商业计划书 要点

商业计划书 要点（精选8篇）

商业计划书 要点 篇1

商业计划书 要点

1.确定你的公司要满足的市场需求

2.清楚地描述你的公司将如何满足这些需求

•公司的使命直言

•为了解决市场，你的公司将采取什么行动，一条条列出来

•其他公司可能也在致力于实现相同的利益，你的公司如何做得比他们更好？

3.认识到你的公司独特之处

•阐述一个商业模式，详细说明你的优势。证明自己的公司如何生存下去 •仔细检查你的商业模式的优点和缺点，以及

•让自己的特长脱引而出，获得融资的机会

4.确定的股权关系

•确定你的管理团队，董事会和顾问成员

•包括对他们权益的详细说明

5.了解你的市场规模

•分析你面对的市场条件：市场有多大，会增长到多少，增长速度如何，潜在利润是什么

6.弄清楚组成了你的目标市场

•一定要针对你的目标用户才能做出营销策略

•如果做不到这点，浪费时间

7.设计出理想的营销策略

•如何达到市场目标

•你的策略包括：通过理想的媒体渠道，向你的客户推广；以及他们可以从收

集到你的产品和服务的信息。

8.分解你的收益

• 定价 成本 利润率 各种费用

• 做真实的收入预测实际上对你没有好处

9.预算：你需要多少钱才能启动公司，以保持运行

• 你的创意从概念今日到实践阶段的资金，通常来自朋友，家庭投资和个人资金

10.创建一个收支平衡计划

•收益难预测，但一定要创建一些不同的场景，并且制定相应的销售计划，为你的各项费用支付和日后的盈利所需要做好准备。

•如果可能，公司建立的头两年，逐月分解公司的收支平衡表进行观察

为积极消极如风时间建立不同的应急计划

•如果遇到了大麻烦但没有机会，你的事业就可能失败

•如果你看到了意想不到的成功，你的目标也会跟着显著提高，做好准备应对突然之间需要一个新计划的情况。

商业计划书 要点 篇2

一、设计理念

设计理念在城市大型商业建筑最突出的便是外形的设计, 体现商业建筑的风格, 设计师通过对材料、色彩以及比例, 甚至结合光影来设计出个性的建筑风格, 结合商业建筑用途凸显不同的商业气氛, 创造形象, 吸引顾客。

如“北京茶馆”、绍兴咸亨酒店、美国拉斯维加斯的设计里就渗透着还旧的理念, 这样的商业建筑能勾起人们对过去的回忆, 时间倒流。在这一设计中, 建筑造型和细节运用了历史上曾出现过的造型提炼出的抽象或者具象的造型, 这种历史符号, 往往应用于餐饮旅店和博物馆的建设中。

二、设计原则

在进行商业建筑设计过程中, 为了迎合我国经济发展城市建设的基本原则, 在进行商业建筑的开建过程中, 有效的强化并完善其设计的思路将提高。商业建筑的设计价值、商业建筑的设计关乎到商业建筑未来的发展走向, 在经过若干年的总结分析之后, 科研设计人员研究出了适合当代发展的商业建筑设计基本理念。

商业建筑及其环境的创造, 应“以人为本”作为设计构思的出发点, 是否符合消费者的消费体验才是检验商业环境设计的标准。

因此, 商城应为顾客提供充分的休憩和交往空间。大部分逛商场的顾客购物的范围比较杂, 也比较随意, 或完全以休闲为主要目的, 希望得到购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合体验。

商业建筑设计并非消极被动地应付消费者需求, 而是要积极主动地去发现更多的“可能性”需求, 消费者可以从设计者提供的“可能性”需求中去满足他们的真正需求。商城的内部配套设施完备, 环境优雅。设计将植物、水体、小品和多彩的硬质铺地等元素巧妙地与空间有机结合, 可进一步提升环境的品质。

此外, 商城内还应设有专为残障人士、儿童以及老人休息和服务的特殊设施, 才能吸引更多的顾客, 才能获得更大的商业效益。

三、设计手法

1. 耳目一新的外观设计手法

建筑外观设计是一门集美学、建筑学和地理学等于一体的综合学科, 综合各种建筑设计的要素体现建筑的外观造型, 需要对建筑外观的色彩、肌理和质感等细节进行协调。鉴于现在建筑物所在的地区环境的差异性, 所以建筑外观设计要具有可变的弹性空间。建筑设计师本身要利用自身的艺术修养, 利用设计方面的知识技能, 以发散性的创造性思维改善外观设计效果, 使得建筑外观设计朝着更合理、更人性化的方向发展。

建筑外观色彩设计的表现方式具有多样性, 但无论哪种设计手法, 最终都必须突出建筑与周围环境的整体感、建筑本身的美感和形式感等。

外观设计手法有:

(1) 运用当代高科技手法。高科技喜欢从结构形式、材料工艺、建筑设备等方面入手, 用最新的材料, 尤其是硬铝或合金材料, 以夸张暴露的手法塑造建筑形象成为商人们卖弄财富炫耀实力的标牌。富于表现力和现代美;

(2) 动漫卡通手法的运用。卡通形象鲜艳、活泼、轻松, 深受大众喜爱, 像这种可爱幽默的艺术形式自然而然的被建筑师们引入到商业建筑设计或者活动主题设计中。为大众所喜爱是消费的先决条件, 迪斯尼乐园就是这方面的典型范例;

(3) 传统美学的设计手法。古典美学追求的是和谐、统一、完美的美学意境, 商业建筑设计通过严格遵循形式美的法则来实现这个目的。

2. 内外流动的空间营造

内部空间是商业建筑中最大、最具特色的节点空间, 它在竖向上的通透连续性使建筑室内空间产生流动感, 成为商业建筑内部空间的焦点所在。中庭的功能通常可以归纳成四类:文化功能、经济功能、庇护功能和容身功能。当前, 中庭的庇护和容身功能渐渐削弱, 越来越多的商业中庭开始向趣味中心的方向发展, 中庭成为大容量, 变化丰富的空间。

大部分商业建筑都采用了室内外化的空间设计方法, 除了根据主题的趣味软装, 还通过空间大小的收放, 色彩和形态的变化, 以及各种店铺装饰来丰富街区的表情。并设计了河流、街道、庭院和广场, 制造出街区空间的效果。

部分商场中庭底部也会设计舞台以供不定期的活动使用。顶棚大部分采用透明球面设计, 阳光和星光从顶部倾泻而下, 置身其中可以感受到大自然的气息, 进一步加强了室内外空间的渗透。

