物业保洁服务措施要点

2024-10-20

物业保洁服务措施要点（精选6篇）

物业保洁服务措施要点篇1

1.1.商业设施物业管理服务要点 1.1.1.商业设施管理核心

商业是否办得成功，要视乎若干因素，其中有些是商业外部环境、社会发展等大环境所影响的，有些是由于内部自身条件决定的，还有一些因素是深受完善物业管理的影响的，我们用下面这章图表来阐述这几方面因素之关系。

 我们认为商业发展之外部环境包括：

 新技术发展：既新科学技术的应用。

 经济环境：即当前商业所处的大经济环境是否为

利好趋势。 竞争对手：商业所在位置周遍是否已有强有力的竞争对手。

 人口改变：商业所在位置周遍人口数量是否会有

流失的情况发生，比如市政规划、拆迁等。

 商业之先天条件包括：

 地理位置：商业所在位置是否为交通方便、邻街店面。 集流区：商业周边人口密集程度，是否具备较大的客流量。

商业之外部环境属于其先天条件是物业管理所不能控制和改善的。但我们认为物业管理能够影响的是商业成功要素之核心环节。甚至可以这样说，好的物业管理可以弥补商业之先天不足，通过合理有效的控制和安排来达到成功商业之业绩。

 管理成功商业之核心环节包括：

 商场设计及商业布局

商场各楼层之商铺应按照不同类别安排，明确不同的主题，尽可能以完美的环境、高水平及富有特色的服务树立商场及物业公司的地位和形象。

 出入口位置

对于客流量集中的出入口要特别注意。为吸引顾客光临，在适当地方设置足够及简明的确指示标志或大型展示。逃生通道必须畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会受伤。 停车场设施

至于附设之停车场租车位，可以方便顾客和增加业/租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

 一站式服务

大型商场除在商业之布局巧费心思外还要注意业态之丰富，增加风味餐厅、美食排档、健身及相关娱乐场所，满足客户多种消费需求。

 租金水平

商业之租金水平视招商阶段市场行情、不同业态特殊需求，租期等多方商业因素影响，本司物业管理部原则上尊重贵司意见。

 租户组合

     主力商户安排：指每层各主力货区应注意重点品牌客户之位置。服务商户安排：指洗衣店、冲印店、物流公司等服务项目之商户。

推广活动：物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种整体性之推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。配合租户要求，不断完善管理方案及对现场环境进行改善。刊登广告：定期在各种媒体、会员手册上刊登广告，扩大知名度的同时增加客流。会员制：作为大型高档商场应注意培养自己忠诚的消费群体。物业公司应建立完善的会员制度，定期发放刊物和促销信息，开展会员独享的优惠政策，并适时举办回馈活动。

此外物业管理应注意协调好各租户关系，通过共同制定章程，规范租户的经营活动，禁止不公平竞争。

1.1.2.商业综合物业管理要点

 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商场气氛：在灯光组合、音乐配合等方面也要注意创造和谐舒适之氛围，同时适当安排儿童活动中心及休息场所，以体现细微周到的服务理念。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 商铺物业的管理特点

 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。

 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。

 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

1.1.3.商业综合物业管理内容

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

 商铺业户服务管理

商户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

 接待与联系接待与联系是商户服务的重要内容之一，是物业管理方为商户、顾客提供服务并与商户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的商户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理手册”业绩考核依据之一。

 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对商户营业将造成很大的影响。商户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修。

 内外联系

 商铺内部联系

商铺的内部联系包括向商户收取租金（流水到扣）、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

 商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

 商铺装修服务管理

装修管理应包含在商户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

 商铺设备、设施维保服务管理

 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

 商铺建筑物的养护及维修管理

 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报业主方审批并检查修缮结果。

 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营商户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分商户继续营业。

 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响商户及顾客。

 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。

 商铺保安服务管理

 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。

 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告等等。

 大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗。

 商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全。 商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫。

 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案，这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难。

 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

 商铺保洁服务管理

 商铺的环境有外部环境和内部环境。

 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。

 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

 商铺保洁管理的重点  商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸屑；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境。

