商品代理合同

商品代理合同（通用8篇）

商品代理合同 篇1

四、合同约定的商品规格和价格

1、甲方提供给乙方的价格是含税到岸价格。(见价格表)

2、乙方供给商超等各类客户的价格完全遵照甲方规定的价格执行，乙方不得擅自更改任何价格(允许乙方的销售价格高于甲方规定价格10%以内)。(见附表1)

3、甲方不向乙方提供特定规格的或者贴牌商品。

4、如果乙方对于甲方的某些商品不愿意代理，甲方可转交给其他代理商代理。

5、因乙方不执行或者低于甲方规定的各级外销价格，造成货物向其他地区的窜货的，乙方需完全承担一切损失和责任。

6、乙方有责任规范和管理好所属区域的下级客户的价格体系，一旦造成窜货行为或者不良的低价影响或者遭到其他地区客户的投诉，乙方应承担完全责任。

7、乙方因低价供货造成下属终端客户的零售价低于市场正常零售价格，而遭到同一区域其他代理商或者终端客户投诉或者索赔的，乙方应承担完全责任和损失索赔。甲方有权对其做出相应的经济处罚。

8、乙方因节假日或者其他庆祝活动或者为图商品增销量或者为宣传商品或者为处理积压库存等目的需要在特定时间范围内，特定地点，或者限定销量的前提下，需要进行特殊价格销售的，必须最少提前四天向甲方报批申请，并取得甲方书面同意后，方可执行。

9、因甲方原材料价格或者生产等原因，需要对出厂价格统一上调或者下调的，乙方应该给予配合支持，甲方应提前15天通知乙方，乙方须在接到通知30日内，全面按照甲方的要求调整对外销售价格，并执行完毕。

五、商品的质量和索赔

1、甲方承诺向乙方提供的商品属于符合国标的合格商品，并向乙方提供所有商品质量检测报告书的复印件。

2、乙方进购甲方的商品后在保质期内，任何因甲方自身质量原因造成的相关损失和关联到的赔偿由甲方承担一切经济和法律责任。

3、因乙方自身保管或者运输等原因造成的商品质量损害及造成的相关损失和关联到的赔偿事宜等，由乙方承担一切经济和法律责任。

4、乙方经营期间，通过甲方同意后，在一些乙方经营区域所在地各级职能部门所做的关于产品质量方面的检测，或者当地政府职能部门自行抽查，其检测费用由甲方承担。

六、甲方的供货、退货服务

1、甲方根据乙方的定单，将货物送达乙方仓库，乙方保证在收到定单小时内将货物送达乙方的固定仓库，仓库地点：。

2、乙方定单的每次最低定货金额：元，否则甲方不予安排送货。

3、乙方要求自行提货的，甲方给予乙方成本价格的运费补贴。

4、乙方自提货物或者收到甲方来货，必须当面清点数量和检查货品质量，无误，即给予签署甲方的发货单据，乙方提货离开甲方仓库或者甲方送货人员离开乙方仓库，甲方即不对货物的非生产质量问题和数量缺少负责。

5、乙方在收到货物15天时间内发现批次质量问题的，可通知甲方退换货。

6、甲方保证乙方正常销售经营状态下的货物供应，因甲方原因如公路或者铁路运输等不可控制因素造成的货物暂缺，乙方应该给予谅解，甲方也应全力保障好乙方的货物供应，并经常向乙方通报货物库存情况，并对畅销量大商品实行“15天预警”控制，将货物缺口造成的销量损失，降到最低极限。

7、乙方计划做促销活动时，必须提前20天以书面形式向甲方提出申请计划，以便甲方能够及时备货。

8、旺季或者重大节假日来临前一个月，甲、乙双方应就库存备货，加强沟通，对市场需求作好预测，提前做出合理的备货计划准备。

9、由于滞销原因，导致乙方个别单品货物库存积压，在保质期到达前三个月时间内、且商品质量完好，甲方允许给予折价退换货物。

10、由于包装破损原因造成乙方货物无法正常销售，如果产品内在质量完好，甲方给予乙方退换货。(鼠损虫咬商品，甲方一律不给予退换货)

11、**系列产品，需乙方自行妥善保管和运输，由于破损原因，甲方不给予退换货。

12、**产品如果由于滞销原因造成积压，必须要求在保质期到达前五个月，且商品内外包装完好无损，内在质量完好无损，甲方可允许折价后退换货，否则，由乙方自行承担损失。

七、乙方的经营服务职责

1、乙方负责对所属区域内的所有客户的对、结帐和供、退货服务工作。

2、乙方应最少固定部送货车和名固定业务人员做好甲方产品的市场维护服务工作。

3、乙方必须配备足够的业务人员和理货人员，加强对甲方产品排面的理顺，乙方保证甲方产品的排面在同类商品中位置最佳，单品排面最多，乙方保障每个客户的货架上单品不缺、货物不缺。

4、乙方应保证在接到客户定单24小时内，将货物送达。

5、乙方不得以人员或者车辆紧张原因为借口，延误送货。

6、乙方不得以客户定单数量少等原因为借口，而拖延或者不予送货。

7、对于商超等客户要求的退换货，乙方应该及时给予服务到位。

8、乙方保证所属区域范围内的KA卖场的进场率达到90%。

9、乙方保证所属区域范围内各类终端网点的进场覆盖率达到70%以上。

八、关于结算方式

1、甲方对乙方实行现款现货的结算方式，甲方在确认乙方的货款到帐后，方可给乙方发货。

2、对于前期甲方在商场等客户的未尽应收帐款，其债权转由乙方接收，乙方须在合同签定三天内以现款方式付给甲方，或者同甲方签定前期货款付款计划表(作为本合同有效附件)，或者由甲方自行向原客户收取。

