地产公司考察报告

地产公司考察报告（共6篇）

地产公司考察报告 篇1

篇一：某房地产公司考察报告 某房地产公司考察报告

根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：

一、考察概况

此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。

1、雅世合金公寓

雅世合金公寓1：60沙盘

雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。

丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。

2、金隅山墅 金隅山墅项目总体规划 车库入口 楼体外观 厨房设计 车位设计 内部空间设计

由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。

3、星河湾 小区绿化

由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。小区水系景观

设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。楼体外观

精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。内部装修

4、柴楼庄园

柴楼庄园总体规划 卫生间设计

柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。客厅设计 厨房设计

柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议

几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：

一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题

（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税

以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。

房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。

（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税

土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。

（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税

在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。

（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税

在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。

（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税

房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。

（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金

开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方

（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题

（一）隐匿收入方面

1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。(二)虚增成本方面

1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；

5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。(三)超标准列支费用 1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。

2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。(四)其它问题：

1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。4.土地增值税的清算问题。

为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。

由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。

三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握

1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：

其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。

2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。3.实地观察了解企业的建设项目相关情况

检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。(二）检查房地产行业的方法及技巧： 1.把好收入关。

（1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。篇三：xx房地产公司运营管理部考察报告 运营管理部考察报告

运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区（销售部）现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。

在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强；无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。

一、工程管理方面：

中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点；施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的工作中要重点做好以下几个方面的工作：

1）借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质；

2）借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准；

3）完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建设，全面提升现场安全与质量管控能力；

4）借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收标准，完善总包及重要分包单位（装修、园林、门窗、电梯等）选择和评价标准；

5）组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。

二、运营管理方面： 中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。

他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右（作为上市公司证照要求较严），在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。

在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。

每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改（集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外）。

工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室（地下车库），标准层、层数等方面进行制定。在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把控、认真评审，最终确定综合实力强（资金、管理、进度要求）的总包队伍。选择一个好的总包队伍是完成公司年度计划的基础，在这方面，中海、中铁公司做的尤其突出，值得我们借鉴和学习。

另外，中海公司在部门计划协调与监督、建筑设计标准、样板房及会所装修标准、目标成本控制、集中采购、工程交工后的售后服务方面也有很多值得我们借鉴和学习的地方，但是由于时间仓促，了解还不够深入，有待进一步沟通和交流。

地产公司考察报告 篇2

(一) 问题的提出

美国国会于2002年7月30日通过了关于会计和公司治理改革的《萨班斯-奥克斯利公司治理法案》, 该法案的出现源于震惊全球的美国“安然”、“世通”、“施乐”等恶性财务丑闻及随后的一系列上市公司财务欺诈案件造成美国资本市场的混乱。那么在全球金融危机愈演愈烈的背景下, 上市公司面对的经营和投资风险日益加大, 这个时候关于公司的内部控制问题的提出就显得尤为及时。鉴于美国的经验之谈, 市场和监管部门意识到公司内部控制制度有效性的缺失将会带来巨大的灾难和损失, 引发了市场和监管部门对公司内部控制制度的反思, 从而推动了我国一系列公司内部控制监管制度的出台, 使我国上市公司内部控制监管进入了一个新的发展阶段。

(二) 案例研究意图与内容

房地产是一个新兴的处于高速成长期的行业, 此外, 房地产行业属于受宏观经济影响较大的行业, 金融危机影响的蔓延及实体经济下滑将会对房地产行业产生较大冲击。本文选取在沪市上市的房地产公司中的15家作为研究样本, 希望通过对这些样本的分析, 能够得出对整个房地产业的内部控制报告的比较客观全面的结论。2007年是沪市上市公司执行上海证券交易所《上市公司内部控制指引》的第一年, 这一指引有力地推动了沪市上市公司内部控制制度的建设和建立评价报告制度的进程, 时间进入到2008年, 借助这些样本, 我们希望通过比较和分析后得到内部控制指引颁布两年以来, 上市公司内部控制报告存在的问题, 以期为资本市场内部控制监管和公司改善内部控制建设和评价工作提供一些参考性的建议。

二、上市公司内部控制报告评价概述

(一) 上市公司内部控制报告披露比例偏低

2007年是沪市上市公司执行《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 上市公司在年报中披露内部控制报告的比例偏低。2008年, 上市公司执行内部控制指引的第二年, 相比起2007年, 披露情况有所好转, 但是整体的情况依然存在很大问题。样本选取了15家房地产上市公司, 2007年共有7家企业出具了内部控制报告, 占样本量的46.7%, 同时在出具内部控制报告的7家公司中均同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的46.7%。2008年共有8家企业出具了内部控制报告, 占样本量的53.3%, 同时在出具内部控制报告的8家公司中有5家同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的33.3%。由此可以看出, 相对于2007年, 2008年的披露比例有所增加 (见表1) 。

