物业环境管理标准

物业环境管理标准（精选8篇）

物业环境管理标准 篇1

保洁质量标准和细则

A、物业公共区域清洁服务基本标准

1、住宅楼地面：用卫生纸擦拭30厘米长，卫生纸无明显灰尘或污渍。

2、墙面：用卫生纸擦拭50厘米长，检查卫生纸无明显灰尘或污渍。

3、楼梯：抽查不同位置3至5处，无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。

4、玻璃及镜面：抽查不同位置3至5处，每处检查约1m2，无水渍、手印、无划痕、明亮。

5、厕所：墙面无水渍、污渍、地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等；洗手盆无水渍、洁 净；小便池无黄渍、锈渍、烟头等；大便池无锈渍、不积大便、烟头、无臭味。

6、室内外排水沟：抽查20米排水沟，无烟头、泥沙等垃圾物，无臭味。

7、明沟：抽查1-3米，用卫生纸擦拭无明显灰尘、表面光亮。

8、各类标牌、指示牌：抽查2-3个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，表面光亮。

9、消防设备设施：抽查2-3个消防栓，无灰尘、垃圾及蜘蛛网。

10、垃圾桶、电梯门及不锈钢栏杆：抽查3-5个垃圾桶及烟灰盅，无痰渍、污渍、灰尘，清洁明亮、垃圾桶周围无油污、杂物；抽查10米栏杆无灰尘、污渍，保持光亮；抽查2-3部电梯外门，用卫生纸擦拭，无明显灰尘污渍，保持光亮。

11、外围地面：抽查50平方米地面，无烟头、果皮、纸屑、香口胶等垃圾杂物，地面清洁卫生。

12、绿化带：抽查10盆花草，盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾杂物；抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾杂物。

13、天花、灯饰、风口、烟感器：抽查天花50平方米无蜘蛛网、灰尘污渍；抽查3-5个风口、灯饰、感烟器，无灰尘、无蜘蛛网。

14、垃圾房：检查地面无垃圾；污水沟无垃圾、泥沙、积水；墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网；设备清洁、干净、光亮，房内无臭味，无“四害”。

15、垃圾清运及垃圾房生活垃圾每日至少清运2次，垃圾无溢出。

16、天台：检查地面无垃圾物，墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网；下水口无泥沙、垃圾物、清洁畅通。

17、办公室：天花无蜘蛛网、灰尘、污渍；桌面、地面无垃圾、杂物、灰尘。B、具体质量标准:

1.室外地面（外围、停车场等）: 室外地面清洁要达到的标准是: 地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙；果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物；沙井、明沟内无积水、无杂物；距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污迹。

（1）每天两次，用扫把、垃圾斗对室外地面进行彻底清扫，清除地面果皮、纸 屑、泥沙和烟头等杂物。

（2）每天上班时间巡回保洁。

（3）发现污水、污渍、口痰，须及时冲刷、清理干净。如地面粘有口香糖，要用铲刀消除。

（4）果皮箱、垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水洗刷一次，垃圾桶周边无垃圾、纸屑、杂物等。

（5）沙井、明沟定期揭开铁篦盖板彻底清理。（6）及时用水冲洗地面、墙面。

2．室內地面（大厅、公区地面）: 地面清洁的要求是:地面无烟头、纸屑等杂物，无污渍，大理石、花岗石地面、墙面有光泽。公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘。不锈钢表面无污迹。玻璃门无水迹、手迹、污迹。天棚、风口目视无污迹、灰尘。

（1）每天上午及下午重点清理地面，清理地面的垃圾杂物。用排拖与牵尘液进行日常维护。

（2）用扫帚拖地面垃圾，用长柄刷沾全能水清除地面污渍，后用拖把拖地面。每天循环拖抹、推。（3）用干软毛巾和不锈钢油轻抹大厅内各种不锈钢制品，含门柱、镶字等。（4）用湿毛巾拧干后，擦抹大厅门窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施。

（5）清倒垃圾筒，洗净后放回原处。每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。（6）用湿拖把拖二三遍台阶，出入口的台阶用洗洁精冲刷。（7）用干净毛巾擦拭大厅玻璃，并保持玻璃明亮。（8）灯线盒、踢脚线:干净、界面无灰尘。

3．卫生间: 卫生间地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花板、墙角、灯具目视无灰 尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍；室内无异味、臭味。（1）每天上午及下午分4次重点清理。并不断巡视，保持清洁。

（2）用水冲洗大小便器，放置卫生球，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。（3）用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器，然后再用清水冲净。（4）用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。（5）先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。（6）清洗垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干。（7）用湿拖把拖干净地面，然后再用干拖把拖干。

（8）喷适量香水或空气清新剂，小便池内放樟脑丸，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁。

（9）每1小时保洁一次，主要清理字纸箩垃圾、地面积水和水迹等。（10）每周抹抽气风口一次，消毒大洗一次。

物业保洁服务规范

1.0目的

规范室、内外公共区域清洁工作，保持公共场地卫生良好、环境整洁。2.0范围

本标准适用于安徽鑫信物业管理有限公司管理服务区域内的保洁服务。3.0基本要求

3.1按照业主需求（合同约定）及物业条件的实际情况提供保洁服务。

3.2为顾客、为业主着想，礼貌、周全、主动、热情地配合相关方做好服务工作。为服务对象营造一个明净、舒适、赏心悦目而又温馨的办公或生活环境。

3.3遵守服务单位的规章制度，听取业主意见，不断改进工作。3.4按公司的保洁作业标准、工作流程实现标准化操作。

3.5保洁员应按公司规定统一着装，佩带工号牌，仪容仪表整洁端庄。3.6敬业爱岗，爱护物业设施及相关财物。杜绝浪费，节约能源。4.0服务承诺（在建设达标的情况下）4.1保洁服务质量要求 4.1.1办公区

a)不同材质的地表面应保持材料的原有色泽，无雾化现象出现。砖面及拼缝、边沿线等处应洁净，无

积垢、灰尘、纸屑、食品残渣、水迹和胶粘物等，保持地面干燥清洁。b)大厅环境应整洁，大理石墙面应清洁光亮，地面无纸屑和水迹。c)内墙面、天花、顶角、转角及墙踢脚等处无积尘、霉斑和蜘蛛网。d)玻璃门、玻璃窗、等表面应洁净、明亮，无水迹、指印和张贴物。e)窗台及上下四周接缝处等应光洁，无灰尘、水迹和霉斑。

