产权式商铺预定协议书

产权式商铺预定协议书（精选3篇）

产权式商铺预定协议书 篇1

XX商业中心商铺预定协议书

甲方：xxxxx有限公司

乙方：

甲方拟将嘉泰商业中心三楼商铺产权分割出售，乙方经慎重考虑，同意购买甲方分割后的商铺产权，甲乙双方就购买嘉泰商业中心商铺事宜达成如下协议：

1、本协议作为双方签订《房地产买卖契约》的依据。

2、乙方预定购买嘉泰商业中心层号商铺，单价元/㎡。建筑面积约房款总价为（大写）元整；（小写）：￥。本协议签订时乙方自愿预付定金人民币（大写）元。该款在正式签订《房地产买卖契约》时计入总房款。

3、最终面积以房产测绘部门核定的面积为准（即产权证面积），定购单价不变，房款总价按产权确定，实行多退少补。

4、甲方交付物业的时间为2005年日前，逾期交付，甲方每天按乙方已付房款的千分之一作为违约金赔偿乙方。双方协商约在2005年月日前签订《房地产买卖契约》，具体签订时间甲方将提前十天书面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式书面通知后在规定的时间三日内不来签订《房地产买卖契约》，视为乙方自动放弃，甲方有权另行转卖，乙方交付的定金作为违约金归甲方。若甲方在正式签约前擅自将该商铺卖于他人，视甲方违约，甲方按定金数额双倍赔偿乙方。

6、乙方具体付款方式为，首付款（含定金）交纳时间为签订正式《房地产买卖契约》之时。

7、乙方选择第（1）乙方自营。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益时间按交房之日起计，年收益回报率第一年为总房款的7%，第二、三年均为总房款的8%；支付时间为每个收益年的年末。

8、在双方正式签订《房地产买卖契约》后，本协议自动作废。

9、本协议一式叁份，具有同等法律效力，买卖双方各执壹份为据，归档壹份。

甲方（签章）：甲方（签章）：

证照/身份证号码：证照/身份证号码：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

代理人（签章）：代理人（签章）：

签约日期：签约日期：

产权式商铺预定协议书 篇2

由于虚拟产权式商铺是一种特殊的房产模式,各商铺的物权属性究竟如何,学界主要有三种不同的看法。

1.1建筑物区分所有权说

数人区分建筑物而各有其一部分的情况, 构成建筑物区分所有,区分之方式有横有纵以及横纵结合。建筑物区分所有权包含三个要素, 即专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系所产生的成员权。因此,所谓建筑物区分所有权,是指多个业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此三项权利中,以专有部分所有权为主导,是其他两种权利的基础,而成立专有部分所有权关键在于对专有部分的认定。故要判断虚拟产权式商铺模式中的权利类型是否属于建筑物区分所有, 首先要判断被分割成一个个小面积的商铺能否成为专有部分。

专有部分,指区分建筑物内有独立构造、能独立使用的建筑物的某一单元部分,要成为区分建筑物的专有部分,应当满足以下两项条件。 第一,必须具有构造上的独立性,指各个专有部分之间,应当在构造上能区分彼此之间的界限和范围。第二,必须具有使用上的独立性,指建筑物被区分的各部分,具有能独立满足一般生活目的的功能。具体表现为:一方面,该部分能单独使用,有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通,否则不得成为区分所有权的客体;另一方面,该部分具有独立的经济效用, 与一般建筑物一样可用于居住、办公或经商诸用途。笔者对此持赞同观点。专有部分是区分建筑物的核心部分,共有部分是将建筑物划分为一个个专有部分而形成的,两者缺一不可。反观虚拟产权式商铺,虽然其实际上分属于多个不同的所有者,但其不具有构造上的独立性,且亦不具有使用上的独立性,他们是被作为一个整体来使用和发挥作用的,面积概念上的分割始终不是实体分割,因此笔者认为虚拟产权式商铺的权利类型并非建筑物区分所有权。

有学者提出,虚拟产权式商铺的产权是一种特殊的建筑物区分所有权,且主张“只要是建筑物各区分部分之间没有明显遮蔽性,在建筑物特定用途下而具有独立性,都可成立建筑物区分所有权”。笔者认为,虽然因概念分割而形成的一个个产权式商铺具有一定程度上的独立性,但不应将这种独立性无限放大。不论如何发展,其亦不能被扩大到等同于实体分割使用。

1.2相邻权说

依相邻权形成的是不动产相邻关系,指相互毗连或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时,因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。其本质上是对不动产所有权的限制。