3、乙方对甲方的付款方式可以是：现金、支票、电汇、银行汇票方式。

4、甲方向乙方提供相应税率的增值税发票。

5、现金结算，甲方向乙方提供明确的货款结算专人身份证明，甲方其他任何业务人员无权前往乙方处结算货款，并且必须持有合法的、完善的相关结算票据，否则甲方不予以承认。

6、乙方每月日必须配合甲方对上月双方发生的销售、付款及费用进行详细对帐。

7、如果乙方拖欠甲方货款，甲方有权利对其停止发货。

九、促销活动

1、甲方根据市场需要，在一些大型卖场采取特价、捆绑赠送、免费品尝、海报等常规促销活动，应提前将计划方案通知乙方。

2、对于甲方在全国或者全省或者全市统一的大型促销或者展示活动，乙方应该提前做好人力和物力上的准备，并全力配合好甲方的活动。

3、对于甲方安排的促销计划，乙方应该全力配合执行，协同甲方谈判压缩各类费用，安排场地、提供物力支持和人员支持等。

4、甲方可以根据市场需要和乙方的申请，给予乙方所属卖场配备一定数量的专职或者兼职促销人员。是否配备促销员或者配备数量由甲方决定。

5、乙方的任何新商品进店或者新开业商超进店，有可能产生甲方应该承担的费用项目的，必须事先征得甲方同意。

6、乙方的任何宣传促销活动计划，有可能产生甲方应该承担的费用项目的，必须事先征得甲方同意和认可。

十、促销品和广告宣传

1、甲方的新产品如**系列，甲方按照进货比例，免费配发不干胶张贴画、双面宣传单页、笔记本、餐巾纸、手提袋、促销台等宣传品。

2、今后甲方将继续设计制作增加促销品的种类，如促销员统一着服装、雨伞、展示架等等各类促销宣传品。

3、甲方将根据乙方市场的实际运作情况，确定是否给予乙方市场一定的广告宣传支持。

4、甲方对乙方所属区域的广告投入，由甲方人员直接操作投入，乙方不接触投入费用，但乙方应该全力配合甲方的信息收集、价格费用谈判、人力支援及提供合理的广告投入建设性建议。

5、今后甲方可能对乙方市场进行广告投入的方式主要是电视广告、公交车体广告、报纸广告和城市广告牌等方面。

十一、销售费用和甲方对****的市场投入

1、甲、乙双方的商超客户转户，如果需要产生费用的，由甲方承担，乙方应全力协调客情将该费用压缩到最低。

2、甲方的常规产品销售，甲方不提供任何促销品宣传品，基本不做广告宣传投入。

3、乙方在和客户对帐、结算过程中出现的误差或者卖场耗损或者货物丢失、商品价差、罚款等等费用，由乙方自行承担。

4、乙方在经营过程中产生的所有运营费用，甲方不予以承担，任何商场扣点和年节庆费、开业费、赞助费等等商超杂费，甲方不予承担，应由乙方完全承担。

5、乙方在经营过程中出现的呆死帐或者以物抵货款等，甲方一概不予以承担。

6、甲方承担新商品的单品进店(条码)费用(若费用较大，双方协商分担)。

7、甲方承担卖场促销人员管理费(若费用较大，双方协商分担)。

8、促销员的销售提成由乙方承担。

9、甲方承担促销员基本工资及试吃品和物料费用(若费用较大，双方协商分担)。

10、甲方承担卖场的堆头、端架、海报费用(若费用较大，双方协商分担)。

11、促销期间的折价让利或者免费赠品费用，由甲、乙双方协商承担，要求乙方在促销期间的销售毛利率(扣除商超各类结帐扣点后)不得超过5%。

12、乙方应充分发挥大型代理商的规模优势和客情优势协助甲方进行关系沟通和谈判，将需要甲方承担应支付的各项费用压缩到最低。

13、甲方明确承诺给予乙方在每个商超的最低年促销次数(客户年促销计划表)。

14、乙方向甲方申请的促销、宣传费用投入，必须向甲方提供正式的费用发票，并附带详细的费用清单表，并及时将销售数据和效果评估报告上报甲方。

15、乙方向甲方提供的费用，必须实事求是，否则，甲方有权利拒付费用，并对乙方做出同等金额的罚款。

十二、销售任务和奖励

1、本合同签定三个月后，甲、乙双方协商制定乙方的年销售任务，乙方必须保障年销售任务基数完成，否则甲方有权利中止和乙方的代理合同(年销售任务的文件作为本合同的有效附件)。

2、在经营过程中随着乙方客户的增加和减少或者其他等不可预计因素的出现，甲、乙双方可以协商调整任务基数额。

3、甲、乙双方的销售任务超额奖励，可以单独签定协议书作为本合同的有效附件。

十三、甲、乙双方的权利和义务

1、甲方有义务主动协助乙方协调好同商超卖场的各级客情关系。

2、甲方应及时向乙方提供各类优秀的促销方案。

3、甲方对乙方的经营行为有监督指导权。

4、甲方负责对促销人员的管理和培训工作，同时具有对乙方业务人员进行培训的义务。

5、甲方有权利随时核查乙方的经营帐目和费用(限甲方产品)。

6、甲方有权利给乙方制定特殊时期或者情况的指导销售价格，乙方应遵照执行。

7、乙方应该对甲方的价格、销量、政策、计划方案等商业秘密，给予严格保密，否则一旦造成不必要的损失或者影响，乙方应承担完全责任，并赔偿甲方相关损失(包括无形资产损失)。

8、乙方应该定期向甲方提供甲方产品的销售数据报表、客户档案资料。

9、乙方应该及时将市场综合信息反馈提供给甲方。

10、乙方有义务维护好甲方的市场网络和品牌基础建设。

11、乙方应该服从甲方对市场方面的统一号召及相关指导政策和规定。

12、乙方不得对甲方的各项核查工作予以刁难或者不配合。

十四、违约责任的承担和处罚

1、甲、乙双方应严格遵守本合同的约定事项，在本合同明确规定的处罚事项，按照本合同规定执行，本合同未明确的违约处罚事项，双方可商定，但处罚金额最低限度标准为

元。

2、乙方在经营过程中有明确违反本合同规定，且性质严重的，甲方可提前终止合同。

3、乙方在经营过程中对甲方的市场或者品牌造成损害或者损失的，或者消极、敷衍销售，造成市场份额严重下滑的，乙方应承担相关赔偿，同时甲方有权利终止合同。

4、乙方在经营过程中背离甲方原则规定，不服从甲方对市场的统一运作规划管理的，甲方有权利终止该合同，收回乙方的产品代理权。

十五、合同的期限、续签、解除

1、本合同自签定之日起有效期限壹年，合同签定时间：。

2、合同期满甲、乙双方可重新谈判合同条款，继续签定合作合同，同等条件下，甲方给予乙方优先签定权。

3、中途解除合同或者合同期满不再续签合作的，甲、乙双方应将相互之间的合同约定费用以及货款等事宜在15天时间内两清，如乙方要求清退甲方货物的，甲方应给予清退，并于清退完完毕后15天内付清乙方的退货款项(限商品质量完好无损)。

