购房的注意事项

购房的注意事项（通用10篇）

购房的注意事项 篇1

按揭购房的注意事项.txt有谁会对着自己的裤裆傻笑。不敢跟他说话 却一遍一遍打开他的资料又关上。用了心旳感情，真旳能让人懂得很多事。╮如果有一天,我的签名不再频繁更新,那便证明我过的很好。按揭购房的注意事项

留言人：杨先生

主 题：按揭购房的注意事项

时 间：2009-04-22 13:22:00

内 容： 您好：我准备买房，请问签合同时该注意什么？按揭买房的程序？购房指南今日在线主持人『晓房』回复

您好，按揭贷款的办理程序如下：

第一步：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料（付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件）提交贷款银行；

第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；

第三步：贷 款 银 行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批 ；第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；

第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续；

第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行；

第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单；

第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档。

办理按揭贷款时您需要提供相关资料给银行：身份证明、收入证明、购房合同、借款合同（如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明）即可。银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批，审批通过后，贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款，贷款发放后，开发商返还购房者合同。

购房合同上其他内容的签订，并没有太大的改变，只是您需要注意，在签订合同时要认真逐条阅读，双方要根据平等自愿，协商一致的原则签订，如果有认为和合理的地方，一定要提出，双方可以沟通协商，达成一致后再签订。感谢您的关注！

如何明明白白按揭购房

就办理按揭贷款中的法律问题，如何做到明明白白按揭购房，昨日记者采访了本报房产律师朱林。朱律师指出：“个人住房贷款”是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。这是一种商业行为，银行需承担一定的风险，所以只有符合规定条件，银行才会放款。这种贷款的一般操作程序是：

１．某一个项目的开发商向银行提出贷款申请；

２．银行审查该项目的开发、销售等合法的背景资料，决定是否给予贷款；３．开发商与银行签订“贷款合作协议”；

４．个人购房者与开发商签订买卖契约，购房者选择“个人住房贷款”付款方式；５．签约后，购房者向银行指定律师楼提供贷款所需的一系列文件；

６．银行律师审查购房者的有关资料后出具法律意见书；

７．银行最后审查决定是否批准贷款。

从贷款的整个操作程序来看，开发商在其中的作用仅仅是提供贷款担保，即如果购房者由于某种原因不能按时偿还贷款时，由开发商承担还款义务。但需要明确的是，开发商提供担保后，每一个申请个人住房贷款的购房者并不一定能取得贷款。由于我国的贷款限制比较多，在开发商提供担保后，购房者要取得贷款还要取决于多种因素：第一，申请贷款金额要在银行规定的额度内，一般是７成以下，成数越少越容易；第二，贷款申请人的资信状况符合银行要求；第三，在申请贷款的年限上，时间越长要求越严；第四，其他因素。其中最重要的是个人资信因素，个人资信因素包括：１．个人税后收入；２．学历；３．家庭收入及支出；４．职业；５．个人或家庭的其他财产；６．年龄等。其中收入是最关键的因素。一般来说，收入越高、学历越高、职业稳定、年龄在３０－４０岁之间的个人较容易获得贷款，否则就比较困难。

一般来讲，银行同意给某个项目发放个人住房贷款，只是开发商给购房者提供了一种付款方式而已，并没有保证购房者一定能取得贷款。当然在买卖契约签订后，由于开发商的原因，致使购房者不能取得贷款，无法实现合同目的，开发商就应承担相应的违约责任。（记者 廖自如）

购房的注意事项 篇2

2008年中国企业家第一次亲身经历经济大萧条。地产行业的萧条似乎来得更加猛烈。销量大幅萎缩, 开发商资金链紧绷, 楼价“跌跌不休”, 购房者持续观望。

2008年全国商品房空置达1.64亿平方米, 按全国均价每平方米3919元计算, 未完成销售的金额达6427亿元。房地产营销已由短缺时代进入到过剩竞争时代。刹那间房产企业风雨飘摇, 而这场大多数房开发商的痛苦, 却成了少数优胜者的盛宴, 懂得有效促销的企业在这次萧条中不仅全身而退, 更赢得了新的战略布局先机。

需求刺激涉入策略

客户的购房行为总是家庭成员认识到要购买房屋以满足需求而开始的。本阶段的涉入策略是刺激这种需求, 培育出新的市场, 而不是仅仅依靠争夺现有的客户。

依据对需求刺激的涉入策略, 笔者曾成功销售了被代理机构很不看好的“御景园”项目, 该项目位于人口仅3万的九江市共青开发区, 全区在售商品住宅达40万平方米。绝对过剩的产品导致该市场所有的开发商都大打价格战, 很多项目销售价格低于成本价仍然无人问津, 似乎所有的促销手段都在这个市场失效。

在制定促销方案时, 首先要思考的是新市场的需求刺激。自住市场饱和就开发投资市场, 并开始对离项目60公里的九江市和南昌市进行投资性需求刺激。首先与这两个城市的二手房经纪公司进行深度合作拓展销售渠道, 然后将产品改建成针对当地大学生进行出租的小户型公寓用以吸引这部分投资客群, 项目很快实现第一轮销售。

旺盛的租房需求给投资者带来了丰厚的回报, 外地投资者的不断增加继而引发了当地人投资本项目, 后又通过系统的需求刺激策略的实施, 成功组织周边县市多个大型厂矿职工团购, 最终实现了项目的销售成功。