相邻关系的产生应当具备两个条件。其一是不动产须相邻:相邻关系仅涉及不动产权利人, 与动产权利人无关。相邻不动产包括相邻土地及其他建筑物、构筑物及其附属物。相邻包括直接毗邻和间接毗邻。间接毗邻情形,以不动产占有、 使用方面存在影响为限。其二是相邻关系的主体为不动产权利人:在我国,土地属于国家与集体所有,国家、集体通过出让合同、承包合同等方式将用益权能让渡给第三人,第三人因此成为使用权人。所以,不动产权利人包括所有权人、 土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等不动产物权人。

相邻关系以不动产权利人的容忍义务为主要内容,尽管其就相对方的角度而言属于一种权利,即相邻权,但相邻关系主要强调的是不动产权利人应有的容忍义务。

按上文中相邻关系的构成要件分析,似乎虚拟产权式商铺是符合的,但我们应当注意产权式商铺模式的特殊性。各产权式商铺的购买者并不对自己所购买的商铺进行直接占有使用, 而是由经营商对商场整体进行使用,这是产权式商铺模式在运作方式上的要求。这样就导致不会有各个所有人进行各自经营的情况,也就根本不存在商铺之间相不相邻的问题,更不用提因商铺相邻使得各商铺所有人由于法律规定而要为其他商铺所有人使用商铺便利对自己商铺的权利进行主动受限的问题了。因此,虽然每个产权式商铺可被视为不动产分割出售,但由于其未进行物理意义上的分割而不能完全等同于真正意义上的不动产,故完整意义上的不动产中存在的问题或关系并不一定都会出现在虚拟产权式商铺模式中,相邻关系即为典型例子。笔者认为,虚拟产权式商铺中的权利不属于相邻权,权利类型的性质也就不适用相邻关系理论。

1.3共有权说

共有是指两个以上民事主体对某物共同享有所有权的状态,具有如下特征:第一,共有的主体是两个或两个以上。第二,共有的客体是一个物,也可以是多个物。《物权法》第九十三、 九十四条规定,共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指数人依自己的份额对共有财产分享权利、分担义务;各共有人享有的权利对应的是应有“份额”。按份共有权人的份额是抽象的, 而非指共有物具体的或实体的部分,“只是确定各共有人行使权利的比例或者范围而已”。共同共有权是指数人依法律规定或合同约定而形成某一共同关系,基于该共同关系而共同享有的所有权。其发生的基础是共同关系的存在,具体包括夫妻关系、家庭共同生活关系、合伙关系以及继承关系,基于这些关系才能产生共同共有关系。

按份共有和共同共有具有如下四点区别。第一,产生原因不同。共同共有必须存在共同关系这个基础,而前者则无此要求。第二,权利享有和义务承担不同。共同共有人的权利及于共有物的全部并非某一部分,各共有人享有的权利和承担的义务是相同的,而按份共有人则是根据应有份额来享有权利和承担义务。第三,共有期间的分割限制不同。共同共有人在共有关系存续期间不得请求分割共有物,但前者除非特别约定,否则共有人有分割请求权。第四,对共有物的处分原则不同。共同共有中要对共有物处分和进行重大修缮的话,一般要经全体共有人同意, 而前者只需2/3以上共有人同意即可对共有物进行处分和重大修缮。

由于共同共有关系要求以共同关系为基础, 虚拟产权式商铺各所有人之间显然不具有上述共同共有关系。那是否属于按份共有呢?笔者认为,虚拟产权式商铺权利性质属于按份共有,因为商场作为一个整体,却有两个以上的所有权人,且各产权人依投资多寡来享益相应比例。或许有人会说,按份共有人享有的份额只是观念上对共有物整体的划分,各共有人的权利是及于共有物整体的,并非只针对其中的某一部分; 而实践中,虚拟产权式商铺在销售给投资者时都会说明位于商场的某个位置,此点与按份共有的本质内涵不符,应透过现象看本质。

事实上,对于同一商场而言,购买哪个位置的商铺并不重要,只要投入的购房款相同,投资收益就相同。开发商销售商铺时,同一商场的价格是相同的,并不按商铺所处位置之不同而异, 故其并不关心商铺的具体位置。另外,投资者不能私自经营也不能私自委托别人经营商铺,故对商铺的具体位置不会作出要求。多数情况下开发商或经营商并不对商场作物理上的分割,即便作分割,也是出于经营之需,租赁业务管理公司亦并不把每个商铺所获收益发给该商铺所有者,而是将整个商场的收益依业主投资额多少分配给各投资者。因此,如果某个商铺的所有者依合同上标注的编号和位置,占有、使用所购商铺的话, 不仅违反合同原意,也可能侵犯其他铺主利益, 破坏了商城整体经营的商业价值。如果签约时就知商铺允许独立经营,位置偏僻的商铺将难以卖出,虚拟产权式的商铺将不可能销售下去。由此, 应当认为,虚拟产权式商铺买卖合同中约定的商铺位置只是一个虚拟符号,不具实质意义,各商铺投资者仅依自己所占份额的大小来获取收益。