f)门面、门框、门背等应保持本色光泽、花纹清晰，无油迹和灰尘，金属门饰、门锁、门附件等应保持金属光亮，无锈斑、污迹和水迹。

g)入室保洁的办公区域会议室、办公室家具应保持表面无灰尘。辅助设施的物件表面无积尘和污迹。

4.1.2 其它区域(住宅区、园区、厂区)a)应保持路面基本无积水、油污、垃圾。b)绿化带无白色垃圾。c)游乐设施表面无积尘。d)喷水池应保持水面质清澈。

e)人工湖、水景水面的无漂浮物，保持水面清洁。4.2 设备、设施保洁服务质量要求 4.2.1 自动扶梯及垂直电梯

a)自动扶梯金属踏板表面无锈斑和污迹，槽缝无残留垃圾。

b)自动扶梯不锈钢裙边或玻璃挡板等表面无水迹和污迹。橡胶扶手表面应保持光洁，无胶黏物及油迹。

c)垂直电梯召唤面板应光亮，无指印和污迹。

d)垂直电梯轿厢门和内壁面应保持光亮洁净，无指印、污迹和胶黏物。4.2.2 其它设施保洁服务质量要求

a)照明灯具（包括应急灯）应保持清洁明亮，灯具无积尘。b)灯罩应明亮，无灰尘和蜘蛛网。

c)各楼层的风机和风口百叶窗无积尘、油垢和蜘蛛网。d)消防排烟装置、报警装置和外露管道应无积尘和污迹。

e)消火栓箱玻璃应清洁明亮，箱内和消防带、水嘴、阀门无积尘。4.3 其它公共设施保洁服务质量要求 4.3.1 门前区域

a)门前金属标牌和大理石墙面应保持光滑、光亮，无水迹和灰尘。b)平台台阶应保持清洁，无纸屑、痰迹和污迹。4.3.2 走道

a)门、闭门器的清洁要求见本标准第4.1.1 f）条。b)楼梯无痰迹、油污、纸屑和废弃垃圾。c)扶手栏杆应洁净，无污迹和灰尘。

d)通道指示牌、警示牌、通告栏、金属牌等的清洁要求见本标准第4.3.1 a)条。4.3.3 地下车库

a)车库地面无积水、积尘、油迹和垃圾。

b)照明灯具清洁要求见本标准第4.2.2 a)条和第4.2.2 b)条。c)消防设施清洁要求见本标准第4.2.2 d)条和第4.2.2 e)条。d)车库应定期喷洒灭害药水进行消毒处理，保持空气流通，无异味。

4.3.4 垃圾放置处垃圾放置处应定期消毒，保持干净、卫生，周边无垃圾、蚊蝇和臭味。4.3.5 外围场地

a)外围场地应保持干净、平整，无积水、残叶和垃圾。

b)门前无泥沙，花坛内无烟蒂、杂物，走道和路边无废弃物。4.3.6 洗手间

a)镜面应明净，无水迹、指印和雾水。

b)台盆和台面应有光泽，无积垢、锈迹、皂迹和毛发。c)面池水龙头应保持光亮，无水迹、皂迹和污垢。d)便斗内应放置卫生球，无黄斑、锈迹和污垢。

e)坐便器、大便池外部无污垢，内部无黄斑。便盖无水迹和污迹。f)废纸篓无污迹和臭味。

g)地面无污秽物、水迹和脚印。4.3.7 茶水间

a)茶水篮内无茶叶残杂物，茶水桶无异味散发。

b)垃圾桶内垃圾不得超过桶口，桶表面无污迹，桶内无积水和异味散发。4.3.8 休息区域

a)座椅应保持清洁，水迹和污迹。

b)烟灰缸表面无积垢，缸内烟蒂不超过五个。

c)地面应保持整洁，花盆内无烟蒂、杂物，绿叶无浮灰。4.3.9 天台和天沟

a)天台应保持清洁、无垃圾、烟蒂和堆积物。b)天沟无淤泥、杂物，保持落水畅通。

4.3.10 电梯间大理石、花岗石墙面应保持光亮，无污迹。玻璃幕墙应清洁明亮，有透视度。地面无纸屑和水迹。

4.3.11 外墙立面外墙立面保持材料原有光泽，无积灰和污迹。

4.4 材料分类保洁服务质量要求材料分类保洁服务质量要求见下表：

材料分类保洁服务质量要求

物业环境管理标准 篇2

近年来各行各业都在开展标准化工作, 均是源于2015年2月11日, 李克强总理召开国务院常务会议指出, 推动中国经济迈向高端水平, 提高产品和服务标准是关键。会议确定, 鼓励学会、协会、商会和产业联盟等制定发布满足市场和创新需要的团体标准, 选择部分领域开展试点。允许企业自主制定实施产品和服务标准, 建立企业标准自我声明公开制度。

国发办【2015】13号, 深化标准化工作改革方案中, 改革措施提出, 培育发展团体标准, 在标准制定主体上, 鼓励具备相应能力的学会、协会、商会、联合会等社会组织和产业技术联盟协调相关市场主体共同制定满足市场和创新需要的标准, 供市场自愿选用, 增加标准的有效供给。在标准管理上, 对团体标准不设行政许可, 由社会组织和产业技术联盟自主制定发布, 通过市场竞争优胜劣汰。

国发办【2015】67号, 贯彻实施《深化标准化工作改革方案》行动计划, 指出开展团体标准试点, 做好学会有序承接政府转移职能的试点工作, 在市场化程度较高、技术创新活跃、产品类标准较多的领域, 鼓励有条件的学会、协会、商会、联合会等先行先试, 开展团体标准试点。

二、我国物业管理团体标准现状

我国的物业管理起步较晚。它作为房地产业的一个分支, 经历了起步、休眠、复苏与发展四个阶段。

随着行业三十来年的不断发展, 目前相继出现北京市、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、安徽省、山东省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市等地区发布实施了地方标准, 而全国行业团体标准未见出现。目前随着国家标准化工作制度深化改革, 行业团体标准化工作也随之开展。2016年3月24日在中国物协第四届理事会第三次全体会议上通过并发布了《中国物业管理协会团体标准管理办法》。目前济南市已开展了物业管理行业的标准化编制工作, 除此以外, 上海、深圳、武汉等地也在积极探索物业管理的标准化工作, 中国物业管理的团体标准化建设将逐步走向完善。

三、物业管理团体标准定位的思考

关于物业管理团体标准的定位, 笔者认为存在战略和战术两个层面。下面就两个层面具体解说。

战略层面:战略层面主要需要考虑团体标准的制定宗旨和制定原则。宗旨是什么?宗旨是指标准制定者认清自身的位置身份, 即在政府、行业、社会、企业等所扮演的角色, 如接受谁的领导、对谁负责等。标准的定义:GB/T20000.1-2002《标准化工作指南第1部分:标准化和相关活动的通用词汇》中对标准的定义是为了在一定范围内获得最佳秩序, 经协商一致制定并由公认机构批准, 共同使用的和重复使用的一种规范性文件。由标准的定义来看具体说就是认清自身的位置身份才能确定范围, 找对公认机构。制定原则方面, 众所周知ISO9001-2015标准有七大质量管理原则, 即以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、改进、循证决策、关系管理。服务标准制定的原则:①合法性原则;②科学性原则;③明确性原则;④可衡量性原则;⑤可操作性原则;⑥利益均衡原则。GB/T24421《服务业组织标准化工作指南》基本原则:①体现行业特点, 突出地域特色, 促进行业健康有序发展;②提高服务质量, 规范服务行为, 满足顾客的需求;③关注安全、环境和卫生, 维护顾客和员工权益;④全面协调开展工作, 实施统一管理;⑤坚持全员参与和持续改进。诚然, 在标准的制定不论是国际上还是国内都有相应的原则规范和约束, 有了原则才不会在标准的制定过程中出现不必要的转折, 才能找到最终的目标。在此试问, 我们的团体标准制定的原则是什么?是依据GB/T 24421《服务业组织标准化工作指南》的原则还是需要增加突显自身需求、解决现实阶段性问题和地域行业特点等。这个需要标准制定组织的最高领导者 (组织) 思虑清晰。

