商业设施物业管理服务要点

2025-01-03

商业设施物业管理服务要点（共8篇）

商业设施物业管理服务要点篇1

1.1.商业设施物业管理服务要点 1.1.1.商业设施管理核心

商业是否办得成功，要视乎若干因素，其中有些是商业外部环境、社会发展等大环境所影响的，有些是由于内部自身条件决定的，还有一些因素是深受完善物业管理的影响的，我们用下面这章图表来阐述这几方面因素之关系。

 我们认为商业发展之外部环境包括：

 新技术发展：既新科学技术的应用。

 经济环境：即当前商业所处的大经济环境是否为

利好趋势。 竞争对手：商业所在位置周遍是否已有强有力的竞争对手。

 人口改变：商业所在位置周遍人口数量是否会有

流失的情况发生，比如市政规划、拆迁等。

 商业之先天条件包括：

 地理位置：商业所在位置是否为交通方便、邻街店面。 集流区：商业周边人口密集程度，是否具备较大的客流量。

商业之外部环境属于其先天条件是物业管理所不能控制和改善的。但我们认为物业管理能够影响的是商业成功要素之核心环节。甚至可以这样说，好的物业管理可以弥补商业之先天不足，通过合理有效的控制和安排来达到成功商业之业绩。

 管理成功商业之核心环节包括：

 商场设计及商业布局

商场各楼层之商铺应按照不同类别安排，明确不同的主题，尽可能以完美的环境、高水平及富有特色的服务树立商场及物业公司的地位和形象。

 出入口位置

对于客流量集中的出入口要特别注意。为吸引顾客光临，在适当地方设置足够及简明的确指示标志或大型展示。逃生通道必须畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会受伤。 停车场设施

至于附设之停车场租车位，可以方便顾客和增加业/租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

 一站式服务

大型商场除在商业之布局巧费心思外还要注意业态之丰富，增加风味餐厅、美食排档、健身及相关娱乐场所，满足客户多种消费需求。

 租金水平

商业之租金水平视招商阶段市场行情、不同业态特殊需求，租期等多方商业因素影响，本司物业管理部原则上尊重贵司意见。

 租户组合

     主力商户安排：指每层各主力货区应注意重点品牌客户之位置。服务商户安排：指洗衣店、冲印店、物流公司等服务项目之商户。

推广活动：物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种整体性之推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。配合租户要求，不断完善管理方案及对现场环境进行改善。刊登广告：定期在各种媒体、会员手册上刊登广告，扩大知名度的同时增加客流。会员制：作为大型高档商场应注意培养自己忠诚的消费群体。物业公司应建立完善的会员制度，定期发放刊物和促销信息，开展会员独享的优惠政策，并适时举办回馈活动。

此外物业管理应注意协调好各租户关系，通过共同制定章程，规范租户的经营活动，禁止不公平竞争。

1.1.2.商业综合物业管理要点

 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商场气氛：在灯光组合、音乐配合等方面也要注意创造和谐舒适之氛围，同时适当安排儿童活动中心及休息场所，以体现细微周到的服务理念。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 商铺物业的管理特点

 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。

 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。

 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

1.1.3.商业综合物业管理内容

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

 商铺业户服务管理

商户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

 接待与联系接待与联系是商户服务的重要内容之一，是物业管理方为商户、顾客提供服务并与商户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的商户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理手册”业绩考核依据之一。

 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对商户营业将造成很大的影响。商户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修。

 内外联系

 商铺内部联系

商铺的内部联系包括向商户收取租金（流水到扣）、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

 商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

 商铺装修服务管理

装修管理应包含在商户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

 商铺设备、设施维保服务管理

 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

 商铺建筑物的养护及维修管理

 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报业主方审批并检查修缮结果。

 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营商户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分商户继续营业。

 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响商户及顾客。

 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。

 商铺保安服务管理

 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。

 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告等等。

 大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗。

 商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全。 商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫。

 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案，这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难。

 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

 商铺保洁服务管理

 商铺的环境有外部环境和内部环境。

 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。

 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

 商铺保洁管理的重点  商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸屑；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境。

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象。  商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点。商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程 亮，提升商铺的形象。  商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理。

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作。 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故。  在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌。提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置。

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

 商铺绿化服务、绿地管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理。作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

 商铺广告宣传管理

商户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租商户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

 商铺保险管理

 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对商户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施。 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大商户）和各商户的投保减灾提供建设性意见。

商业设施物业管理服务要点篇2

近年, 房地产业的火热发展, 商业房地产作为比较特殊的产业之一, 受到开发商们的热情追捧, 并逐渐发展成熟, 住区商业设施有了巨大进步, 但仍然存在许多问题。居住区商业和城市商业不同, 居住区商业主要服务对象是针对居住区内的居民, 在规划时应从居住区内居民的消费要求来考虑。

居住区商业主要表现为底商、商业街、商业中心三种形式:

1) 底商发展模式。

利用楼盘底层建筑或者低层建筑作为专门的商业用房, 其组成的住区商业在形式上主要表现为“邻里商业”。其建筑面积不会太大, 主要是便于居民可以在居住区内就近解决各种消费的需求。

2) 商业街发展模式。

位于住宅社区以内的按照街道的形态布置的单层或多层商业物业, 其沿街两侧的铺面相对整齐划一, 商铺多为独立铺位。

3) 商业中心发展模式。

住区商业中心在很多大型住区中, 也被称为住区商业广场, 在这里汇集各种商业业态的商业网点, 他们通过合理配置和空间布局, 达到相互协同, 共同发展的目的。

为了带动居住区商业的发展, 大多居住区商业服务设施主要采用三种形式组合的方式, 城市主干道一侧沿街布置大型的超市、电子产品专卖店等等商业设施, 居住区入口处易于形成商业氛围, 可以设置商业中心, 居住区内部按街道形态布置形成商业街或底商。

居住区商业具有独特的地理优越性, 与居民的生活更为紧密, 应更容易形成丰富活跃的商业氛围。但是如今许多居住区内的商业服务设施在处理上存在许多问题, 导致居住区内居民的日常生活需求无法得到满足, 同时商家也无法顺利经营。为此, 提出从消费角度来进行分析, 从消费需求的方向考虑商业服务设施所存在的问题, 为更科学合理的设置居住区商业设施提供一定的理论依据。

2 消费需求与居住区商业服务设施

消费需要是推动消费者进行各种消费行为的最普遍的内在原因。在马斯洛的著作《动机与人格》中提出了需要层次学说的理论, 他把人的需要分为五个层次, 即生理需要、安全需要、归属和爱的需要、自尊的需要、自我实现的需要。生理需要就是指人们日常生活中解决吃饭穿衣等最基本的需要, 因此所消费的商品不仅数量大而且这种需要具有永久性、便利性等特点。对于居住区而言, 要满足大量居民的日常需要, 居住区商业服务设施最主要的特点就是需要提供“便利性消费品”, 即人们在日常生活中必需的消费内容, 而且要保证消费过程中将麻烦降至最低 ( 如图1所示) 。

