终止买卖合同协议书

终止买卖合同协议书（精选14篇）

终止买卖合同协议书 篇1

买卖合同终止协议书

需方：【】(以下简称“甲方”)供方：【】(以下简称“乙方”)

鉴于甲方和乙方于【】年【】月【】日签署了《设备购买安装合同书》(合同编号：【】)。基于乙方已经不再生产经营，并经甲方和乙方协商一致，双方同意按照本协议约定的条款和条件提前解除该《设备购买安装合同书》。

通过双方友好协商，达成如下一致意见：

1、合同解除及责任承担

1.1甲方向乙方提出并同意，自本协议签署之日起解除双方已签署的《设备购买安装合同书》。自本协议签署之日起，该协议不再对双方具有法律约束力，一方相应免除另一方在《设备购买安装合同书》项下的各项义务，并放弃追索的权利。一方放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式向另一方提出违约、赔偿权利的要求。

1.2《设备购买安装合同书》解除后，双方同意，任何一方均无须承担《设备购买安装合同书》项下约定的须由该方承担的任何义务与责任。任何一方无须向另一方支付任何钱款、费用。

1.3甲方确认本协议签署后，《设备购买安装合同书》即行解除，对双方不再具有约束力，同时放弃根据《设备购买安装合同书》向乙方提出索赔、赔偿或其他请求的权利。

2、承诺与保证

甲方和乙方共同承诺及保证：

2.1解除《设备购买安装合同书》不会导致一方产生对另一方的任何债务负担;2.2解除《设备购买安装合同书》不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序;不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性。2.3解除《设备购买安装合同书》后，双方仍应当对《设备购买安装合同书》的内容、因履行《设备购买安装合同书》期间获得的或收到的对方的商务、财务、技术、产品的信息、用户资料或其他标明保密的文件或信息的内容简称“保密资料”保守秘密，未经信息披露方书面事先同意，不得向《设备购买安装合同书》以外的任何第三方披露。如有违反，违约方应承担相应的法律责任。

3、纠纷解决

3.1本合同受中国法律管辖，并按中国法律解释。

3.2凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方协商解决，若协商不成，任何一方均可将该争议提交上海仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则在上海进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

4、其他

4.1本合同自乙方盖章、甲方签字生效。

4.2本合同一式贰份，双方各持壹份。

4.3附件：《设备购买安装合同书》（以下无正文）

（本页无正文，为《买卖合同终止协议书》签字页）

甲方：【】 通讯地址：【】

电话： ____________________ 签字盖章：____________________ 年 月 日

乙方：【】

通讯地址：【】

电话：【】

签字盖章：____________________

年 月 日

终止买卖合同协议书 篇2

2013年**月**日,原告某景公司与被告某国泰公司及第三人某建筑公司签订《三方合作协议》,协议约定:1、某国泰公司自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房,不含办证费用;2、“某楼盘”的所有钢材均由某国泰公司供应,其规格、数量及价格等相关事宜由某国泰公司与第三人另行签订协议;3、某国泰公司应按第三人提供的采购单所确定的时间供应钢材,若某国泰公司不能按约供应,第三人有权另行采购,且价差由某国泰公司承担;4、第三人应根据三方确定的钢材款支付时间节点向某国泰公司、某景公司提供钢材清单,该清单经三方签字确认后作为协议附件,某景公司应按该清单代第三人向某国泰公司支付钢材款,前述钢材款由某景公司在应支付给第三人的工程进度款中予以扣除……《三方合作协议》的附件1、2、3所列的商业用房优惠后的总价为15687684元。

二、本案争议的焦点

原告某景公司诉称,原、被告及第三人签订的合作协议,协议约定被告自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房。协议签订后,原告按约给被告预留相应的商业用房,现被告已支付购房款3433406元,尚欠11566594元未付。请求依法判令:1、被告继续履行三方合作协议;2、被告给付原告购房款11566594元;3、被告接收原告为其预留的商业用房。被告某国泰公司辩称,原、被告及第三人签订的三方合作协议中,原、被告之间的购房约定系意向性协议,该协议不仅不具备商品房买卖应具备的所有条款,而且房屋价格也明显高于同类商品房的价格。此后,双方也未能订立正式的商品房买卖合同,加之某景公司与第三人延迟履行合同义务,协议约定的钢材购销合同目的已不能实现,故原、被告的购房目的不具有可实施性。

三、法院判决的结果

被告某国泰公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告某景公司购房余款4852643.46元;原告某景公司应向被告某国泰公司交付其开发“某景楼盘”的商品房;驳回原告某景公司的其他诉讼请求。

四、如何认定三方合作协议就是商品房买卖合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。本案中,从各方当事人签订的《三方合作协议》及相关附件的内容来看,原告某景公司的主要合同义务是交付协议附件所约定的商品房,同时通过抵扣第三人向被告某国泰公司支付钢材款的方式获得购房款,而被告某国泰公司的主要合同义务是通过认购原告销售的商品房来抵扣第三人应向其支付的钢材款。可见,《三方合作协议》包含了两层法律关系即被告某国泰公司向第三人销售钢材,原告某景公司向被告某国泰公司销售商品房,钢材款直接冲抵部分购房款。

