房地产租赁合同欺诈及防范

房地产租赁合同欺诈及防范（通用11篇）

房地产租赁合同欺诈及防范 篇1

房屋租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。

二. 租赁合同一般应规定的内容

(一)、租赁物的名称;

(二)、租赁物的数量;

(三)、用途;

(四)、租赁期限;

(五)、租金及其支付期限和方式;

(六)、租赁物的维修和保养。

(七)、违约责任

除以上主要条款外，当事人还可以另行约定其他条款。如，担保条款。

三. 租赁合同的漏洞及欺诈

1. 对合同主体资格未进行认真审查，对方无履约能力。

在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。

2. 代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同。

在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。 根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。

3.租赁合同内容中易出现的漏洞。

在租赁合同中易出现的漏洞一般有：

a. 对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷;

b. 对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用;

c. 租赁物的维修和保养约定不明确，根据<<合同法>>有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。

4.租赁合同履行中出现的欺诈。

履行中常见的欺诈主要有：

a. 出租人不按合同规定交付租赁物。实践中主要是迟延履行。

b. 出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起为条件。

c. 承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付。

d.. 承租人擅自改变租赁物的现状。

e. 承租人擅自将租赁物转租他人。

f. 承租人逾期不返还租赁物。

5.出租人利用租赁物套取押金。

在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人， 出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额“购买”了并不想购买的物品。

四. 租赁合同中漏洞及欺诈的防范

1. 订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。

订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。

2. 对代理人签订合同应对其代理权进行了解。

对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。

3. 对于租赁合同中的条款，制订应尽量详尽明确。

在订立租赁合同中当事人应注意如下事项：

a. 合同条款应当尽量全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。

b. 对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多种解释的语句出现。

c. 在租赁合同中，对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。

d. 在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。

e. 为避免合同欺诈，当事人可以附加一些条款，如，担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行。

f. 订立租赁合同，期限在六个月以上的应采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，我国《合同法》规定，当事人可以随时解除合同。

4. 对租赁合同履行中欺诈行为的防范。

a. 对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。

b. 对技术要求较高的出租物，出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等，这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。

c. 租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或免交租金。

d. 承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。

e. 承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。

f. 承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。

5. 对利用押金进行合同欺诈的防范。

在租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当，以防止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外，还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲，则应对租赁物的价值有清楚了解，根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。

房地产租赁合同欺诈及防范 篇2

1.1 委托合同的种类

(1) 根据受托人的权限范围, 委托合同可以分为特别委托和概括委托。

特别委托是指委托人特别委托受托人处理一项或数项事务的委托;概括委托是指委托人委托受托人处理一切事务的委托。

(2) 根据受托人的人数, 委托合同可以分为单独委托和共同委托。

单独委托是指受托人为一人的委托;共同委托是指受托人为两人以上的委托。

(3) 根据受托人产生的不同, 委托合同可以分为直接委托和转委托。

直接委托是指由委托人直接选任受托人的委托;转委托是指受托人为委托人再选任受托人的委托。受托人为委托人进行转委托, 除紧急情况下受托人为维护委托人的利益而需要转委托的以外, 应当征得委托人的同意。

1.2 委托合同的特征

(1) 委托合同是建立在委托人与受托人相互信任基础上的。

委托人之所以选定受托人为自己处理事务, 是以他对受托人的办事能力和信誉的了解、信任为基础的;而受托人之所以接受委托, 也是出于愿意为委托人服务, 能够完成委托事务的自信, 这也是其基于对委托人的了解和信任。因此, 委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间。

(2) 委托合同的目的是处理或管理委托人委托的事务。

委托人委托的事务通常是与委托人有利害关系, 委托人不便或不能亲自处理的事务。关于委托事务的范围, 《合同法》解释上不限于法律行为。但是, 委托事务的范围也并不是没有任何限制的, 委托事务必须是委托人有权实施的, 且不违反法律或者社会公共利益、社会公德的行为。

(3) 委托合同一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务。

受托人处理事务, 除法律另有规定外, 不是以自己的名义和费用, 而是以委托人的名义和费用进行的。因此, 委托合同的受托人处理受托事务的后果, 直接归受托人承受。

(4) 委托合同可以是有偿合同, 也可以是无偿合同。

委托合同是否有偿, 由当事人双方约定。如约定收取报酬, 则为有偿合同;如法律没有另外规定, 当事人双方又没有约定给付受托人报酬的, 则为无偿合同。

(5) 委托合同为诺成合同、不要式合同。

委托合同自双方达成一致的协议时即成立, 不以标的物的交付或当事人的实际履行行为作为合同成立的要件, 因此, 委托合同为诺成合同。委托合同采用何种形式, 由当事人双方自行约定, 因此, 委托合同是不要式合同。

2 委托合同中的欺诈行为

(1) 委托人欺诈受托人。

委托人欺诈受托人主要指委托人没有遵循合同法诚实信用的原则, 把委托事项的真实情况如实告知受托人, 而是捏造事实、隐瞒真相、做了欺骗性的描述, 并以利益引诱, 使得受托人的意思表示存在瑕疵, 与委托人订立了委托合同, 并因此利益受损的情形。例如, A市甲机械厂, 生产多种型号毛织机, 其中部分型号的机种获得了合格证及获奖证书, 但有一种**型号的毛织机质量不合格, 常有客户退货, 造成库存积压近百台该种型号的毛织机, 占用了大量资金, 导致财务状况不佳。为了摆脱困境, 甲机械厂派人联系B市乙机械厂, 请其代为销售积压型号的毛织机, 并出示了不同型号的其他机种的合格证及获奖证书, 以获取信任。同时许诺, 每售出一台毛织机, 乙机械厂可从价款中直接提取20%作为报酬, 剩余价款汇回甲机械厂。双方根据约定订立了委托合同。合同生效后, 乙机械厂为甲机械厂代售**型号毛织机。在一个月内乙机械厂售出20余台毛织机, 扣除报酬, 剩余价款尽数汇给甲机械厂。但是第二个月所售出的毛织机因质量问题纷纷被买家退货, 乙机械厂被迫返还毛织机货款, 加上运输费、保管费等, 乙机械厂因此受到损失20余万元。本案例即为委托人欺诈受托人, 使受托人蒙受损失的情形。

(2) 受托人单独欺诈委托人。

受托人单独欺诈委托人主要是通过骗取委托人信任, 以为委托人处理委托事务为名, 骗取报酬, 为自己牟利, 使委托人利益受损的情形。例如:孙某原是甲木材厂的办公室人员, 现已被开除。在偶然的机会, 孙某得知乙家具厂急需购买一批木材, 孙某主动找到乙厂厂长, 声称自己曾经任甲木材厂的办公室主任, 和甲厂厂长很熟, 能以低于市场价的出厂价采购木材。甲厂厂长信以为真, 于是与孙某订立委托合同, 委托孙某为乙家具厂代购木材, 价格为出厂价。双方还约定货到付款。过了几天, 孙某找到乙厂厂长, 称需要“活动费”2万元, 乙厂厂长先付给其1万元, 约定有消息后, 再付1万元。孙某拿到1万元钱款后潜逃。本案例即为受托人单独欺诈委托人的情形。

(3) 受托人与第三人合谋欺诈委托人。

受托人与第三人合谋欺诈委托人主要是受托人利用委托人的信任, 与第三人恶意串通欺诈委托人, 以谋取委托人的报酬、费用, 使委托人利益受损的情形。例如:甲服装厂委托张某代购一批布料, 张某找到其亲属任销售科长的乙布厂, 购买了一批库存积压布料, 并开出虚假发票, 上列价款15万元, 实际只支付给乙布厂9万元, 剩余6万元, 被张某及其亲属平分。此案例即为受托人与第三人合谋欺诈委托人的情形。

3 委托合同中欺诈行为的防范

(1) 学习必要的合同法律知识。

合同的当事人应该了解合同的订立过程、合同的必要条款、合同的效力、合同的履行、违约责任等法律知识, 这样在订立合同时才不会盲目无从。

(2) 明确委托合同应具备的条款。

订立委托合同应具备如下条款:委托人和受托人的名称 (或姓名) 及住所;委托事项 (应明确委托事项的名称、数量、规格、质量、完成时间等具体要求) ;授权范围;委托期限;报酬支付;双方的权利和义务;合同的终止;违约责任;合同纠纷的解决等。

(3) 订立委托合同前要做好充分的准备。

当事人在订立委托合同前应充分了解对方的情况, 通过与对方的接触、谈判, 获知对方的有关信息, 包括对方的姓名、职业、社会关系、道德品质、经验阅历及对方订立合同的目的等方面, 以利于合同安全。

