房产事件营销经典案例

房产事件营销经典案例（通用6篇）

房产事件营销经典案例 篇1

房产营销案例分析

一、深圳万科案例

1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。

2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：

1、市场调研及市场细分。

2、细分市场分析与平估。

3、目标市场的选择。

3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。

二、人口老龄化案例。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

答：

1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。

2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中

城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。

3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。

三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。

问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法 答：

1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。

2、房地产目标市场选择的程序是：第一，市场调研及市场细分。第二，细分市场分析与评估。第三，目标市场选择。

3、红石公司通过市场细分，有效运用了目标市场

选择中的选择性专业化策略，根据市场需求，结合自身的实力，选择了其中两个目标市场，然后集中公司的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为由金领人士组成的目标市场在海南开发了高档的海景房别墅，两种不同类型的产品，取得了成功。

四、某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说明了该定价较为成功。

问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？

（2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。答：

1、该开发公司采用的是需求差异定价法。主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。

2、房地产定价既是一门科学又是一门艺术。该开发商通过了解消费者的需求，根据消费者对不同房地产产品的不同需求定价，因此取得了销售成功。

五、某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不佳，一个月仅成交3套。于是发展商转变策略，委托某

销售代理公司销售。代理商接手后，进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩大幅提高。

1、阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠道导致了失败，而采用间接销售渠道取得了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优缺点？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

4、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争

对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

2、因为，代理商在进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。所以，通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩才得到大幅提高。

六、在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋剂。

1、问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。答：

1、户型属于房地产产品概念中的有形产品。房地产有形产品是房地产和新产品的载体，是消费者可以直接

观察和感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考察房地产产品是否满足其对核心产品的需要，是选购房地产产品的直接依据。

2、房地产的产品整体概念包括核心产品、有形产品和

附加产品。有形产品是核心产品的载体，企业必须将产品的名称、外观特色、包装和其他属性合理组合，把核心产品转化成有的东西，准确地把核心利益传送给消费者。案例中的不断创新户型，就是通过各种花样的户型这一有形产品的直观性来吸引消费者的。附加产品是是消费者在购买房地产产品过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和，主要包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业服务等。特别是物业管理服务，在日益激烈的市场竞争中，提供优质的物业管理服务也是房地产产品营销的重要手段。

七、广州某楼盘在开盘盛典上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不”：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。

阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。答：

1、产品整体概念包括了核心产品、有形产品和附加产品，售后服务与保证是产品的重要组成部分。

2、市场竞争的内容和形式是动态的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。在日益激烈的市场竞争中，如何提供更完善的附加产品是房地产开发经营者重要的手段。附加产品包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业管理等。特别是物业管理，作为房地产附加产品的重要内容，已成为房地产产品不可分割的部分，也成为了产品营销的重要手段。物业管理公司通过优质的物业管理服务，为业主和使用者提供了良好的环境和便利条件，更充分地体现了房地产产品的使用价值，满足了房地产产品保值增值的要求。

八、新加坡发展银行置地集团开发的上海新加坡园景苑、汇景苑案例。

问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵。

答：

1、上海新加坡园景苑和汇景苑等两个楼盘采用了需求导向定价法的价值感受定价法。房地产消费者对房地产商品的价值感受不同，就会形成不同的价格限度。价值感受定价法就是根据消费者对房地产商品及其价值的感受来定价的一种方法。

1、2、在房地产营销中，运用价值感受定价法的关

键在于房地产营销者必须对消费者的价值感受有一个正确的判断，不能过高也不能过低。过低房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

九、某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心区域，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。当时该市的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”的销售活动。

该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以高于此价的任何价格报价。如果客户报价在最高的前12名以内，即以此作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”的热潮，仅半个月时间，参与报价的客户就达6

3名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。活动取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提供了一条新思路。

问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这一方法应注意什么？试分析其成功的原因。

答：

2、该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感

受定价法。

3、运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受

有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

3、该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。因此活动取得了巨大的经济效益和社会效益。使得该房地产销售取得了成功。

十、1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“100%按揭”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施分不开的。

100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。

问：（1）恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？

（2）谈谈你对本例促销方式的看法。

1、恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方式。所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。

2、房地产促销是指房地产企业通过一定方式向消费者传递房产产品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进房地长商品流通的营销活动。本案例中100%按揭贷款的做法是开发商根据项目具体情况为售房玩出的新花样，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。所以此办法不能用于项目刚开始销售时。

十一、最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房地产企业营销活动的影响。

答：

1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。

2、自09年以来我国房地产市场投资、投机严重，价格飞速上涨，已远远超出百姓的承受能力，已严重影响经济发展和社会稳定，国家适时调整房地产贷款利率将有效遏制房价的上涨势头，打击房产投机，促进房价回归正常。提高利率对房产企业融资成本上升，开发商利息负担沉重，开发成本上升。利率的上涨同时也加大了对投资方融资成本，提高了入市门槛，从而抑制了房地产的需求，达到降低房地产价格的目的。

十二、案例一：北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓（高层住宅项目）该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积７万平方米，公寓的户型面积从75平方米到193平方米,涵盖了二室二厅、三室两厅、四室两厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华型住宅需求群体）的需求。

案例二：位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安国际大厦，它的目标客户群体定位于在南京CBD办公的白领阶层，该项目的1－8层为大洋百货公司，9—13层为高档写字楼，14—42层是公寓，开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等

各种需求。



问：（1）案例

一、案例二的房地产公司分别采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对案例中两个房地产公司的目标市场选择策略的看法。

答：

1、案例一采用的是产品专业化策略，案例二采用的是市场专业化策略。产品专业化策略是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不同。市场专业化策略指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层。

2、房地产目标市场选择程序应按照以下程序进行1）、市场调研及市场细分。2)、细分市场分析与评估。3)、目标市场的选择。

3、目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，因此，广泛的、深入的市场调查与研究是尤其重要的。房地产项目投资巨大、投资周期长、涉及因素复杂、风险大等特点，都要求重视市场研究，真实地把握市场规律。以上案例中开发企业就是对目标消费群体进行了充分的调查、分析、研究的基础上针对目标消费群体对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给了消费者，从而吸引顾客、占领了市场。

一、简述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

5、房地产间接销售渠道的适应范围：

渠道的控制要求、产品组合的状况等。

三、房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其内容。

答：有以下三种：1)、无店铺经营模式。2)、直营连提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产直接销售渠道的适应范围：

1)、大型房地产公司。2)、市场为卖方市场。3)、楼盘素质特别优良。4)、开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时。

4、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

5)、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利

1)、中小型开发公司。2)、市场为买方市场。3)、其他。锁经营模式。3)、特许加盟连锁经营模式。

二、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪些方面? 无店铺经营模式：无店铺形式，并非指没有经营场所，答：一般来讲，主要有以下几个方面：

而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员外，所1)、产品因素。2)、市场因素。3)、环境因素。4)、企业有员工在同一办公场所。

因素。

直营连锁经营模式：直营连锁经营是指由同一公司所

产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采销渠道的影响。不同的产品具有不同的特性，对分销渠购和销售，有两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。

道的设计要求业不同。包括产品价值的大小、产品的变特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所有的商

异性与时尚性、产品的体积与重量、产品的标准化程度、标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经

产品的技术性等。

营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包应费用。

括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购

四、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?

