浅析DM广告价格因素

浅析DM广告价格因素（精选8篇）

浅析DM广告价格因素 篇1

浅析DM广告价格因素

新媒时代导读:首先价格是商品存在价值的尺度关系到产品是否被消费者接受，产品的市场占有率的高低，产品利润的多少。价格是市场营销中的重要因素之一。它与其它因素相互联系制约。适当的价格战略是实现营销目标的重要因素，是争取客户的有效方法，是打击竞争对手的有力武器。同时也是最直接影响到产品利润的重要保证。

但价格战也是竞争对手最容易模仿的手段之一。在竞争的战略中，价格战略是企业经营中的主要因素。

DM的特殊性决定DM的价格是广告价格。即广告客户购买DM版面所支付的价格。DM的广告价格支配着广告客户的数量多少，新媒时代DM广告加盟,品质保证.当广告价格高时，广告刊登数量减少，当广告价格低时，广告刊登数量增加；广告价格的变化也影响着DM利润的变化；同时DM价格的高低有时候也反映出市场地位的高低；

从长远来说DM广告价格还影响的以后的广告效果，特别是综合性DM，增加发行量对广告效果的提高有着明显的推动作用，新媒时代DM广告加盟,品质保证.http://xinmeidm.com以前的广告价格直接影响着企业利润，而企业的利润的多少，影响着企业的整体实力。新媒时代DM广告加盟,品质保证.如果没有强劲的实力，DM的增加发行就不能持久。同时扩大发行后的广告价格，也直接影响的以后的广告数量多少和企业收入的多少。

本文章主要围绕DM广告价格做详细剖析。

DM 在进入市场过程中，应该将价格策略与其他营销组合使用，协同运做，促进DM市场竞争力的提高。一份DM的广告定价与成本核算、新媒时代DM广告加盟,品质保证.竞争对手广告价格，广告收入，企业利润等有关，应争取合理灵活的广告价格策略使企业利益最大化。而广告定价的过程企业是DM经营的战略目标、生产经营成本、DM的市场需求、竞争状况等内外环境进行综合分析和权衡的结果。

不同性质的DM有不同的广告定价尺度，同一性质的不同DM也有可能有不同的定价尺度。甚至同一份DM在不同时间、新媒时代DM广告加盟,品质保证.不同市场环境中有可能有不同的广告定价标准。各种DM应当根据自身的性质和特点，自己的目标等权衡，找出适合自己的价格策略。

在残酷的市场竞争中，DM广告“价格战”是常用手段，而“价格战”的也是威力比较大的战斗方式，用好，则利；新媒时代DM广告加盟,品质保证.用坏，则亡。但更多的是伤敌一千，自损八百。因此更需要谨慎使用。

浅析DM广告价格因素 篇2

一、经济发展水平和发展形势

广告是经济的晴雨表，经济的发展水平和盛衰状况，是影响广告发展的最重要原因;广告也是显示经济发展是否景气的最敏感的传感器。经济发展水平越高，经济发展形势越好，广告也就越繁荣，因此，世界第一经济强国美国，同时也是广告第一大国。日本在成为世界第二经济强国的同时，也跃居为世界第二强国。

经济因素对广告的影响可以分为经济发展水平和经济发展形势。进入工业社会以后，随着社会化大生产在全球范围内的迅速展开和经济一体化趋势的迅猛发展，广告也彻底摆脱了前工业时代的低下水平，进入了专业化、科学化的现代广告阶段。对广告发展影响最直观、最明显的是经济发展形势。20世纪二三十年代之交，西方世界遭遇了空前的经济危机，于此同时，广告业也收到巨大冲击，广告公司纷纷破产，广告业陷入空前萧条境地。二战以后，西方经济呈现强劲的发展势头，与之相适应，西方广告无论在理论发展，还是具体的经营业绩方面，都迎来了前所未有的繁荣局面。据有关数据显示，在亚洲经济危机来临前的1997年，韩国的广告费是80亿美元，日本的广告费是59901亿日元。1998年金融危机席卷东亚各国，韩国的广告费骤降为37亿美元，日本的广告费则降为57597亿日元。通过以上比较可以看出，由于日本经济实力雄厚，虽然遭遇了剧烈冲击，但依然能保持世界广告第二强国的地位。由此可见，经济形势对广告影响之剧烈，也体现了广告是经济发展的晴雨表。

二、文化环境

商品营销广告从本质上来说是一种经济行为，但是这种经济行为不同于资本运作、商务贸易等经济活动，因为广告同时还是一种信息传播行为。无论什么样的信息传播，都不可避免地要受到其传播地的文化环境的影响，并且要适应传播地的文化环境。因此，文化的影响对广告的发展至关重要。广告广泛涉及到社会的政治、经济、伦理道德、历史和宗教信仰各个方面，因此广告主和广告商必须熟悉一个国家和民族的文化特征，使广告符合当地消费者的文化心理，这样制作出来的广告才不会引起人们的反感，达到其预期的效果。世界经济逐渐趋于一体化，广告传播也逐渐成为跨国性传播，在这种形势下，文化环境的因素对广告发展的影响便日益凸现出来。不同的国家、不同的民族、不同的地域都有这个不相同的文化传统，因此跨文化、跨地域的广告传播必然要受到不同文化环境的影响。因此，广告创意必须与广告投放地的文化环境相契合，才能产生预期的传播效果。雕牌洗衣粉有这样一则电视广告：画面上妈妈拍着小女孩入睡，妈妈出去，小女孩醒来，忧郁地说：“妈妈最近总是唉声叹气……”画面上出现妈妈拖着沉重的步伐，在街上找工作。小女孩又说：“妈妈说，雕牌洗衣粉只要一点点就能洗好多好多的衣服，可省钱了!”小女孩收来一些脏衣服，放人盆中，倒洗衣粉，洗衣服晾衣服，上床睡觉。妈妈回来了，看见小女孩留下的字条：妈妈，我能帮您干活了 (伴有画外音) 。妈妈热泪盈眶，俯身看着可爱而懂事的女儿。然后跳出画外音：雕牌洗衣粉，浙江纳爱斯集团。该广告符合汉文化中以“和”为贵的特定文化设定 (礼之用，和为贵——孔子) 。“和”涉及多种文化侧面及需要。其中一种文化需求就是家庭的兴旺来源于成员之间的“和谐”与“和睦”。亲情在汉族文化中是最珍贵的一种人类情感。儿女孝顺是一个家庭和睦的重要体现。这种文化信念在该广告文化行为的建构中得到了充分表现。因此广告收到了很好的传播效果。同样，“孔府家酒”《回家篇》广告，多年来与“南方黑芝麻糊”《怀旧篇》广告一样在广大消费者中享有很高的声誉。其广告创意从酒名“孔府家酒”开始在“家”字上做文章，一句“孔府家酒，叫人想家”，竟能打动无数人的心，就是因为它反映了人们的思乡情怀，适应了中华民族特有的家庭文化心理，能引起人们的共鸣。它的成功之处在于把酒与源远流长的中国传统文化特别是儒家文化紧密地联系在一起，显示出一种深厚的文化意蕴。广告所体现的价值观似乎没有丝毫的竞争性、功利性，而是一种充满人情味和天伦之乐的大团圆。一个“家”字集中体现了中华民族情感语汇的温馨，把中国特有的血缘文化、人伦亲情充分地表达了出来。

三、政治环境

政治环境对广告的影响最为直接。在政治开明的社会，广告发展往往呈现出良性的有序发展态势;在极端独裁的专制政治体制下，广告业常常会受到压抑，难以顺利发展。政治环境因素中，政策的调整以及重大规模的政治运动，对广告的影响尤为严重。比如在罗斯福新政期间，美国为应对经济危机而采取的紧缩政策虽然取得了巨大成功，帮助美国顺利度过危机，但是却导致美国广告业在一个时期内处于低迷状态。第二次世界大战之后美国广告业的再次腾飞，其实也是罗斯福新政实施的政策策略继续发展的必然结果。20世纪前半期世界广告业出现了前所未有的强劲发展势头，但是在这个时期爆发的两次世界大战，却先后两次把战前蓬勃发展趋势的广告业打入了低谷。

