漂流项目开发建议书

漂流项目开发建议书（精选9篇）

漂流项目开发建议书 篇1

四川**景区生态漂流节项目建议书

目 录

一、总论

二、项目背景

三、市场分析

四、项目策略

五、项目方案

六、项目实施

七、效益分析

八、风险与对策

九、结论与建议

一、总论

（一）项目名称：首届四川**生态漂流节。

项目主题：新世纪，新**，新发展。

（二）举办时间：2002年5月1日至5月7日。

（三）项目内容：首届四川**生态漂流节由开幕式、青衣江生

态漂流赛、西部旅游经济论坛、旅游产品交易会、碧峰峡篝火晚会以及辖区内其他景点的配

套活动等。

（四）必要性：**生态漂流节是综合的节庆活动，是把**的资源优势和已有的市场优势相结合的旅游产品。举办该活动，一方面可整合**及省内、国内的各种相关资源，带动**市旅游资源的开发，促进相关产业的发展，较大地拉动区域经济；另一方面，它将成为吸引省内外游客到**的重大旅游活动，在展示**全新形象、使**各景点形成持续旅游热潮的同时，使游客在活动中体验**生态、古蜀文化和**民俗文化的魅力，从而获得良好的经济效益和社会效应。**生态漂流节将把生态与**融为一个有机整体，使

“生态的**”深入人心，提升**山水园林生态城市的美誉度和吸引力。

1、是**经济发展的需要。

2、是整合**旅游资源、增强资源吸引力的需要。

3、是建设具有地方特色旅游业的需要。

4、是**城市形象和**旅游整合宣传、推广的需要。

（五）迫切性

1、**具有丰富的旅游资源，国家级、省级风景名胜区就有10余处。**市已把旅游业作为一大支柱产业进行培育。但是，**得天独厚的旅游资源优势还没有更多地转化为旅游经济优势，旅游收入占全市GDP的比重还很低。

2、据四川旅游局的数据，**1999年接待旅游者数量在全省21个市地州中仅列第20位。碧峰峡建成后，**市的游客数量有极大增长。但假设各地同比增长，即使静态加上碧峰峡2001年全年的游客总

数100万，**在全省各市地州按接待旅游者数量排列也就在10名左右，这与**拥有如此之多的旅游资源和**城市经营的战略以及把**作为“成都的后花园”的定位是不相称的。

（六）可行性

1、天时

（1）**经过改革开放以来20多年的发展，时逢西部大开发和中国入世，正好到了产业升级换代、整合资源、把资源优势转化为市场优势的关键时期。**市委、市政府已决定把**市建设成为山水园林生态城市。

（2）由于我国居民的旅游消费目前正处于成长期，势头比较兴旺，居民的国内旅游已形成时尚，成为一个广阔的、不可忽视的内需市场。

（3）东方市场研究公司对2001年五一长假旅游市场的调查显示，人们的出游意识和观念在慢慢地转变，五一节日的出游率比平时高出一半有多；五一期间，消费者出游并非以长线为主，短线旅游更受消费者的青睐。

（4）中国入世使西部旅游资源更具吸引力。

（5）入境游客向西南分流的趋势。

2、地利

（1）**拥有独特的自然地理条件，巨大的生物资源宝库、丰富的民俗资源。这些生物资源和旅游资源具有极大的开发价值。

（2）碧峰峡、周公山等景区在省内外已有较高知名度。

（3）120公里的成雅高速公路使**到成都仅需1个小时，到双流国际机场仅需50分钟。

3、人和

旅游文化的本质是和谐，是天人合一。

（1）**提出的“人人经营环境”和创建中国优秀旅游城市的计划，以及碧峰峡等景区的逐步开发，更需要漂流节提供一次超级的聚集人气的机会。

（2）**市委、市政府的支持。

（3）雅漂公司、省总工会职工旅行社、蓝筹咨询等专业机构参与运作。

二、项目背景

自1978年国家实行改革开放政策以来，国内生产力得到了极大地解放和发展，城乡居民的收入显著提高；从1996年开始实行的每周5天工作制，大大增加了人们的闲暇时间；1999年9月又增加了法定节假日，再加上调整双休日，使中国开始形成每年春节、“五一”、“十一”三个旅游“黄金周”。这样，人们就可以集中使用较长时段的休闲时间，有力促进了旅游经济的发展。自90年代初期开始，中国国内旅游业日渐兴旺发达起来。

数字显示，中国旅游业总收入正以年均12.7%的速度增长，高于同期国内生产总值7.4%的平均增长率，已经成为国民经济新的增长点。事实表明，中国旅游业正在进入国内旅游业的迅速发展、国际和国内旅游市场日趋融合的大旅游、大产业、大市场的新阶段。按照国家旅游局制定的战略目标，到2020年，中国旅游业年总收入将超过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值的8％，真正成为国民经济中的支柱产业。接待入境旅游者人数等指标要逐步赶上世界旅游强国，把世界旅游组织关于到2020年中国将成为世界第一位旅游接待大国的预测变为现实。

2001年初，国务院召开了全国旅游发展工作会议，朱镕基总理和钱其琛副总理代表国务院作了重要讲话。

4月11日，《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发[2001]９号文件）正式下发，各级政府进一步加大了对旅游工作的领导力度和扶持力度；省委、省政府也早于1999年4月向全省各地各级部门发出了《关于实施〈四川省旅游发展总体规划〉的通知》（川委发［1999］14号），体现了四川经济坚持可持续发展战略对旅游业的总体要求，明确了四川自然生态和文化旅游目的地的发展定位。

中国已经加入WTO，相关各业的扩大开放，将为旅游业的大发展扫除许多障碍。金融业的扩大开放，将方便旅游支付，弥补旅游服务缺项，提高整体服务竞争力；信息产业的扩大开放，将推动随之进入的电子商务和销售网络的大发展，从而促进旅游运作方式的现代化；进口汽车关税的降低，将使多年来一直困扰旅游产业发展的旅游用车问题得到解决；其它关税的降低，对高档次饭店降低经营成本也 是有利的。最主要的是进一步扩大开放的环境，使中国和世界的交往更多更密切，商务客人和观光客人必然增多，旅游业的发展会更好。西部地区是中国建设旅游强国的后劲所在，但发展资金缺乏，有大量的资源却不能开发成为国际旅游精品。加入WTO将有利于更多地吸引外资，促进西部旅游开发，形成世界级的旅游精品。

据《华西都市报》2000年12月25日报道，国内外投资者开始纷纷抢滩**这块“处女地”：成都托普集团把1个亿的资金投到了距碧峰峡20公里的白马泉风景区；成都倍特集团一举投入10个亿的资金，开发**周公山的温泉和旅游资源；遥远的香港达尔曼投资发展公司也闻到了诱人气息，投巨资开发**天全县旅游资源…如果这些都成了事实，**更需要一个平台来宣传，来整合，使众多项目和旅游资源形成合力，增强**对投资者和旅游消费者的吸引力。

**旅游资源优势在于多，劣势在于散。为此，必须在对旅游资源整合的基础上，实行精品战略。

在当今信息过剩时代，真正稀缺的资源便是注意力。举办漂流节的直接目的就是吸引大众、投资商和媒体的注意力。特别是在四川这样一个旅游竞争极其激烈的地方，包装与宣传的作用尤为突出。