由此可见,虚拟产权式商铺各所有者之间的关系,应认定为按份共有关系。

2虚拟产权式商铺权属登记的现实困境

由于虚拟产权式商铺属于不动产,只有经过登记,获得国家认可,才能受到法律保护。但因虚拟产权式商铺的特殊性( 产权式商业物业中各个铺位之间并无传统意义上的分割墙壁), 我国现行法律并未对虚拟产权式商铺的产权登记做出明确而详细的规定,而各个地方管理部门的做法也不尽相同。诸如北京、南京、长沙等地规定虚拟产权式商铺可予登记,而上海、深圳、合肥等城市则禁止对此进行登记。

缺乏统一的立法指导,往往会令虚拟产权式商铺失去很多潜在的中小投资者,而多地禁止登记的做法,严重挫伤了中小投资者投资商铺的积极性。因不给购房者颁发所购商铺物业的产证则必然导致中小投资者对商铺的产权无法得到法律的有效认定和保护。如果其权利受损,甚至在不能取得商铺房产共有权证书的情况下,中小投资者只能依据普通房屋买卖合同向开发商主张自己的债权而非物权。按照民法理论,在一般情况下,物权优先于债权而受保护;基于物权保护优于债权保护的原理,法律对投资者根据房屋买卖合同所享有的债权保护力度没有对经登记后产生的物权保护力度大。这种危及投资人投资安全的潜在风险状态,无疑使中小投资者的投资欲求降低,损害了虚拟产权式商铺的经营发展。

在许多产权式商业物业问题的法律纠纷中, 案件双方争议的焦点就在于铺位户主对该商场相应经营场地所有权之性质以及是否具有独立完整所有权的问题,其核心即为投资者能否获取铺位的所有权。

所有权作为物权的一种,其客体范围一定在物权的客体范围之内,即在物权法规定的“物” 这一范围之内,故产权式商铺的投资者能否取得商铺所有权,关键在于商铺是否属于物权法上的“物”。《物权法》第二条规定,本法所称物, 包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。表明物包括动产、不动产以及法律法规规定的特定权利。商铺显然非动产,也非法律法规规定的特定权利,其唯一可能隶属的范围就是不动产。其实,在实践中,开发商是将商铺作为房屋或类似于房屋的不动产来销售的。那么房屋所有权的客体是什么?包不包括虚拟产权式商铺这种特殊的形式呢?

房屋所有权的客体只能是作为整体的房屋。 接着来看商铺是否属于这一范畴。通常认为,房屋是供人们使用的、有着固定空间的建筑物;这种固定空间通常都以砖瓦等材料形成,至少也会用木板等实体材料进行彼此的隔断。而产权式商铺有概念分割和实体分割两种,对于实体型商铺,其以木板或玻璃等隔开,可形成固定的空间,符合房屋的核心要义,可成为所有权的客体。 但我国绝大多数产权式商铺系采取概念分割的虚拟产权式商铺,这种商铺的四至确实没有墙体或其他分隔物体,但整栋房屋则有完整的墙体,笔者认为它仍然应视作为“房屋”。

我们不妨再从所有权的本质试作分析。所有权作为物权的一种,其符合“一物一权”的基本物权法原则,因此一个所有权对应一个物,这个物应当具有可独立于它物、可被从它物中区分开来的特性。这便是独立性要求,即所有权的客体应当具有独立性特点。那么虚拟产权式商铺是否具有这种独立性呢?

