房地产销售九大步骤（精选6篇）
房地产销售九大步骤 篇1
九大步骤
一．《开 场 白》 自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机
二．《沙
盘》 大环境——>小环境
要会灵活反过来运用
三．《户型推荐》 帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定
四．《指点江山》 沙盘重述、拉关系
五．《算
价》 不得冷场、减少客户思想
六．《三 板 斧》 性价比、增值保值、入市良机
七．《具体问题具体分析》
八．《逼
定》 果断
九．《临门一脚》
《开 场 白》
1.落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。
2.在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》
3.拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格 2.赞美外表
3.赞美工作 4.赞美生活。东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。
4.摸底、摸出对方的情况、定位《二选一
自主、投资》
举一反
三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么
5.按兵不动、探其所需、供其所求
*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定
《开场白说词》收集资料
1.您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）2.看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）3.您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）
4.您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）5.您家住附近吗?对这了解吗？（家庭住址）
6.您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好）
7.我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）8.家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了一定要定下来。（逼定）
《拉关系》
1.使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋
2.找到某种共同的基础（共同话题）3.真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁
4.让客户笑起来，让他感到很开心 5.经常微笑
6.鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样
7.保持目光接触显示诚意
8.经常叫客户的名字（同龄）显示诚意
9.取得共识
10.只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人 11.主动模仿客户的言行
12.告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密
13.主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做 14.对客户做一个承诺，例如：吃饭
打球等
15.给客户讲一个动听的故事（亲切感）
16.始终彬彬有礼
17.直接提出自己的要求（有些时候）
18.人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致
19.记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们
《沙盘介绍》
1.沙盘：按规划比例缩小的模型
2.作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的观点而 不是说服客户。（多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随地下危机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题
3.沙盘思路：大环境→小环境（要会灵活反过来进行）
大环境→自然环境
人文环境
经济环境
／＼
／＼
／＼
三山、公园
学校、政府
购物、交通
小环境→软件
硬件
↓
↓
物业服务
楼盘结构
4.沙盘要领:在看沙盘时要完全融入
1.进入角色：先感动自己、在感动别人，做一名演员，而不是单纯解说
2.目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让客户
喜欢感兴趣，声情并茂、绘声绘色、创造梦想《由不喜欢到喜欢，由不了解到了解，由潜意识到强烈购买》
a.口到：亲切、清晰、伶俐
3．四到：a.口到：亲切、清晰、伶俐
b.手到：肢体语言、看哪指哪
c.眼到：时刻察言观色、适时互动
d.脑到：心到脑到、随时分析
《方位、地块能为他带来什么，处在什么位置》
讲沙盘注意：1.手不能接触沙盘
2.站姿、坐姿要在客户右侧
3.身体不能乱动、注意形象
4.讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音）
讲沙盘思路：1.要先给自己和客户定位（所在位置）
2.由大方向再向小方向推进
3.有重点选择重点讲，吸引顾客做到有祥有略
《户型推荐》
《推荐技巧：要会吊房源》
户型推荐原则：用小推大、死推一套
户型推荐说词：先总分总在定位
1.这就是我为您推荐的楼中楼，三室两厅两卫的户型在我们这卖的最好的房子，也比较适合您，今天看好就定一套
2.您看上北、下南、左西、右东
3.分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、卫生间
4.总体来讲这个户型没有半米浪费空间，非常适合您看好就定下来
户型包装：1.客厅、卧室为动静分区
2．餐厅、厨房为洁污分区
3．洗漱间、卫生间为干湿分区
同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值
★ 注：语言再华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力★
《指点江山》
1.带客户看样板房（哥/姐走我带您看看您家的房子）
2.重炒沙盘中选客户感兴趣、亮点讲，包括主干道、下危机
3.进入样板房路上不可冷场，要拉关系、摸底
4.进样板房是，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后然后依次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长
5.回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最好的时机 6.进行算价
《算
价》
房款，首付，按揭，月供
算完价后直接问资金没问题吧(要钱严肃些)
如:还有别的问题吗?(没了)那好没问题就定下来吧!您是刷卡还是现金？那合同里写谁的名字是您还是？
如果还有什么顾虑，此时进入三板斧
《三
板
斧》
培训三板斧主线目的：清晰的了解三板斧思路，在谈客中始终占据主动！
