年营销方案项目

年营销方案项目（通用8篇）

年营销方案项目 篇1

附件3 2011年邮政贺卡项目营销总体实施方案

一.总体思路和发展目标：

以“做强定制型，做大销售型，提升整体服务，实行数据、渠道、产品和项目四轮驱动，加快邮政贺卡发展步伐，实现邮政贺卡规模效应”为指导思想，进一步做大邮政贺卡业务规模，确保完成贺卡计划3100万元，力争完成贺卡目标3500万元。

二.主要措施

（一）开展20011年中国邮政贺卡专项营销竞赛

1.市局成立专项工作领导小组，负责全局营销活动的组织、领导。2.商函局成立营销活动工作小组，负责全局邮政贺卡发行销售及营销工作的组织、实施。各单位可结合自身实际因地制宜明确组织体系。

3.各单位由“一把手”挂帅，成立专项工作领导小组，负责本单位邮政贺卡发行销售及营销工作的组织、实施。（竞赛办法见正文）

（二）细分目标市场，把握营销重点

各单位要结合本地区域市场，重点做好以下三大类定制型贺卡市场的开发：

1.行业类客户

（1）政府和公用事业市场

政府市场。要深刻解读政府相关工作总结及计划，掌握政府关注热点和最新动态，深入了解政府需求，时刻牢记“成为政府的好帮手”意识，为政府出谋划策，分担解忧。各单位要以新年联络卡、企业主温暖鼓励卡、招商引资卡、新莞人温暖卡、政府政绩展示卡为切入点，大力开发政府和村委会市场。同时，开发建国六十周年生日大礼包。

公用事业单位。重点抓住供电、供水、有线传媒、公办学校和各地人民医院，开发供电供水用户感谢卡、“千万贺卡寄恩情”项目、“贺卡成绩通知单”项目和“出生婴儿生日卡”项目等。（2）通讯市场。通讯市场一直是邮政的大客户，今年又是通讯行业争夺3G市场的关键时期，要抓住这个有利时机，对通讯类大客户进行深挖掘。首先是开发会员客户慰问卡，其次是开发积分兑礼贺卡，帮助通讯类客户维护顾客。

（3）金融保险市场。金融保险类企业为维护客户关系，在节日之际向其客户寄去祝福，表达谢意。还可为其员工及家属寄去贺卡，以提升企业形象，增强凝聚力。另外还可将理财产品与贺卡相结合，在拜年的同时宣传产品及服务，开展刷卡送祝福、买保险送祝福、积分兑礼等活动。新年之际将普通帐单改为贺卡帐单，提高附加值。（4）房地产和车行市场。结合地产客户促销契机，寄递贺卡邀请函。对现有贺卡进行二次开发，如在贺卡内搭配汽车挂件等，或者将地产风光设计成贺卡珍藏册，作为礼品赠送给新客户或老客户。车行可推介利用客户会员数据库，对老客户进行提醒保养维护，提供优惠返点服务；利用邮政数据库营销，结合节日向潜在客户群宣传车行促销信息等。

2.生产企业类客户

（1）知名企业、总部企业市场。针对企业维护大客户需要，对全年合作的老客户寄递贺卡，满足其企业形象宣传、领导慰问及与客户情感沟通等需求。

（2）工厂企业市场。利用代发工资优势，依托直复营销名址中心，通过召开贺卡推介会的方式，引导客户使用贺卡业务。

（3）专业市场。利用数据库的优势，联合政府、商家，开发各类专业市场的招商卡、会员慰问卡。

3.服务性商家客户

抓住酒店、餐饮、旅行社、品牌店和商场专柜市场年底促销的旺季，积极引导以上商家使用邮政数据库作为共同宣传对象，配以邮政贺卡附加设计的打折券、优惠券等功能，寄递“红包贺卡”。多家联合发布“红包贺卡”，不仅分担费用，而且促销信息集中，增强可读性，进一步提高销售额。

（三）细致组织，拓展渠道

1.营销网：主攻定制团购。各单位要采取各种有效手段，抓住社会热点，策划项目，激励全体营销人员积极主动投身到定制型邮政贺卡营销工作，定制型收入比例要达到贺卡收入的85％。

2.营业网：强推邮政零售。在全市邮政营业网点全面开展“多说一句话”贺卡零售活动，实现零售贺卡比例达到15％和邮政贺卡连锁经营效应。各单位要认真组织好零售贺卡的产品、人员培训、店面布置、零售库存管理等工作。

3.投递网：投递延伸促销。在全局投递部门开展“投一张贺卡、卖一套贺卡”活动，利用投递员的资源优势发展投递零售，增加投递人员收入。

4.代理网：培育代理推广。积极发展邮政贺卡的零售代理，重点关注超市、书店、商场、社区便利店和校园周边文具店等场所，营造邮政贺卡的社会销售氛围。

5.支撑网：各专业局要安排好支撑网络，为各局营销团队从营销、设计、封发、投递、兑奖等环节做好全面的支撑工作，实现闭环节处理，确保贺卡营销活动的顺利进行，树立邮政贺卡品牌形象。

6.关系网：关系营销是贺卡营销的重要手段之一，各局要通过形式多样的途径深入挖掘各员工的社会关系网，并结合关系网分析贺卡开发潜力，制定行之有效的奖励政策引导员工充分利用自有关系网开展贺卡营销活动。

（四）项目推动，数据为翼

各单位通过项目运做，提升贺卡“文化+感情+数据+功能”产品内涵，同时加大对数据的收集、分析和使用，注意提前分析目标客户的数据，引导客户通过使用数据库把贺卡邮寄出去，并及时提供效果跟踪反馈等信息。

1.结合当前社会热点、企事业单位宣传重点，联合政府各部门、各行业协会等单位，打造贺卡项目推介平台，借助政府搭台、邮政唱戏的模式，统一发布，分散征订，争取更多中小企业、个人参与活动，做大项目规模。