需求刺激涉入策略是从购房者的需求管理入手, 以培育新的市场为主, 并不过度追求如何引起市场的注意, 因此能有效降低广告成本。也总是能给销售团队带来特别的惊喜。有时新刺激出来的市场甚至比原有市场更充满活力。

需求确认涉入策略

只有客户进行需求确认, 需求的刺激才有可能真正转换为销售。

在绝大多数家庭, 除了购房者本人以外, 还有其他家庭成员会参与购买决策过程, 这些参与者的意见将在很大程度上影响需求的确认。

购房者的需求总是伴随着对现有居住状态的不满。不同的家庭成员对于项目有着不同的需求。需求确认的涉入策略是通过宣传策略加大购房者对现状的不满, 并根据不同购房参与者的不同需求将现有产品改进为适销对路的产品。

信息收集涉入策略

购房者进入这个决策流程已经给项目带来了成交的希望, 房地产销售的关键在于吸引大量的进入信息收集阶段的潜在顾客来售楼中心。

很多项目的销售不畅其重要原因就是对待这类客户没有采取足够的重视。售楼部应尽量满足此类客户信息收集的需求, 解说全面精美的广告出品有时能起到意想不到的效果。

这些潜在购房者的个人信息本身是极具价值的, 尽可能开辟潜在购房者的信息收集渠道。二手信息的购买, 中介联合都是应用较为成功的方法。建立适当的联系跟踪体系, 管理并追踪这些潜在购房者能带来理想的销量。

江南熙园项目开盘前期通过各种渠道大量收集该类客户名单, 并通过与当地数十家二手房经纪机构合作, 将这些机构的意向客户进行深度挖掘, 开盘邀请潜在购房者达7000组, 确认意向购房者4000组, 客户蓄水与推盘比例达到10:1。

评价选择涉入策略

评价选择阶段是购房者最为理性的阶段, 本阶段的促销涉入策略是提升顾客让渡价值, 即让购房者用适宜的价格获得满意的产品, 同时让开发商获得丰厚的利润回报。

随着房地产市场的长期高速发展, 以产品硬件“最优原则”获得成功的案例刺激着众多开发企业, 在硬件投入方面将豪华元素无原则地堆砌, 从而导致项目成本的严重失控。

在房地产处于卖方市场时尚能依靠价格提升来实现利润, 这类“成本+利润=价格”的房地产项目, 往往在价格上缺乏弹性, 一旦进入调整期立刻出现滞销。导致想买房而买不起的客户与想降价而又不能再降的开发商双方之间的无奈。

随着买方市场时代的到来, 产品定价思路应为“购房者接受的价格—适当的利润=成本上限”, 通过成本的上限影响产品的定位。由过去开发企业强加给购房者的价格定位, 转为购房者愿意接受的价格定位。决定产品价格定位的不再是对产品成本而是对市场价格的正确反应。

是否成本的限制代表了楼盘价值的必然下降呢?这种观点是有误区的, 房地产营销中的产品实际是一个复合的整体概念, 例如商品住宅所代表的价值包括了硬件价值和软件价值。有些地产项目在单一硬件的投入上已经产生“边际效应”却还在继续大量投入, 而软件价值领域却缺乏足够的投入。在相同成本的前提下, 软硬件协调投入的项目与只重视硬件投入的项目相比, 整体价值明显高于后者, 在购房者评价选择阶段更容易实现销售。

实现购买涉入策略

“实现购买”阶段的涉入策略是促进成交, 减少销售抗性。大量的销售失败原因在于没有鼓励购房者立即行动的措施, 很多失败的案例是在缴款前的最后几分钟产生。

因此在促销方案的制定上要尽可能设计鼓励立即成交的政策并增加软性卖点与硬件卖点的相互配合。

在成交政策的制定上, 利用销售部经理手中灵活掌握的优惠幅度进行限时签约鼓励, 如当日签约多一个点的优惠折扣, 给购房者以时间上的压力。

在硬件品质的打造上, 本阶段更需要彰显的是产品独特性和稀缺性, 必须有效地向客户传达楼盘的理念、格调、独特性等价值系统, 并结合项目的特性, 让顾客不断的认知、认同、认可、直到认购。

改善型购房“四大注意” 篇3

楼市调控政策持续发力，对改善型需求造成不小影响，在这种形势下，购房者应该如何应对呢?去年年底，楼市调控政策密集出台，包括交易费用、税费、信贷以及土地政策等都做出了调整，对市场产生了巨大影响，市场观望气氛逐渐浓烈起来。但对于部分刚性需求来说，迫于实际需要，仍会择机置业。

据业内人士介绍，目前改善型需求为市场购房主力。虽然政策对投机性需求加大了打击力度，但不可否认的是，改善型需求也受到了不同程度的影响，交易过程以及交易方式也不同于以前。对此，专业人士建议购房者应该做出相应调整。

购房多为改善型

在春节长假期间，上海的付先生可没闲下来，除了走亲访友外，他还有个任务，就是四处寻找合适的房子。两年前付先生在闵行区的古美社区内购买了一套一室户，虽然面积不大，但还能满足小两口居住。不过现在形势不同了，因为儿子已快满三岁了，准备从湖南老家接过来在上海上幼儿园。儿子到来之后，还要请保姆，届时，现有的居住条件肯定满足不了。