“看景不如听景”表明了旅游业是极易受宣传影响的本质。

“注意力经济”理论已在旅游宣传促销中得到了应用。如张家界策划的“穿越天门”大型特

技飞行系列活动，该活动因其新奇、刺激性强、提前造势、媒体宣传力度大，从而在媒体、公众中赢得了

世界范围的“注意力”，达到了提高知名度促旅游的目的。

**旅游资源非常丰富，要在数量众多的名山奇景中脱颖而出，除了应具有“卖点”独特的市

场定位外，还应通过创新的有影响力的旅游节庆活动来赢取广泛的“注意力”。碧峰峡、周公山等虽策划

了一些有影响力的活动，但给人的印象是落单的士兵在放枪，是“做市”。在日趋成熟的市场环境里，必

须扔炸弹，是“做势”。而**生态漂流节正好可以作为这颗“炸弹”。

摘自:四川旅游策划论坛

漂流项目开发建议书 篇2

我国经过三十余年的经济高速增长, 在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下, 正快速迈入老龄化社会。据悉, 我国老年人口现有1.67亿, 占全国总人口的12.5%, 而且每年正以3个百分点的速度增长, 养老问题十分突出。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分, 就是养老房产。养老房产集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 在我国的特殊国情下拥有巨大广阔的市场。养老房产是银发族提高生活质量的重要保障, 具有巨大的市场规模, 甚至有开发商将养老房产称之为继住宅, 商业地产等房地产业的最后一桶金, 同时, 养老房产也有着一定的投资属性。养老房产的开发建设分为公共福利保障型和市场商品型两种类型, 如果从服务的对象来划分, 养老房产又可分成涉老住宅、老年公寓和长期照护机构三类。涉老房产属于商业房产的类型, 占用资金巨大, 投资回收期长。老年公寓包括销售型独立老年公寓和出租老年公寓, 长期照护机构主要针对失能老人设置的敬老院等机构。出租的老年公寓和长期照护机构属于保障性养老房产, 而涉老住宅、独立性老年公寓属于商业养老房地产项目。开发商则更多地关注商业型的养老房地产的开发建设。从住区形式上可分为混合老年住区与独立老年住区两种类型。混合老年住宅区就是居民年龄结构多层次但老龄化程度较高的普通住区。由于这种住宅区的居民构成多样、生活内容丰富, 所以又称为常态社会化住区, 其主要的养老住宅形式是普通居家式老年住宅, 通常混合养老住宅区是老人普遍的选择。独立养老住宅区就是纯老人的住区, 在空间环境与居民行为上与其他住区明确分界。独立养老住宅区在欧美国家建设较多, 其建设依据是为老人创造丰富多样的同龄交流环境, 便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。独立养老住宅区作为纯粹的老人生活区, 由普通居家式老年住宅、公寓式老年住宅或合居式老年住宅三种类型构成。在美国, 住居的流动性十分普遍, 这种住宅区中的老人一般根据自己的健康状况入住适宜的住宅。随着自己身体条件的变化, 老人可在不同性质的老年邻里单位之间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。独立老年住区规模有大有小, 大的在300~400户以上, 如荷兰阿姆斯特丹的“老人乐园”, 小的可以由几十位老人组成。芬兰政府为居家养老提供周到服务。根据90%以上的老人喜欢在自己家中安度晚年的特点, 芬兰有关部门探索并逐渐确立了一种适合老人居家养老的模式, 将重点放在为老人提供周到的家政服务和保健服务等各种辅助性服务上。芬兰首都赫尔辛基社会服务局将该市划分为4个区, 每个区均有一个社会福利中心, 每个中心内又按小区划分为几个社会服务部。该部门主要的日常工作就是为老人提供家庭服务。瑞典政府主打“银发经济”牌。由于生活安逸和医疗条件完善, 瑞典人都比较长寿, 男女平均寿命分别达到79岁和83岁, 名列世界前茅。瑞典各地方政府眼下都在大力推行居家养老的形式, 争取让所有的人在退休后尽可能长时间地在自己的家里安度晚年。日本养老产业成为经济发展增长点。日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。在日本, 政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要提供基本福利范围内的养老设施, 而企业和非盈利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相应的商业或公益性养老设施。

二、对开发养老房产项目的几点建议

(一) 老年人的心理分析与对策

老年人的生理变化首先表现在感知能力的下降, 特别是在视觉和听觉方面, 由于老年人的视力下降, 要求光线的强度必须符合老年人的需求。老年人听力的衰退表现为在交谈时经常与谈话人靠近来弥补听觉上的不足, 这在很大程度上影响着老年人社交空间在尺度和形式上的要求。其次是肌肉及骨骼系统的变化, 老年人易发生骨质疏松、骨软化、韧带纤维化等症状, 在对老年人活动设施及场所进行设计时, 应充分考虑老年人的这些特点。再次, 老年人的反应会迟钝, 记忆力也逐渐衰退。因此, 老年人服务设施中应有明显的标识系统, 方便老年人识别。多数老年人喜安静、怕孤独, 不耐寂寞, 由于神经抑制高于兴奋, 故不喜嘈杂喧闹, 愿意在安静的环境中生活。在家庭中, 不少老年人一方面愿意享受儿孙绕膝之乐, 一方面又对持续喧闹的环境感到心烦意乱, 老年人对私密感的要求增强。虽然老年人喜欢被子女关注和照顾, 但是如果子女侵犯他们的私人空间, 也会让老年人产生焦躁不安的情绪。不少老年人都希望自己有健康的身体, 不给后辈增加负担, 尽可能延年益寿, 所以社区中的健身设施、医疗服务设施一定要完善, 以满足老年人的需求。养老房产的建筑应该每层带电梯, 方便老人出行, 社区及住宅内实行无障碍设计, 社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道, 不设置门槛。住宅内低按键、高插座, 安装户内紧急呼叫援助系统, 一旦发生紧急情况, 管理中心和援助人员可以在第一时间赶到, 采用无障碍化设计为老人提供“管家式”的服务。

(二) 养老房产项目的选址

房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件, 位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少, 一般而言, 应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在养老房产选址上, 开发商往往追随国外“老人山庄”远离尘嚣、返朴归真的自然环境情趣。当然, 这些“山庄”、“桃源”面向的收入阶层也决非普通老人可以企及。如果这些养老房产的建设真正面向中低收入的普通老人的话, 其需求现实必将促使开发商把目光由“硬环境” (地理环境) 更多地投向“软环境” (人际环境) 。老人从工作岗位上退休, 是与社会的第一层剥离。如果再去住一个前不着村后不着店的独立老年住区 (如养老院) , 无疑是将其第二层社会关系网也剥去。如果一味追求自然环境的优美安静, 而把老年住区选址在交通不便的城市远郊, 会给老人造成遭受遗弃、与世隔绝的心理感觉。所以在养老房产项目选址时, 要为老年住区创造一种融于社区、融于社会的开放型外部环境, 使老人不但能在较短的出行距离内融入以往熟悉的城市生活, 从而维持生活的尊严, 更能因社会活动 (如展览、电影、聚会庆典等) 之多样与便利而丰富其生活。这是养老房产项目选址应考虑的首要因素。在选址时, 还需要紧贴城市规划设计, 选择在社区医院的规划地点周边, 与社区医院的建设同步进行, 以满足老人医疗的心理需求。

(三) 养老房产的建筑设计

商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区, 第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施, 第三种是专项开发老年公寓和相应配套, 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式, 由于与普通住宅交织在一起, 有家居环境的空间环境, 使得老人更加有亲切感, 产品设计上可将养老住宅分成几个组团, 化整为零, 公共服务部分的内容, 比如医院和看护中心相对集中设置。在商业服务方面, 尽量方便老人的使用, 景观园林分布比较均匀, 因为老人行走的半径不是很长, 应该在其周边完成所有活动的要求, 其休息和活动条件在自己的组团都具备。另外, 停车场地和行车道设计都要考虑老人需求, 包括自行车和电动车, 特别是能将救护车驶入最近的位置。对于公用建筑设计, 应该包括健身活动中心, 康体中心。住宅与医院或看护中心用连廊连接, 以增强设备设施的应急性。对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品, 在产品设计思想上强调功能分区, 空间的组成强调的是商业服务多一点, 住宅内部不再设置厨房, 在公用部分设计餐厅, 包括厨房、管护服务中心等等。针对专项开发的老年公寓和相应的配套, 是嵌入成熟社区中的产品, 功能就比较复杂, 有一部分是护理空间, 另外有医疗站可以提供服务, 后勤、洗衣、厨房、餐厅等等, 产品设计要区分私密区和公务区, 普通人不能随便到老年公寓, 需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。对于度假、旅游地产中开发养老产品, 其应该发挥风景资源和养生文化的优势, 一般选择风景比较好的地区进行综合开发。