买的数量、竞争对手的状况等几个方面。

答：有以下几种：1)、媒体的特性。2)、目标顾客的媒体环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含习惯。3)、成本费用。4)、政策法规的限制。

义：一是房地产市场经营环境。房地产市场经营环境包媒体的特性不同的广告媒体在送达率、影响力、表现括经济环境、竞争环境、人文社会环境、政策法规环境、手法以及目标对象等方面都不尽相同，因而产生的广告效金融环境；二是项目周边环境。项目周边环境包括了项果也就具有明显的差异。因此，企业在选择媒体时，应首目的交通环境、自然环境、生活环境和基础设施条件等。先了解不同媒体自身的特点，以选择最合适的媒体。

它直接影响项目的销售难易程度。

目标顾客的媒体习惯：消费者由于职业、受教育程度企业因素是指企业的自身条件因素，企业自身的因素

以及生活习惯的不同，对广告媒体接触的习惯也有所区别。包括企业的规模、实力和声誉、企业的经营管理能力、分销

房地产开发企业在进行广告媒体选择时，必须充分了解目标顾客接触媒体的习惯，选择他们接触最频繁、最信赖的媒介。

成本费用：不同的广告媒体所耗费的成本相差很大，即使是在同一媒体，因覆盖面大小不同，费用相差也很大。成长战略包括：同心多角化，水平多角化，复合多角化，也称集团多角化

七：企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销管理任务？

力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。

一：宏观环境要素：1：政策环境2：经济环境3：人口环境4：文化环境5：科技环境6：自然环境因素 企业在选择广告媒体时，应根据不同媒体的广告成本，以有限的广告预算，实现最大的广告效果。

政策法规的限制：世界各国都制定了广告管理的政策和法规，对广告的内容、广告的发布程序、广告媒体的业务范围等方面都有明确的规定。因此，房地产开发企业在为产品选择广告媒体时，应注意是否存在有关的法律限制。

六：企业业务发展战略的主要类型有哪些？

答：

1、密集性成长战略。

2、一体化成长战略。

3、多角化成长展略。1：密集性成长战略

是指企业通过当前产品的市场渗透，市场开发以及产品开发三种策略

方式求得成长发展战略 2：一体化成长战略

指企业通过与其他企业联合以求得自身成长的战略，当企业所在的行业有很好的发展前景，企业在行业价值链体系实行一体化能提高效率，加强控制，扩大销售时，则可运用该战略。一体化又分垂直一体化和水平一体化

3：多角化成长展略

指企业为了尽可能多地利用市场机会，所实行的跨行业，多品种，多规格，多型号的多样化生产，多角化

答：：1：潜在需求---开发性营销

2：下井需求---恢复型营销

3：不规矩需求----协调性营销

4：饱和需要----维持性营销

5：超饱和需求---增长性营销或限制性营销

6：否定需求---改变性营销

7：有害需求---抵制性营销

8：无需求---刺激性营销

八：试简述房地产企业营销管理过程的主要程序？ 答：房地产企业营销管理过程是市场营销管理的内容和程序的体现，是指企业为到自身的目标，辨别，分析，选择，和发展市场营销机会，规划，执行，和控制企业营销活动的全过程包括：1：分析市场计划------从顾客需求出发，重视市场营销调研

2：研究和选择目标市场

3：市场地位

4：制定市场营销组合 5：安排企业营销预算

6：执行和控制营销计划

九：简述房地产地产市场营销环境的主要内容？ 答：是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部

二、微观环境：指与企业紧密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：1)、购房者。2)、竞争者。3)上下游企业。4)、公众。5)、企业内部环境。

7：简述房地产营销微观环境的主要内容？

答：即指与企业精密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：

1：购房者2：竞争者3：上下游企业4：公众5：企业内部环境

十：简述市场营销环境分析的SWT法？

答：市场营销环境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（优势），Weak(劣势)，Opportunity（威胁）的意思，其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和劣势是影响企业的内部因素。1：市场机会分析:2：房地产企业环境威胁分析3：房地产企业内部环境分析 十一：简述房地产市场定位的基本原则？ 答：1：事实求是，尊重客观规律的原则

2：循序渐进。逐渐深化的原则 3:虚实结合，以实为主的原则

十二：目标市场的选择可采用的策略有哪些？ 答:目标市场的选择可采用的策略主要有

1、产品—市场集中化。

2、产品专业化。

3、市场专业化。

4、选择性专业化。

5、全面覆盖。

1：产品—市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者是从产品角度，都集中于细节市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。

2：产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次，质量或区位等方面有所不同。

3：市场专业化，指的是房地产企业面向统一市场类型，如高收入阶层，开发面向他们需要的系列产品，如：别墅，高档公寓，中档住宅等。

4：选择性专业化：指房地产企业根据市场需求，选择某几个细节市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品

5：全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细节市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品，大的房地产企业通常采用这种策略。十三：简述房地产产品的概念与分类？

答：

1、房地产产品是指可满足使用者居住，生产，经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是核心产品，有形产品和附加产品所组合的立体复合体。

2、房地产产品的类型有土地和房屋。十四：简述房地产新产品开发的程序？

答：1：:新产品构思 2：构思的筛选3：产品概念的形成与验证4：制定营销策略5：商业分析6：项目开发7：市场试销8：正式投放市场

十五：简述影响房地产定价的主要因素？

答：房地产定价的主要因素分为微观因素，中观因素，宏观因素

1：影响房地产定价的微观因素是指具体影响某宗房地产价格的影响因素，包括房地产自身因素和环境因素 2：中观因素：是指房地产所在的市场和区域，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素，包括：商服繁华程度，交通条件，基本设施，和区域环境条件。

3：宏观因素;是指对房地产价格及其走势有着普遍性，一般性，共同性，的影响因素，包括行政因素，经济因素，社会因素，人口因素，心里因素和国际因素 十六：房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各有什么优缺点？

答：房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动，促销的实质是企业与消费者间有效信息的沟通。

由广告，人员销售，公共关系和营业推广等部分组成。

1、广告：优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制

缺点：广告费用浪费大，广告效果难以度量，难以与目标接受者沟通

2、人员推销：优点：信息表达灵活，易与销售者沟通，易与消费者建立关系，促销目的明确

缺点：单文接触成本高，对销售人员素质要求较高，难以进行大面积推销

3、营业推广：优点：促销刺激直接：易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果

缺点：易引起竞争，促销效果难以持久

4、公共关系：优点：可信度高，易建立企业和房地产的形象

缺点：针对性较差，企业难以进行控制

十七：房地产促销组合的特点及影响因素？

答：是指为实现房地产企业的促销目的而将广告，人员推销，公共关系促销，营业推广等不同的促销方式进行组合所形成的有机整体 特点如下：

1：房地产催促组合是一个有机整体组合。房地产企业应追求有机的整体效果，使其达到单纯的个体相加所不能达到的优化结果

2：构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。

3：促销组合的不同促销方式具有相互推动的作用。4：促销组合是一种多层次组合。

5：促销组合是一种动态组合。一个效果好的促销组合在环境条件变化后会成为一种效果很差的促销组合，因此，企业必须根据环境的变化调整企业的促销组合 影响因素：应考虑的主要因素有：1)、房地产的类型。2)、房地产的开发阶段。3)、促销预算。4)、推式与拉式策略。5)、政治与经济环境 十八：企业定价目标主要有哪些选择? 答：房地产定价目标是指房地产营销者在定价是预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目标。房地产营销者的定价目标大致有如下几种：1)、以获取最大利润为定价目标。2)、以获取合理利润为定价目标。3)、以获取合理投资报酬率为定价目标。4)、以保持市场占有率为定价目标。5)、以稳定市场为定价目标。6)、以保障社会福利为定价目标。