战术层面:战术层面主要考虑团体标准的主要依据、编写模式以及文件的表现形式。主要依据笔者推荐目前国内服务类较好的标准框架, 即服务业组织标准化工作指南系列标准, 来组织团体标准的编写。标准框架如下图所示:

在本标准体系框架中, 能够使体系内标准符合国家有关法律法规要求, 能够优先采用国家标准、行业标准和地方标准, 并且使体系内的标准相互协调。编写模式方面, 目前已有的1+n的编写模式, 笔者在此考虑能否借鉴ISO9000族标准的编写模式, 即质量管理体系基础和术语、质量管理体系要求、质量管理体系业绩改进指南等, 在已有的1+n模式上变革一下采取基础加模块化的编写模式, 使每个标准都能够发挥其作用, 如清洁公司采用物业管理团体标准的时候直接采用清洁服务模块的标准, 物业企业在聘请保安服务的时候保安服务公司可以直接采用秩序服务模块的标准等。文件的表现形式方面, 即通常所考量到的是分星级标准编写、标准的查阅使用人群等问题。分星级标准的编写主要是看法律法规及采用基础模块标准来决定, 以山东省为例, 如普通住宅类项目采用山东省财政厅下发的《物业管理收费管理办法》, 那接下来标准的编写也需要按照法律法规的要求采用分级标准的编写主线。其他类型项目没有确定的法律法规或基础模块标准, 则可以采用其他方式为编写主线。在此笔者仍推荐使用分级标准, 原因有三点:第一, 团体标准的覆盖面需要很广泛, 不能只关注在某一点上;第二, 团体标准是做合规性要求还是需要引领行业发展, 在2016年4月6日李克强总理召开国务院常务会议时决定实施《装备制造业标准化和质量体系规划》引领中国制造升级, 即制造业采用标准化倒推中国制造升级, 目前行业内各类型项目以及各家企业服务管理的项目水平也各不相同, 我们是否也可以考虑此种方式提升整体行业;第三, 实施标准化最终以经济效益和社会效益为体现, 根据行业的特点以及项目的管理服务费用各有不同, 相应的服务费用也只能配套相应的服务标准, 做到质价相符, 如大家常用的手机, 2000元左右的手机和4000元的手机肯定不同, 但是往往没有出现手机因为质价不符的投诉。

四、物业管理团体标准的落地思考

标准的落地可以按照标准的建立、运行实施、检验验收三大方面和十小板块来实施。下面进行具体解说。

标准的建立:

1) 组织机构的设立:

领导小组:负责资源协调及方针目标原则设计。

常设管理机构:负责日常标准化管理组织工作、标准编写、组织培训等。

编写小组:负责标准文件编撰、标准实施跟进等。

自我评价和持续改进小组:负责标准实施情况收集、跟进、修改等。

2) 相关标准的培训:主要依据标准、标准编写模板等相关培训工作。

3) 实施推进的工作方案及计划的确定:制定切实可执行的标准化工作计划。

4) 梳理相关的法律法规、规范、制度等文件了解现状:收集整理法律法规等文件。

5) 搭建标准体系文件:文件的编写具体要求的培训。

6) 编写标准:全员参与标准的编写工作, 以编写小组为主, 领导小组负责审核。

7) 标准文件的培训:常设管理机构组织试点单位进行标准文件的培训。

标准的运行实施:

1) 实施计划:常设管理机构制定可执行的实施计划, 并跟进实施情况。

2) 实施问题:常设管理机构在跟进试点单位实施过程中发现问题, 对标准文件进行修订。

3) 运行评价:常设管理机构对标准实施运行的情况进行总结和评价。

注意:运行评价是指在标准运行三个月后进行。

标准的检验验收:

组织编写标准的制定、运行的情况和结果向主管部门申请验收。

五、物业管理团体标准的发展趋势思考

物业环境管理标准 篇3

【关键词】 管理费;规模;收益

小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。

就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。

结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。

当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。

上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。

例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200～600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600～1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。

具体的收费,应该深入调查,结合当地居民收入情况、公司运营成本等,经过经济学的分析评估后,才能较为准确合理的制定。在制定标准的时候,要明白标准只能是指导性的标准,而不能成为强制性,否则,市场的竞争机制将失效,这将带来更大的问题,即企业失去向管理要效益的动力,物业企业间的竞争,将不再是管理上的竞争,而是投标争小区管理权的竞争。在市场经济的今天,物业公司和业主,都将有权利,在管理费标准的框架范围内,讨价还价,充分享受市场竞争所带来的好处,只有那些在管理上积极进取,真心诚意为业主服务的公司,才能在市场的竞争中胜出,也只有这样,和谐社会才能得以实现。

物业管理收费标准 篇4

物业管理费可以最多预收一年，但如果业主没有入住的，应当按照标准的70%收取。收取的起算期间为：建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后，即为2005年1月30日，之前的物业管理支出应当由开发商支付。

附：相关法规依据

第二十条 物业管理企业应当提供的服务内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（五）物业装饰、装修的管理服务；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管；

物业管理企业可与业主委员会约定其他服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。

第四十四条 物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。

第四十五 物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

第四十六条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。

物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

国务院《物业管理条例》

第四十二条 物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。

前款所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。

2、物业管理服务标准 篇5

物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。1.2 物业档案管理

建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、租户资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。规范保管和移交物业管理所需资料。1.3 制度建设

物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。按照合同约定向甲方上报物业服务费用的收支情况。2 租户服务 2.1 进驻和离场

商户进驻时，应按甲方规定程序及时受理：

—— 指引商户填写和提供进场资料，讲解商业项目管理规章，并建立商户档案。—— 提供水电气空调等服务，与商户确认有关表底读数。—— 门匙交收。

—— 按规定要求管理商铺的备用钥匙（包括封存保管、紧急启用）。商户离场时，应按甲方规定程序及时受理：

—— 指引商户填写撤场资料。

—— 对于商户的拆除和搬运活动进行监督。

—— 最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。2.2 装修管理

受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等（如有）相关要求。

对装修材料、风格、道具的选用，按照甲方的统一规定进行审核。

涉及到特殊经营的业态，必须要求商户办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等（如有）书面的专项批复。

装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。

装修期间负责协调与甲方、装修商之间的接口关系。受甲方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：

—— 装修时间、装修区域、建筑材料进出与临时仓库、建筑垃圾堆放与清运；

—— 装修人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入； —— 装修现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；； —— 临时供电、供水和升降机等设备的使用；

—— 现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续；

—— 建筑物本体和设施设备的保护； —— 制止违章搭建与占用行为。

配合甲方、政府相关部门进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。

收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。2.3 报修服务

全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。

报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。

—— 小修急修及时率100％； —— 一次维修合格率>90％； —— 维修服务回访率30％；

—— 有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。2.4 服务接待

文明礼貌，主动热情，耐心周到，规范使用礼貌用语，做好商户来电/来访/来函意见记录。设立24小时服务热线电话；建立24小时值班制度；

公示各类服务收费项目和收费标准，公示热线电话号码和服务承诺。2.5 客户意见管理 服务意见征询

—— 每半年进行一次抽样的物业服务意见征询；每年进行一次物业服务意见普调。—— 征询面为商铺总户数的80%以上。—— 物业服务满意率95%。客户投诉意见跟进处理

—— 一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；书面来函的三个工作天内书面回复；非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并协助解决。—— 投诉处理及时率为100%。3 环境管理 3.1 室外区域