我国商品房销售包括现售和预售两种形式,原告在与被告缔约时,其依法取得了涉案商品房的预售许可证,原告具备签约的主体资格;协议所载明的商品房现仍处于待售状态,该协议在履行上并无法律或事实上的障碍;根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》表明,虽然商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非商品房买卖关系的生效条件。商品房的认购、定购、预订等协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人已经按照约定收受购房款这两个条件,就应当认定为商品房买卖合同。本案中,《三方合作协议》约定被告自愿购买原告开发的商品房,协议的相关附件明确载明了买卖双方的名称、房屋的楼层、单价等基本要素,具备商品房买卖合同的主要内容。被告以销售给第三人的部分钢材款直接冲抵了应支付给原告的购房款,该行为视为被告按照协议约定履行了给付购房款的合同义务,原告实际上已按照协议约定分期扣划了相应的购房款,符合出卖人已按照约定收取购房款的条件,故原、被告就《三方合作协议》及相关附件成立的是商品房买卖合同关系,并非意向性的商品房认购协议。该协议在三方之间产生了相应的权利义务关系,所确定的内容对三方均具有法律拘束力;被告在签署《三方合作协议》及相关附件时,应适当了解相关的商业信息并对前述协议的内容进行必要的审查,被告在与原告磋商合同条款的过程中,其签章行为视为认可了《三方合作协议》及相关附件所述的全部内容,包括房屋的销售价格,且被告接受该房屋价格的另一原因是为了将钢材销售给原告开发的项目从而获取商业利益。因此,前述协议体现了各方当事人意思自治的原则,该协议对各方当事人均具有法律约束力。被告某国泰公司请求解除《三方合作协议》的抗辩主张无事实及法律依据,不予支持。

摘要：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。而本文中的案件涉及的认购协议是否构成商品房买卖合同。

合同到期 续签or终止？ 篇3

单位逃避无固定期合同

多次续签被判违法解除

张某于1998年8月入职北京某设备公司，双方签订劳动合同。2006年1月，双方合同到期终止。2006年2月，张某再次入职该公司，此后，双方多次签订为期半年的合同，最后一份期限为2008年2月。2007年12月，公司又重新与张某签订期限为2006年2月至2010年6月的劳动合同。2010年7月1日，公司与张某签订期限为2010年7月1日至2013年6月30日的劳动合同。

2013年5月30日，公司在未征询张某意愿的情况下，向其送达书面的终止劳动合同通知书，但张某拒签，此后公司便未安排张某上班。张某离职前12个月的平均工资为6000元，故公司向张某支付了终止合同经济补偿金3.3万元。此后，张某到北京市经济技术开发区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求公司支付违法解除劳动合同赔偿金16.8万元。仲裁委驳回张某的全部请求，张某不服诉至大兴法院。

法院认为，张某入职后双方多次续签合同，某设备公司已将与张某签订的合同续签至2008年2月，又于2007年12月与张某重新签订了期限为2006年2月至2010年6月的劳动合同，且公司无法就此作出合理解释。法院认为，公司认可张某拒签终止劳动合同通知书，且公司在通知不续签前未征求张某的意见，未提交证据证明张某不符合续签劳动合同的条件。法院认定，张某有权要求公司与其签订无固定期限劳动合同，公司终止合同的行为违法，应向张某支付违法解除的赔偿金。其已支付的3.3万元经济补偿金应予扣除，法院判令公司向员工支付违法解除的赔偿金5？郾7万元。

【点评】

本案中，用人单位多次与劳动者签订劳动合同，到期后在未征询劳动者意见的情况下，单方直接终止劳动合同被判违法。

《劳动合同法》生效后，司法实践中对用人单位与员工签订两次固定期限合同到期后，用人单位是否有单方终止的权利存在争议。对此，《关于劳动争议案件法律适用问题研讨会会议纪要（二）》作出规范，即第二次固定期限合同到期后，劳动者有权选择订立无固定期限合同或者终止劳动合同，用人单位无权选择继续订立固定期限劳动合同或终止劳动合同。尽管本案发生在《会议纪要（二）》发布前，但其裁决要旨与该规定一致。

本案中，用人单位延长原劳动合同期限，以避免增加劳动合同签订次数，进而避免签订无固定期限劳动合同，这种做法是没有意义的。根据《会议纪要（二）》，仅就劳动合同终止期限的变更，用人单位无法作出合理解释的，劳动者订立固定期限劳动合同和工作年限的次数应连续计算。

员工未续签继续工作

单位被判赔双倍工资

2010年7月27日，谷某入职北京某电子公司，担任招聘专员，双方签订了自该日至2013年7月26日的劳动合同。2013年7月27日，双方未续签劳动合同，谷某继续在公司工作至2013年12月。2014年初，谷某以公司未签订劳动合同并终止劳动关系为由，向西城区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求公司支付未签劳动合同双倍工资差额、终止劳动合同经济补偿金、未休年休假工资等共计5万元。

仲裁支持谷某请求后，某电子公司不服诉至西城法院。庭审中，公司主张与谷某的劳动合同到期前，该公司以不低于原合同约定的条件要求谷某续签劳动合同，并发出电子邮件。但谷某要求涨薪，双方未达成一致。此后，公司向谷某送达书面《续签劳动合同通知》，但谷某拒绝签收。2013年12月，谷某口头向公司提出辞职，该公司当日为谷某办理离职手续并出具离职证明、《解除劳动合同通知书》。公司认为，不应向谷某支付未签劳动合同双倍工资，且谷某系个人原因辞职，不应支付经济补偿金。

法院认为，某电子公司对双方劳动合同到期未续签，而继续用工的法律后果应有一定的判断能力，在此情况下未及时与谷某终止劳动关系，应自行承担相应的法律后果。依《劳动合同法》规定，公司应向谷某支付2013年7月至2013年12月期间未签订劳动合同的双倍工资。公司与谷某拒绝续签为由，向谷某发出了终止劳动合同的通知，故理应支付经济补偿金。法院判令公司支付未签订劳动合同双倍工资差额、终止劳动合同经济补偿金、未休年假工资等共计4万元。

【点评】

本案中，劳动合同到期后，用人单位要求续订劳动合同，并发出《续签劳动合同通知》劳动者拒签并仍在用人单位工作。发生争议后，劳动者主张未签劳动合同双倍工资差额获得支持。

