业委会筹备组申请书

业委会筹备组申请书（共6篇）

业委会筹备组申请书 篇1

关于成立莱茵风情小区 业委会换届筹备组的申请

涟城镇人民政府军民社区、县住建局物业科：

我莱茵风情小区业主委员会在相关部门的关怀和领导下，于2015年8月4日成立，根据《江苏省物业管理条例》第十一条业主委员会委员每届任期三年之规定，现业主委员会已经届满。

依据《关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）的通知》（淮政发〔2010〕209号）第二十九条：“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。”现申请依法对原业主委员会履行换届选举，成立莱茵风情小区第二届业主委员会筹备组。恳请贵单位批准并指导筹备工作为盼。

业主签名：

2018年6月8日

业委会筹备组申请书 篇2

一、关于业主大会法人登记

雍翠豪园是罗湖区业主大会法人登记的三个试点之一。市区各级领导多次前往考察。对于业主大会法人化广大业主期待已久, 目前进展如何?雍翠豪园业委会委员吴祥志说, 三个试点小区有两个小区已经通过业主大会, 决定实行法人登记。他们小区则进行相关的准备。在区里召开的试点小区的动员大会上, 他曾经从配合政府改革举措的愿望出发, 列举法人化的三个好处:一、有利于名正言顺打官司。二、可以更好维护业主的财产权益, 将小区公共财产登记在法人名下。三、有利于避税, 物业管理费不用交营业税了。

但是也存在一些让吴祥志产生困惑的问题, 现有的社会组织登记法规定:社会法人一旦经营不善, 要破产清盘。如果出现这种状况, 如何保护业主的私有财产?有人建议他们采取空壳登记进行规避, 即在登记时不填写小区的公共资产。但这样的做法没有明确的法律依据。

另外, 他们在参加培训时得知, 罗湖区老旧小区多, 政府每年要花数百万进行补贴, 改造电梯、管道等。吴祥志他们旁边一个20 年楼龄的小区就向政府申请了200 万元的改造资金。而一旦法人登记后, 就意味着你已经18 岁了, 成人了, 政府就不会再管你的维修改造了。

政府从维稳的角度出发, 通过社团章程等办法来加强和改善对业委会的管理, 也可能是试点业主大会法人登记的一个考虑:以往政府管理小区, 习惯了用物业公司作为“抓手”, 物业公司作为一个注册登记的企业, 政府有事的时候一般不会找不到其负责人。但如果实现业主自治了, 业主委员会和业主大会都不是社团法人, 政府如果有急事要找人, 业委会这个松散的组织, 就难以成为“抓手”, 而法人登记后则可以。

无论怎样业主大会法人登记试点已箭在弦上, 而试点目的就是摸着石头过河, 不怕出问题, 关键是通过实践来论证, 完善制度体系。

二、关于共管账户

谈到共管账户的问题, 雍翠豪园和长城二花园都是深圳的标杆小区, 有了较成熟的经验。

雍翠豪园从2008 年就搞共管账户了, 是目前所知, 深圳最早搞共管账户的小区。这个有着400 多户业主的小区, 2002 年入伙, 2008 年之前, 物业管理一团糟, 本体维修资金账上一分钱也没有留存。2008 年后更换了新的物业公司, 双方实行账务共管。物业费、停车费、广告费、场地租金等全部收入, 都必须首先进入业委会账户, 物业管理处要用钱, 需凭借业委会与物业公司的银行双密钥才能支付;自2009 年以来, 本体维修金账户从零积累至60 余万元;小区物业管理费交纳率达到99%;小区召开业主大会, 3 天之内有超过75%的业主参与, 最终投票支持率达到98% 以上。

有着772 户的长城二花园也是与物业公司财务共管, 出纳是物业公司派出, 会计则由业委会派出。年终如果收入, 节能的指标超过预算标准, 业委会还会给管理处的团队兑现奖励。目前, 双方合作十分融洽, 过去年年亏损, 现在累计节余80 多万元。

但说到实行共管账户后的新变化时, 长城二花园业委会主任陈寅生感叹说:“为了给业主把好每一道关, 每隔几天就有一大摞的票据要签字, 十分辛苦。”

陈寅生退休了, 身体也还壮实, 再顶上一阵, 问题还不大, 但总不是长远之计。对他们来说, 当务之急, 是要找个称职的秘书。

当听到这些议论时, 范国振老先生感叹说:“在我们小区, 业委会主任是我, 秘书也是我, 我都快80 岁了!”

谈到这个话题, 吴祥志则幸庆自己的业委会有个称职能干的业委会专职秘书。

吴祥志说, 业委会委员都有自己的本职工作, 每天都要外出去上班, 业委会工作只能牺牲业余时间去做。这样小区的一摊事, 全靠专职秘书去操办。

三、关于业委会专职秘书

我们也注意到, 雍翠豪园的业委会专职秘书杨锋在座谈中不时插话, 她曾当过业委会副主任, 对小区的情况十分熟悉, 对物业管理的法律法规的理解也较为到位。能找到这样一个精明能干的秘书确实是可遇不可求的事。

业委会的专职秘书应给多少薪酬才合适?各小区情况不一样, 从2000 元到3000 元不等。雍翠豪园的标准是2800 元。

吴祥志有个观点:专职秘书可以成为政府的“抓手”, 毕竟他是专职做这个工作, 且要求坐班。政府不用担心有事找不到人。可以解除政府的一个顾虑。

那么, 有了专职秘书, 是不是就可以一劳永逸了?也不见得。宝安区一个业委会主任就诉苦说, 专职秘书等于是小区的秘书长了, 印章在他手里, 大事小事都要过问。可以说是大权在握。他们那个小区的秘书“心术不正”, 在业委会委员中搞挑拨离间, 惹事生非, 弄得业委会分成两派内斗。

博弈业委会 篇3

诚如有论者指出，中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的政治后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会的诞生、成长和发展在我国大约有20来年的历史。这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进而来，最初被称之为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在深圳、广州、上海、北京等一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在2007年《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以维权的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的维权自治运动引发社会的广泛关注，同时也成为学术界的一个重要研究议题。

目前，围绕业委会组织的研究，一般或将其看作公民社会的先声，或看作基层民主的范例。但多将业委会作为一个铁板一块的笼统整体，缺乏对业委会内部的组织机理和运作模式的具体解析，因而对业委会组织本身的复杂性和多元性的探讨也是较为有限的。为此，笔者尝试通过业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，呈现和揭示业委会组织的多重面相。简单地说，本文所关注的问题就是，政府如何看业委会、企业如何看业委会、业主自己又如何看业委会？这三者不同的认知逻辑又是如何建构起来的？