公共设施也是是内部公共空间营造环境氛围, 形成场所特征的重要手段。公共设施为顾客提供各种服务和便利, 吸引顾客停留休闲并刺激消费, 营造良好的购物环境和商业气氛。如人们在座位的选择上通常需要一定的私密性、领域感和安全性, 因此座椅的布置存在着边界效应。除了休息设施之外, 顾客还需要其他设施, 如儿童游戏、运动设施、残疾人扶手等, 这些设施虽然繁琐, 却体现内部公共空间设计细节方面的因素。

3. 回归自然的景观设计

景观规划时要了解商业建筑的用途, 顾客的消费体验, 同时也要了解土地承载的容量, 内部空间结构。以及, 在满足基本功能的情况下, 景观设计应具有保护性、循环性、创新性等。

“智者乐水”, 水是灵性和智慧的象征。湖畔水边、边坡的营造如新加坡圣淘沙的景观设计项目, 岛中心树阵广场, 就是一个休闲的多功能客厅, 配备小型舞台、花池、座椅。河水绕着广场而过, 河岸呈自然排布, 整个广场如同漂浮于水面之上, 景观渐变, 韵致盎然。门口广场, 充满遐想的枯山水边, 点缀雅致咖啡座, 因地制宜精雕细琢出瀑布叠水, 于国际贵族奢侈的生态圈中, 畅享大自然馈赠的无限静谧。

可拾阶而上的下沉式庭院、旖旎坡景、雅致小品、具有质感、直接而又朴素的园林小品, 动静相宜的韵律之美, 呈现西方繁复美学与中式洗炼美学融合的特色。

四、结语

商业项目精装修工程管理要点 篇3

【关键词】商业项目；精装修工程；管理要点

房地产住宅项目精装修是房地产行业的趋势，住宅项目精装修，于国家，可以节约能源，于客户，减少劳顿之苦，于企业，是合理避税的有效途径。住宅项目精装修，利国利民利企业，大势所趋。然而，住宅项目精装修是一个复杂的系统工程，行业内的经验较少，学习成功的经验十分必要。

一、精装修中工程管理的前期要点

1.流程管理

工程项目管理要求的是参与工程各方的所有人员都要参与到工程项目的规范化管理中来；要求与工程项目所涉及的面都投入到规范化的工程项目管理中。要求工程项目管理把整个项目的全阶段为研究和管理的对象，从工程项目的前期策划开始到工程项目产生效益收回投资为止。

有效地利用“项目分类结构”功能，使各项工种，程序及负责单位等等能有层次和以系统化形式进行安排，并可以作为组织蓝本,以方便各单位清楚审核其有关工作连结。还有此功能能为项目流程表进行多种分类选择与层次安排，清楚分辨重要的项目活动, 包括在即将设立的不同的工程包里的工程范围,及把总体流程表划分为分流程以利于详细监控。

在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同的里程碑作为对工程不同阶段的监控点。在流程中将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。

2.变更管理

所有的项目都会可能需要变更。有些变更是有益的，但有些却是破坏性的，如果变更过程管理不当将会产生很高的代价。作为变更管理，工程前期制定一套完整、严密的变更流程来把关所有施工及设计变更引起的经济变更。

作为设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限：如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购：若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。设计变更费用一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。通常变更都希望具备灵活性。但是，变更也往往是没有计划的发生，并且往往由于成员之间沟通不当而引发。无计划的变更是项目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。

3.采购管理

采购管理为实现项目采购目标所进行的一系列的计划、组织、控制和协调工作。采购周期是从正式提出材料采购单开始，经询价、签订采购合同、催交、检验并运到工地开箱检验入库为止所需的时间。通过编制采购清单，可以发现设计的一些问题，同时通过询价等手段来发现设计选材的合理性。利用专业的知识及经验，根据总控流程计划表来编制采购的时间表及其招标的流程表。对于一些进口材料要留出充分的时间去询价、采购。

4.管理要点

安全生产管理制度是所有施工的重中之重，应该贯穿于施工的全部过程，在施工前需督促、检查施工方按照安全生产管理制度进行以下安全措施：施工现场一般安全防护措施，机电设备安全防护措施，施工用电安全防护方案，现场消防安全措施，高处作业安全防护措施，操作工人安全防护措施，安全检查。

选择具备一定规模、信用良好的施工单位，施工单位选择的好坏对施工的顺利进行和施工质量的把控是最重要的一个环节。对要进行室内装修工程的土建、水、电、暖等各部未进行验收，与装修施工单位进行交接。对设计方选择的装修材料要求设计方封样两份，一份作为公司备案留存，一份用作现场的材料把控。同时施工单位根据设计选材进行的封样也需要两份，并督促施工单位备货，确定材料的到货日期。审核施工单位制定的施工进度计划表，对相应的材料、劳务等进行确认,确保工程的按期完工。

设计交底：各分项工程施工前必须由设计师对施工单位项目部项目经理、管理人员及施工队伍进行设计交底，形成设计交底记录，项目部管理人员与被交底施工单位管理人员需签字确认。技术交底：由项目经理对施工班组长进行技术交底，明确各分项工程施工工艺及验收标准。各工艺技术交底要求各施工责任班组进行会签，项目部按要求存档，作为项目质量保证体系的见证资料。安全交底：在进场前必须由项目组成员对施工队伍进行安全交底，明确安全施工的规范、雷区，确保安全施工。

二、精装修工程现场管理的要点

材料的按时到场对保证工期有至关重要的影响，在主要材料进场前对前段工序进行确认，具备进场条件的材料方可进行进场。对所有进场的材料必须经过甲方、监理方的确认之后方可进行施做，并按时提交相应材料的质检、合格、复试等相关资料，不合格的材料一律不得进场，已经施做的发现不合格的材料必须拆除清场。

施工组织计划应该贯穿于整个施工过程，不得随意更改施工顺序，部分可以交叉和提前进行的工序需在保证施工质量的前提下进行调整。对于已经完成的工序由施工单位进行自检，建设单位进行监督、监控，发现有不合的做法及时整改。隐蔽工程验收、中期验收等必须经监理、甲方、施工方等进行隐蔽工程的验收，验收不合格的不得进行下道工序的施工，并做好相关的备案工作。所有工序施工的基层、面层严格按照国家相关装饰装修的施工及验收规范进行验收，不合格的部位及时整改。对于总包方、分包方等完成的成品进行保护，包括入户门、窗户、管道等。