3.1.1 建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。

3.1.2 对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。

3.1.3 出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺

设防滑垫，其附属设施保持完好。

3.1.4 绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。3.1.5 环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。

3.1.6 商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。3.2 室内区域

3.2.1 保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。3.2.2 空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。

3.2.3 柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。

3.2.4 物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。

3.2.5 按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、厨余垃圾处理进行检查（如有）。

3.2.6 商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。3.3 绿化管理

3.3.1 委托有资质的专业公司对辖区绿化进行养护工作。

3.3.2 根据辖区绿化工作情况制定绿化岗位职责、管理程序、服务规范、操作规程、质量标准和管理制度。

3.3.3 花草树木长势良好，无病虫害，无斑秃。

3.3.4 室内摆设植物生长良好，长期保持叶面清洁光泽，无枯叶，花盆干净，底盆定期清理，适度淋水，施肥，及时更换养护，盆栽插花美观大方。3.3.5 春夏季每月至少杀虫1次；秋冬季每季至少杀虫1次。

3.3.6 逢重大节日，根据辖区实际情况结合业主/使用人需求，合理进行绿化装饰布置。4 房屋及设施设备管理 4.1 基本要求

4.1.1 建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范，责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。

4.1.2 按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。

4.1.3 严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。

4.1.4 对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金预算并向甲方上报，根据甲方审批意见组织维修或者更新改造。

4.1.5 高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。

4.1.6 各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。

4.1.7 各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。4.1.8 各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。4.1.9 各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。

4.1.10 商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。4.2 供配电系统

4.2.1 制定供配电设施设备管理规定、岗位职责、安全操作规程、应急处理规程等规章制度，相应的规章制度悬挂在各主要设备房明显位置。

4.2.2 重点连接部位（插接母线、插接母线开关箱内各接头、电缆、开关），每月不少于一次安排测量温度，并做好记录存档。

4.2.3 供电高低压系统应配备高低压系统一次接线图，接线图中各开关状态应与实际开关的使用状态一致。供电电缆首尾两端设置标志牌，注明电缆型号、用途、编号；插接母线设置编号、用途，注明走向；所有配电箱按使用功能进行了编号，总开关、分路开关分别注明用途。

4.2.4 制定合理的节电措施，不断优化，减小能耗，低压补偿功率因素保持在0.90以上；配合供电部门做好错峰用电工作。

4.2.5 计划性的停电情况，应提前通知业主/使用人；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业主/使用人，均须做好应急准备。4.2.6 低压配电系统主回路，每年不少于一次除尘清洁，检查紧固接线端子。4.3 维护管理

编制设备设施的维护保养计划及中大修计划，维修资金预算，应事先报甲方审核批准后实施。

房屋及附属设施维护要求：

—— 每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，发现损坏及时告知甲方和使用人，修理并保持相关记录； —— 保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响； —— 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损； —— 定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通； —— 每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复； —— 休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。设施设备的系统维护应符合国家标准。

对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。

被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、防水工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。

定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。5 秩序维护服务 5.1 资料档案

建立完整的秩序维护队伍资料档案。5.2 人员出入管理

5.2.1 劝阻拾荒者、小商贩等进入物业区域。

5.2.2 对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。5.2.3 因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。5.2.4 因节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口

畅通。5.3 宠物控制

5.3.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。5.3.2 限制无主宠物进入。5.4 车辆管理

对本物业红线范围路段内的车辆进行管理，及时引导车辆进入地下停车场或地面停车场，禁止社会车辆随意在路边及本物业红线范围内行车道上随意停车行为。5.5 货物装卸管理

5.5.1 货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。5.5.2 维护货物装卸区域的正常秩序：

—— 阻止无关人员和车辆进入； —— 卸货车辆按序进入装卸平台；

—— 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； —— 督促作业人员及时清除废弃物； —— 劝离完成卸货任务的车辆。5.6 监控管理

5.6.1 监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。

5.6.2 监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。

5.6.3 监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。

5.6.4 接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。

5.6.5 对商业促销活动的关键区域等宜进行重点监视。

5.6.6 对项目公共区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。5.7 巡逻管理

5.7.1 按商业物业的特点，对开放区域有针对性的设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等（如需要）增加巡逻频次，至少每1-2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。

5.7.2 巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。5.7.3 巡逻中发现异常情况时应及时处理：

—— 违章占用通道等有碍安全的行为； —— 消费者的违规行为和危险举动； —— 可疑人员；

—— 设施损坏或设备异常。

5.7.4 节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。5.8 大型活动保障服务

5.8.1 遇商业促销、推广宣传等大型活动，应配合甲方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。

5.8.2 确定活动方案后应及时协助甲方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。

5.8.3 活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。

5.8.4 活动中宜对商业项目入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。

5.8.5 监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。5.9 消防管理

5.9.1 建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。

5.9.2 制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。

5.9.3 火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。5.9.4 定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。5.9.5 除有特别注明外，每月组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括：

—— 无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；

—— 消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）； —— 防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。—— 无乱接乱拉电线、超负荷用电； —— 排油烟装置及烟道有定期清洗记录；

—— 停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）； —— 装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）； —— 火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。5.9.6 每年至少进行2次消防演习。5.10 应急管理

5.10.1 根据商业物业的特点，应配合甲方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。5.10.2 常见的突发事件包括：

—— 停电、停水； —— 溢水、水浸； —— 燃气泄漏； —— 火警、火灾；

—— 电梯困人、自动扶梯逆行； —— 盗窃、斗殴等治安事件； —— 人群拥挤、踩踏； —— 突发疾病、意外伤亡；

—— 车辆碰撞、自燃交通堵塞等。

5.10.3 定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。

5.10.4 突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。

编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向甲方或相关行政主管部门报告。5.10.5 工作记录

工作记录及时、清楚、完整。

物业管理标准化建设 篇6

目录：

第一章、物业管理标准化建设的目的及意义

第二章、物业管理标准化建设主要任务

（一）、物业管理现状及问题分析

(二)、物业管理标准化对现行存在问题的解决办法

第三章、物业标准化建设的主要功能

（一）、物业标准化建设的基本功能

（二）、物业标准化建设的基本资料管理

第四章、物业管理标准化建设的实施办法

（一）、管理规模实现有序扩张

（二）、切实向专业化管理过渡

（三）、建立经营型物业管理模式 结束语：

物业管理标准化建设的发展趋势

一、物业管理标准化建设的目的及意义

随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，各类型物业项目越来越多，并成为人们生活中必不可少的一部分。人们花的钱越多，不但对物业本身质量要求越来越高，同时对物业管理的服务和管理水平也要求很高，例如对物业的维修维护，甚至对各项投诉都要求物业管理者做的好，做的完善。这样要求物业管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用统一的标准及相关法规来规范物业的管理，这就为我们制定统一的管理标准提供了市场需要。而我们所制定的管理标准针对的是在现代社会是最普及的行业，是关系到每个城镇居民的切身利益的，而且必须使管理者对所管辖的物业内的事物能更方便、更快捷的进行有效管理，使业主(客户)对物业管理范围内存在的问题也能得到更满意的答复。伴随着各类物业类型的规模不断扩大和品种的不断增多，就拿住宅物业小区来说，像小区中的汽车停放，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但我国物业管理大部分还属于起步阶段，长期以来人们使用统一的标准进行管理不够严格，而在一些管理方式方法中存在着许多缺点,最显著的就是管理标准化程度不够，给管理者本身带来管理难度。而物业管理标准化建设的目的，就是为了对现阶段物业管理的现状作统一梳理，制定统一标准，树立良好的行业规范，促进行业持续建康的发展。关键字：物业管理、标准化、建设

