踩盘心得体会

踩盘心得体会（通用3篇）

踩盘心得体会 篇1

本不是喜欢逛商场的人。如今，打着踩盘的名义，在一个月的时间内，将老家大大小小的商场踩了个遍，而且还能携着逛街专家去看新商场!心中小小得意一番先，不过为了心理舒适，我逛商场是有意识的带着“职业病”的，似乎数数柱距，算算层高，分析分析布局，业种业态——这会让我别扭的心情得到舒缓!没办法，不是很适应商场。

好了，新开张的武汉国际广场，怎么说，也很让我们老家的亲人们兴奋了一大场，姑娘嫂子们高兴又有了新去处——不过去了以后发现东西都满贵;新贵们也开心了，奢侈变得师出有名;春春玲玲们也高兴啊，事业发展新起点撒，哈哈就连小都跟着高兴，出门鬼混美其名曰“踩盘哪”!

书归正传，踩了两趟以后，遗憾有一点——照片至今还在pp的手机上出不来，郁得我要内伤了，您家尽快哈，发上来大家一起开开眼!第一次逛，是一个人，用一个半小时，上上下下地下一层地上七层包括厕所全部看了一圈，感触主要有以下几点：

1.武商集团在进步，不过，这次的进步不是一步，而只有半部。从商业发展的趋势来看，购物中心势必成为零售商业中的重要形式。若以整个武商集团来看，算上国广、武广、世贸三家，勉强包括了购物中心应该包括的业态和业种——业态是指商业的形式(如百货、超市、专卖店、专门店、杂食店、便利店等)，业种是指商品的种类(如男装、女装、鞋帽皮具、运动产品、休闲服饰等)——功能也勉强合格：购买、餐饮、休闲、娱乐，只是百货的比例过于庞大了。如今，新开张的国广，说来说去还是一个百货(商场，典型的特征是统一收银，为了对商家进行提点)，只不过档次高端一点，武广相当于广州的广百，国广也就相当于广州的友谊商店了吧。远远不是一站式的，集合了购买、体验(体验式消费很重要!!春春要注意!!)、娱乐、社交的大型购物中心，对于武商集团的航母(是个跛腿的航母)而言，新国广的开张，无疑是把它稍长的那条腿变得更长。我没有看到功能的补充和扩大，所以心中有些遗憾，但依然要看到它的进步啊!终于有个像样点的“商场”了，它的购物环境，以及品牌还是对得起武汉这个城市应有的地位的。

2.上面提到了，国广的品牌对得起它的档次，因为档次一部分是靠牌子体现的。一楼的那些就是大牌，但是恕我直言，数量不够多。往二楼去的时候，我都担心上面的牌子没法看，但是我毕竟是松了一口气!还好，还好，控制得还好!三楼的水果捞，抢先了我啊!不过放在那个地方，租金应该很贵，既可以观赏街景，有可以观赏商场，还是在电梯附近的一线铺，不错了，再多也值，就当打广告了，马上就会流行武汉了。我心痛啊!

3.除了品牌，环境是支持一个场的档次的重要条件，身处其中，为场的气势感染的时候，你就会明白我说的话了，呵。对于这国广的环境，一楼我基本满意，一楼以上的，我觉得其实还可以更大气一点，通道再宽一点，用玻璃封闭的店再多一点，商品展示的效果更好一点，档次只有更高，没有最高!(不过好像也应该考虑一下实际的成本，我汗。不过以武广世贸一年30个亿的营业额，20%的纯利润而言，撑下去还是不难的)——玲玲工作的那家店的展示我就很喜欢，比较新潮，是跟哥弟相关的一个牌子吧，pp，春，那个叫什么牌子来着?还有，厕所满大，表扬。

4.武汉的商场里面，楼梯的设计都很特别，上下一组电梯之间都夹着一条楼梯。首先，中间那条楼梯在广州人看来是很奇怪的，广州的场子里面有没有这个玩意儿的，我的解释是，防止人多的时候电梯站不下。第二，上下电梯放在一起，反映了动线的设计也许不够完美，因为垂直交通工具还有带领人流的功能，消费者是懒惰的啊，直上直下可能将人直接带下去了，不利于引着消费者兜圈观看消费!但是我还是满喜欢这样的，爽快!

