业委会通知

业委会通知（精选7篇）

业委会通知 篇1

通知

根据国家有关政策、规定和其他小区实际经验，为了2、3号楼全体业主的切身利益，我小区要在上级指定的银行开设“账户”，以便掉回全体业主购房时所缴纳的大修资金，存入该账户。由业主自主管理，起码可以得到利息以用于小区维修和改造。为建设美好和谐家园提供些资金支持。

建立账户需全体业主签字共同申请。

为此，决定于六月十五日（周日）晚19:30分，在号楼室就该项事宜详细说明，并就其他事项一并通报，请各位业主届时参加。

2、3号楼业主委员会

2014年6月10日

业委会通知 篇2

一、关于业主大会法人登记

雍翠豪园是罗湖区业主大会法人登记的三个试点之一。市区各级领导多次前往考察。对于业主大会法人化广大业主期待已久, 目前进展如何?雍翠豪园业委会委员吴祥志说, 三个试点小区有两个小区已经通过业主大会, 决定实行法人登记。他们小区则进行相关的准备。在区里召开的试点小区的动员大会上, 他曾经从配合政府改革举措的愿望出发, 列举法人化的三个好处:一、有利于名正言顺打官司。二、可以更好维护业主的财产权益, 将小区公共财产登记在法人名下。三、有利于避税, 物业管理费不用交营业税了。

但是也存在一些让吴祥志产生困惑的问题, 现有的社会组织登记法规定:社会法人一旦经营不善, 要破产清盘。如果出现这种状况, 如何保护业主的私有财产?有人建议他们采取空壳登记进行规避, 即在登记时不填写小区的公共资产。但这样的做法没有明确的法律依据。

另外, 他们在参加培训时得知, 罗湖区老旧小区多, 政府每年要花数百万进行补贴, 改造电梯、管道等。吴祥志他们旁边一个20 年楼龄的小区就向政府申请了200 万元的改造资金。而一旦法人登记后, 就意味着你已经18 岁了, 成人了, 政府就不会再管你的维修改造了。

政府从维稳的角度出发, 通过社团章程等办法来加强和改善对业委会的管理, 也可能是试点业主大会法人登记的一个考虑:以往政府管理小区, 习惯了用物业公司作为“抓手”, 物业公司作为一个注册登记的企业, 政府有事的时候一般不会找不到其负责人。但如果实现业主自治了, 业主委员会和业主大会都不是社团法人, 政府如果有急事要找人, 业委会这个松散的组织, 就难以成为“抓手”, 而法人登记后则可以。

无论怎样业主大会法人登记试点已箭在弦上, 而试点目的就是摸着石头过河, 不怕出问题, 关键是通过实践来论证, 完善制度体系。

二、关于共管账户

谈到共管账户的问题, 雍翠豪园和长城二花园都是深圳的标杆小区, 有了较成熟的经验。

雍翠豪园从2008 年就搞共管账户了, 是目前所知, 深圳最早搞共管账户的小区。这个有着400 多户业主的小区, 2002 年入伙, 2008 年之前, 物业管理一团糟, 本体维修资金账上一分钱也没有留存。2008 年后更换了新的物业公司, 双方实行账务共管。物业费、停车费、广告费、场地租金等全部收入, 都必须首先进入业委会账户, 物业管理处要用钱, 需凭借业委会与物业公司的银行双密钥才能支付;自2009 年以来, 本体维修金账户从零积累至60 余万元;小区物业管理费交纳率达到99%;小区召开业主大会, 3 天之内有超过75%的业主参与, 最终投票支持率达到98% 以上。

有着772 户的长城二花园也是与物业公司财务共管, 出纳是物业公司派出, 会计则由业委会派出。年终如果收入, 节能的指标超过预算标准, 业委会还会给管理处的团队兑现奖励。目前, 双方合作十分融洽, 过去年年亏损, 现在累计节余80 多万元。

但说到实行共管账户后的新变化时, 长城二花园业委会主任陈寅生感叹说:“为了给业主把好每一道关, 每隔几天就有一大摞的票据要签字, 十分辛苦。”

陈寅生退休了, 身体也还壮实, 再顶上一阵, 问题还不大, 但总不是长远之计。对他们来说, 当务之急, 是要找个称职的秘书。

当听到这些议论时, 范国振老先生感叹说:“在我们小区, 业委会主任是我, 秘书也是我, 我都快80 岁了!”

谈到这个话题, 吴祥志则幸庆自己的业委会有个称职能干的业委会专职秘书。

吴祥志说, 业委会委员都有自己的本职工作, 每天都要外出去上班, 业委会工作只能牺牲业余时间去做。这样小区的一摊事, 全靠专职秘书去操办。

三、关于业委会专职秘书

我们也注意到, 雍翠豪园的业委会专职秘书杨锋在座谈中不时插话, 她曾当过业委会副主任, 对小区的情况十分熟悉, 对物业管理的法律法规的理解也较为到位。能找到这样一个精明能干的秘书确实是可遇不可求的事。

业委会的专职秘书应给多少薪酬才合适?各小区情况不一样, 从2000 元到3000 元不等。雍翠豪园的标准是2800 元。

吴祥志有个观点:专职秘书可以成为政府的“抓手”, 毕竟他是专职做这个工作, 且要求坐班。政府不用担心有事找不到人。可以解除政府的一个顾虑。

那么, 有了专职秘书, 是不是就可以一劳永逸了?也不见得。宝安区一个业委会主任就诉苦说, 专职秘书等于是小区的秘书长了, 印章在他手里, 大事小事都要过问。可以说是大权在握。他们那个小区的秘书“心术不正”, 在业委会委员中搞挑拨离间, 惹事生非, 弄得业委会分成两派内斗。

博弈业委会 篇3

诚如有论者指出，中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的政治后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会的诞生、成长和发展在我国大约有20来年的历史。这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进而来，最初被称之为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在深圳、广州、上海、北京等一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在2007年《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以维权的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的维权自治运动引发社会的广泛关注，同时也成为学术界的一个重要研究议题。

目前，围绕业委会组织的研究，一般或将其看作公民社会的先声，或看作基层民主的范例。但多将业委会作为一个铁板一块的笼统整体，缺乏对业委会内部的组织机理和运作模式的具体解析，因而对业委会组织本身的复杂性和多元性的探讨也是较为有限的。为此，笔者尝试通过业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，呈现和揭示业委会组织的多重面相。简单地说，本文所关注的问题就是，政府如何看业委会、企业如何看业委会、业主自己又如何看业委会？这三者不同的认知逻辑又是如何建构起来的？

一、国家的视角：

“麻烦制造者” VS “社区管理抓手”

斯科特所谓国家的视角，主要强调一种权力的逻辑，即便于简单的管理和控制。中国政府管理体制的一个基本特点是条块分割，具体到业委会管理，“条”主要指建委系统的小区办/物业科/房管所；“块”主要是指街道办事处和居民委员会。基层政府和主管部门分别如何看待业委会呢？

1.基层政府眼中的业委会：麻烦制造者

在基层政府的眼中，业委会就是一个麻烦制造者和潜在的不稳定因素，用一位政府工作人员的话讲，就是“哪里有业委会，哪里就乱”。

（1）“成立了业委会，就要炒物业公司”。业委会成立以后，一般都会着手做几件重要的标志性事件，以显示自己的作用和地位，进而树立自身的威信。对于业委会而言，这第一把火通常就会烧向前期物业公司。相较于其他侵权行为而言，小区业主对物业服务质量差、物业费虚高、物业公司账目不透明等问题有着最为直观、最为直接和最为切身的感受和体会，对物业公司积怨宿深。而业委会的成立，意味着矛盾触发时机的到来。