二、物业管理标准化建设主要任务

（一）、物业管理现状及问题分析

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3、维修保养不得力。

小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4、物业管理经费难以为继

。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

5、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

7、物业管理不到位

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

8、地区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

（二）、物业管理标准化对现行存在问题的解决办法

国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。

2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。

3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。

6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。7.强化管理、树立品牌。

8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。、三、物业标准化建设的主要功能

小区物业标准化管理建设针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而制定，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。

(一)物业标准化建设的基本功能：（1）． 对楼盘、户型要有介绍（2）． 对住户、房产资料要有记录（3）． 对楼房的租售情况有记录（4）． 对物业设备要有登记（5）． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理

（二）物业标准化建设的基本资料管理

主要介绍住户、房产等基本资料。

（1）.住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。（2）.房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。

（3）.物管中心，对小区各项常见业务的管理；其主要对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理 体现在：

a.物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。b.仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。c.停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。

d.收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。e.用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。f.用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。g.用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。

第四章、物业管理标准化建设的实施办法

从目前整体的发展状况来看，物业管理行业被公众认为是门槛低、风险小的微利行业。那么，利润微薄就迫使企业要去寻求生存与发展的道路，即不断扩张，以规模求利润。应该说将企业做大做强，是所有企业的共同追求；让有实力的品牌企业占领更大的市场份额，使的业主享受到优质服务，对行业的优胜劣汰是一件好事。但是一些企业在管理规模扩张的时候存在一定的盲目性，往往是做大了但并没有做强。因此，企业在扩张中，应注意以下几方面问题。

（一）、管理规模实现有序扩张

首先，具备训练有素的专业人才是实现有序扩张的前提条件。物业服务企业具有劳动密集型的特点，意味着一个项目需要众多的员工协力开展工作。保证员工能够保持企业既定的管理水平，应该是企业追求扩张前的必修功课。物业管理工作是一项系统地、复杂的工作，要想实现有序扩张就要在人才培训上下大功夫；从实际情况出发，采取多种形式对员工进行培训教育；有计划地从专业院校招收物业管理及经营方面的专业人才，逐步改变企业管理人才的年龄和知识结构，向知识化、专业化、年轻化方向迈进；建立公司人才储备库，把有培养和发展前途的员工列入后备队伍中，并有目的的下放到基层，“苦其心志，劳其筋骨”，从而，形成企业自己的人才库，一旦接管新的物业项目，即可组建强有力的管理班子进入。其次，标准化管理是实现有序扩张的根本保证。国内的物业服务企业在行业摸索了十多年，对各岗的工作流程、标准应该有一套适合我们自己实际情况的范本，应以这种范本来消除员工流动性大而带来的管理服务标准下降的弊端。虽然现在不少物业服务企业在积极推行ISO9002质量管理体系和一些其他的标准性文件，但这些新的质量管理体系、标准、流程往往是束之高阁，流于形式，较少用于实践，更缺乏在实践中的持续改进。在这种情况下，项目不断增加，新员工大量涌入，但管理服务的水平，却由于对新员工培训的不及时、不到位而有所下降。这样一来，管理规模虽然不断扩大，但企业的口碑和品牌却不能得到相应的提升。由此可见，推行标准化管理是实现有序扩张的根本保证。

再次，找准扩张项目是实现有序扩张的关键。在选择扩张项目时，提前要做详细周密的考察分析，可选择那些项目基础较好，业主的消费意识较高、区域经济相对发达的项目来做。只要企业具备实力并精心运作项目，就能得到较好的社会效益和经济效益。在项目拓展的过程中，企业应该紧紧把握自己的品牌模式，将目光锁定能够发挥自己实力且有助于提升品牌模式的项目。如此有选择地外接项目，为树立企业形象、巩固企业品牌奠定了坚实的基础。因此，拓展项目的关键是企业要根据自身状况，在拓展方向上认真规划，做出适合企业发展的正确选择。

（二）、向高标准化的专业管理模式过渡

现阶段物业管理距离高标准的专业化管理存在一定差异。我们通常所说的物业管理的标准化的专业模式，其实只是物业服务企业内部的具体专业分工与协作，而真正意义上的标准化的专业管理是指物业管理行业内，包括与相关行业间的专业化分工与协作，也就是将管理内容细化后发包给清洁、秩序维护、设备维修等专业化公司，然后由物业服务公司对专业公司的工作进行监督验收，从而达到对物业进行管理的目的。但就目前我国的物业管理状况来看，由于近年来劳动力成本的不断增长，物业管理刚性成本持续上扬，企业各项支出捉襟见肘，很多物业服务企业为了生存与可持续发展已逐步走向项目分包的标准化专业管理道路，但其标准化程度还比较低，仅仅处于初级阶段。物业服务企业能够实行外包的项目，主要是保洁等简单的劳务型项目，标准化的专业服务市场还不完善，大致是一些管理或技术含量很低的劳动密集型项目。这与实行物业管理标准化建设是为了充分利用社会分工，用较高的标准备规范，让专业的人做专业的事，从而达到提高管理效率和专业服务水平这一目的的物业标准化管理建设理念是相悖的。标准化的专业管理是国内外成熟物业管理最显著的特点。物业服务公司将自己的服务“社会化”，一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业服务公司接盘后将管理内容细化后再分包给清洁、设备维修等专业单位。在具体管理方面，成熟物业通常采用封闭式管理，管理者对楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。园区内还有24小时的昼夜巡岗，保证园区物业的绝对安全。在为业主的服务方面，物业服务公司做的也比较周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个业主感到舒适方便。

（三）、建立经营型物业管理模式

经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式。物业服务企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。这种模式适合于写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其他可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。据了解，国内外健康成熟的物业服务企业，大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务。国外发达国家注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。经营型物业管理模式不仅可以更好地满足市场需求和客户需要，更好的体现经营、管理的一条龙服务，减少客户投入的精力和资源，更主要的是还扩大了物业服务企业的盈利空间。物业服务企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与物业管理费不足之间的矛盾，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业服务企业综合实力和生存能力得到提高。

