如何考察婚庆公司（精选8篇）
如何考察婚庆公司 篇1
考察婚庆公司方法(一)
1、婚庆公司的创意：
很多新人把创意理解为“新鲜”,所以考察婚庆公司的时候也常常把关注点放在是否够新潮时髦上，其实不然，能够真正反映出新人特色和婚庆主题的才是好的创意。
1）要有连贯的主题：
虽然婚礼的创意灵感随处可见，但必须有贯穿全场的主题，和婚庆公司的策划人沟通时要注意,如果全都只是零散的小点子可不行。
2）细节也需考察：
请柬、席位卡、留言卡„„这些不起眼的小东西常常能够显出策划的心思，请婚庆公司拿些之前的设计给您先瞧瞧，也是考察创意的好方法。
2、人员配置筹备：
婚礼需要一个系统的流程，每个环节都来不得疏漏，所以每个环节都需要配备相对应的专业人员，婚庆公司在婚礼当天的失误常常发生在内部人员的协调不够，跟进不足上。
直接询问婚庆公司正规的婚庆公司要配有专门的策划人员、业务支持人员(包括花艺、摄影、摄像、司仪、化妆、后期制作等等)，规模大的还有专门的门市人员，负责洽谈业务。
3、策划人对婚礼的理解：
一个好的婚礼策划人肯定要对婚庆文化有很深的了解，而不是盲目地追逐潮流，人云亦云，这样才能在规划新人婚礼的时候，既体现新人的特质，又有不断涌现的灵感和创意。
1）要乐于沟通交流：
好的婚礼策划人一定是乐于和新人交流沟通的，只有充分了解了新人自身的背景和要求，才能从中发掘两人自身的特质和适合的主题，策划出属于新人自己的独一无二的婚礼。
2）能够帮你全面考量：
好的婚礼策划人不仅要有好创意还要能够全方位帮助新人把关，分析婚礼各种创意是否适合当天会场，是否适合新人的设想，是否适合当天的来宾等等。
4、婚庆公司内部环境：
小两口小帖示：
从一个公司的内部环境大致也能看出公司的风格，或大气，或精致，或充满个性元素，从中也能窥探出婚礼策划人的“品位”。
1）考察是否合法经营：
先检查公司经营地点是否与《营业执照》上的一致，再看经营地点是否为经营者独立拥有。而且经营地点的数量多少也是判断公司规模的依据。
2）借机考察业务能力：
从一个公司的内部环境大致也能看出公司的风格，或大气，或精致，或充满个性元素，从中也能窥探出婚礼策划人的“品位”。在舒适的环境里也易于双方放松心情，坦诚交流。
如何考察婚庆公司 篇2
上市公司的盈余管理行为及其研究自20世纪80年代兴起以来, 一直受到学术界、实务界以及监管部门的广泛关注。作为我国经济主力军的中小企业资金短缺而又难于融资是普遍存在的现象。专门针对中小上市公司盈余管理行为的研究也日益受到重视。
对于会计盈余管理的好坏始终褒贬不一, 有学者认为盈余管理是“消极”的, 是一种欺诈行为, 或误导利益相关者对于公司业绩的评判, 或影响依赖于财务报告中会计数字而进行的合约的结果, 也有学者认为盈余管理是“积极”的, 与会计盈余欺诈是不一样的, 其有着存在的合法性和正当性, 甚至是有益性。
笔者比较赞同盈余管理是“积极”的这一观点, 持类似观点的学者包括:Davidson等 (1987) 认为盈余管理是“在公认会计准则范围内, 为了达到所希望的报告盈利水平, 所采取的谨慎步骤”;陆建桥 (1999) 认为盈余管理是“企业管理人员在会计准则允许的范围之内, 为了实现自身效用的最大化和 (或) 企业价值的最大化做出的会计选择”;秦荣生 (2001) 认为盈余管理是“企业有选择会计政策和变更会计估计的自由时, 选择其自身效用最大化或是企业市场价值最大化的一种行为”;宁亚平 (2004) 认为盈余管理是“管理层在会计准则和《公司法》允许的范围内进行盈余操纵, 或通过重组经营活动或交易达到盈余操纵的目的, 但这些经营活动和交易的重组增加或至少不损害公司价值”。
综上所述, 我们认为, 盈余管理是指企业管理人员在会计准则和《公司法》允许的范围内, 通过会计政策的选择、会计估计的变更、重组经营活动或交易等, 以期实现自身效用的最大化和 (或) 企业价值的最大化。
尽管会计盈余管理会导致会计信息与未进行任何盈余管理时不同 (并非就是失真) , 但会计盈余管理与会计盈余作假有着本质的区别。会计盈余管理是在相关法律规定范围内, 而会计盈余作假则是超出了相关法规和准则允许的范围而进行的会计欺诈行为, 如违规进行会计政策选择和会计估计的变更, 无中生有地虚构经营活动或交易 (隐瞒和删除交易或事项, 伪造、变造交易或事项及相关凭证记录) 。
二、会计盈余管理的有益性
一方面, 从个别公司来看, 公司在经营过程中, 难免因为外界环境的变化, 如某物件市场供需不平衡价格大幅度升降、某些优惠政策的颁布、某准则条例的修改等, 而需要更换从前的会计政策和会计估计方法, 以更好地反映企业经营状况, 实现企业价值更大化, 减少违反债务条款、失足配股门槛等带来的风险, 即经营者能够利用会计自由选择权进行会计政策合理选择、会计估计的合理判断以及信息的恰当披露, 可以保护公司免受现实状况带来的不必要损失。另一方面, 从整个市场来看, 盈余管理并不会扭曲公司当期税前的账面价值 (宁亚平, 2005) , 并不会误导报表使用者, 反而可以使账面盈余更准确地表示公司的实际价值 (Black, 1993) 。
已有很多国内外学者通过各种研究, 将公司是利用应计项目进行盈余管理还是真实活动进行盈余管理、盈余管理的动机是什么、盈余管理的幅度等进行了较为充分的剖析, 对如何识别公司进行盈余管理进行了方法建议。所以我们认为, 进行盈余管理的公司反而更容易引起报表使用者的警惕性, 报表使用者能够坦然、理性地面对公司盈余管理, 而且更青睐于盈余比较平滑的公司 (Barth等, 1999;Magrath等, 2002) , 也正如斯科特所认为的, 盈余管理可以作为一种向市场传递内部信息, 使股价更好地反映公司前景的机制。
三、中小上市公司会计盈余管理现状分析