1.为什么买房：A.自住：舒适、换个环境
↓
B.投资:升值、保值
（增值保值）a.银行利息、存钱
b.股票
c.做生意
d.房地产特征（土地不可再生性、土地稀缺性、土地唯一性、房地产降低投资风险）2.什么时候买：A.晚买不如早买（a.低价入市
b.房价没有真正的降
c.所以是购房最佳时机）
↓
B.城市的特殊性
（入市良机）C.人民币贬值
3.在哪买：A.地段：1.成熟（成熟地段发展空间小升值小）
↓
2.发展（发展中地段，等待期长、生活配套不完善）
（性价比）
3.成熟加发展（成熟加发展地段，生活配套完善、升值空间大）
B.环境：1.自然
2.人文
3.经济
C.高素质：1.硬件（建筑品质）
2.软件（物业服务）
《具体问题具体分析》
算价后及时进行逼定，并引用三板斧，而且此时应及时进行具体问题具体分析，要分析透彻，分析完一问题进行一逼定。分析问题和逼定时要有推拉过程，推，，及时将客户推出去，不要让他认为房子卖不出去，抓着一个客户死推。拉„„在推出去的时候同时要再恰当的时间将客户拉回来。
★ 切记：推出去拉不回来，要给自己留有一定的余地★
关于打折：
质量打折
例：用桑塔纳的钱能买奔驰吗？
打折：1.心理作用
2．肯定地说没有 3．打折是数字游戏 4．保障顾客利益
5.成本分析：综合考虑您不是因为不打折不买吧
能打折吗：1.建筑质量
2．交工日期
3．社区配套
4．物业管理
1.正规公司明码实价
2.打折说明水分大，开发商不能赔钱卖房子
3.羊毛出在羊身上，提高价再打下来
4.价格可以打折，那工程施工也可以打折吗
5.打折没有好东西，好东西是不打折的6.打折在正规市场是吃不开的7.中国房地产市场烂就烂再打折上，今天9折、明天8折
8.别的东西打折可以理解，可房子打折不能理解、不敢住，你敢住吗？说明品质不行啊
《逼
定》
一． 逼定语言：这么好的房子您肯定要定下来
试逼：看的好就可以把它定下来
浅逼：既然这里的方方面面已经没问题的话，今天就把它定下来
深逼：这里的房子您已经看好了，今天就定下来，您的身份证„„
二.逼定是成交的关键，炒是热的原因，热是逼的基础
1.这么好的房子现在把它定下来
2.你觉得这房子怎么样？如果您认为不合适就算了，但是如果喜欢那么 一定要把握
3.像您事业这么成功，肯定有眼光，行动也很果断，今天对您来说也是 一个机会，没问题就定下来
4.那您还考虑什么，向您这么成功，行为也果断
5.您买房肯定要买好房子，像我们这样的房子上哪里找去呀！
三要素：狠
准
稳
★ 逼定的目的：1.让客户下决心去买房子2.让客户说出不买房子的原因★
《临门一脚》
前提是炒热后就差某些问题时，自己没有力度解决，此时找同事或柜台，配合SP促成成交。
《赞美篇》
赞美一般分为直白的赞美和含蓄的赞美。当客人走进售楼部时，请你开始观察客人，一般可以从客人的衣着、打扮、言行举止等方面，初步了解到客人的习惯，一方面可以找到他喜欢的赞美方式，另一方面可以找到具体赞美的地方。
东方人一般都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，所以建议你用含蓄的赞美。赞美要诀：
1、赞美必须发自内心，真诚，像赞美你的父母、兄弟、姐妹，不要信口开河，一旦给客户 察觉，言不由衷，会给以后的销售设置障碍；
2、赞美贵在自然，不露痕迹；
3、赞美要根据事实，不要乱发表意见，不要言过其实、夸大，否则就会造成“拍马屁”的 效果;通常可以借事物赞美人：家乡、公司、职业，也可以直接赞美：皮肤。但不可一味地抬高他人，贬低自己;
4、赞美见好就收，见不好也要收，不要一直不停的赞美;过多的赞美会让客人觉得你另有所 图，产生戒备反感;
5、赞美要抓住顾客的心，分男女老少区别对待;在男人面前讲事业，在女人面前讲感情，在先生面前赞美太太，在太太面前赞美先生，在父母面前要赞美孩子。
★真诚地笑一笑要让眼皮下面出现褶皱，推销95%靠热情，5%靠产品知识，鼓励客户参与推销过程，客户用情感购物，用理智判断得失，情感创造销售，理智巩固销售★
赞美的具体说法：
★根据客户的年龄、职业、职位、家人、等赞美★
1、做一名老师是一直都没有实现的梦想；
2、高新技术太令人着迷了，这个行业的人都让人羡慕；
3、在您的专业方面我真是一窍不通，不过从小我就挺感兴趣，但不知这些是否很难。
4、年轻的先生：有头衔的：看先生这么年轻就当上公司经理，实在不简单，事业一定很顺利吧!哪天有机会我一定向你请教，请教。
无头衔的：看先生气质这么好，相貌堂堂，仪表出众，一定是×××家公司的老板吧!什么业务代表？您太客气了。既使如此，相信不久的将来你一定会成为企业家，我祝福你。
5、年轻的小姐：在家闲着，那你很有福气，有多少女孩子羡慕你，不用为生活发愁，那姐夫事业做得一定非常成功，是做什么生意的。(先生买房子的眼光会同做生意的眼光一样敏锐)
6、对于中年的先生：先生事业做得这么大，见识又广，经验丰富，什么时候向你学习学习。
7、对于中年的女士：大姐看你很和善，人缘一定很好，是不是做教师的，我最敬佩的就是
老师了。
8、对于老年人：老人家像您身体一这么健康，而且红光满面，儿女一定都非常孝顺。
9、对于一家人：(带小孩)小妹妹几岁了，好可爱，长得跟妈妈一样漂亮。尤其是这双眼睛又大又漂亮。
对一家人：(带父母)如称赞，大叔红光满面，身体健康，且又有一位杰出的公子及贤惠的媳妇，实在是有福气呀!
10、医生：救死扶伤，现在干什么都可以打折，就是看病不行。
律师：最高尚的职业，医生给病人看病，律师给社会治病，是人人敬仰的职业。
11、会计：头脑清晰，精明能干，思维敏捷，逻辑性很强。
12、生意人：俗语说：无商不富，象您这样有胆有识的人，一定能把握住机会才会有今天的
成功。
13、服装设计：衣食住行，您是第一项，我的感觉中艺术和事业的结合，最美妙的结合能在 工作中感受到跟玩一样的心情，那真是开心。
14、教师：人类灵魂的工程师，最神圣的职业。
年轻人：大哥这么年轻就考虑买房子真领人羡慕，最起码也是公司的主管吧。
15、打工的：同样是打工的，你是给自己打工的，而我是给老板打工的。
16、买房结婚：你的女朋友好有福气，把这么好的房子送给她真让人羡慕。
17、给老人住：主要考虑方便幽静，那你来对了，大哥这么孝顺，买这么好的房子送给他们。
18、代朋友看房：肯定对你充满信任，欣赏、体现了你的能力。
19、工人：工人价级好啊，只有工人阶级才能推动社会的发展，为人类创造出无穷的财富，带动国家经济的运行。
20、下岗：那是您的意识超前，在社会找一个更适合自己的职业。
夫妻：
21、你真是有眼光，能嫁给这么能干的丈夫，真让人羡慕，成功的丈夫后面肯定有一位成功 的妻子。
22、你真是有福气，能娶到这么贤惠的夫人，真让人羡慕，家庭很幸福美满。
23、先生/小姐，你的小孩眉目清秀，长大以后肯定有乃父之风，望子成龙，望女成凤，你 的孩子从小如果细心的培养，成人后肯定大有作为。
★记住：你要给客户他所需要的赞美，但不要忘记赞美的目的是让他买下你所推荐的房子。收集客户资料：切忌查户口，通过摸底的方式寻找合式的话题，为推荐户型做好准备★
例：家住附近吧？
家里几个人住？考虑多大面积的房子？
看过一些房子吧，觉得如何？
这次打算买一个大一点的？
孩子有多大了，在读书吧？
别忘记在关键时候补充一句：今天看好了就定一套吧。
★小技巧：当客户坐下来的时候，一定要记得你坐在客户的右手边，而且是尽量让客户坐在里面，交谈过程中一定不要离开谈判桌，如有需要可以叫其他同事帮忙。
与顾客所成的角度：由60度逐步缩小到25度左右。★
《个性特征》
1.稳健型
特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必 详细就问
