暑期房地产公司实习报告

2024-08-31

暑期房地产公司实习报告（精选9篇）

暑期房地产公司实习报告篇1

xx年的暑假，我在长沙市“卓阳地产”进行暑期社会实践。因为我们项目是于今年11月底开盘，所以我们上半年的前期工作就是掌握项目的基本区域结构，将小区周边的设施及配套全部了解清楚。房地产是一个热门的行业，也是一个综合性很强的行业，一个房地产可以带动周边57个行业的发展，房地产工作与外界社会有着很密切，很广泛的联系，本身的实践性很强，它要求我们将与社会各阶层形形色色的人接触、交流，所以在我上班的第一天，我们项目的销售经理就给我们培训了怎样针对不同性格的人以不同的对策方式来向他们销售，这也验证了一句话：“语言是一门艺术”。

我在这里主要学习了怎样去向客户销售处我们项目的房子，针对客户每个人的要求不同，安排一个合适且合意的房子给他们，并且要学习虚盘、接待、带客户看房，介绍房子的优点及周边的配套与环境设施。因此在这个实践活动中会锻炼我的语言表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自己修养，如何与不同的客户打交道，下面这是我在这一个月实习期总结了对销售方面的见解：

〈一〉摆正心态

1、业绩好了之后要学会跟同事分享自己的工作经验，但是不要傲慢地去说数，要有一个平常心，这样你会发现同事的经验有时候是对你有很好的帮助的，你的进步会越来越快。

2、等做到一定程度时会出现一些疲态，客户也不想接触，电话也不想接，靠老客户介绍业绩已经很不错了，没有激情了，这个时候不是因为你的激情用光了，而是因为你内心的目标已经实现了，一个人实现目标的时候往往会迷失方向，这个时候你不要迅速的设立新的目标，升职也好，自己独立单干也好，不然这样的状态长久下去，必然会酿成苦果。

〈二〉对于客户

1、你要记住，这个领域是存在三八定律的，20％的客户有可能会占有一个人业绩的80％的情况很多，特别是一些高价投资型楼盘，所以对每一个客户一定要非常了解，年龄、性格、兴趣爱好、家庭人员、收入等基本情况，还有他们需要的户型，接受的价格范围，他们买房的用途等等。并且一定要把这些记录下来，不要因为当时你觉得这些客户不合适这个项目或者这个项目没兴趣把他们忘了，这些都是你的财富，你做到了过些时候你就会明白的。

2、不要忘记逢年过节都给客户发一条信息，能记住生日最好，一条信息一毛钱，但是会换来客户对你的感激和深刻的记忆，这是很划算的买卖。

3、要针对比起新接到的客户，客户介绍过来的客户成功率是高得非常惊人的，所以面临这两类客户接待时间冲突的时候，最好是选择后者，但是凡事都要根据实际情况，特殊情况特殊处理，可以让关系铁的同事帮忙接待。

4、要针对买房对谁来说都不是小事，谈判一定要认真对待，但是不要太生硬，也不要太随意，要掌握好度，这个度只能意会不可言传。

5、销售的最高境界是倾听，要为客户排忧解难，千万别给他们制造麻烦和没必要的思考，倾听客户的想法后对症下药，你会发现工作越来越轻松。

6、为了让谈判过程轻松、富有亲和力，你的知识面一定要广，这些知识会提高你的签约成功率。

7、跟客户关系再好他也是你的客户，一定不要忘记，要始终如以的给他足够的尊重，要知道只要是人都喜欢持之以恒的人。

〈三〉关于销售人员

1、多微笑

微笑是淡化一切仇恨的源泉，微笑反映一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗，像有一位同事就说了她得一个事例：当初，她帮一个客户看好了一个户型，正当他们在准备付首付的时候，总管告诉她，说那一个户型早就被别的客户预订了，是因为售楼部人员的疏忽，将这个户型摆了出来。凡事讲究先来后到，所以房子是不能再售给另外一位客户了，客户听了之后大发雷霆，当一件好的东西被别人占有了自然心里不好过，所以我们同事遭到了一顿臭骂，尽管当时我的同事已经被骂的眼泪都出来了，但她还是没有做声，一直微笑着，等客人气消了，再接着向他推荐了另外一一个户型，很显然，这一次几乎是没有什么希望的，但是最后是销售人员的一种淡定、微笑、为顾客着想的态度赢得了这一场“战役”。

2、会说话

说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓，尤其是对于一名销售人员，销售就是靠嘴巴吃饭，说得好，别人愿意听，而且听进去了那你就成功了，说得不好你就失败了，所以销售人员的成败大多取决于那张嘴，会说话就是会尊重别人、理解别人，懂得什么话该说什么话不该说，我们给予被人愈多时，我们即复得愈理智，做人也是，一门学问，你谦让他们，就会赢得他人的尊重，抬高你再他们心中的地位，或许会换来另外的成功资本，这需要你的彻悟其理。

在这一次社会实践当中，我感受很多。在“卓阳地产”里面我时最小的销售人员，他们都是已经真正的不如了这个社会的大哥哥、大姐姐们在相处这一个月理，他们都把我当小妹妹，我不懂得问他们，他们都会用他们自己实践的经验来告诉我，也许我想对他们来说却是还不够懂事，毕竟我有学校这个“象牙塔”，在保护着我，但就像他们说得“凡事只要把心态放平了，处理事情起来就会游刃有余”。我想学习也是如此，记得最后一天上班，我说等下我马上就要回家了，他们都有些不舍，将电话号码和qq号码留给他们，其中有几个对我说，以后有什么要他们帮忙的，我可以去找他们，听到这些话我觉得很欣慰，这就暗示着，我成功了，他们把我当妹妹，当朋友。当我到总经理那结算工资准备走得时候，经理问我看我在这一个月里学到了些什么，我回答说“毕竟对销售这一个行业有了更深入、更确切的体会和了解，还有就是以后自己购房的时候知道要考虑些什么问题。拿着工资尽管很少，但是是我自己辛苦换来的，所以很开心，也很欣慰，很感谢”卓阳地产“也谢谢这一些同事伴随我一路走来。

经管系财会二班

谢星晨

xx年7月28日

暑期房地产公司实习报告篇2

关键词：上市公司,偿债能力,获利能力,运营能力,发展能力,行业地位

一、引言

近期的房地产市场变化无常, 股市也是一直低迷不振, 影响原因往往比较容易找出, 但是调节起来却没有那么简单。房地产是受国家或地方政策影响最大的行业, 细微的政策波动足以让一方房地产市场迅速膨胀, 也足以让一方房地产市场迅速下滑。各房地产企业面临多重问题, 融资难, 处理存货难, 资金周转速度就慢, 导致一系列问题的出现。万科作为房地产上市公司的龙头企业同样面对着这些机遇和挑战, 2010年和2011年的住宅成交面积一直是萎缩的状态, 同比下降达到29.6%和19.2%, 而后几年渐渐回缓。2013年初, 房地产大量的负面信息出现在人们视线里, 人们更多的采取暂不投资房地产。在这样的行业环境下, 万科集团成为目前最大的专业住宅开发企业当然是有其独特的优势。围绕这一问题, 本文从几大财务指标上对万科集团近年来的财务数据, 在同行业以及国家经济的大环境下进行对比分析。由于能力水平有限, 并未进行企业财务及其问题解决方式的具体做法探究, 经营状况的深层次探究, 仅仅对财务指标数字层面上的浅析, 目的在于从近期财务数据中反映出企业的经营状况, 总结优势和问题, 予以初步建议。

二、案例分析

万科企业股份有限公司, 简称为万科集团, 公司总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心, 本公司于1984年5月成立, 目前是在中国最大的专业住宅开发公司, 也是股市里的代表性地产蓝筹股。1991年1月29日, 本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日, 本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。到2009年, 已在20多个城市设立分支机构。在2010年万科率先成为全国第一家年销售额超过千亿的房地产公司, 这个数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。万科于1991年成为深圳证券交易所的第二家上市公司, 持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构, 使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。公司致力于不断提升产品品质。