员工主张未续签劳动合同双倍工资差额获得支持，这反映用人单位人事管理存在明显的“低级错误”。本案中，用人单位已经提前通知员工续签劳动合同。因此，用人单位的正确做法是，在劳动合同到期之前仍不能与劳动者就续签达成一致的，应与员工终止劳动合同并支付经济补偿金。否则，即使用人单位能够证明员工拒绝续签，但因其应当对“劳动合同到期未续签而继续用工的法律后果具有一定判断能力”，故也应承担相应不利后果。

续签合同形式不当

单位被判赔经济补偿金

许某于2008年4月30日入职某物业公司，同日签订劳动合同至2010年4月29日。2010年3月30日，双方将合同续签至2013年4月29日。2014年4月23日，公司向许某寄送了《续订劳动合同通知书》，随后在《工人日报》公告了该通知书，内容为：“致许某，您与某物业公司签订的劳动合同将于2013年4月29日到期，经公司研究决定，意与您续订无固定期限劳动合同，岗位、工资待遇不变，请您于合同到期前3日到某物业公司人力资源部签订劳动合同，逾期视为由您个人原因导致无法续订劳动合同，原合同自然终止。”

nlc202309042215

2013年4月30日，某物业公司作出《劳动关系自然终止通知书》，同样对许某进行了邮寄公告，内容为：“致许某，您与本单位签订的劳动合同于2013年4月29日到期，本单位在2013年4月23日向您邮寄并公告送达了《续订无固定期限劳动合同通知书》，您在规定时间内未与本公司续签劳动合同。根据《劳动合同法》第44条第一款的规定，截止到2013年4月29日，您与本公司的劳动合同已经终止。自2013年4月30日起，你与本单位不再存在劳动关系，根据公司规章制度，请您于2013年5月6日前，与公司联系并办理离职手续，逾期不办产生的一切后果自负。”许某不服，向东城区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求某物业公司支付终止劳动合同经济补偿金、加班工资、未休年假工资、防暑降温费、餐补、年终奖等款项。仲裁支持其部分诉求。双方均不服诉至东城法院。

法院认为，公司主张曾向许某寄送《续订劳动合同通知书》，主张与其签订无固定期限劳动合同，但该员工在规定时间未与公司续订，故不应支付经济补偿金。许某主张2013年4月23日本人正在休假，未收到公司邮寄的续订通知。为此，其向法院提交了火车票等证据。法院认为，公司于2013年4月22日才作出《续订劳动合同通知书》，已经违反了《劳动合同法》相关规定。根据许某提供的火车票等证据，公司在未穷尽其他手段送达的情况下，采取公告送达的方式明显不当，故对公司的主张不予采信。现许某认可劳动合同已终止，只要求公司支付经济补偿金，应予支持。法院判令公司支付员工终止劳动合同经济补偿金、未休年假工资等共计23500元。

【点评】

本案中，劳动合同到期后用人单位以邮寄形式向劳动者发出《续订劳动合同通知书》，其后又以公告形式发出《劳动关系自然终止通知书》。法院仍认为用人单位未穷尽其他送达方式，适用公告送达显属不当，判令用人单位违法解除。

本案中，公司制度的执行情况存在很大问题。首先，用人单位其实知道应当在劳动合同到期前与员工续订劳动合同，为了达到送达的目的，还启用了公告送达的方式，但最终未获得法院支持，原因在于：其一，用人单位未提前30天通知员工续订劳动合同，其二，当时员工正在休年假。在此背景下，公司在“未穷尽其他送达手段”的情况下终止劳动合同，于法于理都有不当。

另外，虽然本案案值不大，但员工诉求获得支持后，又有另外5名员工以类似的理由提起仲裁、诉讼，且其请求大多获得了支持。此外，如本案的员工主张赔偿金而不是经济补偿金，公司也可能承担更严重的赔偿责任。

（摘自《劳动午报》）

终止合同协议书 篇4

甲方：李廷忠（文武街100号）

乙方：张进荣

双方就提前终止经营合同的有关事项，经协商达成以下协议：

一、经乙方申请，甲乙双方协商同意将乙方原与甲方于2009年7月29日签订的从2009年8月15日至2011年8月15日的文武街100号厂房经营合同提前终止。合同终止时间为本协议签订日。

二、乙方在签订提前终止合同协议书前，与甲方结清相关费用（租赁费、承包金及保证金等）。

三、在终止合同前，甲方要求乙方结算好乙方所聘员工所有工资，如在终止合同后，有乙方所聘员工来找乙方结算工资，乙方要积极处理，与甲方无关。

四、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，签字生效。

甲方：乙 方（签字）：

身份证号：***11

5住址：

年月日

终止合同协议书

甲方：李廷忠（文武街100号）

乙方：张进荣

双方就提前终止经营合同的有关事项，经协商达成以下协议：

三、经乙方申请，甲乙双方协商同意将乙方原与甲方于2009年7月29日签订的从2009年8月15日至2011年8月15日的文武街100号厂房经营合同提前终止。合同终止时间为本协议签订日。

四、乙方在签订提前终止合同协议书前，与甲方结清相关费用（租赁费、承包金及保证金等）。

三、在终止合同前，甲方要求乙方结算好乙方所聘员工所有工资，如在终止合同后，有乙方所聘员工来找乙方结算工资，乙方要积极处理，与甲方无关。

四、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，签字生效。

甲方：乙 方（签字）：

身份证号：***115

住址：

合同提前终止协议书 篇5

甲方：(以下简称“甲方”)

住址：

联系电话：

乙方：(以下简称“乙方”)