当然，业委会上任之后并不会一上来就直接提出要炒掉前期物业，而是会有一个逐步发酵、推进和升级的发展过程。由于大多数小区的房地产商和物业公司都属于“父子关系”，这就使得物业公司在小区具有很深的统治根基，很难一下就将其撼动和驱逐出去。业委会代表业主首先要做的就是，跟物业公司进行谈判，要求降低物业费、改善服务质量、公开财务账目。这种谈判如能取得成功，就能让业主看到实实在在的实惠，进而彰显业委会的重要作用和意义。但物业公司长期以来养成的蛮横服务和专制管理的习性，使得他们并不会轻易就对业委会做出妥协和让步。在反复协商无果的情况下，业委会就只能启动解聘前期物业、自主选聘新物业的提案，这种提案大多还是会很快获得表决通过。

紧接着面临的就是新老物业交接，这个环节矛盾冲突会急剧爆发。能够成功实现交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出现的情形是，炒不掉的老物业会以事实服务为由，死守小区，拒不撤出，而业委会一方则会以老物业已不具有合法地位为由，呼吁广大业主拒交物业费，由此导致小区物业费收缴率急剧下降，物业公司难以维持基本生存和运行。所以，最后出现的局面就是，物业公司突然撤离，小区断水、断电，既无保洁，又无保安，小区日常生活秩序顿时紊乱，从而造成所谓的“物业恐怖主义”。基层政府迫于维护社会稳定的责任，就不得不介入提供应急物业服务，其结果常常是政府一旦进入就很难撤退出来。而政府应急所用的费用皆来自区财政，用全体纳税人的钱来救助某一个小区显然是不合理的，政府陷入了进退两难的窘境。

（2）“成立了业委会，就老好打架闹事”。对基层政府而言，业委会的存在是一种潜在的不稳定因素。由于绝大多数业委会都是业主为了维权才成立，所以业委会在现阶段几乎就成为一个“维权委员会”。业委会要进行维权，难免就会与相关利益方展开斗争和博弈，也就难免会引发各种集体行动和群体性事件。

业委会与开发商、物业公司、居委会以及业主内部之间的纠纷、冲突和斗争。业委会和开发商、物业公司之间的冲突和斗争贯穿于购房和居住整个过程；同为群众自治性组织的业委会和居委会之间的摩擦、斗争和争夺，则表现出“一山容不得二虎”的味道；业委会本是业主自己选出来维护自身利益的组织，但也会出现部分业主对业委会行为不满、要求罢免业委会，从而引发业主群体内部大规模的分化、对立和斗争的情况。这里面既有肢体上的暴力冲突，也有言语上的责骂、诽谤、造谣。斗争的战场既在现实的小区空间场所，又在虚拟的网上论坛。当然，有时候也会溢出小区之外，而将斗争诉求的场所转移到相关政府部门。

所谓“闹事”主要是强调业委会与相关利益方发生冲突斗争的形式、方式和激烈程度影响到社会秩序的安定和谐。也就是说，从“打架”到“闹事”的演变是有一个烈度升级的问题。业委会号召和领导业主维权有时会用到的非常规斗争手段有：群访，通常是几十人或者百来号人一起出发，聚集在市政府门口，要求政府主持公道；拨打110报警，特别是在物业公司实施暴力报复，业主被打伤的情况下；堵路，面对开发商和物业公司的欺压实在无奈无助，通过堵路引起政府关注来出面解决问题；游行，身穿标识本小区名称的同一色衣服，打出解决问题的各种口号，开车通过公共场所以示声威，进而引起社会广泛关注；绝食，面对各种解决问题的通道都被堵死，去开发商总部绝食，不解决问题誓不罢休。这些斗争方式基本上都被政府部门所禁限，且都是维稳考核指标中的重要禁止事项，如某个地区反复发生此类小区事件势必会影响到基层政府的政绩考核甚至主要负责领导的仕途。

对于基层政府来讲，它所最希冀的就是“别出事儿”，一旦真出事了，就要“挨骂”。在这个事件链中，业委会的维权行动，不仅在小区范围之内展开，而且时常会越出小区红线之外，其行动之后果不仅体现在基层政府压力的骤然增大，而且也使得自身成为不稳定因素的风险大为增强。经由这样一个过程，业委会的维权就从一个“小区内部事件”转化成为一个“社会公共事件”，由此就不得不引起政府部门的高度重视。

（3）“成立了业委会，影响基层政府的利益”。对于基层政府而言，业委会之所以让他们觉得“烦”和“乱”，还有很重要的一点就是，业委会的维权行为最终会影响到基层政府自身的利益。虽然业委会维权首先要面对的是开发商和物业公司，但当他们的利益受到威胁和打击之时，基层政府自身的利益就不可避免地会受到牵连。

20世纪90年代中后期，房地产业成为国民经济的“支柱产业”，并且成为地方政府最为主要的财政税源之一。作为GDP增长的重要拉手和地方财政的“纳税大户”，地方政府普遍会极力为房地产业的发展保驾护航。虽然说地税跟街道政府并没有直接的关系，但是其辖区内如有大的企业，能够给其所在的区、市这边纳上税来，那么街道政府面对上级政府说话的分量和底气就要足得多。同时，房地产企业和物业管理企业提供了大量的就业岗位，也有助于地方政府增加就业机会、缓解就业压力。除政府自身的合法利益追求之外，房地产业和物业管理业还牵涉到相关部门个别官员的腐败利益。业委会维权挖掘得越久、越深，就越会触动和揭露这些人的不法利益。

另一方面，业委会的兴起对基层政府的管制权威和权力格局带来了较大的冲击和挑战。在传统的城市社区，街道政府通过居委会能够实现对基层社区的有效管控。虽然居委会在法律上是基层群众自治性组织，但实际上长期扮演着基层政府的“脚”和“腿”的角色，是基层政府的权力末梢。而业委会则不同，它是基于业主私人物权通过真正民主选举产生的，这就使得它肩负着维护业主合法权益并对全体业主负责的重要使命。而且，由于新建商品房小区属于业主的私有财产领地，居委会在其中既面临治理能力的严重匮乏又面临治理权威被边缘化的双重困境。在这个意义上，业委会的出现和存在就意味着基层社区治理的变数和风险的增加，街道政府有可能遭遇基层治理的失控。业委会的兴起不仅改变了原有的治理主体，而且动摇了既有的权力格局，城市社区权力结构将从“一元集权型”转向“多元分散型”。

2.业务主管部门眼中的业委会：“物业管理的抓手”。

作为业务主管部门，北京市建委系统对业委会的态度认知和工作举措与街居系统有所不同。近些年来，北京市建委系统把业委会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。那么，作为基层政府眼中“麻烦制造者”和“不稳定因素”的业委会何以成为了业务主管部门搞好物业管理的重要抓手呢？

（1）“交接物业共有部位，得由业委会确权”。长期以来，物业共有部位权属不清成为商品房小区矛盾纠纷爆发最为主要的根源。在前期物业管理阶段，建设单位将原本属于全体业主（业主大会）所有的物业承接查验权赋予给了物业管理企业。由于前期物业企业大多为建设单位的子公司或关系户，这就使得所谓的物业承接查验环节并没有真正起到核实质量、明晰权属的作用。更为严重的是，物业管理企业借由查验接收物业资料和共有部位、共有设施设备的先机牢牢把握和控制了小区的物业管理权，并将属于全体业主所有的共有部位及其经营收益长期据为己有。这种状况甚至在前期物业管理阶段结束之后仍然得以普遍延续，由此造成围绕共有部位的权属和收益之争持续不断。如何让共有部位真正被业主接收，就成为了问题解决的关键所在。

针对这一问题，北京市建委近年来进行了大胆探索和尝试，通过制定《新建物业承接查验标准》将“前期物业管理”和“正常物业管理”阶段的分界点定在物业共用部分的交接查验，并确立了业主大会作为查验接收主体的法定地位。同时，考虑到业主对于查验接收并非专业人士，业主可以委托第三方物业服务评估监理机构来进行专业接收。由此，从源头上理清了建设单位、业主大会和物业企业之间的法律责任关系。而要实现这一制度设计，其前提条件就是业主大会的设立和业委会的产生。