四、科技发展水平

广告是一种信息传播活动，从技术层面看，对广告的发展制约最大，也是推动最大的技术性因素就是媒介技术，纵观数千年的广告发展史，每一次媒介技术的进步，媒介传播效能的提高，都会对广告的发展起到巨大推进的作用。15世纪中期，欧洲人发明了金属活字印刷术后，印刷广告迅速成为那个时代广告的主流。从17世纪欧洲出现第一张报纸开始，报纸作为一种新型的大众传媒工具迅速发展起来，于此同时，报纸的广告也蒸蒸日上，终于在19世纪中叶，出现了以经营报纸广告为职业的广告人和广告公司。20世纪以来，广播、电视、网络的出现，使广告的繁荣几乎达到了无以复加的程度。

浅析DM广告价格因素 篇3

关键词：分众传播；DM广告；可持续设计

现如今的生活，凡有跟外界联系就能接触到DM广告。DM是英文Direct mail advertising的省略表述，直译为“直接邮寄广告”，即通过邮寄、赠送等形式，将宣传品送到消费者手中、家里或公司所在地。但这个边缘媒体并未融入主流媒体的范畴，一直处于夹缝中生存的状况。有些人会盲目地认为，DM就如昙花一现，没必要去关注。事实上，有很多企业会很好地利用这一媒体，来宣传自己的品牌和产品。比如，众所周知的宜家（IKEA）。有调查显示，宜家50％的客源来自DM广告。

随着人民生活水平的日益提高，生活方式及意识形态呈现多样化趋势，就要求DM广告的发展进行更新，朝着可持续设计的方向发展，强调保护环境，提倡兼顾使用者需求、环境效益与企业发展。

一、DM广告可持续设计的影响因子

“可持续设计”这个概念性很强的词，不是一个“绿色设计”或是“生态设计”能直接说明的，它有着自身的发展理念，其实质是通过设计实践、设计教育和设计研究等任何手段来践行可持续发展的理念。具体说来，“可持续设计”是透过整合产品及服务以构建可持续的解决方案去满足消费者特定的需求，以“成果”和“效益”去取代物质产品的消耗，而同时又以减少资源虚耗和环境污染，改变人们社会生活素质为最终目标的一种策略性的设计活动。

（一）分众传播形式的出现触动了DM广告的改变

随着信息传播技术的飞速发展，特别是互联网的普及，媒体呈现出多样性。面对大量的信息，人要正常地工作和生活，就必须选择重要的信息，排除无关的信息。在这个选择的过程中，人的动机、需要、情绪、情感等因素都会起到相当重要的作用。当传播内容能够满足人们的动机和需要，并能够带来愉悦的心理和生理体验时，人们的注意力就会指向和集中到这些内容上来。由于个体的动机和需要不尽相同，于是就有了分众传播的必要。

众所周知，广告是将商品的信息由广告主通过媒体传播给消费者的活动，这是一种谁服性传播，它的目的在于使接收者接受所传达的信息内容。不管是什么广告，其核心在于树立企业形象和品牌形象，从而使消费者对产品产生好感，促进消费者的购买行为。

（二）DM广告设计美学的不足影响了消费者对它的信任和依赖

美对于任何人来说都有着不可抗拒的力量，尤其是形式上的美。自然界中的物质运动和结构形态充满了比例、均衡、对比和节奏。色彩更惹人注目，因为色彩在很远的距离就可以被人们所看到。现在市场上常见的DM广告经常注重量的变化，而非质的变化。一个好的DM广告单子，看了之后会使人欢喜不已，即刻收藏；反之，一个毫无美感或新意的单子，只是人们随手就扔的一张纸片。

二、DM广告上可持续设计的平面设计元素

在现实中，任何事物都是形式和内容的统一体。内容是指事物的全体组成部分，即特性、内部过程、联系、矛盾运动和发展的统一。形式是指内部的外部表现方式、类型和结构。

色彩是表现形式中非常关键的一点，它在我们的社会生活、生产劳动以及日常生活衣、食、住、行中的重要作用是显而易见的。色彩是人对不同波长光线的感觉。不同的明度和彩度的颜色给人以不同的生理感觉，除了冷暖感觉之外，还会产生不同的软硬、轻重、强弱和远近的感觉。对色彩的兴趣导致了人们的色彩审美意识，成为人们学会能够用色彩美化生活的前提因素。色彩虽然没有物理上的温度，但它是有生命的。每一种不同的颜色都代表了一定的含义，是别的色相所无法替代的，可见色彩的魅力是非凡的。

色彩有三种属性，即“色相”“明度”“纯度”。DM广告很多时候都是“粗制滥造”，没有从各方面去考虑该有的效果，对于颜色，总是有人认为，鲜艳、出跳就是好，受众就能从万千产品中看到自己的东西。实则不然。对于一个广告来说，能够让人认识并记住，需要的是从瞬间的“眼前一亮”到“深入人心”，至少也是知道这个产品是什么，哪里可以买到。而不是“眼前一亮”，娱乐性的观赏，随之弃入垃圾桶。每一个受众接触到DM广告最先感觉到的应该是整体的色调，心里会有个第一的印象，是温暖的，是冰冷的；是安静的，是喧哗的；亦或是轻快的，紧张的等等。

民以食为天，饮食是日常生活中最为重要的组成部分。餐馆、外卖等地关于食物的DM广告屡见不鲜，广告的质量则是参差不齐。肯德基这个快餐式的食品，在国内占有很大的市场。

图1是肯德基最常见的优惠券。大面积的红黄调，鲜艳而明亮，从明度和纯度上来说都比较高，从色相来说，红色、黄色或是橙色，一定程度上都代表了热情、热闹、兴奋、希望、发展和愉快。而这些感觉，足以让进门的顾客不会吝啬自己的钱包，实施购买行动。同时，这种感觉很容易让人产生紧促感和兴奋感，丝毫没有想停下来慢慢品尝的意思。对于企业来说，店内顾客的流动性越大越好，这意味着客源够多，产生的经济效益自然就多。

在制作DM广告的时候，在满足设计师设计的需求时，也要为客户做打算，如何用最低的成本做出最理想的效果。大自然的无形之手在我们面前展示了一个色彩斑斓的世界，千变万化的色彩配搭令人着迷。同样，一个成功DM广告色彩的应用，应该具有它独特的生命力，以此去感染消费者的情绪。这样，消费者那根购买的神经就再次被触动。

当然，除了色彩，广告最初的创意、中间的编排、字体设计、广告语的应用，后期纸张的选择以及印刷等，都是构成一个完美DM广告不可或缺的成分，这些元素相辅相成、不可分割。

三、DM广告上可持续设计的广告语元素

当消费者手中拿到某一份DM时，必然会看到上面的广告语。文字表达的意思和消费者直观感觉到此广告的意思是否一致或是相近，至关重要。换言之，出现在DM上广告语的度很重要，是否真实是否恰当，都会影响消费者对此产品的信任，以致影响他身边人对此产品的信任度。在如实描述的前提下，对语言进行一定修饰、创意，来达到吸引顾客，这才是广告语的功效。

广告，顾名思义就是广而告之，让大家都认识这个产品。但其最终目的是引导和说服消费者去购买，甚至是持续购买。这在很大程度上要依赖于广告用语的功效。对于DM广告而言就尤为重要。相对其他广告而言，尤其是电视广告，在DM没有声音，没有影像的情况下，就不能给受众最直观的印象。DM的出现，只能靠其仅有的空间去散发能量，让受众记住它。“Live is life”这是宜家家居的其中一个的广告词。非常简洁地概括了企业产品的特性，简洁的用词下，蘊含了生活的真谛。能够让消费者久久回味。恰到好处的广告用语能够产生双赢的局面。图2是宜家在2010年底推出的一个DM广告，图中简明表现很好地展现了产品的特色，让人看到就能联想到宜家这一品牌。