同时，在实施经营型物业管理模式的实践中，一要注重培养物业经营的人才队伍。随着我国经济的发展和改革开放的进一步深化，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、物业管理市场规模不断扩大，这就需要大量的租赁、法律、估价、测量、咨询、维护等专业人才。物业经营具有知识型、信息化、市场化的特点。没有丰富的经验和高素质的经营人才，经营型物业管理模式就无从谈起。二要注重向专业公司学习。目前，我们在物业经营专业上与境外先进的企业还存在较大的差距，因此应该与一些优秀的物业服务企业在业务上保持合作，建立稳定的业务关系。在汲取他人的经营管理经验的同时，也培养了自己的专业人员和实力。三要根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。要特别注意的是，物业服务企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。

结束语：

物业管理标准化建设的发展趋势

关于绿色物业评价标准的思考 篇7

一、关于绿色物业的评价定位

首先应理清参与绿色物业的政府、企业、业主三大主体的有关法律地位、权利义务、职责使命等几个主要问题。

物业管理是基于与业主签订的物业管理服务合同,是一种以劳务为标的诺成合同(有偿合同、双务合同、要式合同),履行合同的权利义务、内容范围、质量标准等都有明确的约定。物业管理的主要内容包括房屋维修、设备保养、秩序维护、清洁卫生、园林绿化等,但如果因为创建绿色物业、智能社区等等,就势必超越了物业服务合同的约定。而且,由此产生的资金投入、经营成本,无论是由业主承担,还是由以劳务服务业主的物业管理企业承担,都无任何法律依据。

创建绿色物业、智能社区的资金是否可以使用物业维修资金?答案是否定的,因为物业维修资金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。通俗地说,物业维修资金只能用于物业的维修和保养,显然,物业维修资金不能用于创建绿色物业、智能社区。可见,创建绿色物业、智能社区需要政府的政策支持和资金投入。

作为一种劳务输出的物业管理,其企业经营的重要特征就是劳动密集型、人力资源为其第一资本,人才团队、服务技能、管理模式是核心竞争力,因此,应当注重对制度、模式、技能等软件方面的提升。

此外,物业管理服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同,物业管理服务企业不是政府行政管理机关,不具有行政执法管理权,不能以绿色物业、智能社区为由对业主进行超越法规的强制限定和要求。因此,对于物业管理企业在创建绿色物业、智能社区的过程中的定位,不能代替政府,或以“二政府”自居,动辄禁止、制止、限制业主或客户,而应遵循宣传、引导、自愿的基本原则。如果物业管理服务企业发现业主(客户)有违规行为,应当将情况第一时间报业委会,由业委会向业主(客户)发出整改通知书,情节严重的可以以业委会的名义向政府主管部门报告,或者向司法部门提起诉讼。

二、关于绿色物业的评价管理

基于物业管理的本质,按照国家和行业的法律法规,根据物业服务合同主要权利义务条款和精神,绿色物业的评价指标体系由管理制度、服务模式、专业技能、能源管理、水资源管理、材料应用、环境管理、绿化管理、房屋维保、行为引导等10类指标组成。各类评价指标最高可给予5分的加分。

绿色物业的评价结果可以施行星级管理,这在2013年4月1日发布的《深圳市绿色物业管理项目评价办法(试行)》文件里已有规定,但本文将过去的5星级档次,按总得分由低至高分提升为9个等级:一星级、二星级、三星级、四星级、五星级、六星级、七星级、八星级、九星级。具体星级评价标准试述如下:

(一)一星级绿色物业:评价结果达到60分至70分;

(二)二星级绿色物业:评价结果达到71分至80分;

(三)三星级绿色物业:评价结果达到81分至90分;

(四)四星级绿色物业:评价结果达到91分至100分;

(五)五星级绿色物业:评价结果达到101分至110分;

(六)六星级绿色物业:评价结果达到111分至120分;

(七)七星级绿色物业:评价结果达到121分至130分;

(八)八星级绿色物业:评价结果达到131分至140分;

(九)九星级绿色物业:评价结果达到141分至150分。

三、关于绿色物业的评价标准

绿色物业的评价指标体系可以由管理制度、服务模式、专业技能、能源管理、水资源管理、材料应用、环境管理、绿化管理、房屋维保、行为引导等10类指标组成。各类评价指标最高可给予5分的加分。具体主要内容、标准、权重分配如下:

(一)管理制度

1、获得ISO14001环境管理体系认证,得1分;

2、获得ISO9001质量管理体系认证,得1分;

3、将绿色物业服务写入物业服务合同,得1分;

4、节能、节水、节材、绿化、卫生等制度、规程、预案完善,且有效实施,得1分;

5、制定绿色物业创建整体计划方案,分阶段、分步骤、有计划地推进相关工作,包括隔热保温、材料选用、容量配置、节能改造、垃圾分类、中水回收、太阳能的利用等等,得1分;

6、建立绿色物业管理激励机制,管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩,得1分;

7、建立实施节能量、排污权和碳排放权交易制度,得1分;

8、建立实施目标责任考核机制,项目负责人为绿色物业管理第一责任人,层层签订目标责任书,得1分;

9、制定不同类型、不同寿命周期的绿色物业管理工作计划方案,明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标,得1分;

10、制定实施绿色物业宣传教育计划方案,得1分。

(二)服务模式

1、建立绿色物业管理服务体系,根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标,得1分;

2、建立并实施由科学的管理方法、管理模型、管理制度、管理工具、管理程序组成的运行行为结构,得1分;

3、通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式,建立并实施了“物业服务集成商”运营体系,得1分;

4、建立并实施绿色低碳的管理服务激励创新机制,得1分;

5、以互联网大数据新理念推行“集中管控”“远程监控”“物业APP”等“云服务”创新实践,智慧社区,得1分;

6、建设的智能化、信息化、自动化程度较高,得1分;

7、开展实施“智慧社区”建设,得1分;

8、开发运用物业管理APP客户端,实行电子化、信息化及无纸化办公,得1分;

9、获得ISO9001质量管理体系认证,得1分;

10、建立并实施了以“资产管理”为核心要素的物业管理模式,或建立行业公认的具有先进性、前瞻性、标杆性的管理服务模式,得1分。

(三)专业技能

1、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员合乎企业相应资质等级要求,得1分;

2、物业管理特种岗位按照国家有关规定取得职业资格证书,得1分;

3、深圳市及省(部)级及以上行业标准、规范的起草单位,得1分;

4、公开出版专业著作及公开在行业刊物发表论文,得1分;

5、单位集体及员工在市级以上职业技能比赛中获得前三名,得1分;

6、建立并实施了企业内训体系,每年定期开展内训,新入职员工100%岗前培训,得1分;

7、单位员工熟悉并正确理解物业管理相关法律法规,得1分;

8、管理服务工作满意率在90%以上,得1分;

9、单位员工年流失率低于30%,其中,技术人员低于15%,得1分;

10、单位员工具有良好的职业道德,无相关有效投诉,得1分。

(四)能源管理

1、建立能源管理系统,实现用电、用气等能源的计量、控制、优化,得1分;

2、按照GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》要求,定期完成日负荷率、变压器负载系数、线损率、率因数等节能监测项目,得1分;

3、建立能源消耗台账,建立节能与能源利用相关的历史资料档案,得1分;

4、建立实施合同能源管理创新制度,实行能源预算管理及定额管理,得1分;