（2）“要上涨物业服务费，得同业委会协商”。长期以来，“物业费”问题一直是商品房小区物业纠纷和矛盾的一个重要焦点。中央四万亿刺激经济计划实施后，通货膨胀压力日益严峻，从而导致物价不断上涨，物业服务成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高。为维持正常的生存和运行，物业企业必然会要求上涨物业费。但就如一位业委会主任指出的：“一旦签订了物业合同，如果再想涨物业费，那真比登天还难。你让大家投票降价，容易，但你让大家投票同意涨价？太难了！”

那么，物业费涨价为何如此之难呢？其一，物业费长期存在质价不符的问题，且普遍服务态度较差，业主对此甚为不满，对物业公司偏见、积怨较深，物业收费率就很难提高，更不用说上涨物业费了。其二，业主集体缺少独立的法律人格情况下（未成立业委会），物业公司组织业主集体表决缺少法定权利和合理性。其三，前期物业管理制度导致业主主体意识的缺失，业主习惯性以为物业管理就是接受服务。其四，由于中国的法治和市场还不健全，相当一部分业主并没有正确的物业费的概念，不理解物业费是什么。

物价不断上涨，物业收费标准却原地踏步，就只会导致物业公司想尽各种办法和手段来维持其经营和运行，导致小区物业环境和品质大为下降，最终将严重损害全体业主的利益；而物业公司长期徘徊在低层次、低质量的运营状态之下，也必将导致物业管理行业整个品质的下降。

为应对物业费收缴、上涨难这一顽症，北京市建委近年来积极推进物业服务收费改革，具体举措包括：制定各级资质的物业服务标准和细则，并由物业管理协会定期发布物业服务成本，以建立物业费的市场联动机制；积极推进业主大会收取物业费试点；大力推广“业主一卡通”的使用等。应当说，这一系列举措的颁布为解决物业费上涨难做了较好铺垫，而现在的关键则是，让业主大会和业委会组织迅速成立起来，使它们成长为物业费收缴和调整的责任主体。

（3）“动用专项维修资金，得有业委会盖章”。北京市新建商品房小区在1998年之后开始大量涌现，未来十年将会有越来越多的房屋面临大修的问题。房屋要维修就得使用专项维修资金。按照相关文件规定，小区是否成立了业委会直接关系到能否动用专项维修资金。如果没有业委会，主管部门将会面临管理的瓶颈，惟有未雨绸缪，才能理顺政府在物业管理中的责任关系。

专项维修资金的动用需要业委会签字盖章，待到其出现余额不足需要续筹时更需要通过业委会来组织和动员。在某种程度上，“续筹”的问题甚至比“使用”的问题要更为棘手、更为难办。加快业主大会和业委会组织建设已刻不容缓，针对专项维修资金管理办法的改革也势在必行。

近年来，北京市针对专项维修资金管理办法的改革，很重要的一点就是，将先前由政府主管部门负责代管的专项维修资金全部划转到业主个人账户。政府管理部门的担忧在于，一旦未来10～20年各小区房屋纷纷进入大修期，政府负责管理的专项维修资金可能就根本不够用、不顶用，而这时业主自治组织如又没能发展成熟起来，政府就将面临“兜底”的危险，将背上不堪承受之重负。

二、市场的视角：“利益的争夺者”

在市场的视角，其基本逻辑就是一个利益最大化的问题。对于房地产商和物业公司而言，如何确保其在小区的利益最大化和持久化是他们最为关心的。在开发商和物业公司眼中，业委会是他们垄断利益的激烈争夺者，而业委会所谓的维权实际上是在抢他们的钱、夺他们的权。

1.制造混乱：“为了纠纷而纠纷”

中国有句俗语：浑水好摸鱼。在开发商和物业公司看来，业委会通过引发纠纷、制造混乱，成为其夺取权益的重要一步。纠纷一旦被制造出来之后，就会产生一系列连锁反应，各种现象和问题随之揭开、爆发，并很快会导致小区陷入混乱局面。业委会制造的纠纷事件经过媒体舆论的报道渲染之后会进一步加剧小区的乱象。在这个过程中，开发商精心打造的社区品牌形象遭受重大损毁，且没法进行相应的讲理和辩驳，从而陷入一种比较被动的局面；而业委会从始至终都是以代表广大业主维权的面目出现的，媒体的报道更进一步彰显和提升了这个形象。由此，业委会就能趁机不断提出各种权益要求，至于这些要求是否正当合法、能否真正实现并不重要，重要的是，小区经由业委会提出的这些权益口号开始形成一种维权的氛围，业主都被“鼓动”起来了。

那么，开发商、物业公司与业委会两方在混乱局面中的反差地位是如何形成的呢？这主要根源于双方组织性质的截然不同。开发商和物业公司属于企业机构，其一言一行都需要严格遵纪守法，否则将会严重影响其企业信用和声誉；而业委会在当下法律框架下仍是一个没有较好监督制约机制且不具有法人主体资格的社区自治组织，它在名义上代表全体业主行事，但它的行为却具有相当大的随意性和不可追责性。两方受到的法律制约力有很大不同，而且开发商和物业公司在社会公共舆论上几乎没法跟业委会进行对等的辩论和博弈。

2.混淆概念：“把权属变有争议”

共有部位的权属之争向来是小区纠纷的重要导火索。由于这些共有部位大多会带来比较可观的经营收益，因而引发的冲突和斗争也异常激烈。目前，我国法律法规对共有部位的产权归属问题并没有很清晰的规定，通常的情况是，有些共有部位权属通过相关利益主体反复的斗争和博弈在实践过程中才得以逐渐界定和明确。此处所要分析的情形则恰恰相反，即在开发商看来原本确切的共有部位权属在斗争博弈过程中反倒被业委会弄得模糊和有争议。

一位物业管理公司负责人以产权不明而又有公共受益的人防车位为例，说明了业委会是怎样混淆概念的，“业委会混淆的一个概念是‘谁投资谁受益’。第一，按照国家的法律规定，人防的所有权是人防办，作为战时民防使用的。但是人防办不具备人防设施的证照关系，它的权属落在原始投资人的名下。第二，人防设施在这个社区是没有公摊的。业委会混淆概念，对外公开说这部分人防车位有争议，认为设施应该是作为业主投资逐步转移的。广大业主就会说，是啊，我买了你的房子了，这个人防车位就应该是我们的…… ”

业委会混淆“人防车位”概念的策略，首先通过“套法条”，选取对己有利的适用条款；再通过“讲道理”，将“共有财产连带专有财产一同转移”转化成“买了房随之也就买了人防车位”，以便于广大业主理解和接受；然后“摆事实”。利用开发商拿不出确凿证据和法律规定的漏洞，咬定人防车位计入了小区公摊，因而应归全体业主所有。最后，“造舆论”。邀请媒体报道小区事件和问题，制造产权归全体业主的社会舆论，进而为下一步收回权益营造声势。在这个过程中，通常会充斥着各种谣言、诽谤，从而使得产权归属问题变得更加扑朔迷离。

3.炒老物业：“赖掉所欠物业费”

业委会炒老物业是一种比较常见的纠纷现象，甚至许多时候在人们的思维定势中“成立业委会就是为了炒物业”。在发展到正式炒物业之前，首先会出现一系列欠缴物业费事件，这其中既有普通业主欠费更有业委会成员欠费，既有暂时欠费的更有长年欠费的。

