三旧改造合作意向书

三旧改造合作意向书（共6篇）

三旧改造合作意向书 篇1

三旧改造建设项目合作协议书

甲方：白云区XXXXXX民委员会

乙方：置业有限公司

为快速推进XXXX的旧村改造建设，切实改善村民居住环境，进一步加快社会主义新农村建设，根据广东省广州市相关三旧改造政策、法律法规的相关规定，经村委研究并经村民代表大会决议通过，甲、乙双方就新楼村旧村改造项目(下称本项目)合作开发建设的有关事情，经协商一致，达成如下协议，供双方共同信守。

第一条项目概况

本项目位于白云区江高镇东侧，该项目建设总用地约6万平方米，总建筑面积约10万平方米(以规则报建为准)，其中用于村民安置房面积约4万平方米(实际以双方协商为准)。

第二条合作方式

1、项目地块按XXXX控制性详细规划报请广州市及白云区“三旧办”同意后，由甲方负责协调由土地管理部门办理挂牌出让手续。乙方参与挂牌竞买并在取得本项目开发权后，成立房地产开发公司(下称项目公司)，项目公司设筹建办公室全权负责旧村改造各项事宜。设筹建办公室负责从项目前期立项、办理有关审批手续到建设工程施工管理，包括勘探、设计、管理、土建、水电安装、消防、弱电智能化、人防、区内配套设施等本项目的全部建设工程及销售等具体工作。

2、甲、乙双方约定本项目建成后，乙方负责落实分配甲方村民安置房建筑面积******平方米(按宅基证面积分配)，本项目其余建筑面积的收益由乙方享有。

3、鉴于乙方承担本项目全部建设工程的投资建设。村民原有宅基地及住宅的拆迁费用按白云区房管部门规定的标准作价补偿后，可实行永迁。先由村委会按被拆迁户的人口、面积、房屋质量做好调查，然后与每户签订拆迁和回迁合同。

第三条甲、乙双方的.权利和义务

1、甲方的权利和义务

(1)乙方为甲方唯一合作方，甲方不得在未经乙方书面许可情况下，与其它单位签订本项目旧村改造的相关协议。

(2)甲方必须在挂牌后三个月内拆除该地块上的相关建筑和构筑物，清除建设用地上的一切建筑物和附着物，并安排村民在项目建筑期间的过度安置工作。(实际清拆工程的费用按施工预算由乙方负责)

(3)甲方向乙方提供本建设项目所需的村民代表大会、村两委员会的决议及其他一切相关文件，协助乙方办理本建设项目的审批手续，在所需的报告、图纸、文件、表格上加盖公章。

(4)若乙方在该项目实施过程中与当地村民发生纠纷，由甲方出面负责解决，保证工程如期进行;

(5)甲方在工程建成竣工后按约定接受由乙方代建的安置房。办理产权登记牵涉的一切税费由甲方自行负责;

(6)甲方全力协助乙方以招拍挂的方式取得本项目的开发权，并由乙方指定的公司摘牌，市国土局返回给甲方的土地出让金应全额无条件返回给乙方，返回手续由甲方负责办理。

2、乙方的权利和义务

(1)乙方全面负责本项目开发。

(2)乙方在负责落实建设用地指标;

(3)乙方应办理本项目建设的有关审批手续;

(4)乙方负责缴纳土地契税，向土地局交纳各期地价款;

(5)乙方享受除为甲方代建安置房意外面积的收益;

(6)负责加强对工程建设的安全、监督和管理。

第四条担保

为了保证本协议履行到位，乙方自愿在本项目一期正式挂牌出让公告5日内向甲方支付100万元人民币作为履约保证金，甲方在本项目土地摘牌后5日内返回保证金。

第五条违约责任

1、甲方若违反本协议有关条款造成本协议不能履行，或单方终止协议，甲方应返还保证金和乙方前期投入全部费用和损失，并以保证金相同金额作为违约金补偿给乙方。乙方若违反本协议有关条款造成本协议不能履行，或单方终止协议，甲方可没收保证金，不予返还，并由乙方承担由此造成的全部经济损失。

2、如果由于国家的政策或不可抗力造成该项目不能实施，甲、乙双方均不作违约论，双方互不承担责任。

3、因甲方原因造成停工、误工，由甲方承担此造成的损失。

第六条合同争议解决方式

本协议在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决;如协商不成，可向甲方所在地人民法院起诉解决。

第七条本协议未尽事宜，由甲、乙双方补充协议。

第八条本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。

第九条本协议一式柒份，甲方执叁份，乙方执叁份，鉴印单位一位，具有同等效力。

甲方：

签约代表：

x年x月x日

村民代表：

乙方：

签约代表：x年x月x日

三旧改造合作意向书 篇2

2013年2月25日上午, 厦门首批以“夏商大厦”地块 (原湖滨大饭店) 为代表的六个“三旧”改造项目正式举行奠基仪式, 6个地块总投资超45亿元, 标志着厦门的三旧改造在经过几年的政策酝酿后, 正式拉开了序幕, 打响了令人振奋的第一炮。

本文从厦门的城市现状阐述了实施“三旧”改造的必要性, 提出厦门“三旧”改造所应遵循的四项建议: (1) 多借鉴其他城市的成功经验; (2) 应建立在生态城市理念的框架下; (3) 应基于更高层次的改造; (4) 认真总结经验, 完善改造政策, 加强制度建设。以真正达到国家利益、企业利益和社会效益的集体共赢。

1 厦门“三旧”改造的政策背景

(1) 为贯彻落实省政府出台的《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》, 2010年厦门市国土局联合市规划局编制了《关于推进旧城镇旧厂房旧村庄改造有关土地政策的意见》。

