物业保安内部管控措施

物业保安内部管控措施（精选6篇）

物业保安内部管控措施 篇1

浅析我国物业管理企业内部会计控制现状及改进措施

【摘要】物业管理是一个新兴的服务行业，近三十年来，在我国取得了长足的发展。物业管理企业实行内部会计控制的目的是为确保物业经营管理活动有序进行，堵塞漏洞、防范风险，保护资产的安全和完整，提高会计信息的真实性和准确性，提高资金的使用效率，以及保证国家法律法规和内部规章制度的贯彻执行，保障物业管理企业持续经营。我国的物业管理企业受自身资金和资质的限制，往往更为重视短期收益、缺乏长远目标。内部会计控制是一项需要企业全员参与的长期工作，其具体经济效益很难在短期内确定，这就导致其往往被追求短期收益的物业管理企业所忽视。我国的物业管理企业大多规模小，人员少。物业管理企业的经营管理权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率。在对我国物业管理企业的研究过程中，笔者发现物业管理企业普遍存在忽视内部会计控制和内部会计控制缺乏执行力的现象。笔者对我国物业管理企业内部会计控制现状进行深入分析，并提出了物业管理企业内部会计控制具体改进措施。

【关键词】物业管理;现状;改进措施;内部会计控制

物业管理企业是随着我国房地产行业的发展而出现并迅速发展起来的第三产业之一。物业管理企业实行内部会计控制的目的是为确保物业经营管理活动有序进行，堵塞漏洞、防范风险，保护资产的安全和完整，提高会计信息的真实性和准确性，提高资金的使用效率，以及保证国家法律法规和内部规章制度的贯彻执行，保障物业管理企业持续经营。由于我国物业管理企业发展的历史较短，加之我国物业管理相关内部会计控制制度还很不完善，物业管理企业普遍忽视内部会计控制，从而导致了物管企业经营微利甚至面临破产的命运。因此，通过分析我国目前物业管理企业内部会计控制现状，找出改进内部会计控制的途径，是大多数物管企业面临的重要问题。

一、相关理论概述

1、物业管理企业概念界定

物业管理就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在城市建设进程中也起到了重要的作用。

2、内部会计控制概念界定

内部控制分为内部会计控制(Internal Accounting Control)和内部管理控制(Internal Administrative Control)两类，其中内部会计控制是指单位为加强对会计工作的有效管理而制订的各种组织、分工、程序、方法、标准、守则和规程等。它由一系列具体的控制环节和控制措施组成，其基本目的在于保证会计信息的真实可靠性，保护企业财产的安全完整性。物业管理企业内部会计控制方法主要包括：不相容职务相互分离控制、授权批准制度、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。

3、物业管理企业内部会计控制特点

首先，物业管理企业内部会计控制很难形成统一模式。因为不同物业往往类型、大小、新旧、特点不同;业主的要求、收费模式、收费标准也不同;面临的市场环境、社会环境差异很大，再加上我国物业管理企业发展历史较短，缺乏国家从政策、制度上的完善的指导、监督和支持。由于上述内在和外在的因素影响，我国的物业管理企业很难形成统一的内部会计控制模式。

其次，物业管理企业内部会计控制受“资金”因素的影响更为彻底，很难形成完整的内部会计控制体系。物业管理企业设立“门槛”较低，它不需要拥有资产的所有权，仅是代替业主对资产进行管理。市场准入对企业人员和资产限制较低，大多物业管理企业都面临资金和资质限制，面对激烈的市场经营竞争，企业必然更为重视短期收益、缺乏长远目标，而内部会计控制带来的.具体经济效益却很难在短期内确定，这必然导致物业管理企业对内部会计控制的忽视。资金短缺是物业管理行业的硬伤，任何管理行为都要受其制约，很难形成完整的管理体系。

第三，物业管理企业内部会计控制受“人员”因素的影响更为彻底，企业内部会计控制风险加大。物业管理企业大多规模小，人员少。普遍存在一人多职现象，权力相对集中在少数管理人员手中，人员的专业素质和业务水平直接影响到内部会计控制的执行效率，加大了物业管理企业的内部会计控制风险。

二、我国物业管理企业内部会计控制现状

1、管理者认识不足

有些物业管理企业的管理者对内部会计控制缺乏正确认识，片面认为内部会计控制就是一堆文件、表格、手册和制度，只是形式上的控制，因而导致内部会计控制形同虚设;有些管理者片面认为内部会计控制就是会计人员的事情，仅在会计部门范围内，部分的制定和执行内部会计控制，降低了控制效率;有些管理者认为内部会计控制会把自己也纳入体系中控制，约束了自己的管理权力，降低了管理效力，彻底忽视内部会计控制;有些管理者认为内部会计控制投入大，受益不确定，是一种人力、物力、财力的浪费，弱化了内部会计控制。