四、DM广告可持续设计的社会元素

DM广告是众多企业所依赖的宣传手段之一，它的成败能够直接影响企业效益来源及最终收益。因此，对于很多企业来说，DM的成败不仅是宣传的事情，更是企业本身发展的事情。只有企业自身具备了这个素质，推进DM的可持续设计就将如雨后春笋般涌现。

（一）企业本身发展的需求

中国是个制造大国，制造的量远远大于创造的，现有的很多企业就停留在“加工生产”阶段。另外，我国部分企业的发展是“速成式”的，缺乏适合自身发展的管理经验和创新意识。采用可持续设计的理念和方法能够给企业带来新的机遇，同时也需要承担尝试带来的风险。只有具备了足够的发展眼光，企业就能真正投入到可持续设计中。

（二）社会制度发展的产物

如今国内的政策制度对DM广告行业的支持或规范相对不完善，需要逐渐在实践中建立和完善。毋庸置疑，企业的核心目标是“利润的最大化”。而制度的构建是站在更高的利益视角看待问题。如果缺乏政策上的规范和引导，企业必然会缺乏践行“可持续设计”的动力。在金融危机尚未完全消退的情况下，刺激消费以缓解企业的生产压力并寻求经济增长，似乎成了唯一的政策手段。记得德国政府在20世纪90年代为国家制定了一系列绿色设计规范和可持续发展的标准、政策。尽管在当时遭到德国企业的普遍反对，但经过近二十年的积累和发展，德国的环保企业和相关制造业已创造了巨大的经济效益，并成为新型经济模式的引领者。虽然我国目前还没有类似的条款，但从历史潮流的发展来看，只要我们去努力实践，符合我国国情的必将诞生。当然，我们不能一味追随国外的一些政策制度，至少我们可以有选择性地学习和吸收，发展成为适合我们国情的新条例，来促进制度的推进进度。

五、结语

目前所定义的“可持续设计”，并非单纯地强调保护环境，而是提倡兼顾使用者需求、环境效益与企业发展策略的一种共赢观。对于国内DM这个行业来说，前途尤为光明。同时，DM广告的可持续设计并非一朝一夕可以完成之事，需要不断地实践，一点一滴地积累，从而达到质的变化，跻身主流媒体。

参考文献：

[1]赵平勇.设计色彩学[M].北京：中国传媒大学出版社，2006.

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[6]吉德曼·艾利森.平面设计的七大要素[M].上海：上海人民美术出版社，2002.

dm广告区域代理 加盟 篇4

1.《时空快讯》系出滨城：是大连时空快讯广告有限公司创办的固定形式印刷品广告，也就是DM报纸、DM杂志形式的直投广告，已按国家工商总局《印刷品广告管理办法》之规定，获得了工商局颁发的《固定形式印刷品广告登记证》[大印广登字第2010-026号]，是合法经营发布DM广告的国内连锁综合性广告传媒公司。经过多年的资源整合管理，已经在全国30个省、直辖市、自治区成功组建了800多家直属和加盟的分公司连锁经营《时空快讯》DM广告。

2.《时空快讯》的传播度：《时空快讯》是一种以大中小地级城市、县域级城市及乡镇为主要发行区域，版面设置为四开4版或多版，采用彩色或黑白方式印刷的报纸形式的DM广告，发布各类店铺开业、商务活动、房产信息、出租、出兑、招聘求职、医疗保健、商品促销等与市民生活息息相关的各类信息广告服务内容，以百姓信息为主导的广告信息载体，在大多数地方俗称本地报纸广告或小报，它以收取商家和百姓广告费为收入来源，采用免费向沿街店铺、小区、办公楼及写字间免费发行赠送方式，以其广告价位低、信息传播快、发行密度大、覆盖面准确适宜而倍受广告主和商家欢迎。

3.《时空快讯》的便捷力：一直让人厌恶让城市综合执法部门头疼的城市“牛皮癣”可以销声匿迹了，DM广告形式可以防止百姓随意乱贴乱画,用不多的经济投入就可以换得预期的广告效用。这种方便快捷的传播方式为美化和净化城市环境起到关键性作用。已成为除地方电视台之外县域传媒中覆盖面最大、传播性最快的广告载体。

4、时空快讯的美誉度：《时空快讯》的加盟者可凭借总公司多年的创办经验和发展理念，借助其合法有效的审批手续，合理投入，自主创业。利用它的具备良好信誉度的传媒平台上通过努力坚持和拼搏，定能在当地占据一席之地，在为服务商家和百姓的同时自身更能获得稳定长期的收益和发展。

二、《时空快讯》具备哪些优势？

1.发展空间大：从事DM广告行业的人都知道，自2004年开始，国家叫停了县级报纸。除极少数县级区域外，大多数县城只有电视台一家媒体，商家做一些小广告，要么花高价做电视广告，要么自己印刷自己张贴或散发，不但给城市建设和市容市貌环境卫生增添污点，更是城市综合执法大队打击和罚款的对象，而且花费大收效小。《时空快讯》DM广告抢占的正是这个空间，靠专业设计，专业印刷，专业精准投递，为商家提供省钱高效的服务，大城市和下边的县级市及乡镇的信息连锁刊登。省内各个地级城市信息可以连锁刊登。全国可以各个省连锁信息刊登。当我们覆盖了全国所有的地、县级城市的时候，大客户的信息可以指哪打哪。所以连锁发展是中国DM广告发展的必经之路。[时空快讯]就是为这种需求而服务的。商店开业要做广告，招聘人员要做广告、生意不好要做广告，看到同行做广告也要做广告，生意扩大要做广告，逢年过节要做广告，转行还要做广告„„不管大小企业大都如此，您说发展空间大不大呢？

2.同行竞争少：开商店，生意好了会招来一堆同类跟风竞争者，而办《时空快讯》却少有竞争者，根据国家《印刷品广告管理办法》规定，取得《固定形式印刷品广告登记证》的广告公司注册资金必须150万元以上，主办公司成立必须达到三年以上，要有专业资格证书从业人员8名以上等条件，而且为控制广告市场，不少地方工商管理部门还要配上一些“土规定”，就是在开放的广东、北京等地也不是随便审批的。因此，竞争者少而又少。《时空快讯》是大连一家发展DM广告的全国连锁公司,DM广告快速发展的脚步使你在其他DM企业发展起来时，你在当地已经稳稳占据市场了。目前，当地可能有1至2份无正规手续的“信息小报”，随着执法的严格（任何法规的贯彻都有一个过程），早晚会被取缔，情况都是这样，合法的逐步取代非法的。3.投资少运作成本低：租一间办公室，买几套办公桌椅，装2部电话，购齐办公设备、办齐证件（合同期满不在签约或注销或转让给他人继续做，总公司退还500元的分公司年检过后的手续费用（保证金）［营业执照、国地税登记证、组织机构代码证三个证]。）三个证办完了也就不到1000元钱。即可运作，上一套电脑和打印设备，就算全齐备了，总投资也就几万元左右，不足开服装专卖店的五分之一。运作过程中除设计人员工资及发行管理工资外，广告业务员的工资是与业绩挂钩的，支出只有以下几部分：每期的印刷费、提成、发行费，根据发行量和提成标准不同，成本费用和营业收入也不同，开始几期即使收入少一些，也不会太亏本，几个月后就会收支平衡，按每月出4期或8期计算，月利润还是可观的。相比较电视广告，《时空快讯》的收费是很低的；最低10-20元也可以做广告，极大的方便了老百姓做小信息广告，同时也给当地政府城建执法部门解决了很头疼的问题。DM广告行业是前期投入大些，先做品牌和信誉度，后做市场，等商家和百姓对你都熟悉，认识并了解了，你的发行量到位，服务好，稳定经营以后，就会是一个百年事业，所以，DM广告行业前期的工作基础必须做好了，以后市场就好做了。