十九：简述房地产定价的主要方法和策略。

答：

1、新产品定价策略。常见的新产品定价策略有两种：一是受专利保护的创新产品的定价策略。包括撇脂定价和渗透定价；二是防制新产品定价策略。

2、折扣定价策略。主要有现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣和推广折扣。

3、差别定价策略。

4、心理定价策略。主要有声望定价、尾数定价、招徕定价。

二十、影响消费者购买行为的外部因素的主要内容 影响消费者购买行为的外部因素的主要内容包括：

1、社会文化因素：具体从社会阶层、相关群体、家庭状况、和文化状况几方面进行；

2、经济因素：具体通过消费者收入状况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等。二

十一、房地产市场调查的主要程序有哪些？ 房地产市场调查的主要程序包括：市场环境研究、市场需求研究、消费者研究、价格

研究、分销渠道研究、市场竞争情况研究等。

二十二、定性预测与定量预测有何区别？

定性预测法是指主要依靠熟悉专业业务知识、具有丰富实践经验和综合分析能力的有关

人员，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的经验和分析判断能力，对事物 的未来发展作出趋势或程度上的判断。定量预测法是运用一套严密的预测理论和根据这

些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规律进行描述，拒以未来量的变化 程度。

二十三、房地产市场预测主要包括哪些程序?

答：房地产市场的程序一般如下：

1、确定具体的预测目标。

2、搜集和分析有关的历史和现实数据资料。

3、选

择预测方法和模型进行预测。

4、确定预测结果。

5、写出预测报告。

二十四、简述房地产市场细分的标准和要求。答：

1、标准：房地产市场细分是指房产企业在“目标市场营销”观念的指导下，依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干个具有相似需求和欲望的房地产购买群体的过程。而房地产市场细分是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。有地理细分、人口细分、心里细分、行为细分基本形式。

2、市场细分的要求：有效的市场细分应遵循一下几点

基本原则：1)、可衡量性。2)、可进入性。3)、可盈利性。4)、可行性。

可衡量性是指被大致测定的各个市场的现实或潜在购买力和市场规模的大小。

可进入性是指房地产企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。

可盈利性是指房地产经营企业所选定分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。可行性是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场制定和实施相应有效的市场营销计划。

事件营销经典策划方案 篇2

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事件营销这个概念，相信做市场的、玩营销的、干策划的都知道，其四两拨千斤的传播效果也历来为许多企业所青睐。这么多年来，营销方面的各种书籍层出不穷，不过，非常遗憾的是，对事件营销策划进行详细剖析的不多见。聚海传媒总结了作好事件营销策划的三大重点：

一、理解媒体；

二、解读新闻事件；

三、制造新闻事件。

一、事件营销策划--理解媒体

事件营销就是通过制造新闻事件，吸引媒体注意，通过媒体传播，达到预期的宣传目的。因此，理解媒体是进行事件营销的前提。

众所周知，西方媒体之间的竞争是非常激烈的，而我国媒体发展到今天，市场化的逻辑也正促其进行改变，首先是注重于媒体自我形象的重塑与包装；其次，努力通过各种方法和手段以强化媒体相关内容的“可售性”，如捕捉、营造新闻“卖点”，进行新闻炒作与新闻策划等。

以上变化反应了我国媒体之间的竞争正逐渐加剧，其显着的外在表现就是，媒体开始由原来的“等料”向主动“找料”转变，很多媒体力图通过各种渠道来获得新闻事件的“独家采访权”。各媒体纷纷把触角伸到社会的各个角落，去寻觅各类的新闻事件，这无疑给善于制造新闻的企业提供了更大的宣传机会，企业可以利用自己身处新闻之中而得到了更多注意这一事实，来达到自己的宣传目的。企业应充分利用媒体的这一特点。

事件营销策划应注意的一点是，特定媒体之间的竞争是在特定市场上进行的，有句话叫做“市场创造了媒体”，不同的市场创造了不同的媒体，市场可分为：男性市场和女性市场、世界市场和区域市场、资本市场和商品市场、农村市场和城市市场等等，不同的媒体是服务于不同市场的，当然其中也有些交叉。因此，企业在进行事件营销时首先要确定自己的目标受众，继而通过不同的媒体进行传播。

二、事件营销策划--解读新闻事件

新闻事件就是社会上新近发生、正在发生或新近发现的有社会意义的能引起公众兴趣的重要事实。新闻事件是一种投入产出效益非常可观的营销手段，也是事件营销的“载体”。但很多企业对运用新闻事件还很陌生，很多人不懂新闻，更不会写新闻稿。因此，我们需要对新闻的主要特性做一番解读：

--新闻要典型。新闻要有代表性和显着性；

--新闻要有趣。新闻要有让公众感兴趣的点；

--新闻要新鲜。新闻应提供与众不同的信息；

--新闻要稀缺。新闻应是难得一见、鲜为人知的事实；

--新闻要贴近社会公众。越贴近公众，新闻性越强；

--新闻要有针对性。紧扣某一事件；

--新闻要有时效性。要在第一时间对事件作出反应。

满足受众的窥视欲和好奇心，是新闻事件运作的根本目的；新闻事件只有通过新闻传播才可以变为真正意义上的新闻，因此，新闻传播是新闻的本质。

三、事件营销策划--制造新闻事件

所谓“制造新闻”，又称新闻策划，是对新闻活动的一种创意性的谋划。通过营销人员大脑的创造，将一件本来可能不具备新闻价值的事件赋予其新闻性。或经过精心策划，有意识地安排某些具有新闻价值的事件在某个选定的时间内发生，由此制造出适于传播媒介报道的新闻事件。

新闻策划是指企业进行事件营销、树立企业品牌形象的新闻策划，它与真正意义上的媒体的新闻策划不是一个概念。所谓企业新闻策划，就是企业的营销策划人员，或者新闻工作者，从企业实际及营销需求出发，按照新闻规律，“制造”新闻事件和新闻热点，吸引新闻媒体注意和报道，以此来树立企业和品牌形象，营造企业良好的外部发展环境，创造产品市场，培养、培育消费需求，从而达到与其他企业的产品竞争、销售产品的目的。这是一种在商品质量、服务水平、经营管理策略等方面创造出有新闻价值的商业经济行为。

企业新闻策划与媒体新闻策划的区别在于，媒体新闻是寻找新闻、发现新闻；而企业新闻策划则是在寻找、挖掘企业经营过程中的新闻的同时，大量的人为制造或利用新闻事件，吸引新闻媒体和受众的眼球。然后由记者或内部策划人员站在客观公正的立场上，用事实说话，用事实报道，造成新闻现象与效应。

企业广告策划与普通广告策划的区别在于，广告往往是艺术地、直接地、明显地宣传自己。而企业的新闻策划，则是策划人员或媒体的记者站在第三者的立场上用新闻事实说话，或者用公益活动感召消费者，不是自己说自己好，而是让公众、消费者说好；新闻与广告比较，最大的好处是容易拉近与消费者的距离，可信度高，感召力强，容易产生轰动效应；此外，新闻策划的另一个优点是，新闻策划相对而言费用较低，甚至可以不花钱。而广告往往要投入巨资。