(2) 从2011年起, 全市开展有关“三旧”改造项目前期调查摸底和规划策划研究, 并于2012年启动集中工业仓储区的片区改造规划。

(3) 结合厦门实际实况, 2012年10月, 市国土局、规划局再次联合出台了“关于推进工业仓储国有建设用地自行改造的实施意见”, 决定优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作, 在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。该项政策允许全市原有工业仓储用地的产权人在符合规划条件的前提下, 可申请改变用途, 改造为办公、商业、酒店等。

(4) 2012年10月15日经市政府批准后, 向社会公布了首批16个自行改造项目清单, 总用地面积21.35万m2, 建筑面积82.97万m2, 预计协议基准地价近20亿元。

“三旧”改造是城市发展到一定阶段后, 在土地集约发展要求下的提升土地利用效能、化解土地资源紧缺矛盾的一项政策, 也是一项推动城市产业转型、升级的重大举措。改造的模式有三种:拆除重建、政府收储或用地置换。

此次批准改造的16个地块为仓储用地自行改造的先行试点, 主要形式为“拆除重建”, 地价以协议出让为主, 是厦门调整优化城镇空间布局、促进产业结构升级政策的重要探索, 对厦门新一轮发展具有重大的意义。

2“三旧”改造为探索性政策, 厦门实施极具必要性

2.1 是土地利用由粗放型向节约集约型转变的客观要求

随着全国城市化和房地产经济的快速发展, 只有弹丸之地的厦门土地资源日益紧缺, 土地供需矛盾日益突出, 城市发展空间极其有限, 原有的功能结构、物质结构和土地资源利用方式已成为厦门可持续发展的瓶颈。如何更好地节约、集约、高效利用城市土地, 充分挖掘城市存量用地潜力、提高土地利用综合效益, 已成为当前厦门政府所面对的重大课题。为此厦门市政府这几年一直致力于土地制度的改革。市委副书记钟兴国2012年在落实土地管理制度综合配套改革工作调研时指出:国土部门要向产业转型、结构调整争取土地;向土地整理要土地;向三旧改造要土地, 通过三旧改造把原来土地盘活起来;向规划调整要土地, 通过规划的调整, 不断优化, 增减、用好、盘活土地[1]。因此, 积极开展城市土地整理活动, 提高存量土地使用效益, 是目前实现厦门市城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求。

2.2 优化提升城市空间, 是实现海湾型现代都市建设的需要

(1) 近几年来, 厦门市政府以“全域厦门”的理念和“高起点、高标准、高层次、高水平”的四高原则, 确立了全面拓展岛外空间, 优化提升岛内空间的发展战略。随着海湾型现代国际都市的建设, 厦门全面扩展岛外空间, 已从原来岛内的100km2向岛外拓展到330km2。岛内优化提升, 即通过对现有土地资源的有效整合、提升, 进一步推动岛内土地的二次开发利用, 调整优化城镇空间布局, 促进厦门产业结构升级, 使岛内的城市建设更具生态性和品质性。

(2) 由于历史的沉淀, 厦门岛内的老企业、旧厂房、旧宿舍还零星地散布在城市的各个区域, 占据着较大的城市空间;早期的粗放式发展带来的诸如工业低端化, 城镇低效用地等普遍现象, 导致了产业结构不合理, 利用效能低下, 功能老化, 环境混乱, 甚至相当一部分土地还长期闲置, 造成极大的资源浪费。如:原省四建改制后遗留下的企业用地达20万m2, 除市土总收储的土地外, 尚余16万多m2的各类企业用地 (岛内9宗地块, 为旧宿舍、旧厂房, 总用地面积为4.6万m2) [2]等等, 严重影响了厦门的城市形象和发展环境。相对于目前寸土寸金的土地市场, 造成的资源浪费显而易见。因此, 把这些不具有保留价值的旧厂房等低效能用地, 通过政策盘活, 改造成为符合城市规划要求的高效、新兴产业已迫在眉睫。

(3) 实践证明, “三旧”改造是提升城市品质的重要途径。早在2008年, 厦门就着手陆续开展了“三旧”改造的实践, “友丰文创商业城、厦门牛庄文创园、灿坤文创园、龙山文创园”等多个文化创意园, 都是通过旧厂房改造而成的, 他们用文化创意提升品质、引领生活, 用文化的元素和价值观创造了生机勃勃、活力无限的园区, 取得了良好的社会效益和环境效益, 通过改造成功实现华丽变身, 正如厦大一位教授所说的“通过提升, 把城市‘疮疤’变成亮点, 化腐朽为神奇。”

3 厦门“三旧”改造实施应更多地借鉴其他城市的成功经验

尽管这几年厦门的房地产经济快速发展, 且厦门的“三旧”改造亦曾小试牛刀, 取得不少成果, 但因推进力度不够, 许多领域尚属空白, 许多政策和制度的建立尚在酝酿、探索阶段, 经验不足。

“三旧”改造是一项涉及多方利益的重大土地制度改革, 在“摸着石头过河”的同时, 应更多地借鉴别人的成功经验。广东是国内最早进行“三旧”改造试点的省份, 其对政策的制定、机制的完善及具体改造方案的实施都具有丰富的经验, 特别是佛山市, 创造了许多“三旧”改造的经典神话。有许多方面均值得借鉴, 如: (1) 在政策思路方面, 坚持“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方收益”原则, 坚持高水平制定“三旧”改造规划, 与土地总体规划、土地利用总体规划相衔接; (2) 在制度建设和管理方面, 重视规范问题, 放得开, 更要管得紧, 做到“两个严格”、“四个绝不能”; (3) 在实践方面, 树立先进典型, 以点带面铺开改造工作[3]。因此, 应善于学习、善于分析和吸取, 把厦门的“三旧”改造推进得更快些, 更深入些。让厦门的旧厂房得以重换光彩, 让厦门沉睡的闲置土地早日振作起来。

