房产项目策划营销方案

房产项目策划营销方案（共8篇）

房产项目策划营销方案 篇1

2012铜川房产品鉴会 活动方案

活动目标：

以大型宣传方式打造荣豪品牌推介亮典名都楼盘，使更多市民认识、了解荣豪亮典名都，从而增加销售量。

活动主题：

2012铜川房产品鉴会——关注亮典名都

活动时间：

10月1日——10月3日

活动内容：

一、房产品鉴会

借助十月一国庆节黄金周的大量人气在铜川市中心广场搭建大型宣传场地，绗架背景、促销棚、地毯、谈判桌椅、音响设施、精品户模、宣传单页、矿泉水、X展架客户接送车均需到位，充分营造品鉴会隆重气势。

二、精美礼品来就送

1、每天分时段进行数次小礼品免费发放活动，所有人只要排队留下电话号码即可免费领取扑克牌一副，以制造品鉴会现场火爆人气。

2、每天演艺活动穿插有奖问答环节赠送精美天堂伞一把。

三、活动期间优惠政策

1、活动期间凡购买20层以下房源的客户（不含121.53㎡），可享受2%的优惠，另外赠送全自动洗衣机一台（洗衣机每台1040元）。

2、凡购买20层以下121.53 ㎡房源的客户，可享受2%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

3、凡购买20层以上房源的客户（不含121.53㎡），可享受5%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

4、凡购买20层以上121.53㎡房源的客户，可享受5%的优惠，另外赠送46寸液晶电视一台。（46寸电视每台4550元）

注：以上优惠政策自10月1日起限30套房源售完为止。

宣传方式：

一、DM单页

印刷DM单页三万份，通过活动现场派发宣传。

二、短信宣传

通过手机短信息形式对铜川当地用户进行批量发放，达到快速、高效的宣传效果。

三、X展架

印刷带有本活动内容及楼盘宣传广告的X展架陈列在活动现场进行氛围、广告效果的营造。

氛围营造：

一、背景绗架

活动区搭建绗架并设计以活动主题为内容的大幅背景画面。

二、地毯铺设

活动区铺设红色地毯，彰显对客户的尊重及营造活动区氛围。

三、音响设备

安置音响设备，在活动区现场播放激情音乐以吸引路人造成火爆氛围。

费用预算：

1、场地费用3天*800元=2400元

2、绗架背景3天*450元=1350元

3、背景画面400元

4、充气拱门3天*180元=540元

5、地毯（采用现有库存）

6、天堂伞礼品（采用现有库存）

7、音响设施3天*500元=1500元

8、演艺人员3天*2000元=6000元

9、宣传单页30000份*0.13元=3900元10、11、12、13、14、15、2012年9月20日 矿泉水30件*24元=720元 精美小礼品（采用现有扑克牌，不再增加费用）X展架画面6副=30元=180元 促销棚2个*430元=860元 促销桌椅4套*260元=1040元 合计约18890元

房产项目策划营销方案 篇2

关键词：欣欣网店,网络营销,营销策略

网络营销主要是利用互联网技术来实现新型营销目标方式, 正是因为它具备传播范围广泛、速度超快、不受时空限定、成本低等特征, 被越来越多的企业所关注。本文主要对欣欣网店进行网络营销环境分析、网络市场细分及目标市场选择, 从而制定出网店的网络营销设计方案, 并进行网店财务费用预算及网店的网络营销效果评估。在制定出完整的网络营销策划方案的基础上实施, 已达到提高本网店销量、增大网店信誉度、知名度的效果。

1. 网店概述

本网点主要经营的产品包括服装、新款包包、鞋子和小饰品等。网店的管理包括网店装修、物流管理、宝贝管理等。售后服务包括短信提醒、售后保障卡、个性化服务。

2. 网店网络营销环境分析

2.1 宏观环境分析

宏观环境分析包括:

