房地产投诉申请书范文

房地产投诉申请书范文（通用9篇）

房地产投诉申请书范文 篇1

房地产贷款申请书

xx银行股分有限公司xx分行西区支行：

xx市xx房地产有限公司精心策划，并全力投资开发的“xx假日”位于xx市西区xx路旁，该项目总占地面积约为166666平方米，总建筑面积约40万平方米，计划分五期开发，其中：一期规划建造10幢11至18层高的高尚商住小区，容积率为%，总户数612户，建筑密度30%，建筑面积约71648平方米，其中：住宅面积54020㎡，商业6102㎡平方米，车库面积为：10717㎡，其它面积为：809㎡.经过我司对本项目的再次论证和研究。

开发条件及依据是：

一、地理位置的优越性本项目一期所在区域内已基本形成房地产市场概念，置业者的消费观念也越来越理性化，区域性市场环境也较为成熟等等，这些，为本项目开发经营奠定了经济效益基础。且本项目所处地理位置，周边的市政、生活、教育、人文等配套设施有的已基本完善，为居民提供了良好的居住环境和生活环境。

二、社会和地区性效益明显随着本项目开发的成熟，带给项目区域内的房地产市场促进和健康发展的作用，形成良性的房地产市场体系，为政府带来一定的财政收入;随着本项目的开发建设，可以改观区内的城市面貌，起到房地产开发的带动作用;其次，由于本项目开发经营成本得到有力的控制，造就了本项目增值、保质的能力，因此，带给企业和社会的效益是非常明显的。

三、市场的竞争优势我公司根据西区xx片区只有两所公办小学——xx小学及xx小学，其学位远远满足不了需求，也为了解决学生读书问题以及作为“xx假日”项目开发的配套设施，所以我公司于XX年投资XX多万元兴建了一所小学并命名为“xx市xx学校”，该学校的落成完全解决“xx假日”项目业主子女的读书问题。

综上所述，本项目为合理性的开发项目，投资开发是可行的。本公司对该项目的计划总投资约14400万元，计划于XX年7月动工。我公司为了加快该期的施工进度用最短的时间将房屋推出市场，以致满足市场需求。预计工程进入后期资金较为紧张，现向贵社申请项目开发贷款人民币8000万元，期限为三年，我公司将以售楼款偿还贷款，并以土地作为抵押物。望给予审批。

特此申请!

此致敬礼

申请单位：xxx

XXXX年 X月 X日

公司员工投诉管理制度范文 篇2

人力资源部门在进行客观、公正和充分的调查后，根据所得内容，参照公司规章制度的有关规定形成调查结论及处理意见，报请公司主管领导审批。在得到授权许可的情况下，人力资源部门可将调查结果与处理意见及时通报投诉人、投诉所涉及方的部门领导，征询各级领导意见，以保证调查结论的公正性和处理结果的严肃性、公正性。

在调查报告和处理意见得到上级领导审核批准后，人力资源部门根据需要，组织有投诉人、受投诉人（或部门代表）以及各方上级主管，召开协调通报会，宣布调查结果及处理意见。投诉涉及各方应在有关材料上签字，明确表示认可或申诉。人力资源部门认为有必要时，将调查结果和处理在适当的范围公开。在各方明确表示认可、不申诉的情况下，人力资源部门宣布投诉处理结束，结案归档。申诉并不影响处理的执行。申诉人应在履行公司处理意见的前提下进行申诉。

申诉

对于调查报告和处理意见不满或不服，或者对于调查过程中的程序或项目不满或不服，投诉涉及各方有权提出申诉。

申诉受理人为公司主管领导。申诉人必须以书面材料进行申诉。申诉期为自宣布结论与处理意见起七个工作日内。申诉的受理及正式处理的有关程序参照投诉的有关程序执行。

公司主管领导在三个工作日内作出受理或不受理的决定，并将依据申诉内容，决定是否组成独立调查组进行处理。在接受申诉的七个工作日内，申诉受理人作出最终处理意见，报公司总裁批准后，依照上述程序进行宣布处理。此结论、处理为最终结果。

房地产市场投诉分析 篇3

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

一、居高不下的房地产市场投诉现象

2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

二、房地产市场投诉频繁的原因

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

三、房地产市场长效监管的主要做法。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

向劳动监察大队的投诉申请书 篇4

投诉人：贾

李

刘

徐

王

被投诉人： 地方

有限公司 法定代表人： 公司董事长 地址：陕西省

投诉请求：

1.请求责令被投诉人立即停止违法行为，依法和投诉人签订无固定期限劳动合同，并补发 年1月至今拖欠的工资，补发未休年假的双倍工资。

2.请求责令被投诉人依法为投诉人补办各类社会保险。投诉事实和理由

投诉人

等十四人与被投诉人

工程有限公司自

年起先后建立劳动合同关系，被投诉人与各投诉人每年分别签订一份的《季节性用工劳务合同》（该合同在各投诉人签名后由被投诉人统一收回），各投诉人最少签了三份同样的合同，合同期限统一

月，自

年 月1日至 月31日。在用工期间，被投诉人从未给投诉人缴纳各类社会保险。

2016年初，被投诉人不再与投诉人继签劳动合同，并于2016年4月初口头通知投诉人不再续签劳动合同。

根据《劳动合同法》第十四条规定，用人单位同劳动者签订两次固定期限劳动合同后，第三次续签合同应当采取无固定期限合同的形式，被投诉人的行为明显违反法律规定，双方已形成无固定期限劳动合同关系。

现被投诉人违法行为还在继续，为了保护投诉人的合法权益，依照《劳动法》、《劳动合同法》和《劳动保障监察条例》有关规定，特向贵大队投诉，请求贵大队依法及时制止被投诉人的违法用工行为，责令被投诉人依法和投诉人补签无固定期限合同，补发自2016年1月至今拖欠的工资，补发未休年假的双倍工资，并为投诉人补缴各类社会保险。