2、内部会计控制体系不完善

内部会计控制不仅仅是某个人或者某个部门的控制行为，而是物业管理企业全员参与、全员受控的控制活动。它从控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督五个方面，强化风险评估和管理，确保物业管理企业经营活动的顺利进行。

3、机构设置不合理、职责不明确

我国物业管理企业尚未形成一套具有自己特色的企业设置，往往是借鉴成功企业的经验进行企业设置，而忽略了结合物业管理企业自身的具体情况，充分考虑物业管理企业管理人员的工作习惯、管理理念，建立一套反映自身特点的组织结构模式。为了节约成本，物业管理企业的机构设置往往趋于简化，从而出现一人多职，分工不明确，职责不明晰的现象。

4、信息化程度低、管理效率不高

物业管理企业的产、供、销、人、财、物等几乎全部的经营行为，都会经过会计这个中间环节，转化为会计信息体现出来。会计信息的生成和传递是一个极为重要的过程。会计信息失真，必然导致经营决策失误，从而给物业管理企业带来经营风险。物业管理企业应该从企业自身特点出发，选择使用适合自身的财务核算管理软件，使企业内部会计信息生成和传递系统形成一套严格的信息系统，避免会计信息失真并保证会计信息快速传递。

5、缺乏有效的监督机制

对于我国的物业管理企业来说，内部会计控制的监督机制效果不尽人意。我国的物业管理企业由于受到资金和规模的限制，考虑成本收益原则，往往不会设立专门的内部监督部门，也没有专门的监督工作人员。少数物业管理企业设立了内审机构或是专门设置了监督人员，但是监督机构的工作缺乏独立性，监督人员的专业水平较低，导致内部监督机制效力低下。

三、完善我国物业管理企业内部会计控制的措施

1、加强管理者重视程度

要保证物业管理企业内部会计控制的有效实施，必须加强管理者的重视，使企业管理者充分认识到内部会计控制的重要性。内部会计控制虽然从一定程度上制约了管理者的管理行为，但更多的还是保障了物业管理企业的资金和资产安全，保证了会计信息真实有效，减少了企业的经营风险，保证了管理者做出正确的决策，保证企业正常的物业管理经营活动。

2、全员参与内部会计控制

物业管理企业为业主提供唯一产品的是服务，企业增加收入的关键是提升服务品质，创建服务品牌。物业管理企业应该有意识的培育自己特有的企业文化，引导和规范员工的行为，形成企业凝聚力和竞争力。加强企业内部会计控制的培训和宣传工作，注重人才的培养，使防范风险和内部会计控制成为员工自觉遵守的行为守则的重要组成部分。

3、健全内部会计控制体系

健全物业管理企业内部会计控制体系应基于以下几个原则：一是相互牵制原则。在横向关系上，不相容岗位职务应该相互分离。一项工作由两个以上的人员完成，可以互相牵制，降低舞弊风险。在纵向关系上，建立授权审批制度。一项工作通过上下级间的互相牵制，共同完成，降低舞弊风险。二是相互配合原则。涉及内部会计控制的各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应互相沟通、积极配合，做到既相互牵制又相互协调，要在保证会计控制质量，提高工作效率的前提下完成各项经营任务。三是制定内部会计控制流程。将各个岗位尤其是关键岗位的工作制定详尽的流程，规范岗位实施细则和岗位职责。

4、加强信息化程度

物业管理企业财务软件的应用，提高了财务人员的工作效率，使原来需要几个人，或者是几个部门共同完成的复杂工作，现在由会计人员一次完成。会计电算化的应用，把财务人员从繁琐的重复工作中，解放出来，从而可以进行更为复杂的管理分析工作，更好的为企业管理人员提供真实、有效的会计信息。网络技术的应用，使会计信息实现异地共享，增加了会计信息的及时性和共享性，实现了企业管理者随时了解物业管理企业经营情况并及时做出决策。

5、加强内部会计控制监督

为了防范控制风险，确保企业内部财务控制目标的实现，物业管理企业应该加强企业内部会计控制监督工作。内部会计控制监督，不仅仅是对财务人员、财务部门的监督，而是应该覆盖物业管理企业的全体人员、所有部门。其中要重点加强对物业管理企业法人、企业管理人员和关键岗位管理人员的控制监督，建立关键岗位轮岗和定期稽查制度。通过对授权审批控制、不相容职务分离设置、关键控制环节和风险点的重点监督、预算控制、会计系统控制、内部报告控制、财产保全控制、电子信息系统控制等内部会计控制实施有效性的监督，及时发现风险、堵塞漏洞，确保物业管理企业正常的生产经营活动。