1. 存在盈余管理行为。
相关研究表明, 中小上市公司普遍存在会计盈余管理行为, 尤其是在IPO过程中。图1为中小上市公司2004~2012年年度报表ROA分布图, 图2、图3、图4分别为中小上市公司2004~2013年1季度、半年度、3季度报表ROA分布图。其中:ROA为报告期净利润与期末资产总额之比;图中的条柱为报表中ROA的分布;横轴为ROA;纵轴为公司比例。
从四个图中, 我们可以发现, 在0处ROA的分布均具有明显的跳跃现象, 即样本比例在0的右边突然增多, 与在0的左边样本则突然减少形成鲜明对比。在我们看来, 此现象的产生就是盈余管理的结果。
2. 盈余管理公司呈现增长趋势。
从中小上市公司2004~2012年各年年度报表ROA分布图 (图5) , 我们可以看出, 从2004至2012年, 在0处ROA分布的跳跃现象越来越明显, 尤其是2010~2012年, 0右边附近的样本数急剧增多。一方面当然是因为近几年中小板上市公司数量的大幅度增加, 另一方面, 是由于盈余管理公司数量的急剧增加。从中小上市公司2004~2013年各年1季度、半年度、3季度报表ROA分布图 (图6~图8) , 同样可以得出此结论。
3. 盈余管理呈现季度差异。
图9为中小上市公司2004~2013年各季度报表ROA分布图, 从左往右的四个图依次为:1季度ROA分布图、半年度ROA分布图、3季度ROA分布图和年度ROA分布图。从图9可以看出, 在0处ROA分布的跳跃现象在各季度报表中表现得不一致, 1季度ROA分布图的跳跃现象最为明显, 半年度和3季度的次之, 年度报表ROA分布图的跳跃现象则较为缓和。即1季度报表反映的进行盈余管理的公司最多, 而年度报表反映的进行盈余管理的公司最少, 可能是由于年度报表需要审计的缘故。
四、思考与建议
1. 投资者是具有信息判断能力的。
从上文分析中, 我们可以知道, 中小上市公司1季度报表反映的进行盈余管理的公司最多, 年度报表反映的进行盈余管理的公司最少。而许晓芳和方略 (2012) 研究发现, 中小上市公司1季度报表的信息含量最少, 股价波动与其报告盈余偏离最大, 年度报表的信息含量最多, 股价波动与其报告盈余拟合度较好。
这说明投资者在进行投资决策时使用了年报中披露的盈余信息, 而很少使用1季度报表披露的信息, 他们能够意识到, 公司存在盈余管理行为, 年度报表由于需要经过严格的审核, 相对更具有真实性和规范性, 而1季度报告存在更大的盈余管理程度。因此, 投资者具有一定的信息判断能力, 中小上市公司管理者在进行盈余管理时, 应当明确此点。
2. 会计盈余管理是需要付出代价的。
一方面, 公司进行盈余管理, 不管是变更会计政策、会计估计方法, 还是重组事项和交易等, 都需要在财务报告中披露, 思考如何进行盈余管理、如何进行披露将增加公司管理者的工作量和工作难度, 而且还会引起诸如证监会、媒体、相关利益群体等的关注, 从而可能给企业带来更大的契约成本 (如融资成本) 。
另一方面, 如果公司投资者较为保守, 比较排斥公司的盈余管理行为, 那么, 或通过自己直观地发现公司存在会计政策选择和会计估计方法变更, 或通过一些专业分析师或学者研究发现公司存在其他隐蔽性的盈余管理行为, 则公司盈余管理幅度一旦超出了他们预期或接受范围, 他们就会立即放弃该公司, 甚至加入投资黑名单。
3. 尽可能保持公司盈余平滑性。
在进行盈余管理时, 需要注意保持盈余的平滑性, 不能一味地为了满足一时需要而大幅度向上向下进行盈余管理, 盈余波动的大小在一定程度上也说明了企业倒闭的可能性的大小 (Trueman等, 1988) 。Barth等 (1999) 以及Magrath等 (2002) 研究也表明, 盈余比较平滑的公司股票, 其价格较盈余波动大的公司股票价格更高。所以, 公司管理者应当尽可能地保持公司盈余的平滑性, 当然, 这在一定程度上也体现了公司管理者的管理能力以及公司的经济实力。
参考文献
[1].Jones J..Earnings management during import relief investigations.Journal of Accounting research, 1991;2
[2].Dechow P.M., Sloan R.G., Sweeney A.P..Detecting earnings management.Accounting Review, 1995
如何考察婚庆公司 篇3
关键词:基金;基金管理公司;公司治理结构;董事
中图分类号:F270.7文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)08-0015-01
基金管理公司是按照合同法组成的以赢利为目的的股份有限公司形式,发行公司股票筹集投资者资金组成基金,公司经理、董事执行业务,并向股东负责。我国基金业近年来发展迅猛,基金管理公司家数不断增加,管理基金规模不断扩大。由于我国基金管理公司成立较晚,而在向商业性金融机构过渡的过程中又普遍面临着机构权责不清晰、激励与约束机制不健全、基金管理人外部制衡弱化等诸多问题,离最终建立一套合理、完善的公司治理体系这一目标相去甚远。因此需要深入考察我国基金管理公司治理结构现状,研究其形成的原因及对管理、销售体系的影响,并利用和国外同类公司的对比探明它的缺陷,在此基础上提出加强和改进公司治理结构的办法。
1公司治理结构设置的目的
郎咸平认为,公司治理结构是一种对公司进行管理和控制的体系。它不仅规定了公司的各个参与者,而且明确了决策公司事务时所应遵循的规则和程序公司治理结构要解决涉及公司成败的两个基本问题:
一是如何保证投资者(股东)的投资回报,即协调股东与企业的利益关系。在所有权与经营权分离的情况下,由于股权分散,股东有可能失去控制权,企业被内部人(即管理者)所控制会有损于企业的长期发展。公司治理正是要从制度上保证所有者(股东)的控制与利益。
二是企业内各利益集团的关系协调。即对经理层与其他员工的激励,以及对高层管理者的制约。这个问题的解决有助于处理企业各集团的利益关系,又可以避免因高管决策失误给企业造成的不利影响。
2基金管理公司内部治理结构的主要特征
2.1独立董事机构
公司型基金虽然具有独立的法人资格,但是除了董事会之外,并无其他的机构,基金公司通过契约与其他基金代理机构发生联系。因此,基金治理结构主要表现为投资者和董事会之间的公司治理关系。
2.2保护投资者权益
基金公司股权的高度分散以及委托代理链条的增长使得投资者与基金公司董事会之间的信息不对称和激励不相容问题更为严重,中小投资者的利益更容易受到侵害。因此,保护投资者权益是基金治理的首要和核心问题,对改革和不断完善监视职能提出了比实体企业更高的要求。
2.3外部力量的介入
公司型基金作为沟通投资与储蓄的金融中介,同样存在外部性的问题。单纯依靠市场机制并不能保证其治理结构的有效性。因此,为了维护投资者对基金这一投资方式的信心进而维护整个金融体系的稳定和健康发展,各国监管当局都不同程度地介入基金的治理结构。
3我国现阶段基金管理有限公司治理结构存在的主要问题
3.1机构权责不清晰
在我国目前的基金管理公司中,独立董事、合规审核委员会和薪酬与资格审查委员会以及督察员等各机构的设置,存在着重叠与权责交叉题,尤其是管理资产规模很小的基金管理公司,机构权责交叉、组织结构臃肿、缺乏效率的状况十分突出,制约着基金业务的开展。
3.2激励与约束机制不健全
目前我国基金管理公司在激励与约束机制上面普遍存在如下问题:一是约束不够严厉且没有直接到人;二是基金管理公司的股东可同意基金经理和高管人员实行模拟期权激励和员工持股计划,但此还未得到法律允许;三是激励和约束机制在治理结构中的力度不足。
3.3基金管理人外部制衡弱化,独立董事作用有待考验
目前在我国基金业中,基金发行成功之后,由于同为受托人的基金托管人要由基金管理公司代为选择,这使得管理人缺少有力的外部制衡,因此前者对基金管理人的约束明显弱化,这令基金管理人缺乏应有的外部约束,并且,新兴的独立董事会制度中独立董事的作用有待验证。在现今美国独董制度仍难有效规避道德风险情形下,如让中国式的基金管理公司独董有更多的决策权,是否能有足够动力与公信力来维护各方尤其是广大基金受益人的合法权益,还需要时间来检验。
4与国外基金管理公司的比较
在美国,发行规模最大的为共同基金,这是指把许多人的钱集中起来进行专业化投资的运作。研究美国共同基金管理公司成熟高效的治理结构,借鉴其先进的运作经验,杜绝其现存的弊端,对于我国基金管理公司的治理结构的逐步完善具有指导性意义。
4.1美国共同基金管理公司的运作主体(如图1)
4.2美国共同基金管理公司的董事结构
美国共同基金管理公司治理结构中最核心的是独立而复杂的董事结构。
4.2.1董事会下设的各专业委员会
由于基金管理公司董事会承担着大量而复杂的业务管理职责,因此董事会下设有各种负责处理具体事宜的专业委员会以完成特定的职能,包括审计委员会、公司治理委员会、行政委员会等。其中审计委员会虽无法律规定但基本是必设的,负责监管财务报告和内部控制事宜;公司治理委员会也是常设的机构,主要由独立董事构成,负责处理相关事宜。
4.2.2独立董事
独立董事制度是美国共同基金治理结构的重要特色。独立董事意味着董事由非利害关系人组成,即与基金管理公司及其他关联人没有任何业务关系,以及与基金使用的经纪人没有任何法律关系。在美国《1940年投资公司法》中早就以法律的形式确定了这一点。独立董事的职责体现在以下几个重要方面:投资顾问合同;主承销商的选择;提取基金销售费用;聘请独立审计机构;基金担保和;服务合同的表决批准。
5关于加强和改进我国基金管理公司治理结构的几点建议
5.1进一步健全董事会制度
我国公司董事会中内部董事比例过高,且主要是公司经理人员,有的公司还包括主管部门或总公司的领导兼任的董事,如此,董事会发挥不了对经理层的监督作用。因此,笔者以为,我国上市公司应将该比例降到1/2以下,大幅度增加外部董事,特别是一定数量的专业知识、经验十富、并具有独立判断能力的独立董事。另外就是在加强独立董事制度的同时实行董事长与总经理分设制度。
5.2完善监管体系
地产公司考察报告 篇4
根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：
一、考察概况
此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。
1、雅世合金公寓
雅世合金公寓1：60沙盘
雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。
丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。
2、金隅山墅 金隅山墅项目总体规划 车库入口 楼体外观 厨房设计 车位设计 内部空间设计
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。
3、星河湾 小区绿化
由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。小区水系景观
设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。楼体外观
精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。内部装修