厦门具有深厚的历史渊源和文化传承, 厦门的经济发展有着自身的社会、经济、文化和地理背景。因此, 在吸取外面成功经验的同时, 应立足于厦门, 结合地域实际, 以厦门的总体规划和发展战略为指导, 以厦门的经济、产业、人文、地理等为依托, 创造出一条延续厦门历史文化、提升人居环境、突出厦门特色的改造道路。本次政府的实施策略:坚持以政府为主导的前提下, “优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作, 在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。”就是针对厦门实际非常好的例证。

4 厦门的“三旧”改造应建立在生态城市理念的框架下

(1) 应结合厦门得天独厚的自然景观和人文景观, 厦门处处拥有着美丽的自然景观和丰富的人文底蕴, 每一项目的改造都不应是孤立的、单一的, 而是应通过与周边自然、人文环境的统一协调, 以提高和改善城市空间环境质量为目标而进行的更新、升级改造, 增强城市空间整体风格, 使之成为提升城市活力和品质的标杆。以“夏商大厦”地块为例, 该大厦拟建200m高度的甲级写字楼, 将成为厦门中心城市的新地标。由于这一地块正处于厦门重要的交通枢纽———湖滨中路和湖滨南路交叉口。因此, 夏商与职能部门积极探讨如何通过政府引导, 合理规划, 与对面的凯宾斯基、嘉禾园、规划中的轨道交通枢纽等实现地下连通。这样既可进一步繁荣周边商业环境, 更可方便市民通行停车, 同时也可优化地面交通环境, 由此厦门的几何中心区域或可实现连通, 成为一个新的城市商业中心[4]。

(2) 应作为城市空间的补充和完善。“三旧”改造应根据城市规划对城市缺失功能的修补, 生态城市理念下的空间修补包括自然生态环境、城市空间的再造, 自然环境和谐统一, 城市文化脉络的梳理和继承[5], 应以政策、规划为引导。如针对目前厦门停车位已严重不足的缺陷;本次改造的“光华商贸城”与“龙头山仓储区”在规划为酒店的同时, 将为社会提供一千多个车位。再如:龙岩地区厦门综合开发区地块将被改造成商务中心, 为相邻的邮轮码头提供休闲、商务类配套服务;为龙岩农林产品等土特产品提供展示展销;为濠头社区提供较为完善的商业服务设施[6]。

5 厦门“三旧”改造应基于更高层次的改造

厦门是个现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要的中心城市, 城市建设应紧紧围绕着上述的“四高原则”, 以突出厦门独特的魅力。

首先, 政策的制定、规划的引导应站在全域厦门的高度。厦门岛内应以高端服务业为主导, 以文化科技为提升。对不符合产业要求地块的改造, 应就地提升, 以改造促调整、以改造促转变, “筑巢引凤”、“腾龙换鸟”促进二产向三产转型[7]。

其次, 改造项目的定位应突出高品质性。厦门土地资源极为稀缺, 更拥有众多美丽的光环, 享有较高的国际知名度。因此, 每个项目的改造定位、设计标准都应基于更高的标准和要求, 改造成为厦门建筑行业的精品, 更好地展示厦门的文化品位。

最后, 应平衡好政府、企业、社会各方的利益关系, 使社会和谐达到高度的统一。厦门目前实施的改造项目均由企业自行出资, 应鼓励企业大胆创新, 引进各种高端、集约的项目。在补交土地出让金时, 应综合地段、用途、企业、项目效益等因数给予修正, 坚持“公开、公平、公正”原则, 兼顾企业经济利益, 真正达到国家利益、企业利益和社会效益的集体共赢。

6 坚持政府主导, 认真总结经验, 完善改造政策, 加强制度建设

政府应坚持主导地位不变, 树立改造典型, 加强管理, 进行项目指导与跟踪, 认真总结改造过程中的经验与教训, 有计划、有步骤地分步推进。

目前虽已出台改造的实施意见, 但没有具体实施细则和操作流程。因此, 应结合省政府的要求及厦门以往的经验、现有的政策条件和实际情况, 制定实施细则, 完善政策和流程, 使改造有法可依、有章可循, 引导、鼓励符合条件的企业进行改造。

目前厦门的“三旧改造”尚只停留在工业、仓储国有用地的改造, 许多制度的建设、规范管理还很不完善。因此, 政府应加强各种制度的建设, 站在更高的层面, 把项目的改造, 作为在政府规范管理指导下包括管理理念、方式的变革, 以及由此引发的相关政策的创新与探索[8], 为下一步旧城镇、旧村庄的改造提供更完善的政策指导。

总之, “三旧”改造对厦门城市建设是政策红包, 对厦门存量土地资源的二次开发及产业结构的调整具有重要的意义, 可以说既是机遇, 更是挑战。我们期盼着, 作为走在福建经济发展前沿的厦门, 应该能充分利用这红包政策、把握契机, 把厦门建设得更美好。让这史无前例的政策探索为厦门带来更多的奇迹。

参考文献

[1]厦土地政策三年十项改革通过三旧改造盘活土地《.厦门房产资讯》, 2012年3月29日

[2]《厦府办 (2008) 177号“厦门市人民政府办公厅关于转发市国资委市财政局关于将福建省四建建筑工程有限公司改建为大型工程总呈报公司意见的通知》 (附件) .2008年7月31日

[3]李志.佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新[J].现代物业 (上旬刊) , 2012 (08)

