个人房贷数据分析

2024-10-05

个人房贷数据分析（共13篇）

个人房贷数据分析篇1

年报显示，作为全球第一大银行的工商银行2016年净利润依然位于榜首，在个人贷款业务方面，其个人贷款2016年金额增加6543.07亿元，增长18.5%。而房贷却增加7246.41亿元，增长28.8%。工行的个人贷款结构显示，除房贷和信用卡透支外，个人消费贷、个人经营性贷款皆有一定程度的减少。记者注意到，个人住房贷款占个人贷款比重再次上升，由的71.1%上升到77.2%，而工行的个人住房贷款余额也达到了3.24万亿元。

建设银行的房贷业务一直较为强劲。年报显示，该行2016年新增房贷8117.52亿元，增幅29.26%，2016年个人住房贷款余额为3.59万亿元。记者注意到，2016年建行新增个人贷款和垫款8715.39亿元，房贷占新增个人贷款的93.14%，而与工行相比，建行的个人消费贷以及信用卡贷款皆有一定程度的提升。

建设银行行长王祖继在2016年业绩发布会上表示，建行2016年的信贷结构在持续优化。年的信贷投向将以服务实体经济发展的需要为最重要原则，其中个人信贷投放同样是重要方向，但会坚持解决自住房为主。

中国银行的年报显示，截至去年末，该行内地个人贷款总额为2.98万亿元，比上年末增加5866.18亿元，增长24.47%，个人住房抵押贷款金额为2.34万亿，较上年增加5559亿元，占新增个人贷款的94.76%。

而农业银行的年报显示，2016年该行个人贷款余额3.34万亿元，较上年末增加6129.89亿元，增长22.5%。农行方面表示，主要是由于本行加强零售客户营销力度，加大个人住房贷款的投放力度所致。房贷方面，农行2016年末个人住房贷款为2.56万亿元，较上年末增加6329.52亿元，增长32.8%。占个人贷款比例由20的70.7%上升到76.6%。而个人贷、经营贷皆有一定程度的下滑。

交通银行与其他四大行相比，房贷业务的总体量相对较少。从房贷同比增速来看，截至2016年末，交行个人住房按揭贷款余额达7702.80亿元，较年初增长1659.23亿元，增速高达27.45%。

个人房贷数据分析篇2

一、威海市房产市场现状分析

威海作为一个旅游城市, 季节性相当强, 以夏季为旺, 春秋冬为淡。前几年, 很多投资者看准了威海夏季的舒适宜人而选择在威海投资房产已备度假休闲所用, 可随着政府和银行在政策上和资金上的支持减少, 迫使一些消费者、投资者更理性地选择投资, 而非是因为手头宽裕而选择一时的舒适。此外, 房地产因为资金链条的断裂, 销售达不到预计期望, 资金也不能得到及时的回笼, 导致发展越来越艰难。

二、货币政策现状概要

根据威海市农村商业银行和中国银行的调查了解到, 银行为进一步做好个人住房金融服务工作, 根据总行的工作要求各分行调整了个人住房贷款的政策。针对贷款购买首套房的贷款者首付比例最低为30%, 贷款利率最低执行基准利率。针对贷款购买二套房的贷款者, 且家庭名下只有一套住房, 第一套住房无房贷或房贷已结清, 执行贷款购买首套住房相关政策, 即首付比例最低30%, 贷款利率最低执行基准利率。家庭名下只有一套住房, 且房贷未结清, 购买二套住房贷款, 首付比例最低60%, 贷款利率最低为基准利率的1.1倍。如果家庭名下至少有两套住房, 购买其他住房时, 银行不提供贷款。另外, 从长期从事贷款业务工作人员了解到, 对一般的商业性住房贷款一个实用的“贷款规则”大致为:年龄+贷款年限<60。一般住房性贷款, 贷款时间为20年以内居多。

三、货币政策对个人房贷影响方式

利率和房贷之间的关系是相互影响、相互作用的, 这里主要讨论利率对房贷的影响。自从限购令颁布以来, 公积金贷款利率也大幅上升, 给购房者带来更大的压力, 利率的波动对于购房者的影响越来越大。

利率作为房地产市场中调控房价最常用的工具, 是政府进行宏观调控的最有利措施。众所周知, 调低利率则有助于扶持房地产发展, 而调高利率则是抑制房地产事业发展的有效措施。

此外, 利率最主要的并不是其直接对于房价的作用, 而是对于购房者心理的影响。除了贷款信心、还款压力以外, 也作用着消费者的支付能力。具体分析而言, 贷款利率降低, 购房者购买能力增强, 对房产需求增加, 从而使得房屋价格就会激增。而考虑到实际情况, 随着限购令的颁布, 与上述分析方向完全相反。此外, 除了贷款利率外, 存款利率也是影响购房者心里的重要因素, 当存款利率相对较高时, 购房者更倾向于把钱存入银行而选择观望市场。当然, 利率的波动其实也是一把双刃剑, 只有正确的认识利率的变化的规律以及对利率模型的掌握, 才能更好地推测出其对于房贷的影响。