对于已经完成的工序必须进行相应的成品保护，比如地板、地砖、墻砖、洁具、面板等等。施工中定期不定期的检查监督施工单位的成品保护情况。各种进场材料按照要求进行，办公环境的规范与否在一定程度上可以反映施工单位对文明施工的管理水平。

总结

作为一个复杂的精装修工程，其工程的项目前期管理是非常重要的。是目前建设单位项目管理中一个非常薄弱的环节，特别是设计管理、流程管理、合同策划等更是突出。如把工程项目管理的前期工作做到位了就等于工程项目成功了一半。国家正在积极的推行规范花的项目管理，但正真项目管理的思想被大家能广泛的被接受还需要通过政府和项目管理专业人士的共同推动，取得比较好的项目管理成果还需要一个时间。

商业计划编写要点 篇4

【失败商业计划书编写汇总；风险投资商反感的项目投资计划书类型】

● 描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】

● 商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。

● 没有强有力执行团体的项目计划书。

● 只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。

● 计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。

● 大篇幅描述市场和环境，到后面才讲清楚公司的业务类型和目标；

● 过于强调技术的先进性或产品服务的创意,而忽略执行方面,未能清楚地解释商业机会与执行能力,以为“功到自然成”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金；

●计划书中有很多口号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多；

● 强调面临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：只有销售目标,没有实现销售目标的具体计划。

● 强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法；

● 过于强调依赖某一大公司的供销关系,使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险；

● 管理团队的实力言过其实，或声称：若获得投资，某某名人将加入本公司；

● 对市场导入和团队协助的描述没有说服力；

● 生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。

● 低估竞争对手的实力，或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。

● 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据；

● 对经营困难及风险预计不足，过于乐观；

● 市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学；

● 产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】；

● 产品服务卖点过多，泛而不精；

● 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市。

● 过分的作表面文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问】； ● 过份夸张的公司名称与项目名称【如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】；

● 故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈；

● 对资金预算描述不清楚或不合理,资金使用方向模糊；

● 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项；

● 收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰；

● 财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大；

三、【兆联投资顾问公司专家】编写商业计划书时必须关注的核心问题

【怎样让风险投资商感兴趣】

由于各种项目性质及行业市场不同，编写商业计划书时的侧重点会有所不同。但是一般要有以下共性的关注点：核心问题是项目商业模式与盈利模式,以及实现项目盈利的执行策略,包括：市场机会是否存在？如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式？有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式+盈利目标？项目本身及投资者如何获得高额回报？

商业模式上要注意以下几点：

1.商业模式必须能盈利。

2.商业模式必须能自我保护：盈利的生意会吸引竞争对手,竞争对手来了怎么办？这一属性被称为进入壁垒(barrier to entry)或竞争绝缘层(competitive insulation)。这些壁垒包括专利(其实并不像很多人以为的那么有用)、品牌、排他性的推销渠道协议、商业秘密(如可口可乐的配方)，以及先行者的优势。

3.商业模式必须可调整：记得海湾战争时人们对“爱国者”导弹的兴奋么？这是一个发射以后还可以继续瞄准的武器。你可以随时调整它的飞行轨迹。如果想最大化你成功的机会，你需要这样一个商业模式。如果你所做的是锁定-上膛-发射，那你恐怕只有向上苍祈祷了。

4.商业模式要有财务退出策略：如果你能创立起一摊生意然后把它卖掉，你就能从你建立的公司净值中套现。如果你卖不掉，你所得的则是年盈利。两者可能有天壤之别。

上述内容其实可以换为风险投资者的话，他们的关注问题主要集中于四个方面，即：独特性、管理团队、预测和退出。

● 独特性：我做什么东西，这些东西与其它公司及产品有什么区别，有什么特点？【在计划书的多章中涉及这一问题：在“公司及其未来”、“产品及服务”、“市场与营销”和专门的一章“公司的优势”等章节中集中论述你的诸多独特性】

● 管理团队：是否有一个优秀的经营团队来完成一个具有独特产品或服务模式的执行计划，达到既定盈利目标？【注重管理阶层的背景资料，计划书中应详细说明他们的姓名及令人信服的经历资料】

● 预测：财务预测不但要条理分明地列出逐年增长的百分率，而且必须与其它有关公司数据做如实的分析对比。【商业计划书中的财务预测至少要包括投资费用、产品成本、销售收入、损益、现金流量和资产负债等预测表，预测结果不必让人们大喜过望，但也必须打动风险投资者的心。一般来说，起步阶段销售增长率为50％－100％乃正常现象，销售增长率低于25％的预测不容易打动投资人的心】

● 退出：投资商迟早要退出项目公司。因此，在项目计划书中，必须明确指出投资商的退出之路。

针对以上关键问题，编写商业计划书时要特别注意的重点有：

1).力求表述清楚简洁。

2).关注市场尤其是市场机会，用事实说话，因此展示市场调查和市场容量。

3).解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。

4).站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。

5).在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。

6).充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。

商业银行考试要点 篇5

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第一章 商业银行概述

一.产生和发展

(一)中外商业银行最早出现的代表:英格兰银行 中国通商银行 中外商业银行最早出现的代表: 商业银行最早出现的代表 现代商业银行产生的原因:(二)现代商业银行产生的原因:1.高利贷者货币信贷业 2..股份制银行家近代银行业(三)市场经济条件下商行存在的分析 1.商业银行的本质信用 2.商业银行的存在交易成本 3.信息不对称 4.业务分销和支 付系统的效率优势 5.风险转移(风险内部化)优势 6.有效转移资本资源优势 7.金融 管理当局的保护性金融管制

二.性质与职能

(一)商业银行定义:商业银行是以追逐利益为目的,以经营各类货币业务为主的综合性,多功能性金融企业.(二)商业银行性质:1.具有一般企业特征 2.是以经营货币资金的特殊企业 3.不同于其他金融机构

(三)职能: 职能:

1.信用中介 优点:积少成多;续短为长;优化资源配置 2.支付中介 3.信用创造 4.金融服务

三,★组织结构★ ★ ★

※外部组织形式: 外部组织形式: 组织形式(一)单一银行制:指银行业务完全由一个独立的银行机构经营,不舍或不允许

设立分支机构.优点:1.限制银行业的兼并与垄断;2.有利于协调银行与地方政府的关系 3.业务灵活易于管理 缺点:1.经营规模小,经营成本高 2.与经济的外向发展存在矛盾,削弱竞争力 3.业务集中,风险较大