对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的说明，一切说明必须讲述 合理和证据，以获得客户理性支持
2.喋喋不休
特征：因为过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题
对策：销售人员要取得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候 要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一个“快”字
3.沉默寡言型
特征：出言谨慎、一问三不知、反应冷漠、表情严肃
对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想 办法了解其工作，家庭子女以求闲话家常往事和了解他内心的真实需求
4.感情冲动型
特征：天性冲动，易受外界刺激和怂恿，短时间就会做出决定
对策:一开始着重强调楼盘的特色和实惠促其快速决定，当客户不予购买 时，需要说话得体以免影响其他客户的现场洽谈
5.优柔寡断型
特征：犹豫不决、反复不断、怯于做决定（如看好4层，又看5层，看过 之后又觉得6层不错）
对策：销售人员要态度坚决自信，获得客户的信赖，帮助客户下决定
6.盛气凌人型
特征：趾高气昂，以下马威“震慑”销售人员，拒绝销售人员千里之外
对策：稳住立场、态度不卑不亢、尊敬对方，适当“肯定”对方，寻找他 的弱点做聊天突破口
7.求神问卜型
特征：决定权操纵在冥冥之中的“神意”和“风水大师’手中
对策：多看一些关于风水的资料，用现代科学的观点来阐释风水，不要被 客户所说的虚妾鬼神之学扰乱自己的思维，谈话中要强调人的价值
8.畏首畏尾型
特征：缺乏购买经验，一般是刚参加工作不久或属于首次置业者，不易很 快作出决定
对策：给客户展示公司开发业绩和良好的社会信誉等物证，介绍楼盘所能 体现的生活
模型，用事实说话，给客户购买的信心
9.神经过敏型
特征：容易往坏处想，干什么都忧心忡忡
对策：谨言慎行、多听少说、神志庄重，加强说服工作
10.借故拖延型
特征：个性迟疑、借故拖延、推三推四
对策：查明客户不下决定的真正原因设法解决，免得签合同久拖不决
11.斤斤计较型
特征：心思缜密“大小通吃”“锱铢必较”
对策：利用现场销售热烈的销售气氛和销售形势向客户施压，并强调楼盘 的优惠和物有所值，促其快速决定避开其斤斤计较的想法
12.金屋藏娇型
特征：出钱者通常不愿“曝光”决定权在身边的“军师”身上
对策：重点照顾“军师”但也不能忽视他（她）的“依靠”
《逼定、封房》
您看好了就定下来嘛！您还商量什么呢？商量可以，买房是一件大事，但是等您商量回来了，好房子就没有了，好房子人人都想要，只会越卖越少
给客户讲故事：我昨天有位客户看好了6#楼的房子，他是做买卖的准备给儿子结婚用，房子那都看好了，方位、户型、楼层都很满意，而且对我们这的环境、配套都很喜欢，我让他定下来，他说过：“这样吧！房子我看好了，让我回去和媳妇孩子商量一下。”我说：“那好吧，等您回来我都希望这房子还在。”他说：“我觉得你们家的房子不会卖的这么快，我马上就给你答复！”谁知当天晚上就有人来看房子，当时就签了合同，等他第二天带钱（定金）和身份证来一看房子卖了，后悔的不得了《看客户表情，若实在不行》
所以说商量是要商量的，您可以先把房子保留下来，保留对您是一种保障，保留金可以充房款，若不行您可以拿走，但至少在24小时内您回去考虑，保证这房子还在，而且这钱早晚都是您的，这您不用担心，再说刚开盘时您不用保留可以，因为那时房子多嘛！有很大的选择空间，但是现在房子卖的这么快，您如果不保留，明天就没有了，我也是为您考虑的，其实我们把房子卖给谁都一样的，而且您这么喜欢我们房子，保留下来表示您很有诚意，您保留了我们就不卖了，看好了就将其转入房款，看不好再拿走，退一万步讲，这么好的房子您不可能退的《保留后》这样您明天带钱与身份证过来
★注：三次以上逼定，三次以上封房，一定要有韧性★
《SP说词》
1.这套房子我的客户××已经看好了，他明天上午就过来交定金，你别卖了
2.咱们小区这个面积的房子就剩一套了，你如果看好的话，就定下来吧，否则下午就会被别人买去，你自己拿主意吧，现在定不定你随意，反正下午就会卖掉的 3.您如果现在能定的话我觉得您最好现在就定否则肯定没有了
4.什么××同事这位大姐也看好这套房子了，我的客户也看好了，并且我们约好下午(明天)就过来交钱，您看能换一套吗，其实他们差不多
5.那没办法，只能按公司的规定谁先交钱就是谁的 6.您看好的这套已经交过定金了，您就是看好了！其他的不可以吗？今天您就能定下来吗？我在帮您想想办法——您真幸运，领导刚帮我查过了这个定金十五天前交的如果您能签合同可以优先，您刷卡还是现金
7.电话:××同事那个我昨天看好的房子你帮我留一下，明天去交定金，啊!有人看了我不信，先让他换一下吧，一定要留住，××昨天不都讲好了吗，怎么可能反悔
8.现场：××同事你今天定哪套房子啊，啊是那套！不是有人定了吗，下午就来交定金，要不你看你客户是不是最好换一套，因为人家下午就来
9.当看到同事和客户谈的差不多时，有成交的可能，就可以假装客户给同事打个电话，说同样要定这套房子，下午交定金（间接逼定）
10.当看到同事和客户谈房子价钱，快要定的时候，假装去跟前问一下要定那套房子，说恰巧我也有客户要定，说一会就来交定金，然后说要给客户打电话
11.打假电话，可以装成另一个客户给同事打电话，说今天××时间过来交钱，让同事把那套房子一定给我留着，给客户造成一种危机感
《谈客八大要素》
1.要从客户的观点中说明他要的东西，而不是刻意去推销
2.谈客一定要到位，时时刻刻注意收集客户的资料，并注意刻意的将这些资料准确的运用到位，边定位边推销，准确到位
3.与客户建立一个良好的关系，在很短的时间内拉近距离，每个人都愿意在朋友手中买东西，而不是推销员
4.建立起竞争对手无法攻破的盾牌，手头资料一定要熟悉，对环境了解、对资料熟记、是对客户做出真诚的分析，使客户坚定不移的信任你
5.与客户寻找共同的话题（最高境界，不谈房子能把房子卖掉）启发客户说话，细致了解他的需求，站在客户的角度说话，替他分忧解难
6.职业道德取信于人，围绕客户就是上帝的宗旨，让客户不断在你手中买下商品
7.学会做一个风趣的人，切记板起面孔教育人，放出你的微笑要恰到好处
8.千万不要让客户逮住你在推销，既要把自己的理念推销出去，又让客户接受你的理念，说话和谈客的方式越来越生活化
《谈客技巧》
谈判需要注意的事项（结合到访次数）
1.言谈侧重道理
许多人刚入行说话过于书生气，会给人造成空调，不切实际的感觉，容易引起客户的不信任感，置业顾问应努力积累社会知识和社会交往经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力
2.不要随时反驳
有些人一听说别人说话就喜欢不加思索的进行反驳，这是一种性格上的缺陷，应学会尊重他人的意见并以适当的方式提出自己的意见，从心理学的角度来看，习惯性的反驳客户，容易使客户走向自己的对立面
3.不要随便攻击竞争对手
有时客户会反映其他楼盘在某些方面比我们好，经验不足的置业顾问这时候会立刻进行反驳，攻击客户的观点，首先认可其他楼盘确实不错，然后陈述自己项目的特点，说明自己项目上的优势，通过这种方式我们的观点就容易被客户接受
4.不说大话、不乱承诺
说一些不着边际的话也是一种不良习惯，随着许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意的满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后在给客户以满意的答复，置业顾问要严守信用、说话算数，这样才能取信于客户，千万不要轻易许诺，向别人承诺自己根本办不到的事情，这样只会对你和你的公司造成不良的影响