2013年十大经典品牌营销事件 篇3

TOP10：农夫山泉对质京华时报

理由：挑战媒体权威农夫山泉有点咸

农夫山泉与《京华时报》的是是非非，从2013年4月10日到现在，仍然没有结论。虽然在这件事情上，至少到目前为止是“双输”。毫无疑问的是，农夫山泉输得更惨，毕竟遭遇了《京华时报》连续27天共67个版面的负面报道，毕竟在媒体和企业之间，不明真相的老百姓更愿意相信媒体。尽管《京华时报》死死咬住农夫山泉已超越了舆论监督的涵义，尽管凤凰网针对22万网友的调查显示仍有54%支持农夫山泉（13%中立），尽管农夫山泉已经将《京华时报》告上了法庭（法院还没有宣判）。

5月6日新闻发布会原本是农夫山泉与《京华时报》冰释前嫌的一次大好机会，然而却变成了一次火药味十足的大对质。姑且不论农夫山泉的水到底是否有质量问题，从农夫山泉面对《京华时报》表现出来的种种反应来看，农夫山泉不是有点甜而是“有点咸”。缺乏与媒体直接、真诚的沟通，不愿还原事实真相，避实就虚，说什么“人在做天在看”，必然将不明真相的消费者推向媒体的阵营。面对媒体对于农夫山泉放弃北京市场的疑问，大谈什么“尊严比金钱更重要”，凌驾于媒体之上，必然遭至反感。真诚希望农夫山泉能够尽快学会与媒体和平相处。

TOP9：恒大冰泉冠军营销

上榜理由：一球得道冰泉升天

30天57亿订单！恒大冰泉自从2013年11月9日高调亮相后，一路高歌猛进。因为亚冠，中国球迷、亚洲球迷记住了恒大队，恒大挽回了中国足球失去太久的荣誉。因为亚冠，恒大也收获了尊严，收获了钞票，收获了矿泉水市场。

然而，面对竞争格局相对成熟稳定的矿泉水市场，恒大冰泉的核心差异化优势究竟是什么？（黄金水源带的概念已经被前辈们用滥了，无法构成差异化）亚冠冠军这张牌还能扛多久？如何实现从足球联想到回归矿泉水本原的转换？目前高端矿泉水市场基本上被依云、西藏5100、昆仑山垄断，低端矿泉水已被农夫山泉、康师傅、娃哈哈、怡宝等瓜分多年，要想打破市场平衡，恒大是否具备持久的竞争力？拭目以待。

TOP8：肯德基半价桶赚人气失人心

上榜理由：文字游戏不等于欺骗

肯德基的“半价桶”让许多人“很受伤”。明明是数量减半价格减半，为了博眼球，却非要号称所谓的“半价桶”，不少消费者大呼上当受骗。虽然人气是赚到了，然而恶评满地，品牌知名度攀升，美誉度和忠诚度却同步下滑。——“原以为是半价的全家桶，结果里面的东西也缩水了一半。如果我早知道的话，绝对不会买的。”“再也不吃肯德基了！太伤自尊了！”

市场竞争激烈，产品名称需要策划，无可厚非。在某种程度上，营销策划就是对消费者的“忽悠”。但忽悠不等于欺骗，如果变成了欺骗，那就是自绝后路。若“忽悠”功夫了得，大家一笑置之，记住了你。若“忽悠”功夫拙劣，大家一怒恨之，也记住了你，不过是记住再也不要上你的当。很不幸，肯德基的“半价桶”——自认为很与众不同的“忽悠”作品，因为涉嫌欺骗，搬起石头砸了自己的脚。“忽悠”要有底线，无底线的忽悠必然遭到消费者用脚投票的命运。肯德基在中国已发展多年，培育了一大批忠实粉丝，为了短期利益铤而走险搞什么“半价桶”，真是赔了夫人又折兵。

TOP7：中国梦•梦之蓝

上榜理由：无心插柳柳成荫

“中国梦•梦之蓝”这句白酒广告在中央台投放好几年了，相信很多人跟我一样，没搞懂它的广告词究竟是啥意思。由于白酒市场的特殊性，这似乎并不影响洋河蓝色经典的产品销售。更幸运的是，它坚持了多年的广告，因为押对了“中国梦”，2013年关注度飙升。洋河蓝色经典趁热打铁赞助了央视《梦想星搭档》公益项目，以“梦想”为主线进行差异化营销，从而也成为公务宴请、节日送礼冠冕堂皇的白酒品牌之一。

TOP6：天猫1.5米内裤“自黑式公关”

上榜理由：马云都自黑了天猫能不火吗

算错内裤尺寸，对于一家电商公司来说，可不是件小事，毕竟内裤的销量和用户基数是天量级的，稍有不慎就会得罪粉丝。而天猫在这件事情上体现出来的危机处理能力，完全可以用驾轻就熟、闲庭信步、智勇双全来形容。建议农夫山泉好好学着点。

11月11日凌晨1点27分，天猫在微博上发布双十一最新战报，指出“一小时天猫11.11购物狂欢节支付宝交易额超67亿，手机淘宝支付宝交易额超10亿。文胸内裤，你们赢了！”迎来大批网友围观、吐槽。这里面最有意思的评论是来自认证身份为“南京市公安局江宁分局”的官方微博——“马云你好！我是警察蜀黍。恭喜你今天天猫交易额突破300亿！我们都为你感到骄傲！我的问题是：为什么天猫卖的200万条内裤连在一起会有3000公里长？你们卖的内裤尺寸平均每条都有1.5米长吗？这种尺寸的内裤对购买者来说有什么意义？谢谢。”“警察”的特殊身份和博文严密的推理，使得这条微博迅速在短短的一个小时被超过1万人转发。考验天猫的时候到了，能不能快速反应？以什么样的姿态应对？置之不理？道歉？否认？无论哪一种方式，都必然遭到更多谩骂。

天猫毕竟是天猫，在“警察”的评论发布54分钟时，即进行了正面回应——“伦家就是鸡冻的昏头了好吗。。来尽尽尽尽情的取笑我吧！#数学老师对不起了！#”——态度诚恳、轻松幽默、发起新话题（数学老师对不起）

再接再厉。第二天下午4点半，正当网友们议论纷纷1.5米内裤时，天猫发了一条微博——“昨天数学不好，险些被K尿崩。半夜吭哧吭哧翻出小学课本满血恶补！此刻我明白了：350亿人民币摞起来的厚度相当于4个珠穆朗玛峰的高度，能铺满585个足球场，得7节火车皮才能拉走。——不知道介对嘛？求高人！求拯救！在线跪等！”并晒出了演算过程的草稿纸，再次引发围观，这个时候大家已经基本上原谅1.5米内裤了，天猫呈现给网友的是“可爱的猫”形象。

如果故事就这样结束了，天猫内裤事件也算不上经典案例。第四天下午2点多，冷不丁蹦出一条微博，彻底征服粉丝。——“上午正忙事业呢，一眼看到马总到我们这里四处转悠，小编心想当董事长的人就是悠闲啊啊啊，冷不丁马总突然走到我们这里开始跟我们闲聊起来。以下是对话实录：”马云和小编的对话里，尽情调侃马云的数学如何不好、个子矮等，暗示1.5米内裤算错了最大的罪人是马云，一下子勾起了网友内心最想质疑、最想骂人的支点，马云的形象瞬间也变得可爱无比，天猫的品牌也变得更加亲民。从小编的可爱，到马云的可爱，一场快速应对、精心策划的“自黑式”危机公关，最终以天猫的完胜而收场。TOP5：可口可乐昵称瓶