分支银行制:(二)分支银行制:指法律允许商业银行在自己总部外根据业务需要设置若干分

支机构.优点: 优点:1.规模大,分支机构多,降低经营风险;2.实行专业化分工,提高工作效率;3.易于取得规模效应.缺点:1.容易加速垄断的形成;缺点 2.增加管理难度.银行控股公司制:(三)银行控股公司制:指由某一集团设立的股权公司,再由该股权公司收购和 控制一家以上的银行股票, 银行实际业务与经营决策权统属股权公司所控制的一种银行组织 模式.优点:经营管理方面有很大的灵活性 优点 可以选择设立分支机构有较高抵御风险的能力和竞争能力 缺点: 缺点:容易形成银行业的竞争和垄断

(四)连锁银行制:又称为联合银行制,其特点是由某一个人或某一集团购买若

干的独立银行的多数股票,这些银行在法律上是独立的,也没有股权公司的形式存在,但其 所有权掌握在某一个人或某一集团手中,其业务和经营政策均由一个人或一个决策集团控 制.优点: 有利于统一指挥,投资大型行业, 事业单位, 以获取高额利润.优点 垄断性强, 缺点:由于受个人或某个集团控制,往往不易获取银行所需的大量资本,不利 缺点 于银行的发展.※内部组织形式 内部组织形式 决策系统:(一)决策系统:股东大会,董事会 执行系统:(二)执行系统:总经理,部门经理 监督系统:监事会,稽核部门(三)监督系统

四.金融原则

安全性,流动性,营利性

五,银行风险

信用风险;利率风险和汇率风险;流动性风险;资本风险;管理风险

第二章 商业银行资本管理

一,银行资本金的筹措(一)内源性融资:内源融资是指公司经营活动结果产生的资金,即公司内 内源性融资:

部融通的资金,它主要由留存收益和折旧构成.是指企业不断将自己的储蓄(主要包括 留存盈利,折旧和定额负债)转化为投资的过程.优点

1.成本低,免发行费,是最便宜的资本金来源 2.不会影响现有股东的控制权和收益 3.风险小,不受外部市场波动的影响 4.免交所得税

缺点: 缺点:受资产利润率和股东分红比率要求的压力,以及自身规模的限制

银行资产持续增长模型——戴维 银行资产持续增长模型——戴维贝勒模型 ——戴维SG = ROA(1 DR)(注:SG1=目标资产增长率(EC1 / TA1)ROA(1 DR)

ROA=目标资产收益率 DR=目标税后红利分配率 EC1=期末银行总股本 TA1=期末银行总资产

EC1/TA1:资本比率

股本收益率 ROE =税后净利润/总股本 资产收益率 ROA=税后净利润/总资产 ROE=ROA×总资产/总股本(EM,杠杆比率)每股收益率 EPS =税后净利润/普通股本,外源性融资(二)外源性融资 外源融资: 外源融资: 融资

集资金.外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹

外源融资三种方式优缺点

1.发行普通股的利弊 发行普通股的利弊 优点 可为银行带来长期稳定的资本来源;因收益率高容易被市场接受;通过扩大股东数量和范围而达到提升银行知名度和扩大客户群的目的;有助于市场树立对银行的信心,增强银行筹资能力.弊端 成本较高;普通股的交易费用因税后列支而一般高于其他外源资本形式 面临着银行股东因银行净收入增加而要求增发红利的压力 稀释了原有股东的权益.当银行增发普通股时, 大股东因面临失去控股地位而进行 阻碍 2.发行优先股的利弊 2.发行优先股的利弊 优点: 优点: 股息固定,在银行收益大幅上升时可获得杠杆效应;因不会稀释原有股东权益从而容易被原有股东接受;可给银行带来长期稳定的资金来源 弊端 发行成本高;因股息固定,在银行收益下降时会使普通股收益加速下降.3.发行次级长期债券的利弊 3.发行次级长期债券的利弊 优点: 优点: 成本较低;可发挥财务杠杆效应;利息可免税;不会稀释股东权益.弊端 市场接受程度不如普通股;本息偿还具有强制性,存在流动性压力,加大银行的债务风险;银行的损失不能以债务资本来抵消;高财务杠率导致股东收益率不稳定 Kc=[Dc/Pc(1普通股成本 Kc=[Dc/Pc(1-f)]+gc Dc-预计每股股利 Pc-普通股发行价格

gc-预计股利增长率 f-发行费用 优先股成本 =Dp/Pp(1优先股成本 Kp =Dp/Pp(1-f)Dp-优先股股息 Pp-优先股发行价格 f-发行费用 Kb=Yb(1(1债券成本 Kb=Yb(1-t)/(1-f)Kb —债券税后成本 Yb—债券的到期收益率(税前成本)t—所得税税率 ,f-发行费用二,巴塞尔协议

(一)巴塞尔协议资本构成:核心资本(股本,公开储蓄);附加资本(二)新巴塞尔协议的背景和三大支柱 背景: 1.是商业银行内部风险管理系统优于 1988 年的巴塞尔协议 背景:

2.是金融创新产生了许多 1988 年巴塞尔协议计量框架以外的风险;3.巴塞尔原则只定位于银行风险管理的基本原则,缺乏可操作性.三大支柱: 三大支柱: 1.最低资本要求

2.金融监管(内部和外部)3.市场约束(信息披露)

(三)巴塞尔协议在 2004 年 3 月 1 号实施 重要性: 1.不仅是提高我国银行的国际声誉,促进银行业走向世界的需要,也是我 重要性: 1.国银行遵守国际惯例,借鉴外国先进管理经验与方法的需要

2.不仅是我国银行参与国际竞争的需要,也是加强我国银行经营安全的需

要 3.不仅是提高我国银行信用级别,引进外资的需要,也是加强对外银行监 管的需要.难点: 难点:1.我国银行现有资本金数量少,结构不合理,来源不稳定;2.我国银行资产种类单一,主要是贷款;3.目前我国对金融机构的监管尚未完全与国际接轨,利率还没有市场化,金融 机构本身也缺乏自动伸缩信贷规模,调整资产负债结构的利益动力机制.(一 什么是资本金充足率 什么是资本金充足率? 三, 一).什么是资本金充足率?(银行资本充足率(CA)= 总资本要求(TCR)≥ 8% 总风险加权资产(TRWA)

影响资本金需要量的主要因素.(二).影响资本金需要量的主要因素 影响资本金需要量的主要因素

国家的经济形势;银行的信誉;银行资产的质量;银行负债的期限结构;银行的 营业机构;银行的信用规模;银行占有资本金的成本.(三)银行资本金的构成与资本金的作用? 银行资本金的构成与资本金的作用? 银行资本金的构成: 银行资本金的构成:

1.核心资本:实收资本;资本公积;盈余公积;未分配利润;少数股权

2.附属资本:重估资本;一般准备;优先股;可转换债券;长期次级债务

资本金的功能: 资本金的功能:

1.2.3.4.资本金是银行开业的先决条件 资本金是债权人利益的有力保障 资本金是增强银行信誉的决定因素 资本金是金融监管的重要参数

第三章 商业银行负债管理

一,负债的构成按负债的内容 各项存款 各种借款 其他负债 按负债的流动性 流动负债 应付债券 其他长期负债

二,商业银行揽存策略 商业银行揽存策略

1,利率浮动化 2,存款种类多样化 3,服务系列化(1)加强柜台服务.(2)加强外勤服务和家庭服务.(3)为顾客提供市场咨询,提供保险箱服务, 投资服务等.(4)代发工资,代交各种费用及税金.(5)加强电子计算机服务,通过存款服务的电 子化,实现存款的通存通兑,为客户提供 存取上的便利.(6)培养员工全新的服务意识

三,商业银行存款成本的构成利息成本 营业成本 资金成本 存款资金成本率 =

利息成本 + 营业成本 × 100% 存款资金 利息成本 + 营业成本 × 100% 可用资金数额

可用资金成本率 可用资金成本率 =

存款加权平均成本率 X =

∑ XQ ∑Q

边际成本 MC =

TC Q

四,短期借款的特征及管理要点

特征: 特征: 1.2.3.4.短期借款期限短 对流动性的需要相对明确和集中 面临较高的利率风险 主要用于满足银行短期寸头不足的需要 1.把握短期借款的最佳时期 2.要注意研究借入资金成本 3.降低短期借款的流动性风险

管理要点: 管理要点:

第四章 商业银行现金资产管理(重点)

商业银行的现金资产有哪些: 一, 商业银行的现金资产有哪些:

1,库存现金 2,在中央银行存款 3,存放同业存款 4,在途资金

二,贷款的信用分析: 贷款的信用分析:

(一)给与贷款的信用分析: 给与贷款的信用分析:

财务报表分析 财务比率分析 现金流量分析

(二)质量管理

五级分类: 五级分类: 正常(Pass):借款人能够严格履行合同,有充分把握偿还贷款本息 关注(Other Assets Especially Mentioned):尽管目前借款人没有违约,但存在一些 可能对其财物状况产生不利影响的主客观因素.如果这些因素继续存在,可能对借款人 的还款能力产生影响.次级(Substandard):借款人的还款能力出现了明显问题,依靠正常经营收入已无法保 证足额偿还贷款本息.可疑(Doubtful):借款人无法足额偿还贷款,即使执行抵押或担保,也肯定要发生一 定的损失.损失(Loss):采取所有可能的措施和一切必要的程序之后,贷款仍然无法收回 不良贷款: 不良贷款: 次级,可疑,损失为不良贷款.处理不良贷款方法: 处理不良贷款方法:贷款展期 方法

借新还旧 追加新贷款 追加贷款担保 限制其某些经营活动 参与企业的经营管理三,贷款程序,政策 款程序,(一)贷款程序: 贷款程序:

申请贷款 贷款审批 签订合同 贷款的管理和收回

(二)贷款政策: 贷款政策:

1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.贷款业务发展战略 贷款工作规程 贷款审批的分级授权制度 贷款的期限和品种结构 贷款的规模控制 贷款的定价 贷款的担保政策 贷款档案管理制度 贷款日常管理和催收制度 贷款质量评价的标准 对不良贷款的管理

(一 四, 一)贷款的种类（按期限划分 短期贷款(1 年以内)中长期贷款(超过 1 年,以 5 年为界划分)按利率划分 浮动利率贷款 固定利率贷款 按担保情况划分 信用贷款 担保贷款(保证贷款,抵押贷款,质押贷款)票据贴现 按贷款用途划分:流动资金贷款,固定资产贷款, 个人贷款中包括住房贷款,耐用 按贷款用途划分 消费品贷款等 按贷款质量划分: 按贷款质量划分: —正常,逾期,呆滞,呆帐 —正常,关注,次级,可疑,损失 按贷款规模划分: 按贷款规模划分:批发贷款,零售贷款

(二)抵押与质押的区别

抵押:指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保.质押:受质押人在债务全部清偿以前拥有债务人用作抵押财产的权利,而且在某种情况下,受质押人还有出卖该财产的权利.区别:在不良质押贷款时,贷款人应将质押财产作为法定的移交,但可以不做实际的支付, 只交付储放货物的仓库钥匙或权利质押两种.(书上的我看不懂这是网上查的,你自己挑着背!抵押,就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务 人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿.质押,就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保,当债务人不履行债务时, 债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿.1.抵押的标的物通常为不动产,特别动产(车,船等);质押则以动产为主.2.抵押要登记才生效,质押则 只需占有就可以.3.抵押只有单纯的担保效力,而质押中质权人既支配质物,又能体现留置效力.4.抵押 权的实现主要通过向法院申请拍卖,而质押则多直接变卖.)

(三)抵押对抵押品的要求: 抵押对抵押品的要求:

1.抵押物的审查 2.抵押物的估计 3.抵押率的确定 4.抵押物的产权设定和登记 5.抵押物的占管和处分

原则)(四)6C 原则)

1.品德(character)指借款人的诚实性和正常还贷的意愿 2.能力(capacity)指借款

人还贷的实际能力和可能性 3.资本(capital)指借款人的自有财产价值,反映借款人的累积财富和以往盈余信息 4.担保(collateral)指借款人现有的,可用来对贷款进行抵押或质押的任何资产 5.经营情形(condition)指借款人所处的经营环境和行业发展趋势 6.持续性(Continuity)指借款人的发展前景

(五)贷款质量管理措施

1.银行向借款企业注入新的资金 2.贷款展期 3.借新还旧 4.签订贷款处理协议,确保贷款安全

第六章 商业银行的中间业务预表外业务

一,中间业务概念:中间业务是既不占用银行的资金又不形成资金来源,但却能给银 中间业务概念: 中间业务概念

行带来收益的业务,主要指代客承办支付,结算及其他委托事项的中间或中介业务.中间业务分类 中间业务分类

(一)结算性中间业务 结算性中间业务 性中间(二)担保性中间业务 融资性中间业务

(三)融资性中间业务 管理性中间业务(四)管理性中间业务(五)金融衍生品工具业务(六)其它中间业务

二,表外业务的概念:表外业务是指商业银行所从事的按通行的会计准则不列入资 表外业务的概念:

产负债表内,不影响其资产负债总额的经营活动.表外业务分类

(一)担保和类似的或有负债(二)承诺类表外业务(三)金融衍生工具业务

三.表外业务特点

(一)参与交易的方式灵活(二)资金成本低,杠杆效率强(三)业务经营透明度低(四)隐含风险多

四,表外业务管理

(一)严格市场准入,选则资信高的交易对手(二)完善自我约束性的内部管理(三)注重保持银行的流动性(四)改进成本收益管理,提高获取业务利润的可靠性

第十章资产负债(重点)

一,资产负债综合管理理论

(一)资产负债综合管理理论:产生于 20 世纪 80 年代,它是一种协调银行各种 资产负债综合管理理论:

业务职能以达到其政策目标是全面性,综合性管理理论.优点:(二)优点: 1.吸收了资产管理和负债管理的精华,使银行业务管理日臻完善 2.增强了银行抵御外界经济动荡的能力,是银行可以根据市场变化,随时 对其资产负债结构进行调整 3.使银行提供的金融工具和金融服务日益多样化 缺点:(三)缺点: 1.是金融工具的不断增加和创新使银行间的竞争更加激烈.2.是对利率风险的过分强调,增大了银行的其他风险 3.是加大了金融监管的难度.二,商业银行资产负债管理方法

(一)基金分配法:商业银行在把现有的资金分配到各类资产上时,应使各类资金来 基金分配法:

源的流动速度或周转率与相应的资产期限相适应, 即银行资产与负债的偿还期应保持高度的 对应关系,所以也称为期限对应法.(二)线性规划法:这种方法是先选择一些目标变量的值,在一定约束条件下,是 线性规划法:

目标函数达到最大(或最小).运用到银行管理,则是决定一组资产负债的量,在一定流动 性和管理限制等约束条件下,使利润最大.三,商业银行资产负债综合管理技术

(一)利率敏感性缺口管理:指管理人员根据对利率变化的预测,积极调整资产 利率敏感性缺口管理:

负债结构, 扩大或缩小利率敏感性资产和利率敏感性负债的差额, 从而保证银行收益的稳定 和增长.绝对缺口=利率敏感性资产(RSA)-利率敏感性负债(RSL)(注:绝对缺口越大,商业银行利差对市场利率变动就越敏感,利率风险就越大.)利率敏感性比率(缺口比率)=利率敏感性资产/利率敏感性负债 相对缺口比率=绝对缺口/总资产(注:相对缺口比率越接近于 0,就某商业银行规模而言,缺口就越不重要;二相对 缺口比率绝对值越接近100%,该商业银行利率敏感性越强)

(二)持续期缺口:固定收入金融工具现金流的加权平均时间,也可以理解为金融 持续期缺口: 缺口

工具各期现金流抵补最初投入的平均时间.D=∑

t =1

n

c ×t /∑ c(1+ r)(1+ r)

n t t t t =1

t

D 为持续期;t 为各期现金流发生时间;

c 为金融工具第 t 期现金流;r 为市场利率

t

第十一章 商业银行风险管理

一,商业银行风险管理:指的是在商业银行经营管理中,各种不确定因素使银 商业银行风险管理

行的实际收益与预期收益偏离,从而使银行蒙受损失或者获取额外收益的可能性.二,商业银行风险成因: 商业银行风险成因:

主观: 主观:1.国家经济政策 2.经济运行状况 3.金融监管力度 客观: 客观:1.商业银行的管理思想与方针 2.商业银行银行业务结构状况

三,商业银行风险的分类:信用风险,市场风险,操作风险,流动性风险, 商业银行风险的分类:

国家风险,声誉风险,法律/合规风险,战略风险

四,风险处理方式:风险分散,风险规避,风险对冲,风险留存,风险转移,风 风险处理方式:

险补偿

五,财务分析方法:P426 财务分析方法:

商业设施物业管理服务要点 篇6

商业是否办得成功，要视乎若干因素，其中有些是商业外部环境、社会发展等大环境所影响的，有些是由于内部自身条件决定的，还有一些因素是深受完善物业管理的影响的，我们用下面这章图表来阐述这几方面因素之关系。

 我们认为商业发展之外部环境包括：

 新技术发展：既新科学技术的应用。

 经济环境：即当前商业所处的大经济环境是否为

利好趋势。 竞争对手：商业所在位置周遍是否已有强有力的竞争对手。

 人口改变：商业所在位置周遍人口数量是否会有

流失的情况发生，比如市政规划、拆迁等。

 商业之先天条件包括：

 地理位置：商业所在位置是否为交通方便、邻街店面。 集流区：商业周边人口密集程度，是否具备较大的客流量。

商业之外部环境属于其先天条件是物业管理所不能控制和改善的。但我们认为物业管理能够影响的是商业成功要素之核心环节。甚至可以这样说，好的物业管理可以弥补商业之先天不足，通过合理有效的控制和安排来达到成功商业之业绩。

 管理成功商业之核心环节包括：

 商场设计及商业布局

商场各楼层之商铺应按照不同类别安排，明确不同的主题，尽可能以完美的环境、高水平及富有特色的服务树立商场及物业公司的地位和形象。

 出入口位置

对于客流量集中的出入口要特别注意。为吸引顾客光临，在适当地方设置足够及简明的确指示标志或大型展示。逃生通道必须畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会受伤。 停车场设施

至于附设之停车场租车位，可以方便顾客和增加业/租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

 一站式服务

大型商场除在商业之布局巧费心思外还要注意业态之丰富，增加风味餐厅、美食排档、健身及相关娱乐场所，满足客户多种消费需求。

 租金水平

商业之租金水平视招商阶段市场行情、不同业态特殊需求，租期等多方商业因素影响，本司物业管理部原则上尊重贵司意见。

 租户组合

     主力商户安排：指每层各主力货区应注意重点品牌客户之位置。服务商户安排：指洗衣店、冲印店、物流公司等服务项目之商户。

推广活动：物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种整体性之推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。配合租户要求，不断完善管理方案及对现场环境进行改善。刊登广告：定期在各种媒体、会员手册上刊登广告，扩大知名度的同时增加客流。会员制：作为大型高档商场应注意培养自己忠诚的消费群体。物业公司应建立完善的会员制度，定期发放刊物和促销信息，开展会员独享的优惠政策，并适时举办回馈活动。