(1) 人口环境分析, 近年来网民的数量不断增长, 2014年6月网民规模达6.32亿, 半年总计新增网民人数达1442万人。

(2) 网络经济环境分析, 在线交易金额为7534.2亿元, 环比增长16.29%, 同比增加76.21%。

(3) 网络政治法律环境分析, 国家加强了对网络营销的法律法规支持力度, 相关部门出台了一系列政策规章制度。

(4) 网络社会文化环境在教育水平、价值观念、风俗习惯和审美观念也有一定的提高。

2.2 微观环境分析

(1) 供应商分析, 欣欣网店主要供应商是广州吖猫服饰有限公司, 货量稳定, 厂家货物齐全, 优良的品质保证, 售后有保障, 价格较为低廉。

(2) 网络消费者分析包括消费心理分析和消费者行为分析。其中消费心理分析包括个性消费回归、消费的超前性和从众心理。消费者行为分析包括情感消费和环境因素影响。

(3) 竞争者分析

淘宝创业者越来越多, 其中秋水伊人天猫旗舰店和韩都衣舍天猫旗舰店成为本店的强有力竞争对手。欣欣网店会学习其他名牌店铺的经营理念, 以此来提高本店的知名度。

3. 市场细分与目标市场选择及定位

3.1 市场细分

(1) 按地理环境细分, 南方服装市场:在服饰上比较注重细节、品质、整体风格含蓄。北方服装市场:北方人性格比较豪放爽朗, 服饰更加注重整体的魄力、大气随意。

(2) 按购买年龄细分, 由于不同年龄段的人群对消费观念有着差别。本网店把消费者分为四个年龄段。从不同年龄层次分析消费者的购物心理。

(3) 按消费心理细分, 分为忠诚心理、时尚心理、冲动心理和个性自我心理。

3.2 目标市场选择

根据消费者具体情况, 以自身的特点选则多个细分市场作为营销目的。网店目标市场群体集中在25—35岁, 收入在中等, 以南方为主, 北方为辅, 不断挖掘潜在客户。

3.3 市场定位

欣欣网店将目标消费群体定位在25—35岁, 这类人群追求时尚新颖、更换服装快、了解品牌, 是品牌服装的潜在消费者。本网店将价格定位在大众消费层次, 这样既能满足消费者的需求又可以实现本店品牌形象。

4.网络营销方案设计

4.1 预期目标

(1) 短期目标是在网店中处处体现“顾客至上”的服务理念, 销售量达到三颗心, 店铺收藏人数达到50次, 网店浏览量达到1000人次。

(2) 中期目标是通过线上, 线下以及两者结合的营销方式, 实现每周销售件数突破500件, 每天浏览欣欣网店网站点击总次数在1000次左右, 每天访问量平均在500次左右。

(3) 长期目标是在原有网店网站浏览量和点击率的基础上有所提高, 扩大知名度, 不断强大客服队伍, 同时保持每天销售件数保持在100左右, 每周销售件数突破1000件。收藏店铺的人数达到500次, 店铺浏览量达到10000次。

4.2 网络营销策略

(1) 网络产品策略主要采取产品的个性化策略、产品品牌策略、网络新产品开发策略。

(2) 网络价格策略包括直接低价定价策略、折扣定价策略、尾数定价策略、免费价格策略、组合定价策略和会员优惠策略。

(3) 网络渠道策略包括:销售渠道、网上配送渠道。

(4) 网络促销策略包括:网上销售促销 (有奖促销、满就减、满就送促销、拍卖促销、秒杀活动) 、网上公共关系、站点推广和网络广告。

5. 财务预算

本网店在初期投入固定费用包括电费、网费花费300元;店铺前期装修费用为300元, 后期的维护费用在200元;为了网店提高知名度, 扩大销售量, 在线下使用名片进行宣传花费100元, 其中礼品发放花费了100元;店铺的货物周转费用为1000元。费用共2000元。

6. 效果评估

(1) 评估内容主要包括:网店建设是否成功, 有什么优缺点;网店访问量及收藏量情况;网店对反馈信息的处理是否及时;客户对网店的网络营销接受效果如何。

(2) 评估指标包括:网站流量指标和用户行为指标。

(3) 评估效果包括:店铺情况和销售情况。连续更新网店产品以最快的速度, 提升网店知名度。调整本店的发展战略, 加大宣传力度。

结论

本文根据欣欣网店的现状, 制定出欣欣网店的网络营销设计方案, 通过此营销策划方案的实施, 使欣欣网店及时发现问题, 解决问题, 可以使欣欣网店取得良好的效益。

参考文献

[1]李文国, 王秀娥.市场营销[M].上海:上海交通大学出版社, 2012.

[2]阴双喜.网络营销基础:网站策划与网上营销[M].上海:复旦大学出版社, 2006.

[3]瞿彭志.网络营销 (第三版) .北京:高等教育出版社, 2009年2月

[4]刘业政.电子商务概论.北京:高等教育出版社, 2007年8月

房产营销策划书 篇3

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房产开发商的这种心态，使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知，房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反，部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

第二讲 房产营销策划的理解 篇4

中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体上房地产营销尚处于“春秋时期”，相安无事。但随着房地产开发微利时代的趋近，对营销策划探索的深入，可以预言，竞争激烈的“战国时代”的到来已为期不远。房地产营销虽经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。

尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的合理内核。促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。

一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式

营销策划是连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，它必须忠于它所衔接两端的本质特征--市场意识。营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。

楼盘未造，策划先行，所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。通常可以看到，许多营销策划方案从楼盘案名到广告推广语，从销售计划到案场布置，表面上花花绿绿，看似闹猛，实则是空洞无物，绣花枕头，中看不中用。这样的营销策划怎能起到对房地产业发展的推动作用？营销策划不是闭门造车，它要体现物业特征、市场特性和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。楼盘的竞争，就是各楼盘营销策略结合市场优劣的综合竞争。谁能高屋建瓴，深入市场，把握市场，制定切实可行的营销方案，谁就立在成功营销的潮头。

营销策划的市场意识有两个方面内涵：其一是指结合市场，对楼盘的购买群体、消费层次、房型、价格定位进行决策，以销定产再建楼盘。虽然现在开发商、营销商对市场较为重视，但还是有其盲目性，开发楼盘存在“跟风现象--碰到一时市场上好的卖点，不结合具体楼盘区域市场行情，你搞我搞大家搞，结果开发无个性，营销无创意，楼盘被套亦在情理之中。市场意识的第二个内涵，是指营销策划是一种长期行为，它不仅应注意成交消费区域的市场情况，而且还应从长远着眼，重视培育客户区域市场，藉此产生楼盘客户市场的恒温效应。第一方面内涵是第二方面内涵的前提和基础，第二方面内涵是第一方面内涵的巩固和创新。许多人对第一方面的内涵尚能理解，往往未能意识到第二方面的内涵。然而从今后发展而言，市场要求深谋远虑的开发商、营销商亟需重视并积极利用第二种市场意识。