2.帮助企业使用自有数据。借助贺卡载体，为其用户（顾客）推荐贺卡关怀问候、宣传推广、维系客户的功能，充分结合“贺卡＋数据”发布企业贺年信息、宣传信息和促销信息。

3.提供邮政数据库作补充。针对中小企业客户的实际需求，积极推介邮政数据库帮助中小企业扩展市场，解决贺卡邮寄对象问题，提供名址打印服务。

（五）细化管控，提升服务

各单位要高度重视客户服务工作，真正树立以客户为中心、“帮客户赢”的理念，从数据筛选挖掘、打印封装、库存消化、兑奖通知、信息整理、设立临时邮筒、提供上门兑奖、信息反馈等方面，做好售前调查、售中沟通和售后服务，为客户提供全方位、全流程的解决方案。各单位要成立客户服务小组，围绕开发率80%、巩固率75%、跟踪率100%三个目标开展客户服务工作，达到两个目的：一是稳定老客户，结合客户现有的业务品种做好个性化的贺卡服务方案；二是拓展新客户，做好中小企业客户的开发。

1.客户开发率80%：客户开发数占当地组织机构库的比例超过80％,其中1000枚以上定制型新客户的增长率50%以上。

2.客户巩固率75%：定制型老客户巩固率要达到75%以上，各单位要认真做好老客户的维护工作。

3.客户跟踪率100％：对定制型贺卡客户要求营销员做到一对一的服务；对零售型贺卡客户要求从向客户推介开始就有营业员进行一对一的服务，做到主动宣传、主动推介、主动营销、主动服务。对客户投诉执行首问问责制，确保客户100%满意。

（六）品牌塑造、立体宣传

按照“统一形象、规范标准、统一行动、分级执行”的原则，充分利用邮政资源优势和外界宣传媒介，通过横幅、网点布展、海报、电梯、邮政贺卡展示架、邮政车身广告等立体多维的宣传形式开展好贺卡的各项宣传工作，为业务发展营造有利的社会氛围。

（七）建立通报、总结推广制度

为确保各阶段营销安排落到实处，商函局将每旬或每周对各单位的客户回访、设计情况以及营销进度进行通报；定期召开全局邮政贺卡营销通报会，将典型案例、先进经验、存在问题及时通报，加大督促力度。

各单位也要结合实际建立通报、总结推广制度，及时通报营销进度、推广营销经验，促进业务快速发展。

三.项目进度安排：

（一）第一阶段为启动阶段

1.自启动贺卡营销动员工作之后，各单位要按行业、按区域细分市场，进行客户梳理，完成2010年邮政贺卡老客户的回访、项目策划，新客户的细分，明确跟踪开发的部门及营销员。

2.9月中旬前完成销售型产品认购，同时全面推动定制型贺卡客户营销工作。

（二）第二阶段为营销推广阶段

截止到2010年12月份。各单位要强化执行力，早设计、早签单、早印制，全力抓好营销推广和宣传工作，在各营业网点开展新年贺卡零售，要求年底前完成目标计划的100%以上。

（三）第三阶段为超越阶段

时间为2011年1月份。各单位在总结前期营销工作的基础上，根据完成进度和市场拓展情况，安排具体工作向更高目标冲刺。

（四）第四阶段为总结和兑奖阶段

时间为2011年3-5月。各单位要认真总结2011年邮政贺卡发展中的经验、教训及优秀案例和方案；要部署好兑奖、兑奖宣传，客户回访和入帐等工作，为来年邮政贺卡的发展打好基础。

四.具体要求：

1.各单位要将邮政贺卡揽收作为“一把手”工程来抓，根据每一阶段业务发展状况，及时调整工作部署。要充分利用名址库发展邮政贺卡用户，拓展邮政贺卡使用范围，力争实现更大的突破。

2.针对去年邮政贺卡揽收高峰期报批难、设计慢、交货不及时等现象，各单位要全面落实市局对贺卡业务各个阶段的营销安排，做到早启动、早安排、早落实，早见效，确保邮政贺卡业务计划的顺利实现。

3.在业务开发过程中，原则上按区域确定目标市场，不得出现跨区揽收。但对一些特殊市场，需上报市局大客户部同意后开方可开发。

4.对外要树立邮政企业统一形象，不得出现多头营销、竞相压价的现象。有开发意向的局先向市局市场部报备，后开发，对出现多家报备单位，以竞标形式裁决，并签订贺卡发展责任书。

5.要严格执行国家局的代办费标准，不得出现低于代办费的揽收行为，一经发现，按违规经营进行处罚。

6.并充分利用代办费政策，发展社会上的网点进行销售。

年营销方案项目 篇2

1 现有营销管理模式中存在的问题

1.1 营销管理组织结构的灵活性不足

通过调查发现, 很多企业营销部门都采取专业化的组织结构, 比如职能型、产品型等, 这些组织结构是依据职能专业化设置的, 属于金字塔式, 存在一些问题, 比如高度集权、组织各部门的协调难度较大、业务流程不统一、没有较强的整合功能、信息传递过程中存在失真问题、无法有效监督和激励下级、存在职能重叠或空缺现象, 进而导致重叠和失真问题出现于管理过程中。

1.2 营销策略安排的系统性不足

调查发现, 大部分企业开展的营销管理活动都是简单地叠加了许多营销事件, 操作者的经验和感觉在较大程度上决定了营销管理的决策和操作, 系统性和科学性无法满足要求, 主要表现在没有安排好策略、不同策略间无法相互呼应、整个营销管理过程的连贯性需要进一步提高。

1.3 营销成本管理不够精细

目前, 在营销管理的成本管理中没有从总体出发, 盲目性和随机性比较强。企业为了在较短的时间内抢占市场、完成相应的任务, 战略规划遭到忽视, 大多属于短期行为。这样的管理比较粗放, 缺失了预算管理, 没有细化成本核算, 没有细分销售费、差旅费和业务招待费等。