一、国家的视角：

“麻烦制造者” VS “社区管理抓手”

斯科特所谓国家的视角，主要强调一种权力的逻辑，即便于简单的管理和控制。中国政府管理体制的一个基本特点是条块分割，具体到业委会管理，“条”主要指建委系统的小区办/物业科/房管所；“块”主要是指街道办事处和居民委员会。基层政府和主管部门分别如何看待业委会呢？

1.基层政府眼中的业委会：麻烦制造者

在基层政府的眼中，业委会就是一个麻烦制造者和潜在的不稳定因素，用一位政府工作人员的话讲，就是“哪里有业委会，哪里就乱”。

（1）“成立了业委会，就要炒物业公司”。业委会成立以后，一般都会着手做几件重要的标志性事件，以显示自己的作用和地位，进而树立自身的威信。对于业委会而言，这第一把火通常就会烧向前期物业公司。相较于其他侵权行为而言，小区业主对物业服务质量差、物业费虚高、物业公司账目不透明等问题有着最为直观、最为直接和最为切身的感受和体会，对物业公司积怨宿深。而业委会的成立，意味着矛盾触发时机的到来。

当然，业委会上任之后并不会一上来就直接提出要炒掉前期物业，而是会有一个逐步发酵、推进和升级的发展过程。由于大多数小区的房地产商和物业公司都属于“父子关系”，这就使得物业公司在小区具有很深的统治根基，很难一下就将其撼动和驱逐出去。业委会代表业主首先要做的就是，跟物业公司进行谈判，要求降低物业费、改善服务质量、公开财务账目。这种谈判如能取得成功，就能让业主看到实实在在的实惠，进而彰显业委会的重要作用和意义。但物业公司长期以来养成的蛮横服务和专制管理的习性，使得他们并不会轻易就对业委会做出妥协和让步。在反复协商无果的情况下，业委会就只能启动解聘前期物业、自主选聘新物业的提案，这种提案大多还是会很快获得表决通过。

紧接着面临的就是新老物业交接，这个环节矛盾冲突会急剧爆发。能够成功实现交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出现的情形是，炒不掉的老物业会以事实服务为由，死守小区，拒不撤出，而业委会一方则会以老物业已不具有合法地位为由，呼吁广大业主拒交物业费，由此导致小区物业费收缴率急剧下降，物业公司难以维持基本生存和运行。所以，最后出现的局面就是，物业公司突然撤离，小区断水、断电，既无保洁，又无保安，小区日常生活秩序顿时紊乱，从而造成所谓的“物业恐怖主义”。基层政府迫于维护社会稳定的责任，就不得不介入提供应急物业服务，其结果常常是政府一旦进入就很难撤退出来。而政府应急所用的费用皆来自区财政，用全体纳税人的钱来救助某一个小区显然是不合理的，政府陷入了进退两难的窘境。

（2）“成立了业委会，就老好打架闹事”。对基层政府而言，业委会的存在是一种潜在的不稳定因素。由于绝大多数业委会都是业主为了维权才成立，所以业委会在现阶段几乎就成为一个“维权委员会”。业委会要进行维权，难免就会与相关利益方展开斗争和博弈，也就难免会引发各种集体行动和群体性事件。

业委会与开发商、物业公司、居委会以及业主内部之间的纠纷、冲突和斗争。业委会和开发商、物业公司之间的冲突和斗争贯穿于购房和居住整个过程；同为群众自治性组织的业委会和居委会之间的摩擦、斗争和争夺，则表现出“一山容不得二虎”的味道；业委会本是业主自己选出来维护自身利益的组织，但也会出现部分业主对业委会行为不满、要求罢免业委会，从而引发业主群体内部大规模的分化、对立和斗争的情况。这里面既有肢体上的暴力冲突，也有言语上的责骂、诽谤、造谣。斗争的战场既在现实的小区空间场所，又在虚拟的网上论坛。当然，有时候也会溢出小区之外，而将斗争诉求的场所转移到相关政府部门。

所谓“闹事”主要是强调业委会与相关利益方发生冲突斗争的形式、方式和激烈程度影响到社会秩序的安定和谐。也就是说，从“打架”到“闹事”的演变是有一个烈度升级的问题。业委会号召和领导业主维权有时会用到的非常规斗争手段有：群访，通常是几十人或者百来号人一起出发，聚集在市政府门口，要求政府主持公道；拨打110报警，特别是在物业公司实施暴力报复，业主被打伤的情况下；堵路，面对开发商和物业公司的欺压实在无奈无助，通过堵路引起政府关注来出面解决问题；游行，身穿标识本小区名称的同一色衣服，打出解决问题的各种口号，开车通过公共场所以示声威，进而引起社会广泛关注；绝食，面对各种解决问题的通道都被堵死，去开发商总部绝食，不解决问题誓不罢休。这些斗争方式基本上都被政府部门所禁限，且都是维稳考核指标中的重要禁止事项，如某个地区反复发生此类小区事件势必会影响到基层政府的政绩考核甚至主要负责领导的仕途。

对于基层政府来讲，它所最希冀的就是“别出事儿”，一旦真出事了，就要“挨骂”。在这个事件链中，业委会的维权行动，不仅在小区范围之内展开，而且时常会越出小区红线之外，其行动之后果不仅体现在基层政府压力的骤然增大，而且也使得自身成为不稳定因素的风险大为增强。经由这样一个过程，业委会的维权就从一个“小区内部事件”转化成为一个“社会公共事件”，由此就不得不引起政府部门的高度重视。

（3）“成立了业委会，影响基层政府的利益”。对于基层政府而言，业委会之所以让他们觉得“烦”和“乱”，还有很重要的一点就是，业委会的维权行为最终会影响到基层政府自身的利益。虽然业委会维权首先要面对的是开发商和物业公司，但当他们的利益受到威胁和打击之时，基层政府自身的利益就不可避免地会受到牵连。

20世纪90年代中后期，房地产业成为国民经济的“支柱产业”，并且成为地方政府最为主要的财政税源之一。作为GDP增长的重要拉手和地方财政的“纳税大户”，地方政府普遍会极力为房地产业的发展保驾护航。虽然说地税跟街道政府并没有直接的关系，但是其辖区内如有大的企业，能够给其所在的区、市这边纳上税来，那么街道政府面对上级政府说话的分量和底气就要足得多。同时，房地产企业和物业管理企业提供了大量的就业岗位，也有助于地方政府增加就业机会、缓解就业压力。除政府自身的合法利益追求之外，房地产业和物业管理业还牵涉到相关部门个别官员的腐败利益。业委会维权挖掘得越久、越深，就越会触动和揭露这些人的不法利益。