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象。  商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点。商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程 亮，提升商铺的形象。  商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理。

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作。 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故。  在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌。提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置。

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

 商铺绿化服务、绿地管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理。作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

 商铺广告宣传管理

商户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租商户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

 商铺保险管理

 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对商户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施。 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大商户）和各商户的投保减灾提供建设性意见。

物业保洁服务措施要点篇2

由于物业管理立法涉及物权法、合同法、侵权法、行政法、社会基层自治法等多个领域, 法律关系复杂, 集团利益干扰, 政府法治能力低下, 导致物业管理立法更多强调管控社会而非服务居民, 强调物业维护而非服务业主, 强调企业及其管理人员的资格资质而非日常性、高质量的服务。部门利益立法、越位立法, 行政违法执法, 变职责为职权, 变相设立行政许可, 变相提高职业准入标准, 为市场主体公平竞争设置障碍。

一、明确物权私人权利性质, 强调物业管理服务本质

十八届四中全会提出, 党的领导必须依靠社会主义法治, 建设中国特色社会主义法治体系, 必须立法先行, 发挥立法的引领作用。要恪守以人为本、立法为民理念, 使每一项立法都体现人民意志, 得到人民拥护。

1、物业服务立法必须要以人为本、权利本位

住宅小区是居民生活居住的场所, 是百姓赖以生存休息的地方, 就区分所有建筑物的管理, 国际保健机构 (WHO) 提出了安全、健康、便利和舒适的目标, 物业服务应当将安全、健康、便利和舒适作为首要的追求目标。强调消防、泵梯的安全, 强调车辆、治安的管理, 以及车位建设的满足。物业管理包括物的管理和人的管理, 但物业管理的实质是通过对物的管理和对人的约束来服务业主, 实质是对业主的服务。对于直接关涉业主生活的物业服务项目, 应当采用消费者权益保护的标准, 给予业主更高层次的法律保护。

民法是调整平等主体的财产关系、人身关系的法律的总和, 是权利法, 是授权法而非限定法, 人们在社会生活中追求自己的目标和民事利益, 就要享有各项权利, 为了实现权利而尽义务, 而不是相反。

2、物权是对世权, 未经权利人允许他人不得干预

物权的排他效力决定了权利主体在一定的支配领域, 得依自己的意思支配特定物, 对标的物进行管领处分, 而无须他人意思、行为的介入。“非经权利人同意, 任何人不得侵入和干涉, 否则即构成违法。”

建筑物区分所有权是现代民法一项重要的不动产物权制度。我国《物权法》采用了德国大学贝尔曼先生倡导的“三元论”学说, 德国《住宅所有权法》规定, 区分所有权由专有使用权、共同持分权和成员权组成, 三者视为一体, 不得分割, 不得单独保留、转让。

3、业主有权最终决定物业管理

物业的管理权源于业主的建筑物区分所有权的成员权, 是业主的私权, 基于区分建筑物的整体性、管理的专业性, 业主通过合同委托给了物业企业进行管理 (包括对人的管理) , 但这并不能改变物业所有人与物业服务企业的法律关系性质。

就委托合同而言, 合同当事人有权选择合同相对人, 有权决定合同内容, 有权协商决定服务价格, 而不是由单方拟定, 政府直接、变相的指定于法无据。委托人有权单方解除合同, 这是委托人的法定权利。解除权是形成权, 解除通知一经送达对方当事人合同即予解除, 不需任何理由, 毋须他人仲裁。

二、强调业主大会自治性质, 规范政府部门依法行为

十八届四中全会提出, 法律是治国之重器, 良法是善治之前提, 依法治国, 首先要依宪治国;依法执政, 首先要依宪执政。

为全面推动法治国家建设, 保证宪法的根本大法地位不受侵犯, 应当加快法律立改废释的速度, 为打破部门利益立法, 必须把“公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定”作为立法的基本程序。