1.4 没有科学的营销管理方法

很多企业采取的都是定性方面的营销管理方法, 比较缺乏定量方法。

2 营销活动项目化管理的实施

2.1 营销项目启动

在启动项目阶段, 需要对市场进行分析, 科学确定市场营销目标。结合确定的营销目标, 深入开展市场营销调查和研究活动, 科学研究行业竞争结构, 收集需要的信息, 统计收集到的数据并科学量化;交叉分析和处理得到的定量结果和二手资料;应用SWTO分析法, 分析企业面临的外部形势和内部优势、劣势, 编写正式的市场调研报告, 科学分析市场机会。在此阶段中, 可应用SWTO分析方法、风险性分析和调查表等。

2.2 营销项目计划

在本阶段内, 将科学设计市场营销组合, 具体制订市场营销行动方案, 比如对象、时间和成本等。有效构建组织机构, 共同协调营销部门、研发部门和生产部门等, 核心是营销部门, 并组建项目小组, 结合市场机会的分析结果, 重新审视已有的产品组合, 结合研究内容科学调整产品组合, 以便对产品组合的宽度、深度和相互关联性等进行规范, 从而提升竞争力;营销部门需要将产品成本、市场需求和竞争状况等因素纳入考虑范围, 科学确定定价方法, 科学构建价格体系, 保证其具有较大的竞争优势;营销部门要大力开发和合理调配人力资源, 组建高素质的销售队伍, 大力推广和促销商品。总之, 在营销项目计划过程中, 主要工作是制作集成计划和专项计划, 明确4P营销组合工具的配置情况。在这个阶段内, 可应用WBS、OBS责任分配矩库等。

2.3 营销项目实施

在实施营销项目过程中, 执行和控制是非常重要的。在执行营销项目的过程中, 需要结合计划, 对任务分工进行拟定, 营销团队成员结合工作进度, 做到互相沟通、协调, 并应用相应的方法, 促使工作任务高效完成。项目管理方法需要对团队文化予以足够的重视, 企业全体工作人员需要积极参与, 强调团队配合, 互相交流、探讨, 并在企业文化中融入项目管理理念。因此, 在实施营销项目的过程中, 系统思维是员工必须具备的, 即对企业所有的营销项目进行管理, 不能仅考虑部分项目, 这种系统管理模式和组织涵盖了项目和项目组, 做到了“从点到面、从小到大”, 主要借助项目管理软件控制营销项目, 这样可及时找出存在的问题, 并应用一系列的解决措施, 以便结合计划, 顺利开展各项营销活动。此外, 还有很多工具都可应用到本阶段中, 比如激励理论、S曲线、因果分析图和质量检查表等。

2.4 营销项目收尾

要对项目绩效评估和管理收尾工作进行强化。在此阶段内, 需要移交审核项目, 开展合同收尾和行政收尾工作;向营销项目组管理移交单个营销项目。在具体实践中, 往往更重视合同收尾, 忽视了管理收尾, 因此, 需要对此薄弱环节予以重视, 科学撰写经验总结报告, 开展知识管理工作, 对用户反馈的信息进行积极获取, 审计、评估各个营销项目的实际情况, 并结合营销项目的生命周期, 对项目档案进行存档处理, 对经验教训档案库进行构建, 以便持续、有效地开展营销管理活动。

实践研究表明, 实施营销项目化管理具有一系列的优势, 可有效地控制成本。通过细化项目过程控制, 可降低成本、有效利用公司资源、提升公司人员的业务素质和综合协调能力。项目参与人员在培训和实践过程中发展成为了复合型人才, 职业发展得到了拓展, 强化了公司的向心力。

3 结束语

综上所述, 在经济飞速发展的今天, 市场经济体制得到了确立和完善, 市场竞争日趋激烈, 营销管理存在较大的不确定性, 营销费用成本在不断增加, 传统的营销管理模式在实践过程中逐渐暴露出了诸多问题。因此, 需要将项目化管理应用到营销活动中, 从而更加科学地整合资源、扩大企业经济效益, 推动企业获得更快的发展。

参考文献

[1]王宏岩.企业市场营销活动的项目化管理探究[J].现代经济信息, 2011, 2 (23) :144-145.

年营销方案项目 篇3

国家留学基金管理委员会2008年计划选派6000名研究生出国留学。其中，国家建设高水平大学公派研究生项目5000名，国家公派专项研究生奖学金项目1000名。选派类别为攻读博士学位研究生和联合培养博上研究生。国家建设高水平大学公派研究生项目攻读博士研究生的选派比例至少占50％，鼓励联合培养博士生同时获得中外双方学位。国家公派专项研究生奖学金项目攻读博士学位研究生的选派比例不超过50％。

02、留学期限

攻读博士学位研究生留学期限一般为36-48个月，具体以留学目的国及院校学制为准；联合培养博士研究生的留学期限为6-24个月。

03、选派专业领域

重点选派领域为能源、资源、环境、农业、制造、信息等关键领域及生命、空间、海洋、新材料等战略领域和人文及应用社会科学。2008年选派学科规划具体为国家中长期科技发展规划纲要中确定的重点领域及优先主题、重大专项、前沿技术和基础学科应占总选派规模的8570，人文及应用社会科学应占总选派规模的15％。

04、留学单位

留学人员应派往教育、科技发达国家和地区的知名院校。

05、资助内容

国家留学基金提供往返国际旅费和规定留学期间的奖学金生活费。奖学金资助标准及方式按照国家现行有关规定执行。

01、关于申请人

①热爱祖国，热爱社会主义，具有良好的政治和业务素质，无违法违纪记录，具有学成回国为祖国建设服务的事业心和责任感；②申请人均应来自“985_~程”二期基地、平台，国家重点实验室，教育部创新团队，或国家重点学科；③申请时应为就读高校的全日制在读学生(委托培养和定向生暂不考虑)，申请时年龄不超过35岁；④具有良好的专业基础和发展潜力，外语水平符合国外院校的语言要求；⑤身心健康。本项目选派范围暂不包括曾享受国家留学基金资助出国留学及正在境外学习的人员。

