食堂租赁合同书（通用12篇）
食堂租赁合同书 篇1
食堂租赁合同书
甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）
甲方现将工业园内饭堂租赁给乙方，为了加强饭堂的管理，提高员工生活水平，明确双方的权责关系，本着公平、自愿、双赢的原则，依照《中华人民共和国合同法》的规定制定本合同，甲乙双方应严格遵守。具体条款如下： 1.基本伙食标准：
为保障员工正常营养供给，明确规定最低消费标准如下：
1.1.中晚餐基本伙食标准各： 6 元/餐，（甲方就餐人数在500人以下提供2荤1素1汤，就餐人数在500人以上提供5菜1汤任选2荤一素，菜定量饭不定量）但不能打包、浪费。
1.2.其它伙食标准及特色风味窗口等，乙方自行提供，员工根据自身消费能力自由选择。早餐可根据员工实际需要选择用餐。
1.3.甲方员工餐标为5元/餐，其它员工均执行1.2所述餐标。2.租赁区域、租赁条件及租赁期限 2.1.租赁区域：
2.1.1.甲方同意将 出租给乙方做为食堂经营，经营面积为1821平方米。其中
2.3.租赁期限：
2.3.1.乙方从 年 月 日开始承包至 年 月 日止，合同期为
年。乙方如有续租意愿，应提前不少于 个月与甲方进行协商，并另行签订租赁合同，否则，视为乙方放弃续约请求。
2.3.2.本合同签订起 个日历天内，乙方应向甲方一次性支付履约保证金：￥ 元（人民币： 整）（付款帐户为：单位：，开户银行：，帐号：）甲方开具收款证明。该履约保证金在租赁期满或者合同终止不再续约并结清乙方一切应缴费用后无息返还乙方。3.双方权责： 3.1.甲方权利与义务：
3.1.1.甲方有权监督乙方的卫生情况、饭菜质量及份量，以维护员工的正当利益，若乙方有不符合要求的地方，甲方可立即向乙方负责人反映，乙方应在三日内改善。3.1.2.甲方有责任维持饭堂就餐人员的就餐秩序及公共卫生，就餐人员在打餐时应根据消费金额刷IC卡，以便乙方员工正常操作。剩饭及菜渣要及时倒进潲水桶，以维护良好的就餐环境。3.2 乙方权利与义务：
3.1.3.严格按照《食品卫生法》规范操作，保证饭菜卫生安全。若因乙方原因造成食物中毒事件，经权威医疗部门核实后，由乙方负责赔偿及承担法律责任。3.1.4.乙方自行承担操作间内的水电燃料费用。
3.1.5.乙方应随时注意环境卫生，及时自行处理潲水问题。同时乙方应配合政府相关部门对卫生的检查，负责办理《餐饮卫生许可证》，对于存在的问题要及时解决，否则由此造成的责任由乙方承担。
3.1.6.乙方工作人员必须遵守甲方的厂规厂纪，不得随意进入甲方工作场所，否则后果由乙方承担。
3.1.7.乙方聘用人员须持有健康证，并须每年体检一次，以确保食品安全。3.1.8.乙方须为甲方购买食物中毒保险，保额不低于100万。
3.1.9.乙方工作人员必须规范着装，穿工衣，戴工帽，打菜时须戴手套。
3.1.10若因国家政策或其它难以预测的原因，导致食材价格大幅度上涨10%时，乙方有
权向甲方提出增加餐费标准，甲方应根据实际情况予以适当增加餐费标准。3.1.11对于甲方指出乙方工作存在的问题，乙方应及时配合解决，否则造成的后果由乙方自行承担。4.违约责任：
4.1.乙方在本合同期有下列行为之一的，甲方有权终止本合同：
4.1.1.如乙方因违反合同约定，引起员工不满，甲方有权要求乙方及时整改，如乙方仍不能达到其要求，甲方有权终止合同。4.1.2.乙方非正常停餐。
4.1.3.乙方与服务对象发生有不良影响纠纷。
4.2.合同期间，如甲方擅自提前终止本合同（双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方。
4.3.合同期间，如乙方擅自提前终止本合同（双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外），乙方支付的履约保证金不退还。5.对厨房餐厅进行设施增添、装修的约定：
5.1.租赁期内，乙方根据租赁需要对厨房餐厅进行装修，及厨具设备进行增添设施的，乙方需提出书面装修的详细方案，报甲方及政府卫生主管部门审核、批准，在不影响房屋主体结构、房屋安全、不影响他人的前提下，甲方积极配合乙方的装修活动（费用由乙方承担）。
5.2.租赁期满后（含续租），如乙方不续租的，在不破坏房屋结构和安全的条件下，装修或增添设施中可移动部分由乙方自行拆除带走或按五年折旧价转让给下任承包商，不可移动部分则由甲方无偿取得。
5.3.若在租赁期内，甲乙双方不再继续合作时，甲乙双方可与下一任承包商协商，由下一任承包商应按合同约定的五年折旧方式，将乙方投资的所有项目及厨具设备接收，在乙方撤离甲方场地前，以现金形式一次性支付给乙方。
6.本合约一式肆份，双方各执两份，签字盖章即日生效。如有未尽事宜不在本合约之内，双方另行协商解决，并附件补充协议及具同等法律效力。执行本合同时发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决，如协商不成，则提交食堂承包物业所在地人民法院诉讼解决。诉讼费用由败诉方承担。
甲 方： 乙 方： 签约代表： 签约代表：
电 话： 电 话： 日 期： 日 期：
食堂租赁合同书 篇2
一、租赁内含利率与租赁合同利率的内涵
根据租赁准则, 租赁内含利率是指在租赁开始日, 使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。用公式表示为 (公式中以I租赁内含表示租赁内含利率, 以I租赁合同表示租赁合同利率) :
多数情况下是先确定租赁资产公允价值, 然后采用内插法求租赁内含利率。科学、准确地确定租赁资产公允价值是计算租赁内含利率的前提。
租赁双方在租赁合同中规定根据租赁标的物的实际成本计算承租人分期偿付租金的利率。租赁合同利率有固定利率和浮动利率之分, 具体采用何种利率由租赁双方协商确定。承租人按照租赁合同利率计算的最低租赁付款额的现值就是计算租金的逆运算, 即租赁合同上租赁资产的实际成本。
二、租赁内含利率与租赁合同利率的关系
1. 公式比较。如以租赁合同利率对最低租赁付款额折现, 则有:
将租赁资产的公允价值和租赁合同上租赁资产的实际成本进行比较 (其中, 出租方每期收取租金=承租人每期支付租金) , 存在以下三种情况:
若公允价值>实际成本, 有:
如果第三方担保资产余值和未担保余值为零, 则租赁内含利率小于租赁合同利率;如果不为零, 则租赁内含利率与租赁合同利率的关系不好确定。
若公允价值=实际成本, 有:
则租赁内含利率大于或等于租赁合同利率。
若公允价值<实际成本, 有:
则租赁内含利率大于租赁合同利率。
通过以上分析可发现, 租赁内含利率并不一定小于租赁合同利率, 租赁准则中关于租赁内含利率小于租赁合同利率的隐含假设不准确。
2. 理论推断。
《企业会计准则———基本准则》对公允价值作了解释, 即在公允价值计量下, 资产和负债按照在公平交易中, 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。在理论上, 现行市价、现行成本和可变现净值均符合公允价值定义, 在实际中对资产也多以现行市价或专业资产评估机构的评估值作为资产的公允价值。租赁资产的公允价值可以理解为现行市价或专业资产评估机构的评估值。租赁合同上租赁资产的实际成本则包括租赁标的物的成本、利息和营业费用。租赁标的物的成本除了包括租赁标的物自身价值, 还应包括出租人支付的运输费、保险费、安装调试费, 如是进口的还包括进口关税;利息是指出租人因购买租赁标的物而筹措资金所支付的利息;营业费用指出租人开展租赁业务过程中所支付的业务人员的工资、办公费、差旅费等。可以看出, 租赁合同上租赁资产的实际成本涵盖范围大于租赁资产的公允价值涵盖范围, 一般情况下大于租赁资产的公允价值。所以, 租赁内含利率通常情况下是大于租赁合同利率的。
三、租赁资产入账价值的确定
租赁准则规定, 在租赁期开始日, 承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值。此规定在实践中很难操作, 一是租赁资产公允价值不好确定, 使租赁资产入账价值缺乏科学性和严肃性。二是在计算最低租赁付款额现值时, 承租人由于折现率取值不同而出现相同条件下租赁资产入账价值不同的状况。
笔者认为, 租赁资产入账价值是非常好确定的。《合同法》规定:融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择, 向出卖人购买租赁物, 提供给承租人使用, 承租人支付租金的合同;出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立买卖合同, 出卖人应当按照约定向承租人交付标的物, 承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。从中不难发现, 出租人是根据承租人的选择来购买租赁物的, 承租人对于租赁物的购买成本甚至出租人与出卖人订立的买卖合同是清楚的, 承租人可参照自己购置固定资产的处理办法, 将购买价格加上租赁物的途中运输、保险、安装费等达到可供使用状态前发生的费用, 作为租入资产的入账价值。将最低租赁付款额按租赁合同利率折现后, 与入账价值之间的差额即承租人未确认的融资费用, 在租赁期间进行摊销即可。
另外, 为防止承租人将融资租赁作为经营租赁进行会计处理, 出现表外融资的情况, 可将最低租赁付款额现值 (按租赁合同利率折现) 与租赁资产的实际成本比较, 比值超过 (含) 90%, 就可确定为融资租赁, 这在实践中操作性更强。
摘要：租赁内含利率并不一定小于租赁合同利率, 通过公式和理论比较, 多数情况下租赁内含利率是大于租赁合同利率的, 和租赁准则的隐含假设不相符。承租人对最低租赁付款额进行折现时使用租赁合同利率更为相关和可靠。同时, 确定承租人租赁资产的入账价值有更简单实用的方法。
食堂租赁合同书 篇3
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
食堂档口租赁协议（推荐） 篇4
出租方（甲方）：武大饮食服务中心 承租方（乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，双方就租赁食堂档口场地从事餐饮服务经营的事宜，经协商达成协议如下： 第一条租赁场地
乙方承租甲方_______食堂_____号档口，面积约______平方米。第二条租赁期限
自2013年1月1日起至2013年12月31日止，共计壹年。
第三条经营范围：___________________________________________________________ 第四条分配方案：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________________ 第五条保证金
自本协议签订之日起____日内，乙方向甲方交纳_______元的保证金，作为履行协议和提供优质服务的担保。协议到期后，质保金无息返还。第六条保险
甲方负责投保的范围为：公共责任险、火灾险。乙方自行投保的范围为：社保五险或其它险种。第七条甲方权利义务
1、依法制订有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项管理规章制度作为本协议的附件，并负责监督实施。
2、协助各级行政管理机关对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿，直至单方解除协议。
3、应按约定为乙方提供场地及水、电、汽及经营所需的相关基本配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。其它设备乙方自行配置。
4、应对食堂或餐厅进行整体管理，维护并改善食堂、餐厅的整体形象，包括：对饮食品种的规划和控制、功能区域的划分、饮食档次的定位、饮食经营的管理及质量管理、服务质量管理、营销管理、形象设计、公共关系协调、纠纷调解。
5、应对食堂或餐厅进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（公共区域及租赁场地）的管理及维修保养、对乙方装修的审查和监督、水、电、气、空调等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养清洁管理、保安管理、负责市场的公共安全消防，管理内外各种通道、道路管理等。
6、甲方为乙方提供窗口机，借给乙方使用，乙方若有损坏照价赔偿。
7、为保证学校饮食卫生安全，甲方配送部统一为乙方配送经营所需的各种原材料。
8、甲方视具体情形负责为乙方的员工有偿提供统一的工作服装、工作餐及食宿场所。第八条乙方权利义务
1、有权监督甲方履行协议约定的各项义务。
2、应按照约定的经营范围开展经营活动，未经甲方允许，不得超范围经营。自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度，服从甲方的监督管理。