[4]《厦门网海西晨报》, 2013年2月26日

[5]吴晓峰, 彭建东.基于生态城市理念的“三旧”改造模式研究—以东莞市“三旧”改造为例.城市发展研究, 2012, 19 (6)

[6]厦首批“三旧”改造6项目拉动45亿投资《.台海网》2013年2月26日

三旧改造合作意向书 篇3

经济社会进一步发展的用地瓶颈制约突出，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块。从2009年开始，东莞市便积极推动“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作，动员社会各方介入其中，先后投入资金400多亿元，完成改造1万余亩，正在实施改造2.8万亩，保障了经济社会发展的用地需求，改善了城乡环境。

一、操作主体多元化，积极引导各类主体进入更新改造

“三旧”改造涉及非常复杂的利益关系，早期的改造大多采取政府主导的模式，即由政府先完成土地征收和拆迁，再通过公开市场出让土地。这种方式往往造成政府财政压力大，且容易形成与被拆迁群众的直接矛盾。

因此，东莞市积极引导各类主体参与“三旧”改造，减轻城市更新改造带来的政府财政压力，也通过多元化的操作主体平衡复杂的利益关系。比如，东城区牛山钟屋围村的旧村改造是由开发商与村集体联合开发，东坑镇三甲工业城则由当地的商会会员组成开发公司合股联建，位于市中心区的东城万达广场则是由政府主导。

二、改造业态多元化，从注重商住开发到注重产业升级

由于商住项目盈利大、收益快，前期启动的“三旧”项目超过八成为商住项目。2012年后，东莞市就对“工改工”、产业转型升级类的项目给予政策倾斜。一是在“三旧”改造专项规划中确定“三旧”改造用地规划为商住用地的比例，市区不高于60%，各镇不高于40%；二是给予“工改工”项目最高1000万元的财政补助；三是鼓励建设高层工业大厦，允许其按栋、层分割销售。2013年以来，“工改工”成为东莞市“三旧”改造的重要方向，近半新增项目为“工改工”项目，其中既有增资扩产、高端制造，也有研发设计、检验检测、企业孵化器等2.5产业。同时，东莞市实施“拆三留一”政策，具体为按拆迁面積计算，预留不低于1/3的用地作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用地，目前已预留公共用地约4700亩。

三、资金来源多元化，大力动员社会资本介入改造

“三旧”改造项目需要投入的资金量较大、项目周期较长，完全由政府投入所带来的财政压力非常大。截止2015年5月底，东莞市“三旧”改造已投入资金达到405亿元；其中，政府投入67亿元，社会投入338亿元，二者的比例为14：86。社会投入包括村集体自筹与开发商投入两部分。村集体自行改造项目一般由集体经济组织自筹资金，村企合作改造项目以企业筹集资金为主，村集体则以土地等资产作价入股。

四、利益分配多元化，政府在土地价款和税费分配上大幅让利

不同的改造项目在收益分配上各不相同，由镇街政府主导改造的项目，土地出让价款和税费市级分成部分返还给镇街政府；由原权利人自改项目补缴的土地出让金，市、镇、村按4∶2∶4或3∶3∶4分成；村集体自改项目和村企合作改造的旧村庄项目，土地出让金先缴后返；村企合作改造的“工改居”项目，按基准地价的70%计缴地价，市、镇、村按2∶4∶4分成；村企合作改造的“工改商”项目，按基准地价的70%计缴地价，市、镇、村按2∶3∶5分成。市一级分成部分则全部注入“三旧”改造资金，补助“工改工”项目。

五、开发方式多元化，将城市更新与地下空间开发及轨道交通有机地结合起来

位于中心城区的万达广场项目南侧地下空间采取挂牌出让的方式，于2013年出让9802平方米，开发范围为地下2层。该地下空间的出让年限为40年，主要用于商业开发和停车场建设。更重要的是，万达广场与周边的卓越商业广场、枢纽站地块的地下空间全部连通，并与轨道站点出口接通，形成一个地下步行网络，未来还在这些商业综合项目之间规划了二层步行连廊系统，从而形成一个立体步行环境，步行区域将建设超过20万平米商业设施，极大地提升了空间利用价值。

福建三旧改造政策 篇4

（闽政〔2010〕27号）

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配置土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安置

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安置后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安置补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》（闽政办〔2007〕91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。

（二）优先提供搬迁安置用地。“三旧”改造搬迁安置尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

福建省人民政府

二〇一〇年十一月二十日

广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）

各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性

(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政 策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则

(四)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。

(五)基本原则。

——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围

(六)各地要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

(七)“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江三角洲地区为重点，兼顾其他条件具备的地区。各地要根据本地实际，因地制宜确定“三旧”改造的起步范围，先行试点，积累经验后再逐步推开。

四、科学规划，统筹推进“三旧”改造

(八)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。

(九)依据“三旧”改造规划，制定实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划实施计划。涉及新增建设用地的，要纳入土地利用计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。通过“三旧”改造，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，优化城市功能布局和促进产业转型升级。

五、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造

(十)市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。

(十一)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(十二)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(十三)旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

5(十四)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县(区)、镇人民政府根据“三旧”改造规划和实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

(十五)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

(十六)“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省土地行政主管部门根据各地级以上市的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

六、分类处置，完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续

(十七)纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年

3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

(十八)纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照第十七条进行集体建设用地确权登记发证。

(十九)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

(二十)纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。

(二十一)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

七、加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道

(二十二)市、县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

(二十三)在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。(二十四)对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。(二十五)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。