4.退出自由，增值收入归己：加盟者想退出时，可按合同将本地区加盟权、经营物资等转让，由于《时空快讯》运作6个月以上，品牌增值可倍增，经营1年以上，品牌增值可达数倍以上，如加盟商有事想退出，对增值收入总部和加盟商协商解决。（上述情况已有先例为证）。

三、《时空快讯》适合哪些人士加盟

（一）可独立创办的人士

1.企事业单位离退休人员:这些人管理经验丰富，社会交往多，自己当经理，人员全部聘用即可；

2.企业下岗工人:这些人员干劲足，自己跑市场，节省工资，主要雇电脑设计人员和发行人员；

3.有文化的进城农民:用腰包中不多的钱实现自己的文化创业梦想；

4.刚踏上社会的大中专毕业生:只要不贪图享受，有干劲，爱好文学或办过校报的更好； 5.在广告公司打工的人:有广告客户资源，了解本地市场，只差一个廉价的平台或机会。

（二）可兼营的商家和人员

1.电脑打字部:办公室和排版设备均不需再上，只需雇几名业务员，既扩大原有业务，又多了一条比打字复印多几倍收入的途径；

2.机关工作人员:用不多的投入开办，采取底价承包制，多一条创外快之路； 3.小广告公司:在现有业务基础上，实现质的飞跃；

4.信息部：本部的信息可免费发布，搜集信息的业务员同时拉广告，相互促进； 5.现有手续不全的信息报主办者:不仅手续合法了，更可享受连锁的诸多效益，减少被管理部门处罚或取缔的危险。（本条费用总部可给于适当减免.）

6.对现有加盟别的DM广告总公司的分公司，认为总部没有一点扶持、帮助和培训的，这样的DM广告公司总部只为收取加盟费的，如果该分公司对《时空快讯》DM广告总部有加盟意向的，总部可以免收第一年管理宣传费，第二年后同其它分公司一样在交管理宣传费。（向总公司交的管理宣传费用实际上都还是你们自己的钱，因为总公司每个月都会向全国分公司传稿，刊登全国连锁发布广告，广告费总部会及时打到您的账户中，就等于没向总部交费用了，等于没花钱白做市场了。）

四、加盟《时空快讯》与自己创办有何区别？

1.起步时间短：加盟后当月即可经营，数月努力即可享受赢利，而自己办则要等三年（广告公司三年以后且150万以上注册资金可以申请固定形式印刷品许可证号）。自己单干不仅初期投入大，需办理150万元的验资，而且摸石头过河还不知有没有力度获得审批固定印刷品广告登记号，一直到赢利最少需要3至5年收回成本算早的。而加盟风险小，投入少，见效快。

2.风险小：有强大的连锁集团和网络做后盾，发展无风险，总部会根据加盟者当地实际情况，从市场调查分析→手续办理→人员培训→业务技巧与细节指导→新项目添加等全程辅导，提供管家式服务，确保加盟一家成功一家（前提是自己必须努力）。

公司免费赠送价值数千元的网站，可以和报纸联合服务客户，有利于分公司开发和联系客户，还有很多对分公司免费和增值的服务让分公司做好本地市场。

3.手续合法：如果自己无证经营，被工商部门罚一次或取缔得不偿失，即使不办证当地暂时不管，只要查起来内容违规，罚一次也不止5000元，总部提供的指导和审查可避免因违规被处罚。

4.额外收入多：时空快讯广告公司作为一家集经营广告业务、文化艺术活动的组织策划及企业形象策划等于一体的综合性广告传媒机构，你将以《时空快讯》DM报纸为平台，加以《时空快讯蓝页》DM杂志、网络支持，这些全是公司免费给加盟伙伴提供的报纸+网站的一站式服务，网站里有数以百万计的网站广告位让加盟商能多赚外块。公司一分钱也不要，只要你们发展起来就行。可以说公司为加盟合作者提供了一个品牌互动、资源共享的广阔发展空间，使公司逐步在全国形成连锁化、网络化、品牌化。如总公司或全国各省级分公司承接一些大客户的广告订单，可以在所有连锁分公司出版的《时空快讯》上同步进行发布，总公司或大区域运营管理中心统一收款分发给各加盟分公司。前期已取得较好效果，还可根据加盟者当地情况，量身策划一系列商务文化活动，为您在当地的时空快讯品牌提升提供更多增值服务。5.政策支持：广告在未来10几年内，仍将是限制性行业，而对于众多的连锁企业，国家政策是大力支持的。因为可以为国家提供那么多的下岗再就业人员的安置，为很多社会闲散人员提供兼职的就业机会，可以说对稳定社会治安也起到关键性作用。

五、加盟《时空快讯》可获得哪些经济收入？

1.《时空快讯》的广告费收入、网络广告收入及网站建设、买卖网站域名、网站空间租赁等业务收入（总公司有多台自己的服务器，所有分公司的网站都可以公用）。

2.《时空快讯》夹报发行费收入；（本项及以下业务是否参与总公司无硬性要求）3.设计、印刷、发行传单收入；

4.与总部合作运作的全国品牌委新业务收入； 5.代理总部主办的文化活动、商务专刊编印收入； 6.代理其他区域《时空快讯》分公司广告的差价收入；

7.分公司向其他分公司传连发广告的，但必须报经总公司，由总公司或大区域运营管理中心来向其他分公司传稿。刊发的稿件上传到公司网站电子读报上再给分公司打广告费。

8.加盟后赠送给分公司一级或二级域名的分站来让分公司运营，总公司四个域名还有专用网络域名www.skkx.net的（总公司的域名品牌已受到保护），160G的自由动态空间任君利用（另有即将进入3G时代的手机域名skkx.Mobr）另外，公司新开发了域名为WWW.U888.TV的u8视频加盟网站更会惠及各个分公司。

六、如何成为《时空快讯》省级分公司总裁？

1.需要20万的保证金，在总部下次增资时将该20万保证金做为该总裁的入股股本金后，享受总部高薪绩效考核。

七、加盟《时空快讯》省级分公司总裁的益处： 1.收取运营和招商的网络宣传费实际数额的各20%作为运营管理资金，并能按时和及时完成总部计划和指标，此项权益截止时间到总部进入上市辅导期为止。

八、合作加盟《时空快讯》前具体怎样做？

1.详细了解一下国内的很多家DM广告总公司，都比较一下。不要只贪图合作加盟费用便宜就草草合作加盟了，那些DM总部没收你那么多的合作加盟费用，对合作加盟者没有一点帮助和扶持是正常的，连总部就几个人，办公环境有的连合作加盟的分公司都不如，都是花点钱办个DM刊号就在百度竞价排名开始对外合作加盟，对分公司可以说是极度不负责任。所以对合作加盟者来说就应该多家都了解，看看有哪家是真正的在中国DM广告是做品牌发展的，有对DM广告行业在中国市场有足够的了解，并制定了发展的奋斗目标，真正能带动合作加盟分公司来共同发展，且公司各部门人才配备精良，公司的企业文化等建设的井井有条，总公司近几年发展历程都逐年稳步上升发展，哪家总部都做到这几点了就合作加盟这家，合作加盟费用贵点又能怎样，在中国，甚至全世界都是一样的，品牌的东西肯定是比次品的假冒伪劣商品要贵的多，因为品牌是要较高的广告成本来运行的，但是什么样的商品都是有他的消费群体的，也就决定了谁是什么样的人群，中国为什么太缺少世界级的品牌企业。因为是在中国竞争太激烈，使一些很难生存的企业难免会走低价格路线来保持生存，但是对于这样的企业是很难生存长久的，中国为什么企业的生存时间只有2.9年，十年或百年的品牌企业为什么那么少的原因我想聪明的人都能想象到得吧。所以，我王恩权做为《时空快讯》DM广告总公司的创始人，向合作加盟商和中国的各位中、小企业家郑重呼吁，做企业一定要先走品牌路线，才能够长久生存下去，也就能为中国多创造出几个中国品牌甚至世界级品牌企业。所以我奉劝有意向的DM广告合作加盟商和加盟我们《时空快讯》分公司的经理们，做企业一定要脚踏实地，一步一步的走品牌路线，特别是我们这个DM广告行业本身在发行量上对广告主来说就信誉度非常低，即使你足额的发行量开始他们也是不相信和认可你的，这时你的基本品牌路线才刚开始，随后做好你的售后服务和对广告主的诸多增值服务，随着时间的增长，你的品牌知名度才能慢慢的得到认可，并会随着你的诚信经营，才能在同行业立于不败之地而能成为真正的品牌企业。

