香港公租房模式（精选8篇）
香港公租房模式 篇1
1、前言
2009年以来, “夹心层”群体的住房问题引起了政府的高度重视。这群人被排斥在廉租房保障体系之外, 同时又买不起经济适用房, 享受不到政策的照顾。为了解决此问题, 2010年6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 北京、上海、天津等城市也纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。根据重庆未来十年城市化进程情况, 计划十年内重庆将投入4000万平方米公共租赁住房。重庆大规模的公租房改变了现有的单一的住房供应体系, 重庆公租房站到了舆论聚光灯下, 被社会各界探讨。
2、重庆公租房制度
2.1 公租房定义
公共租赁住房, 是指政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。
2.2 重庆模式的特点
这里与北京、上海相比, 在建设体量上重庆公租房建设的规模最大;在准入机制上, 重庆的覆盖范围广, 申请不受户籍限制, 而有些城市如上海、北京只有本市居民才可以申请, 或者是本地常住人口才有资格申请;在租金设置方面, 重庆公租房租金较低, 定价为市值租金的60%, 而北京为市值租金的80%、上海也是略低于市值租金;在建设选址上, 重庆的公租房区位较好, 主城九区都分布有公租房, 周围配套较成熟, 而北京、上海几乎都是在远郊区, 出行不便。
3、“重庆模式”的特点解析
除上述的公租房的特点外, 重庆公租房具有自己的特色。大规模的建设公租房需要解决两大难题: (1) 土地; (2) 资金。重庆模式因为自己独特的优势却能很好的解决这两大难题。
3.1“重庆模式”的特色
3.1.1 土地
由于政府是土地的所有者, 重庆市政府储备有大量的土地, 因而公租房建设所需的土地问题并不难解决。2010年, 重庆无偿划拨公租房土地约6200亩, 以每亩200万元的成本定价计算, 总计成本为124亿元。此外, 重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免。2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元。按照重庆4000万平方米公租房计划, 全部投入将包括:建筑成本约为2500元~3000元/平方米, 建筑成本总投入将在1000亿元~1200亿元左右;公租房建设所需的3万亩土地, 以每亩200万元计算, 土地整理储备总成本在600亿元左右;政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1700亿元~1900亿元。这是一大笔财政收入, 重庆市政府所做的如此之大的财政牺牲是其他的城市所不愿做到的。
3.1.2 资金
由于公租房的建设体量大、资金回收周期长, 地方政府的信用担保也越来越不保险, 又因为土地是无偿划拨, 又缺乏合乎规则的抵押物, 商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑。资金问题成为各级政府最头痛的问题。然而重庆公租房建设的开发模式虽是以政府为主体, 但其采取“1+3”的模式筹措资金, 可以实现公租房建设“不差钱”。“1+3”的筹资模式如表1所示。此外, 保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。 (见表1)
重庆国土局的数据显示, 2010年, 重庆公租房建设实际使用资金为120亿元, 主要用于房屋建设成本支出。其中, 中央财政下拨27亿元, 市级补助5亿元, 公积金贷款30亿元, 银行融资为58亿元。可以看出, 银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源, 然后是自己投入和国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展, 所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设。另外, 重庆市公租房的位置都比较好, 投入风险小, 且租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障, 所以目前还有银行愿意按低于贷款利息10%提供公租房贷款。
3.2 公租房的优点
3.2.1 保障对象扩大, 解决“夹心层”住房问题
重庆公租房申请对象为“3+1”群体。申请对象受收入限制, 但不受户籍限制, 不过最近申请范围有所扩大, 重庆市主城工作无住房者皆可以申请。既涵盖了过去申请廉租房等保障性住房的人群, 又新增了“夹心层”的保障范围, 使大部分“夹心层”都能受到制度的庇护。 (见表2)
3.2.2 退出机制完善, 实行“租售并举”, 内部循环
重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为5年。承租人租赁合同期满, 应退出公共租赁住房。需要续租的, 应在合同期满3个月前重新申请, 经审核符合条件的, 重新签订租赁合同。承租人在租赁期满后, 可选择申请购买居住的公共租赁住房。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易, 可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的, 或因特殊原因需要转让以及抵押处置时, 由政府回购。重庆将不再建经济适用房, 符合经济适用房的申请对象的人可以选择购买公租房, 但是购买的公租房不能上市交易, 如果物主想出售则只能出售给政府。这样就能保证公租房的良性循环, 帮助大部中低收入群体解决住房问题。
3.2.3 推进市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系
大量的低收入群体买不起房, 虽然政府也提供了廉租房等五种保障体系来弥补体制的空缺, 但是廉租房保障的是低收入家庭, 经济适用房制度不完善, 而危旧房和棚户区改造安置有阶段性, 这样新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹心层”群体的住房问题就凸显了出来。大量建设公租房, 使重庆市形成了城市住房供应“双轨制”:30%~40%的中等偏下收入群体, 由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决, 逐步实现住房保障全覆盖。
3.2.4 成为政府调控房价的“稳定器”, 调控房市供求的“缓冲器”
公共租赁房进入市场, 增大了供应量, 对投资性、投机性购房将形成遏制, 可以直接牵制房价走高, 起到长期稳控房价的功效。据经济学家测算, 一个地区保障性住房的供给每增加5%, 当地房价就会下降3%~4%, 重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%, 那么房价相应会下降20%以上。对年轻人群体, 又会较好缓解资金积累与购房压力之间的矛盾, 通过一段时间的过渡, 形成有效需求, 反过来, 又会促进商品房市场的平稳发展。
3.2.5 推动经济社会又好又快发展
未来三年将建设3000万平方米, 势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求, 对刺激消费绝对利好;更重要的是, 将解决60多万户中低收入群体住房困难, 无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来, 拿出原本计划用于买房的那部分积蓄, 改善生活, 提高当前生活质量, 从而有力刺激消费, 还能进一步改善投资环境, 吸引更多企业来渝投资。
3.2.6 转变住房观念
传统的住房观念是住房私有化, “重买轻租”, 认为有了自己的住房才有了归属感。住房的需求总是处于刚性状态, 因而产生大量的炒房现象, 社会上也出现大量的“房奴”、“蜗居”现象。现在政府提供大量的公租房, 大多数人通过公租房解决住房问题, 低于市场的租金, 没有了巨大的买房压力, 忽然发现租房比硬着头皮买房生活的更好, 这样就转变了人们传统的“住有所产”的观念。
3.2.7 完善住房保障体系
近些年来部分城市房价过高, 而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%, 加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等, 也量小面窄, 只能小范围“救急”, 尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”, 既买不起商品房, 也享受不到保障性住房, 处在住房体系空白区。因而发展公租房是必然的趋势。同时吸取了经济适用房制度缺陷的教训, 公租房制定了一套封闭的管理运行方法, 确保公租房永远姓公, 杜绝上市, 避免权力寻租、腐败等现象的发生, 实行严密的监管体制。实现公租房的良性循环。
4、公租房建设需注意的问题及相关建议
公租房是住房保障的创新, 为住房制度改革和完善带来了新思路。然而公租房的建设存在困难, 且具有风险, 因而需要好好把握。
4.1 资金问题
资金问题是公租房建设的头号难题。由于公租房建设的土地都是政府无偿划拨的, 因而银行不能获得较优质的抵押品, 同时公租房的持续运营存在不确定性, 因而存在很大的风险, 商业银行对于公租房贷款徘徊不前。为了很好的解决公租房的资金问题, 建议政府创新融资方式, 可以尝试通过PPP, PFI、REITs或者建立住房保障基金等方式来筹集资金, 而不能仅仅局限于商业贷款。
4.2 租金问题
公租房帮助住房困难家庭解决住房问题, 就要充分考虑住户的收入以及他们可以承受的租金水平。深圳就出现因为租金定得过高而出现租户弃租的现象。重庆市政府将租金定为市场租金的60%。但是大量的公租房建设需要一次性投入大量的成本, 租金定的过低, 回收期长, 公租房建设风险大, 而且存在融资困难, 这样就必须做好成本控制。建议政府加强对公租房建设的监督力度, 可以成立公租房建设监控小组, 参与公租房建设的全过程, 严格控制公租房建设成本。
4.3 准入问题
公租房的申请范围扩大, 凡是重庆市主城工作无住房者都可以申请公租房。公租房的供给是有限的, 而申请范围的扩大, 可能会产生挤出效应, 使一部分真正住房困难的人住房问题得不到解决, 而另一部分有能力解决住房问题的人却占用了资源。这样就违背了公租房建设的初衷。建议公租房审核要严格, 要经过详细的调查、访问, 防止打政策的“擦边球”的现象发生。
4.4 后期运营管理问题
对于重庆市政府而言, 大量的公租房的建设最需要考虑的是后期运营管理问题。公租房的管理机制上, 由于申请不受户籍限制, 大中专院校及职校毕业后就业人员, 进城务工人员, 外地来渝工作的无住房人员都可以申请入住, 承租人流动性偏大, 会给租金催收带来难度。同时大量的公租房, 会使后期花费大量的管理、维修和维护成本。建议在申请公租房时, 可要求承租人缴纳1至3个月租金的履约保证金或由第三方提供担保;还可将欠租等不良记录纳入银行征信系统, 以加大其违约成本;同时, 也可以由公租房管理局与市高院会商, 对承租人拖欠租金案件, 申请法院以出具支付令方式解决。
4.5 退出问题
由于收入机制不完善, 现实中往往存在一部分灰色收入, 使一部分不再满足公租房的条件的人或中高收入者占据公租房, 影响公租房的快速流动, 建议与银行、企业、工商、税务等机构合作, 建立严密的收入监控制度, 同时建立快速审结机制, 强化司法退出机制, 加大惩罚措施, 加快公租房的流转。
4.6 社会问题
政府集中建设公租房, 容易形成“贫民窟”, 造成住户的自卑或者不平衡心理, 从而引发大量的社会问题。重庆市政府对这方面的问题也有所考虑, 经过科学规划, 采用公租房与商品房“混建”, 使公租房住户与整个城市和社会有机融合, 但是由于公租房的大体量这方面的问题可能不能被很好的解决, 在实施过程中要注重公租房的选址和配套。
5、结论