四、购房者购房时序选择

2014年11月21日, 中国人民银行宣布自2014年11月22日起萧条金融机构人民币贷款和存款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%, 一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准的1.1倍调整为1.2倍。央行这一举动明显可以看出想要刺激经济, 此举也的确对投资有所助益, 近日各大银行纷纷调整房贷政策, 相信最近一段时间或会出现最好的购房时机。对于房贷市场, 基于利率变动对房贷影响以及通货膨胀的考虑, 经过计算和比较我们建议, 购房者将贷款年限控制在15年左右为最优选择。当然, 市场时刻都在变动, 我们也将继续深入研究, 作出更多切实有效的理论建议。

摘要：近年来, 我国房地产价格在密集的政策调控下出现了过快、持续上涨, 而后大幅下降的问题, 房贷市场积压资金越来越多, 积累的金融风险和对货币政策传导的影响越来越大, 我国货币政策调控房地产价格面临新的重大挑战。威海是一个典型的旅游城市, 季节性相当强。购房在经济学中定义为投资, 本文从房产具有典型投资特征的威海地区着手, 运用经济学和数学统计方面知识, 从模型理论与实际调研数据上对比论证货币政策对个人房贷时序选择的影响, 为购房者提供实际意见指导。

关键词：房贷时序,货币政策,投资,购房意见

参考文献

[1]吴超.当前货币政策对房地产市场的影响[J].中国房地产金融2013.

[2]陈敏.基于DSGE模型的我国货币政策对房地产价格波动的影响研究[J].中国房地产金融2013.

[3]李世美.房地产价格的货币政策传导效应研究, 2011.

银行为何观望个人房贷新政篇3

紧崩了大半年的房贷新政，终于在宏观经济下滑时推出。央行和财政部联合发布文件称，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。银监会在10月28日紧急下发通知，下调幅度仅限首套购房者，第二套房严格按照去年央行和银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》执行。

然而时隔一周多，除农业银行在10月30公布了7折的优惠和10月31日光大银行推出的8.2折优惠外，其他银行均保持缄默。

银行为何观望？

央行原则上规定将个人住房贷款利率的下限由0.85倍扩大为0.7倍，但各大银行有自由裁量权，并非硬性规定。

“但农业银行却一降到底，其他银行没有办法比它更优惠，这给其他的银行出了难题，令他们很被动。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。国务院审议并在10月下旬刚通过股改方案的农行，其城市金融业务不仅工行、建行、中行，甚至不及招商银行等部分股份制，此次率先出台细则期望提振市场信心。

但农行此举承担的风险不小。中央财经大学中国银行业研究中心(下称“该中心”)为此作了测算，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款自动调整利率至基准利率0.7倍”操作，无疑将面临严重的利润倒挂。即使在10月30日央行又一次出台降息方案，将一年期存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。农行的利率倒挂有所减轻，仍没有封存利率差。

银行观望还一个重要原因，即此次利率市场化改革的风险定价问题。社科院金融所货币理论与货币政策室主任彭兴韵表示，中国的利率市场化改革已经进行了20多年，但一直以来，银行存贷款利率由央行确定。此次只规定上下限，由各大银行自己决定。各大银行风险定价的能力比较弱，所确定的利率水平必须覆盖贷款的风险。

因此，目前银行陷入两难，推出则面临风险，不推出，各个银行的竞争激烈，价格竞争在所难免。

“其实工商银行有推出7折优惠的实力。” 郭田勇表示。在四大国有银行中，工商银行活期存款比重最大占到总业务量的40%以上，所拥有的企业贷款也居各大银行之首。因此其利息成本相对较低，综合所有存款成本应该有盈余。

10月31日，光大银行存量房贷利率可享受8.2折的优惠。这应该是多数股份制银行的底线。他们本来的存款数目较小，存款成本高。

“相信各主要银行将陆续出台个人房贷细则，初期的价格战在所难免。”中国社科院金融所货币理论和货币政策研究室主任彭兴韵认为。毕竟个人房贷业务还是银行眼中的优质金融资产。记者以购房贷款的名义走访了工行、中行、建行北京的多家营业网点，得到的回复都是：“应该很快出台，再等待几日。”

不会轻易断供

前述银监会下发的紧急通知，针对央行的新政收窄很多，明确了房贷新政优惠仅限于首次贷款买房。“银监会的紧急通知使得央行的新政更明确，更具可操作性，尤其给改善型住房以界定。”郭田勇表示，改善型住房，此前的这一说法不太明确，由120米换成复式换成别墅也算改善，现在各家银行就更加清晰了。

“不过，这反映了央行和银监会对目前状况的不同担忧。除了房贷新政，央行在10月份两次降息，在1997年亚洲金融危机前后都没有这样出手。央行是对宏观经济形势担忧，银监会是对银行业面临的风险担忧。”一位接近央行的业内人士对《中国新闻周刊》记者表示。

国家统计局10月底公布的9月份70个大中城市房价显示，全国整体房价上涨3.5%，1～8月同比涨幅逐月递减。“第四季度将出现负增长。”彭兴韵对《中国新闻周刊》记者说。

银行对房地产大势不甚乐观。“房贷新政使得利润空间缩小，但银行还是愿意经营个人房贷业务的。”郭田勇说。由于多年来监管部门严控风险，中国个人房贷首付一直不低，再加之中国的个人信用较高，个人房贷的不良率一直低于1%，远小于企业贷款5%左右的不良率，而全国小企业贷款的不良率高达20%以上。

很多人担心房价下行会出现深圳7月份出现的断供现象。深圳断供的基本上是以炒房和投资为主的人，断供所以先出现在深圳，与深圳近两年房产市场不正常的波动有很大关系。2007年深圳房价曾在四个月内暴涨50%，也曾在一两周内下跌12%。相较于深圳，其他的城市投资性购房就没有那么旺盛。