2.考察本地市场：了解本地基本情况（如城区人口,是否达到10万人以上等）、DM广告市场情况（如有几家DM广告，经营情况如何等）、当地经济情况等向总部通报，如不适合，总部将不予受理，避免合作加盟者盲目投资造成损失，总部可派人员协助考察（费用需合作加盟者支付）。

3.评估个人能力情况：性格、经历、资金、对当地的熟悉程度等等，信誉不好的人不适合，对当地不熟悉的人不适合，对DM广告不了解的人不适合。

4.亲临总部或已合作加盟区域城市考察分析本项目的市场前景：一方面进一步分析是否适合自身情况和自己的所在地情况，一方面为日后经营增加感性认识。

5.一旦合作，总部将为合作者提供：

（1）DM广告经营平台：提供全套合法手续，为合作者在当地建立“大连时空快讯广告有限公司XXX分公司”，领取分公司工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证，在当地银行开户和领取发票，合法使用“时空快讯”品牌；

（2）DM经营项目：包括DM专题名称、媒体分析、发行策划、价格参考、格式合同、样报样刊等全套工作资料；

（3）DM综合服务：DM文案策划、DM内容提供、DM中间诊断、DM广告审查及广告发布手续等一系列服务。

九、总部提供的服务？

1.加盟前服务

(1)区域市场考察、评估咨询(2)经济效益分析咨询(3)个人适应性评估咨询(4)工商登记指导咨询 2.开业前服务

(1)开业工商办证指导咨询(2)选址评估咨询(3)人员招聘和培训的咨询

(4)可能遇到困难解决方案的办法咨询(5)内部管理体系建立的咨询(6)人员报酬制定和管理的咨询(7)广告定价咨询(8)电脑传版方法咨询 3.开业服务(1)开业策划咨询(2)办公布局策划咨询(3)起步业务办法 4.运作服务(1)业务指导咨询

(2)排版指导、培训，印刷指导咨询(3)差错预防机制咨询

(4)广告审查培训和技巧指导咨询(5)业务电话咨询

十、合作加盟《时空快讯》应该交什么费用？

1.管理及宣传费用：第一年乙方向甲方交纳网络宣传费2000元/年加保证金500元（500元的保证金退出时可返还，但分公司的营业执照和组织机构代码证，每年6月前必须年检，在当地税务局必须按月报税）。分公司第一年总计向总公司交纳费用为2500元。第二年以后，除向总公司交纳每年2000元的网络宣传费以外，在分公司出版的报纸或杂志每年免费给总公司刊登客户广告或公益广告及总公司的品牌宣传广告，共计每年不超出两个彩版。如果超出两个版面，超出版面总部给付现金广告费。国内各地区分公司经理如果都坚持到公司正式向国家证监会递交申报上市材料前半年至二年的时间内，当公司有增资需求时，经营稳定和成绩优秀的分公司经理个人可以按总部规定的时间内可以优先出资申购公司一定比率的原始股份。但个别分公司经理不努力，坚持不下去，即为放弃该项权益。对各别分公司经理不经营总部DM广告和网站分站的分公司或不按总部对网站分站要求及未完成总部对分站的规划营业指标，总部将取消该分公司的部分权益或终止和该分公司的协议。

2.如果加盟商愿意一次性交3年的现金网络宣传费用，可以减少到三年4500元，加上保证金500元，共计交纳5000元的费用。以上两种模式加盟商可任意选择。

地产营销中的DM广告 篇5

新媒时代导读：DM广告是众多房地产市场营销手段之一，有其自身的特点。在国家加强房地产宏观控制的背景下，房地产开发企业应该如何以最低的成本获取最大的效果呢，这个日益成为其需要紧迫解决的问题。DM广告作为一种新颖的广告形式，开发商也应该根据自己特点，合理运用，从而促进房地产产品的销售。

我国住房制度从98年开始发生了质的改变，由实物分房改为货币购房，从此拉开了我国房地产市场化进程的序幕。进入21世纪房地产市场在中国已经全面进入了市场营销时代。“概念地产”、“理念销售”、“定位卖楼”这些专业术语一时成了耳熟能详的话语，地产人创造出“绿色概念”、“山水概念”“环保概念”“健康概念”“郊外居住概念”等诱人的广告语，并且投巨资通过广播、电视、报纸、杂志、售楼书、展销会、路牌、海报等媒体不遗力地向消费者宣传介绍自己和楼盘，房地产广告一时间成为媒体广告的大户。

但是地产商们的广告计划中，有一种特别的广告媒体似乎被忽视了，这就是DM。DM广告，是英文Direct Mail的简称，即直接邮递广告，也称直邮广告，是指通过邮政系统将广告直接送给广告受众的广告形式。狭义的DM广告是指将直邮限定为附有收件人名址的邮件。DM是一路灵活方便的广告媒体，在国外被广泛运用于商品销售、广告文案、创意调查、选举活动、企业公关等多种领域。本文就是主要介绍在房地产市场营销中，如何合理有效的使用DM广告。

DM广告的形式和特点

一、DM广告的形式

(一)DM广告按内容和形式可分为：

1、优惠赠券。当企业开展促销活动时，为吸引广大消费者参加的而附有优惠条件和措施的赠券。

2、样品目录。零售企业可将经营的各类商品的样品、照片、商标、内容详尽地进行介绍。

3、单张海报。企业精心设计和印制的宣传企业形象、商品、劳务等内容的单张海报。

(二)按照传递方式可分为：

1、报刊夹页。与报社、杂志编辑或当地邮局合作，将企业广告作为报刊的夹页随报刊投递到读者手中。这种方式现在已为不少企业所应用。

2、根据顾客名录信件寄送。多适用于大宗商品买卖。如从厂家到零售商，或从批发商到零售商。

3、雇佣人员派送。企业雇佣人员，按要求直接向潜在的目标顾客本人或其住宅、单位派送DM广告。

二、DM广告的特点：

1、范围可大可小。DM广告既可用于小范围的社会、市区广告，也可用于区域性或全国性广告，如连锁店可采用这种方式提前向消费者进行宣传。

2、时间可长可短。DM广告既可以作为专门指定在某一时间期限内送到以产生即时效果的短期广告，也可作为经常性、常年性寄送的长期广告。如一些新开办的商店、餐馆等到在开业前夕通常都要向社区居民寄送或派发开业请柬，以吸引顾客、壮大声势。

3、目标可以选择。可通过专业机构获得有关资料，使DM广告有的放矢地寄送到消费者手中，从而提高DM广告效果，节省费用。

4、广告费用低。与报刊、杂志、电台、电视等媒体发布广告的高昂费用相比，其成本相对低廉。

通过上述，我们可以看到DM广告有下列一些优点：主动性，形状、重量、体积不受限制，邮发的时间、对象、数量完全由开发商自行主动掌握;系统性，由于是信函形式，在确定针对性客户后，系统性地确定宣传策略;及时性，可根据消费者反应及时渐次改进调整宣传广告内容和对象;效果易于确认，DM的效果可以用发行数据、反馈信息简单地表述出来，在此基础上即可分析和了解消费者的想法和购买行为;由于版式设计、数量先后次数都可由开发商自行掌握，因些广告费用具有高度弹性，费效比低，节约成本。综合上述，我们可以发现，DM对房地产来说，应该是一种非常不错的广告媒体。