此外物业管理应注意协调好各租户关系，通过共同制定章程，规范租户的经营活动，禁止不公平竞争。

1.1.2.商业综合物业管理要点

 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商场气氛：在灯光组合、音乐配合等方面也要注意创造和谐舒适之氛围，同时适当安排儿童活动中心及休息场所，以体现细微周到的服务理念。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 商铺物业的管理特点

 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。

 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。

 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

1.1.3.商业综合物业管理内容

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

 商铺业户服务管理

商户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

 接待与联系 接待与联系是商户服务的重要内容之一，是物业管理方为商户、顾客提供服务并与商户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的商户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理手册”业绩考核依据之一。

 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对商户营业将造成很大的影响。商户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修。

 内外联系

 商铺内部联系

商铺的内部联系包括向商户收取租金（流水到扣）、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

 商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

 商铺装修服务管理

装修管理应包含在商户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

 商铺设备、设施维保服务管理

 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

 商铺建筑物的养护及维修管理

 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报业主方审批并检查修缮结果。

 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营商户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分商户继续营业。

 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响商户及顾客。

 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。

 商铺保安服务管理

 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。

 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告等等。

 大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗。

 商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全。 商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫。

 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案，这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难。

 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

 商铺保洁服务管理

 商铺的环境有外部环境和内部环境。

 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。

 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

 商铺保洁管理的重点  商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸屑；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境。

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象。  商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点。商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程 亮，提升商铺的形象。  商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理。

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作。 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故。  在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌。提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置。

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

 商铺绿化服务、绿地管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理。作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

 商铺广告宣传管理

商户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租商户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

 商铺保险管理

 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对商户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施。 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

商业计划书 要点 篇7

一、深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神

1.深刻领会讲话的精神实质, 用讲话精神统一思想、凝聚力量、指导工作。广大党员干部充分认识学习习近平同志系列讲话精神的重要意义, 深刻领会、准确把握系列讲话的新思想、新观点、新思路, 坚定搞好发展改革的信念, 坚定不移地用讲话精神指导工作、指导代管协会和事业单位改革发展。

2.加强宣传阐释, 深入开展中国特色社会主义及核心价值观和中国梦宣传教育。按照上级党组织的要求, 组织好《科学发展观学习纲要》、《中国特色社会主义学习读本》等书籍和文件的学习;深入开展中国梦社会主义核心价值观、全面深化改革理论政策的学习教育活动, 坚定广大党员干部中国特色社会主义的道路自信、理论自信、制度自信。

3.不断创新学习教育方法, 提高学习的效果。要发挥党委及领导干部带头学习作用, 继续办好政策理论系列讲座, 加强对基层党组织学习的指导, 通过多种方式加强学习情况的交流, 提高学习的自觉性, 激发学习热情, 增强学习效果, 营造浓厚的学习氛围。

4.按照上级党组织要求, 拟在五月份开展习近平总书记系列重要讲话的轮训工作。

二、深入学习贯彻三中全会精神

1.深刻领会、准确把握三中全会的精神实质。广大党员干部要提高学好三中全会精神重要性的认识, 进一步准确把握、深刻理解三中全会作出全面深化改革的决定, 是我们党站在新的历史起点上全面推进中国特色社会主义事业的重大战略部署, 要把思想切实统一到中央的精神上来, 坚定全面深化改革的信心和决心。

2.结合实践, 推动中商联及代管协会、事业单位的改革发展。遵照三中全会精神, 和国家关于社团改革的文件 (尚未出台) 精神, 推动中商联自身及代管协会、事业单位的改革, 推动提升服务、夯实基础、规范管理、强化品牌等各项工作的落实。

3.广泛开展在深化改革发展中“创先争优”活动。中商联系统各级党组织, 要紧紧围绕中心、服务大局的定位, 积极开展“创先争优”活动, 在推动全面深化改革发展中, 营造自觉学习政策理论、自觉学习业务知识、自觉学习并遵守纪律的氛围。充分发挥党组织的政治核心作用、战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。

三、巩固和扩大党的群众路线教育实践活动成果

1.牢固树立群众观点, 自觉执行群众路线。要继续认真学习贯彻习近平总书记在党的群众路线教育实践活动中多次重要讲话精神, 按照张志刚会长在中商联党的群众路线教育实践活动总结大会上提出的要求, 结合中商联实际, 不断加强群众路线的学习教育, 不断加强同行业、企业和会员单位的联系, 反映他们的诉求, 增强群众观点, 加强服务的针对性, 牢固树立群众意识、宗旨意识, 不断提高执行群众路线的自觉性和主动性。

2.以钉钉子精神, 继续抓好整改工作。在群众路线教育实践活动中, 党委已经制定了整改方案及措施, 要按照要求的时间、质量、责任、分工, 推动党委“两方案一计划” (整改落实方案、专项治理方案、制度建设计划) 的落实, 逐项做好整改工作。

3.加强制度建设, 建立长效机制。要按照中商联制定的制度建设计划, 经过调查研究, 推进落实, 使中商联的业务经营活动、思想作风建设等各项工作稳定健康发展, 加强制度执行力和约束力, 形成常态化长效化。

四、不断加强基层党组织建设

1.以服务型、学习型党组织建设为重点, 大力推进党组织建设。继续检查落实党组织全覆盖情况, 检查落实党组织生活制度落实情况;贯彻落实中央《关于加强基层服务型党组织建设的意见》, 服务改革、服务发展、服务群众、服务党员。把党组织的政治核心作用和战斗堡垒作用同商协会的桥梁纽带作用有机结合起来, 通过党组织的组织活动、思想政治工作、教育活动等形式, 推动党员干部不断增强服务意识, 增强服务本领, 努力为企业、行业、基层群众和广大党员提供优质高效的服务。

2.进一步提高党建工作制度化、规范化水平。按照三中全会关于推进党的建设制度改革的要求, 加强中商联系统各单位党建工作制度建设。开展学习《党章》及党的有关规章制度, 依法依规开展党务工作, 落实党建工作责任制。规范党组织换届、党员发展和管理等项工作。引入党建信息化管理体系和标准, 运用系统工程管理方法, 不断提高联合会系统党建工作科学化水平。

3.进一步加强党务干部队伍建设。一个单位党建工作如何, 关键是看党组织的执行力, 党务干部的责任心。因此, 要不断加强党组织领导水平、明确党务干部的责任, 选好“书记”, 提高党务干部队伍的政治素质和业务能力。