八、切实加强“三旧”改造工作的组织领导

(二十六)推进“三旧”改造工作是我省贯彻落实科学发展观、建设节约集约用地试点示范省的重大举措，关系到经济社会发展大局，政策性强，关联度高。各级政府要从战略高度，将这项工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，建立目标责任制，切实加强组织领导。各相关职能部门要主动服务，优化程序，凡涉及“三旧”改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，切实提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

三旧改造合作意向书 篇5

湛江新闻网讯：昨天，我市召开“三旧”改造规划工作会议，对由湛江市城市规划局、广东省城乡规划设计院和湛江市规划勘探设计院联合编制的《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》进行论证，广泛听取政府相关部门及社会各界的意见。

《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》对“三旧”政策、湛江城市发展和湛江市“三旧”现状及改造方向进行了解读分析，提出了“三旧”改造的模式及策略、“三旧”项目总体布局、配套规划、分类指引和规划实施机制等规划方案。初步方案还将包括旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的183个项目纳入了改造规划，并明确了改造的时间节点。

记者从会上了解到，我市将从拓宽“三旧”改造模式，简化行政审批程序，加快项目顺利启动，提供公共财政扶持，吸引开发主体投资等方面给“三旧”改造提供政策和财政上的扶持，全力推动“三旧”改造工作。

“三旧”改造范围

涉及24个镇街160余个村（居）委会

根据《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》，该规划范围为湛江市城市总体规划确定的城市规划区，包括赤坎区、霞山区、经济技术开发区全部以及坡头区、麻章区部分，共涉及24个镇街、160余个村（居）委会。

记者看到，根据相关政策，城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等，列入“三旧”范围。

另外，我市还结合具体情况，对全市“三旧”项目作了界定：

旧城镇，主要是指中心城区内国有土地的旧民居、旧商铺等。具体包括；建筑结构简陋、外观环境差的旧居民用房；物业价值低于土地价格的旧商铺；因公共设施建设或实施城市规划需要改造的旧城区。

旧厂房，主要指中心城区范围内各镇街、工业园区内的旧厂房用地。具体包括：原企业搬迁或停产的旧厂房、旧仓库用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；布局分散、土地利用效率低，不符合安全生产和环保要求的厂房用地。

旧村庄，主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”；须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；布局分散、公共服务设施配套不完善，且不具保留价值的村庄；村庄集体用地范围内的旧厂房。

“三旧”改造模式

改变过去单一模式探索四种模式结合 据市城市规划局相关负责人介绍，过去，我市对“三旧”地区的改造模式主要体现为更新改造的单一目标、单一安置补偿机制、单一地块平衡的方式、单向被动式的改造思维，此模式难以实现“三旧”改造的综合目标，导致产业转型与物质更新的不匹配。

此次，为了改变过去单一的“三旧”改造模式，我市将根据城市政府、村民集体（村民个体）开发商三大改造主体，探索多种改造模式，可以组合为城市政府主导改造、农村集体主导改造、政府与开发商合作改造、农村集体与开发商合作改造四中模式。而且，每种改造模式在不同类型的改造项目上有着独特的优势。

“三旧”改造项目库计划

183个项目纳入改造规划明确改造时间

本次列入项目库共计183个项目，其中近期（至2012年）的项目84个，规划期末（至2015年）的项目64个，到远期（至2020年）的项目35个。

诸如百姓村、文保村、大天然片区、粤西水果批发市场、霞山区机械厂、霞山渔人码头、石头村、龙潮村、广东盐业公司盐场、半球总厂、幸福花苑二三期工程等183个旧城镇、旧厂房、旧村庄列入改造规划，并纳入改造项目库，明确了各项目的改造时间、土地利用意向、项目用地面的等。

“三旧”改造政策

政府提供政策和服务 让改造地人民受益

为了能顺利推进此次大范围的“三旧”改造，我市将从政策、财政、服务等方面给与支持，全力推进改造工作，最终让广大改造地的人民群众受益。

简化行政审批程序，加快项目顺利启动。纳入当年省、市重点项目的计划的“三旧”改造项目可进入“绿色通道”，简化“三旧”改造重点项目的行政审批程序。

形成多种金融扶持方式，拓宽投融资渠道。一通过激励政策吸引社会资本投资，二提供公共财政扶持，吸引开发主体投资。

拓宽融资渠道，加大资金扶持力度。对改造投资主体进行贷款融资的，以贴息的形式提供资金扶持。对该州为生产性服务业的项目在物业租售推广期间由于物业空置产业租金损失的，给与租金补偿。拆迁单位的拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让金支付。

鼓励旧厂房改造建设连片、高标准、多层厂房（3层及以上）为主体的工业园区项目。以建成后厂房的建筑总面积给与每平方米一定数额的奖励。并设立工业区升级改造专项资金，用于资助升级企业。

税费优惠政策。合作、合资改造旧村居的免收首次土地转让费。设专项资金用于旧村居改造。专项资金主要用于；由区政府投资的市政设施和服务设施；奖励在改造中有突出贡献的集体和个人。