认真分析楼盘与市场的对接问题，就是要贯穿市场意识，适应市场化发展需要和潜在空间，实施多元营销策划策略，做好楼盘的市场推广。那些有影响、营销做得好的楼盘，都是花大力气、精心研究市场的结果。有道是：没有疲软的市场，只有疲软的产品，一语中的。谁真正重视了市场研究，谁就取得成功。营销策划的发展空间很大，就看你如何把握市场。

二、营销策划是一种主动创造效益的行为方法

现在市场上对营销有一种误解，总认为营销策划只是从属于销售，帮助推销楼盘的文案，其重头无非做广告而已，因而使营销走上歧途。其实，意在笔先，思在行前。营销策划是一种主动创造经济效益、社会效益的行为方法。这前后两种上的差异，导致在具体策划实战中直接影响到方法的运用。

营销策划是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的”纲“，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。以上海为例，有专家认为，上海房地产营销策划的发展之路要经历推销导向阶段、促销导向阶段、营销导向阶段。从目前发展而言，正在向第三阶段转变。许多开发商、营销商对营销策划的理解多停留于第二阶段，也就造成市场上的营销策划方案大多只是在价格、付款方式、优惠条件等促销手段上做文章。这也就不难理解为何风行的大多是”按揭营销“、”承诺营销“、”用租房的钱买房“、”承诺提前兑现“等营销方式。从根本上讲，营销的目的不是让利，而是创利。只有摆着营销的地位，才能发挥营销策划的主导作用。还营销本来面目，就是要做好产品定位、包装等系列策划，全面认识营销创造经济、社会效益的先导作用，而不是将重心放在减价策划上。看来，营销界还需对此进一步开掘，扩大营销策划的功能空间。

三、营销策划是一种运用整合效应的行为过程

营销策划就是房产开发过程中的一种内化行为。这种内化就体现为营销是一种整合效应的运用。

所谓整合效应，是指通过营销方式、手段的系统化结合，根据市场进行动态修正，实现楼盘价值增值的全程营销效果。整合的要义就在于强调动态的观念，主动迎接市场挑战，利用当前市场，发现潜在市场，创造新的市场。它的特征是主动性、动态性、全程性。房地产开发的周期长，不动产的大宗性等特殊性决定了消费者有效需求在建设过程中仍会有不少更新和变动。因此，作为有效策划也不可能是一蹴而就，而是必须贯穿于开发的全过程，采取动态跟踪，动态获取市场信息，及时调整营销策略，主动适应新的有效需要和潜在需求。

营销策划的整合性具体特征表现为两方面。其一，营销策划方案组合。策划纵穿于房地产开发的整个过程。它应容纳定位、设计、工程、销售、物业管理等，而不是现在一般意义上的供销售的方案。其二，营销策划行为推广。今后对策划公司的要求将愈来愈高。整合营销需要各方面的联合，象目前上海由上房置换网、荒岛工作室等联手协作就是整合营销模式的萌芽和启动。可以说，整合营销行为的运用是营销策划发展的方向。它对目前众多营销商提出了更高的要求。市场呼唤联合，营销呼唤整合，行业呼唤优秀人才的融合。

四、营销策划是一种实现人本思想的行为理念

现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念，把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏，充分挖掘人性内在的需要。从当前的营销策划实践而言也体现了这一点。主要表现在：

环境氛围的营造。人们内心渴望既有高质量居住空间，又追求回归自然、返朴归真、崇尚生态的生活氛围。环境型、生态型住宅成为新的营销主题。象申城以海派文化环境为营销主题的莲浦花苑等，这种小区环境与人文文化氛围的有机结合所带来的满足逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准--地段、房型、价格。

住宅观念的变化。住宅观念表现为房型、朝向、立面等。上海楼市从小房型到大户型到跃层，特别是错层的兴起，如银河世纪经典、望源错牌No.1等，都是适应了人们

新的居住需求。这些都是营销策划实践中对人本思想的有益探索。

物业管理的完善。今后的小区，将强化社区人概念。这就为优秀的物业管理提供了空间。如今许多消费者，在选择物业时，已开始意识到自己购买的不单单是产品，而且是服务，因此营销策划就要立足人本思想，充分发挥社区功能，从健康、舒适角度提供良好的物业管理服务。

营销策划要求不仅以消费者为起点（信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等），而且还要以消费者为终点（为消费者提供售后跟踪配套服务）。从市场看，房地产业已进入一种”质“的发展，这个”质"不是一种单纯的建筑质量、设计质量等，而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念，是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵，这也是不动产个性化发展的体现。有话说，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子，就是这个意思。当然，以上只是营销策划实践中人本思想的一个方面。随着住房建设的发展，随着人们对自身生活质量的愈加重视，人们居住观念不断提升，购房者将在居住质量上从单一居住需求拓展为多功能需求，从生理需求逐渐延伸为文化艺术的心理追求。