上榜理由：粉丝充分互动、营销与销售充分整合

高富帅、白富美、纯爷们、天然呆、小清新、氧气美女、喵星人、吃货、技术男、小萝莉、文艺青年„„可口可乐一口气推出了24种印有流行网络词汇的“卖萌”新包装，让消费者颇感新奇。还有更新奇的，可以在外包装上印上自己的名字，真正实现定制化！通过微博、微信预告线下活动行程，同时在“爽动红PA”活动现场，摆放定制昵称瓶的机器，现场打印昵称瓶标签，消费者可以印上自己的名字、昵称等。线上线下完全整合，从线上导流到线下，线下拿到瓶子后再回到线上晒照片，形成一个O2O闭环。基于移动互联的发展，可口可乐昵称瓶活动在线上以微博和微信平台为主阵地，与粉丝进行充分互动。线下通过捆绑终端，实现了营销与销售的充分整合，避免了市场部自娱自乐的尴尬。

TOP4：加多宝对不起

上榜理由：输了官司赢了市场更精彩

广药王老吉和加多宝这对冤家，从2012年一直吵到2013年。2013年1月31日，广州市中级人民法院裁定，要求加多宝立即停止使用“王老吉改名为加多宝”或与之意思相同、相近似的广告语进行广告宣传的行为。广药如获至宝，举公司欢庆。面对如此打击，加多宝该如何应对？上诉？默默忍受？NO！2013年2月4日，加多宝官方微博开始泪流满面，连发4条微博，以“对不起”体标明自己的立场。短短不到2个小时，4条如骾在喉不吐不快的哭诉式微博总计博得4万余次转发，评论超过1万余次。“对不起”迅速成为热门微博。

——对不起！是我们太笨，用了17年的时间才把中国的凉茶做成唯一可以比肩可口可乐的品牌。

——对不起！是我们太自私，连续6年全国销量领先，没有帮助竞争对友修建工厂、完善渠道、快速成长„„

——对不起！是我们出身草根，彻彻底底是民企的基因。

——对不起！是我们无能，卖凉茶可以，打官司不行。

这4条文案以事实为依据，以情感为催泪弹，迅速扭转了因官司失败造成的负面影响，再次直击广药的软肋，获得了消费者的同情和认同。

TOP3：庆丰包子铺主席套餐

上榜理由：领袖的力量

2013年12月28日下午，国家主席来到庆丰包子铺，亲自排队买单用餐，使得老字号庆丰包子大火了一把。据悉，主席点了二两猪肉大葱馅的包子共6个，一碗炒肝，一份芥菜，共消费21元。于是，***的21元“主席套餐”爆红网络，群众纷纷赶往此地购买、拍照，排队排到400多号。这真是——***一小步，庆丰包子铺一大步。

“中国梦”的实现需要更加亲民的领导人，于是有了庆丰包子铺之行。有意思的是，国外媒体也盯上了这个“神奇故事”：美国首府华盛顿白宫附近一家快餐店老板，读到习近平和北京包子的缘分，也开始期盼奥巴马总统能在不经意间光临他的小店。

TOP2：《爸爸去哪儿》挑战《中国好声音》

上榜理由：差异化创新引领市场需求

2013年秋冬，湖南卫视亲子励志成长节目《爸爸去哪儿》横空出世，不但拿下收视率全国第一，“零差评”的超强口碑更是惊呆了一干小伙伴们，一夜之间全国观众似乎立刻切换到“亲子时间”。亲子元素、明星阵容、户外探险，结合三者的综艺节目汇集了超强的人气。2012年和2013年是生育高峰年，许多70后、80后升级为爸爸、妈妈，他们中间很多人都是湖南卫视的忠实粉丝。湖南卫视捕捉到了这一信息，并大胆策划了亲子互动节目。

TOP1：移动互联变革营销模式

上榜理由：再小的个体也有自己的品牌

你有微信吗？发微信我吧——2013年大家经常聊到的话题。

在移动互联时代，用户的生活方式及获取信息资讯的方式都发生了改变，不再是通过PC端被动接受，而是随时随地与商家互动，与朋友分享。微博、微信（特别是微信）等社交媒体因其独特的传播性，被誉为“秒传播”的“快媒体”，已成为移动互联网的新入口。

就在十天前（1月20日），海尔宣布停掉纸媒广告，张瑞敏说，硬广的投放对象如报纸、杂志等，现在都已经被海尔列入“无价值交互平台”，海尔应该善于运用互联网思维来武装自己。

房产营销策划书 篇4

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们

(一)房地产营销策划书-广告：媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。()的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧?

(二)房地产营销策划书-造势：声势浩大

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也;故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法：

1、利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。

2、必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型;令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。

四补漏：瞻前顾后

最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等)，其实在推介新有楼上，可以随便找个借口(理由、原因)进行，如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们即将推出的新楼盘)。

五收尾：殷诚期待

在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：

1、勇于打破思维定式。

2、善于另辟蹊径。

房产微信营销方案 篇5

2、区域不同和实力存在差距的房地产企业，加上自身的定位差异，应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时，明显有极大的差异，前者前者更加适合运用微信来做持久的营销，而后者更多的是做一次性的推销。

3、分析房地产市场的用户需求，制定相应的营销策略。

住宅项目微信营销案例：

在住宅项目微信营销上，比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。

1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验

微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映，通过微信参与看房团活动，更加方便、快捷，且操作简单，让人体验到科技的时尚感和新鲜感。

2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流

微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动，让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态，了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息，并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰，如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样，最新资讯随时唾手可得，此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体，逐步向手机媒体传播发展，赶上时代新潮流。

碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘，通过微盟weimob360全景型展示，从视觉上震撼客户的心灵;加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动，让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动，加深了客户的印象，赢得了客户的信赖，自4月份以来，通过微盟平台有20%的预约来自微信。