4.做好党员发展和管理服务工作。坚持积极慎重的发展原则, 做好党员发展工作, 通过组织学习党的基本知识、举办入党积极分子培训班等形式, 提高发展党员质量。加强党员日常管理, 在培养教育的同时, 关心党员的工作、生活, 让广大党员深切感受到组织的温暖。

五、不断加强党风廉政建设

1.继续抓好中央八项规定和《党政机关厉行节约反对浪费条例》的贯彻落实。按照上级党委要求, 加强对中商联系统各单位贯彻落实中央有关规定情况的监督检查, 努力打造风清气正的行业协会。

2.加强廉政风险防控。按照中央《关于加强廉政风险防控的指导意见》要求, 加强对中商联系统各单位廉政风险点的动态监控, 通过日常思想作风教育、规章制度约束, 提高各单位及广大党员干部执纪遵规的自觉性。特别要注重关键岗位、节点时间的监督。积极组织纪检干部参加国资委纪委举办的“每月一课”廉政知识讲座, 加强廉政教育。

3.加大监督检查力度。各级党政领导班子、各级纪委和纪检委员, 要切实履行党风廉政职责, 以高度政治责任感和认真负责的工作态度, 贯彻执行党纪党规, 以身作则, 同时抓好教育, 搞好监督检查。重视群众检举举报作用, 认真办好举报信件的调查处理。

六、开展社会主义核心价值观宣传教育

1.努力培育和践行社会主义核心价值观。贯彻落实中央《关于培育和践行社会主义核心价值观的意见》, 加大社会主义核心价值观宣传教育力度。深入开展“创建文明单位, 争做群众满意好员工”活动, 引导党员干部加强职业道德建设, 做践行核心价值观的模范。

2.深入推进中商联系统文化建设。以社会主义核心价值观为引领, 进一步丰富和完善核心价值理念, 通过各种方式和手段广泛宣传贯彻, 不断增强干部职工对从事本职工作的认同感、归属感, 激励党员干部立足岗位、开拓进取、扎实工作。

3.大力开展群众性精神文明创建活动。积极推进“五委会”各项工作, 采取灵活多样的形式, 开展文明单位创建活动。营造认真学习、努力工作、团结和谐、积极向上的氛围。

七、积极做好工青妇工作

商业计划书评析 篇8

点评商业计划书可以有十大要点,下面我们以中国移动通信凌窦村便民店这份计划书为例来具体分析一下。

我的商业想法

我们要求能够清晰的描述人们遇到的问题,并且问题实际存在,和当地当时的情况相吻合,最好要有数据的支持。如果项目别出心裁,富有新意;或者项目某些细节具有创意就更好了。

对三类客户群:本村农民、外来打工者、在校学生所遇到的问题进行了清晰的描述,简单实在。当然,数据显得过于宽泛,如果能具体一些,如凌窦村现有人口约多少;划为开发区后,已有多少建筑工地在施工,外来打工者约多少人;高校区现有学校几所,学生人数约多少,每年的人员变动有多大(毕业的、新入学的,这个市场是在不断变化更新的),平均每人每月话费达多少。当然,这就需要做科学、客观的市场调查,数据要完整,通过数据分析能准确把握市场发展趋势。

这个项目本身并不具备多少新意,它好在可行性强,我们可以在某些细节上下功夫。

我的资格

这部分要能够清晰的描述为什么我有此资格经营这个生意,我所拥有的资源是哪些,包括个人的经营管理能力、对行业的熟悉程度、所拥有的社会和个人资源、独特的经营方式等。

这部分描述的比较清楚,但可以再挖掘,例如我们从后面看到作者本人一直在学生会工作,这就拥有了良好的人脉资源;后面还提到由中国移动提供统一经营执照,且属于代销性质,这说明与移动的合作关系密切,这是非常好的社会资源;分销人员都是学生,这是其独特的经营方式等。

我的竞争优势

作者通过市场调研,分别从地点、价格、销售方式这三方面与竞争者相比,能清楚地界定自己所拥有的竞争优势,是别人不可模仿或短期内不可超越的。他的产品/服务自身有独特优势。

我的企业使命

企业使命应该简洁、清晰、响亮、与本生意密切相关。

中国移动通信凌窦村便民店的使命:给顾客带来方便、廉价,是我们的使命!符合以上要求。

我的企业综述

这部分我们主要看以下两点:

1.选择合适的法律架构,注册资金:尤其是个体工商户,建议注册资金参考半年或一年的成本。

2.是否形成了项目团队,团队成员分工明确,配备得当,能各自发挥所长。

中国移动通信凌窦村便民店的人员构成过于简单化,妈妈只是实体店铺的营业人员,还有更多的分销人员,那是一个销售团队,这个团队的高效工作才能带来丰厚的收益。计划书在这部分应该加以补充。

市场营销

能够清晰的界定自己的目标客户的特征。

市场营销方案切合市场需求,具有很强现实操作,活动设计新颖,具有创造性。有成熟商业盈利模式。

宣传计划

列出所需要采用的宣传方式和方法,每个月的数量和支出金额合理。

财务

清晰地知道单位的定义,单位销售成本和单位售价,单位毛利之间的关系。

明确利润表中的销售收入与销售预测表中的总销售额之间的关系。

销售成本与销售数量相一致。

其他的财务数据填写有根据且合理。

市场营销、宣传计划、财务这三部分,作者因为有实际操作的基础,所以方案切实可行,盈利模式相对成熟,数据真实可靠,销售预测更实在,项目成本分析:项目成本考虑全面,核算符合市场情况,对项目成本控制考虑较为周详。项目盈亏分析:项目盈亏平衡点分析科学、客观,盈亏平衡时间分析切合市场实际。项目投资回报分析:明确投资回报率,并符合市场实际;明晰投资回报周期,预期分析科学。这些都是这份商业计划书最优秀的地方。

企业目标和个人目标

能够有明确的数据支持短期和长期的目标,并且目标可以达到,具体而不空泛。

同样有数据支持。个人目标应该是个人学习和生活方面的目标,与企业目标的内容不雷同。

公益计划

我们来看看凌窦村便民店的公益计划:

1.为家庭贫困的学生提供机会,让他们到我这里批卡去卖,不但可以增加他们的收入,而且可以增强他们的社会实践的能力。我为他们提供一定折扣和付款期限。

2.在部分学校,每年对一些比较优秀的学生,奖励手机卡。

3.在部分学校,支持学生会的工作(我一直在学生会工作)。

最符合特定投资者需求的商业计划书就是好的计划书,因此撰写符合“投资者关心什么样的项目”的要求就是唯一标准。