2. 1 居民消费的出行距离

居民前往商业设施进行消费的距离会从很大程度上影响居民的购买意愿。居民在进行便利性消费时的出行方式主要为步行, 其次为自行车, 摩托车等等交通工具。如果距离过远, 则到达商业服务设施所需要花费的时间过多, 在一定程度上会降低居民的出行意愿, 这样的商业设施也就无法很好的满足居民的日常需求。

大多居民在购买小型日用品时, 目的性都比较明确, 便利性商品的价格都不会太高, 不同购买点的同样商品的价格差值不会太大, 因此大多数人不会货比三家的选购, 而更多时候会选择在进行其他出行活动时顺便购买需要的商品。比如工作归来时, 在路上的便利店购买所需要的商品。因此能购买到此类商品的商业设施的出行距离为100 m ~ 300 m为宜, 保证步行的时间在5 min ~ 10 min, 如便利店、面点铺、报刊亭等。而在居民对多种商品有购买意愿时, 会选择物品种类较多的大、中型购物超市, 此类多目的消费的频率相对单目的消费要低, 大、中型超市的服务半径也要大许多, 出行距离为800 m ~ 1 000 m为宜, 步行时间为10 min ~ 15 min最佳。

2. 2 居民的购买频率

购买频率是指消费者或用户在一定时期内购买某种或某类商品的次数。居民对于不同消费品的需求强度不同, 购买频率就不同。简单分类, 居民在日常生活当中, 食品、药品等的需求强度最高, 外出就餐、报刊、一般日用品、美容美发等需求较高, 日用五金、文化用品、书籍、化妆品、家电维修等需求中等。

居住区商业设施的经营者应考虑居民对各种不同消费品不同的需求强度来定位具体的业态结构。一些大型家电、家装用品等专卖店看中一些新开发的大型居住区庞大的新居消费需求, 因此选择在此类居住区开店, 但是家电、家装等等属于价格比较高并且耐用的消费品, 购买频率低, 消费者在购买此类消费品时会到多个专卖店选择, 货比三家后再决定, 很少直接在居住区内的专卖店购买, 所以在居住区内经营商品价格较高的专卖店会比较困难。

因此, 居住区内商业服务设施的业态结构需从居民对消费品的购买频率进行分析, 仅仅有良好的商圈是不行的。

2. 3 居住区内商业设施的选址

即使都是在一个居住区内, 商业设施的具体选址也会影响经营结果。

居民在进行日常活动时, 一般有比较固定的交通路线, 比如在靠近公交站点的沿街一侧, 每天上下班时间会有大量的上班族和学生从这里经过, 将面点铺、早餐店、报刊亭等商业设施设置在此类地段, 在一定程度上可以使居民更加的方便, 同时也提高了商业设施的利用频率。餐饮店一般布置在居住区外围沿街处, 这样可以降低对居民生活的影响, 同时消费群体也不再局限为居住区内的居民, 在附近的居民也能就近消费, 餐饮店的收益也会随之提高。而居住区内的商业中心, 则为一些日常生活中需求频率相对较低的商业设施, 例如服装店、娱乐设施、影音店等。居住区内的商业中心相对居住区周边沿街地段更具商业氛围, 各商业设施间可互相借势, 吸引更多的客源, 从而使整个商业中心得到发展。

3 实证部分: 以四川宜宾莱茵河畔为例

为使上述理论更加具体, 选取了四川宜宾莱茵河畔居住区, 对该居住区商业设施进行了一定调研分析。

项目位于宜宾城市发展的新兴城区———南岸地区, 规划建设以居住与商业为主体功能的具有地标意义的现代化居住小区。项目占地面积约485亩, 总建筑面积约80万m2, 其中商业建筑面积约为16万m2。

3. 1 该居住区商业设施分布情况

该居住区位于宜宾市新兴城区, 致力于打造宜宾新兴商业中心, 附近有多个公交站点, 在地理位置上具有较好的优势。

居住区入口沿街一侧设有中型超市, 电子产品专卖店, 还有一些娱乐设施, 如电影院、KTV等, 距入口处200 m左右有一大型购物超市。居住区北侧沿街商业设施为向外的底商发展模式, 以餐饮店为主, 形成一条美食街。沿入口向内为居住区最大的商业步行街, 与东北方向的入口相连, 贯穿整个居住区, 中间形成两个购物广场, 主要采用商业街的发展模式, 以平面形式按照街道的形态布置的单层或多层商业物业, 主要以服装店、化妆品店、音像店、特许经销店等为主。居住区内部的其他街道基本为底商发展模式, 利用楼盘底层建筑或低层建筑作为专门的商业用房, 商业设施类型包含便利店、洗衣店、家电维修店、美容美发店、药店等居民日常生活常需的商业设施。

3. 2 该居住区商业设施现存问题及改进方法

该商业服务设施布局比较合理, 但仍然存在一些问题:

1) 部分居住区内居住小区级道路除了一些出售便利性消费品的商铺外, 还开设了许多服装店、家装用品店等, 而这些地段大多只有该居住区内的居民经过, 在居住区步行商业街购物的人一般不会走居住小区级道路, 作为日常生活中购买频率并不太高的商品, 这些商铺的客流量极少, 经营者的利益也无法得到保障。应考虑到不同地段客流量的不同来决定商业设施的业态结构, 居住小区级道路距离居民住处最近, 应该以便利性消费品为主, 这样才能保证商业设施维持经营。

2) 部分地段同类商业设施较为集中, 例如在同一条居住小区级道路上美容美发店有3家, 相互间距离不超过50 m, 而其他道路上则很少甚至没有, 这样容易导致经营者间的恶性竞争, 同样也使其他一些居民在有需求时出行距离会变长。应该结合居住区整体情况分析, 研究同类商业设施大致的分布情况, 相互之间有一定的距离, 保证居住区内各不同区域在一定范围内都有所需的商业服务设施, 这样才能更好的保障居民的需求。

3) 该居住区的商业步行街及商业中心缺少消费相对较低, 可以方便消费者稍作休息的商业设施, 如饮品店等, 一些消费者在步行街逛街时没有地方可以稍作休息, 这在一定程度上会导致消费者在步行街逗留的时间缩短。居住区步行商业街在一定程度上也应参考城市步行商业街的模式, 集购物、娱乐、休闲于一体的结构, 在这一点上该居住区还需改进。

4 结语

从消费的角度来分析, 能够为居住区的商业服务设施提供一定的理论依据, 但仅从这一角度分析居住区配套商业服务设施也是不够的, 居住区内居民的收支情况、各户居民家庭成员差异等都可能影响居住区商业服务设施的利用率。总而言之, 居住区商业服务设施的服务对象是居民, 因此一定不能忘记以人为本的规划原则, 如何保障居民的需求是居住区在规划商业服务设施时要考虑的首要问题。从消费视角分析是探索居住区商业服务设施规划的一种尝试, 希望可以对以后居住区商业服务设施的规划起到一定的指导作用。

摘要：针对目前我国居住区商业服务设施还未完善, 存在设施不足、业态结构不合理、服务功能单一等问题, 从消费角度进行了分析, 明确了居民日常需要的商业服务设施类型, 使居住区商业服务设施的规划更具备理论依据。

关键词：居住区,商业服务设施,消费需求,消费行为

参考文献

[1]衣霄翔.消费视角下的居住区商业服务设施配建体系研究[J].城市规划学刊, 2012 (3) :44-52.