此

致

县劳动监察大队

投诉人：

房地产营销（范文） 篇5

房地产的现实购买者和潜在购买者对房地产商品所形成的购买需求总和。

特征:房地产市场是房地产权益的交易市场 区域性市场 高风险性的市场 市场信息不充分的市场 不完全竞争市场

房地产市场营销的含义:房地产企业通过市场交换来满足消费者需求的综合性活动。特点:覆盖面广 区域性 周期长 风险性高 消费者行为的理智性

全过程

（一）土地使用权的获取

（二）房地产市场调查

（三）消费者行为和心理分析

（四）房地产项目定位

（五）房地产项目的规划设计

（六）房地产项目的价格策略

（七）房地产项目的广告策略

（八）房地产项目的销售策略

（九）房地产项目物业管理的前期介入 应注意的问题:

一、重视房地产的商品属性

二、营销不是销售，要实行全程营销

三、注意产品定位，避免“营销近视症”

四、应有市场理念

对房地产企业发展的作用

（一）:有利于提高房地产企业的营销素质，增强企业竞争力

（二）有利于更好地满足人们日益增长的对房地产商品的需要

（三）有利于我国房地产产业的健康、稳步的发展,（四）有利于解决房地产企业营销管理中的具体问题

一、关系营销：

二、网络营销：

三、定制营销：

四、4R营销：即关系（Relationship）、节省（Retrenchment）、关联（Relevancy）、报酬（Rewards）。4R营销着眼于消费者需求，立足于建立企业与消费者的关系。

五、4C营销：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、方便（Convenience）、沟通（Communications）。4C营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。

房地产营销环境 含义：对房地产营销产生影响的一切因素及力量的总和。

特征：

（一）客观性——客观存在的二）多样性——多种多样的（三）多变性——发展变化的四）相关性——相互联系的分类：

（一）按影响范围大小划分：微观环境：对房地产企业服务其顾客的能力产生影响的因素及力量。

一、房地产企业自身

二、供应商

三、营销中介

四、顾客

五、竞争者

六、社会公众

宏观环境：从大的方面对房地产企业营销产生影响的因素及力量。

一、人口环境

二、经济环境

三、政治法律环境

四、社会文化环境

五、科学技术环境

六、自然环境

（二）按是否可控制划分

可控制的因素;不可控制的因素

三）按环境的性质划分：自然环境：包括地理位置、气候、土壤、水源等因素。人文环境：除自然环境以外的其他因素。

房地产消费者的购房心理过程:

一、感觉

二、知觉

三、注意力与记忆

四、思维与想象

五、情绪

六、态度

购房决策过程:

（一）唤起需要

（二）收集信息

（三）评估待购

（四）购买决策

（五）购后感受

影响消费者购房的因素:

1、位置：。

2、价格。

3、配套

4、物业管理：

5、建筑质量

6、交通：

7、城市规划：

8、楼盘规模

9、朝向

10、外观

11、室内装饰

12、环保

13、开发商实力及信誉

14、付款方式

15、户型设计

16、销售情况

17、广告

18、停车位数量

房地产市场调研含义: 房地产企业运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理、分析有关的房地产市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠依据的活动。

特征：

（一）调研内容的广泛性 二）调研对象的针对性强

（三）调研方法的多样性

（四）对调研人员的要求高

（五）调查结果需要综合评价

意义：

（一）有利于房地产企业进行正确的市场定位；

（二）有利于房地产企业提高产品的竞争力；

（三）有利于房地产企业制定正确的营销战略与策略；

（四）有利于房地产企业提高经济效益；

（五）有利于房地产企业预测未来的市场发展

一般内容：

（一）房地产市场环境调查：

（二）房地产市场需求调查：

（三）房地产产品调查：

（四）房地产价格调查：

（五）房地产促销调查

（六）房地产营销渠道调查

（七）房地产市场竞争对手调查

调研方法1 按照调查对象的范围分类：全面 重点 抽样调查

2按照收集市场信息的具体方法分类：观察 访问 实验法

调研问卷设计：

一、问卷设计的要求

（一）明确主题

（二）突出重点三）提问具体四）可接受性五）简明扼要

（六）方便分析

问题设计技术一）明确设置问题的形式（1、开放式问题

2、封闭式问题）二）设计问卷应注意的问题

1、问题的用词要通俗，文字要简短；

2、每个问题只能包含一项内容；

3、问题中不要使用专门术语

4、问题答案不宜过多；

5、要注意问题提问的形式；

6、确定好问题的排列顺序。

房地产市场细分概念：根据消费者需求的差异性，将整个房地产市场划分为若干具有类似需求的消费者群的过程。

作用：

（一）有利于房地产企业分析和发现市场机会；

（二）有利于中小房地产企业开发市场；

（三）有利于集中资源，提高房地产企业的竞争力；

（四）有利于调整房地产企业的市场营销策略；

方法：单一 综合 系列因素因素分析法

应注意的问题

（一）市场细分的标准是动态的。

（二）不同的企业在市场细分时应采取不同的标准。

（三）企业在进行市场细分时，既可采用单一标准，也可采用综合变量因素或系列变量因素进行。

房地产目标市场概念 ：房地产企业在市场细分的基础上决定要进入的市场。选择策略：差异性（只推出一种产品，运用单一的市场营销组合来满足市场上所有消费者的需求）无差异性（在市场细分的基础上，选择两个或两个以上的细分市场作为目标市场，并根据不同细分市场的特征制定营销组合策略满足不同消费者需求）