公租房是解决“夹心层”住房问题的重要方式, 同时可以抑制投机, 推动房地产行业的健康发展, 所以公租房的建设具有重要的意义, 其应该提高到政策层面。重庆公租房开辟了中国住房供给的新路径, 提供了公租房管理的新经验, 为人人住有所居带来希望。
摘要：为了解决“夹心层”的住房问题, 2010年, 重庆市颁布了公租房的建设指标, 规划十年内投放4000万平方米的公租房。首先通过对重庆公租房模式分析, 得出重庆模式的特色;最后根据其建设运营过程中可能出现的问题提出了相应的建议。
关键词：夹心层,公租房,重庆模式
参考文献
[1]http://www.fzzx.cn/S/BookPages/643/86794.shtml。
[2]北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 。
[3]上海市发展公共租赁住房的实施意见 (征求意见稿) 。
[4]《重庆市公租房暂行管理办法》 (渝府发〔2010〕61号) 。
[5]高福生.公租房的“重庆样本”[J].新西部, 2010, 05:58-59。
香港公租房模式 篇2
上述六种人群，基本囊括了公租房保障的辐射范围，笔者指出，“住有所居”是从社会上全体成员来讲的，那种需要住房却得不到住房的人，都属于社会重点关注的对象，都应该为他们提供相应的住房。此外，在试运行公租房保障制度的开始阶段，要将那些潜在的所需人群都充分考虑进来，使用发展眼光来正确对待公租房在未来的发展情况。虽然现在让每一个人都能轻易获得住房还没有实现，但是，现存很难处理的问题，并不是说就不必处理了，当主要矛盾得到缓解的时候，次要矛盾肯定会明显显现出来，所以，必须奠定今后处理次要矛盾的基础。
从上面所讲的几种住房所需者之中，可以明显看出，需求住房的程度以及方式是不一样的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在处理相关矛盾的时候，要明确先后顺序。基于此，我们可以做后续的深入分析，以此来明确公租房保障的前后顺序。如图6-1所示：
第一批保障对象：本市低收入者，应该选成首批公租房的获益人，不论是国家，还是城市，都是保障制度最基本的任务，这也是公租房的发展起源之处。
第二批保障对象：进城务工者、新就业大学生以及其他新就业人员，这群人有很多相同的特征，经济基础都比较弱小，都为居住城市做了或多或少的奉献，所以公租房在发展期间内，应该将这部分稻城是保障的对象，并且在确保第一种人群住房所需的之后，应该及时处理。
第三批保障对象：建设城市的工作人员和另外一些有长时间居住所需的人员。分析这些人的特征可知，从为他们提供的主要保障方面来看，重点是扩充房源，经济上的补偿应该不是重点。这是公租房保障制度中形式最高级以及阶段最高层次的，也就是能够保障所有人员都有住的地方，而且还能够安定下来，方便快捷。
在分配公租房的时候，要分清主次，此外，在公租房租金的缴纳基准方面，也要分成很多个级别。首先，经济情况不是很好，住不起房子的这类人群，主要采取社保方式来提供相应的补助，大大减少他们居住所需的本钱，实现住有所居的目标。其次，缺房或者因为另外一些经济原因导致居住困难的这类人群，主要采取扩充房源的方式，或者是有效管理已有房源这种方式来满足他们的住房所需，不提供租金上的补贴，有时候还应该收取部分公租房占用费，以此来填补为基础保障对象提供公租房的补助而支付的一些费用，从而减轻国家的负担[63]。
二、公租房管理机构
成立特定的公租房管理组织，将新加坡的那种管理组织引进我国，并用到我国的政府管理中，成立专业性比较强的常见公租房管理组织，即公租房管理局[64]，这个组织的主要职责有下面这些：
1、登记并归档全部房源，比如房子的型号、面积大小、位置等，还要对他们进行顺序编号；
2、分类和归档住房客户的所有信息，比如名字、性别、家庭人口、经济情况、租住时间等；
3、维修、翻新公租房以及收取房租。
三、政府职能
政府职能与参与度应该根据公租房发展阶段来进行相应的协调，所以，本文将从几个阶段来展开阐述。
从第二章阐述的国外公租房营运方式来看，基本上所有的发达国家在刚开始营运公租房的时候，都毫不犹豫地选择了政府的干预方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、维修保护以及补贴等方面都有政府直接参加。这种在公租房构建最初的时候体现出来的职能就是政府的职能所在。唯有政府的主导、调节控制以及指引，才可以在以前的住房供应方式中找出新的模式，成功推广公租房。调节控制能力较弱的西方发达国家都是这样运行的，而在我国的调节控制能力极强的情形下，政府的主导作用是必不可少的。不过，发达国家政府的参与情况是大不一样的，我国应该怎么进行，都必须充分考虑我国的基本国情。
（一）初期
1、我国在最开始建设公租房的时候，缺口非常大，继续填补，所以，还是完全照搬新加坡那样的建设模式，资金全部由政府来供应，这样财政方面会面临很大的压力。所以，我国应该采取政府自行建设、企业筹措建设、开发商筹措建设，把当前已有的房源进行统计、归纳整理以及充分使用的方式，调集所有相关力量来一起建设公租房，扩展房源，用最少的时间来处理现在面临的住房困境。
2、我国的市场规模比较大，市场的情况更是非常的复杂，所以，在最开始运营公租房的时候，应该由政府来进行管理，统一管理全部已经登记在册的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能够被承认的管理方式和惯例，奠定今后政府退出管理的基础。
（二）发展期
政府在形成公租房市场最开始的时候，做好各个方面的计划并实施干预，这样就能够形成功能齐全的公租房运营系统，然后就顺利进入其发展时期。这个发展期时间比较长，政府还能够在这期间把一些模式已定的业务交给某些企业来进行经营销售，比如公租房的维护、管理等可以交给某个物业公司，由它来进行管理；由开发商自己来独立完成公租房的补充和重新构建，获取的利益也归开发商，不过其具体的管理和调配还是由公租房管理局进行。在这期间，政府就只是需要重点关注其营运过程中所涉及的重要环节，比如发放补贴等。另外，还要构建健全的法律来保障公租房正常运营，保证政府在退出其营运之后，通过初期对公租房市场在形成过程中的全面规划与干预，一套完整的公租房运营体系就基本形成了，接下来便进入了公租房的发展期。公租房的发展期是一个相对比较漫长的时期，期间政府可以将一些已形成既定模式的业务交由社会中的企业来经营，比如公租房的营运系统不受影响，还能够继续往下发展。
（三）政府职能回归期
构建完善的公租房营运系统以后，政府的作用也就完成了。在这种情形下，政府是不是就可以正式退出该系统了吗？我国法制还不是很完善，这样的国家，政府不再参与，还是有很多问题会出现。所以，对于某些常见事务，公租房管理局可以交给专门的商业组织来营运，政府就充当一个监督管理机构，监督和审查这些商业组织。因此，政府职能回归期指的就是其某些机构职能的回归，从全面参与的职能回归到监管职能。
四、个人、家庭经济情况评级
针对国内个人以及家庭等收入方面，选择比较权威的统计机构来深入调查，并对其进行评估，划分等级。选择家庭为单位，计算家庭中所有成员的人均收入情况、负担情况等，以此作为辅助指标。对于某个人进行评定级别之后，其个人信息中就包含了这个评级信息，会直接输入其身份证和社保等系统中，在全国范围内都能够共同享用。这个信息能够成为个人租住公租房的折扣基准。
因为每一个家庭或者个人的实际竞技情况都是不一样的，经常发生改变，所以已经评定过的家庭或个人，多年后要重新进行审核，重新评定等级。为了弱化审核流程，减少一些不必要的工作量，可以根据对象的实际情况来定。针对工作比较稳定，经济来源相对可靠的人群，重新审核的时间可以选择久一点；针对自由工作者、经济收入不稳定等，重新审核的时间可以选择短一点。此外，可以在进行人口普查的时候，将经济情况审核项目加入其中，以达到简化审核流程的目的。缴纳公租房租金的凭据可以依据个人和家庭的实际经济情况评级来确定，这个评级还和租客的利益有密切关系，正确评级能够确保公租房营运比较公平公正，这也是本文研究的关键之处。
五、租金
公租房能不能正常经营下去，和租金以及缴纳形式有莫大关联，同时还和租客自身利益有很大关联，用以确定租金，是最关键的一个环节。
（一）租金标准
本文提倡的租金标准是差异化基准，以此作为基准，根据居住人群的具体经济实力来设定相应的租金。由于国内各个区域的发展不平衡，物价也不一样，所以，制定租金标准的时候要充分结合当地的实际情况。公租房的租金标准可以划分成两个部分，首先是成本租金，也就是依据构建公租房用去的具体成本，在固定年份内均摊下去，以此来明确租金。其次是运营、管理成本，也就是确保公租房可以长期经营下去所需要给出的成本。累加这两部分成本，并将资金成本和合适的利润考虑进来米酒形成了公租房的基准租金标准。最后再考虑当地的实际情况来相应的调整租金。
基准租金标准=成本租金+运营、管理修缮成本+资金成本±调整值
（二）租金缴纳方式
在房客租赁房子的时候，折扣标准是依据其实际经济状况评级的，并给予基准租金标准，给予一定的折扣价，租客的等级越高，享受的折扣也就越大。
社会上全部成员都能够居住公租房，因为每一个人的经济情况不一样，所以居住的次序和支付的成本是不一样的。此种方法，非常适合像中国这种人口流动量大的国家，并且使用折扣这种方式，能够处理国内各个区域发展不平衡所引起的一些补贴差异问题。不管是什么样的人，是从什么地方来的，也不管他要去什么地方，只要来到某个城市，先去公租房管理局登记相关信息，并进行注册，由公租房管理局为其寻找合适的房源，然后依据租客的实际经济情况评估等级，上缴自己应该缴纳的租金即可。也准许收入比较高的人住进公租房之中，但其必须缴纳更高的租金（最高可与市场租金水平持平），其与公租房租金的差值可以用到政府补贴低收入者之中，缓解国家的压力。不过一旦出现房源紧张的情况下，收入较低的人应该有优先租赁权。如图6-2所示：
六、补贴方式
公租房的补贴方式可以选择“英国+新加坡”方式。因为国内的公租房房源形式有很多样式，所以建议选择这种补贴方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的资金都是由政府提供的；第二，因为公租房的性质，致使公租房管理局经常出现政策性亏损，所以必须要有国家补贴才能够确保它正常的营运；第三，社会上的一些民间散户和开发商，因为他们供应了公租房，所以可以获取公租房创造的利益，不仅仅能够享受租金利益，还应该享受国家给予的一定差价利益，保障他们的经济利益没有受到一丝的损害；第四，某些在集体拥有的土地上建立起来的小产权房，经营主体可以是集体，获得的租金由集体和国家共享，并由公租房管理局来一同管理，国家还要为这些人提供一定的补贴，但是不能直接给予一定的好处。如图6-3所示：
七、信息公示
李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分配，有效供应”的原则。要保证坚持这项原则，首先要重视该原则下的基础即操作环节的公平、公开与公正性。政府公信力的大小会直接受到运行程序严密性，执行环节的规范性，以及操作手法的透明性，制度建设的完备性的影响。为保证做到“公平分配，有效供应”的原则，防止腐败的产生，同时为方便群众的监督和有效信息的获取，公租房管理局应当公示出房源的出租情况、出租时间、租用期限以及租房人的折扣等级。
八、社区物业管理
公租房的后期物业管理中，为了保证物业管理的顺利进行，必须要提供社会化与专业化的物业管理。为保证社区的和谐发展，必须积极合理的处理小区承租人、公租房持有机构、物业管理企业三者之间的关系，将各自的责任与义务落实到具体的任何事物上，这也是其重要的保证基础。要促进这方面的发展，我们可以从英国公租房的相关物业管理模式中吸取经验，委托物业公司必须具备有专业化的管理，同时对小区的各项物业的管理监督方面要设置专门的管理机构来实施管理，另外在每个小区内，单独建立一个物理管理处，这样可以方便物业管理公司可以更好的了解小区的需求，协同努力，以便后期工作的改进和开展。