[2]罗子明.消费者心理学[M].第2版.北京:清华大学出版社, 2002.

商业设施物业管理服务要点篇3

1、车辆进场停车位少时，车辆无法快速找到车位;

2、顾客离场时无法快速找到车辆;

3、高峰期出口交费处排队严重，出场缓慢;

以上问题带来的后果是停车场车位周转速度下降，同时会影响到对于顾客而言通过停车场对商业中心带来的第一印象。日本很多年前就提出停车场时建筑的“第一大堂”，如今这个观点在新兴的商业中心中应该也非常适用。如何解决停车场运行中的问题，如何为顾客提供便捷的停车服务，提高顾客的认同度，这就需要在停车场设计时考虑合理的设置管理与服务设施。

一、设置剩余车位引导系统，解决车辆如何快速找车位问题

剩余车位引导系统是解决车辆快速寻找车位的有效设施，停车场剩余车位导引系统采用超声波进行定位探测，由系统软件处理后通过剩余车位引导屏和LED车位显示灯共同将车辆引导到空车位上。系统由超声波车位探测器、探测器管理器、LED 车位显示灯、LED 车位信息室内引导屏、户外车位引导屏、系统通信网络（RS485）、中央控制器、车位引导系统管理软件等组成。

并不是所有的停车场都有必要设置剩余车位引导系统，一般建议在车位大于300个的停车场或停车场层数超过3层，设置剩余车位引导系统。

剩余车位引导系统中起前期引导作用的是剩余车位引导屏，它是有效引导的关键，设置时应按下列要求设置：

1、停车场入口处应设置停车场个楼层或区域剩余车位引导屏;

2、车场内部所有的坡道入口处应设置各楼层剩余车位引导屏;

3、车场内部各楼层内交叉路口需安装左、右、前方剩余车位引导显示屏，距离超过50米的直行车道需增设一个车位引导屏。

二、设置反向寻车系统，解决顾客离场时快速找车辆问题

反向寻车系统可以有效的解决顾客大型停车场顾客找车困难的问题，系统采用视频摄像机对经过各区域的车辆进行检测或通过安装在车位前段的定位摄像机，读取车辆牌照信息，确定车辆停放区域或具体位置，在顾客离开时通过寻车查询终端查询车辆停放位置和区域。系统由视频车位检测器、多路视频处理器、交换机、服务器、寻车查询终端、区域定位终端组成。

视频车位检测器安装在每个区域进出口位置或车位的正前上方，对经过或停靠的车辆拍取图像，向系统提供车辆车牌信息;

寻车查询终端安装在顾客进入车场的主要通道处，通过触摸的方式输入车牌号或读卡，终端应具备通过触摸屏上可显示告知车主自身的位置、车辆停放的区域或位置及寻车路线的功能，在设有自助收费终端时可与其合并;

一般建议在车位大于500个的停车场或每层停车场车位数超过200个时，设置剩余车位引导系统。

三、设施合理的收费系统，解决高峰期出口交费处排队严重问题

通过分析出口缴费的动作我们可以分析造成出口缴费排队的原因，主要有三个动作：交卡刷卡过程、缴费过程、开闸后车辆起步过程。这三个过程综合在一起造成了出口收费时间较长，因此我们需要从这三个方面入手。

1、停车场收费管理系统的收费形式可分为出口收费、中央收费、自助收费。不同的收费方式有着不同的特点，适用于不同的类型停车场;

●出口收费是较为传统的收费方式，所有车辆均需到出口处缴费，单辆车辆缴费出场时间长，最快也要30秒以上，在高峰期大量出场时极易引起车辆堵塞。

●中央收费是在停车场内设置集中的人工缴费点，先人工缴费后出场，可以减少车辆在出口的排队时间，单辆车辆通行时间最快可以减少到5-6秒（需要设备配合），一般人工缴费点设置于顾客进入车场的主要通道处;这种收费方式对于多层停车场或顾客进入车场的主要通道较多的停车场并不适用，会大量增加收费人员，运行成本较高。

●自助收费是中央收费的另一种形式，在顾客进入车场的主要通道处设置类似于ATM机的自助缴费机，由顾客自行缴费，先缴费后出场，优点在于节省人员，避免人员接触钱币，同时也可以减少车辆在出口的排队时间。

通过以上分析可以看出中央收费或自助收费可以减少出口收费中缴费过程，提高车辆出口通行能力;但对于特大型停车场而言还应在出口处增加人工收费，避免缴费后长时间未离场需在出口缴费，综合以上分析，各类型停车场收费系统设置形式建议参照下表：

停车场类型

收费方式

小型停车场（地面）

中型停车场

大型停车场

特大型停车场

单层

多层

单层

多层

单层

多层

出口收费

○

中央收费

○

自助收费

○

自助+出口收费

○

中央+出口收费

○

○表示可选，×表示不选

2、停车场收费系统收费信息载体一般采用IC卡、一次性纸卡、车牌识别等，不同的信息载体有着不同的特点：

●IC卡、一次性纸卡通过闸机时通过时间较长，也就是存在一个交卡刷卡过程和停车起步过程，同时有一定成本;

●车牌识别通过闸机时通过时间短，无需交卡刷卡，也就不需停车后在起步，同时无日常运行成本;

因此采用车牌识别设备，可以有效的减少车辆出厂时交卡刷卡和停车起步的过程，大大提高出场速度。

3、进出场时闸机开启的速度也直接影响车辆进出速度，闸机开启慢时，会让车辆产生停顿，出现停车再起步的过程，如能采用高速闸机，可以有效的降低车辆在读取拍照后车辆在出口处的停滞时间。

综上所述停车收费系统應该推荐使用采用车牌识别为信息载体的自助收费设施，同时配合高速闸机可以有效的提高车辆出场通行能力。

商业设施物业管理服务要点篇4

一、背景

国务院总理温家宝2012年6月6日主持召开国务院常务会议，听取关于制定《商业银行资本管理办法(试行)》的汇报。

2010年11月，二十国集团首尔峰会批准了巴塞尔银行监管委员会提交的资本监管和流动性监管改革方案。在2011年11月二十国集团戛纳峰会上，各国领导人承诺于2013年1月1日前实施新资本监管标准，并于2019年前全面达标。据此，中国银监会结合国内银行业实际，制定了《商业银行资本管理办法(试行)》，拟于2013年1月1日开始实施。