集中性营销策略（在市场细分的基础上，只选择一个细分市场作为企业的目标市场，实行专门化的生产与经营）

影响房地产目标市场策略选择的因素：

（一）房地产企业的资源

（二）房地产产品的特点

（三）房地产消费者需求的特点

（四）房地产产品的生命周期

（五）房地产竞争者的营销策略 房地产市场定位 概念：房地产企业确定本企业产品在目标市场位置的过程

内

（一）质量定位

（二）功能定位

（三）造型定位

（四）面积定位

（五）颜色定位

（六）环境定位

（七）形象定位

策略：填补（推出市场上还没有的产品，以满足市场空白处消费者需求的定位）

避强（避开强有力的竞争对手，谋求利益和发展的定位策略）

迎头（与竞争对手推出相同产品的定位策略。）

重新定位策略（对销路差、形象不够好的产品进行二次定位。）

房地产产品 产品整体概念：房地产企业提供给市场的能满足购房消费者需求和利益的物质形态和非物质形态的东西。

把握产品整体概念的重要性：

（一）能更好地贯彻以消费者需求为导向的营销思想

（二）能更好地实现产品的价值，促进商品流通

（三）能更好地开展产品创新活动，增强

企业竞争力

房地产产品生命周期含义: 房地产产品从投入市场到被市场淘汰的过程。四个阶段：投入期即房地产产品进入市场的试销阶段。特点

1、消费者对楼盘了解不多；

2、企业需要做大量的宣传工作，营销费用高；

3、销售量少，销售额增长缓慢；

4、企业竞争对手少。

成长期、即楼盘逐渐被消费者接受，产品销售处于发展上升阶段。主要特点：

1、产品销售量快速上升，市场分额不断扩大，利润也迅速上升；

2、消费者对产品越来越熟悉，越来越多的消费者加入购房的行列；

3、同行业开始出现，市场竞争加剧。

成熟期即产品在市场上销售量趋于稳定，市场竞争最激烈的阶段。主要特点：

1、市场需求量已逐渐趋向饱和，销售增长率趋近于零，甚至会出现负增长；

2、产品成本低，利润也达到最高点；

3、市场竞争更趋激烈。

淘汰期； 即产品处于“衰老”状态并逐渐退出市场的阶段。其特点有：

1、市场销量快速下降，并形成积压产品；

2、消费者的需求发生转移；

3、企业利润下降甚至为零；

4、竞争者开始退出市场，寻求其他发展；

房地产产品生命周期的长短取决于社会生产力的发展水平、科学技术的变化、消费者需求的变化、产品更新换代的速度等因素的影响。

房地产产品生命周期各阶段的营销策略:

投入期:

1、高价高促策略（快速掠取策略）

2、高价低促策略（缓慢掠取策略）

3、低价高促策略（快速渗透策略）

4、低价低促策略（缓慢渗透策略）

成长期:

1、根据用户需求和其它市场信息，不断改进产品的质量和服务；

2、完善销售渠道，开拓新的市场，扩大产品销售面；

3、改变促销重点，树立产品品牌形象；

4、利用价格手段扩大产品销售。

成熟期:

1、产品改进策略(新产品原有用途原有市场)

2、市场改进策略(原有产品新用途新市场)

3、营销组合改进策略(新价格新渠道新促销)

淘汰期:

1、维持策略

2、淘汰策略

房地产企业品牌策略品牌即产品的牌子，通常由文字、标记、符号、图案和颜色等要素组成，用来识别产品的制造商和销售商，并使之与竞争对手的产品相区别。

商标与品牌的联系与区别:

1、商标是品牌的一部分。

2、商标是一种法律概念，而品牌是市场概念。

3、商标掌握在企业手中，而品牌是属于消费者的。

品牌策略

（一）品牌使用策略（1）使用品牌（2）无品牌策略

（二）品牌归属策略

（三）家族品牌策略（1）统一品牌

（2）个别品牌。

（3）分类的家族品牌

（4）企业名称与个别品牌并用的策略

品牌延伸策略；

（五）更换品牌策略

产品组合：企业提供给市场的全部产品大类和产品项目的组合产品组合决策

（一）扩展策略扩大产品组合的宽度、深度及增加产品组合的关连度。

（二）缩减策略:缩小产品组合的宽度、深度，实行集中经营。

（三）产品线延伸策略：企业突破原有经营档次的范围，使产品线加长。

§1房地产企业定价目标

一、以扩大利润为目标

（一）利润最大化

（二）适当利润

（三）预期收益

二、以扩大市场占有率为目标

（市场占有率涵义企业产品销售量在同类产品的市场销售总量中所占的比重。

三、以应付竞争对手为目标

四、以企业生存为目标

§2影响房地产企业定价的因素

一、企业定价目标

二、成本因素：一）开发成本（占总成本的80%

1、土地使用权出让金：

2、土地征用费：

3、拆迁安置补偿费：

4、前期工程费：

5、建筑安装工程费：

6、基础设施费：

7、公共配套设施费：

8、开发期间税费：

（二）开发费用：与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

三、需求因素

四、竞争因素

五、国家政策：

六、顾客心理

七、产品因素

八、环境因素 有人将影响房地产价格的因素归纳为15种

1、供求关系

2、经济因素

3、社会因素

4、行政及法律因素

5、开发商实力因素

6、开发目标利润因素

7、开发商业资金状况

8、开发的成本因素

9、位置因素

10、建筑外观因素

11、楼盘硬件因素

12、房产自身因素

13、楼盘形象价值因素

14、竞争楼盘的定价情况

15、目标客户可承受价格

§3房地产企业定价的方法

（一）成本导向定价法

（二）竞争导向定价法整。

（三）需求导向定价法

§4 房地产企业定价的策略

（一）新产品定价策略

1、取脂定价策略（高价策略）

2、渗透定价策略（低价策略）

（二）折扣定价策略

1、现金折扣策略

2、数量折扣策略

3、季节折扣策略

4、功能折扣策略

（三）心理定价策略

（四）差别定价策略

（五）价格调整策略

房地产企业定价的程序

一、确定定价目标

二、测定需求

三、估算成本

四、分析竞争者的价格与特色

五、选择定价方法

六、确定最终价格

一、房地产营销渠道的含义

指房地产产品从房地产企业手中转移到消费者手中所经过的路线或通道。

三、房地产营销渠道的类型

（一）直接渠道

房地产开发商不经过中间商直接将产品卖给消费者的渠道。即房地产开发企业自己销售。

（二）间接渠道 房地产开发商通过中间商将产品卖给消费者的渠道。

四、房地产营销渠道的作用

（一）有利于加速房地产企业的资金周转

（二）有利于提高企业的经济效益

（三）有利于生产者和消费者之间的沟通

（四）有利于改善房地产企业的经营管理水平

五、影响房地产营销渠道选择的因素

1、市场

2、房地产产品

3、市场竞争

4、房地产企业自身

5、市场环境因素

一、房地产中间商的含义在房地产生产者和消费者之间起媒介作用的机构或个人。

二、房地产中间商的类型

根据其是否拥有房地产商品的所有权，可以将房地产中间商分为两类：

（一）房地产经销商即拥有房地产商品所有权和经营权的中间商。如各类房地产公司。

（二）房地产代理商

又叫房地产中介，指接受房地产生产者或经销商委托，从事销售业务，但不拥有商品所有权的中间商。

§3房地产营销渠道的管理与控制

（一）选择渠道成员

1、中间商的市场范围

2、中间商的产品策略

3、中间商的地理区位优势

4、中间商的经验

5、中间商的合作态度

6、中间商的道德水准及信誉能力

7、中间商的财务及管理水平

8、中间商的促销政策和技术

9、中间商的综合服务能力

（二）激励渠道成员

2、激励的主要措施

第一，协助中间商开展促销活动。

第二，为中间商提供资金资助。如售后付款或先付部分款等产品售完后再付剩余的等。第三，协助中间商搞好经营管理，提高市场销售效果。

第四，提供市场信息。第五，与中间商形成战略联盟。第六，向中间商提供适销对路的优质产品和服务。第七，提供更多的物质奖励。如利润分成、提高佣金比率等。

（三）评估渠道成员

1、评估渠道成员的主要内容

（1）渠道运行状态评估①渠道畅通性评估

②覆盖面评估③渠道流通能力2）服务质量评估（3）经济效益评估

2、处罚渠道成员的主要手段

（1）在产品的供应上实行差别待遇；（2）减少数量供应；（3）降低价格优惠；

（4）取消资格；

§1 房地产促销及促销组合一、房地产促销的含义

房地产企业通过人员及非人员的方式向消费者介绍商品，并促使其产生购买行为的活动。

二、房地产促销的实质 即沟通活动。

三、房地产促销的作用

（一）传递信息，沟通产销

（二）刺激需求，扩大销售

（三）突出特色，增强竞争力

（四）开拓市场，树立形象

（一）房地产促销组合的含义

房地产企业将广告、人员推销、公关关系及销售促进等手段综合运用的过程。

（二）房地产促销组合的目标

1、以吸引顾客为目标

3、以树立企业形象为目标

2、以推销产品为目标、选择促销组合策略的因素

（1）产品特点；（2）费用高低；（3）产品生命周期的不同阶段；（4）购买决策的不同阶段。

一、房地产广告的含义

房地产企业通过媒体向消费者传递信息并说服其购买的活动。

三、房地产广告策略的制定

（一）市场定位策略

房地产企业在进行广告市场定位时，可以根据目标顾客的要求，采取不同的定位策略：

（二）广告诉求策略

（三）广告表现策略广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

（四）广告媒体策略

房地产公共关系促销策略的含义房地产企业通过公共关系等手段确立企业形象，并以此吸引消费者购买的活动。

一、房地产销售促进的含义

指除广告、人员推销、公共关系等手段以外的一切能够刺激消费者购买的活动。

二、房地产销售促进的策略

（一）现金折扣；

（二）免收有关费用；

（三）抽奖销售；

（四）免费赠送；

（五）联合促销

一、房地产人员推销的含义房地产企业的销售人员直接向消费者推荐商品，并说服其购买的活动。

二、房地产人员推销的特点

（一）优点

1、灵活多变，针对性强；

2、建立良好的合作关系；

3、树立良好的企业形象；

4、提供优良的售后服务。

（二）缺点

1、接触面窄；

2、费用高；

3、优秀推销员难找。

§2房地产人员推销的过程：

一、寻找顾客

二、约见顾客

三、接近顾客

四、推销洽谈

五、解决问题

六、促成交易

七、售后服务

§3房地产人员推销的管理

一、房地产推销人员的素质

（一）思想素质

（二）业务素质。

（三）能力素质：

（四）身体素质：五）心理素质

二、房地产推销人员的数量

（一）用销售目标分解法确定

（二）用销售百分比法确定

三、房地产销售人员的组织结构

（一）按地区划分的结构 优点是责任明确、有助于与顾客建立牢固的关系、可以节省推销费用。

（二）按产品划分的结构：

房地产开发2014（范文模版） 篇6

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分 项目初始创意及调研计划

第二部分 项目概况

第三部分 市场分析

第四部分 开发计划与资金计划

第五部分 投资收益分析

第六部分 结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分 创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分 项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一）市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二）需求分析

（三）供给分析

（四）吸纳与缺口分析

（五）区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价

（六）区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

房地产楼盘代理合同（范文） 篇7

地址：

法定代表人：

电话： 传真：

乙方（受托方）：

地址：

法定代表人：

电话：027-传真：027-

甲、乙双方本着互惠互利真诚合作的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就产权属于甲方的 项目（以下简称本项目），委托给乙方作独家销售策划及代理销售事宜达成本合同，并承诺共同遵守。

一、合作方式和范围

甲方委托乙方作为产权属于甲方的 项目的独家销售策划及销售代理机构，乙方提供项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目。

委托项目位于武汉市，土地使用权证书号，总用地面积1670平方米，总建筑面积22464平方米，容积率：5.8 ；其中委托销售部分总建筑面积6600平方米；

项目详细指标资料作为本合同附件之一（最后指标以政府规划审批指标为准），项目详细指标资料甲方于合同签署当日提供给乙方；项目销售房号、确认的价格表等销售文件资料甲方于距开盘日30天前提供给乙方，以保证销售策划及代理的顺利实施。

二、合同期限

1、本合同期限：

1)本合同销售代理期限为：自本合同生效之日起，至甲方就所委托销售的物业取得预售许可证后对外公开发售开盘日起8个月止。（开盘日是指甲方在项目所在地主流宣传媒体上第一次发布开盘广告确定项目开盘并正式对外销售之日）

2)代理期满后双方再行协商后续合作事宜。在本合同有效期内，除本合同另有约定或违约情形出现，甲乙双方任何一方均不得单方解除合同。

2、乙方的销售工作在甲方工程进度、营销条件具备以下条件下开展：

a.销售中心（售楼处）完成并具备现场销售条件；

b.实体样板房、看楼通道等现场包装完成并具备展示条件；

c.项目整体广告推广费用（报纸广告、户外广告、电视/电台/网络广告等）不低于其销售总金额的1%。开盘前广告投入不低于整体推广费用的30%。此项目整体广告推广费用由甲方分阶段实施，具体实施方案和各阶段费用额度由甲乙双方另行商议。

三、甲、乙双方权责

1、甲方权责：

1）甲方向乙方提供企业法人营业执照复印件，提供所委托项目之开发建设法定文件、所有权法律批文复印件，提供项目规划设计的图纸、资料，项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目发售前向乙方提供本项目公开销售所需的预售许可证及各项文件资料，以确保本项目策划工作和销售工作的顺利展开。甲方承诺依本款提供给乙方的资料完全真实，并承担因上述资料的承诺所产生的对本项目客户的一切责任。

