分割登记（精选4篇）
分割登记 篇1
《物权法》第十一条规定, 当事人申请登记, 应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《房屋登记办法》 (下称《办法》) 中也明确了产权登记中房屋基本单元的概念, 但目前不动产分割的界址不清往往成为房屋产权无法登记的关键问题。笔者总结目前遇到的不动产分割带来的房界址不清问题的处理经验, 以供参考。
一、楼中楼能否分割登记
由于市场需求的变化, 开发商为便于销售, 以总价低的优势回笼资金, 往往会将一套楼中楼的楼板封闭变为两套单独的房屋进行销售。对于楼中楼分割后能否登记产权众说纷纭。主张可以登记的认为, 分割后每层都有入户门, 每层房屋都可独立使用, 而且实际设计中都为每层设计了卧室、起居室 (厅) 、厨房及卫生间的使用功能, 满足《住宅设计规范》的要求, 同时也满足《办法》笫八条的规定, 即房屋基本单元是指有固定的界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号 (门牌号、幢号、室号等) 的房屋或者特定空间。另一种观点认为《商品房销售管理规定》第十二条规定:商品住宅按套销售, 不得分割拆零销售。建设部对该条款的解释是, 从法律角度分析, 一套住宅, 在观念上视为一物, 根据“一物一权”原则, 只能作为整体进行销售, 不能分割拆零销售。《办法》中也规定, 住房以套为基本单元进行登记。这样, 楼中楼能否分割登记就成为难题。
笔者认为, 对于这种经过改造后仍可独立使用、不影响使用功能的分割应当可以登记产权。从物的角度看, 分割后的两部分均属于不动产, 又存在明确的界址, 产权是清晰的, 面积也可以确定, 只要当事人没有异议, 应予以登记产权。
二、房改售房住宅分割登记
此类住宅是由单位建造, 按照职称、工龄等标准分配给职工的, 为满足分配面积, 单位对个别成套住宅的房间进行了调整, 职工以调整后的房屋面积领取了房屋产权证。就南通市而言, 相当大一部分房改售房住宅建筑面积并非原设计的单套住宅面积。因此, 与《办法》中按“套”登记产权的规定相矛盾。
笔者认为, 房改售房应作为特殊情况予以处理。在国家出台相关法律之前登记的, 应根据其现状测绘后予以登记。这样既保证了产权人的合法权益, 也符合房屋登记面积以实际面积为准的原则。但是, 此类房改住宅在法律规定出台以后重新分割调整的不动产, 登记部门不应予以登记。南通市的做法是, 当此类房屋上市销售后, 就不允许其对房屋面积再进行分割调整。
三、非成套的居民自建住宅难以分割
居民自建住宅分割是家庭分割财产时将房产自行分割为几间或几部分, 而后到产权登记部门申请分割登记。《办法》第八条明确规定, 房屋基本单元应可以独立使用。产权人自行分割的房产往往只有一个入户门, 其他单元没有独立使用的入户空间, 也就无法独立使用。但是, 《物权法》第九十九条规定, 共有人有重大理由需要分割的, 可以请求分割;按份共有人可以随时请求分割, 共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。《房产测量规范》中也明确了对于产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件或协议规定进行共有公用面积的分摊, 另要求分割处必须有固定界标。
笔者认为, 只要产权人申请就应该可以进行分割登记。若分割时按照产权证书所记载的自然间数分割, 无入户门的房间就不能单独登记产权。因此, 实际分割时应将现状分析清楚, 分割出一部分作为门厅、过道等的共有共用面积, 保证各间或各部分能够独立使用, 然后再按面积比例分摊共用面积。另外, 在共有产权人共同申请时, 在满足房屋自然分割的前提下, 还需满足其分割协议等说明的情况, 按各共有人的分割文件或协议进行分割。
四、产权式商铺分割登记仍存在问题
产权式商铺的分割是目前分割登记中较难解决的问题。建设部在《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明中指出, 对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的, 如有明确的权属范围和具体的权属界限, 不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售, 应视为正常的房产交易。可以凭买卖合同、售房发票及其他有关文书办理产权过户手续, 并在权证的测绘图件上对权属界限准确反映。依据以上规定, 只要测绘部门对权属界限能够准确反映, 产权人就可以申请分割销售。因此, 笔者认为, 此类房屋分割销售需满足以下几点:
1. 各功能区可独立使用
根据《办法》第八条规定, 房屋基本单元需满足独立使用的要求。
2. 土地使用要求
《土地管理法》第四条规定:国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划, 规定土地用途。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。因此, 如变更房屋使用性质, 产权人需向国土局申请变更土地用途。
3. 规划要求
《城市规划法》第三十二条规定:“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路管线和其他工程设施, 必须执有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后, 方可申请办理开工手续。”因此, 只有执“建设工程规划许可证”才可申请分割。
4. 施工要求
根据建设部《建设工程质量管理条例》第十五条的规定, 在装修过程中, 不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构, 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程, 建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的, 不得施工。因此产权人应提供建设管理部门的《施工许可证》, 经备案的施工设计图纸。