(一) 偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。信息使用者尤其是外界的使用者非常关注企业偿债能力, 偿债能力强, 说明企业财务状况好, 对破产风险的抵抗力就强, 也可有效反映企业资本结构是合理的。企业偿债能力, 从静态角度来看, 是企业资产还清公司债务的能力;从动态角度来看, 则是企业的资产在业务的使用过程中创造的收入来偿还债务的能力。现金的支付能力和偿债能力是企业健康发展的关键。一般按债务偿还期限分为短期偿债能力和长期偿债能力。

1. 短期偿债能力分析

偿债能力的衡量方法有两种, 一种是比较可供偿债资产与债务的存量, 资产存量查过债务存量较多则认为偿债能力较强;另一种是比较经营活动现金流量和偿债所需现金, 如果产生的现金超过需要的现金较多, 则认为偿债能力较强。短期债务存量比率主要包含流动比率、速动比率、现金比率。

(1) 流动比率

流动比率假设所有的流动资产都可以用来偿还流动债务, 表示用多少流动资产作为偿还每1元流动负债的保障。一般, 流动比率越高, 企业的短期偿债能力越强, 但并不是流动比率越大越好, 若比率过大资金被滞留在流动资产上, 就不会得到更好的运用, 影响资产周转, 从而影响其盈利能力。通常国际上认为, 当流动比率为2时, 其偿债能力是较为充分的。从短期债权人来看, 流动比率越高越好, 对债务的保障程度高, 但从企业经营者来看, 货币资金不被闲置是目的, 应将流动比率维持在合理水平。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

从表1数据可知, 在2009年之后, 由于房地产行业受到限购令的影响, 出现整体行业市场紧张的情况, 万科企业股份有限公司也受其影响, 流动比率有明显下降趋势, 都达不到人们认为的理想数值2。之后的几年也一直是走下坡路, 这在公司日后的发展趋势中值得关注, 探其原因是否是应收款项等因素的影响。

(2) 速动比率

相对与流动比率, 更进一步的有关变现能力的指标是速动比率。表示用多少速动资产作为偿还每1元流动负债的保障。计算速动比率是将流动资产扣除流动性不确定性较大的存货预付账款和一年内到期的非流动资产等项目, 避免了流动比率的局限性假设, 使短期债务的存量比率更可信。此项数据反映了企业运用随时可变现资产偿付到期债务的能力, 是对粗略估计计算得到的流动比率的补充。一般情况, 速动比率越高, 企业短期偿债能力越强。该指标在1左右为佳, 不同行业差别很大。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

如表2所示, 万科企业股份有限公司10年的速动比例非常乐观的达到0.5-0.6之间, 而在2011年更是有明显的下滑, 下一年又稍有回升, 而去年再次下降。进一步说明近年来房地产行业受到国家政策性调控的影响, 即使万科企业股份有限公司这样的行业领军企业, 也因市场紧缩而面临严峻的形势。比较两组数据, 我们能看出, 在考虑了公司存货等变现金额和时间具有较大不确定性的因素之后, 流动比率和速动比率呈现非常明显的差距, 流动比率表现出来的良好偿债能力被大打折扣。同时可以看出指标较低公司的短期偿债能力较差, 但与同行业相比属于正常现象, 原因是房地产行业与众不同之处, 其存货占流动资产的比率十分高, 土地储备和待售房较多。而在2011年时, 房地产市场的政策调控效果开始显现。对房地产市场造成了较大影响, 导致企业销售乏力, 大量资金被存货占据难以回笼, 新建成的楼盘仍旧待售, 就出现了速动比率明显下降的现象。

2. 长期偿债能力分析

长期偿债能力是企业偿还长期负债的能力, 它表明企业对债务负担的承受能力和偿还债务的保障能力, 表明企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。长期偿债能力能反映公司资产质量和对财务杠杆的使用程度。长期偿债能力的强弱, 是反映企业财务状况稳定与安全程度的重要标志。其主要指标包括资产负债率、股东权益比率、产权比率等。

(1) 资产负债率

资产负债率表示企业对债权人资金的利用程度, 是企业从债权人处筹集资金占企业全部资产的比重。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

(2) 股东权益比率

资产负债率较高是大部分房地产企业的通病, 股东权益比率也较低, 说明公司的长期偿债能力较差, 但万科的利率保障倍数还是很大的, 说明其完全有能力支付利息。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

(二) 获利能力分析

获利能力的强弱直接体现企业制造血液的能力, 是商业企业存在最本质的目的。获利能力主要从以下几个指标体现:销售毛利率、销售净利率、投资报酬率、净资产收益率、普通每股收益。

由表5可见, 万科房地产今年的投资报酬率大幅度上升, 净资产收益率小幅提升, 说明其获利能力依然很强, 依然会吸引外界投资者进行投资。但销售毛利率有小幅下降, 这也是现房地产市场给予的小小影响, 在所难免。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

(三) 营运能力分析

营运能力主要通过应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率进行分析。目的在于揭示影响企业资产质量的因素, 整体资产的利用程度是否符合一个良性机制的运转。

由表6可见, 应收账款周转率总体呈上升趋势, 并且10~12年上升幅度很大, 这说明其利用程度很好, 应收账款不会影响公司资产质量;存货周转率、流动资产周转率逐年提升, 说明公司的资金周转灵活, 对房地产商来讲, 项目专用资金数额通常非常巨大, 资金的灵活周转显得格外重要, 此表可以看出万科的资产利用效果明显变好。

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

(四) 发展能力分析

发展能力分析主要通过净资产增长率和总资产增长率两个指标进行分析, 可直观的体现公司的发展潜力。

由表7可见, 公司的净资产增长率逐年递增, 但是总资产增长率却逐年递减, 说明公司注重风险将负债降低, 追求内部融资, 增强盈利能力, 在目前房地产商共同面对的市场下, 这样自强不息的发展方式才能使其处于不败之地。

(单位%)

数据来源:万科企业股份有限公司年报。

三、未来发展展望与战略

以目前房地产动荡不安的市场来讲, 展望未来确实不容易, 不因成功而傲慢不因困难而盲目才是房地产企业需要找到的心态。万科的总体盈利能力等方面一直很强, 这与万科坚持走专业化道路是分不开的, 在继续保持的基础上还要加大力度对实时经济形势政策、竞争环境等方面进行风险分析和评估, 以便应对可能出现的问题和风险。2014年, 复杂的房地产市场形势带来各种新的挑战, 公司需要提升专业能力和管理效率, 实现企业发展从规模速度型到质量效益型的飞跃。

此外科学融资对于目前房地产的发展尤其重要, 为支持业务发展的需要, 房地产企业应继续拓展融资渠道, 创新融资方式, 继续尝试住宅开发基金和人民币跨境贷款等方式加强海内外基金合作, 降低资金成本, 对新项目拓展策略方面持审慎态度并且科学研究判断, 稳健理性投资。对于大型房地产企业, 国际化道路是需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目, 应做进一步完善的运营管理机制, 加强控制。在控制海外投资风险的前提下, 努力探寻可以合作的国外合作项目, 充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源, 推动专业能力的提升及业务模式的创新, 这不仅是学习创新的机会也是树立企业形象, 在国际舞台上展现企业能力的机会。

参考文献

[1]孟天恩, 张炎兴, 李生校.财务报表分析:理论、技巧与运用[M].南京:南京大学出版社.2009.

