重庆公租房

重庆公租房（精选12篇）

重庆公租房 篇1

1、前言

2009年以来, “夹心层”群体的住房问题引起了政府的高度重视。这群人被排斥在廉租房保障体系之外, 同时又买不起经济适用房, 享受不到政策的照顾。为了解决此问题, 2010年6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 北京、上海、天津等城市也纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。根据重庆未来十年城市化进程情况, 计划十年内重庆将投入4000万平方米公共租赁住房。重庆大规模的公租房改变了现有的单一的住房供应体系, 重庆公租房站到了舆论聚光灯下, 被社会各界探讨。

2、重庆公租房制度

2.1 公租房定义

公共租赁住房, 是指政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。

2.2 重庆模式的特点

这里与北京、上海相比, 在建设体量上重庆公租房建设的规模最大;在准入机制上, 重庆的覆盖范围广, 申请不受户籍限制, 而有些城市如上海、北京只有本市居民才可以申请, 或者是本地常住人口才有资格申请;在租金设置方面, 重庆公租房租金较低, 定价为市值租金的60%, 而北京为市值租金的80%、上海也是略低于市值租金;在建设选址上, 重庆的公租房区位较好, 主城九区都分布有公租房, 周围配套较成熟, 而北京、上海几乎都是在远郊区, 出行不便。

3、“重庆模式”的特点解析

除上述的公租房的特点外, 重庆公租房具有自己的特色。大规模的建设公租房需要解决两大难题: (1) 土地; (2) 资金。重庆模式因为自己独特的优势却能很好的解决这两大难题。

3.1“重庆模式”的特色

3.1.1 土地

由于政府是土地的所有者, 重庆市政府储备有大量的土地, 因而公租房建设所需的土地问题并不难解决。2010年, 重庆无偿划拨公租房土地约6200亩, 以每亩200万元的成本定价计算, 总计成本为124亿元。此外, 重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免。2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元。按照重庆4000万平方米公租房计划, 全部投入将包括:建筑成本约为2500元~3000元/平方米, 建筑成本总投入将在1000亿元~1200亿元左右;公租房建设所需的3万亩土地, 以每亩200万元计算, 土地整理储备总成本在600亿元左右;政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1700亿元~1900亿元。这是一大笔财政收入, 重庆市政府所做的如此之大的财政牺牲是其他的城市所不愿做到的。

3.1.2 资金

由于公租房的建设体量大、资金回收周期长, 地方政府的信用担保也越来越不保险, 又因为土地是无偿划拨, 又缺乏合乎规则的抵押物, 商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑。资金问题成为各级政府最头痛的问题。然而重庆公租房建设的开发模式虽是以政府为主体, 但其采取“1+3”的模式筹措资金, 可以实现公租房建设“不差钱”。“1+3”的筹资模式如表1所示。此外, 保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。 (见表1)

重庆国土局的数据显示, 2010年, 重庆公租房建设实际使用资金为120亿元, 主要用于房屋建设成本支出。其中, 中央财政下拨27亿元, 市级补助5亿元, 公积金贷款30亿元, 银行融资为58亿元。可以看出, 银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源, 然后是自己投入和国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展, 所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设。另外, 重庆市公租房的位置都比较好, 投入风险小, 且租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障, 所以目前还有银行愿意按低于贷款利息10%提供公租房贷款。

3.2 公租房的优点

3.2.1 保障对象扩大, 解决“夹心层”住房问题

重庆公租房申请对象为“3+1”群体。申请对象受收入限制, 但不受户籍限制, 不过最近申请范围有所扩大, 重庆市主城工作无住房者皆可以申请。既涵盖了过去申请廉租房等保障性住房的人群, 又新增了“夹心层”的保障范围, 使大部分“夹心层”都能受到制度的庇护。 (见表2)

3.2.2 退出机制完善, 实行“租售并举”, 内部循环

重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为5年。承租人租赁合同期满, 应退出公共租赁住房。需要续租的, 应在合同期满3个月前重新申请, 经审核符合条件的, 重新签订租赁合同。承租人在租赁期满后, 可选择申请购买居住的公共租赁住房。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易, 可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的, 或因特殊原因需要转让以及抵押处置时, 由政府回购。重庆将不再建经济适用房, 符合经济适用房的申请对象的人可以选择购买公租房, 但是购买的公租房不能上市交易, 如果物主想出售则只能出售给政府。这样就能保证公租房的良性循环, 帮助大部中低收入群体解决住房问题。

3.2.3 推进市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系

大量的低收入群体买不起房, 虽然政府也提供了廉租房等五种保障体系来弥补体制的空缺, 但是廉租房保障的是低收入家庭, 经济适用房制度不完善, 而危旧房和棚户区改造安置有阶段性, 这样新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹心层”群体的住房问题就凸显了出来。大量建设公租房, 使重庆市形成了城市住房供应“双轨制”:30%~40%的中等偏下收入群体, 由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决, 逐步实现住房保障全覆盖。

3.2.4 成为政府调控房价的“稳定器”, 调控房市供求的“缓冲器”

公共租赁房进入市场, 增大了供应量, 对投资性、投机性购房将形成遏制, 可以直接牵制房价走高, 起到长期稳控房价的功效。据经济学家测算, 一个地区保障性住房的供给每增加5%, 当地房价就会下降3%~4%, 重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%, 那么房价相应会下降20%以上。对年轻人群体, 又会较好缓解资金积累与购房压力之间的矛盾, 通过一段时间的过渡, 形成有效需求, 反过来, 又会促进商品房市场的平稳发展。

3.2.5 推动经济社会又好又快发展

未来三年将建设3000万平方米, 势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求, 对刺激消费绝对利好;更重要的是, 将解决60多万户中低收入群体住房困难, 无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来, 拿出原本计划用于买房的那部分积蓄, 改善生活, 提高当前生活质量, 从而有力刺激消费, 还能进一步改善投资环境, 吸引更多企业来渝投资。

3.2.6 转变住房观念

传统的住房观念是住房私有化, “重买轻租”, 认为有了自己的住房才有了归属感。住房的需求总是处于刚性状态, 因而产生大量的炒房现象, 社会上也出现大量的“房奴”、“蜗居”现象。现在政府提供大量的公租房, 大多数人通过公租房解决住房问题, 低于市场的租金, 没有了巨大的买房压力, 忽然发现租房比硬着头皮买房生活的更好, 这样就转变了人们传统的“住有所产”的观念。

3.2.7 完善住房保障体系

近些年来部分城市房价过高, 而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%, 加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等, 也量小面窄, 只能小范围“救急”, 尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”, 既买不起商品房, 也享受不到保障性住房, 处在住房体系空白区。因而发展公租房是必然的趋势。同时吸取了经济适用房制度缺陷的教训, 公租房制定了一套封闭的管理运行方法, 确保公租房永远姓公, 杜绝上市, 避免权力寻租、腐败等现象的发生, 实行严密的监管体制。实现公租房的良性循环。

4、公租房建设需注意的问题及相关建议

公租房是住房保障的创新, 为住房制度改革和完善带来了新思路。然而公租房的建设存在困难, 且具有风险, 因而需要好好把握。

4.1 资金问题

资金问题是公租房建设的头号难题。由于公租房建设的土地都是政府无偿划拨的, 因而银行不能获得较优质的抵押品, 同时公租房的持续运营存在不确定性, 因而存在很大的风险, 商业银行对于公租房贷款徘徊不前。为了很好的解决公租房的资金问题, 建议政府创新融资方式, 可以尝试通过PPP, PFI、REITs或者建立住房保障基金等方式来筹集资金, 而不能仅仅局限于商业贷款。

4.2 租金问题

公租房帮助住房困难家庭解决住房问题, 就要充分考虑住户的收入以及他们可以承受的租金水平。深圳就出现因为租金定得过高而出现租户弃租的现象。重庆市政府将租金定为市场租金的60%。但是大量的公租房建设需要一次性投入大量的成本, 租金定的过低, 回收期长, 公租房建设风险大, 而且存在融资困难, 这样就必须做好成本控制。建议政府加强对公租房建设的监督力度, 可以成立公租房建设监控小组, 参与公租房建设的全过程, 严格控制公租房建设成本。

4.3 准入问题

公租房的申请范围扩大, 凡是重庆市主城工作无住房者都可以申请公租房。公租房的供给是有限的, 而申请范围的扩大, 可能会产生挤出效应, 使一部分真正住房困难的人住房问题得不到解决, 而另一部分有能力解决住房问题的人却占用了资源。这样就违背了公租房建设的初衷。建议公租房审核要严格, 要经过详细的调查、访问, 防止打政策的“擦边球”的现象发生。