四、结束语

综上所述，内部会计控制在物业管理企业经营活动过程中的重要性不言而喻，它直接影响到企业的兴衰成败、生死存亡。内部会计控制是一个企业全员参与的管理活动，只有不断强化企业内部会计控制，才能实现物业管理企业的经营目标，从根本上提升企业的竞争力。

参考文献：

[1]张丽.我国关于小型企业内部会计控制问题探讨[J].中小企业研究，(8)：106-109

[2]谭伟.我国中小企业内部会计控制的问题及对策[J].企业技术开发，12月，(34)：5-7

[3]冯天馨.论如何完善企业内部会计控制[J].中国外资，2月(下)：86-87

[4]刘固基.论物业管理企业成本的特点及管控[J].企业经济，(10)：102-104

物业保安内部管控措施 篇2

关键词：企业,合同,内部控制,管理

随着市场经济的不断改革, 在现代企业管理中, 合同作为其管理的核心内容, 在一定程度上不仅能够提升企业的形象, 促使企业兑现其市场承诺, 主动承担起社会责任, 满足市场的需求, 同时还能提高企业的核心竞争力。根据我国在2010年由审计署、证监会、保监会、银监会以及财政部发布的《内部控制指引》, 其中《企业内部控制应用指引第16号-合同管理》中的相关要求, 在安排和指导企业合同内部控制的时候, 也需要通过实践来进行检验。文章笔者就当前企业合同内部控制管理存在的问题进行探讨和分析, 提出相关的管理措施。

一、当前企业合同内部控制管理存在的问题

目前我国企业合同管理主要存在以下几点问题:第一, 企业在签订合同之前, 没有对合同对象进行详细地调查和研究, 导致企业经济受到损失。第二, 对于一些重大的经济性行为没有通过合同的方式来约束和监督, 缺乏合同法制观念, 一旦出现纠纷和争议, 就难以保护企业和员工的合法权益。第三, 选择一些不适当的合同文本形式, 同时在合同的内容和条款上存在很大的疏漏。第四, 合同管理人员在审核合同时, 未能及时发现合同中的不足, 使合同中的不当条款和内容对企业的产生负面影响。第五, 在合同执行过程中跟踪不到位, 缺乏对合同情况实行全面地监督, 让企业合同如同摆设, 没有发挥出其最大作用。

二、优化完善企业合同内部控制管理的措施

(一) 构建一个完善的企业合同管理机构

企业在构建合同管理机构的时候, 根据企业的实际情况进行管理人员的培训, 构建一个分级管理制度, 促使合同的规范化和制度化。另外, 将合同的职责划分到企业的每一个部门去中, 明确签署合同职权范围, 同时企业在正式对外订立合同时, 应当由企业代表人或由其授权的代理人签名或加盖有关印章, 授权签署合同的时候, 必须要签署授权委托书。

在合同管理过程中, 合同的法律审查作为其核心内容, 其主要操作步骤如下:采用归口、分级和划块的方式构建相应的管理部门对合同实行管理。其中归口管理部门作为合同管理的一级部门, 主要是为企业业务部门提供一些相关的法律服务, 对合同管理制度的实施情况进行监察和考核, 并参与一些重大合同的谈判、论证、起草、签订、审查以及关于合同的纠纷处理等, 对合同中的授权委托书进行统一的管理, 做好公证事宜, 管理合同的备案文本, 并对管理人员进行考核, 加强对管理知识的培训等。企业各业务部门是合同管理的二级部门, 主要是负责本部门合同的立项、签订、履行、签订、纠纷的解决以及在履行过程对档案的管理等, 同时还要向上级部门定期进行汇报。而企业中其他相关部门则主要是负责合同章的使用以及合同签订后的文本存档工作。

(二) 采用动态和静态相结合的合同控制管理制度

企业在合同内部控制管理上是结合动态和静态的方式来进行管理, 防止管理措施在制定过程中出现滞后性, 全方位的监测合同实施情况。在解决完争议和纠纷以后, 企业要对这些纠纷事件的全部过程做出总结和评估, 根据纠纷发生的原因, 将其责任划分到实处, 并实施责任追究制度, 防止企业决策的随意性, 确保企业管理制度的质量。

(三) 健全企业合同签订的流程

1.企业在签订合同之前, 要对合同对象进行调查, 掌握合同对象的相关情况, 如信用状况、合同签订资格等, 确保合同对象必须具有一定的履行能力。其主要步骤如下:第一, 对合同对象的身份、资质证明、授权委托书等审查, 综合评价合同对象是否有签订资格。第二, 根据合同对象的财务信息, 分析其运营能力、获利能力以及偿债能力, 密切关注合同对象的资信变化。

