个人房贷风险防范研究论文

个人房贷风险防范研究论文（共5篇）

个人房贷风险防范研究论文 篇1

1 我国商业银行个人房贷业务的发展现状

个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%的市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。

1.1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势

住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续烦琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。

个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。

1.2 国家实施了新的个人住房分配政策

从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。

1.3—段时期内,个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头

随着现代企业制度的建立,企业的资金需求主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。

2 我国商业银行个人房贷业务存在的风险

按照金融学有关理论,风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长(最长30年),在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言,个人房贷业务会存在以下风险。

一是信用风险,即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;二是流动性风险,由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,造成商业银行面临流动性不足的情况;三是操作风险,由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;四是利率风险,由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;五是市场风险,由于整个房地产市场大幅下降,房产价格贬值造成银行损失的情况;六是政策风险,由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。

2.1 信用风险,不良违约增加,投资用途贷款潜藏较大风险

目前我国的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面,国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济,进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化,导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加,有可能出现违约导致放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险;另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为:一是购房者由于收入水平下降,无力偿还贷款。值得指出的是,个人住房贷款属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20～30年,(2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年),在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。二是购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款,购房者对市场的估计不足,进行了购房投资,采取以租养贷等投资方式的失败,造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不小,随着房地产的降温,房屋租赁市场的低迷,所占比例将会越来越大。

2.2 流动性风险,个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显,但局部值得关注

商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,对这个缺口进行管理,就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截至2007年年末,我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近10%。并且值得一提的是,20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言,对于像我国房地产业正处于快速成长阶段,这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说,实际上已经开始要关注到流动性问题。

2.3 操作风险,普遍存在,应引起银行高度关注

由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围,竞相放松贷前审查和贷后检查工作,对借款人的收入证明等贷款要素放松审查,收入证明的真实性大打折扣,从而留下贷款风险漏洞;按照“贷款三查”的要求,商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查,可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动,甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况,银行也一无所知,其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险,主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金。

上面的分析告诉我们,个人房贷风险较低只是相对而言,在房市的不同阶段,个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点,并采取相应的措施,个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。

3 防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施

要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险,首先,颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》,从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次,在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上,由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌,制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例,切实加强监管,规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者,商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面,个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲,个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品,属于我国商业银行的优质资产和利润增长点,银行绝不可错过发展的良好时机;但从另一个侧面来看,个人房贷并非无风险资产,目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此,我国的商业银行应该有足够清醒的认识,面对困境,正视重视风险,多想对策。除此之外,加快推进以下方面的革新。

3.1 加大金融改革,稳妥引进新的金融商品

尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具。

3.2 推进资产证券化市场的发展

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险,应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,推进资产证券化市场的发展。首先,逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立,即房地产抵押债权转让市场,房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后,再转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接,提高银行资金的流动性,一方面,银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求;另一方面,贷款的额度与债券发行量相匹配,分散了流动性风险。在此基础上,住房贷款的证券化应当提上日程。

3.3 强化内控制度建设

按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则,建立完善个人住房贷款的风险控制政策。根据房地产贷款的专业特征,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程,明确了权责和考核标准,并强化贷款操作过程的监督管理。

3.4 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障,选择高资质的保险公司,投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,增强贷款的信用度,保证资金安全贷放。

风险并不可怕,只要你去了解它,熟悉它,掌握它,那它还有什么可怕的呢?围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此,只要你有信心,有决心,有智慧,早行动,从完善制度建设,严密内控监督,严格制度落实,加强奖罚措施力度,防范和控制风险是水到渠成的事。

4 结论

本文通过对我国商业银行个人房贷业务的各类风险进行较为详细的介绍以及分析,在了解各种风险的基础上,给出了各种防范和控制的政策措施对症下药,旨在促进我国的商业银行个人房贷业务能够更快、更安全地发展。

参考文献

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个人住房贷款的风险防范及对策 篇2

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1． 贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2． 贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3． 贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5． 偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1． 个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2． 欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3． 由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4． 抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5． 抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6． 贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7． 其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1． 狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3． 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

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3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

个人房贷风险防范研究论文 篇3

1.1 我国商业银行房贷市场发展现状

从房地产贷款存量(余额)上看,2004年中国房地产金融报告显示,1998年房地产贷款余额只有3106.23亿元,2005年底达到27700亿元。七年中房地产贷款存量(余额)增长了近八倍。