4.4 后期运营管理问题

对于重庆市政府而言, 大量的公租房的建设最需要考虑的是后期运营管理问题。公租房的管理机制上, 由于申请不受户籍限制, 大中专院校及职校毕业后就业人员, 进城务工人员, 外地来渝工作的无住房人员都可以申请入住, 承租人流动性偏大, 会给租金催收带来难度。同时大量的公租房, 会使后期花费大量的管理、维修和维护成本。建议在申请公租房时, 可要求承租人缴纳1至3个月租金的履约保证金或由第三方提供担保;还可将欠租等不良记录纳入银行征信系统, 以加大其违约成本;同时, 也可以由公租房管理局与市高院会商, 对承租人拖欠租金案件, 申请法院以出具支付令方式解决。

4.5 退出问题

由于收入机制不完善, 现实中往往存在一部分灰色收入, 使一部分不再满足公租房的条件的人或中高收入者占据公租房, 影响公租房的快速流动, 建议与银行、企业、工商、税务等机构合作, 建立严密的收入监控制度, 同时建立快速审结机制, 强化司法退出机制, 加大惩罚措施, 加快公租房的流转。

4.6 社会问题

政府集中建设公租房, 容易形成“贫民窟”, 造成住户的自卑或者不平衡心理, 从而引发大量的社会问题。重庆市政府对这方面的问题也有所考虑, 经过科学规划, 采用公租房与商品房“混建”, 使公租房住户与整个城市和社会有机融合, 但是由于公租房的大体量这方面的问题可能不能被很好的解决, 在实施过程中要注重公租房的选址和配套。

5、结论

公租房是解决“夹心层”住房问题的重要方式, 同时可以抑制投机, 推动房地产行业的健康发展, 所以公租房的建设具有重要的意义, 其应该提高到政策层面。重庆公租房开辟了中国住房供给的新路径, 提供了公租房管理的新经验, 为人人住有所居带来希望。

摘要：为了解决“夹心层”的住房问题, 2010年, 重庆市颁布了公租房的建设指标, 规划十年内投放4000万平方米的公租房。首先通过对重庆公租房模式分析, 得出重庆模式的特色;最后根据其建设运营过程中可能出现的问题提出了相应的建议。

关键词：夹心层,公租房,重庆模式

参考文献

[1]http://www.fzzx.cn/S/BookPages/643/86794.shtml。

[2]北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 。

[3]上海市发展公共租赁住房的实施意见 (征求意见稿) 。

[4]《重庆市公租房暂行管理办法》 (渝府发〔2010〕61号) 。

[5]高福生.公租房的“重庆样本”[J].新西部, 2010, 05:58-59。

重庆公租房 篇2

一、申请方式

公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养 关系的共同居住生活人员为共同申请人。

（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来渝工作人员可以作为单身人士申请。

（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

二、申请条件

申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的 无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主 城区具有住房资助能力的除外。

（一）有稳定工作是指：

1．与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人 员；

2．在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业 人员和个体工商户；

3．在主城区退休的人员；

4．国家机关、事业单位在编工作人员。社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

（二）收入限 制标准是指：

单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。市政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。

月收入包括工资、薪 金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保 险费等社会保险费和住房公积金。

市、区政府引进的特殊专业人才和在主城区工作的全 国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。

（三）无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在 主城区未转让住房。

（四）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于13平方米的本市 家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

住房建筑面积 按公房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

（五）住房资助能力是指：申请人父母、子女或申请人配偶的父母在主城区拥有2套以上住房，且人均住 房建筑面积达到35平方米以上。

重庆公租房申请条件

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简述:重庆公租房申请条件是什么，与其他城市的重庆公租房申请条件有什么不同；本文为您收集最新有关重庆公租房申请条件，华律在线律师免费解答有关重庆公租房申请条件的法律问题

本报讯（记者 蒋艳）记者昨日获悉，我市对公共租赁房准入管理制度进行了细化，市民可按详细的申报流程进行申报。目前，鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”已经开工，一期明年就将建成。

哪些人可申请？

人均居住面积低于13m2

据介绍，申请公共租赁房以家庭或单身人士为基本申请单位，每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。申请人只限申请承租一套公共租赁房。首次租赁合同期限为5年。

申请公共租赁住房的，包括新就业的大中专、职校学生，进城务工人员，区县以上引进的专业人才，外地来渝工作人员（含外籍人士）。并应符合下列条件：年满18周岁；有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力；无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭；符合廉租住房保障条件，未实行实物配租和领取租金补贴的家庭。

申请公共租赁住房，需要住房保障部门进行审核后进行配租。据介绍，申请公共租赁房，应向住房保障部门提交以下材料：《公共租赁住房申请表》；身份证件；工作和收入证明；住房情况证明。

如何分配房子？

申请者按顺序摇号选房

公共租赁房，也分不同的楼层、面积、朝向，如何给申请人配房？

据介绍，市住房保障部门根据申请人的申请时间，以及选择的公共租赁房的地点，建立轮候顺序。在住房配租时，按轮候顺序摇号选房，选中房子者签订租赁合同；摇号后拒绝选房的，视为自动放弃，本轮次候号作废，但可重新申请轮候。

公共租赁房配租面积与申请家庭人数大致相当，2人及以下配租建筑面积在40平方米以下，3人及以下配租建筑面积为60平方米以下，4人及以上配租建筑面积80平方米以下。

因人员变动申请调整面积的，可换租相应规定面积的公共租赁房。

申请人要年满18周岁，还要有稳定工作和收入来源；

符合条件的申请人，要按顺序参加摇号后选择房子

重庆公租房申请条件

一、申请方式

公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养 关系的共同居住生活人员为共同申请人。

（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来渝工作人员可以作为单身人士申请。

（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

二、申请条件

申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的 无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主 城区具有住房资助能力的除外。

（一）有稳定工作是指：

1．与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人 员；

2．在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业 人员和个体工商户；

3．在主城区退休的人员；

4．国家机关、事业单位在编工作人员。

社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

（二）收入限 制标准是指：单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。市政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。

月收入包括工资、薪 金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保 险费等社会保险费和住房公积金。

市、区政府引进的特殊专业人才和在主城区工作的全 国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。

（三）无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在 主城区未转让住房。

（四）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于13平方米的本市 家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

住房建筑面积 按公房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

重庆市公租房腾退机制研究 篇3

[关键词]腾退；机制；重庆

引言

住房一直是关乎于民生的大问题，我国从2008年开始建设经济适用房、廉租房等保障性住房，在保障性住房慢慢细化发展的过程中，“夹心层”成为一个空白区。李克强提出大力发展公共租赁住房是十二五期间保障性住房建设的主要任务[1]。2012年重庆市完成12万套左右的公租房交房任务，加上2011年已交房的8万多套，共计可实现20万户居民入住。腾退机制是公共租赁住房保障系统必不可缺的重要内容之一。本文的研究目的在于在前人研究的基础上，对重庆公租房现状做深入调查，得出对公租房腾退的建议及方法。

1、重庆公租房现状

1.1重庆公租房发展现状

近年来，“夹心层”引起政府的关注，他们既无力购买住房，又不符合廉租房的申请标准，重庆市积极探索城市住房供应“双轨制”。2010 年6月，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》公布，重庆公租房在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。在准入上凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下，就可申请公租房。建立了重庆市公租房“3﹢1”入住群体模式，包括重庆市户籍人口但家庭人均居住面积小于13平方米的住房困难户、进城务工的农民以及在重庆就业的大中专毕业生，除了这三种外还有引进人才、多年的劳动模范、二等功以上的复转军人等特殊人群。重庆市的公租房几乎全面覆盖“夹心层”，形成社会住房保障体系。

1.2重庆公租房腾退机制相关规定

关于公租房腾退，重庆市每年都重新核实己经入住公租房的承租人的条件，收回不再符合条件者的公租房。重庆公租房实行租售并举，重庆市公租房租赁期限最长为5年，租住者去购买改善住房后，可以退出公租房，也可以申请购置该公租房，但再转售时只能卖给公租房管理局。在退出机制建立中，对不符合租住条件但暂时无法退房的，给予三个月过渡期，并按1.5倍计收租金，超过3个月后按两倍计收租金，对拒不腾退且经劝导教育无效的，按规定申请人民法院强制执行。同时，对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，改变其住房结构或使用性质，空置房屋或欠交房租6个月以上，承租人或购买人所占有的公租房都被强制收回，其行为被记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。但是重庆对租户退出时的过渡期界定比较模糊，并且对过渡期内租金的价格也没有明确的标准，个人诚信记录也没有明确体现，所以在重庆市公租房退出的细节中可能会遇到各种各样的问题值得研究。

2、重庆现有公租房片区概况

目前重庆主城公租房片区有北部新区鸳鸯片区、北部新区大竹林片区公租房、九龍坡区华岩片区公租房、沙坪坝区西永片区公租房、北碚区蔡家片区公租房、沙坪坝区微电园片区公租房、南岸区茶园片区公租房等。重庆公租房有单间配套（30-40m2）、一室一厅（40-50m2）、两室一厅（50-60m2）、三室一厅（60-70m2）。户型多样，满足各种类型家庭。目前有6个已经入住的小区存在腾退房源，其户型主要为单间配套和一室一厅。