2）甲方按本项目商品房买卖合同所约定期限按时交付房屋；保证项目的工程质量符合合同约定的质量标准；按商品房买卖合同所约定的时间为客户办理房屋产权证。

3）对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制的情况必须书面告知乙方；并保证提供的房源产权合法、有效。

4）甲方协助乙方制定整体销售策略，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料及样板房、售楼现场包装等所需的各项营销推广费用。甲方承担购买本项目物业的客户使用信用卡及消费卡等以刷卡形式支付定金或购房款而产生的银行之手续费。

5）甲方按双方共同商定的销售执行方案确保工程进度。负责售楼现场清理、样板房及售楼处的装修、包装布置、办公设备到位等工作（至少在距开盘日7天之前完成），以具备项目开盘条件；甲方承担售楼处的电话/网络初装费、水电费、通讯费等日常运营费用；为客户提供必要的看楼交通工具。

销售率（按面积计算）

50%以下（不含50%）

50%（含50%）—70%

（不含70%）

70%以上

（含70%）

代理费率

2.0%

2.1%

2.5%

2、乙方每月应收代理费计算公式为：每月应收代理费=累计售出单元总成交金额×代理费率-已收代理费

注：

a.“销售率”指实际售出单元面积与当期委托可售单元总面积之比例，销售率的售出单元计算时间以客户与甲方签署认购书的时间为准。当期代理费率根据当期销售率确定；

b.“售出单元” 指客户已缴纳首期购房款并签订房地产买卖合同的物业；当月售出单元的代理费结算时间以客户与甲方签署房地产买卖合同的时间为准。

c.不分段补差代理费收取是指，销售率每提升至较高的阶段，按高阶段代理费点数支付累计销售额的代理费差额。如：当销售率超过70%时，之前的代理费按照2.1%标准收取的售出单元，按已售出单元2.5%标准将差额补回支付乙方。

3、乙方应结销售代理费预留及返还：

a.如乙方当月销售率在50％以下（不含50％），则甲方将乙方当月应结算销售代理费预留。如下壹个月乙方超额50％完成阶段销售任务，则上壹个月的乙方应结算销售代理费预留应由甲方在结算日100％返还乙方。超额完成的任务可以累计到下壹个月。如乙方在本合同期限内完成本合同95％的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内100％返还此部分乙方应结销售代理费所有累计预留部分。

b.甲方将乙方应结算销售代理费人民币贰拾万元整在每月甲乙双方应结算销售代理费中分期预留。每月预留部分不超过当月应结算代理费的30％。如乙方在本合同期限内完成本合同95％的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内100％返还上述乙方应结销售代理费预留部分。

4、结算时间：每月20日为代理费结算日，甲方自结算日起三个工作日内与乙方结算代理费。

5、如乙方连续两个月未完成阶段销售任务，则甲方有权解除本合同。

6、销售奖励：如乙方在合同期内提前完成本合同95％的销售目标，则甲方需于乙方完成该销售目标后十个工作日内另行支付乙方销售奖励人民币伍万元整，且每提前销售计划壹个月再额外奖励人民币贰万元整。

7、若客户交清首期房款前悔约，所没收的定金双方各取50%；若客户在交清首期房款后悔约，定金及罚金归甲方所有，乙方收取相应的代理费。

8、凡是在代理期内已交齐定金、签署认购书，并在乙方销售代理期结束后30日内支付首期房款签署房地产买卖合同的物业，甲方于代理期结束后35日内支付乙方应收代理费。

9、乙方收取甲方费用，按照国家税法规定缴纳相应税费，并向甲方提供相应正式税务发票。

五、合同生效及其他

1． 合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此对对方造成的一切经济损失。

2． 本合同执行过程中，如有因不可抗拒之因素影响有关条款之执行时，双方应及时通报并协商，而不视之为违约行为。

3． 双方任何一方均不得单方解除合同。任何一方未按照本合同约定单方解除合同的，需赔偿对方相应经济损失。

4． 经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

5． 在本合同执行期间，甲方如委托任何第三方代理销售或自行销售本合同相关物业，或者因股东变更、产权交易等原因导致甲方委托乙方代理销售物业产权主改变乙方无法继续销售本物业时，乙方有权单方解除合同，甲方除应支付乙方售出部分的代理费外，还应支付乙方经济补偿费用人民币伍拾万元，并承担因此对已交定金客户造成损失的各项责任。

6． 乙方完成项目开盘前所有筹备工作，因甲方原因导致本项目未能正常开盘对外销售并导致双方解除合同关系的，甲方补偿乙方人力成本等损失人民币叁拾万圆。

7． 因甲方自身原因延迟完成合同约定的项目工程进度和权证取得时间、以及未按所提供的设备和装饰材料标准施工等甲方责任，延误销售计划完成的由甲方承担。

8． 甲方在两年内不得以高薪、提职或其他物质条件录用乙方的服务本项目的乙方工作人员。甲方如果违反本协议，应赔偿乙方已支付给该员工24个月的平均工资总和。不足以赔偿乙方损失的仍需承担赔偿责任。（乙方工作人员包括：乙方的在职人员、包括但不仅限于和乙方有劳动合同关系，或者正在为乙方完成某一项目的临时工作人员等。）

9． 双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

10． 任何一方按本合同规定提出终止合同时，需提前30天书面通知对方，双方派人于通知日起14日内完成办理相关结清款项、解除合同等手续。

11． 双方同意，当双方公司发生股权变更或者更名时，本合同效力自动顺延。

12． 本合同未尽事宜，双方协商解决；履行合同过程中发生争议，双方应本着友好态度协商解决，若协商不成，任何一方均可向项目所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。

13． 本合同一式四份，双方各执两份，具同等法律效力。

甲方：武汉 有限公司 乙方：武汉 有限公司

法定代表人： 法定代表人：

房地产销售案例(给学生)范文 篇8

[案例1]