1、厘清业主成员权利本性, 落实业主大会自治

我国《物权法》第七十五条规定:“业主可以设立业主大会, 选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”可见, 对是否设立业主大会、选举业主委员会;决定物业自主管理、委托管理等服务的方式, 业主都有自行选择决定的权利, 这是一项“设权性”的规定, 是业主的一项民事权利, 并非限权性的法定义务。对设立业主大会、选举业主委员会仅限于指导和协助, 是政府法定职责、义务而非职权。

第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”法院撤销业主大会及其业主委员会的决定, 要有受害业主的请求, 反之, 没有受害业主的请求, 法院不得主动撤销业主大会及其业主委员会决定, 这是民事权利救济请求权的性质所决定的。民法是私法, 私法调整的是平等主体之间的纠纷, 处分原则是私法的基本原则, 法律对于自然人放弃自己的民事权利并不主动干预。

2、严格政府授权立法, 规范政府执法行为

法律规定业主有自行设立业主大会、选举业主委员会的权利, 尽管其具有“人法性”, 但其仍然属于业主的民事权利, 如同公司股东有权自由选举所在公司的董事会、理事会一样, 这个结社权、选举权是业主的物权, 不属于公民的政治权利, 其规则制定、施行应参照民商法规社员权规则, 而非行政法规则。建筑物区分所有权人 (业主) 的成员权具有四项特性, “成员权是一项独立于专有使用权和共有所有权之外的权利”, “成员权是一项与专有使用权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利, 三者共同构成区分所有权的完整内容。”

反观我国的法规、规章, 不仅规定了设立业主大会的“筹备组”制度, 还规定了业主委员会成立的“备案”、物业企业物业合同解除、重新签订的“备案”制度, 对业主大会及其业主委员会的违法决定, 政府主管部门也有权撤销。而且规定一般情况下业主必须成立业主大会, 业主成立业主大会应当接受政府的指导, 设立业主大会权利变成了业主的义务。而对现实中大量开发商瑕疵交付行为, 侵害业主共有所有权行为, 滥建会所、经营场所, 随意变更设计规划, 以及车辆增加而导致的车位改建行为却没有规定。在现实中, 一些政府主管部门正是利用“筹备组”“备案”“撤销”这些制度干预、左右业主委员会的正常选举的。

国务院规定制定条例的目的是“为了规范物业管理活动”, 建设行政主管部门负责对物业管理活动的监督管理, 而建设部不仅对物业管理企业及其人员颁布了诸多的资格的、资质的规定, 而且还对业主的自治组织——业主大会及其业主委员会的设立、活动进行了规范, 如前所述, 业主成立业主大会本是实现成员权的行为, 完全是业主实现物权的私法行为, 其越权立法昭然在目。

三、加强法治国家建设, 推动住宅小区社会治理

中央决定推进国家治理体系和治理能力现代化, 这是我国继“四化”之后再次提出的第五个现代化。全会要求推进多层次多领域依法治理, 深化基层组织和部门、行业依法治理, 支持各类社会主体自我约束、自我管理, 发挥市民公约、乡规民约等社会规范在社会治理中的积极作用。国家的治理本来是多层次的, 如果社会治理走出传统单靠管控的管理模式, 那就不会有治理体系和治理能力的现代化。

1、约束权力行为, 坚持法律至上

法律至上是法治国家的理性原则, 法律至上是讲法律在整个社会规范体系中具有至高无上的地位, 无论道德、权力、政策、教规都不能与之争雄。权力制约是法治国家的基本保证, 当代法律的基本作用应当就是限制、约束政府权力, 人们通过选举让渡自己的权力, 还要通过制定法律限制政府权力。事实上, 这些年大量违法的房屋拆迁、土地征用、贪污腐败无不与权力过大而缺乏有效约束有关。

住宅小区本是业主休息存身的地方, 现在却成了一些人攫取巨大利益的聚宝盆。一些企业为了利润, 视业主生活权益而不顾, 非法侵占业主共有利益已经成为常态, 这些现象与其说是业主自治能力低下所致, 不如说是政府相关部门不作为、滥作为造成。