十六、合同其他约定及补充事项

1、甲、乙双方除本合同之外的任何书面形式、且手续齐全的补充约定，在本合同有效期内均可作为本合同的有效附件，甲、乙双方应给予承认。

2、本合同未尽事项，双方协商解决，未果，交由甲方所在地法院裁决。

3、本合同签署地：山东省莱阳市龙旺庄镇龙大集团公司驻地。

4、本合同一式四份共计六页，涂改或者复印无效，甲、乙双方各执两份。

5、本合同自双方签定之日起生效。

6、在以后合作过程中通过双方协商补签或者修改的一切正规书面协议内容，均告有效。

7、补充事项添加：

甲方：************食品有限公司乙方：

法人：法人：

代表人：代表人：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

税号：税号：

电话：电话：

传真：传真：

地址：地址：

商品代理合同范文三

甲方：__上海欧姆安电力科技有限公司

乙方： 巴克约根森风机(宁波)有限公司

经甲乙双方友好协商，就乙方__风机__产品的__上海_地区代理销售达成如下协议：

一、代理产品，区域，期限：

1.乙方授权甲方为乙方__风机___产品__上海___地区代理，并保障甲方在销售区域内的长期利益。

2.代理期限为_________年，从本协议签订之日起至_________年_________月_________日止。合同期结束后，双方可续约。双方保留自签约之日起三个月内提前终止本协议的权利，因此造成的损失乙方不承担责任。

二、双方责任，权利：

乙方：

1.乙方保证甲方所需产品货源的供应。

2.乙方负责给甲方提供相关的产品证书文件及产品宣传资料。

3.乙方负责技术支持，免费对甲方进行技术咨询，培训，指导。

甲方：

1.甲方保证按时支付货款，按期完成销售额。

2.甲方必须设立营销网点，销售_风机__产品，不销售其它同类产品。

3.甲方保证不向代理区域外销售。若需销售需得到乙方书面同意。

4.甲方必须拥有一定的销售及技术人员，以做好产品销售及售后服务工作。

双方负责为对方保守商业和技术机密;使用于或包含于产品中的任何专利商标，版权或其他工业产权均为乙方独家拥有。一旦发现侵权，甲方应立即通知乙方并协助乙方采取措施保护乙方权益。

由于水灾，火灾，地震，干旱，战争或协议一方无法预见，控制，避免和克服的其他事件导致不能或暂时不能全部或部分履行本协议，该方不负责任。但是，受不可抗力事件影响的一方须尽快将发生的事件通知另一方，并在不可抗力事件发生15天内将有关机构出具的不可抗力事件的证明寄交对方。

三、经销条件：

1.甲方在本协议签字之日起_________日内，首批进货_________元以上。

2.协议签定3个月内为产品推广期，不计销售任务;之后每个月需完成_________元以上销售额。若是甲方未完成规定销售额，乙方有权变更合同条件。

四、产品质量及售后服务：

1.乙方保证产品及配件的质量，对直接用户产品及配件三个月保换，一年保修。

2.乙方的产品及配件的技术和售后服务标准以产品说明书和保修卡所列条款为准。

3.乙方产品的售后服务工作委托甲方具体实施。

五、代理价格：

所有单价均为人民币不含税价格，若市场价格变化，由甲乙双方根据市场需要另行商定进行调整。

六、运输方式，交货地点，付款方式：

1.交货地点_________。货物数量规格由甲方提前两周书面向乙方下订单。

2.甲方将货款存入乙方帐户后乙方将货发送给甲方。

3.如果批量订货总金额小于_________元，乙方不承担运输费用。

七、违约责任：

若一方违约应承担相应的违约责任，给对方造成损失的按国家有关法规承担相应的赔偿责任。

八、其它：

1.因履行本协议所发生的一切争议应通过友好协商解决。如协商不能解决争议，应以合同法为依据提交仲裁。

2.本协议从签字盖章之日起生效。

3.本协议一式两份，甲，乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 代表(签字)： 代表(签字)：

地址：_________ 地址：_________ 电话：_________ 电话：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

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商品代理合同 篇2

商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同商品房买卖合同分为预售合同和现售合同两种形式, 普遍认为区分预售和现售的标准是商品房买卖合同双方当事人在签订合同时合同的标的物即商品房是否已经竣工并且经过有资质的法定建筑质量监督检验机构验收合格。目前, 学界对于商品房现售合同的性质已没有争议, 但对于商品房预售合同的性质还存在很多不一致的观点。主要有以下几种学说:

第一种观点认为, 商品房预售合同是委建合同, 根据此种观点, 商品房预售合同的性质实际上属于加工承揽合同, 加工承揽是指承揽人按照定作人的要求完成工作成果, 定作人给付报酬的行为的合同。即在商品房预售时, 实际上买受人被看成是委托人, 出卖人 (房地产开发企业) 被看成是受托人, 购房款被看成是委托人支付给受托人的报酬。买受人委托房地产开发企业帮助其完成商品房的建造, 在受托人 (房地产开发企业) 交付其完工产品即商品房已完工并经有关机构验收合格后, 由出卖人支付其一定的工作报酬。但是, 笔者认为, 将商品房预售合同的性质界定为承揽合同还值得商榷。虽然加工承揽行为与买卖这种转移标的物的所有权的行为在某些情况下容易混淆, 尤其是定作人提供原材料的情况下。但是一般情况下还是很好区分的。况且, 在商品房的预售过程中, 预购人通常不会提供商品房的建造材料, 更不会像承揽合同中那样由定作人提供图纸, 建设方案等。预购人只关心商品房是否能够按期交付。至于由谁设计、由谁施工、以及监管, 预购人并不在意。且商品房的竣工验收是由法定的机构来完成, 并不是由所谓的定作人房地产开发企业来完成, 所以笔者认为商品房的预售合同不是加工承揽合同。即不是委建合同。

第二种观点认为商品房预售合同是期货合同, 此观点认为商品房预售的性质是“房屋的期货交易”, 从而区别于成品房的买卖。在商品房预售合同中, 标的物是尚未建造完成的房屋, 其交付时间一般都很长, 这与期货的交易类似。但是我们仍不能将商品房的交易视同为期货的交易, 因为在期货交易过程中, 大部分的市场参与者的主要目的是转移价格风险或赚取风险利润, 而不是追求实物或金融证券的交割。且在期货交易中, 标的物的价格在交易期限到来之前是不确定的, 只有在期限来临之际, 标的物公开成交之时其价格才能最终确定。但是在商品房预售过程中, 虽然作为标的物的商品房尚未建成, 但是, 商品房的质量、数量、面积、价格和交付时间均已在预售合同中明确载明。此外、根据国际交易惯例及我国实践中的期货交易实务, 一般情况下, 不动产也不是期货交易的标的。加之商品房预购人的目的是获取房屋, 而不是将商品房作为套期保值或者增值的工具。因此, 不能将商品房的预售等同于期货交易, 也不能商品房预售合同看成是期货合同。