虽然业委会成员欠费于理不通、于法不容，并很容易成为对方制敌的把柄。虽然这多少会对业委会造成一些负面影响，但这却是业委会展开下一个动作的重要一步。当业委会这样做的时候其实早已有炒物业的打算，只不过缺少一个恰当的火候和时机。当小区陷入纠纷混乱，业主对物业公司更为不满，这时业委会就会趁机启动解聘物业提案。当解聘提案表决通过并成为具有法律效力的既定事实之后，业委会就会随即对外宣称老物业已被解聘而不再具有继续收费的资格，并同时大力呼吁和动员广大业主都不交物业费。

从物业公司的角度来看，业委会鼓动全体业主不交物业费是要为自己的欠费行为寻找民意支持基础和制造法不责众的现实。而业委会这样做的直接后果就是，一旦欠费人数占据相当大的比例，势必会严重影响物业公司的正常运行和生存，最终导致物业公司不得不被迫撤离小区。由此，业委会的解聘物业之举似乎就取得了圆满，并进而接替物业公司掌控小区管理权。

三、社会的视角：

“维权的代言人” VS “自私的谋利者”

所谓社会的视角，主要强调一种自组织的逻辑。对于业主而言，业委会是他们自发组织成立的，且业委会所从事的工作具有明显的公益性质。作为一种民选自治组织，业委会应当以维护全体业主利益为根本宗旨。但在实际运作过程中，业委会有时也会发生变质。因此，在业主群体眼中，针对业委会的认知和看法也就会出现不同。

1.维权的代言人

在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”。由于现阶段业委会基本上都是因维权需要而成立，所以它在某种程度上几乎变成了“维权委员会”。换句话来讲，大多数要求成立业委会的小区，都是因为业主自身权益遭受到侵害。这是一个权利意识反向建构的过程。

（1）“组织起来了，才更好维权”。在强势的房地产商和物业公司面前，单个业主的力量显得微乎其微，惟有组织团结起来才有力量，也才可能与之相抗衡。因此，从力量抗衡的角度来讲，成立业委会也十分必要。同时，业委会的成立，有助于凝聚和表达业主的权益诉求，赋予业主维权行为以合法性和正当性，并能够与开发商、物业公司在谈判和博弈中形成对等的法律地位。

目前，业主所维的权绝大多数都牵涉到小区的公共权益，如共有产权部位和设施设备及其收益，物业费质价不符，划转和使用专项维修资金等。针对这些权益，单个业主无法主张，而只能通过业委会来实现。因此，当业委会没有成立的时候，这些权益就会被开发商和物业公司占为己有。即使业委会成立之后，开发商和物业公司也不会轻易拱手相让，而必须通过长期的斗争和博弈才可能不同程度地收回这些权益。经由这种组织化，业主逐渐成为一个较具战斗力的集体，从而使得开发商和物业公司不能不正视和重视他们的权益诉求。

（2）“有了业委会，就有了民主”。业委会以民主的名义诞生。在业委会成立之前，小区公共事务完全由开发商和物业公司所把持和主宰，由此确立了它们在小区的专制统治地位，而作为小区主人的业主反倒成了被统治和治理的对象。在此意义上，业委会的成立，首先意味着对这种专制统治格局的打破，为业主自己当家作主提供了可能。

同时，从业委会的性质来看，它自身具有一种民主的潜能，能够为业主提供一个民主训练的平台。作为一种新生事物，业委会的选举从一开始就采取完全直选的方式，这具有相当的超前性。从实际运转情况来看，这种直选出的业委会经常会遭遇到各种“民主的麻烦”，甚至会让一些业委会主任产生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小区业委会主任辞职后曾说道：“最难的事是开会。比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会，小区大几百户你得挨家挨户通知。你还要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”不仅“大会”难开，而且“小会”也同样难开：“发了通知，人却不来，一点办法也没有。如果（业委会）老开不成会，业主们就会认为你总不干事，物业公司找不到对话的人，也有意见。”

诚如孙中山先生所言，民主首先得从学会开会做起。如果连会都开不起来，那么民主就无从谈起。这也意味着通过业委会实现小区的民主管理仍需要一个逐步学习、探索和实践的过程。一位资深业委会主任曾指出：

为什么我们业主现在很多事情这么难？就是因为我们没有用民主的方式去处理业主如何来做这个共同决定。几个人的业委会，很难把整个社区的事情都管起来。社区大了以后，你就要分权制衡，就要建立一个架构。我们从事业主委员会工作，一定要有民主的理念。业主委员会治理小区，业主大会怎么开会，这套方法做起来以后就能够慢慢运营起来。开始的时候，可能难点，大家不理解。走上正轨之后，大家都会了。

2.自私的谋利者

作为一种民选权益组织，业委会一经产生就具有了一定的权力。其中，最为重要的两项权力体现在：对公共事务享有一定的决策权，对公共资金具有一定的支配权。这里的“公共事务”包括解聘和选聘物业公司、改建重建建筑物及其附属设施等，“公共资金”主要包括专项维修资金和公摊面积收益。从理论上讲，业委会权力的实现有赖于业主大会的授权，但现实中有些业委会却常常绕过和避开业主大会自作主张，或者将业主大会变成谋取自身私利的工具。

（1）个人腐败：“业委会个别成员谋利”。目前，这种情形最为普遍和常见。开发商和物业公司为拉拢和收买业委会，通常会对业委会主任和个别委员进行利诱，譬如免交物业费、赠送停车位等。同时，也有一些业委会主任擅自挪用小区公共经费，或者未经业委会和业主大会同意擅自将小区共有部位出租从中获利。由此，造成业委会因个别成员的谋利行为而蒙上了腐败的污名。

（2）集体腐败：“业委会小团体谋私利”。相对于业委会个别成员的谋利行为而言，业委会这个组织集体有时也会滋生自身的小团体利益。譬如，电梯、墙体广告收入不入账，业委会和物业公司同流合污，瓜分本属于全体业主的收入；受贿相关修理单位，高报电梯修理单价，吃回扣；未经业主大会批准，私自与物业公司签订协议，将小区的架空层出租，牟取暴利；未经同意，擅自给业委会发工资；业委会公款吃喝、公款旅游等等。为了使这些行为获得正当性，业委会常常会假以广大业主的名义。

业委会腐败的原因大致如下：其一，业委会监督机制缺失。无论是对业委会成员，还是对业委会这个组织，都缺乏有效的监督制约机制。其二，业委会心理补偿作用。客观而言，业委会工作是一个出力不讨好而又容易遭人骂的活儿，而且有时候还会受到来自开发商和物业公司暗地报复的危险。工作累、压力大不说，有时还得自己贴钱，但却还常常受到业主的非议和质疑。而维权成功后，业委会自恃有功，理当获得犒赏。有一些业委会，因自己确实为业主讨回了不少权益，居功自傲，就明目张胆地或者暗地里以各种形式变相进行自我犒赏。

业委会筹备流程 篇4

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备组（以下简称筹备组）。

三、筹备组开展筹备工作

（一）筹备组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

（三）筹备组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

（四）筹备组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办

理备案登记手续；

（一）业主委员会登记申请表；

（二）街道办事处核准证明；

（三）业主委员会选票；

（四）业主代表选票；

（五）业主授权委托书；

（六）业主大会或业主代表大会签到表；

（七）业主委员会章程；

（八）业主公约；

（九）其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

以上海梦想为例业主委员会筹备组任务计划书

上海梦想位于上海市杨浦区某路某号，由某某房地产开发有限公司开发。

上海梦想业主委员会筹备组（以下简称筹备组）是由居住在上海梦想的业主自发成立的小区自治筹备组织，其目的是为了迅速、有效、及时成立召开业主大会成立业主大会委员会，这样才能使上海梦想社区的物业管理工作规范化、法制化，使业主及使用人的合法权益得到充分保护反映和体现广大业主的真实意思，最大限度保护广大业主的合法权益。筹备组成员单位是在充分听取了业主意见的基础上确定了筹备组中的业主代表成员。筹备组中所有“业主代表”均符合《物业管理条例》、《业主大会规程》等文件要求，具有业主身份。