3、重庆公租房腾退存在问题

公租房是2010年才开始正式实施，所以很多方面还不够健全，各方面还在初步的探索阶段。公租房租金是由当地市县人民政府根据当地住房市场租金水平和承租人的支付能力等确定，并按年度进行动态调整。现在已入住的公租房腾退过程中发现，退出机制不完善，缺乏退出动力。对于大多数“夹心层”群体，尤其是刚毕业参加工作的大学生而言，他们的经济收入水平不高，很多时候都只是在政府规定的公共租赁住房保障标准线徘徊。其中一些人的收入可能刚好超过保障标准而失去享受公共租赁住房保障的资格，但其收入却仍然无法承担到市场上去租房或购买经济适用房，从而导致无房可住，形成了一个“断层带”。

4、完善重庆公租房腾退机制建议

4.1完善奖励与惩罚制度

李灿指出应该设计相应的腾退激励制度来引导公租户更好退出公租房保障体系[2]。建立租价返还激励机制，将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。同时公租房管理局加大惩罚力度，强行要求租户退出可能引发社会矛盾，甚者恶性事件，而在经济利益的权衡下大多数居民会选择延时退出。考虑到惩罚措施在实际操作中执行可能遇到困难可以考虑与奖励措施并举、双管齐下。

4.2完善相关法律和法规

为了保障公租房制度的正常实施需要确立相应的法律和法规。一方面政府相关部门依据法律条文成立专门的组织来具体实施各种保障措施和手段；另一方面利用法律工具约束各行为主体从而确保保障制度的落实。重庆市可以根据本地的具体情况，通过各方论证制定出重庆市的公租房管理制度。该管理制度规定公租房的适用人群、房屋标准、组织构架、奖励与惩罚等，严格管理租户的进入和退出。

4.3加强对公租房管理局的监管

一方面，立法部门应制定相关的规章制度，对不法行为进行严厉打击；另一方面利用公众和媒体的力量，降低寻租机会、增加寻租难度。对于公租房的实际执行机构的监察应该从下面几个方面开展。首先是利用公众的监督阻止行政部门徇私舞弊，充分发挥大众媒体和社会舆论的作用。其次是从管理部门内部做起，建立自查、互查机制，减少违法犯罪概率。

4.4腾退后的居民居住问题

公租房租户因经济收入改善，按照公租房的管理规定需要退出公租房体系，但是其实际的经济能力又无法在房产市场上解决自身的住房问题，重庆地方政府要配套后续的一系列手段或者措施为公租房退出租户保障住房权益。可以考虑此类居民优先享有政府提供的其他类型的住房保障体系，或者通过价格优惠、信息提供等方式帮扶此类居民获得住房。比如考虑公租房退出租户优先选择经济适用房和限价房，实现有效衔接。

参考文献

[1]李克强：《大规模实施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供应体系》，《求是》2011年第8 期第3-8页.

[2]李灿.探析我国廉租房退出机制的完善——基于廉租房退出流转难的分析和解决[J].华中师范大学研究生学报，2009（2）.

[3]罗孝玲等.保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示[J].创新论坛，2012（05）。

作者简介

蔡亚军，女（1990.12-），汉族，山东德州人，重庆交通大学硕士研究生，研究方向：可持续建设、城乡规划、项目管理.

重庆公租房运营模式探讨 篇4

公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体, 既不符合廉租房申请要求, 又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。目前对公租房运营尚无标准规范, 各地均结合自身情况研究和探索不同模式。2010年11月, 重庆市三届八次全会提出未来3年建设4000万平方米公租房, 共计满足全市200万居民住房需求的目标。结合这一目标, 后出台了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和《重庆市公共租赁住房管理实施细则》, 对公共租赁住房的申请方式、申请条件、申请要求、审核配租、租赁管理、退出管理、出售管理等方面进行了明确和细化。重庆模式制度设计细致具体, 其主要特色在于以下四点。

第一, 通过公租房满足全方位住房保障需求, 公租房5年后可转让。重庆不再单独建设经济适用房、廉租房、专家楼、引进人才楼等, 保障性住房需求全部通过公租房解决。对于廉租房对象, 通过先租后补方式补贴。5年以后, 部分公租房可以出售给承租户, 转为有限产权的经济适用房。该经适房可以继承和抵押, 但是不能出售和出租, 如需转让, 由政府以原购房价加合理利息回购。

第二, 申请门槛较低, 租金水平为同区域市场水平的60%。重庆公租房申请不需要本市户口, 并在第一次摇号后取消了收入限制。目前申请条件为:凡年满18周岁, 在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭, 大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员, 均可申请公共租赁住房。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%, 约为10元/平方米·月。

第三, 资金通过政府和社会融资解决。4000万平方米 (包括3600万平方米住宅和400万平方米商业配套) 公租房建设预计需资金1000亿元 (每平方米2500元) , 计划政府投入300亿元 (包括中央财政补助100亿元;地方政府税收支出100余亿元;公租房建设所需3万亩地的征地动迁成本100余亿元。实际相当于, 政府将100余亿元投入土地开发, 200余亿元投入房屋建造) , 融资700亿元。其中政府投入资金来源包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。

第四, 租金收入偿还利息, 销售收入偿还本金。偿债整体计划为: (1) 用房产租金弥补债务利息和日常运营支出, 以实现“自体循环”。 (2) 通过配建商品房销售和公租房销售偿还本金。按商业配套1万元/平方米、住宅4000元/平方米预估, 则出售全部商业配套及20%左右的住宅即可偿还全部700亿元贷款。

二、重庆公租房运营模式优势分析

第一, 公租房定位合理, “保障”职能突出。重庆公租房租金确定为市场价格的60%, 且受众面广泛, 具有较为明显的“社会保障”功能。相对而言, 其他地区公租房门槛高, 定位不准确, 租金水平偏高。比如上海和北京的公租房租金均确定为持平或略低于同类商品住宅的水平, 目前租金水平约为40元/平方米·月左右, 大幅高于重庆10元/平方米·月的水平。

第二, 重庆公租房制度建立了有效的封闭运作模式, 避免了保障房与商品房之间的套利交易, 有效杜绝利用保障房套利而形成的腐败和寻租行为, 从而确保其能够长久为市场提供低廉的住宅保障。就其他城市而言, 虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施, 如5年内不得转让, 5年后转让需要补价或由政府回购, 但规定不细、尺度较宽, 加之执行和监管并不到位, 购房者能够以商品房价格出售并从中获取高额利润, 随之产生了巨大的寻租空间, 由此所引发的不公平和腐败为社会所诟病。

第三, 资金来源、运用和偿还较为明确, 政府资金压力相对可控。用房产租金弥补债务利息和日常运营支出, 通过配建商品房销售和公租房销售偿还本金。较其他城市建造的不可出售型公租房, 政府的资金压力相对较小。目前多数城市公租房定位为只租不售, 上海等地土地也系有偿取得, 从而造成公租房投资成本过高, 给政府造成长期的巨额财政负担, 这也是公租房在各地推进速度不理想的原因之一。

第四, 公租房运营由政府主导。重庆市确保公租房一直姓“公”, 由市政府全资公司运营, 重庆城投和重庆地产两家公司市属企业共同进行市内公租房建设。重庆模式确保低成本的保障房资源一直掌控在政府手中, 使政府能够将房屋溢价收益作为保障房运营的补贴, 有利于实现财政平衡。

第五, 公租房运营管理透明度高, 信息披露充分。重庆市政府专门成立公租房管理局, 进行公租房配租和运营管理, 并建立了公租房信息网, 及时公布公租房建造、配租等情况, 时效性强、信息透明。重庆公租房运营的规范性及信息的透明度, 非其他地区公租房运营所能比拟。

三、重庆公租房运营过程中发现的问题

1. 实际申请情况低于预期, 边远地段问题更加突出

由于重庆公租房受众面广, 对申请人要求条件低, 且租金价格合理, 理论上需求应十分旺盛, 但实际申请情况远低于预期。

造成上述状况的原因包括:其一, 重庆市房屋租金水平整体较低, 同时考虑位置及租金, 公租房优势并不明显。渝中区解放碑最核心地段住宅租金约为每平米20元/月, 略偏地段租金水平更低。对于一些对租金不敏感的居户, 宁愿选择离工作和生活场所较近的房屋, 而不愿意选择较远的公租房。其二, 部分公租房与区域产业相配套, 局部产业发展尚待时日, 劳动力仍未达到规模。鉴于此, 需求上升可能是一个较为缓慢的过程。

2. 融资难度大, 存在制度性障碍

2011年国家对于政府融资平台管控较为严格, 重庆公租房运营主体重庆城投和重庆地产均列入重庆市“八大投”, 也受到相应的管制, 融资受到一定限制。除此以外, 由于公租房五年后才可出售, 资金偿还具有较大不确定性, 客观上也阻碍了一些商业银行的涉足。