我们由以上表格可以清晰地看到, 2007年, 沪市上市房地产公司在披露内控报告的同时100%出具了会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。2008年, 披露内控报告的公司数量有所增加, 但是, 同时出具会计师事务所审核意见的公司数量却有所下降, 由2007年的100%下降到62.5%, 下降幅度比较大, 这可以从一个侧面看出, 房地产业本身是一个对外界环境变动比较敏感的行业, 金融危机的爆发, 国家政策的变动, 致使很多房地产公司在2008年的经营情况不佳, 缩减了一部分开支。

但是上海证券交易所在《关于做好2007年年度报告工作的通知》中要求, 上市公司披露公司内部控制报告的同时需披露会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。所以, 这种由于金融危机带来的影响不会长久, 经过整改以后, 今后的数据情况应该会有所好转。

(二) 公司内部控制责任主体不清晰

从公司内部控制责任主体来看, 在披露公司内部控制报告的样本中, 对公司内部控制责任主体的认定不清晰, 不同公司之间存在很大的差异。且在2007年、2008年这不同的两年, 由于公司披露情况的变动, 造成了一些变动。2007年, 在7家披露公司内部控制报告的样本中, 2家公司 (28.6%) 将内部控制责任主体认定为公司层, 3家公司 (42.8%) 将内部控制责任主体认定为董事会, 1家公司 (14.3%) 认定为公司管理层, 1家公司 (14.3%) 在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图1) 。2008年, 披露公司变为8家, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司层, 3家 (37.5%) 公司将内部控制责任主体认定为董事会, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司管理层, 1家 (12.5%) 公司在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

从图中我们可以清晰地看到, 将公司作为责任主体或者未明确责任主体的在2007年占到43%, 2008年为38%。无论是将公司作为责任主体或者是未明确责任主体都是没有将具体责任落实到具体的人员和职位, 与五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》要求不相符, 不利于公司内部控制制度的建设和内部控制评价报告的出具。

(三) 内部控制评价标准不一样

公司内部控制评价标准是公司进行内部控制评价一个基础。选择不同的内部控制评价基础, 就意味着将对公司内部控制评价的结论产生关键性的影响。2007年是五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 内部控制标准比较不一致。样本公司中共有12家公司 (80%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (25%) 的评价标准是《内部会计控制规范—基本规范 (试行) 》, 5家公司 (42%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 3家公司 (25%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (8%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图3) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

2008年公司内部控制评价标准的选择情况有一定的改善。样本公司中共有14家公司 (93.33%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (21%) 的评价标准是《内部会计控制规范———基本规范 (试行) 》, 6家公司 (43%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 4家公司 (29%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (7%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图4) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

三、上市公司部控制评价报告所披露信息分析

(一) 内部控制报告范围宽泛

内部控制报告中比较重要的一方面就是内部控制的评价范围, 内部控制报告的范围与内部控制目标相关。目前, 美国的萨班斯法案将内部控制评价及披露的范围限定在与合理保证财务报告可靠性有关的内部控制。但是目前我国大部分上市公司内部控制报告披露出来的内部控制范围全面涵盖了财务报告、法规遵循和营运效率三重目标, 披露范围较为泛化。

在2007年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 2家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 1家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有7家公司的内控报告没提及企业内部控制范围。而到了2008年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 3家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 2家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有5家公司的内控报告没提及企业内部控制范围 (见图5) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

我们由图5可以清楚地看到, 2008年涵盖范围的情况要比2007年相对来讲全面一些, 其中全部涵盖的与2007年持平, 涵盖两项的增加了1家, 涵盖一项的增加了1家, 没有涉及涵盖范围的减少了2家, 这从一个侧面说明内控报告披露的情况有所改善。但是, 范围的宽泛化会造成公司在内控报告披露上花费过高, 这也是现在一些公司对萨班斯法案批评的一个原因。对此, 美国采取的是折中的做法, 选择了与财务报告可靠性相关的信息进行披露。

我国目前证券市场还不成熟, 全部内部控制内容的披露成本过高, 在适当借鉴美国萨班斯法案的基础上, 考虑到近年投资者更加关注能合理保证财务报告可靠性方面的内部控制, 监管机构可以要求上市公司就保证财务报告可靠性方面的内部控制出具评价报告, 至于保证经营效率、效果以及规范运作方面的内部控制可以不做强制规定, 上市公司可以作为补充信息自愿披露。