3、应具备卫生许可证和工商执照等合法的经营资格。在甲方规定的时间和地点生产经营指定的品种，严格遵守《武大饮食服务中心档口经营分配指导原则》及相关规定。
4、必须服从甲方管理人员的统一安排，窗口不准收取现金。否则，按甲方的相关规定进行处罚。
5、应爱护并合理使用食堂或餐厅的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任。
6、应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害甲方利益及其他经营者和消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。
7、将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照，否则甲方有权解除本协议。
8、提倡文明服务，做到有问必答、百问不厌、不得与就餐者发生任何冲突。
9、诚信守法经营，不得恶性竞争，不盗窃财物，否则处以原价格五十倍的罚款。
10、互相监督，不加工、不出售腐烂变质、变味的食品，严格执行《食品安全法》。杜绝食物中毒等恶性事件的发生。若发生食物中毒事件，乙方必须承担一切经济和法律责任。
11、乙方责任人及其职工要把安全放在首位。不得违章操作，注意防火、防盗、防投毒等事件发生。如发生意外，乙方自行承担一切经济和法律责任。
12、乙方所聘用的人员上岗前必须按甲方的规定办理相关的证件和手续。乙方不得违反《劳动法》使用员工，乙方所聘员工的一切人事与经济纠纷与甲方无关。乙方应与所聘员工签订协议并将原件上交甲方备案，并按《劳动法》、《合同法》为其员工办理相关社保关系，缴纳法律规定的社保费用。乙方及其员工在工作期间，若出现任何重大身体疾病、突发性或意外人身伤亡等，与甲方无任何关联，甲方不承担任何责任，也不承担由此产生的任何费用，一切责任由乙方自行负责。
13、乙方员工工作期间应严格遵守餐饮中心各项规章制度。统一着装，挂牌服务，工作服装由食堂统一提供，费用由乙方负责承担。
14、乙方员工入在甲方安排的公寓住宿，按每人每月________元扣除住宿费，在食堂统一就餐按每人每月________元（包早、中、晚餐）扣除伙食费。
15、乙方在生产经营中所发生的水、电、汽及低值易耗等费用按实际金额计入当月直接成本，公用的水、电、汽等费用与食堂协商分摊。
16、乙方不得私自购进原材料，否则处以五十倍的罚款。
17、协议终止后，乙方投入的可移动设备，乙方可以回收；乙方投入的不能移动的装饰、装修，乙方不得损坏和拆除，否则予以相应的经济赔偿。第九条 协议的解除
乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，乙方应按照_________的标准支付违约金：
1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。
2、未按照约定的经营范围使用场地或变更经营品种，经甲方三次书面通知未改正的。
3、利用档口场地加工、销售不符合卫生条件的食品的。
4、进行其他违反甲方管理规定的活动累计达到三次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。
5、将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或私自和其他租户交换场地的。
6、未按法律规定与其员工签订劳动协议；未及时为其员工发放工资及缴纳社保费用的。
7、违反保证金协议的有关约定的。
8、未经甲方同意连续十日未开展经营活动的。
9、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。
甲方因食堂拆除、维修或改造上级相关规定或不可抗拒的因素而不能继续履行协议的，可提前解除本协议，且不对乙方进行任何形式的补偿。
甲方或乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前15日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，退还保证金。第十条其他违约责任
1、甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。
2、因乙方不符合本协议约定的行为导致甲方被行政管理机关或司法机关裁判承担赔偿责任的，甲方因此造成的损失由乙方承担。第十一条免责条款
因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。
如果场地无法复原的，本协议自动解除，应退还保证金及利息，双方互不承担违约责任。第十二条续租
租赁期满乙方如果无违约行为的，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前30日内书面通知甲方。乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。
第十三条租赁档口的交还
租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后15日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失乙方承担。第十四条争议解决方式
本协议项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，提交武汉仲裁委员会仲裁。第十五条
本协议一式四份，甲乙双方各执一份，另两份交饮食中心存档，本协议如有不尽之处，双方协商解决
第十六条协议补充条款
双方对协议内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为协议附件，附件与本协议具有同等的法律效力。
甲方单方制定的规章制度也作为本协议的附件，规章制度的内容与协议约定相关冲突的，以本协议为准，但国家法律、政策另有规定的除外。
甲方（签字盖章）签约日期：
食堂租赁合同书 篇5
本范本3333））））
签订日期：________年________月________日编 号：________________
承租方：（以下简称乙方）________________________________________________________
出租方：（以下简称甲方）________________________________________________________
甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双