筹备组在工作过程中，会以书面方式在物业管理区域内公告下列事项及相关情况：

（一）筹备组中业主代表产生的条件、方式、时间；

（二）筹备组全体成员名单、人数及组成日期；

（三）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（******000000000四）确定业主名单、投票权数及占全部投票权的比例；

（五）业主委员会委员候选人产生办法或方式；

（六）业主委员会委员候选人名单及基本情况；

（七）拟定的《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（八）国家和本市的有关法律法规、政策文件

业主委员会筹备组具有三个任务：筹备组自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下召集召开业主大会，负责选举业委会各项工作，准备召开业主大会的各项文件。

为了有效的开展工作，对筹备组成员进行如下的任务分工：

——筹备组组长：某某，负责召集会议，作为筹备组地产、物业联络人。——筹备组秘书：某某，负责准备文件材料和会议记录。

——筹备组政府联络人：某某、某某、某某

——筹备组政策法规文件咨询：某某、某某

——地产成员负责核实最后的实测面积。

——物业负责公告印发和张贴。

业主委员会筹备组自业主委员会成立之日自行解散。

上海梦想业主委员会筹备组

业主委员会成立专题

业主委员会的成立

虽然具体细节不便书写，但希望此文能对广大业主早日成立业主委员会有所帮助，并能促进业主和开发商团结一致共建和谐社区。

1、并非要等小区几期工程全部竣工交房后才能成立业委会，否则七、八期工程的小区要等近二十年才可能有业委会。只要一个独立的物业管理区域交房过50%就可成立业委会。

2、一般来说开发商在小区都有自己产权的物业，所以千万不要忘记开发商也是业主。必须铭记：今后任何业主大会一定要邀请开发商参加，绝不能让某些人抓住把柄影响业委会的成立。至于开发商事实上参不参加不影响业主大会的合法性。

3、居委会或街道办事处无权组织业委会。

4、一般小区都是以某种普遍存在且关心的房屋问题叩开成立业委会的大门。

5、最好邀集五、六名志同道合的业主着手筹备工作，先花一定的时间在广大业主中培养情绪。

6、提前15日以倡议成立业委会筹备组的书面公告在小区张贴、号召广大业主。

7、连续几天在小区广场组织业主大会，以成立业委会倡议书的形式征集超过小区1/2业主签名支持。组织大会前一定要将倡议书分别寄开发商一份，邀请参与，送居委会一份，请求指导工作，派出所一份，请求维护社区治安。只有这

样才不会有任何程序上的瑕疵。

8、起草一份请求成立业委会的书面意见，附倡议书并邀请开发商代表、部分业主代表共同将文件报送区房产局。至于开发商代表是否到场，不影响文件报送的效力。

9、召开业主代表大会。地点越显眼越好，最好就在小区物管处。必须邀请开发商参加，同时以书面通知送居委会和派出所各一份。物业公司不是业主，无权组织业主大会。召开大会时可要求物业公司回避，因为会议已在派出所备案，明智的物业公司应该会回避。当然也可邀请物业公司列席会议，但无发言权。开发商的产权再大，在会议上也只有一票表决权。会上讨论表决形成业委会筹备计划书。计划书大致内容为：业委会筹备组候选成员的产生和业委会筹备组成立的时间安排、程序、组织形式等。会后所有代表在计划书上签名认可。如果某位代表拒绝签名，则在计划书上注明。将签名后的计划书复制件送居委会一份。

10、在小区以书面张贴形式号召广大业主通过自荐或推荐报名加入业委会筹备组候选人。为防止张贴的号召文件被某些人撕毁，发生不必要的冲突，张贴前最好书面告知居委会和派出所。同时防止某些部门预先有目的地指定楼栋长，以便将来乘虚而入，控制业主大会。楼栋长只有在业委会成立后，才可能接受业委会委托产生。

11、提前15日公示业委会筹备组候选人名单、简介和业委会筹备组成立大会召开时间。选定若干大礼拜的下午在小区广场召开业委会筹备组成立大会。介时除通知开发商到场和书面告知派出所以外，还要书面邀请区房产局、居委会代表现场指导工作。至于官员们是否到场，毫不影响大会的合法性。大会须分工明确，专人负责组织、宣传、安全、记录、咨询工作。尤其注意某些人冒充业主有计划地煽动扰乱现场次序，继而发生冲突，破坏全局。所以安全工作尤为重要。大会通过全民公决对候选人签名认可，经与会业主1/2以上通过成立筹备组。记住，开发商必须成为筹备组成员。

12、筹备组完成《业主公约》、《业主大会议事规则》的起草和组织业主开会对此通过。其中《业主大会议事规则》对业主和开发商的利益都至关重要，筹备组在此问题和开发商的谈判过程中一定要经得起考验。

13、通过业主大会表决或书面征求意见形式成立业委会，选举业委会成员。特殊情况下可以考虑选举成立监事会。如果成立监事会，则监事会成员必须是全心全意对业主负责和在小区有号召力、煽动性的人。

业委会承诺书 篇5

全体业主：

承蒙广大业主的积极参与和热情支持，经过近一年多的艰苦努力，xx业主委员会终于成立。本届业主委员会xx名委员受xxxx户业主之托，即将走向为广大业主服务之路。为了不辜负广大业主的重托，我们将在xx社区党委的领导下，团结一致、齐心协力、尽心尽责地做好维护广大业主整体利益的各方面工作。并作出以下郑重承诺：

一、本届业主委员会坚决依照国务院《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》、《xx市物业管理办法》开展工作。

二、本届业主委员会将严格执行《xx市业主大会议事规则》、《管理规约》的有关规定，正确行使作为业主大会执行机构的职能，尊重全体业主的共同意愿，凡涉及全体业主共同利益的事项，均由全体业主按照规定的程序作出，一切以多数业主的共同利益作为业主委员会的行动准则。

三、本届业主委员会坚持廉洁奉公的办事原则，委员会的全体成员自觉接受全体业主的监督，按时足额缴纳物业费，绝不允许业主委员会成员以任何方式取得不当利益。

四、本届业主委员会坚持公平、公正、公开的原则处理园区内的相关事宜。

五、本届业主委员会认真监督物业企业搞好服务，不断提高物业企业管理水平和服务能力，为广大业主提供更舒适的生活环境。没有最好，只有更好!让我们全体业主共同携手，为创建文明、美丽、和谐的幸福社区而努力!

xx业委会全体委员

业委会通知 篇6

(一) 社区自治的理念

20世纪90年代, 中国开启市场经济体制改革的新时代, 由此也掀起住房商品化的浪潮。短短二十年的时间内, 市民住所实现了从“单位房”到“商品房”的转变, 市民的身份逐步从“单位人”到“社会人”进行转变, 社会的治理也从以“单位”为基础转为以“社区”为基础。由于社会转型和体制改革引起基层社会的巨变, 要求社会的治理模式实现革新。社区自治理念正是在这样的社会背景之下应运而生的。社区自治指的是“脱离强制性干预的外部力量, 社区内各利益主体通过民主协商的方式来处理社区公共事务, 并使社区呈现出自我教育、自我管理、自我服务、自我约束的发展状态”[1]。

(二) 业委会是实现社区自治的重要机制

社区自治的实现, 有赖于社区居民的自觉合作和对权威的自觉认同, 而社区居民进行合作和协商需要一个具体的机制来进行整合。目前广大城市社区主要是通过召开业主大会的方式, 选举成立业主委员会作为一个“准代议机构”来执行全体业主的决议。业主委员会简称业委会, 是广大社区的居民在探寻社区自治的道路上进行的机制创新。