在三旧改造工作会议上的讲话 篇6

同志们：

市政府决定，今天召开全市节约集约用地工作会议。会议的主要任务是传达国土资源部和广东省节约集约用地政策创新座谈会和全省土地管理工作会议精神，总结前段我市三旧改造工作情况，部署下一阶段的工作任务。刚才，市长助理、市国土规划局局长XXX同志传达了上级会议精神、五个区的代表作了经验发言，XXX市长还要作重要讲话。希望大家回去后认真学习传达和贯彻好今天的会议精神。我认为，今天这个会议有以下四个特点：一是规模盛大、规格很高。今天的会议是刘市长和我上任后召开的规模最大的土地管理会议，市、区、镇（街）和政府组成部门的一把手和分管领导都来开会。二是内容丰富、综合性强。会议涉及传达上级领导的有关指示精神、交流工作经验、表彰先进典型、签订耕地保护责任书；涉及国土资源管理的农村集体土地确权和登记发证、土地储备、耕地保护、执法监察和三旧改造等内容；三是成果丰富，亮点突出。我市土地管理获得了省政府颁发的综合管理三等奖，三旧改造工作获得全省一等奖，特别是在部、省用地制度创新座谈会和全省土地管理工作会议上，我市介绍三旧改造的经验受到徐绍史部长、朱小丹省长和与会专家代表的充分肯定；四是任务繁重、责任重 大。今天的会议是关系到在新形势下全市国土资源管理再上新台阶，关系经济发展方式转变、城市升级和环境再造，确保经济社会平稳较快发展的十分重要的会议。将部署下一阶段三旧改造和土地管理有关方面的工作，任务艰巨，责任重大，下面，我讲三点意见：

一、我市三旧改造工作情况

（一）基本情况

根据今年4月省国土资源厅最新的标图建库批准数据，我市（包括顺德区）纳入“三旧”改造地块图斑共5542宗，总用地面积44.66万亩。截至2011年12月，全市“三旧”改造完工的项目380个，面积是2.7万亩，投入的资金是638亿。其中，旧城镇117个，占地0.63万亩；旧厂房243个，占地1.71万亩；旧村居20个，0.17万亩。（其中2011年全年完成“三旧”改造项目61个，项目总占地4655亩，正在改造项目484个，占地5.2万亩，投入资金104亿元。）正在改造项目484个，占地5.2万亩，投入资金574亿元。2012年第一季度新增项目19个，占地3435亩，投入资金6.9亿元。回顾五年来的工作，以下几个方面是值得肯定的：

一是加强领导，明确责任。市委、市政府高度重视“三旧”改造工作，成立了由分管市长任组长、各区以及市相关职能部门领导组成的市“三旧”改造工作领导小组，并设立市“三旧”改造办公室，抽调专人办公。各区、镇（街道）也成立了“三旧”改造工作领导小组及其办公室。我市把区、镇（街道）作为“三旧”改造工作的主战场，每年制定全市“三旧”改造计划，并分解落实到所辖5个区和全部33个镇（街道），作为各级政府领导班子的工作考核目标之一，充分调动各级政府的积极性和主动性。另外，我们建立了市、区、镇（街道）三级纵向以及各有关部门之间横向的联系机制，加强对“三旧”改造工作的指导、服务、协调和联动，为统筹推进“三旧”改造奠定了坚实基础。

二是规划先行，统筹改造。在全面调查摸底基础上，我市下大力气开展“三旧”改造专项规划编制工作，并将“三旧”改造规划与新一轮土地利用总体规划、城镇建设规划以及产业发展规划相衔接，根据项目性质和所属的区位，确立了旧城镇改造、旧村居改造、工矿厂企改造、生态环境改造、都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等六种改造用途，对“三旧”项目进行改造方向上的引导，推动形成若干相对集聚的功能区，从改造目标、改造原则、改造方向、开发强度、开发流程等方面进行规划指引，使“三旧”改造更具科学性、规范性和可行性。三旧改造专项规划的编制，为我市“三旧”改造工作规范、有序推进打下了坚实基础。

三是政府引领，市场运作。大力推广“政府出政策、所有者（使用者）出土地、投资商出资金”的市场化改造模式，在具体项目建设中实行“谁投资谁收益”，充分调动了社会各界参与“三旧”改造的积极性，实现多方共赢，较好地解 决了“三旧”改造所需大量资金的来源问题。目前，全市已启动和竣工的改造项目成功引入社会资金1021亿元。同时，不断加大财政投入力度，全市各级财政共投入198亿元。

四是先行先试，模式多样。我市各区结合自身实际，先行先试，摸索出一些富有特色和操作性强的好路子，形成了多种多样的改造模式：在旧城镇改造方面，有捆绑出让、净地移交的祖庙-东华里片区改造模式；在旧村居改造方面，有以环境整治改造为主的“三水西南涌整治模式”；有以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”；有“以地引资、以租抵建”的“凤池村BOT模式。在旧厂房改造方面，有不拆不建、引入新兴产业的“佛山创意产业园”模式；有政府主导、再引入社会资本的“广佛国际商贸城”模式，有通过集体建设用地流转的“国际家居博览城”模式；有多村联合改造的“南海漖表联建仓”模式，等等。

五是完善制度，规范管理。为确保三旧改造有序推进，健康发展，2007年以来，市、区两级共出台近60多个配套政策文件，基本形成了比较配套完善，具有佛山特色的三旧改造政策措施，有效推动了全市三旧改造的规范化。在短短几年，对同一项工作密及出台这么多政策文件，在我市历史上是少有的。

六是思路清晰，重点突出。佛山是一个以制造业为主业的城市。为了提升工业的优势地位，防止片面追求房地产改造带来的不利影响，促进产业结构调整和经济社会的可持续 发展，市政府于2011年1月1日以一号文件的形式颁布了《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》，要求各区将纳入改造的旧厂房优先用于发展工业，其中禅城区旧厂房改造用于发展工业的面积不低于40%，其余各区不低于60%。同时市、区财政每年共拿出10亿元，用于土地储备和鼓励旧厂房旧物业的土地流转，推进连片开发，切实保障产业发展用地。今年5月，市政府根据城市升级三年行动计划的整体部署，及时出台了《关于加快推进三旧改造，促进城市升级的意见》，使全市三旧改造的目标更加明确，重点更加突出。此外，全市三旧改造，从早期的单体翻建、零星改造为主，转变到以区域连片改造为主。禅城区澜石片区、三水区西南片区、高明三洲旧区等项目整合土地都超过2000亩。特别是南海区十三大工业提升项目总面积近5000亩，十大城市更新项目总面积接近5万亩。全市三旧改造的规模效应逐步显现。