2、促进业主自治, 需要社会专业机构辅助

住宅小区物业管理法律关系中, 涉及主体多, 法律关系复杂, 利益取向多元, 物业管理不仅要协调业主内部之间的关系, 还要协调业主与物业服务企业之间的关系, 从这个角度讲, 物业管理法是一部多方关系协调法, 不仅要保证广大业主的安全、舒适, 还要保证少数业主基本生活的权利。

我国政府从计划经济管理模式中走来, 习惯于发布指令和行为管控, 加之我国历史长期的“官本位”文化传统, 政府退出权力本身就是一件极其困难的事情。为了实现社会治理转型, 必须加快社会中介组织的培育, 住宅小区业主自治, 同样需要社会中介组织的帮扶、参与, 而非政府的直接领导、协助、监督。政府应当退出事务性的活动, 向社会购买服务用于支持住宅小区业主自治建设, 社会组织具有政府机构所不具备的专业性、效率性, 政府可以把更多精力投入到政策制定、纠纷仲裁上。

物业保洁服务措施要点篇3

关键词:一体化物业管理要点

中图分类号:C939文献标识码:A文章编号:1674-098x(2011)05(c)-0220-02

1 目前企业一体化物业管理存在的问题和难点

当前大部分企业一体化办公的物业管理服务仅停留在对守岗保安、绿化保洁、设备维护等表面上,没有真正按照等级管理标准实施物业管理。在实施物业管理方面,虽然制定了一系列管理规章制度,但是真正能够按照章程去做、去管的却不多,造成各个环节管理有盲点。有些地方没人管,有的事没人抓,出现了经济效益有流失的现象,服务质量也随之下降。例如:有个单位灯管不亮,报修后很长时间没有反应;外来人员随便进入企业,门岗值勤人员不闻不问;客户室内的维修现场完工后不清理,也没有人过问;重要设备如电梯的维修保养安排不合理,该保养的没有安排上,影响到客户使用等等。

企业一体化办公物业管理普遍还缺乏一个有效的管理系统,服务内容单一,没有针对企业一体化办公客户的要求提供相应的服务。服务工作水平不高,经常发生与业主或客户争执等现象。服务态度简单、粗暴,缺乏耐心和文明用语,工作起来求快不求好,求量不求质,企业的服务和管理得不到业主认可。在企业管理方面,采取粗放管理,不计成本,部门之间相互扯皮掣肘,惰性强,开拓性差,有章不循,有令不止,带来了巨大的内部消耗。企业办公住宿一体化,是由于企业性质或者硬件条件形成的,是以营利性为目的的。在对物业的使用上,是将其作为生产、经营、商务场所,对物业服务的需求不同于一般的写字楼和宾馆,具有不同的层次并逐步升级。只有把握服务对象的需求,按照企业运作的正确规律进行经营管理,才能够实现服务对象的满意,实现物业服务的最大价值。

2 企业办公住宿一体化物业管理的关键点

2.1 物业管理应具有预见性

预见性管理是以大量物业管理技术、知识与实践经验为资源的共享为基础,将管理过程中的各个运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等环节以事先制订预案的形式并付诸实施的管理组合系统,目的是最大程度地满足物业管理工作全过程、各环节的运行工作和突发处置,并在其中实现指令、督导、考核、反馈、纠偏等控制功能。预见性物业管理体系的建立是从实践中来,到实践中去的过程。首先管理者基于对物业状况的深入了解,洞悉业主核心业务特点,根据使用者的需要对物业管理提供的服务进行定制,将服务结合技术、知识和经验通过与管理措施的相互对应,制定适应单一物业需要的具有可操作性的过程控制方案,确保物业运行自

如并最大程度地发挥物业使用功能,提供以人为本的服务,最终实现物业保值增值。

2.2 预见管理的三个要点

2.2.1 要点一

预见性体系必须成为系统化管理的组成部分。要求掌握丰富知识和宝贵经验,具备系统化的管理观念。系统化管理是指导我们工作的基础。预见性体系的建立,要依靠全体员工最大程度在科学的经验指导下发挥想象,以质量体系为载体,实现过程的良好控制。