5、中央空调系统、公共照明系统等高耗能系统的运行方案合理、优化、先进、科学,得1分;

6、建立根据气象、时辰及业主需求,采取电梯群控、扶梯自动启停等自动化措施及时调整路灯、电梯、中央空调等公共用电设施设备启停的运行制度,得1分;

7、采用变频变流量调节、蓄冷空调、冷凝水循环等新技术、新模式,或委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造及运行管理,得1分;

8、优先采购列入国家节能产品目录和具有节能降耗标志的产品,未采购和使用国家明令淘汰禁止的用能产品,得1分;

9、中央空调、电梯、机电设备的机组能效符合《公共建筑节能设计标准》国家标准,得1分;

10、采用最新型节能产品,公共场所安装感应开关,得1分。

(五)材料应用

1、材料的选用符合国家、行业规范和标准的要求,未使用国家和地方禁止和限制使用的材料及制品,得1分;

2、采用可再利用材料和可再循环材料,如节日装饰品应在节后尽量予以回收和妥善保存,以增加使用次数,得1分;

3、采用高耐久性好、易维保的材料及制品,得1分;

4、采用有绿色环保认证及标志的材料,得1分;

5、装修材料具备合格证或检测报告,主要包括电气材料和元件的国家强制认证,装修材料的环保检测合格证,得1分;

6、装修材料符合国家有关防火的规范和标准,包括装修使用的壁纸、地毯、纺织等物品具备防火检测报告,得1分;

7、土建工程、装修工程设计优化,尽量采用工业化生产的预制构件,达到节材效果,得1分;

8、使用废弃物、当地自然资源为原料生产合乎国家标准的用材及制品,合理利用可再生资源及废弃物,得1分;

9、采用2级以上能效比标识的产品及材料,得1分;

10、使用新型的管道材料,如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管、镀锌钢管及用铅盐做稳定剂的PVC-U管材、管件,得1分。

(六)水资源管理

1、制定水资源节约及利用方案,统筹利用各种水资源,得1分;

2、实行水资源预算管理及定额管理,得1分;

3、空调设备或系统采用大集水盘、平衡管、平衡水箱、无蒸发耗水量等节水冷却技术,得1分;

4、合理收集使用雨水、海水和空调冷凝水、蒸汽设施冷凝水等其他非传统水源,得1分;

5、建立中水系统收集较洁净的污水(如厨房排水、洗澡水、游泳池水等),合理使用,得1分;

6、采用铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等新型管道材料代替易损坏的铸铁水管及镀锌钢管产品,得1分;

7、道路冲洗、保洁用水、水景景观水源采用中水、雨水或海水,水体水质采用生态水处理技术,实行限时开放喷泉等措施,得1分;

8、二次供水设施蓄水池加盖加锁封闭式管理,无堆放杂物、栽种花草、晾晒衣物,水池周围30米内无有毒有害物品、修建厕所、饲养禽畜,并对二次供水的蓄水池定期清洗、消毒,建立健全清洗、消毒档案,保证水质符合现行国家标准,得1分;

9、建立泳池的管理操作规程,按照泳池的相关水质标准每天检查泳池泵、过滤沙缸的运转情况,定期进行泳池水质的PH值、余氯值检测,泳池水质符合现行国家标准,得1分;

10、采用国标及较高用水效率等级的节水器具、卫生器具,用水效率达到三级以上,公共区域使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具,得1分。

(七)环境管理

1、建立定期对环境进行评估监测的机制,配备专(兼)职环境监测机构和人员,得1分;

2、制定处置各类突发环境事件的应急预案,对涉及饮用水污染、重金属污染、危险化学品污染的紧急事件,应第一时间报告并维护好现场秩序,配合政府职能部门迅速查明原因和采取有效措施,控制事态发展,得1分;

3、垃圾管理实行分类投放、分类收集、分类运输、分类处理,处理标准符合《深圳市生活垃圾减量和分类管理办法(试行)》的有关要求,得1分;

4、苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等“四害”得到有效控制,“四害”密度符合现行国家标准,得1分;

5、建立太阳能利用的安装审批、监督制度,合理规划太阳能设施设备的安装位置,确保安装后不产生安全、噪声、光污染等负面问题,得1分;

6、限制装修施工的时间和周期,加强交通噪音的防治和停车场的管理,劝阻在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目,对管理区域内的休闲娱乐场所开放时间进行控制,合理设置各类交通、提醒标识,合理规划停车位,噪声符合现行国家标准,得1分;

7、对商业物业的射灯、霓虹灯、灯箱广告招牌进行规范管理,昼夜无光污染,得1分;

8、地下车库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置运行良好,人行道及活动场地有树木、构筑物等遮荫措施,空气质量良好,环境适宜室外行走、活动,得1分;

9、定期对中央空调冷却水系统、管网进行清洗,中央空调系统房间内的温度、湿度、新风量运行参数符合现行国家标准,得1分;

10、餐厅排放的油烟废气通过吸油过滤后排放,卫生间、餐厅、地下车库等区域的空气和污染物未串通影响到其他空间或室外活动场所,得1分。

(八)绿化管理

1、绿化资料完整,包括植物的种类、数量、习性、特征及土壤成分,制定科学的绿化管养方案,得1分;

2、绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式,或设置土壤湿度感应器,得1分;

3、科学合理利用生态肥,或种植无需永久灌溉植物,得1分;

4、绿化灌溉采用雨水、中水等非传统水源,得1分;

5、绿地无堆物、堆料、搭棚,树干上无钉拴刻画等现象,绿地内无停放自行车、机动车,无损害花草树木的行为,得1分;

6、绿化及绿化设施完好,无明显黄土裸露,损坏的设施和绿地树木得到及时修补或更换,得1分;

7、绿化管养良好,影响行人安全、遮挡自然采光、无线信号的枝叶和枯枝枯叶得到及时修剪,得1分;

8、采用生物和物理防治病虫害,或选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的国标药剂,得1分;

9、台风前加强防御措施,合理修剪,加固护树设施,增强抵御台风的能力,得1分;

10、绿地因设计缺陷导致人行不便,可科学合理地因势利导改建园林小径,得1分。

(九)房屋维保

1、每年或每季度定期或不定期对物业进行全面检查,并做好相关记录,得1分;

2、配备望远镜定期检查建筑物外墙饰面,或采用热成像仪对外墙饰面的空鼓、渗漏进行检查,合理制定维修计划,得1分;

3、公共部位和设施无脱落、无渗漏、无堵塞,设施配件功能良好无损坏,附属物规范安装、牢固可靠,并影响建筑物整体风格,得1分;

4、维保施工项目主体结构、防水工程、保温工程、装饰装修工程满足《房屋修缮工程施工质量验收规程》等现行国家标准,得1分;

5、维保施工项目制定有全过程的环境保护方案,包括施工节能和用能方案、施工节水和用水方案等,并组织实施,得1分;

6、维保施工材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定,保存产品合格证及产品检测报告等相关资料,得1分;

7、维保施工采取洒水、覆盖、遮挡等降尘措施,无相关有效投诉,得1分;

8、维保施工采取有效的降噪措施,施工场界噪声满足现行国家标准的规定,无相关有效投诉,得1分;