七是广泛宣传，营造氛围。各级党委、政府充分利用各种新闻媒体和宣传手段，通过政策宣讲会、专题培训、媒体宣传等形式，引导广大干部、群众、企业充分认识“三旧”改造对佛山发展的重要性和紧迫性，重点宣传政府的扶持政策和利益分配办法，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情。市、区有关部门深入一线，通过实实在在的生动案例，广泛开展对基层群众的解释、说服、教育和动员工作，为“三旧”改造的顺利推进奠定了良好思想基础。目前，我市“三旧”改造工作已经形成了政府重视、社会参与、群众 拥护的良好氛围，政府、社会和群众对“三旧”改造形成了高度共识。

（二）主要成效

我市作为“三旧”改造的发源地和广东省“三旧”改造的试点示范市，全市“三旧”改造工作对经济社会的发展起到了巨大的推动作用，主要表现在：一是促进了土地节约集约利用。我市每平方公里建设用地产出GDP从“三旧”改造实施之初2007年的2.84亿元提高到2011年的4.95亿元，增长了74.3％。与2007年相比，2011年每亿元GDP耗地减少12.5公顷，下降了37.7％。二是推动了产业转型升级。结合节能减排，我市已实现产业转移的项目240多个，引进了44家世界500强企业投资84个项目，投资额约34.7亿美元，引进87家国内500强企业投资149个项目，促使产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推动产业集聚高效发展。三是促进了经济平稳较快发展。“三旧”改造工作开展的五年时间里，我市GDP由3589亿增长到6580亿，年均增长率达到16.5%。经济高速发展的同时，建设用地总规模却只从1262.24平方公里增长到1353.83平方公里，年均增长率只有1.77%。“三旧”改造带动了建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、能源等十多个行业、40多个相关产业的发展。四是促进了城乡面貌有效改善。在已完成改造项目中，建设居民住宅720万平方米，新增公共设施用地和城市绿地219万平方米，完善了城乡基础设施建设，改善了城乡面貌 和人居环境，推动了城乡一体化建设。如禅城区祖庙-东华里片区改造项目，在对大片的危旧、低矮、残破的平房进行拆除改造的同时，重点保护20多处文物保护建筑和一些有历史价值和传统风貌的建筑和街巷，该项目建成后，将呈现出既有现代化大城市气派又有浓郁岭南历史文化气息的街区风貌。五是增加了城乡居民收入。我市“三旧”改造项目新增就业岗位近20万个，改造后农村集体收入和就业人数平均增加近一倍。如禅城区的佛山国际家居博览城项目，改造后预计提供就业岗位2万个以上，村集体经济每年获得的土地租金超4000万元，比改造前提高了5倍，而与之相关联的酒店、旅游、商贸、会展、娱乐、餐饮等上下游产业集聚将会给村集体和村民带来丰厚的经济收益。

我市三旧改造工作受到上级和社会的广泛关注和充分肯定。2008年被省政府确定为全省三旧改造试点示范市；2009年省政府在我市召开三旧改造现场会，在全省总结推广我市三旧改造的做法和经验；2009年李克强副总理视察我市时给予了高度评价；2011年中央电视台《焦点访谈》节目重点宣传了我市三旧改造工作；今年5月，在国土资源部和广东省“节约集用地政策创新座谈会”上，国土资源部徐绍史部长和与会专家充分肯定了我市总结的三旧改造经验，将在多个省市推广我们的经验；在6月25日全省土地管理工作会议上，我市三旧改造工作被省政府评为一等奖，获得奖金60万元。此外，我市各级共接待省内外参观学习和视察三旧 改造工作的领导300多批次，大家都对我们的工作表示赞许。同志们，成绩和荣誉来之不易。在此，我代表市政府向一直以来关心、支持我市三旧改造工作的上级业务部门、向长期奋战在三旧改造工作岗位上的干部职工、向理解、关心、支持三旧改造工作的社会各界人士，致以崇高的敬意和诚挚的感谢！

（三）存在的困难和问题

我市三旧改造工作虽然做了大量卓有成效的工作，也还存在不少困难和问题。主要有：

一是改造进度明显放慢。今年1—5月全市启动的改造项目只有20多个，用地面积不到5000亩。这与我市三旧改造试点示范市的地位和经济社会发展的要求是很不相符的。

二是规划编制严重滞后。一方面，我市三旧改造专项规划是2009年编制的，纳入该规划的三旧改造土地面积只有25.3万亩，现在的标图建库面积是44.66万亩，还有19.36万亩没有纳入专项规划；另一方面，全市三旧改造项目地块的控规覆盖率只有 %。按照省78号文件的要求，三旧改造项目的报批必须同时符合这两个规划，目前虽然有一些临时替代措施，但是这项工作是不容忽视的，因此，工作任务还很重。

三是完善历史用地手续的任务十分繁重。据统计，我市共需完善用地手续的历史遗留用地面积9.6万亩，其中需报 省审批的用地面积 亩。目前，已经完善手续的用地面积只有 亩。按照省78号文件需在今年12月31日前完善历史用地手续的要求，时间非常紧迫，任务十分繁重。

四是三旧改造机构不健全、管理手段落后。一方面，全市除高明区的三旧办是有固定编制的行政单位外，其余各区都是临时性工作机构，人员也是临时从各单位抽调的，并且，这些抽调的人员经常变来变去；另一方面，许多分管三旧工作的领导和三旧办的工作人员，对政策不熟悉，业务生疏、参差不齐；此外，对三旧项目的审批管理手段落后，市对区、区对镇街还没有建立信息化的监管系统。