第三种观点认为商品房预售合同是远期交货的买卖合同。此种观点认为, 在商品房的预售过程中, 房地产开发企业即预售方从土地的开发投资到房屋的建造再到房屋的竣工交付, 通常都需要很长的一段时间。在签订商品房预购合同时, 预购方一般需要先支付部分定金或者是部分的购房款, 但预售房即房地产开发企业并不立即交付房屋, 而是在约定的将来某个确定的日期交付, 所以, 商品房的预售属于一种远期交付标的物的买卖行为。商品房的预售合同也就是一种远期交付标的物的买卖的买卖合同。其在成立条件, 合同的生效、变更、履行、以及责任承担方面与买卖合同并无区别。只是标的物的交付时间不同而已。

笔者同意第三种观点, 即认为商品房预售合同是一种远期交付标的物的买卖合同。

二、商品房买卖合同的特征

商品房买卖合同由房地产开发企业销售其开发建设的商品房的一种房屋买卖合同, 其主要有以下特征:

第一、主体一方确定, 出卖人仅为房地产开发企业。在商品房预售合同中, 其中一方当事人是特定的, 即房地产开发企业。所谓房地产开发企业, 是指是以营利为目的, 从事房地产开发和经营的企业。在我们的生活中, 每当有房地产楼盘开盘销售时, 买受人大部分接触的都是营销商而不是房地产开发企业。需要指出的是, 这些营销商并没有商品房的出卖人主体资格, 他们只是帮助房地产开发企业代销或者包销, 然后由房地产开发企业按照约定支付其一定的报酬。无论是报销还是代销, 营销商都是以房地产开发企业的名义进行销售行为, 而不能成为商品房买卖合同的出卖人。其本身不具备商品房出卖人的主体资格。

第二、标的物具有的多样性。在传统民法领域, 不动产买卖主要以转移不动产所有权为目的, 其标的物主要是不动产的所有权。但在我国, 由于我国土地所有权属国家所有, 因此, 在商品房买卖合同中, 其标的物主要是商品房及其所附着的土地使用权而非所有权。此外, 还包括建筑物所在小区的公用设施的共有权以及基于共有权而产生的管理权。

第三、合同具有较强的行政干预性。所谓行政干预性, 是指行政机关运用法规、经济、政策等手段, 对有关国家事务的运行状态和关系进行强行的干预以进行调节, 从而保证国家的政治、经济、文化等方面的持续、健康、协调发展。由于一般的商品房买卖合同涉及的标的物特殊, 且涉及金额巨大, 对国计民生和社会的稳定影响较大, 因而世界上大多数国家都和地区对于商品房的买卖这一领域都规定了较为严格的行政法律法规。如许可制度、登记制度、公示制度等。以确保交易的安全和社会的稳定。保障当事人双方的经济利益。

三、商品房买卖合同成立要件

商品房买卖合同作为合同的一种, 其与一般合同的成立要件并无太多区别, 其成立要件如下:

第一、商品房买卖合同的出卖人必须是取得房地产开发资格的法人组织, 即房地产开发商或房地产开发企业。且房地产开发商或企业应当拥有所出售商品房的所有权和土地使用权, 并且经申请获得《商品房预售许可证》等有关许可。没有取得《商品房预售许可证》的, 不得进行商品房销售。

第二、商品房买卖合同的双方当事人, 必须具备完全民事行为能力。无民事行为能力或限制民事行为能力者所订立的商品房买卖合同不能成立。且当事人的意思表示必须真实, 当事人内心的效果意思必须与其表意行为保持一致, 商品房买卖合同的订立必须是出自双方当事人共同的意愿。

第三、商品房买卖合同的订立不得违反法律的强制性或禁止性规定。首先, 商品房买卖合同在内容上必须符合法律的规定, 不得违反法律的强行性或禁止性规定。其次, 商品房买卖合同在形式上必须采用书面形式。最后, 在合同生效后, 当事人还应当按照法律的规定到相关单位办理房屋产权变更登记和土地使用权变更登记。

四、商品房买卖合同的生效要件

(一) 商品房现售合同的生效条件

商品房买卖合同的生效条件分为两类:一类是商品房现售合同的生效要件;另一类是商品房预售合同的生效要件。

商品房现售合同的生效要件如下;

首先、房地产开发商必须是拥有房地产开发企业资质证书和房地产开发企业法人营业执照的企业法人。

其次、房地产开发企业必须取得土地使用的批文或者土地使用权证, 并取得规划许可证、施工许可证等。

再次、作为标的物的商品房已竣工并经有关单位验收合格。

最后、买受人和房地产开发商已经签订了商品房买卖合同, 且双方的合同不违反相关法律规定。

(二) 商品房预售合同的生效条件

商品房预售合同的生效要件除了需要具备现售合同生效需要的一般要件外, 还需要以下特殊条件:

第一、房地产开发企业必须已经取得商品房预售许可证。

第二、房地产开发企业必须取得土地使用权证书, 并已经支付了全部的土地使用权出让金。并按照相关法律的规定取得规划许可证和施工许可证。

总之, 随着房地产企业的不断发展, 买房群体不断增多, 商品房买卖合同越来越备受人们的关注, 有必要对其就行深入的探讨、研究。

摘要：当前, 随着房地产市场的不断开发以及商品房交易的不断增加, 商品房买卖合同纠纷也越来越多, 本文旨在厘清商品房买卖合同中的一些基本问题, 并对其进行探讨、研究。

关键词：商品房,买卖合同,生效要件

参考文献

[1]曾兴隆.《民法债权总论》.台北三民书局, 1999年版.

[2]吴永宏.《房地产法理论与实务》.华南理工大学出版社, 2000年版.

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[6]关淑芳.《惩罚性赔偿制度研究》.中国人民公安大学出版社, 2008年版.

[7]邢建东, 陈敏, 李冠辉.《商品房买卖法律适用与疑难解释》.中国法制出版社, 2008版.

[8]高富平主编.《民法学》 (第二版) .法律出版社, 2009年版.

[9]王胜明.《中华人民共和国侵权责任法解读》.中国法制出版社, 2010年版.

[10]肖彦金.《预约研究》.华东政法大学2012年硕士论文.