2.在合同准备期间, 要加强对合同的评审工作, 由业务部门事先进行预算的编制, 根据企业规定的分级和分类预算评审的权限, 对其进行审核, 待审核通过以后, 才能签订合同;企业财务部门主要是进行核定预算, 并对客户的信用度实行管理, 而信息部门则需要实行不同形式的评审和考察, 通过信息部门、法律部门以及财务部门共同来构建一个合同评审小组, 对合同进行综合评审。此外, 在合同执行的过程中, 信息管理部门和财务部门还要对其进行跟踪、分析和预警, 如果出现合同纠纷, 则由法律部门来实行处理。

3.财务部门在合同执行过程中一定要进行全过程的跟踪, 在合同内容中明确好合同双方的收、付款条件, 其控制要点主要有以下几个内容:第一, 在合同中要注明付款方式和收款方式。第二, 合同中的经济范围是否在企业批准的范围内, 是否满足企业经济的利益。第三, 所涉及到的财务数据是否准确和严密, 资金的来源是否合法。第四, 企业财务部门对于合同的内容要严格的保密, 根据企业合同管理中的具体情况来构建不同的成本收益核算体系, 制定合理、有效的成本费用管理方法, 同时明细分类账, 在费用核算上做到准确和清晰, 企业财务部门通过合同条款中的审核结算执行业务, 凡是没有按照合同条款来执行的, 或者其业务验收没有通过的, 企业财务部门有权不执行付款。在企业会计期末的时候, 根据合同的执行情况及时明确收入, 根据配比制原则和权责发生制原则来进行费用的归集以及成本的结转。

4.合同在执行的过程中, 要构建一些相应的预警模式, 利用合同管理构建完整、全面的信息表, 从不同角度对业务信息、企业生产进行掌控, 从而找出企业进度、企业收入和合同之间的关系, 使其成为经营决策的依据。预警模式主要是来表现企业中的各项经营情况, 将经营分析数据不断地细化, 对合同在执行过程中遇到的各种问题实行预警, 构建一个用作经营分析的预警模式, 从而实施动态管理。此外, 在实行合同管理的时候, 要将企业进度、收入和业务反映到财务管理上, 使其呈现在合同上。同时还要使财务中的每项账款的收入情况与合同中的项目编号都有关联, 将财物财务收入的一些重要指标细化到单个合同中, 从而有效地对企业合同额、收入、利润、工作量、成本费用、毛利率以及应收账款等不同财务项目进行管控。在执行合同阶段, 要将发生的费用作为和财务管理系统之间的接口, 使其二者的数据能够同步进行, 从而使合同管理更为制度化、科学化、规范化。

5.在合同签订完以后, 合同双方要加大审核工作, 如果发现在履行的过程中有违约行为的话, 要采取相关措施处理问题, 尽量将合同的损失减到最小。如果合同双方对于合同的内容和条款有不明确内容, 合同双方可以通过协商, 对合同内容进行适当地调整和修改, 如不能达成协议, 则可以根据国家相关法律法规进行明确, 适时调整或者终止合同。此外, 企业在进行合同内部控制管理时, 必须要加大合同管理人员的培训, 提高其管理技能, 加强法律知识的培训, 使其熟练掌握合同常识以及签约技巧。

参考文献

[1]牛秀红.完善企业合同内部控制管理的论述[J].时代报告 (下半月) , 2011, (7) .

[2]黄少彬, 张旭, 牟艳华等.中小企业合同法律风险及应对策略研究[J].湖南财政经济学院学报, 2012, (3) .

[3]隋磊.浅谈新形势下优化企业合同管理的对策研究[J].经济视野, 2012, (10) .

[4]苏诗伟.浅谈建筑施工项目成本控制的要点与措施[J].新财经 (理论版) , 2012, (1) .

物业保安内部管控措施 篇3

一、业务外包的主要风险

（一）业务外包管理制度风险

目前，由于业务外包业务在很多企业刚刚起步，企业缺乏完善的业务外包管理制度，对业务外包的范围、方式、条件、程序等相关内容未明确规定，导致制订业务外包实施方案无据可依或存在漏洞，可能会导致业务外包失败，甚至会导致企业遭受损失或丧失竞争优势。

（二）业务外包的范围界定风险

由于企业在制定业务外包实施方案时，未能清楚界定企业核心业务与非核心业务、重大外包业务与一般外包业务的区别，将不宜外包的业务进行外包所引致的风险。

（三）业务外包的价格界定风险

由于企业内部控制未能有效权衡外包成本与预期效益，在对外包业务的价格进行界定时未能遵循成本效益原则，导致外包价格不合理，业务外包成本过高，以致企业难以发挥业务外包的优势。

（四）业务外包审核批准风险

由于企业未按照规定的权限和程序审核批准业务外包实施方案而发生的风险。该环节的主要风险有：由于审批制度不健全，导致对业务外包的审批不规范;审批不严格或者越权审批，导致业务外包决策出现重大疏漏;对实施方案是否符合成本效益原则未能合理审核，导致业务外包不经济。