4、柴楼庄园
柴楼庄园总体规划 卫生间设计
柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。客厅设计 厨房设计
柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金
开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
（一）隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。(二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。(三)超标准列支费用 1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。
2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。(四)其它问题：
1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。4.土地增值税的清算问题。
为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。
由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。
三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握
1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：
其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。
2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。3.实地观察了解企业的建设项目相关情况
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。(二）检查房地产行业的方法及技巧： 1.把好收入关。
（1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。篇三：xx房地产公司运营管理部考察报告 运营管理部考察报告
运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区（销售部）现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。
在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强；无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。
一、工程管理方面：
中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点；施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的工作中要重点做好以下几个方面的工作：
1）借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质；
2）借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准；
3）完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建设，全面提升现场安全与质量管控能力；
4）借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收标准，完善总包及重要分包单位（装修、园林、门窗、电梯等）选择和评价标准；
5）组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。
二、运营管理方面： 中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。
他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右（作为上市公司证照要求较严），在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。
在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。
每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改（集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外）。
工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室（地下车库），标准层、层数等方面进行制定。在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把控、认真评审，最终确定综合实力强（资金、管理、进度要求）的总包队伍。选择一个好的总包队伍是完成公司年度计划的基础，在这方面，中海、中铁公司做的尤其突出，值得我们借鉴和学习。
公司经理的考察材料 篇5
XX，男，汉族，XXX人，1971年12月出生，本科学历，工程师职称，1993年7月参加工作，1997年6月加入中国共产党，现任公司副总经理。
主要工作简历：