上述存在的问题既有经济大环境的影响、政策法律的制约等客观原因，也有我们认识不到位、工作措施不得力等主观方面的原因，希望引起大家的高度重视。

二、下一阶段要紧抓落实的主要工作

三旧改造工作是节约集约利用土地缓解土地供需矛盾、促进产业转型升级、助推城市升级、改善城乡环境、扩大内需确保经济社会平稳较快发展的重要抓手，接下来，我们要在“加快转型升级，建设幸福广东”的战略背景下，把三旧改造和市委、市政府“城市升级”、“产业链招商”、“提升城市管理”等核心工作部署紧密结合起来，打一套认认真真、扎扎实实的组合拳，具体抓好以下几项工作的落实：

（一）加快三旧改造专项规划的修编，确保控规的全覆 盖。市国土规划局和市三旧办要争取在年底前按照全市44.66万亩标图建库确定的三旧改造面积，对《佛山市三旧改造专项规划》进行修编，同时，对各区三旧改造专项规划的修编和控规的编制进行及时有力的指导和监督；各区要按照省国土资源厅审查通过的标图建库面积在年底前搞好各自专项规划的修编。对目前以承诺函方式代替控规的，也要在一年内完善控规的编制。规划是龙头。这次三旧改造规划的修编，一定要注意与土地利用总体规划、城镇建设总体规划和产业发展规划等其它专门规划相衔接，充分体现规划的法规性、科学性、前瞻性和可操作性。

（二）按时完成完善历史用地手续的任务。完善历史用地手续是国土资源部给予广东三旧改造政策中含金量最高的政策。这项工作时间紧、任务重、政策性强、个中情况非常复杂。市国土资源局、市三旧办要切实负起牵头的责任，搞好业务的指导和督促检查，各区要成立专门的工作班子，把任务和责任落实到人，确保按时完成任务，不能错过这个难得的历史机遇，不要怠慢这么优惠的政策，不能因为我们的工作不落实，影响这些土地今后的正常使用。

（三）抓紧三旧改造信息系统建设，不断提高三旧改造的管理水平。市国土规划局和市三旧办要在年底前建立全市统一的三旧改造管理的信息系统，打造上通省下联区、横联有关部门、涉及标图建库、项目立项、报批审核、办事效率、数据统计、效益分析、监督管理等各环节的综合管理平台。各区要拨出专门经费建设本区三旧改造信息系统，搞好与市三旧改造信息系统的互联互通。

（四）尽快完善三旧改造工作机构，努力加强队伍建设。市政府常务会议决定，市三旧办工作机构将由目前的临时性机构，调整为正处级行政单位，与市国土规划局合署办公。有关准备工作正紧张进行之中。三旧改造对于任何一个城市来说都是一项经常性工作，需要一支好的队伍去承担。各区应尽快完善本区三旧办工作机构，解决好人员编制、办公设施设备、经费保障等问题，为三旧办创造良好的工作条件。机构确立后，要挑选思想好、作风硬、业务精的工作人员充实三旧改造队伍。并且，要采取思想教育和业务培训等措施和手段，努力把全市三旧改造队伍打造成一支廉洁勤政，受领导肯定和群众好评的过硬队伍。

（五）积极探索化解三旧改造的困难和问题，不断提高服务水平

不可否认，欧洲债务危机、房地产调控政策等经济大环境使一些投资商、开发商、土地权利人存在等待和观望的情绪，土地整合难、拆迁难、利益平衡难等三旧改造一些固有的矛盾和问题，对我市加快推进三旧改造带来了一定影响，怎样化被动为主动、化不利因素为有利因素，是摆在我们面前的新的课题。我认为，我市各级各有关部门要在以下几个 方面鼓实劲下真功夫：一是用好用足现有三旧改造政策。可以说三旧改造政策都是优惠政策，这么好的政策，我们要充分地利用好，让它发挥最大的政策效益；二是政府部门要为三旧改造开辟审批服务的绿色通道，简化手续，提高审批效率；三是积极帮助项目投资商和土地权利人解决各种实际问题。如推广南海区举行三旧改造项目投资推介会的经验做法，为三旧改造项目搭建投融资平台；推广大沥镇广佛国际商贸城土地整合的经验，破解三旧改造土地整合和村民利益难平衡等问题。四是进一步加大三旧改造政策的宣传力度，共筑氛围，凝聚共识，形成合力。

（六）建立考核激励机制，形成争先创优良好局面 XX市长将宣布市政府确立的下一阶段全市三旧改造工作的新的目标和任务。为了完成这个新的目标任务，市三旧办按照市领导的指示，起草了新的《佛山市三旧改造工作考核办法》，该考核办法分为四个方面18个部分40个项目。涉及三旧改造各阶段和各环节的工作，考评对象是市政府对各区政府领导班子进行考核。目前正在征求各区和有关部门的意见，等市政府批准后颁布实行。目的就是通过考评，有奖有罚，奖励工作扎实、成绩突出的单位和个人，鞭策工作落后的单位和个人。各区也应按照这个做法，对各镇街三旧改造工作进行考核评比，奖罚分明。通过考评，在全市形成争先创优的良好局面，推动三旧改造工作又好又快发展。同志们，三旧改造形势喜人，形势逼人，时不我待，让我们在市委、市政府的领导下，抖擞精神、抢抓机遇、大胆探索、真抓实干，努力创造新的更好的经验和成绩，让三旧改造为我市城市升级、经济发展、民生改善、社会进步作出新的更大贡献！