(4) 在利益面前保持理智, 做好理性分析。

欺诈者常用的手段就是以利诱人, 有些当事人为了利益, 被对方所欺骗、蒙蔽, 以致上当受骗, 不仅没有得到应得的利益, 而且还有可能给自己和他人造成损失, 最后追悔莫及。根据经济学的原理, 利润越高, 风险越大, 因此, 在订立合同时一定要保持理智, 对委托合同的条款要详加分析, 查看合同内容是否合法、条款是否齐全、有无不合理的地方或者矛盾的地方, 这样才可有效地防止被欺诈。

(5) 不擅作主张, 多听取专业人士的意见。

对于自己不了解的领域, 要多听取专业人士的意见, 他们比一般人熟悉本领域的情况, 有丰富的经验, 可以分辨出合同的漏洞及陷阱。当事人应当用认真的态度听取专业人士的意见。

(6) 一旦被欺诈, 要及时采取有效措施, 防止损失扩大。

当事人一旦察觉被对方欺诈, 一定要立即采取中止交易、追缴财物、提起诉讼等手段, 保护自己的利益。必要时, 可以请求法院对欺诈人的财产进行诉讼保全, 积极配合公安机关、检察院搜集证据, 准备材料, 为庭审做准备。总之, 应尽可能采取各种措施, 防止损失扩大。

摘要：近年来随着我国经济的快速发展和市场化改革的深化, 人与人之间的经济交往逐步增多, 委托合同的订立也越来越频繁, 因委托合同而引起的纠纷逐渐增多, 其中有很多是因为欺诈而引发的委托合同纠纷。主要介绍委托合同中欺诈行为的表现及如何防范。

关键词：委托合同,欺诈,防范

参考文献

房地产租赁合同欺诈及防范 篇3

一、开发商采用总价包干合同的优势：

1.工程造价易于结算。由于总价固定，只要发包方不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包方双方最终的结算价款。对于开发商来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。

2.量与价的风险主要由承包商承担。固定总价合同一经签订，承包商首要承担的是价格风险，这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均有自己承担，业主不给予补偿。

3.承包商还要承担工程量的风险，即使招标方提供量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，开发商往往声明不对工程量的计算错误负责。这样承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。

4.招标实践中，外资和港台开发商给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸做估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算错算的数额有大有小罢了。

对于开发商而言，通过招标议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，高价获取的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于开发商在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此固定总价合同中开发商的价格风险相比承包商要小得多。

承包商的索赔机会少。 固定总价合同，开发商往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是开发商对付承包商“地中标、请签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金要求公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。

二、固定总价包干合同的局限性

尽管对于开发商而言，固定总价包干合同有那么多的优势，但固定总价包干合同并不适用所有类型的工程项目。根据固定总价包干的上述特点，固定总价包干合同仅适合以下类型工程。

1.合同履行周期短的小型工程。由于固定总价包干是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨有落。如果双方签订合同时正式材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的开发商。因此固定总价合同只是用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。

2.适合工程结构相对简单的工程，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性高。而结构负载的工程，承包商漏算错算工程量的概率较大，虽然开发商可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自行承担，而拒绝承包商的调价要求但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述按理那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼等途径解决这些问题。这样，对工期十分敏感的开发商将不得不花大量精力、时间处理这些争议。所以结构复杂的综合性工程建议不要使用固定总价合同。

三、固定总价包干合同在开发应用中出现的问题：

1.设计深度不够，不具备招标条件，强行按固定总价形式招标、签约，导致工程全面停工，没法继续下去。

2.设计修改和变更，要求承包商无条件执行，单引起的价格变化，按固定总价合同不予调整。

3.固定总价合同有“国家和地方法规更改，价格 不予调整”的条款，这对承包商的影响较大，涉及到贷款利率汇率税率保险费率、运费以及人工费等等的调整。承包商投标报价的依据之一即是当时的各项法规，而法规变更必然影响到工程费用，这是承包商无法预料的。这样承包商无形中就承担了不可预见的风险。

4.固定总价合同适用于施工详图设计阶段。设计主要内容包括有详细设备清单、详细材料清单、施工详图、施工图预算、施工组织设计。设计深度要求满足设备、材料的采购、非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工组织设计的编制及其他施工要求。

5.应注意的问题：若采用固定总价合合同，为使投标人能复核工程量清单中工程量的准确性，在招标时应严格按照招投标法，为投标者提供合理的复核时间。在开标前，招投标双方对清单工程量不能确认时，应在合同中约定对量差的调整办法。

6.施工过程中若遇见政策性调整、材料品种变化、建设标准改变、洽商变更、漏项增补等，不应列入风险范围内。这一点同样也适用于总价包干合同。

四、固定总价包干合同常见的争议类型

由于对固定总价合同的局限性认识不足，建筑市场上采用固定总价包干合同形式签订施工承包合同的仍占很大比例，在业主是外资的工程合同中，这一比例更大，但随之而来的合同纠纷也大幅度上升。

1.价格争议：材料涨价引起的价格争议。对低价中标而又签订固定总价包干合同的承包商而言，承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的可观情势变化，要求开发商对此进行补偿，追加合同价款。而开发商认为材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。

變更引起的价格争议。设计变更和业主增减工程量是固定总价包干合同约定的可以调整合同价款的主要原因。因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确和具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价货造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标的单价进行计价，双方即会产生争议。

2.工程量争议：这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。通常此类纠纷很少要求开发商追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且开发商在招标过程中有过错。

3.施工承包范围争议：固定总价包干合同固定的是合同承包范围内的工程内容，合同承包范围外的工程则可以追加合同价款。一般开发商认为合同报价的依据是设计图纸，凡是图纸载明的、或隐含的、或按照施工惯例应当完成的工作都是合同包干的内容，不同意增加价款。此类争议主要发生在合同过于简单、资料不全、管理不善的承发包之间。

五、固定总价合同风险防范建议。

1.关于价格争议，建议在合同中明确固定总价包干的风险范围，同时约定风险范围以外的价格涨幅的处理方法。材料涨跌不依当事人的意志为转移，签约双方均无法预知合同履行过程中材料是涨还是跌，因此约定风险包干范围能保障双方的利益，是公平原则的体现。

2.关于工程量争议，招标时应使用施工图而不是草图或方案图，且应有比较详细的图纸说明和施工要求，并在招标时给投标人留有足够的时间。确保投标人完全了解施工场地，理解设计意图，明确施工要求，减少计算失误的概率，避免纠纷的发生。

如何防范合同欺诈的心得体会 篇4

企业在正常的生产经营过程中，往往与对方签订合同，从而约束双方的权利和义务。但近几年来，合同诈骗案高发且追赃难度加大。对于合同诈骗被害的风险预防应该抓根本、抓源头，抓自身，实行综合治理，从而维护稳定、健康、有序的市场经济秩序。对于企业如何自身加强管理，以下是个人的几点心得体会：

一、注重对经营管理人员的选任

在市场交易中，能否避免被骗，单位负责人和其他经营人员起着至关重要的作用。选任经营管理人员时，既要考察其经营管理能力，又要考察其道德素质和法律意识。

二、项目运作的法律论证审查

1.对主体资格的审查。审查的内容应当包括：对方是否实际存在；对方的经济状况，如注册资本、资产负债、经济效益、经营内容和经营水平、生产能力和技术设备；对方的商誉情况，如履约能力、以往的履约率、诉讼状况等。

2.对法律文件的审查。内容包括：证照、报表、信用证明、契证、假文件、假票据、汇款回单等。

三、合规、合同的管理 1.公章、合同专用单日管理

公章、合同专用章要专人、专柜，并负责专人审批盖章手续，避免带出单位，绝不允许空白纸加盖公章及外借公章。2．建立合同管理职能部门，配备专职合同管理员。

设立合同管理人员，形成统一领导，分口负责的合同管理网络体系，使合同管理工作更加规范、科学、合理。3．标准合同文本管理

标准合同文本由相关业务部门起草，经与财务部、信用管理部、法律室等部门共同讨确定后，报公司制度管理部门通过执行。如原有标准合同文本不再适用时，由业务部门及时提出，相关部门参改调整。并报公司制度管理部门通过后执行。

4．合同主要条款齐全明确，担保条款真实，能够切实履行。实践中，故意使合同条款不齐或词语含糊是合同诈骗犯罪人惯用的伎俩，如：质量条款不明确，骗取定金或保证金；履约期限过长，骗取货物后低价抛售，携款潜逃；使用伪造的票证或提供虚构的担保人等。