另一方面，业委会的兴起对基层政府的管制权威和权力格局带来了较大的冲击和挑战。在传统的城市社区，街道政府通过居委会能够实现对基层社区的有效管控。虽然居委会在法律上是基层群众自治性组织，但实际上长期扮演着基层政府的“脚”和“腿”的角色，是基层政府的权力末梢。而业委会则不同，它是基于业主私人物权通过真正民主选举产生的，这就使得它肩负着维护业主合法权益并对全体业主负责的重要使命。而且，由于新建商品房小区属于业主的私有财产领地，居委会在其中既面临治理能力的严重匮乏又面临治理权威被边缘化的双重困境。在这个意义上，业委会的出现和存在就意味着基层社区治理的变数和风险的增加，街道政府有可能遭遇基层治理的失控。业委会的兴起不仅改变了原有的治理主体，而且动摇了既有的权力格局，城市社区权力结构将从“一元集权型”转向“多元分散型”。

2.业务主管部门眼中的业委会：“物业管理的抓手”。

作为业务主管部门，北京市建委系统对业委会的态度认知和工作举措与街居系统有所不同。近些年来，北京市建委系统把业委会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。那么，作为基层政府眼中“麻烦制造者”和“不稳定因素”的业委会何以成为了业务主管部门搞好物业管理的重要抓手呢？

（1）“交接物业共有部位，得由业委会确权”。长期以来，物业共有部位权属不清成为商品房小区矛盾纠纷爆发最为主要的根源。在前期物业管理阶段，建设单位将原本属于全体业主（业主大会）所有的物业承接查验权赋予给了物业管理企业。由于前期物业企业大多为建设单位的子公司或关系户，这就使得所谓的物业承接查验环节并没有真正起到核实质量、明晰权属的作用。更为严重的是，物业管理企业借由查验接收物业资料和共有部位、共有设施设备的先机牢牢把握和控制了小区的物业管理权，并将属于全体业主所有的共有部位及其经营收益长期据为己有。这种状况甚至在前期物业管理阶段结束之后仍然得以普遍延续，由此造成围绕共有部位的权属和收益之争持续不断。如何让共有部位真正被业主接收，就成为了问题解决的关键所在。

针对这一问题，北京市建委近年来进行了大胆探索和尝试，通过制定《新建物业承接查验标准》将“前期物业管理”和“正常物业管理”阶段的分界点定在物业共用部分的交接查验，并确立了业主大会作为查验接收主体的法定地位。同时，考虑到业主对于查验接收并非专业人士，业主可以委托第三方物业服务评估监理机构来进行专业接收。由此，从源头上理清了建设单位、业主大会和物业企业之间的法律责任关系。而要实现这一制度设计，其前提条件就是业主大会的设立和业委会的产生。

（2）“要上涨物业服务费，得同业委会协商”。长期以来，“物业费”问题一直是商品房小区物业纠纷和矛盾的一个重要焦点。中央四万亿刺激经济计划实施后，通货膨胀压力日益严峻，从而导致物价不断上涨，物业服务成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高。为维持正常的生存和运行，物业企业必然会要求上涨物业费。但就如一位业委会主任指出的：“一旦签订了物业合同，如果再想涨物业费，那真比登天还难。你让大家投票降价，容易，但你让大家投票同意涨价？太难了！”

那么，物业费涨价为何如此之难呢？其一，物业费长期存在质价不符的问题，且普遍服务态度较差，业主对此甚为不满，对物业公司偏见、积怨较深，物业收费率就很难提高，更不用说上涨物业费了。其二，业主集体缺少独立的法律人格情况下（未成立业委会），物业公司组织业主集体表决缺少法定权利和合理性。其三，前期物业管理制度导致业主主体意识的缺失，业主习惯性以为物业管理就是接受服务。其四，由于中国的法治和市场还不健全，相当一部分业主并没有正确的物业费的概念，不理解物业费是什么。

物价不断上涨，物业收费标准却原地踏步，就只会导致物业公司想尽各种办法和手段来维持其经营和运行，导致小区物业环境和品质大为下降，最终将严重损害全体业主的利益；而物业公司长期徘徊在低层次、低质量的运营状态之下，也必将导致物业管理行业整个品质的下降。

为应对物业费收缴、上涨难这一顽症，北京市建委近年来积极推进物业服务收费改革，具体举措包括：制定各级资质的物业服务标准和细则，并由物业管理协会定期发布物业服务成本，以建立物业费的市场联动机制；积极推进业主大会收取物业费试点；大力推广“业主一卡通”的使用等。应当说，这一系列举措的颁布为解决物业费上涨难做了较好铺垫，而现在的关键则是，让业主大会和业委会组织迅速成立起来，使它们成长为物业费收缴和调整的责任主体。

（3）“动用专项维修资金，得有业委会盖章”。北京市新建商品房小区在1998年之后开始大量涌现，未来十年将会有越来越多的房屋面临大修的问题。房屋要维修就得使用专项维修资金。按照相关文件规定，小区是否成立了业委会直接关系到能否动用专项维修资金。如果没有业委会，主管部门将会面临管理的瓶颈，惟有未雨绸缪，才能理顺政府在物业管理中的责任关系。

专项维修资金的动用需要业委会签字盖章，待到其出现余额不足需要续筹时更需要通过业委会来组织和动员。在某种程度上，“续筹”的问题甚至比“使用”的问题要更为棘手、更为难办。加快业主大会和业委会组织建设已刻不容缓，针对专项维修资金管理办法的改革也势在必行。

近年来，北京市针对专项维修资金管理办法的改革，很重要的一点就是，将先前由政府主管部门负责代管的专项维修资金全部划转到业主个人账户。政府管理部门的担忧在于，一旦未来10～20年各小区房屋纷纷进入大修期，政府负责管理的专项维修资金可能就根本不够用、不顶用，而这时业主自治组织如又没能发展成熟起来，政府就将面临“兜底”的危险，将背上不堪承受之重负。

二、市场的视角：“利益的争夺者”

在市场的视角，其基本逻辑就是一个利益最大化的问题。对于房地产商和物业公司而言，如何确保其在小区的利益最大化和持久化是他们最为关心的。在开发商和物业公司眼中，业委会是他们垄断利益的激烈争夺者，而业委会所谓的维权实际上是在抢他们的钱、夺他们的权。