此外, 2011年8月4日, 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》, 在明确对保障房建设进行融资支持的同时, 确定了“一省一市一家”的基本思路, 即对于直辖市、计划单列市、省会 (首府) 城市政府投资建设公共租赁住房项目, 在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。重庆市政府有重庆城投和重庆地产两家市属企业承担市内保障房建设职能, 两家企业均有融资要求, 明显与上述规定相违背。后期该现状能否得到特批, 或需要整合, 尚不明确。

3. 自体循环几近不可能

所谓“自体循环”是指公租房的租金收入足够满足利息支出和维护费用, 政府除资本金投入外不需要再负担公租房的日常运营费用。根据重庆市政府对于公租房的战略规划, 按官方计算条件, 项目运营刚好可以满足“自体循环”, 具体为:4000万平方米的重庆公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成, 每平方米开发成本在2500元左右。住宅部分按照平均租金10元/平方米·月计算, 每年回收43.2亿元, 商业店铺按照平均50元/平方米·月计算, 每年回收24亿, 累计回收67.2亿元;而700亿元贷款, 以年利率6%~7%计算还款利息约需42亿~49亿元, 还有剩余部分可用于维修管理, 以此保证项目可以“自体循环”。

然而, 落实到具体操作层面, 假设条件均有所放宽。据了解, 目前项目单位成本在2700~2900元之间, 项目资本金一般确定为20%, 融资成本按5年期以上基准利率计算, 已达到7.05%, 结果导致项目“自体循环”难度很大。我们分别测算不同融资条件及出租率情况, 发现只有在融资利率足够低且租金和出租率足够高时, 租金收入才能够勉强覆盖借款利息。但是在运营初期, 出租情况可能较不理想, 从而形成较大缺口。只有出租率得以保证, 远期租金水平进一步上升, 并且货币政策进入宽松期后利率下调, 公租房租赁对借款利息的保证程度才能够提高。

4. 销售存在制度性瑕疵且市场具有不确定性

由上所述, 商业配套和公租房销售资金回笼成为项目能否偿债的关键。首先, 400万平方米商业配套, 以官方保守估计的销售价格为1万元/平方米计算, 将回笼资金400亿元, 占融资本金的57.14%。商业配套销售不足以覆盖全部建设支出, 故公租房销售将成为项目偿债的关键。

鉴于每平方米3000元以内的开发费用, 以其内外环间的地理位置, 预计销售收入覆盖成本应较有保证。但存在两方面障碍: (1) 公租房是否可出售存在不确定性。根据2010年6月七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》, 将公租房明确界定为“只租不售”;《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》则规定“承租人在租赁5年期满后, 可选择申请购买居住的公共租赁住房”。显然, 两者表述有较大差异。我们认为, 公租房由租赁转出售属重大政策调整, 似应得到国家有关部门的批准, 而并非仅由重庆市政府批准。 (2) 由于公租房出售系非完全产权 (即不能在市场上再出售, 只能由政府按成本加合理利息回购) , 使公租房不再具有投资职能, 若定价过高需求可能不足, 因而制订契合市场需求的合理定价至关重要。目前, 如何确定销售价格, 尚缺乏清晰的法律文件, 亦难以通过现有资料进行判断。因此, 公租房未来是否能够顺利销售存在着较大不确定性。

四、建议

未来重庆公租房运营制度可进行如下改进。

首先, 促进产业发展和合理布局, 以提高公租房需求。提高出租率是公租房运营的基础。产业工人和新就业大学生是重庆保障房两大目标群体, 均与产业和经济发展具有较强相关性。未来重庆市应进一步加大产业引进力度, 在微电子、医药、运输设备等方面发挥既有优势, 增加用工规模, 同时, 发挥现有的“组团”优势 (即市内有多个商业中心区, 围绕各商业中心区发展, 而不是由唯一的市中心向外围发展) , 在区域布局方面强调均衡配置, 客观上提高公租房的需求。

其次, 理顺融资渠道。进入2012年以后, 保障房贷款政策放松, 融资难度有所下降, 但关于偿债的担忧并未缓解。我们认为, 政府应当增加对于公租房融资的支持, 如启动其他市属企业担保、优质资产抵押等方式, 以改善企业融资能力。

再次, 确定合理的定价机制, 锁定公租房购买群体。公租房顺利实现销售是项目得以长期运营和债务偿还的基础, 由于重庆公租房尚不能在市场出售、只能按成本加成合理利息回售给政府的制约, 使其不具有投资品的属性, 难以享受到资产增值带来的收益。因此, 一些经济实力相对较强的居民宁愿支付相对较贵的价格购置商品房, 以享受资产增值收益。这将客观上制约公租房的需求, 因此需要制订合理的定价机制, 使公租房价格与商品房价格之间拥有合理价差, 使其进入门槛明显低于商品住宅, 才能使销售得以实现。

重庆公租房申请条件 篇5

一、摇号配租时间

7月25日(星期四)摇号配租，凡在7月19日前申请并审核通过的，均可参加此次摇号配租。

二、申请对象

凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，参加工作三年以内的无住房的公务员，均可申请公共租赁住房。

三、摇号配租房源

已配租完毕的民心佳园、康庄美地、民安华福、城南家园项目腾退房源，以及康居西城、两江名居项目的未分配及腾退房源参加本次摇号配租。

云篆山水、城西家园项目待竣工交付并基本达到使用条件后再摇号配租。

各片区房源和对应申请量的具体情况可到各申请点咨询。

廉租房公租房是保障房主体 篇6

内在于人类无限需要中的需求，是经济活动中最为本原的存在，它以经济主体的购买力为载体，是推动经济增长的直接动力。

需求具有自发性，但它背后有着各种动机。以购房需求为例，其动机基本分为自住动机、投资动机和投机动机，进而形成自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是民生需求，投资、投机需求则是为了资产保值、增值而产生的需求。

由于一套住房的价格不菲，对于低收入和中低收入的老百姓来说，靠其自身收入难以满足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人们大多可以通过购买商品性住房，来满足自住需求。也就是说，自住需求分别由保障性住房的供给和商品性住房的供给来加以满足。

与购买股票的投资动机和投机动机不易区分不同，购房的投资动机和投机动机还是比较容易界定的，就像现在提出第三套房不贷款，就隐含着这样一个假定：对于绝大多数家庭来说，第一套房是自住，第二套房是投资，第三套及以上就是投机了。

和其他商品与服务一样，住房价格大涨，要么是供给不足。要么是需求旺盛，抑或二者同时存在。在中国近几年房价高涨时，往往都是二者并存。这种情形出现时，首要的当然是增加供给，尤其要弄清增加哪一类供给；同时，要有区别地对待需求。对上述几个方面的需求，要有明确的差别性措施。

需要指出的是，这些差别性措施不是“急就章”，头痛医头。脚痛医脚，而是要根据国家房地产业和房地产市场发展的战略设计，采取相应的政策措施。保证自住性需求，尤其是确保保障性自住需求，是确定无疑的。对于投资性需求和投机性需求，在不同国家(地区)，都有适应各自国情、区情的战略和政策。

一般而言，各国都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作为投资品的门槛，保障性住房的主要类型等问题上作出战略性的安排。这些战略性安排的主要目的，是为了保证自住性需求，特别是保障性自住需求能够得到满足。

为此，我们在战略层面至少要思考和规划以下几个问题：

其一，根据中国城镇常住人口及其增长、可支配收入及其增长和住房用地等关键数据，确定在中国城镇的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦这一比重作为战略指标确定下来，就要坚决地保证实现。国际经验表明，在美国，这一比重为20％—25％；在新加坡，这一比重高达80％左右。

根据中国的国情，这一比重应定在什么水平?根据上个世纪90年代国务院两个关于城镇住房制度改革的文件，专家认为，在我国结束住房福利分配制度后建构的城镇家庭住房供应体系中，要向2／3的城镇家庭提供保障性住房。遗憾的是，这十多年来，城镇商品房市场如火如荼地发展起来了，但保障性住房的供给却严重滞后了。这是商品房市场价格失控的基本原因之一。

其二，在商品性住房中，作为消费品(以自住为目的)和投资品(以保值、增值为目的)的比重应该如何把握?易言之，将商品性住房作为投资品保值、增值，其门槛应当如何设定?经验表明，不设门槛，听任市场调节，肯定不行。就像过去的时间里，我国投资、投机买房几无门槛，进入退出都十分容易，由此导致资产泡沫过大(可由收入房价比、租售比和空置率共同验证)。由我国的基本国情——人口多、人均土地少，适宜居住的地区少，以及可持续发展的要求所决定，住房在很大程度上是不宜作为投资品的。

如果说以往的战略和政策没有注意到这一点，那么，今后就要加大调整力度，设置某种程度的门槛，使商品性住房主要满足中高收入居民的自住需求，而不能成为炒家谋取暴利的投资品。与此同时，要开发其他可供城乡居民选择的投资品，如固定收益债券，以增加他们的财产性收入。