1993.7--1996.1 在XX联运总公司工配厂任技术员、检验科长；
1996.1--2000.5 在XX联运总公司工配厂任技术副厂长、生产副厂长；
2000.6--2002.7 在XX第一通用电器厂 XX联激光加工工程有限责任公司任厂长、总经理
2002.8--2005.8在XX汽车改制厂任技术中心主任、生产制造处处长、厂长助理；
2005.8--至今 在XXX有限公司总经理。
该同志思想政治素质好，能深入学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论及“三个代表”重要思想，自觉贯彻执行党的各项路线、方针和政策。具有坚定的共产主义理想信念，能够保持清醒头脑，反对**和**。在揭批“法轮功”歪理邪说的活动中，坚决拥护党和国家作出的取缔“法轮功”非法邪教组织的决定，时刻牢记着自己是一名普通党员，思想上和行动上自觉与党中央保持高度一致。
该同志的工作热情高、能力强，作为公司常务副总经理,能严格执行公司董事会决议，积极协助总经理工作，谦虚好学，自觉维护公司班子的团结，积极开展本职工作。平时注重调研，工作计划周密，敢于开拓创新，积极为公司的发展献计献策。为改变原厂车间布局凌乱、工艺落后等面貌，提升工厂的管理、研发、生产制造平台，该同志带领公司一班人马，克服重重困难，在预期时间内做到
“生产搬迁两不误”，并积极促进公司与中国重汽集团签约正式合作，为公司建成一个全新的现代化专用汽车生产企业，全面提升公司产品的制造质量和企业的综合竞争力作出了积极的贡献。
该同志有一定的组织领导能力，驾驭能力比较强。对于重点工作他能够及时提出富有见地的思路和措施，并善于抓主要矛盾和关键环节；工作经验丰富，讲究工作方法，能够协调和团结各方面的力量，共同完成工作；注重工作效率，对于比较复杂的工作能够及时拿出科学合理的方案，并组织实施；在处理紧急和重大问题时，比较沉着冷静，表现了较强的原则性和灵活性；善于听取各方面的意见和建议，及时改进工作。
该同志办事公道正派，廉洁自律，原则性强，平时严格要求自己，模范遵守公司各项规章制度，正确行使手中的权利，善于做公司员工的思想工作，为人诚恳，关心员工的工作和生活，较好维护职工员工的合法权益，在公司职工中有一定的威信。在公司员工中没有不良反映。
不足之处：在工作中处理某些问题的经验稍欠。
这次考察，考察组共找13人进行谈话，4人认为该同志优秀，8人认为该同志称职，1人认为该同志基本称职，13人同意该同志提拔使用。
XXXX考察组
景观公司项目考察方案 篇6
一、考察目的：为囿口项目下一步景观设计公司比选工作提
供参考标准。
二、考察时间：2012年4月16日-2012年4月20日
三、考察内容：
1、建筑功能：空间造型功能，即界定空间、遮景、提供
私密性空间和创造系列景观等。
2、工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通视
线诱导。
3、调节气候功能：遮荫、防风、调节温度和影响雨水的汇流等。
4、美学功能：视角主景、框景及美化其他设计元素，使
其作为景观焦点或背景；另外，利用植被的色彩差
别、质地等特点还可以形成小范围的特色，以提高
景观的识别性，使景观更加人性化。
5、设计亮点：景观设计中标新立异的造景，小品。
6、后期维护：从实地考察项目分析各种造景后期维护情
况，包括维护成本，效果，途径等。
7、与景观道路、广场有关的绿化形式有：中心绿岛、回
车岛等；行道树；花钵、花树坛、树阵；两侧绿化。
最好的绿化效果，应该是林荫夹道。郊区大面积绿化，行道树可和两旁绿化种植结合在一起，自由进出，不按间距灵活种植，实现路在林中走的意境。这不妨称之为夹景；一定距离在局部稍作浓密布置，形成阻隔，是障景。障点使人有“山重水复疑无路，栖口暗花明又一村”的意境。城市绿地则要多几种绿化形式，才能减少人为的破坏。在车行道路，绿化的布置要符合行车视距、转弯半径等要求。特别是不要沿路边种植浓密树丛，以防人穿行时刹车不及。
要考虑把“绿”引伸到道路、广场的可能，相互交叉渗透，最为理想：使用点状路面，如旱汀步、间隔铺砌；使用空心砌块，目前使用最多是植草砖。波兰有种空心砖，可使绿地占铺砌面2/3以上。在道路、广场中嵌入花钵、花树坛、树阵
景观设计中的地形可以起到d作用
●改善植物种植条件，提供干、湿，以至水中；阴、阳、缓陡等多样性环境。
●利用地形自然排水，所形成水面提供多种景观用途，同时具有灌溉、抗旱、防灾作用。
●创造园林活动项目，建筑所需各种地形环境。
●组织景观空间，形成优美园林景观。生态设计观生态设计观念或结合自然的设计观念，已被设计者和研究者倡导了很长的时间，随着全球化带来的环境价值共享和高科技的工具支持，生态设计观必然有进一步的发展，可以将其概括为：
不仅考虑人如何有效利用自然的可再生能源，而且将设计作为完善大自然能量大循环的一个手段，充分体现地域自然生态的特征和运行机制；
尊重地域自然地理特征，设计中尽量避免对地形构造和地表机理的破坏，尤其是注意继承和保护地域传统中因自然地理特征而形成的特色景观；
从生命意义角度去开拓设计思路，既完善了人的生命，也尊重了自然的生命，体现了生命优于物质的主题；
通过设计重新认识和保护人类赖以生存的自然环境，建构更好的生态伦理。
人性设计观
全球化是人类推动的，人类是世界的主体，是技术的掌握者、文化的继承者、自然的维护者。景观设计观念拓展的重要一方面即是完善人的生命意义，超越功能意义设计，进入到人性化设计。具体包括：
以人为本，设计中处处体现对人的关注和尊重，是期望的环境行为模式获得使用者的认同；
呼应现代人性意义，对人类生活空间与大自然的融合表示更多的支持；
与人类的多样性和发展性相符合，肯定形式的变化和内涵的多义性。