住址：

联系电话：

鉴于：

(1)甲方和乙方于 年 月 日签署了《劳动合同》(详见附件)。

(2)经乙方要求，并经甲方和乙方协商一致，双方同意按照本协议约定的条款和条件提前解除该《劳动合同》。

通过双方友好协商，达成如下一致意见：

1、合同解除及责任承担

1.1乙方向甲方提出并同意，自本协议签署之日起解除双方已签署的《劳动合同》。自本协议签署之日起，该协议不再对双方具有法律约束力，一方相应免除另一方在《劳动合同》项下的各项义务，并放弃追索的权利。一方放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式向另一方提出违约、赔偿权利的要求。

1.2《劳动合同》解除后，双方同意，任何一方均无须承担《劳动合同》项下约定的须由该方承担的任何义务与责任。除甲方同意给予乙方总计人民币 元的款项之外，任何一方无须向另一方支付任何钱款、费用。乙方同意，该等钱款为甲方需要向乙方支付的全部钱款，除此之外，甲方没有对乙方负有任何其他债务。

1.3乙方确认本协议签署后，《劳动合同》即行解除，对双方不再具有约束力，同时放弃根据《劳动合同》向甲方提出索赔、赔偿或其他请求的权利。

2、承诺与保证

甲方和乙方共同承诺及保证：

2.1解除《劳动合同》不会导致一方产生对另一方的任何债务负担;

2.2解除《劳动合同》不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序;不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性。

3、管辖法律：仲裁

3.1本合同受中国法律管辖，并按中国法律解释。

3.2凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方协商解决，若协商不成，任何一方均可将该争议提交上海仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则在上海进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

4、其他

4.1本合同自甲方盖章、乙方签字生效。本合同一式贰份，双方各持一(壹)份。

附件：《劳动合同》

甲方：************有限公司

盖章：

乙方：

签字：

买卖合同风险负担分析 篇6

关键词：买卖合同,风险负担,交付

一、风险负担的定义及一般规则

(一) 买卖合同风险负担的定义

买卖合同风险是指由于不可归责于买卖合同双方当事人的原因所造成的买卖合同的标的物毁损、灭失的损失, 风险负担是指该损失应由谁来负担。由含义中可以看出研究买卖合同风险的前提是首先买卖合同必须有效, 只有有效的合同才能受到法律的保护;其次是风险的发生是因为不可归责于双方当事人的事由, 根据我国民法的相关理论, “不可归责”包括三方面即是不可预见、不可抗力的事由、意外事件以及当事人以外第三人的事由所造成的标的物的毁损、灭失。

(二) 风险负担的一般规则

1. 合同成立主义

合同成立主义是指买卖合同成立之时, 标的物的风险就由卖方转移到了买方, 当事人之间另有约定的除外。该原则以《法国民法典》为代表。它的优点是能够促使买方尽快的取走标的物, 因为只要合同成立了, 标的物不管有没有交付, 就都已经转移给了买方, 对买方是不利的。但是这一优点也是缺点。因为合同成立后, 标的物的风险就转移了, 卖家就没有保证标的物不受毁损、灭失的义务了, 有可能就导致标的物出现毁损, 致使合同不能正常履行, 所以该原则在合同的稳定性上, 以及买方的利益维护上都有弊端。它没有区分合同成立与合同生效这两个概念, 合同虽然成立了但并不一定代表合同就生效了, 已经不适应当今复杂的市场经济了。现在已经很少有国家采取这一原则了。

2. 所有权主义

所有权主义, 是指标的物的风险由物的所有权发生转移时, 风险由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。它最早始于罗马法, 现在的英国法、法国法都使用该原则。它的优点是由于是所有权转移的时间来确定风险的转移, 所有权人做为标的物的所有人, 能更有效的保护标的物。但它在实际操作过程中却有着明显的缺点, 各国对所有权转移的时间如何来确定不一致, 操作起来就不一致。一般像意大利是以买卖合同成立的时间确定为所有权转移的时间, 而德国则是以标的物交付的时间来确定为所有权转移的时间。

3. 交付主义

交付主义, 是指标的物的风险是随着标的物的交付给买方时, 由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。最早采用交付主义是《德国民法典》。它的优点为在于容易确定风险转移的时间, 标的物一经交付, 不论所有权有没有转移, 但是只要给了买方, 那么风险就转移给买方了, 这样也有利于保护标的物, 而且万一发生纠纷了买卖双方也容易举证, 可以降低风险的损害。

(三) 我国买卖合同风险负担的原则

我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以看出, 在没有法律特别规定或者当事人另有约定的情况下, 我国采取的是交付主义。我国《合同法》的这项规定也是基于民法的公平原则。当然, 这是在当事人对于标的物意外损毁或灭失的风险没有明确规定或法律没有例外规定的情况下所采用的基本原则, 如果当事人有明确规定或法律有特殊规定时, 根据当事人意思自治原则以及不违反法律强制规定的法治原则, 应当按照当事人的约定或法律的明确规定来承担风险。

三、特种买卖合同的风险负担

(一) 分期付款买卖合同的风险负担

分期付款买卖, 是指买受人一方将他应该支付的标的的总价款, 在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。一般买受人至少分三次支付。当事人对所有权进行了约定保留, 在本质上该合同应该是附条件的买卖合同, 如果买受人不能够按照期限支付价款而且达到条件成就的程度, 买卖就能够被解除, 在这样的情形之下, 风险转移还是以在标的物交付时发生转移。

(二) 试验买卖合同的风险负担

试验买卖是指当事人双方约定由买受人试验或者检验标的物, 以买受人承认标的物为条件的买卖。它不同于一般买卖的特点是:出卖人在合同生效前已将标的物交付给买受人试验或者检验;合同以买受人的认可为生效条件。在这种情况下, 标的物已经进行了交付, 风险是不是移转了呢?我国合同法暂时还没有明确的规定, 理论上认为, 这种买卖是附条件的, 风险也应该附条件, 所以在买方承认之前风险还是由出卖人负担的。

(三) 样品买卖

样品买卖, 又称货样买卖, 是指按照一定样品制定的标的物的买卖。该买卖只是附加了要按照货样交付标的物的义务, 所以还是适用一般风险负担规则定, 风险从交付之时发生转移。

四、小结

综上所述, 我国采用交付主义, 确定买卖合同中风险负担, 有利于维护买卖双方当事人合法权益, 减少买卖合同纠纷, 维护社会稳定, 有利于促进社会经济的不断发展, 并适应社会主义现代化国家的建设的需要。

参考文献

[1]李永军.合同法[M].北京:法律出版社, 2010.6.