5.最大的败笔在超市。先表扬下入口处的面包房，真香!败笔中的残花败柳当数在地下超市里面搞了生鲜市场，地上污水横流，影响形象，来逛国广的人难道还要逛菜场回去做饭吗?不解，其实应该学学群光，地下的超市搞得档次很符合上面的商场，高档的进口商品整齐的陈列着，漂亮的底板，映衬得人心里都跟着高尚了起来。另外，还有一个失败的地方，犯了跟销品茂一样的低级错误——超市跟上面的商场毫无交集，人直接进去直接出去。我不认为武商缺超市那点子钱钱，搞个超市无非是为了丰富业态，带动人流往上逛，但是真正上档次的商场，不是靠大量没有消费力的人流支撑的，相反，人太多了会破坏良好的消费环境。所以，吸引人流有必要吗?纠结。因此我实在不明白，搞个跟地上商场档次完全不符的超市还将人流截断的超市，有什么险恶的用心?内部人士，你帮我打探打探内部信息吧?求你了，我好想知道原因啊!!

累死我了，等了这么多天，终于写了!筒子们，批吧!我等待跟你们交流!

踩盘方法总结 篇2

研发部

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

踩盘的作用有两个：

一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况，必须带着目的去收集，所谓“耳听为虚，眼见为实”。全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。

二是训练踩盘人员的自信和把控局面的能力。简单来说，就是在心理博弈中提升自己的能力。

2、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解深入的信息以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，就是我们所说的明调和暗调。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察。

1）假扮客户

一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

2)直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在厦门等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。为了踩盘顺利，可尽量利用开发商的资源或者个人的人际关系等认识售楼人员，提高踩盘的准确性。

3）踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可配备录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机或者数码相机；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半。

第二部分：踩盘方法

根据各类所需数据我将采用不同方法：

1、方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说容积率等，的比别人还专业了!

2、在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。

3、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书、网站等获得资料。

4、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。

5、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。

6、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？

6.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。

6.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。

6.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。

如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。

7、停车位调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。

8、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。

9、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。

10、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。

销售部踩盘资料及分析报告 篇3

销售部踩盘资料及分析报告

一、资料概况

东城项目：

1、富源街

时间：7.17，13：50-14:50

地址：富国路车站向东1.5千米

简介：此盘预建16栋，现已建9栋，因市政的排污管道未建成，交房时间定于2012.7.1，一二层为沿街商铺，价格在4700左右，3.4.5.6为住宅，最高2798元/㎡，顶层1998元/㎡为最低,车库3298元/㎡，储藏室2198元/㎡，楼层的价差在200元（6楼不计入在内）

按揭办理：工作一年，外地户口，半年银行卡流水，有保险记录，单身需担保公司，20万在9000元上下，还清会返还约4000元

人员构成：经理+4置业顾问

产权：土地出让方式，大产权证，小土地证

2、康馨家园

时间：7.17.15:00-16:20

地址：富电路向东走到底，县人民医院东400米

简介：此盘1.2低容积率36.8%高绿化率，层高3米，楼间距在25米，共10栋，属浙江杭州老板开发，浙江广昌建筑公司承建，一期6栋已售完，现在4栋已提前预定80%，7月18号开盘，现仅剩5、6楼在销售中，顶层为小户型，带有露台，商铺在5300元/㎡，一楼2980元/㎡，最高3080元/㎡,4楼2880元/㎡，位置和楼层房间皆不同，顶层在2300-2500元/㎡，共计314户。

付款方式：按揭同上，但首付款提高到至少50%，交房前必须款项缴清。一次性付款享受96折。

产权：大产权证，并分户到每家

交房标准：属现浇板，天花板刷白，飘窗设计，装进户门，窗户安装完毕 去工地房子实地看过

人员构成：主管+2置业顾问+1实习生

3.天馨家园（9栋）

未去，售楼部未见置业顾问。

其他：永鑫名苑（2栋无接待中心）、财富新城（公司用）

西城项目：

1、泉景花园

时间：7.18下午

前期8栋基本售完，只有5层2200元/㎡，但没车库和储藏室，后3栋只有1层和5层135左右的，最高在2980元，仅剩1层和1个顶层，1楼2800元，后期还没有开盘，没说具体时间，估计10月，小户型（90-110）的出来就抢空，现房仅限一次性付款，没有宣传资料。

人员构成：仅一个置业顾问在销售中心

置业电话：0543-2***552、建设小区（沾化县城市建设综合开发公司）

时间：7.18下午

前期的已售完，后期有2个小高层（11+1）和3个多层，层高3.1米，房价多层在2900左右，小高层在3000左右，建设小区以南的是水木天城小区是为6个单位（信用社等）盖的，不对外销售，别墅已售完，大概在100多万