暑期社会实践报告：房地产中介篇3

学院这次让我们进行暑假社会实践的目的是要我们从现在开始积累社会经验。“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”的人不是现代社会需要的人才。大学生要在社会实践中培养独立思考、独立工作和独立解决问题能力。通过参加一些实践性活动巩固所学的理论，增长一些书本上学不到的知识和技能。暑假社会实践活动是学校教育向课堂外的一种延伸也是推进素质教育进程的重要手段，可以有助于大学生接触社会，了解社会。同时实践也是大学生学习知识锻炼才干的有效途径更是大学生回报社会的一种良好形式。所以，参加实践对我们面言是十分必要的。

这次我实践的地点是石家庄金桥梁房地产中介，进行了为期10天的社会实践，实践的主要内容是：接打电话联系买方和卖方;整理房源资料等工作。十天的时间，十天的努力，士在的体验，收获的是经验，是历练，是成长。每天的工作并不复杂，但要求细心，有好的沟通和交流能力和较强的说服力，表达清楚，言简意赅，有条不紊等等。通过这些天的实践，我学到了很多书本以外的知识，见识了各种各样不同的人，了解了一些社会行情，亲身体验了工作的感觉，更深入的接触了社会，真是受益匪浅。

做好自己的工作，不只是要了解一些专业知识，还有一些书本上学不到的知识和能力，也是要锻炼的。做好一名优秀的房地房中介要有：超乎别人的耐力;良好的心理素质;能比别人吃三倍的苦;五星级宾馆服务员的贴心周到;博物馆的讲解员的专业;幼儿园的教师的热情、细心;微笑军人的执着;谈判场的外交官的强势和魄力灵活应变熟练的社交和敏锐观察力等等。由此看来，要做好一份工作是很不容易的，只有亲身体会才会有所感悟。我们，要锻炼的还有很多。

就业环境的不容乐观，竞争形式的日趋激烈。打工实践虽然很短，但是在这段时间里，我们却可以体会一下工作的辛苦，锻炼一下意志品质，同时积累一些社会经验和工作经验。这些经验是我们所拥有的“无形资产”。这些对于我们是非常有用的。

通过这十天的社会实践，我收获了，成长了，更深刻的体会了。这次实践，我学到的不仅仅是关于房地主的专业知识，还有进行房产交易的过程和当一名房产中介的工作，还有待人接物的能力，交流能力，沟通能力，说服力，最重要的是，学会了怎么样把知识转化成力量，转化成我们工作中所需要的能力，把理论应用于实践，从而更好地适应社会，锻炼步入社会的能力。

大学的第一个暑假，第一次为期十天的社会实践活动，记录了我的成长，成为我们在学习过程中不可缺少的一页。有些事情真是要亲身实践才能体会的，仅仅依靠看书，听别人说，是不能真正应用到生活中的。大学生，虽然还是学生的身份，但必要的实践还是必需的，所以，学院组织这次活动是十分必要的，也是很有益的，对于我们，都是很有教育意义的一课。

理论只是具体应用到实践才会成为我们自身的能力，化为我们的力量，帮助我们做得更好，走得更远，拥有更美好的生活。“实践出真知”是对的，以前我对房地产并没有很深入的认识，通过实践，我学到了很多专业知识，主要的是，锻炼了多种能力，磨炼了意志，更有耐心了，更虚心了，也更勤快了，这都是要切身体会才能明白的。实践的目的达到了，我也收获了很多……

身为当代大学生的我们，更要努力拼搏，做好社会主义建设的优秀接班人，更好的完善自身，融入社会，做新时代的“四有”新人。坚持实事求是，大胆创新，将理理论和实践更好地结合在一起。

这次的社会实践，是锻炼我们的很好的经历，也心将成为我人生中一笔宝贵的财富，我们，都是正在努力成长的蜕变的，化茧成蝶，终有一天，乘着梦想的翅膀，到达理想的彼岸。

暑期房地产公司实习报告篇4

——天津市房地产开发现状及未来

（一）考察概况

作为一名工程管理的学生我对房地产这个行业充满兴趣，所以利用这个暑假的时间迎合自己的爱好和学校的要求，我选择了一个地产企业进行了考察并有一段时间的实习经历。我选择这家公司时是中原地产，它是一个港资上市企业，总部在香港，天津这里是它的一个分公司。是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。我得以进入这家企业考察、实习，首先源于我的爱好，我选择了这么一个行业，然后再在这个行业里选择了这家公司。因为如果是想进房地产开发企业实习对于一个大二生来说几乎不可能，因为他们根本就不要大二生，它所要都是大三的，而且要求也比较高。后来我关注了一下房地产代理公司，它的门槛相对低一些，也正好在招聘实习生，我变选择了其中做的最强的中原。我在这里的豪宅部，其实不是说经营的全是豪宅级别的，而是最大的差异在于我们这个部基本上只做一手商品房，其他部门更多是做一些存量房（俗称二手房）交易。

现在回顾来看，我很庆幸自己有这份经历，觉得受益良多。在这里有什么不懂的问题都可以问老员工或是经理解决，好有专业的培训，短期觉得进步很快，另外这个期间接触了很多楼盘和各色的人。锻炼了自身能力同时对这个行业的认识以及存在的问题有了更深一些的了解。自己也有了一些看法。

（二）主要收获

关于主要收获我想应该主要分为以下两个方面:

1、对房地产及房地产交易中基本知识的进一步了解。

2、对这个行业的深入认识和自己的看法。

首先对于房地产基础知识当然十分重要，因为在工作中就要直面客户，如果连基本的知识都不懂，可想而知，与客户交流就是一种困难。因为买房的这些人要么是有着丰富买房经验的投资客，要么是做足了功课打算买房自住的居住客。买房是大事，也都是不小的交易，谁买之前都会下一番功夫。关于这些知识最让我兴奋和有意义的当然是我之前没有接触到又很重要的一些东西——

我觉得先从我在的这家公司的业务范围说起吧，这家公司主要从事一手商品房交易和二手房交易，属于房地产经纪行业。这里提到了房地产市场，房地产分

为三种市场级别，房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。还有提到了房地产行业的问题，房地产行业从大的方面分为投资开发业和服务业，其中服务业又包括物业管理业和中介服务业。中介服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。人们在买房时很关注的一个是产权问题，房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。其实产权又是根据用地性质的不同来划分的，具体来说:居住用地是70年产权，工业用地是50年产权，还有教育、科技、文化卫生、体育、综合或其他用地也是50年产权。而商业、旅游、娱乐用地是40年产权。另外根据不同的购房需求购房者会考虑到如地段价值，这对于打算购房作为投资的来说很重要，会直接关系到房产的升值潜力。除此还有周边配套（如周围是不是有学校、医院、商场等等）、交通状况、政府规划都很重要，还有就是小区本身的综合配套及人文设施直接关乎到购房者居住的舒适与方便。

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

除了这些大方面的，购房者最关注的当然还是户型大小和价格了，不过价格很大程度上关联于当前市场行情及楼盘本身品质。关于户型就比较有讲究了，户型设计是否合理会直接关系到一个房子的好坏，这涉及到布局是否恰当，易于居住，出房率高与否。比如在暑假期间就曾见到过一个楼盘，它的地段位置相当好，在市中心，周边配套也挺好的，但偏偏房型安排的极不合理，因此造成很多有意向的客户在看过实体房后遗憾的说：“这开发商真是把这块地糟蹋了”。其实这种情况还是跟开发商的实力有关，这是一个本地区的小开发商，在十几年前拿的地，估计它就没想也没实力开发，纯粹就是想通过炒地皮赚一笔。可它屯地十几年到现在遇上政府调控，行情不好，又有政策规定土地超过一定年限会被收回，这才硬着头皮开发，结果做出这么一项目来。

还有一个值得关注的就是税的问题，买一套房下来要交琳琅满目的各种费用，而且根据你买的是公产或私产，以及是一手二手都有不同。例如，私产房过户费用有：契税、个人所得税、营业税、转让手续费、土地出让金及其他费用。而每一项又会根据是否为普通住宅、是否首次购买及面积大小有所不同。这是我们在培训过程中最难的一项，也是最感觉有收获的东西，课现在竟然也还没能完全明白过来，接下来我慢慢学习吧。