五、营销策划是一种塑造品牌形象的行为手段

策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象是营销策划的至高境界。任何商品的生产、销售和服务，都蕴含着品牌发展和形成的过程，楼盘也是如此。随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌的竞争。市民选购住房时，必须考虑资金投入的安全性，自然就会选择信誉好、品牌佳的企业。品牌楼盘带来的高附加值已逐渐为卖家认识，它为开发商带来开发楼盘各环节中的良性循环机制所产生的收益也愈加显著。从发展形势看，物业是基础，市场是关键，品牌是动力，跟着品牌买房，房地产进入品牌消费时代是一种必然。营销策划就要实实在在地在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。

房产团购策划方案 篇5

主办单位：宝应房产信息网、《宝应楼市》杂志

2011年作为“十二五规划”的开局之年，从新国十条、房产税到双限令，国家房地产调控的重拳此起彼伏，政策在不断收紧。这一年，开发商在降价与回流现金之间徘徊选择，购房者在买与不买之间难以抉择。2012年伊始，面对一线城市的楼市步入寒冬，宝应楼市的绝大部分消费者已经从“冲动性购房”向理性回归。对于楼市的寒冬，开发商不能再以夏天的高温来期待，而应该积极思变，以期更加贴近我们的消费者，达到双赢的局面。在楼市的冬季中积蓄力量，以迎接宝应楼市的春天。

在社会大环境下，针对宝应楼市，近期我们做了大量调研工作，绝大部分接受调研的人都态度明确，直奔主题就问“房价降了没有?没降就等等再看„„”，这说明市民购房的刚性需求是确实存在的，但是受外界影响，暂时得不到释放，还需要有第三方（活动组织方）来刺激消费者引导消费。基于此，宝应房产信息网、《宝应楼市》杂志将组织一次“性价比高的房源集中营销”的团购活动，意为开发商带来效益，为市民带来实惠。

一、活动主旨

本次活动将利用宝应房产信息网、《宝应楼市》杂志的影响力，开展优惠于民的大型房产团购活动，同时为开发商提供展示品牌形象的宣传平台。活动旨在于刺激市场上的一些持币观望客户，使其觉得活动是应对市场而产生的，出于对活动的认可和理性的思考，结合项目销售团队的密切配合，能使在观望中的他们产生购买兴趣。同时，通过本次活动，可以让开发商了解目前观望客户的大致情况，为今后项目的拉动积累客户群。

二、活动目标

通过本次活动，参与活动的开发商、个人在获得双赢的同时，有效地促进宝应的房地产市场的回暖。

三、活动主题

活动主题：团购就是力量，省钱就是王道！

四、活动广告语

好房团购“惠” 来者均有礼 宝应看房团火热报名中！

五、活动内容

1、宝应各楼盘提供房源（房源信息主要包括：房源位置、户型、面积、房价等，所提供的房源也可是本次团购活动的特定房源）。

2、各楼盘自定价格优惠政策，原则上楼盘给出低于正常的优惠促销价格作为团购的价格。

3、活动组织方负责对此次团购活动进行前期的广泛宣传，让团购产生影响力。

4、组织市民购房。报名期间接受网络报名、电话报名及相关咨询（参与团购者均能收到短信回复的唯一代码），为市民提供价格最优的团购（负责咨询解释主要由相关对应楼盘，活动组织方主要负责信息登记）。

5、参与团购者凭短信跟随车队出发，由活动组织方集中送往售楼处购房（优惠如房源的详细信息、优惠程度、银行贷款相关知识解释，组织方可现场签订网上的合同设备）。

长春晚报家装俱乐部团购活动策划方案

随着长春房地产业的迅速发展和人民生活水平的提高，买完房子要装修已经成为理所当然的事情。

据吉林省建设厅的数据显示，我省每年竣工住宅面积达600万平方米，按每套100平方米计算，每年约有6万套住宅交付使用，这其中，约有95%以上的住宅要进行装修，家装行业市场前景非常广阔。吉林省建筑装饰装修协会统计，最近几年，长春新房装修的费用为5万元左右，家装业市场潜力巨大。

对于消费者来说，买房子不愁装修愁。因为长春市装修市场还十分混乱，家居卖场、建材市场分布零散，跑建材市场需要耗费巨大的精力、体力和时间，同时，建材市场上以次充好、价格欺诈等欺骗消费者的现象普遍存在。每个消费者都是装修的“门外汉”，只好任人宰割。

在这种情况下，长春晚报作为长春市影响力最大的都市类报纸，在长春市最早成立家装俱乐部，并打出“团购”牌，以“团购就是力量，团购就是省钱”的主旨吸引了众多消费者。家装俱乐部自6月初成立以来，已经吸纳了春城100多户准备装修和正在装修的会员，并且成功组织了首场团购——地板团购活动，受到消费者的热烈欢迎和商家的追捧。

长春搜房网作为权威的专业网络媒体，是长春晚报家装俱乐部团购活动的协办单位，消费者可以通过网络报名、网上互动参与到家装俱乐部中来，扩大本报家装俱乐部的影响，提升活动效果。

活动目的：提高家居卖场和专卖店的销售额，同时增加企业亲和力，树立优良企业形象。服务消费者，让他们买到真正高质量、低价格的商品。

活动主题：团购就是力量，团购就是省钱。

活动时间：2006年6月-2006年11月，每周或隔周的周六或周日。活动安排：1.开设家装课堂。2.团购。团购是一个长期的活动，主要以组织会员一起上门集中选购为主。活动期间长春晚报家装俱乐部组织会员进行主题团购，如地板团购、橱柜团购、卫浴团购、瓷砖团购、门团购、灯饰团购、床品团购、窗饰团购、家具团购等等，同时，也可以搞某个家居卖场的专场团购。