5.态度不嚣张傲慢
客户永远都是上帝，一定要尊重客户，特别在销售很好的时候，要避免产生骄傲自满的态度，就时刻提醒自己戒骄戒躁以平常心与客户进行交往。
6.不强词夺理
置业顾问不要在口头上逞强，要尊重客户，实事求事是阐明自己的观点，事实胜于雄辩，这是自古不变的真理，不要抢客户话题，尽善尽美的解答问题
7.不要用很难明白的语言，要讲普通话，一定要与客户沟通，语言要精练
8.不口若悬河、言谈不切实际
“言多必失”好的置业顾问并不是口若悬河讲个不停，应当适可而止，讲究一个“度”字，真正的谈判高手让客户多讲自己少讲，以了解客户所思所想所忧，不开庸俗的玩笑，尽量谈客户感兴趣的事情
9.谈客户声音要大气些、专业性强、语言要有感染力、有自信，不要过度自贬
10.先介绍共有多大面积（让客户选择）要问要多大面积，再介绍相应户型，主
推一个最多介绍两个，二选一
11.看客户介绍价格，算付款后介绍付款方式，推进谈判进程
12.价格问题永远是谈判的最后问题
13.谈两种付款方式，二选一
14.要有引导客户的能力控制谈判桌，先入为主，牵着客户走
15.不要平铺直叙、拖泥带水、隔靴搔痒
16.从客户问题切入，然后展开扩张
17.思路清晰，不要语无伦次
凡是客户精通的事要虚心请教，不要言语充满怀疑
18.不懒惰
客户都喜欢勤劳的人，如果客户非常繁忙，可以主动地上前帮忙，懒惰的人的精神面貌往往也是懒洋洋、没精打采，很难搏得客户的喜欢
开业庆典准备工作九大步骤 篇2
一、庆典临时工作小组的成立
1.成立庆典活动临时指挥部，设立部长一人，副部长若干人，负责全程指挥与决策。
2.成立临时秘书处，辅助决策，综合协调，沟通信息，办文办会办事。
二、活动目标的确立
文勋礼仪认为活动目标是指通过举办本次活动所要实现的总体目的，具体表现为：向社会各界宣布该组织的成立，取得广泛的认同，扩大知名度，提高美誉度，树立良好的企业形象，为今后的生存发展创造一个良好的外部环境。
三、活动主题的确立
活动主题是指活动开展所围绕的中心思想，一般表现为几个并列的词语或句子，既要求短小有力，又要求形象鲜明，以便于给人留下深刻的印象。具体表现为：
1.通过舆论宣传，扩大知名度。
2.向公众显示有良好的配套设施和服务功能。
3.通过邀请目标公众，争取确定良好合作关系，争取会议、接待、旅游等项目的承办权，并签订意向书，为占领市场铺平道路，为今后的发展打下坚实的基础。
四、选择场地应考虑的因素
1.开业地点一般设在企业经营所在地、目标公众所在地或租用大型会议场所。
2.场地是否够用，场内空间与场外空间的比例是否合适。
3.交通是否便利，停车位是否足够。
4.场地环境要精心布置，用彩带、气球、标语、祝贺单位条幅、花篮、牌匾等烘托喜庆热烈气氛。
五、选择时间应考虑的因素
1.关注天气预报，提前向气象部门咨询近期天气情况。选择阳光明媚的良辰吉日。天气晴好，更多的人才会走出家门，走上街头，参加典礼活动。
2.营业场所的建设情况，各种配套设施的完工情况，水电暖等硬件设施建设。
3.选择主要嘉宾主要领导能够参加的时间，选择大多数目标公众能够参加的时间。
4.考虑民众消费心理和习惯，善于利用节假日传播组织信息。
5.考虑周围居民生活习惯，避免因过早或过晚而扰民，一般安排在上午9:00—10:00之间最恰当。
六、邀请宾客准备
1.确立邀请对象：邀请上级领导以提升档次和可信度；邀请工商、税务等直接管辖部门，以便今后取得支持；邀请潜在的、预期的未来客户是企业经营的基础；邀请同行业人员，以便相互沟通合作。
2.邀请方式：电话邀请，还可以制作通知，发传真，更能够表明诚意与尊重的方法是发邀请函或派专人当面邀请。邀请工作应该提前一周完成，以便于被邀者及早安排和准备。
七、开业典礼的舆论宣传工作
1.企业可以利用报纸、杂志等视觉媒介物传播，具有信息发布迅速、接受面广、持续阅读时间长的特点。
2.自制广告散页传播，向公众介绍商品、报道服务内容或宣传本企业本单位的服务宗旨等，所需费用较低。
3.企业可以运用电台、电视台等大众媒体。这种传播方式效率最高，成本也最高，要慎重考虑投入与产出。
4.在企业建筑物周围设置醒目的条幅、广告、宣传画等。
八、场地布置，典礼台的设计：为长方体，长 25米，宽20米，高1米。
现场装饰：
1.为显示隆重与敬客，可在来宾尤其是贵宾站立之处铺设红色地毯。
2.在场地四周悬挂标语横幅。
3.悬挂彩带、宫灯，在醒目处摆放来客赠送的花篮、牌匾、空飘气球等。如：在大门两侧各置中式花篮20个，花篮飘带上的一条写上“热烈庆祝**开业庆典”字样，另一条写上庆贺方的名称。正门外两侧，设充气动画人物、空中舞星、吉祥动物等。
九、物质准备
1.礼品准备：赠与来宾的礼品，一般属于宣传性传播媒介的范畴之内。根据常规，向来宾赠送的礼品有四大特征：
第一，宣传性：可选用本单位的产品，也可在礼品及其外包装上印有本单位的企业标志、产品图案、广告用语、开业日期、联系方式等。
第二，荣誉性：礼品制作精美，有名人名言或名画，使拥有者为之感到光荣和自豪。第三，价值性：具有一定的纪念意义，使拥有者对其珍惜、重视。
第四，实用性：礼品应具有较广泛的使用场合，以取得宣传效应。
2.设备准备：音响、录音录像、照明设备以及开业典礼所需的各种用具、设备，由技术部门进行检查、调试，以防在使用时出现差错。
3.交通工具准备：接送重要宾客、运送货物等。
4.就餐准备：人数、座次、食物、就餐用具等。
5.庆典活动所需用品的准备：比如剪彩仪式所需的彩带、剪刀、托盘；工作人员服装的统一定做；留作纪念或用以宣传的礼品、画册、优惠卡、贵宾卡的定做。
注意事项
一、庆典举办过程中，应注重的内容：
1、仪式中的音响必须要有专业的调音师；
2、现场的礼仪小姐配合默契；
3、中山庆典礼仪过程中分工必须要明细，并且细致到每一件事，同时要责任到人；
4、现场业主方的主角或者企业代表，要在来宾到的时候陪同接待；
5、主办方人员现场要配合指挥；
6、同时要特别注意的几个地方；
1)音响一定要提前一天调式好，同时做好保护措施；
2)舞台的台阶要大，否则影响登台的安全；
3)司仪台的话筒一定要考虑，因为人的高度不一样；
4)燃放烟花或易燃物的时候一定要注意安全问题，与氢气物至少有10米以上的距离
5)文勋礼仪认为当有大领导参加剪彩时，必须要把所有的人全部先安排就座后，再把大领导请上台，否则将导致其它部门的人不敢座，必须要保证嘉宾台的人员，避免冷场；
6)在剪彩开始的时候，可以先喧染气氛，或由主持人安排引导（当然主持人一定要专业）
二、在当地举办庆典活动的若干建议
1、要充分体现当地特色；
2、邀请知名演员：表演魔术、街舞等助兴节目；
3、开业中是否可以考虑融入高楼的概念；
4、现场从安全提前考虑：消防、医疗、交通等方面；
5、开业可以同时围绕领导题词作为标题；
6、采用个性气模；
7、配备对讲机和统一标识牌；
8、配备备用电措施；
9、赠送具有永安特色的礼品；
汽车销售九大流程 篇3
一集客（1.客户来电“店” 2.户外巡展 3.产品竞品拦截 4.老客户介绍 5.互联网）
二.售前准备（1.准备好产品知识 2.做好自己的仪容仪表 3.心态准备）
三.客户接待
四.需求分析
五.车辆介绍
六.试乘试驾
七.报价成交
八.新车交付
九.售后跟踪。
微车
微车五大要素：1.空间 2.承载 3.舒适 4.安全 5.动力。
北汽威旺306 205 未上市前五菱全系车钢扁担都采用4片钢板。
全系微面汽车大梁都采用两纵六横，北汽威旺六横分布更均匀。
仪表盘：五菱之光和长安之星都没有发动机仪表，有发动机表的好处，换挡更及时.发动机不易水温高。
灯：灯光更亮 比同系车型更亮（30%），采用两个睛瞳雾灯。
205采用两个一体式尾灯，优点：它可以同时拥有两个后雾灯.两个倒车灯，就算倒车时把后保险杠撞坏时也不影响，后雾灯和倒车灯。