以上就是我觉得在这个过程中学到的一些东西，下面我谈谈关于这个行业我个人一些看法：

因为在假期主要是在天津市区内看了不少的商品房，我就发现一个很大的问题，在所开发的住房中几乎都是中高档住宅或者别墅，在市区之内几乎没有什么中低档商品房，更别提经济适用房了。这是因为在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的需要，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上成经济适用房的开发出现空档。而目前最大需求的却正是这种中低端的经济适用房。这造成的结果就是大量的高端住宅闲置，反而人们最需求的适用房却购不上的尴尬。虽然国八条政策实施一年多了，但实际情况并不理想，就因为许多项目配建的经适房、廉租房数量很少，未能从根本上改变低收入购房者的消费需求。而这种刚需却一直存在，经过几年的政策调控，是一定程度上遏制了投机，但也更大程度上积累很大一部分普通购房者，像年轻人的婚房，这就是一种刚需，但他们还没有太多的积累，需要的正是这种普通住宅。另外这些高端住宅，最后也只能是被这些投资客或是根本不缺房的有钱人买去！

第二点让我有实际感受的就是我国房地产的暴力程度，看到好些这个行业的人真是年年轻轻有车有房。只是一个销售员，如果业绩好的话，他的收入都可以让一个白领望尘莫及。究其原因，我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1）。

还有就是我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

（三）我的观点

针对以上问题，我觉得国家在政策上还是要有一些调整，首先就应该在加大经济适用房和廉租房的投入开发。加大保障性住房供应量，对于逐步解决低收入者的住房问题、降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖、抑制房价的过快上涨，具有非常明显的效果，新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。保障性住房的建设涉及到广大的中低收入家庭的切身利益，能否解决好中低收入家庭的住房问题是涉及到国计民生的大事情，切实解决中低收入家庭的住房问题，不仅是政府最急需解决的问题，也是广大房地产企业的责任。

第二，整顿房地产市场秩序，规范企业行为。对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，政府在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

此外，要做到信息透明化，我觉得房地产是一个极不透明的市场，房产商，中介公司，消费者之间信息极不对称。房产商是握着大把的房源，明明充足说短缺，搞什么饥饿营销，加剧市场紧张，或是行情一好，说涨就涨，而且每平一千一千的涨，似乎这房子让人说不准它到底值多少钱，价格严重偏离价值。中介也是由于自己熟悉各路房源，见风使舵，为消费者推荐这个又那个，反正都能给你说出一堆好来。消费者最惨，很难掌握市场真正情况。市场信息掌握准确是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件，也是有效调控的基石。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

还有我觉得税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，让购房者也明确的购房。因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方

房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。

以上就是我这个暑假一些收获，感觉去实际体验一下很好，会有很多是书本上学不到的，同时也让自己知道这个社会目前需要我们的是什么，让我今后的学习和发展也有了更明确的方向。

工程管理102

牛立坤

物业公司暑期实习报告篇5

摘要：在7月13号到8月9号之间，我选择到一家物业管理公司进行我的暑期实习。而我这次的实习任务就是了解基本的写字楼租赁活动以及基础的物业管理知识。在这次实习中，我懂得了很多房屋租赁常识与技巧，并且提高了自己对物业管理的认知。

关键词：暑期实习；物业管理；房屋租赁

一、实习活动的基本概况

这次的暑期实习，我选择的单位是位于杭州黄龙世纪广场的富翔物业管理有限公司，时间是7月13号到8月9号。这是一家比较特殊的物业管理公司，它主要的运营范围是黄龙世纪广场C座写字楼的租赁业务以及对其进行基本的物业管理。而我这次的实习任务就是了解基本的写字楼租赁活动以及基础的物业管理知识。但是由于我是实习生，没有经验，所以必须跟着师傅一起介绍、租赁写字楼。

二、实习的主要内容

在实习的过程中，师傅主要给了我三个任务。

首先，师傅给我的第一个实习任务就是熟悉相关资料。因为如果想要向别人介绍出租写字楼，那么必须自己先做好准备。例如剩余的空房面积、每平方米出租的价位、户型大小、物业管理、配套设施、环境条件等客户单位关心的一般资料我都必须熟练地回答。当然在这方面我还是比较庆幸的，由于自己的专业是工程管理，所以在看一些资料时，还是比较容易理解和记住的。

而师傅给我的第二个任务就是学习如何又快又好地向客户推销介绍写字楼。一般客户单位最关心的就是价位、设施、档次定位、物业管理等方面，当然有时候还会询问像食堂位置这样的小细节。自然在我们介绍的时候也要懂得扬长避短。特别是地理环境作为黄龙商圈写字楼的一大亮点，在介绍时是必须要着重推荐的。而另一方面，虽然价格方面并不是我们的优势，但是我们可以通过与周围

世贸中心和其他高档写字楼进行价格对比后使之变成我们的优势。当然，介绍时还要懂得把握时间。争取越长的时间就能为我们取得更多的印象，但是这也并不是意味着拖沓重复。

而最后的一个实习任务就是了解物业管理方面的知识以及物业管理市场的发展前景。

三、实习中所得到的专业知识

（一）物业管理行业的一般知识

物业管理作为一个新兴的行业，已经逐渐被越来越多的人所重视。一方面，为了应对物业管理行业中可能存在的问题，国家在这几年颁布了一系列的条文去规范这个市场。03年施行的《物业管理条例》便是物业管理行业必须遵循的最大准则。而另一方面，由于物业管理开始取代了原本由政府设立居委会、街道办事处等机构进行服务的旧模式。因此，对于一些高档的住宅、写字楼，拥有良好的物业管理服务甚至直接成为了它们必备的条件之一。

一般的物业管理公司都会设有保安部、设备部、保洁部等几个部门，而对于人员技术要求最严格的就属设备部了。因为他们是与客户单位联系最密切的部门，工作表现也可能直接影响到了整个物业管理公司的形象。与其他部门不同的是，在招聘员工时，设备部青睐的是全才而非专才。因为如果设备部是以聘请各个方面的专才进行运作的话，虽然对于一些复杂的技术问题他们可能更容易解决，但是这样做同时会造成人力资源的浪费。因此，设备部的人员从电、水、管道到简单的机器设备，都必须懂得维护修理。另外，由于近几年电脑逐渐成为办公室工作中必备的工具之一，设备部的人员还必须懂得基本的电脑维修知识。

（二）物业管理公司的多样性

通过这次实习我还了解到了物业管理公司运作模式的多样性。它们不全都是受业主委托而提供物业服务的，现在也出现了一些同时拥有房产使用权的物业管理公司，就好比我们公司一样。

这种公司一般是集租赁业务、设备的维修与保养、环境的养护、保安工作等责任于一身，同时也避免了业主和物业管理公司在工作上可能产生的摩擦与纠纷。对于客户单位来说，这种物业管理服务的运转模式也是百利而无一害的。

但是另一方面，这也加大了物业管理公司的运营难度。大到向客户单位进行房屋的租赁介绍，小到一个停车位的配套问题都必须很好地去处理解决，不便于实际操作。所以现在很多小规模的物业管理公司都选择将其中一部分具体的物业管理工作再委托给其他公司来完成，从而降低成本、节省人力，也便于管理。

（三）房屋租赁与房屋买卖活动的联系与区别

房屋租赁与房屋买卖活动有着很多共同之处。例如一般写字楼的实际使用年限是45年到50年左右，而出租人可以选择将这些年的使用权一次性长租给承租人，这就等同于将房屋出售了。而且无论是租赁还是买卖，在合同履行的过程中，房产的使用权都会随之转移。

但是，比起常规的房屋买卖活动，租赁也有着自己的优势。对于出租人来说，可以利用租金的变动来赚取利润，并且始终拥有房产的所有权。而对于承租人来说，租赁无疑可以缓解资金紧张问题，有利于公司进行融资活动，同时租赁合同条款比起一般的买卖合同条款也较为宽松，少了很多限制。基于这些优点，一般现代化的高档写字楼都会采用租赁方式。