在有条件的地方，团购活动要结合家装课堂一起开展，因为每个消费者都不懂装修和建材，在开展主题团购活动之前，利用30分钟左右的时间，由专业人员对当次要选购的内容进行客观地扫盲讲解，如在地板团购前讲解地板分类哪几类，分别有什么优缺点，适合什么样的家庭等，然后直接进行主题团购。

活动主办方：长春晚报经济部

活动协办方：长春搜房网、参与团购的家居卖场或品牌专卖店。双方责任：长春晚报通过刊发报道、电话通知、网络报名等形式，组织家装俱乐部会员到指定地点进行集体采购；活动期间会员到长春晚报社统一集合，有免费车接送，长春晚报有专人全程组织、陪同，协办方确定好团购的内容及参与品牌、优惠额度，并有专人进行家装课堂知识讲解，并全程导购。参与品牌应发放自己的宣传品，并有专人进行导购服务。协办方负责提供团购车。

联系电话：7711518

摘要：南山房地产公司——团购执行方案团购执行战略目标为拓展销售渠道，组建大客户服务部，由我公司直接与重点地区俱乐部协会商会企事业单位网络媒体等团体组织，洽谈团购事宜，最终形成与代理商渠道并行的自主销售渠道，增强公司抗风险能力。

南山房地产公司——团购执行方案

一、团购执行战略目标

为拓展销售渠道，组建大客户服务部，由我公司直接与重点地区俱乐部、协会、商会、企事业单位、网络媒体等团体组织，洽谈团购事宜，最终形成与代理商渠道并行的自主销售渠道，增强公司抗风险能力。

二、团购开展方式

（一）龙口本地企业团体。

（二）市场中心制定团购政策，在非重点依靠代理商市场和新市场，及大型企 事业单位开展团购活动。

（三）在重点依靠代理商销售的老市场，市场中心先联系各企业团体，有意向 后可以和当地代理合作发团。

三、团购目标

2011年第四季度团购共200套；10月70套，11月80套，12月50套。

四、工作开展步骤

第一步：龙口当地企业、各村镇政府 执行时间：2011年10月10--12月30 执行安排：龙口当地由市场中心成员联系龙口区域内合作单位洽谈团购事宜； 龙口各企业合作单位至年底发起团购6起，团购成交60套。高斌东城区；胡兆龙南山区;孙洪波东海、市中区；刘宇航西城区。第二步：除龙口外其它地区 执行时间：2011年10月10--12月20 执行安排：龙口当地由市场中心成员及策划部人员联系各地企业、网络媒体等

合作单位洽谈团购事宜；

各地企业及网络媒体至年底发起团购6起，团购成交140套。

五、团购政策

所有购房优惠以及中间人补贴不超过公司付出的代理费

（一）文雅苑、庐山园、世纪花园、庄园华府、庄园华庭、云天阁团购政策 具体团购优惠政策及中间人补贴政策如下：

所有团购政策，最终以当天成交实际洽谈为准 二）丽景花园团购政策按丽景售楼处执行。

六、团购洽谈流程

（一）确定团购发展计划

龙口当地企业及各村镇政府，其他区域与区域总经理沟通确定可以发展团购城市、企业，制定详细的计划安排，将计划转交市场信息中心根据计划搜集信息；

（二）搜集信息

市场信息中心，根据提供的计划，搜集有效团购信息，并详细填写《大客户信息登记表》；

主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业单位、大型厂矿、学院单位等；

（三）市场中心人员进行详细沟通，确定关键人物（中间人）。要求关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。

（四）洽谈跟进

在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围，与员工或工作人员进行交流，并有计划在企业内部进行宣传推广。了解对方的最新动态，详细填写《大客户跟进表》。

（五）产品说明会

条件成熟时，经关键人物的协助，举办团购产品推介会。

（六）组织发团

组织产品推介会诚意客户，与现场做好对接，确定好接待方案，发团；一部高斌、二部胡兆龙发团北区接待。三部孙洪波、四部刘宇航客户发团南区接待。

（七）现场选房

提前敲定参观路线，现场由案场经理组织置业顾问接待选房；

（八）后期跟进

团购负责人，继续与中间人保持联系，并鼓励老客户发展新客户买房，筹备下一场产品推介会，本单位后期成交客户优惠，按第一次团购优惠政策执行； 市场中心

二零一一年十月八日

家团购目前主要是针对第二类看房团提供网络服务，该类看房团有如下好处： 一，免费提供看房车，以车代步，方便又快捷。二，开发商在一定程度上给予看房网友购房优惠。三，与大家一起结伴看房，比自己一个人去有趣多了。