5．严格执行会计制度。

掌握运用法律手段对合同的预付款、定金，实行会计监督，经济往来坚持钱货两清，防止犯罪人骗取预付款、定金。6．建立企业合同评审制度

合同审批过程由合同经办人负责合同的催办，正常合同审批过程要限进完成；合同审批通过后，由法定代表人或其委托人签字，并由办公室加盖公司公章交经办人。

7.建立合同审查委员会和法律咨询机构。

设立专职公司律师或聘请社会律师为常年法律顾问，不仅成功地保障了合同安全，而且在维护合同权益，追究违约责任方面取得显著成效。

四、合同履行抗辩权

双务合同中的抗辩权，在合同的履行中具有重要作用，包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。它们是债权保障的法律制度，在不同的合同中，运用各种抗辩权，有助于维护交易秩序，促进双方当事人的协作，是诚实信用原则的体现。

房地产租赁合同 篇5

承租方(乙方)：身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

一.甲方将坐落在杭州市滨江区水电新村三区13号楼302室，出租给乙方作为住宅使用，乙方不得随意改变房屋用途。如遇拆迁甲方会提前通知乙方，乙方需无条件配合甲方。

二.租赁期限自年月日至年月日止。

三.房屋月租金为1700元人民币，一年20400元整，押金20xx元，租金一季度一付，乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一期租金5100元和押金20xx元，共计7100元整。以后每季度按时支付，租金每年递增。在房屋租赁期间，一切水、电费，物业管理费等所有费用由乙方全部承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。

四.因乙方使用不当造成的房屋及其相关设备的所有损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿。租赁期间，防火安全，综合治理等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任。

五.租赁期间满后，乙方须将房屋退还给甲方，甲方如期归还押金。

六.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需赔偿对方实际损失，乙方欠缴租金，须按欠缴额的十倍交纳罚金。

七.乙方必须在合同到期前一个月通知甲方是否续租。

八.本合同一式两份，双方签字及乙方交付首期租金后生效。

甲方：

乙方：

新版房地产租赁合同协议 篇6

第2条 2010年房产租赁合同房产范围、使用和处置

2.1 合同房产是指甲方及其下属的公司、企业或单位所拥有的部分房产共_________处，所占总建筑面积共为_________平方米(以下简称“合同房产”)。对该等房产的详细描述见附件一“合同房产一览表”及附件二“股份有限公司总部办公大楼租赁合同”，该等附件构成本合同之一部分。

2.2 甲方下属拥有房产的企业将严格按照本合同规定的条款和条件就其所拥有的一处或多处房产与乙方签署具体房产租赁合同。具体合同的约定与本合同有冲突的，以本合同为准。

2.3 乙方须根据各具体合同约定用途使用合同房产，并接受甲方的监督，如改变用途，需征得甲方同意。

2.4 非经甲方同意，乙方不得改变合同房产主体结构。

2.5 租赁期满不再续约的，乙方须及时、完整地向甲方交回合同房产。

2.6 租赁期间，如合同房产所有权人将合同房产所有权转让给第三方，本合同对该第三方具约束力。

第3条 2010年房产租赁合同租赁期限

3.1 除乙方总部办公大楼租赁期限为二年外，合同房产租赁期限为_________年，追溯自_________年_________月_________日起算。

3.2 如果乙方要求延长房产的租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少6个月以书面形式通知甲方。

3.3 甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期届满前办理完毕该房产续租的一切与政府部门有关的审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。

3.4 甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下的部分或全部合同房产，但乙方须在其所要求的终止日前6个月书面通知甲方。

第4条 2010年房产租赁合同租金和税费

4.1 乙方每年应按照平均每个平方米人民币_________元(_________元)的价格向甲方支付租金。但对其中乙方总部办公大楼一万平方米租金的约定见附件二《股份有限公司总部办公大楼租赁合同》。

4.2 本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额为该年度租金总额的四分之一。每一笔租金应于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日、(前述每个日期均为“付款日”)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/365×合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。

4.3 甲方负责办理租赁期间该合同房产的房产税及其他法定税费的缴纳手续。但除本合同附件二所指的办公大楼的租赁外，该等费用应由乙方实际负担，于收到甲方通知及相关凭证之日起十日内汇入甲方指定帐户。

上市公司财务欺诈成因分析及防范 篇7

关键词：上市公司；财务欺诈；防范措施

一、 上市公司财务欺诈概述

中国资本市场作为新兴证券市场，上市公司治理不完善、信息不透明问题依然严重，部分上市公司利用制度的缺陷和信息不对称的优势，人为调节盈余质量、粉饰业绩，特别是在后金融危机的时代背景下，財务欺诈更有越演越烈之势。这直接加剧中小投资者的利益保障、企业融资的难度。如何保障投资者的利益，防范财务欺诈受到社会各界越来越广泛的关注。

国内学者认为上市公司财务欺诈是指会计活动中相关当事人为了逃避纳税、分取高额红利、提取秘密公积金等谋取私利的目的，事前经过周密安排而故意制造虚假会计信息的行为。即上市公司管理层在私利的驱动下，凭借自身信息优势和管理者的身份，事先伪造虚假会计信息，诱使利益相关者做出可满足管理层私利的决策，其产生的危害可能极其恶劣。近年来，上市公司财务欺诈屡禁不止。海外有大型知名跨国公司：安然公司、施乐公司、世界通信公司等；国内有绿大地、蓝田股份、银广夏等。层出不穷的财务欺诈案件，严重打击了投资者的信心，影响证券市场的稳定发展。

二、 上市公司财务欺诈成因分析

上市公司财务欺诈产生一般可归纳为：动机、机会、造假成本三个方面的因素。若上市公司财务方面受到多个因素叠加影响，其欺诈的可能性将大幅度的增加。就目前而言，我国上市公司财务欺诈产生的原因主要是：融资和捞取政治资本。公司高管为实现自身私利，可能虚构财务报告，诱使利益相关者做出与实际不符的错误决策。

（一）上市公司财务欺诈动机分析

我国上市公司壳资源的稀缺和利己主义盛行已是不争的事实，其中地方政府的包容和公司高管的贪婪正是上市公司财务欺诈主要动机。具体来说，

第一，地方政府受政绩考核驱动。部分企业在上市之前，就面临巨额债务、设备陈旧、员工众多等诸多涉及民生的社会问题。故地方政府在掌握详细资料的情况下，仍旧鼓励甚至协助当地企业包装上市，企图通过财务欺诈完成由地方政府难以解决民生的问题转换成资本市场投资者注资填补的转变，达到地方政府政绩考核标准。

第二，上市公司管理层受利益驱动。上市公司规模巨大，作为管理者可获取外部投资者难以获取的内部信息和公司内部人员职位的升迁的权利，凭借自身信息优势和人员安排的管理权力，上市公司管理层可以轻易操纵企业对外报送的信息，在不断融资的同时，掏空上市公司。

（二）上市公司财务欺诈机会分析

上市公作为是连接实体经济和资本市场的重要环节，创立之初，便以解决企业的资金需求和拓展利益相关者的投资渠道为最终目标。但是由于我国资本市场建立时定位的偏差和制度的不完善为财务欺诈者提供了可趁之机。具体来说，

其一，公司治理不完善。我国上市公司普遍存在董事会董事长化、监事会亲信化、独立董事花瓶化以及随之产生导内部控制失效的现象，公司治理流于形式。不能相互制衡和监督的组织结构，为财务欺诈创造条件。

其二，我国资本市场创立之初即是为了解决国有企业的融资难题，这种明显偏向卖方市场的行为在很长一段时间内影响买方市场和卖方市场的公平交易，致使财务欺诈者借助明显的漏洞，牟取暴利。

（三）上市公司财务欺诈成本研究

我国《公司法》、《会计法》和《刑法》对财务欺诈违法者的处罚力度明显偏轻，且涉及民事赔偿的金额较少。以《公司法》为例，根据第二百零三条 公司在依法向有关主管部门提供的财务会计报告等材料上作虚假记载或者隐瞒重要事实的，由有关主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三万元以上三十万元以下的罚款；这对动辄数亿的上市公司和可观的收益来说，财务欺诈成本可忽略不计。此外，由于现有会计师事务所是由公司董事会选择聘请，存在利益关系，注册会计师难以保持独立性和客观性，这又进一步降低财务欺诈被发现的概率。可见，现行的法律和制度都难以起到震慑上市公司管理层的作用。

三、 上市公司财务欺诈防范对策

（一）完善上市公司的公司治理结构

中国与国外发达资本市场相比，有明显不同，其高度集中的股权结构凸显出我国上市公司的公司治理的核心是大股东“一股独大”现象。而规避大股东占用大额资金和掏空上市公司、杜绝独立董事的花瓶化，发挥监事会的职能只可能依赖于完善的制度保障。政府监管部门应配合《证券法》、《公司法》、《上市公司治理准则》出台相应政策，引导和监督上市公司完善公司治理结构，真正实现公司内部的制衡。

（二）保持注册会计师独立性

目前会计师事务所的收入是由上市公司支付，且现有会计师事务所数量远超过上市公司，呈现供过于求的局面，故注册会计师在审计过程中即使发现财务存在部分问题也不会深究，并给出无保留意见，这种因注册会计师丧失独立性而出具的审计意见书难以提供真正有价值的信息。可见，只有改变会计师事务所的收费模式，削弱上市公司管理层对会计师事务所的影响力，才可能保持注册会计师独立性，站在客观公正的角度，评价企业财务状况。

（三）提升上市公司信息披露质量

鉴于财务欺诈是依赖于信息不对称产生的资源优势，提升上市公司信息披露质量不失为杜绝财务欺诈的好途径；可将以证监会为代表的监管部门对财务信息和非财务信息披露的监管、券商、注册会计师将财务信息和非财务信息印证、公司内部的财务欺诈举报制度完善作为不同防线，降低财务欺诈的可行性。（作者单位：江西财经大学）

参考文献

[1]冯宇兰. 上市公司财务欺诈及其防范[J]. 金融经济，2008，20：118-119.