(四) 养老房产的配套设施

养老社区不同于普通的住宅地产和商业地产, 它需要集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 医疗、娱乐、商业配套是养老社区的必须具备的基本功能。社区要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统。政府在规划大型住宅区的时候, 社区医院的选址应该尽量靠近养老社区, 同时养老社区内部设立护士工作站, 完成简单的护理和急救工作。养老社区还要拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施, 如社区健康中心通常包括小型室内游泳池, 方便老人做有氧运动, 还会有升降机来方便体弱的老人出入;有健身房, 可以用于健美操或者舞蹈工作室;有物理治疗室, 配备专门的设备, 协助做过手术的老人进行康复理疗, 也可以进行恢复体力训练;有美容美发室和小型诊所, 能够提供日常需求和为居民进行例行的体检和检查。商业配套包括超市、邮局、餐厅、银行等, 特别是这些设施还提供方便购物、送货上门、送餐等服务, 另外老人在社区有电瓶车, 外出有班车等配套。开发商在考虑房产硬件设计的时候, 也必须考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗, 甚至家具和康复设备等因素。开发项目的运营管理模式会影响到规划和建筑设计, 养老房产的设计要求必须与老人的需求相符合, 如老人需要亲切的、有家居环境的空间环境, 就要求设计一部分涉老公建设施, 包括健身活动中心、社区医院等。在开发养老房产的时候, 要特别注意开发环节的整体性, 养老房产不同于普通房产, 一旦在规划阶段出现失误, 就会严重影响到物业的后期使用。

(五) “以房养老”的促销策略

所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后, 每月支付房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世。当房主去世后, 其房产出售, 所得用来偿还贷款本息, 其升值部分亦归抵押权人所有。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变, “以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。一种相对比较标准的运作模式是, 老人领取养老金直到身故, 机构收回房屋进行销售、出租或拍卖, 老人既能在有生之年居有其屋, 又能够将房产提前变现用于养老, 从而真正实现以房养老。作为商业型养老房地产项目, 利用“以房养老”作为促销策略, 可以较好的解决消费启动资金问题。有二种方式作为促销手段, 一是消费者将原来的地段好、面积大的房子与开发商换取养老房和养老服务, “以房换养”, 这一方案适合半失能和失能老人的集中养老;第二种是对活跃长者的方案, 他们一次性购买了养老房产后, 把房产交给有政府背景的公益机构或者银行, 其养老费用由公益机构或者银行来按月提供, 到老人故后, 剩余部分交给相关继承人。

参考文献

[1]元云丽, 李公正.浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者, 2011 (3) .

[2]梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学, 2005.

烟台大樱桃综合加工项目建议书 篇3

关键词：烟台大樱桃 综合加工 设计方案

中图分类号：F326.13 文献标识码：A 文章编号：1672-5336（2014）08-0088-02

1 總论

1.1 项目简介

（1）项目名称：烟台大樱桃综合加工项目建设。

（2）申报单位：烟海公司；单位地址：山东省烟台市福山区；法人代表：×××。

（3）技术依托单位：××大学。

（4）项目规模：年加工烟台大樱桃产品8900吨。

（5）项目实施地点：烟台市福山区。

（6）项目内容：建立优质烟台大樱桃产业链，建立优质无公害大樱桃生产基地，建立高科技大樱桃深加工综合利用工厂，建立完整宣传销售系统。

（7）项目投资：项目总投资2000万元，其中固定资产总投资1500万元，流动资产500万元。

（8）经济效益：项目建成后，经经济效益分析、测算，每年新增烟台大樱桃2000吨，大樱桃产品6900吨，产值1900万元，企业利润100万元，税金45万元，投入产出比为1：9.5：0.25（投资：销售收入：利税总额）。

（9）社会效益：①提供就业岗位，直接增加农民收入；②辐射烟台市大樱桃生产；③改善当地环境。

1.2 项目建设的必要性

在项目区发展樱桃有得天独厚的自然优势，在加快项目区生态建设的同时，还兼顾社会效益和经济效益，打造福山区优质樱桃品牌，是经济发展的必然选择。

1.3 项目建设的有利条件

（1）优越的种植历史。福山区大樱桃现有面积8万亩，占全国栽植面积的40%；产量1600万公斤，占全国的60%。产品销往东南亚、港澳地区和国内各大中城市，供不应求。

（2）优越的项目建设条件。烟台市是中国环渤海地区重要的沿海开放城市，年平均气温在12度左右，属温带季风大陆型气候，冬无严寒，夏无酷暑。

（3）雄厚的科技技术支持。烟台大樱桃种植园的规划，防冻、防霜，栽培管理，病虫害防治，优质种苗选择和樱桃深加工工厂设计、生产工艺、包装等由高校负责。

（4）各级政府支持、充足人力物力财力支持。

2 市场分析

2.1 市场现状

2.1.1 市场现状

进入21世纪以来，我国大樱桃生产进入快速发展期。在环渤海湾优势产区栽培面积逐步扩大的同时，陕西、河南、甘肃等内陆以及青海、新疆、西藏、云南、贵州、四川冷凉高地也积极规划发展，截止2010年底，全国大樱桃栽培面积约11万hm2产量约35万t。

2.1.2 市场预测

（1）新鲜烟台大樱桃市场预测。从市场潜力来看，全国大部分大城市和绝大部分的中小城市很少见大樱桃，国内这个潜在的大市场也将逐步得到开发，再加上好的品种和质量，大樱桃发展前景就会一片光明。

（2）大樱桃罐头市场预测。目前，我国大樱桃罐头是我国重要的出口创汇产品，据不完全统计，2002年我国出口果蔬菜类罐头100万吨以上，其中水果罐头约50%。由于本项目原料优、工艺先进，产品具有很强的竞争实力，在国际市场将供不应求。另据测算，本项目同类产品的国内市场容量在5万吨以上。

（3）大樱桃酒市场预测。樱桃酒从国外樱桃酒的发展来看，市场非常广阔。虽然现在樱桃酒还比较冷门，是一个新兴产业。但大樱桃本身营养价值和保健价值极高，加工成樱桃酒价值会更高。经预测，到2018年，中国樱桃酒需求规模将超过2000千升，达到2067千升，未来五年增长率维持在10%-15%之间。

（4）大樱桃饮料市场预测。樱桃饮料因成本较高，在我国还没有太多的推广，属于中高档产品。但大樱桃本身营养价值和保健价值极高，加工成樱桃饮料值会更高，而且现在人们越来越重视保养，对樱桃饮料的需求量会大大增加，所以樱桃饮料市场前景非常广阔。

（5）大樱桃果脯市场预测。大樱桃本身营养价值和保健价值极高，现在人们越来越重视保养，大樱桃果脯是一种高附加值水果加工品种和具有防病治病的最佳保健食品及居家旅行食品，大樱桃果脯可以迅速占领市场，得到广大消费者的青睐和喜爱。

3 建设内容与规模

3.1 建设内容

3.1.1 指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立科学的发展观，以调整产业结构为出发点，增加农民收入为目标。坚持以发展优质烟台大樱桃为主，休闲、观光，旅游、娱乐为辅的原则，发挥综合经济效益、生态效益和社会效益，逐步向科技化、一体化，产业化方向发展。

3.1.2 建设内容

（1）建立优质无公害大樱桃种植基地。在山东省烟台市福山区新建700亩无公害大樱桃树，利用高新生物技术，与高校合作，引进优质品种，推广先进种植技术，建设防冻防霜设备，每年生产2000吨高质量无公害大樱桃。

（2）建立先进大樱桃综合利用生产线。日生产力31吨，年生产能力8900吨。

①新鲜大樱桃加工车间：生产能力8吨/每日，2000吨/每年。②大樱桃罐头加工车间：生产能力10吨/每日，3000吨/每年。③大樱桃酒加工车间：生产能力5吨/每日，1500吨/每年。④大樱桃果汁加工车间：生产能力5吨/每日，1500吨/每年。⑤大樱桃果脯加工车间：生产能力3吨/每年，900吨/每年。

（3）建立信息化种植销售平台。强化信息平台的建设，通过鼓励并扶持果民建立合作组织或协会、 培植各地市场调研员。加强全市樱桃协会、果农组织、果蔬市场信息交流，培育大型果品批发交易市场，实现樱桃种植销售一体化。

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3.2 设计方案

3.2.1 产品方案

该项目以本项目自产无公害高质量烟台大樱桃为原料根据国内外社会发展和市场需求，开发设计的主要食品产品系列。（1）新鲜大樱桃，2000吨/年；（2）大樱桃罐头，3000噸/年；（3）大樱桃酒，1500吨/年；（4）大樱桃果汁，1500吨/年；（5）大樱桃果脯，900吨/年。