(1)在占款比例上,银行是房地产资金的主要来源。1998～2005年,我国房地产开发自筹资金的平均比率不到30%,银行信贷的平均占款70%以上。我国房地产市场过分依赖于银行,房地产开发资金的70%以上来自银行,房地产开发利润的七成以上来自银行信贷。

(2)从银行信贷与房价上涨的相关程度上看,房地产开发贷款、个人住房贷款与商品房销售价格的相关分析表明,1998-2005年间,我国房地产信贷和商品房销售价格的相关程度在0.99以上(刘姝威,2005)。

(3)资金实力上看,中国人民银行公布的数据显示,截至2005年12月末,我国城乡居民储蓄存款达到141050.99亿元,我国现有人均存款10787.34元。但现实情况下的贫富差距,使得中国90%以上的人员无法达到这一平均指标。10%收入最高的家庭,财产总额占城镇居民全部财产的比重接近50%(杨宜勇,2005)。

(4)城镇居民收入上看,2005年全国城镇在岗职工,年均工资为18405元,平均数应结合结构分配数来看,才会更有意义。据联合国开发计划署的统计数字表明,占中国20%的富裕人口,占收入或消费的份额,高达50%,据此看来,中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度。

1.2 我国房贷市场存在的问题

1.2.1 开发资金过度依赖银行贷款

2000～2004年我国房地产开发资金规模保持25%以上的增长,2005年在宏观调控的背景下仍有23.35%的增长。开发资金总量从1998年的4414.9422亿元猛增至2005年的21178.48亿元。房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例高是近几年的趋势。根据统计估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。截至2007年3月末,全部金融机构人民币各项贷款余额为23.96万亿元,同比增长16.25%,增幅比去年同期高1.52个百分点。这种依赖使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。

1.2.2 住房信贷存在违约风险

据统计,在房地产升温的现阶段,四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的不良率平均为1.5%。我国商业性个人住房贷款不良贷款率为0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。我国个人诚信系统尚未建立,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格地调查监控。在实际贷款过程中,借款人的信用得不到保证,相对于美国的信用等级而言,可能连次级信用都算不上。

1.2.3 金融机构存在经营行为不理性、不科学、不规范等问题

由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种优良资产,大力发展,在经营业务上容易产生急功近利的倾向,比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎,将审查手续简化,将审查速度加快等等。又如在发放房地产贷款过程中,有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观,甚至盲目追捧,而忽视了这些项目所具有的风险性。再如,目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在委托贷款的监控、经营和管理经验方面可能还不如商业银行。

1.2.4 我国住房按揭贷款的证券化水平不高

我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大,商业银行却缺乏化解流动性风险的有效工具。程度很低的住房按揭贷款证券化使得目前房地产的金融风险主要集中在银行,如果房价下跌,这些积累在商业银行中的风险就会爆发。

数字显示,2005年,由于受国家调控政策影响,房地产业投资增速一度降至20%左右。但从2006年下半年开始,房地产业投资增速再次超过25%,更在今年以来呈逐月加快态势:1至3月、1至6月分别同比增长26.9%和28.5%,增幅在加快。银监会研究局提供的数字表明,2007年以来,商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势,6月末个人住房贷款增速比1月末和第一季度末分别提高4.8个和4.6个百分点。

2 房地产业、银行信贷与经济增长关系的分析

2.1 房地产业、银行信贷与经济发展之间关系的分析

2.1.1 房地产业与银行信贷

从银行信贷与房价上涨的相关程度上看,房地产开发贷款、个人住房贷款与商品房销售价格的相关分析表明,1998-2005年间,我国房地产信贷和商品房销售价格的相关程度在0.99以上(刘姝威,2005)。这说明,我国房地产开发贷款和个人住房消费贷款与商品房销售价格之间紧密相关。由于房地产的开发建设需要大量的资金,其行业特征决定了与金融市场具有密切的关系。

2.1.2 房地产业与经济发展

近几年,随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施,我国房地产业得到了长足的发展,对固定资产投资,对国民经济发展起到了重要作用,与宏观经济的互动作用日益显著。我们通过两个角度衡量房地产业对国民经济的影响,一是房地产业增加值占GDP的比重,即从生产法核算国民经济的角度来判断;二是房地产开发投资占GDP的比重,即从支出法角度出发,利用房地产投资对固定资本的形成贡献来衡量其变化对经济的影响。从国家统计局发布的权威数据上我们可以较为清楚地看到,我国的房地产市场与国民经济发展是基本同步的。有关研究表明,从1986～2006年,房地产开发投资实际增长率与GDP实际增长率相关系数高达0.728,两者波动的相关性十分显著。