九、公租房的退出 关于公租房的退出，其中包含了两层意思：其一，即公租房从住房市场中退出；其二，是指因为经济状况发生了改变，使得受保障对象不得不退出公租房保障系统[66]。随着时间和社会的不断发展，我国的人口构成状况也必然会跟着发生巨大的改变，从目前的计划生育发展中不难发现我国的老龄化是必然发生的，另外我国人口总数也会出现一个缓慢下降的趋势。若这个国情继续发展下去必然会使得人们对住房的需求量减少，从而造成在需求量大的时候所建的公租房数量剩余较多。此时，公租房的退出将成为一个有效减少这种危机的方法之一，就如日本处理问题的方法一样。除了我国人口的构成变化外，随着人们的生活状况的改善，日后越来越多的人会有专属于本人的房子，因此不再需要公租房的保障体制
房源的多样化助推了国内公租房退出时的优势。公租房的退出应该以“谁提供，退还谁”为原则。另外，散户的房屋拥有房子的所有权；单位提供的房源由原单位所有；至于集体所有的小产权房，若想得到产权则需要补齐土地出让差价归出资者所有。除了上述三个部分的房源以外余下的就是政府出资投建的公租房，这部分将会成为退出市场的首要对象。
关于这部分公租房我们可以按照下列三种形式来进行处理：①首先一定要储备充分的公租房以备不时之需；②对有公租房居住年限的优先考虑，并可给与优惠价格；③建设地段好，房屋状况较好的公租房应积极投入房地产市场进行市场交易。通过上述三种方式的处理，可以帮助政府分担公租房退出市场的压力，降低其房源建设的成本，同时又可以为需要的住房者留下缓冲区。如图6-4所示：
在公租房的运营开始阶段，我们为了尽快的回收房源的建设成本可以参考重庆的运营模式，即出售部分房源。但是在这个过程中我们需要注意的是公租房的房源不能流入市场，不能倒卖，只能根据需要进行转让，且必须通过公租房管理局根据市场行情进行回购，如此就可以最大化的减小公租房对房地产市场的直接冲击，也抑制了部分投机者在市场的投机买卖行为。
十、法律与政策保障
在形成公租房营运模式的时候，法律和政策两个方面的保障是必不可少的，能够规避外部环境的干扰，是其正常营运的保护伞。然而这两个方面各自的优势不一样，可以在不同的时期加以使用。在形成公租房系统最开始的时候和发展过程中，此时政策保障作用最突出，其特征就是高强度以及非常活跃。在公租房系统有形成趋势的时候，开始显现法律保障，并完全构建在公租房系统形成之后，其特点是长久、规范、强制以及另外一些法律所具备的特征，在公租房运系统在实施的时候，它能够避免出现扭曲的经营理念，也能够避免经营方式出现不当情形。所以，在具体使用的时候，要将两者结合在一起来使用，既要用到灵活性强的政策保障，也要用到强制的法律保障，奠定在中国推行公租房制度的基础，并为其提供有效的支持。如图6-5所示：
还没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。
第三节要点小结
本节主要总结了一些对公租房营运产生影响的因素和应对策略。如表6.1所示：
表6.1 公租房运营因素及对策分析
第七章 研究结论与展望
第一节研究结论
本文根据上述内容讲解的公租房改革问题，找到公租房可能存在经营上的不足，同时研究和归纳发现的不足之处，然后表达该课题的态度，设立了公租房的经营制度，其中有设置公租房的资料库、设置公租房的监管部门、设置家庭和个体的经济情况资料库、设置公租房的法律机制、设置公租房确定价格的规定等，建立起完整的、综合的公租房经营系统。从而达到住房困难群体住房需求，同时便于政府对其进行住房管理。具体包括：
一、规划
开始大多数是政府出面进行大面积地规划和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找寻民间的房源是次要的；最后的时候则基本上是改革、维修部分房源。
二、政府职能
1、在开始的时候需要将公司筹建、政府自建、开发商筹建、整理和分析该房源等结合在一起，利用所有可以利用的资源和公租房的修建。然后让政府负责监管全部有记录的公租房，组建一种完善的监管方法，给未来政府结束监管提供良好的前提。
2、处于前进阶段的时候，政府仅仅注重公租房的经营部分，却把成型的工作拿给一些公司负责，开发商可以得到经营的全部收益，不过需要遵守公租房监管部门的监控，并且形成公租房经营的法律保障机制。
3、政府重新获得职能的时候，公租房的监管部门成为政府的监督部门，负责核实和管理公租房的经营部门。
三、保障覆盖面
增加保障的使用范围，将农村的务工人员、该市的低收群体、才开始就业的人群、才走出校园的学生、非本地的建设者等人群包括其中，同时根据住房的要求划分出不同的群体，排列出保障的顺序。把该市的低收入人却当成首次公租房的保障人群；把才走出校园的学生、农村来的务工人员与才就业的职员当成第二批的受益人群；将工程建设者与久居且有需要的人群当成第三批的受益人群。
四、公租房管理机构
组织公租房的监管部门，它的作用主要有：
1、记录、整理全部房源的具体信息，包括规模、户型、位置、高度等，然后把它们做编号整理。
2、整理租房人的具体资料，包括性别、姓名、工资情况、家庭情况、现在租房的时间、编号以及租金等。
3、修建和调整公租房、得到的租金。
五、个人、家庭经济状况评级
让正规的调查部门核实具体的个体和家庭的经济情况和生活水平，然后进行分析和划分等级，同时注重对等级的审核。
六、租金
1、规定基准租金的额度
资金的成本+管理修缮的成本±调整值、运营+租金成本=基准租金的额度
2、缴纳租金的途径
租房人在租用房间的过程中，通过分析租房人的家庭或者个体的经济状况，最终决定收取租金的额度，以基准租金的额度为前提，结合经济状态适当减少租金的费用，经济状态不好的人，减少的金额就很多。
七、补贴方式
希望凭借“新加坡+英国”的方法，利用社保对租房人在资金上进行帮助，利用租房利润和社保来帮助公租房的监管部门与房主。
八、信息公示
公租房的监管部门需要把房源在租用时间、长短、价格等详细信息发布出来。
九、社区物业管理
在委托物业公司实施专业化管理的前提下，通过公租房的经营监管部门，组成专门的机构来监管小区的物业问题，同时在小区里面组织物业管理部门，帮助物业服务单位参与公租房的物业监管。
十、公租房的退出
我国的公租房退出应根据“谁提供，退还谁”的规定，同时将部分房源存放起来。
十一、法律与政策保障
在没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。
第二节 研究不足
1、本文在通过分析南京市与重庆市的公租房的建设与发展上提出了公租房运营的影响因素，两个城市的公租房发展状况并不等于全国公租房的发展状况，因此影响因素可能概括不十分全面；文中数据的获取主要来自政府官网以及《统计年鉴》，有些数据可能会有滞后性从而导致进行的概括与分析存在误差。
2、本文构建了公租房运营体系，并针对各影响因素提出具体对策，但根据目前我国公租房各地发展水平并不均衡，这些对策的实施环境有待进一步商榷；由于我国幅员辽阔、人口众多且流动性大，在给一些信息的统计工作上增加了难度，这些研究不足仍需进行深入的探讨分析，找出切实可行、行之有效的解决方法。
第三节 研究展望
浅析公租房融资模式 篇3
公租房是指由国家相关政策支持, 各社会主体通过新建或其他方式筹集房源, 面向毕业大学生和外地打工人群等低收入群体出租的保障性住房;PPP (Private—Public—Partnership, 简称PPP) 指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而建立的合作关系。
目前, PPP模式应用领域广泛, 李秀辉、张世英 (2002) 讨论了PPP模式在城市公共基础设施建设中的应用模型[2];陈柳钦 (2005) 讨论了PPP融资模式在城市轨道交通中的适用性[3], 谢伟东 (2006) 对其应用进行了实例分析[4]。在公租房建设的应用中, 王乾坤 (2007) 设计了PPP模式的运作及保障机制[5];方周妮、王静 (2009) 对PPP模式在公租房内外部应用条件进行分析, 并进行论证[6]。总体来看, 现阶段对于PPP在公租房中的应用还局限于理论引入和实践探索阶段, 对其运作模式和融资困境的解决缺乏系统研究。
1 公租房建设过程中的融资现状
公租房建设数量逐年递增, 但公租房的建设计划能否如期完成的关键是建设资金的充分筹集, 目前, 公租房建设过程中的融资困境主要是政府支出压力大、社会融资难度大和融资渠道有限等。
1.1 社会融资难度大
公租房建设具有投资需求大、资金回流速度慢的特点, 其租金的收入不足以支付贷款利息, 由此导致社会来源资金内在的利益冲突, 进而对公租房建设造成不同程度的阻碍。公租房用地多是政府划拨, 因用途有所限制、变现能力弱, 导致银行等金融机构不愿意用以作贷款抵押, 进而导致政府资金不到位或难以达到低限要求, 如果没有相应的政策解决收益平衡问题, 社会资金很难融入到公租房建设中来。
1.2 政府支出压力大
在积极推进公租房建设中, 政府面临资金来源有限和投入不足的困境, 从2011年1000万套建设任务和筹集资金情况来看, 各级政府的压力较大, 特别是直接承担建设任务的县级财政支出压力最大。同时, 由于中西部地区的财政实力较弱, 其资金更是不容乐观, 很难为公租房建设提供充足的资金保障。
1.3 融资渠道有限
目前, 公租房建设中融资问题最为突出, 而融资渠道有限也是造成问题的主要原因。熊国平、朱祁连、杨东峰 (2009) “通过对国际经验的分析得出重要的一点启示是市场化的资金运作。给出广开融资渠道的建议包括运用资产证券化、项目融资和PPP模式进行公租房建设的融资, 并认为PPP模式更适合我国国情”。由此看出在公租房建设遭遇资金瓶颈的背景下, 积极创新融资模式、开拓资金来源是很有必要的。
2 PPP模式在公租房建设中的适用性分析
2.1 公租房PPP运行模式分析
相关学者对PPP模式在多个领域中的应用进行了深入研究, 如廖俊平, 田一淋 (2005) 首次提出PPP模式住房保障体系, 指出:“在当前保障性住房远大于供给的背景下, 积极探索和发展PPP模式的公共住房保障体系已是大势所趋”。通过政府和私人机构的合作, 在缓解融资问题的基础上提高政府部门的效率、实现私营部门的合理利润, 进而使社会资源得到合理的配置和使用。
由图1可知, 运用PPP模式进行公租房建设的资金来源主要是政府土地的作价入股和私营公司的资金投入, 政府对项目公司进行质量监督和管理, 必要时给予一定的补贴, 当项目公司资金运转不畅时可向金融机构贷款, 以保证项目健康运行。由此, 政府、私营公司和公租房项目公司实现了公租房数量增加、资金使用效率提高、各方获得应有收益等低层次目标。当公租房建成后, 符合条件的租户 (大学毕业生、低收入群体、住房困难家庭……) 租赁住房并向项目公司缴纳租金, 当生活条件改善后退出公租房, 由此形成的体系不仅满足了低收入群体的住房需求而且为PPP模式在公租房中的推行拓宽了道路。
图1 PPP融资模式在公租房中的运用
图2境外运用PPP模式进行公租房建设的经验
2.2 公租房运用PPP模式优势分析
2.2.1 缓解政府部门财政压力
公共部门为满足和解决城市低收入群体对公租房的需求必须加大资金的投入, 但是由于其资金的有限性, 就形成了强大需求与有限供给之间的矛盾。PPP模式为公租房建设的融资提供了新途径, 利用私人部门的融资方式弥补了政府建设资金的不足, 从而在有效增加保障房供给量的同时提高项目管理水平和资金的使用效率, 在一定程度上缓解了政府部门的财政压力。
2.2.2 民间资本得到有效利用
在民营企业快速发展的过程中, 其实力已足以和国有经济相竞争。对于公租房这种公共产品, 不仅具有公益性且营利性和保值增值能力也较强, 对民营企业的吸引力较大。PPP模式恰当地运用这一特点, 将私人资金与政府资金融合, 创新融资模式, 使私人资本在获得收益的情况下得到充分利用。
3 境外公租房建设的经验
3.1 国外公租房建设
英国的PPP模式分为两类:一类是使用者付费的特许经营;另一类是政府付费的私人融资计划, 其突出的特点主要表现为:降低政府风险、运营周期长、项目投资领域比较集中等。英国财政部在2011年设立基础设施局全面负责PPP工作。对于我国来说, 为规范PPP模式在公租房建设中的健康运行, 也应设立专门的组织和部门来负责PPP工作。
美国是世界上公租房理论、融资经验最丰富的国家, 其公租房政策大致可分为三个阶段:公租房建设计划阶段、低收入住房税收抵免阶段、住房需求补贴阶段。在融资手段上, 美国公租房融资很大程度上依靠市场, 政府的主要作用是通过政策手段鼓励投资者进入公租房的融资市场, 良好的政策使美国公租房投资者多、资金来源渠道丰富。