02、关于申请类别及要求

攻读博士研究生：申请时为应届本科毕业生，或在读硕士生或博士一年级学生；需提交国外院校的入学通知书、免学费或获得学费资助证明；入学时间原则上为申请当年。

联合培养博士研究生：申请时为在读博士生；需提交国外院校正式邀请信、双方导师共同制定的研修计划和可能发生的与学习相关费用说明；入学时间为申请当年。

选拔办法

遵循“公正、公平、公开”的原则，采取“个人申请，单位推荐，专家评审、择优录取”的方式进行选拔。学校负责选拔推荐工作。留学基金委组织专家评审并确定选派人员名单，经教育部、财政部审核批准后予以公布。

国家建设高水平大学公派研究生项目主要依托签约高校创新团队、创新基地和平台、重大科研项目以及博士生导师与国外高水平教育机构的合作渠道选派；同时可利用教育部/留学基金委现有与国外大学/科研机构合作项目渠道派出。

国家公派专项研究生奖学金项目主要通过教育部/留学基金委现有与国外大学/科研机构合作项目渠道派出；同时也可利用各校现有校际交流/科研合作渠道派出。

根据有关规定申请人须交纳报名、评审费500元/人。请学校于2008年3月25日前统一将此款项汇至留学基金委基金与财务部。开户行：中国工商银行总行营业部，户名：国家留学基金管理委员会，帐号：0102049509026401697。

工作进度安排

01、2008年2月20日前：完成校内评审工作，确定候选人。

02、2008年2月20日一3月20日：学校统一组织候选人完成网上报名(http：//apply，CSC，edu，cn)，收取候选人申请材料。

03、2008年3月25日前：学校审核候选人网上信息，审核、整理书面申请材料，并提交留学基金委。

04、2008年5月：完成录取工作并公布录取名单。

05、2008年9月起：被录取人员陆续派出。

派出与管理

房地产项目营销方案 篇4

一、对接项目

皇家壹号

二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在2009年5月10日左右封顶，12月份交房

三、项目当前营销背景

1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一

2.本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多

3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少

四、整合营销的突破

1．由“公积金至函”引发的思考

由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关

联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！

3．“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定

非常6+1 是中国老少皆知的电视节目，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜

爱，其知名度非常高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球

同时隐射我们项目在西平做到6个第一

如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？

这1.1万人愿意相信什么？究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其

产生强烈的购买欲望？

人为放大“6000元购房优惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！计划

推出房源约284套，我们可以先算笔帐：

6000（元/套）×284（套）=170（万元）

由此延伸出：推出的“170万元购房优惠”。

“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚

拟总额足以引爆市场的兴奋点！

6+1奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“6+1奖

励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？

假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中：

第一关是“吸引到场”，通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函

吸引客户到达销售现场。

第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡

另外目的是留下个人基本资料。

借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡,凭证

转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2

（万元）。“14.2万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！

简言之：

6+1奖励计划 =170万元购房现金卡计划＋14万元转介绍成交奖励计划

住房公积金客户凭2009年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内

均可获得“6000元购房现金卡！

6+1奖励计划之二：14万元转介绍成交奖励计划

“6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗

下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金奖励。

五、“6+1奖励计划”预期目的鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利

用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介

渠道，达到：

1．近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；

2． 远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成为置业铁杆客户；

3． 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。

六、“6+1奖励计划”实施细则

1．营销节点划分

蓄水期3月15日（暂定）——→3月30日：“6+1奖励计划”悬念导入

“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。

此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，3月15日（暂定）-3.30日的“6+1计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！

“高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时

间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必须做到

高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话——“6+1奖励计划”！

活动开始期4月1日——→6月15日

经过一定阶段活动的蓄水期

宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开

客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。至4月15

日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可

以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。

2．各节点媒体投放组合3月15日（暂定）——3月30日

主流媒体：户外+飞播

小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单

销售现场：条幅+X展架

4月1日——4月15日（暂定）

主流媒体：户外+ 夹报

小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单

销售现场：条幅 + X展架

项目整合营销策划方案模板〔一〕 篇5

今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，__品牌得到了社会的初步认同.总体上说，成绩较为喜人.为使公司各项工作上一个新台阶，在新的里，公司将抓好一个中心、搞好两个建立、做到三个调整、进行四个充实、着力五个推行.一、以__项目建设为中心，切实完成营销任务

__项目，是省、市重点工程.市委、市政府对其寄予了殷切的期望.由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退.因此，公司计划：

（一）确保一季度__工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务.__第一期工程占地面积为__亩，总投资__亿元，建筑面积__万平方米.建筑物为__商业广场裙楼、__大厦__楼和一栋物流仓库.1、土地征拆工作.春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作.元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁.三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作.各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作.工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向.2、工程合同及开工.元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段.二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同.三月份工程正式开工建设.另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查.建立一套完整的工程档案资料.3、报建工作.工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计.元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计.在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工.4、工程质量.__项目是省、市重点工程，也是__品牌的形象工程.因而抓好工程质量尤为重要.工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系.以监理为主，以自我为辅，力争将__项目建成为省优工程.5、预决算工作.工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关.严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算.不得超预算支付工程款.（二）切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节.公司确定的__年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为__亿元.该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现.故必须做好营销这篇大文章.1、实行置业任务分解，确保策划代理合同兑现.__年公司各类楼盘的销售任务是__亿元，其中一季度__万元、二季度__万元、三季度__万元、四季度__万元.按__所签协议书，该任务的承载体为策划代理公司.经双方商议后，元月份应签订新的任务包干合同.为完成营销任务，我们建议：策划代理公司可实行置业任务分解，到人到片.而不是单纯依靠招商大厅或中心活动.可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进.在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色.2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销.新的一年，公司在__年的基础上，将进一步扩大广告投入.其目的一是塑造__品牌，二是扩大楼盘营销.广告宣传、营销策划方面，__应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生.3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制.策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体.新的一年，公司将充分运用此部分资源.策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍.其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草.4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能.拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道.通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证__项目建设资金的及时到位.（三）全面启动招商程序，注重成效开展工作.招商工作是__建成后运营的重要基础.该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售.因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作.1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策.按照公司与策划代理公司所签合同规定，__应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后.公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台.为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿.2、组建招商队伍，良性循环运作.从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足.新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环.3、明确招商任务，打好运营基础.__项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营.因而，厂家、总经销商、总代理商的入驻则是运营的基础.我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行.今年招商入驻生产企业、总经销商、总代理商、医药商业代理机构等任务为300家.由策划代理公司与招商部共同承担.4、做好物流营运准备，合理有效适时投入.医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理.因此，新的，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责.为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定__医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等.该工作在董事会的同意安排下进行.二、以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立