2.1.3 银行信贷与经济发展

1998年到2005年间,我国一直实行宽松的货币政策,表现在,一方面货币供应量持续增加,促进了经济的迅速发展,另一方面利率表现出的先抑后扬的走势。主要是我国近几年来,受美元流动性、证券市场和房地产市场过热的影响,我们经济出现了流动性过剩,经济有通胀的苗头。但是,2008年受制于全球性的金融危机,我国经济出现下滑的迹象,为了刺激经济发展,应对全球性金融危机对我国经济产生的影响,央行目前已不再对商业银行信贷规划加以硬约束。这是央行首次公开表明不再对商业银行限制信贷。这么做的目的主要是授予各商业银行更多的贷款自主权,以便银行在维护信贷资产安全的基础上,积极支持宏观经济的发展。根据以往的研究成果,我国货币供应量与我国GDP有明显的线性关系,在这些关系中,GDP对于房地产价格的影响是基础性的,决定了房地产价格的走势,同时,货币供应量对房地产价格水平的变化也有显著的影响。

2.1.4 实证分析

(1)数据指标的选择。

选择我国1980年～2007年M2投放量与我国GDP以及1990年～2007年我国房地产增加值和房地产开发投资作为本文研究的样本,其对数形式均来自对数数值则由Eviews4.0计算得出。

以上数据结果均来自历年统计年鉴。

(2)实证分析结论。

①LNGDP与LNM2具有较强的线性关系,相关系数达到99%以上,呈高度正相关。在置信度为95%的情况下,方程均通过F、T和D-W统计计量检验。说明我国GDP与货币供应量之间具有显著的相关关系。在对数形式下,我国货币供应量每增加1亿元,就会对GDP值增加0.774806亿元。说明在当前投资推动型的我国现阶段,银行信贷规模对我国经济增长具有决定性的作用。

②LNY与LNX具有较强的线性关系,相关系数达到94%以上,同样也呈正相关。在置信度为95%的情况下,方程均通过F、T和D-W统计计量检验。说明银行信贷与房地产增加值之间具有显著的相关关系,在对数形式下,房地产投资规模每增加1亿元,就会带动房地产也增加值增加0.67896亿元。回归结果表明房地产投资变动也即是房地产信贷对房地产业的发展起着决定性的作用。

③在滞后长度为3时,GDP和M2有一定的因果关系,GDP是M2变化的原因之一。

3 我国房贷业务发展对策

一是监管部门应督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施,做好风险提示和检查工作。本次美国次级债危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件和推出了前松后紧的贷款产品。因此,中国商业银行应该充分重视美国次级债危机的教训,提高个人房贷资产的质量,加强个人住房信贷监管,防止风险贷款大量产生。

(1)建立和完善个人征信系统,改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等较原始的征询材料进行决策,银行和客户之间的信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督管理。

(2)完善个人信贷法律,加强对失信、违约的惩处,从法律上保障银行开办消费信贷业务。

(3)规范抵押贷款放贷市场,防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。监管层应及时对国内商业银行发出风险提示,严格“三查”,严防假按揭和虚假贷款,同时,在房价动态变化的市场环境下,提示银行高度关注贷款抵押物的价格风险。商业银行应动态评估房屋的抵押物价值和潜在的风险,加强对重点地区房贷的压力测试,提高风险管控的前瞻性和有效性。

二是通过开展住房抵押贷款的证券化实现信用风险的分散和转移,同时注意加强对金融衍生品市场的监管。由于美国国内的抵押贷款证券化市场已经非常发达,本次次级债危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产,因为次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用风险转移给机构投资者。然而在中国,国内商业银行还没有进行贷款证券化的条件,一旦出现大规模违约,商业银行将承受所有信用风险。因此,应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作,让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险。为了使商业银行更好地提高信用风险管理水平,监管层需要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细化等技术,通过各种市场化手段在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带,降低风险传导性或降低传导力度。此外,监管当局应要求市场参与者进行必要的信息披露并解释衍生产品收益和风险形成的机理,同时尽快设计出一套有效的激励机制以事前约束信贷市场中金融创新所可能伴随的道德风险。