其三，在城镇保障性住房的供应体系中，主打的品种是什么?是经济适用房，还是廉租房和公共租赁房?在深化城乡二元结构改革和城市化、城镇化的进程中，保障性住房的提供对象，将必然从户籍人口扩展到常住人口。如果这一点是确定无疑的，那么，这里的战略选择只有一个，那就是，以廉租房和公共租赁房为主打品种。这是由资源硬约束决定的。而且，考虑到目前收入财产申报制度的现状，经济适用房在配售过程中，有着难以克服的障碍。因此，战略层面对保障性住房的设计，要以推行廉租房和公共租赁房为主。

讨论和解决上述房地产业的问题，其目的是为了有效解决老百姓“住”的问题，即满足一个基本的民生需求。民生需求在任何社会都是“天”。不把问题上升到这个层面，就难以得到足够的重视，也难以得到真正的解决。过去二十年房地产业发展的现实就证明了这一点。

重庆公租房 篇7

5月16日, 重庆市2013年度重点工程暨公租房建设劳动竞赛动员大会在渝北木耳空港乐园建设工地举行, 市人大常委会副主任、市总工会主席郑洪, 副市长凌月明出席大会。

2012年, 重庆市开展了“重点工程展风采, 建设重庆立新功”和“当好主力军, 建好公租房”主题劳动竞赛, 在竞赛的激发和带动下, 该市重点工程共完成投资2620亿元, 完工73项、新开工78项;公租房累计竣工1315万平方米, 现有公租房数量达到21万套。5月16日, 大会对在2012年度劳动竞赛中的231个先进单位和325名先进个人进行了表彰, 对获得特别贡献奖的7家单位、40个班组、16名个人分别授予重庆市五一劳动奖状、重庆市“工人先锋号”、重庆市五一劳动奖章等荣誉。此外, 重庆公共住房开发建设投资有限公司木耳公租房工程等191个项目被评为“劳动竞赛优秀工程项目”。

据悉, 此次劳动竞赛由重庆市总联合市城乡建委、市重点办、市公租房建设指挥部共同开展。2013年, 重庆市重点建设项目总计500项, 年度计划投资3000亿元, 在建公租房项目3180万平方米。

重庆公租房 篇8

记者:重庆公租房建设, 是在什么样的背景下开展的?

蒙毅:住房是老百姓最基本的生活保障, 也是当前广受关注的民生问题。如何有效地解决城市广大中低收入群众的住房困难, 是重庆市委、市政府主要领导的“心头之重”。重庆市委书记薄熙来曾说:“解决住房保障是一个重大的民生工程, 要让城乡老百姓都有房子住;帮穷人造房是政府的责任。从去年10月起, 重庆市委、市政府就启动公共租赁住房建设计划。薄书记先后三次专题研究公租房建设方案, 市委常委会两次听取公租房建设方案汇报, 市政府组织相关部门16次酝酿讨论公租房建设的方案。

今年2月28日, 是新春元宵节。承载重庆市民“住有所居”梦想的公共租赁房建设工程正式在渝北鸳鸯片区破土动工, 重庆市委市政府为节日的重庆市民送出一份新年大礼包。由此拉开了大规模建设公共租赁房屋的序幕。

6月20日, 位于重庆北碚蔡家片区及西永微电子产业园区的两个公租房建设项目相继破土动工, 标志着今年主城区开工建设6个片区、750万平方米公租房目标全面落实。市长黄奇帆表示, 到明年上半年, 公租房将至少解决35万低收入群体的住房问题。

仅仅四个月, 重庆公租房建设取得实质性进展。

记者:重庆公租房有哪些特点?

蒙毅:重庆共租房主要呈现四大特点:

一是设计理念高, 参照商业中高档楼盘规格安排, 充分满足“宜居”要求, 成为“发展为了人民, 发展成果让人民共享”的重要体现。今年开工的6个公租房建设区, 均为配套齐全的现代小区, 都采取中心景观绿地、步行商业街和组团式租赁住宅相结合的布局方式。平均容积率3.8, 建筑形态为高层电梯房, 最低18层, 最高30层, 每5户设置一个地下停车位, 公建配套 (包括小学、幼儿园、社区管理用房、商业配套) 按10%建筑面积配置, 并含有400元/平方米的简约装修。这些系统化的考虑, 可以保证入住公租房的中低收入阶层享受到中档商品房的居住标准。鸳鸯片区公租房样板间, 30多平方米的单间配套房, 都配有宽敞明亮的厨房、卫生间和不小的观景阳台。住在公租房里, “家”的感觉迎面扑来, 不再有“租”来的感觉。

二是选址原则强调环境宜居并有公交支撑。今年开工的6个公租房建设区都在轻轨沿线或交通条件较好的地区, 也就是在内外环线之间, 符合重庆市城乡总体规划和控制性详细规划。公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起, 共享小区环境和专业物业公司的管理与服务, 有效避免了社会阶层隔离和形成“贫民窟”, 促进了和谐社会的建设。139移动互联网首席运营官罗川参观鸳鸯公租房样板房时表示:重庆的公租房, 不仅考虑了低收入群体的住房需求, 更贴心地做了人性化的考虑, 将公租房建在普通居民区, 外观、管理都一样, 避免形成贫民区。让人有尊严的活着, 这太了不起了!

三是不受户籍限制, 重庆公租房的覆盖人群将打破城乡和内外差别。凡年满18周岁, 在重庆有稳定工作和收入来源, 具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭, 大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员, 进城务工及外地来渝工作的无住房人员, 均可申请公共租赁住房。衡量准入的标准, 目前政策确定为:单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。此外, 市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭, 按属地原则申请, 可不受收入标准限制。不设户籍限制入住公租房, 充分展现了重庆海纳百川的胸怀。这样的考虑是因为重庆正定位为内陆开放高地和全国统筹城乡综合配套改革试验区, 更需要广纳五湖四海高素质人才来渝创业、置业、兴业。重庆公租房的租住主体是新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“社会夹心层”。这部分人多是有知识、有技术的人才, 也是将来最有可能成长为中产阶级的群体。重庆公租房建设为这部分“新市民”撑起强大的住房保障网, 留住了劳动力这一重要的发展资源。留住人力资源, 也就留住了城市的未来。

四是在公租房建设过程中, 政府充分发挥主导作用, 坚持做到公共租赁住房始终姓“公”。重庆公租房由大型国有集团承建, 目前已经确定重庆市地产集团和重庆市城市投资集团作为建设主体。按“谁建设谁拥有”原则, 投资主体将拥有所建公租房产权, 享有升值收益, 享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策。这些制度设计, 确保了公租房的公共保障属性。同时最大限度降低租金, 从而保障了公租房的租金不超过同类地段、同等品质商品房市场租金的60%。低成本建设、低门槛入住、低价格出租等制度设计, 就是为了确保老百姓能住得起房子, 把民生工程办好办实。

记者:重庆大力发展公共租赁住房, 怎样解决“土地财政”和“民生工程”的矛盾

蒙毅:重庆市市长黄奇帆表示, 建设公共租赁房既是实现千家万户安居乐业梦想的民心工程, 也是重庆拉开特大城市架势、构建国家中心城市的重要基础。“五个重庆”建设推动着重庆的城市化进程健康发展, “宜居重庆”正在成为重庆市民居住环境的重要特征。相信随着公共租赁房建设的不断推进, 重庆的住房供应体系一定会更加完善, 重庆市民“住有所居”的梦想一定能早日实现。

在公租房建设上, 重庆的理念和气魄展现出的深刻哲理是:政府眼光放长远一些, 城市才有可持续发展的动力。

一边是“百姓安居”, 一边是“土地财政”——面对这道选择题, 不少城市决策者往往选择了后者。但是重庆选择了前者——未来10年, 这个西部年轻的直辖市将建设4000万平方米的公共租赁房。

大面积、高质量建设公租房, 意味着巨大的财政投入:计算土地出让金减收和建设成本两项, 仅在重庆主城区建设的2000万平方米公租房, 约需成本1000亿元。

摒弃“卖地生财”小账, 算好“为民生财”大账, 体现了重庆政府民生情怀和执政智慧。

重庆市市长黄奇帆算了一笔账:仅在主城区建设的2000万平方米的公租房, 约需3万亩土地, 土地出让金等政府减收近500亿元。此外, 公租房建设成本约需500亿元, 总体算来, 2000万平方米公租房, 约需成本近1000亿元。这与重庆市去年的地方财政收入1165.7亿元的规模相当。

虽然在土地出让金、财政投入等方面, 重庆市从短期账面看“吃亏”, 但是决策者认为, 政府眼光只有看得更远一些, 主动放弃卖地生财的小账, 在投资环境、民生工程方面多投入, 藏富于民, 为民生财, 一座城市才有可持续发展的永续动力和勃勃生机, 这才是一笔可持续发展的“大账”。

面对公租房建设资金难题, 重庆市并没有单纯依靠财政资金, 而是依托国有资本发挥“第三财政”的作用。重庆的公共租赁房建设, 先期试点由重庆市地产集团为建设主体。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权, 享有升值收益, 但无房屋的定价权和转让权。市地产集团表示, 今年开工的500万平方米公共租赁房投资源总额约150亿元, 计划先期筹措并投入资金70亿元。这70亿元分三块筹措:市财政安排土地出让收入5亿元;国家补贴5亿元;由于公租房是不动产, 有源源不断的租金收入, 这块房产不但可以升值, 还可以抵押融资, 市地产集团将用它的国资预算以及融资能力, 通过住房公积金贷款、政策性和商业性银行贷款共计60亿元。

记者:在公租房建设中, 重庆地产集团发挥了什么作用?