标准终止合同协议书 篇7

发包人: 新疆金玛依石油化工有限公司

承包人: 新疆隆泉建筑安装有限责任公司

鉴于承包人承揽的新疆金玛依石油化工有限公司办公楼工程项目出现质量事故，经双方经友好协商，签订如下协议，供双方共同遵守执行：

1、2011年双方签订的建设工程施工合同（合同编号：JMY-HT-006-2011）终止履行。

2、事故损失的承担：

(1)经双方确认质量事故共造成损失佰肆拾元整人民币。

(2)承包人承担损失金额为：(3)发包人承担损失金额为：元整人民币。

3、协议签订后3日内，承包人将发包人支付的工程款：（大写：壹佰零伍万元整人民币），扣除发包人承担的损失金额￥237840元整（大写：贰拾叁万柒仟捌佰肆拾元整人民币）后全额返还发包人，返还金额计：￥812160元，大写：捌拾壹万贰仟壹佰陆拾元整人民币。

4、该协议履行完毕后，2011年双方签订的建设工程施工合同（合同编号：JMY-HT-006-2011）即告终止无效。

5、本协议一式二份，经双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：地址：地址：电话：电话：

终止施工合同协议书 篇8

(一)机械设备闲置，施工人员闲置，窝工损失等。有的仅此一项，就造成了上百万，甚至上千万元的经济损失。

(二)工程延期，造成严重社会影响，而工期延误后预期利益损失，则更是无法估量。

(三)工程量核算十分棘手。

由于是非正常原因停止施工，双方措手不及，但又要对前期工程量进行审核，争议较多，一时难以平息，使双方陷入马拉松式的谈判和诉讼中。

(四)影响社会稳定，甚至诱发刑事案件。

浅谈买卖合同质量纠纷的规避 篇9

关键词：买卖合同,质量纠纷,质量要求,标的物检验,质量检验期

当今社会经济活跃, 合同纠纷也越来越多, 交易中产生的买卖合同质量纠纷为最常见的一种纠纷类型, 如何在订立合同时防范合同质量纠纷的发生, 已成为众多公司经营管理者追求的目标。在买卖合同中质量要求、技术标准、买受人对标的物的检验、检验期限等内容涉及的专业性强, 内容复杂, 技术要求高, 风险因素很多。文章通过对买卖合同标的物质量要求、技术标准的确定规范、标的物的检验、质量检验期的约定相关问题作简要分析, 在签订履行合同中采取有效措施, 防范纠纷的发生。

1. 买卖合同标的物质量要求、技术标准的确定

由于交易双方当事人法律观念淡薄, 买卖双方当事人的交易行为不规范, 许多买卖合同质量纠纷的产生是由于当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确造成的。质量要求, 是指出卖人出卖的物品经双方同意, 必须要达到的技术等级。根据《产品质量法》第26条的规定, 产品质量应当符合下列要求: (1) 不存在危及人身、财产安全的不合理的危险, 有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的, 应当符合该标准; (2) 具备产品应当具备的使用性能, 但是, 对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外; (3) 符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准, 符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。买卖合同标的物质量要求的原则:不违反法律和行政法规的强行性规定, 例如强制性标准要求、强制性产品认证要求。我国对包括家用和类似用途设备、低压电器、电线电缆、音视频设备等19类产品实行了强制性认证, 3C认证产品必须符合强制性认证产品标准要求, 有CCC认证标志。许多买卖合同的质量要求约定只注重使用性能, 往往忽略了保护人体健康或者安全的强制性认证产品标准要求。依据《中华人民共和国产品质量法》第46条规定“本法所称缺陷, 是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理危险, 产品有保障人体健康、人身财产安全的国家标准、行业标准的, 是指不符合该标准”。可以将缺陷理解为比瑕疵更严重的一种质量问题, 缺陷是指具有不合理危险, 可能危及人身、财产安全为特征, 属于法律禁止销售的产品范围。有的双方当事人对产品标准不熟悉, 质量要求不详, 仅泛泛地表示产品相关标准, 没有明确标准号。这些不规范因素都大大增加了合同的风险。

应当依以下原则确定判断买卖合同标的物是否合格的标准。

(1) 当事人可以在合同中约定标的物的质量标准, 只要该约定不违反法律和行政法规的强行性规定, 即可以按当事人约定的标准判断出卖人交付的标的物是否符合要求。

(2) 当事人对合同标的物的质量标准未作约定或者约定不明确的, 依《合同法》第61条的规定, 可以协议补充;不能达成补充协议的, 可以按照买卖合同或者交易习惯确定。

(3) 当事人就有关标的物的质量标准未作约定或者约定不明确, 依照《合同法》第61条的规定仍然不能确定的, 则依《合同法》第62条第1项的规定, 按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的, 按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

(4) 出卖人的说明构成对标的物的明示保证。说明是指出卖人向买受人所作的关于标的物的构造、性能、特征、功用和注意事项等方面的陈述。出卖人在出卖标的物时, 往往会通过产品介绍、产品说明书等书面形式或者口头形式对标的物的品质进行说明, 如果合同中没有明确约定, 但出卖人提供了有关标的物的质量说明的, 该说明即构成出卖人对标的物品质的明示担保, 如果实际交付的标的物与该说明不符, 即属于交付标的物的质量不符合要求。