年前国家出台一系列宏观调控政策，使得房地产市场遽然降温，市场观望气氛越来越强烈，为此付先生也曾为是否买房而犹豫过，但考虑到实际需求，他还是决定买房。“如果现在不买，就只能去租房。与其等待，还不如现在买房提前锁定成本，说不定是个理性的选择呢。”付先生说。

记者从沪上部分中介公司了解到，目前市场上现有的刚性需求中，主要为改善型需求和婚房需求两大类。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍说，附近市场的改善型居住需求约占总成交量的4成以上。而来自北京和广州二手房市场信息显示，改善型需求也是主力。北京中原三级市场研究部有关人士表示，选择在今年2月份置业的改善型比例也不小，约占3成。

政策影响变化多

不过付先生在看房过程中却碰到了一个难题，即自己的户口中只有两个人，爱人还是外地户口，因此他不清楚自己的人均面积到底应该如何计算。如果只能按照两口人计算的话，现有的住房面积已经超过上海最新公布的人均居住面积33.4平方米的标准，显然不符合改善型购房的标准。

不可否认的是，宏观调控政策对楼市产生了巨大影响。虽然政策仍保护改善型需求，但此类购房者亦不可避免受到了一些影响。

上海“我爱我家”权证部经理渠福琴告诉记者。目前改善型购房程序以及交易过程与之前相比发生了变化。“如果不了解其中的变化，有可能会让自己在购房过程中面临不少困惑。”她说。就如缴纳契税而言，在目前情况下，即使是购买普通住房，也需办理首次购房证明，这样在缴纳契税时才能享受到1％的优惠。此外，目前改善型购房在按揭贷款优惠条件等方面，与以前相比都发生了变化。这要求购房者对此有详细了解，并根据这些变化做出相应调整。

注意四点是关键

对改善型购房影响最大的，无非是住房按揭贷款以及税费这两大方面，因此专家建议应该厨绕这两大方面主动做出调整。

能否享受到7折优惠利率，以及税费方面能否得到减免。这关系到能否得到真金白银的实惠。就如房贷来说，同样是20年期80万元的按揭贷款(等额本息还款法)，7折优惠利率与8.5折利率(市场水平)，月均还款差额为385元。如何操作呢?专业人士表示应该在优惠条件、退税办理方法、交易过程等方面多加注意。

一、优惠条件要清楚

自己到底是否满足申请优惠房贷的条件。这需要取得相应的证明材料。据了解，对于改善型需求来说，是否满足申请优惠房贷条件，最主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市最近公布的全市人均居住面积为33.4平方米，那么对准备改善居住条件的购房者来说，应该低于该水平才行。

决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解。之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易中心出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳人家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人。半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。

美联物业刘庆霞提醒购房者，为了提前了解自己是否满足申请优惠房贷条件，可提前可先到上海市交易中心填写《借款人及家庭人员情况表》，以便做到心中有数。

二、减税、退税有窍门

如何退税、如何享受税费减免政策，这都有窍门。目前出售唯一一套普通住房并在一年内再次买房的可退税；购买90平方米以下普通住房可享受1％的优惠契税税率。但有业内人士提醒说，如何才能确保退税以及税费的减免，则要注意操作方式。

对于出售不满5年的唯一一套普通住房如何退税，这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示，出售自己唯一一套住房之后，只要在一年之内再次购房，就可以办理退税手续。不过她提醒说，如要做到顺利退税，在纳税时必须要注意的是，应以纳税保证金形式缴纳。当然，还有需要注意的是，在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续，因为超过1年的规定期限之后，会被自动纳入国库。

而购房时要享受到税费的减免优惠，也应该注意方法。由于政策规定只对首次购买90平方米以下普通住房实行1％的优惠契税税率，因此即使是改善型购房，如果没有取得首次购房的证明，也会被要求按1.5％的税率进行纳税。对此，渠福琴提醒改善型购房者，可前往各区县所在的交易中心办理首次购房证明。

三、首付款项要备足

由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧，在申请房贷过程中会存在一些变数，因此业内人士提醒说，必须备足首付款，以防意外情况发生。

刘庆霞告诉记者，目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎，只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到优质客户标准，其余一律从紧，这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉记者，不少商业银行往往会要求提高首付比例，鉴于这种情况，业内人士建议首付款应该多准备一些，以防银行“突然袭击”。

此外，鉴于申请7折优惠利率的难度加大，业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算，做好不能享受最低利率的心理准备。据介绍，目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7～8.5折之间。

四、换房程序要理清

此前，购买普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠，但现在已经不同，这要求购房者要理清换房程序。

记者了解到，即使再次购买普通住房，只要第一套住房的房贷尚未还清，都会被当成“二套房贷”对待，即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示，如果购房者手中资金并不是很宽裕，那么还是先卖再买为好，以免增加购房成本。

很实用的签购房合同注意事项 篇4

标签: 工程规划购房合同

一、关于“五证”

1.建设用地规划许可证 由市规划委员会核发

2.建设工程规划许可证 由市规划委员会核发

3.建设工程开工证 由市建委核发

4.国有土地使用证 由市土地资源和房屋管理局核发

5.商品房预售许可证 由市土地资源和房屋管理局核发

提醒：签定合同之前，购房者需要仔细审查“五证”，且一定要看原件，复印件很容易作弊，如购买的房子尚未竣工验收，是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