（四）房屋租赁活动时必须注意的细节

由于我的师傅主要负责租赁业务，因此我在房屋租赁的细节方面也获得了不少的知识。

首先，在进行租赁活动时必须注意的一点是建筑面积与实用面积的区别。例如我们黄龙世纪广场的写字楼，它是由绿城公司承建的，作为杭城顶级的商务写字楼，拥有良好的绿化环境是必须的，因此它的公摊面积也比较大。甚至有些单位的实用面积仅仅占了建筑面积的60%左右。但是在收取租金以及物管费的时候都是根据建筑面积来计算的。那也就是说，每租了5间办公室，就有2间是在实际工作中使用不到的。

此外，在租赁业务中，还有一个装修期的时间是比较特殊的。因为在这段时间里承租人是不需要交纳租金的，当然，这也是出租人对客户单位的一种优惠措施。但是，与之不同的是，物管费无论是在什么情况下都必须交纳。而且如果房屋不是由物管公司直接负责租赁的，那么就算对于空置单位，业主也必须交纳物管费。

四、实习的心得体会

这次实习过程中我最大的感受就是无论做什么事都必须自己掌握主动权。因为师傅并不是专业的老师，她希望我做的，是有不懂的地方主动去问她，而不是她来告诉我，我应该做什么。当然，更不用说其他同事了，每个人都有自己的工作。没有人有义务要教你，更没有人清楚你究竟不懂什么。因此，更多的知识不是问出来的，而是靠自己在这几天的所见所闻及实践活动累积而成的经验形成的。要有敏锐的触觉、细腻的观察力和孜孜不倦的求知心才能获得更多知识。

暑期房地产公司实习报告篇6

进入21世纪, 我国城市化进程得以快速发展, 据国家统计局2012年1月17日公布的数据显示, 2011年年末, 中国大陆 ( 不包括港澳台湾省以及海外华侨人数) 城镇人口占总人口比重达到51. 27%, 城镇人口数量首次超过农村人口。城镇人口的快速增长使得城镇房地产市场成为一片无数企业厮杀的红海, 政府屡次行政干预无法阻挡房价的逆势飞涨, 巨大的利润让大型房地产企业无暇顾及乡镇地产市场, 加上国家政策的模糊和执行力度较弱, 使得乡镇房地产市场呈现以下几个特征:

( 1) 小产权房依然成为乡镇房地产的重要组成部分;

( 2) 房地产开发档次不高, 建筑形态缺乏特色;

( 3) 基础设施与配套设施建设滞后;

( 4) 物业管理落后甚至缺失;

( 5) 市场消费能力不足, 市场行为不规范;

( 6) 房地产企业规模小, 开发项目体量小, 团队素质低下。

随着国家城乡一体化进程的逐步推进, “三个集中” ( 即工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中) 的农村发展模式逐步清晰, “农民集中居住”的国家战略将成为乡镇房地产业发展最强有力的推动力。

2 X公司介绍

X房地产公司 ( 简称X公司) 成立于2002年, 现有员工28人, 早期以开发小产权房为主, 从2006年起转入大产权房, 至今开发体量超过25万平方米。项目地块均坐落在苏北乡镇成熟商业区, 单个项目体量不超过6万平方米, 以住宅地产为主, 商业地产为辅。目前在开发项目为三个, 总体量约11万平方米, 其中两个项目已经建设完成, 进入尾盘销售阶段。另一个项目进入开发二期工程, 推出房源销售率超过80%, 预计2014年6月竣工验收。近两年, X公司年销售额约4000万元, 住宅单价为2300 ~ 2800元/平方米, 商业单价为4200 ~ 5000元/平方米。

经过十余年的发展, X公司已经逐渐形成自己的开发模式和销售模式, 在地区同类企业中走在前列。

3 X公司的成功因素分析

经笔者通过大量的访谈和项目实地调研的基础上, 总结X公司公司自成立以来, 发展到今天的阶段, 其主要原因得益于这几个原因:

( 1) 老板个人对事业从无到有、从小到大的坚持, 对乡镇地产开发从小产权到大产权、从小体量到大体量的经验积累和模式探索;

( 2) 中国经济的飞速发展推动了城市化进程, 城市房地产市场似乎让人看不到尽头、节节攀升的房价使乡镇地产也可以动辄2000 ~ 3000元/平方米, 很低的土地成本、较大利润空间和利好市场为X公司的探索和发展提供了时间和空间。

( 3) 乡镇地产于中国房地产行业来说依然是块处女地, 绝大部分乡镇从来没有经历过规模的大产权房地产的开发, 农民对城市生活方式和改善居住条件的强烈向往和对房地产的认知不足, 使其对社区化地产的景观、功能和房产品设计结构、后期物业管理等方面的敏感度极低。

( 4) 城市房地产的欣欣向荣使实力地产公司无暇也不屑于对农村地产市场的关注, 这使得乡镇地产开发依然还处于分散、零星、小产权和非公司化开发当道的现状, 这些造就了乡镇地产几乎没有竞争的格局。

4 X公司企业管理中的问题

在上述 ( 2) 、 ( 3) 、 ( 4) 因素中, 均为经济和市场等外因对公司发展的推动作用, 它们永远不可能成为促进一家企业成长的主要的、持久的力量。实际上城镇地产被国家政策的强行遏制、大量资本和实力开发商已开始关注或进入乡镇市场、农民对地产认知度逐渐提高, 原有的利好因素已经露出下行势头。正因如此, X公司越发要清楚地认识到自身存在的问题。

4. 1企业运营体系问题

4. 1. 1战略管理缺失

战略是什么? 是企业的发展方向! 是老板前进的明灯! 是员工前行的旗帜! 是企业内部的宗教!

X公司公司缺少战略, 至少绝大部分员工并不知晓, 甚至在老板心里也并非十分清晰、完整。很多人并不知道在公司完成现在项目之后将何去何从? 自己将何去何从? 个人的职业生涯与公司的发展能否同呼吸、共命运? 公司的发展能否带动我个人的发展? 公司的赢利能否让我个人获得我应得的那份? 正是鉴于这些顾虑的存在, 对优秀员工的招聘、培训、使用和保留等方面造成全面的阻碍。因此, 战略的缺失不仅是企业方向的缺失, 更是员工人心的缺失!

4. 1. 2项目管理模式不清晰、不系统

这里的项目管理是指一个房地产项目从前期决策、选址、拿地、报批到项目工程建设、财务及资金管理、项目营销策划及销售以及后期物业管理衔接等全过程的管理。虽然, 在访谈中笔者也能明显感觉到通过以前几个项目的摸索和总结, 在高管层头脑里已经有了一些优秀的、实用的经验, 在Y项目的工程建设、营销策划和销售策略等方面已经有了较好的体现。然而, X公司这些经验绝大部分依然停留在个人的头脑里, 交流在高层的口头上, 并且是分散的、模糊的、不连续的, 这对于X公司优秀管理经验的沉淀、分享、完善有很大影响。X公司必须通过Y项目和F项目梳理出目前的乡镇地产开发策略及模式, 主要包括: 项目全计划管理、各主要工作的工作流程、重要策略、工作标准制定等。这种模式的梳理必须是文字化、图表化、系统化、科学化, 这将有效提高项目开发的效率, 便于项目管理, 便于高层讨论和沟通, 利于团队成长和公司成长。

4. 1. 3制度流程缺、散、乱

目前, X公司在制度流程方面, 大部分岗位在缺乏文件指导下开展工作, 从而导致岗位甚至部门运转不畅。X公司在 “具备可操作性和持续性”的流程建设方面还非常欠缺, 甚至作为部门负责人都不知道有没有、有什么流程的情形, 且各流程间的衔接性不佳, 也是导致执行难的主要原因, 特别是跨部门流程。

X公司在流程方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司现在流程/制度建设上远远不够, 现状是: 多数重要、关键的活动都是依靠个人经验进行, 既不规范, 又无效率, 质量难以保证、风险增加;