二、业务外包的企业内部管控措施

（一）制定业务外包实施方案，降低业务外包的决策风险

企业根据年度生产经营计划和业务外包管理制度，结合确定的业务外包范围，制定实施方案。

首先，建立和完善业务外包管理制度。这是业务外包风险管控的基础和前提。企业应以成本效益原则为基础，综合考虑业务运营具体特点、外包市场成熟度、公司管控水平等因素，合理确定业务外包的范围，同时明确业务外包的方式、条件、程序等相关内容。

其次，严格按照业务外包管理制度规定的业务外包范围、方式、条件、程序等内容制定实施方案，避免将核心业务外包出去，同时确保方案的完整性。对实施方案的重要方面进行深入评估以及复核，包括承包方的选择方案、外包业务的成本效益及风险、外包合同期限、外包方式等，确保方案的合理性和可行性。

（二）建立和完善业务外包的审核批准制度，降低业务外包的审核批准风

建立和完善业务外包的审核批准制度，明确授权批准的方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定各层级人员应当在授权范围内进行审批，不得超越权限审批。加大对重大业务外包的管控力度，避免因越权进行业务外包给企业带来不利后果。财务负责人应当参与重大业务外包的决策，对业务外包的经济效益做出合理的评价。对于重大的业务外包方案，提交董事会审批;对于审批不严或越权审批的，应当进行相关责任的追究。

（三）谨慎选择外包服务商，合理规避外包服务商的选择性风险

企业应当按照批准的业务外包实施方案择优选择承包方。

首先，加强外包服务商的资质审查。深入调查候选承包方是否为依法成立、合法经营的专业服务机构或经济组织，是否具有相应的经营范围和固定的办公场所，是否具备相应的专业资质、技术实力及专业人员，是否符合本企业业务外包的要求，并考察候选承包方从事类似项目的成功案例，对承包方可能存在的选择性风险进行初步评估。

其次，引入承包方竞争机制。企业应当按照有关法律法规，依据外包管理制度规定的程序和权限，遵循公开、公平、公正的原则，采用招标等适当方式，择优选择承包方。并建立严格的回避制度和监督处罚制度，避免相关人员出现受贿和舞弊行为，给企业造成重大经济损失。

（四）签订合法有效的外包合同

确定承包方后，企业应当及时与选定的承包方签订业务外包合同。

在订立外包合同前，要充分考虑业务外包方案中识别出的重要风险因素，并通过合同条款予以有效规避或降低。在合同中，约定业务外包的内容、范围、价格、违约责任、服务等级和服务标准，明确双方权利和义务。外包业务需要保密的，应当在业务外包合同或者另行签订的保密协议中明确规定承包方的保密义务和责任;在违约责任方面，制定既具原则性又体现一定灵活性的合同条款，以适应环境、技术和企业自身业务的变化。

（五）加强业务外包的实施及过程管理风险控制

企业应当加强业务外包实施的管理，严格按照业务外包管理制度、工作流程和相关要求，组织开展业务外包，并采取有效的企业内部控制措施，确保业务外包活动的有效执行。

首先，建立有效的业务外包实施管理模式，密切关注重大业务外包承包方的履约能力，采取承包方动态化管理方式，对承包方开展日常绩效评价和定期考核。对重大业务外包的各种意外情况做出充分预计，建立相应的应急机制，制定临时替代方案，避免业务外包失败造成企业生产经营活动中断。一旦发现偏离合同目标等情况，应及时要求承包方采取措施调整改进。

其次，建立有效的承包方履约考评机制，提高实施风险控制能力。根据运营模式、管理机制、质量水平等方面的要求，及时了解承包方的财务状况、生产能力、技术创新能力等信息，对承包方的履约能力进行持续评估。有确凿证据表明承包方存在重大违约行为，并导致业务外包合同无法履行的，应当及时终止合同。

此外，切实加强对业务外包过程中形成的商业信息资料的管理。要求对从合同洽谈、签订、执行、运输、存储等过程中形成的信息资料要妥善保管，及时入档。

物业保安 篇4

（二）“白天看形象，晚上看质量”这句话经常形容物业保安服务工作，只有经过一定的队列和礼仪培训才能培养保安员良好的仪表体态，严整的保安员风纪，协调一致的动作，紧张严肃的作风，这对加强队伍的组织纪律性，提高队伍的素质，增强保安队伍的战斗力，具有非常重要的意义。