[2]徐明亮. 基于报表粉饰视角刍议财务欺诈[J]. 北方经济，2012，18：95-96.

汕头市房地产租赁合同1 篇8

出租方（以下简称甲方）：身份证号码：承租方（以下简称乙方）：身份证号码：甲、乙双方在平等、自愿基础上，就房地产租赁事宜达成以下协议，供双方

遵守执行：

一、甲方同意将座落在之房地产，建筑面积约平方米及配套设施、设备（详见备注）

出租给乙方。甲方保证对该房产拥有合法所有权。

二、甲方同意将该房地产出租给乙方作使用，租期定为年，即起租时间年年月日止，共______个月，年期满，乙方无条件归还甲方。甲方

应于年月日将该房产交付给乙方使用。

三、每月租金为￥元（大写人民币万仟佰

拾元整），租金分______期付清。

四、租金付款方式：乙方应于年月日前付清首期

个月租金元整给甲方。年月日

前交付第二期个月租金。年月日前交付第三期个月租

金。年月日前交付第四期个月租金。每期交付个月租

金。以此类推直至合同期满。上述付款由甲方另签收据为凭。

五、乙方如过期拖欠租金，则甲方有权将此合同终止，并将该房地产收

回。

六、租赁期满，乙方应如期交回该房地产，否则，甲方有权收回该房地

产，交将视为乙方留存物品放弃权利，甲方有权处置。

七、租赁期间该房产的水费、电费、管理费、卫生费、有线电视费、电

话费、工商税条等一切费用概由乙方负责缴交，并且甲方有权随时向乙方询

问，查看该费用缴纳情况。乙方应付给甲方人民币元作为各

项费用及设施设备的押金，访押金并于乙方迁出时，乙方交清有关费用没拖

欠及甲方验收完设施、设备没损坏（除自然老化外）时退还乙方，否则乙方

应维修、补偿给甲方。但该房地产交付乙方使用之前的一切费用由甲方负责 缴交清楚。

八、乙方如在租期内中途终止合同或迁出，不得要求退回租金。

九、乙方不得将所租用该房地产分租或转租他人，除非事先取得甲方书 面同意。租赁期满，乙方需续租，除甲方自己需用外，乙方享有优先续租权，须与甲方另行协商。

十、在租用期间，乙方不得存放违禁品或做违法之营业场所，否则所发 生的法律责任和经济损失，由乙方负责，与甲方和介绍无关。

十一、租用期间，乙方不得破坏该房地产主体结构，乙方如须另内墙格 局装修，必须经甲方同意，在迁出时不得拆回，该房地产内固定装修地偿归 还甲方所得，并不负补偿。

十二、租赁期间，乙方必须自行负责注意该房地产防盗、防灾，否则所造成的一切经济损失

及法律责任由乙方负责。

十三、介绍方于甲乙双方之间尽协商、协调之责，其余无涉。

本合同及附件一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。本 合同经双方签章之日起生效。并于年月日合同期满便失效。

备注：甲方：`乙方：

商业地产 -- 商铺租赁合同 篇9

出租方：（以下简称甲方）承租方：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》及其有关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，达成如下条款，以资共同遵守：

第一条：租赁物概况

1.1 甲方将位于 租赁房屋建筑面积为平方米，房屋结构为钢结构、框架结构等，该租赁房屋的平面图见本合同附件

（一）。

1.2 甲方向乙方保证，租赁房屋具备实现上述租赁用途的国家法律法规要求的所有各级政府批准文件、资质证明、许可证明、消防验收证明等等法律文件。

第二条：租赁期限

2.1 租赁期限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。2.2 甲、乙双方在本合同期限届满前2个月均可向对方发出书面通知，协商续租事宜。届时同等出租条件下，乙方将享有优先续租权。

第三条：租赁物的交付及验收

3.1甲方位于 物业管理工作由 进行日常管理。乙方须与 物业签订物业守则及装修管理规定。

3.2 租赁合同及物业守则签订并支付了租赁保证金及第一期租金后，甲方即协同指定物业将房屋交付给乙方，乙方收到房屋钥匙之日起即可开始装修使用。

3.3 甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。甲方交付的租赁房屋不符合法律规定或本合同约定的条件，致使不能实现租赁目的的，乙方可以解除本合同。

3.4 验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应当在合理期限内向对方提出。

3.5本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起5日内将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，除自然损耗以外，乙方须按房屋原样归还甲方，但经甲方同意，在租赁房屋内进行的装修及添臵的设备，期满后乙方可将自行添臵的可拆动的动产部分拆运，不能拆卸的，则乙方对房屋改装、装修的部位可以按照交付时的现状向甲方交付。如甲方需要，可折价归甲方所有；如甲方不需要的，不向乙方支付任何补偿。

3.6 乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，未经甲方允许不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处臵。

3.7未经甲方同意，乙方逾期不搬出或不返还租赁房屋的，经过甲方催告后仍不搬出的，甲方有权收回租赁房屋，并有权按照每日 元/平方米的价格，追收租赁房屋占用期间的使用费。

3.8甲方交付的租赁房屋不符合法律规定或本合同约定的条件，致使不能 实现租赁目的的，乙方可以解除本合同。

第四条：租赁费用

4.1双方约定租赁物为每天每平方米建筑面积租金为人民币 元,租金合计每月租金为人民币 元（大写：）。该租赁房屋的租金计算标准自乙方实际使用租赁房屋时起三年内维持不变。

4.2 乙方需要对租赁房屋进行装修，以及安装设施、设备，经双方协商一致，免租金期间为三个月，即自 年 月 日起至 年 月 日止，若甲方实际交付乙方租赁房屋的时间与上述时间不一致，则按照甲方实际交付租赁房屋的时间起算免租金期间。在上述免租金期间，租赁房屋交付乙方使用，甲方不向乙方收取租金，但在该期间内乙方应支付因使用而产生的公共事业费用及相应物业管理费用。在本合同履行期间，若乙方无故单方面提前终止合同，则乙方已享有的60日的免租期的租金应当向甲方偿还。

第五条：租赁保证金

5.1 乙方应于 年 月 日向甲方交纳相当于 个月租金的租赁保证金（即租赁押金）人民币： 元。租赁期限届满，若双方不再续约的，在乙方已向甲方交清了全部应付租金，向相关部门付清水、电等费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定的要求，向甲方归还租赁房屋后五 2

日内，甲方将向乙方无条件全额退还租赁保证金。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。

5.2 租赁期满后，若双方同意续签合同，则租赁保证金继续有效。新签订的合同若对租金进行了调整，则租赁保证金按照新的租金数额进行相应调整。

5.3 租赁期满后或双方因故（本合同条款所列定之原因）同意解除合同，乙方应在对该房屋不破坏质量和原有结构及不影响其正常租赁使用的前提下，将承租房屋内的物品搬空并恢复租赁物原状交还甲方。同时需将相关营业执照等在工商局变更注销，非注册在本园区内的企业除外。

5.4 如遇下列情况之一，甲方有权按乙方实际需付给甲方的金额在租赁保证金中如数抵扣，并应事先书面告知乙方抵扣的原因及金额，乙方有权在收到书面通知后 日内向甲方提出书面异议，若逾期则视为乙方认可该抵扣： 5.4.1 未能按时如数缴付租金而由此产生的滞纳金及违约金（不包括应付租金在内）。

5.4.2 根据本合同规定应付而未付清给甲方的任何费用及由此产生的滞纳金。

5.4.3 因违反本合同项下任何条款，而应支付给甲方违约金及由此导致甲方的经济损失。

5.5 若租赁保证金不足以抵偿乙方因上述情况而欠付甲方的任何款项，甲方有权继续向乙方追讨；在本合同的履行期内，租赁保证金被因上述原因抵付之后，甲方将有权要求乙方及时补足 个月的租赁保证金。乙方必须在接到甲方的付款通知书后10天内补足，逾期未补足的，甲方有权提前终止本合同。