(二) 内部控制报告缺陷披露不足

内部控制重大缺陷是上市公司内部控制报告的核心内容, 它一方面为投资者传递了公司内部控制中存在的问题, 另一方面也督促公司管理层对内部控制重大缺陷进行持续性更正和改进, 进而更好地开展业务并为股东创造价值。但是, 对样本经过统计发现, 2007年, 只有2家提到了内部控制中存在着缺陷, 其中1家给出了改进措施;2008年, 只有1家提到了内部控制中存在着缺陷并给出了改进措施 (见图6) 。

图6清晰地显示了, 无论是2007还是2008上市公司对于内部控制中存在的缺陷披露的都是比较少的。究其根本应该是有两个原因:首先, 我国的内部控制处于刚刚起步的状态, 上市公司对于内部控制的认识基础薄弱, 很难认识到自己的内部控制中存在着缺陷;其次, 上市公司历来的习惯都是“好消息早, 坏消息晚, 能不披露就不披露”, 没有公司愿意披露自己公司在某个问题上存在的缺陷。

针对以上存在的问题, 应该从几个方面加强:一是尽快建立并完善适合我国国情的内部控制体系。使上市公司有准则可以参照。二是由证监会出台具体的饿你不控制信息披露细则。虽然上海证券交易所、深证证券交易所在2006年出台了内部控制指引, 其中包括内部控制信息披露要求, 但是由于证券交易所在证券监管体系中处于自律监管的地位, 颁布的指引不具有法律约束力, 仅对上市公司发挥指导性、参照性作用, 而中国证监会代表国家行驶证券监管职能, 因此, 应由证监会出台上市公司内部控制信息披露细则。

(三) 内部控制有效性偏于乐观

根据数据显示, 2007年, 15家样本公司中, 有7家公司出具了内部控制报告, 这7家出具内部控制报告的公司中6家公司 (85.71%) 认为内部控制是有效的;2008年, 有8家公司出具了内部控制报告, 其中7家公司 (87.5%) 认为内部控制是有效的 (见表2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

这个结果明显与现实情况不符。这就说明上市公司对于自己公司的内部控制的有效性过于乐观。一方面, 由于上市公司对内部控制的认识不够深刻, 流于表面形式, 也就很难发现自己公司内部控制中存在的问题;另一方面, 监管部门的规定没有细化。对于这个问题, 相信随着公司对内部控制问题的深化和监管部门规定的细化, 可以得到比较好的解决。

四、内部控制报告审核意见分析

(一) 审核意见单一

数据显示, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见。但是这些意见基本都是无保留意见。以保利地产2008年的鉴证意见为例, 我们认为, 该公司按照财政部颁发的《内部会计控制规范》建立了与现时经营规模及业务性质相适应的内部控制, 截至2008年12月31日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。

(二) 审核标准混乱

我国会计师事务所开展的上市公司内部控制报告审核业务还没有独立的审计准则进行指导, 注册会计师对公司内部控制报告的审计标准较为混乱。在样本的15家公司里面, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见, 但是依据的标准却不同。

2007年7家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (42.85%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 2份审核报告 (28.57%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 1份审核报告 (14.29%) 的审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号》与《内部控制审核指导意见》, 还有1份审核报告 (14.29%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

2008年5家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (60%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 1份审核报告 (20%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 还有1份审核报告 (20%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

会计师事务所鉴定标准不一, 是由于没有具体的审核准则的规范, 所以尽快建立规范的审核标准是解决这一问题的办法。

五、结论

对于内部控制信息披露的监管者来说, 由于分析结果显示2008年比2007年披露情况要好, 说明我国内部控制信息由自愿性披露逐步向强制性披露转变, 并且对其他信息的披露产生一定的影响, 因此, 要加大监管力度, 在鼓励上市公司自愿披露内部控制信息的同时, 还要做好内部控制信息披露的评价工作, 促进披露程度的提高。

参考文献

[1]、宋绍清.关于上市公司内部控制信息披露影响因素的实证研究[J].财会月刊, 2009 (2) .

[2]、柏红翠.上市公司内部控制信息披露问题研究[D].东北师范大学, 2008 (4) .

[3]、魏娟.上市公司内部控制报告研究[D].华北电力大学, 2008 (1) .

[4]、冯建, 蔡丛光.上市公司内部控制信息披露研究[J].财经科学, 2008 (5) .

[5]、苗连琦.我国上市公司内部控制信息披露问题研究[J].安徽工业大学学报 (社科版) , 2008 (1) .