1.制造混乱：“为了纠纷而纠纷”

中国有句俗语：浑水好摸鱼。在开发商和物业公司看来，业委会通过引发纠纷、制造混乱，成为其夺取权益的重要一步。纠纷一旦被制造出来之后，就会产生一系列连锁反应，各种现象和问题随之揭开、爆发，并很快会导致小区陷入混乱局面。业委会制造的纠纷事件经过媒体舆论的报道渲染之后会进一步加剧小区的乱象。在这个过程中，开发商精心打造的社区品牌形象遭受重大损毁，且没法进行相应的讲理和辩驳，从而陷入一种比较被动的局面；而业委会从始至终都是以代表广大业主维权的面目出现的，媒体的报道更进一步彰显和提升了这个形象。由此，业委会就能趁机不断提出各种权益要求，至于这些要求是否正当合法、能否真正实现并不重要，重要的是，小区经由业委会提出的这些权益口号开始形成一种维权的氛围，业主都被“鼓动”起来了。

那么，开发商、物业公司与业委会两方在混乱局面中的反差地位是如何形成的呢？这主要根源于双方组织性质的截然不同。开发商和物业公司属于企业机构，其一言一行都需要严格遵纪守法，否则将会严重影响其企业信用和声誉；而业委会在当下法律框架下仍是一个没有较好监督制约机制且不具有法人主体资格的社区自治组织，它在名义上代表全体业主行事，但它的行为却具有相当大的随意性和不可追责性。两方受到的法律制约力有很大不同，而且开发商和物业公司在社会公共舆论上几乎没法跟业委会进行对等的辩论和博弈。

2.混淆概念：“把权属变有争议”

共有部位的权属之争向来是小区纠纷的重要导火索。由于这些共有部位大多会带来比较可观的经营收益，因而引发的冲突和斗争也异常激烈。目前，我国法律法规对共有部位的产权归属问题并没有很清晰的规定，通常的情况是，有些共有部位权属通过相关利益主体反复的斗争和博弈在实践过程中才得以逐渐界定和明确。此处所要分析的情形则恰恰相反，即在开发商看来原本确切的共有部位权属在斗争博弈过程中反倒被业委会弄得模糊和有争议。

一位物业管理公司负责人以产权不明而又有公共受益的人防车位为例，说明了业委会是怎样混淆概念的，“业委会混淆的一个概念是‘谁投资谁受益’。第一，按照国家的法律规定，人防的所有权是人防办，作为战时民防使用的。但是人防办不具备人防设施的证照关系，它的权属落在原始投资人的名下。第二，人防设施在这个社区是没有公摊的。业委会混淆概念，对外公开说这部分人防车位有争议，认为设施应该是作为业主投资逐步转移的。广大业主就会说，是啊，我买了你的房子了，这个人防车位就应该是我们的…… ”

业委会混淆“人防车位”概念的策略，首先通过“套法条”，选取对己有利的适用条款；再通过“讲道理”，将“共有财产连带专有财产一同转移”转化成“买了房随之也就买了人防车位”，以便于广大业主理解和接受；然后“摆事实”。利用开发商拿不出确凿证据和法律规定的漏洞，咬定人防车位计入了小区公摊，因而应归全体业主所有。最后，“造舆论”。邀请媒体报道小区事件和问题，制造产权归全体业主的社会舆论，进而为下一步收回权益营造声势。在这个过程中，通常会充斥着各种谣言、诽谤，从而使得产权归属问题变得更加扑朔迷离。

3.炒老物业：“赖掉所欠物业费”

业委会炒老物业是一种比较常见的纠纷现象，甚至许多时候在人们的思维定势中“成立业委会就是为了炒物业”。在发展到正式炒物业之前，首先会出现一系列欠缴物业费事件，这其中既有普通业主欠费更有业委会成员欠费，既有暂时欠费的更有长年欠费的。

虽然业委会成员欠费于理不通、于法不容，并很容易成为对方制敌的把柄。虽然这多少会对业委会造成一些负面影响，但这却是业委会展开下一个动作的重要一步。当业委会这样做的时候其实早已有炒物业的打算，只不过缺少一个恰当的火候和时机。当小区陷入纠纷混乱，业主对物业公司更为不满，这时业委会就会趁机启动解聘物业提案。当解聘提案表决通过并成为具有法律效力的既定事实之后，业委会就会随即对外宣称老物业已被解聘而不再具有继续收费的资格，并同时大力呼吁和动员广大业主都不交物业费。

从物业公司的角度来看，业委会鼓动全体业主不交物业费是要为自己的欠费行为寻找民意支持基础和制造法不责众的现实。而业委会这样做的直接后果就是，一旦欠费人数占据相当大的比例，势必会严重影响物业公司的正常运行和生存，最终导致物业公司不得不被迫撤离小区。由此，业委会的解聘物业之举似乎就取得了圆满，并进而接替物业公司掌控小区管理权。

三、社会的视角：

“维权的代言人” VS “自私的谋利者”

所谓社会的视角，主要强调一种自组织的逻辑。对于业主而言，业委会是他们自发组织成立的，且业委会所从事的工作具有明显的公益性质。作为一种民选自治组织，业委会应当以维护全体业主利益为根本宗旨。但在实际运作过程中，业委会有时也会发生变质。因此，在业主群体眼中，针对业委会的认知和看法也就会出现不同。

1.维权的代言人

在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”。由于现阶段业委会基本上都是因维权需要而成立，所以它在某种程度上几乎变成了“维权委员会”。换句话来讲，大多数要求成立业委会的小区，都是因为业主自身权益遭受到侵害。这是一个权利意识反向建构的过程。

（1）“组织起来了，才更好维权”。在强势的房地产商和物业公司面前，单个业主的力量显得微乎其微，惟有组织团结起来才有力量，也才可能与之相抗衡。因此，从力量抗衡的角度来讲，成立业委会也十分必要。同时，业委会的成立，有助于凝聚和表达业主的权益诉求，赋予业主维权行为以合法性和正当性，并能够与开发商、物业公司在谈判和博弈中形成对等的法律地位。

目前，业主所维的权绝大多数都牵涉到小区的公共权益，如共有产权部位和设施设备及其收益，物业费质价不符，划转和使用专项维修资金等。针对这些权益，单个业主无法主张，而只能通过业委会来实现。因此，当业委会没有成立的时候，这些权益就会被开发商和物业公司占为己有。即使业委会成立之后，开发商和物业公司也不会轻易拱手相让，而必须通过长期的斗争和博弈才可能不同程度地收回这些权益。经由这种组织化，业主逐渐成为一个较具战斗力的集体，从而使得开发商和物业公司不能不正视和重视他们的权益诉求。