3.2.2 土建工程

（1）原料生产基地。原料生产基地占地面积700亩。

（2）烟台大樱桃综合加工厂。主要建设内容有：总建设面积29000㎡左右，其中房屋建筑面积15000m2，其他辅助工程建筑面积14000m2。包括办公室3000m2、实验室2000m2、生活用房1000m2、教室1000m2、初步加工车间（含库房，生产车间）3000m2、温室2000m2 ，冷库2000m2。

3.2.3 设备设施

大樱桃综合加工设备如电脑控制器、腌制池、杀菌锅、真空包装机、水果酿酒设备、人工发酵罐等。

3.3 建设进度计划

本项目自2014年6月～2016年1月为建设前期，2016年1月～2018年12月为建设期，2016年～2018年为一期工程建设期，一期工程2019年正式投产运行，2019～2020年为二期工程建设期，2020年二期工程正式投产运行，2020年末实现100%达产。

4 投资估算及资金筹措

4.1 投资分析

据初步估算，本项目的投资总额为2000万元，其中固定资产总投资1500万，流动资金500万。

4.2 资金筹措

本项目总投资2000万元，其中，项目建设投资1500万元，流动资金500万元。项目资金筹措方案如下：

①业主自筹1000万元，占项目总投资50%；②政府拨款50万元，占项目总投资25%；③申请银行贷款50万元，占项目总投资25%。

5 财务分析

5.1 估算依据

（1）本项目以《建设项目经济评价方法与参数》为主要依据。

（2）本项目成本、效益等指标的测算，按《企业财务通则》有关规定为依据。

（3）本项目税金测算，按国家税务总局颁发的税种、税目、税率计算。

5.2 估算结果

每年新增烟台大樱桃2000吨，大樱桃产品6900吨，产值1900万元，企业利润100万元，税金45万元，投入产出比为1：9.5：0.25（投资：销售收入：利税总额）。

6 结语

该项目的建设是烟台市福山区人民的迫切期望，是项目经济发展的必然选择。利用高新生物技术，与高校合作，引进优质品种，推广先进种植技术，建设防冻防霜设备，每年生产2000吨高质量无公害大樱桃。发挥项目区示范带动功能。该项目建成后，将作为高产、高效、科技、生态农业的示范样板。增加樱桃种植的科技含量，提高本区乃至全市樱桃种植管理水平。项目建成后，每年增收100万元，人均增收1000元。同时，项目建成后，还能为社会直接提供500个劳动就业岗位，缓解就业压力，有利于社会稳定。

图书漂流活动倡议书 篇4

亲爱的老师、同学们：

为营造良好校园文化氛围，加强校园文化交流，我校图书馆倡议开展了以“分享、信任、传播”为理念的“心灵成长——图书漂流”活动。

图书漂流，漂流的不仅是书香，还有公德和信任，图书漂流，交换的是信任，传递的是尊重，构建一个在人群中永久性漂流书香、漂流知识、漂流文明，让漂流的.图书成为一条流淌着文化和文明的河流。 “漂流”，是一次集体性的心旅，把你阅读中的触动、感受记录下来并随着书传递出去，你便可以用你正面积极的心态去激励、关心那些与你一样爱阅读的陌生朋友，用你阳光向上的正能量感染他人，帮助他人;你也能够通过这一本本蕴含或有趣或感性的留言的图书，获得积极生活，享受生活的动力，“知识因传播而美丽”——这正是我们这次活动的口号。

图书漂流，传递着书香：一本好书应该感染更多的人，使书完成“1+1>2”的使命;

图书漂流，传递着绿色：漂流使书的价值继续体现，漂流做到资源共享;

图书漂流，传递着欢乐：让好书给人以启迪，为生活、学习和工作提供调剂;

图书漂流，传递着诚信：书的漂流与回漂，是对道德素养、诚信和共享意识的考验，更是一种鼓励。

图书漂流已不仅仅是一次简单的图书流动，它更承载着许多美好的祝福、愿望和积极的观念、思想，漂流可以把这些和谐的“绿色心灵”放大，使得我们的心灵植被逐渐丰厚，以消除隔阂、缓解压力、加强联系、促进成长。

本次“心灵成长——图书漂流”活动的亮点之一是阅读者可以将自己的阅读感言写在书本专设的版面上，然后再将图书“漂流”给下一个喜爱该书的人，这样一个传一个，阅读感言一条加一条，思想的碰击会使读书更加有趣。

幼儿园绘本漂流倡议书 篇5

丰富的绘本、多样的选择、温馨的环境……这就是我们与您即将为孩子打造的绘本分享空间，您的一本绘本建造孩子的一个世界，让我们一起带领孩子在绘本的.国度里驻足欣赏这个世界的美。

本学期的绘本漂流活动即将开始， 活动形式如下：

班级绘本漂流：每周一~周三幼儿可根据各班的“绘本漂流公约”自行在班上进行绘本漂流活动，主要由班级老师负责说明和组织。

全园绘本漂流：

①每位家长准备一本绘本，贴好姓名、标签，下周一交予班主任，我们将其统一展示于门厅，作为绘本漂流的图书资源库。

②每周四、周五上午7：30~9：00在幼儿园门厅设置绘本展区，通过“以书换书”的方式来进行绘本借阅，即每个家庭如需借阅绘本展区内的绘本，需自带一本绘本进行替换。在“家长义工团”的引导下，正确填写“漂流记录”。

漂流公约：

从班上漂流回家的绘本请在一周内“漂”回班级。

从门厅漂流回家的绘本请认真填好“漂流记录”，下次要带着绘本才能进行

第二次“漂流”。

漂流项目开发建议书 篇6

我经常会遇到一个问题,那就是时常有人问我能不能给他/她推荐一本书?或者怎么样才能坚持地去看完一本书?听过我答案的人都会知道我那“亘古不变”的答案：“我不知道你喜欢什么体裁的书，我也并不知道你对书的热爱是多长。”我知道这样的回答有点不负责任或者说并没有起到回答他们的一丝作用。但是我能告诉他们的是：“读书是每个人都可以去喜欢的事情，它不像爱情，相遇晚了，你爱的人或早已有了对象，或早已不信爱情。读书可不一样，它是一个人的爱情不管你是先来还是后道只要你热爱读书，书籍当然会一点一点的给你注入生命的源泉。”

前些日子，我在知乎上看过一个问题：“我为什么要读书?”底下的回答很多，其中让我最为深刻的是以下三条：

“人们常说听君一席话，胜读十本书。但事实往往是，绝大多数人说了一辈子话，加起来的质量也抵不过两页书”

“人世间太大了，你我不过是黑暗中萍水相逢的流萤。共同读过的书是我们的火把，看见彼此，也照亮前行的路。”

“每个人其实都是一个孤独的星球，很多的时候，读书其实没有什么太大指导意义，不过就是发现，大千世界无奇不有，比你倒霉或者出色的人有的是，不会觉得太孤单”

看完许多个回答后，我不经觉得有点心凉，按理说我们从小就被“书籍是全世界的营养品，生活里没有书籍就好像没有阳光;智慧里没有书籍就好像鸟儿没有翅膀。”类似的话围绕着成长，为什么我们还找不到为什么要读书的理由呢?