第六条 租赁费用及租赁保证金的支付

6.1 租金按贰个月为壹期支付，乙方须于收到房屋钥匙或房屋交付使用之日支付自租赁期始至当期期底的第一期租金，其后须于每期的十日之前向甲方缴付当期的租金；

6.2 乙方可以采用现金或支票、本票、划帐形式，或按双方书面同意的其他方式支付。用划帐方式付款的，以银行帐面划帐款项所到之日作为乙方的实际付款日；用支票形式付款的，以乙方开具的正确的可使用的支票（以银行鉴定为准）当天作为乙方实际付款之日，如因乙方帐上款项不足而导致银行给予罚款的，由乙方自行全额承担罚款，并应立即补足付清应付给甲方的款项。

甲方在乙方每笔付款后立即开具合法有效之税务发票给乙方。乙方应按照甲方指定的下列帐号汇款：

甲方帐户号：

甲方开户行：

第七条 租赁房屋的转租、转让

7．1 除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意方可将该租赁房屋部分或全部转租给他人。

7．2 在租赁期内，乙方将该租赁房屋的承租权转让给他人，必须事先征得甲方书面同意。转让后，该租赁房屋承租权的受让人应与甲方签订有关合同主体变更协议，并由相关方承诺继续履行本合同。

7．3在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前 个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。乙方收到甲方通知后 个工作日内给予甲方书面回复，否则将视作放弃优先购买权。

第八条：双方责任及义务

8.1 甲方还应承担如下责任和义务：

8.1.1 租赁期间，甲方负责租赁房屋及附属物的日常维修和保养，甲方保 证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，同时具备本合 同约定的功能，满足乙方的使用要求。8.1.2 租赁期间，乙方发现该租赁 房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方予以修复；甲方应在接 到乙方通知后 日内进行修理或同意可由乙方代为维修，费用由甲方承担。

甲方在维护或维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用租赁房屋的影 响，乙方应当配合甲方的维护和维修。如因甲方延期修理造成乙方实际损 失的，由甲方承担赔偿责任。

8.1.2 甲方承诺出租的租赁房屋通过消防验收合格。8.2 除本合同规定的有关责任外，乙方还应承担如下责任：

8.2.1 乙方独立经营，自负盈亏，自行承担经营风险；遵守国家法律、法规，合法经营并承担相应法律责任。

8.2.2 乙方如需要改建、改造、装修或增设附属设施、设备的，须事先向甲方提交装修、改建、改造的设计方案，并经甲方书面同意乙方未经同意不得擅自拆改、破坏房屋建筑结构及其附属设施。乙方应对装修工程人员的操作行为予以监督管理。（详细条款参见物业守则及装修管理规定）。

8.2.3 乙方在室外增设或安装任何器具设备（包括空调外机、广告牌等），都应事先书面征求甲方意见，要以不影响整个广场氛围、环境及其它业户权益为

先决条件，并在指定位臵安装，并小心管理使用。广告牌需安装在甲方指定位臵，尺寸大小位臵不能遮挡其它业户的门面或其广告的视野，广告牌或发布的广告及拟在广场举行产品发布促销活动，需事先告知甲方，如有涉及地方性法规内容的，乙方亦应报有关部门备案批准。

8.2.4乙方应合法、合理使用承租的房屋、不得在房屋内存放危险易燃易爆品及违禁物品，不得在房屋内内举行违反法律法规的活动，并应积极维护公共环境设施的整洁与完好，妥善处理生活及经营产生的垃圾，垃圾应正确地放臵在指定位臵或指定垃圾回收箱内，不得占用公共部位或绿化地带堆放物件或垃圾，不得在室外进行一切有损环境及形象的活动。

8.2.5 乙方在经营过程中，不得干扰影响住户居民或其它租主之权益，如噪音、油烟、广告牌、不正当竞争等，并应做好防火防盗工作。应对本公司工作人员进行教育监督管理，积极配合甲方和物业工作人员做好一切日常维护与治安工作。如因乙方原因造成房屋或公共环境设施的破坏及缺损或是直接、间接影响到甲方、物业管理处或其它租户等的权益，乙方应承担相应的法律责任并支付与之相关的一切费用及损失赔偿。

8.2.6乙方有责任促使其相关人员，遵守及履行本合同项下有关乙方承租使

用该房屋的全部条款（包括其补充协议及物业守则及装修管理规定）。其中对乙方作出的禁止或限制，对乙方相关人员同样适用；而乙方应履行遵守的事宜，对乙方相关人员亦应履行遵守；乙方相关人员的任何故意、过失的行为亦被视为乙方本身的故意、过失行为，而由乙方向甲方负责；乙方并须就该等行为引起甲方承担的第三方的费用、开支、损失向甲方作出全额赔偿。

8.2.7为保证有关信息及通知能及时准确的送达给乙方，乙方应保证向甲方

提供可确保信件或邮件及时收到的准确通信（邮）地址、邮编及电话，并确保乙方在上述联络方式发生变化后能及时告知甲方。如因乙方提供错误或不详地址的原因所造成的一切后果由乙方自行承担。

8.2.8乙方在层高允许的情况下，在租赁房屋内搭建隔层，则应事先提供相应位臵图纸，经甲方书面同意后方可执行。2.8 乙方在租赁期间必须严格遵守《中华人民共和国消防条例》积极配合甲方做好消防工作，严禁将消防设施用作其他用途，否则，由此产生的一切责任及损失由责任方承担。

8.2.9 租赁期间，乙方应严格遵守甲方所指定的物业管理方之物业守则及装修管理规定。

8.3 电话与宽带配套说明：

8.3.1 本园区将为每户租户提供 门电话线路、根宽带线路到户（每增 5

加贰百个平方将再增加上述线路数量，所有线路不包含相关开通费用），费用由租户自行支付。租户应合理安排使用，尽可能不超过所可提供的总用量。乙方确需再扩大用量，可到物业管理办公室处填写书面申请报告。

第九条：违约责任

9.1 在双方签订本合同并乙方已交纳租赁保证金后，任何一方在本合同第八条规定情况外擅自解除合同的，构成违约。违约方应提前壹个月通知对方并支付对对方相当于二个月租金的违约金,若支付的违约金不足弥补另一方损失的，则还应负责赔偿损失。

9.2 甲方应当按合同约定时间交付租赁房屋，如未按时交付，则每逾期一日，甲方应当减少收取逾期交付期间的租金，逾期交付超过15天，乙方可以单方解除租赁合同并要求甲方支付相当于2个月租金的违约金。

该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起3日内修复，逾期不修复且对乙方的租赁使用造成实际影响的，甲方予以赔偿。

9.3 租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、保养责任，致使达不到租赁目的的，造成乙方或第三人财产损失或人身伤害的，乙方可以单方解除本合同，并且承担赔偿责任。

9.4 租赁期间，乙方逾期支付租金的，自应交而未交之日的第15日天起，每逾期一日，则乙方需按应付而未付租金的万分之五（0.05%）向甲方支付违约金直至实际付款日；乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可以解除本合同，乙方应当给予甲方相当于2个月的租金作为违约金。

9.5乙方未按规定及时交付相关费用的，经甲方指定物业书面催讨未果后，甲方有权委托物业管理方中断对乙方的水、电提供或采取其他合法措施、行动，直至乙方全额付清楚所发生之费用止，因此产生的损失由乙方自行承担。9.9.6未经甲方同意乙方擅自改建、扩建房屋及附属设施的，甲方有权自行或委派人员恢复房屋原样，由此产生的费用由乙方承担。若乙方执意予以阻挠，甲方有权据此单方面解除合同。

第十条：免责条款

10.1 在本合同租赁期内，非归咎于甲乙任何一方的不可抗力事件或情事变更（应经政府有关部门认定，如战争、地震、水灾、政策变更等）致使本合同不能履行或不能完全履行的，就不能履行部分，甲乙双方均不向对方承担违约责任。

10.2 本合同租赁期满并不再续租的，甲乙双方只需提前2个月书面通知对方 确认，无须向对方承担任何违约责任。

第十一条：争议及其解决

11.1甲乙双方因履行本合同发生纠纷，双方应本着互谅互让、和平友好的原则

协商解决，若协商不成，则任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。11.2 本合同的附件包括：附图、装修须知、客户物业须知等，本合同附件是 本合同不可缺少之组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十二条：合同生效

本合同一式五份，甲乙双方各执贰份，一份交报房屋行政管理部门备案，经双方签字并盖章后即生效，如有未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十二条：其它（如有文字内容以盖章为有效，无内容则为以下空白）

本合同未涉及的相关事宜，应以甲方指定物业管理方之物业守则及装修管理 规定为准。

第十三条：特别条款

附 件

该房屋的平面图

----------------------------(粘贴处)(骑缝章加盖处)