房地产建设项目考察报告 篇3

2010年4月10日、11日，在总经理带领下，我们一行人到唐山、天津塘沽一带考察当地楼盘及其建设项目，身临其中所走、所观、所闻、使我感想甚多，也颇有几点启发。新颖、别致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”楼体形式打破常规的大小方形交错的格局，各栋楼均为类似 “品”字形的结构，色彩鲜明，格调典雅的楼体外墙装修与绿化、景观辉映成趣让人回味无穷；其户型布局也随之呈现多样化：如厨房、餐厅呈弧形结构，餐厅、客厅、卧室也摈弃了传统的正南正北的格局，平面布局灵巧而精致。这种楼体形状节约占地，不会影响容积率和绿化率，且整体视觉效果和一般住宅小区相比，让人有一种赏心悦目之感。城市高层建筑是现代建筑物的表现之一，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住需求，而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造，以减少和克服人们各种负面心态。

住宅区的建设应从城市的整体性来考虑，从城市规划的角度认识和分析现代化城市的文化价值，经济价值和情感价值，在处理空间和布局重点上创造出独特的风格和住宅建筑景观；建筑物外形的形式美要讲究线条，色形，材料质感也需和周边地理环境相协调，与园林景观相互衬托。比如我们看到的唐山市中心区的“6 湾”紧邻春波荡漾，杨柳依依的陡河带状公园，号称唐山第一个滨河社区，雅居在此让你暂时远离城市的喧嚣和烦恼，享受片刻的宁静。

我们公司开发建设的玫香园住宅地域价值也相当可观，西侧毗邻闻名于世的定州塔，以及未来倚塔而建的美丽的定州塔园林景观区，如此富有特色的城市景观与之相映，尽享舒适、优越生活情趣；使玫香园高层住宅更凸显尚品住宅的魅力和升值空间。城市向东，生活向“街心公园”，将是定州人的生活梦想与选择。

设计前卫，新颖，极具竞争力的唐山“6湾”复式住宅

唐山“6湾”高层住宅设计有复式楼层，这里的复式结构两层掏空均为标准楼层高度，内部用楼梯连接通向二层，上面有卧室，一个卫生间，下面是客厅餐厅厨房卫生间的布局。这个户型层次分明，给人新鲜的感觉，据当地售楼置业顾问反映，时下的新新人类对于传统户型有些视觉疲劳了，偶然看到这种复式房型，让人有一种好奇，甚至像住进豪宅的感觉，复式结构房屋拥有大型的落地窗，采光的效果较一般的住宅好，特别是在北方地区，采暖和采光是人们购买房屋的两个重要参考条件；由于目前独生子女增多，老人和孩子渴望能够住在一起，彼此照应，但是又希望有相对独立的卫生间和居室，行动不变的老人可住在下层，时尚的年轻人可住在上层，一般都会有相对独立的卫生间和居室，既保证了两代或是三代同堂的愿望，又各自拥有私密的生活空间。这就启发我们在户型策划、结构设计方面应大胆设想，突破常规，推陈出新，使新概念寓意其中，成为新的竞争力、新的视点。

定州现在似乎并没有这种高层带复式结构的住宅，现代高层住宅也应该考虑设计这种户型结构，我认为这是一个很好的卖点。

2唐山“万达广场”的宣传策略攻心为上，先声夺人

万达广场销售中心装潢相当豪华，职业化服务，热情周到。经专业化设计采用高档材料装修好的样板间配备实物生活设施供业主参观、欣赏品味，为业主提前勾画未来舒适美好的生活，看了你怎会不为之怦然心动？

据说3月15日国际消费者权益保护日来临之际，唐山万达广场面向公众举办了工地开放日活动，由唐山万达广场老业主、新老客户和媒体记者共同组成的代表团，分批参观了唐山万达广场的施工现场，零距离了解项目进展情况和工程质量。万达开发方让客户近距离观察工程状况，向外界承诺愿意接受公众的监督和置疑，有则改之无则加勉，态度开诚布公，推心置腹；再加上位于城市黄金地带，看了这样的楼盘有钱谁不愿意买？随后大张旗鼓的渲染万达广场“最后机会”的大幅广告，对近期推出的最后一批房源搞了一个万达缤纷会员招募活动，加入后可享受优先购买权。井然有序，规范标准、分工明确，责任意识强的项目管理

施工现场场容场貌整齐划一，场地内做了硬化处理，工程材料，工程周转材料等堆放非常整齐有序。

安全检查员经常性，全方位巡逻检查，责任意识极强，不带安全帽根本无法进入现场，施工楼体采用外悬挑脚手架，全方位密闭式围护，安全生产标语醒目“安全生产管理你管我管大家管”„„