蒙毅:国有企业要勇于承担社会责任。为保证公租房建设高速运转, 重庆市地产集团专门成立了重庆市公共住房开发建设投资有限公司。目前, 重庆市地产集团承担建设的鸳鸯、大竹林、华岩三个片区已全部开工。国有企业最具有执行力。重庆市地产集团所承建的三个片区工地上一片繁忙, 在保证质量的前提下, 创造了3天盖一层楼的重庆速度。今年8月底, “民心佳园”就将有14栋24层以下的楼房封顶断水。符合入住条件的市民, 在2011年春节后就可以住进新房啦!

记者:公租房的质量和品质, 靠什么做保证

蒙毅:我们对公租房的建设, 以“五化”标准保品质。

1、设计高端化, 宜居品质有保障

重庆地产集团承担的鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区建设, 参照中高档商业楼盘规格设计, 建成中端以上的配套齐备的现代居民小区, 充分满足“宜居”要求, 成为“发展为了人民, 发展成果让人民共享”的重要体现。公共租赁房小区, 与当地中高档商业楼盘有机相容在一起, 共享社区环境和专业物业公司管理与服务, 从而弥合社会分层而形成的裂痕, 不形成收入差距的心理障碍, 使社区居民身心都得到全面、自由发展。

建设鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区, 先后向9家具有较高知名度的规划设计单位征集方案, 并经市政府常务会审定。做到了建设风格特色化, 住宅塔楼多样化, 户型设计标准化, 公共绿地人性化, 生活设施配套化。

考虑到城市交通的快速发展, 在小区以每5户设置一个地下停车位。同时, 按建筑面积的10%进行公建配置, 并按照400元/平方米的标准简约装修。系统化的设计考虑, 使公共租赁房小区形成布局合理、配套完善、环境优美、有重庆地域特色的人口集聚区。

2、户型人性化, 让老百姓住得舒适

鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区, 均规划为高层电梯房, 最低20层, 最高33层。户型建筑面积在35~80平方米以内, 其中60%在50平方米以内。户户配有客厅、卧室、厨房、卫生间, 且宽敞明亮;户户配有观景阳台, 十分宽大, 利于使用。所有房屋均进行简装修, 租户自购家具后即可入住。住在公租房里, “家”的感觉迎面扑来, 不再有“租”来的感觉。

3、公交立体化, 让老百姓出行便捷

能否与城市公共交通系统便利接驳, 是衡量居住区价值的一项重要标准。鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区, 都在轻轨沿线或交通条件较好的地区, 也就是在内外环线之间, 符合重庆市城乡总体规划和控制性详细规划。区域内有高密度普通公交线路支撑, 有轨道线通过并与轨道站点距离在10分钟左右步行距离出行便捷通达。如鸳鸯“民心佳园”位于原东环收费站和奥特莱斯之间, 距轻轨3号线车站仅500米。

4、绿色生态化, 让老百姓生活健康

绿化与城市生态环境质量息息相关, 更关乎每位城市居民的日常健康。鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区平均容积率为3.8, 绿化率在35以上。

为进一步提高公共租赁房小区的生态质量, 重庆市地产集团在鸳鸯“民心佳园”建设中多投入近亿元的资金, 将小区旁边的露天大冲沟进行改造, 下面建成箱涵, 上面覆土, 建成105亩的绿化公园, 进一步优化了“民心佳园”周边的绿化环境, 居住者休闲有了好去处。

5、设施配套化, 让老百姓幸福安居

鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”、华岩“民安华福”公共租赁房小区, 均为配套齐全的现代小区。都采取中心景观绿地、步行商业街和组团式租赁住宅相结合的布局方式, 公建配套按10%建筑面积配置小学、幼儿园、购物商区、医院、文化体育设施等, 竭尽所能地让住户们享受到幸福安居生活。

重庆公租房 篇9

记者通过采访了解到，今年以来，在其他城市保障房紧张开工的同时，上海市创新保障房建管模式，公租房专业运营机构迅速增至11家，这表明，上海“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制已经初步成型。

公租房收购试水

两个月以前，新江湾城尚景苑小区作为上海市住房公积金投资收购的首个公共租赁住房项目引起了社会广泛关注，而它作为保障房建设运营机制方面创新的个案，更是引来舆论的高度聚焦。

在该小区，十几栋贴石外墙的住宅楼静静伫立，小区内的园林绿化已经实施完成，绿化用树冠径粗大，物业管理单位也已经正式进驻。

上海杨浦区住房保障和房屋管理局副局长吴岩介绍说，该小区经由上海市住房公积金管理中心从原开发商手中收购，公积金管理中心已成为该小区的实际业主。据了解，公积金管理中心根据国家有关规定，使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。

新江湾城尚景苑被称为上海目前最为成熟的公租房小区之一。该小区由上海城投置地(集团)有限公司开发，规划住宅建筑面积15.15万平方米(2202)套，配套商业建筑面积0.6万平方米。

据了解, 该小区住宅套型以60平方米的二室一厅为主, 还包括部分一室一厅和80平方米左右的三室一厅套型。

与这个项目收购时所发布的通告相符(“将按照本市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合本市公租房条件的公积金缴存者出租”)，这2000多套房屋正在进行统一装修的招标工作。装修成本的控制目标在每平方米600～800元，当然是“团购”价格。业内人士认为，这样一来，其实际装修效果会优于同一档次的居民自行装修。

吴岩透露，该小区属于市级筹建项目，完成统一装修之后将在包括上海市杨浦区、卢湾区等四区范围内进行分配。不仅如此，这种“开发商开发建设，再由政府指定机构回购”的模式已取得较好效果。所以，新江湾城尚景苑小区被业界称作公租房的示范小区。

多管齐下充实“钱袋子”

要加快公租房建设，充实其开发建设的“钱袋子”至关重要。上海公租房建设提速的背后，是在多管齐下、积极探索过程中，其投融资问题的逐渐“破题”。

首先，由政府财政出资，向公租房运营机构提供资本金和贷款贴息。根据上海市政府安排，今明两年，按照市区两级政府1:2的出资比例，向各区县公租房运营机构注入资本金，用于项目建设。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，截至目前上海已有12个区组建了14家区级公租房运营机构，其他未成立运营机构的区(县)也已制订组建方案，近期将陆续成立。市、区两级财政已合计投入资金约50亿元。与此同时，考虑到公租房运营机构租金收入难以完全覆盖运营成本和贷款利息支出，又规定市区两级政府财政各自承担50%，对公租房项目予以贴息支持。

尚景苑公租房小区就是利用住房公积金增值收益直接投资的。这也是一种大胆的探索。

其实，按照中央意图，上海并没有位列去年由住建部确定的可以将公积金贷款用于保障房建设的28个城市试点之中。根据当时的试点《意见》，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，需在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于支持保障性住房建设。

但作为房产交易和公积金贷款最为活跃的城市之一，当时上海的住房公积金结余资金使用率超过90%。“按照规定算法，上海公积金没有结余资金可以使用。”上述知情人士说，“虽然上海风险备付金很高，但这部分并不属于‘住房公积金结余资金’。”

不过，形势在过去一年中有了较大的变化。2009年，上海市公积金个贷超常规增长，个贷余额和缴存余额基本相当，表明在满足提取后的缴存额几乎全部用于发放公积金个贷，公积金资金流动性不足的矛盾突出。然而，到了2010年，中央针对房市的调控政策的效果已然显现：公积金个贷规模回落，个贷余额增速放缓。全年上海住房公积金贷款9.96万户，同比下降46.86%;发放金额302.93亿元，同比下降46.48%。同时，随着公积金扩覆工作的推进、归集量的扩大，缴存余额稳步增长。上海公积金中心在今年一季度的资金运行报告中说，目前的情况反映出资金的供应大于资金的使用，自去年以来资金流动性不足的矛盾得到了有效缓解。

据了解，上海市政府已经明确要求，“上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。”

此外，上海市还利用保险资金为公租房项目提供融资。据悉，目前已有保险机构以10年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公租房建设;利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。

平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50%设固定利率计息、50%按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息。

上海城投控股副总裁俞卫中介绍，此次募集资金将用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障房项目，“将有利于进一步降低项目的建设成本”。

上海市政府有关人士表示，一方面，上海将根据国务院加大保障性安居工程金融扶持力度的要求，通过土地出让净收益、地方债券资金、住房公积金增值收益、保障性住房专项资金以及预算资金等渠道进一步加大投入。