三是政府应合理调控国内金融体系流动性过剩。当前,我国经济存在过快向过热转化的可能性,物价持续走高,央行已经进入加息通道。需要注意的是,在加息过程中,对于期限较长的个人住房按揭贷款,必须注意加息的幅度和个人借款者的承受能力。否则,就可能像美国次级抵押贷款市场一样,由于利率大幅攀升而加重购房者还贷负担。一旦房地产市场出现降温,购房者无法及时卖出房产又无力还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。下一阶段,监管层需要密切观察前期政策效果和国际国内流动性变化情况,尽量使用市场和微调手段,避免对经济、金融运行产生过激影响。

四是政府应采取综合措施,防止房地产价格过快上涨,避免拐点过后房价下跌的不利影响。房地产行业是影响到国计民生的行业,同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退,一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡,另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。从美国次级债危机的形成原因可以看出,房地产价格泡沫催生了这场危机。当前,政府及有关部门必须采取多种措施严控房价的继续上涨,特别是,由于第二套及二套以上住房一般是以投资需求为主。因此,银监会、人民银行出台提高首付比率、贷款利率等措施对其进行限制的政策,不仅有利于银行体系的风险防控,也有助于房地产市场的平稳健康发展,关键在于贯彻落实。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响,政府还应采取有效措施,加大经济适用房和廉租房的供给,合理引导房地产市场健康发展。

4 结语

通过经济发展、房地产市场繁荣和银行房贷规模之间构建数学模型分析他们之间相关影响的关系,实证分析结果表明:(1)从银行信贷与房价上涨的相关程度上看,我国房地产信贷和商品房销售价格呈高度相关;(2)从我国GDP与M2之间的关系看,在投资推动型的我国现阶段,银行信贷规模对我国经济增长具有重要的作用;(3)从房地产增加值与房地产投资规模分析来看,由于房地产投资的来源中,其中大量资金(70%)是来自银行贷款,因此房地产投资额和银行信贷规模之间存在严格的替代关系,银行信贷对房地产业的发展起着决定性的作用;(4)在滞后长度为3时,GDP和M2有一定的因果关系,GDP是M2变化的原因之一。

同时研究结果还表明:货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响,货币供应量的增加会导致房地产价格上涨;利率变化对房地产价格有负向影响,但在长期其动态影响逐渐减弱;货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率,且前者呈加速上升趋势,而后者则逐渐减小。

摘要：本文实证分析结果表明货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响,货币供应量的增加会导致房地产价格上涨,进而导致房贷风险的增加,基于此问题本文提出相应的风险及防范对策。

关键词：房贷业务,风险,防范

参考文献

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[8]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2006(4).

个人房贷风险防范研究论文 篇4

关键词：个人；借款合同；借条；实践性

一、问题的提出

我国《合同法》第210条规定：个人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。“提供借款”这一支付行为的有无才是证明借款事实成立的关键，然而这一结论的得出也给个人之间借款合同纠纷的处理带来了诸多的问题。第一，贷款人持有的借条是有什么样的法律意义，借条在当事人风险的防范中有什么作用；第二，“提供借款”这一行为是借款合同的成立要件还是生效要件，贷款人支付部分借款是否会构成根本违约，此时贷款人和借款人的风险应当如何防范；第三，这种规定是实践性的还是诺成性的，应如何认定，到底是维护了当事人的信赖利益，还是增加了当事人履行合同的风险。其次是，对《合同法》第210条进行分析，明确其实践性或是诺成性的规定，在当代司法环境下应如何适用，才能在坚持司法自治原则的前提下，保护特殊利益的同时，防范风险，维护当事人双方的信赖利益。