《管理办法》建立了与国际新监管标准接轨、符合我国银行业实际的资本监管制度。

二、《商业银行资本管理办法(试行)》要点

(一)建立统一配套的资本充足率监管体系。对系统重要性银行和其他银行的资本充足率监管要求分别为11.5%和10.5%，与国内现行监管要求保持一致。

(二)严格明确资本定义。明确了各类资本工具的合格标准，提高了次级债券等资本工具的损失吸收能力。允许商业银行将超额贷款损失准备计入银行资本，并对国内银行已发行的不合格资本工具给予10年过渡期。

(三)扩大资本覆盖风险范围。除信用风险和市场风险外，将操作风险也纳入资本监管框架。明确了资产证券化、场外衍生品等复杂交易性业务的资本监管规则，引导国内银行审慎开展金融创新。

商业设施物业管理服务要点篇5

市民政局市发改委市财政局市公安消防局市规划局

市国土局市环保局市卫计委市建委市食药监局

第一条为加强全市养老服务设施的规划建设，加快养老服务业发展，根据民政部等部门《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发〔2016〕179号）、民政部等部门《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》（民发〔2017〕25号）、市政府《关于加快发展养老服务业的实施意见》（宁政发〔2014〕216号）等相关文件要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡本市养老服务设施的规划、建设、移交、运营及其相关的监管活动，适用本办法。

第三条本办法所称养老服务设施是指根据公共利益需要，为老年人提供饮食起居、生活照料、康复护理等服务涉及的不可分割销售的公共服务设施，包括养老院、社会福利院、敬老院、托老所、社区居家养老服务中心（站）、日间照料中心和农村老年关爱之家等。

第四条市、区政府应加强养老服务设施规划、移交、监管的组织领导，建立相应的资金投入和保障机制。

市民政局是本市养老服务设施规划建设的组织协调部门，发改、规划、财政、建设、国土、消防、房产等相关部门按照各自职责，互相配合，共同做好养老服务设施规划、建设、移交、监管工作。

各区政府应参与本区范围内养老服务设施的规划布局、建设施工、验收移交等全过程监督。

第五条养老服务设施规划建设应遵循“统筹规划、覆盖城乡、科学合理”的原则。

第六条养老服务设施建设主要有单独新建（包括划拨用地建设、出让土地建设等）、新建住宅小区配建和存量房产改建等形式。

第七条单独新建养老服务设施，须符合土地利用总体规划、城市总体规划和养老服务业发展规划，并按照养老设施布局规划实施。养老服务设施规划用地不得擅自改变用途；因公共利益确需变更的，应按照原审批程序报市政府批准。

规划部门按相关建设程序办理规划条件，出具规划要求。

国土部门将养老服务设施单独建设用地纳入土地供应计划。营利性养老服务设施用地原则上应采取招拍挂方式供应。

建设部门加强养老服务设施设计、施工、验收、备案等环节的管理，保证工程质量安全。

第八条城市新区开发时，应按标准配建养老服务设施；城市旧区现有社区养老服务设施不达标的，区政府应通过购买、租赁、置换、改造等方式解决。配建的养老服务设施原则上集中建设，城市旧区不具备集中建设的可分散建设。

第九条鼓励各区、各单位利用闲置资源和存量房产改造成养老服务设施。

改造利用现有闲置厂房、社区用房等兴办养老服务设施，符合《划拨用地目录》且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，应报民政、房产、建设、国土、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续。

对符合低效土地利用自有存量用地建设养老服务设施的，在符合规划的前提下，按照国家和省关于低效用地再开发相关规定办理用地手续。支持使用农村集体建设用地兴办养老服务设施。

现有闲置厂房、社区用房、城市经济型酒店、办公用房等房产及农村集体用地等兴办养老服务机构时可暂不改变房产性质直接申办消防设计审核、验收或者备案手续。养老机构建筑面积5万平方米及以上的编制环境影响报告表，建筑面积5万平方米以下的填报环境影响登记表。

改造建设的养老服务设施，可由房屋产权单位组织实施，直接运营或引入社会力量运营；也可由社会力量租赁产权单位的房屋进行改造并运营。

第十条采用改扩（建）方式兴办养老机构，申请养老机构设立许可、涉及规划变更的，按以下程序办理：

（一）举办者申请，并提交相应的程序性材料。

（二）民政部门按养老机构设立管理许可办法规定，核查确定其性质（营利性或非营利性），并出具相应的指导性意见。

（三）在符合规划的前提下，规划部门按有关程序进行规划审批。

（四）国土部门根据民政和规划部门所确定的养老设施性质，按规定办理相关用地手续。

（五）发改、建设、消防、环保、食药监、卫计等部门按职能办理相应的批准证件。

第十一条申办养老机构须依法办理养老机构设立许可证和法人登记（营业执照），非营利性养老机构申请法人登记时，按“先证后照”方式办理；营利性养老机构按“先照后证”方式办理。

第十二条养老服务设施建设符合国家、省、市文件规定条件的，可享受税费减免、财政补贴等优惠扶持政策。

第十三条对已经用于养老服务但未依法办理消防手续的建筑设施，应完善相关手续，依法申请办理建设工程消防设计审核、验收及备案手续。

（一）1998年9月以前建设使用且未发生改、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的养老服务设施，工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的养老机构、日间照料中心和农村幸福院建设工程，无需办理消防设计审核、消防验收或备案手续。

（二）经整改后达到国家建设工程消防技术标准要求的，可以申办消防设计审核、验收或备案手续，但需要提供可以用于养老服务的规划文件。

1．在城乡规划区域内建设的养老服务设施，应提供建设工程规划许可证明文件。利用企业厂房、宾馆酒店、疗养院、办公服务房产等改建养老服务设施的，由规划部门出具意见；已建设完毕作为养老服务设施使用、利用社区服务用房、农村集体建设用地建筑改建养老服务设施且无建设工程规划许可证的，由规划部门提供用途证明认可材料；自建住宅改建养老服务设施的，应提供不动产权属证书或者不动产权属来源材料及规划部门出具的同意用途变更证明材料。

2．因年代久远，竣工验收证明材料遗失或未办理过验收手续的，由养老机构提出申请，委托有资质的第三方对房屋质量进行评估，以其提供的鉴定意见为依据办理相关审批手续。

3．未办理不动产登记的，在完善相关手续后向当地不动产登记机构申请；不动产产权证遗失的，应持有关证明及时申请补办；不满足不动产登记或不动产权属证书补办条件的，由所在地区政府出具用途认可证明材料。