德国公租房主要是以政府指导为主, 市场经济调节为辅。首先, 政府直接参与房屋的建设;政府鼓励企业和社会群体建房, 并在建设费用和土地政策等方面给予优惠政策;最后, 政府制定严格的租金标准是为平均租金的50%-60%。陈倩 (2012) 在北京市公共租赁住房融资模式研究中指出:“截止2003年底, 德国有57%的家庭通过租赁市场解决住房, 部分城市高达90%”。由此可见, 德国的公租房政策和融资方式都是值得我们学习的。
3.2 国内需借鉴的经验
如图2所示, 各国 (地区) 政府在公租房建设方面都进行了积极的探索和尝试, 并值得我们借鉴和学习。首先应借鉴新加坡、英国和香港的措施, 设立专门的组织机构负责PPP项目的正常运转;其次, 坚持政府和市场相结合, 在市场机制的作用下发挥政府的计划指导功能, 在实现二者有效配合的同时解决低收入群体的住房问题。
4 政策建议
当前我国内地公租房的实际需求远大于供给, 并出现了一系列的融资问题, 在公租房建设中引入PPP模式可以缓解政府财政压力、使民间资本得到有效利用, 同时还能使公私部门双方实现“共赢”, 进而推进公租房健康、有序进行, 所以在公租房建设中引入PPP模式已是大势所趋。
4.1 借鉴香港PASS体系
在PPP融资模式中, 政府部门希望选择企业资信好、融资能力强、资金充足的私营企业作为合作伙伴, 但现实中, 我们很难清楚地判定一个企业的好坏。这一方面, 我们需借鉴香港PASS体系的良好经验, 在公租房PPP融资模式选择合作伙伴时, 借助PASS (表现评估积分) 系统对私人企业参与者进行全方位评价, 以帮助我们确定最佳的合作伙伴。
4.2 建立合理的收益分配和风险共担机制
公租房项目建设周期长、投资额度大, 私人部门参与者又是以实现最终利润为目标, 所以合理的利益共享和风险分担机制是影响私人部门积极参与PPP融资模式的主要因素。徐霞、郑志林 (2009) 指出:“公私合作制在公共基础设施和公共事务管理中的应用较广泛, 而PPP利益分配机制的研究还处于初级阶段”。因此, 公私双方以“双赢”的目的进行利益、风险分配, 在保证项目正常运行的同时实现“风险最小化和利润最大化”是有一定难度的, 这里我们可借用。
4.3 加强监管体系的设立和完善
吴文生 (2009) 指出运用PPP模式进行廉租房建设应注意的问题是:“深化投资体制改革、设计合理的利益共享和风险分担结构、建立有效的监管体系和健全PPP投资模式投融资专业服务体系”。
公租房项目与其他建设项目最大的不同之处就是它具有公益性特点, 经济利益比普通项目要低。而在公司合作过程中, 私人部门为获得更多的利润难免出现工程质量问题, 因而, 政府部门在配合私人部门积极合作的同时更要加强监管公共财产的安全, 在鼓励企业参与的同时保证其应有的利益。由此可见, 建立合理有效的监管体系才能保障PPP模式的顺利进行。
参考文献
[1]李秀辉, 张世英.PPP与城市公共基础设施建设[J].城市规划, 2002.
[2]陈柳钦.PPP:新型公司合作融资模式[J].中国投资, 2005.
[3]谢伟东.公私合作模式融资在我国城市轨道交通项目中的实践[J].城市轨道交通研究, 2006.
[4]王乾坤.PPP模式在廉租房项目中的应用研究[J].建筑经济, 2007.
[5]方周妮, 王静.公共住房项目PPP模式研究[J].建筑管理现代化, 2009.
解读公租房的“洪山模式” 篇4
(一) “洪山模式”的基本理念
探索“政府主导、社会参与、市场运作”相结合的运营模式, 构建政府、社会 (居民) 协商共赢机制;倡导“先租后买”的住房梯度消费观念, 扭转“重买房、轻租房”的住房消费倾向;按照从“住有其所 (住所) ”起步, 逐步实现“住有其屋 (产权) ”的基本思路;依据调控房价、改善民生、加强社会管理并举的基本原则;秉承“建机制、保基本、促公平、可持续”的工作思路。
(二) “洪山模式”的目标
初步形成政民 (政府与居民) 合力、租建转购并用、集散 (集中与分散) 结合、五方合作共赢、进退有序、宽严有度的公租房运营模式, 力图搭建涵盖六类保障房 (公租房、廉租房、周转房、廉价房、经适房、限价房) 的公共住房保障体系。
“政民 (政府与居民) 合力”:将政府推进保障性住房的政策力量与城市居民租售闲置房产的供给力量结合起来。
“租建转购并用”:整合社会资源, 聚合闲空置房产, 统一改建或装修, 作为公租房房源。“租”, 即整体包租辖区内居民 (单位) 闲空置房产;“建”, 即筹集资金, 集中兴建一批公租房;“转”, 即转变院校无私人产权闲空置房的性质;“购”, 即购买辖区内棚户改造中闲空置的还建房。这构成了“四个一”的公租房房源筹集思路:即“租赁一批, 兴建一批、周转一批、购置一批”。未来3年, 洪山区计划筹集15000套, 其中租赁5000套, 兴建5000套, 大专院校周转房4000套, 购置1000套。
“集散 (集中与分散) 结合”:适宜集中开发安置的保障对象 (如新就业的高校毕业生、高校新引进教工) , 采用项目制运作方式, 集中挂牌整体开发、安置和管理, 如“高校毕业生安居房/公租房”、“XX高校新教工安居房/公租房” (如华中农业大学计划建设546套公租房, 武汉科技大学计划建设650套公租房, 武汉工程大学、湖北工业大学等院校正在积极筹措之中) ;适宜分散安置的保障对象 (如外来务工人员) , 提供可选择性租住方案, 将筹集到房源, 划片布局, 在区位、房租、面积、家具等方面实现差异化设计和管理, 以满足不同保障对象的不同住房需求和选择。
“五方合作共赢”:政府、运营机构、村经营实体 (单位房管部门) 、房源户、承租人 (保障对象) 。界定政府工作边界, 明确运营机构责权利, 探索政府主导、社会参与、市场运作相结合的运作模式。厘清参与主体目标与诉求, 构建政府、社会 (居民) 协商共赢机制。强化公租房政策补贴资金的杠杆效应, 以少带多, 寻找五方耦合点, 聚合五方共同利益, 激发五方参与动机, 构建可持续的保障房运作机制。
“进退有序、宽严有度”:公租房的准入标准 (如收入水平、住房面积等标准) 严格把握, 做到“应保尽保, 宽松有度”;严格退出措施和机制, 定期对已入住公租房的保障对象进行再评价, 做到“应退尽退”, 加快公租房在住房保障对象中流动, 实现住房保障机会分享, 促进社会公平。
“洪山模式”的根本目标:让中低收入住房困难居民“住有其所”, 在一定程度上解决民生问题。无论公租房房源是“姓公”, 还是“姓私”, 只要是能为政府履行提供公租房服务之职责所用。
(三) “洪山模式”的运营流程
“洪山模式”的运营流程如图1所示。
二、“洪山模式”的特色
(一) 贯彻“政府主导, 社会参与, 市场运作”的公租房运营原则
充分界定和明确公租房运营主体的职责:房源出租人、村经营实体 (高校房管部门) 、公租房运营机构、公租房保障对象、政府保障房管理部门。其中, 重点是“政府主导”, 即政府保障房管理部门的职能边界 (如认定保障对象、核算租金补贴标准、争取政策支持等40%补贴率) , 以及公租房运营中心的性质 (独立非营利法人实体) 和职责 (如负责辖区内公租房的租配、租金收取、维护和安全检查, 并对物业服务公司工作进行监督) 。
充分发挥社会参与、市场运作的作用和功能。例如, 聘请第三方专业评估机构评估公租房的市场租金, 作为政府租金补贴核算的依据;由公租房所在小区物业管理公司直接负责公租房的物业管理和费用征收;由村集体经营实体与公租房运营中心签订公租房房源整体租赁协议, 公租房运营中心与公租房房源户不直接联系;等等。相关规范和明确的制度设计, 一方面, 有效地确保了公租房运营的社会参与和市场运作;另一方面, 规避和化解了公租房运营中可能出现的群体性社会矛盾, 例如, 质疑公租房市场租金、因房屋建筑和装修质量引起的怨气、政府与保障对象直接联系中因工作人员服务不周等引起的冲突等。
(二) 集聚社会合力, 盘活存量房源, 减少城市低水平重复建设
洪山区是典型的城乡二元结构, 辖区内“城中村”部分村民按政策拆迁还建除自住外, 还有大量富余房屋, 高校空置学生公寓和空置教工公租房多。用公租房政策引导, 快速聚集了社会闲置房源。
2011年洪山区公租房的任务目标是1600套。主要采用“统一包租, 政策补贴租金差”的方式, 将“城中村”改造中村民自住多余部分房源, 逐步纳入公租房的管理范围。目前已与马湖村、南湖村签订包租协议筹集符合公租房标准的房源943套, 户型均为一室一厅独立厨卫, 套均面积65平方米。
部分大专院校建设限价房后, 存在大量腾退房, 初步统计, 辖区内共6500套。采用“政策引导, 利益协商”方式, 动员院校将闲置腾退房约4000套转变为公租房, 定向保障院校新教工。
(三) 公租房布局合理, 减少了社会矛盾的集聚
洪山区聚集的公租房房源, 分布于市中心位置 (而不是远郊) , 交通便利, 生活配套设施齐全, 有效地降低和节约了公租房保障对象的日常生活成本和工作成本。例如, 马湖村还建项目, 靠近三环线, 位于南湖大道以北, 距洪山区中心街道口仅10分钟车程。共计划建设20栋作为还建房, 其中, 1栋28层作为公租房房源, 共413套 (一室一厅独立厨卫, 65平方米, 已竣工入住) 。
洪山区聚集的公租房房源, 穿插分布于辖区内的成熟生活小区, 集中和分散适度, 有效地避免了“贫民窟”现象, 平衡了保障对象和周围居民的社会心态和社会反差, 极大地化解了社会矛盾。例如, 南湖村还建项目, 靠近南湖, 位于南湖村周家湾, 周围环境极佳, 属于高尚社区。共计划建设20栋18～20层住宅楼, 作为还建房, 其中, 17、19、20栋拟作为公租房房源, 共530套 (一室一厅独立厨卫, 60～63平方米, 已竣工, 简单装修可入住) 。
(四) 财政补贴从“补砖头” (即建房) 转向“补人头” (即增强居民住房租住能力)
2011年, 洪山区计划完成1.8万套保障安居工程建设及筹集任务, 其中公租房的任务目标是1600套。
如果公租房全部采用政府投资建设的形式, 按照每套20万元的资金成本, 筹建资金则需要3.2亿元。再加上装修费用, 以400元/平方米以内的装修成本, 套均面积65平方米来计算, 政府总投入将达到3.7亿元。如此巨大的资金投入对洪山区政府来说是一笔不小的开支。
公租房“洪山模式”采用对公租房享受对象补贴租金差的“补人头”形式, 增强公租房享受对象的租住能力。补贴标准初步为80元/月, 目前洪山区已经完成900套公租房, 共投入2596万元, 平均每套投入不到3万元。
“洪山模式”解决了新建公租房成本大、资金量大、筹措难等问题, 有效地缓解了财政压力, 又解决了工期长、落实难等问题, 有效快速地筹集了房源, 保证了公租房政策的落实和目标任务的实现。
(五) 减少“食租”人群, 遏制“食租”的社会倾向, 破除城市“租金经济”
随着洪山区城市化程度日益提高, 地产和房产价值不断提高, 一些农民市民化后, 开始依赖原有地产和还建房产的租金生活, 尤其是这些新城市居民的后代, 滋长“食租”倾向, 形成“食租”群体, 垄断辖区内地产和房产资源的供给, 哄抬地价、房价以及房地租金, 形成城市“租金经济”, 造成很多不良的社会问题和社会倾向。
“洪山模式”利用公租房政策引导, 将城中村居民家庭一家一户分散经营的房屋租赁事务集中起来, 统一由村 (社区) 经营实体负责。一方面, 避免了房主与租户之间一对一讨价还价, 减少了租房合约中断时房屋空置期, 从而减少了房主的麻烦, 节约了房主的住房成本, 提高了房主收入;另一方面, 村集体统一管理房屋租赁事务, 既实现了规模经济, 又可以有效地将部分城市居民 (尤其是其后代) , 从管理房屋租赁事务中解脱出来, 从事其他更有社会价值的工作, 从而遏制了“食租”的社会倾向。
三、“洪山模式”所能解决的问题
(一) 破解难题
相对于重新兴建公租房, “洪山模式”能解决公租房建设资金大、筹措难、监管难;建设周期长、工程监管难、质量验收难;土地划拨难、价格高等问题。而且有效地破解了公租房筹建难题:“政府想干, 干不了”, 缺乏资金;“开发商能干, 不愿干”;利润低, 周期长;“银行有钱, 不愿贷”;周期长, 风险高。
(二) 落实政策