二、个人之间借款合同风险的分析

1.借条性质的界定

在案件中如果不能正确认定借条的性质将会带来诸多风险，比如：其一，如果贷款人确实已经提供借款，而没有相关人证物证能证明“提供借款”这一事实，作为一个注重人事感情的国家，这种情况是个人借款的常有形态，此时如果借款人否认接受款项的事实，那贷款人的权利应如何维护。其二，在大多数的个人民间借款中，即使没有签订借款合同的前提下，考虑到借条最普遍的存在形式，如果借条真实有效，就作为认定借款事实的依据，这也是不合理的，因为也有很多借条不是在当事人意思自治的情况下所写的，进而也会损害借款人的利益。然而关于个人借款合同中借条的性质，法律规范上没有明确的规定，学界也各执一词，有的学者认为，借条不是借款合同，出具借条这一法律行为的实质是规定借款人按约定利息和期限返还本息，而出借人则享有相应的权利。并且指出只要出借人出示的借条是真实有效的，他就完成了举证责任，证明他已经履行了借款合同中“提供借款”的义务。有的学者则认为借条仅是借款合同成立的依据，合同生效与否还需举证“提供借款”这一事实，尤其是对于大额借款，当事人主张是现金交付，除了借条没有相关证据，则还要通过审查债权人自身的经济实力，债权债务人之间的关系，交易习惯及相关证人证言等来判断当事人的主张是否能够成立，仅凭借条还不足以证明交付钱款的事实。

笔者认为，对于借条性质的认定，可分为两个方面：第一是，对于一般的个人之间的借款合同，如果仅是传统意义上一般消费性的借贷，而不是民间资本的借贷，当事人之间的权利义务关系简单明确，如果借条真实有效，则可直接根据交易习惯认定借款合同的生效，不需要贷款人再证明“提供借款”这一事实。如果借款人提出异议，如确实存在乘人之危、胁迫等情形，则根据“谁主张，谁举证”的原则，借款人负举证责任。第二是，对于复杂的个人之间的民间借贷，也普遍存在着融通资本的性质，当事人有极大的营利性目的，此时如果将借条直接认定为构成借款事实的法律依据，则会损害借款人的利益，因此还需要贷款人“提供借款”的证明，同时也要综合考量借贷的起因、用途，借款人的出借能力、还款人的还款能力，出借人交付的时间、地点及交付方式等等。

2.个人之间借款合同的性质

个人之间借款合同的实践性抑或诺成性特点，在我国法律已明确，即《合同法》第210条的规定，然而在适用上的模棱两可，使当事人承担了不必要的风险。第一，这一规定没有明确“提供借款”是合同成立或生效的要件，如果是成立条件，则无形中扩大了对贷款人权益的保护，即使在贷款人不履行承诺或是部分提供借款，损害借款人利益的情形下，借款人也没有任何依据维护权益。第二，根据合同自由原则，合同当事人达成合意即可成立并原则上具有法律效力，如果将个人借款合同界定为实践性合同，尤其在当代有偿的、资本融通性质的个人借款合同中，合同的实践性势必会损害借款人的利益，亟需融资的借款人无任何依据能请求贷款人交付借款，只能等待贷款人主动提供借款，难以达成起初欲签订借款合同的目的。第三，如果将个人借款合同界定为诺成性合同，使贷款人在提供借款前没有考虑斟酌的机会，则在欠发达地区、小额的、人情性质的个人借款合同势必也会损害借款人的利益，没有保护特殊的群体的权利。因此在个人借款合同迅速发展的今天，明确界定个人借款合同的实践性或诺成性性质势在必行。

三、个人之间借款合同风险的防范措施

1.完善相关法律规范

从立法上来讲，个人之间借款合同所呈现的风险与法律规范的缺失、模糊有千丝万缕的关系，因此法律规范的完善至关重要。应明确将个人之间借款合同规定为诺成性合同，并将“提供借款”界定为合同的成立条件，同时允许当事人对合同实践性的约定。随着金融经济的发展，个人之间借款合同日益商业化，有偿性的商业化资本借贷也成为主要形式；适应市场经济的发展，尊重合同自由、当事人意思自治原则；顺应金融经济交易习惯的形成，将个人之间借款合同规定为诺成性合同，再在制度上进行设计，保护少数存在的个人之间借款合同特殊贷款人的利益，已成为大势所趋。

2.完善司法审判

由于现阶段个人之间借款合同法律规范的不足，司法审判在个人借款合同纠纷的处理中有着至关重要的作用。在现有司法规范的框架下，应审慎认定借条的证据效力。第一，一般情况下应将借条作为认定借款事实成立的依据，只有在重大的、复杂的借款合同案件中需要贷款人证明其“提供借款”的事实。针对当事人依据借条起诉还款的纠纷，应否经借条作为认定借款事实发生的依据，应视案件的具体情况区别对待。第二，审慎分配举证责任。一般情况下，借款人对借贷事实的发生提出抗辩的，应当承担举证责任，提供反驳证据予以证明。第三，充分发挥法官的主观能动性，正确认定案件事实。尤其是在大额贷款合同中，要综合考量债权债务人的关系、交易习惯、证人证言的可信度等方面，提高法官的业务专业素质，兼顾司法效率与公平。