( 2) 现有制度非常分散, 不成系统, 流水账式的, 缺乏持续性, 可操作性欠佳; 同时很多制度停留于头脑, 交流于口头, 最终造成制度在传达中失真, 在执行中无法参照, 在结果中不能考核;

( 3) 缺乏对制度/流程进行有效管理的方法, 使得现有的制度/流程也不能有效地落实;

( 4) 对已有流程/制度未进行持续、有针对性的培训和沟通, 使得多数人对流程/制度的具体内容及本人如何参与、相互之间如何配合认识太少;

( 5) “空、乱、散、虚、变”是X公司制度的真实写照。

4. 2人力资源管理的问题

4. 2. 1部门及岗位职责缺失

部门和岗位职责几乎是一切企业管理工作的基础。从笔者对X公司公司了解的状况来看, 公司各部门的职能和职责没有用文字明确下来, 基本还停留在从管理层到员工想当然的意识里, 这将导致很多不良后果: 部门之间在细部工作的区分上没有明显的界限, 导致有些工作无人负责, 而有些工作可能多人负责, 甚至有些工作今天是这个部门负责, 明天就是另一个部门负责, 从而在工作中经常产生相互推诿扯皮的情况, 跨部门的矛盾冲突往往需要高管层花费大量的时间和精力来沟通协调, 其结果往往是以肯定一方打压另一方, 如此周而复始。使得 “老板累、员工怨”, 员工只是按照自己所想的来展开工作, 而不是 “公司所需要的”来指导自身工作。

4. 2. 2排斥培训

对于培训相关问题整个兴龙公司几乎没有正确的认识。造成这样境况的代表性心态不外于以下几种:

( 1) 做一天和尚撞一天钟, 我都没打算在这公司长久待下去, 根本就不想学习;

( 2) 培训就是培训师讲大道理, 他们不了解情况, 根本不能解决公司实际问题;

( 3) 培训肯定占用我下班或假日时间, 而且肯定没有加班费, 这是公司给予我的额外负担;

( 4) 我们从来就没有过培训, 我看我的工作还过得去;

( 5) 就我目前这点工作非常简单, 根本就不需要任何培训;

( 6) 培训就是公司给我们进行洗脑, 好让我们更全力地为公司卖命。

这些心态在兴龙公司绝大部分员工心中都或多或少的存在着, 当一个团队中一种观念占主导地位的时候, 往往会被发酵、放大, 上次笔者提出的培训计划被管理层及员工拒绝便是实例。如果不加以引导、改变, 任由 “员工拒绝培训, 企业没有培训”的状况发展下去, 企业将非常危险, 至少是没有希望的。

4. 2. 3绩效管理

员工只会做你要检查的, 而不会做你所期望的。人总是会向着被赞赏的方向去努力, 如果失去了这样的方向, 人就会在工作中迷失和倦怠。因为X公司没有实施绩效考核, 因而做好做坏都一个样, 甚至做得好的还不如做得差的, 长此以往使得对员工的公正性和客观性的评价都受到被考核者的质疑。

X公司在绩效开合方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有目标体系, 员工工作没有方向, 迷茫;

( 2) 没有一套有效的绩效考核制度, 来对员工的工作表现进行客观的评价, 以及明确他们在绩效管理工作中 ( 作为考核者、被考核者、相关方) 的责任;

( 3) 未实施整体绩效考核, 对员工的表现进行公正、客观的评价, 因而做好做坏都一样、多一事不如少一事的情形普遍存在, 打击员工积极性, 导致 “员工之间靠口头竞争, 而非凭业绩说话”的不良文化, 这也给管理留下很多的灰色地带;

( 4) 没有岗位职责的界定, 缺乏实施有效考核的基础, 对员工的评价都是基于 “某某认为应该怎样”的主管印象, 体现不被认可的个人行为而非公司行为;

( 5) 部分纳入绩效考核的员工, 也不知道自己是否被考核、是如何被考核的、考核结果如何、后续应该如何改善自己的工作等, 达不到不断提升个人能力和业绩的目的, 相反给组织、员工造成负面影响。

4. 2. 4薪酬方面

目前X公司的工资结构未得以规范化, 员工不知道自己的工资是怎么来的, 收益与付出的没有关联, 无法有效地激励员工。X公司公司没有构建出被员工所普遍认同的工作价值评价体系, 员工薪酬基本是谈判薪酬, 主要基于高管层对岗位层级、重要性、人员招聘的紧急程度和员工在谈判中的要求来主观确定。这种方式并没有使用科学分析的方式来细分该岗位所需付酬的因素来确定, 也没有过多考虑对其他员工的公平性。

X公司在薪酬方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有一套有效的薪酬制度, 来明确员工工资水平的结构、评估方法、核算方法等, 员工不明确自己工资的具体结构, 且会按个人主观意志来评定自己的工资与同事或他人的差异, 降低了满意度;

( 2) 工资结构过于简单, 基本是固定工资, 导致员工感觉 “干与不干一个样, 干多干少一个样”, “旱涝保收”、“大锅饭”心态普遍, 完全失去了薪酬的激励作用;

( 3) 工资结构没有考虑到短期、中期及长期激励, 一般而言越是层级高的员工越趋向于提高中长期激励的比例, 这样才能利用薪酬来留住优秀员工, 留住高层管理, 才能引导员工与企业 “同呼吸、共命运”;

( 4) 谁来定员工工资、谁来批准、谁核算等的责任和依据不明确, 员工工资调整过于随意。

“招不到人, 育不了人, 用不好人, 留不住人”是X公司人力资源的真实现状。鉴于乡镇地产的特殊性, 除企业管理、财务管理的人才外, 其他专业人才使用 “空降兵”很可能水土不服, 着重培养自己的 “近卫兵”应该才是X公司人力资源症结的解决之道。

保险公司暑期实习报告篇7

一、实习时间

20xx年x月x日

二、实习单位介绍

xx保险公司是一家融保险、银行、投资等金融业务为一体的整合、紧密、多元的综合金融服务集团。

三、实习内容

本次我实习的岗位是xx保险公司的保险代理人。自保险业问世以来，保险代理人便应运而生，并成为保险业务经营不可或缺的部分。世界各国，凡是保险业发达的国家，保险代理也十分发达。目前，保险代理人在数量上，已经远远超过了保险公司人员。

保险代理从业人员虽然是代理保险公司招揽保险业务，但是他们的佣金却是由保险公司进行支付的，因而你不用担心代理人再会额外加收保费，更不必为保险公司与代理人的关系而产生疑问，认为代理人会损害自身利益。实际上，在规范的保险市场上，保险代理从业人员的利益与客户是休戚相关的，可以说客户就是代理人的“上帝”，他们的收入是与销售出去多少保单和提供什么程度的服务是有密切联系的，因而两者的利益是相通的。

了解保险公司形成体制、公司文化与发展史。具体了解保险内部的组织体系、管理体系，总公司、分公司、支公司、营销部之间管理与责权利的划分。了解保险公司在展业、承保、理赔等业务流程和熟悉主要险种和相关单证。具体知道保险在健康保险、意外伤害保险业务营销中的主要环节、主要险种。进行市场调查，了解人们对保险的具体需求和认识，保险营销现状并交流心得。具体向居民介绍xx保险产品并力促成交。

纸上得来终觉浅，觉知此事要躬行”，只有行动才能让正确的理论和方法得以吸收和理解。但在保险公司更加强调行动的积极性，想法的先进性，被动的学习工作，效果是低下的，所以，我们需要主动出击。只有主动出击才能使许多问题迎刃而解，许多知识才能尽快享用!