正时皮带和正时链条：大动力的情况下正时链条（有一层胶）不如正时皮带，还易磨损。五菱为什么不用柳州474发动机：五菱被上汽收购后它还采用柳州发动机会增加它的汽车成本，所以它采用德系发动。
客户接待
客户接待：三要；1.要多打招呼 2.主动赞美 3.经常联系客户。
成功销售七大步骤 篇4
第一步骤顶尖销售人员心态的建立
1.21世纪的成功者,都必须具备非凡的推销或行销能力。
2.顶尖销售人员和一般销售员的差距主要在于心理状态（心境）。心境影响行为能力的发挥，进而导致不同的结果。
3.对业务员来说，最有生产力的事情就是会见客户。
4.业务员所以缺乏行动力的最主要因素是：恐惧失败，害怕被拒绝。若无克服这项障碍，就永远无法成为顶尖的业务员。
5.据统计，平均有80%以上的销售行为成功在您拜访客户5次以后，所以当一位客户对您说5次“不”之前都不算是拒绝。
6.注意力=事实，如何掌控您头脑摄像机的角度与镜头，决定于事情发生时您所产生的心境。
7.一个人的成就跟他的能力圈的范围有绝对的关系。
8.所谓能力圈，就是自我价值。
9.任何事情没有一定的定义，都是我们自已给它下的定义。
10.对事情所下的定义决定了我们对事件的感受及情绪。所以，想要有更好的结果，首先必须改变对事件所下的定义。
11.您是否能克服被客户拒绝的恐惧，取决于当客户对您说“不”时您所下的定义。培养自我的六项能力
1． 心态——克服失败恐惧
2． 开发客户的能力
3． 与客户建立亲和力的能力
4． 产品介绍的能力
5． 解除抗拒的能力
6． 缔结成交的能力
成功五问：
1． 这件事的发生对我有什么好处或机会？
2． 现在的状况还有哪些地方不完美？
3． 我现在应该做哪些事才能达成想要的结果？
4． 若要达成结果，有哪些错误不该再犯？
5． 我要如何才能达成结果，并能享受过程？
想要有效的克服被客户拒绝的恐惧，就必须先有效地转换您在内对于被拒绝的定义。客户会对我们说“不”的原因实在是太多了，当客户说“不”时可以等于他“拒绝我们”，也可以表示他“心情不好”或“对产品不够了解”或“拜访的时间不对”等等。以前，当你遇到什么情况时，就会感觉被客户拒绝了？
http:///viewthread.php?tid=113876
1． 当对方用---------------------的表情、------------的语气，对我说--------时。
2． 当对方用---------------------的表情、------------的语气，对我说--------时。当上述各项情况发生时，只表示（转换原有的定义）：
1．------。
2．------。
唯有当----------时，才真正代表我被拒绝了。如唯有我不能坚持到底时，才真正表示我被拒绝了----。
第二步骤最大地开发与接触潜在客户
1． 对于如何开发与接触潜在客户，应有一套完整的计划。
2． 顶尖销售人员应有能力设计一个独特且吸引人的开场白。
3． 开发潜在客户时，首要目的就是先吸引对方的注意力，创造兴趣的极大值。
4． 30秒原理：要在您一开口说话的30秒内能吸引客户的注意力，让客户对您及产品产生最大的兴趣。
5． 以问题吸引注意力：最好的方式是用问题来吸引他的注意力。
6． 终极利益法则：把您的产品或服务最终能带给客户的利益转换成问句的形式来问他。
7． 10分钟原理：让客户知道您不会占用他太多时间，强调您只需要10分钟的解说，借以降低客户的抗拒。
8． 预先框示：告诉客户当您介绍完产品及服务后，客户可以自行判定是否适于他的需求。为了维持客户的好奇心及兴趣，不要在电话中解说、介绍您的产品及价钱。打电话的目的只是引发客户的好奇心和兴趣，进而约定见面的时间。
第三步骤快速进入客户频道建立亲和力极大值
1． 介绍产品前，需在最短的时间内同客户建立起亲和力的极大值。
2． 亲和力的建立是影响力及说服力发挥的基础条件，是一个成功的销售员必备的能力。
3． 把产品卖出去之前，要先把自已销售出去。
4． 亲和力=让客户接受您、信赖您、喜欢您。只要客户能接受您，自然也就容易接受您的产品和服务。
5． 建立亲和力的技巧及方法：
① 语调和速度同步：使用对方表象系统进行沟通，对视觉型、听觉型的人要使用不同的语调和速度。
视觉型特征：（1）说话速度较快
（2）音调较高
（3）形体语言较丰富
（4）说话时胸腔起伏较明显
听觉型特征：（1）说话速度适中
（2）语调抑扬顿挫
（3）对声音较敏感
（4）说话时视觉不集中
感觉型特征：（1）语速较慢
（2）音调较低沉
（3）说话时停顿较多
（4）说话时视线向下方集中
② 生理状态同步：使用镜面映现法则进行沟通，交谈时模仿对方的：
（1）脸部表情
（2）肢体动作
（3）坐姿或站姿
③ 语言文字同步：使用和对方相同的文字表象系统进行沟通。
④ 合一架构法：不直接反驳、批评对方，尽量避免使用：“但是”、“就是”、“可是”的词汇，而使用“同时”来替代。
第四步骤洞悉客户购买心态
一.总结
● 任何人购买产品的最终目的,都是为了满足背后的某些需求-----购买价值观.● 顶尖销售员的工作就是:找出客户背后的真正需求及所想满足的价值观,进而调整销售方式及产品介绍过程,以满足客户真正的潜在需求.● 在找出客户真正的潜在需求前,不要介绍您的产品,因为您根本不知道该如何介绍.● 任何人购买任何产品只有两个购买目的:
A.追求快乐;B.逃离痛苦.● 人们买的永远是一种感觉而不是产品的表面功能.只要能满足他们内心所想要的感觉,任何人都愿意花任何钱来购买任何产品.● 顶尖销售员的工作是:通过专业的产品介绍及销售方式让客户感觉购买产品所带来的快乐大于购买产品可能带来的痛苦,损失或风险.● 我们所提供给客户的是解答而不是产品,客户关心的不是产品本身的表面功能,而是产品能为他们做什么?能解决他们的哪些问题?
第五步骤有效解说产品与服务
一.总结
● 善加规划及设计的产品介绍方式比末经过设计的介绍方式强20倍以上的说服力.● 产品介绍的技巧:
1.预先框示法:产品介绍前,先解除客户的内心抗拒,让客户能敞开心胸来听您做产品介绍.2.假设问句法:将产品的最终利益或结果以问句的形式来询问客户.如:若有一个方法能帮你在三个月内提高业绩50%,你是否有兴趣花10分钟的时间了解?
3.下降式介绍法:逐步的介绍产品的好处和利益,把最主要,最吸引客户的放在最前面介绍,不太重要的放在后面解说.4.互动式介绍法:在介绍产品的过程中,随时让客户保持一种积极的, 互动的参与心态.第六步骤成功解除客户的购买抗拒
一,总结
● 客户购买产品时产生抗拒,是在购买行为中必然会发生的事.● 处理抗拒的重要心态:销售过程当中根本就没有抗拒.当客户表现出购买抗拒时,只是表示客户在询问您一个问题,要求您给他们一个满意的解答.● 解除抗拒是攀向成功销售的阶梯.每解除一个客户抗拒,就向成功销售的目标跨上一阶.● 六个抗拒原理.找出您在销售过程中最常见的客户的六个抗拒,并且设计出最佳的解除抗拒的方法.● 顶尖的销售人员必须在最短的时间内找出客户购买产品时的主要购买诱因以及主要抗拒点,同时能不断的强调那些主要的购买诱因,并且有效地解除客户主要的购买抗拒点.● 主要的购买诱因及主要的购买抗拒点因人而异,找不出这些答案,就等于卖不出产品.第七步骤缔结成交黄金法则
一,总结
● 缔结是销售过程中最困难,也是最令人害怕的部分,因为客户的拒绝从要求购买而来.● 缔结的过程之所以让人紧张,是因为双方都有恐惧:业务员:怕被客户拒绝.客户:怕错误决定
● 优秀销售人员的工作就在于:克服被拒绝的恐惧,同时有效的解除客户在做决定时的的那些购买障碍.● 顶尖销售员应该设计一套有效的缔结方式,把它融入在产品说明过程中,让客户在顺畅,轻松的氛围及心态下完成购买行为.缔结的过程应该轻松,顺畅,而且幽默.● 客户对价钱的抗拒:不论您的产品价格多么具有竞争力,总会有客户觉得太贵(机会成本概念).● 在缔结的过程中,要避免以下情况:
1.避免与客户之间发生争执,或直接指出客户的错误;
制定销售计划的步骤 篇5
制定销售计划的过程：
收集信息→SWOT分析→设定目标→选择策略→制定计划
第一步收集信息
收集信息可分为两步：一方面要收集客观信息，包括资料、新闻报道、业内分析、实战案例、公司、市场环境和竞争对手状况等。另一方面要对收集到的信息进行主观的思考,与相关人员的讨论座谈,或是进行相关的咨询,并进行总结。方法如下：
①定位产品和服务
为了制定一个好的计划，请记住营销的四个P：
产品（Product）、 价格（Price）、 促销（Promotion）
地方（Place）。
销售的目标是以合适的价格、在合适的时间和地方将适合的产品和服务呈现给需要的顾客。开始工作的一个好方法是回答有关您的店铺的一些基本问题。以下是一般店铺的通用问题。例如： 您的销售对象是谁？
某旅行社是专为工作繁忙的专业人士提供个人旅行服务。根据收集的资料，典型的客户是年龄在35至55岁之间，年收入超过100,000元的家长。
那些客户需要什么服务？
它的目标市场是带有小孩的在职夫妇，他们希望有专为家庭定制的旅行计划。公司的目标是为每个家庭提供方便、独一无二且轻松惬意的旅行经历。
与竞争对手相比，您的产品或服务与众不同之处是什么？
它在适应具有各种年龄段孩子的家庭的能力方面具有竞争优势，从综合风情和娱乐旅行到制订短期或延长通知的特殊住宿旅行计划，并提供国内或国际飞行服务。该旅行社还具有一个优势，作为一个基于家庭的企业，与传统的旅行服务企业相比，需要的经常性费用和开办费用较低。
最适合您的企业的营销策略是什么？
研究表明，对于该旅行社提供的服务，最有效的广告工具是本地报纸上的小幅广告，如有5,000至40,000名订阅读者的社区周报。他们还在当地划船团体的时事通讯上投放广告，并给较大的企业发送小册子。„„
②听取可信赖的顾问们的建议
为了确保您对自己的企业有清晰的认识，从您周围的人那里收集信息是非常有用的做法。与可信赖的朋友、职员、顾问和同辈会面，并听取他们对以下事项的建议。从他们那里得到关于店铺关键问题的答案。您的企业的销售对象是谁？
您的客户需要什么？
与竞争对手相比，您的产品或服务与众不同之处是什么？
您应何时执行并每隔多久执行一次营销工作？
一年之内您的公司应达到什么地位？
③听取客户和潜在客户的建议
为了成功地向客户促销，您需要了解他们对您的产品、定价、品牌或服务以及与您的企业相关的所有事情
有何反应。询问几个现有客户和潜在客户，请他们谈谈对您的企业、产品和服务、销售的看法以及对你的竞争对手的看法。可以通过电子邮件、电话或营销明信片询问他们，询问时，添加一些刺激信息（如折扣或奖励）可以更容易得到反馈。
通过回答这些有关您的店铺的关键问题，以及分析客户的反馈信息，就可以对自己所经营的店铺有一个正确的认识，在此基础上就可以开始制定计划了。
第二步SWOT分析法。
这是常用的信息分析法。
①优势分析(Strenth)：即看到自己的长项，选择有效的手段进攻市场。
②劣势分析(Weakness):即找到自己的弱点，选择如何防御并改善，逐渐变成优势。
③机会分析(Opportunity)：就是选定有的放矢的靶子。市场营销的成功常常取决于对机会的选择和把握。④威胁分析(Threat)：在市场进攻中同时搞清要在何处布防，才可进可攻，退可守。
第三步目标设定
销售目标的设定应注意以下六个方面的问题(SMARTC)
①具体性(Specific)。目标不可以太笼统，要具体，这样才有利于管理，才有利于目标的达成。例如：店长在确定店铺的销售目标时不但要有总的目标，而且一定要将其细化到每个月甚至于每一天。诸如每一个营业员每天要完成多少？要向多少个顾客销售多大的营业额才能完成？某店铺的店长，他几乎每年都会抱怨计划的实际达成不理想，所以当抱怨多了的时候就会得过且过的对自己说：完成个80%就行了。但据我所知，他是不可能对自己的业绩满意的，可为什么每年的任务都有偏差呢？计划是每年自己和销售总监共同来确定的啊。主要是他的目标过于笼统，没有注意监督每日的目标完成量，每天差一些，日积月累，自然到年底完不成任务。他挠头的问题还有：对月目标的管理和下属的工作跟踪总是不能够尽如人意，忙起来好像乱成一锅粥，闲起来又真的不知道做什幺。这也是由于目标确定缺乏具体性造成的。
②可衡量性(Measurable)。目标应该量化,用资料说话，这样才有实际指导意义，有了具体的数字就可以很直观很明确的知道每天应完成的目标。
③可实现性(Achievable)。目标虽然应有一定高度,但不能过于夸张，店长一定要根据自己店铺的客观情况，店员的实际水平以及各种客观因素制定销售目标。
④现实性（Realistic）。销售目标应该与实际销售工作密切结合，让它充分体现在实际销售过程中。在设定目标时一定要仔细分析实际情况，将那些急需改进、直接影响销售成果的因素首先设定在目标中。
⑤限时性（Timebound）。设立的目标一定要有时间限制，这样才不会使目标因拖的时间过长而无法衡量。而这一点常常被人忽视，一个没有时间限制的目标等于没有目标。
⑥一致性(Compatible)。即与总体目标一致，区域销售目标要服务和服从于整体营销目标。
第四步制定销售策略
一般要集中在如下几个方面:
①销售能力:主要是销售组织数量和质量以及客户的数量和质量。
②产品选择:强势规格产品的选择，新产品的推广。
③价格策略:选定合适的价格体系，看是否对价格进行严格的控制等。
④促销策略:配合公司的促销策略制定区域内的促销策略。
⑤竞争策略:应对竞争对手的手段等。
第五步起草计划
销售计划应包括如下内容：
①计划纲要
简要概述店铺的目标和措施等销售计划的内容，便于阅读者使用。即总结上级公司对店铺未来销售状况的期望以及店铺将如何达成使命。
②组织现状
包括组织目前的情况、所处市场环境，以及竞争对手的情况等等。
③市场分析（SWOT分析）
销售计划制定的依据，是对过去一年市场形势及市场现状的分析，通常使用的是SWOT分析法，即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的机会的分析，通过SWOT分析，可以从中了解市场竞争的状态，并结合企业的缺陷和机会，整合和优化资源配置，使其利用最大化。比如，通过市场分析，可以很清晰地知道市场的现状和未来趋势，产品与渠道的走向等等。
所谓优势是指店铺在发展过程中的有利因素。例如：店铺的服务在同行业中是一流的，商品的价格在同类产品种较低，商品的质量很好，商品的更新速度很快以及商品的展示很有特色等等。
所谓劣势是指市场环境中存在的不利于店铺发展的因素。例如：店铺所处的位置算不上太好，所经营的商品品牌在同类商品中的名气不是很大等等。
④店铺销售思路的制定
销售思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的精神纲领，是营销工作的方向和灵魂，也是销售部需要经常灌输给员工的操作理念。其中包括以下内容：
1)树立全员销售观念，真正体现“营销生活化，生活营销化”。
2)实施深度分销，有计划、有重点地指导每一个销售人员。
3)综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等营销组合策略。
4)在市场操作中，即要坚持运作差异化的原则，又要体现独有的操作特色。营销思路的确定，一定要充分结合本店的实际，不仅内容要翔实、有可操作性，而且还要体现创新精神，这样才能发挥很好的指导作用。④销售预测
销售预测是店铺进行各项决策的基础。几乎每个店铺的报告都包括对下一的销售预测。就是一个非常小的店,没有什么正规的销售预测程序，但它的决策仍然是建立在对未来的某种预测之上的。为什么要进行销售预测？销售预测是制定销售计划的起点。