二、关于房屋面积方面的条款

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。置业专家提醒市民，应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

现在房地产开发商提供的房屋购销合同基本都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

提醒：目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

三、关于关于违约责任条款

对于买卖双方的违约责任，房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。但有的发展商在房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张，把自己犯的错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案、把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任，这些都是不行的，因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展。因为扩展以后，如延期交房，开发商都可以说他们免责。

提醒：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在0.5%。-1%。

四、关于房屋质量条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

提醒：比如双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。但是，当买家将发展商告上法庭的时候，在案件审理时，开发商使用人造大理石并没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。所以，买家在签订合同的时候，可以在这里做出更为详细的说明和注解，以避免日后纠纷产生。

五、补充协议

《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

在某种程度上，补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据房产不同的项目的不同具体情况来约定的，往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。所以在签订补充条款时应提高警惕，应该把握几个问题：

1.应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

因此，符合规定的售房广告为有效要约，是合同的有效组成部分，所以它对开发商有约束作用，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向购房人承担相应的违约责任。

2.明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

总结下三期对补充协议内容的要求

《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

在某种程度上，补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据房产不同的项目的不同具体情况来约定的，往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。

1.必须一户一表

成办发（2007）96号文件第三条第六款和第七款规定：达不到户表工程建设标准的项目，建设部门不得办理工程竣工备案，房管部门不得办理产权证；对于在本办法实施前已开展建设工作并将于2008年1月1日后交付使用的住宅，（又去咨询过电力局的工作人员，被告知：“2002年户表工程已停止，2007年10月市政府又开始启动，2008年7月试行标准。”也就是说08年6月30日以后交房的房屋都必须一户一表）由于未严格履行上述建设要求，应进行必要的整改并经验收合格后方可实现一户一表贸易结算。

KFS答应的2008年9月 20日答复一户一表的问题，希望有时间的业主都能去，上午9点在售楼处门口集合。到时能解决的话最好，这样我们签合同谈补充协议的时候能轻松点。总之这个问题必须解决，不然后患无穷。

成都市房产管理局关于明确所售商品房是否享受优惠政策有关问题的通知 成房发[2008]83号

各开发企业：

成都市人民政府办公厅《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（成办发

[2008]50号）规定了对2008年6月15日以后所购买的商品房给予相关优惠政策措施。为进一步界定商品房交易时间和享受优惠政策规定，现将有关事项通知如下：

一、凡在2008年6月15日前已签约备案且在6月15日后撤销备案的商品房，不享受相关优惠政策。

二、开发企业应在销售现场醒目位置对不能享受相关购房优惠政策的房源信息进行公示，方便购房者查询；开发企业有义务告知（购房者也应主动确认）购买该房屋是否享受相关优惠政策。

三、开发企业和购房者在签订房屋买卖合同前应书面签字确认该套房屋是否享受有优惠政策规定。

四、房管部门将对相关情况进行督促检查。

特此通知

二OO八年六月十八日

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

因此，符合规定的售房广告为有效要约，是合同的有效组成部分，所以它对开发商有约束作用，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向购房人承担相应的违约责任。

2.关于房屋面积

现在房地产开发商提供的房屋购销合同基本都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

但是目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

明确公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

3.明确房屋两证：房产证和土地证的办理时间。

因为合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

产权证：首先，我们买的是期房。所以签的是预售合同。《城市商品房预售管理办法》规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；如果双方没有约定办理房产证的期限，由于开发商的原因，购房人在上述期限届满未能取得房产证的，出卖人应承担违约责任。约定产证办理的时间，从房屋交付之日起算。建议您最好和开发商协商约定清楚产权办理的时间。

土地证办：KFS说要五年，但是这个时间太长了，根本不需要这么久，我们要求KFS

两年内办好。下面有办土地证的一些说明，证明用不了五年这么久：

开发商手里有一张当初购买土地时的大土地证，房屋竣工后开发商应当将该证送往国土局进行分割，这个分割是按照每户的建筑面积根据其占地面积计算的，国土局有专门的计算公式。其次，分割后开发商将领到一张表，这张表就是每户分割后的土地使用面积。开发商在这时可向业主收集办理土地证的资料，具体为：购房合同、房产证、业主身份证（以上均为复印件）以及办理土地证的费用：最新规定：5元/本

最后，开发商将收集的资料和按规定填写好的表格送往辖区的土地局受理、缴费、领证，然后再分发到业主手中。

过程很简单吧，并不复杂，不过等待分割和等待领证是需要时间的，大家不要着急。如果有的业主希望尽快拿到证的话，也可以自行到土地局办理，不过这必须是在土地分割后方能进行，且相关图纸仍需向开发商索要，定位图纸资料业主是没有的。

开发商的未分割或者说等待小区全部销售结束再分割这种说法是不能成立的！只要一幢楼竣工，这幢楼就具备分割条件了。只要业主拿到了房产证，也就具备办理土地证的条件了。根本不需要等5年那么久。