（2）“有了业委会，就有了民主”。业委会以民主的名义诞生。在业委会成立之前，小区公共事务完全由开发商和物业公司所把持和主宰，由此确立了它们在小区的专制统治地位，而作为小区主人的业主反倒成了被统治和治理的对象。在此意义上，业委会的成立，首先意味着对这种专制统治格局的打破，为业主自己当家作主提供了可能。

同时，从业委会的性质来看，它自身具有一种民主的潜能，能够为业主提供一个民主训练的平台。作为一种新生事物，业委会的选举从一开始就采取完全直选的方式，这具有相当的超前性。从实际运转情况来看，这种直选出的业委会经常会遭遇到各种“民主的麻烦”，甚至会让一些业委会主任产生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小区业委会主任辞职后曾说道：“最难的事是开会。比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会，小区大几百户你得挨家挨户通知。你还要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”不仅“大会”难开，而且“小会”也同样难开：“发了通知，人却不来，一点办法也没有。如果（业委会）老开不成会，业主们就会认为你总不干事，物业公司找不到对话的人，也有意见。”

诚如孙中山先生所言，民主首先得从学会开会做起。如果连会都开不起来，那么民主就无从谈起。这也意味着通过业委会实现小区的民主管理仍需要一个逐步学习、探索和实践的过程。一位资深业委会主任曾指出：

为什么我们业主现在很多事情这么难？就是因为我们没有用民主的方式去处理业主如何来做这个共同决定。几个人的业委会，很难把整个社区的事情都管起来。社区大了以后，你就要分权制衡，就要建立一个架构。我们从事业主委员会工作，一定要有民主的理念。业主委员会治理小区，业主大会怎么开会，这套方法做起来以后就能够慢慢运营起来。开始的时候，可能难点，大家不理解。走上正轨之后，大家都会了。

2.自私的谋利者

作为一种民选权益组织，业委会一经产生就具有了一定的权力。其中，最为重要的两项权力体现在：对公共事务享有一定的决策权，对公共资金具有一定的支配权。这里的“公共事务”包括解聘和选聘物业公司、改建重建建筑物及其附属设施等，“公共资金”主要包括专项维修资金和公摊面积收益。从理论上讲，业委会权力的实现有赖于业主大会的授权，但现实中有些业委会却常常绕过和避开业主大会自作主张，或者将业主大会变成谋取自身私利的工具。

（1）个人腐败：“业委会个别成员谋利”。目前，这种情形最为普遍和常见。开发商和物业公司为拉拢和收买业委会，通常会对业委会主任和个别委员进行利诱，譬如免交物业费、赠送停车位等。同时，也有一些业委会主任擅自挪用小区公共经费，或者未经业委会和业主大会同意擅自将小区共有部位出租从中获利。由此，造成业委会因个别成员的谋利行为而蒙上了腐败的污名。

（2）集体腐败：“业委会小团体谋私利”。相对于业委会个别成员的谋利行为而言，业委会这个组织集体有时也会滋生自身的小团体利益。譬如，电梯、墙体广告收入不入账，业委会和物业公司同流合污，瓜分本属于全体业主的收入；受贿相关修理单位，高报电梯修理单价，吃回扣；未经业主大会批准，私自与物业公司签订协议，将小区的架空层出租，牟取暴利；未经同意，擅自给业委会发工资；业委会公款吃喝、公款旅游等等。为了使这些行为获得正当性，业委会常常会假以广大业主的名义。

业委会腐败的原因大致如下：其一，业委会监督机制缺失。无论是对业委会成员，还是对业委会这个组织，都缺乏有效的监督制约机制。其二，业委会心理补偿作用。客观而言，业委会工作是一个出力不讨好而又容易遭人骂的活儿，而且有时候还会受到来自开发商和物业公司暗地报复的危险。工作累、压力大不说，有时还得自己贴钱，但却还常常受到业主的非议和质疑。而维权成功后，业委会自恃有功，理当获得犒赏。有一些业委会，因自己确实为业主讨回了不少权益，居功自傲，就明目张胆地或者暗地里以各种形式变相进行自我犒赏。

全委会党代会筹备情况报告 篇4

（2011年5月18日）

根据呼伦贝尔市委的统一部署，阿荣旗于3月17日全面启动旗乡两级党委换届工作，印发了《关于做好旗第十四次党代会筹备工作的通知》，抽调60余名精干人员，组成严肃纪律、人事安排、文件起草、组织、宣传、会务等6个工作组，在大会筹备期间，各工作组有序推进、精心安排，目前，大会各项筹备工作基本就绪，可以召开旗第十四次党代会。

一是注重营造氛围，坚持宣传引导在先。认真做好换届纪律的宣传工作，在《今日资讯》栏目中分两次、连续7天播发了党委换届纪律的相关要求。同时，精心策划了“辉煌的五年”、“书记访谈”、“换届动态”、“展望未来”等党代会专栏，通过广播、电视、网络、报纸等媒体，对旗委过去五年的发展成就、优秀共产党员典型和党委换届工作进展情况进行广泛宣传。截至目前，通过各级各类媒体播放、刊发换届新闻、专题172篇；编发简报信息15期，通过信息直报点向中组部报送信息3篇，在中国共产党新闻网刊发换届信息4篇。目前，正在积极做好会议期间的文艺演出排练和大会标语、条幅的制作、悬挂工作，努力营造健康向上、喜庆和谐的社会氛围。

二是注重客观实际，坚持征集意见在先。旗委高度重视

1党委报告的起草工作，在多次深入基层调研，听取基层群众意见的基础上，确定了整体思路和方向。同时，为确保报告更加符合实际、贴近民意，旗委开展了“为党代会报告建言献策”活动，面向社会下发《征求意见通知》，收回意见表109份，梳理群众意见107条。旗纪委也下发了征求纪委工作报告意见的通知，收回反馈意见91份。目前，两个报告的初稿已经过多次修改和校对，正在进行最后的修改和完善。