多元设计观
多元的景观发展要求景观设计强化地方性和多样性，以充分保留地域文化特色的景观来丰富全球景观资源。其观念具体包括：
根据地域中社会文化的构成脉络和特征，寻找地域传统的景观体现和发展机制；
以演进发展的观点来看待地域的文化传统，将地域传统中最具有活力的部分与景观现实及未来发展相结合，使之获得持续的价值和生命力；
打破封闭的地域概念，结合全球文明的最新成果，用最新的技术和信息手段来诠释和再现古老文化的精神内涵；力求反映更深的文化内涵与实质，弃绝标签式的符号表达 信息设计观
传统的景观设计集中于展示形态与空间，满足功能需求。全球化发展的今天要求景观承载更多的信息，相应的景观设计必然集中于信息，体现时间优于空间的概念。其具体包括：
应对于信息处理，设置信息调节、疏导的空间，留有增容余地和弹性发展的场所；
为有效读取信息，更多提供一目了然、形象简洁、色彩夺目的形式，尤其是对符号标志系统的处理；
将信息技术融进设计理念和人的审美需求之中，在更高层次上与情感抒发融为一体；
创造互动景观，使景观应对于不同信息而变化，而不是固定地扮演某种角色，承载某种功能。
技术设计观
全球化时期的景观发展充分利用技术所提供的一切可能性，相应的设计观念也必然紧密结合技术。表现在：体现技术理性，设计作为与人口增加、资源减少、环境变化的回答，反思技术的优越性和潜在危险；
体现技术理性，反映技术与人类情感相融合的发展动态和技术审美观念的多样化趋势；
体现景观智能化趋势，创造有“感觉器官”的景观，使其如有生命的有机体般活性运转，良性循环；
如何考察婚庆公司 篇7
一般来说, 上市公司的关联担保主要有以下三种类型:一是互保, 即上市公司与大股东和关联方互保;二是正向担保, 即上市公司为大股东和关联企业担保;三是反向担保, 即大股东和关联方为上市公司担保。其中, 上市公司与关联方互保主要是上市公司为了融资贷款的方便, 出现危机主要是由于对对方实力认识不足, 恶意担保的成份较少, 但是, 另一方面若互保形成盘根错节的“担保圈”或“担保链”, 就很容易造成一种危险的局面, 即一旦链条中的某个公司出现违约, 就很容易把其他担保人也拖向担保风险的边缘, 这对债权人利益的保护是非常不利的。而在正向担保中, 由于上市公司的控股股东拥有经营管理上的控制权, 因此出现恶意担保的风险最大, 控股股东往往通过控股地位指使上市公司对大股东或关联企业进行巨额恶意担保, 将上市公司变为“提款机”任意圈钱, 最后将上市公司彻底掏空。相比较而言, 反向担保则对上市公司的发展最为有利, 也大多属于良性担保, 比如中兴通讯十几年来的迅速发展, 大股东的担保支持是最为关键的因素, 公司成立初期的资金供给由大股东提供担保或其他方式予以解决, 没有采用“病急乱投医”的方式与其他公司发生担保关系, 随着公司经营的快速发展, 良好的信誉得到了银行的认同, 加上来自资本市场融资的支持, 公司发展的资金需求也基本得到了满足。
在我国证券市场上上市公司连曝担保黑幕的今天, 人们不禁要问, 为何上市公司的担保问题总是难以解决?我们通过对上市公司的担保问题的研究不难发现, 制造担保“地雷”的主角, 往往是上市公司的大股东。早期有些大股东仅仅是无意识地驱使上市公司任意为其他公司提供担保, 有的甚至形成地域性“担保圈”, 如深圳、上海、福建担保圈等, 但是一旦圈内公司经营出现困难, 担保“地雷”就会突然引爆, 从而引发一系列上市公司的担保危机。后来, 随着控股股东对上市公司融资需求的增加, 控股股东则有意识地借担保来掏空上市公司, 最早为人所熟知的是ST棱光的大股东恒通集团, 公司的控股股东往往利用上市公司为其下属企业提供担保, 以及在股权托管期间向潜在关联方提供担保, 套取银行资金;或者通过担保方与被担保方关联关系的“非关联化”, 或通过为控股子公司担保, 再由后者为关联股东提供担保, 规避相关部门的监管。最近的统计资料显示, 在我国证券市场的上市公司中有近40%的公司存在着对外担保, 这个比例在前两年是25%～35%。随着对外担保的越来越多, 担保数额的越来越大, 担保期限的越来越长, 许多上市公司也就越来越频繁地被担保引起的涉讼案件卷入其中、不能自拔。ST猴王的母公司猴王集团就是这样的典型, 它利用掌握的控股权冒用ST猴王的名义为自己贷款3.7亿元, 又利用其资产及信用为担保, 从银行骗走了3个亿的贷款。2000年6月, ST猴王董事会公告称, 实际对外担保合计24笔, 涉及金额3.09亿元, 包括直接为猴王集团及其下属企业提供融资担保19笔, 担保金额2.43亿元, 占担保总额的78.8%。2001年2月27日猴王集团突然宣布破产的时候, 尚欠ST猴王近11亿元的债务。更可怕的是, 集团疯狂的抽血行为, 也给上市公司带来了巨大的灾难:首先, 上市公司对集团公司形成的数亿元债权, 随着集团公司宣告破产, 由于集团资产所剩无多并且早已被其他债权人冻结、查封, ST猴王从其母公司处完全有可能颗粒无收。其次, 由于ST猴王为集团公司担保了数亿元的贷款, 随着集团公司的破产, ST猴王将立即成为债权人追索的对象。最后, 由于几年来长期为集团公司“输送”资金, ST猴王自身也负债累累。因此, 当猴王集团宣告破产后, 不久, ST猴王也因为为集团公司承担的逾2亿元的担保及自身的上亿元债务而被华融等三大债权人申请破产。
综上所述, 通过对上市公司的恶意担保行为的研究和考察, 可以发现此类担保的最终受益人多半是大股东、关联方或潜在关联方, 只是在他们之间可能拐了几道弯, 以逃避证监会在制度上的约束与监管。