四，通过跟大家的交流能发现自己没有考虑到的却又需要注意的方面。

五，利于建立感情，大家有的可能以后就住同一个小区里，甚至可能就是楼上楼下或者门对门的邻居。

房产项目策划营销方案 篇6

1. 学院综合背景

南京化工职业技术学院在近5 0年的办学历史中, 始终以服务化工区域经济发展为宗旨, 以培养从事化工生产及流通领域的技能型人才为目标, 在全国特别是江苏省化工行业有较高的知名度。学院悠久的办学历史、优秀的专业师资队伍, 以及地处南京化学工业园区的得天独厚的地理位置, 形成了丰富的人脉关系和良好的院企合作条件。目前, 学院不仅设置了较为齐全的化工类专业, 而且开设了市场营销、物流管理等专业。对这些营销类专业而言, 充分发挥学院已有的行业优势、区位优势及内外部人力资源优势, 开展以化工产品营销为任务驱动的学生实践训练, 既有利于培养学生的专业技能, 也更好地彰显学院的人才培养特色, 有利于专业及人才在较短的时间形成行业特色、形成竞争优势、形成专业品牌。

2. 营销职业背景

高等职业技术教育是以就业为导向的教育, 人才培养突出综合职业能力的形成, 满足职业岗位的知识、能力、素质的需要。从近年来化工行业对营销人才的需求分析显示, 单纯的营销等管理类专业毕业生, 由于缺少对化工行业及产品的认识和具体工作经验, 难以满足企业的实际需要, 用人单位往往要花费时间与财力对录用人员进行再培训。这无疑增加了企业的用人成本, 也影响了同学们的就业竞争力。

3. 区域经济背景

化工是江苏省支柱产业之一, 作为全国第二化工大省, 江苏的化工产业链门类齐全, 发展迅速, 势头强劲。其中, 作为无机化工原料的硫酸、盐酸、硝酸、纯碱、烧碱等产品的产销量名列全国前茅。江苏化工的区域经济规模形成了巨大的市场, 而化工产品自身的特性, 则对从事化工产品营销及储运的工作者提出了更高的专业素质要求。

4. 项目驱动背景

企业需要的市场营销专业人才不仅是掌握了一定的营销专业知识和理论体系的所谓秀才式人才, 更看重有实践经验、上手快的技能型、工匠式的人才。据此, 学院一直致力于探索培养有化工知识技能背景的特色型营销人才。于2007年5月申报了《化工产品化工产品营销训练商务平台》项目, 并于6月被批准为江苏省大学生社会实践创新项目, 《化工产品营销训练模式的研究与实践》项目于2 0 0 7年1 0月通过江苏省高职研究会立项。在这两个项目申报和批准的过程中, 我们感觉到充分利用各种实践训练机会, 采取到化工产品的相关企业和请化工营销专家到学校训练指导相结合的原则, 在对学生进行营销实践训练专题培训的基础上, 让学生在老师的指导下, 运用已经学习和掌握的营销理论、技巧, 对化工行业的状况及趋势进行了解、对化工产品的产品特性、需求状况、营销策略进行实地调查, 既可以提高学生的营销专业技能和实践创新能力, 特别是逐步具备具有化工知识背景的营销实务技能, 又可以推进上述两个项目。

5. 营销实训背景

学院营销专业实训的总体安排为:一年级认识实训;二年级专业实训;三年级毕业实训。学院与周边中石化南化公司、扬子石化公司等企业已建立了良好的合作关系, 从目前在企业实训基地的实习情况来看, 由于受到企业内部管理运行制度、化工产品危险性、公司的商业秘密保护等诸多因素制约, 学生往往只能通过观察、交流等方式获取一些间接的认识, 却无法参与营销的具体运作过程, 也难以获得直接的工作经验。为此, 院企双方在分析研究的基础上提出进一步合作, 以工学结合的模式探索化工产品营销实训的新途径。

二、营销专业实训的性质与特点

1. 营销专业实训的性质

营销专业实训是营销专业二年级学生在学习《市场营销学》、《营销实务》、《市场调研》、《营销策划》、《基础会计》等相关专业课程的基础上进行的为期3周的综合实训, 是该专业学生必修的一门实践性教学课程。本次实训在专业人才培养作用突出, 有利于增强学生的感性认识, 知道实践工作中的营销人员需要做什么、怎么做, 最终把所学的理论知识运用到营销实践中去。同时本次实训在三年专业培养中起重要的承上启下作用, 在实训过程中进一步感受理论对实践的指导作用, 检验所学的理论知识, 知道下一步的学习和实践训练中缺什么、补什么, 不断充实和完善自己的知识及能力。

2. 营销专业实训的特点

基于高职院营销专业人才培养及实践教学的要求, 以及学院营销专业实训的五个背景分析, 营销专业实训必须按能力为本、就业导向、工学结合的总体要求, 突出强化学生营销职业能力的培养, 从专业性、启发性、综合性、应用性等诸多视角设计实训内容, 体现情景性、实用性、可操作性与可评价性, 涉及化工市场分析、化工营销策划、产品销售过程、客户关系管理等营销实务的环节。实训方案的总体特点是以化工产品营销实践训练为主线的项目驱动, 具体表现为五个一:即一个区域、一个团队、一个产品、一个任务、一个成果。

(1) 一个区域——根据班级学生所在江苏省内的地区确定区域; (2) 一个团队——根据区域趋同原则将全班学生划分为若干团队, 每位学生参加其中的一个团队, 每个团队4人到5人, 并在分析讨论的基础上推选团队经理和秘书, 明确团队成员分工; (3) 一个产品——每个团队讨论选定一个化工产品 (硫酸、盐酸、硝酸、纯碱、烧碱等产品) ; (4) 一个任务——每个团队成员选定营销策划过程的一个方面作为主要任务, 团队成员之间分工协作; (5) 一个成果——每个团队完成一篇所选择化工产品的营销策划书。