2006年、2007年炒房客特别多，那时买房就如买白菜，而经历了2007年10月以来的调整期后，大量的炒房客已经被封杀了出去。

中央财经大学中国银行业研究中心今年上半年对普通购房者作过一组压力测试，在2007年全国平均房价下降20%的情况下，不良率会有所反弹，但只是增加了0.6%～0.7%。只有在房价深幅度回调，比如40%至50%的时候，个人房贷的违约率才会有大幅增加的危险。

诚然，对于自住型购房者，购房后价格跌涨都是相对正常的。不菲的首付加上持续的月供还有来之不易房屋产权，不会轻易断供。

关于开发贷的博弈

“较之个人贷，更令人担忧的是开发贷。”郭田勇说。

他分析，新政的出台并非救房地产，更多的是针对解决中低收入阶层自住房问题。对房地产投资(机)的政策仍未改变。比如二套房贷政策和严控开发贷款的政策。

购房者与开发商的战争注定是一场持久战，而开发贷的是否松动决定着谁是胜利的一方。

“为了保增长，激活房地产市场是应该的，但在高位激活将百害无一利。而房价不回调，真正的需求无法释放，房贷新政将无功而返。”郭田勇说。9月份，万科在南京上演7折卖房一幕再次佐证房地产的暴利。而目前，中国社会平均利润率大约在8%左右，在宏观经济形势式微利润继续摊薄的情况下，房地产利润30%甚至50%绝非正常。

据该中心的研究表明，在北京等大中城市，年收入在30万至40万之间或者更高社会精英在前几年都买了房，而收入在10万多或者10万以下的没有买房的人们，还承受不了目前的高房价，房地产价格增长的速度比人们从中等收入阶层向高收入阶层增长的速度要快得多。

“房价的高企显然无法释放这部分潜在的需求转变为现实的购买。”他说，就像摘苹果一样，树上低处的苹果已经被高个子摘得差不多了。下一拨人要想摘到苹果，办法就是压低树枝。

而很多开发商死扛价格一是出于对高利润的追逐，一是认为购房者“买涨不买跌”，即使降价购房者也不会买账。的确，当买的东西是用来投资的时候，买入是为了卖出，会涨的时候才买。而当前支撑房地产需求绝大部分是自住需求，对他们并非只买涨不买跌。

深圳的万人购房团自诞生就引发了争议，并受到了一些地产商的追捧。不过，它却说明，购房者与开发商在价格上能够达成共识。七折批量销售，是破解下跌僵局的尝试。

“房地产价格回调20%至30%，是个临界点。”郭田勇认为，如果到时候购买力还不旺，政府应对合理的房价水平进行评估后，才可适当放开开发贷款。

个人房贷数据分析篇4

个人借款补充协议

（个人房贷客户信用贷款专用）

合同编号：平银（【※机构简称※】）个补字（【※审批年份※】）第（【※合同编号※】）号

借款人（甲方）：【※借款人名称※】（甲方）

地址：【※借款人住址※】

身份证号码：【※借款人证件号码※】

贷款人（乙方）：平安银行股份有限公司【※经办行名称※】（乙方）

地址：【※经办行地址※】

担保人（丙方）：【※保证人名称※】（丙方）

地址：【※保证人地址※】

身份证号码（为个人时）：【※保证人证件号码※】

甲乙双方签署了《个人借款合同》（下称主合同）（合同编号：【※主合同编号※】），现各方经协商一致，就以下事项订立本补充协议：

第一条主合同项下债务结清前，甲方在乙方□《楼宇按揭抵押借款合同》□《个人借款合同》（下称原合同）（合同编号：【※原主合同编号※】）项下贷款不得办理任何提前还款手续。

第二条甲方如需更改原合同项下贷款期限，变更后的贷款到期日必须晚于主合同项下贷款到期日。

第三条原合同与主合同项下还款账号应保持一致，任一笔贷款更改还款账号，另一笔贷款还款账号相应更改。

第四条丙方同意甲乙双方上述补充约定。

第五条凡确定的选项，均统一采用在被选项框内划ⅹ的方式确定。

第六条本补充协议是主合同不可分割的组成部分，具同等法律效力。

第七条除本补充协议另有约定外，双方权利义务及有关事项，仍按主合同约定执行。

平安银行股份有限公司个人借款补充协议

第八条本补充协议一式份，乙方执二份，甲方、丙方各执一份。

第九条本补充协议自各方签字盖章之日起生效。（以下无正文）

（签署页）

甲方本人或委托代理人（签字）：

签署日：年月日签署地：

丙方（为个人的）本人或委托代理人（签字）：

签署日：年月日签署地：

乙方（公章）法定代表人或委托代理人：签署日：年月签署地：

个人房贷数据分析篇5

【成都地锐房贷网】银行抵押贷款成败因素分析

年底消费悄然增多，资金紧张不免成为面临的问题，银行抵押贷款逐渐成为人们解决资金难题的重要手段，但是很多人由于诸多原因无法获得银行贷款，在不考虑银行资金紧缺的情况下，总结一下哪些条件决定客户容易获得银行抵押贷款。