上市公司的关联担保问题难以根治, 是几个环节上的问题导致的:一是大股东及其公司高级管理人员行为不容易受监控。再加上我国信用制度的缺陷, 同上市公司治理机制的缺陷尤其是高管层面某些个人的人格缺陷和道德缺陷交杂在一起, 表现出来的破坏性格外地被放大了。有的上市公司对担保授权不当, 董事长、总经理个人滥用审批权利的现象十分普遍;有的上市公司实际上已形成了内部人控制的局面, 他们打着股东的旗号或以关联交易的名义为某些利益团体和个人提供担保, 实际上是变相侵吞公司财产, 侵犯其他股东的合法权益。因此, 上市公司治理结构不合理或者内部管理混乱, 就容易引发隐性及恶意的关联担保。二是通过关系的转换, 使担保关系“非关联化”或者采取拉长担保链的做法, 来规避监管。同时, 由于我国证券市场对子公司监管存在漏洞, 于是上市公司也开始利用子公司为关联方担保的作法。三是担保信息披露不及时, 部分上市公司甚至刻意隐瞒关联担保, 欺骗了公司广大股东和债权人, 使得问题被长期掩盖。鉴于以上的上市公司关联担保中存在的问题, 证监会与国资委在2004年8月份联合发布了《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》, 进一步限制担保行为。比如:在该通知中的第二条中着重指出:“严格控制上市公司的对外担保风险。上市公司全体董事应当审慎对待和严格控制对外担保产生的债务风险, 并对违规或失当的对外担保产生的损失依法承担连带责任。控股股东及其他关联方不得强制上市公司为他人提供担保。”同时, 在上市公司的对外担保中设置了一定的限制条件, 如担保事项须董事会全体成员2/3以上签署同意, 或者经股东大会批准, 要求有反担保措施等, 这些规定缩小了恶意担保的运作空间, 有助于综合治理隐性的关联担保的“地雷”。在协同监管上, 银行方面在2003年7月份, 银监会表示要对上市公司担保进行摸底, 中国人民银行则成立征信管理局, 着手建立社会信用体系, 以及信贷登记咨询系统, 这些举措对于从银行层面堵住上市公司担保漏洞, 发挥与证监会的协同监管作用也是相当重要的。
但是, 笔者认为, 以上的规定对于上市公司的规避行为以及对担保隐瞒不报的情况, 仍没有很好的监管措施和有威慑力的处罚办法, 对大股东的行为也难以进行有效的事前监控。另一方面, 银行的辅助调查配套措施也未必能在短时间内建立起来, 再加上目前资本信贷市场的竞争激烈, 银行能否真正执行相关规章制度, 从关键环节抑制恶意担保, 也是一个让人怀疑的问题。同时, 需要特别指出的是, 对于上市公司关联担保的效力认定也是一个需要明确的问题。
笔者认为, 对于上市公司关联担保的效力认定可以分为三个方面来加以区别对待。首先, 对于上市公司在行政干预或控股股东的支配下, 违背自己的真实意愿而为其关联公司提供的担保的情况, 由于这种担保虽然在形式上可能合乎法律, 但因为其违背了意思表示真实的民事行为的构成要件, 因此应当依据《合同法》中有关无效或可撤销合同的规定, 受损害方有权请求人民法院变更或撤销担保合同, 法院应依据《合同法》的规定予以支持。其次, 对于上市公司为了规避证监会有关资金融通的规定而采取的互保或连环担保的效力的认定问题。由于在这种连环担保中, 虽然上市公司并没有直接为本公司的股东、股东的控股子公司、附属企业或者个人债务提供担保, 而是为表面上与其没有任何关联的其他公司的债务提供担保。如果仅仅按照关联交易的字面涵义理解, 似乎不应归入关联交易范畴, 但显而易见的是, 上市公司之所以为其他公司债务提供担保, 是以被担保公司的关联方为上市公司的控股股东等关联方的债务提供相应的担保为对价的, 这种交换担保或连环担保的行为只是在形式上隔离了上市公司与其关联方的交易关系, 实际上与上市公司与其关联方的直接交易并没有差别。因此, 这种规避法律和监管的担保实质上仍然应作为关联交易看待。对于这种担保的效力, 从保护债权人的利益出发, 并不能一概而论。若债权人明知上市公司为被担保人提供担保是为了使其关联方能够获得担保, 而仍然同意与上市公司建立担保关系, 在这种情况下可因为债权人的恶意而否认担保的效力, 因此对于债权人主观过错的判断, 在很大程度上决定了连环担保的效力。最后, 对上市公司超越公司章程规定的范围或程序而提供的担保的效力的认定问题。在各国的立法传统上, 对于公司超越公司章程赋予公司的权利范围的担保行为认定为无效。但是随着资本市场的日益繁荣, 许多国家在立法上渐渐倾向于保护善意贷款人的利益。我国最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释 (一) 》中规定:“当事人超越经营范围订立合同, 人民法院不因此认定合同无效。”因此, 我们可以这样认为, 判断超越公司章程规定的范围的担保行为是否有效, 不取决于行为是否超越经营范围, 而应当取决于贷款人的善意与否, 如果贷款人不知道上市公司的担保已经超越其公司章程的范围, 则该担保有效;反之, 则可认定为无效。但是由于公司的章程具有公示性, 因此贷款人被推定为明知上市公司超越其公司章程的范围, 除非贷款人能提出其不知或不应当知道的确实证据, 方能认定担保有效。
摘要：上市公司的关联担保一直是中国证券市场的一个热门话题, 而我国证券市场上上市公司连曝担保黑幕, 人们不禁要问, 为何上市公司的担保问题总是难以解决?本文就我国上市公司关联担保的问题进行了分析, 指出了问题的根源, 并提出了相关解决建议。
关键词：关联担保,上市公司,大股东,风险控制,法律监管
参考文献
[1].李继永.《担保的死结为何解不开》.中国证券网 (http://www.cs.com.cn) .
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[5].柳经纬, 黄伟, 鄢青著.《上市公司关联交易的法律问题研究》.2006 (12) :130, 厦门大学出版社.