在实习期间，我觉得这一点我做的不足，总是怕打扰同事的工作，所以不敢贸然请教他们关于工作之外的保险知识和工作经验，从而使我错失了许多宝贵的求知经验。在以后的日子里，我定会吸取此次教训，主动出击，把握更多机会，获得更多知识和经验。

四、实习收获与体会

做保险代理人首先是做人。我们同客户打交道，首先要诚信，要善于与人沟通，这样客户才会信任我们。只有“人”做好了，保险才能做好。

做保险代理人是做一项事业。银行保险代理专员是传播保障福音的幸福天使，为广大群众防范人生风险，让每个家庭都拥有平安。“帮助别人、成就自己”，这是一项伟大的事业。同时，做保险代理人是做一项不需要自己投入本钱的生意。所以我们要热爱自己的工作，对保险事业怀抱着无比的信心。只有事业心强的人，才能做好保险。

做保险代理人需要一种奋斗精神。每天的工作都是战斗。虽然说做保险勤奋不一定能成功，但不勤奋肯定不成功。只有不断进取，才能有成就。

五、实习总结

暑期房地产公司实习报告篇8

一、实习目的、要求：

实习目的：

1，了解企业的运作方式和日常业务。

2，把书本中的知识放到实践中去，培养大学生的动手实践能力。3，在实习过程中，与上级，同事等有效沟通，培养大学生与人沟通的能力和团队协作的能力。

4，巩固、扩大和加深学生从课堂上所学的理论知识，获得实际工作的初步经验和基本技能。

实习要求:

1、做好实习前准备工作，了解实习目的和任务，以提高实习效果。

2、遵守实习纪律，服从实习安排，完成实习任务。

3、与指导教师定期保持联系，汇报实习进展情况，接受指导教师的指导。

4、实习结束，提交《实习单位鉴定》和《实习报告》。

二、实习主要内容：

1，了解实习单位的所有制性质、经营方针和经营理念。2，了解实习单位的运作特点，业务要求和主要产品。3，了解实习单位的发展战略和经营战略。

4，负责协助实习单位销售部产品的销售。

5，负责销售资料的收集、翻译、与整理。

6，负责用传真、电话、msn等通讯方式联系客户，并提供口译服务。

三、实习总结（可另附报告）：

实习报告:

大学的最后一个暑假,我有幸到电信公司实习,在将近一个月的实习期里,我初步接触大电信公司的一些运作,积累了一定的社会经验.我被安排在ADSL社区实习,负责指导我的是一名姓董的班长,而实习内容主要是ADSL的安装与维护.经过班长的悉心教导,很快我就熟悉了ADSL的各项原理,实际操作能力也有所提高,以下就是我的一些实习体会.第一:真诚待人.我刚来报到时,遇到很多新的]面孔,由于和他们未熟悉,所以不敢和他们说太多的话,而且对工作未曾了解,开始觉得不太适应.后来我慢慢发现,只要真诚待人,虚心请教同事,他们也很乐意和我交往.还教会我一些技术,由此我深感真诚的重要性,在公司里不但要学会如何做事,而且要学会如何做人.正确处理同事之间的关系是非常重要的,它会关系到你能否开展工作.孤芳自赏并不能说明你有个性,过于清高是很难融入大集体的.第二:不要偷懒.我曾问班长:“什么样的员工在企业里会受欢迎?”他的回答是不偷懒的员工.我觉得很有道理,试问有哪个老板会喜欢懒惰的下属的?于是我时刻提醒自己要多干活,尽力把本

份工作做好.还记得我曾在超市做兼职时,主管很讨厌在工作时几个人围在一起聊天的事,所以在工作的时候,就算是生意很淡的时候也不要聊天.由于我时刻牢记这一点,最终努力没有白废,我以良好的表现完成了实习.第三:勤学好问.刚来到单位时,我对很多方面都未熟悉,这就需要我勤学好问.因为经验是很重要的,我发现引起线路故障的原因有很多,如果没经验就很难处理问题.例如有一次,班长接到某音像店的报障后,赶赴现场发现户主的网络下行速率不正常,他先后把电话线,调制解制器,甚至电缆也换过仍未解决问题,最后他把端口也换了才排除了故障.遇上如此复杂的问题是比较少见的,可能连经验丰富的员工也感头疼.经验不足的我更需多请教他们.但必须注意的是:在问人之前要分清哪些问题可以问,哪些问题不该问.还要注意在什么时候问会好一点.比如新来的员工就尽量避开报酬这个话题,不要对薪水太在乎,对于新人来说,能学到东西才是最重要的.第四:讲究条理.年轻人刚到工作单位时往往会表现急躁,这是正常的,但最好不要急功近利,急于表现自己可能会使自己处于不利地位.我们要抱着踏实的态度来做事,虚心点往往能得到别人的认同.其实我发觉前辈做事有一点很值得学习的,就是他们做事很讲究条理,他们遇到问题会一步步去解决,而不是惊慌失策.例如他们在接到故障时,首先会根据用户的反映来分析情况,然后问清楚对方的地址和联系方式,当怀疑是用户的电脑故障时还要带上

手提电脑去监测,最后才派出人手去收复,这种做事方式就很有条理,不会做一些无用功,工作效率也得到提高.受他们的影响我也慢慢变得做事不那么急躁了,这真是很难得的工作经验啊!

今次的暑期实习带给我不仅仅是一种社会经验,更是我人生的一笔财富.更可喜的是我在实习期间还结识了一些好朋友,他们给予我不少的帮助.俗语说:纸上得来终觉浅.没有把理论用于实践是学得不深刻的.当今大学教育是以理论为主,能有机会走进电信公司去实习,对我来说是受益不浅的.我就快毕业走向社会了,相信这次实习对我日后参加工作有帮助.感谢在这期间所有帮助过我的人!

暑期房地产公司实习报告篇9

1 营销环境分析

1.1 企业内部优势分析

1.1.1 吉林省内企业知名度高, 具有良好的品牌基础

中东集团成立已经25年, 长春市是中东集团的发源地, 中东大市场、中东新天地及中东瑞家家居广场的成功运营, 使中东地产在市场上有成熟的品牌效应。在三线城市开发城市综合体项目的相继成功, 使其成为吉林省本土商业地产的龙头企业, 旗下自有商户资源丰富。

中东集团具有较高的企业形象, 曾荣获长春市慈善事业突出贡献奖和中华慈善总会颁发的“中华慈善事业突出贡献奖”等殊荣。成立吉林省第一家非公募慈善基金会“中东爱心基金会”。到目前为止, 已救治先天性心脏病患儿30多人, 总计捐款、捐物达2 000多万元人民币。

1.1.2 资金实力强大

中东集团资历雄厚, 总资产达50亿元。地产开发业务拥有充沛现金流支持和多元化资金调配。根据波士顿矩阵模型来划分, 房地产开发是集团新组建的业务板块, 属于明星类业务。中东大市场、中东新天地、瑞家家居广场等运营成功且不需要再进行大量资金投入的业务板块属于金牛类业务, 能为房地产项目开发提供充足资金支持。

1.1.3 所取地块具有地域优势

长春目标地块位于宽城区北部新城中心区北端, 南紧邻宽城区政府, 紧邻2015年开通的地铁1号线环城北站出口, 项目地周边大盘众多, 人口较多, 具有一定的消费力。中东宽城区项目是长春市宽城区重点扶植项目。

1.2 企业内部劣势分析

中东房地产公司2007年正式涉足房地产开发, 还处于摸索阶段, 开发经验有待积累。多数资深老牌开发企业已经成功开发过多个项目, 无论在开发各项环节还是开发团队都有一套比较成熟的运作模式。

1.3 企业外部机会分析

1.3.1 未来10年市场刚需强烈

人口因素是房地产业的第一推动力, 因为市场是由有支付能力并且有购买意愿的人组成。据调查, 即1981-1990年出生的人口 (即年龄结构为26~35岁) , 占畅销楼盘客户比重超过60%, 从人口出生率来看, 1981-1990年人口出生率均在20%以上, 这就意味着这部分人口在当前和未来几年住房刚性需求较为强烈, 将是未来10年的消费主力。