9、制定并实施维保施工废弃物减量化、资源化方案,可回收施工废弃物的回收率不低于80%,得1分;

10、实行土建装修一体化施工,装修材料检测报告、机电设备检测报告、性能复试报告、竣工验收证明、建筑质量保修书、使用说明书等有关资料完备,得1分。

(十)行为引导

1、绿色宣传文化活动有计划、有方案、有记录、有总结,得1分;

2、采用宣传横幅、社区刊物、宣传栏、进户门告示牌、群发短信平台、电子信息屏等宣传平台,广泛宣传绿色知识和理念知识,得1分;

3、采用网站、微信、APP客户端等互联网渠道及新媒体,创新宣传绿色知识和理念知识,得1分;

4、积极组织开展文化体育活动,倡导科学、文明、健康、和谐的工作生活理念,绿色主题文化活动每年不少于1次,得1分;

5、加强绿色物业培训教育,提高绿色物业的意识和能力,绿色物业专题培训每年不少于1次,得1分;

6、在装修审批时引导业主采用环保方案和使用环保材料,提醒业主选择低辐射产品,向业主发放绿色装修指南或温馨提示宣传资料,得1分;

7、节能、节电、节水和绿化温馨提示标志标示齐全,得1分;

8、编制绿色物业手册发放,形成良好的绿色文化氛围,得1分;

9、绿色行为与成效得到媒体宣传报道,每年不少于3篇次,得1分;

物业环境管理标准 篇8

关键词：现代化物业管理；物业管理水平；物业管理理念

前言：近几年来，我国的机构改革开始进入了关键时期，改革程度逐渐深化，使得机关行政楼的物业管理也随之走向现代化的发展道路。在黑龙江省大庆市，现代化的物业管理理念已经渗透到行政办公机关的工作当中，运用科学合理的管理办法，以“让群众赞许、让部门满意、让领导认可”为目标，扎实推进行政办物业管理水平的不断提高。

一、现代化行政办公楼物业管理的内容及特点

行政办公楼的物业管理与普通住宅小区有较大不同，涉密内容较多，且内部建设中对科技含量要求较高。为树立起良好的行政服务中心形象，切实提高工作质量，应在以下几方面需加以认真落实：首先，建筑物维护管理。为了保证行政楼的办公职能得以正常履行，需对办公用地实施有效的维护和修缮。尽量减少办公设施的损坏，控制其老化程度，从而实现物业管理中的保值、增值目的。其次，人员及会议管理。为保障会议的顺利进行，应将会议管理工作做到位，包括会议室的布置、音响布置、会场服务等等。再次，安全管理。安全管理的内容主要有消防安全管理、治安管理以及车辆停放管理。这项工作对门卫、监控设备及停车场的要求较高，需加大贯彻力度。最后，环境卫生管理。行政办公楼的物业管理需为行政工作的开展提供清洁舒适的环境。其中涉及到的主要区域包括领导办公室、会议室、职工餐厅、接待餐厅、体育活动室等具体环境。做到了这四个方面，才能真正实现现代化的物业管理模式，创造良好、便捷又安全的办公环境。

二、现代化行政办公楼物业管理的具体措施

（一）严控人员素质，实现“一专多能”

由于机关物业单位具有一定的特殊性和公开性，因此在物业人员素质管理方面应加以充分重视。大庆市萨尔图区在对外来及上访人员实行严格管理的基础上，还同时做到了为其提供满意的服务，切实做到为人民群众排忧解难，意即实现了内部从业者的职业素养提高。

1.人员出入管理

在非公务接待方面，应实行审批准入制度，且须在门卫保安处填写会客登记单，在取得接待人员的同意后方可进入，以维护行政办公区域的严密和权威。对这类外来人员的接待应统一安排在会客接待中心，不应将办公场合用作他途；在上访人员方面，首先要制定好完善的上访制度和规定并要求上访人员严格遵守。对于不遵守相关规定的上访人员应首先进行劝阻和教育，劝阻无效情况下可移交公安部门处理[1]。造成严重冲突的，如堵门、破坏办公秩序等行为可实行现场处理。其次，为了及时处理信访问题，应妥善安排值班人员对重要上访信息进行调查了解。在受理上访问题时，值班人员应端正态度，认真分析问题的解决办法，避免将矛盾扩大化；对于内部服务人员，主要包括水电维修人员、卫生保洁人员等，应制定较为严格的上岗标准，对其政治素养、文化程度及个人能力及职业道德等做出全面考察，谨慎任用，保证机构人员队伍具有较高的素质。

2.工作人员思想工作

为保证行政机关的工作效率，维护良好的机关形象，首先应对工作人员的思想建设工作进行有效管理，使其树立起“超前到位、扎实细致、高效快捷、主动严格”的工作理念。工作人员应以为人民服务为根本宗旨，工作过程中应做到热情、周到、耐心、规范。在职业道德方面，应促使机关工作人员将遵纪守法、文明礼貌作为基本环节来落实。同时要做到爱岗敬业，以更好地服务群众作为自己的工作目标。工作人员的思想建设方面，还应包括对办公秩序的自觉维护，不在办公期间进行与工作内容无关的活动，形成良好的办公氛围[2]。

（二）抓内部服务管理、力求精益求精

物业管理工作是一个整体的系统，其中包含各个方面的管理分支。为了实现高水平的现代化物业管理，尤其是行政办公楼的物业管理，应在内部服务规范方面做出严格的规定，将管理措施落实到具体流程。从工作实践方面说，可從以下两方面进行规范。

1.服务规范化

为了提高物业管理的工作效率和质量，应避免工作中的随意和松散，应在调动工作积极性和减少失误等方面加大力度。如在职工餐厅的管理方面，就应严格杜绝外来人员的用餐行为，以保证机关职工用餐环境的健康安全，实行刷卡用餐的管理方式，对职工餐厅进行严密管理。再如在物品进出方面，应实行严格的审核制度。外来人员的携带物品需经过门卫的检验，确定物品无危险后方可进入。对于内部工作人员来说，则应自觉维持正常有序的办公环境，与办公内容无关的私人物品不应存放在办公区域内[3]。另外，在办公楼内将贵重物品移出的行为必须取得所在单位部门的证明，保证行政机关免受经济等方面的损失。

2管理制度化

为了使行政服务中心的管理达到标准化建设，就应致力于管理制度化的实施。具体应包括办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、职工餐厅管理制度等等[4]。在将这些制度得以完善之后，同时要加强组织学习，避免制度的建设流于形式。

结论：为了推进现代化的物业管理模式，黑龙江省大庆市萨尔图区在行政办公楼的物业管理方面做出了重要表率，对行政机关的管理改革带来了有益的启示。本文通过对现代化的物业管理模式进行分析，介绍了现代化的物业管理应包含的内容及特点，并对实现这一先进模式应采取的策略进行了阐述。

参考文献：

[1]杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理，2013（12）：256-257.

[2]颜建海.党政机关实施物业管理的理性思考[J].山东纺织经济，2012，7（05）：199-201.

[3]李风.《办公楼物业管理服务规范》出台的前前后后[J].中国物业管理，2013，17（01）：456-457.

[4]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务[J].中国物业管理，2012，19（10）：67-69.