__品牌的打造是公司的战略目标之一.现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式.新的一年，我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团.1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模.__年，公司在能满足注册资金要求的前提下，将注册成立__集团公司.同时，将独立注册或变更所辖子公司名称，即：____（已成立）__有限责任公司（待更名）__物业管理__（已成立）__房地产开发__（已成立）__大酒店管理__（待成立）__集团及所辖子公司筹建人员（均为兼职）和分设机构情况如下：

①__集团：__、__、__、_、财务总监（待定）、__集团公司设：办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部.②__医药__：__、__、__.③__医药物流中心：__、__、__.④__房地产开发__：__、__、__.⑤__物业管理__：__、__、__.⑥__大酒店管理__：__、__、其他人员待定.公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力.2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗.现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理.新的一年，公司将根据国家有关规范、条例等，制定本公司工作标准，并到人到岗.各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成__特色的企业管理体系.同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益.三、以__发展为历史契机，加快内部三个调整

__的发展是历史的使命，也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚内功，合理发挥员工动能，以使__集团傲立于医药之林.1、人员调整.人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是人尽其才，才尽其用.最大限度地发挥员工的创新能力，充分肯定员工的务实精神.2、机构调整.机构调整目前主要指____内部机构的调整.目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即两室四部.随着__项目进入建设施工阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础.__房地产、__医药商业公司、__物流中心、__物业管理四个独立法人公司进入筹备期，明年正式独立营运.使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体.3、例会制调整.20__年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用.新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：

关于营销部推销按摩项目提成方案 篇6

为了更好的提高会所经营业绩，现聘请专职项目推销员，提成方案如下：

1、中式按摩370人以下无提成，超出部分按每个1.5元；

2、泰式按摩380人以下无提成，超出部分按每个1.5元；

3、日式、中医按摩280以下无提成超出部分按每个2元；

4、局部保健、至尊足疗、香薰松腿、古法洗脚人数460人以下无提成，超出部分每个1元。

5、技术部新推包单免小费项目和兴至尊项目239元，每推出一个提成5元

年营销方案项目 篇7

一、指导思想

坚持以人为本的科学发展观, 按照全面建设社会主义新农村的总体要求, 紧紧围绕农村经济发展、农业节本增效、农民增产增收的中心目标, 以改善装备结构、提高农机化水平、增强农业综合生产能力、繁荣农村经济、促进现代农业建设为主线, 以推进重点作物、关键生产环节机械化为重点, 突出高效、节能、安全、环保的先进适用机具, 充分尊重农民购买农机自主权, 引导农机企业参与补贴市场竞争, 规范操作程序, 最大限度发挥财政补贴政策的引导效应, 进一步调动和保护农民购买、使用农机具的积极性, 发展农业机械化, 推进农业现代化, 促进农业和农村经济又好又快发展。

二、主要目标

(一) 提高优势农产品集中产区农机装备水平, 改善装备结构, 进一步增强农业综合生产能力, 建设资源节约型和环境友好型农业。

(二) 加大先进适用农机化技术及机具的推广应用力度, 提高主要农作物的关键环节机械化水平, 推进农业节本增效。

(三) 增强农民购买农业机械能力, 扩大农户直接受益范围, 促进农民增收。

(四) 促进农机工业结构调整和技术进步。

三、基本原则

(一) 因地制宜、分类指导、统分结合、务求实效。

(二) 突出重点, 兼顾区域特色。

(三) 向优势农产品集中产区倾斜、向重点作物关键环节倾斜、向农机服务组织倾斜。

(四) 充分尊重农民购机的自主选择权。

(五) 操作程序科学、简便、高效。

四、实施范围及资金计划指标

根据2 0 0 8年下达我省中央财政农机购置补贴专项原则上覆盖所有农业县 (市、区) 的规定, 按照实施农机购置补贴项目的基本原则, 以各地级市、县 (市、区) 农机主管部门上报的计划指标为主要参考依据, 综合考虑耕地面积、粮食产量、养殖业发展情况、农机化综合水平、农民购买能力和地方政府积极性等县域差异以及往年项目的实施情况等因素, 确定我省2 0 0 8年中央财政农业机械购置补贴项目实施县和补贴资金计划指标。

五、补贴对象的确定和应承担的责任

(一) 补贴对象。

补贴对象为纳入实施范围并符合补贴条件的农牧渔民 (即具有实施县户籍的农民或在实施县辖区内有承包耕地、池塘合同的农民) 和直接从事农业生产的农机专业服务组织 (指利用自有或筹集的各种农业机械经常性地从事耕、种、收、植保、排灌、养殖等方面作业服务, 并依法注册登记的经营组织) 。除使用各级财政的农机购置补贴资金外, 通过其他渠道取得各级财政资金购置农业机械的购机者, 不得申请农机购置补贴资金。