方协商，就乙方向甲方承租设备特签订本合同。
一、租赁设备概况
二、设备使用地点及工程项目：本租赁设备仅限于在_____________________________，用于________________________工程。
三、租赁设备的所有权和使用权：
1、甲方拥有对租赁设备的所有权。
2、乙方仅在租赁期内在本合同规定的范围内拥有该租赁设备的使用权。
四、甲方为该设备配备操作手______人，由____方负
责工资，工资每人每月__________元。
五、租赁期限及租金结算方式：
1、自________
年________月________日至________年________月________日止，租赁期满，乙方将设备完
好交给甲方办理退场手续，若乙方继续使用，应在本合同期满前五日内重新签定续租合同。
2、租赁期间原则上每天平均工作时间不超过8小时（折合一个台班），每月累计不得超过____
小时，确因工作所需超出_____小时部分应视为加班，按超出工作小时数计收加班租赁费。设
备的租赁费按月结算____________元/月/台，_________元/天/台，如设备租赁期不足一个月，租赁费按实际天数乘以8小时结算，超出工作小时加班部分，另计收加班费。
3、经甲
乙双方协商，甲方收取乙方设备预付租金______________元，作为履行本合同的保证。
4、乙方向甲方交纳租金及保证金后，办理提货手续，自租日期，每30天向甲方交付一次租
金，租赁期满，扣除应付设备赔偿金后，甲方应将保证金余额退还乙方。
六、租赁设备的运输、使用、维修、保养和费用：
1、设备的进场费由_______方负担，退场费由______
方负担，乙方应在设备退场前七天通知甲方。
2、设备在租赁期间所需的各种油料由乙
方负担。
3、在租赁过程中，乙方承担设备易损件（如刀头、刀库等）的所有更换费用。
4、设备在租赁期间内由乙方使用，乙方应协助甲方机手做好设备的日常维修、保养，使设
备保持良好状态，维修和配料费用在________元以下的由乙方负担，维修费用在_______元
以上的由甲方负担，所付费用以甲方机手签字为准，由甲方负担的部分从甲方收取设备租赁
费中扣除。
5、在工作过程中，乙方若不能对设备故障进行排除，应及时通知甲方进行
维修，设备因故障造成每月累计停工三天（维修时累计十二小时折合一天）以上的部分乙方
食堂窗口经营合同书 篇6
甲方：钟开陆（以下简称甲方）
乙方：（以下简称乙方）
经甲乙双方协商，甲方将其经营的镇平一高学生食堂拿出一个窗口委托给
一、乙方代表甲方全权负责管理经营该窗口的加工、销售、安全、卫生及其服务质量等工作。
二、乙方负责自己加工、销售的食品不出任何质量及其安全事故，并自觉接受甲方及其学校领导与地方行政管理部门的督促与检查。
三、为保证食堂的食品质量，乙方必须从甲方仓库领取食品原料，不允许乙方擅自购买面粉及食用油，否则甲方有权单方面终止合同的履行。
四、乙方在经营管理期间必须对甲方交付使用的设施、设备及其厨具用具保管、保护好。如有丢失或损坏由乙方负责赔偿和维修，费用由乙方承担。
五、乙方在生产经营期间必须采取得力措施，做好安全防卫工作，即防火、防盗、防投毒、防疫病传染。不得出现工作中的失误，若出现失误所造成的一切后果均有乙方负全责。
六、乙方在经营管理期内必须自觉维护甲方的声誉，一切对外经营活动都必须冠用甲方全称，对甲方负责。
七、乙方在经营中所发生的盈利自享，亏损自担。经营盈亏、成败均与甲方无关。
八、操作间内只许两人操作，工衣工帽必须戴带，健康证也要同时办理。
九、乙方所用员工的工资及其福利待遇，均由乙方负责解决。
十、乙方签合同时需向甲方交纳万元的食品质量安全保证金。待合同到期时若无发生任何质量、安全事故，甲方则如数将该保证金退还乙方。
十一、乙方负责承担自身窗口的水、电使用费。
十二、乙方每月从营业额中向甲方上交（不含水电使用费）。
十三、乙方在经营中，必须遵守校方的统一规定，不允许收取现金，否则，自觉接受甲方及校方的处罚。
十四、此合同自2012年年月日止。合同到期后，双方可协商续签。
十五、在合同期内若发生单方面违约，由违约者赔偿对方一万元违约金。
十六、此协议未尽事项，由双方协商解决。
十七、此协议份。甲、乙双方各执一份。
甲方签字：乙方签字：
我国融资租赁实务合同问题分析 篇7
关键词：融资租赁,代理,形式三方融资租赁合同,形式两方融资租赁合同
一、我国融资租赁的现状以及融资租赁合同问题
融资租赁是在充分的市场经济环境下才可以充分发挥作用, 目前我国融资租赁业理论已被学术界广泛接受。但是在实践当中, 中小企业投融资极其困难, 从我国98年亚洲金融危机爆发之后, 无论信贷规模紧缩, 还是信贷宽松, 中小企业贷款的推动力都没有增强, 据数据显示, 90%以上的银行信贷规模仍然是放给了2%大型国企、央企。这就形成了某些大型设备、机器等购买者的地位相对与销售者偏低, 买卖双方的地位出现了倾斜。如此一来, 购买方在购买过程中, 信息必然会不充分, 购买者在对所需机器、设备进行购买选定, 为了简单方便, 会将其的购买事宜交由销售方进行代理。
融资租赁合同, 是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择, 向出卖人购买租赁物, 提供给承租人使用, 承租人支付租金的合同。融资租赁集借贷、租赁、买卖于一体, 是将融资与融物结合在一起的交易方式。融资租赁合同是由出卖人与买受人 (租赁合同的出租人) 之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的, 但是其法律效力又不是买卖和租赁两个合同效力的相加。在实务当中, 销售方作为购买方的代理人, 与融资租赁公司, 当然一般以银行为主要的买受人, 在形式上, 会出现承租方, 销售方, 出租方也即买受人, 我们在此先姑且将其称做“形式三方融资租赁合同”。另外一种情况是承租方和销售方签订了代理协议后, 然后由承租方和出租方签订以融资租赁合同命名的但是只存在承租方与出租方两方的合同, 在这一合同之后附带了一个出租方与销售方的买卖合同。这样的合同我们将其称作“形式两方融资租赁合同”。
二、对实务中的融资租赁合同的问题分析
实践中的融资租赁合同在签订当中存在的问题, 一种是合同书中存在三方当事人, 形式上存在三方当事人, 实质中只存在着销售方代理承租人的行为。另外一种就是直接在其签订的以融资租赁命名的合同中只存在两方当事人, 承租方与租赁方, 仅仅在合同后附加了一个买卖合同。