后期开盘情况：小区开盘在2011年8月份，交房时间在2012.8月

人员构成：售楼部很简单，2个简单的立体模型，墙上一幅整体的鸟瞰图，有一名置业顾问，些许是暂时无房卖的缘故，讲解还算专业。

置业电话：******

3、沾化县金海花园

总地：6.63公顷规划：5.67公顷户数：430户建筑面积：59469平方米 绿化率：38.5%110-100户，130-290户170-20户190-20户 未见售楼中心，也无电话

4、渤海明珠商业中心

7816666，78157775、交通名苑

一期已售完，有人转卖135平米的，付50%可办按揭，售楼中心后面的房子是为八个单位建的不对外卖，有八户单位的可买，不能按揭，2700元每平方米，50%（首付）-30%（结顶）-20%（交房），请销售公司代理销售

证件情况：土地证暂时没有，县里承诺会给予办理。

09年开盘价格在1700元属当时价格最高楼盘，现在车库2850元/㎡，房子2800-2900元/㎡4楼2880元/㎡，5楼2680元/㎡，前期商铺2780元/㎡，楼层价差在200元

后期开盘情况：二期靠金海四路，售楼中心位置建3栋多层附带商铺，明年开盘，三期2栋小高层，预计后年开盘

置业电话：***（石小姐）

6、祥泰家园

二期4栋已售完，最高2980元

三期2栋高层（16+1）未定开盘时间，桩已打好，沿金海四路的为小户型89平米，为销售代理公司，商铺暂未出售，楼间距在26米，层高在3.2米，大部分为110-150,120左右的比较好卖，首付款在40%，二套60%较难办

证件：有大土地证，但未见〃

人员构成：3名置业顾问

以同行的身份去的7、新馨家园

多层（5+1）和2栋高层一起开，总共16栋，土地证齐全，未见证件可办按揭 人员构成：4名置业顾问

后期开盘情况：开盘时间定于8月底9月初

沙盘以及宣传资料都没有，要等开盘时才可见，房子还为打桩

8、忆江南

规模：占地96000平米，注册资金7000万，五证齐全

证件：土地证也是大的国有产权证。

一期沿街已售完，均价在2400，车库2800，二期6栋（5多层+1复式花园），小区内有商场、会所等，户型卫110平以上，大的有200多平，绿化40%，楼间距25.5米，有几栋是为单位检察院盖的，后期开盘情况：8月底9月初开盘，定金在1万，商铺3万

置业电话：***

二、分析报告

经过几天对沾化房地产企业楼盘的了解，该地区单位集资盖房还是比较普遍新开的楼盘也是比较多的，从整体踩盘来看，最重要是要做出我们的特色，每个部门密切配合，相互协调。几天的踩盘下来，我个人总结了几点如下：

1、去过很多售楼中心，发现很多地方不规范，卫生方面也很一般，鉴

于此我想对于我们美景的销售部及员工应该用更高的标准来要求自

己。如销售部的卫生条件，桌椅和宣传资料的摆放以及销售员的整

体形象等。

2、每个楼盘都有自己的销售模式，付款方式不一样，优惠方式幅度也

不同，比如一次性全额付款按百分比打折，按揭打折幅度偏小，优

惠还可按房价平方优惠，或者发贵宾卡直接优惠多少人民币。优惠

是一个亘古不变的话题，每个人都会想得到优惠，所以这也是我们

需要创新的地方。

3、户型方面，90-130是所有楼盘主推的户型也是大众的口味，110-120的小三房当地人特别喜欢，车库俨然成了必需品。沾化的房价均价

定位在2800左右，上3000只是个别楼盘，如康馨家园3098元，所

以在房价定位上也应该谨慎。

4、沾化2011年下半年开盘情况，大部分集中在8月份、9月份，开盘的数量偏大，新馨家园16栋一起开，建设小区有3个多层，忆江南

有5栋多层和一栋跃层花园洋房，金海花园的房子也已结顶，开盘

也是弹指挥间的事情。明年将会有一些小高层推出。

5、商品房预售证的办理情况，并非达到国家的标准，主要是和房管部

门沟通，有此证即可预售。

6、各个开发小区土地证情况都不完全一样，像忆江南是比较齐全的，且有贴在售楼中心，交通名苑现在没有，县里答应以后会给办，其

他一些小区都说有，但为见证件，具体要了解他们土地证的有无，详细的可通过与他们有业务往来的按揭银行，银行一般是比较清楚

地。

7、鉴于沾化允许各单位集资盖楼，而且数量不小，前期开发商新建的楼盘也快销售一空，根据市场供需原理，沾化房地产市场不同乐观，我们只有打造自己的特色，拉动沾化人民购房新高潮。

销售部