以下以房产抵押贷款为例：

1、首要的先决条件是您的房产符合办理抵押贷款的要求。

如果房子属于不能办理抵押贷款的五类房产，则其他条件都无从谈起。10年以内不属于偏远地带的立项为住宅的商品房是最受银行青睐的，相对于其他类房产比较容易被银行受理。

2、房主及贷款人的年龄。

以贷款人就是房主为例，年龄40左右为最佳，年龄太小或过大会影响银行贷款的审批。

3、工资流水及其他财力证明。

贷款人银行个人流水或者公司流水大，更容易获得银行抵押贷款。如果一行流水一般，但是有其他财力证明，如有其他房产、私家车、股票、基金等，也是容易获得银行贷款的条件。

4、最重要的一点就是借款人的个人征信。

如果借款人征信良好，信用卡或者贷款未出现过逾期未还的现象，央行征

信系统没有不良记录，这类客户可以称为优质客户，这类客户很容易办理抵押贷款。其次是近两年以前有过少量逾期现象且已结清的客户以及银行征信系统没有记录的客户，此类属于良好或一般客户，办理银行抵押贷款也相对简单。最后是逾期状况较为严重或者当前逾期并且仍有欠款的客户，这类客户几乎无法获得银行贷款，想要办理银行抵押贷款最好求助担保公司，也许能为您解决问题。

房贷利率问题篇6

2012年12月05日 09:29

来源：现代金报

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“‘房奴’有福了！2012年的两次降息利好将于2013年1月1日‘兑现’，你的房贷月供款将减少多少？”宁波某网络BBS上，网友已经开始在讨论“房奴下月起减负”的消息了。今年，央行先后两次下调人民币存贷款利率。按照惯例，对于“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起开始执行。也就是说，今年的两次降息要从2013年元旦起正式“消化”。宁波银行界多位人士告诉《现代金报》记者，执行新利率后，房贷月供款将会相应减少。不过，他们也同时通过本报提醒已享受7折利率优惠的市民，先别急着提前还贷。

利率下调0.5%，100万30年期房贷月供少333元

2012年6月8日起，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日起，又进一步下调至6.55%。也就是说，在2012年，房贷年利率下调了0.5个百分点。

利率下调0.5个百分点，意味着房贷月供的变化有多大呢？记者请某银行的理财经理做了测算：

以等额还款方式为例，客户向银行借了100万元30年期的房贷，2012年6月8日前，当房贷年利率为7.05%时，借款人的月供为6686.64元；而在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的标准，则借款人的月供为6353.60元，月供要比以前少333元。

对于男士来说，333元可以买一条还不错的烟啦，至于女士的话，淘宝上也能买几件玩意了。总之，对于工薪阶层来说，这个数字还是蛮引人注目的。

当然了，这个数字只能起个参考作用，刚好借到了100万元30年期的人毕竟没那么多吧。如果其他的人想要测算房贷月供的变化，银行理财经理建议大家到银行官方网站上去找贷款计算器，选取其中的“房贷计算器”，输入贷款金额、贷款年限、贷款利率就能算出每月偿还本息额，也就是月供了。当然，这也仅限等额还款方式。

且慢提前还贷，享受7折优惠的去存款更划算

每年临近11月底、12月初，各商业银行就会迎来一拨提前还房贷的客户，一年中的还贷高峰在这个时候出现。

“如果股市好一点，大家可能还更愿意去投资。而在目前难找到好投资渠道的时候，一些人有了闲钱就来还了”，某银行个贷部门的主管这样告诉记者。

如果你手上有一笔钱，要不要去提前还房贷呢？

上述某银行个贷部门主管告诉记者，对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存款反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%；而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。

工行理财师李先生告诉记者，还有一些人并不适合提前还房贷：一类是使用等额本息还款方式的借款人，当他还款年数已接近还款中期，并不适合提前还贷。“等额本息还款方式，借款人前期还的利息多，本金相对少。到还款中期的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，所以此情况下提前还贷的意义不大。”。

还有一类是等额本金方式的借款人，如果还款期超过1／3时，那么也没有必要提前还房贷了。到了这个阶段的还款人，即使你提前还房贷，还的更多的是本金，显然意义也并不大。

总之，无论是等额本息方式还是等额本金方式，借款人还款的前一段时期里提前还款比较划算。亲，你知道了吗？

北京消息财政部称将简并房产交易税种还将研究在全国推开房产税

专家：交易环节税负或下调

财政部昨天透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。

谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度的主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。

具体来说，这包括三方面的改革。一方面是充分发挥税收调节收入分配的作用，实施个人所得税改革，推进个人收入申报和财产登记、信息沟通等社会征信系统建设，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度。统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

其次是强化税收促进经济结构优化和发展方式转变的作用。在实施和完善消费型增值税的基础上，推进营业税改征增值税改革，最终实现货物与劳务税制的统一。合理调整消费税范围和税率结构，进一步推进资源税改革，选择防治任务繁重、技术标准成熟的税目开征环境保护税。

最后是构建地方税体系，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。

>>专家观点

当前房产交易税负偏重

国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，财政部部长提出“统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”，说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、税负偏重的问题。而这意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。

刘桓认为，如果国家有关部门今后对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，要想让税收减负的优惠传导到购房者，最重要的就是要抓好新政的落实。

包括近日媒体爆出有些地区税务部门收取“过头税”的问题在内，税务部门对于国家政策的落实一直是税收征管中的一个重要问题。刘桓希望，今后各级税务部门应该加大对未来税收优惠政策的落实力度，实施细则一定要制订得细致而且易于落实。