就落实保障性住房政策而言, “洪山模式”政策落实速度快, 充分发挥社会参与和市场运作的作用;政策推行成本小, 节约大量政策资金;政策运行费用低, 统一集中管理和运营, 减少运营成本;政策效应高, 兼顾到多方主体利益, 政策性租金补贴引导效应大 (政策补贴的杠杆效应明显) 。
(三) 社会效应
就社会效应而言, “洪山模式”的优势:
第一, 有利于平抑房价。倡导“先租房, 后买房”的住房消费观念, 并提供充足的公租房房源, 短期内能有效地减少商品房的市场需求, 使商品房需求更加理性, 更为平缓地释放, 从而优化商品房市场供求结构。
第二, 减少城市流动人口管理成本。通过公租房的分类项目及其政策优惠, 引导部分社会流动人口, 相对集中安置在一定区域和范围内, 有利于集中管理, 将极大地减少管控人员以及有效地节约社会管理成本。
第三, 保障对象在城市中“插花”居住, 有利于减少心理不平衡, 有效防止社会矛盾的发生。
(四) 其他优势
相对其他公租房运营而言, “洪山模式”具有在城市中心城区, 有效防止城市低水平重复建设;租建转购并用, 盘活辖区内存量房, 扩大房屋来源等优势。
四、如何进一步打造和完善“洪山模式”
(一) 充分论证、设计和规范公租房运行机制和制度
1. 公租房房源征集、改装、运营、管理制度
为了保证保障房房源的不断供应以及后续管理的规范性和统一性, 需要建立并完善公租房房源征集、运营管理制度, 从而使公租房的征集、装修、日常管理有章可依、有规可循。
2. 公租房租金评估、补贴制度
采用并完善第三方专业机构依据住房租赁市场状况, 独立定期评估公租房租金的程序和办法, 建立第三方专业机构对公租房租金评估结论的认责和追责机制, 提高评估租金的公信力。
根据承租人的收入水平、资产状况等, 核定租金补贴标准;探索租金补贴发放办法, 可采用核发“住房租金券”的形式, 发放租金补贴, 扩大公租房享受对象的自主选择权, 从而提高公租房运作的市场化程度和效率。
鉴于在试点中普遍反映的租金标准和补贴标准与申请人心理预期有落差, 因而放弃申报的情况, “洪山模式”的补贴标准还要经过准确测算, 并考虑适当上调。
3. 公租房准入和退出制度
为了确保公租房政策的可持续性及政策目标的实现, 建立完善的准入和退出机制。
准入制度就是按照保障对象相应参考指标建立申报、审核和公示制度, 使得整个审批分配过程公正透明。鉴于“洪山模式”试点的申报情况, 准入条件可以在收入标准、毕业年限、社保年限等方面适当放宽, 让更多有急切住房需求的申请人能够申请得上。
退出制度, 是在动态管理保障对象收入档案的基础上, 政府根据保障对象的收入和资产变动情况, 适时调整保障措施, 使不需保障者退出保障体系, 同时吸纳需要保障的人群进入保障体系, 促进有限的公租房房源在保障对象之间的流动。在“洪山模式”试点期间, 通过对公租房保障对象的需求调查, 了解他们期望的退出条件, 结合实际运营情况, 进行适当调整, 不断完善公租房退出制度。
4. 公租房运营机构管理制度
保障房管理运营不以盈利为目的, 保障房的相关管理应由政府主导, 组织协调相关机构具体实施, 必要时给予资金补贴和税收优惠, 保证管理机制的顺利运作, 但也要防止管理运营机构的败德行为。
5. 公租房监督机制
建立保障房管理机制, 还应完善相应的监督机制。我国现有保障房监督机制不完善主要表现在监督依据不足、监督和处罚力度不够。完善保障房监督机制应从完善政策设计、强化监督意识、加强监督力度、加大惩罚力度等方面入手。
(二) 广泛咨询公租房运行可使用的政策和法律, 形成科学、规范的范本
要进一步形成科学、规范的样本, 例如公共租赁住房房源整体包租合同范本, 并明确关键条款;公共租赁住房房屋租赁合同范本, 并明确关键条款的处理, 如公租房的租金、缴纳方式、租期、提前终止的情形、承租人使用房屋不当的处理等;公共租赁住房申请表, 并明确关键条款, 如申请人及共同申请人的家庭月收入、住房情况、直系亲属住房情况等;公租房委托运营管理合同;武汉市租赁公租房享受资格证明材料;等等。
(三) 针对公租房运营管理中的问题, 展开深入科学的调查研究
香港公租房模式 篇5
记者通过采访了解到，今年以来，在其他城市保障房紧张开工的同时，上海市创新保障房建管模式，公租房专业运营机构迅速增至11家，这表明，上海“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制已经初步成型。
公租房收购试水
两个月以前，新江湾城尚景苑小区作为上海市住房公积金投资收购的首个公共租赁住房项目引起了社会广泛关注，而它作为保障房建设运营机制方面创新的个案，更是引来舆论的高度聚焦。
在该小区，十几栋贴石外墙的住宅楼静静伫立，小区内的园林绿化已经实施完成，绿化用树冠径粗大，物业管理单位也已经正式进驻。
上海杨浦区住房保障和房屋管理局副局长吴岩介绍说，该小区经由上海市住房公积金管理中心从原开发商手中收购，公积金管理中心已成为该小区的实际业主。据了解，公积金管理中心根据国家有关规定，使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。
新江湾城尚景苑被称为上海目前最为成熟的公租房小区之一。该小区由上海城投置地(集团)有限公司开发，规划住宅建筑面积15.15万平方米(2202)套，配套商业建筑面积0.6万平方米。
据了解, 该小区住宅套型以60平方米的二室一厅为主, 还包括部分一室一厅和80平方米左右的三室一厅套型。
与这个项目收购时所发布的通告相符(“将按照本市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合本市公租房条件的公积金缴存者出租”)，这2000多套房屋正在进行统一装修的招标工作。装修成本的控制目标在每平方米600～800元，当然是“团购”价格。业内人士认为，这样一来，其实际装修效果会优于同一档次的居民自行装修。
吴岩透露，该小区属于市级筹建项目，完成统一装修之后将在包括上海市杨浦区、卢湾区等四区范围内进行分配。不仅如此，这种“开发商开发建设，再由政府指定机构回购”的模式已取得较好效果。所以，新江湾城尚景苑小区被业界称作公租房的示范小区。
多管齐下充实“钱袋子”
要加快公租房建设，充实其开发建设的“钱袋子”至关重要。上海公租房建设提速的背后，是在多管齐下、积极探索过程中，其投融资问题的逐渐“破题”。
首先，由政府财政出资，向公租房运营机构提供资本金和贷款贴息。根据上海市政府安排，今明两年，按照市区两级政府1:2的出资比例，向各区县公租房运营机构注入资本金，用于项目建设。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，截至目前上海已有12个区组建了14家区级公租房运营机构，其他未成立运营机构的区(县)也已制订组建方案，近期将陆续成立。市、区两级财政已合计投入资金约50亿元。与此同时，考虑到公租房运营机构租金收入难以完全覆盖运营成本和贷款利息支出，又规定市区两级政府财政各自承担50%，对公租房项目予以贴息支持。
尚景苑公租房小区就是利用住房公积金增值收益直接投资的。这也是一种大胆的探索。
其实，按照中央意图，上海并没有位列去年由住建部确定的可以将公积金贷款用于保障房建设的28个城市试点之中。根据当时的试点《意见》，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，需在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于支持保障性住房建设。
但作为房产交易和公积金贷款最为活跃的城市之一，当时上海的住房公积金结余资金使用率超过90%。“按照规定算法，上海公积金没有结余资金可以使用。”上述知情人士说，“虽然上海风险备付金很高，但这部分并不属于‘住房公积金结余资金’。”
不过，形势在过去一年中有了较大的变化。2009年，上海市公积金个贷超常规增长，个贷余额和缴存余额基本相当，表明在满足提取后的缴存额几乎全部用于发放公积金个贷，公积金资金流动性不足的矛盾突出。然而，到了2010年，中央针对房市的调控政策的效果已然显现：公积金个贷规模回落，个贷余额增速放缓。全年上海住房公积金贷款9.96万户，同比下降46.86%;发放金额302.93亿元，同比下降46.48%。同时，随着公积金扩覆工作的推进、归集量的扩大，缴存余额稳步增长。上海公积金中心在今年一季度的资金运行报告中说，目前的情况反映出资金的供应大于资金的使用，自去年以来资金流动性不足的矛盾得到了有效缓解。
据了解，上海市政府已经明确要求，“上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。”
此外，上海市还利用保险资金为公租房项目提供融资。据悉，目前已有保险机构以10年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公租房建设;利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。
平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50%设固定利率计息、50%按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息。
上海城投控股副总裁俞卫中介绍，此次募集资金将用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障房项目，“将有利于进一步降低项目的建设成本”。
上海市政府有关人士表示，一方面，上海将根据国务院加大保障性安居工程金融扶持力度的要求，通过土地出让净收益、地方债券资金、住房公积金增值收益、保障性住房专项资金以及预算资金等渠道进一步加大投入。
另一方面，政府将积极促进“银企合作”，如采用“名单式管理”的方式，努力搭建金融机构与开发单位间的融资平台，协调金融机构对列入名单的企业给予必要的优惠，切实降低门槛，加大扶持力度。
既不由政府包办，也不完全交给市场
“上海各区分别成立了共11家国有保障房公司，就是落实保障房相关政策的具体操盘者。”刘海生表示，作为保障性住房的重要组成部分，公租房既不能重走过去由政府房管部门一手包办的路子，也不能完全交给市场管理。上海市在成立专门的国有保障房公司的同时，出台了10余件配套政策，对公租房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。
杨浦区公共租赁房管理有限公司正是这11家操盘手之一。该公司的组建和主要业务基本能够反映上海公租房管理模式创新的探索路径。
这家国有公司定位清晰：“全国有、专业化、封闭式的专业从事公租房建设、融资、运营、管理公司。”注册资金目前为3亿元，包括国资企业卫百辛集团出资3000万元、杨浦区住房保障中心(房管局)出资1.7亿元，同时上海市财政还为该公司按照2:1的比率配资1亿元。据悉，杨浦区计划在未来三年内，由财政出资追加资本金到10亿元。
杨浦区公租房管理公司现有的员工多来自于杨浦区房管局。除了类似尚景苑小区装修招标这样的具体业务之外，还包括建设融资、新建、配建、改建以及对于其他房屋性质房源的收购改制等。
一项名为“俱欢颜”的计划是杨浦区公租房管理公司当前的重点业务之一。吴岩介绍说，这项计划主要是对辖区范围内的单位租赁房以及一些市场上的不同住房开发主体开发的、具有保障房性质的项目进行引导、管理和服务。
记者了解到，对辖区范围内已存在且具有保障性住房性质、但产权结构比较复杂的项目的认定，也已纳入住房保障部门的管理范围。具体而言，针对在原属于工业用地上已经建成的单位租赁房项目这类复杂情形，就需要住房保障部门按照一定认证标准进行认证，对认证合格的项目将纳入公租房建设计划，协助其将工业用电用水按照相关规定调整为民用电、民用水，并给予相应的公租房项目税费优惠。
以这种方式筹措市场上已有的住房项目也是公租房管理公司的业务之一。“在上海这样一个人口密集城市，集中一切力量，抛开过往，全面增加公共租赁房市场保有量才是解决之道。”吴岩说。
还需深化创新破解难题
制度创新首先从组织上为保障房建设顺利推进奠定了基础，但保障房建设所面临的普遍性难题仍然是上海市相关部门深化创新和不懈探索的重点。