5. 消防要求
《消防法》第十条规定, 经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的, 应当报经原审核的公安消防机构核准;未经核准的, 任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时, 必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的, 不得投入使用。
6. 安全要求
《建筑法》第六十条规定, 建筑工程竣工经验收合格后, 方可交付使用;未经验收或者验收不合格的, 不得交付使用。需提交竣工验收报告及房屋安全鉴定部门 (危房鉴定处) 出具的证明材料。
7. 有准确的房屋坐落
《物权法》指出, 非住宅以房屋的门牌号、幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。因此产权人需提供公安部门出具的新房屋坐落证明。
五、房屋分割的其他情况
1. 产权人自行分割的房产
产权人 (单位) 为了便于贷款自行将其名下房产进行分割, 将大面积房屋分割成几个小面积房屋, 分别向不同银行办理贷款, 来满足资金使用需求。这时, 往往产权人分割的随意性很大, 并不考虑分割后的独立使用功能, 也就面临着分割后无法登记产权的问题。笔者认为, 首先应考虑分割后的各个单元是否能够独立使用, 并有明确的界址和固定的分界。其次, 需要产权人书面承诺分割后的产权单元不再进行调整, 若调整由产权人自行承担一切法律责任。只有这样才能保证贷款人在未还清借款的情况下, 债权人通过拍卖等方式取得欠款后, 买房人对其拍卖所得的房产可以进行权属登记。
2. 法院判决的分割房产
根据《物权法》第二十八条规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书生效时发生效力。从以上规定看, 房屋应可按照法院判决的方式进行分割, 不需要产权人提供其他材料。但实际上, 法院判决分割后的房屋多数不满足独立使用的要求, 这就与《办法》第八条中的独立使用要求产生了矛盾。
笔者认为, 虽然法院判决没有考虑独立使用的要求, 但是, 为了产权双方的利益均等, 登记时可按份予以登记为共同共有, 并按法院判决以图示的方式确定按份各自所有的部分房屋, 任何一方无权单独处置该房产。这样既满足了法院判决的要求, 也不违反《办法》的规定, 同时也避免了测绘部门为了分割的独立性而重新测绘面积。
分割登记 篇2
***国土环境资源局：
我公司于2015年3月2日竞得***国土环境资源局挂牌出让的地块，地块名称：***，土地面积：***平方米，土地用途：商务金融用地，土地位置：***。
因该地块是由甲方：***、乙方：***、丙方：***、丁方：***、戊方：***，经友好协商组成联合体共同竞得，根据甲、乙、丙、丁、戊五方签订的《联合竞买协议》第二条2.1款约定，联合竞买人其中各方竞买土地面积分别为，甲方： ***平方米（***%），乙方：***平方米（*** %），丙方：***平方米（***%），丁方：***平方米（*** %），戊方：***平方米（*** %）。
甲、乙、丙、丁、戊五方地块位置分割平面地图见附件1（注：图上所示A1代表乙方、A2代表丙方、A3代表丁方、A4代表戊方、A5代表甲方）。
为了明确甲、乙、丙、丁、戊五方合法权益，明晰产权，特申请办理上述土地的国有土地使用权分割登记手续。
妥否请批复。
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分割登记 篇3
刘某和张某是大学同学，毕业后结婚共同去外地创业。因手中没有积蓄，婚后二人一直租房生活。为了让孩子在外地生活得好些，双方父母协商，共同出资为刘某和张某买了商品房。房子登记在了男方刘某名下。事过两年，女方张某出国发展，二人决定分手。就双方父母共同出资购买的房屋分割上，出现分歧。
评析：
就此类问题，《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条有明确规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠予，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。就按份共有房屋的分割可遵照《物权法》第九十四条、第一百条、第一百零一条规定的原则进行：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
分割登记 篇4
问：张某与五某于1994年结婚，婚后初期感情良好，近年来他们都忙于事业，顾不上经营，渐渐地感情疏远了。10月，两人经过深思熟虑，认为彼此情分已尽，婚姻难以继续，于是签下了离婚协议，对共同财产进行了分割，约定协议签订之日起各人取得的财产、收入归各自所有，各人所负债务亦归各人承担。同日，王某搬离住所，不再跟张某共同生活。之后，王某忙着四处购置房产。，她在某市购买房屋两套，每套价值29万元，，她又以16万元的价格在某市购买了一套房屋。直到2月，双方才到民政部门登记离婚。请问上述三套房屋是否夫妻共同财产?
律师解答：夫妻双方在离婚时就财产分割问题达成的协议，是当事人在平等自愿的前提下，协商一致的`结果，是双方真实意思的表示，该协议具有民事合同性质，对双方具有法律上的约束力。但由于是离婚协议，原则上仅在离婚时方才生效，在此之前尚未发生效力。但是张某与王某签订的离婚协议中确认今后各人取得的财产、收入归各自所有，各人所负的债务亦归各人承担，是针对婚姻关系存续期间的财产所作的特别约定，符合《婚姻法》相关规定，应为有效。如王某在此期间购买的三套房屋是以离婚协议签订之前所取得的夫妻共同财产购买的，则应为夫妻共同财产，反之则为其个人财产。