对于实践中的融资租赁合同, 第一类“形式三方的融资租赁合同”, 因为从实质来讲, 在这样的合同中, 存在的实质利益直接行使当事人只是销售方和出租方, 在其中销售方作为承租方的代理人, 行使本人授予其的代理权力, 一方主体担当两方主体利益。由于没有明确的法律和行业制度约束, 企业缺乏信用观念法律意识淡薄, 这样的代理行为在实践当中普遍的存在。恰恰在融资租赁实务中, 出租人在见到承租人出具的收到货物通知书时, 即对销售者所要求的价款进行履行。而此时的出具收到货物通知书的出具权力由于代理权的授予而归销售方形式, 也即销售者自己出具证明来为自己收取价款进行提供实现条件。在实践中, 承租人还没有收到货物时, 销售者为了提前获得价款, 可以提前出具收到货物通知书, 来提前取得价款。如果后期的货物实际交付出现问题后, 这样出租人利益就会出现无预期的风险, 在融资租赁中由其承担最不利的后果。
第二类在实务中出现的“形式两方融资租赁合同”, 其签订的合同名称为融资租赁合同, 但是在合同中存在的签订方为出租人与承租人, 销售方没有在合同当中出现, 这样的合同本质上来讲, 是一个租赁合同法律关系的合同, 其法律效力不对销售方进行约束。这样在无形当中就把销售者的一些责任免去。虽然实务中, 在这一合同之前承租人会与销售方签订一个代理协议, 出租人与销售方签订一个买卖合同, 但是这样来看的话只是存在着单纯的买卖和租赁法律关系, 而融资租赁合同的效力却不仅仅是这两类法律效力的相加。在融资租赁合同中三方的权利与义务不仅仅像单纯的买卖与租赁合同分配。
三、对于融资租赁合同实务问题所提出的建议与意见
首先, 国家政策给与帮助, 对需要融资的中小企业进行偏向性的照顾。由于信用不足的中小企业融资机会没有得到银行的充分提供, 国家的政策只是“有风无雨”的偏向于大型国有企业与中央企业。在这样的现状之下, 中小企业投融资极其困难, 国家在对经济的发展与引导时, 适当的扩大融资规模中中小企业的份额。这样可以让这样需要融资的中、小企业在交易中不至于处在地位弱势的一方。
其次, 中小企业也即承租人要对市场信息进行充分的把握, 不能由于某些条件不优惠, 简单的依靠代理, 要尽量避免这样的代理。由于现在的市场环境影响, 即使必须通过代理的方式, 来换取融资, 进而得到标的物的迅速使用权来实现自己的盈利性操作, 也要对代理权限进行合理的限定。
结语:毋庸质疑, 融资租赁对经济的发展会起到很重要的作用, 但是对融资租赁与代理的结合使用简单的肯定和否定都是错误的, 应该结合具体的情形以及其他有利机制, 使承租人和出租人的利益不受到损害的前提下, 进一步促进融资租赁合同的合理订立以及融资租赁业的快速发展。
参考文献
[1]刘静.浅析我国融资租赁业[J].经济论丛[1]刘静.浅析我国融资租赁业[J].经济论丛
[2]李志赞.银行结果与中小企业融资[J].经济研究, 2002 (6) [2]李志赞.银行结果与中小企业融资[J].经济研究, 2002 (6)
[3]李晓琳、文瑞.融资租赁浅析[J].管理[3]李晓琳、文瑞.融资租赁浅析[J].管理
[4]肖翔、刘天善.企业金融学[OL].百度百科, 2009 (9) http://baike.baidu.com/view/34088.htm[4]肖翔、刘天善.企业金融学[OL].百度百科, 2009 (9) http://baike.baidu.com/view/34088.htm
房屋租赁合同税金由谁缴纳 篇8
去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?
黑龙江鸡西李明伟
李明伟：
《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。
能否对债务人的注册商标进行财产保全
周律师：
我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?
安徽岳西胡毛锋
胡毛锋：
你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。
最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。
债务人没有破产我还能否实现债权
张律师：
我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。
湖南长沙王雨飞
王雨飞：
学校食堂装修合同书 篇9
甲方：苍南县马站镇渔寮学校 乙方：苍南县马站斌厥铝合金装璜店
为了给师生营造一个良好学习育人的环境，解决师生就餐问题，学校依据苍财教（2014）83号文件规定，重新装修师生食堂。经校委会研究并报上级主管部门批准，将装修工程承包给乙方，经双方协商，协议如下：
一．学校食堂装修面积178㎡，每平米预算材料及人工造价65.00元，装潢费用约11570.00元。铝合金面积约140㎡，每平米造价270.00元，费用约37800.00元，两项总计费用约49370.00元。装璜材料由乙方提供，甲方负责验收材料质量。二．乙方根据甲方的装璜设计方案施工，保证装璜质量。三．工程竣工后由甲方负责验收，验收合格后付给乙方装潢全部费用。
四．施工期间发生的一切不安全事故均由乙方承担。
五．以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方共同签字盖章后生效。
甲方：苍南县马站镇渔寮学校（盖章）
乙方：苍南县马站斌厥铝合金装璜店（盖章）
2014年6月20日
附：杜寨初级中学食堂装修预算表
（1）铺设面积4729.57平方米，每平方米40块，合计189183块。每块砖（含运费、装卸费）0.25元，共计47295.70元
（2）拉土垫校园共10车，每车50元，共计500.00元（3）材料税1988.00元，前三项共计49783.00元（4）人工费：厕所前铺砖面积470平方米，用旧砖18800块，共铺砖207983块，每块砖0.10元（含平整校园、拉沙子、铺砖、18800块砖税金1160.00元）共计21985.00元；
（5）材料和人工费共计71741.00元，大写：柒万壹仟柒佰肆拾壹。
租房合同房屋租赁合同-租赁合同 篇10
2，想省事嫌麻烦就签长期合同，并且合同中写明租金每年上涨多少，免得看着周围房租在涨而后悔。如果不嫌麻烦就可以短租，好好租APP支持涨租功能，房东也可以使用好好租对租金随时调整。
3，押金当然越多越好，这样可以最大限度的约束租客的行为。当然不能高的离谱，把租客吓跑了就得不偿失啦~
4，合同中一定要注明房屋居住的最多人数，防止自己的房子变成群租房!