对于房产税的扩大试点，刘桓认为，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。

>>新闻背景

房产要缴哪些税

在新房交易环节开发商要缴纳营业税、所得税、城建税、土地增值税、土地使用税等，而购买新房的纳税人必须缴纳契税、印花税等。

在二手房交易环节，涉及的税种则包括卖房者要交个人所得税和营业税、教育附加费等，买房人要缴契税、印花税等。

个人房贷数据分析篇7

个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%的市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。

1.1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势

住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续烦琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。

个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。

1.2 国家实施了新的个人住房分配政策

从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。

1.3—段时期内,个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头

随着现代企业制度的建立,企业的资金需求主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。

2 我国商业银行个人房贷业务存在的风险

按照金融学有关理论,风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长(最长30年),在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言,个人房贷业务会存在以下风险。

一是信用风险,即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;二是流动性风险,由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,造成商业银行面临流动性不足的情况;三是操作风险,由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;四是利率风险,由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;五是市场风险,由于整个房地产市场大幅下降,房产价格贬值造成银行损失的情况;六是政策风险,由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。

2.1 信用风险,不良违约增加,投资用途贷款潜藏较大风险

目前我国的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面,国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济,进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化,导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加,有可能出现违约导致放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险;另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为:一是购房者由于收入水平下降,无力偿还贷款。值得指出的是,个人住房贷款属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20～30年,(2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年),在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。二是购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款,购房者对市场的估计不足,进行了购房投资,采取以租养贷等投资方式的失败,造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不小,随着房地产的降温,房屋租赁市场的低迷,所占比例将会越来越大。

2.2 流动性风险,个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显,但局部值得关注

商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,对这个缺口进行管理,就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截至2007年年末,我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近10%。并且值得一提的是,20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言,对于像我国房地产业正处于快速成长阶段,这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说,实际上已经开始要关注到流动性问题。

2.3 操作风险,普遍存在,应引起银行高度关注

由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围,竞相放松贷前审查和贷后检查工作,对借款人的收入证明等贷款要素放松审查,收入证明的真实性大打折扣,从而留下贷款风险漏洞;按照“贷款三查”的要求,商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查,可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动,甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况,银行也一无所知,其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险,主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金。

上面的分析告诉我们,个人房贷风险较低只是相对而言,在房市的不同阶段,个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点,并采取相应的措施,个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。

3 防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施

要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险,首先,颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》,从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次,在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上,由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌,制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例,切实加强监管,规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者,商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面,个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲,个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品,属于我国商业银行的优质资产和利润增长点,银行绝不可错过发展的良好时机;但从另一个侧面来看,个人房贷并非无风险资产,目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此,我国的商业银行应该有足够清醒的认识,面对困境,正视重视风险,多想对策。除此之外,加快推进以下方面的革新。

3.1 加大金融改革,稳妥引进新的金融商品

尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具。

3.2 推进资产证券化市场的发展

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险,应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,推进资产证券化市场的发展。首先,逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立,即房地产抵押债权转让市场,房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后,再转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接,提高银行资金的流动性,一方面,银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求;另一方面,贷款的额度与债券发行量相匹配,分散了流动性风险。在此基础上,住房贷款的证券化应当提上日程。

3.3 强化内控制度建设

按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则,建立完善个人住房贷款的风险控制政策。根据房地产贷款的专业特征,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程,明确了权责和考核标准,并强化贷款操作过程的监督管理。

3.4 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障,选择高资质的保险公司,投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,增强贷款的信用度,保证资金安全贷放。

风险并不可怕,只要你去了解它,熟悉它,掌握它,那它还有什么可怕的呢?围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此,只要你有信心,有决心,有智慧,早行动,从完善制度建设,严密内控监督,严格制度落实,加强奖罚措施力度,防范和控制风险是水到渠成的事。

4 结论

本文通过对我国商业银行个人房贷业务的各类风险进行较为详细的介绍以及分析,在了解各种风险的基础上,给出了各种防范和控制的政策措施对症下药,旨在促进我国的商业银行个人房贷业务能够更快、更安全地发展。

参考文献

[1]杨帆,赵晓,江慧琴.亚洲金融风暴后的中国[M].北京:石油工业出版社,1998.

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[3]张小霞.现代商业银行内控制度研究[M].北京:中国财政经济出版社,2005.

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[5]张吉光.商业银行全面风险管理[M].上海:立信会计出版社,2006.

[6]郑向居.银行风险管理师必读[M].长春:吉林人民出版社,2006.

[7]刘晓勇.银行监管有效性研究[M].北京:社会科学文献出版社,2007.

[8]于学军(主编).银行业发展与监管探索(Ⅱ)——来自一线的报告[M].北京:中国金融出版社,2007.

[9]应红.中国住房金融制度研究[M].北京:中国财政经济出版社,2007.