三是注重提高素质，坚持优化结构在先。2011年3月18日，旗委组织部代旗委起草了《关于召开中国共产党阿荣旗第十四次代表大会的请示》，上报市委组织部。2011年4月8日，市委对我旗召开党代会的请示进行了批复，原则同意了我旗提出召开旗第十四次党代会的有关事宜。根据市委批复，阿荣旗第十四次党代会代表总数定为219名，4月12日，以旗委名义下发了《关于印发〈中国共产党阿荣旗第十四次代表大会代表名额分配方案〉的通知》（阿党发[2011]5号），全旗21个选举单位，确定代表候选人预备人选271名（差额比例23.7%）。截止5月17日，全旗219名党代表已经全部选举产生。阿荣旗第十四届委员会设委员31名，候补委员7名，常委11名；旗纪委设委员17名，常委7名。目前，新一届党委、纪委组成人员候选人预备人选已推荐完毕，正在准备向市委呈报候选人预备人选的请示。

四是注重严肃纪律，坚持教育引导在先。按照严肃换届纪律的相关要求，旗委印发了《严肃换届纪律情况调查问

卷》、《给参加推荐人员的函》、换届风气测评表、测试卷等共计3700余份，编发“口袋书”2700余份，制作学习卡片1000张，发送学习换届纪律提醒短信570余条，确保换届纪律知晓率达到百分之百。5月16日-19日，旗委组织部、纪委抽调专人以现场闭卷测试的形式对领导干部和后备干部换届纪律学习情况进行检查，246人参加测试。深入开展党员干部签署《遵守换届纪律承诺书》活动，共签署承诺书406份。扎实开展重点群体教育谈话活动，分别与新调整干部和209名推荐考察对象进行了谈话，确保换届谈话覆盖率达到百分之百，并在旗纪委、组织部各设立1部举报电话，接受群众监督。

业委会议事规则 篇5

为明确深圳市南山区浪琴屿花园(以下称本小区)业主委员会的职责、权力和义务，规范业主委员会的议事程序，有效代本小区表业主行使权利，维护全体业主的合法权益，根据国家及深圳市相关法规的规定，在所在辖区社区工作站的指导下，结合本小区的具体情况，特修改、制定本《浪琴屿花园业主委员会章程及议事规则(2007年版)》(以下称本章程)。

第一章 总则

第一条.浪琴屿花园业主委员会(以下称业主委员会)是本小区物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会依法及本小区《业主公约》、《业主大会议事规则》选举产生，并经政府行政主管部门登记备案生效。第二条.业主委员会是本小区业主大会的常设执行机构，向业主大会报告，对业主大会负责。第三条.业主委员会的宗旨是：在《业主公约》、《业主大会议事规则》及本章程授予的职权范围内代表全体业主，维护业主的合法权益，为实现本小区业主的共同愿景而努力奋斗。（本小区业主的共同愿景是：通过全体业主、物业使用人及物业管理单位的共同努力，人人成为遵约守法、知荣明耻、讲究公德的合格居民；把本小区建设成服务完善、邻里和睦，相互关爱、安全、文明、宜居的家园；让我们的社区成为管理有序、环境优美、社会和谐的高尚社区。）

第二章 业主委员会的组织机构和职责、权力、义务

第四条.业主委员会委员人数为 五 人。其中主任一名，副主任一名。主任、副主任在全体业主委员会委员中选举产生。业主委员会主任为业主委员会的负责人。

第五条.根据工作需要，业主委员会可聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理业主委员会的日常事务。

第六条.业主委员会委员、主任和副主任参与业主委员会的工作都暂定为义务服务性质，不领取报酬和津贴。执行秘书可领取适当津贴，执行秘书的津贴数额由业主委员会提出建议，经业主大会批准后执行，该费用从物业管理费中列支。

第七条.业主委员会应当依法履行下列职责：

1．按时召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况； 2．组织业主委员会的换届工作；

3．代表业主大会签署物业管理服务合同； 4．监督业主公约的实施；

5．配合街道办事处、社区工作站或居民委员会做好本小区的社区管理工作；

6．公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

7．保管业主大会和业主委员会的印章，以及本小区的工程建设资料、公共档案、对外合约等文件； 8．业主大会赋予的其他职责。

第八条.业主委员会的一项专门职责是：代表全体业主选聘专业服务机构，负责建立并维护本小区业主的专用网站。网站的运行维护费用由业主委员会提出预算建议，经业主大会批准后确定执行。

第九条.业主委员会权利：

1.召集和主持业主大会(业主代表大会)； 2.执行业主大会决议；

3.在市、区主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

4.审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划；

5.监督专项维修基(资)金的筹集、使用和管理；

6.负责对业主委员会活动经费的募集、使用和管理； 7.监督本小区公共建筑、公共设施的合理使用；

8.在业主委员会任期届满时，组织换届改选新一届业主委员会工作； 9.向业主大会提出修订《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程及议事规则》的议案或其它议案；

10.代表业主与水、电、气、电信、视讯、网络等供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任；

11.委托律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任；

12.雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任；

13.制定和执行本小区的专项事务管理制度。监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况；

14.当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；

15.代表本小区业主、物业使用人维护其合法权益，在共有财产或公共利益受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任； 16.《业主公约》、业主大会(业主代表大会)赋予的其他权利。

第十条.业主委员会义务：

1.向业主大会（业主代表大会）报告工作；

2.执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定； 3.接受业主和使用人的监督；

4.听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

5.协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用； 6.涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过； 7.建立业主委员会档案制度； 8.自觉接受市、区房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；

第十一条.业主委员会委员的权利和义务 1．权利

（1）参加业主委员会组织的有关会议、活动；

（2）参与业主委员会有关事项的决策，行使表决权；（3）具有对业主委员会工作的批评和建议权。2．义务

（1）遵守本章程；

（2）执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；（3）参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；（4）向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

第十二条.业主委员会主任的职责 1．负责召集并主持业主委员会会议； 2．执行业主委员会决议；

3．审批业主委员会经费的使用（当一次性使用经费超过10%，须由委员会作出相应决议支持，并由主任、副主任或三名以上委员联签方为有效）； 4．代表业主委员会对外签约或签署文件； 5．签署业主委员会制定的管理制度

6．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。

第十三条.业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。

第三章 业主委员会委员的产生和罢免

第十四条.业主委员会委员由业主大会依法定程序和本小区《业主大会议事规则》及本章程规定选举产生。业主委员会每届任期三年，三年期满须重新选举。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作，连选可以连任。

第十五条.业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于委员人数的20%.第十六条.业主委员会委员、候选人应当符合以下条件： 1.必须是本小区正式业主(以最新有效的产权证为证)。