这里工程质量也是值得我们学习的，框架剪力墙现浇结构外观相当标准，各层之间无明显混凝土接槎现象，墙体蜂窝孔洞极其少见；

3模板清理非常干净，模板支撑整体性稳定性非常好„„

期间我访问到他们对项目目标的进度控制，他们对项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制计划，将计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工。进度控制的最终目的是确定项目目标的实现。

这是我在唐山“万达广场”等几个施工现场所观所闻到的实际情况，这样的项目管理，高效优质的生产确实经得起公众的参观，业主的监督。我觉得我们搞项目工程管理的，置身若此，方感到我们自身的社会价值也迫切需要体现。

建筑项目管理的好坏对于一个企业来讲，具有及其重要的作用。在实际的建筑项目管理中，要做好项目管理并非易事，建筑项目管理不仅仅针对成本，质量，进度的某一项，而应把它作为一个整体进行系统完整的管理，只有这样，才可能在建筑项目管理中取得良好效果，不以规矩，无以成方圆。

杨建雷

考察保安公司报告 篇4

保安公司考察报告

编制单位： 中国铁建十六局集团置业

江西京诚房地产有限公司

编制日期： 二○一五年九月三日

关于中国铁建·青秀城（南昌）项目

售楼处外包保安公司考察报告

售楼处前期物业管理是全力配合售楼而开展的活动，保安素质形象是业主认识、了解楼盘和物业服务质量的开始，而保安为人正直、诚实、无不良习俗是一名保安最基本具备的，为了保证保安来源可靠、素质高、形象好，2015年9月3日物管部涂保平和王鑫对南昌三家保安公司进行了走访考察。

一、考察单位为：

1、上海赛夫保安服务公司南昌分公司

考察其保安服务的楼盘有：世贸天成、世贸APM、世贸大 观、联发君悦华庭四个楼盘。

联系人：任磊 职务：总经理 电话：*** 联系人：任经理 职务：人事部经理 电话：***

2、南昌天网保安服务公司

考察其保安服务的楼盘有：紫江花园、红谷十二庭。

联系人：吴总 职务：经理 电话：***

3、南昌海豹保安服务公司

联系人：黎居喜 职务：经理 电话：***

二、考察综合分析

1、上海赛夫保安服务公司南昌分公司，在公安局有备案。（1）、世贸天城

此小区已基本成形，由物业公司外包保安公司，编制岗35人，实际岗27人，3500元/人/月包干，食住保安公司负责，8小时制。保安都为年轻人，约为35岁以下，门岗不离人，有巡逻，总体印象中等。

（2）、世贸APM（水城）

门口两个形象岗站立不动，一个小时一轮班休息，来车有保安指引，并跟随打伞送至售楼部，售楼部有门岗帮拉开门，从售楼部出来有保安跟随打伞并送至上车，谈吐得体，给人受到欢迎的感觉，总体印象中等偏上。

开发商外包保安公司，编制30位岗，实际20位岗，8小时制，给保安公司3500元/人/月，包干，保安服装由开发商提供。

（3）、世贸大观

马路边有两名保安指引车辆，来人有敬礼，下车有开门，并送到售楼部，待人热情，谈吐得体，保安、客服、保洁员服装由开发商订制，总体印象中等偏上。

（4)、联发君悦华庭

此楼盘赛夫保安公司只承包小区内保安服务，售楼处保安由开发商聘请，保安费用3500元/人/月，包干。

2、南昌天网保安服务有限公司，在公安局有备案。保安3600元/人/月，包干。

（1）、紫江花园

因到售楼尾盘，马路边没有保安接待，也没形象岗，没有深层次的对天网保安服务公司的服务质量观察到。

3、南昌海豹保安服务公司

其服务楼盘有水天一色（已近尾盘），形象岗较随意，门岗较随意，其服务意识不强，总体印象与南天金源、英伦联邦相似。

以上为三家保安公司考察情况，经考察人员讨论分析赛夫保安服务公司做楼盘案场保安服务较多，有一定经验，且走访其服务的几个楼盘总体印象有纪律有制度，比走访的其他楼盘（如经开区楼盘）要好，但价格费用较高，7个人要41000元/月。海豹保安服务公司服务水平一般，与经开区（南天金源、英伦联邦等）相仿，价格费用7个人24500元/月，天网保安公司服务售楼处项目较少，没有深入了解其服务质量。综上所述物业管理部商量推荐由海豹保安服务公司提供服务。特此报告。