房地产市场营销中的DM广告

房产作为商品，最大的特点是价值高，消费者购买房产无论是用于自住还是投资，购买时都必须投入大量资金，少则十几万，多则数百万甚至上千万，因而在购买房产之前消费者都会投入极大的精力四处收集相关资料，反复比较研究，多方权衡得失利弊，最后做出决定。消费者的深思熟虑就要求房地产的广告信息不但必须详细、准确、有吸引力，而且应该可重复接触，这也正是房地产广告以报纸广告为主的原因之一。与报纸、杂志、售楼书等平面广告相比，DM不权同样收藏方便，而且既可以有与售楼书同样翔实完整的内容，同样精美的装帧设计，又可以有报纸广告灵活多样的版面安排，因而也就更吸引人。更重要的是，DM是直接寄送给目标消费者，不仅占有主动性，还可以达到消费者单独沟通的效果，藉此即有可能在DM的主力方案中针对各个不同的对旬，量身定做，发展出直击每一个消费者个人心灵的广告诉求点，以最简便直接的方式与消费者沟通，从而最大限度地引发他们问询、现场看楼甚至产生购买冲动的欲望。

房产作为商品的另一大特点是目标消费者的特定性。一个项目的成败关键在于项目的前期市场定位、产品定位，即就是要确定房屋为谁造，这决定着项目的风格设计、品牌确定、价格策略、推广主题。一个项目多则几千套房屋，少则几十套房屋，针对的客户群是有限的。DM加盟选择新媒时代（http://xinmeidm.com）DM广告。2003北京市十大别墅项目之一的“观筑庭园”自2003年4月开盘，尽管受到“非典”的影响，但是，短短一年之内，300套Townhouse销售一空，这咱成苈得益于其便利的交通、“北欧小镇”概念的推广、价格等因素，但是其不整合式广告推广对于迅速提高该楼盘的知名度，加速销售进度起了很重要的作用，一时间，广告语“东四环内唯一的Townhouse”出现在京城各大报纸、电视、电台、甚至社区液晶视频上，《北京青年报》整版或半版地刊登突出表现北欧小镇概念的广告。单从广告而论，从制作、设计、发布等环节，“观筑庭园”的推广方式和内容都属于房地产市场中的上品。然而，作为一个别墅项目，它的目标消费者是身价在数百万以上的成功人士，而达到这种级别项目的成功人士即使在北京也并不算太大。如此连续不断地通过大众传播媒体面向全体媒体接触者发布广告，必然有相当部分的广告费是被浪费掉了。DM加盟选择新媒时代（http://xinmeidm.com）DM广告。在这种目标消费者人数不多而又比较明确的情况下，如果运用DM，以更精致的广告设计，更详实的广告内容、更富人情味的沟通方式展开更直接的攻势，我们相信广告费会花得少些而广告效果则反而要好一些。其实，这种情况同样存在于北京房地产市场的其他项目，特别广泛存在于中央别墅区的别墅项目之中。

开发商纯粹采用DM广告形式推广项目在北京获得成功的地产案例不多，“现代城”项目算是一例。但是，客观分析当时开发商的状况，在将所拥有的资金用在购置土地后，企业很难做到同时进行红星酒厂的整体拆迁安置和“现代城”项目的全面实施，就是因为费用低，开发商大量采用广告，雇用大量的人力在街头发放。这尽管还不是严格意义上的DM广告，并且宣传页的内容、材质都比较低劣，但正是一张张普通的DM广告，吸引了一大批早期购房者投资到“现代城”使得该项目的资本运作进入了良性循环，而开发商在早期几栋楼销售一空，获得大量资金后，立即停用这样DM广告形式，马上转而炒作“SOHO-small office,home office”概念，回归到传统的销售推广模式，在当时极不成熟的北京房地产市场中获得极大的成功。可以说，采用DM广告是当时开发商在资金短缺的情况下不得已采取的推广策略，并没有将DM广告的优势充分发挥和深化。

为什么即使在国内房地产市场较为成熟，房地产营销、广告水平较高的北京也罕见有人利用DM广告这一有效的广告媒体呢?笔者认为主要有以下原因：DM广告在中国起步较晚，整体策划、设计、制作水平仍不高，多数企业、尤其是房地产企业尚未领略过它的销售威力;近年来一些保健品、日用品公司大量散发投递粗制滥造的传单、报纸、在人们心中造成恶劣影响，使一些房地产广告策划者们对使用DM信心不足;最主要的原因还是各房地产商几乎都没有可以利用的资料库。从DM的运作方式我们可以看出DM必须要有一个强大的数据资料库的支持，资料库必须详细记载目标消费者的性别、年龄、居住地点、联系方式，教育程度，收入水平，家庭婚姻状况，甚至购物习惯，消费心理，业余爱好等等一切有用的信息。但在目前的中国，当下的北京，尚没有机构建立有类似资料库，房地产开发企业或者由于认识原因，尚未建立收集利用消费者资料的意识，或者由于实力弱小，无力去完成类似的资料收集工作。即使建立起这样的客户资料库，也更多的是运用到客户后期服务上了。没有资料库的支持，就无法掌握寄发对象，DM也就成了无的放矢。DM加盟选择新媒时代（http://xinmeidm.com）DM广告。这也正是为什么几乎每个楼盘都备有印刷考究，设计精美的售楼书，但却只等待着消费者上门来索取而不能主动出击，径直邮寄投递给目标消费者的原因所在。

也有一些开发商出版自己的企业内刊，有时也会寄给客户、合作伙伴和业内人士，这些刊物制作精美、内容丰富、有的公司甚至招来专业的传媒人来整体制作、包装其内刊，无论从刊物的外表，还是所选文章的深度、题材的广度都不逊色于那些公开发行的专业刊物，例如《万科周刊》、《万通》等，不可否认，这些企业内刊在建构企业文化、增强企业凝聚力、打造品牌、提高公司美誉度起到了宣传舆论作用，但是，这些内刊的宗旨主要是为了提供企业内部员工思想交流，企业和业主沟通交流的平台，更多得被赋予了企业文化承担者、传播者的作用，正如《万达》月刊主编陈志平说：“记录企业发展历程是企业内刊的基本功能。内刊的定位决定着其受众的特点性的范围，因而，企业内刊宣传也不是纯粹的DM广告形式。DM加盟选择新媒时代（http://xinmeidm.com）DM广告。

以美国、日本等先进国家多年的发展以及雀巢等、宝洁、联合利华等众多日用消费品公司在中国的运作经验表明，DM在树立企业或品牌形象上虽比大众传播媒体稍不足，但不失为一种方便灵活而销售力量又相当强大的广告载体。在美、日等国家，不仅企业自身对收集顾客资料相当重视，而且还有一些专门从事消费者或有关工商企业资料收集的公司，DM广告非常发达，还出现了不少专门从事DM企划制作的公司。DM加盟选择新媒时代（http://xinmeidm.com）DM广告。在国内，市场的发展成熟，市场细分程度越来越高，都在促使房地产企业对消费者的相关信息予以高度重视，并尽一切可能通过各种途径多方收集消费者资料，而电脑的普及，又使收集、管理、调度使用既有的潜在顾客资料信息在技术上趋于简单化，这就使DM的运用成为现实可能。

浅析DM广告价格因素 篇6

一般来说新业务员到公司后，经过1个星期左右的相关知识培训，就要自己找客户去拜访了。如果开始没有业务经理或者老板提供客户资源的话，我们可以通过以下方法去寻找广告客户：

一、黄页

我们可以按照黄页的分类，来寻找相应的目标客户。现在有很多专业类的行业黄页：如家电黄页、玩具黄页等，这些黄页在大的图书馆一般都有。如果没有行业黄页，参考一下中国电信的黄页也行。