（三）养老服务设施应依法加强消防安全管理，落实消防安全管理制度。各区政府及民政部门应定期对养老服务设施组织安全检查，加大对消防隐患的督促整改。

第十四条因公共利益确需征收养老服务设施的，应按照“先建后拆”原则，就近补偿建设或异地重新建设养老服务设施，其建设面积不得少于原占地面积和建筑面积。

第十五条有关部门及其工作人员在养老服务设施规划、建设、移交的工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门进行责任追究；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对擅自改变养老服务设施规定用途的单位和责任人，由所在地区政府责令限期改正；逾期不改正的，依法追究行政责任。

商业设施物业管理服务要点篇6

商铺自持和销售的市场概况商铺自持和销售的市场发展商铺自持和销售的市场的现状商铺自持和销售的利弊商铺自持和销售的市场操作商铺自持和销售的市场比例问题未来发展的预测

一、商铺自持和销售的市场概况：

自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括：

1、资金投入者

1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；

1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。

2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。

家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。

3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。

中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。这家餐厅开业后，只经营了十个月就收回了全部投资，不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过10，000，000平方米的商业面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控制在一定范围之内，并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。十年间，中国的商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨幅牢牢地控制在可以承受的范围内，以北京、上海等主要市场为例，十年前的房屋租金仅为现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的麦当劳餐厅是由加盟商经营的，他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的10%左右的金额作为房租，收益丰厚！

作为业主的开发商则以相对稳定的租金或溢价出售产权及/或公司股权作为收益。销售型商铺类型主要为住宅底商和社区商铺，其次为商业街商铺和专业市场商铺，综合体商铺和写字楼底商。

销售型商铺一般有业主自行出租、开发商或机构包租、开发商统一控制/管理下的出租。

二、商铺自持和销售的市场发展

中国自清朝起，就有了大量对商铺的销售记录。广州人的经商意识十分浓厚，“一铺养三代”这句俗话更成为当时广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。当时的广州和北京的部分商铺的销售价格换算成今天的币值都属于天文数字。

因为以往的商铺普遍属于小商铺，或销售或自持，都对市场没有太多的影响力，故此也没有人去过多地关注。而从1930年代开始，中国的大型民营百货的兴起，如上海的先施、永安、大新、新新百货，天津的劝业场、中原公司等，因为百货业态自身的要求，使得自持物业成为市场主流。

建国后，商业物业的国有化造成了国家/集体所有制企业长期持有商业物业的使用权而所有权归属国家/集体所有的局面。

改革开放初期，作为市政配套的商业大多以无偿划拨的形式交付给国有或集体所有制商业企业使用，而这些企业在后来的经营过程中，除自营商业外，也将部分商业面积出租给其他机构使用并获取租金收益，在这个时期，自持商业物业仍然占据着市场的主导地位。以北京为例，当时的市政规划要求在一定区域内需要配置一定面积的商业，这些商业一般是由政府负责建造，之后交给各个区域内的国有商业企业负责经营，比如在海淀区，一般就是交给超市发公司，在朝阳区就交给京客隆，等等。这些公司接手后，除了经营生鲜超市外，也会经营一些小百货，剩余的面积就开始逐步出租给一些小个体户，后来发现有利可图，就又开始缩减自营面积，引进一些配套的快餐厅、面包房甚至教育机构等。

房地产政策改革后，商业物业的销售开始火暴起来。大连万达、SOHO中国等商业开发企业通过成功的市场营销，将中国商业地产的价 8000 一路推高。2000年，潘先生开始销售北京现代城商铺，通过熟人关系打招呼可以以23，000到26，000元人民币/平方米的价格买到长安街上的一层的商铺，到了2009年，还是潘先生在北京三里屯的项目，商铺单价已经有窜升到110，000元的了。在这个时期，因为各种原因造成了国内大量商业项目以销售为主、销售不了的进行自持，同时，除传统的国有商业企业、大型外资商业企业（比如香港新世界集团等）自持商业物业以外，很多民营企业，最典型的就是大连万达，也开始从商铺销售转而自持，从所谓的一代店向三代店提升。

商业地产短期内的确不具备贡献很好的现金流的能力，然而从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金收入。

现在大多数房地产公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。比较典型的诸如上海的世贸集团、北京的国瑞城等。

三、商铺自持和销售的市场的现状

SOHO系为代表的作为地产商对商铺进行销售操作的成功成为大体量零售商铺的成功典范。从2000年的北京西大望路的现代城开始，SOHO中国先后又开发并销售了北京建外SOHO、东大桥的尚都SOHO（用粮票换鸡蛋的方式从任总手中购买的项目）、朝外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO以及上海的东海SOHO等项目，他们的团队通过走出去、请近来等方法，有目的性的拜访几个重要客户比较集中的市场，如温州、太原、唐山等，将销售信息有针对性的释放，同时，对内采用末位淘汰的竞争机制，行之有效的把销售任务在比较短的时间内完成，极大的减少了资金压力，获得了很高的投资回报。

万达集团的一代店一般都建在城市的中心商业区，比如天津的和平路、沈阳的太原街，因为这些区域都是传统的商业中心，所以销售起来没有压力，商铺一般也都是在短期内就销售一空。

万达三代店有的会附带着商业街，这些零散的街铺一般都被零售了，因为万达自身的品牌效应以及万达广场招商比较成功，所以投资客也都会积极购买。

其他房地产公司的销售情况：喜忧参半！

目前也有已开发的一些商业项目，因为种种原因，土地没有进行招拍挂出让，只是开发商以承租土地多少年的方式进行开发，所以必须自持物业。比如利用旧厂房改造而成的家居卖场、创意园区；利用老街区改造而来的餐饮街等。

随着中国商业的发展，特别是商业地产企业自身的发展以及中国普通消费者日益高涨的购买力和购买需求，各级政府对自己辖区的规划及业绩要求，使得城市综合体开发用地成为目前政府供地的主要类型，换言之，就是政府和消费者对自持型商业的需求更为强烈。

2009年11月16日，万科总裁郁亮对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备。

保利地产从09年下半年开始，先后获得广州琵琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。

华润置地在深圳、沈阳、重庆等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购旧厂转性等方式，获得城中心区域的大量优质低价土地。

万达集团几年来对第三代万达广场的建设、经营都投入了巨大的人力和才力，目前以平均每年开业十几个万达广场的速度在中国大陆快速发展。

IKEA/TESCO/JIUSCO/银泰/中粮大悦城等商业公司在自建、合建、收购商业物业公司方面也都投入了极大的热情。

由此使得国内市场上自持型商业物业又开始占有了主导地位。

四、商铺自持和销售的利弊

从商业地产的市场发展来讲，真正的大型单体型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，而这些存在的问题也将直接导致业主的租金回报的巨大损失。比如北京知名的王府井世都百货，就在全力准备庆祝开业十周年之际，因为纷繁复杂的业主关系导致因突然遭到法院查封而被迫停业。