房贷政策对中国楼市的影响分析篇8

摘要：金融危机中，中国实体经济受到了严重打击。进入后金融危机时代，如何保证中国楼市健康、稳定发展已经成为社会各界人士共同关注的热点话题。本文将通过对2001年以后我国政策变迁的影响效应做深入细致的研究，从商业、房地产开发商、住房贷款者三个方面来进行实际测量和分析，对我国楼市健康发展提出政策建议。

关键词；房贷政策；住房公积金贷款；住房抵押贷款

后金融危机时代，我国楼市如何发展很大程度上取决于房贷政策取向，因此，研究房贷政策如何影响楼市以及利用这种影响来促进楼市的发展已经成为刻不容缓的工作。

一、我国房贷政策变迁及影响分析

1.2001年－2007年，房贷政策在调整中逐步严格

2001年－2007年期间，央行、人行和银监会等机构相继发布了《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，代表国家的房贷政策逐步收紧。这对各类房地产市场参与主体都具有显著的影响。

具体来说，对于购房贷款者而言，购买二套房贷款利率的提高增加了房地产投资者的利率风险，加之房贷首付比例提高，将在一定程度上限制投机性的炒房行为和升级换代的购房行为，并缓解部分金融风险，而对投资和自住性购房行为的影响不大。对于银行而言，从2002年开始，央行连续十次提高金融机构贷款利率水平。这会使作为银行优质收入来源的贷款需求下降，最终使商业银行市场范围缩小，盈利空间降低。但同时，在一定程度上的惜贷行为有利于商业银行规范房地产业金融风险。对于房地产开发商而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力加大；加之资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，致使捂盘销售的开发商付出巨大代价，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。

事实上，虽然从2001年到2007年间我国的房贷政策逐步调整、逐步严格，但是国际热钱的流入、住房刚性需求的增加以及我国楼市良好的发展前景使这一阶段的政策效果并不是很明显，房价一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房贷政策调控的效果并不明显。

2.2008年之后，房贷政策呈多元化发展趋势

金融危机的到来使2008年第三季度的楼市显现出加速下滑的趋势。2008年12月，中国人民银行在《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》中下调了住房公积金贷款利率和最低首付款比例。12月，国务院办公厅发布文件为房地产企业提供了多种融资渠道的设想。2009年政府工作报告中也加大对中小户型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

对于购房者特别是工薪阶层而言，个人房贷利率下限的放宽以及最低首付比例的下調的实际影响将会很大。特别是对中小户型、中低价位普通商品房信贷支持的加大，使得工薪阶层对购房的有效需求增加。对于银行而言，个人房贷特别是二套房贷是商业银行的优质资产，不良贷款率低，利润丰厚。“松绑二套房贷”对于银行而言无疑利好。

在2008年到2009年3月的一年中，房地产开发景气指数总体是呈下滑趋势，但可以看出进入2009年后，我国房地产市场有所复苏。从国家统计局的数据来看，2009年1－3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同增长8.2％。可见，复苏的过程虽然缓慢，但前景依然光明。

二、后金融危机时期促进我国楼市健康发展的对策

随着金融危机余波的消散，我国房价又有虚高的态势，为了防止资产价格泡沫，维护国家经济的健康发展，2010年4月16日，国务院出台最新的房贷政策，针对二套房以上的投资或炒作行为进行严格的打击，一是对二套房实施50％首付，二是对二套房贷款利率以基准利率的1.1倍计算。此次房贷政策力度之大令人震惊，其政策效果也逐渐凸显，在下一阶段，政府调控更应注重平衡调节，使楼市真正走上稳定健康的发展道路。

其一，建立和完善房地产金融市场，不断开拓房地产金融业务，如个人住房抵押贷款业务、房地产证券化业务、房地产保险业务、房地产项目重组与资本化经营业务以及政策性住房金融业务等。

其二，加强对国际流动资金的监管。要充分利用外资优化房地产市场微观结构的功能，构建易进难出的投资体系，在投资年限、税收、卖出机制上增加壁垒。这样，既可以增加房地产业的开放程度，利用外资振兴我国楼市，又可以有效减少其波动幅度。

房贷申请工资证明篇9

兹证明______________（身份证：_____________________）在我公司__________部门任职（职务为：___________），月收入为________元（大写：___________________）

特此证明。

本证明仅用于证明我公司员工房贷专用，不作为我公司对员工任何形式的担保文件和其他用途

单位名称：地址：电话：公司签章：

单位名称（盖章）

个人房贷数据分析篇10

一、房地产新政策的主要内容

(一) 强调政府住房的保障职责, 加大力度建设保障性住房

2008年11月5日, 我国国务院常务委员会议研究、确定的进一步扩大内需, 促进经济增长的十项措施中首项措施就是要加快建设保障性安居工程。而随后的《若干意见》中又进一步细化了保障性住房建设的目标, 即2009年要解决260万户困难家庭住房问题, 搬迁改造80万户棚户区住房;2011年以前解决487万户城市困难居民住房问题, 改造160万户棚户区住房。2009——2011年全国每年平均要新增130万套经济适用房。

(二) 侧重支持自住型和改善型住房的信贷, 降低普通商品房的融资陈本

支持首次购买自住房的贷款需求。中国人民银行从2008年10月27日起, 调整了相应的贷款利率和首付款比例, 以及个人贷款利率的公积金比例, 同时对于那些首次购房的居民还可以给予相应的优惠政策, 从而更大力度的支持我国居民购买自住房。

(三) 减免相关的住房交易税, 降低普通商品住房交易成本

在我国颁布的《调整税收通知》中明确规定, 2008年11月1日起, 对于个人首次购买90平以下的普通住房者, 契税税率暂时统一下调到1%;对于个人销售或者购买住房者暂免印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时调整了一系列二手房的买卖政策。