房产营销部管理制度 篇6

一、人员配置：

销售经理1名、销售主管2名、秘书、置业顾问（根据楼盘定），二、工作时间：

上午XXX—XXX 下午XXX—XXX

1、早XXX分前到岗，准备工作就绪，XXX分正式进入工作状态，午休时间为工作弹性时间，但必须预留值班人员在岗，各案场另行排班。

2、考勤反映一位员工最基本素质和工作态度，因此考勤是员工综合考评重要依据之一。

3、对销售部销售人员公司根据销售制定的排班表及上下班时间进行考勤记录。

4、严禁委托其他人代请假或代打卡。

5、在保证每周工作六天作息时间的前提下，销售人员可以在一周时间中任选一天休息，过本周不予调休，各案场自行安排。特殊情况的调休，必须经销售经理批准同意。

三、卫生制度

1、销售部必须安排固定的人员进行卫生清扫，其余销售部人员都应自觉保持环境的整洁。

2、范围：门工作的地面卫生、桌面卫生、窗台卫生，保持室内空气清新、干净整洁、物品摆放整齐；

3、负责电源、门窗的开启与关闭工作。

4、随时注意保持现场环境整齐清洁。个人物品及销售物品由要指定存放，柜台桌面随时保持整齐、干净。

5、各项销售道具、设备应熟知正确使用方法，注意维护，如有损坏或故障，应及时通知秘书上报办公室进行维修。

四、仪容仪表

1、工作时间着装应端庄、大方、得体，时刻保持整洁、干净的仪容仪表；

2、工作时间售楼部全体销售人员必须身着工作服并佩戴胸卡，如外出市调可穿休闲装；

3、男士头发应整齐利落，长度适中，不留胡须、不剃光头；女士头发梳理整齐，修饰简洁，淡妆上岗；

4、保持指甲清洁，不留长指甲，染有色指甲等；

5、新进人员未订制服前，依最接近上述方式穿着。衣着清洁、头发整齐、仪态端庄、精神饱满、随时注意公司及个人形象。

6、销售部负责根据统一规格为员工购制工服，工服工装费依照公司相关规定执行。

7、所有员工须身着工装，并佩带统一标识上岗。

8、每位工作人员必须爱惜工装，随时保持工装的整洁。

五、案场管理制度

1、上班时间不得私自外出、不得吃零食或私自会友，不得随意拨打私人电话，不得恶意损坏公物；不得用手机听音乐，看视频及玩游戏，一经发现给予20元/次处罚。

2、不迟到、不早退；有事须请假，参照公司请假制度执行。

3、有事外出者，要经过案场经理批准，不得超过80分钟，违者按旷工处理；若特殊情况，需经主管书面说明。

4、由于个人疏忽大意，使销售业绩受损，责任自负；如有偷窃公司、同事或客户财物，有辱公司名誉的，一经查实必开除并追究相应法律责任。

5、听从上级的工作分配，不得顶撞上司，更不得越权行事。

6、工作应兢兢业业，积极向上，不得拖拉散漫，延误公事，做到今日事今日毕；

7、上班时间不得大声喧哗，看与项目无关的资料；置业顾问不得使用公共电脑，上网聊天与工作无关事宜，若发现初次给予口头警告，再犯给予10/次处罚。

8、不准拉帮结派，不准散布灰色语言。

9、售楼处每天晚上下班除正常的工作时间外，当天值班人员需留守值班延长半小时。

10、客户上门应热情接待，接待人员需主动与客户问候并交换名片，与客户交谈时必须专心，不轻易打断谈话，目不斜视。

11、与客户交谈时须使用礼貌用语“欢迎”、“请”、“谢谢”等。

12、客户离开时必须送客户至大门道别。

13、如客户进工地必须由销售人员陪同，提醒客户注意安全，并提供安全防护装备。

六、来电接听规范

1、接热线电话，口齿清楚，咬字准确，语气亲切、热情，语速适中，能达到抑扬顿挫，具有感染力。

2、接听电话人员应熟悉销售的详细情况及促销口径，事先做好准备好介绍的顺序，做到有条不紊。

3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来的电话响声不能超过三下，超过三声才接的要对客户说：“不好意思，让您久等了”。

4、接听电话时，必须亲切地说：“xxxx花园，您好，请问有什么可以帮到您的？”

5、接听客户电话时，向客户说明，可以先简单地回答他的一些问题，时间不宜太长，也不宜太短，通常不超过三分钟；掌握重点说明，吸引对方前来现场洽淡。

6、在与客户交谈中，尽量问几个基本问题，即客户姓名、电话、地址、意向和信息来源，（并做好登记）。

7、客户所找人员不在时，应客气地询问对方有何事，可否代为传话，或者记录下来转告被找人的。

8、若此客户是新客户那么属于接听电话者，由其跟进。若此客户到现场后，直接找接听电话者，那么由其接待；若此客户到现场后没有找接听者，那么由秘书按照其正常轮续接待。

9、不准对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。

10、不准在接听客户电话时与其他人搭话。

七、接待规范及轮序

1、两组人员分为奇数组和偶数组，第一个轮序的销售人员是奇数组的一个，第二个轮序的销售人员是偶数组的一个，第三个轮序的销售人员是奇数组的另一个，按此顺序接待完毕为一个轮回，依次类推；若轮排人员因公不在案场主管义务补轮。

2、秘书在门岗迎进客户并询问其是新客户还是老客户。若是老客户那么由其原销售人员接待，不计其正常轮续；若是新客户则由秘书按其正常轮续

3、接待市调或其他开发商看盘人员，不算正常轮序。

4、轮到其销售人员接待客户时，必须做好准备工作，并主动迎接客户，在接待客户前必须准备好所需资料，严禁多次来回拿取所需资料。严禁边接待客户边嚼口香糖等。

5、接待已成交客户或复访客户不记接待名次，但复访须在来访记录上填写复访记录，以便核实验证。

6、置业顾问不允许挑客户，不可以令客户受冷落，若发生这种情况，一经查处给予一天停排的处罚。无论其客户的外表、来访动机置业顾问都要妥善接待。

7、置业顾问不能以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户，如遇旧客户（未成交）同时到达，则可以邀请同组同事义务接待。

8、置业顾问不得在销售大堂内争抢客户，若有抢客事件，立即给予停排一天处罚。

9、不许与他人或客户发生争执、争吵，而影响公司形象。

10、不许随意泄露公司内部资料、客户个人资料。

11、每位置业顾问应在送走客户后，第一时间认真作好客户来访登记，这是鉴定归属的直接依据。有效时间为一个星期，超过一个星期的以个人跟踪登记本为准（楼盘正常销售开始）。

12、置业顾问从第一次接待客户开始，到电话跟踪，客户再次到现场看楼，都必须按时间顺序在个人跟踪登记本上详细记录。这是鉴别客户归属的依据。超过一个星期没有电话跟踪或再次接待记录的，算公共客户，该客户若他人成交不予分佣。

13、置业顾问在与客户交谈过程中，应礼貌婉转地问客户是否曾得到过其他同事的接待，成交前若发现该客户是现场同事的有效客户，应主动退出，转交该同事接待。

14、在置业顾问接待客户时，其他售楼员不允许上前为客户递名片，若情况恶劣给予处分。

15、置业顾问不能越权直接为客户打折或向客户透露、暗示折扣和底价，不得随意乱承诺。若遇到客户提出特殊条件，应先向销售经理提出，否则，自行承担由此产生的后果。

16、每个置业顾问都有义务做电话咨询记录，并鼓励客户来访。

八、各部门岗位职责

（一）营销部经理

负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。

1、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。

2、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提

出转正建议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。

3、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。

4、负责按照公司制定的考核方案和规章制度，对本部门员工进行日常业务考核，根据员工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。

5、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的发生。

6、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、领用或报废处理的报告进行审核。

7、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定： 1）公司房地产开发项目的市场调研报告； 2）公司拟投资房地产项目的可行性报告； 3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案； 4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定； 5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定； 6）公司售楼员的提成方案； 7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案； 8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。

8、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续： 1）房地产初始登记手续； 2）房地产转移（二、三级市场）登记手续； 3）商品房《房产证》的申办手续； 4）商品房退购备案登记手续； 5）庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。

9、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单体设计。

10、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。

11、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用的开支，并在事后督导完成总结报告。

12、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。

13、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。

14、负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括： 1）编制销售手册； 2）现场售楼员的招聘、培训及考核上岗； 3）售楼模型的设计制作； 4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置.（二）案场经理

直属上司：项目经理及营销部总监

职责范围：负责项目销售、现场、人员管理工作 主要工作细则：

1、严格执行销售管理制度，负责指导、监督销售人员开展销售工作； 2）负责所管理楼盘的日常销售工作，与项目策划沟通协调，随时提出促销建议，提高楼盘的销售业绩；

3、完成销售现场日常考勤、排班、卫生、值日安排等事宜；

4、定期对销售人员进行项目各类培训和考核工作，及时传达最新的房地产法律法规和相关的楼盘信息；负责对新入职的销售人员进行规范化的整体培训；（其中包括：楼盘资料、沙盘讲解、样板间解说、接待流程、认购流程、签约流程、泛销售流程等）；