一、保安员队列、礼仪培训：

1、整理着装——主要用于保安员上岗前自我整理着装，确保保安员上岗后着装规范、统一。（口令：整理—着装）

动作要领：

当听到“整理—着装”的口令后双手迅速抬起，戴大檐帽时双手抓握帽檐，不戴帽时双手抓握制服领口，然后根据指挥员的动作从上至下，对着装进行整理。

2、立正与稍息——保安立岗或正规场合经常采用的一种站立姿势。（口令：立正、稍息）

动作要领：

立正—当听到“立正”的口令后，两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约60度，两脚挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾，两肩要平，稍向后张，两臂自然下垂，手指并拢自然微屈，拇指尖贴于食指的第二节，中指贴于裤缝头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼向前平视。

稍息—当听到“稍息”的口令后，左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两脚自然伸直，上体保持立正姿势，身体重心大部分落于右脚。

3、跨立与立正——保安立岗或正规场合经常采用的一种站立姿势。（口令：跨立、立正）

动作要领：

跨立—当听到“跨立”的口令后，左脚迅速向左跨出，略于双肩同宽，双手迅速后背，左手抓右手腕，右手握拳，身体重心落于中间。

立正—当听到“立正”的口令后，左脚迅速收回，恢复成立正姿势。

4、敬礼与礼毕——主要用于礼仪场合，敬礼分举手礼和注目礼两种。（口令：敬礼、礼毕）

动作要领：

敬礼（举手礼）—当听到“敬礼”的口令后，上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处，不戴帽时中指微接太阳穴，手心向下，微向外张（约20度），手腕不得弯屈，右大臂略品，与两肩略成一线，同时注视受礼者。

敬礼（注目礼）—当听到“敬礼”的口令后，面向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（右、左转头角度不超过45度）。

礼毕—当听到“礼毕”的口令后，迅速将手放下，成立正姿势，行注目礼者，并目迎目送（右、左转头角度不超过45度）。

5、停止间转法——主要用于保安原地改变身体方向的场合。（口令：向左、右、后转）

动作要领：

向左（右、后）转—当听到“向左（右、后）—转”的口令后，以右（左）脚跟为轴，右（左）脚跟和左（右）脚掌前部同时用力，使身体和脚一致向右（左）

转90度，体重落在右（左）脚，左（右）脚取捷径迅速靠拢历（左）脚，成立正姿势，向后转在向右转的基础上转180度。

6、齐步行进与立定——是保安行进的主要步伐。（口令：齐步—走、立定）动作要领：

齐步走—当听到“齐步—走”的口令后，左脚向正前方迈出约75厘米着地，身体重心前移，右脚相同，上体正直，徽向前华丽，手指轻轻握拢，拇指贴于食指第二节，两臂前后自然摆动，向前摆臂时，肘部弯曲，小臂自然向里合，手心向内稍向下，拇指根部对正衣扣线，并与最下方衣扣同高。

立定—当听到“立定”的口令后，左脚再向前大半步着地，两腿挺直，右脚取捷径迅速靠拢左脚，成立正姿势。

以上是物业保安服务过程中经常使用的队列动作，希望通过培训能提高保安工作的整体形象，形成公司一道亮丽的风景线。

有句话叫“真金不怕烈火练”，只有优秀的保安员才能在意外危险面前显出英雄本色，迅速冷静、有条不紊地处理一切意外事件，为抢救他人的生命财产和及时破获案情争取宝贵时间，让我们一起来了解什么是处理突发事件以及处置流程。

一、什么是突发事件：

一切在保安日常工作计划中以外所发生的，对管辖区域有破坏及不良影响的事件。

二、处理突发事件基本流程：

1、发现突发事件应及时向上级汇报，并通知相关部门，共同处理。

2、经相关部门或人员同意后向公安、消防等有关部门报告，争取支持。

3、迅速组织力量，投入救护抢险工作，制止事态扩大，及时疏

散人员。

4、排除可能再次重现的危害因素。

5、现场保护和取证，如：录像、目击者笔录等。

6、接应和引导公安、消防等相关人员迅速赶赴现场。

7、协助相关部门勘察现场，深入组织调查。

8、清理现场。

物业保安奖惩制度 篇5

一遵纪守法,服从分配,听从指挥.1.迟到早退10分钟以内的扣20元,超过1小时的扣30元,超过2小时的扣50元.2.保安人员不服从领导工作安排,教育后仍不服从,可责令其离岗,离岗期每日扣50元.连续离岗3日以上,一律作辞退处理.3.未按规定要求和时间上岗的,查获一次扣20元,上岗后,不按执勤要求做,查获一次扣30元,上岗后脱逃,脱岗时间超过1小时的扣30元,超过2小时的扣50元.4.执勤时打瞌睡的扣50元,发现睡觉一次扣10分.5.严禁在驻勤地块所属区域和宿舍内饮酒,发现一次扣20分,违反规定酒后上岗的发现一次扣20分,执勤时间内饮酒,发现一次扣30分,责令其离岗,离岗期一日扣30分.6.擅自把亲友或无关人员带入执勤范围,或执勤时看无关书籍,发现一次扣5分.二维护保安队伍形象,注重仪表仪容,坚持文明执勤.1.上岗后,不按规定着装,发现一次扣10分,上岗间发现一次打人,骂人扣10分,情节严重者按分司其它规定严肃处理.2.离岗后或不在执勤时,穿戴保安服发现一次扣10分.3.对客户询问不耐烦详尽回答或对客户发生不礼貌事件,发现一次扣10分.4.执勤巡检时,晃动走样或其它畸形走样,发现一次扣10分.5.站立不按规定立姿,发现一次扣10分.三奖励