(二) 优选条件。

在申请的补贴资金超过计划指标时, 确定补贴对象的优选条件是:

1. 种植大户 (年种植或承包种植面积2 0亩以上的农户) 、农机专业户 (拥有或承包2千瓦以上的农用动力机械, 自用或为他人作业的农户) 和农机专业服务组织 (依法注册登记1年以上的农机专业服务组织) 。

2. 购置配套农机具 (购置主机和与其匹配的作业机具) 的申请者。

3. 农业部科技入户工程的科技示范户和“平安农机”示范户。

4. 持有农机管理、推广部门核发的农机技术培训证书、资格证书, 具备一定的操作技术基础、农机作业服务经营经验并能够积极配合农机部门管理的申请者。

5. 未享受过财政资金补贴购买农业机械的申请者。

申请者的条件相同时, 根据申请和受理时间的先后排序确定。

(三) 补贴对象应承担的责任。

1. 遵守国家和省有关农机管理规定, 购机后必须到当地农机安全监理机构办理补贴机具的登记入户、核发牌证 (农机号牌和行驶证;法律法规规定纳入牌证管理的农机具) , 接受农机安全生产监督管理、补贴机具检查管理和质量跟踪调查, 并服从当地农机管理部门的合理调度, 在重要农时季节优先为本地农业生产服务, 积极支持当地的农机推广工作。

2. 补贴机具原则上三年内不得转卖或转让, 四年内不得跨县级以上 (包括县级) 行政区域过户, 五年内不得转卖到广东省外。因特殊情况需转让的补贴机具, 必须报经县级农机主管部门会同级财政部门批准, 并逐级上报地级以上市和省农机主管部门备案。补贴机具的转让价不得高于原购机时机具价格减去各级财政补贴金额后的差价。

3. 不得将补贴机具租赁到广东省外, 不得通过以租代购等方式变相转让补贴机具。

4. 违反上述规定的补贴对象, 一经县级以上农机主管部门或有关部门查实, 必须退回财政补贴资金, 并取消今后农机购置补贴申请资格。

六、补贴机具和补贴额

(一) 补贴机具的种类。

按《广东省2008年 (中央财政) 农业机械购置补贴产品目录》 (粤农[2 0 0 8]2 1 0号) 执行。

(二) 补贴额的确定。

结合我省农业和农业机械化发展的需要以及我省《扶持农业机械化发展议案》农机购置补贴专项的实施, 补贴率和补贴额的确定原则是:

1. 对同类别、同品种内不同型号的产品, 补贴率相同, 不搞差别对待。在按相同补贴率计算出不同机具的补贴额的基础上, 对同品种、同基本配置规格、价格相近的不同生产厂家的机具, 实行统一定额补贴。

2. 使用中央财政补贴资金的补贴率不超过机具价格的3 0%, 且单机补贴额不超过5万元 (1 0 0马力以上大型拖拉机的补贴限额提高到8万元) 。

3. 对种植机械类的水稻插秧机和收获机械类的水稻联合收割机, 在用中央财政资金补贴的基础上, 使用我省《扶持农业机械化发展议案》的省财政农机购置补贴专项资金给予适当累加补贴。

(三) 补贴数量。补贴对象年度内享受中央财政补贴的购机数量为:

1. 个人和具备一定规模的农机服务组织年度内享受补贴的购机数量原则上分别不超过一套和三套 (一套指1台主机和与其匹配的3台作业机具) ;

2. 直接从事植保工作的植保作业服务队年度内享受补贴购置植保机械的数量原则上不超过1 0台;

3. 个人年度内补贴购置增氧机、投饵机的数量均不超过6台。

七、资金下达和拨付

根据《管理办法》的规定, 中央财政补贴资金由省财政直接支付给农机供货方 (生产企业或销售商) 。累加补贴的省财政补贴资金在2 0 0 8年度《扶持农业机械化发展议案》农机购置补贴专项资金中安排, 由省财政厅拨付到各有关地级以上市财政局。

政补贴资金采取“差额购机、统一结算”方式支付。购机时采取“差额购机”, 补贴受益个人或组织只需支付机具价格减去财政补贴金额后的差价款给农机供货方就可提货。资金结算时采取“统一结算”, 农机供货方定期向省和有关地级以上市农机主管部门提交资金结算的有效凭证, 经农机主管部门核实无误后, 出具结算函和确认清单并提交同级财政部门, 由财政部门予以审核并与农机供货方结算。中央财政补贴资金由省财政厅直接支付, 省财政补贴资金由各有关地级以上市财政局直接支付。

八、主要工作任务和程序

(一) 县 (市、区) 级农机主管部门。

1. 开展农业机械购置补贴政策宣传工作, 公布《广东省2 0 0 8年 (中央财政) 农业机械购置补贴产品目录》, 确保让农民充分了解农机购置补贴政策、申请和办理程序、补贴机具种类和补贴额。

2. 向社会公布农机购置补贴申请的受理时间、受理地点、联系人和电话, 接受农民的咨询;受理农民申请, 指导农民填写《广东省农业机械购置补贴申请表》。

3. 各市、县 (市、区) 会同级财政、审计、监察等有关部门成立农机购置补贴评审组, 对申请者的申请材料和有关资格条件进行审核确认后, 将《广东省农业机械购置补贴申请表》上报至地级以上市农机购置补贴评审组进行审批。

4. 协助地级以上市农机主管部门对通过评审的补贴对象在其所在乡或村进行张榜公示, 接受社会监督。公示的内容必须包括:补贴对象姓名 (或组织名称) 、身份证号码、住址, 申请购买的机具品种牌型、数量及其生产企业, 机具价格和补贴额, 公示时间等, 同时应公开投诉电话和联系人。

5. 对经公示无异议的补贴对象发放《广东省农业机械购置补贴申请表》 (需省财政累加补贴的机具发放一式3份, 只使用中央财政补贴资金补贴的机具发放一式2份) 。《广东省农业机械购置补贴申请表》应直接发放给原申请者, 不得交给农机供货方。