大量的实证调查业已证明业委会对于社区自治的发展能够提供积极的作用。有研究者对上海一个居民区中所有业委会发展状况进行长达8年的深入跟踪调研, 调查结果显示, “业委会的建立和发展, 能够为社区居民参与社区治理提供一个正式的渠道, 构建常态的社会合作平台;能够有效地促进基层治理;能够促使社区的权力结构从一元集权向多元分散转变”[2]。当代治理研究权威帕特南认为市民组织是促进民主制度良性运转和基层善治的主要动力, 它们不但具有为个体成员提供参与“互动机会和灌输合作习惯”团结意识及公共精神的内部效应, 而且其形成的密集社会网络可以增强市民群体的利益表达和聚合能力, 从而对更大范围的政体具有外部影响, 因此能够促进基层治理。无论是从实践还是理论的层面来看, 业委会对于推动社区自治的发展具有积极的作用, 因此, 多数城市社区都积极加入成立业委会的队伍当中。

(三) 成立业委会的现状

实际上, 在全国范围内成立业委会的现状并不乐观。据住房城乡建设部统计, 目前全国业委会成立的比例大约30%。目前业委会成立比例最高的城市是上海, 高达80%。而中国其他一线城市, 包括北京、广州、深圳、杭州, 成立业主委员会的比例都在10%~30%。

从社区自治的视角来看, 成立业委会有利于促进基层治理, 各个城市社区也热衷于筹备建立业委会的工作。然而实际的情况却是经历了二十多年的发展, 业委会仍然处于成立难的困境当中。目前学界关于业主委员会的研究重点主要是放在其运作机制的完善、与其他基层治理主体的关系研究、业委会功能异化及其监督机制创新等方面, 无论是哪一个研究方向, 都是建立在业委会已经成立的前提之下, 而对更为基础的问题——解决业主委员会成立的困境, 则缺乏深入的调查分析。

二、成立业委会面临的困境

目前, 社区召开业主大会难、成立业委会难的问题是一个普遍存在的问题。通过实地调研和文献研究发现, 成立业委会面临的困境主要包括以下几个方面。

(一) 现行法律制度的束缚

目前, 成立业委会的法律制度依据主要是2003年国务院颁布的《物业管理条例》和2007年开始实施的《物权法》, 以及各个不同的地区依据国家的法律制度所制定的地区性物业管理条例。这些现行的法律制度为业委会的建立和运转提供了法理依据和规则指导, 但是其中的一些要求与社区自治的现实相去甚远。

首先, 成立业委会“双过半”原则的门槛过高, 已经成为限制业委会成立的重要制度因素。《物业管理条例》的第十二条规定“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”[3]。这一规定简称“双过半”原则。而现实情况是多数社区很长时间入住率达不到50%, 导致很多社区在建成很长一段时间内处于没有业委会的状态。

其次, 业委会的法律地位不明确, 影响业委会的发展。2007年颁布的《物权法》虽然明确了业委会在特殊条件下有作为诉讼主体的资格, 但对其是否具有民事主体的资格问题仍无界定。因此, 一旦物业公司发生侵害业主合法权益的行为, 业委会能够发挥的作用就十分有限。2007年修订后的《物业管理条例》提出“业主委员会执行业主大会的决定事项”, 这一说法回避了关于业委会只是“执行机构”的界定, 但是对其法律地位仍未作出明确的规定。业委会法律地位不明确, 影响其在社区自治当中发挥维护业主合法权益的效能, 从而影响广大业主对于筹建业委会的热情。

(二) 其他社区治理主体的阻碍

当前, 社区治理的主体主要包括基层 (准) 政府组织、物业公司、业委会三个方面。在社区治理的大多数实践当中, 各个治理主体不但没有形成合力共同推进社区治理, 基层 (准) 政府组织和物业公司还给业委会的成立设置各种障碍。

在传统的社区治理体制当中, 强调的是政府对社区自上而下的管理, 这种政府对社区的管理主要是通过居委会、街道办事处这些准政府组织来实施。业主委员会的出现, 打破了政府自上而下对社区进行管理的传统方式, 要求在社区实现多元主体治理的新机制, 基层 (准) 政府组织感到自身的权威受到威胁。其次, 业委会的成立通常伴随着维权行为的发生, 而业主维权的过程当中有时会引发激烈的冲突, 大大增加基层政府的工作量, 影响其政绩考核和基层政府工作人员的仕途。再次, 房地产业和物业管理公司还牵涉个别政府工作人员的腐败问题, 推动社区自治和成立业主委员会直接触动部分人员的腐败利益。正是基于以上理由, 许多基层 (准) 政府组织对于社区成立业委会的态度冷淡甚至横加阻挠。一是基层 (准) 政府组织不作为。《物业管理条例》规定“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会”[3], 但现实中许多新建小区, 并没有政府相关部门的指导、牵头。二是基层 (准) 政府组织乱作为。部分地区居委会在审查居民代表资格的环节反复纠结, 或者是将简单的办事程序复杂化, 增加业委会成立的难度。

物业公司与开发商联合阻碍业委会的成立成为普遍现象。物业公司本来应当是业主通过市场选择, 订立契约聘请的社区“管家”, 是业主自愿将社区的“物业管理权”通过契约的形式让渡给物业公司。而实际上, 全国70%的社区物业公司都是由开发商指定其名下的物业子公司直接管理社区的物业, 业主选择物业公司的权利形同虚设。长期以来, 开发商与物业公司联合在一起, 不仅掌握了社区的“物业管理权”, 还将其势力不断扩张到社区事务的方方面面, 从社区的“管家”变成社区的“主人”, 随意侵害和剥夺业主的合法权益。由于业委会的出现会对开发商和物业公司的既得利益造成潜在的威胁, 多数开发商和物业公司对于业委会存在顾忌, 甚至直接使用各种手段阻碍其成立, 主要的方式表现为拒绝提供业主清册、社区建筑规划图等必要材料;联合居委会、街道办事处工作人员给业主委员会的成立设置各种门槛;散布谣言离间业主, 瓦解业主对于业主委员会筹备小组的信任, 使得选举投票无法进行;直接拆除业主委员会筹备小组张贴的横幅、设置的帐篷等设施, 威胁恐吓筹备小组人员等。

(三) 业主缺乏自治精神

发挥社区自治的效能离不开广大业主的积极参与, 而在社区自治的实践当中, 业主群体尚未培育成熟的自治精神, 对社区公共事务的参与程度不高。业主自治精神的缺乏, 首先是由于传统的计划经济体制下的住房分配制度的影响。在进行市场经济体制改革之前, 中国很长时间实行福利性住房分配制度, 住房的产权和公共事务的管理权归属于国家, 这就造成社区居民长期以来缺乏对社区公共事务的参与和管理, 造成自治精神的缺失。其次, 业主自治精神的缺失是由于对社区自治模式缺乏正确的了解。社区自治的基础在于社区居民对于社区公共事务的广泛参与, 并强调多中心的社区治理主体通过协商合作的途径共同参与社区事务的管理。因此, 居委会、街道办事处这些准政府组织和业委会、物业公司作为社区治理的主体, 其地位是平等的。但是广大业主仍然受到“官本位”观念的深刻影响, 凡事依赖政府进行管理, 缺乏对自身主体地位的认识。再次, 业主自治精神的缺失是由于对代表自己权益的自治组织产生了认知偏差。部分业主认为业委会与街道办事处、居民委员会这些准政府组织没什么差别, 都是政府进行行政管理的一种手段, 因此缺乏参与的热情和兴趣。

三、破解业委会成立难的对策研究

(一) 建立健全相关法律制度, 给成立业委会提供坚实的制度保障

在一项针对广州业委会发展的研究当中显示, 抽样调查的69个商品房社区当中有71%的业委会是成立于2008之后。2008年之后广州业委会成立呈大幅度增长的态势, 和2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》有重大的关系[4]。这在一定程度上证实了健全的法律制度体系是业委会建设的重要保障。推动业委会的建设, 需要进一步建立健全相关的法律制度。