项目公司考察人员签名：

江西京诚房地产有限公司 物业管理部

XX公司考察报告 篇5

一、考察时间：

2012年11月1日

二、考察地点：

XX创新园1栋A座

三、考察人员：

招商主任XX、项目副总XX、主任助理XX

四、考察目的：

对XX公司的XX生产线、生产车间进行现场了解，并对企业的生产、经营情况进行实地考察。

五、考察情况：

1、磨具生产车间：

车间生产设备流水线二十余台，均属自主研发设备，有较高的技术含量。

2、零配件生产车间：

流水线化的生产，已经初具规模。

3、电动组装车间： 招商办

车间内布满半成品，手工与机械设备相结合的组装模式。

4、研发车间：

电动机芯属于专利技术产品，并已经取得相应的各项技术成果，现投入生产的是XX项目。

5、检验车间：

对成品进行各项检测，保证出厂产品的质量和品质。

6、包装车间：

对成品进行批量包装，并按经销商的要求对XX及刷头进行各种组合式包装。

六、创始人介绍：

1、个人介绍：XXXXXXX,美国发明专利：XXXXXX。(图片)

XXX专利证书

（图片）

美国专利正文

2、深圳工厂设备投入XX余万人民币，现自有资金不足以在XX进行投资建厂，合作模式是技术与资金相结合的方式，股份各占50%，即XX以技术入股。

3、预计项目总投资需要2-3亿人民币，一期启动资金需要5000万人民币，厂房建设用地100亩。

4、专利XX相比较市面上现有的XX的优点有：噪音低、防水性好、耗能低、电磁零辐射、体积小、寿命长、控制性能优越、节能环保。

七、目前的XX市场 XX分为插电源和用电池驱动两种类型。与传统的XX相比，XX内部结构在电力驱动下，刷头以每分钟几千次乃至上万次的速度运动，效率远高于手动牙刷，但它对刷毛的要求也更高，以期不损伤XX。XX主流的品牌主要有博朗的欧乐B和飞利浦、佳洁士、松下、力博得，其中博朗欧乐B的性价比最高。

1、牙齿健康时(资料来自网络)

1）欧乐B的D4系列，如D4-510，价格130-150元。

或者欧乐B D12，价格199元，使用电池驱动。

2）欧乐B S12，声波洁牙，可充电不用换电池，价格269元。

3）欧乐B的D30，40,000次/分钟前后振动，松脱隐藏牙菌斑，8,800次/分钟左右转动，扫除松脱牙菌斑，可去牙垢，洁白牙齿。价格650-799元。

4）飞利浦的Philips Sonicare Elite Toothbrush 7系列声波牙刷，价格1000~1500，刷头150元左右。

5）力博得的磁悬动力声波牙刷，家庭装868元，个人装是568元。

牙齿不健康时

6）NEWSTART电动牙刷，产地深圳，普通的电动牙刷价位在20元左右，音乐牙刷50元，超声波牙刷100元左右。

2、牙齿不健康，或补过牙齿的用声波牙刷：

1）欧乐B的S18声波牙刷，具有三种刷牙模式洁净。柔动。按摩。特别适合牙齿脆弱者。价格629元，这款牙刷性价比很高。

2）飞利浦电动牙刷HX7361，声波震动的（原来型号为：7351），价格大概1000元左右。

3、挑选XX注意事项

1）首先考虑XX刷头的大小是否适合。

儿童、成人的电动刷头各有不同，根据个人的使用习惯、张开程度、口腔大小等因素选择适合自己的刷头。还有牙刷上的刷毛，有些人喜欢软一点，也有硬一点的。根据个人喜好选择适合的刷头。

2）牙刷每分钟转动的次数，转动的次数越多，证明清洁能力也越强。

高速的电动牙刷甚至可以达到30000次没分钟，但价格也会相对较贵。除了转速，还有力度的选择，多力度选择有助于选择最佳的刷牙力度。

3）XX的多功能选择。

现在的电动牙刷不但仅仅是清洁牙齿的功能，还有帮助治疗牙龈炎，缓解牙龈红肿、刷牙计时。提示口腔健康信息等等多功能。是否需要这些功能也可以根据个人需要选择。

4）充电方式，XX有直冲式、电池充电，混合等多种类型。更具自己的洗手间充电的方便程度来选择电动牙刷。牙医建议每次刷牙应该达到2分钟才能有效清洁口腔细菌。结合电动牙刷的自动、手动协作混合刷牙更能最大化达到清洁的目的。