小商品代理引发赚钱商机 篇3

当然这儿所说不是代理什么品牌，毕竟没这个本钱。但可以这样做，你还可以成为一个企业。首先你要做的就是寻找一个合适的品牌，但不要找名牌，你搞不起的。能找厂家是最好的，不行的话就到批发市场。

举个例以洗发水说吧。你找一个批发的地方寻找一个不出名的产品，但不要找特水的没用的那种东西哦，大概批发价在3～5元之间的产品。再租一间房做办公室了(不要店面的哦，很贵的)，然后就可以到工商注册一个企业名你就可以做老板了(注册很便宜的哦)，但要找一两个直销还可以的朋友，他可以引导新来的员工，你可以发招聘广告诚招直销员或业务员，不要收取什么押金之类的。首先你要相信别人。招聘的新员工你可以先叫他和老直销一起学习两天，再发货给他们单独做。

具体操作是你如果是用3块进的货的话你可以用5块的价格给你的直销员，不限制他的零售价(好多的直销员可以把5块的东西卖到30以上)，每天晚上再到公司集合，组织员工活动，交流经验和汇报业绩，月销售额在多少(自己定)的员工都有固定工资的，工资(自己定)只是一个形式，每天还有销售排名奖，他们的主要来源是差价。

商品房代理销售合同 篇4

甲方（委托方）：遵义旺典房地产开发有限公司 乙方（代理方）：遵义冠宇房地产经纪有限公司

依照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经甲、乙双方协商，就乙方全权代理销售甲方项目事业达成如下协议：

一、代理标的1、代理项目名称：

项目位置：

2、代理标的相关文件：

（1）立项批准文件复印件；

（2）土地使用权证复印件；

（3）建设用地规划许可证复印件；

（4）建设工程规划许可证复印件；

（5）施工许可证复印件；

（6）商品房预售许可证复印件；

二、甲方责任

1、在甲、乙双方签订合同时，甲方需向乙方提供上述项目“五证”复印件，甲方保证相关文件的真实性及合法性，如有不实，甲方承担一切法律责任。如给乙方造成损失，应予以赔偿。

2、在甲、乙双方签订合同乙方进场后3天内，甲方应将楼盘配套设施标准、物业服务项目及拟收费标准和依据书面告知乙方作为乙方与购房户签订合同的附件。

3、在甲、乙双方签订合同3天内，甲方向乙方提供《商品房买卖合同》样本供乙方参照其与客户签订。

4、本合同签订5日内甲方向乙方提供可使用标准售房部（含装修）、项目沙盘、来电显示电话2部、饮水机1台、谈判座椅4套、办公座椅3套、沙发1套等物品；乙方向甲方出具首条，如本合同解除或终止，上述物品归还甲方，如乙方使用不当造成人为损坏或遗失由乙方照价赔偿；售房部水、电、电话费由乙方承担。

5、所有售房款，必须存入甲方指定账户，银行按揭贷款手续由甲方办理，费用由甲方承担。

6、在销售过程中，如甲方该项目相关手续及证件未完善，由此造成的一切损失由甲方独自承担。如因此给乙方造成损失，甲方应予以赔偿。

7、甲方负责处理乙方在销售过程中的有关与工商、城管等政府部门的对外协调工作，双方应配合处理好相关税务事宜。8、9、甲方协助乙方办理有利于房屋销售的其他相关工作。有义务做好本合同的保密工作，以防止对乙方和销售造成的不利影响。

三、乙方责任

1、保证代理过程中各项商务活动完全贯彻甲方的销售政策（前提不得违反国家相关法律法规），并符合合同相关规定，如因乙方责任造成的损失由乙方承担，并承担相应的法律责

任。

2、负责甲方所交给乙方的财产及物品的完整性，如乙方有人为损坏乙方照价赔偿。

3、负责客户电话咨询及上门咨询客户的电话追访以及相邻楼盘市场走势的分析等。

4、负责售房人员的招聘、培训、管理和辞退，并负责人员工资和奖金及相关福利。

5、负责该项目全程策划、推广，策划费由乙方承担，但策划内容需交甲方审阅批准后方可发布。

6、有义务做好本和同的保密工作，以防止对甲方和销售造成的不利影响。

7、本项目所有广告费用由甲方承担，广告宣传由乙方决定甲方审阅。

四、代理内容

1、代理周期：本楼盘代理周期从年月日到年月日。

2、五、代理销售提成（佣金）费用事宜

1、顾客缴纳定金并签订购房协议均视为销售成功（根据市场代理范围： 情况乙方可收取客户保留金2000元及2000元以内由乙方自行

处理）。

2、3、甲、乙双方同意客户购房有三种方式付款： 代理销售底价及佣金提成：

（1）一次性付款，以全款付清。

（2）分期付款，以付清总房款的50%。

（3）银行按揭付款方式以20%-30%为首期款。

（4）结算标准：以该套房屋实际付款金额结算，银行贷款部

分只需客户在银行签字后，甲方给乙方结算该套放我贷款部分代理销售佣金，如不按时足额支付乙方代理销售佣金，乙方有权在合同约定最后一日起收取客户房款，补足乙方上月代理销售佣金。每月结算代理销售佣金1次（即每月30日为结算日，3日内付清）。

4、如有客户退房须经甲、乙双方协商一致后方可退房，若甲方单方面同意客户退房，甲方须支付乙方该套房屋全额代理销售佣金，乙方有权在对该套房屋进行销售，并按约定提取代理销售佣金。

5、凡乙方代理销售过程中所销售房源业主有退房事宜，由乙方负责，乙方结算的代理销售佣金由甲方在乙方下次结算的代

理销售佣金中扣除。扣取客户的违约金甲乙双方各得50%，与当月代理销售佣金一并结算。

六、双方违约责任

1、甲方：

（1）因有关工期与房屋质量及手续问题造成客户与公司纠

纷，由此产生的客户退房，由甲方独自承担。

（2）甲方如不按时足额向乙方支付代理销售佣金，甲方每天

须按应付代理销售佣金的1%支付滞纳金给乙方，如一月为支付代理销售佣金视为甲方违约，乙方有权终止销售工作并通过收取客户购房款弥补乙方合同约定所得。

（3）甲方不得另行委托其他人销售或自己销售，否则甲方违

约并承担相关违约责任。

2、乙方：

（1）不得以虚假之词欺骗客户，只有在甲方同意的书面宣传

资料范围内对客户进行销售承诺，若私自进行上述承诺以外的书面承诺，视为乙方违约，由此引起的客户与公司的纠纷费用及退房违约金由乙方承担。

（2）销售款项由甲方收取，乙方无权收取定金及购房款，否

则视为违约，甲方有权终止销售权，追回挪用款项，并追究乙方的法律责任。为确认双方间的义务，甲方应出具相应依据给乙方。

（3）乙方不得以甲方名义从事本合同规定销售楼盘以外的任

何商业销售活动，否则甲方有权立即终止本合同并追究乙方的法律责任。

七、其他事宜

1、乙方在税务部门开出税务销售发票向甲方结账，且野放不再向甲方提供任何税收和其他费用。

2、本合同双方签章之日起生效，即具有法律效力，合同终止时结算付清相关款项后自动失效。

3、本合同附件为合同不可分割部分，与本合同具有同等法律效力。

4、本合同附房源明细清单，未尽事宜由甲、乙双方友好协商解决，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）：遵义旺典房地产开发有限公司