看向椰海大道，正在修工程的情景，我好想明白了。如今这是个浮躁不安的时代，一个快速发展的时代。我们每天为了学业，为了工作而奔波人世，我们早已经把心抛于外界，选择颠覆盛世的荒.唐，忙忙碌碌。在公交、在地铁、在路上，大家忙着使用手机和电脑刷微博、刷消息、看娱乐新闻、观看抖音小视频。时间和耐心早就被激情的黑洞慢慢吞噬。渐渐地，因为接受了太多了娱乐八卦，阅读太多快餐式文学、过激的图片，自然的在这个本就浮躁的时代，原本那颗追求真理、对知识的尊重和阅读的态度的炽热之心被无知、恐慌所覆盖，就像原本静谧椰海大道，一时间挖坑刨土，沙土飞烟地变为大城市的一角。看似拥有了灯火繁华，却输了趣味几分。

在浮躁不安的世界里呆的久了，内心就多了几分恐惧和敏感。当信息大的时代的来临，面对信息的抉择，好多人不知道自己究竟想要些什么。惶恐自己被人家追上。于是看见别人开始做日常计划了，于是他/她也跟风去盲目进行;看见别人开始健身跑步了，于是他/她也开始跑步健身，坚持了几天发现不适合自己又毅然放弃;看到别人花两个月读完了《百年孤独》，就暗暗发誓要一个月读完它，结果人名都还没完全搞懂就放弃了。

这是一个信息大的时代，大量的文学作品或有些称不得上是文学的作品每天都在面世，

如果我们不在阅读前问下自己需要阅读什么，想要从一本书中获得什么，只是因为跟风或者

被逼着去读书，那么到头来或许是一事无成。当你问别人要让他给你推荐一本书时，你不在

读一段文字后去问问自己读到什么，或者适不适合自己，只是觉得别人推荐的一定就是经典的书籍，接下来你读完了，你的大好时间也就浪费了。

因为我们活在着的是人类21世纪的地球上，沐浴着的是21世纪的阳光，欣赏的是21世纪文学时代，所以多读些深度文学，思考些来自内心深处的叩问。因为大多的文学以网络的方式传播，虽然这样的阅读方式简便，但是我们逐渐的养成了一种“浅阅读”的快餐式阅读和习惯。看似读了好多书，可阅读的质量无法得到保证;看似懂得的好多人生道理，可道理都是作者强塞给你的，道理的真谛是怎么磨练出来的与你无关。到了事情真的发生你的身上的时候，你不知所措，只知道书上的作者说：“一切都会过去的”。

人间四月天，正是读书时。你是人间四月的爱人，而我不是清泉，不是天上虹，更不是揉碎在浮藻间，沉淀着彩虹似的梦。四月是我想要送给你的鲜花，趁现在刚好海医四月芳菲时，拾起一本书，在人工湖畔、在操场观众台上、在闲暇午后的图书馆、在三角梅柔情惹醉的秋千上。拒绝被一身浮躁缠身，清心寡欲地放下手机去读一本书，我们是不是可以不以那些娱乐新闻作为聊天话题的开头、我们是不是可以不以看过多少快餐式文学为傲、我们是不是可以为了自己去读一本真正意义上的好书。

漂流项目开发建议书 篇7

1.1 地理位置

青铜峡市位于宁夏回族自治区中部、银川平原之南。地处东经105°37′~106°21′, 北纬37°16′至38°15′之间, 南北长60多公里, 东西宽30多公里。总面积2424 km2方公里, 辖七镇一个街道办事处三个农林场, 总人口26万。青铜峡市被誉为“塞上明珠”, 九曲黄河穿境北流, 举世闻名的青铜峡拦河大坝坐落于境内。

1.2 自然资源

地形地貌。青铜峡市海拔高度在1100~1700 m, 有山地、丘陵、平原三大地貌。地势南高北低, 南部为牛首山山地丘陵地带, 海拔1200~1455 m;北部为黄河冲积平原, 海拔1121~1135 m, 自南向北倾斜, 平均比降1/4 0 0, 地势平坦, 排灌畅通, 现代农业发达。

气候资源独特。青铜峡市地处西北内陆, 属中温干旱气候区, 东部季风区与西部干旱区域的交汇地带, 属中温带大陆性气候, 冬无严寒, 夏无酷暑, 四季分明, 昼夜温差大, 全年日照2955 h, 年平均气温摄氏8.3℃~8.6℃, 无霜期176 d, 年降水量2 6 0.7 mm。

水利资源充沛。黄河流经青铜峡市58公里, 年过境水量400亿立方米, 自秦汉先后开掘的秦渠、汉渠、唐徕渠等九大干渠均从青铜峡境内引出, 引黄灌溉条件得天独厚。地下水补给总量3.5亿立方米, 可利用量1.2亿立方米, 为工农业生产和人民生活提供了源源不断的优质水资源。

土地资源广阔拥有耕地3.266万公顷, 农村人口人均3亩, 宜林面积2.2万公顷, 宜牧草地11.066万公顷, 宜渔水面3933.3公顷, 国有为主。

电力能源充足。是宁夏的电力工业基地, 有装机容量240万千瓦的大坝火力发电厂、66万千瓦的铝厂自备电厂、装机容量30.2万千瓦的青铜峡水电厂和8万千瓦的风力发电厂, 年发电量100.8亿度, 为全市经济跨越式发展注入了强劲的动力。

矿产资源丰富主要有石灰石、水泥灰岩、石膏、烟煤、重晶石、砂砾、胶泥等, 其中水泥灰岩储量大、品位高, 已探明达1.3亿吨。

1.3 社会发展

交通便捷畅达。京藏铁路、大古铁路、109国道、石中高速公路横贯全市, 距银川机场50公里, 距自治区首府银川市56 km, 青铜峡火车站是京藏铁路大型的客货运站。率先在全区实现了镇、村通硬化路面, 形成了四通八达快捷的立体交通网。

服务设施完善。全市已形成以专业银行、地方银行和保险公司为主体的金融体系, 有5家分支机构承办外汇业务;城乡通信均实现了交换程控化、传输数字化;城市基础设施完善, 城市供排水、供电、供热、供气功能齐全, 城区日供水能力达34000 t/d, 供热能力134 MW, 保证了经济快速发展对服务设施的需要。

工业实力雄厚。是自治区的重要工业基地, 自治区经济核心区之一。辖区内有青铜峡铝厂、大坝电厂、青铜峡水电厂等20多家中央、区属大中型企业, 形成了以电力、冶金、化工、建材、食品、农副产品加工等产业为主的工业体系, 各类工业产品达480余种。年产铝锭58万吨, 碳素制品26万吨, 铝型材5000吨, 水泥230万吨。铝锭、铝型材、PVC树脂、水泥、烧碱、皮革、加气砌块、御马葡萄酒、老苗月饼等名牌拳头产品畅销区内外, 法福来面粉荣获自治区名优产品称号, “西夏贡米”荣获99’中国农业博览会金奖, 御马庄园葡萄酒荣登中国食品博览会金奖宝座。

现代农业发达。素有塞上江南“鱼米之乡”的美称, 盛产水稻、小麦、玉米、苹果、葡萄等农作物, 是全国重要的商品粮生产基地和现代农业基地市, 形成了粮食、畜牧、蔬菜、食用菌、瓜果、桑蚕、肉蛋奶、水产品等八大农副产品基地, 全市粮食种植面积62万亩, 粮食产量稳定在2.5亿公斤, 水果、蔬菜产量18.2万吨, 食用菌栽培面积达22万平方米, 总产量达600 t。贺兰山东麓是全国酿酒葡萄最佳种植生态区, 被誉为中国的“波尔多”, 酿酒葡萄种植面积达4万亩, 5年内将发展到10万亩。规范化养殖水平处于全区前列, 猪、鸡、牛、羊饲养量分别达45万头、300万只、4.8万头、65万只, 奶牛饲养量1.3万头, 为发展农副产品加工业提供了量大质优的原料来源。由此崛起了年加工优质小麦5万吨、优质水稻4万吨的法福来面粉公司和塞外香面粉有限公司, 年产5万吨葡萄酒的御马酒业公司, 年加工120万张优质滩羊裘皮的雄鹰皮草公司等一批农业产业化经营龙头企业。周边县 (市、区) 均属引黄灌区精华地带, 经济发达, 资源富集, 为投资者提供了充裕的原料保证。

旅游资源奇特。境内有两千多年前秦汉时期建造的古渠水系;有线条清晰、写意逼真的广武口子门岩画;有号称“宁夏小八达岭”之称的北岔口明长城;有西北最大最多的佛教庙群牛首山寺庙和始建于西夏时期排列奇特的108塔;有气势雄伟, 蔚为壮观, 集发电、灌溉、防洪于一体的大型水利枢纽工程——青铜峡拦河大坝;有风光旖旎的库区鸟岛、金沙湾、黄河风情园;有颇具民族特色的回乡民俗风情园等众多旅游观光胜景。