“一个物具有物理上的独立性,固然可以作为独立物而存在,但如果不具有物理上的独立性,也可以交易上的观念和法律规定作为标准来确定某物是否具有独立性。”这揭示了拥有独立性的物所应具有的使用上、观念上和法律上的三项独立属性。首先,使用上的独立性是指事物即使在物理上与其他物互相连接但在使用时可将其划分为若干部分而成单独的交易对象, 也不妨碍其成为独立物,并单独成为物权的客体。我国虚拟产权式商铺中,绝大多数的情况是: 每个投资者的商铺与其他人的商铺在物理结构上是相互连接的,虽每个人的商铺不可能离开他人的商铺而独立存在,但就产权式商铺的特定商业功能来说,各个商铺可独立的占有、使用、 转让其摊位,其具使用上的独立性。其次,观念上的独立性是可以在实践中渐渐形成的。虚拟产权式商铺模式是对一个商场整体进行分割,然后将分割出来的小面积出售给不同的投资者所有。在欧美等发达国家,经过几十年的成功实践, 这种模式的使用观念已经形成,产权式商铺的分割出售得到认可,那么其也就具有了观念上的使用独立性。虚拟产权式商铺是在上世纪90年代传入我国,发展至今虽只有短短十几年的时间,也出现了诸多问题,但这并不妨碍人们对这种将整体进行面积分割出售模式的承认。在实践中,人们接受这种新的房地产营销模式作为一种投资渠道。我国多地出现的“产权式商铺热” 也证明了人们观念上的认可。最后,法律上的独立性是以法律规定为标准的,即法律通过直接规定或者间接反推等方式表明某物具有独立性, 最典型的方式就是规定可以进行登记。对此,我国各地在产权式商铺引进之初基本是持准予登记的态度,但后来随着该模式在实践中产生较为严重的问题而逐渐转为禁止的态度了,但这不能说明产权式商铺不具有法律上的独立性, 反而说明了其可以具有法律上的独立性之本质。

根据上述分析,虚拟产权式商铺具有法律上的独立性,符合所有权客体的本质要求;换句话说,虚拟产权式商铺可以成为所有权的客体。 但正如上文所说,在我国实践中,许多地方法律规范禁止对单个虚拟产权式商铺的产权进行登记,如果不准予登记,投资者对产权式商铺的权利就不属于法律上认可的所有权,这就产生了理论和实践的矛盾,使得投资者处于一个十分尴尬的境地,不仅所期待的收益无所依附,甚至连投资利益都无从保障。

3解决虚拟产权式商铺权属登记问题的措施

为适应近年商业物业的发展形势,针对实践中存在的问题,笔者提出如下法律上和具体运作上的建议。

第一,健全虚拟产权式商铺的相应立法。其一,在相应民事法律邻域,应明确产权式商铺的物权属性;其二,修改现行《房屋登记办法》有关条款和调整各地相应实施细则,统一确定产权式商业物业的登记方法,以便切实保护中小投资者的利益,让中小投资者可依其各自的投资比例和份额获取投资收益。

第二,允许分割销售。在符合国家有关法律法规规定的条件下,允许房地产企业分割销售四周有明显界限的商业设施。

第三,加强对分割销售活动的全程监管。可以规定商业设施分割销售时应制定详细的预售销售方案。

第四,可采用“抽象分割”方式确认商铺构造独立性。比如,可以规定,商业设施分割既可采用实体墙进行分割亦可在室内装修结束后采取在地面嵌入铜条或使用其他适宜方式进行分割。以此认可划线分割商铺构造上的独立性,清除“虚拟产权式商铺”登记问题上的理论障碍。

试水产权式商铺 篇3

郭经纬

从去年下半年开始，京城已有不下10种与房地产有关的理财产品投向市场，商铺素有“旺铺富三代”的美誉，相对其它理财产品更加受到老百姓的偏爱。

物业概貌

现在市场上的投资类商铺主要有两种模式：一种是投资者持有商业物业后自己经营或者自己招租，每个月的经营收益或租金收益作为自己的投资收益，这种投资往往需要投资者投入较大的资金额，从十几万元到上百万元不等(以住宅或写字楼的底商居多)；二是产权式商铺，是近年来兴起的一种物业形态，所有权和经营权分离，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，投资者获得租金收益。产权式商铺始于上海、深圳等大城市(以大型商业市场居多)，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，不少投资者认为该项目“投资小、风险小、回报稳定”。

与投资住宅、写字楼等物业不同的是，产权式商铺在销售时开发商经常承诺有各种收益保障措施配套，以降低投资者的风险。例如，到期回购，即开发商与投资者约定，若干年后，如果投资者不愿再持有商铺时，开发商将无条件以原价购回，这种办法有利于投资者快速收回资金5带租约销售，即开发商在出售商铺时，附带提供其与商家签订的租赁合同，这种做法可使投资者确信租金稳定，无空置风险第三方担保，即由第三方公司(甚至是国有银行)提供担保，约定在开发商或经营者无法履行合同时，由担保方对投资者的本金和收益负责。