2.2.2 要点二

服务是要重视顾客的“存在”;服务并在意顾客的“感受”;服务更重视顾客的“抱怨”并予以改进。没有一成不变服务,也不存在一成不变的管理。服务是一种艺术,它唯一不变的是—它永远在变。服务总随着使用者不断提出的新的更高的要求而不断提升和完善,因此预见性体系也将根据服务的需要而不断进行调整、完善和提高。

2.2.3 要点三

预见性管理要通过大量知识、经验和案例积累为基础,就必然要求在尽可能广泛的管理领域,甚至跨领域实现管理信息和资源的共享。管理系统是否科学合理,是否具有可操作性与管理者拥有多大的信息资源量有关系重大。这就要求我们突破自身束缚,从更广泛的领域获取养料。企业间需要培养和谐的合作关系,闭关自守将无法获得发展所需要的信息资源。

3 物业管理必须加强成本控制

成本临界点控制:临界点控制,是一种动态的控制方式,既要满足企业办公住宿一体化服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时,对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作,实现顾客高满意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此,企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言,公共能源成本的刚性较大。因为企业办公住宿一体化的基本照明和设备设施用电是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度标志着企业办公住宿一体化的品牌形象。所以,其控制还应该着眼于细微处,把握从小处见大的原则。

现无空白点确理无空白点物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿办能源成本的精益控制:在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时,控制能源成本。能源成本精益控制的具体措施有:计量无遗漏、管理无空白、电价核算准、实现临界点运行。

3.1.1 计量无遗漏,从以下五个方面进行

①为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为企业办公一体化应该承担的费用,包括:公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及企业办公一体化自己的办公用电三部分。配合国家或地区的电力优惠政策,安装电表可节约能源费。②为了分析、控制设备设施用电,除了设备设施的总表外,为大型的设备设施安装专项计量电表。③为了分析、控制公共照明用电,以每层楼为单位安装电表。④为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。

3.1.2 管理无空白做到只要使用能源方,都要能被计量。有相应的能源使用规定,派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象,如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对企业办公一体化进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点,制订管理控制的措施改进,达到不断修正、完善的目的。

3.1.3 电价核算准

因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格,而且每天按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价,所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。

3.1.4 实现临界点运行

理想的临界点运行是不存在的,临界点运行是企业办公一体化能源控制不懈追求的目标。能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统,如企业办公一体化的设备设施用电、照明系统用电等,其开启、关闭和运作的时间和方式,刚好能满足企业办公一体化顾客正常的需要,能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。为此,企业不仅要从管理规定上,而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如,不仅有设备的运作规程,还应制定设备的能源控制操作规程;在照明管理上,除了正式的规定,还可以将企业办公一体化划分成不同的责任区域,要求员工根据实际情况自行调整操作规定。员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整,使之既能满足顾客的需要,又能最大限度地节约用电。

3.2 物业管理中人力成本的精益控制

一般企业办公一体化物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力,并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求,但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置,造成总体服务成本高居不下。人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面,培养一专多能的高素质的员工;另一方面,在满足需求的情况下,打破人员安排刚性化,根据服务需要及时调整服务能力。改变企业目前通常采用的定岗定员制,详细分析服务需求,采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式,科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

3.3 提高企业办公一体化物业管理的保障措施

社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和差异化。随着城市居民生活水平的提高,业主对物业管理消费意识的逐渐增强,业主对物业管理的依赖思想将不断滋长,需求面不断加宽,需求量不断增多,多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求。而实际上,物业公司自身服务能力是极其有限的,企业可能成为“百事晓”但不可能成为“万事通”,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求,也无力去挖掘业主服务需求,既使挖掘出来,也无法提供相应的服务,这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向經营型企业转变,很好的发展思路就是成为服务集成商,组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的、及时、专业化的服务。

参考文献

[1]叶天泉,终岗.出租型高层企业办公一体化物业管理初探[J].中国房地产,2008年第5期.