“今年，杨浦区的目标是向市场提供1250套公租房房源。”吴岩说，“但在寸土寸金的上海，开发土地和建设资金仍然是当前最突出的难题。”
关于建设用地来源方面，杨浦区公租房管理公司和其它10家公司一样正开足马力进行筹措。这方面主要是依赖区政府对保障房建设用地的大力支持，同时，公租房管理公司主动设法筹措房源，包括动迁房转化、闲置工业用地的排摸等所有可能成为公租房建设用地的地块都在整体梳理。
另一方面还涉及保障房的建设资金问题。吴岩说，目前所有的公租房建设项目都由政府买单，但长此以往肯定不行;而吸纳社会资金投资公租房，由于回报率低，回报周期长，进展不明显。他认为，吸纳社保基金的增值部分资金或保险资金进入公租房建设或许可行，目前正在探索相关政策。
相对于保障房建设用地与资金问题，公租房的管理运营方面的问题尚未完全解决，这更是公租房管理公司始终高度重视的环节。“公租房建设管理还面临着许多未知环节，需要努力探索解决之道。”吴岩说，目前上海市杨浦区房管局已经联合上海市社会科学院，专门成立了“创新公租房管理模式”课题研究小组，课题组由卢汉荣、张汉民等院士加入，旨在研究如何在现有法律框架下，进行合理的公租房管理政策布局。
据了解，该课题所涉及的“公租房居委会的成立与管理权限”具有非常鲜明的现实意义。对上海公租房小区的住户来说，能否成立居委会是一个大问题。
在公租房小区，业主只有一个，那就是公租房的产权所有者，而住户是没有产权的，不仅没有产权，甚至许多住户都不是本市户籍居民，这样在小区如何有效实施城市管理的相关职能，目前并没有明确的政策依据。在普通的住宅小区，业主权分为三部分：购房者的产权、物业公司的管理权和居委会的权限。但是在几千户居民的小区，居委会仍然是必要的管理机构。这就需要研究，需要创新性探索，如何在现有法规、政策下，寻找到一个合适的突破点。
按照住建部副部长齐骥的看法，目前的公租房建设大致有三种模式：第一种，由政府出地，政府投资，政府管理。第二种，政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，形成政府出地、企业出钱的模式。第三种模式，政府拿出一部分土地，它的用途就是建公租房，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公租房的所有权。
很明显，“政府主导、国企运作”的重庆属于典型的第一种模式，而上海则属于第二种模式。与很多城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路不同，上海的公租房制度，遵循的是一种“蓄水池”理念：相对于私人租赁房，公租房最主要的优势是稳定、安全、可靠，而不是价格上的优势;住房市场高扬态势之下，政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定中间收入阶层的住房需求同时，丰富调节住房市场的手段与工具。
曾参与制定上海公租房政策的复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为：“公租房肯定有其福利性和保障性。但现阶段可以发挥的最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现‘人人有房住’打下基础性制度建设。一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。”
据了解，上海市在设计公共租赁房租金标准的时候，一开始也曾按照“成本租金”的概念，突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。
香港公租房模式 篇6
公共租赁住房简称公租房, 是指政府提供政策支持, 限定户型面积、供应对象和租金水平, 面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。然而公租房作为一种政策租赁住房, 前期投资规模较大, 主要靠租金收入来回收成本, 处于保本或微利水平, 这样使得资金沉淀的周期过长, 资金回收周期较长, 缺乏投资吸引力, 融资比较困难。
融资困难促使政府寻找其他的融资渠道。这时房地产投资信托基金 (以下简称REITs) 这一在国外大放异彩的创新金融品种就引起了人们的关注。从提出引进REITs建议到选择试点这一路并不平坦, 时至今日也没有明确的试点方案出台。因此, 基于REITs的公租房运作模式的研究符合当前REITs试点研究的需要, 同时对公租房REITs的运作模式设计有借鉴意义。
二、REITs与房地产信托及房地产投资基金的区别
房地产投资信托基金 (REITs) 是一种专营房地产项目的金融工具。它是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 以物业资产的租金等收益为来源, 定期将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs与国内已有的房地产信托与房地产投资基金的区别如下。
房地产信托是指信托投资公司遵循信托的基本原则, 将委托人的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将部分收益支付给受益人的行为。
房地产投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的原则, 运用现代信托关系的机制, 以基金方式将各个投资者分散的资金集中起来, 交由投资专家运作和管理, 投资于证券等金融产品或其他产业, 以实现预定投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。
对比三者的定义可以发现:房地产资金信托是以投资公司参与房地产项目;房地产投资基金则属于基金的一种, 投资于房地产领域;而REITs是在满足法律中特定条件后依法建立的证券化的房地产投资资金, 流动性更强。
三、公租房引进REITs的重要性和可行性分析
前文中提到, 政府对REITs的引进是赞成的, 也希望地方政府的试点方案侧重保障性住房领域进行设计。同时, 地方政府与民间也对REITs抱有很大的期望。因此, 在多方赞同的情况下, 研究公租房引进REITs是符合时代特色的。
(一) 公租房引进REITs的重要性分析
1. 有利于解决公共租赁租房的资金短缺问题
关于公租房存在的资金短缺问题在文章第一部分已经进行了阐述, 引进REITS可以吸引民间资本, 给公租房建设注入新鲜的血液, 缓解资金压力, 拓宽融资渠道。
2. 有利于引导公民投资理财
中国一直以来都是以高储蓄为特色的国家, 但是普通大众能够参与的具有可观回报的投资很少, 以至于公民一直以来被迫选择将资金放在银行。现在我们引进REITs, 公租房稳定现金流带来的稳定收益对手握高储蓄的公民来讲是一个很大的吸引力, 与此同时也是一个双赢的举措。
3. 有利于公租房的成长
从可持续发展的角度来讲, 政府层面的工作量太大。保障性住房到最后都会回到市场化的运作机制, 政府只是一个指导者, 在供需严重失衡时暂时主持保障性住房的建设, 当供需不再那么失衡时, 市场则成为主导者, 这时市场的供求关系主导着大局。
(二) 公租房引进REITs的可行性分析
REITs在中国保障性住房领域的试点工作到目前为止主要经历了三个阶段。
第一阶段, 概念的提出。2008年12月3日, 温家宝在国务院常务会议正式提出, 要通过大力发展房地产信托投资基金 (即REITs) 拓展企业融资渠道。紧接着, 京、津、沪三地便申请成为试点区。
第二阶段, 方案设计。上海浦东新区率先提出了两套方案:一套是人民银行、银监会主导设计的, 属债权型的REITs产品, 未来在银行间市场交易;一套是证监会主导设计的, 属股权型的REITs产品, 未来在证券交易所交易。然而, 试点工作遭遇了2010年4月17日以来的房地产调控, 进入了新一轮的调整期。2010年5月, 人民银行将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院, 国务院要求央行在当前市场形势下就REITs怎样支持保障性住房建设等问题补充材料。与此同时, REITs也从商业地产转向了保障房。
第三阶段, 经过四年的沉淀, REITs方案已经比较成熟, 各地方政府也已做好了准备。2012年8月, 北京已将朝阳区的五个公租房项目打包, 申请试点发行REITs, 一旦获得证监会批准即可将公租房资产证券化。
综合来看, 国内REITs试点工作条件已很充分。其一, 政策层面。政府明确支持在保障性住房领域发展REITs, 而且REITs试点基本成熟。其二, 潜在投资者众多。从上海、天津这些踊跃申请试点的城市可以看出, 投资者对于这种新型产品很有兴趣。其三, 众多经验可以借鉴。国外及香港REITs发展的经验为中国大陆提供了丰富的经验指导。
四、REITs运作模式探讨
经过几十年的发展, REITs有了一些比较成熟的运作模式, 目前从房地产行业和证券行业的相关法律制度方面考虑, 比较可行的三种模式是信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式。
(一) REITs三种模式的对比分析
信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式三种模式各有优势与劣势, 具体见下表。
对比三种运作模式, 房地产信托计划是最符合REITs产品设计要求的模式, 但是信托的法律构架已经成型, 要对其改变难度较大。封闭式产业基金的模式具有组织结构上的优势, 以专业房地产管理公司对资产进行管理, 利于REITs的成长, 但同样因为法律问题, 在实施中的难度较大, 不过有香港作为很好的借鉴。房地产公司REITs模式所面临的法律制度方面的障碍相对较小, 所有权与收益权结合, 是目前可以考虑实施的模式。但是, 对外投资的限制对公司的成长不利, 并且存在公司职能管理与房地产项目管理之间的利益冲突。
(二) 我国公租房的REITs运作模式构思
资料来源:刘方强, 李世蓉.《REITs在我国公共租赁房建设中的应用》;毛志荣.《房地产投资信托基金研究》。
考虑到信托计划存在法律障碍及房地产公司运营模式的硬伤, 在保障性住房领域REITs成长动力不足。这样一来, 采用封闭基金模式的可能性比较大, 且有香港的REITs作为借鉴。但是, 由于产业投资基金类的法律制度不完善, 所以对投资者的利益没有法律上的保障, 公信力不强。本文还是倾向于封闭式基金的运作模式, 同时也对香港的REITs结构进行了调整。我国公租房REITs运作模式如下图所示。
在实际操作中, 设有如下原则:一是基金管理公司承担REITs的管理工作, 取得租金收益并以不少于租金收益的90%派发给投资者;二是承租户向政府公租房管理机构申请租赁公租房, 通过审核后, 由政府公租房管理机构进行配租并综合考虑承租人情况, 给予一定的租金补贴;三是租金补贴与租金相分割, 实行两条线的管理;四是为了保证投资者的利益, 基金以封闭式运作, 以五年 (也可视项目而定) 为周期开放。
这种模式的一个大前提就是法律法规制度的完善。虽然由政府出面对公租房的出租和租金收入进行把关, 但是也需要相关产业基金法律和法规来规范整个REITs市场, 减轻政府的负担。在相关产业基金法律和法规缺乏的情况下, 政府应该对REITs基金管理公司的成立严格把关, 把相关的政策写进公司成立的相关制度中, 以规范其行为。
五、结论
REITs在中国的道路几经曲折, 从一开始致力于经营传统业务, 到如今专注于保障性住房, 随着时间的推移, 终于要与世人见面。至于面纱揭开之后是什么样的内容, 以什么样的模式进行运作, 现在还不得而知。本文分析了三种可能的REITs模式, 构建了我国公租房REITs的运作模式, 希望能起到抛砖引玉的作用。
摘要：本文从分析REITs引入公租房建设体系的重要性与可行性着手, 探讨了三种可能的REITs模式, 进一步构造了适用于公租房的REITs运作模式。
关键词：公租房,REITs,REITs运作模式
参考文献
[1]刘方强, 李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济, 2010 (12) .