2. 买卖合同中标的物检验及检验期间的约定

许多买卖合同纠纷, 多数没有约定检验期。在买卖合同质量瑕疵纠纷案件中, 首先关注的不是产品是否存在质量瑕疵, 而是关注买受人是否在规定期限内向出卖人就标的物的质量瑕疵的通知。若审理认为买受人没有在约定或者合理期限内向出卖人通知质量瑕疵, 则应当视为出卖人所交付的标的物合格。因此, 约定检验期行使买方的及时检验义务的重要性。买受人的及时检验义务, 属于买卖合同中买受人应负担的一项重要义务。

关于对合同标的物质量的检验, 主要有以下几个方面的内容。

(1) 关于验货人。买受人应当检验标的物, 但并不意味着验货人必然就是买受人, 除买受人及其代理人自行验货以外, 还可以由买卖双方共同验货, 以及由买卖双方指定有关质量检验机构进行验货。

(2) 关于检验方法。对标的物质量的检验方法, 最好由买卖双方在合同中进行约定, 也可以不在合同中约定而由检验人以通常的方式进行检验。

(3) 关于检验时间。这是《合同法》规定的买受人检验义务的主要内容之一。而检验时间包含着验货开始的时间以及验货延续的时间2个方面, 验货开始的时间一般是在标的物交付之时, 由此, 检验标的物的开始时间一般有:出厂时验货、装运前验货、装运时验货、卸货时验货、在买受人营业地验货等。关于验货延续的时间, 参照《联合国国际货物销售合同公约》第38条第1款的规定, 买受人必须按实际情况可行的最短时间内检验货物或由他人检验货物。而其中实际情形可行的最短时间主要是根据货物的性质、交易的情况和惯例决定。我国《合同法》明确规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的, 应当及时检验。若约定了检验期的, 买受人应当在检验期内检验, 并将质量瑕疵通知出卖人。怠于通知的, 视为标的物的质量无瑕疵。若未约定检验期的, 买受人应当及时检验, 若未在合理期间内检验, 则视为标的物质量无瑕疵。若在合理期间内或自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的, 视为标的物无质量瑕疵。

(4) 买受人向出卖人具体指明瑕疵之所在, 也称之为质量异议。为了便于证明, 最好应用书面形式。对通知的内容, 应当包括以下2个部分的内容:其一, 通知应当具体指明标的物瑕疵之所在, 如不符合标准的哪一条款, 而不能仅仅使用一般性的描述词语, 如“货物质量差”“质量不好”“有瑕疵”等等, 如果买受人未指明标的物存在的具体质量瑕疵, 则可以认定该通知不具备质量异议的效力, 视为没有提出。其二, 买受人表示不承认出卖人交付标的物符合质量要求, 如果质量的瑕疵表现为数种时, 应当分别通知, 或者一一列明后一并通知出卖人, 否则买受人就其未通知的部分瑕疵丧失请求权。

终止劳动合同协议书 篇10

甲方：乙方：（身份证号：）

甲乙双方原于年月日签订的期劳动合同，现因致使方无法继续履行合同，根据劳动合同第条第款有关规定终止劳动合同，并经双方协商同意达成以下协议：

一、合同解除及责任承担

（一）乙方确认签署本协议后，及时签署《解除劳动合同书》，自年月日起，解除双方签订的劳动合同，双方的权利义务随之终止。

（二）《劳动合同》解除后，双方同意，任何一方均无须承担《劳动合同》项下约定的须由该方承担的任何义务与责任，同时乙方放弃根据《劳动合同》向甲方提出索赔、赔偿或其他请求的权利。

（三）甲方同意在乙方妥善办理所有工作移交手续后按照劳动合同法相关规定于年月日前向乙方支付包括但不限于经济补偿金、提前解除劳动合同赔偿金等款项共计人民币元（大写）。且乙方同意，该款项为甲方需向乙方支付的全部钱款。除此之外，甲方没有对乙方负有任何其他债务，也不需向乙方支付其他任何款项。

（四）甲方为乙方缴纳社会保险统筹至年月日，缴纳住房公积金至年月日。

二、承诺与保证

甲乙双方共同承诺并保证：

（一）解除《劳动合同》不会导致一方产生对另一方的任何债务负担。

（二）解除《劳动合同》不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序，不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性。

（三）乙方确认签署本协议之日起，2009年5月20日与重庆喜城酒店有限公司签署的《终止劳动合同协议书》随即终止无效，乙方不得以此为据向甲方提出任何索赔、赔偿或其他请求。

（四）甲方支付乙方的包括但不限于经济补偿金、提前解除劳动合同赔偿金等款项的计算起始时间为2009年6月1日。

三、本协议需甲方盖章、乙方签字生效。本协议一式贰份，双方各持壹份。

甲方：乙方：

终止劳动合同协议书 篇11

甲方：老河口市赞阳办事处经发办

乙方：

甲方所属企业老河口市轻工机械厂（原名老河口市修配厂），因多方原因企业关闭停产多年，按照赞阳办所属企业改制精神要求，整个企业破产工作委托甲方（办事处经发办）全权处理。根据国家有关企业破产的法律法规和《赞阳办所属企业破产后职工安置方案》的有关规定，甲、乙双方经充分协商达成协议如下：