在工作中抓获违法犯罪分子一次,一人奖励50元, 抓获重大案犯一次,一人奖100元.四说明

1.全年扣分累计达100分者,作辞退处理.全年有扣分行为的不参加评选活动.2.扣分的分值按每分2元计算,从其工资中扣出.3.凡因在工作时间内不负责任,造成的各种经济损失,由当班人100%的赔偿.4.本奖惩责任制从宣布之日工起执行.门卫值班制度

1.按规定着装,仪表要端庄,精神饱满,态度和蔼,坚持原则,上岗执勤要文明,按要求搞好工作场地和责任区的卫生.2.工作时间不准睡觉,擅离职守,聊天看报,不准干私活,不准酗酒,吸烟.严禁有刁难人,打骂人,粗暴无礼,侮辱人格的行为.3.查验出入人员的身份和证件,严格履行登记手续,处理问题要灵活.4.对出入人员和车辆所携带,装运的物品,物资进行严格的检验,核查,禁止私自将危险物品带入,严防客户物资流失.5.疏导出入车辆和行人,清理门卫责任区内的无关人员,保证进出车辆畅通,人员出入有序无阻.6.在执勤中发现可疑人,可疑事,尤其是犯罪线索要及时报告公安保

物业保安的概述 篇6

随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业成为我国民经济支柱之一。作为房地产综合开发的延续，物业管理按照社会化、企业化、专业化的思路，对以房地产为核心的物业管理，成为现代化城市和房地产经营管理的组成部份。

物业管理的内容非常丰富,其主要内容：房屋维修管理和服务，设备管理和服务，安全管理和服务，清洁管理和服务，绿化管理和服务，礼仪接待管理和服务，社区建设等诸多内容。

一、大家了解到这么多的物业服务管理内容，那么在这里应该了解什么是物业。

物业是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

渝洲新城的9栋高楼和A、B、C、D、E、F、G、L区商场是所管物业的房屋建筑；所配套的供水、供电、供气和消防系统等是所在物业的设施设备；相关场地是指两个中庭花园以及外围等是休闲娱乐场地。

二、所在区域的物业需要居住和经营，那么应该是业主居住，商家经营，在这里大家要

了解什么是业主。

业主是指房屋所有权证载有或其他法定文件确定的所有权人。简单的说:应该是持有房产权证人就应该是业主。而是业主的家人居住应该称为使用人，而使用人是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。而我们小区住宅有一半是投资性的产业，是租凭出去的，承租人就是使用人，包括商家的经营户，这样就造成物业服务管理的复杂性。

三、上面大家了解到物业和业主,接着大家就应该知道什么是物业管理

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋配套设施设备和相关场地进行维修/养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩序正常。在这里所指的业主是所在小区的全体业主，实行招投标选聘物业管理企业，必须达到三

分之二以上的业主同意，而物业管理企业是我们东航物业管理公司，大家清楚物业服务合同内容有权利、义务、服务内容及标准等，同时是具备法律效应的。

四、物业保安的含义

物业管理以人为本的。在物业管理中，安全保卫的任务首先是人的安全，其次是房屋建筑、俯属设备和公共设施的安全。有了安全要求，才会有清洁要求/便捷要求、舒适要求、享受要求等，否则一切物业管理便无从谈起.试想一下，如果一个物业管理公司连业主或使用人的生命与财产安全都不能提供切实的保证，那他还管什么物业呢？物业保安在我国我市作为一个新兴职业，它的一项重要的职责是维护和保卫物业，保障物业业主,住户安全，为物业业主住户提供舒适的环境，创造文明高尚的氛围，促进社区的和谐、安定，促进社区建设.因此，可以给物业保安下这样的定义：物业保安就是通过一定的技术手段和方法，预防和终止人为和自然灾害的发生,如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火灾事故、盗窃等的预防和阻止，以确保业主或使用人人身不受伤害，财产不受损失，工作/生活秩序正常。