2.具有完全民事能力，遵纪守法，道德品质好，热心公益事业，责任心强，具有社会公信力。

3.模范履行业主义务，未欠缴物业管理费、专项维修基(资)金等费用。4.具有必要的工作时间和一定的组织能力。

5.未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业任职，未在本物业开发商公司任职。6.担当过破产企业的负责人并对破产负有个人责任的业主、被刑事处罚过(过失犯罪出外)的业主不得出任业主委员会委员。

第十七条.业主委员会委员候选人产生程序：

1.业主委员会委员候选人由业主委员会(筹备组)推荐；

2.10名以上的业主联名也可以推荐一名业主委员会委员候选人；业主委员会(筹备组)应该审查候选人的资格。业主推荐的候选人应在业主大会会议举行之日7日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会(筹备组)申请候选人登记。逾期申请登记的，业主委员会(筹备组)有权拒绝登记。

3.业主委员会(筹备组)受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会(筹备组)拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。

第十八条.业主委员会委员选举程序：

1.在候选人确定后，业主委员会(筹备组)应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法以公告或其它方法告知小区全体业主。

2.业主委员会应在选举日7日以前向全体业主送达选票；选票应当编号，没有编号的选票无效。

3.选举业主委员会委员投票采取记名投票，投票人必须在选票上填写自己所拥有的物业名称和票权数，并签名（盖章），否则视为无效票。

4.同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算。

5.选票上所选人数不得超出本届业主委员会委员人数，否则视为无效票。

6.业主委员会(筹备组)应及时提请业主大会对候选人进行投票。如投票期满后，登记回收的票权未超过总票权的50%，则由业主委员会(筹备组)确定延长投票时间，直至超过50%。7.业主委员会候选人以得票多少来排序，所得赞成票在前5名的候选人当选为业主委员会委员，产生业组委员会。若出现同票现象，无法确定前5名，则延长投票时间三天，由未投票业主对同票候选人进行投票，以得票多者确定当选委员。8.因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。

第十九条.业主委员会自选举产生之日成立。业主委员会选举产生后30日内持成立业主委员会登记申请书、新当选的业主委员会成员名单、选举资料、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会章程及议事规则》到政府行政主管部门办理登记备案手续。

第二十条.业主委员会成立后应当依法刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十一条.业主委员会主任由业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。

第二十二条.业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，应终止其业主委员会委员资格，并向全体业主公告： 1.不再是本小区的业主或拒不履行业主义务的；

2.无故缺席委员会会议连续三次以上或严重违反本章程的； 3.因健康原因或其它原因丧失履行职责能力的； 4.有违法犯罪行为被司法部门认定的； 5.以书面形式向业主大会提出辞呈的；

6.在本小区服务的物业管理企业或其下属单位中工作的； 7.其他原因不适宜担任委员的。

其中，1、2项情况委员资格自动终止，其他情况须由下次业主大会（业主代表大会）确认、备案。

第二十三条.委员停任时，必须在停任15天内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。

第二十四条.业主委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选；业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在半个月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第二十五条.业主委员会委员罢免程序：

1.在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。

2.在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。

第二十六条.业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿；给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。

第二十七条.因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本章程规定的选举程序选举产生。

第二十八条.业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。

第四章 业主委员会议事规则

第二十九条.业主委员会例行会议每三个月召开一次，由主任召集、主持。主任因故缺席时，由副主任主持。有二分之一以上的业主委员会委员提议或主任认为有必要时，可召开特别会议。

第三十条.业主委员会会议召集人应在会议召开2日之前将会议召开的时间、地点和内容通知每位委员。

第三十一条.如业主委员会会议讨论重大事项，根据所讨论议题的需要，可邀请市、区房地产行政主管部门及政府有关部门（所在地社区工作站或社区居委会、派出所等）派员列席会议；也可邀请物业管理单位的人员、非业主使用人代表以及媒体代表参加会议；当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，还应邀请承租人代表列席业主委员会会议。但上述人员均没有表决权。第三十二条.下列情况下应召开业主委员会会议： 1．经区主管部门建议召开的； 2．由主管部门责令召开的；

3．由10%以上业主联名提议召开的； 4．当本小区发生重大、突发性事件的。

第三十三条.业主委员会会议应当有过半数委员出席。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员本人不能出席会议的，可以委托其他委员代为表决，业主委员会委员不得委托其他非委员出席业主委员会的会议。若某位委员既未出席会议，也未委托其他委员代为投票的，则视为弃权。

第三十四条.委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。业主委员会做出重要决议由业主委员会过半数通过方为有效。若表决时当赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有多投一票的权力。

第三十五条.委员会会议必须做好书面记录，并由出席会议的委员签字后存档。

第三十六条.业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录。如涉及重大问题应分别记录与会全体委员的不同意见。出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名，并加盖业主委员会印章后存档。

第三十七条.业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。

第三十八条.业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议若违反法律、法规、规章，或超越《业主公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。

第三十九条.业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

第四十条.以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免业主委员会委员的建议；

（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；

第四十一条.业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四十二条.经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

第四十三条.业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况；

第五章 业主委员会经费

第四十八条.业主委员会工作所需必要的活动经费按照本小区《业主公约》的约定予以筹集保障。也可以向全体业主专项募集。

第四十九条.业主委员会可以接受不带附加条件的捐赠作为业主委员会活动经费的补充。但业主委员会不能因照顾捐赠人的意志而做出有损全体业主利益的事情或决定。

第五十条.业主委员会的经费开支包括：业主大会(业主代表大会)和业主委员会会议的费用；必要的日常办公费用；参与、组织一些交流活动的开支等等。执行秘书人员的津贴从物业管理费中列支；网站建设及运行维护费用从专项维修基金中列支。业主委员会的经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每半年向业主委员会汇报一次，每向业主公布。

第五十一条.业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动；不得妨碍物业管理企业的正常经营管理活动。

第六章 附则

第五十二条.本章程或本章程的修订须经业主大会（业主代表大会）通过后生效。在此前发布的关于本小区业主委员会章程及议事规则相关内容的文件同时废止。如有与本章程冲突的，以本章程为准。在本章程生效期间，如发生须由业主委员会决策而本章程未加规定的事项，以当时生效的《深圳市物业管理条例》及其实施细则的规定为准。本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。

第五十三条.业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

业委会主任辞职报告 篇6

尊敬的街道、社区领导：

当决定辞去业委会工作时，心情是沉重的。因为这样做有愧于两级政府领导一直以来对于业委会工作的重视、支持与关爱。时至今日，业委会找寻了近七十家物业公司，费尽周折后终于聘请到了一家物业公司肯接手本小区的物业服务管理。本以为新物业入驻后工作将会容易些。没想到压力大得竟是如此让人难以承受。