甲方代表（签字）：

签约时间：

乙方（签章）：遵义冠宇房地产经纪有限公司

乙方代表（签字）：

商品代理合同 篇5

甲方（开发商）：

法定代表人：联系电话：

住所地：

工商营业执照注册登记号：

乙方：成都乐贵投资有限公司

法定代表人：联系电话：

住所地：

工商营业执照注册登记号：

甲、乙双方遵循优势互补，平等互利的原则，经友好协商，就甲方建设开发的“”（下称：该项目）商品房由乙方代理销售一事，达成以下合同内容、以资甲乙双方共同遵守。

第一条 代理销售房地产项目概况及委托范围

1.1该项目位于成都市郫县犀浦镇街号，该项目共幢，层住宅，总销售建筑面积为平方米，其中商业房平方米，多层住宅平方米，汽车库平方米，自行车库平方米（面积最终以政府相关部门核定为准）。

1.2甲方指定乙方为上述项目的独家销售代理（甲方不得销售该项目的所有房屋），乙方将严格按照甲方规定的要求实施代理行为。

第二条 委托代理权限和进度

2.1委托权限：甲方将该项目以代理销售形式委托给乙方独家代理销售，乙方根据市场情况，在完成合同约定的销售任务情况下，可以调整销售价格。乙方在组织人员开展营销代理业务时，可以以甲方名义进行。在营销代理过程中乙方工作人员须遵守国家相关法律政策，否则由乙方承担相应的责任。

2.2委托期限自签订本合同之日起，至该项目竣工验收交付使用时止。

2.2.1自领到销售许可证之日起一个月内售到30%。

2.2.2项目封顶后一个月内售到70%，并回款达到60%。

第三条 甲方责任与权利

1、拥有上述房屋的所有权。/

52、保证该项目具备商品房开发销售的条件和相关证件，保证购房业主能办理房屋所有权证及土地使用证。

3、负责售房款项及预定金的收取。

4、若客户购买房屋的实际情况与甲方提供的材料不符合或产权不清时，所发生的任何纠纷由甲方负责。

5、与银行签订按揭贷款合同，协助乙方为购房业主办理相关手续。

6、落实前期物业管理公司，参与对小区的前期物业管理。

7、提供乙方现场售楼部壹处（利用现有售楼部）。

8、负责制作小区模型及一套小区套型模型。

9、提供甲方营业执照、销售许可证、规划许可证、土地使用证。（复印件）

10、负责买卖契约的登记。

第四条 乙方责任与权利

1、选派高素质的专业销售队伍负责楼盘现场的销售工作。

2、负责该项目甲方所提供的住宅商业用房的市场策划，广告宣传和代理销售，其中所发生的本项目的宣传推广费用，具体销售人员的开支及销售所需其他日常支出由乙方承担。

3、在销售过程中，乙方应根据甲方有关房屋的特性向客户如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺，不得超越甲方授权范围向客户作出承诺，否则由此引起的一切责任由乙方承担。

4、与客户洽谈及签订江宁区统一的商品房买卖契约，但所签契约必须经甲方审核签字盖章后生效。

5、建立南京市内售楼部，乙方自配一辆10座以上的看房专车，负责售楼人员的配置与管理。

6、负责办理购房业主的银行按揭手续。（按揭银行由甲方确定）

7、乙方在整个策划、宣传和销售过程中必须遵守中国、江苏省及南京市相关的政策法规。

第五条 整合营销传播的策划执行及费用承担

1、乙方负责该项目的营销策划与执行及各种推广活动的策划与执行并承担广告费用。

2、营销及推广须报批的有关手续、批文由甲方负责提供相关资料，乙方具

体办理。

3、乙方费用：

5.3.1售楼处的日常办公管理费用及所属人员的薪资、佣金和福利等；

5.3.2有关该项目需在南京市进行展销的一切费用；

5.3.3媒体广告宣传费用；

5.3.4乙方在整个项目销售期内，投入该项目的广告费用；

5.3.5有关该项目的售楼书、宣传单、广告效果图、展板、认购书、认购须知等相关资料的设计制作费用。

第六条 价格的制定

1、销售底价由甲方确定，其中住宅房2700元/m2，自行车库600元/m2，汽车库2000元/m2，阁楼赠送，以上价格作为一价清价格给予乙方销售。

2、如遇团体购买或其他特殊情况，具体销售底价可另行协商。

3、乙方有权根据甲方制定的销售底价，编制楼盘各层次户型销售价格。

第七条 保证金

1、甲乙双方正式签订合同之日，乙方将伍拾万元人民币打入甲方帐户，作为该项目代理销售的保证金。

2、待所委托销售房屋的最后一套销售合同签订后，甲方应返还伍拾万元保证金。

3、如到期乙方未完成销售任务，剩余房屋由乙方以2500元/m2的价格收购，保证金自动转为购房款。

第八条 营销代理服务费的计取和支付方式

1、乙方的代理佣金为按底价销售总额的1.5%，乙方实际销售价格超出销售底价部分由双方五五分成。

2、乙方于每月2号前，将上一个月的《销售业绩一览表》上报甲方，按揭购房以客户的按揭购房款到达甲方财务帐户，不按揭购房的以总房款付至70%以上且契约鉴证手续完成作为结算标准（原则上不做分期付款销售，如确需分期付款的应在房屋交付前付清余款）。经甲方审核无误后支付。无论客户以何种方式付款，甲方必须在每月6号前将服务费支付给乙方。遇节假日顺延至此后第一个工作日。

3、如遇客户退房，乙方所得相应服务费须退还甲方，客户交纳的违约金按/

5甲方得70%、乙方得30%比例分配。

4、上述服务费以人民币方式支付。乙方开具正规发票向甲方收取，广告费可冲抵（广告费发票需有经营和发布许可证）。

第九条 其他事项

1、甲方须根据合同规定的服务费结算方式按时支付服务费，如甲方未能按时缴付有关费用，所拖欠金额以每日千分之三的比率，向乙方支付滞纳金。

2、在销售中，乙方指导其售楼人员按楼盘的实际情况与客户讲解并引导客户购楼。如因乙方售楼人员对客户作出未经甲方认可的承诺而造成客户的误解并引起客户的经济纠纷或其它纠纷，或超出代理范围进行销售而引起客户纠纷，有关法律及经济责任将由乙方承担，甲方保留追究乙方责任的权力，但若因甲方原因，如物业质量问题或对客户的承诺不能兑现等造成客户退房，甲方仍需按客户退房前成交金额计算服务费给乙方。