(四) 支持房地产商合理的融资需求, 引导其积极应对市场

在《若干意见》中, 政府要求商业银行加大对中低价位和中小套型的普通商品住房建设尤其是在建项目的支持力度;支持信资条件良好的企业在审核通过后发行企业债券;拓宽融资渠道。同时要求房地产商要根据市场的变化和要求, 不断采取合理的手段对商品房进行促销。

二、房地产新政策对商业银行房贷业务风险的影响

(一) 增加客户违约风险

调低房贷利率的下限并且连续降低贷款的基准利率, 无疑将在短期内减少受优惠客户的支出利息, 有利于降低客户的违约风险。《利率调整通知》出台前后, 相同住房的贷款月供和总还款额相差很多, 例如一笔金额为50万, 20年还款期的个人住房贷款, 在月供上会相差612元, 还款总额相差147154元。利息支出的减少有利于降低客户的违约率。但是从长期来看, 由于商业银行对个人购房贷款门槛的降低, 中低收入者将越来越多的成为其客户, 而这部分客户受经济影响比较大, 所以未来银行面临的放假、利率和经济波动所造成的客户违约风险将越来越大。

(二) 增加抵押物跌价风险

随着首付比例的降低, 货款房价比相对提高, 长此以往, 商业银行就会面临比较高的抵押物跌价风险和由此引起的借款人的理性违约风险。而这种风险在那些房价很高的一线城市更大。通常来讲, 货款房价比和房贷违约率具有很强的联系, 货款房价比越高, 贷款的违约率也就越高。

三、新政策下商业银行控制房贷业务风险的控制

(一) 紧跟市场与政策, 不断调整业务

房地产政策既是我国房地产市场的调控政策, 更是我国扩大内需的重要内容政策。有效的把握房地产市场走势, 及时调整银行房贷业务的发展策略, 有助于降低商业银行在房贷业务中的风险。同时, 商业银行还必须及时了解各级政府出台的各项有关房地产调控的政策, 如有关银行的存贷款利率、汇率政策的调整, 银监会的风险提示等等。根据房地产市场及相关政策制定银行房贷业务的发展政策。

(二) 增强对房贷业务的管理, 提高防控风险能力

当今我国的经济波动比较大, 房地产市场也有诸多不确定性, 所以商业银行在开展房贷业务时一定要做好前期的审核和后期的管理, 只有这样才能最大限度的降低风险, 保障银行的经济效益。在贷款前, 不仅要充分了解楼盘项目, 还要分析借款人和交易背景的真实性, 以及还款能力分析。确认当地政府的相关政策和要求, 力争做到将风险降到最低。

(三) 巩固现有客户, 不断挖掘潜在客户

近年来, 我国居民进行贷款买房的比例越来越多, 商业银行在巩固现有客户的基础上必须挖掘新的客户资源, 不断提高银行的房贷业务规模, 以增加经济效益。第一, 了解本行业的优质客户群和风险客户群, 从而选择新的客户进行开发。第二, 根据相应的原则对贷款客户进行划分等类, 分为优质客户和良好客户以及一般客户, 针对不同客户推出不同的房贷政策和优惠条件。第三, 同优质客户保持良好的联系和沟通, 进而通过优质客户开发新的客户。

四、总结:

在房地产新的政策下, 商业银行的房贷业务面临很多方面的风险, 但通过采取相应措施的控制, 可以对风险进行有效的规避。进而促进商业银行的经济效益提高和平稳发展, 有利于我国房地产经济的健康运行。

参考文献

[1]余荣波.房地产新政策的利弊影响及商业银行信贷策略[J].安徽农村金融, 2003 (8) [1]余荣波.房地产新政策的利弊影响及商业银行信贷策略[J].安徽农村金融, 2003 (8)

[2]林士琨.房产新政策的特点分析与效应评价[J].南方金融, 2008 (1) [2]林士琨.房产新政策的特点分析与效应评价[J].南方金融, 2008 (1)

银行置业房贷利率优惠篇11

过完春节假，首次置业市民节前有望享受到的房贷利率优惠也告结束，而且还需承担兔年首次加息的支出。昨天，记者采访多家商业银行发现，中、农、工、建、交五大银行均已将首套房贷利率升至基准以上。

上月中旬，记者在探访中获悉，深圳交行等多家银行还能受理首套房贷利率九折优惠的申请。昨天，记者再次致电交行位于福田区的一间支行时，被明确告知：首套房贷利率九折优惠取消了，目前执行的首套房贷利率为基准的1．1倍。深圳建行知情人士透露，春节前该行已将首套房贷利率提高到基准的1．1倍，节后的政策是，根据客户实际情况，首套房、二套房贷款利率的可波动区间为基准的1．0－1．1倍。深圳中行有关人士回复称，节后首套房贷利率按基准的1．05倍执行。深圳农行一间支行的行长告诉记者，首套房贷利率优惠没有了，已经恢复到基准利率水平。

工行深圳市分行有关人士表示，该行首套房贷利率已经提高到基准以上。具体为什么水准，这位人士不愿细说。记者从工行一间网点的个贷经理处获悉，深圳工行内部已吹风，拟将首套房贷利率提高到基准的1．15倍。如果确实按此标准执行，深圳工行的首套房贷利率将创下本地区新高。

早在1月初，深圳民生银行、光大银行率先将首套房贷利率恢复至基准。而深发展深圳分行率先将首套房贷利率升至基准的1．1倍。昨天，一位深发展个贷专业人士接受记者咨询时说，该行二套房贷利率已经升至基准的1．2倍了。