二、招聘广告

从招聘广告中寻找客户（不一定是在自己DM上刊登的招聘广告）。其好处是：第一可以找到很多新的商家，因为需要招聘员工的商家，或者刚开，或者重装开业。如果我们是第一个拜访他，那就捷足先登了。还有就是，一般有能力大量招聘员工的商家，生意都比较好，对广告的需求来说也相应更大些。如果生意谈成了，能让业务员在以后公司任务的完成上更加有保障，而且由于这样的商家支付广告款更及时，业务员的提成也就会早一点落到自己的口袋中。

三、网络搜索

在网上查找，足不出户，省力又省心。特别是在本地网站（如本地论坛都设置有“商业信息”版块）查找，会获取很多非常有价值的客户资料，说不定还可以找到老板的手机号码和老板的姓名等。

四、沿街寻找

派发自己制作的宣传资料的商家；制作了户外广告的商家；正在搞装修的商家；准备搞店庆或其他活动的商家等等。去说服这些商家刊登广告的可能性更大。

五、人际关系

通过自己的交际网络的相互介绍来发展客户。现在是一个做业务讲究资源共享的时代，例如我是做广告的，他是做建材的，你是搞绿化的，大家就有可能会同时拥有一个共同的客户——房地产开房商。如果朋友之间都把资源拿来共享，把自己的客户都互相介绍，这样一来，去搞定一个客户就容易和省心得多了。

六、客户介绍

通过客户来介绍客户，这是成功率最高的。当业务员有了几个原始客户以后，一定要认真服务好这几个客户，争取在做业务的基础上，和他们成为朋友。等时机成熟了了，就开口请他们介绍同行或者朋友给你。但并不是仅仅只要一份他朋友的名单而已，最重要的是，还要让他们为你打个推荐电话，其效果胜过你自己打100个电话。然后呢，再依葫芦画瓢。你就可以很轻松的建立你的客户网络了。

七、竞争对手

还有一个办法就是在对手的DM上，获取客户资料，这个办法更容易、更直接。但在拜访客户时，特别注意一点：只说自己DM的好，不要说其他DM的不好。只说行业现状，不要针对谁。

八、专栏专版

“专栏专版”是广告客户宣传的金点子。因为“专栏专版”是按照市场和读者细分的原则，针对不同商家，推出的不同策划方案，具有很强的针对性。业务员根据策划方案去拜访相应的商家，不仅容易找到目标客户，而且说服他刊登广告的理由会更加充分。

九、成功案例

浅析我国房地产价格的影响因素 篇7

我国房地产价格影响因素主要有以下几个方面: (1) 土地资源因素, 政府垄断了房地产一级土地市场, 实行土地使用权和所有权分离的制度, 政府对土地的出让数量进行自主调控, 如果政府对土地的供应计划和土地利用规划不科学, 当地的房地产开发规模和结构将会受到土地资源的直接影响, 导致房价的上升或者下跌。 (2) 消费者的收入因素, 房地产的有效需求直接影响当地消费者的收入水平, 如果收入水平高, 则消费者的住房消费能力就会提升, 从而带动当地房地产价格的提升。 (3) 消费者的偏好因素, 房地产价格的开发需要综合考虑当地消费者的偏好, 譬如高层、多层、低层和别墅项目等, 都需要以消费者需求偏好为前提, 否则将出现滞销情况, 从而促使房地产价格的下降, 反之将拉动消费, 促使房地产价格上升。 (4) 住房保障制度因素, 根据住房消费群体的划分, 房地产二级市场有廉租房、经适房和商品房三种, 前两者适用于中低收入家庭, 其价格可由政府直接决定, 而后者的价格完全由市场自行调控。如果当地政府房地产开发的主要方向是廉租房和经适房, 则会直接影响商品房的价格。 (5) 人民币汇率升值因素, 人民币汇率的升值意味着大量外资进入国内市场, 房地产市场也会成为这些资金投资的目标之一, 资金供给的增加, 将推动房地产价格的上涨, 而上涨的房产价格存在泡沫风险。 (6) 房地产开发成本的因素, 包括土地成本、前提规划费用、基本建设费用、管理费用、销售费用、税收费用等, 房地产开发商为了收回开发成本和获得足够的盈利, 就必须提高房价, 以保证房地产开发项目的经济效益。

二、维持我国房地产价格稳定的策略

1、提高土地的利用率

目前我国城市土地的利用率不高, 存在着用地的压力, 笔者认为只有科学有效地利用土地, 才能够给房地产行业提供充足的土地资源: (1) 土地的科学规划管理, 根据城市的人口规模、自然资源条件和交通环境等, 综合考虑区域的经济和自然情况, 避免园区开发建设脱离城市规划而造成的耕地浪费和建设重复。 (2) 协调各产业的用地比例, 发挥土地利用规划的指导作用, 在城市中心地段规划收益较高的商业用地, 在区位不明显的地段规划效率较低的原国有工业企业和行政机构。 (3) 加强旧城改造的步伐, 出台相关的土地调控政策和城区开发政策, 重置土地资源, 提高优质土地资源的利用效率, 至于新区的开发建设, 除了国家或者地方重点开发的项目之外, 其他的项目开发规模应该得到一定的控制。

2、拓展房地产融资渠道

很多情况下, 即使房地产价格明显偏高, 都不乏大量的投资者和投机者, 但能够真正能满足投资者的安全性金融产品仍然存在不足, 笔者认为可以综合考虑以下几种房地产融资渠道的拓展方法: (1) 建立完善的融资监管机制, 保证房地产融资的安全性, 一是建立房地产融资方面的法律法规, 其中包括行业的管理标准、资金运行的监督机制和违法行为的处罚条例等, 二是建立严格的政府监管和行业自律机制, 加强对融资资金的财务和经营活动审核。 (2) 促进房地产规模经济的发展, 对融资资金进行总量调整, 通过购并重组和机构投资者的培养, 促进融资资金的规模经济发展。 (3) 引入国外的先进管理, 促使融资资金的规范化发展, 建立中外合资的融资管理公司, 规范我国投资融资企业的发展。

3、完善我国的住房保障体系

我国目前的住房保障体系存在明显的缺陷, 对于城市大多数低收入家庭来说, 住房的问题始终严峻, 因此要从以下几方面入手完善我国的住房保障体系: (1) 提高住房保障家庭财产和收入申报制度的透明度, 实行“住房保障实名制”, 进行统一和实时的动态管理。 (2) 界定保障的范围, 一是中高收入的家庭, 这些人有足够的消费能力, 要排除在保障房制度的保障范围之内, 二是中等收入水平的家庭, 政府可以提供贷款和税收优惠, 也可以不计入保障房保障的范围之内, 三是中低收入的家庭, 纳入经济适用房制度的保障范围, 以货币直接补贴的方式帮助这些家庭购买经适房或者租房, 四是低收入家庭, 主要依靠廉租房制度解决其住房问题。

4、其他的房价维稳建议

通过转变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开预警系统、限制外资进入我国房地产市场、区别性对待房地产市场的消费需求等方式, 健全房地产管理制度。与此同时, 明确土地储备制度的目的、完善土地收益分配制度、优化土地供应结构等宏观调控手段, 也是我国房地产价格维持稳定性的具体方法。

三、结束语

综上所述, 房地产作为国民经济的重要组成部分, 其价格的稳定性受到土地资源、消费者收入水平、消费者偏好、住房保障制度、人民币汇率和开发成本等因素的影响, 制约着我国房地产市场的健康发展。笔者认为, 我们只有通过土地利用率提高、拓展房地产融资渠道和完善住房保障体系等措施, 才能够稳定房地产的价格。

参考文献

[1]王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学, 2009年4月

[2]张岩海.对房地产价格影响因素的调查研究[J].华章, 2011年21期:47

浅析影响集体土地征收的价格因素 篇8

摘 要 实行土地使用制度改革以来，国有土地使用权出让金成为城市建设的重要资金来源，为社会经济的快速发展提供了财力保证。社会经济的发展导致对土地的需求不断增加，集体土地征收量逐年增大。土地资源是有限的，农民在失去土地后，面临着生存支柱减少，生活保障力下降等诸多问题。对政府征地从不满到抵制，矛盾有逐年加深的趋势。本文就影响集体土地征收的重要因素之一——征地补偿价格问题作一些初浅的探讨，希望能为解决集体土地征收问题提供一定的参考。