初创业如何考察项目 篇8
一、正当性
对项目方正当性的考察主要包括；1、项目方是否有工商登记，项目方的工商登记是否在有效期内；2、有的项目方可能会拿着别人的执照蒙事，所以投资者还需要辨别项目方所持执照是否为项目方本人所有，如果项目方提供了资料，要注意资料中的企业名称与其提供的营业执照上的企业名称、经营范围是否一致，如果不一致，需要项目方做出合理解释。签约时，要与营业执照上的法人签约，加盖营业执照上的法人公章。为安全起见，可进一步向发照当地工商机关查询。3、按国家对加盟连锁的有关规定，项目方必须满足“2+1”的条件(2个直营店，经营一年以上)，才可以进行对外招商，这是国家为保护投资者利益出台的专门政策。据《科学投资》了解，目前相当数量正在积极进行加盟连锁招商的项目方达不到这个要求，这是违反国家有关规定的，投资者必须保持警惕。
二、可信性
鉴于目前加盟连锁中骗局连连发生，部分投资者损失惨重，在考虑加盟之前，有必要对项目方进行可信性考察。考察的内容主要包括：1、项目方提供的办公地址是否真实，是否与营业执照上的地址一致。不久前，几个湖北人在北京大学附近的一个写字楼里租了一个房间，办了营业执照，然后打出旗号，进行项目招商，几个月后便卷款而逃。这样的事经常发生，屡见不鲜，所以，投资者还需要考察项目方企业的存续期，已经经营了多长时间。一般来说，一个企业经营存续期越长，从业历史越久，就越可靠。必要的时候，可以向所在物业查询项目方的租赁期限，交了多长时间的租金，到什么时候为止，还可以查询项目方是否按期交纳房屋租金；从对项目方注册资金的大小，也可以看出其实力和承担违约责任的能力，这都是很细致的工作；2、项目方是否经营过别的企业，进行过别的项目招商，结果如何。目前一些骗子习惯于打一枪换一个地方，已经形成一种经营“模式”，如上述几个湖北骗子，此前就曾经营过几个别的项目，这都属于公开行为，一定会留下蛛丝马迹，只要投资者够细心，就不难看出破绽；3、一些项目方很乐意在口头和广告、资料上宣传已加盟者的数字，这个数字往往很大，以增加对投资者的吸引力，要注意考察其真实性；4、一些项目方常常宣传自己获奖的情况，什么“十佳”、“最优”、“白金”、“白银”、“最具吸引力”、“投资者最满意”等等，这些奖项往往由某些行业机构、招商组委会和媒体颁发，但据《科学投资》了解，其中很多是只要你给钱，就给你发奖状，钱给的越多，奖状的名称就越唬人。这种颁奖授匾完全是买卖，不值得信任。
三、风险性
为了让项目做到“保赚不赔”，投资者一定要对项目的风险性进行充分的考察。考察的内容包括：
1、对项目可行性的考察；
2、对项目先行者的考察。当你看中一个连锁加盟项目，可以考察该项目已加盟者的经营状况，考察对象可由项目方提供，但最好由投资者自己选择，在不告知对方的前提下，先以消费者的身份进行观察。考察内容包括店址、每小时客户流量、全天客户流量、产品受欢迎程度、经营者的经营方式、雇员多少、业务熟练程度，估算其成本和投入产出。
然后以投资者的身份出现，直接向对方询问，大多数时候，如果对方经营状况不佳，对项目方有情绪，反而会向你介绍真实情况，如果经营状况甚好，有可能对你隐瞒，或者介绍情况不真实，以防备竞争，在这种时候，需要投资者有良好的判断力。然后可以将考察的情况与项目方的介绍进行比较，基本可以得出符合实际的判断。要注意的是，一般对项目方样板店的考察均不可靠；投资方在对经营状况不佳的加盟店进行考察时，要弄清楚对方为什么经营状况不佳，有时候是加盟者自己的原因，或是能力不足，或是不听从项目方的指导，投资者一般都喜欢听加盟者的一面之词，因为对方和自己的身份类似，同病相怜之下容易同仇敌忾，以致错过好项目。不过，如果你觉得自己实在没有能力分辨，那就不如宁可信其有不可信其无，毕竟，对于风险承受能力不足的中小投资者来说，投资安全应是第一位考虑的因素；
3、了解项目方在知识产权方面(技术、商标等等)和品牌方面是否存在纠纷，是否拥有完全的所有权；
4、了解项目方的禁忌，在什么情况下可能被解除加盟连锁资格，了解项目方所设禁忌是否合情合理，在合同中要明确这些细节，如果合同中没有这些内容，可以补充合同进行说明；必要时还要明确已交费用的退还问题，如在什么情况下投资者退出加盟，项目方必须退还保证金，这些要在合同中写清楚。对于要求加盟者一次交清若干期限费用，比如一次交齐2—3年管理费、服务费的项目方，投资者须保持警惕，防止对方在收钱后卷款走人，或在事情不顺利时溜之大吉。为提高投资的安全性，投资者可与项目方商量分期付款的办法，比如学会技术时交多少费用，拿到设备时交多少费用，生产出合格产品时交多少费用等。
五、扩张性
谁都希望生意越做越大，如果一个项目做上三五年，仍旧只能是七八平方米的店面，每个月几千元的收入，就说明这样的项目缺乏扩张性。扩张性来自两个方面，一是项目方是否拥有将事业做大的决心，是否拥有长期的战略规划，这是从高层次说。从低层次说，项目方在市场扩张上是否能够为投资者提供强有力的支持。目前加盟连锁项目大多集中于快速消费品、餐饮、小食品、时尚饰品、保健品、新潮家居用品、新潮电子、小家电、社区服务性产品如洗衣、美容美发等等，普遍对广告的依赖性都非常强，项目方在广告投放上是否能持续，是否能使广告覆盖一定范围，必要的时候，项目方能否提供强有力的促销支持，如物质方面的支持和政策方面的支持。这些都对投资者的扩大经营起着直接的影响。项目方能否持续提高自己品牌的价值，则对投资者能否进行有效的扩张起着间接的影响；二是项目方产品创新的能力也决定着投资者跟随成长的结果，有些项目方在一个项目推出后，数年不见推出新的项目，旧的项目也不见改进创新，市场只能逐渐萎缩。
六、延伸性
在对项目方进行考察的时候，除了要考察项目主导人的人品、性格、经历、知识结构、拥有的企业资源和社会资源外，还要着重考察项目方的团队。在各种招商会上，我们可以看到，不少招商团队是由草台班子临时拼凑成的，用系红领巾的手法打领带，一双皮鞋3年不擦，一件西服油渍麻花，这样的一个团队，能为你未来的投资项目提供什么样的保证，不难想像。对项目方团队的考察，一是考察团队成员的素质、从业经历、从业经验、既往业绩、圈内口碑；二是考察团队在性格和专业上的互补性；三是团队的稳定性。对于一些比较有经验的投资者，通过对项目方团队的察颜观色和对项目方的突袭式访谈，可以得出可靠的结论。
总的来说，对项目包括项目方的考察是一件非常细致的事情，需要投资者有很好的耐心和足够的敏感。为了投资安全，付