5、完成每季度销售人员绩效评核；

6、完成销售现场认购过程中的各项票据复核工作，并按有关规定严格执行；

7、负责现场宣传效果的跟踪、反馈、联系工作；

8、营造、控制日常销售现场的气氛；

9、召开销售现场例会，做好会议记录，严格遵守销售部例会制度；

10、对本项目销售现场的具体销售工作负责，完成各类报表；

11、及时协调和处理解决客户和业主的各类投诉，处理当天岗位上发生的突发问题或特殊事件，如解决不了须马上向直属上司汇报；

12、为完成本身工作任务，与公司其他有关部门建立、保持必要联系；

13、以谦虚、友善的态度做好与其他同事的沟通和协作工作，定期找下属谈心；

14、每月2日前将上月工作的情况总结书面形式呈报项目经理及营销部总监；

15、项目未设有副经理、后勤的情况下，销售经理同时兼任后勤，执行后勤。

（三）销售主管

1.完成公司、经理交给的各项任务，并能积极主动、有预见性地解决工作中

遇到或可能遇到的问题。

2、准确的掌握项目的销售状况及回款情况，当状况不佳时，能及时准确地发现原因，并告之相关部门，以便及时作出调整。

3.安排置业顾问的工作，督促其对资料的完整收集、规范整理、及时归档，随时向上级提供准确的销售信息、销售回款信息。负责置业顾问不在案场时，轮排客户的义务接待和其老客户的义务接待。

4、负责督促置业顾问严格遵守本规章制度，提高仪态、仪表、服务质量，服务意识。

5.掌握置业顾问的思想动态，充分调动其工作积极性，帮助其调节好心理状态，使他们以最佳的精神面貌、最高的热情投入到工作中。

6、监管和改善售楼处、销售办公室的环境卫生、物品摆放，发现问题及时反映到销售经理。

7、布置置业顾问的工作，并每天检查他们的工作完成情况。与客户沟通抽查置业顾问服务质量，并促进置业顾问提高服务质量；安排置业顾问正常轮休，及节假日值班表，活动日、房展会后的轮休

8.主持每天部门内部的早会，总结前一天工作中存在的问题同时布置当天的工作内容。了解置业顾问在工作日志中所提问题，并及时给予回复。

9.作好“上情下达、下情上表”工作。使员工能理解公司的举措与政策，同时也关心员工的利益，让员工能真正地将自己融入到公司。

（四）秘书

1.秘书是销售经理的助手，及时传达公司及营销部的文件及活动内容。完成销售经理和主管交给的各项任务。

2.负责每天的案场销控管理，掌控置业顾问的候客顺序，安排接待客户。3.建立相应的数据库，随时为销售部提供准确的房源，并及时准确地将销售情况反映在“销售状况一览表”。

4.每天下班前进行销售工作汇总、将当天的定、退、换房、回款等情况做日报表后发邮件给营销总监、办公室、销售经理、策划部。

5.每一月作一次有关销售量、退房量、客户来访量、咨询电话量、余房数量等

相关数据的统计，交与主管作完分析报告后上报经理。（情况特殊时每周可作一次）

6.负责销售部的购房合同打印及盖章，并将购房合同中的相关资料及时、准确的录入电脑（同时作复核），以便能随时查到某客户的姓名、性别、联系方式、具体购房区位、价格等资料；同时还应在财务的协作下将客户的交款情况录入电脑，便于销售部在掌握客户的应交、已交款情况后及时催款，若合同因输入出错，秘书承担相应经济责任。若因置业顾问填写错误而导致合同出错，则由置业顾问和主管承担相应的经济责任。

7.将所有已签合同及附件、部门之间的衔接函、公司下发资料等规范整理并妥善保管。还应掌握售楼相关资料（即订购书，购房合同、按揭表格等）的使用情况，以便及时补充。

9.完成项目开盘前的所有准备工作，如：准备房屋价格明细表、户型图、定单及合同、按揭相关资料、各种附件资料等。

（五）置业顾问

置业顾问是销售的前沿窗口，直接面向客户，服务于客户，要随时保持良好的仪态、仪表，良好的服务意识和服务质量，充分展现优秀企业的窗口形象。

通常的工作流程如下：

对客户的售前服务——《客户记录表》的登记——客户决定下定单前报告主管——为客户签单——销售情况的记录——填写《销售日报表》——对客户的售中服务——对客户的售后服务。

1.对客户的服务。包括：a.售前服务（客户下定单之前）。客户的接待，环境、配套、户型的诚恳介绍，；b.售中服务（客户购房之后，入住之前）。反映和解答客户提出的疑问，征求客户对公司、对自己的意见、建议，向客户通报工程进度，与客户分享公司和自己取得新成绩后的喜悦，邀请客户参加公司举办的活动；c.售后服务（客户入住之后）。积极向相关部门反映客户入住后的想法、困难，配合物管公司向客户解释和解决客户的困难，邀请客户参加公司举办的活动，与客户分享公司和自己取得新成绩后的喜悦。

2.对客户的服务应主动、热情、诚恳、讲礼貌、有分寸；对房屋的介绍从大

环境到小环境，到户型，从公司到公司领导应娓娓道来，详简得当，语言规范、高雅，条理清楚，特别要避免由于简单从事或经验主义而流失客户。

3.《客户记录表》的填写。置业顾问在初次接待客户时要填写《客户记录表》，注明客户姓名、联系方式、咨询事项、来访日期等，以备日后查询。《客户记录表》应依次填写、不留空格，销售主管每天检查。

4.置业顾问在客户做出购买决定时要及时报告主管及秘书，关于客户姓氏、预定或合同、户型、位置等情况，核实无误以后，置业顾问才能与客户签定的定单或合同，办理相关的手续，由秘书变更《售房状况一览表》，并及时告知其他置业顾问。

客户逾期未交首付（领导同意保留除外），该房源另售。如发现置业顾问及该组主管有为售房而欺瞒同事，私自保留房源，销售经理责罚当事人并且对置业顾问停排2天，销售主管会议及书面做检讨。

《售房状况一览表》由秘书掌握，置业顾问及主管不得擅自改动，5.签单。包括意向书、定购书，合同，客户档案，签单有签单置业顾问填写，主管接单后进行最后复核，签单各项内容不得有误，一处有误轻则各责任承担相应的经济及法律责任，公司不承担由于工作人员的失误而造成的任何损失。

6.《销售日报表》的填写。置业顾问在给客户办理完定、退、换房手续的当天要填写《销售日报表》，详细载明客户姓名，定、退、换房的位置，定、退、换房单的形式（预定，合同，或预定换合同），已签定合同的要载明合同金额，付款方式（包括付款方式的改变），以便主管和秘书做销售统计。

以上各款漏写、误写的，如造成房屋重复销售而未产生严重后果，通报批评，停排接待1天。造成严重后果的自行承担一切经济及法律责任。

7.销售情况的记录。置业顾问应非常清楚自己的客户情况及销售情况，以便对客户进行售后服务，置业顾问必须自己拟定一套完整的客户档案，包括客户姓名、合同编号、订房的位置、付款方式、定金数额、房款数额、缴纳日期、嗜好、家庭基本情况、购此房的原因、对公司认识、对自己工作的看法，等等。