从短期看，决策者常常要预测现金的回流，以便支付帐单，销售经理要分配销售定额给销售人员或区域主管们，这些都是以销售预测为基础的。
从长远来说，公司根据销售预测来确定设备的购置，人员的招聘和培训,资金的筹措等问题。也就是说，销售预测是企业把市场的不确定性转化为自己运作的具体目标和计划的工具。
影响销售预测的因素很多，如公司的营销策略，竞争对手的反映，分销渠道的结构，法律限制，成本和行业总需求等，任何销售计划都必须反映这些因素的影响。
了解销售预测的过程有助于销售经理全面分析销售预测因素,从而得出客观合理的预测值。
⑥市场潜力预测
一个合理准确的市场潜力预测是全部预测工作的起点。市场潜力是指一定时期和地域内，某类产品最大的销售量。如果对市场潜力的预测偏差太大的话，那么随后的销售潜力，销售定额的预测都是不可靠的。许多公司的战略失误就源于市场潜力预测的失误。比如，在美国1980年代早期，电脑行业预计到1987年个人计算机使用会达到2700—2800万台。基于这种预测，1983—1984年间，有近70种新型计算机进入美国市场。但到1986年底，仅有1500万台的销量。因此，许多PC制造商不是放弃市场就是破产。
一般来说，不准确的预测不是因为定量预测技术的不可靠，而是由于基本前提的错误，这种前提是过去影响需求的环境因素会持续下去，当经济条件发生变化时，过去的趋势会变成很差的预测方法。
另一个常见的错误是对替代品的忽视。比如，办公通信产品的市场需求在于办公人员的总人数和他们的个体需求。但是，某种办公系统的市场潜力却决定于其相对于替代品的价格和附加利益。
同样，一种新产品可能取代以前完全拥有这个市场的产品。如电子计算机很快取代了计算尺和机械式计算器。
在销售预测中有些方法可以认识替代品。对于工业产品，可以从顾客那里得到替代品的信息，你可以询问他们可能考虑的替代品或是需求的变化；对于消费产品，不同类型的市场调研有助于发现消费市场的变化。相关行业的专家的看法和出版物都有助于发现潜在的威胁。
⑦店铺目标的制定
销售目标的制定是一切销售工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标的制定也是销售计划最重要的核心部分。那么，如何制定销售目标的呢？我们可以遵循以下原则：
1)据上一的销售数额，按照一定增长比例，比如10%或20%，确定当前的销售数量。
2)销售目标不仅体现在具体的每一个月度，而且还要责任到人，量化到人，细分到具体工作。
3)权衡销售目标与利润目标的关系。做一个超级店长，具体表现就是优化商品结构，将商品销售目标具体细分到各层次的商品。比如，根据商品分类，将商品结构比例定位在(高价、形象的利润产品)∶(平价、微利、上量的产品)∶(低价、战略性炮灰产品)=2∶3∶1，从而更好地控制商品销量和利润的关系。
销售目标的确认，可以使每一个人找到冲刺的对象，也使其销售目标的跟踪有了基础，从而有利于销售目标的顺利达成。
⑧营销策略
营销策略是提供实现目标的战略和战术，是顺利实现企业销售目标的有力保障。如：产品策略、价格策略、促销策略、服务策略等等。
销售行动方案的行动具体安排（实施）
即具体的销售活动程序安排。制定销售行动方案时，应该制定详细的具体行动方案内容程序表，以及每一项程序具体的执行细则，以方便每一步的执行和检查。
⑨费用预算
销售计划还应包括销售费用的各项预算。即在销售目标达成后，企业投入费用的产出比。比如，某人所在的企业，销售目标5个亿，其中，工资费用：500万；差旅费用：300万；管理费用：100万；培训、招待以及其它杂费等费用100万，合计1000万元。费用占2%。
通过费用预算，可以合理地进行费用控制和调配，使企业的资源得到合理运用，以求企业的资金利用率达到最大化，从而不偏离市场发展轨道。在做销售计划时，应充分利用表格工具，比如，销售目标的分解、人员规划、培训纲目、费用预算等等，都可通过表格的形式予以体现，不仅一目了然，而且还具有对比性、参照性，使内容更加直观和易于理解。
第六步：跟踪和控制系统
成功销售的七大步骤（共） 篇6
现今业务代表的角色跟以前相比已经发生了很大的变化，由于客户需求的复杂性和多维性，要求业务人员首先必须是一个具有丰富知识的顾问，给客户提供的是顾问式的销售服务。现在的商业行为已经不单单是一种简单的买卖行为，而是与企业战略、文化等都有可能相关的事项，这就要求业务人员应该和客户建立长期伙伴式的关系。在买方市场为主导的今天，各种各样的产品和宣传充斥着每一个人的神经，所以我们必须使自己的产品或服务显得与众不同，这样才能在市场竞争中脱颖而出，被客户所认同。推销就是一种发现及满足顾客需要的过程。如果要有效进行这个过程，你首先必须辩认顾客有使用你的产品或服务的需要。而需求是指达成或改进某样东西的愿望，因为有需求才有购买的动机。而要达成这样的交易，必须熟悉成功销售的七大步骤，并将每一步骤中的技巧运用到推销公司产品及服务；从而通过学习面对面的沟通技巧以学习如何处理客户异议并帮助客户达成双赢的购买决定。
一、掌握丰富的产品知识
首先你必须了解你的产品，认清行业内主要产品的特征、优势及利益之意义并分析公司现今产品的特征、优势及利益。只有掌握了丰富的产品知识，你才能更深入了解客户购买某产品或服务的动机。而了解了其动机后，采取什么样的推广方法、如何定价、产品卖点提炼等问题都可迎刃而解。
产品特征是指公司产品或服务的特性；而产品优势则是指该特性的说明及其在市场上之独特性，与同类产品相比的差异化往往可作为满足特定人群的产品优势；产品利益指该特征对客户的意义及可为客户带来的好处，如果这些好处能满足顾客的需求，推销的步骤便比较容易继续下去。
二、开发新客户
任何生意都难免会损失既有客户，必须不断开发补充新客源。同时为了扩大市场占有率我们也要把客户从竞争者手中争取过来，或在市场推销一种新产品时，我们需要建立新的客户。开发新客户是一个专业销售员要具备的技巧。
通常，开发新客户可考虑的客户信息来源和渠道有以下几种：
q 具权威性的第三者调查资料
q 经济部门公布的资料
q 展览或促销活动
q 扫街式拜访
q Yellow Page
q 与其他销售员或同行交换情报
q 登广告
q 自行培养
开发客户需要考虑的是如何争取与客户见面，一般而言有直接登门拜访、信函、电子邮件、打电话预约等几种方式。成功的销售拜访应包含几个基本的要素：
q 目的——与客户达成明智而互利的决定是销售拜访的最终目的；
q 任务——充分掌握拜访过程，以达到每一阶段的预期效果；
q 事先准备——要达成任务，进店前的准备及进店内的准备是非常关键的；
q 拜访对象——对你的产品或服务有决定权或有影响的人；或占有资金、有需求的人。
三、开场白
开场白的最终目的是为了和客户就拜访中将谈及和达成的事项取得协议，良好的开场白对交易的达成至关重要。因为第一印象已决定了一半，而且你无法重来。而经营一个成功的开场白应注意以下事项：
准备开场白
q 完成客户背景资料调查，所谓“知己知彼，百战不殆”。
q 问自己：客户和我会面，他想达成什么目的？我和客户会面，想达成什么目的？
引出开场白：
--首先经营一个舒适的气氛，如闲聊一下店内的装修、今天的天气等；
--谈论共同认识的人或互相感兴趣的话题等以先建立融洽的关系；
--当双方都准备好谈生意时，将话题转回业务和会面的目的如何讲开场白：
提出议程——陈述议程对客户的价值——询问是否接受
四、询问
掌握技巧性的询问方法和正确的反馈是一个业务人员必备的技能。
对客户的需要有清楚，完整和共识性的了解
--清楚：客户的具体需求是什么？这需求为什么对客户重要？
--完整：了解客户所有需要以及需要的优先次序，以确定你是否可满足和如何满足。
--有共识：与客户进行充分的沟通，以对事物有相同的认识。