三、营销专业实训的目标与任务

1. 营销专业实训的目标

(1) 运用网络等渠道搜集化工产品信息的能力;

(2) 化工产品营销相关的市场调研能力、市场分析和评价能力、S W O T分析的实践运用能力;

(3) 企业沟通及团队分工协作的能力;

(4) 市场定位及产品策略、定价策略、渠道策略、促销策略等4Ps策划能力;

(5) 营销成本、利润的分析、预测能力;

(6) 编写营销策划书的能力等。

2. 营销专业实训的主要任务

(1) 针对学生在化工产品营销知识和技能方面存在的问题, 进行化工产品营销针对性培训。运用网络营销手段, 搜集并分析整理相关化工产品的基本特性, 熟悉化工产品市场营销的相关法规。

(2) 体现职业教育特征及培养学生应用能力、满足就业需要的理念, 设计、实施、指导学生市场调研, 收集、分析、处理各类化工产品营销信息。

(3) 分析供需关系、价格变化、竞争者动向等市场因素, 运用所学的营销知识, 确定团队的营销目标, 设计保证该目标实现的富有创新并行之有效的营销策略组合以及行动计划。

(4) 预测团队的财务状况, 可能存在的风险因素, 以及团队应对风险的具体措施行动。

(5) 发挥指导教师的主导作用和学生的主体作用, 团队完成一份5 0 0 0字左右所选择化工产品的营销计划书。

3. 营销专业实训的预期成果

在搜集、整理、分析、研究化工产品和各类营销信息的基础上, 通过有效的化工产品营销训练, 团队撰写相关化工产品营销策划书, 为企业的实际营销活动提供参考, 为学院编写针对性强的《化工产品营销训练》校本实训教材提供资料, 并为学院《化工产品营销》工学结合新课程开发及院企合作教材编写奠定基础。

四、营销专业实训的指导教师

营销专业实训的指导教师应由学校营销专业教师和化工企业营销专家组成。选聘有较高水平的“双师型”专业教师和有丰富实践经验的营销大师和营销管理专家共同开发课程、共同讲授训练、共同评价效果、共同持续改进。学校与企业通过合作的方式, 发挥各自的优势, 共同完成化工产品营销实践训练的任务。

五、营销专业实训的总体安排

1. 团队建立及产品项目确定

2. 搜集化工产品及市场营销信息

通过网上调查等方法, 如中国化工市场七日讯、化工世界、阿里巴巴等网站, 搜集相关化工产品信息、化工企业需求及供应信息等背景资料。

3. 进行实地营销训练

根据所选择的化工产品, 各团队到邻近的中国石化集团南京化学工业有限公司等该产品生产单位、供销公司该产品的营销部门进行实践训练。内容涉及化工行业及产品信息、化工产品营销信息及策略, 具体包括:产品信息, 如名称、性能、规格、标准、产量等;价格信息, 如价格、付款方式、促销等:渠道信息, 如代理商、运输方式等;竞争者信息:营销策略组合信息, 企业的产品、价格、渠道、促销等策略。

在实地训练的过程中, 各团队保持与指导教师的信息反馈、交流与分析讨论, 并及时搜集补充信息。

4. 形成化工产品营销策划书

企业现场训练回校后, 团队根据网络调查信息和化工产品市场行情、化工企业实地训练、企业产品、价格、渠道、促销等营销策略组合, 以及竞争者的营销策略等各方面的信息, 进行该化工产品、市场分析, 拟定营销目标, 讨论产品、价格、渠道、促销等营销策略组合及执行措施, 预测在此基础上的财务状况, 分析可能存在的风险及预防控制对策, 最终形成团队的化工产品营销策划书。

5. 交流总结

各团队以PPT的形式, 采用答辩的方式, 在全班会议上发表本团队的化工产品营销策划书, 指导教师全体成员参加并提问交流。召开营销专业实训全体成员专题沟通交流会, 进行化工产品营销训练体会的交流;完成化工产品营销专业实训的总结。

城市品牌与城市演进的动态分析

马瑞华徐成刚山东建筑大学商学院

[摘要]本文通过对城市品牌演进的动态分析, 比较了传统城市发展与现代城市竞争的条件和结果, 从而阐明城市品牌是城市演进的必然结果。通过分析得出结论:城市竞争会形成动态的等级序列, 通过城市品牌错位定位可以形成城市之间的有效竞合。

[关键词]城市品牌区位理论分工

城市品牌是近几年提出的概念, 但是, 学术上和现实中都对此有颇多争议:究竟存不存在城市品牌?城市品牌对城市竞争力究竟有没有影响?为此, 本文从历史角度考察城市品牌与城市演进的动态变化, 以从一个侧面揭示城市品牌与城市经济竞争力的关系。

一、传统城市发展与区位选择理论

假设有两个城市A和B, 城市A比城市B拥有更丰富的资源, 其他如规模、区位条件等各方面都相同。则A城市相对于B城市具有比较优势, 投资于A城市所获利润大于投资于B城市所获利润, 即。于是, 厂商会根据利润最大化原则把厂址选址在A市, 随着厂商的流入和各种生产要素的聚集, 就业机会增加, 会有更多的人到城市A定居, 产生集聚经济效应。