八、目标人群消费心理分析

1、消费者在选购小家电商品前最关注的因素依次为品牌（20.3%）、质量（17.9%）、价格（16.1%）、功能（13.5%）、款式（12.7%）、售后服务（7.2%）、购买渠道（6.6%）和其它（5.7%，包括能耗、产地、使用寿命等）。

2、60.8%的消费者认为通过实际演示的功能效果才是最有说服力的介绍。

3、家电商品在有现场演示时的销售量往往要比无演示时的销售量高出30%以上。

4、58.2%的消费者对小家电商品广告上所谓的“特价”与“超低价”是不相信的。

九、XX厂家信息情况汇总

以下为现在市场上几家专门生产电动牙刷生产商的信息情况，现汇总如下表（见附表一）：

以上考察内容仅作参考

报告人：XXX

中小上市公司盈余管理问题考察 篇6

上市公司的盈余管理行为及其研究自20世纪80年代兴起以来, 一直受到学术界、实务界以及监管部门的广泛关注。作为我国经济主力军的中小企业资金短缺而又难于融资是普遍存在的现象。专门针对中小上市公司盈余管理行为的研究也日益受到重视。

对于会计盈余管理的好坏始终褒贬不一, 有学者认为盈余管理是“消极”的, 是一种欺诈行为, 或误导利益相关者对于公司业绩的评判, 或影响依赖于财务报告中会计数字而进行的合约的结果, 也有学者认为盈余管理是“积极”的, 与会计盈余欺诈是不一样的, 其有着存在的合法性和正当性, 甚至是有益性。

笔者比较赞同盈余管理是“积极”的这一观点, 持类似观点的学者包括:Davidson等 (1987) 认为盈余管理是“在公认会计准则范围内, 为了达到所希望的报告盈利水平, 所采取的谨慎步骤”;陆建桥 (1999) 认为盈余管理是“企业管理人员在会计准则允许的范围之内, 为了实现自身效用的最大化和 (或) 企业价值的最大化做出的会计选择”;秦荣生 (2001) 认为盈余管理是“企业有选择会计政策和变更会计估计的自由时, 选择其自身效用最大化或是企业市场价值最大化的一种行为”;宁亚平 (2004) 认为盈余管理是“管理层在会计准则和《公司法》允许的范围内进行盈余操纵, 或通过重组经营活动或交易达到盈余操纵的目的, 但这些经营活动和交易的重组增加或至少不损害公司价值”。

综上所述, 我们认为, 盈余管理是指企业管理人员在会计准则和《公司法》允许的范围内, 通过会计政策的选择、会计估计的变更、重组经营活动或交易等, 以期实现自身效用的最大化和 (或) 企业价值的最大化。

尽管会计盈余管理会导致会计信息与未进行任何盈余管理时不同 (并非就是失真) , 但会计盈余管理与会计盈余作假有着本质的区别。会计盈余管理是在相关法律规定范围内, 而会计盈余作假则是超出了相关法规和准则允许的范围而进行的会计欺诈行为, 如违规进行会计政策选择和会计估计的变更, 无中生有地虚构经营活动或交易 (隐瞒和删除交易或事项, 伪造、变造交易或事项及相关凭证记录) 。

二、会计盈余管理的有益性

一方面, 从个别公司来看, 公司在经营过程中, 难免因为外界环境的变化, 如某物件市场供需不平衡价格大幅度升降、某些优惠政策的颁布、某准则条例的修改等, 而需要更换从前的会计政策和会计估计方法, 以更好地反映企业经营状况, 实现企业价值更大化, 减少违反债务条款、失足配股门槛等带来的风险, 即经营者能够利用会计自由选择权进行会计政策合理选择、会计估计的合理判断以及信息的恰当披露, 可以保护公司免受现实状况带来的不必要损失。另一方面, 从整个市场来看, 盈余管理并不会扭曲公司当期税前的账面价值 (宁亚平, 2005) , 并不会误导报表使用者, 反而可以使账面盈余更准确地表示公司的实际价值 (Black, 1993) 。

已有很多国内外学者通过各种研究, 将公司是利用应计项目进行盈余管理还是真实活动进行盈余管理、盈余管理的动机是什么、盈余管理的幅度等进行了较为充分的剖析, 对如何识别公司进行盈余管理进行了方法建议。所以我们认为, 进行盈余管理的公司反而更容易引起报表使用者的警惕性, 报表使用者能够坦然、理性地面对公司盈余管理, 而且更青睐于盈余比较平滑的公司 (Barth等, 1999;Magrath等, 2002) , 也正如斯科特所认为的, 盈余管理可以作为一种向市场传递内部信息, 使股价更好地反映公司前景的机制。