甲方： 乙方：

代表（委托）人： 代表（委托）人：

（签章）（签章）通信地址： 通信地址：

邮政编码：

联系电话：

签定日期：

如何防范网络购物欺诈 篇10

关键词：防范网络购物欺诈；钓鱼网站；欺诈方式

伴随着互联网的普及和电子商务发展的热潮，网络购物成为越来越多消费者的选择，然而与之伴随的是诈骗层出不穷、花样百出，网络购物的风险指数不断攀升，钓鱼网站、盗号木马让网购人群防不胜防，即使是一些资深的互联网用户也有可能掉入陷阱，这让广大网购者头痛不已。因噎废食的放弃网络购物是没有必要的，那么如何才能在享受网络购物带来便利的同时，更好地防范网络购物欺诈呢？这正是本文所要探讨的问题。

一、强化防范意识，充分了解常见网络购物欺诈方式

目前不法卖家常用的网络购物欺诈方式主要有以下四种：

1.以低价引诱买家，引诱买家付款后不发货、少发货或货不对版，并多次要求买家支付货款、订金、手续费、税费等各种额外费用。

2.使用非法手段累计信用和购买记录，引诱买家购买劣质商品。

3.建立与主流正规商家网站非常相似的虚假网站（俗称钓鱼网站），通过变更网址、地址、联系电话等信息欺诈消费者，有的虚假网站还留有互联网信息服务备案编号和信用资质等，使汇款购物的消费者难以辨别。受害人一旦被吸引进入此类钓鱼网站交易，所填写的账号和密码或其他个人支付信息，将被虚假网站的设置人窃取，导致账上资金被窃取。

4.利用消费者对网络购物程序的不了解来牟取不当利益。例如，根据支付宝的交易规则，自淘宝卖家点击发货后一段时间后若买家没有确认收货或申请退款，系统将自动打款给卖家。这就给很多诈骗犯以可乘之机。

二、谨慎判断，理智购物

1.谨慎选择购物平台，认真阅读交易规则

在进行网上购物前一定要对购物网站进行仔细甄别，尽量在一些信用度较高的大型专业网站上购物。若面对一些难以辨别真伪好坏的网站，一定要想办法核实经营者的身份，必要时可向工商、消委会等部门查询或者放弃在该网站购物的想法，同时要擦亮眼睛仔细辨别。例如，钓鱼网站虽然外观和被模仿网站几乎完全相同，但是他们的域名一定是不同的。

与此同时，因为我国尚无规范网上交易的专门法律，因而事先约定就变得非常重要。交易规则或须知则是电子合同的重要组成部分，因此进行网上交易时，应认真阅读里面的条款，尤其应注意其中的有关产品质量、交货方式、费用负担、退换货程序、免责条款、争议解决方式等方面的内容。

2.谨慎选择交易对象

（1）卖家身份审查

对于陌生商家，应注意是否提供详细通讯地址和联系电话，必要时可通过打电话、查地图等方式查询该公司或地址是否存在、是否与卖家所称的身份相符。支付方式应尽量选择货到付款、同城交易、第三方支付平台等相对有保障的方式。不要轻易与要求预付钱款的商家或卖家打交道，即使该卖家要求的预付金额可能并不高，即使该卖家之前信用良好。

（2）卖家信用审查

可以通过分析在搜索引擎中搜索卖家名称的结果了解卖家的网络信誉，也可以通过用户评价了解卖家的真实情况。以淘宝为例，如果某个卖家开店时间很短，但是信用积累较高，或者如果好评率非常高，查看具体评价发现都是赞美之词，这个卖家的信用很可能是“刷”出来的虚假信誉，不能相信；如果某个卖家对于客户中差评的回复是谩骂讽刺，对于这样的卖家最好也绕道而行。

3.走好购物流程的每一步

（1）避开低价陷阱

销售低价商品吸引客源往往是网络诈骗的第一步，如果同样商品的价格低于市场价很多，那这很可能是一个陷阱。中国有句俗话叫“便宜没好货”，这句话在网络购物方面也是适用的。

（2）购物时严格遵守正常程序

①不要提前确认收货。不要以为使用了类似支付宝之类的第三方托管平台就可以绝对放心，必须提前仔细了解相关网站的交易流程及相关规则，尽量采用购物网站提供的相对安全的交易方式。对于类似淘宝这样采用第三方托管的购物平台一定不要提前确认收货，一定要在收到商品、验货完毕确认无误以后，才能确认收货、支付货款。

②谨记保留交易网站认可的交易记录，切忌私下交易。千万不要因为急于成交而通过留言留下个人联系方式与卖家私下交易。因为，如此一来，网站就无法掌握真实的交易纪录与信息，也没有办法接受和处理今后可能发生的投诉和纠纷。

③最好尽量索取售货凭证。否则可能钱货两空或者在售后服务环节遇到麻烦，因为电子证据具有“易修改性”，在进行大额交易时，将这些凭证打印保存或索要发票是比较稳妥的做法。

（3）小心对待卖家发来的链接

①不要打开任何卖家发来的支付链接。虽然这样操作非常便捷，但是也非常危险，很多钓鱼网站的界面制作足以以假乱真，到时损失的可能不只是交易金额，而是付款账户中的所有金额。

②小心辨别卖家发来的其他链接，看网址是否是熟悉的平台还是完全陌生的网址，以免卖家偷梁换柱。

网络购物欺诈看似复杂，其实只要广大网民增强防范意识和自我保护能力，很多损失是可以避免的。同时，一旦发现网络欺诈现象，应该马上到公安机关报案，并保留好电脑上的所有数据，为公安机关侦查破案提供线索。

房地产租赁合同欺诈及防范 篇11

信用证欺诈是一种严重影响当代国际贸易的一种非暴力犯罪，然而在各种信用证欺诈中，以银行为欺诈对象的欺诈比较普遍，且极大的危害着银行的信誉及利益，也给国际贸易带来了极大的风险，因而对以银行为目标的信用证欺诈的防范与制裁迫在眉睫，本文以法律和金融两方面对这种欺诈方式的原因、方式与适用法律进行了论述，并提出了一些防范与救济的措施。

作者：陈曦

指导教师：吴晓明

关键词：信用证 欺诈 银行 贸易融资 无贸易背景的信用证

信用证是指银行根据买方的申请，开给卖方的，承诺在卖方提供了与信用证相符的单据之时即支付货款的书面凭证。在信用证的流转过程中，银行的作用是举足轻重的，正因为银行信用的加入，才保证了被誉为“国际贸易的生命液”的信用证的流转顺畅和国际贸易的整体进程，但是，信用证欺诈频频发生，其中，有些不法之徒正是利用了信用证自身的一些制度，达到了欺诈银行的目的，使信用证欺诈中出现了新的形式，这类诈骗在信用证诈骗中占有很大的比重，“据IBSA统计，在国际骗案中，29%是银行成为受害者，”①且近几年在我国大陆频频发生，造成了极大的经济损失。对此笔者就该问题进行探讨，希望对银行在信用证交易过程中保护自身利益和打击信用证诈骗提供帮助。

一、以银行为欺诈对象的信用证欺诈的方式

（一）开立无贸易背景的信用证（骗取信用证）

开立无贸易背景的信用证，在某种情况下也即为骗取信用证，骗取信用证，即指行为人通过虚构事实或者隐瞒事实真相，欺骗银行为其开具信用证的行为，是银行在信用证交易过程中所面临的最大的欺诈风险，很多不法目的往往在信用证的运转过程中得以实现。其手段主要有以下几种：

1、开证申请人与受益人共谋欺诈银行

发生于1998年震惊全国的“泰明诈骗案”即为一例，被告彭海生彭海怀在1992—1997年间在深圳香港两地注册数十家公司，并均为其所实际操纵，并在1996—1997年间，在没有任何贸易背景的情况下，编造虚假的购买事实，并伪造各种单证，到有关银行骗开信用证，开证金额为6970多万美元，之后拿到信用证贴现款项后逃之夭夭，造成开证行垫付，扣除开证时的保证金515万多美金，开证行损失5754万美元。显然这类欺诈的特点是开证人交纳差额保证金，并在没有任何基础交易的背景下欺诈开证行开证后，“利用国内开证行一般不审单，只问开证申请人是否承兑的制度漏洞”②，将提示开证行付款或承兑的权利把握在手中，顺理成章的将开证行的垫款或议付行的付款或其他银行的融资款项送到与自己合谋或实际为自己控制的受益人手中，而代价仅仅是开证行中的与开证金额相比微不足道的保证金，值得一提的是，如果欺诈双方卷走的是议付行的付款或贴现行等融资银行的融资款项，作为开证人担保人的开证行，仍有义务向议付行和融资行偿还款项，而成为实际的受害人。