第十条 违约责任

双方均应严格按照本合同的约定，履行各自的义务，如果一方违约，则应承担守约方的一切损失，该损失包括但不限于其应得利益及为此支出的所有费用。

第十一条 本合同执行过程中，如出现法律认定的不可抗力使合同无法继续履行时，甲乙双方单方承担责任。

第十二条 本合同履行过程中如发生争议和纠纷，由争议双方协商解决。协商不成时，甲乙双方均可在该项目所在地申请合同仲裁或向法院诉讼。

第十三条 本合同如有未尽事宜，双方可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有相同的法律效力。

第十四条 本合同一式四份，甲乙双各执二份，签字盖章后生效。若委托代理人签字需要出示《授权委托书》并作为本合同附件。

第十五条 甲乙双方共同履行完结本合同条款，处理完所有经济责任后，本合同自行终止。

（本页无正文）

开发商（盖章）代理商（盖章）

法人代表（委托代理人）法人代表（盖章）

委托人（盖章）委托人（盖章）

商品房销售代理业务流程 篇6

【商品房销售代理合同】新建商品房销售代理业务流程

1.项目信息开发与整合在这一阶段首先要调动房地产经纪机构的全体人员进行项目信息的开发，即发动每个员工通过各种途径尽力打探新建商品房项目的信息，然后研究拓展部负责收集、汇总并初步筛选所得到的信息，上报总经理或专门的信息统筹部门。经总经理或专门决策机构决定的项目，再分门别类地落实到具体控制部门(如子公司或专门组建项目组或称“楼盘专案”)。

2.项目研究与拓展

由研究拓展部门组织、协调有关部门(如业务部、交易管理部等)对承接项目进行营销策划，确定项目销售的目标客户群、销售价格策略和具体市场推广的方式与途径等，撰写书面营销策划报告。如果专门成立项目组，则由项目组来组织实施项目研展，有关部门积极配合。

3.项目签约

由项目的直接操作部门(如子公司、项目组等)具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本。然后在房地产经纪机构内部有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见书，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署已与开发商达成一致的合同。

4.项目执行企划

本阶段的第一项工作是：项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。

5.销售准备

这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如预售许可证)、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。

6.销售执行

这一阶段主要是在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同，并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。这一阶段通常很长。在后期还要完成商品房交验(俗称“交房”)的工作。

7.项目结算

商品代理合同 篇7

(一)开发商“一房二卖”

近年来,中国房地产市场十分繁荣,商品房预售成为开发商销售的重要手段,房价急剧上涨使得预售商品房中买受人的风险加大,买受人在与开发商签订预售合同之后,在房屋在建期间,不能够取得预售房屋的所有权,这期间房价上涨的趋势容易促使开发商将已经预售的商品房再次向他人出售,并且办理登记。虽然预购人可以向开发商请求赔偿,但是房价上涨的速度将会使得几年前的购房款不够几年之后购买同等条件的房产。一般而言,开发商与预购人依据私法自治原则签订商品房预售合同,合同双方依据合同的约定履行义务,在商品房建成之后,开发商将指定的商品房交付给买受人,在商品房尚未建成之前,双方办理不动产变动登记的条件尚未具备,此时该预售合同的双方关系仅是债权关系。由于房价波动剧烈,开发商可能在签订预售合同之后将该商品房再次卖与付出更高价款的第三人,并办理不动产变动的登记手续,此时由于物权优先于债权,已经办理登记的不动产物权优于预购人的债权请求权,第三人取得该房屋的所有权。在这样的情况下,预购人则不能够取得该房屋的所有权,虽然该预购人可以向开发商请求违约损害赔偿,但是《最高院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,开发商向预购人支付不超过购房款一倍的赔偿款,而房价上涨的速度或许使买受人不能够以预计购房款和赔偿款另行购买商品房,另行购买预售的房屋仍旧需要付出等待房屋建造的时间,种种不利给预购人带来了不能弥补的损失。

(二)预购人与开发商的信息不对称

信息是交易过程中的重要部分,买受人通过所得知的信息能够了解合同相对方的履行情况和履行能力等内容。开发商或者开发企业作为控制商品房施工进程的一方,在关于房地产开发过程中的信息上有明显优势。在预售制度的安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都是由开发商说了算[1]。预购人虽然与开发商签订了平等主体的民事合同,但是实际上预购人是得到的信息与开发商极其不对称的弱者。信息不对称对买受人有直接的消极影响,买受人在支付部分甚至全部的购房款之后,合同是否履行、履行的进度、履行的质量等内容,大多均由开发商操控,加之商品房预售中,买受人众多且较为分散,很难抗衡开发商对于信息的操纵。

由于预购人与开发商的信息不对称,引发了市场风险和道德风险。开发商对房地产开发的相关信息向预购人隐瞒或欺诈的成本较低,开发商可能哄抬房价,获得高额利润,同时也违背了诚实信用原则,扰乱市场经济和秩序。商品房预售给买受人带来了许多风险,可见一项完备的制度以保障预购人的合法权益、维护市场经济的稳定发展则显得十分必要。

二、中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷

(一)预购人并未成为预售合同备案制度的一方主体

商品房预售申请登记的主体是开发商,开发商必须在指定的期限内向指定的政府机关进行预售合同备案。但是该登记所牵涉的主体只有开发商和法律法规规定的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门,虽然商品房预售登记备案也需要基于开发商与预购人的预售合同,但是预售合同登记备案制度没有赋予预购人申请登记备案的权利,而是体现为国家的行政力量对购房人的保护,更重要的是国家对商品房预售市场的经济监管。预购人并没有成为商品房预售合同备案制度的一方主体,并不能够在该制度中主张权利,该制度设计是由国家机关强行、主动介入该民事关系来保护预购人的利益。由于预购人并非该制度的一方主体,也因为该制度具有明显的行政性质,所以预购人一方在运用该制度维护自己的合法权益时是处于绝对的被动地位的,预购人对预售商品房的期待利益只能由行政机关主动介入和保护,登记备案的内容一般情况下不能够向相关利害关系人公开查阅。