现在，越来越多的开发商选择自持物业，也是出于提升企业未来的抗风险能力。只租不售让开发商获得了长线回报，并通过与品牌店的合作，优化了项目的资产，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。

按照以往的理解，商业地产开发会占用大量资金，投资回报周期比较长，并不被开发商和投资者看好。而万达仅仅凭借提供给投资者寥寥数页的私募备忘录，便在一个月内顺利完成资金募集，这让业界对商业地产的认识有了颠覆性的变化。

所谓商业物业的自持和销售其实是一个伪命题。

在商言商，开发商建造商业物业的根本目的就是盈利，而自持和销售不过是不同的营销手段，或者可以直白地说：销售是快速回笼资金的方式，而自持则是长期高回报地获得收益的方法。项目规模小，资金又比较紧张的开发企业，销售无疑是不二的选择，而那些项目规模很大，自有资金充足及/或融资能力很强的企业，尤其是综合性项目选择自持肯定是一个很好的出路。

发展综合性商业物业的确是开发企业未来重要的盈利增长点，房地产公司不但可以因为有大型配套的商业项目而大幅度提高住宅、公寓项目的销售价格，更重要的是可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这包括但不限于打包上市、与基金的合作等。

作为一般社区、商务区配套的小规模商业，因为日后运营所需要投入的人力、物力相对成本较高，所以应视具体情况考虑是自持亦或是销售。

五、商铺自持和销售的市场操作

开发企业可以根据自身的情况，选择以下一种或者几种方式的组合来进行运做：

1、项目整体出售。如国内很多和新加坡凯德公司合作的开发企业都是采用的这个方法。这个方式的好处是没有资金和销售方面的压力，也无须考虑组建专业的商业物业管理公司；弊端则是利润率不高，因为按照此种方式操作，开发企业其实变成了买家的工程总承包方。北京华联在前一个时期采用过这个方法和凯德合作，之后再返租一部分场地运营，既解决了资金紧张的问题，又可以利用商业经营提高收益。项目整体出售还有一种方式，就是打包上市。打散零售。商铺零售对项目的位置和定价以及销售团队的能力都是一种挑战。开发商零售商铺也有不同的态度，有的是能卖多贵就卖多贵，没有最贵只有更贵！有的企业则会根据租赁市场的行情，测算出一个相对合理的销售价格，带着租约进行销售，既解决了零售商铺的业态合理布局，又保障了买家的现实利益。

2、先经营后整体出售。北京华联和凯德合作的最早的几个案子就是如此操作的。华联把自己在经营中的卖场的产权卖给凯德，再从凯德手里返租，在不影响商业经营的前提下直接套现。

3、先经营后打散出售。比较成功的案子是北京的阜成门的万通商城。这个商场开始营业的时候是作高端百货的，当时经营的业绩很差，之后改成了小商品市场，一下就火起来了，这样运行了很多年，经营业绩一直不错，但是市场上类似的业态也多了。这个时候，市场方面宣布要把摊位零售掉，虽然很多商户对此不满，但也都硬着头皮接受了。在这个案例里我们可以看到开发商的操盘技巧确实很成熟，在自持阶段，在发现高档百货不符合市场需求就毅然调整业态，做出一个当时北京市场上还不多见的小商品城，当市场运营成熟后而市面上此种业态出现竞争的局面时，又当机立断的在一个相对高的价格上把商铺零售掉，手段很强！

4、自持。自持物业对资金有比较高的要求，所以要着重解决融资渠道。融资渠道主要有以下四种：经营性抵押贷款，评估增值再抵押，项目开发贷以及股权性/基金融资。这几种融资和退出的途径，对商业物业运作很成熟的企业来说都是可以实现的。

自持物业的优势，比如万达集团，他们所谓的三代店模式，就是通过建造并持有购物中心，以较低廉的价格拿到土地，再部分运用定单式商业模式吸引一些知名商家造势，之后便可以从大量的商户手中收取丰厚的租金回报，同时，因为土地价格低，所以开发商的投入也相应降低，而与商业同时建造的民宅、公寓等项目，因为毗邻万达商业广场，销售价格则肯定高企，仅这方面的收益就足以平衡商业方面的投入了。要实现以获取城市区域核心地段，用商业配套体现住宅产品溢价的目标，就必须培养一支属于自己的持有型物业经营团队。

无论自持还是销售，最终目标都是要利益的最大化，所以真正的问题就是怎么卖、什么时候卖以及卖给谁。

六、商铺自持和销售的市场比例问题

刚才讲了那么多，现在其实可以得出一个结论：商铺自持和销售的市场比例根本不是一个问题，也不应该成为一个问题！

商铺的自持还是销售还是要看开发企业的资金、对回报周期及收益的要求、有无商业运营团队以及这个团队的运作能力。

七、未来发展的预测

在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。近两年很多零售业自建购物中心，未来可能会有更多零售商投身。国外购物中心超过百分之五十都是零售商自建开发的，只不过中国还处于商业地产时期，而商业地产的利润率高于零售业。在未来，随着商业地产时代逐步被地产商业时代所取代，所谓自持型商业物业必将成为主流产品，企业通过商业和物业（而不单纯是商业物业）的运作，通过物流和现金流的控制，完成对全产业链利润通吃，达到利益的最大化！

江西省葡萄设施栽培管理要点篇7

1 大棚葡萄栽培管理要点

1.1 品种的选择

要求葡萄品种具有耐棚内高温、弱光的特性, 江西目前主要栽培品种:早熟品种以夏黑、金手指为主, 中熟品种以玫瑰香、香悦为主, 晚熟品种以美人指、红地球为主。

1.2 栽培形式

在大棚结构的选取上, 以选择土木结构的温室大棚栽培葡萄为宜。栽植方向是南北向栽植, 株行距一般是0.5cm×1.5m。

1.3 修剪方式

常用的修剪方法为扇形整枝法, 是指待定植苗萌发后, 只留2个较为健壮的新梢, 并将其培养成为主蔓, 待其长到1.5m时摘心, 冬季剪去所有副梢, 只留2个主蔓供来年使用。第2年的修剪方式与第1年有所不同, 在萌芽期, 需要将50cm以下的芽眼全部抹去, 50cm以上的要隔一段距离留1支主蔓, 在冬剪时, 除主蔓顶端各留1个延长枝以扩大树冠。等到树形基本形成之后, 便需要持续的以第2年的整枝方法来培养葡萄树。

1.4 温湿度管理

主要是揭盖膜、升温催芽、加温催芽、开花结果期的温度控制[2]。冬天当棚内温度降到5℃以下时需要在温室大棚外部盖草保温;冬末春初需要及时地揭帘升温催芽;而在结果期, 为了提高鲜果的糖分, 可以增大昼夜温差, 白天温度不要过高, 夜间温度尽量低一点。