2、开立远期信用证

一些无贸易背景的信用证的真实目的是套汇、逃汇、非法融资，这些行为不像前一种所述的是典型的以非法占有银行财产为目的的信用证欺诈行为，而是一些基于其他目的的不法行为，虽然主观上并没有损害银行利益的故意，但客观上也给银行造成了损失，如“银行为无贸易背景的汇入款结汇、出具核销专用联，受到处罚的风险”③，以及开立假远期信用证进行融资，开证行所承担的融资的风险。

（二）利用贸易融资对银行进行欺诈

在骗取信用证之基础上，欺诈者往往利用融资方式以达到从银行诈取款项的目的，如果利用差额保证金骗取信用证是欺诈银行的准备过程，则贸易融资即为欺诈银行的实现过程。在各种贸易融资方式中，打包放款和出口押汇往往是骗子最为热衷的欺诈银行的方式也是银行所承担被欺诈风险最大的融资方式。

1、利用银行的信用证打包放款业务进行欺诈

信用证打包放款(Packing Credit),是指出口方银行在出口商提供货运单据之前凭其提供的进口方银行开来的信用证作为抵押向其发放贷款的融资行为。这种融资行为本身是具有一定风险的合法金融行为，但是，在特定的条件下这种融资风险往往就是不法分子的目的所在，比如，在无贸易背景且开证保证金不足的情况下开立的信用证，如果被用来进行打包放款，则打包放款银行所抵押的不过是废纸一张，欺诈者在拿到融资款项时其欺诈银行的目的就已达到了，而利用伪造、变造或已过有效期的信用证申请打包放款也能达到同样的效果。

2、利用信用证出口押汇

利用信用证出口押汇欺诈银行，也是银行所面对的比较严重的欺诈风险。出口押汇（Outward Bill Credit）又叫买单或买票（Bill Purchased）。是出口方银行对出口商有追索权的购买货权的购买货权单据的行为。通常出口商出具质押书（Letter of Hypothecation），“在押汇关系中，押汇申请人是将全套单据质押给银行，银行享有的是债权和质押权”④, 因而不同与议付，一旦信用证遭到拒付，银行可根据质押书主张债权及质押权。这种制度也同样为信用证欺诈提供了便利，欺诈人以骗取出口押汇行的款项为目的，因而其所开立的信用证通常都会遭到拒付，而当银行开始着手处理申请出口押汇人质押的各种单据和货物时，会发现这些货物的价值根本无法偿清押汇融资数额，而申请押汇人早已不知去向或者申请破产，因而，出口押汇也是通常欺诈银行的手段之一。

3、利用其他贸易融资方式欺诈银行

其他贸易融资方式包括进口押汇(Inward Bill)、票据贴现(Discounting)、银行远期保函等，都可能被对银行财产有非份之想的不法之徒所利用进而达到欺诈银行的目的。融资本身就给银行带来一定的金融风险，一旦这种风险被欺诈者利用，从根本上说，一旦所开立的信用证是基于差额保证金的担保开立的，则无疑对银行来说，其欺诈风险是巨大的致命的。同时，如果因信用证抵押提供融资的融资行与开证行为不同的银行，融资行可以通过向开证行追索而将欺诈风险转移给开证行，则最终欺诈风险仍由开证行承担。

（三）伪造、变造或使用已过有效期的信用证欺诈银行的方式欺诈银行

欺诈人利用伪造、变造或作废的信用证，直接向银行申请议付、融资等，一旦银行因疏忽而没有尽到应尽的注意义务，而上当受骗，也得承担损失。

二、以银行为欺诈对象的信用证欺诈的发生原因

（一）一般原因

1、像所有可能发生的信用证欺诈一样，信用证自身具有的独立性原则是银行在信用证流转过程中被欺诈的基本原因，根据UCP500所规定的信用证独立性原则，银行只要信用证规定与所有单据表面相符的责任，即在信用证所规定的所有单据与信用证条款相符的情况下，银行就有义务付款、承兑、支付汇票或履行信用证下的义务，这些规定的银行的义务，给欺诈行为提供了便利的条件。

2、银行自身的财力也是吸引骗子们进行欺诈的原因，众所周知，一般商家，企业的财力当然无法和银行的财力相提并论，如果冒同样的风险进行信用证诈骗，骗子们从银行骗取的资金数额往往是从其他贸易商人们处骗取的金额所望尘莫及的，因而也同样促使了银行被欺诈的可能性。

3、银行的信誉是银行生存发展的根基，一旦发生欺诈，无论银行自身是否有过失，无论欺诈既遂或未遂，款项追回与否，款项的数额多少，都会影响到银行的信誉，因而，很多银行在被骗之后往往“家丑不可外扬”，心甘吃哑巴亏，因而其他银行失去了因此而得到警示的机会。

4、涉外因素也是造成银行在信用证交易中遭到诈骗的原因，因各国法律制度、法律规定不同、银行成立的法律标准不同，所以，我国银行很难确认国外的合作银行的成立是否正规，其资信是否令人信服，由于对国外的交易银行的不了解也极有可能造成欺诈，尤其是交易双方或受益人与当地的银行合谋进行欺诈。

5、信用证是用于国际贸易的支付手段，因而在信用证交易过程中极有可能涉及多个国家，一旦发生了信用证诈骗，必然导致国际诉讼，因而也需要解决法律适用、法律冲突、司法协助、引渡等问题，给信用证诈骗引发的诉讼带来诸多复杂因素和不便，使信用证诈骗更为猖獗。

6、人为的主观因素，也是银行成为受害者的原因之一，随着信用证的不断广泛的应用与成熟，及对信用证欺诈有效的打击与研究，使多数人在防止信用证欺诈中过多的注意到软条款、预借、倒签提单等信用证欺诈的手段上，而针对这些买卖双方中或船方等相关当事人中发生的欺诈进行学术研讨等途径的出的防范措施，较防范以银行为欺诈对象的措施更为完善成熟，银行防范信用证欺诈的意识不够浓厚，尤其是开证申请人与受益人对银行的欺诈常常让银行防不胜防。

7、银行在审单过程中的操作失误，对法律及外贸方面的知识不足，也常常让骗子们得逞。

（二）特殊原因

1、差额保证金的大量存在。这是银行负担风险的最根本原因，开证行以其银行信用而取代开证申请人的商业信用，承诺在所有单据与信用证条款相符的情况下议付或者垫款，是基于开证人在开证行提供的开证担保金、抵押物为基础的，但是为了在激烈的竞争中争取更多的客户，很多银行开立差额担保信用证，即开证人所提供的开证保证金不足开证金额而权凭一定的受信额度开出的多于甚至远远多于开证保证金金额的信用证，因而在发生欺诈的情况下保证金根本无法与欺诈人欺诈的款项相比，这就从根本上引发了银行在信用证交易中被欺诈的可能性。

2、开立信用证和进行贸易融资两种金融行为的独立。开证申请人利用差额保证金开立的信用证进行贸易融资是对开证行造成极大欺诈风险的手段，作为开证行，很容易会发现其风险，所以通常利用对开证行申请贸易融资的欺诈手段通常不会得逞，而对于融资行来说，融资行并不能了解其风险的存在，申请融资者当然也不会主动告知融资行信用证是利用差额保证金开立的，即便融资行知道这种风险的存在，也往往认为事不关己，即便发生了欺诈或者破产，融资行也可以从开证行处得到赔偿，而如果没有欺诈发生，融资当然可以从中得到相应的报酬，因而这种对融资行有利无弊的贸易融资，银行又何乐而不为呢？所以，这种开证行开证与融资行融资的两个相互独立的金融体系加大了银行被欺诈的风险。

三、对利用信用证对银行进行欺诈的防范措施

（一）银行向法院申请止付令—信用证欺诈例外原则的银行适用

所谓信用证欺诈例外原则，是指银行在一般情况下遵循信用证交易规则，但是如果确有证据证明卖方实施了欺诈行为，银行可拒绝付款，买方也可要求开证行拒付，或向法院申请办法止付令对银行的付款或承兑予以禁止。信用证欺诈例外的理论依据是各国国际司法中规定的公共秩序保留理论，该原则首创于美国1941年的Sztein诉J.Henry Schroder Banking Corp案，并且在各国的司法实践中得以推广，也在最大程度上保障了信用证当事人的利益，控制了信用证诈骗的发生，尤其是控制了受益人对开证人的欺诈，在此基础上，本人认为，在必要的条件下，银行也可以基于欺诈例外原则，向法院申请止付令，来保障自身的切身利益，尤其在开证申请人与受益人合谋乃至与第三方银行合谋欺诈银行时，申请止付令是最有效的保障方式。原因如下：