五、物业保安的任务

从物业管理实践来看，物业保安的任务主要有三项：即治安管理；消防管理；交通管理；主要是根据安全保卫工作的性质来划分的。

根据管理的空间来划分，物业保安的任务又可分为固定岗哨：如各入户大厅岗/道口岗等；安全巡视：住宅楼层巡逻、外围巡逻、商场各区域巡逻等；监控值班等岗位。治安管理的范围：防盗/放流氓犯罪活动、防各种破坏性活动等。消防管理的范围：防电器事故、煤气泄漏、各种自然灾害等。交通管理的范围：防车辆被盗、维护辖区内的交通秩序等。

六、物业保安的作用

根据物业保安的任务，大体上可以将物业保安的作用分为以下五项：

1、确保物业及附属设备、公共场所、建筑屋等不受人为破坏或尽可能减少损失。维护和保养威武业及附属设备、公共场所、建筑屋等，能延长物业使用年限，提高物业的使用价值，从而使物业得到保值、增值。但物业的使用过程中有人为地对物业及其设施进行损坏，势必会大大降低物业的使用寿命。所以，即时制止人为因素的破坏，延长物业的使用寿命，使物业发挥最大的使用价值和经济价值，是物业保安的一项重要任务。

2、阻止或防止任何业主及使用人的生命财产安全的行为。生命权是每个公民最重要的权利，是工作和生活的先决条件；财产是用来满足物质生活的重要物资材料，是进行一切社会活动的基础，是人们生存、发展的基本保障。保障业主或使用人的生命财产安全是物业保安的最关键任务。

3、终止任何影响业主或使用人身心健康的行为，维护正常的生活和经营秩序。如终止操声、废气对业主或使用人的影响，维护正常的交通秩序，以及制止外来人员的干忧骚忧，保安员应正确行使职责。例如：采取相应措施，严禁任何开锁人员、各种修补、买卖、旧物回收等流动闲杂人员进入辖区，不准装修工程队擅自进入住宅区内找生意等，从而维护正常的生活、工作、经营秩序，保障业主或使用人的身心健康。

4、加强辖区的精神文明建设，减少邻里纠纷。邻里关系是生活在一定区域内共享同一空间和设施的住户，彼止通过人际交往结成的社会关系。人们对居住环境往往存在一些矛盾：既希望有和睦、友好的人际关系，又希望不受到邻里的干忧，而保护自己的隐私。在这种要求下，邻里之间就难免产生各种矛盾和纠纷。诸内问题发生后，保安员应正确、及时地进行处理，从而做好邻里的团结和辖区的各种秩序稳定。

5、预防和打击各种犯罪，确保辖区的安全，为良好的各种秩序创造条件。要求保安员严格按物业保安的工作标准和制度值班，尤其在巡逻过程中，如遇到可疑情况，要及时报告有关部门，正确处理；如发现犯罪情况，要立即报警，情况紧急时要挺身而出，制止犯罪，从而维护社会的稳定。

七、物业保安的职业道德

职业道德是人们从事一定职业所遵循的道德规范和准则。它以特定的职业为前提，从道义上规定了从事某一职业的人员应当以怎样的思想感情、态度作风和行为对待本职工作，在行业中树立良好的形象，以此来调整从业人员同外界关系。物业保安服务是一种特殊职业，物业保安员从事服务工作，也形成了自身的职业道德，主要有以下内容：

1、热爱小区，热爱业主，服务业主。

热爱小区，服务业主，是所在物业公司所有职业人员的共同职业道德，更是物业保安服务工作的职业道德，它居于物业保安服务的首位。鉴于物业保安服务的特殊工作性质，要求物业保安人员在工作中牢固树立业主和公司的利益高于一切的观念，在思想上，在行动中，把自己的命运和物业保安服务工作与业主、公司的命运和利益联系在一起，自觉服从业主和公司的利益，全心全意、勤勤恳恳地为业主服务。

2、遵纪守法，廉洁奉公。

这是指物业保安人员必须严格遵守国家的法律、法规和物业保安工作纪律，办事公道，廉洁公正，大公无私。它要求物业保安人员努力学习和掌握法律、法规知识，严格按照法律程序办事，对合法的行为要加以保护，对违法犯罪行为要依法追究，做到不畏强势，不徇私情，刚正不阿。它要求物业保安人员树立坚定的组织观念，自觉遵守物业保安服务工作纪律和各项规章制度，服从领导，听从指挥。特别是在当前各种不法分子会千方百记地利用各种不法手段，对物业保安人员进行腐蚀、拉拢，物业保安人员更应加强法律与组织观念，加强自身修养，提高反腐蚀的能力。

3、热爱本职，忠于职守。

这是物业保安的起码职业道德。它要求物业保安有强烈的责任感，工作认真，竭城服务，尽职尽责。信守合同，主动、耐心周到、热情地为客户服务，尽自己的最大努力完成客户的需要，减少客户负担，出色地完成物业保安服务任务。只有这样，才能树立牢固的职业道德和职业观念，提供高质量的物业安全服务。