关键词 集体土地 征收 价格因素

我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村集体经济组织代表全体农民占有属于集体所有的土地。法律规定集体所有制的土地不得转让为非农业建设用地。政府因经济建设需要使用集体土地的，须经县级以上人民政府对集体土地实行征收，政府根据规划在收取土地使用权出让金后出让土地使用权。以桂阳县为例，2008年挂牌出让土地使用权收入为5254.10万元，2011年为41771.04万元，年递增68%，土地使用权出让金为县域经济的发展提供了重要资金支持。随着城市建设步伐的加快，对土地的需求量越来越大，每年的征地量不断增加，桂阳县2008年征地1522亩，到2011年征地达3778亩，年递增26%。农民因不断失去土地而对政府征地的抵触情绪也不断漫延，近年全国各地常有因集体土地征收而引发群体上访事件，如广东的乌坎村事件，造成很不好的社会影响，长此以往将会影响到社会的和谐稳定。

一、集体土地征收及国有土地使用权出让现状

《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地，由村民委员会或村、组集体经济组织占有，只能由本村本组的农民作农业用地使用，不得转让给其他经济组织或个人作非农业建设用地使用。除县级以上人民政府依法征收外，其他任何经济组织或个人征地都属违法行为。国土资源部门在代表政府实施征地时，对被征地的集体经济组织或个人给予征地补偿。征地补偿价格标准的内容包括三个部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。以本县为例：2009年湖南省人民政府发布湘政【2009】43号文《湖南省征地补偿标准》规定的桂县征地补偿标准(包括土地补偿和安置补助)为3.4969万元/亩，2011年郴州市人民政府郴政发布【2011】3号文件《郴州市征地补偿补充标准》规定的桂阳县青苗补偿标准为0.153万元/亩。

以计算补偿的基准地类水田为例，桂阳县的征地补偿费3.4969万元/亩加青苗补偿费0.1530万元/亩，合计水田征地补偿价格为：3.6499万元/亩。

农业用地转为国有建设用地必须报经省级人民政府批准，（基本农田须报国务院批准），水田各项报批费用合计103元/平方米(折合6.87万元/亩)。

国有建设用地的使用方面，我国90年代初开始实行国有土地使用制度改革，1990年5月19日，国务院发布第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律规定的外，均可取得土地使用权进行开发、利用和经营。2000年9月28日，国土资源部发布了第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》规定，国有土地的所有权归国家所有，国有土地使用权可出让给公司、企业、其它组织和个人。受让人向国家支付国有土地使用权出让金后可取得规定年限的国有土地使用权。有资质的地价评估机构，根据宗地的地理位置、三通一平、五通一平状况、交通状况以及地方经济状况等条件，评估出宗地价格，相关部门汇审同意后作为出让底价，经过挂牌竞价，最终收入为土地使用权出让金。本县2011年挂牌出让国有建设用地839.37亩，国有土地使用权出让收入41771.04万元，平均每亩49.77万元。扣除每亩征地补偿费3.6499万元和每亩报批费用6.87万元，国有土地使用权出让纯收入为每亩39.25万元。

二、集体土地征收问题在价格方面体现

从上述可知，集体土地征收补偿价格（以水田为例）为3.6499万元/亩，国有土地使用权挂牌出让收入为39.25万元/亩，两者相差10.75倍，也就是说，同一宗地经征收出让后农业集体经济组织得到的收入只是政府的十分之一。通过征地就能取得巨额的财政收入，致使盲目征地，外延式扩大城市规模成风。有的地方因征地无节制，后期开发跟不上，据统计，全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43%闲置。被征土地“白天晒太阳，晚上照月亮”，造成严重的土地浪费。

被征地农民对征地价和挂牌出让价有如此大的差额更是感到不满和抵触。觉得政府在剥削他们，欺骗他们，加上对失去土地后所面临的养老保险、生活安置等问题的担忧，对政府征地的反感情绪更大。各个项目的征地大多是在基层政府的连哄带压下完成，农民对政府征地的反感情绪严重，使得各地的征地工作进行得非常艰难。

征地过程引发各种矛盾，其原因是多方面的，其中征地补偿价格的高低是其中很突出也很重要的一个原因。经研究发现，我们多年来执行的征地补偿价格标准确实有其不合理之处，有待进一步的完善和发展。

我国征地补偿价格标准的三个组成部分，土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，其所包含的内容仅涉及土地的显性价值部分：土地补偿是依据土地亩均产出能力进行的补偿，安置补助是对因失去土地而减弱对生活、居住的承载能力的补偿，地表附着物及青苗补偿是对现时损坏的地表附着物及种植物的补偿，这些都是针对土地是农民的农业生产和生活资料而作出的补偿，是针对显性价值的补偿。虽然政府征地后也要对基础设施建设投入大量的资金，但土地所具有巨大的潜在功能，既隐性价值还是被忽视了：土地经过开发利用可以用作居住经商、发展工业、商业及建设道路、公园等公益设施。从上述分析可见，经过开发后集体土地的隐性价值是其显性价值的十多倍。虽然不经开发就无从增值，但这些承载的功能确实存在于土地之中，只是它属于土地使用价值的另一方面，是隐性的。能给政府带来巨大经济效益的正是蕴藏于土地中的这部分隐性价值。只是因为政策上或经济上的原因，农民不能开发这部分隐性价值，其开发必须通过政府行为来实施。

政府征收集体土地，要利用的正是土地的隐性价值部分。集体土地被征收后，经挂牌出让国有土使用权，其收入之所以可以翻上十多倍，就是因为在现有的征地补偿过程中，未对集体土地中这些固有的隐性价值给予补偿，这对拥有集体土地有所有权的农村集体经济组织和农民来说是极大的损失，也是极大的不公平。所以应该在集体土地征收补偿内容中增加一项补偿：土地开发补偿费，以使农民所失去土地的全部价值都能够得到补偿。

三、补偿被征收集体土地隐性价值的办法

土地使用权出让金底价，是由具有资质的地价评估机构，根据宗地所处的地理位置及三通一平、五通一平等状况，评估出宗地价格，经相关部门审核后所作出的。征收的集体土地隐性价值的界定也可参考这一方法。

集体土地征收补偿价格可分成两部分，其显性价值部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费可根据相关文件规定实行补偿。其隐性价值部分，即土地开发补偿费，可由有资质的地价评估机构，根据被征收土地经上级政府部门批准的规划用途评估出一个底价，该底价减去宗地的显性价值补偿费和到上级部门报批及规划等费用，考虑到对政府在城市基础设施建设巨大投入的补偿，其结余的三分之一就应是补给被征地农村集体经济组织及农民的土地开发补偿费。

在执行中可根据各地实际情况，根据居住、工业、商业、办公等不同的地类，制定出一个统一的开发补偿。

该补偿标准与前三项标准一样配套执行。

在保证政府能得到集体土地中所含的隐性价值的三分之二的前提下，将被征收土地的开发补偿费，列入集体土地征收补偿项目，这样就增加了对集体土地隐性价值的补偿，提高了政府的征地成本，可促使政府节约用地，把城市发展方式从外延式发展转到内涵式发展的道路上来，最大限度地挖掘国有存量土地的内涵价值。

对集体土地隐性价值实行补偿，也是集体土地所有权的充份体现。通过增加土地开发补偿费，保护了农民应得的利益，增加了农民对政府征地的认同感，在一定程度上缓解了农民对政府征地工作的抵触情绪，对促进社会的和谐安定和经济的持续发展有一定的作用。

参考文献：

[1]湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法.

[2]湖南省征地补偿标准.

[3]郴州市征地补偿补充标准.

[4]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例.

[5]招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定.

[6]沈开举.土地征用问题严重.