再假设, 随着集聚经济效应的增大, 在A城市生产受益于规模经济而进一步降低成本, 同样的产品在A城市生产所费成本小于B城市, 即。

在产品同质化假设下, 消费者仅根据价格选择是否购买, A、B两城市的销售区域仅取决于各自的价格。又由于存在运输成本, 所以, 产品总成本中必须考虑随着距离增加所增加的运输成本。如图所示:

A城市的产品向区位B运输, 其总成本为:

B城市的产品向区位A运输, 其总成本为:

在距离衰减原理的支配下, 随着运输距离的增加, 从一个城市销售到另一个城市的销售量会由于运输成本的增加而逐渐减少。A、B两城市价格线相交处即为两个城市的最大销售区域或边界。在产品同质无差异假设下, 可假设两个城市具有相同的需求函数, 则:

当时, , 决定A、B两城市的销售区域分界线。

即:

由于, 可得, 所以A城市的产品销售区域大于B城市产品的销售区域。

在不受行政区划强制性约束的条件下, 随着集聚经济效应的增加, 城市A的规模会扩大, 而城市B则受到侵蚀, 规模逐渐缩小。这里, 厂商纳入其生产函数的主要是要素禀赋、运输费用和市场需求规模等因素, 居民纳入其效用函数的是就业和收入等。从而, 一个城市所拥有的天然要素禀赋和区位条件就决定了一个城市的竞争优势和其在竞争中所处的地位。因此, 城市之间是不需要竞争的, 因为城市的地位是天然决定的, 所以只能坐等厂商与居民的到来。

凯德置地房产项目开发企划方案 篇7

凯德置地开发企划

房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：

第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。

第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。

在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。

第二节 房地产业的地位和作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：

1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；

2.可以改善人民的居住和生活条件；

3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；

6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；

7.有利于产业结构的合理调整；

8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

9.有利于吸引外资，加速经济建设；

10.可以扩大就业面。

随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

第三节 房地产业的历史沿革

1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体

地位。

十年**期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。

房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。

第四节 房地产项目开发程序概述

房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2.项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

4.项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

5.征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土

地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

6.工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。

7.房地产经营程序

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

凯德置地开发项目荣誉

2009-10

凯德•风尚在第34届成都市房地产交易会上被评为“居有所值•科技名盘

2009-06

凯德•泊宫荣获2009’广佛新人居十大高端领袖名盘”称号

2009-0

3凯德•风尚被成都传媒集团誉为“2008科技创新楼

2008-03

凯德置地被评为2007黄浦区优秀外商投资企业

2008-03

“天山河畔花园”被评为2008创建上海市节能省地型“四高”优秀小区

2008-03

“林茵湖畔园”东西被评为2008创建上海市节能省地型“四高”优秀小区

2008-0

1卓锦万代获得搜狐网焦点网2008中国地产新视角“北京别墅销售十强”

2008-01

凯德置地获第五届北京地产风云榜“全国性及国际地产品牌北京表现力十强企业”

2008-01

凯德•品元项目获第五届北京地产风云榜“2008年最值得期待楼盘”

2007-11

凯德•上元项目在搜狐网、焦点房地产网举办的“2007中国住宅户型设计大赛”中获得“最佳景观户型奖”

2007-10

凯德置地在由新华社上海证券报主办的2007“责任中国•和谐地产”评选颁奖典礼上，获得“2007最

具社会责任房地产公司”称号。

2007-09

凯德视界：全国人居经典双金奖

2007-09

凯德视界：国际住协绿色建筑奖

2007-08

房产项目策划营销方案 篇8

推广中心：年底500万的销售任务

推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。营销方案一：

方案名称“秘密庄园拍卖会”

营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。

推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。）

品牌意识：紫薇又一杰作

营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）”；

造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？？？你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。（信息传递：价格？？？竞拍价客户说的算；产品？？？只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势 两大原则：

企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。通过领袖群体，带动主力购买层。

活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）

活动概述：紫薇·山庄 1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX 活动地点：售楼中心 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）

b.专业的竞拍活动公司全程策划

c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务 d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone等，活动预热 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）

配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。

营销方案二：方案名称“女王驾到”

营销策略：短时间快速抓住主力购买客群，通过现场活动气氛挤压爆发，并配合相应活动争取完成2套别墅去化。

营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动

推广词精神主题：女王驾到!西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女士风尚的名媛盛典在紫薇号庄园盛大开启。梦幻礼服、时尚造型、T台走秀……在紫薇庄园堪比《唐顿》的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证…… 推广总口号：私人定制·名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里最后的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王（协同西安省企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主爱人等）

营销推广活动：根据项目在短期冲刺500万销售任务的基础上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销。

蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日

活动概述：“女王驾到·礼遇紫薇”；“献给读懂庄园生活的女王”(最终加冕女王得主将获得紫薇公司巨额购房优惠卷)活动时间：2015.XXXX 活动地点：紫薇·山庄 主办单位：西安紫薇地产

活动亮点：a.梦幻礼服、时尚造型、T台走秀 b.专业的活动公司全程策划 c.企业家俱乐部全程参加

d.奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴 e.全程体验式营销

活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；

3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）