首先, 从制度设计层面放宽对于成立业委会的条件限制。例如, 根据商品房社区的现实情况, 将召开业主大会的“双过半”要求改为“占已交付使用物业业主总数20%以上的业主联名就可以向街道办事处、居委会提出成立业主大会”。同时, 业主大会投票选举业主委员会的程序和规则可以适当简化, 降低筹建业委会的时间成本和物质成本, 并可以创新选举方式可考虑采用使用电子投票系统进行投票表决的方式来进行选举等。

其次, 通过完善立法赋予业委会法人资格。业委会的法律地位模糊, 影响其在社区自治当中发挥主体作用, 尤其是在业主维权的案例当中, 由于业委会没有法人资格, 没有资格参与诉讼, 从而导致业主维权举步维艰的情况时有发生。依法赋予业委会法人资格, 有利于发挥业委会在维护业主合法权益当中的积极作用, 从而提升广大业主对于筹建业委会的积极性。例如, 2013年温州市开辟了改革创新之路, 由民政局批准7个业委会具备法人资格。2015年10月, 温州嘉鸿花园业委会作为诉讼主体状告开发商侵权, 开启了业委会具备诉讼主体资格的新案例。在未来, 通过立法的形式确定业委会的法人资格也许会成为大趋势。

(二) 明确社区其他治理主体的责权, 减少成立业委会的外部阻力

参与社区治理的各个主体之间矛盾的根源是责权错位。政府 (准) 组织利用其在政治上的强势地位屡屡侵犯业主的私权, 物业公司利用其在经济上和专业信息上的强势地位损害业主的合法权益, 从而导致社区中的冲突加剧。化解这些冲突的途径在于明确社区治理各个主体的责权关系, 实现由业主、政府 (准) 组织、物业公司以平等的地位共同参与社区自治的和谐局面。

首先, 居委会、街道办事处等基层自治组织应当实现职能的转变, 将工作的重点从执行基层政府的各项政策转变为积极行使基层自治的管理权, 回归其组织本质。居委会、街道办事处等基层自治组织应当树立起自治与服务的理念, 把维护好社区居民的合法权益作为工作的出发点和落脚点, 把居民的满意程度作为检验工作成效的首要标准。在居委会、街道办事处与业委会的关系方面, 法律规定居委会、街道办事处对于业委会的成立有指导的义务, 这里的“指导”是一种在社区自治当中的合作关系的体现, 而非上下级的关系。因此, 居委会、街道办事处应当正确理解法律的精神, 指导业主委员会的成立, 而非过度干预业委会的筹备工作。

其次, 物业公司管理的范围应当是社区物业管理区域的物业, 其物业管理权是来自于广大业主的授权, 而授权的方式应当是通过业主与物业公司签订契约的方式。实际上, 前期物业管理由开发商指定物业公司已经成为一种普遍的现象, 因此, 物业公司服从于开发商的要求而不是为业主服务就不足为奇。改变这种状况的途径在于打破开发商对于物业公司选择的垄断地位, 通过立法的方式推行开发商与物业管理相分离的制度。同时, 应当让物业公司的选择回归市场, 通过公开招标的方式来选择服务质量优良的物业公司。

(三) 解放思想, 培育广大业主的自治精神

增强业主之间的情感交流和相互信任, 是培育业主自治精神的前提。社会学家费孝通在《乡土中国》当中分析了传统的中国社会信任基础是来自于血缘关系, 人们的沟通和合作是在以血缘关系为延伸的村庄上开展的。而社会性质的转变导致人们的关系由血缘结合变为地缘结合, 传统社会当中的信任基础逐渐瓦解[5]。在地缘结合的新型社会关系当中, 业主之间要建立起新的信任机制, 才能让业主间的合作进行下去。增强业主之间的情感交流与相互信任, 可以通过开展一些富有人情味的社区活动。如由热心业主举办百家宴, 由家长组织儿童开展亲子活动等, 让社区的业主熟识起来, 进而培育业主参与社区公共事务的积极性。

引导业主关注和参与社区公共事务, 是培育业主自治精神的有效途径。广州市雅景苑小区的业主表示, 善于利用小区关乎民生的“大事件”来引导全体业主积极关注小区的公共事务, 能够让业主逐渐形成积极参与社区自治的理念。雅景苑小区曾经发生开发商经营烧烤店导致油烟污染的事件, 引起业主的共同反对, 业委会因此组织召开业主大会讨论小区的环保问题、公共收益问题、停车场问题等涉及业主切身利益的事情, 并引导业主积极关注参与更多的小区公共事务管理, 使得业主意识到参与社区公共事务也是维护自身权益的需要。

参考文献

[1]向德平, 申可君.社区自治与基层社会治理模式的重构[J].甘肃社会科学, 2013 (2) :53.

[2]石勇发.业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例[J].社会学研究, 2010 (3) :136.

[3]刘安.业委会发展的困境及其突破[J].城市问题, 2012 (3) :99.

[4]何深静, 汪坤.广州商住小区业委会发展特征、治理效能及其影响因素[J].热带地理, 2015 (4) :474.

陈凤山：业委会主任“蜕变”记 篇7

身为业委会主任时，他家门口被泼过粪，放过骨灰盒，甚至有人悬赏2万元买他一条腿;如今修炼成“智囊”后，他成了多家业委会、政府部门的座上宾。

他是陈凤山，曾经的业委会主任和维权斗士，如今正转型为一位业委会制度的研究者。

“公民陈凤山”

46岁的陈凤山是北京人，1991年毕业于中国人民大学中文系。做过8年教师和5年记者。后辞职创业，开过文化公司等，还曾远赴深圳工作。

2008年，陈凤山所居住的北京百子湾家园很多业主因“服务质量太差，物业费却要大幅增加”，采取激进方式拒交物业费，被物业公司告上了法庭。

陈凤山担心矛盾激化出更大的乱子，想到筹备业主委员会，得到了一些邻居的支持。

陈凤山把小区论坛翻了一遍，发现从卖房时算起，百子湾已经有4拨人准备筹建业委会，但都以失败告终。他分析其失败的原因有两个：一是主张不明确，二是发起人没有深入到业主中间，讲清为什么要做这件事。

根据《物业管理条例》的规定，要想成立业主大会，需要征得半数以上户主的支持。为此，他每天到业主外出必经之地——495路公交站牌前，将一块大白板竖在地上征集签名。

那段时间，他每天从早上7点站到晚上9点，中间回家吃两次饭，连续站了2个多月。就这样从每天遭遇异样目光，到业主们纷纷被感动。有老位太太拿着一瓶矿泉水走到他身边，哭着说：“小伙子你得坚持住。”

经过1年多的筹备期后，2010年初，百子湾家园——这个有着接近 4500名业主的小区，宣布业委会筹备成功。这是当时北京成立的最大的业主大会。在筹备过程中，陈凤山瘦了20多斤。“我很自豪，这是我用笨劲成立起来的。”

业委会成立后，陈凤山做了一件颇具影响力却让人费解的事：制定《百子湾家园业主大会议事规则》，对业委会进行限权。该《议事规则》规定：业主委员会只有执行权，却无审定权;征集20%以上签名授权，即可启动罢免程序;若有业主投诉业委会，并且胜诉，诉讼费用将由业委会办公经费承担。

当时曾有传言称，百子湾业委会成员特别是陈凤山，每月可以拿5000元的报酬。陈凤山说自己在这一过程中不仅分文未取，还为了全身心投入业委会，拒绝了一份薪资万元左右的工作。

业委会筹备过程中， 4个核心发起人同时收到过恐吓短信。其中一个人的名字还被用红笔写在小区路边的变电箱上，下面写上了侮辱性文字。

2010年下半年，百子湾业委会制止了物业出租地下室人防的行为。由此，多名业委会成员和志愿者遭遇了人身攻击。陈凤山门前被泼粪，摆放骨灰盒，门上还曾被贴上了信封上写有“凶宅”的恐吓信。面对人身威胁，陈凤山没有畏惧，甚至写好了遗书。