6. 在购机者购机时, 应派人在场见证, 监督采用“差额购机”方式, 由购机者向农机供货方提交《广东省农业机械购置补贴申请表》、并按机具价格减去财政补贴金额后的差价款交款提货, 同时要求农机供货方出具购机发票给购机者。根据购机者的需求, 提供相应的组织协调服务工作。

7. 对补贴购机的实际情况进行核实 (建议在购机交接时同时进行) , 并按照《国家补贴机具编号规则》要求对补贴机具进行编号, 负责在机具显著位置喷漆标志。

8. 加强补贴机具的牌证管理和质量调查监督、质量投诉工作。法律法规规定纳入牌证管理的农机具, 当地农机安全监理机构必须及时对补贴机具进行登记入户和办理农机牌证。

9. 对补贴机具进行统计汇总后, 填写《广东省农业机械购置补贴机具汇总表》, 及时上报地级市农业局和省农业厅 (各1份) ;及时将购机补贴信息录入“农业机械购置补贴基本信息管理系统”, 生成上报数据文件于1 0月底前报省农业厅。

1 0.建立备查档案, 做好阶段性和全年执行情况总结工作。备查档案应包括“广东省农业机械购置补贴申请表”、“广东省农业机械购置补贴机具汇总表”以及有关文件、公告、公示材料等;向地级以上市农业局和省农业厅上报阶段性和全年执行情况总结材料, 项目 (包括地方财政安排的补贴) 阶段性执行情况总结于每季度的最后一个星期上报, 项目全年执行情况总结于1 0月底前上报。

(二) 地级以上市农机主管部门。

1. 确定购机补贴申请的受理时间, 会同级财政、审计、监察等有关部门成立农业机械购置补贴评审组。

2. 在受理申请结束后, 根据补贴资金规模和各县 (市、区) 上报的购机补贴申请, 先对申请购机者的条件进行核实并排序, 然后召开评审组会议, 对申请材料进行评议、筛选, 初选出补贴对象。

3. 负责对评审通过的购机申请者在其所在乡镇或村进行张榜公示, 公示期满后将《广东省农业机械购置补贴申请表》自留备案1份, 报省农业厅1份, 其余的 (需省财政累加补贴的机具一式4份, 只使用中央财政补贴资金补贴的机具一式3份) 送交县 (市、区) 农机主管部门。

4. 每季度受理一次农机供货方提出的省财政累加补贴资金结算申请。接到农机供货方提交的“广东省农业机械购置补贴资金结算汇总表”和农机购置补贴有关凭证 (《广东省农业机械购置补贴申请表》和补贴机具发票复印件, 复印件需加注与原件相符字样并盖公章) 后, 在1 0个工作日内审核并汇总省财政累加补贴资金额, 出具资金结算函和确认清单, 提交当地财政局审核和办理资金结算。

5. 建立备查档案, 做好全年执行情况总结工作。每年1 0月底, 会同级财政部门将全年的农机购置补贴专项 (包括地方财政安排的补贴) 执行情况总结 (资金使用情况、存在问题和合理建议) 上报省农业厅和省财政厅。

(三) 省农业厅。

1. 每季度受理一次农机供货方提出的中央财政补贴资金结算申请。接到农机供货方提交的《广东省农业机械购置补贴资金结算汇总表》和农机购置补贴有关凭证 (《广东省农业机械购置补贴申请表》和补贴机具发票复印件, 复印件需加注与原件相符字样并盖公章) 后, 在1 0个工作日内审核并汇总中央财政补贴资金额, 出具资金结算函和确认清单, 提交省财政厅审核和办理资金结算。

2. 汇总“农业机械购置补贴基本信息管理系统”数据文件并上报农业部。

3. 做好日常指导和监督检查、调查处理补贴机具质量投诉, 以及专项实施进展情况总结上报工作。

(四) 财政部门。

1. 地级以上市和县 (市、区) 财政部门派员参与当地的农业机械购置补贴评审组, 共同做好购机受益者的评审确认工作。

2. 地级以上市财政局接到同级农机主管部门提交的省财政累加补贴资金结算函后, 在1 0个工作日内审核并将省财政累加补贴资金直接支付给有关农机供货方。

3. 省财政厅接到省农业厅提交的中央财政补贴资金结算函后, 在1 0个工作日内审核并将中央财政补贴资金直接支付给有关农机供货方。

4. 各级财政部门安排必要的工作经费, 支持本地有关部门开展工作, 确保各项补贴工作的顺利开展。

九、工作要求

(一) 加强领导, 密切配合。

对农民购买农机实行补贴, 是全面贯彻科学发展观, 落实扶持“三农”政策的重要体现, 对于进一步调动农民积极性, 推进农业机械化, 促进现代农业和农村经济的发展意义重大。各级农业 (农机) 和财政部门要进一步统一思想, 提高认识, 加强领导, 密切配合, 齐心协力, 精心组织, 确保农机购置补贴项目顺利实施, 使农民真正得到实惠, 使补贴资金切实发挥作用。

(二) 规范程序, 严格管理。

各地要按照财政部、农业部《管理办法》的有关规定, 完善制度, 规范操作, 严格管理。要严格执行受益评审和公示制度, 按照公开、公平、公正的原则确定受益对象, 接受社会监督。严格控制在财政补贴资金计划指标额度内和补贴产品目录范围内进行审批, 不得擅自超额和扩大补贴产品范围。各级农机购置补贴评审组要严格审批程序, 明确执行权限, 农机购置补贴申请的审批权在地级以上市;要认真核实和评审农民的农机购置补贴申请原始凭证和资格条件, 严防一机多补或骗取、套取补贴资金等行为。严禁将“广东省农业机械购置补贴申请表”直接提交给有关农机供货方;补贴申请未获得地级以上市审批和通过受益公示, 不得发给“广东省农业机械购置补贴申请表”。各级农机管理机构不得向农机供货方和购机农民以任何形式收取任何额外费用或以任何方式参与补贴机具的经销活动、违规代收购机款, 不允许供货方代替农民办理农机购置补贴申请手续。要认真核实补贴机具的实际购置情况, 确实加强补贴机具的牌证管理和价格、质量调查工作, 明确专人及时做好项目档案信息的采集录入、统计分析和备案、上报工作。省农业厅、省财政厅将在补贴专项执行过程中, 加强监督检查, 对违规操作以及不按规定及时上报补贴专项档案信息的地方, 将暂停安排或调减中央补贴专项资金数量。