1、银行申请止付令的可能性：

（1）银行是信用证法律关系中的当事人，开证行与买方是担保关系，与卖方是信用证保证关系，一旦有欺诈发生且可能威胁到自身利益，银行有权申请止付令。

（2）银行适用欺诈例外符合适用欺诈例外的范围，原UCC（Uniform Commercial Code）5—114规定，适用欺诈例外的欺诈范围包括单据中的欺诈（document is forged or fraudulent）和基础交易的欺诈(a fraud in the transaction),在买卖双方合谋欺诈银行的情况下，其开出的信用证和单据多数情况是既无陷阱条款，也无不符点，可以称得上是合情合理合法的一套单据，表面上似乎不构成单据中的欺诈，但是，此类欺诈多数为无贸易背景的欺诈，换句话说就是骗开信用证的欺诈，其开证过程是非法的，即信用证本身也是非法的，因而满足“票据中的欺诈”范围；另外，如果此类欺诈多为以无贸易背景为基础的，本人认为，所谓无贸易背景，并非完全的没有任何基础贸易，而是带有不合法特征的贸易，因而必然带有欺诈性，符合“交易中的欺诈”的范围。

（3）银行申请止付令符合适用欺诈例外的条件，适用欺诈例外的欺诈应具有两个条件：第一，欺诈必须源于单据或者由受益人针对开证人或申请人做出，第二，欺诈必须是实质性的（material），对银行的欺诈符合该条件。

（4）银行具有申请止付令的能力。在英国司法实践中的信用证欺诈例外的一个案例Discount Records Ltd v Barclays Bank Ltd and another,该案中卖方欺诈性地将毫无价值的货物运送给买方，买方提起上诉要求法院支付止付令，但是“法院认为，如果支付是源于银行的资金，则原告不能控告”，而“否定了买方有此种能力”，⑤ 也就是说，法院认为，银行作为支付资金的来源，而具有申请止付令的能力。

2、银行具有申请止付令的必要性。银行在掌握了确凿的证据可以证明开证申请人与受益人共谋欺诈开证行时，开证行则有申请止付令的必要，因为在这种情况下，通常开证行所收到的单证是相符的，也就是说开证行负有付款的义务，但是，如果付款，则受到欺诈，付出的款项很有可能肉包子打狗一去不回，而不付款，则违反了其负有的法律义务，极有可能遭到受益人、议付行或其他权利人的起诉，且会影响到其商业信誉，因而，在银行负有付款义务的情况下，为了避免自身利益受到损害，银行应当向法院申请止付令，以排除付款义务。适用欺诈例外的案例：1998年，甘肃省五金矿产进出口公司想某银行提交一套信用证下单据，同时申请出口押汇，后银行对该套单据仔细审核确认其提单伪造属于诈骗，于是不同意押汇并将单据以不符点为由提交开证行，五金矿产公司收到退单后否认诈骗并提出银行提出的不符点并非实质性不符，拒付理由不成立，而要起诉该银行。在此情况下，如果在银行提出拒付之前向法院申请止付令，则不会被恶人先告状，而将诈骗扼杀于预谋之中。

一些学者认为，UCP500只是商业惯例，并不具有法律效力，开证行享有拒付权，在自身利益被威胁的情况下，银行可以直接行使拒付权，但是本人认为这种看法过于片面，在一些情况下，的确银行可以享有拒付权，可以排除UCP500的效力，但是，这种情况下应该是信用证各方当事人在签订合同和开立信用证时就以确定排除的，而以银行为目标的信用证欺诈当然不会排除银行的付款效力，所以如果并未排除UCP500的法律效力，开证行就负有在单证一致下的付款义务，这也是金融法制化的体现。

（二）金融方面的防范补救

1、在开证行开立差额保证金的信用证时，应在信用证上注明“差额保证金开立”，以提示其他银行其风险的存在，并且在信用证中加列条款，如果要对该信用证进行融资，须经过开证行的同意，否则，其贸易融资风险由融资行承担。这样加强开证行与融资行之间的联系，保障贸易融资的确实可行性。

2、用证中加付电索条款，电索条款，即带电汇条款的即期信用证，出口地议付行收到受益人提交的单据与信用证条款核对无误后，可用电报或电传要求开证行或付款行立即电汇付款。

3、为了防止无贸易背景的信用证的开立，银行客户经理跟踪调查装船、制单、寄单过程，以保障贸易、融资的安全，如果客户经理未尽到应尽的注意义务，则需承担相应的责任。

4、为保障融资安全，应对申请各种融资的企业进行严格的融资的资信审查和开立信用证保证金的审查。

5、对差额保证金开立信用证严格控制层层审批，从根本上控制欺诈发生的可能性。并设立“警戒线”制度，即对申请开立差额信用证的企业进行商誉定位，并与申请开立信用证的总开证金额，抵押担保金额，以及其比例等多个信息数字综合确定一个对银行造成威胁的综合指数，作为“警戒线”，如果超过该综合指数，则需跟踪整个信用证及款项的流转过程。

6、对信用证严格审核，包括审核信用证的付款责任，单据条款，所列货币的审核。

7、对关系银行的严格审核，包括政治审核（是否属于我国往来国家的银行），开证行性质审核，开证行的资信审核。

（三）各国各种贸易监管机构定期信息公布与交流。如“国际商会成立的国际海事局（International Maritime Bureau ,IBM）是专门从事反海事欺诈业务的机构，掌握着一些国际性欺诈集团的有关资料，它每半个月向其会员发送„Newsletter‟，报道市场上最新发生的一些诈骗、纠纷案例，另外它还接受其成员的查询并帮助其进行各种必要的调查”⑥，和国家外汇管理局定期公布一些资信不好的国外银行的名单，以帮助银行避免欺诈风险。

（四）行政管理。

1、国家外汇管理局严厉禁止打击无贸易背景的信用证的开立。

2、在银行国际结算部设立“风险控制科”，专人专门对于各种有可能对银行造成风险的信用证进行控制或跟踪，目前，中国银行国际结算处有这个科室，有待推广。

3、建立一个类似于证监会的银行管理监督机构，承担保障银行安全的职责，在银行收到大额的信用证开立或融资时，可以申请该监督机构进行调查审查，或者对银行的资金或者贸易进行跟踪，并且监管银行的各个信用证交易环节是否合法，以保障银行的安全。笔者很高兴这个提议可以和最近刚刚召开的“两大”建立“银监会”的决议相一致。

四、救济措施

（一）金融方面

1、议付行不能确定信用证中是否有欺诈行为时，应推迟放款，先取得开证行的承兑或取得保兑行的保兑后再放款，则可避免因自身的工作失误而导致的损失。保兑行是指根据开证行的请求在对特定信用证交易加具保兑的银行，保兑行对信用证一经保兑，其地位相当于开证行。

2、结信用证开证保证金的方式或其他款项等民事财产保全的方式，保护银行自身的利益。

3、国际信用证纠纷仲裁中心寻求帮助（International Center for letter of Credit Arbitrational Inc）。

（二）对以银行为诈骗对象的信用证诈骗的调整的法律体系

1、刑法。刑法规定的信用证诈骗罪，即为以非法占有他人财产为目的，虚构事实或者隐瞒事实真相，利用信用证骗取财物的行为。对银行的信用证欺诈，无论从行为方式还是数额上都足以构成此罪，因而刑法是控制信用证诈骗的主要法律之一。

2、民事诉讼法。“从国内近几年来裁决信用证诈骗成立并冻结或撤消信用证下付款义务的各案例来看，大多有一个通病—没有把信用证的开证人追加为诉讼当事人”，“实质上使开证行对外索偿的权利被撤消了。开证行没有列入诉讼主体之列，显然被剥夺了抗辩权。”⑦，因而，应当在民事诉讼法中将开证行的诉讼地位明确下来，并加以保护。

3、民法中的各种财产保全制度也可以用来救济银行诈骗。

4、金融法。在融资情况下，可以由金融法来控制对银行的欺诈。

5、建立一套类似国际投资担保的担保机制，以从银行因国际结算业务收取的一定收益抽出一小部分建立一个国际性的担保风险基金，承保因信用证欺诈而给银行带来的风险，从而形成国际贸易结算保险制度，如果银行受到欺诈而遭受损失，可以从该基金中得到一定的赔偿，这种机制可以建立在各国主要信用证业务银行达成一致的基础上，签订“国际贸易结算风险担保公约”，加以确立，其承保范围可不限于信用证给银行带来的风险。

The Risk and Precaution of L/C Fraud to the Bank Abstract: The L/C fraud is a crime of inviolence which severely suppress the international trade, after all, the L/C fraud with the bank as the target which threaten the reputation and profits of bank is very pervasive, hence taking the precaution and countermeasures is the arrows on the bow.This dissertation is mainly about the reasons, systems and the law applied to the L/C fraud with bank as target in the field of law and finance, and then give some measures of precaution and counteract.Key Words: letter of credit fraud bank financing of trading the L/C of non-trade