物业保洁服务措施要点篇4

发表时间:2011年04月13日关键词:物价上涨

内蒙古-呼和浩特李文生

087114090 摘要

针对物价上涨给物业管理企业带来的影响，本文力图从八个方面为企业降低成本，增加收入，以便更好的进行服务工作。文/李文生

近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：

一、开拓特约服务和配套服务

目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。

无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。

二、催收欠费

业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。

根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。

三、科学管理，减少支出

按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。

理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。

另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。

四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入

扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。

通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。

五、上调物业费或降低物业服务标准

上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准只是权宜之计，不利于物业管理的持续进行和良好发展。

六、及时解除物业服务合同

在物权法出台之前社会各界对物业服务合同的法律属性存在着不同的意见，有人认为该合同是委托合同，有人认为不是。其是否属于委托合同不仅关系到应该适用的法律，也关系到合同主体应当享有的权利和义务。物权法第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除，因此合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会或业主们提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。

值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以不辞而别，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：

1、及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

2、做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。

七、请求政府价格干预

根据价格法的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据物业服务收费管理办法第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。政府可对物业服务价格进行监督指导。价格法第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，对物业服务价格进行检测，给与必要的干涉，以保护物业服务企业的正常运转，保障广大业主的正常生活秩序。

八、争取税收优惠政策

财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。

目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。

商业物业前期介入要点篇5

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

物业保洁服务措施要点篇6

2015年，物业公司消防工作要以党的十八大、十八届三中、四中全会和总书记系列重要讲话精神为指引，在国投公司的领导下，坚持“预防为主，防消结合”的方针，做好大厦消防工作，确保大厦不发生消防安全和火情火灾。

一、坚持“预防为主，防消结合”的消防管理方针

想做好大厦的消防管理工作，重中之重的就是利用现有的设备和人员做好火灾预防工作；认真贯彻执行《消防法》，开展三级防火检查制度，即：日检查、周检查、月检查。具体实施是：日检查由内保24小时不间断巡视发现和消除各类火灾隐患；周检查由各部门自查火灾隐患并定期向主管领导汇报；月检查由安保组织各部门负责人进行防火安全检查。

二、提高消防安全意识、落实消防安全责任

认真贯彻2015年国投公司消防工作要点精神，结合大厦消防工作实际情况，加强大厦消防安全管理，提高全员消防安全意识，落实消防安全责任。及时发现和消除火灾隐患，及时整改解决，制定防火安全措施，把火灾事故消灭在萌芽状态，做到防患于未然。

中控室负责对消防设备设施的运行情况进行控制管理，处理各类报警和故障；保证各类报警及时处警。发生火情能采取一切有效的手段和措施，进行处理。保证消防设备设施运行正常，使火警误报率降到最低点。

三、安全检查、隐患整改

1、认真贯彻执行《消防法》和公司规章制度对大厦展开消防安全大检查。对查出的隐患和问题要及时上报、及时整改，确保大厦区域内消防安全无隐患、无死角。

2、安保部内保定期对大厦消防设备设施、器材进行检查和测试，包括：消防报警系统，消火栓喷淋系统、防排烟风机、消防电梯、消防广播、应急照明、疏散指示、安全出口、灭火器材等。发现故障及时报修，确保大厦区域内消防设备设施、器材完好齐备，运行正常。

3、工程部对消防泵房消火栓、喷淋管道要定期检查，保证管道有水，且水压力正常。有问题及时与维保单位联系，及时维修及时处理。

4、餐饮部要加强员工消防安全知识培训，提高员工消防安全意识。落实用火用电规范。做到人走熄火、断气、断电。

四、消防知识培训、预案演练

1、结合《消防法》相关规定对物业公司全体员工进行消防安全知识培训，增强全体员工消防意识和公司主体责任意识，保证消防管理工作持续有效。

2、公司组织各部门加强对《大厦火灾应急预案》培训学习，明确“预案”涉及部门的任务职责，并进行实操演习；提高对预案的认识和熟练程度。保证《大厦火灾应急预案》可行性。

3、安保部组织物业公司义务消防队进行消防技能训练，包括消火栓、灭火器的使用及消防服的穿戴，不断提高业务技能水平，紧急情况下能参与处置。