4.关于封阳台。在签合同时就要确定到底封不封，以免造成一期现在出现有的业主不能装修的情况。最好是业主有自主权，想封的就封，不想封的就不封。

5.关于水处理系统 湖水的处理必须是循环系统，广告说的是一千多万的水处理系统，到底是不是，要在合同里写清楚。还要出示水处理系统的图纸给我们看。并加入合同。（说的有循环，一期的水却发臭，这是为什么，需要KFS解释）

6.一二期合同里的一个霸王条款：有关单位检验合格就必须收房。这个要改成如发现问题，整改合格后才收房。（一二期的合同里还有其他的霸王条款，等我拿到一期的合同我们再来研究还有哪些需要KFS修改的。）

7.关于房屋的质量。

购房合同注意事项 篇5

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其他文件。

银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

4、抵押申请表及抵押合同原件。

5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。

根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：

1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。

2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。

3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。

4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。

5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。

6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。

所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。

购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其他文件。

银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

签购房合同注意事项 篇6

采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。

二、注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

三、签约时注意房屋质量问题约定

签约时，认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

四、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费范围。

五、注意合同文本中补充协议的内容

将开发商的承诺写进补充协议，不要相信口头承诺，没写进补充协议的.都是空头支票;购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

六、卖方合约的注意事项

根据新合同法的有关规定，正式合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。

七、注意约定违约责任

房地产商与购房者的博弈分析 篇7

关键词：房地产市场,买卖博弈

从2005年“国八条”算起,到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障,再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文),两年多时间,调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。而这些政策在2007年下半年开始发挥出巨大威力。

政府政策不是直接作用于房地产商的,而是作用于消费者,各种政策让消费者对市场的前景有了新的判断,消费者开始等待着这个变化的发生,观望者越来越多。而房地产商也会判断这个政策对于消费者的影响,对于整个市场的影响,他们就要对这些变化做出相应的对策。经济中的每一项交易都至少存在两方,在一方根据自己的经济利益决策时,另一方也会按照自己的经济利益决策行动,并且对方和自己一样聪明、努力和富有创造力。因此一方在决策时,要正确预见到对方的反应。这就是双方交易原则。在双方交易原则的前提下,在房地产商与消费者的买卖博弈中,双方如何决策才能获得各自利益最大化?本文构建一个买卖博弈模型来分析这种对峙局面,分析房地产商与购房者他们各自的利益与现阶段的行动策略。

在一卖主甲和一买主乙之间的“买-卖”博弈中———这是一讨价还价过程,假定通过讨价还价后确定了一价格。在此价格下,卖者卖成后获得的效用为6,卖不成的效用为0;买者买成的效用为4,买不成的效用为0。而如果他们之间的交易不成功,无论是买主还是卖主都要等待和进行讨价还价,假定等待和讨价还价的成本均为1,则支付矩阵为:

买主乙

买不成买成

卖主卖成(5,0)(6,4)

甲卖不成(0,0)(0,3)

在上面的买卖博弈中,(卖成,买成)是纳什均衡,这个博弈可以解释为什么在现实中讨价还价后买卖能做成,因为这对双方来说都是最优选择。同时在“买-卖”博弈中,其均衡对双方来说是全局最优的。

在现阶段房地产商与购房者的交易博弈中,房地产商能够采取的三种策略是:降价、不降价、提价。基于现在市场形势及国家政策方面的分析,提高房价在同一水平的房地产项目中是不可行的策略。所以我们假定房地产商的策略是降价及不降价。有意购房者的策略只可能是观望或者购买。

房地产商卖出房屋后,达到资金回流及快速清货的目的,效用为5,卖不成的效用为0;购房者买成的效用为3,买不成的效用为0。房地产商不降价时,消费者观望,则整个市场的交易氛围变差,双方对交易的期望降到最低,市场的损害造成的是交易双方的利益损失,各自效用为-2;房地产商降价时,购房者随着价格达到心理预期价格渐渐进入市场买房,市场好转,房地产商也相当于转移了一些效用给消费者,各自收益都为4。则支付矩阵为:

购房者

观望购买

房地降价(-1,1)(4,4)

产商不降价(-2,-2)(1,-1)

这个博弈中有一个纳什均衡,即(降价,购买)。为什么(降价,购买)是纳什均衡?因为给定房地产商不降价,购房者购买时得-1,不购买时效用为-2,所以购买是最优战略。给定购房者购买,房地产商不降价得1单位利润,选择降价得4单位利润,房地产商的最优战略是不降价。因此,理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和购买。

买卖博弈中双方交易原则最重要的表现是“零和博弈”。所谓“零和博弈”,即是说在双方的交易中,一方所获得的利润正好是对方的亏损。就是说“我所得即你所失”,总体来说利润归零。“零和博弈”产生的根源是信息不对称,无论是在正式的商业交易中,还是在日常的买卖中,信息不对称都作为一个隐含条件存在。一般来说,都是买方信息不对称,由此导致买方经常是亏损的那一方。

但在现实生活中,如果我们作为买方,我们可能不甘心付出较高的价格买一件并不值那么多的商品。如果我们作为卖方,我们可能不甘心商品卖不出个好价钱,那么我们就会想到要有所改进。如果大家都这么想,那么就可以通过各经济主体的共同努力达到目标,这其实是对“零和博弈”的改进。

