手续。广东金城建设集团有限公司正在为实业公司办理房产证。原告以被告未领取商品房预售许可证构成欺诈等为由，依据《解释》的规定起诉要求解除合同、两被告返还购房款并赔偿购房款一倍的款项。被告以本案不适用《解释》等为由请求驳回原告诉讼请求。法院认为原告与实业公司签订的《购房合同》不属《解释》的调整对象，该案不适用《解释》，同时也不存在合同目的无法实现的事由，为此，判决驳回原告的诉讼请求。判后原告未提起上诉。

那么，在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?

关于是否适用的问题，有两种不同的观点：

1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。

2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决 双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。

以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

首先，我认为能适用：

1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。

2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。

3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以

推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。

其次，我认为要有限制性的分别适用。

也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

1.如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。

2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。

总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。

结语：