一、甲乙双方均同意按乙方与原老河口轻工机械厂签订的《劳动合同书》第六、七条的约定从双方在本协议签字之日起终止劳动合同。

二、乙方自愿自谋职业，买断工龄和身份，在获得甲方按规定发放的一次性经济补偿金后，解除与原企业的一切关系，自谋职业，自求发展。

三、甲方承诺

1、本协议签订之日起即有现金方式（银行存款单）一次性支付乙方按规定应得的经济补偿金。

2、为乙方补缴原企业所欠缴的职工养老保险金，补交金额按国家规定办理，企业欠缴全部补齐，补缴养老保险金截止日期为年月，乙方个人应缴部分由乙方个人承担。

四、本协议一式两份，甲、乙双方各一份，甲方的一份将移交劳动部门统一管理。

甲方：（签章）乙方：（签字）

终止买卖合同协议书 篇12

一、电力企业买卖合同风险的表现形式

电力企业买卖合同风险通常在以下几个方面:

第一, 合同主体问题。在买卖合同中, 由于行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同, 未经被代理人追认, 对被代理人不发生效力, 由行为人承担责任。

第二, 合同条款问题。这是决定买卖合同目的实现的最主要的合同条款。当事人应当在合同中明确约定买卖标的物执行的质量标准和检验标准条款。如果双方约定不明确, 将会导致严重后果。

第三, 合同履行问题。买卖合同当事人如果没有按要求履行合同义务, 必然会带来履行风险。

第四, 合同争议解决问题。买卖合同当事人如果忽视管辖法院的选择, 一旦发生诉讼将会给企业造成维权困难。

第五, 合同管理问题。做好合同管理工作可以为纠纷的处理做好证据收集等基础工作。假若丢失书面合同这—重要证据, 就会导致维权不能。

第六, 诉讼时效保全问题。超过诉讼时效将导致实体权利的丧失。

第七, 以物抵债问题。当事人一定要严格控制以物抵债的履行方式。

第八, 代为履行和债务转移问题。《合同法》第六十五条对代履行作出规定:当事人约定由第三人履行债务的, 第三人不履行或者履行债务不符合约定, 债务人应当向债权人承担违约责任。《合同法》第八十四条对债务转移作出规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的, 应当经债权人同意。

二、电力企业买卖合同风险产生的原因

1. 合同管理制度不完善, 规范管理程度不高

合同管理制度不完善, 造成企业合同管理工作无“章”可寻。首先, 买卖合同签订的规范性不够。这一方面体现在合同文字不严谨, 容易发生歧义、误解和争议。另一方面是合同条款不全面、不完整, 有缺陷、有漏洞。其次, 合同审批过程缺乏管理。同时, 缺乏专门的合同管理部门, 导致合同只能在各部门流转审核, 由于缺乏专人自始至终的跟踪和管理, 也在一定程度上影响了合同的审批效率。

2. 合同风险控制体系不健全

合同管理具有风险控制环节多, 参与人员广泛等特点, 需要建立起一个全面、完善、严谨的合同风险管理体系, 才能对合同风险实施有效的控制。而目前电力企业风险控制体系不够健全, 造成了买卖合同案件此起彼伏。

3. 企业对合同管理关注度不够, 风险意识不强

首先, 企业对合同管理不够关注, 致使承办人员起草的合同文本质量不高且没有被管理层审查发现, 导致合同内容存在漏洞。其次, 企业重视证据的程度不够, 导致在出现买卖合同风险的时候, 案件的败诉率较高。再次, 对买卖合同中的各类风险缺乏合理的评估, 在合同执行中, 缺乏风险预案与对策。最后, 企业对合同风险的岗位培训往往只进行业务培训, 没有进行岗位职责教育, 致使合同承办人员和合同审查人员对合同风险意识不强, 不能对订立合同引起足够的重视。

4. 企业的内部控制制度不完善

建立完善的内控制度, 对于合同风险的防范是十分重要。首先, 合同签订过程的监控是十分必要的。其次, 合同履行中也需要监控。合同履行是当事人执行合同规定义务的行为。为保证合同的顺利履行, 实施履行监控, 建立相应合同执行的调整和控制制度是十分必要的。

三、构建电力企业买卖合同风险的管理体系

1. 完善合同风险管理的流程

风险管理是一个完整的体系, 包括了风险识别、风险评价、风险处理、风险监控, 这四个环节缺一不可。因此, 电力企业应建立起一套科学的风险管理系统, 从而能够及时地对买卖合同中存在的风险进行识别与评价, 运用合理的风险管理手段进行风险处理, 并进行实时监控已识别和未识别的风险。

(1) 风险识别

风险识别是风险管理的第一步, 在整个风险管理中占有重要位置, 只有全面、准确地发现和识别风险, 才能衡量风险和选择管理技术。进行风险识别的方法很多, 常用的有:核对表、问卷调查、德尔菲方法、头脑风暴法等。主要从五个方面进行风险识别:第一, 合同主体风险要素。主要包括主体资格、无权代理、资信情况和履约能力。第二, 条款风险要素。主要包括质量和质量标准、标的物的检验标准和检验条款、价款的结算、违约责任。第三, 履行风险因素。第四, 争议解决风险因素。第五, 诉讼时效风险因素。

(2) 风险评价

风险评价是风险管理中不可缺少的一环, 它的重要性在于使风险分析定量化。主要是采取科学的方法将识别出的风险进行分类, 同时根据其权重大小予以排列, 为有针对性、有重点地管理好风险提供科学依据。

(3) 风险处理

风险处理是指电力企业在充分认识到所面临风险的基础上, 结合实际, 选择合适的风险管理手段对风险进行处理的过程。风险处理包括风险回避、风险自留、风险控制、风险转移四种方式。

(4) 风险监控

风险监控是对风险处理行为的系统化的追踪和评估过程, 跟踪已经识别的风险, 监测剩余风险并不断识别新的风险, 通过对监控信息的反馈, 不断修订风险管理计划, 使其适应合同的发展, 并评估这些计划对降低合同风险的效果。