1.3.2 城市化进程发展迅速

根据国家建设部《全面建设小康社会居住目标》规划, 2020年我国城市人均建筑面积将到达35平方米。按15亿人口推算, 2020年我国城镇住宅建筑面积需达到300亿平方米才可满足城镇人口居住需求。这意味着2009-2020年间需要新建住宅140亿平方米, 即平均每年新建10亿~12亿平方米, 而目前我国每年销售住宅6亿平方米左右, 可见未来房地产市场存在很大的潜在需求, 发展空间广阔。

1.3.3 通货膨胀支撑房地产保值性需求

受美元贬值影响, 人民币升值速度明显加快, 通货膨胀迟迟难以得到有效调控, 房地产的保值增值性凸显, 市场对商品房仍将保持较为旺盛的需求。

1.4 企业外部威胁分析

1.4.1 国家宏观调控政策持续从紧, 政策频出给市场带来不确定性

为解决房地产投资过热的现象, 国家采取了一系列的“限购”“限贷”“限价”宏观调控措施。2010年的房地产调控在2011年不断细化和落实, 调控已经由简单针对房价的调控转向了制度变革。根据当前政策形势, 短期内来看中央继续加强房地产调控的决心和力度不减, 宏观调控基调不变。

1.4.2 行业竞争更为激烈

项目所在的宽城区位于长春市区的北部, 以老工业基地和棚户区而闻名。2006年宽城区开始把房地产开发业作为未来重点发展的五大产业之一, 重点突出地区房地产开发。房地产开发商很快由2005年的三四家一跃增加到现在的60多家。2012年, 原有开发项目持续放量, 加上新项目的入市, 并将导致竞争更为激烈。结合项目自身的地段及风格特点确定项目的主要竞争对手有两个, 在住宅项目, 万达和中冶项目为中东项目主要竞争对手, 在商业项目, 万达北城综合体项目为其主要竞争对手。万达地产项目地处长春火车站核心商圈, 品牌影响力、号召力大, 商业项目开发实力较强。

2 营销策略制定

2.1 产品策略

高质量的楼盘提升企业的品牌形象, 品牌形象同时又促进楼盘的销售, 只有两者兼备, 才能真正地树立过硬的品牌。开发商首先要着眼于产品的品质以及售后的服务。因此开发品质过硬, 性价比高的楼盘是开发商处于不败地位的首要条件, 同时针对不同的顾客需求制定不同定位的产品, 满足各方需求, 引起消费者的共鸣, 从而引发强烈的购买欲望。

中东长春项目是要打造城市新中心的国际新生活的shopping mall产品, 总体功能定位是城市综合体, 包含商业居住四星酒店餐饮及娱乐等。由于中东地产项目处于铁北片区, 目前该区社会发展较为落后, 低端商业、住宅、旅店、餐饮娱乐等各类型地产项目相对较为落后, 因此中东把项目的档次定位为区域内高端产品, 城市中端产品。这可以弥补区域的空白点 (根据潜在竞争项目的规划错开, 避免正面冲突) 。面临着新的宏观调控政策带来的外部威胁, 中东适当调整产品比例, 缩小住宅开发数量, 扩大商业开发量。

2.2 价格策略

当前国家对房地产行业进行了多次调控, 同时对二套房贷进行了限制, 这使多数的消费者开始对楼盘持观望态度。但在吉林省市场, 房地产业的泡沫现象并不是很显著, 没有大规模降价的势头。中东的商业产品是80%以上自持的, 出售的部分依据以往运营成功的经验以及项目现金流情况来决定的。对决定出售的商铺产品, 结合成功经验及市场需求, 都划分成符合市场需求的面积。可以在短时间内销售出大部分产品。对回笼资金启动至关重要的作用, 所以此次根据总体的策略, 销售的商业的成功是非常重要的。要以商业带动住宅的销售策略。对住宅项目来说, 由于物业所在地段较远, 开发成本较低, 并且住宅的销售主要是为了达到使周边商业区增添人气的目的, 可以制定“低开低走”的低定价策略以促进资金快速回笼。

2.3 渠道策略

目前的楼盘销售主要采取的是开发商直接销售和委托代理商销售两种, 但在当前形势政策不利好的状态下, 仅仅靠这两种主要的销售渠道是远远不够的, 中东此次没有沿用前几个项目的委托代理模式, 而是采用了联合销售的模式, 及开发商和代理公司联合完成项目的销售。因为中东通过20几年的商业运作, 积累大批自己的商户资源, 开发商的团队负责自己商户的挖掘和外部商户的拓展挖掘。代理公司负责到销售现场的客户的把握和挖掘。

拓宽销售渠道, 实行现场销售和外展点相结合的策略。不仅要在项目现场设立销售中心, 还要在中东大市场和中东新天地内设立外展点。大市场和新天地都是中东打造的商业, 曾经缔造了很多成功的商家, 在长春备受追捧。大市场的经营现状, 会让潜在客户感受到大市场的今天就是北城项目的明天, 这是最好的例证。并且播放中东成功商户的宣传片, 用真实的例证来说明企业的运营能力。

在信息技术快速发展的时代, 大力开展网络营销渠道无疑是拓宽营销渠道的最佳选择, 长春项目可以建立自己的公众微博、微信平台进行销售。还可以在搜房网上建立网上售楼处, 进行B2C形式销售。

3 促销策略

在进行降价促销的同时, 还应当加强产品的广告宣传, 突出楼盘的特点与卖点, 在楼盘推出前, 加强公共关系营销的力度, 增强社会口碑, 也将在一定程度上促进楼盘的销售。将定价策略和促销策略相结合, 才能打破目前的销售僵局, 促进消费者的购买欲望。

3.1 广告

采用立体交叉运用广告载体的策略, 集中力量进行渗透。综合运用通过软文、案场展示、销售人员将中东品牌进行解析阐述, 让中东品牌在公众、客户心目中形成强烈的信任度。

投放内容上集中炒作中东城市综合体运营能力、实例, 让中东商业运营领袖的价值形成强烈的引力。与报纸联合, 开辟中东说事板块, 以中东商户说中东、中东员工说中东、中东消费者说中东为核心内容进行系列刊发, 从中东的企业理念、帮助客户赚钱、中东企业责任、消费满意及诚信等角度进行品牌整合攻击, 为购铺满意系统建立摇旗呐喊。

3.2 销售促进

对积累和梳理客户阶段, 采取发售增值卡的策略。要求有意向的客户按照公司的规定数额自愿缴纳购卡金, 承诺客户可以无条件退卡, 但是如果开盘认购成功, 此增值卡的增值部分就当即生效, 这对梳理意向客户启动了很大的作用。

因为是销售的产品有商铺有住宅, 为了争取更多的买家对于购买商铺或者住宅的客户解决自有资金不足问题。除了可以正常的银行或者公积金贷款外, 在付款方式上进行创新改进。联合中东旗下的金融担保公司, 为客户提供额外金融贷款业务, 并且不需客户承担额外的担保费用。

另外对于商铺的投资客户, 承诺一定年限内返租或者回购。并为消费者提供代租服务。这些举措极大地刺激了消费者的投资热情。

3.3 人员促销

售楼处设立在人流密集的中东大市场内, 现场除了具有较高素质的销售团队外, 并且配备经验丰富的招商人员, 共同为销售做努力。这样增加了到访客户逗留时间, 形成人气效应。

同时开发商组成对外拓展团队, 主动出击, 对各商圈潜在客户进行深度挖掘。

3.4 公关

公司除了参加一些社会公益活动外, 在适当的时机启动“爱心基金会”救助家庭困难的先天性心脏病儿童。中东的爱心基金会是纯公益活动, 产生了良好的社会效应。

4 结论

总而言之, 在消费者要求明确, 国家政策紧缩的形势下, 房地产营销政策应当符合需求导向型经济的客观要求, 树立自身的品牌形象, 开发质量过硬, 性价比较高的楼盘, 同时采用多元化的销售渠道, 适当地进行促销降价政策吸引消费者, 才能在竞争激烈的房地产行业立足, 同时创造长远的企业价值和利益。

参考文献