特此报告，敬请批准！

申请人：郑华腾（业委会主任）篇二：业委会委员辞职申请 辞职报告

尊敬的**办事处、**社区领导、**业主委员会：

我是**一位普通的业主，当初本着服务业主，怀着满腔热情参与本届业主委员会换届选举，于2013年5月份进入**业主委员会，成为业委会5名成员之一。进入业委会后我兢兢业业，处处为业主利益着想，特别是2013年7月份开始更换物业服务公司时加班加点为更换物业工作尽自己最大的努力，但是就在这更换物业的过程中，我提出一些合理的建议，业委会不采纳也不听进业主的心声，使我在业委会工作中处于很尴尬地位。

2013年9月份开始，因本人工作较忙，白天未能及时参与业委会工作会议，业委会主任正式通知我三次不来就算自动辞职。2014年9月份一直到现在，业委会工作例会我再也没有接到通知，也没有参加过一次会议，我已经被业委会自动除名，基于在业委会的工作时的各种矛盾我也不想成为业委会成员。故现在补上书面辞职手续，向你们正式提出备案，我已经不再是**业委会成员。************ 2014-6-15篇三：一位辞职业委会主任的来信 一位辞职业委会主任的来信：这些话终于敢说了 亲爱的同志们：

你们辛苦了!作为一个业主，我只有在辞去了业主委员会主任的职务后才能大胆地说：你们工作不容易，我们业主委员会支持你们。我相信，全国广大业主也将认同我的观点，对你们的工作越来越理解、重视、支持。如果我作为业主委员会主任说这样的话，就会被骂成“汉奸”、“出卖业主利益的人”“拿了物业服务公司钱的人”。你们承受着做人的压力

那些对你们不好，出言不逊，张嘴就骂，抬手就打的个别业主是些什么人?他们中有些是缺乏基本教养的暴发户，人生痛苦的经历使他们完全迷失了。他们可能住在豪宅，开宝马，打高尔夫，他们可能会说流利的英语，甚至娶了外国太太，但他们可能仍然随地吐痰，乱扔东西，不遵守规矩，小便宜能占就占，强词夺理，目空一切。他们可能是这个时代物质上的受益者，但同时也是精神上的受害者。所以你们在提供服务的同时，还默默承受着做人的压力这点尤为难能可贵。你们承受着历史和文化的压力 与西方文明相比，整个社会把文明、礼貌当时尚，当教养。对他人的尊重是自尊的最好体现。但在中国直到今天，在某些人心中对服务行业的歧视仍然是根深蒂固的观念。你们在社会底层，不仅承受整个社会压力，为了生存还要受有钱人的气，为他们提供文明、礼貌的服务。他们可以看不起你，但你还要向他问好，用良好的服务和行动教育他文明、礼貌、相互尊重。打不还手，骂不还口。这就是中国社会令人悲哀的一面。下面人不仅要为上面人服务，为了生存，居然还有教育他们的职责!记得有一次我去一个别墅看朋友，门口的秩序维护员要我登记，我说，好，兄弟，我听你的。我下了车，跟他来到传达室登记。只见他写字的手在颤抖。我歪头一看，这孩子哭了!我问他为什么哭?他说，当秩序维护员三年来，没有人对他这样礼貌地讲过话，他说：“今天是我生日，碰到您算是我的生日礼物吧!”为了生存，你们默默地忍受着，以惊人的毅力扮演着文明教育者的角色。你们承担了政府的工作

在目前的社会管理中，政府的基层管理单位是居委会。在居委会的五大职能中，物业管理承担了最重要的社区秩序、治安、卫生的管理职责。从行政意义上说，物业服务企业正在扮演一个不可替代的新的“小政府”的角色，但是，不论从政府还是从业主的角度，对物业管理工作重要性的认识都不够。这造成了物业管理工作实际担负的社会责任大于一般人认识的尴尬局面。大家只看到了物业服务公司作为经济实体的一面，忽视了物业服务公司重要的社区管理职能。

让物业服务企业维护社区的治安、秩序、卫生，同时，又没有政府的权威，加上人们普遍歧视服务行业，造成了整个行业的尴尬。从商业合同的角度看，物业服务公司负责管理小区全体业主的财产，但他们没有管理权威。也就是说，对故意违反规定的人，除了打官司毫无办法。这造成了极高的管理成本，同时也树立了一个坏典型，使更多的人效仿。比如，一个人就是乱停车，怎么办?业主没有任何道理就是不交物业费，嫌贵，怎么办?执法进不了社区，整个国家的行政司法体制不适应新的社区发展。物业管理行业需要反思

你们的优势是在社区中你们是唯一有组织的群体，但这也是你们的劣势。问题不在多，只要有1%的致命错误就足以把这个行业给毁了。这可能正是物业管理行业声誉差、被误解的根本原因。正是在这样的现实下，你们更要有使命感，紧迫感，团结、自律、发展中国自己的物业管理品牌。

物业管理行业需要有远见，有责任感的企业家，带头人。因为你们是为人服务的，是通过你们的服务传递文明，培育公民社会。所以，在物业管理行业内部就更应该建立相互尊重，平等待人的文化，不能对客户一个样，对自己的员工又一个样!领导对下面员工的尊重，就是教育员工忍受业主压力保证服务质量的最好表率!在业主、政府、社会还认识不到物业管理行业的重要性时，希望你们为中国公民社会的建设做出贡献。希望通过你们的服务，使那些你们为之服务的人，使整个社会认识到，没有你们的崇高服务理念，你们的献身精神，和谐的公民社会建设就无从谈起。

你们是社会的润滑剂，润滑了人心的干涩;你们是美丽花园的园丁，使整个社会变得美好。几年前，我们小区有一个物业项目经理，她没日没夜的工作，晚上，就和衣睡在办公室。她的工作热情震撼了我，我从她身上看到了物业管理行业的未来，看到了我们生活在一个多么幸福的环境中。从那一刻起，我认识到，其实，我们很多业主今天就生活在人类自古希腊以来就梦想的理想国中，只是我们生在福中不知福罢了。衷心希望物业管理行业要团结，要坚持原则，坚持自律，要干得有尊严。

如果多数业主不付物业费，你就要坚决撤出。必须建立这样的公开、透明的预报机制，时常在小区公布：当有多少业主不交物业费时，就把服务减低，当物业费少到什么程度时，就停止服务，最后撤出。尊严比生命更重要。不交钱而享受物业服务本质上是对人的侮辱。如果物业管理行业接受这样的侮辱，那就没有什么可说的了。