在“零和博弈”的大前提下,我们不可能达到完全竞争市场假说所描述的那种状态,即双方既无亏损,又无利润,0+0=0。但是从经济学的角度来看,卖方一般对所售商品有一个“价格底线”的估计,买方有一种“期望价格”的心理预期。只要成交的价格位于这两种价位之间,那么就可以说双方的交易是成功的,“零和博弈”的状况得到了改进。

在房地产行业中,改进“零和博弈”的状况要从房地产商与消费者两方面来分析:

建造房屋需要土地,而土地是一种稀缺资源,在任何一个区域内,土地面积是固定的。用一句简单的话说,房子是买一套就少一套,特别是在一些周边环境及配套设施成熟的城中心,因为本身的高地价,房价有一定的高度,再加上稀缺性,部分的房价甚至可能继续上升。

刚性房屋需求。“吃穿住行”是作为人的一个基本需求,房屋的需求有其刚性的一部分。房价的下跌在清出一些炒房者后,对于一般的需要购房的自住型消费者来说,就算他们开始采取观望态度,但是在两三个月后还是会入市购买。房地产商掌握这些刚性需求后,主动降价的可能性不是特别大。而且按照中国很多传统的理财思想,一般会有一些备用金和风险金,所以在短期内房屋价格不会有明显下降。

以上种种造成房价的高涨,房地产商必定不肯主动降价,使得房价成为一个社会民生问题,损害了社会公共利益。这时政府的介入是必要的。出台一些速效性政策的同时,政府应该建立完善的房地产行业机制与监督机制,房地产行业的职能管理部门即各级政府直属的建设管理局,可以通过指定相关的行业管理政策来调整房地产企业、房地产消费者和社会的利益。对于“限价房”这一类发挥长期效用的政策,对最直接房价上涨起限制作用且直接给与消费者利益的政策,要加大实施的范围和力度。

消费者要保持理性。媒体、政府等等各种因素是消费者是否在现阶段购房的参考。消费者对于房价要有一个期望价格,没有任何商品的价格会无止境的跌,消费者需要做的是:在房价跌的时候,理智的等待房价回归到自己心目中的期望价格,这时就可以入市了。

低房价是否真的有益于消费者?按照“零和博弈”:一方所获得的利润正好是对方的亏损。房地产商要在低房价时获得利润,就要压缩成本,压缩成本就会降低房屋的质量。劣质的房屋最终反而损害消费者的利益。

在房地产商方面,房地产商是选择低价的劣质房屋还是价格合理的优质房屋?低的价格可能会吸引一些急需购房而购买能力有限的消费者,但经济的发展,人民生活水平的提高,更多的消费者反而会选择价格较高、质量优良的房屋,结果减少了客源带来直接经济损失;而且一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚,这就是房地产企业降低商品房产品质量的成本。如果房地产商认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商品房产品的成本的话,他自然会选择销售价格较高的优质房屋。

而且如果有房地产商一直采取降价的策略,在激烈竞争的房地产行业,其它的房地产商为了生存,也会迫于降价,由此引起价格战,这不是一个良性的房地产市场,不利于房地产行业的健康发展。

触动市场,激发市场不是只有降价这一个策略,鉴于公司的长期发展,更多的是要靠产品本身的质量打动消费者。房价在回归理性的的同时,随着国家经济的发展,城镇化的进程,房价的上涨是一个必然的趋势。政府更多的是应该将房价的上涨控制在一个合理的增长速度内,而不是过度控制,让房地产行业在市场经济中健康发展;要采取更有力的措施挤掉使房价飚高的炒房者。对于消费者,要理性的消费,不要让开发商眼花缭乱的促销活动和煽动性的广告语蒙住双眼,优质的房屋、合理的房价才是正确的选择。

参考文献

[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海三联书店,2004.

购房交钥匙时注意事项 篇8

购房交钥匙时注意事项——确定房屋是否达到交付条件 1.《竣工验收备案表》 ――最重要。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》

中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一 项都

成都装修cd.oceano.com.cn 必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。

购房交钥匙时注意事项——2.《住宅质量保证书》、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。3.《住宅使用说明书》、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

贷款客户购房需注意的问题 篇9

为保证本次贷款手续的顺利办理，特将注意事项告知如下。

1、我们选定中国农业银行寿光支行作为本次贷款的贷款银行。

2、我们需要所有商业贷款客户的身份证复印件（已婚的提供夫妻双方的身份证复印件，单身的提供本人的身份证复印件）。身份证的作用：第一，因为签订正式的商品房预售合同后，所有的信息均不可更改，因此为避免您的麻烦且保证贷款手续的顺利办理，我们需要带着您的身份证复印件到中国农业银行进行个人征信查询（我们是代办，也可您自行查询后将征信报告送至美林销售部）；第二，我们要对照您的身份信息给您签订商品房预售合同。若因贷款人信用或其他原因导致贷款无法办理，则于签合同之日起1个月内补齐剩余房款，逾期按总房款的0.5%（每日）支付滞纳金。

3、注意：购房合同签订后无法再做更改，因此签订合同前请提交准确的夫妻双方身份证复印件，复印件上注明两个联系电话，以便及时沟通。购房合同签订后，经我们去房管局备案后，需到寿光市房管局一楼缴纳契税，逾期交付滞纳金。