2 罗家河综合治理与湿地恢复工程

2.1 工程的必要性

罗家河是黄河吴忠段西岸青铜峡市的重要排水沟, 南起青铜峡市大坝镇上滩村, 经青铜峡市小坝镇、陈袁滩镇, 北至青铜峡市叶盛镇地三村入黄河, 穿泰宁渠, 惠农渠等主要渠道, 沟道全厂24公里, 沿途接纳中干沟、反帝沟等排水干沟。最大排水量6.02立方米/秒。罗家河也是河西地区最大的纳污水体, 接纳着除青铜峡铝业集团公司和大坝发电有限责任公司以外的河西地区全部工业、生活和农业污水排放, 其中包括米来生物工程有限公司、青铜峡城市污水处理厂、宁夏天峰化工有限公司等3家重点水污染源排放单位, 这三家排污单位的污水经中干沟穿惠农渠入罗家河。罗家河年接纳工业、生活污水899万吨, 向黄河排放主要污染物COD2523.22 t, 氨氮1044.26 t, 分别占吴忠全市主要污染物总量的3.12%和24.4%。近年来, 随着青铜峡市经济社会的发展, 罗家河的纳污量也在不断增长, 造成水质逐年下降。经监测分析, 罗家河枯水期 (11~3月) 水质为Ⅴ类至劣Ⅴ类水质, 主要超标污染因子为氨氮 (17.0 mg/L) , COD (44.7 mg/L) 和生化需氧量 (18.0 mg/L) 分别超标7.5倍、0.12倍和0.8倍;丰水期 (4~10月) 水质已由Ⅲ类下降为Ⅳ类水质。因此, 对罗家河水污染进行综合治理显得十分必要。规划建设罗家河流域湿地恢复工程, 利用自然氧化塘方式对罗家河进行综合治理, 通过湿地恢复重建, 种植芦苇, 菖蒲等水生植物吸收营养物质, 自然氧化, 改善罗家河水质, 减少入黄污染物排放量, 从而改善黄河水体水质干流。

2.2 工程的主要内容

黄河吴忠段自古就河网纵横, 湖泊相连, 有“七十二连湖”之说。由于解放后围湖造田使大量湖泊湿地消失, 仅存的一些湖泊水面锐减, 水体自净功能下降。本工程拟在罗家河干流陈袁滩镇段北至大古铁路, 东到滨河大道, 西南沿石中高速公路围成的三角区域内利用现有沙坝湾8队湖、杨滩村湖、袁滩村湖等三个自然湖泊, 在叶盛镇林东一队中干沟跨惠农渠将中干沟水引入这三个湖泊, 同时通过开挖河道, 清淤扩湖, 种植水生植物, 重建生态湿地。主要工程内容包括:节制闸1座, 开挖10 m宽输水河道8公里, 将三个湖泊相连通, 清淤扩湖915亩 (其中清淤85亩, 开挖人工湖830亩, 按平均水深1.5 m开挖) , 种植水生植物500亩。净化后退水仍排入罗家河下游。

3 投资概算和环境效益

3.1 罗家河综合治理与湿地恢复工程投资概算

节制闸1座:300万元。

泵站1座 (2万m2/d) :500万元。

砼输水管 (￠=1m) 3.8 km:700万元。

开挖河道:800万元。

清淤扩湖:3000万元。

种植水生植物:500万元。

共计:5800万元, 其中地方配套资金1160万元, 申请国家专项资金4640万元。

3.2 环境效益与分析

罗家河干流水质通过节制闸节流进入湿地, 经水生生物吸收其中氮、磷等营养物质, 同时水体在湿地水停留自然氧化, 可进一步降低水中各种有机污染物浓度, 从而改善水质。以30%削减率计算, 每年可减少向黄河干流水体排放主要污染物氨氮313.28 t, COD756.97 t, 环境效益十分明显。同时可增加水面1050亩 (含沟道水面210亩) , 水生植物约600亩, 使该区域水生植物, 水生动物, 鸟类的生物多样性得到恢复, 有望建成吴忠境内除青铜峡鸟岛之外的有一处鱼类、鸟类的乐园。

4 结论

大连辛寨子区域配套供水项目建议 篇8

关键词：全域城市化；改扩建；砬子山加压泵站；水量及水压

辛寨子位于甘井子区西北部，下辖6个行政村。随着大连全域城市化的不断推进，辛寨子依据“西拓北进”指导思想凭借得天独厚的地理优势，必将成为大连未来发展的主要区域。辛寨子要进一步确立“做精一产、做强二产、做大三产”的发展思路，提出了以现代化新型城区建设为目标，以经济建设为中心，营造新环境，再造新优势，加大招商引资力度，调整和优化经济结构，开始了由传统的郊区向城市区转换的历史性跨越。然而随着辛寨子区域城市化建设的不断推进，基础设施配套建设相对滞后，供水量不足的现象日益突显，成为制约区域发展的“瓶颈”。依据城市规划设计，适时提出辛寨子区域配套供水项目，是保证区域城市建设的基本要求。

1　供水现状

目前，辛寨子区域用水量约为1.0×104m3/d，该地区供水由旅顺北路DN900给水管道和砬子山加压泵站供水系统供给。该供水系统承担着旅顺北路沿线部分地区及旅顺口区的用水，DN900给水管道终点为旅顺口区二龙山配水池，由于目前旅顺口区的主要用水量来自旅顺南路DN1200给水管道和大学城加压泵站给水系统，所以砬子山加压泵站及旅顺北路DN900给水管道只作为旅顺口区的调节用水系统，采用分时段定时供水系统。旅顺北路DN900给水管道在辛寨子、营城子周边地区预留几处阀门沿途供水，当旅顺口区二龙山配水池达到满水位后，砬子山加压泵站自动停止向旅顺方向供水。辛寨子新建的诺维溪谷及大东沟农民新居地势较高，砬子山加压泵站现有水泵扬程不能满足二者水压要求，同时砬子山加压泵站的停车亦无法满足其水量要求。

2　存在问题

2.1　砬子山加压泵站及旅顺北路DN900给水管道只作为旅顺口区的调节用水系统，采用分时段定时供水系统，只作为旅顺口区的调节用水系统，不能作为日常供水使用；

2.2　辛寨子新建的诺维溪谷及大东沟农民新居地势较高，砬子山加压泵站现有水泵扬程不能满足二者水压要求，同时砬子山加压泵站的停车亦无法满足其水量要求；

2.3　砬子山加压泵站现有设施年久陈旧，无法满足辛寨子城市建设发展用水的水量及水压要求；

2.4　应急的供水方案是对砬子山加压泵站进行改造，但改造砬子山加压泵站只能是满足该地区的近期用水，远期发展的水量及水压仍无法保证。

3　改扩建砬子山加压泵站的必要性和紧迫性

根据辛寨子街道办事处提供的《辛寨子街道区域用水情况调研》，辛寨子街道在其辖区姚砬路与旅顺北路交界处附近近期拟建6个建设项目，其中包括服务外包基地、诺维溪谷、国际商务城、艾维尼小镇、岭秀滨城、空港物流中心回迁楼等，总占地面积约1240.6×104m2，总规划建筑面积约964.8×104m2。以上项目竣工投入使用后预计入住人口约24.6万人，日需水量约15.26万吨。

目前，该地区供水由砬子山加压泵站供水，砬子山加压泵站目前的供水能力为7.5×104m3/d；其中向旅顺方向供水5.0×104m3/d，沿途供水2.5×104m3/d。为了保证该地区目前及今后的发展用水，急需改扩建砬子山加压泵站同时计划建设砬子山加压泵站二期。

4　供水方案的确定

根据辛寨子周边地区目前的用水情况，考虑近期、中期、远期发展，在保证近期发展用水的前提下，为“十二五”规划期间的发展建设做好充分准备，我们分近期、中期、远期统筹考虑辛寨子及周边区域发展的供水方案。

近期：2010年末前；中期：“十二五”规划实施期间，即2010-2015年；远期：“十三五”规划之后，即2015年以后。

4.1　近期

根据辛寨子周边地区目前的用水现状，建议改造砬子山加压泵站，对现有水泵机组进行改造，改造后实行分区供水：两台水泵向旅顺方向供水，一台向诺维溪谷及大东沟农民新居方向供水，另一台互为备用，增设三台变频器，实行变频与工频联合供水方式。该方案的实施改变了砬子山加压泵站设备陈旧问题，保证供水的安全可靠，同时将沿途配水的2.5×104m3/d供水量水压提高，暂时缓解诺维溪谷及大东沟农民新居目前水量水压需求，城市建设发展新增的用水量靠建设砬子山加压泵站二期解决。