广东东莞某项目，项目主力户型是别墅，主要买家是当地一些商人和公务员。项目周围有三个别墅楼盘存在，项目的主要优势是景观资源好，因为在水库旁边。楼盘的劣势是单体面积较大(400㎡到500㎡)，导致总价较高，规划相对落后，别墅楼间距较近，私密性不够。进场第一个月，某客户一人前往售楼处，销售员A从其穿着及言谈举止的气派初步断定此人应是官员而非商人。在接待初期，销售员A按程序全面详细介绍了楼盘的具体情况，在介绍过程中发现此人对楼盘的情况了如指掌，怀疑此人可能是房地产专业人士，或是开发企业的朋友。于是销售员A根据自己的判断不再介绍楼盘的基本情况，而是转为重点推荐和渲染楼盘亮点和卖点，加深他的印象，并主动询问他的家庭工作等情况。了解到此人有一儿一女，夫妻都是在当地上班，目前住在自家修建的楼房里，但是周围没有社区配套。了解到以上情况，看房时销售员A针对性选择几套面积在400㎡左右的，性价比相对好的别墅，每套都有不同的特点，让客户心里有个对比，每参观完一栋别墅都询问客户对这套别墅的想法，从而发现客户的关注点，开始重点推荐其中一栋别墅。在接待过程中，销售员A注意到一个细节，客户始终不肯透露自己的工作单位。客户对销售员A的推荐房表示满意，表示要考虑一下。

于是销售员A主动和他约定下次看房时间并邀请他带家人一起来看房，客户同意了。第二天，这位客户带家人应约而来，销售员A又将推荐别墅的卖点详细告诉其家人，并主动与其太太聊天询问她的想法。在看房过程中，主动帮他们建议家庭装修格局，调动他们的兴趣和对房子未来的美好展望，通过小区一些娱乐设备调动小孩的兴趣，从而通过其家人的满意度来增加他个人的满意度。并在家庭的温馨放松氛围的渲染下，销售员A得知他是当地政府的高级官员。这位客户对该楼盘和其他楼盘还有周围环境很了解，于是销售员A详细介绍了楼盘周围将来规划和其他楼盘的情况，主要是其他楼盘的劣势对比该楼盘的优势。他在看房过程中质疑楼盘周边的高压线辐射问题，销售员A以前在深圳做的一个项目里有关高压线辐射权威鉴定报告，于是销售员A将这份报告复印了一份给他，打消其疑虑。在后期沟通中，客户又提出几点异议，销售员A都协调好各部门，帮助客户解决问题。最后客户非常高兴地定下这套房子。

[案例2]

销售员B负责深圳罗湖区东门的一个项目尾盘销售。由于是尾盘，存在可售单位不多、可选择户型较少的问题。一个销售工作日，销售员B在去公共厕所的期间，主动让一位老人家先去，之后老人家主动与销售员B聊天。聊天过程中得知这位老人家是香港人，经常在深圳购物。销售员B根据以往经验了解到香港人都很有投资意识，于是主动邀请老人去售楼处参观，在聊天和看房过程中，销售员B感觉老人家有购房实力，于是就从投资角度引导她在香港赚钱，在深圳消费，而且说明这里是深圳最繁华的商圈之一，有很多租客，租金较高，建议她在深圳买房自用或投资；并且带老人家看房。看完房了解完情况后，老人家对销售员B非常信任并认可销售员B的这些观点，当时就留下临时定金。第二天老人带儿子来看房，销售员B又重点突出了房子的投资价值，并夸奖老人有实力又有投资意识。老人和他的儿子非常认同这个地方的价值，最后成交。

[案例3]

由于公司安排，销售员C从普通住宅销售转到豪宅销售。普通住宅客户和豪宅的客户完全不同，销售员C首先通过观察和向有经验的同事请教，了解了豪宅客户的特点，并分析对比他们与普通住宅客户的不同，作详细的对比分析；然后调整自己的销售方式。从外貌和言谈举止上迎合豪宅客户的审美标准。了解豪宅客户对豪宅的品质和惟一性(如不可复制的景观资源等)的要求标准，在销售过程中突出豪宅的稀缺性和尊贵性，并且注重介绍推荐的逻辑性、用语的专业化。

某次销售员C接待一位来深圳办理业务的北京客户，在接待过程中通过交流，得知这个客户是一家北京广告公司的创意总监，近年来由于所在公司与深圳其他公司合作密切，他经常来深圳。这位客户想找一个品质比较高的社区生活。于是销售员C在带这位客户看楼的过程中时刻把握他工作的特点和作为外地人对深圳的好奇心，重点介绍了楼盘开发企业的良好口碑，物业管理的周到和良好的安全性，介绍楼盘所在地周边的交通生活配套设施情况，营造一种安静适宜家居生活的氛围，并根据他做广告创意的工作特点推荐高层海景房，强调开阔的视野和壮观的海景有利于开阔他的广告创意思路，客户非常认同。由于客户第二天要回北京，销售员C通过向其宣传节假日和一次性付款折扣优惠，来调动客户买房的欲望，给客户一种机不可失的感觉．促使客户做决定，最后成交。

[案例4]

销售员D从住宅销售员转为写字楼销售员后，首先通过学习和向有经验的同事请教，了解写字楼客户的特点。写字楼客户通常都是企业的老板，其买楼行为更多的是一个公司行为。而且，确定的过程不是一个个人行为，要考虑的因素非常多。他们更多的是关注运营成本和公司未来的发展，注重楼盘的升值空间。买写字楼的客户多有买房经验，客户群高端，消费相对理性。

为了熟悉写字楼的市场，销售员D从网上搜寻了很多资料，进行了一段认真细致的跑盘工作，又向三级市场的业务人员了解熟悉写字楼情况。得知了写字楼客户不同于住宅客户，主要是关注点不同，写字楼客户的关注点重点在大堂高度、商务配套、电梯、管理费、车位等方面。

在进场销售的初期，销售员D对写字楼的客户把握不准，不知如何开展话题，引导客户的能力很弱。通过团队的领导和同事的帮助，进步很快。

一次现场来了一位客户，销售员D很认真地接待了他，向他详细地介绍了楼盘的情况，并询问他对写字楼的看法。通过交流销售员D了解到目前这个客户是一家公司的老总，他所在的公司目前在一个深圳早期的商住楼，条件不太好，于是销售员D运用在卖住宅时的经验，通过宣传专业写字楼对企业形象的树立以及目前企业发展的趋势，分析了他公司换到纯商务办公楼的紧迫性和必要性，调动起了客户购买的兴趣。接着详细介绍了写字楼的卖点和亮点，并重点强调了这位客户的合作公司多在附近办公，行业比较集中，这一点又再次吸引住客户，加上现场火爆的销售气氛，客户最终及时落定。