(三) 落实职责, 保障经费。

各级农机管理部门要按照《管理办法》的规定, 认真履行组织、协调、服务、监管等职能, 严格按照规定的工作程序、步骤进行操作, 并做好各环节工作的衔接, 确保补贴政策真正落到实处。各级财政部门应安排必要的工作经费, 切实保障各项补贴工作的落实。对于当地农业发展急需, 农民广泛认同的关键机具设备, 要集中资金, 联动补贴, 提高整体效能。

(四) 加强宣传, 搞好服务。

城市综合体项目市场营销策略探讨 篇8

【关键词】综合体项目；建筑特点；市场营销；策略

一、综合体项目的建筑特点分析

城市中的综合体项目，是商务写字楼、时尚休闲购物中心、城市小花园、主题酒店、高档住宅区、图书馆、娱乐会所等各项功能的统一体建筑群，同时具备其中三种功能的建筑便可称为综合体。这种综合体项目作为建筑统一体，其各项功能之间相互独立，又协调配合，各功能区之间可以相互补充、相互联动、依托发展，以写字楼为例，高档写字楼的客户会为图书馆、娱乐会所、时尚休闲娱乐等功能区，带来众多的消费者，从而使整个综合体的生命力被激活。就建筑群的选址而言，综合体项目多位于城市的CBD分区，或者是高新区、副中心区，又或者是交通枢纽地区，这些地区一般都具备适合商业圈繁荣发展的条件。以苏州的圆融时代广场这一综合体项目为例，它处于苏州工业园区的金鸡湖东岸，具备6个地铁出口以及4000多个停车位，是兼具休闲娱乐、时尚购物、餐饮住宿、旅游文化、商务办公等功能为一体的现代化、大规模、高品质的综合商业体，目前已经成为苏州市的一道亮丽景观。城市综合体项目作为兼各种功能为一身的大型建筑群，具有复合性、高密度、高效能、地标性等特征，且多具立体化的交通，对周围的功能项目楼群以及交通组织工作具有极其明显的影响，可以充分汇集商业及消费人群，带动周围经济的高速发展。同时，商业综合体作为一处大型的建筑楼群，它需要耗费大量的自然资源以及能源建成，且在使用过程中，还容易由于高流量的消费群，使周围环境受到不良影响，因此，该项目在开发、设计、布局、建设、销售以及应用等各个环节，都必须要综合考虑对于环境的影响，努力践行绿色生态环保的理念。

二、综合体项目的市场营销策略

对于综合体项目的市场营销策略，有如下几点，如图1所示：

（1）努力做好市场定位。第一，综合体项目的市场营销人员在进行营销之前，必须努力做好对于本项目的建筑优势、发展机遇、劣势等方面的分析，然后立足于这些特点，编订出关于本项目的完善的产品策划案，以在营销过程中将其作为客户具体了解本项目的主要途径。第二，营销人员就要依据本产品的具体状况，认真做好对于项目的整体定位、形象定位、商业定位以及其他的住宅区、酒店区等不同分区的功能定位，在各项定位中突出本项目的优势。第三，营销人员要从本项目的消费群体、现有商业功能区、政策、市场现行租售价格等外部环境因素，以及本项目从立项开发到开放销售这一时段的各项内部因素，做好对于产品销售的整体规划，保证本产品始终处于社会公众的关注视野中。第四，根据以上各项分析，切实做好对于目标客户的定位，一般来讲，综合体项目的目标销售客户主要包括现有经营业主、周围高收入群体、周边经营客户、外地投资商以及自主经营业主等几个方面，营销人员要根据各目标客户的经济实力、投资心理等，针对性的列出该项目的亮点，以打动这些客户。（2）完善项目定价工作。第一，以规范的定价程序，完成定价工作，即财务与合约部制定成本概算，销售部、财务部以总体运营指标及当前各分区的市场均价为依据，计算商业压力值，并结合市场各项变化因素，制定全过程均价，由领导进行审核批复。第二，在确定全程均价之后，为具体分区中的各个商铺制定独立的销售价格，并对价格进行汇总，以查看其与全程均价是否相符。第三，销售人员还必须依据低开高走的原则，对全程均价进行控制，并分阶段实施适当的涨价，以保证目标客户的接受能力，尽快将劣势商铺以较低价格出售。（3）妥善组织营销工作。市场销售人员在做好以上工作之后，就要立足于与本项目相关的所有外部与内部因素，采取品牌营销、服务营销以及活动营销等方式，组织开展具体的营销活动。同时，在采用具体的营销方式进行有针对性的营销时，还必须有针对性地突出项目的亮点，以吸引客户的视线。

我国的建筑综合体项目，在当前城市商业经济快速发展的环境中，逐渐发展起来，全面地占据了广大消费群体的视野。然而，此项目不仅开发建设难度大，其在面向公众进行销售时，更是面临着市场调研、包装销售、招商等各种复杂的工作。因此，综合体项目的相关开发群体必须以综合体项目的建筑特点为切入点，努力探索科学合理的营销策略，以推动其市场营销工作的顺利开展。

参 考 文 献

[1]张雅琴.总部经济发展背景下商业综合体项目开发研究[D].西南财经大学.2009