[2]李静静, 杜静.保障性住房融资中运用REITs的探讨[J].工程管理学报, 2011 (1) .
[3]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所, 2004
[4]王嘉.REITs改变世界[R].兴业证券, 2009.
香港公租房模式 篇7
一、公租房持续审计监管模式概述
公租房持续审计监管模式是指公租房项目或制度自融资、建设到交付使用,直至报废进行持续审计监管的指导思想、计划、程序、技术方法和实施效果等的总称。该模式从不同的角度有如下分类:
1. 按照监管的主体划分。按照监管主体,公租房持续审计监管模式可分为内部审计、外部独立审计和政府审计三种:1内部审计监管,是公租房管理主体对每个公租房项目建设进行相对独立的内部鉴证,该模式的主要特点是进行定期和不定期的全面或部分审计。2外部独立审计监管,是独立于政府部门和企事业单位的中介机构的鉴证活动,即会计师事务所接受公租房主管部门或社会公众的委托,对公租房项目建设进行审计,其特点是定期的部分审计。3政府审计监管,是各级政府审计机关对公租房融资、建设和管理单位账务处理的真实性、合法性和效益性等进行的独立审查,该模式的特点是针对重大项目进行不定期的抽查审计。
2. 按照监管的对象划分。完善的审计监管模式是对项目资金运作全过程的监管,通过对资金流的持续监管,反映出其在融资、建设和管理各环节的状况。按照监管对象活动过程,审计监管分为前期监管、中期监管和后期监管。前期监管主要是对项目资金的筹集方式、途径及管理等的监管;中期监管主要是对建设项目的资金使用、项目预算、资金周转的监管;后期监管主要是对建设项目资金回收、再使用,以及整体效益的监管。
3. 按审计监管导向类型划分。按照审计监管导向,可将公租房项目建设持续审计监管模式分为:财务导向、管理导向和治理导向三种:1财务导向审计模式是以被审计对象内部资金管理为核心,通过执行审计程序来确定经济业务中责任的分配,即对行政管理和绩效管理的经济责任进行监管。2管理导向审计模式是指以经济权利限制为核心,通过制定审计程序,发现管理过程中存在的问题,提出审计意见的一种审计组织方式,它旨在规范职责、明确权利范围、各司其职、权责分明。3治理导向审计模式是立足于公司治理评价之上,通过对治理状况的分析,据以识别审计重点与估算审计风险,进而实施审计程序,编制审计报告(蔡春,2009)。
二、我国公租房审计监管模式的现状与不足
1. 审计的监管主体单一。我国现行的公租房监管体制中,作为主要监管主体的政府在公租房项目建设中既当运动员,又当裁判员,而社会监管和外部专业机构监管的作用尚未发挥出来(刘玉峰,2011)。其中,审计监管主要是审计署和地方政府审计部门进行的专项监管,缺乏内部监管、社会监管和独立第三方的审计监管。内部监管是指公租房管理部门、建设单位等内部对公租房资金使用效益进行的监管,这里主要指内部审计监管;社会监管主体主要指各类媒体、社会公众和独立第三方外部机构等的监管。独立第三方审计监管是会计师事务所进行的外部审计。会计师事务所应严格按照经济法、税法等法律法规以及适用的会计审计准则,恪守职业道德等,在坚持诚信的原则下,通过审计活动保证被审计单位公开信息的完整、真实和合法。然而,我国现有的公租房审计监管过程中,内外部审计机构都没有充分发挥作用。
2. 监管主体间缺乏有效协同。公租房项目建设的监管主体除政府主管部门外,还应包括内部审计部门、外部审计机构和社会公众等。内部审计是公租房管理部门进行的自我鉴证,政府审计是公租房的上级或同级部门进行独立的鉴证,相比之下外部审计最具独立性;社会公众通过媒体发挥监督作用。然而,在我国公租房项目建设运行过程中,只有政府独立审计,未与其他监管机构形成相互协调的监管体系,既造成许多重复检查,又形成一些监管盲区。各地公租房管理局有的将监管职能赋予住房管理处,未单独设立内部审计机构或其他监管机构,有的根本就没有监管机构,各省市公租房管理部门间也没有直接联系,因而未形成全国统一的监管体系。这种信息的不共享和不对称显然不利于监管工作开展。
3. 监管缺乏相应的法律依据和标准。我国始于2009年初的公租房制度已经实施5年,从国务院到各个省市自治区虽然都制定了相关管理办法,但迄今没有全国统一的监管法律法规,更未设立专门的监管机构,未建立公租房项目建设管理机构,而是由保障房的管理部门自行监管。审计署数年一次进行的抽查审计也没有统一的标准和惩戒激励机制。如《北京市公租房管理办法》规定:公租房的监管方式是对申请公租房的家庭实行三级审核、两级公示制度,这说明公租房的监管仅包括分配环节,而在融资、投资建设和租金补贴等方面缺乏监管。相对于全国不断涌现的大量的公租房权力寻租及其建设质量问题等造成的恶劣影响,监管的作用显然是杯水车薪。
4. 审计监管缺乏持续化和常态化。审计监管持续化是指在国家审计法规规定范围内的审计事项发生的当时或在稍后较短时间内进行的全程审计,包括:1评价内部审计的有效性和审计风险;2保证审计证据的有效性和审计报告的时效性。但是在我国目前公租房审计监管中,并未对所有项目及时进行审计,而是习惯性地固定在某个时间段对某一项目的某个阶段进行审计。审计署2013年8月9日发布的审计公告显示,2009年初我国实施公租房制度至今,审计署仅对2012年度全国实施的公租房项目建设进行了抽查。这说明,2009 ~ 2011年三年间国家级审计机关尚没有对公租房项目建设进行正式审计。
审计监管常态化是指将审计程序和方法常规化,按照既定的程序进行审计。它要求审计机构、审计人员、审计程序、审计结果以及会计核算基础工作健全。但是,现实远非如此。例如,重庆市、上海市和北京市的公租房监管体制中都未单独设立审计机构,地方政府部门的审计程序也有待进一步规范,审计结果未公布或公布不及时,审计人员专业素质不高,会计核算基础欠完善等,以上诸多问题使公租房审计监管的常态化无法得到保障。
5. 审计监管效果亟待提高。与保障房寻租一样,表面看来牟利空间不大的公租房领域也存在寻租现象。2013年6月27日,审计署公布的2012年度我国保障性安居工程(即公租房项目)建设抽查审计报告显示,一些地方资金管理和保障分配还存在不少问题,具体见下表。
可见,我国的公租房项目建设因提供不实资料、相关部门审核把关不严,导致无论是在最初的融资、投资、建设阶段,还是最后的分配、使用等环节,都存在不同程度的监管不力或缺失现象,如挪用公租房专项资金、违规用地或将公租房用地挪作商业牟利、违规出售公租房,以及违规享受公租房待遇等问题。这说明公租房制度的每个环节都需强化监管,尤其是公租房的资金使用及出售需要独立审计的持续监管。
三、我国公租房项目审计监管不力的原因
1. 公租房监管政策有待完善。2010年6月,住房城乡建设部等七个部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(简称《指导意见》)规定:作为监管主体的住房保障部门应按照规定程序严格准入审批,加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。但《指导意见》没有对筹资、建设和运营过程中的全部资金使用监管做出明确规定,也没有提出审计监管的具体要求。
我国公租房监管效果不理想的原因是:1各级政府部门更注重公租房的投资与建设,对公租房项目全程监管重视不够,致使监管职责大多落在直接对资金负责的政府身上,没有其他独立第三方的有效监管。2政府主管部门对审计监管的认识和重视程度不够,没有意识到审计监管持续化和常态化对公租房监管的巨大作用。
2. 公租房监管机构与职能不健全。
(1)公租房管理部门缺乏审计监管机构这一制度设计。迄今为止,全国各地都是政府主导公租房制度实施,相关部门既是管理者又是监督者。这种制度设计缺失了自身的监管。如,在全国率先设立公租房管理局的重庆市,其职能部门设置中缺少单独的内部审计机构,也未制定聘请独立第三方对筹资单位、建设单位和后期管理单位进行审计的制度,只是由重庆市审计局对首批公租房建设单位进行了专项审计,并未实施持续审计。
(2)公租房管理部门的监管内容不全面,重点不突出。笔者从有关部门对北京、上海、广州和重庆公租房项目建设情况的调查结果得知,全国大中型城市公租房管理部门的职能不健全。如重庆市公租房管理局计划财务处的职能包括:制定年度工作计划、编制资金计划、制定资金投融资策略、管理融资资金、制定公租房租金等。但缺失对公租房的租金管理。
公租房的建设资金主要来自政府财政资金,故租金监管无论是对建设资金的偿还还是对公租房项目建设的考核评价,都是不可或缺的。
(3)公租房管理部门设置缺乏全国统一的协同管理体系。中央与地方、地区与地区、省内各区县间缺乏密切联系。从全国公租房项目建设的发展水平来看,各个省参差不齐,监管模式也不尽相同。如,北京和重庆等大型城市对公租房项目建设设置了不同的管理机构,管理的内容和重点也不同。
3. 公租房项目建设的审计监管机制不完善。公租房项目建设资金筹集、投资、分配到回笼是一个完整的闭环系统。要想保障公租房制度持续发展,资金管理无疑是重中之重。但目前公租房项目建设资金的审计监管方面还明显存在不足,具体表现在:
(1)会计核算基础不牢固。会计核算是审计监管的基础,只有在真实、准确、及时的会计信息基础上,审计监管才能有效发挥作用。据国家审计机关对某地区公租房项目建设单位的审计结果显示,一些公租房项目建设单位对于部分会计科目的分类认定不清楚,核算不及时、全面,会计政策不知应当遵循企业会计准则还是行政事业单位会计准则。
(2)公租房项目管理部门尚未建立有效的内部控制制度。现代审计是建立在健全的内部控制制度基础上的抽样审计,没有完善的内部控制,就不可能有良好的审计监管效果。我国公租房项目建设从筹资、投资、建设到后期运营管理缺乏有效的内部控制制度和相关法律规定,而内部控制制度的缺失又反映了审计监管的缺失。
(3)缺乏完善的监管机制。虽然《指导意见》提出了对公租房项目建设后期管理的各种办法,却缺乏具体有效的监管机制体系。监管机制是具体落实责任的有效措施,它包括首问责任、限时办结、责任追究等机制,其确立无疑有助于发挥审计监管的作用。我国目前的公租房项目财务资金监管机制还不完善,应结合内部控制制度建设,构建一个事前相互制约、事中相互牵制、事后明确落实整改的完整的监管体系。
四、我国公租房持续审计监管模式的构建