仍有个别银行保留了首套房贷利率的小许优惠。中信银行深圳分行有关人士称，该行首套房贷利率为基准的九五折，不过，很快将升至基准水平。

据测算，去年4月楼市调控启动前，首套房贷利率普遍为基准利率5．94％的七折，即4．158％。经三次加息且取消利率优惠后，首套房贷利率普遍执行标准为6．6％，利息涨幅接近六成；如果按基准的1．1倍7．26％交息，利息涨幅则达到七成五。

业内人士分析，商业银行迅速而普遍地将首套房贷利率从一个多月前的八五折涨至基准以上，主要原因有三，一是央行自去年以来连续七次上调存款准备金率，连续三次加息，商业银行可发放的贷款规模受到严格控制，资金正日益成为稀缺资源。二是当太多的需求追逐偏紧的资金时，银行自然开始挑客户了，涨价了。据了解，银行发放中小企业贷款，利率可以达到基准的1．8倍。三是大小银行银根都偏紧，都期待以较少的放贷获取尽可能多的利润，升息已成为业界一致的利益诉求，不用担心升息导致客户流向竞争对手。

“9·30”房贷新政难落地篇12

为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期的踊跃。

我们来看一下房贷证券化的基本模式:首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组,经信用担保及评级后,发行住房贷款证券,再由投资者购买;最后,住房贷款人所偿付的抵押本息,用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

从理想化的运作模式来看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬局面。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊分析:“政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上并不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷。但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。”

而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

银行信贷学--房贷篇13

来源：大庆晚报2008-11-17 8:41:00

房贷手续怎么办？需要什么条件？要带什么资料？

买房的人不少，但是这么高的房价，能一次付款的人并不多，因此贷款成了大多购房人的选择，而贷款手续到底该怎么办，需要什么条件，要带什么资料，很多人都不是特别清楚，针

对读者的需要，记者请大庆交通银行信贷处赵向东处长为读者详细解读房贷流程。

期房按揭贷款需8个步骤

借款人与开发商签定购房合同后，到银行提出贷款申请。借款人需要带本人及配偶的身份证、户口、婚姻证明、收入证明、购房合同、首付款收据及开发商出据的借款申请意向书等材料。经商、务工的借款人还需提供营业执照、代码证、税务登记、验资报告、公司章程、财务报表、税单、劳务合同、租赁协议等。此外，首付比率、抵押率、偿债率严格按照银行的有关文件执行。期房按揭贷款楼盘还必须为银行签约合作的楼盘。其办理办法具体可以分为8个步

骤：

1.借款人与开发商签定购房合同并交付首付款。（看房的过程表演，签订合同，交首付

款，顺带另一场景交代首付款是如何得来的，如《奋斗》中的向南夫妇。）

2.借款人到银行提出书面贷款申请。(此时可严肃表演：银行人员向借款人详细说明贷款

事项，也让同学们更加了解贷款事项)

3.信贷员受理业务并初审借款人提供的申请资料，（可单人自言自语表演）同时由征信系

统操作员在人民银行的征信系统中查询并打印借款人及配偶的征信报告。

4.信贷员对借款人的还款能力进行调查（形成虚拟调查小组，借款人工作地点和家庭背景

调查等），并根据调查结果形成书面报告，上报

银行风险核查岗进行贷前真实性核查。（可两人表演，短短几十秒钟）

5.核查合格后，在个贷系统中录入客户信息、贷款信息、担保信息等，并将贷款申请上传（上传过程可高效化，人体导电上传…..）至银行审查岗。审查岗对调查岗提交的书面材料的完整性、合规性等进行审查。审查合格后，在个贷系统中进行电子审查。

6.审查通过后上报银行个贷中心审批岗进行审批（超过个贷中心审批权限的业务需现经银

行贷审会审批）。

7.银行个贷中心审批岗审批（包括文本和电子版）通过后，报银行放款中心法律岗进行放款审查，放款审查通过后，由放款中心主任审批同意后，交由放款中心放款岗具体办理放款

手续。借款人及配偶需到银行在放款凭据上签字。

8.银行按和开发商约定的保证金比例，扣除办理他项权证保证金后，将贷款划转开发商账

户。

表演人员： 1.借款人，2.借款人配偶，3.开发商，4.银行人员甲、5.乙，6.（丈母娘），7.信贷员，8.征信系统操作员，9.银行审查岗，10.个贷中心审批岗，11.银行放款中心法律岗，12.放款中心主任。二:

“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押(把人当作是一种动产，在其身贴上标签显示其是汽车等)、保证或上述三种担保方法并用的方式。

申请人应具备的条件

各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口（课把身份证复印件当作是身份证）或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入（转换空间镜头预演场景显示其工作环境），信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款（可表演是向母老虎丈母娘借的）；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押（宝马汽车），或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人（其好朋友：某公司的经理）；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构（可找一团体表演，夸张，搞笑版）的评估价值。

申请所需证件

在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明（公司经济收入能力证明）；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单（可列举n项小物件，笑死他们）、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人

资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

个人贷款额度

个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准），贷款期限最长可达30年。

偿还方式选择

在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：

1.贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

房贷质押和抵押

可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：

（一）个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；

【个人房贷数据分析】推荐阅读：

【成都地锐房贷网】银行抵押贷款成败因素分析09-27