4、办理个人住房贷款，目前5年以上基准利率是7.05%，首套房首付30%，利率上浮10%；二套房首付60%，利率上浮20%。当前银行对二套房的认定“认房又认贷”，即：①以前有过房贷②身份证、户口本上有明确房号。只要满足以上两点中的任意一点，即认定为二套房。若属于二套房，则需补齐60%的首付款。鉴于近期银行政策调整的较为频繁，因此贷款利率、二套房的认定等问题若发生变化，一切以银行的规定为准，具体问题可咨询贷款行。

5、办理个人住房贷款的客户需同时提交以下资料（下列材料主要用于贷款、担保、抵押）：

1）借款人夫妻双方身份证复印件各4份。（单身的提供本人身份证复印件4份，担保人身份证、结婚证复印件各1份）。新版身份证复印正反两面复印到一张A4纸上，老版身份证只复印正面即可。

2）借款人户口本复印件各2份（首页、索引页、个人单页分开印）。3）结婚证复印件3份,单身的开未婚证明3份（结婚证照片页、文字页分开印到A4纸上）。

4）户主1寸彩照2张、本市农行开户的还款卡复印件1张、首付款收据复印件2份。

5）夫妻双方收入证明各1张，单身提供本人及担保人个人收入证明各1份，外地户口还需提供暂住证，社会保险或一年以上纳税证明。6）贷款数额较大的还需提供资产证明等文件。所需费用：

1）担保费

贷款额×2‰×年限（超过10年以上部分按1‰）2）抵押费

163元

3）还款方式

等额本息

有关贷款的问题可咨询：陈瑜

*** ； 张雪

***

6、若办理公积金贷款，请一定咨询寿光市房管局二楼220办公室，确定准确的可贷款金额后方可签订合同，电话：5258019。公积金贷款有两种方式：一是现房抵押（用以前的房产证和新房的合同）；二是期房抵押（用新房的合同），请客户确定用何种方式进行公积金贷款。公积金贷款人在购房合同签订后1个月内将贷款办理完毕。6.商业住房贷款步骤：

1）客户提供夫妻双方的身份证复印件（单身的提供本人的即可）以便我们到银行查询取得征信报告，也可客户自行查询后将征信报告送至美林销售部。

2）销售部组织人员打合同，提前理顺贷款客户材料。

3）客户在签购房合同、贷款材料时将贷款需准备的个人材料一并带来，合同备案后通知客户交契税。

4）经银行初审同意后办理担保、抵押。5）银行放款，通知客户取收据和还款计划。

7、公积金贷款步骤

1、客户首先到房管局220室查询可贷款金额。

2、客户提供夫妻双方的身份证复印件（单身的提供本人的即可）。

3、我们组织销售人员打出合同。

4、客户签订商品房预售合同。

5、合同备案后客户带走合同自行办理，公积金贷款人在购房合同签订后1个月内将贷款办理完毕。

浅析房贷还款方案对购房者的影响 篇10

关键词：资金时间价值,还款方案,影响

0 引言

大部分通常选择银行贷款买房, 此时需要购房者做出还款方案的选择, 而最了解自己的收入情况、还款能力等因素的是购房者自己。不同的还款方案可能会产生不同的利息差额, 因此, 购房者应重视对还款方案, 并了解如何根据自己的实际情况制定还款方案。

本文在结合兰州市城区房价的基础上, 以兰州阳光里小区某一住房为例, 选取四个较重要的考虑因素:首付款、还款方式、还款年限、利率, 用资金的时间价值对以上因素组成的不同还款方案进行对比, 通过分析比较各单一因素和组合因素对所付利息总额的影响, 使更多购房者意识到还款方式的重要性, 也对如何制定适合资金的还款方案有一定了解, 希望对购房者提出一些建议。

1 资金的时间价值

通过银行按揭贷款买房会产生利息, 这是因为资金具有时间价值。今天可以用来投资的资金, 假设不考虑通货膨胀因素, 它会比将来的同等数量的资金更有价值, 这是因为当前的资金能用于投资, 带来收益。利息作为资金时间价值的重要表现形式, 在工程经济分析中, 其通常被看做是资金的一种机会成本, 也就是说, 使用资金要付出一定的代价, 购房者向银行所支付的利息就表现为通过银行贷款提前使用房屋所付出的代价。下面将通过案例分析具体说明。

2 案例计算

2.1 基本信息

以兰州市安宁区兴兰阳光里小区某一住房为例, 该小区房价为7000元/m2, 102m2, 则该商品房总价为7000元/m2×102m2=71.4万元。

2.2 方案比较

不同的首付款、还款方式、还款年限将组成许多的还款方案。

还款方式主要有一次支付, 等额本息, 等额本金三种支付方式, 在实际生活中, 通常采用后两种付款方式。等额本息是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息, 而等额本金是在还款期内把贷款数总额等分, 每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。此外, 不同的首付款和还款年限也将组成不同的还款方案, 本文将对不同的还款方案进行分析。

2.2.1 首付款、还款年限、利率相同, 还款方式不同的方案

首付为最小值, 即房款总价的三成, 71.4×0.3=21.42万元, 其余资金采用银行贷款, 贷款银行选择中国银行, 该银行现在的贷款利率为6.15%, 贷款金额为71.4-21.42=49.98万元, 还款年限为十年, 每月按时还款。