(二)商品房预售合同登记备案制度缺乏体系性和完整性

目前中国关于商品房预售合同登记备案制度散见于部门规章、行政法规或司法解释中,内容杂乱,甚至是零星的、破碎的,尤其对其法律效力缺乏全面体系化的规定,致使在法律实践中难以适用[2]。首先,在预售合同登记备案时间的规定上,容易产生一定的风险。《城市商品房预售管理办法》规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30 天内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”30 天的时间跨度过长,开发商可能利用这一时限,消极履行义务。其次,制度设计的目的是防止开发商“一房二卖”,维护房屋买卖市场的秩序,但是由于经过登记备案之后的合同所具备的效力不明,效力的起算和终止时间不明,造成许多纠纷很难仅由预售合同登记备案这一制度得以解决。仅规定开发商向房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案的强制性义务,不能得出该制度赋予了买受人物权的排他效力。另外,相关的法律法规也没有规定如果开发商不进行登记备案将承担怎样的法律后果。上述问题的存在,是商品房预售合同登记备案缺乏完整性和体系性的问题,是由规定该制度的法律法规层级较低、地方规章不统一等原因造成的。由于制度设计偏重于国家对经济的监管,导致该制度并未切实维护预购人的权益,预购人在运用该制度维权时,面临着不同程度的困难。

(三)预售合同登记备案不具有可诉性

对于预售合同登记备案是否具有可诉性,有的观点认为,预售合同登记备案的行为,从行为主体、职权要素和内容方面看,都具有具体行政行为的特征。但是《行政诉讼法》对于诉讼范围的规定表明,针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的具体行政行为才能够纳入行政诉讼的受案范围。预售合同登记备案制度是一项经济市场监管的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”预售合同的登记备案与预售合同的效力无关,也与预购人的权利或义务无关,则不能纳入行政诉讼的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第6条规定,除当事人之间有约定,登记备案不影响合同的效力。很明显,登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力,因此备案只是一种行政管理行为,而并非具体行政行为[3]。另外,关于登记错误的登记机关赔偿责任上,预售合同登记备案制度也存在立法空白。

(四)预售合同的公示效力不足

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”商品房预售合同必须向相应的行政机关进行登记备案,但是登记备案并非商品房预售合同的生效要件。因此,预售合同是否进行登记备案,不影响合同效力,预售合同不一定能够具有公示效力而起到使买受人彰显权利,警示第三人的作用。

三、建议

商品房预售合同登记备案制度所依据的法律法规层级较低,法律法规对其内容作出的规定比较杂乱,所登记的内容究竟是合同,还是合同所载的权利,尚不明确。法律法规只规定了登记是预售人的义务并且要求预售人按照规定进行登记,没有规定登记备案之后承购人的权利是否具有物权效力。而且预售合同登记备案具有明显的行政性,没有可诉性,使得预购人在发现登记备案错误的情况下不能寄希望于将登记机关作为行政诉讼的被告而获得赔偿。

论商品房认购合同的性质 篇8

关键词 认购合同 预约 商品房

随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房地产开发商在和认购人签订商品房购房合同前，与认购人签订一份商品房认购合同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房认购合同的性质也未规定，难以解决司法实践中的问题，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购合同的概念

商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。

通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预售或者销售合同之前经双方协商签订；二是合同明确规定购房者享有在将来某个时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。

二、理论界、司法界对商品房认购合同的法律性质的观点

1、从合同说。该观点认为，商品房认购合同是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同，两者之间存在一种制约依存关系。

2、担保说。该观点认为，签订商品房认购合同的主要目的是担保购房双方在约定的将来某个时间能够订立正式的购房合同，商品房认购合同的主要内容为定金条款，其内容符合《担保法》的有关规定，因此应该认定为担保合同。

3、买卖合同说。该观点认为，在商品房认购合同中，当事人双方平等自愿地表达了商品房买卖的真实意思，并且就权利义务进行协商达成了一致，所以商品房认购合同应当视为买卖合同，日后的正式商品房买卖合同只是对认购合同部分内容和条款的补充和完善。

4、要约说。该观点认为，商品房认购合同是房地产开发商向购房者发出的单方订约的意思表示，包涵了三方面主要内容：一是希望与购房者订立购房合同的准确的意思表示；二是明确提出了各项条款供购房方考虑；三是给购房方规定了一个答复的期限，以便于对方及时答复。因此，商品房认购合同具有要约性质。

5、意向说。该观点认为，商品房认购合同仅是当事人洽谈商品房买卖事项形成的初步文件，双方仅达成购买商品房的初步意向，只能是买卖双方初步的意思表示，因此应该看作是双方的一种买卖意向，不具有法律效力。

6、预约说。该观点认为，签订商品房认购合同是为了约束双方的交易行为，并为将来签订正式商品房买卖合同做准备，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，商品房认购合同本身就是一种独立的合同，其具有预约的特征及效力。

在司法审判实践中，法官对商品房认购合同性质的认定，归纳起来主要有两种观点：

1、认购合同是预售合同。这种观点认为，认购合同是买卖双方在平等自愿基础上的真实意思表示，是在商品房正式合同签订之前签订的，与商品房预售合同具备相同内容和效力范围，因此应该将商品房认购合同等同于正式预售合同。2、认购合同非独立合同。这种观点认为，商品房认购合同并非独立的合同，因为商品房认购合同仅是对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，不具备独立合同所应具备的内容，因此不能认定为独立的合同。

三、商品房认购合同是一种独立的预约合同

以上观点角度各异，立足点不同得出的结论也各不相同。本人赞同商品房认购合同是一种独立的预约合同，其他定性都没有把握商品房认购合同的本质。

1、形式上进行认定。由于商品房认购合同是商品房买卖双方约定在一定期限内洽淡、协商、签订商品房买卖合同的约定，是对设立预订商品房权利义务的合意，商品房认购合同是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购合同应为独立的合同。

2、内容上进行认定。商品房认购合同应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购合同是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不应从于商品房买卖合同。认购合同与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购合同直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

3、性质上进行认定。商品房认购合同与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。在合同分类中，存在本约与预约之分。尽管我国现行立法没有规定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备，商品房认购合同即为一类非常典型的预约。

本文对认购合同的法律性质采用独立预约合同说。首先，认购合同同样是平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，完全符合我国合同法第二条对“合同”的定义，故认购合同是应该受合同法调整的合同；其次，认购合同不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购合同又是独立于房屋买卖合同的合同；最后，认购合同是约定将来订立房屋买卖合同的合同，符合民法学界对预约的定义，故认购合同又为商品房买卖合同的预约。