市场初潮

从产权式商铺的卖点来看，拓宽个人理财渠道，形成多元化收益模式应该是其带给投资者的利益。

宏观环境呈现利好

七部委颁布限制住宅投机的新政之后，有观点认为，新政使得二手房交易成本增加，进行住宅投资前景不明，但对商业地产影响不大。同时，自去年中国零售市场按世贸条款对外商全面开放后，一些运营成功的商铺项目，其租金进入本年后升至更高的水平，而随着人民收入水平的不断提升，加上2008年北京奥运会效应，商家对城市零售市场继续看好。因此，有专家预测，我国商业地产包括产权式商铺还会稳步发展。

租赁价格平稳上扬

从市场现状上看，产权式商铺的租赁价格正平稳上扬。产权式商铺大都位于城区中的黄金地段，租赁价格普遍高于住宅，而不同区位的商铺价格也是千差万别。一般来说，市中心一级商圈价格最高，其次为周边副商圈(或二级商圈)，商铺的租赁价格还会根据各个项目的不同定位产生很大的差别。

策略篇：拨云见日

王豪

产权式商铺是一种新型的房产投资产品，在这种模式下，投资者享有产权和收益权，但没有经营权，因此，投资产权式商铺已经与投资股票和债券并无二致。有专家指出，产权式商铺是个高投入、高风险、高收益的投资品，投资者若想立于不败之地，务必对项目细心查究、谨慎从事。

风险提示

住宅买得不好，自己还可以凑合着住，商铺买得不好，价值甚至可以变成零。对投资者而言，商铺比之住宅更加需要专业化的分析和长期的经验，而不是买铺就等于赚钱那么简单，明白其中的高风险才是关键所在。

收益率只是诱饵

现在，不少产权式商铺对外发售时都承诺了极高的收益率，对此，投资者一定要睁大眼睛，这么高的投资回报率可靠吗?商务部有关人士指出，目前我国商业的平均利润率是2％左右，根本无法支撑8％～15％的租金回报率。开发商向投资者信誓旦旦地承诺收益率，但这一切都只是预期而已，其承诺并不可信。

回购难以指望

不少开发商会承诺，投资者若干年后如果不愿继续持有物业，开发商保证以原价回购。问题在于，开发商到时不肯回购怎么办?

这是个信用风险的问题。所有的承诺，关键不在于它是如何承诺的，而是谁在对投资者进行承诺。事实上，很多对投资者进行承诺并签合同的，往往就是这个商业市场的商业管理公司，这就是问题所在，一个商业管理公司注册资金往往只有十几万元或几十万元，而对于整个商业市场的回报或回购而言，所需的资金动辄几百万元、上千万元，也就是说，如果到时无法实现回报或回购，投资者能追究的不过就是价值十几万元的小公司而已。

担保承诺无实效

目前很多产权式商铺在发售时都会提供担保，担保无疑被看作是项目的安全保障措施，但实际上很多项目的担保却是有名无实。有些商铺会用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报?有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。此外，开发商所说的担保是对哪部分投资的担保?是担保收益还是担保本金?担保公司在多大程度上进行担保，是不是出现问题时100％赔付?担保期限有多长?是全程担保吗?这些问题如果在签合同时没有搞清楚，日后便后患无穷。

法律专家提醒，当经营管理公司遭遇不可抗力或者经营管理不善无力支付投资者收益的时候，由第三方担保公司出面支付投资收益才能真正让投资人高枕无忧。所以，考察担保公司本身的实力和担保合同的细节，是商铺投资者的关注重点。

考查重点

除了位置和价格，投资者需要对开发商和项目本身格外关注。

业态规划

首先需要考察项目的经营业态是否合理，比如餐饮、购物、休闲、旅游、娱乐等是否具有特色，能不能聚集人气，邻近地区同类物业数量如何，与周边商业是否匹配等等。如果附近明明有好几个超市，真正缺乏的是餐饮配套，而该项目规划中的超市面积仍占有相当比例，餐饮却占得很少，则该项目便不能与周边的商业起到很好的互补作用，后期经营出现问题也是必然的。

租售比例

为了规避上述问题，降低投资者的投资风险，开发商在项目中都会留一部分物业自己持有，这样一来，如果所有的商户进驻以后，发现存在业态之间配比不协调以及部分商家经营水准低下等问题，开发商可以通过自己持有的这部分物业对业态进行完善、协调。一个商业项目，出租与出售的比例主要根据实际情况而定，比如开发商的资金实力、商业的规模、业态等。通常情况下，这个比例应该在20％～30％，当然越高越好。

经营能力