8.《工作日志》的填写。置业顾问每天下班前填写好《工作日志》，注明当天个人定、退、换房情况、新客户的信息来源、客户的意见、个人的建议，并将《工作日志》交给销售主管。

《工作日志》中咨询电话数量是指未曾来访的客户通过报纸广告、朋友介绍等打来的电话数量，非老客户的咨询电话。

9.置业顾问有义务为客户做好售后服务，包括带客户上工地参观，介绍公司发展情况，催交房款，带客户到财务部交款等。任何置业顾问不得以不是自己的客户为由拒绝为客户服务，一经发现情节恶劣者将予以除名。每逢节日、客户生日，置业顾问须对客户表示祝福和问候。

10.向客户催收房款是置业顾问的重要任务之一。主管及时通知各置业顾问对客户拖欠房款，择适电话或其它方式委婉通知客户。逾期1个月不提供按揭资料，发催款函。逾期2个月不提供按揭资料，移交公司法务部处理。

11.销售业绩是衡量一位置业顾问工作成绩的重要指标，每一位置业顾问都应尽力提高个人销售技能，主管有责任组织其他的置业顾问帮助业绩滞后者，如果长期业绩滞后由主管报请经理，会议决定是否劝其辞职，再报请营销部、人力资源部同意后执行。

九、客户接待判定及业绩细分

为了售楼过程中客户归属的明确化，减少售楼人员在客户确认方面的纠纷，增加团队凝聚力及员工团结，减轻管理人员处理纠纷的繁琐工作，特制定本制度。

本制度以友好协商为基础，以第一来访登记为原则。

1．为保证公平性，置业顾问按公司规定的顺序制度轮流接待客户，一次只能接待一批客户。

2．置业顾问提出客户归属争议，须以详尽的书面记录为依据。具体包括：公司的来访客户登记本和个人的接待、回访跟进记录，要求记录无修改、刮涂，否则无效，不作为依据。因此，置业顾问日常工作中应认真填写有关内容，并做好自己的工作记录。

3．若客户来现场属初次来访，负责接待的置业顾问则为第一接待人，负责客户的回访、跟踪，成交所得业务提成由该置业顾问获得。

4．已来访客户但其未在《客户来访登记表》上记录姓名等相关资料的客户,视为置业顾问工作失职,客户资源不归原接待人,作新客户处理。

5．直系亲属以第一接待人为准。直系亲属指配偶、父母、子女、兄弟姐妹。

6．如果若轮到的置业顾问暂时不在，去洗手间或带客户看房或公事外出，由本组销售主管义务接待。

7．已、未成交的老客户亲自带来的新客户（前提是该新客户无来访），归原置业顾问,如暂时不在去洗手间或带客户看房或公事外出，由本组主管义务接待。原售楼员请假、私事外出归轮值人员。

8．若正在接待客户，有新客户来访，并且认识所接待的客户，不计入老客户，归轮值人员接待。

9．老客户电话来访告知置业顾问带客户来，置业顾问要通知销控秘书（若无法联系，电话通知售楼处），并做好预约记录，并通报其他销售人员，如果该客户以前来访过，则归第一接待人，否则归原置业顾问。

10、老客户介绍的新客户（无来访）与原置业顾问联系，应及时通知销控秘书（若无法联系，电话通知售楼处）预约登记，并通告全体，归原置业顾问，否则，归轮值人员。

11、自成交或者撞单出现起前30天，若争议，双方都做过回访的，归第一接待人；若只有一个置业顾问回访，则归该置业顾问。

12、客户来到现场时，销控秘书须主动问明是否初次来访，如客户能说出原接待人姓名或大致长相、特征，应主动交回第一接待人。若第一接待人休息或外出，仍需热情接待（由第一接待人本组主管义务接待），事后需及时（当天）原接待人通报，此次接待不计入接待轮次。若来访客户拒答有来访次数及接待人姓名，归轮值接待人接待，如成交，3天内第一接待人确认，业绩平均分配。3天后确认的无效。

13、置业顾问不得挑客户，不得以貌取人，只要上门者表达购房意愿（包括同行市调），都视为有效客户，都要热情接待，除非上门者是来找人或表达自己不是来看房的。

14、置业顾问不得以任何借口中断正在接待的客户而去转接其他客户，若有已登记的老客户来访，原接待者正在接待新客户，则由本组主管接替帮助接老客户；

15、售楼处午餐销售人员轮流值班,并做好对来访客户的接待,客户来访,值班人员应先作好客户的接待工作,值班时间由值班人员接待的新客户归当值班销

售人员,值班人员接待客户后不影响正常轮次排位。

16、售楼员不得争抢客户，当客户面取证客户归属性者，停排1天，会上检讨。

17、团体购房按轮次接待，业绩归轮值人员。不可因自己客户认识新客户而将其归为老客户带新客户。

18、客户中途要求更换销售人员的，如属于服务质量问题，销售经理确认后应予以更换并由销售经理指定销售人员负责客户。

19、与本公司有业务来往的客户、本公司领导带上门的客户及业务伙伴带上门的客户购房，如果对方未指定销售人员接待，则由当轮人员接待，属于该销售员业绩。

20、置业顾问的朋友、亲戚等关系前来看房，是第一次来访的，须提前向销售经理汇报说明，业绩归该销售员。否则，归轮值销售人员。

21、展销会、周末、广告期间，客流量大的情况下，前台如即将出现无人情况，轮到最后接待的销售人员须提早告知销售主管，由主管负责安排，无论在何种情况下销售人员都不可让客户自己去看房。

22、置业顾问通过来电预约客户来访的，客户报出该销售员姓名，归属接待；未报出姓名的，轮值销售人员接待。如成交，业绩归按接待人。

23、来访客户有效期为3周（即21天），并且每周跟踪服务三次以上的，方可有效；逾期视为无效客户处理，原销售人员无权参与客户服务。销售主管监督。

十、例会制度

1.售楼处每天上午晨会和下午5:30由销售主管主持会议，销售经理寻机参加，检查早夕会质量与效果，给予指导意见。早会安排工作，下午会议做一天工作总结，统计客户情况，分析工作中问题，处理问题，提出相应解决方案，会议销售人员必须全员参加，无故缺勤者，给予口头警告；当日值班人员作好会议记录。

2.每周周例会由销售经理主持召开售楼处工作会议，总结本周工作，拟定下周工作计划。解决售楼处发生的所有情况，给予解决方案和指导意见。3.销售经理定期以书面形式向公司汇报工作进展情况及销售业绩，协商需要解

决问题，销售主管提交各自工作周报。

4.具体早夕会内容，要生动活泼又针对性，内容各案场自行拟定，上报营销部备案，领导不定期巡查座谈。

十一、业务培训

1.销售部所有员工（秘书除外）必须经常进行市场调查，以全面了解市场状况，增加专业知识，同时对该项目说辞给予改进纠正，增强卖点渲染，提升业绩。2.销售部人员必须经常收集报纸及专刊及网上的房地产资料并加以分析，增强文化底蕴，与客户沟通增加谈资。销售经理对置业顾问每月考核一次，对项目介绍，沙盘讲解，现场逼定给予定期考核，检查学习情况。3.销售经理每周安排培训学习一次，具体内容自定。

4.有主管主持，针对该业务知识，时政要文，房产新闻新政解读，好的说辞汇总，问题解答模拟演练，每周培训两次，全员参加，具体培训时间各案场自行安排，上报营销部，领导不定期巡查和座谈活动。

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