[案例5]

销售员E刚开始销售写字楼时，曾因在对客户的品位认知上判断失误而失去客户。当时，一位在美国上班的台湾人，对销售员E销售的写字楼很感兴趣。没见面前，销售员E与这位客户一直在MSN、E—MA几和电话上有良好的沟通。后来客户到深圳来实地看楼，他乘坐着林肯轿车抵达项目现场，而销售员E却认成了皇冠，还自以为是地对客户说他的皇冠很漂亮。一开始客户只是看了一眼销售员E，没说话，销售员E还一直在说皇冠，客户终于忍不住了对销售员E说“X小姐，我这是林肯，哪儿是皇冠啊，我对日货很抵触的。”听了这话，销售员E脸一下红到了脖子根。

第二次，这个客户再次上门，他穿了一身的阿曼尼，从衣服到皮鞋。可由于阿曼尼的LOGO和威鹏的LOGO很像，都是雄鹰，所以这次销售员E又把阿曼尼认成了威鹏，并兴致勃勃地和他探讨起威鹏在美国的销售情况。当时这个客户就对销售员E说“X小姐，你能不能找个业务熟练的和我对接?”销售员E感觉很突兀，明明自己一直和他沟通都挺顺利的，怎么客户突然要换销售代表。直到后来有次销售员E和家人去香港旅游，看到阿曼尼专卖店里的LOGO才明白，原来搞错了客户的着装品牌。

[案例6]

在客户经营过程中，电话经营占到很大比重。销售员F曾接待过一个在深圳开办公司的河南客户，他打算买300㎡～400㎡的写字楼。

第一次接到该客户电话，销售员F察觉对方是一个中年男人，而且是公司的决策人，因为他嗓音低沉，说一口地道河南话，一般只有公司领导才不在意自己口音。

客户询问了价钱，可每平方19 000元／m2的价格让他觉得贵，没说两句就收线了。可销售员F坚信他是公司领导，有决定权，所以没放弃这个客户。由于这个客户当时留下了联系电话，所以销售员F决定进行电话跟踪。

每天销售员F都给这位客户打电话，可连续三天客户都没接，于是销售员F改变策略，把卖点用短信的方式一一发给他，这样到了第四天，他终于接电话了。客户给了销售员F另一个人的联系方式，让销售员F直接和他沟通，当时销售员F就猜想，这人应该是公司高管。

通过和这人的沟通，果不其然，证实了销售员F的一切推测。由于和高管沟通良好，销售员F说服他带老板来看楼。一星期后，老板终于来了。和客户实际接触中，销售员F发现老板是一个重面子的人，于是销售员F疏通楼道让他可以很顺畅地看楼，让他体会被重视、尊贵的感觉。接下来进展都很顺利，客户最后满意地达成交易。

[案例7]

现场接待，是销售人员最常见的工作模式，也是考察销售人员判断客户的能力的一种方式。

销售员G曾经接待过一个来看楼的小女孩，她说公司做电子贸易，想扩大办公区域，她帮公司来看看有没有合适的新大楼办公。当时其他的销售人员都认为她在跑盘(房地产行业专业术语，指通过实地考察，了解楼盘具体信息)，所以没有太在意，而销售员G对电子贸易有过了解，所以就顺势问了问她关于电子贸易方面的问题，而她答得不错，当即销售员G判断她没有撒谎，而她所在公司的确有买楼打算。但考虑到她多半没有决定权，大多承担的是资料收集的工作，所以销售员G选择详细介绍该楼盘优势，整合卖点，让她留下深刻印象。

通过这个小女孩的介绍，公司老板(客户)终于主动和销售员G联系。当天下午，客户带着三个同伴一起来看楼，销售员G认定他们三个是公司高层。首先，他们上了12层，客户对这个楼层还比较满意，之后，为了让客户看看周边环境，销售员G又带他们上了31层，在这层，西面有前海，东面有后海，南面有大南山，视野十分开阔。客户主动询问起销售员G31层的价钱，当时他表示价格偏高。

第二天，客户的妻子带着同伴又再次来到了售楼处，这次，销售员G基本能肯定这位

客户会买楼了。和前一天一样，首先带客户看了12层，再看31层；31层的视野与风光也征服了她们。时机成熟之后，便是谈价。由于客户希望能得到一定折扣，而开发企业没有给任何折扣空间，因此又经过了一般周折，最后在销售员G的周到服务、不懈努力下，争取到开发企业拥有最高决策权的领导和这位客户直接沟通；虽然通过他们的谈判，最终还是没有折扣，但客户最后还是决定买下当初觉得价格过高的31层。

[案例8]

客户维护是一个长期持续的过程，其实，每一次与客户交流与沟通，也是发现新机会，发掘新客户的过程。

有一位客户，购买了写字楼后，有一天致电说，有一个很重要的合作伙伴顺路过来考察，但自己身在外地不能回来，会派公司员工带其上门来参观新买的写字楼，希望销售人员H接待时予以重视，最主要的是在介绍时，要充分展示本物业在市场上的突出地位，以间接显示他们公司的实力。销售人员H知道客户给她打这样的电话，就意味着这次有关公司实力的展示，对这位客户能否达成合作很重要。于是，销售人员H在客户的合作伙伴来的前一天，认真备课，调整说辞，再次疏通看楼通道，做了充分的准备。当天的接待非常顺利，客户的合作伙伴也很满意。客户回来后，甚是感激，之后经常介绍他的朋友来看楼。这位客户说之所以这样，就是出于销售人员H当初的额外增值服务，让客户认可销售人员H的为人，信任她，把她当作朋友。

房地产年会领导发言稿范文 篇9

房地产年会领导发言稿1

各位同事、各位朋友：

大家晚上好!

今天是我们xx房产201X的年会之日，我本人十分荣幸地代表我们xx房产公司管理层上台发言。谢谢大家!