(1) 方案一:等额本息还款。

那么, 第一个月应付利息:I=499800×6.15%/12=2561.48元, 应付本金:5586.53-2561.48=3025.05元。第二个月应付利息: (499800-3025.05) ×6.15%/12=2545.97元, 应付本金:5586.53-2545.97=3040.56元。以此类推, 计算结果见表2。

(2) 方案二:等额本金还款。

每月所还本金为499800÷120=4165元, 第一个月应付利息:499800×6.15%/12=2561.48元, 第二个月应付利息: (499800-4165) ×6.15%/12=2540.13

以此类推, 计算结果见表3。

方案一与方案二的区别在于还款方式的不同, 在首付款、还款年限、贷款利率相同的条件下, 采用等额本息支付比等额本金多支付利息170583.60-154969.28=15614.32元。

2.2.2 首付款、还款方式、利率相同, 还款年限不同的方案 (表4、表5)

2.2.3 还款方式、还款年限、利率相同, 首付款不同的方案

若首付款为71.4×0.5=35.7万元, 其余资金则采用银行贷款, 银行现在的贷款利率为6.15%, 贷款金额为71.4-35.7=35.7万元, 分十年还清。等额本息和等额本金还款方案分别见表6、7。

方案五与方案一在于首付款不同, 降低贷款金额:49.98-35.7=14.28万元, 将减少利息:170583.60-121845.10=48738.5元。方案六与方案二的区别在于首付款不同, 降低贷款金额:49.98-35.7=14.28万元, 将减少利息:154969.28-110692.35=44276.93元。

方案一与方案七在于首付款和还款年限均不同, 从表中数据我们可以得到, 方案七比方案一多支付利息264276.89-170583.60=93693.29元。将以上表格中的利息总额分别列入下表进行比较, 见表10。

2.3 方案间利息差额比较分析

2.3.1 单因素分析

表11中的数据均为单一因素的对利息的影响。我们可以看到还款年限越长, 利息累计得越多, 在本例中已达到了房款的一半之多。此外, 首付款越多, 所产生的利息越小。在对利息差额较大的方案如方案一三、方案二四等中进行比较, 利息差额最大的为199401.5元, 说明还款年限对利息的影响比首付款和还款方式对其影响更大。对比方案一三与方案二四, 可以看到在首付款和还款方式相同的情况下, 仅由还款年限产生的利息差额就为199401.5-150988.2=48413.3元, 而方案对比方案一三和方案五七, 首付款得到大小对利息产生的影响为:199401.5-142431.8=56968.7元。

由此可以得出结论, 本例中首付款大小和还款年限对所还利息总额影响都较大, 还款方式对其也有影响, 但不如前两者影响大。

2.3.2 多因素分析

(1) 双因素的影响。

表12为双因素对利息的影响, 产生这些利息的方案之间均有两个因素不同, 如方案二三, 其利息差额为215015.86元, 方案三五的利息差额为248140.04元, 差额较小的是方案二五, 为33124.18元, 这说明在还款年限相同的情况下, 首付款和还款方式两个因素一起对利息的影响不是很大。

(2) 三因素的影响。

此表为三个因素对利息的影响, 产生这些利息的方案之间有三个因素不同, 这几个值都较大, 尤其是方案三六, 其利息差额高达二十五万余元。相差不大的方案如方案四七, 利息差额为41680.63元, 相比前者要小得多。因此, 还款年限对利息的影响不容小视。三个因素对利息响见表13。

2.3.3 不可选择因素组成的还款方案

除此之外, 利率的大小也会影响利息。在我国, 贷款利率由人民银行统一管理, 并经国务院批准后执行。尽管该因素会影响购房者的利益, 但由于该因素不能人为选择, 因此, 在方案的必选中也就不为考虑。

虽然我们不能定量地对利率进行分析, 我们可以采用定性分析法分析。当银行的贷款利率高时, 其产生的利息必然要高, 也就是说我们可以尽可能地在贷款利率较低的时候进行房屋的按揭贷款。但通常来说, 贷款利率很少发生变化, 即使变化, 浮动也不是很大。当贷款利率较小的时候, 特别是接近于存款利率时是一个不错的购房时间。

3 结论

通过以上的分析, 我们可以看到, 不同的还款方案对利息总额的影响可大可小。

对于生活负担将会加重或收入有下降趋势的人群来说, 可以选择等额本息还款, 而有一定经济基础, 能承担前期的较大还款压力或有提前还款计划的人群可选择等额本金付款。

此外, 还款年限是非常重要的因素, 其影响比首付款和还款方式都要大。在本案例的单一因素分析中, 其对利息的影响最大的就是还款年限, 因此, 在制定还款方案时, 要慎重考虑还款年限。首付款的多少也是如此, 如每减少一万元首付款, 利息总额会增加多少?这样的方案也有待于进一步分析。

总之, 购房者在购买房屋时, 一定要重视还款方案的选择。但是, 无论采取哪种方案减少利息总额, 购房者最重要的还是要正确估计自己的收入及收入趋势等因素, 在此基础上合理地选择适合自己的还款方案, 使资金得到最优利用。

参考文献

[1]王恩茂.工程经济学[M].铁道出版社, 2012:8-28.

[2]彭胜平.基于资金时间价值视角看居民个人房贷[J].2012.