一个全面、科学的公租房审计监管体系应当做到:一是完善机构设置、建立内部控制制度;二是完善会计核算基础,保证审计监管实施的基础;三是设立专业、独立的内部审计机构;四是融合内部审计、政府审计、外部审计、公众媒体等多方力量形成结构合理、层次分明、相互制约、相互协调、相互完善的监管体系,即:
1. 构建公租房项目建设持续监管体系。公租房监管体系主要是从自身管理和独立监管角度双管齐下,目标是实现管理规范化、合理化、有效化,建立全国统一的管理体系,以解决目前存在的问题。在现有公租房管理体系的基础上,本文立足于持续审计监管机制,构建了公租房项目建设云审计管理体系,如图1所示:
(1)建立公租房项目建设云审计持续监管体系。图1表明:从中央国土资源与房屋管理局到省(市、自治区)国土资源与房屋管理局,再到省(市、自治区)公共住房管理局有一个统一的构架,中央国土资源与房屋管理局负责制定统一的管理制度。
这些管理制度包括:1公共房屋管理局应专门设立内部审计处。内部审计负责监督和审核其他部门的工作。2政府审计部门负责对所在地区重大公租房项目进行不定期的审计监管和评价,并与公租房管理部门一起聘请外部审计机构对所在地区所有公租房项目进行定期或不定期的审计监管。3在政府审计机构与外部审计机构、内部审计机构之间构建一个信息实时共享的云平台,三方共同对特大型公租房项目建设进行审计监管,或将部分项目外包给外部审计机构进行审计,以提高对公租房项目建设的审计效率和覆盖率。
(2)建立健全公租房项目建设监管的内部控制机制。审计监管是保证公租房制度持续发展的重要基石,但前提不仅需要完善的会计制度,而且需要完善的内部控制制度。作为内部控制的一个要素,独立的内部审计机构和专业内部审计人员应对公租房项目建设的资金运动进行实时监管,同时要建立和完善内部控制制度,聘请外部审计机构对其内部控制制度进行专门审计,以保证内部控制的有效性。此外,公租房管理局不仅要对上级部门负责和报告,而且要接受本级或上级政府审计机构及其委托独立第三方审计机构的考核和监管。
(3)完善公租房项目建设的会计核算制度,确保资产、资源安全完整。会计基础薄弱是制约监管效果的根本因素。而要对公租房的租金收入实施有效管理,推动整体管理水平的提高,必须建立完善的会计核算体系。这需要做好以下基础工作:1设立明细会计科目,规范会计核算。2规范会计核算程序,严格审核原始凭证,规范填制并严格复核记账凭证,及时、准确登记账目,保证会计信息完整精确。3提升会计人员的专业素质。
2. 构建公租房项目建设持续审计监管的新模式。审计监管是保证公租房制度持续发展的基石,但传统的审计监管模式,难以满足公租房项目建设的保障性、公益性需要。为此,本文根据持续审计的要求,构建了公租房持续审计监管模型,如图2所示:
(1)内外兼具,充分发挥外部独立审计的监管作用。根据图2持续审计监管模型:公租房项目建设的监管体系由社会公众、政府主管部门和审计组织监管三部分构成。其中,社会公众对内外部审计及公租房项目建设进行最广泛的监管,社会公众不仅包括资深的专业社会人士,而且包括新闻媒体、网络媒体等第三方机构。政府主管部门主要是从审批程序上加以严格控制,保证项目建设合理有效运行。审计组织监管主要由政府的治理审计、外部中介机构的财务审计以及内部审计机构的管理审计三部分构成。外部审计的形式和实质具有较强的独立性,能在监管方面发挥不可替代的作用。当然,内外部审计的目标、业务范围和审计标准有所不同。外部审计对公租房项目建设年度报表审计的目标是鉴定其有效性、合法合规性,内部审计的目的是改善公租房实施管理部门的风险管理以及公司治理的有效性,以实现企业目标。审计主体间必须相互协同、内外兼顾,共同构成持续审计监管体系,从住房分配、准入制度、租金管理等方面进行核查,在有效的内部管理、专业的外部监管和良性的社会监管下,实现公租房制度的可持续发展。
(2)建立相互协同的整体持续监管新模式。图2还表明,在发挥内外部审计机构专业监管作用的条件下,配合社会公众的广泛监管和上级或本级政府部门的审批控制,既可以优化审计监管环境,保证审计监管机制的正常运行,又形成了内部审计、外部审计、政府审计、政府主管部门与社会公众五方协同的监管体系。虽然这五种监管力量的监管力度和重心不同,监管模式也不同,但只要相互配合,就能形成强大的持续监管网络。
(3)实施监管和治理审计导向相互协同的监管模式。从图2可以看出三种审计主体导向不同。其中,外部审计侧重财务与管理审计,关注公租房项目的财务状况、经营成果和现金流量。内部审计侧重内部控制审计,强调效率、效益、经济(即3E)审计。政府审计侧重公租房项目建设的治理状况。这三种审计导向相互补充,构成协同监管模式。总之,完善公租房管理体系和建立新的公租房审计监管模式,必将促使监管常态化和持续化。
五、结语
本文深入分析了我国公租房制度目前存在监管不足及其成因,在此基础上有针对性地提出了公租房持续审计监管模式的概念,构建了“政府审计——外部独立审计——内部审计”三位一体、信息共享、协同监管的公租房云审计监管体系,细化为“财务导向——管理导向——治理导向”的持续审计监管模式,从而为确保我国公租房制度可持续发展提供借鉴。
参考文献
蔡春,杨晓磊,刘更新.关于构建治理导向审计模式的探讨[J].会计研究,2009(2).
马志娟,丁俊博.保障房资金管理绩效审计评价指标体系构建.财会月刊[J],2014(24).
刘玉峰,张琦.对公租房建设中政府监管管理的研究——以重庆某公租房项目为例[J].建筑经济,2011(7).
雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业,2011(20).
香港公租房模式 篇8
一、以“市情”定规模, 精细化布局, 确保公租房不“空置”
西宁市市辖四区三县, 总面积7665平方公里, 市区面积556平方公里。“十二五”期间, 全市确定棚户区改造13016户;建设廉租住房21500套;建设经济适用住房2100套;建设公租房31500套。到“十二五”末, 实现低收入住房困难户住房应保尽保, 基本解决人均住房建筑面积在15平方米以下住房困难户的住房困难, 住房保障受益面扩大至全市 (包括三县) 城镇户籍家庭的20%左右。
二、以“土地”保建设, 精细化准备, 确保公租房项目不“落空”
落实土地供应是保障公租房建设能否顺利进行的关键, 因此土地问题在公租房建设当中显得尤为重要。为了及时解决这一棘手问题, 确保项目按时落地建设:一是规定“房产部门应将下年度公租房项目用地计划年底前及时报土地部门, 土地部门必须将公租房建设项目用地, 纳入年度建设用地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出”。二是以出让方式取得建设用地的新建商品住房项目, 须按照项目总建筑面积扣除回迁安置面积后的10% (5%为廉租住房、5%为公共租赁住房) 以上的比例配建保障性住房。三是将公租房建设任务列入各级政府的年度目标责任中, 与各项工作同验收、同考核, 实现公租房项目不“落空”。四是结合西宁市土地稀缺、征地速度较为缓慢、房屋拆迁难度大等问题, 构建了“政府主导、平台运作、社会参与、股权多元”的新模式, 实现社会参与, 面向公租房需求旺盛的工业园区, 劳动密集型服务企业, 鼓励他们投资公租房建设, 定向为企业职工解决租赁住房。
三、把好关口, 精细化运作, 确保公租房项目高质量
保障性住房建设是维护社会稳定、促进社会和谐的一项重要民生工程, 按照“统一领导、分级实施、综合推进、目标管理”的总体思路, 着力把好“六个关口”, 保障工程建设质量。一是把好选址布局关。将保障性住房和普通商品住房进行统筹规划、统一布点, 在编制城市控制性详规中, 提前锁定保障性住房用地边界, 在城市用地分类标准中单列保障性住房用地。二是把好规划设计关。按照“经济适用、结构合理、功能完善、环境优美”的要求, 通过采取公开招标或设计方案比选等方式, 择优选择, 无论在户型结构、建筑外观、环境配套等方面都力求精益求精。同时, 进行精细化运作, 编制保障性住房建设规划及建设方案, 创新工作思路, 在降低管理成本、提高管理和服务水平上下功夫, 今年我市将廉租住房和公共租赁住房并轨建设, 让这项工程更好地惠及民生。三是把好工程建设关。坚持先勘察、后设计、再施工的原则, 规范保障性住房建设, 做到严格履行建设程序, 严格实行项目公开招投标, 严格执行国家住房建设强制性标准, 严格落实项目法人责任制、工程监理制、合同管理制等建设制度, 对工程建设实施全过程管理, 涉及工程质量、安全、设计变更等问题时, 实行设计单位、监理单位、业主单位、造价咨询机构、代建单位五方会签制度。四是把好质量安全关。通过采取“法人监理、专业监理和政府监督”相结合的方式, 加强对工程建设质量的监管, 组建了西宁市保障性住房建设工作领导小组, 不定期对工程建设质量进行检查, 从材料进场到建设的各个环节都严格把关, 同时, 制定了工程竣工验收标准, 细化了工程验收的每一个细节, 较好地保障了工程质量。五是把好综合配套关。始终把小区配套摆在重要位置, 小区水、电、气、通讯、绿化等基础设施均与主体建筑一次性配套建设到位, 并统一配套建设物管用房、社区用房、停车位、小区广场等配套设施;对廉租住房和公租房, 制定了室内基本装修标准, 确保低收入家庭可直接入住。六是把好分配管理服务关。在分配管理过程中, 我们严格按照“三级审核, 两级公示”的方式进行, 严格制定分配方案, 保证分配公平公正、阳光操作。
四、建立专业运营机构, 精细化安排, 确保公租房建设的可持续发展
为了实现平台运作、股权多元化的运作模式, 2011年4月经西宁市人民政府批准, 以中央、省专项配套资金、划拨土地作价入股构成作为注册资金, 组建了公共租赁住房发展运营公司, 成立了西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司, 该公司主要经营范围为公共租赁住房的建设与租赁管理等业务。我们将该公司作为融资平台, 依托国家和地方政府专项资金以及银行授信贷款, 向国家开发银行贷款12亿元, 目前已通过青海省分行内部评审会议, 待报总行审批。2012年, 我们根据现代企业制度的要求, 拓展滚动经营方式, 不断扩大公共租赁住房建设和供应规模。同时, 建立公租房信息管理系统, 依托媒体优势, 做好公租房宣传工作, 做好公租房承租户准入前期工作以及小区物业公司前期介入工作。