另一方面，政府将积极促进“银企合作”，如采用“名单式管理”的方式，努力搭建金融机构与开发单位间的融资平台，协调金融机构对列入名单的企业给予必要的优惠，切实降低门槛，加大扶持力度。

既不由政府包办，也不完全交给市场

“上海各区分别成立了共11家国有保障房公司，就是落实保障房相关政策的具体操盘者。”刘海生表示，作为保障性住房的重要组成部分，公租房既不能重走过去由政府房管部门一手包办的路子，也不能完全交给市场管理。上海市在成立专门的国有保障房公司的同时，出台了10余件配套政策，对公租房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。

杨浦区公共租赁房管理有限公司正是这11家操盘手之一。该公司的组建和主要业务基本能够反映上海公租房管理模式创新的探索路径。

这家国有公司定位清晰：“全国有、专业化、封闭式的专业从事公租房建设、融资、运营、管理公司。”注册资金目前为3亿元，包括国资企业卫百辛集团出资3000万元、杨浦区住房保障中心(房管局)出资1.7亿元，同时上海市财政还为该公司按照2:1的比率配资1亿元。据悉，杨浦区计划在未来三年内，由财政出资追加资本金到10亿元。

杨浦区公租房管理公司现有的员工多来自于杨浦区房管局。除了类似尚景苑小区装修招标这样的具体业务之外，还包括建设融资、新建、配建、改建以及对于其他房屋性质房源的收购改制等。

一项名为“俱欢颜”的计划是杨浦区公租房管理公司当前的重点业务之一。吴岩介绍说，这项计划主要是对辖区范围内的单位租赁房以及一些市场上的不同住房开发主体开发的、具有保障房性质的项目进行引导、管理和服务。

记者了解到，对辖区范围内已存在且具有保障性住房性质、但产权结构比较复杂的项目的认定，也已纳入住房保障部门的管理范围。具体而言，针对在原属于工业用地上已经建成的单位租赁房项目这类复杂情形，就需要住房保障部门按照一定认证标准进行认证，对认证合格的项目将纳入公租房建设计划，协助其将工业用电用水按照相关规定调整为民用电、民用水，并给予相应的公租房项目税费优惠。

以这种方式筹措市场上已有的住房项目也是公租房管理公司的业务之一。“在上海这样一个人口密集城市，集中一切力量，抛开过往，全面增加公共租赁房市场保有量才是解决之道。”吴岩说。

还需深化创新破解难题

制度创新首先从组织上为保障房建设顺利推进奠定了基础，但保障房建设所面临的普遍性难题仍然是上海市相关部门深化创新和不懈探索的重点。

“今年，杨浦区的目标是向市场提供1250套公租房房源。”吴岩说，“但在寸土寸金的上海，开发土地和建设资金仍然是当前最突出的难题。”

关于建设用地来源方面，杨浦区公租房管理公司和其它10家公司一样正开足马力进行筹措。这方面主要是依赖区政府对保障房建设用地的大力支持，同时，公租房管理公司主动设法筹措房源，包括动迁房转化、闲置工业用地的排摸等所有可能成为公租房建设用地的地块都在整体梳理。

另一方面还涉及保障房的建设资金问题。吴岩说，目前所有的公租房建设项目都由政府买单，但长此以往肯定不行;而吸纳社会资金投资公租房，由于回报率低，回报周期长，进展不明显。他认为，吸纳社保基金的增值部分资金或保险资金进入公租房建设或许可行，目前正在探索相关政策。

相对于保障房建设用地与资金问题，公租房的管理运营方面的问题尚未完全解决，这更是公租房管理公司始终高度重视的环节。“公租房建设管理还面临着许多未知环节，需要努力探索解决之道。”吴岩说，目前上海市杨浦区房管局已经联合上海市社会科学院，专门成立了“创新公租房管理模式”课题研究小组，课题组由卢汉荣、张汉民等院士加入，旨在研究如何在现有法律框架下，进行合理的公租房管理政策布局。

据了解，该课题所涉及的“公租房居委会的成立与管理权限”具有非常鲜明的现实意义。对上海公租房小区的住户来说，能否成立居委会是一个大问题。

在公租房小区，业主只有一个，那就是公租房的产权所有者，而住户是没有产权的，不仅没有产权，甚至许多住户都不是本市户籍居民，这样在小区如何有效实施城市管理的相关职能，目前并没有明确的政策依据。在普通的住宅小区，业主权分为三部分：购房者的产权、物业公司的管理权和居委会的权限。但是在几千户居民的小区，居委会仍然是必要的管理机构。这就需要研究，需要创新性探索，如何在现有法规、政策下，寻找到一个合适的突破点。

按照住建部副部长齐骥的看法，目前的公租房建设大致有三种模式：第一种，由政府出地，政府投资，政府管理。第二种，政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，形成政府出地、企业出钱的模式。第三种模式，政府拿出一部分土地，它的用途就是建公租房，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公租房的所有权。

很明显，“政府主导、国企运作”的重庆属于典型的第一种模式，而上海则属于第二种模式。与很多城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路不同，上海的公租房制度，遵循的是一种“蓄水池”理念：相对于私人租赁房，公租房最主要的优势是稳定、安全、可靠，而不是价格上的优势;住房市场高扬态势之下，政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定中间收入阶层的住房需求同时，丰富调节住房市场的手段与工具。

曾参与制定上海公租房政策的复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为：“公租房肯定有其福利性和保障性。但现阶段可以发挥的最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现‘人人有房住’打下基础性制度建设。一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。”

据了解，上海市在设计公共租赁房租金标准的时候，一开始也曾按照“成本租金”的概念，突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。

零成交·公租房 篇10

今年4月份以来, 在楼市调控政策的频频发力下, 大量投资、投机性购房撤离市场, 购房者观望气氛浓厚, 市场成交量直线下滑, 以至于出现了罕见的“零成交”。楼市再一次陷入深度低迷状态。

据统计, 5月份全国70个大中城市中, 有近30个城市曾出现“零成交”。进入6月份, “零成交”的城市又有增加, 其中, 北京市的表现尤为典型。其在售的235个普通商品住宅项目中 (不含别墅、商住楼、保障房) , 147个项目出现“零成交”。

在尝到“零成交”的苦涩后, 房地产商纷纷开始调“价”补“量”。随着恒大打响了降价“第一枪”, 6月4、5日, 万科位于深圳的两个项目, 分别下调了开盘价格, 每平方米降价5000元, 最大下降幅度达两成。6月7日, 绿地集团宣布, 在全国41个城市的100多个项目中, 开展“优惠月”减价活动, 降价力度也达两成。在调控新政的精确制导下, 房地产市场经过一段时间的坚挺, 终于在量价两个方面都作出了反应。

本轮调控的基调是限制投资性需求以缓解市场供求关系, 从而遏制高企的房价。以“新国十条”为核心的一系列政策, 利用信贷、税收等杠杆, 剑指房地产投机客。在新政的强大压力下, 投机客纷纷退场, 购房者也在强烈的降价预期指引下选择持币观望。楼市陷入深度低迷实属必然。

随着不断加重的调控砝码, 开发商主动降价确是明智之举。

其一, 5月31日, 《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出了“逐步推进房产税改革”。这一举措使得被大多数业内人士认为将在楼市产生重大影响的房产税, 已渐行渐近。

其二, 6月4日, 住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》, 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。作为“新国十条”的配套政策, 对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则, 精准遏制了投资者, 中介市场和二手房市场已提前品味惨淡。

其三, 已进入三季度, 开发商完成销售目标的压力渐大, 资金链也日趋紧张。6月15日, 银监会发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》表示, 2009年银监会已将房地产信贷以及个人贷款业务纳入重点监管领域, 今年银监会将继续严查这一领域的风险。面临还贷大限的开发商, 现在急需要做的是加紧销售回笼资金, 而降价销售已是他们能打出的最后一张牌。

楼市似乎正在向政府及大多数人所希望的方向发展, 但目前降价尚未形成规模, 调控的目标尚远未实现。政府还应着重加强需求管理, 实行更为严格的差别化信贷和税收政策, 抑制投资投机性购房, 进一步加强市场监管;严肃处理捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为;加强舆论引导, 强化调控信号。总之, 应积极推动房地产企业的理性、主动降价, 以价格的合理回归, 促市场的回归正常。

●公租房

由住房和城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (下称《指导意见》) 6月12日正式对外发布。《指导意见》作为中央级公租房指导文件, 从操作模式、融资渠道、房源筹集、租赁管理等方面提出了具体要求。其要点有三:一是统筹规划, 明确要求各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划, 并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划, 分年度组织实施;二是明确责任, 在实施上, 要求省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实;三是创新模式, 强调“政府组织, 社会参与”的基本原则, 多渠道解决房源和融资问题。