例如, 某供电公司与某化工企业签订供用电合同。化工企业因经营原因, 长期拖欠供电公司巨额电费, 于是, 供电公司考虑要采取停止供电的措施以维护自己合法权益。但是, 因为该化工企业系当地引进的重点项目, 因此政府一直协调供电公司继续供电, 希望该企业经营能好转, 再偿还电费, 哪知拖欠电费越来越多, 长期以来陷入恶性循环的矛盾之中。

对于这个供用电买卖合同引发的风险及对风险的管理, 见图3-1电力企业买卖合同案例风险管理图所示。通过运用这套风险管理流程体系, 能够使电力企业及时发现、处理已存在的风险, 实时监控、预测潜在的风险, 最大限度地降低买卖合同风险对企业所带来的损失。

2. 建立健全合同风险管理制度

首先, 设立企管法规部, 作为合同管理的综合职能部门。企管法规部的职能有:日常合同及合同风险管理、商务事务咨询、法律事务咨询。在企管法规部设立法律顾问和合同管理岗, 法律顾问、合同管理岗的人员要取得《企业法律顾问执业资格证》或《律师资格证》。这样由专业人员进行合同管理工作, 有利于防范合同风险的产生。其次, 建立完善的合同管理制度。合同管理制度, 主要包括合同管理机构与职责、合同订立审批制度、合同履行付款审批制度、合同专用章使用制度、合同档案制度, 以及合同签约率和履行率考核制度等。

3. 建立健全电力企业的合同教育与培训体系

合同教育与培训是合同管理中一项基础的工作, 具体的培训工作应考虑:首先, 培训内容方面。《合同法》是培训的主要内容, 但绝不是照本宣科, 而是结合典型案例, 通过分析纠纷产生的原因, 对照合同法的相关条款找出答案。其次, 培训对象方面。培训对象包括合同审批层、合同审查层和合同承办层, 即所有与合同订立、履行相关的人员均应接受培训。再次, 教员选择方面。对常规性培训, 可以聘请高等院校的教授、具有丰富实践经验的律师及本企业内部的法律顾问进行与《合同法》有关的合同知识培训工作。最后, 培训方式方面。可以采取多种形式相结合的方式。最终培训的效果还取决于实际工作能力的提高, 并且培训要制度化、经常化。

(四) 实施防范合同风险的内部控制

有效进行合同管理内部控制, 应做好签约前、签约时、签约后的控制。首先, 签约前详细了解对方当事人的履约信息应重点了解对方的企业性质、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉等。其次, 审查合作方签约资格和代理人代理权限。我国法律对某些特定行业的从业资格做了限制性规定, 千万不能与没有资格的主体签订合同。再次, 合同标的符合法律规定和合同约定。买卖合同必须确保标的是法律允许的转让物, 或者是对方当事人经营或业务范围内的有权处分物。最后, 合同条款应完备规范。企业应做好合同文本起草。合同文稿应当准确表达双方谈判的真实意思。同时, 加强过程管理, 及时化解履行过程中的风险。第六, 将仲裁作为解决买卖合同争议的首要方法, 明确在合同争议解决条款中进行约定。

摘要：近年来我国电力企业已发生多起买卖合同纠纷, 给企业带来一定程度的损失。这与电力企业在合同管理制度与内部控制制度不完善、合同风险控制体系不健全以及企业重视程度不够不无关系, 基于此, 本文提出电力企业应建立完善的风险管理流程体系, 完善合同风险管理与内部控制制度, 建立健全合同教育与培训体系。从而使电力企业规避、减少合同风险, 保证生产经营的有序、健康的发展。

关键词：电力企业,合同风险,管理探析

参考文献

[1]中华人民共和国合同法.第10版.北京:法律出版社, 2008.

[2]黄贤东, 陆毅.浅谈企业合同管理审计[J].财会通讯·综合 (上) , 2009, (l) .

[3]陈新文.浅谈企业合同管理中的法律风险及防范[J].法学视野, 2009, (8) .

[4]王舜立, 郑学忠.浅谈工程合同管理中的风险防范.陕西水利, 2008, (6) .

终止劳动合同协议书 篇13

1、合同期限届满，不再续订新的劳动合同；

2、在试用期内证明乙方不符合录用条件；

3、乙方严重违反甲方依法制定的规章制度；

4、乙方以欺诈、胁迫的手段使甲方违背真实意思签订劳动合同致使劳动合同无效；

5、乙方同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正；

6、乙方严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害；

7、乙方被依法追究刑事责任；

8、劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原合同无法履行，经当事人协商不能就变更合同达成协议；

9、乙方不能胜任工作、履行合同差、完不成工作任务、考核不合格，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任；

10、乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由甲方安排的其他工作；

11、甲乙双方协商一致同意解除劳动合同；

12、乙方主动提出辞职；

13、法律规定的其他情形；

14、其他劳动合同约定的条款：

二、甲方按照双方签订的劳动合同约定及相关劳动法规规定，作出如下决定

1、依法不支付经济补偿金；

2、支付乙方工资、经济补偿金共计元。

三、本协议生效后，乙方不得再以任何理由向甲方提出任何赔偿或补偿要求

四、本协议书自双方签字、盖章后立即生效；本协议书一式二份，甲、乙双方各执一份

甲方（盖章）：乙方（签字）：

浅析商品房买卖合同中的问题 篇14

近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。

二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:

一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。

三、商品房买卖合同中存在的问题

在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。

(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益

预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。

(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏

即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。

四、完善商品房买卖合同采取的措施

(一) 对商品房买卖合同严格监管

首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。

其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。

最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。

(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害

针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。

五、结论

总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。

摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。

关键词：买卖合同,商品房,表现形式

参考文献

[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.