4.2　中期

根据该地区的发展规划，在现有砬子山加压泵站附近投资建设砬子山加压泵站二期，该加压泵站来水由拟建的三道沟净水厂三期供给，同时三道沟净水厂向该加压泵站敷设一条能力为10.0×104m3/d的DN1400配水管道。砬子山加压泵站二期设计能力为20.0×104m3/d，其中，泵站土建部分按照20.0×104m3/d能力一次建成，工艺设备按照10.0×104m3/d安装，保证该区域中期的发展用水需求，该加压泵站的出水根据该辛寨子区域的发展规划确定。工程建成后，可保证整个辛寨子周边地区地面标高为110米以下的六层住宅的用水需求。

4.3　远期

远期可根据发展需要再敷设一条由届时新建的净水厂至砬子山加压泵站的配水管道，砬子山加压泵站内补齐预留的供水能力为10.0×104m3/d的3台水泵机组。

5　工程内容及投资估算

5.1　近期

工程内容：改造现有砬子山加压泵站四台水泵机组，二台水泵机组向旅顺方向供水（低区）：Q=1080m3/h，H＝55m，N=250kW；一台水泵机组向诺维溪谷及大东沟农民新居方向供水（高区）：Q=1080m3/h，H＝110m，N=450kW；一台水泵机组为高低区互为备用：Q=1080m3/h，H＝110m，N=450kW。

投资估算：工艺（345.0万元）；电气及自控（588.0万元）；土建及通风（44万元），小计977.0万元。

5.2　中期

工程内容：a.续建三道沟净水厂20×104m3/d处理工艺能力，安装三道沟净水厂预留的旅顺北路方向三台水泵机组；b.由三道沟净水厂向砬子山加压泵站二期敷设一条输水能力为10.0×104m3/d的DN1400　L＝16km配水管道；c.新建砬子山加压泵站，加压泵站设计能力为20×104m3/d，供水竖向分区为低、中、高三个系统，覆盖地面标高分别为50m、85m、110m；低区（一用一备）：Q=1895m3/h，H＝50m，N=355kW；中区（一用一备）：Q=1895m3/h，H＝85m，N=630kW；高区（一用一备）：Q=1895m3/h，H＝110m，N=900kW。

投资估算：续建净水厂（11733.0万元）；配水管道（16720.0万元）；砬子山加压泵站二期（10570.0万元），小计39023.0万元。

5.3　远期

砬子山加压泵站二期增设来水管一条及三台水泵机组。

6　工程效益

现有砬子山加压泵站改扩建完成及砬子山加压泵站二期建成后，总加压供水能力达到17.5×104m3/d，可满足辛寨子区域地面标高为110米以下的六层住宅及旅顺口区的日常用水需求，届时辛寨子区域供水水压分布更加合理，供水安全可靠，对改善居民用水条件和投资环境有显著的经济效益和社会效益，保障“十二五”规划顺利进行。

参考文献：

[1]《城市给水工程规划规范》（GB　50282-98）

[2]《室外给水设计规范》（GB　50013-2006）

[3]《给水排水设计手册第二册—建筑给水排水　第二版》

漂流项目开发建议书 篇9

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目录

前言

第一章市场研究

第二章项目研究

第三章物业定位及发展建议

第四章财务分析

第五章结论

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。

第一章市场研究

1、山东省概况

2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析

2．1产业结构及经济发展趋势分析

“九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。

“十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

表1：

上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比

年度：2000

指标项目 上海市 山东省

烟台市

1400 179.15

国内生产总值（亿元）

4551.15

其中：第一产业 81.65 352 25

第二产业 2186.9

第三产业 2282.6

财政收入（亿元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86

固定资产投资总额（亿元 1861.17

城镇人均可支配收入（元）

城镇住宅竣工面积（万m2）*

住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82

不详

*经济适用房竣工面积

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

烟台市制订的“十五”发展具体目标是：

GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；

财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；

城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；

农民人均纯收入增长7%，达到3560元；

人口自然增长率控制在9‰以内；

城镇登记失业率控制在5%以内。

具体地，在房地产方面，烟台市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

2．2“十五”期间烟台市城市建设总体规划分析

根据烟台市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和xx开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，烟台市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，烟台市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。

此外，在“十五”期间，烟台市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

2．3人口分布及流动状况分析

2．4居民收入水平及住房消费比例分析

2000年，烟台人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。

烟台市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，烟台市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。

表2：

上海市和烟台市居民收入和住房消费情况对比

年度：2000

对比指标 上海市 烟台市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消费性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消费（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面积（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

烟台市部分职位的年平均收入

单位：元/年

职位/职称较高水平中等水平较低水平

企业党群机构负责人3780068704236

企业高级管理人员3080088704838

企业中层管理人员20763.28139.54621

企业一般管理人员13376.256873732

高级工程技术人员28***

中级工程技术人员1662162493791

初级工程技术人员140105327.53509

土建施工工人1***7

机修工658353954729

博士生18000

硕士生13200

本科生9600

大专生4800

图1：

2000年烟台市居民每100元消费支出中的用途比例

2．5城市居住区布局及交通规划分析

3、烟台市房地产市场综述

3.1土地市场供应量及供应方式

烟台市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权烟台市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在烟台市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市xxxxx公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，烟台市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。

3．2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况

根据烟台市房地局提供的信息，1999年以前，烟台市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。

2000年，烟台市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于烟台市统计体系有待完善，故无法提供。74

80.15

自2001年起的3年内，烟台市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，烟台市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，烟台市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对烟台市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3烟台市近三年房产成交价格及房型特点分析

烟台市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。

2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。

3.4新建商品房市场区域分布分析

目前烟台市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。

热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使烟台市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。

次热点区域――东南部，目前烟台市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起烟台市房产市场的关注，预计在3－5年后会有一个地位的提升。

3.5房地产市场有关政策分析

山东省第九届人大常委会于2001年2月12日发布了《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：

l设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

l自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。

注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。

l房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。

l土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。

l竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。

l预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。

银行项目贷款和按揭贷款政策

由于烟台市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。

职工公积金由烟台市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，烟台市并非每个企业都执行公积金制度。

烟台市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，烟台市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。

建设周期

烟台市招商引资的优惠政策

1、内联企业享受以下税收优惠：（1）经营10年以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。

2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15％的税率征收企业所得税。

3、市外投资者在烟台新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。

4、市场微观状况分析

4．1区位竞争对象研究

与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。

n物业单价、总价及房屋面积

A房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅97.191450140926

2F二室二厅97.191600155504

3F二室二厅97.191716166778

4F二室二厅97.191660161335

5F二室二厅97.191550150645

6F跃层130.411850241259

小计616.361016446

B房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅118.781450172231

2F三室二厅118.781600190048

3F三室二厅118.781716203826

4F三室二厅118.781660197175

5F三室二厅118.781550184109

6F跃层143.21850264920

小计737.11212309

C房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅104.221450151119

2F二室二厅104.221600166752

3F二室二厅104.221716178842

4F二室二厅104.221660173005

5F二室二厅104.221550161541

6F跃层139.941850258889

小计661.041090148

D房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅122.51450177625

2F三室二厅122.51600196000

3F三室二厅122.51716210210

4F三室二厅122.51660203350

5F三室二厅122.51550189875

6F跃层180.41850333740

小计792.91310800

E房型

楼层房型面积实际单价总价

1F四室二厅161.851450234683

2F四室二厅161.851600258960

3F四室二厅161.851716277735

4F四室二厅161.851660268671

5F四室二厅161.851550250868

6F跃层218.***8

小计1027.41694493

销售总额6324196

销售面积3834.80

平均价格1649

n建筑类型――多层住宅

房型结构及比例

房型一房二房三房四房跃层合计

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付状态

一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。

n物业管理

物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月

n配套设施

200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。

500米范围内：郊区医院。

1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。

n地段位置

位于xx开发区外，xx路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于烟台市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。