与此同时, 全国公共租赁住房工作会议也在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在会上强调, 要加快发展公共租赁住房, 将其作为保障性安居工程的重要组成部分。这表明, 决策层已将公租房正式纳入我国保障性住房体系。至此, 在理论界争论良久、在一些城市已开始试水的公共租赁住房, 名正言顺地成为了我国保障性住房体系中的重要一员。

“夹心层”的住房问题是应该通过市场还是保障来解决, 一直存在争议。而加速上涨的房价却在事实上造成了“夹心层”住房问题越来越难以通过市场得到解决。基于这一背景, 扩大住房保障群体覆盖面成为决策面的共识, 解决“夹心层”住房问题也成为保障和谐社会长治久安的关键。

毫无疑义, 公租房的出现是一件好事。但关键是, 如何把好事办好。公租房的政策意图是否能够实现, 主要取决于政策设计是否周全以及政策执行是否严格。对此, 在《指导意见》中再三强调了问责制, 要求各级政府部门各司其职、严格执行。据了解, 相关部门也将陆续出台相应的监管、问责等配套文件。

更为重要的是, 处于探索阶段的公租房政策自身也面临着一些难题有待破解, 这将是决定这一政策未来走向的关节之处。

首当其冲, 是政策定位问题。公租房政策推出之后, 有人认为住房保障应发展廉租房和公租房, 经济适用房逐渐淡出。这就必然涉及到住房保障体系的构成以及保障群体的划分。《指导意见》中指出, 公租房的供应对象是城市中等偏下收入住房困难家庭, 有条件的地区可将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。而且强调因地制宜、分别决策。这种弹性标准对扩大住房保障的覆盖面是可行的, 但也必然影响到住房保障范围的界定, 使得公租房的政策定位尚需更加明晰。要想使这一政策可持续发展, 就必须厘清各种保障形式的边界, 明确公租房的政策定位。

武汉公租房试点“扩招” 篇11

其实，公租房遇冷，武汉并非孤例。上海市共筹集公租房5100套，受理申请的仅2000户；郑州市1551套，递交申请的不足一半；南京市火热筹建6000多套，半年后申请却只有几百单。一边是大量筹建，一边却是空置难租，这个怪圈引发了对整个公租房体系设计的冷静思考。

先紧后松

去年底，洪山区开始公开配租南湖新城花园和马湖村丰华苑两处的899套公租房，目标人群分两类：城镇住房困难居民和新就业大学生。申请人须满足户口、毕业年限、收入、社保、公积金等多项要求，因此一大批有住房需求的人群均因审查门槛较高而被公租房拒之门外，求租的热情也被浇灭。

65平米的一室一厅，玻化砖的地面，厨房里的整体橱柜，统一的防盗门，甚至卧室外面还有阳台，这样的居住条件比一般的出租屋要好很多。租金方面，按每平每月11.13元的标准计算，723元的租金远低于市场上同类出租房价格。899套“物美价廉”的公租房，到目前为止，却只有210户入住。

公租房普遍被指“租金过高”、“交通太差”、“户型单一”。 洪山区公租房也没有逃出这种“宿命”。

723元的房租，对于武汉市月收入在600元至1500元之间的城镇困难居民来说，是一个不小的负担。

对于新就业的大学生来说，月薪2500元以下的准入要求、只有两趟难等的公交，这让他们只能望“房”兴叹。此前湖北省统计局的数据显示，武汉市“夹心层”的平均收入约为3275元。

面对这种资源闲置的困境，5月初，洪山区房管局放宽了相关标准。《新楚商》记者从洪山区房管局了解到，“四月份市里就下达了降低标准的文件”，向潜在的租房者抛出了橄榄枝。

新标准中，城市住房困难家庭上年度人均月收入由1500元以下调整为2500元以下，单身居民平均月收入由2000元以下调整为3000元以下；新就业职工收入条件调整为：申请人和共同申请人上年度人均月收入3000元以下，单身职工上年度平均月收入3500元以下，均较原标准提高1000元。

同时，针对新就业人群，毕业年限要求由“5年以内”放宽至“10年以内”；新就业职工缴纳社会保险或住房公积金的要求，由原来的“连续缴纳一年以上”，放宽为“正常缴纳”。

公租房降低申请门槛的消息一经传出，受到了住房“夹心层”群体的欢迎。去年毕业的小建告诉记者，以前就考虑申请公租房，因为房子新，还可以暂时安定下来，不用被房东赶来赶去。但自己月收入在3000左右，缴纳社保还不满一年，根本就不符合“要求”。现在出台了新政策，他正忙着四处准备材料，希望能成功申请到一套。

对于洪山区的这种做法，武汉大学经济与管理学院副院长、武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安表示了认可。“房子有多余，就该把标准放宽”。不过，光靠降低标准是不够的，“要在整个体系建设上适应形势，真正解决“夹心层”的住房困境。”

记者从洪山区房管局处得知，自标准降低以来，提交申请者的人数较以往有明显提升。

洪山区只是武汉市的特例。针对其他区公租房政策有无变动的情况，记者数次联系武汉市房管局，对方均称“我们还在做住房需求调查，政策还在变动中”，对相关问题委婉拒答。

“公”字为先

公租房是国家保障房建设中，为了解决城市中新就业及外来务工人员等“夹心层”住房困难的一个项目。2009年提出之后，筹建行动便在各地展开。

国务院副总理李克强2011年在《求是》发文谈公租房时，强调公租房首先定位于服务“夹心层”，其次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展。

曾国安认为，“夹心层”分“上夹”和“下夹”，前者针对处于经适房和商品房购买能力之间的人群，后者指买不起经适房又不够廉租房条件的群体，“下夹”即现阶段公租房的目标适用人群。

“公租房，应该面向所有（有住房需求）的人。”曾国安建议，不应该把廉租房、公租房和经适房切割开来，按户口、收入来设定各种限制，而是应该并轨，力求让每一个保障对象都被纳入政策范围之内。

当然，也有一切地区的公租房向全体住房保障对象开放。最早大规模推行公租房的重庆，在实践中不断改进制度，从最初设定严格限制，到2011年5月全面取消，准入门槛一降再降。截止到2011年，已经有约4万户住进了公租房。

在重庆一家国企船厂工作的小郑，是第三批申请公租房的新就业人员，成功配租了一套48平的一室一厅。9元一平的房租，“加上水电费，一个月七百块就解决了。这样我还是很轻松的！”如果在武汉，小郑的七百块只够支付房租。虽然每月有80元的政府补贴，但也只能抵消78元的物业费。

在门槛设置太高之外，户型单一也是洪山区公租房的硬伤。针对洪山区公租房统一的65平方米，曾国安认为，“不能说一个人住65平，四个人也住65平。”具体的户型设计，应该考虑到保障对象的人口数量和结构，呈阶梯形的建设，不能搞一刀切。

曾国安建议，公租房在形式上也可以打破限制，“可以整个小区出租，可以一栋楼出租，针对新就业人群的具体工作情况，还可以把市区分散的存量房拿来出租”，应该按照保障对象的需求来定，尽量方便他们的生活，这样的供应才是合理的。

不光可以在放宽限制和户型设计上做文章，在补贴上有差异化的对待、合理发挥住房公积金的效用等，都是新的突破方向。

目前上海允许承租人提取公积金支付公租房房租，这是有意义的探索。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，扩宽公积金利用渠道、提高资金利用效率，让公积金更加有效地解决中低收入家庭或个人的住房困难，应该是公积金下一步改革的重点。

记者从武汉市住房公积金管理中心了解到，目前仍然只有廉租房和市场租赁房这两个项目，可提取公积金支付房租。相关人员表示，“公租房还在起步阶段，目前我们还没有推出具体办法，但公积金政策是向低收入人群倾斜，以后应该会有相关政策来加以完善。”

租金偏高、房型单一、交通不便，加上前段时间爆出“用旧公寓冒充公租房”的问题，让武汉市公租房陷入了极其尴尬的境地。降低门槛是切实考虑到保障对象的开始，是向“人”看齐，以人为本的第一步，后面的路还很长。

重庆公租房 篇12

据2014年8月22日扬子晚报:日前,常州市房管、财政等部门联合发布文件,明确常州市区范围内,公共租赁住房和廉租住房实行并轨运行,以后统称为公共租赁住房,“廉租房”今后将不复存在。统一为城市低收入住房困难家庭、城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等四类群体,其中优先保障城市低保(特困)家庭和孤、老、病、残等特殊困难家庭。分为实物配租和租金补贴两种。实物配租用于保障无房家庭;租金补贴既适用于无房家庭,也适用于有房家庭。实施并轨运行后,常州市区范围内的公共租赁住房和廉租住房统称为公共租赁住房,在保障方式、租金制定、申请分配、房源筹集和资金使用等方面实行统一管理。这次的并轨,统一了保障对象,不再分别设定公共租赁住房和廉租住房保障群体的概念,而是将公共租赁住房的保障对象统一为城市低收入住房困难家庭、城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等四类群体,其中优先保障城市低保(特困)家庭和孤、老、病、残等特殊困难家庭。