1.5 土肥水管理

要选择有机质含量高、疏松、通气性好、保水能力强的壤土来种植葡萄;水肥土是葡萄等作物生长的根本, 严格合理地控制水肥土中的各项参数, 能够实现温室大棚高效栽培的目的。

1.6 花果管理

在葡萄树开花前, 需要向葡萄叶片和花序上喷少许磷肥溶液, 在开花后的10~15天里, 需根据坐果情况进行疏穗、疏粒, 必须留有2枝长势比较强壮的枝蔓用来结果, 对于中等长势的枝, 则只留有1枝;而生长较弱的枝, 则一律不留穗。在葡萄开花结果时期内, 合理地打理葡萄树的枝干与茎叶, 能够有效地提高葡萄的产量, 花果的管理为葡萄温室大棚高效栽培技术之一。

1.7 病虫害防治

在葡萄生长期间, 需要及时处理葡萄的副梢和卷须, 改善通风条件, 以免病虫害蔓延。待葡萄出土萌芽前, 需要喷3°Be石硫合剂+0.3%的五氯酸钠来消灭枝蔓上的越冬虫卵和病菌孢子, 开花前仍需要用多菌灵等多种药剂来防止霜霉病的发生。在葡萄下架时需要将落叶、残枝收集, 集中烧毁。对湿度大的棚, 每隔15天喷1次波尔多液防治霜霉病;葡萄二星叶蝉病发生时可喷40%氧化乐果30~100倍液防治。

2 避雨栽培葡萄技术要点

2.1 品种选择

通常选用欧亚种葡萄———红地球、美人指、京秀、秋红、秋黑、黑大粒、玫瑰香、京秀等。

2.2 栽培模式

根据结构及材料的不同, 生产上使用的避雨棚类型有钢架结构棚、粉煤灰支架棚、单行棚3种。避雨栽培架式一般有双十字“V”形架式和高宽垂架式, 前者适用于生长势中等的品种, 后者适用于生长势强旺的品种。生长势强的品种, 一般采用株行距 (1.2~1.8) m×2.5m, 667m2栽植220~150株。生长势弱的品种, 采用株行距1.1m×2.5m, 667m2栽植250株[3]。

2.3 施肥

在葡萄采收后10月施入基肥, 以腐熟有机肥为主, 正常结果树施肥量为3t/667m2。在萌芽期和幼果期, 追施尿素20kg/667m2。花前叶面结合打药喷0.2%~0.3%尿素加磷酸二氢钾, 花期喷0.2%硼砂1次。

2.4 花果管理

2.4.1 定穗量。

按667m2控制产量1500 kg计算, 根据不同品种果穗的大小确定留穗量。穗重500g以上的品种, 留2000~2500个果穗。坐果性能高的品种, 可在花前定穗, 但必须留10%左右的预备穗, 坐果稳定后再去掉预备穗;坐果性能较低的, 宜在坐果后一次定穗。

2.4.2疏果与套袋。一般于开花前3~5天, 去掉花穗顶部的1/5~1/4, 再将花穗的副穗掐去。南方各省葡萄生产区普遍采取下列留果标准:欧美杂交种每穗留果40~50粒;欧亚种每穗留果80~100粒。在葡萄坐果后果粒似黄豆大小时, 疏粒后喷布杀菌剂略阴干后立即套袋, 既可防腐, 又可使果穗无污染, 果皮细腻、光洁、漂亮诱人。视果穗大小选用果袋, 一般600g以下果穗宜选用 (20~30) cm×20 cm×22 cm规格纸袋;600~800g果穗宜选用 (36~38) cm×28 cm×30 cm纸袋。

2.5 整形修剪

2.5.1 整形。

采用独干双臂单层水平整形。苗木定植萌发抽梢后, 选择1个粗壮的新梢培养为主蔓, 主梢长至50cm左右时摘心, 培养2个强副梢, 并将其引缚铁丝上向上生长, 当长至50cm左右时摘心, 促发二次副梢, 并将其作为2个壁枝放平引缚于第1道铁丝上。按15~20cm间距选留2~3个臂上枝萌发的三次副梢共5~7个作为结果母枝培养, 当三次副梢长至第3道铁丝时摘心, 所萌发的四次副梢留顶部2支4叶反复摘心, 其余副梢留1叶摘心, 增加光合叶面积, 壮实所培养的结果母枝。

2.5.2 修剪。

(1) 冬季修剪。落叶后至伤流期2~3周前均可进行冬季修剪。修剪方法:结果母枝的修剪可采用短梢修剪, 短梢留2~3芽, 通常采用3芽修剪, 平均每1m留结果枝5~7个。 (2) 夏季修剪。抹芽和疏梢:葡萄萌芽抽枝后, 及时抹除第1道铁丝下主干的所有萌芽, 保持下部的通风透气;抹除发育不良的基节芽;双生芽, 选留饱满的主芽, 除去副芽, 抹除部位不当的不定芽。开花前不可摘心, 当结果枝和发育枝长至第3道铁丝时, 才摘心处理。

2.6 病虫害防治

7~8月, 高温多雨, 葡萄果园易爆发病害, 主要有葡萄痘病、白粉病、霜霉病等。防治方法主要有4点:

2.6.1 清园。

冬剪后, 撕除老蔓翘皮, 清理果园的枝条、落叶等杂物。全园喷布5°Be石硫合剂, 将主干、枝蔓、立柱、地面等全面消毒1次。

2.6.2 降温除湿。

控制大棚湿度在85%以下, 及时进行理蔓抹梢等夏剪工作, 清除地面杂草, 保持葡萄架面通风透光。

2.6.3 药剂防治。

芽鳞片松动萌发时, 全园喷3°Be石硫合剂1次。之后, 建立起以石灰半量式1∶0.5∶200波尔多液为主的防病体系。当病害发生时, 选用75%甲基托布津600~800倍液或50%多菌灵500~600倍液或65%代森锰锌500~800倍液等治疗剂防治。

3 结束语

设施葡萄的栽培技术与管理要点是我国不断提高葡萄产量的契点, 不仅实现了葡萄的周年生产和供应, 而且为江西省葡萄产业的进一步发展提供了条件。因此, 重视对设施葡萄栽培技术的研究与开发十分有必要。

参考文献

[1]刘康成, 胡泽生, 刘文彬, 等.江西省鲜食葡萄生产现状与提升对策[J].中外葡萄与葡萄酒, 2015.1:58-61.