需要背后的需要深层次的需求通常是客户想达成的更大目标，如在财务、工作绩效、生产效益、形象等方面。但这些需要背后的需要往往要通过技巧性的询问才能获得。
q 询问的方式
开放式询问：鼓励客户自由的回答，了解更多的信息。
有限制式询问：把客户的回答限制于“是”或“否”或在你提供的答案中选择。
《例：使用开放式询问》搜集有关客户情形和环境的资料：
--｛请问贵公司今年市场推广计划为何？｝
--｛可否告诉我你们目前经销产品的销售情况？｝
q 发掘问题
--｛为什么这几个月销售情况特别差？｝
--｛你们的业务员最常回来反映的问题是什么？｝
q 了解影响层面
--｛假如客户数量无法继续扩大的话，对你们的生意会有什么影响？｝
--｛假如业务人员需要全面培训的话，要花多少人力，物力？｝
q 发掘需要
--｛你认为什么样的产品才能能满足你的需求呢？｝
--｛以这样的业务需求趋势来看，我们应该怎样与你们配合？｝
q 确定你对客户所讲的，有正确的理解
--｛据我目前了解的情况，我们的存货问题是出在当初预估错误，对吗？｝
--｛所以现在对贵公司最重要的是妥善保存客户的资料？｝
q 最后确定客户的每一个需要。
五、说服
通过说服帮助客户了解你的产品和公司，并可以藉着那些具体的方式，来满足他所表达的需要。
说服的时机：
§ 客户表示某一个需要时
§ 你和客户都清楚明白该需要的时候
§ 你知道你的产品或公司可以解决该需要的时候
如何说服该需要：
q 确认该需要
q 同意该需要是应该要加以处理
q 提出并强调该需要对别人的重要
q 表示了解该需要未能得到满足会引起的后果
q 介绍相关的特征与利益
q 询问是否接受
六、达成协议：
当顺利完成以上步骤后，能否达成协议就取决于你“临门一脚”的功夫了。与客户为适当的下一步骤取得共识，迈向一个互利的决定是你拜访客户的最终目的。
达成协议的时机：
§ 客户给予感兴趣或购买讯号时
§ 客户同意接受你所介绍的几项利益
如何达成协议：
§ 重提先前已接受的几项利益
§ 提议你和客户的下一步骤内容和事项
§ 询问是否接受
§ 当客户故作拖延时：询问并找出真正的原因以加以针对性的解决
§ 建议一个较小承诺
§ 尽量订下一个日期，让客户在此之前作决定或承诺
§ 如果客户说不：谢谢客户花时间面谈
§ 要求客户给予回应
§ 请求客户和你保持联络
§ 谢谢客户给的订单
§ 追踪拜访
解释接下来的流程：如交货日期和方式、地点等；收款的相关事项；客户信用调查等需要提醒或配合的问题。
当客户不关心、怀疑或拒绝时：
客户不关心你的提议的原因有以下几种：
如他们正使用某一竞争对手的产品【并且感到满意】；他们不知道可以改善目前的情形和环境或者他们看不到改善目前情形和环境的重要性。
如何克服客户的不关心：
q 表示了解客户的观点
q 请求允许你询问
§ 提出一个有限度的议程作开场白
§ 陈述议程对客户的价值
§ 询问是否接受
q 利用询问促使客户察觉需要，让客户察觉他可以改进或达成一些事情
q利用产品利益及对客户的情形和环境的了解【特别是针对竞争对手的弱点】，找出可能存在的机会，搜集具体的资料，以找出可用公司产品处理的问题或情况。
q 考虑这个机会对客户现在或未来潜在的影响，询问客户的看法或感受，及已发现情况或问题所造成的后果、作用。
消除怀疑：怀疑的客户需要重新获得保证
--表示了解该顾虑：让客户知道你明白并尊重他的观点，但要小心不要让客户以为你的产品或公司有问题
--给予相关的证据：证明你的产品或公司的确有该特征或利益
--询问是否接受
七、追踪拜访
拜访前的计划与准备：
v 没有订下SMAC（要具体的、可以量度的、针对性的）目标，不要拜访客户
Specific 具体--要准确，要对顾客是有意义的Measurable 可以量度的--有数量，价值，时间
Achievable 可以做到的--可行的，与顾客有相关利益的，可能不是马上做到，但可以是持续性的活动
Challenging 有挑战的 – 给自己一个更高要求的目标，不要单单是满足于收到一张订单。
v 每一次拜访都应该订有一个可以对客户有量化的利益
v 每次拜访都要准备，离开客户时会留下需要的文件、材料
订下拜访目标：
q 订目标是为了让你：
1、把要达到的效果有一个清晰，明确的具体计划
2、保证每一次拜访客户都是有真正的目的3、能把每一次拜访的成效融入每一周或每一个月的销售目标
q 订下拜访目标是你的责任，因为客户是你所负责的。当然你可以和自己的主管或经理商讨目标的内容。
充分的拜访前准备及订下SMAC目标会让你：
1.在顾客面前表现得更有自信，更专业，容易赢取客户的信心。
2.充分有效的利用每一次拜访的时间。
3.达到目标而面对较少困难、问题，因为有充分准备会减低顾客提出反对，得到更多的工作满足感
进店拜访的步骤：
1、计划及准备-
进店前，重新检视自己订下的SMAC目标及建议书。检查带上需要的物品，如样本，产品介绍单张，公司报价单、计算器等并检视自己的仪容。
2、介绍-
§ 入店后，向店主或订货人员打招呼或自我介绍
§ 握手及脸带笑容
§ 表现得专业及显示有目的而来
§ 询问可否点存货
§ 做得简单，不拖拉
3、店内检查
q 看货品库存情况，有否积压或需要公司及时备货。
q 看售价标签，有否按公司规定的价格销售。
q查看理货(Merchandising)状况，注意理货的机会。自己公司的货是否摆放在最佳位置，可能的话可利用理货的机会将自己的货品调整到更好的位置。
q 查看推广/展示牌等
q注意竞争对手的活动，如新产品状况：新型号，包装，定价，开始售卖日期，推广（促销）活动，广告，存货。竞争对手的促销活动：记录促销标牌摆放的位置；质量，效应等。
4、检查库存
有些客户会有多间分店，而货物是由中央仓库提供的，如果你拜访这些分店，你要确保：
货架上有货、在下次送货前，有足够的货卖、记录所有缺货的货品，在与购货员(Buyer)做销售时提出。
架上存货：检查货架上的货是否足够应付消费者并注意有哪些货品需要添货。
仓库库存：取得同意到仓库数货，有的客户的仓库不一定是在店内，如果是这样，你点货后一定要回到可以找到购货员的地方检查最大库存（与货期有关），检查温度，叠放情形，与哪些货品放在一起等。
5、计算订货
6、复查
这是最为重要的一步。在会见购货员前你要把在客户仓库，货场收集的资料集中起来，作以下的准备：检查SMAC目标、排练要讲的内容、角色模拟（想想可能提出的异议、想一下取得的协议，订单的技巧等）。
7、推销面谈— 这是取得订单或其他协议的时候。
8、取得协议：如果事前做好准备，取得协议会比较容易。
q 取得协议的时间没有一个所谓正确的时候。要记着两点：
§ 越早取得协议越好
§ 取得协议后，不要继续做推销
q 取得协议的四个时机：
当客户显示对你的产品、服务有兴趣
在处理客户的一连串异议后
当你把对客户有好处的建议提出后
你看到或听到购买讯号
9、理货：取得协议后，你应该着手处理重要的理货事情。一般的理货当然在检查分配情况这一环节做妥。这个时候，你应该： q 完成与顾客达成协议的理货更改事项：增加陈列面facing、把货品重新摆位、再订价、摆放展示品(Display)
q 保证有正确的货品摆放(stock rotation)
q 从仓库把货放到货架上 –不要让店内有任何货品脱货
q 摆放POP
q 记录你知道下次拜访要带去的东西
10、行政文书事项
q 每次拜访客户后，你必须确保你已获得有关的资料讯息并把它详细的写下来。
q 你的经理会告诉你有些特定的要求但你应该常常有以下的资料：
ü 订单的细节： 送货期/时间，放帐的条款
ü 推广的细节： 同意的内容，时间，地点，位置
ü 新品种： 位置，价格，POP
ü 改动装置：陈列面，货架位置，产品的流动
ü 放帐：现在未还款项
ü 竞争对手资料： 详列，举例
ü 下次拜访日期
ü 下次拜访目标
q 这些资料要写清楚（在客户档案内），方便转告其他有关同事，或日后翻看