三、中小上市公司会计盈余管理现状分析

1. 存在盈余管理行为。

相关研究表明, 中小上市公司普遍存在会计盈余管理行为, 尤其是在IPO过程中。图1为中小上市公司2004~2012年年度报表ROA分布图, 图2、图3、图4分别为中小上市公司2004~2013年1季度、半年度、3季度报表ROA分布图。其中:ROA为报告期净利润与期末资产总额之比;图中的条柱为报表中ROA的分布;横轴为ROA;纵轴为公司比例。

从四个图中, 我们可以发现, 在0处ROA的分布均具有明显的跳跃现象, 即样本比例在0的右边突然增多, 与在0的左边样本则突然减少形成鲜明对比。在我们看来, 此现象的产生就是盈余管理的结果。

2. 盈余管理公司呈现增长趋势。

从中小上市公司2004~2012年各年年度报表ROA分布图 (图5) , 我们可以看出, 从2004至2012年, 在0处ROA分布的跳跃现象越来越明显, 尤其是2010~2012年, 0右边附近的样本数急剧增多。一方面当然是因为近几年中小板上市公司数量的大幅度增加, 另一方面, 是由于盈余管理公司数量的急剧增加。从中小上市公司2004~2013年各年1季度、半年度、3季度报表ROA分布图 (图6~图8) , 同样可以得出此结论。

3. 盈余管理呈现季度差异。

图9为中小上市公司2004~2013年各季度报表ROA分布图, 从左往右的四个图依次为:1季度ROA分布图、半年度ROA分布图、3季度ROA分布图和年度ROA分布图。从图9可以看出, 在0处ROA分布的跳跃现象在各季度报表中表现得不一致, 1季度ROA分布图的跳跃现象最为明显, 半年度和3季度的次之, 年度报表ROA分布图的跳跃现象则较为缓和。即1季度报表反映的进行盈余管理的公司最多, 而年度报表反映的进行盈余管理的公司最少, 可能是由于年度报表需要审计的缘故。

四、思考与建议

1. 投资者是具有信息判断能力的。

从上文分析中, 我们可以知道, 中小上市公司1季度报表反映的进行盈余管理的公司最多, 年度报表反映的进行盈余管理的公司最少。而许晓芳和方略 (2012) 研究发现, 中小上市公司1季度报表的信息含量最少, 股价波动与其报告盈余偏离最大, 年度报表的信息含量最多, 股价波动与其报告盈余拟合度较好。

这说明投资者在进行投资决策时使用了年报中披露的盈余信息, 而很少使用1季度报表披露的信息, 他们能够意识到, 公司存在盈余管理行为, 年度报表由于需要经过严格的审核, 相对更具有真实性和规范性, 而1季度报告存在更大的盈余管理程度。因此, 投资者具有一定的信息判断能力, 中小上市公司管理者在进行盈余管理时, 应当明确此点。

2. 会计盈余管理是需要付出代价的。

一方面, 公司进行盈余管理, 不管是变更会计政策、会计估计方法, 还是重组事项和交易等, 都需要在财务报告中披露, 思考如何进行盈余管理、如何进行披露将增加公司管理者的工作量和工作难度, 而且还会引起诸如证监会、媒体、相关利益群体等的关注, 从而可能给企业带来更大的契约成本 (如融资成本) 。

另一方面, 如果公司投资者较为保守, 比较排斥公司的盈余管理行为, 那么, 或通过自己直观地发现公司存在会计政策选择和会计估计方法变更, 或通过一些专业分析师或学者研究发现公司存在其他隐蔽性的盈余管理行为, 则公司盈余管理幅度一旦超出了他们预期或接受范围, 他们就会立即放弃该公司, 甚至加入投资黑名单。

3. 尽可能保持公司盈余平滑性。

在进行盈余管理时, 需要注意保持盈余的平滑性, 不能一味地为了满足一时需要而大幅度向上向下进行盈余管理, 盈余波动的大小在一定程度上也说明了企业倒闭的可能性的大小 (Trueman等, 1988) 。Barth等 (1999) 以及Magrath等 (2002) 研究也表明, 盈余比较平滑的公司股票, 其价格较盈余波动大的公司股票价格更高。所以, 公司管理者应当尽可能地保持公司盈余的平滑性, 当然, 这在一定程度上也体现了公司管理者的管理能力以及公司的经济实力。

参考文献

[1].Jones J..Earnings management during import relief investigations.Journal of Accounting research, 1991;2

[2].Dechow P.M., Sloan R.G., Sweeney A.P..Detecting earnings management.Accounting Review, 1995