食堂租赁合同书 篇11
关键词：商业租赁合同；商铺经营者；法律风险分析防范
0引言
一般租赁合同的框架包括双方基本信息、租期和开业时间、租金和保证金标准及支付方式、场地交接、装修和施工、转租、保险、退租和撤场、双方权利义务、合同解除和违约责任、法律适用及争议解决途径等条款，条款约定如何能维护承租方的利益，由于篇幅有限，笔者主要从以下几个方面进行分析。
1开业日、计租日、装修期或免租期
对于出租方而言，通常在合同中对开业日、计租日、装修期或免租期固定一个具体时间（段）。这样对于承租方的不利在于：根据法律规定，商铺经营者在营业前需要取得营业执照、消防验收和消防安全检查等文件，如果涉及特定商品的，还需依法取得药品经营许可证、医疗器械经营许可证、保健食品卫生许可证、食品流通许可证等。同时，装修期从字面理解，就是装修完成后不享有免租权利了。如果是非因承租方原因造成的承租方不能够在固定时间内完成证照办理并开业，那么将导致承租方在商铺开业前产生租金损失。因此，合同增加非因承租方原因导致装修期或免租期结束时未能开业的，装修期或免租期顺延这样描述，并约定计租日自装修期或免租期结束之次日为准，此日同时为开业日，从而避免承租方处于被动位置。
此外，由于在营改增后，免租期、装修期内“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同收租”的风险，按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定，征收相应的增值税[1]。为防范视同收租的风险，条款约定为考虑到装修期或免租期等因素，出租方给予承租方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。
2出租方协助办证义务
各地工商局对于办理营业执照要求不尽相同，但一般均要求提供商铺注册登记地址用房的租赁合同、出租方（或产权方）产权证明；对购物中心未取得产权证明的，需要建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表；对商铺通过转租取得的，需要产权方与出租方的租赁合同、产权方出具同意转租说明。商铺办理消防验收及消防开业前安全检查的，需要出租方（或产权方）建设工程消防验收合格意见书。实践中，往往出现出租方未及时提供合乎办证所需的证件，或产权证明存在瑕疵，导致承租方耽误了办理证照的时间，更严重的是到最后办不了商铺营业执照，导致承租方承担额外费用，包括合同约定的承租方逾期开业的违约金等等。另一方面，承租方在未取得开业证照前就从事经营活动，则会面临行政处罚的风险，此时承租方就陷入了两难的境况。因此，避免承租方在商铺前期准备工作中投入成本过高，在合同中约定出租方协助办证义务及违约责任，承租方解除合同权利等条款就十分之重要了。
3通过转租取得的商铺
如果商铺为转租取得，如何避免产权方不同意另行书面确认同意转租，其后又以出租方未经其同意转租商铺主张转租合同无效的情形。实践中，有三种较常见的情形：一是产权方与出租方的租赁合同（下称上层租约）中无约定出租方可以转租的条款，亦没有禁止转租的条款，是否可以视为出租方有权转租。笔者认为不一定，除非承租方能举证产权人在知道或应当知道之日六个月内没有提出异议，按照法律规定则转租合同有效，通常较可行的做法是，向产权方之营业执照地址及经营地址（包括上层租约约定地址）发送告知转租的通知函，要求产权方如有异议限期提出，当然重要是做好函件及快递单证据保存，关键要写好邮寄物品的名称；二是上层租约中有约定禁止转租的条款，笔者认为这种情况除非产权方之后另行书面确认同意转租，否则法律上存在很大的风险，将会导致转租合同无效，项目可能需要搁置；三是上层租约中约定同意转租的整体物业面积限制在固定比例，超出为无效，是否可以认定出租方有权转租。笔者认为并非全无风险，关键要采取有效保护措施降低风险发生几率，例如查证物业当时整体出租情况并记录在案，计算本商铺承租面积是否包含在整体同意转租的面积中，并要求出租方进行书面确认，在举证上应通过多方面进行证据的搜集。为了防范风险，还应对出租方丧失转租权明确为出租方违约责任。
4商铺装修损失
合同法规定承租方对租赁物进行改善或者增设他物需经出租方同意。出租方也往往会在合同中约定在租期内承租方对商铺的装修需经过出租方的同意。通常在商铺交接时的开业装修，出租方一般会认可当其时留存的装修设施，但是，对于租赁期内承租方重新装修或添附他物后，租赁合同因为出租方违约而提前终止的，承租方如何主张装修损失。如果承租方不能证明其进行装修、添附时有征得出租方同意，以及出租方亦未就添附的项目进行确认；同时，在承租方清退租赁物时，不能证明就装修、添附物拆除处理事宜通知出租方，法院可能会认定承租方无法对装修损失进行核实，从而不予支持承租方的诉求[2]。因此，合同中能约定承租方在提前通知出租方的情况下有权对商铺进行重新装修最好，即使在施工队可能需要经物业管理方同意后才进场施工，也不至于需要承租方承担全部举证责任，进而增加胜诉几率。若面对强大的出租方确实无法修改，也应当留存上述相关证据，必要时进行公证。
5结语