4.2板块竞争对象研究

4．3其它竞争对象研究

（1）学府花园

n地理位置

n物业规模

n物业类型

纯多层小区

n销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，贷款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

n环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

n交房时间

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。

n销售情况

一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。

n消费者

院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）

（2）芳汀花园

n地理位置

位于东风路展览馆对面，属于新城区。

n物业规模

总建筑面积15多万方左右。

n物业类型

纯多层小区。

n销售价格

表价区间为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协商。

n主力房型

不详，但房型种类比较齐全。

n环境规划

沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。

n交房时间

现房。

n销售情况

一期销售率约75％。

n消费者

机关干部，市中心地区市民，个体户等。

（3）伯爵花园

n地理位置

位于机场路和郊区果木园交界处。

n物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

n物业类型

独立式二层别墅。

n销售价格

一口价2180元/平方米

n主力房型

共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房时间

一期现房，二期年底交房。

n销售情况

一期已经售完，现在正在销售二期。

n消费者

有车族、企业老总等处于烟台市消费金字塔上层的人。

4.4目标市场定位和特征

4.4.1区域选择

4.4.2年龄层次

由于烟台市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5－10岁，烟台市潜在购房年龄集中在35－55岁的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

烟台市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4现居住区域

现居住在赛罕区和新城区。

4.4.5职业特征

消费者可分为三个层次，具体如下：

第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下；

第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；

第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。

第二章项目选址

1、项目特征分析

1．1地理位置

1．2交通状况

1．3商业气氛

2、项目SWOT分析

2．1优势分析

本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。

经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：

（1）地理位置优势

（2）成本优势

（3）政策优势

烟台市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为xx开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。

（4）交通地段优势

楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。xx路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。

（5）人文概念优势

（6）开发商实力优势

开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对烟台市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。

2．2劣势分析

客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：

（1）本地区重要市政设施尚未到位

xx路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。

（2）地段接受度远不及东部

开发区的形象尚未被烟台市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。

（3）竞争激烈

在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。

在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。

在价格竞争上，由于烟台市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。

（4）消费能力低下，价格上扬空间有限

毕竟烟台市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，烟台市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。烟台市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，烟台市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。

（5）供大于求

东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。

（6）市场分化，后劲不足

烟台市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。烟台市经济无支柱，而且人均面积大，造成烟台市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。

2．3机会点分析

（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划

自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间

（3）大学城及高科技园区带来概念炒作机会

（4）市政府东进南延带来的地段发展机会

（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会

烟台市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。

2．4风险分析

（1）供求关系风险

烟台市明年住房供大于求已成定局，而且目前内蒙存在许多不理性的投资。仅以包头为例就有两个外地开发商各投资了50万平方米的住宅项目。

（2）盘量风险

20万平方米的社区，已占烟台市一年开工建设量的五分之一，操作不当，极易形成一个死盘。

（3）价格风险

以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。

（4）易地操作风险

本项目在异地操作，人生地不熟，当地政府的执法能力、行政能力、办事习惯对外地开发商是一个不确定因素。

（5）物业接受度风险

烟台市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，但多层住宅的概念已为广大市民接受。人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。

（6）政策带来的市场风险

住宅消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。

2．5结论

（1）本案地价低，为后期操作带来很大的空间。

（2）由于本地区规划好，3至5年后地段温度将上升。

（3）无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。

（4）当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于上海。

（5）楼盘盘量过大，易形成较大风险。

第三章物业定位及发展建议

1.项目定位

1.1规划建筑及各功能面积比例

由于当地市场的具体情况，如小区内住宅仍以多层为主，将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次住宅的包围之中，无法在较高层次上形成突破，竞争仍在低层次上展开，项目凶多吉少。

为此，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定（当地间距比例规定为1：1.5），提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。

提高层数后，烟台市沿xx路向南一直延伸到xx开发区，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为烟台市景观上的亮点。

考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。多层和小高层的建筑面积比例建议各占50%，总面积在10万平方米左右，不宜过大。

户型比建议

面积（平米）户型及比例合计

二房三房四房复式

平层错层平层错层

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合计30%20%20%15%5%10%100%

说明：

1、目前烟台市市场去化较好的房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个区间内；二房的市场需求度略高于三房。本建议基本与市场需求相吻合。

2、考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑一房，3、烟台市市场上错层房型较少，所以，可以考虑一些错层房型，4、为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在10％左右。

1.3规划建筑设计建议

烟台市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目前烟台市的传统形象，引入南方先进的规划理念。要做到以下几点：

（1）总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。

（2）以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。

（3）由于烟台市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道。

1.4价格建议

（1）分期销售价格模式预计

A、平均单价――多层：1800元/平方米；

小高层：2200元/平方米。

B、主力总价――多层：14－20万/套

小高层：18－25万/套

（2）分期价格建议――采用“低开高走平收”的价格模式

A、一期开盘期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

B、一期强销期间：多层均价1750-1850元/平方米，小高层2100-2200元/平方米；

C、一期持续期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

D、一期清盘期间：多层均价1600元/平方米，小高层1950元/平方米；

E、二期开盘期：多层均价1750元/平方米，小高层2200元/平方米；

F、二期强销期间：多层均价1850元/平方米，小高层2300-2400元/平方米；

G、二期持续期间：多层均价1800元/平方米，小高层2200元/平方米；

H、二期清盘期间：多层均价1750元/平方米，小高层2100元/平方米；

（3）分期销售进度建议

A、总销售周期4-5年；

B、第一年实现预售3万方；第二年实现预、销售4万方；第三年实现预、销售5万方；第四年实现预、销售5万方，第五年完成其余销售任务。

1.5物业品质建议

（1）建筑风格及外立面建议

烟台市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。

多层住宅

建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。

在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。

屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。与建筑的主色调形成一定的对比。屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅

建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。

建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。

（2）环境景观设计建议

由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种。但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于烟台市四季温差变化很大，适应烟台市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家咨询。如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果（而非象当地松树那种灰绿），则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断，提出“塞外江南”的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

（3）附属设施及会所建议

会所

将是提供服务和对外展示形象的重要窗口，建议：

1、规模――5000平方米上下；

2、经营――对外开放；

3、造型――现代而略带夸张；

4、功能――以娱乐、休闲、运动为主题；

（4）内外装修建议（内部装修标准、外部建材建议）

应改变当地只做毛地坪的习惯，完成细石混凝土地坪。有关的管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。

（5）物业管理建议

烟台市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层0.25-0.5元，高层不超过1元的市场物管价位，具有很强的定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质的社区必须配以优秀的物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大的提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析

1、投资估算及财务效益分析

1．1静态投资成本分析表

在本节及以下的分析中，考虑了楼盘在理想情况下的可能性，即多层和小高层各占50%，建设和销售周期在4年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积191808平方米，其中多层和小高层各占50%。多层建安成本600元，高层建安成本1100。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值5%。成本分析中未考虑商业网点的成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表

1．2静态投资利润及赢亏平衡分析

如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为71653平方米，为37%，即在全部楼盘销售率达到37%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯利润。在销售面积达到157724平方米后，即销售率达到82%后，每销售1平方米住宅的销售额将全部成为纯利润。

参见损益表

成本构成表

项目单价(元/平方米)合计(元)说明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出让金

2.2勘察设计费

2.3三通一平

2.4请照等费用

3.建筑安装成本

4.配套费成本

4.1供电

4.2供水

4.3暖气

4.4煤气

4.5电话

4.6环境及总体

4.7市政配套费

5.其它成本

5.1维修基金

5.2监理费

以上小计

不可预见费

成本合计

项目损益表

序号项目单价（元/平方米）说明

一销售收入

二减：销售成本

三边际利润

边际利润率

四减:销售税金

销售费用

管理费用

财务费用

五利润总额

六减:所得税

七净利润

净利润率

1．3现金流量表

现金流量表

年度200120022003

季度1234123412

第一期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第一期销售收入

第二期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第二期销售收入

净现金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

计

净

现

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折现后净现金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

计

折

现

后

净

现

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

【远翔神思提供的烟台项目建议书典型项目服务案例介绍】

[2011年5月，公司完成齿轮转动技术改造项目可行性研究报告]

[2010年7月，公司为山东烟台客户完成物流广场改建项目商业计划书]

[工业/铅酸蓄电池生产修改项目可行性研究报告【项目编制案例/1201】]

[肉羊畜牧养殖项目可研报告【项目编制案例/1202】]

[2011年9月，公司完成山东机器人研发制造基地项目可行性研究报告]

[2011年5月，公司完成广西玉林中草药烘干及物流配送中心项目可行性研究报告]

[2011年7月，公司完成山东大型洗煤厂扩大融资项目商业计划书]

[绿色有机农产品流通体系建设项目可研报告【项目编制案例/1205】]