在多次与物业公司沟通无果后，2010年下半年，百子湾家园业委会就是否更换物业公司一事组织业主大会。在开会的过程中，会场突然来了一群不明身份的人，会场条幅被撕了，票箱被砸。

尽管遇到了很大阻力，但是在陈凤山看来，业委会依然取得了不少成绩：一是小区降低了物业管理费——尽管他不认可这种做法，因为在高通货膨胀的背景下，降费不太合理。但为示好业主，物业公司主动将物业费降了大约20%～30%。二是物业管理的状况有了很大改善，卫生和安保质量大有提高;三是小区的单元门禁全部更换了。

业委会取得的成绩越大，往往就意味着遇到的阻力更大。因为它的发展，往往是建立在触动既得利益者利益基础之上的。

2013年，第一届百子湾家园业委会任期届满。原来的成员纷纷退出，却没有新人报名。就这样，仅仅存在了3年的业委会“夭折”了。解散时，业委会一位副主任泪流满面，她不明白，自己一腔热血想为小区做点事情，怎么换来这样的结果。

与成立之初的激情相比，此时的陈凤山，体会到了更多的无奈。但他说，如果有机会再组建业委会，他还会站出来，“但是有个前提，就是业主要一起努力、参与共治。没有大家积极参与，就没法共治。”

法理维权

早在2009年底，陈凤山就帮助过很多小区业主公益维权。2010年后，他开始研读《物权法》《物业管理条例》等，并开始给一些媒体供稿。

自2012年起，陈凤山先后受邀到深圳、西安、南京等地开展讲座及论坛活动，与当地的政府官员、业主群体和物业管理行业人士交流，商讨如何解决物业管理困境等问题。

现在，陈凤山是北京丰台卢沟桥街道办顾问，同时还是7个（北京3个，外地4个）业委会的顾问。

陈凤山给政府和物业管理行业做培训是收费的，原因是“我没有义务给他们免费讲课”，但是给业主、业委会的培训，因是公益性的，所以基本上是免费的。

如今，行走于业主和政府间的陈凤山，少了一些冲动，多了一些理性。有人提出怀疑，去给政府做顾问岂不等于“被收编了”？

他反问道，这样我能在业主和政府间更好地协调工作，化解双方矛盾，岂不更好？既降低了行政成本，也减轻了维权难度。

在业委会问题上，很多业主只想让别人参与，自己搭便车分享成果。很多业委会成员把这种行为当成负面社会现象进行批评。陈凤山却把这看成一种正常行为。他觉得与其批评搭便车者，不如想方设法通过努力，去引导业主的参与热情。

现在他去讲课或培训时，也不忘提醒业委会委员，你们一定要在小区内立几个宣传栏，建立起业主的微信群，把自己的声音传播出去。“否则你没有办公室，或者有办公室却经常关着门，即便成立了业委会，又能发挥什么作用？”

以法服人

现在，在维权道路上，陈凤山更注重技巧和以理服人。由此，也就有了一些“不战而胜”的案例。

2014年中秋节前后，在他的帮助下，北京市西城区荣丰嘉园业委会用行政复议的方法，把一个小区业主的330万元维修基金成功要回，返给了业主。

当时，荣丰嘉园业委会通过信访的方式，要到了小区物业公司使用维修基金的记录，发现业主的330多万元维修资金被莫名其妙地划入到物业公司账户。而在这个记录上，有400多位业主的签字。业委会拿着这个记录找这些业主看，他们都很惊讶，申明自己没有签过字。

这400多名业主的签名被证实是伪造的后，陈凤山建议该业委会成员去找警方反映、警方不立案。随后，陈凤山作为代理人启动了行政复议。“我们担心这个钱被花掉或转移了，就把区房管局告到了北京市住建委。”

住建委承诺让物业还钱。这330多万元最终被追回，并返回到业主账户。

最近，陈凤山发现了一个“怪事儿”。

陈凤山帮北京荣丰小区业主维权，发现该小区的开发商居然在小区交房后，又把小区《土地使用权证》抵押给了银行四年，获得5个多亿元贷款。

“这就意味着，如果开发商破产了，对银行来说，这笔贷款要么收不回去，成为一笔坏账;要么是收回业主房产，把业主都赶到天上去。”

开发商取得土地使用权后，要办一个《土地使用权证》，按照房地产相关法律规定，在销售时，房屋所附着的土地份额要一并转让，然后，开发商手中的这个证件就要作废。但是，现在国家没有法律规定，土地份额转让到什么程度，这个证件作废。

按照法律规定，业主取得房产后，政府部门要么给业主单独发土地证和房产证，要么发房地合一的权属证，但是很多地方业主手中只有房产证，没有土地证。北京的房产证上也没写地权，而没有土地证就容易出现上述问题。

荣丰小区的这种情况，并非个案。最近，陈凤山又发现北京的两个小区出现了这种情况。他说，这是一个很明显的制度漏洞。“如果开发商房子还没有卖完，这个证件还有相应的份额，如果已经全部售完，那么这个证件一定是废了的。很遗憾的是，开发商是不是会拿这个证去招摇撞骗，只能依靠开发商自律。”

法律的不完善并非仅体现在这个方面。2003年，国务院出台《物业管理条例》、2007年，全国人大批准通过《物权法》，它们的出台，每一次都让业主们充满期待，但因其不完善，很多问题并未解决。

有一次，陈凤山应邀去南京参加当地相关立法的招标工作。在这个活动上，陈凤山直言不讳地对中央财经大学一位参与起草过《物权法》的教授说，你们当初起草该法的时候，虽无明确规定，但是变相把小区的会所、车库等事实上立给了开发商。

陈凤山解释说，《物权法》规定地面停车场、电梯广告，包括小区的公共用房的出租收益属于全体业主。但对一部分设施没有明确规定，比如规定小区的会所所有权由开发商和业主协商确定。但是在买房时，业主有协商权力吗？于是，就出现了在产权不明的法律背景下，会所被开发商实际占有的情况。

《物业管理条例》中的“前期物业管理制度”规定，业主入住时由开发商指定小区物业公司。陈凤山说，这个制度真可谓是当代中国的一项“伟大发明”。开发商以此为法宝，将业主们的共同管理权据为己有。

“在开发商眼中，小区管理权由开发商指定物业公司来行使，而不是让业主自治或业主选择物业公司，是有法可依的。”

在陈凤山看来，重视立法，却忽视执法，是中国在建设法治社会过程中的一个瓶颈。“在法律层面上，承认业主的权利，但在具体实施过程中又压制抑或剥夺了业主的权利，从而造成名义上业主当家实际上却不能做主的荒唐现象。”

面对种种“法律上的无可奈何”，陈凤山想到了一个“壮举”，那就是做大的数据库，编纂一部《中国业主自治史》。

陈凤山说，制度演进的过程就是政府不断地发现问题，然后出文件来补窟窿的过程，但是一些基本矛盾搞不清的背景下，只会越补窟窿越多。

资料显示，1981年3月10日，深圳成立我国（大陆）首家物业管理公司。但是这30多年来出台的相关法律法规和行政性文件，到现在为止没有人梳理、分析、总结。

陈凤山说，如果不把这个领域几十年来的变化理出一条线来，所有的人就还是沉在里面去看，或者浮在天上去看。如果能够清晰地划出一条中国物业管理30多年来的时间线，再沿着这条线往前推到单位制住房时，在某一年某一个月，这个领域发生了什么事情，出现了什么文件，就可清晰地看到，至今我们业主有多少权利被遮蔽。“到时，我们把这部自治史，拿给法学家、立法者看时，才有说服力，才会促使制度的完善。”