我是XX年中搭上我们xx的.班车的，在这一年半载间，我们走了很多弯路，碰到了很多钉子，遇到了很多难题，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：这中间有苦也有甜，有愁也有喜;这中间，我们xx有过改旗换面的那一天;这中间，我们xx有过被外界恶性竞争，甚至诋毁打压的那一天，但是，我们相信，不经历风雨，是见不得彩虹的，任何风风雨雨都能促成我们越聚越大，今天我们五桌，明年就是五十桌!大家说，是不是?

当然，能一起走到今天，实属不易，这离不开我们在座的每一位朋友的付出和努力，我们有些人工作在电话营销一线，有些人工作在每一个项目现场，有些人马不停蹄地奔波在去开发商或分销商的路上，有些人又或办公室精心思考策划方方面面，但很明显，我们每一个工作都始终围绕着做大做强xx公司的核心，此时此刻，我看到每一位朋友的面孔，很亲切，我想说：难得有今天，难得有大家!谢谢你们!

201X年是我们xx发展的突破年，公司战略目标很是高远，需要更多的朋友加入和支撑起来。为此，我们一方面将不断引进管理人才和行业精英，不断培养后起之秀，另一方面，将完善公司各项规章制度，确保公司经营规范、科学和人性化相结合，届时还请大家把各自的想法与我们管理人员多多沟通，只有集思广益，才能做得尽善尽美。

借此机会，我在再充两句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能顺利的长远性发展，同时，真心希望大家能以更客观的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事业能在201X更上一层楼，祝愿大家能在xx这一事业上找到新动力，找到新方向，找到新未来!谢谢大家!

房地产年会领导发言稿2

尊敬的各位领导，各位企业家，各位嘉宾：

今天，房地产协会全体成员齐聚一堂，共同回顾不平凡的20xx年，一起展望充满希望的20xx年。借此机会，我代表市委对大会的胜利召开和当选的新一届房协领导班子表示热烈的祝贺，对大家在过去一年为房地产业的加快发展所作出的积极努力表示崇高的敬意!

20xx年，面对复杂严峻的经济形势和楼市调控政策，房地产开发企业牢牢把握稳中求进、做大总量、提升质量的基调，沉着应对，顺应市场规律，大力推进项目建设，积极开展房产营销，有力促进房地产持续健康发展，取得了显著成绩。全县房地产开发投资、商品房供应和销售的增速达到历史新高。可以说，房地产行业在20xx年打了一个漂亮仗，交了一份令人振奋的答卷。

众所周知，在经济趋紧、政策加压的大背景下，要想保持已有成绩实属不易，要实现高速增长就更加艰难。但过去一年的实践证明，只要zf部门不断改善政务服务、优化投资软环境，及时为项目建设和销售协调处理实际困难和问题，开发企业守规矩、讲诚信，就能够在复杂严峻的形势下攻坚克难、创新突破。所以，20xx年很不平凡，既为我们今年的发展奠定了坚实基础，也为我们今年努力实现房地产持续健康发展积累了宝贵经验。

20xx年，房地产调控趋势延续，以缓慢调控为主。对房地产市场而言，房地产发展的良好态势仍将持续，区域城镇化将为房地产发展提供持久动力。目前，我们的城镇化率较低，相对全国平均水平差距很大。但是，这种差距也让我们看到了发展的前景。未来5到10年，我们的城镇化率必须每年提升2至3个百分点，每年要有10至15万农民转化为市民，未来几年将是我们城镇化的主升浪潮期。所以，房地产开发企业要顺应趋势，趁潮而上。

下一步，我将继续坚持生态城市建设目标，加快新型城镇化建设。随着多条高速公路的通车，区域通达性大大增强，今年将全力促成城际轻轨开工建设，为我们更好融入核心经济区和加快城镇化进程打牢基础。同时，重点城镇的发展、城市新区建设、“城中村”改造、大学城建设、古镇开发等，将有力扩大消费，增加刚性需求。

据初步统计，今年我们在建在售楼盘将达到126个，名义可售房源1000万平方米，再除去部分企业自持不售的房子，实际可售房源不足800万平方米。而今年的销售目标要确保700万平方米，如果不加大项目建设力度，保证足够的开工量和预售量，极有可能面临供应不足的尴尬。所以，20xx年房地产的发展必须要有各开发企业的全力投入。我们将真心实意为企业服好务，协调解决好具体问题，同时也将加大市场监管力度，全力维护良好的市场秩序。

希望房地产协会积极工作，充分发挥在行业自律、行业规范、行业发展等方面的积极作用，在联系会员、城市营销、信息服工程监理制、施工合同制、工程质量终身负责等建设管理制度，加强对工程组织、资金、投资、进度和质量管理。四是落实劳动安全防护措施，要求施工单位严格遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，加强监督检查，采取必要的安全防护措施，严格操作规范，消除事故隐患，确保生产安全。五是实行全过程跟踪监督，由相关工作人员组成项目建设督查小组，对项目建设的监理、工程质量、工期进度、财务管理等每一个环节实行全过程监督和检查。六是完善工程建设资料，建设单位、施工单位、监理单位明确专人负责各项资料的收集整理工作，保证资料的真实性、安全性和完整性，并及时归档管理。

楼盘销售中心作为企业的门面，企业的窗口，员工的一言一行代表了一个企业的形象，所以要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上还要加强自己的专业知识和专业技能，广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。一是要针对当前昭平住房市场供求的实际，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸等多种形式进行宣传，开展各种促销活动，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高知名度和美誉度。二是要加强和做好市场

调研，制定切实可行的营销推广及市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。三是以诚信、热情、耐心、细致的服务理念展开工作，要对各个客户及代理商建立客户档案，了解前期销售情况及实力情况，及时跟踪做好服务工作，扎实有效推进楼盘销售工作。

我相信，只要大家带着激-情去工作，带着爱心去奉献，在不远的将来，所有与昭平县辉达房地产有限公司共同奋斗过的人，都会带着骄傲去回味每一个我们共同打拼的日子，自豪的说：我们经历了辉达房地产有限公司从起步迈向腾飞的新航程。

各位股东，各位员工，满载着收获的20xx年即将过去，充满希望的20xx年信步向我们走来，在新的一年里，光荣和梦想同在，挑战与机遇并存，站在新的起点上，让我们团结起来，把握机遇、携手并肩，求真务实，锐意进取，大胆创新，迎难而上，力争尽快实现公司战略目标，共创20xx事业新的辉煌!