[2]赵艳秋.浅谈葡萄温室大棚高效栽培技术[J], 农林科研:188

商业设施物业管理服务要点篇8

2012年管理服务中心（商业）在公司领导的正确领导下，在上级各职能部门及兄弟单位招商中心的大力支持配合下，围绕年初经营目标，坚决贯彻落实陈总年初提出的新业态、新思路工作要求，重点抓好计划管理、岗位培训、安全管理、投诉处理、月度考核及客户评价，全体员工克服困难，较好地完成了全年各项工作任务。现将管理服务中心（商业）2012年主要工作总结如下：

一、2012工作任务完成情况

（一）、安全管理工作。

1、公共秩序治理

1）.商场装修阶段，严格落实岗位责任制，严格执行清场程序、员工进场程序、物品放行程序等安全管理程序。合情、合理的处理了多起装修商铺失窃事件。多次收缴了准备夹带出街区的施工、装修材料，为项目部挽回了部分经济损失。在街区商铺营业装修施工过程中抓获了1名偷窃施工材料人员，其余不明夹带情况5起，保证施工顺利进行。9-11月份的商铺装修期间无发生重大治安事故，保障了管理服务中心及商户、顾客的财产安全。

2）.突发事件的处理及时、到位。处理商城出现断水断电导致的聚众闹事1起，抓获小偷1人。处理盗窃事件10多起。

3）.2012年度街区发生多宗电动车、电瓶丢失案。究其原因:主要是秩序队员的人员编制紧，防范区域大，整个街区只是半封闭,又是商业街区,加上装修多,人员进出频繁,车辆停放点分散、不集中、难管理而引至。

稍后的时间我们及时的了解治安隐患,对无正规证件、闲杂人员及时清理。并在停放电动车的负一车库安排了岗位，即不再有偷盗情况出现。4）.在完成基础安全防范工作的同时，加大力度规范街区各摊点物品的管理，10-12月间，公共区域无物品乱堆、乱挂现象，消除因物品乱堆、乱挂而引起的安全隐患及形象影响。

5）.商铺占道经营方面经过长期不懈努力的监管、纠正,已基本无乱摆乱放情况。

6).商铺的食品乱丢、乱倒现象,虽然还未能全面杜绝,但经大力整治已大为减少。

全面试业前，完成了所有街区内街、街区，消防通道的卫生、保洁工作，最大限度的确保街区的顺利开张。

3）.完成车库所有杂物、余料、材料的清理、搬运、摆放工作。

4）.按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、街区落叶清理、街区路面的清扫等各项机动工作。同时加大力度对外围及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运做到了日产日清。

5）.在88街区开业清洁开荒的基础上，管家组在8-12月份组织保洁人员对地面的石材及地砖、墙面石材等进行了多次清洁开荒和保养，既达到营业要求又延长了材料使用寿命

6）.完成了街区200多车装修施工垃圾的设点堆放，清理、清运工作。力保街区的营业的正常开展。2.消杀工作。

1）.完成3次公共场所消杀工作，在园区的外围做整体消杀，对区内各下水道、厕所等都进行喷药灭蚊消杀。及1次灭鼠放药工作 3.绿化工作

对区内的绿篱每天保洁、清理，并每月检查树木生长情况，及时清理枯枝黄叶。

(三)公共设施、设备的管理

1.通过多方协调，将电梯到负一、二、三层的出入功能封闭。电梯厅进行电子门禁关闭。解决负一到负四层商场与住宅用户因电梯共用而导致严重的安全隐患。将街区与小区完全的隔绝。

2.积极配合招商中心及工程部，完成了对配电室变压器供电负荷进行重新分配的各项协调工作。最终将华联、小区、商场的各方用电分开。有利于以后华联、商场、小区的水电、物业费的明确区分。平衡各台变压器上的供电负荷，确保小区、超市、商场三方的用电设备用电高峰运行正常，又减低变压器损耗。

3.完成3起公共区域漏水事件的处理。商场的消防水曾因管理原因无法关闭，在加水、加压的时候，导致整个负一、二街区的多个商铺被水浸泡。经秩序的快速反应协调处理，保洁人员的全力清理。免去了更大的损失。在最短的时间内完成抢修工作，保证商户的用水用电正常。

4.分别多次与集团及招商中心工程部及项目部协商，进行了街区商铺内8

工作；

5.街区下水道穿孔的协调 6.负二层卫生间漏水点的协调整改 7.卫生间取水点及拖把池的协调安装 8.负二层商场生活垃圾堆放点的协调设臵。9.师院对面广场车辆停放的规范、协调。

（五）.人力资源管理

1.充分调配好人力资源，挖掘人力资源潜力。在保证街区安全的前提下，通过人力资源整合，只设6岗来进行街区的安全保卫工作，工作饱和度100％。

2.只设5岗来确保负一、二街区，及负一、二、三个车库的全面保洁工作，要求高，工作任务重，工作饱和度100％。

3.行政岗位只设1人进行全面行政管理工作，工作饱和度100％。4.在员工队伍建设方面，管理服务中心一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。充分的发动员工的人际关系网，调动大家的介绍热情，积极介绍人员前来参加，进一步储备人力资源。

5.团队建设上，一方面在工作中强调身体力行、身先士卒、以身带领的工作方法，带动员工的工作主动性。另一方面，让员工认识团队价值，通过讲发展、开思路，鼓励员工目光放远，以学习、提升为目的，将自身利益和发展与管理服务中心的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足管理服务中心不断变革创新和成长发展的需要。6.服务中心2012年的重要举措之一，做到每个部门每周有计划，每周有总结。提高了服务的及时性，提升了服务品质。

7.在日常工作中按公司体系文件、规程要求，实行自查、检查相结合的管理方法，使管理服务工作形成制度化、程序化。

8.员工内部培训工作是我们重心之一，是日常指标性工作任务。通过礼仪培训、规范仪容仪表；专业知识培训、提高专业技能；工作规程培训、强化执行力；案例分析、提高实操技能等相关的工作技巧的培训，同时也在日常工作中不间断的指导和强化，提升整体服务水平。

9.主动、积极的协调了员工餐厅的装修、材料采购、安装及日常管理，并在11月份开始对员工餐厅进行全面管理。根据员工增加情况，采取了增加

能力，发现问题现场协调处理。

2、如何更好地为商户、顾客、内部部门提供服务。

（1）问题现状：物业管理中心员工都处于对商户、顾客、内部部门提供服务的一线岗位，在装修管理、日常保洁、日常营业等过程中服务工作未能做到尽如人意。

（2）问题原因：提供完善的服务是一个系统的工程，涉及设备运行、部门协调、流程顺畅、员工素质等方面协调运作。造成目前症状有物业硬件缺陷、工作流程复杂、外部关系未能很好理顺等原因，也有员工服务意识不强及对工程流程不熟悉的因素。

（3）解决对策：尽快协调整改街区各种硬件设施、设备，简化办事程序；加强员工服务意识及业务技能培训。

3、如何更好的留用专业人员，弥补专业服务不足。

（1）问题现状：保洁、秩序岗位人员均为工龄不到一年的新入职人员。且从未在商业版块服务过。而以上的岗位恰恰对大型商业物业保洁、安全运行及提高服务质量至关重要。

（2）问题原因：此方面专业人员较少，流失情况严重。

（3）解决对策：扩大招聘途径寻找适用人员；内部发掘有潜力的员工加以培养。