一个房贷业务经理眼中的风险 篇5

央行上调房贷利率不能真正抑制房价

大家肯定都知道，4月28日，央行再次上调房贷利率，5年期以上利率提高到6.39%。这是继去年3月16日，中国人民银行宣布调高个人住房贷款利率的又一次利率调整。而且，央行的有关规定已经取消了商业银行自营性个人住房信贷优惠利率，同时授权对房地产价格上涨过快的城市比如北京等地区，首付款比例可由现行的20％提高到30％。

这一系列调整会使那些要通过银行贷款买房的购房者成本提高了，这是毋庸置疑的。不过，调整贷款利率的出发点是抑制房价的过速上涨。自去年以来，政府加大了对房地产市场的政策宏观调控，提高贷款利率也是进行调控的“一只手”。

你提到的这种观点我也听说过，有些人认为，提高利率对炒房者作用不大，而对未来利率变化、房价的担心，使得尚有实力的消费者蜂拥进入房地产市场，在这种情况下，房价将继续上涨，真正需要购房的消费者未必得到实惠。

类似情况我也的确遇到过，去年利率调整后，一些购房自住的贷款客户就急急火火地拿着钱来银行，他们通过各种方式筹措资金，提前还贷，避免利率上调带来购房成本的增加。其中，有一对年轻夫妇特夸张，居然带了十个存折来提前还款，一打听，他们把亲朋好友中能借到的钱都借来了。而与此同时，进行房地产投资的人仍在入市。我认识一位章先生，在北京已经拥有4套住房，按说属于典型的房贷新政“打击”的对象。去年4月份，章先生又贷款50多万元出手买下了位于北京青年路的一处住房。他认为，北京房价的上涨趋势决定了房产投资回报率远远高于贷款利率上涨的幅度。因此，只要楼盘地段好，增值空间大，他就继续投资房产。他觉得，这种投资基本没什么风险，比投资股市来得稳定。

但是，这些事例不一定就说明通过调整利率来抑制房价的方法不可行，如果单纯用提高利率的方式当然达不到预期效果。在需求旺盛的情况下，利率杠杆的调控作用很有限，但是金融政策的积极介入也属必要。

利率调整将给银行带来更多的利息收入

这的确是个尴尬的问题，利率的上调会增加银行的利息收入是个不争的事实，但是，另一方面，这项举措也将大大降低房地产过热所带来的金融风险。我想，这也是国家进行房地产宏观调控的目的之一。

拿我们银行来说，目前，房产开发贷款与购房贷款的比例大约是1∶2。相比较而言，我们更愿意将钱贷给购房者，因为，这样风险相对分散，对于开发贷款，我们则比较倾向于商品房开发项目。

我记得有个数据，四家国有商业银行个人购房贷款的不良贷款率大概为1.5％，而四家银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%～11%之间。

但是，房地产金融仍是银行的优质业务，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。

目前，商业银行房地产贷款的风险主要表现在以下几个方面：

一是部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，这将给银行带来不小的损失。

二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露出来。

三是“假按揭”所引发的道德风险。2005年，北京“森豪公寓”按揭涉嫌骗贷案就是一个典型的例子。“森豪公寓”就位于北京市朝阳门桥往西100多米，东二环以内，是个寸土寸金的地方。从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产开发有限公司以开发“森豪公寓”为名，与中国银行北京市分行签订了楼宇按揭贷款合作协议，后虚构销售“森豪公寓”事实，借用他人身份证，提供虚假收入证明及首付款证明，从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口6.4亿元。

假按揭几乎是作为一种“潜规则”存在于房地产业。由于房地产业对资金的要求惊人，又有着相对严格的准入要求，而且在房地产业直接融资渠道几乎阻塞、房地产开发资金几乎全部依靠银行支撑的情况下，一些房地产商面对相对严格的房地产信贷政策，与银行“迂回作战”，频频藉用假按揭方式，恶意套取银行资金，在营造房地产业虚假繁荣的同时，也使银行资金处于高风险的境地。