在审核商业租赁合同的实务中还存在很多值得注意的問题，例如产权证的用途是否可作商铺使用等，尚未能一一提及，如何避免或者降低风险，需要法律工作者根据具体的项目情况处理，关键是要专业、细心、耐性和严谨。
参考文献：
[1]《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；
食堂租赁合同书 篇12
一、出租人保证承租人平静占有和使用的义务
( 一) 合同法关于出租人义务的规定
依据我国合同法的规定 (1) , 在融资租赁期间, 出租人应当保证承租人平静占有使用租赁物, 不得随意解除合同取回租赁物, 除非出现承租人违约的情况。这是出租人的一项主要义务, 也是承租人的一项主要权利。
按此理解, 出租人不得妨碍承租人依照融资租赁合同所取得的承租权。承租人在租赁期间内, 对租赁物拥有独占使用权。尽管出租人对租赁物享有所有权, 但租赁物的占有、使用、收益的权能由承租人取得。出租人应保证承租人对租赁物的占有和使用, 不受第三人的干扰。出租人转让租赁物所有权的, 融资租赁合同对新的租赁物所有权人继续有效, 新所有权人不得解除合同, 要求取回租赁物, 即所谓“买卖不破租赁原则”。在租赁期间内, 承租人如果受到对租赁物享有合法权利的人的干扰, 出租人应承担违约责任。
然而依据破产法的规定, 出租人破产却会影响承租人占有使用租赁物的权利。这与合同法规定存在一定矛盾之处。
( 二) 合同法与破产法之间潜在矛盾
依据破产法的规定, 一旦出租人进入破产程序, 破产管理人会及时接管破产的出租人资产。破产管理人会调查出租人财产状况, 向出租人的债务人主张权利, 维护出租人财产, 要求和接受出租人的财产持有人交付财产。
具体而言, 破产管理人接管出租人财产后, 经审查发现出租人的财产持有人没有向自己交付财产的, 应当通知该财产持有人及时向自己交付财产。破产管理人可以向受理破产申请的人民法院提起确权之诉, 给付之诉或者赔偿之诉, 请求人民法院判令确定出租人对财产的权利, 出租人的财产持有人向破产管理人交付财产, 或者赔偿损失。 (2)
另外, 破产法还赋予了破产管理人解除出租人所签订合同的权利。破产管理人接管破产出租人财产后, 有权依据破产法行使解除合同权利, 并要求承租人作为出租人财产的占有人交还租赁物, 如此则会导致与合同法规定的出租人保证承租人平静占有租赁物的义务相冲突。
二、出租人破产对合同效力的影响
( 一) 破产管理人决定解除或继续履行合同的权利
根据破产法规定, 管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。值得注意的是, 该规定适用情形是双方均未履行完毕合同, (3) 原则上, 一方已履行完毕的合同并不适用该规定。 (4) 也就是说, 破产管理人只能对破产人和合同相对方均未履行完毕的合同行使解除权。
对于融资租赁合同而言, 承租人接受租赁物后开始支付租金, 直到其支付完合同约定的所有租金和应付款项, 承租人才算履行完毕合同。而对于出租人来说, 租赁物交付承租人, 承租人接受或被视为接受该租赁物, 即意味着出租人已履行完毕合同。
融资租赁交易中出租人交付租赁物的义务需要说明。融资租赁交易实际上是三方当事人签订两个合同, 即出租人和出卖人签订买卖合同, 出租人和承租人签订租赁合同。传统租赁中, 出租人负有向承租人交付租赁物的义务, 但是融资租赁交易中, 出租人的交付租赁物义务实际上转移给了出卖人, 出租人不负有交付租赁物义务, 只是负有向出卖人支付租赁物购买价款的义务。出卖人按照买卖合同约定向承租人交付标的物, 则出租人在租赁合同项下的义务履行完毕。此时, 出租人和承租人之间的融资租赁合同相当于一方已经履行完毕的合同, 只有承租人向出租人支付租金的义务还未履行。
如上所述, 标的物是否已交付承租人应是关键节点。出租人进入破产程序之时, 若租赁物还未交付承租人, 则出租人在融资租赁合同项下的义务还未履行, 同时由于租赁期还未开始起算, 承租人尚未开始给付租金, 此时融资租赁合同的双方均未履行完毕合同义务。在此情况下, 出租人的破产管理人有权决定解除或者继续履行融资租赁合同。
但若是出租人进入破产程序之时, 租赁物已经交付于承租人, 出租人对承租人的义务已经履行完毕, 该情形属于融资租赁合同一方已履行完毕合同项下义务, 则出租人的破产管理人不能依据破产法规定, 决定解除或者继续履行融资租赁合同。
( 二) 破产管理人行使权利的法律后果
如上所述, 在标的物还未交付承租人的情况下, 出租人破产管理人可以决定解除或者继续履行融资租赁合同。若破产管理人决定解除融资租赁合同, 虽然是行使的法定解除权, 但并不影响承租人要求赔偿损失的权利, 鉴于这种损失从根本上讲是由出租人的履行不能所致, 顾应作为破产债权对待。 (5)
在标的物已经交付承租人的情况下, 出租人的破产管理人并不享有法定的解除权, 但破产管理人可以根据出租人营业的需要解除合同。但此情况下解除合同, 理所当然的应视为出租人违约, 因此给承租人造成损失的, 承租人有权以合同解除所致的损失为限, 向出租人破产管理人申报债权。
另外, 无论何种情况, 当破产管理人决定解除融资租赁合同, 对于融资租赁交易中的买卖合同一般与融资租赁合同一并解除。出卖人有损失的, 也有权将损失额作为普通债权向破产管理人申报。
破产法只是笼统地规定破产管理人有权决定履行或解除合同, 并没有考虑到各类合同的特殊性。若出租人的破产管理人对于融资租赁合同单方面行使了合同解除权, 承租人的租赁权得不到保障, 可能会产生既有损公平又有损效率的后果。一方面, 融资租赁合同的解除不会有助于破产财产的增加, 另一方面, 合同一旦解除将会给承租人的生产经营造成严重影响。如此, 破产管理人的解除权成了一种“损人不利己”的权利。 (6)
三、融资租赁合同当事人之间利益的平衡
( 一) 融资租赁交易中的特殊性
启动破产程序的目的就是为了最大化破产财产的价值, 维护债权人利益。在破产程序中, 破产管理人工作目标是将债权人利益最大化。破产管理人为了增加破产财产行使合同解除权, 取回被他人占有的破产人财产理所当然。但对于融资租赁合同而言, 出租人的破产管理人若简单的照搬其他类型合同的处理方法, 并不能达到增加破产财产的效果, 更有甚者会减损出租人的破产财产。
首先, 融资租赁交易是以融物的形式融资, 出租人将租赁物出租给承租人, 实际上是向承租人融了一笔资金。融资租赁合同项下的租金, 不仅仅是租赁物使用费, 而是包含了资金占用的收益, 租金较一般租赁合同项下的租金要高许多。承租人占有使用租赁物, 按期交付租金, 对破产的出租人而言, 是清偿其债务的可靠来源。
其次, 融资租赁交易中, 租赁物一般是由承租人按照其具体需求和标准, 要求出租人向出卖人购买的。通过融资租赁取得的租赁物, 对承租人以外其他人没有太大使用价值。如此, 即使出租人的破产管理人不愿等着承租人分期支付租金, 急于将租赁物收回并归入破产财产变现, 受让人出现的可能性也不大, 或者说勉强变现的收益很难比预期的租金收入高。而且考虑到出租人是融资租赁公司, 不具有维护保养租赁物的专业技术, 一旦破产管理人取回租赁物, 也极易因保管不当, 造成租赁物价值减损。
最后, 相较于出租人的利益受损, 融资租赁合同解除给承租人带来的不利影响更为严重。承租人是根据自身的生产经营需要指定购买的租赁物, 很多情况下都是特殊定制的, 不太容易在短时间内找到替代物。若允许出租人的破产管理人解除合同, 承租人会因为生产经营关系被迫中断而遭受损失, 对其显然不公。
( 二) 立法需要考虑当事人之间利益的平衡
按上述分析, 如果依照破产法的规定, 承认出租人破产管理人无限制的合同解除权, 虽然表面上是出于维护出租人的破产财产的考虑, 但实际上不符合债权人利益, 而且承租人租赁权也得不到保障。同时, 对破产管理人来说, 继续履行合同也不是一个优选项, 毕竟融资租赁合同期限一般都较长, 破产程序不可能等到融资租赁合同期满才结束。
最好的结果就是承租人提前支付剩余全部租金取得租赁物的所有权, 这样对承租人和出租人而言利益都可以得到保障。但这只是理想状态, 承租人之所以选择以融资租赁的方式取得租赁物, 就是因为资金的不足或者是基于资金使用优化的考虑。不必一次性支付购买对价的同时, 就可以立即使用租赁物获取收益, 而且还能达到优化财务报表的效果, 这正是融资租赁核心价值所在。如果因出租人破产, 就让承租人立即拿出巨额的资金去购买租赁物, 将使承租人对租赁物的使用权一直处于不稳定的状态中, 融资租赁制度将失去其竞争力。
可以看出, 继续履行和解除合同这两种选项都不理想, 对于融资租赁合同的处理应该存在更好的选择。《美国破产法》关于待履行合同的处理方式除了承担和拒绝以外, 还有转让这一处理方式。 (7) 通过融资租赁合同的概括转让, 出租人能提前获取预期租金收益, 用于增加破产财产清偿债务, 承租人可以继续分期支付租金使用租赁物, 各方的利益都能得到保证不受影响。
我国破产法以及相关司法解释在关于融资租赁合同处理问题上还没有明确规定。合同法虽然规定了第十四章融资租赁合同的内容, 但没有规定融资租赁合同在破产程序中的效力。目前仅有之前出台的《融资租赁法 ( 草案) 》对破产管理人合同解除权作出了规定, 即“出租人破产时, 不得影响承租人在融资租赁合同项下的权利, 除本法另有规定外, 破产管理人不得解除融资租赁合同”。
因此, 建议在今后出台的融资租赁相关法律或司法解释中, 为平衡各方当事人的利益, 对出租人的破产管理人合同解除权加以明确限制, 同时引入合同概括转让的处理方式, 允许破产管理人在解除合同和继续履行之外, 有更好的选择。
注释
1
22 张小炜, 尹正友.破产管理人工作规程[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.
33 需要注意的是, 一方已履行完毕的合同是指一方已履行完作为义务, 但其仍负有不作为义务, 比如出租人仍负有保证承租人平静占有使用的不作为义务.
44 王卫国.破产法精义[M].北京:法律出版社, 2007, 1:51.
55 韩长印.破产宣告对未履行合同的效力初探[J].法商研究, 1997 (3) .
66 兰晓为.破产法上的待履行合同研究[D].武汉大学, 2010, 5:160.