房产税

房产税（精选12篇）

房产税 篇1

2010年10月, 中国共产党第十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》, 是从全局和战略的高度, 提出“十二五”时期加快财税体制改革的明确要求, “研究推进房地产税改革”。2010年11月, 财政部部长谢旭人在解读“十二五规划”时指出:按照强化税收、规范收费的原则, 继续推进费改税, 研究推进房地产税改革, 完善财产税制度。房产税是房地产税制度改革的重要部分, 其征收成本、税基、征收范围等征收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题, 学术界也对房产税制度改革进行研究探讨。本文认为如能参照国际经验, 比照国情, 方能有效地改革房地产税制度。

一、房产税内涵及征收意义

(一) 房产税内涵

房产税不同于房地产税, 在我国房地产是指房产和地产的统称, 房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税是国家在保有环节征收的税种, 主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收, 国家机关、人民团体、军队自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。对于自用的按房产计税余值征收, 对于出租、出典的房屋按租金收入征税, 房产税是属于财产税中的个别财产税。

(二) 房产税征收意义

1. 有利于调节收入分配、促进社会公平。

自从90年代改革开放以来, 我国人民生活水平有了大幅度提高。据统计, 2010年我国GDP为340507亿元, 同比增长9.1%, 如按照年末人民币汇率计算, 约为49868亿美元, 位居世界第三;人均GDP为1703美元, 仍位居世界第110位。但经济的发展也不断拉大了收入分配差距, 如住房、交通等。房产税的开征不仅能增加税收收入、促进政府公共产品再分配总量增加, 而且具有缩小贫富差距、促进社会公平, 减少社会矛盾的功能。据数据显示, 房产税每年每增加100美元, 其房价将会下降600到900美元, 即产生六至九倍辐射效应。

2. 有利于引导城镇居民合理住房消费观念。

据资料显示, 我国的土地总面积居于世界第三位, 人均土地面积仅为0.777公顷, 是世界人均土地资源量的1/3, 同时土地沙化面积占我国国土面积的18.12%, 特别是经过“十一五”城镇化推进, 我国城市可用土地资源已经接近到极限, 已形成了人多地少的局面。城镇居民住房消费理念应被正确引导到保障居民基本住房需求, 而不是单纯进行炒房炒地人为推高GDP。因此, 对居民经营性住房征收房产税, 通过增加住房持有成本, 引导购房者理性地选择居住面积、住房类型。如2011年初, 上海和重庆启动的房产税, 已经明确将征收的对象限制在别墅、高档住房以及二套以上住房, 指明了购房消费的方向, 端正了“购房保值”的观念。

3. 有利于完善财政税收体制。

健全中国的财税体系必须建立房产税。正常、合理的社会主义市场经济体系以及财政税收体制不仅应该拥有生产或开发流通环节的税种, 如营业税、契税等, 还应该拥有财产保有环节的税种如房产税等。

1994年, 我国实施分税制体制改革, 虽然在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力, 但是, 由于财政税收体制改革不到位、不完善, 以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映, 促使地方政府逐步从“税收财政”走上“土地财政”, 高价拍卖土地, 提高房产开发环节的成本, 间接推高了地方房价, 损害了城乡居民的经济利益。为此, 扭转“土地财政”现状, 不仅需要国家对目前土地制度和征用办法等条例的修订和完善, 更需要改革和完善财政税收体制, 促进回归正常有效的“税收财政”。

因此, 深化房产税收体制改革, 无论对于稳定房价、提高居民幸福指数, 还是完善财政税收体制、保持社会稳定都是必需的措施。

二、现行中美房产税收比较

目前, 世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税, 如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。在众多国家, 美国不仅是GDP位列第二的发达国家, 也是税收制度相对比较完备的国家, 美国通过众多复杂的税收收入 (包括房产税) 支撑起庞大的公共财政支出, 美国房产税在征收过程中强调灵活、市场价值反映准确, 能有效地遏制美国房地产投机行为, 对我国房产税修订、遏制高价房地产具有借鉴作用。

(一) 税基不同

税基运用最为广泛的指标有:资本价值 (总价值) 、年租金、区位 (土地价值) 。税基指标的采用要受限于税基的内涵、纳税人、评估者的责任、地方和中央政府的结构、管理能力以及中央政府对地方政府的转移支付等因素的影响。

1. 我国房产税税基偏小。

根据1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 其他农村房产、国家机关等由国家财政部门拨付经费新建的单位自用房产、个人非经营用房产等都列为免税对象。经过改革开放以来20余年的发展, 我国国民经济已经得到大大提高, GDP从1986年2975.731305亿美元上升到2010年59847.067669亿美元 (1) , 经济环境与我国房产税条例制订环境相比已经发生了深刻的变化:

(1) 农村城市化进程加大。从1998年到2005年期间, 我国城市化率提高到43%, 年均增长1.42个百分点, 城市人口达到5.63亿。据预测到2020年, 我国的城市化水平将达到60%左右, 即14.7亿总人口中城市人口8.4亿, 占57%;而农村人口6.3亿, 占43.7%。人口增多导致房产规模急剧扩大, 经营用房快速膨胀, 完全可以纳入征税范围, 作为国家税收的稳定税源。

(2) 居民对房屋要求加大。自从1999年住房全面推行市场化以来, 我国打破了以往“统一管理, 统一分配, 以租养房”公有住房实物分配制度, 居民住房商品化程度地提高使得居民对住宅的要求越来越高:面积大、地段好、中小学等公共服务设施齐全, 换大面积的小区房人数越来越多, 已不满足对“自用”住房的定义, 如果完全免税, 不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段, 还违背了多受益者多纳税的公平原则。

2. 美国执行“宽税基、少税种”。

美国重视房地产的保有环节——房产税的征收, 美国的房产税涵义大于中国房产税, 包括对房地产占有、处置、收益等各个环节征收所收缴的税收。狭义的房产税征收对象是土地和房屋, 税基是按房地产市场估价或评估值的一定比例 (各州规定不一样, 从20%—100%不等) , 如加利福尼亚州规定的房产税税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。

(二) 收入规模不同

1. 中国房产税收入规模较小。

我国房产税自开征以来的收入规模一直偏小, 根据财政部2011年2月1日公布的数据显示, 2010年房产税实现收入894.06亿元, 同比增长11.2%, 占税收总收入的比重为1.2%。, 远远低于契税收入2464.80亿元, 房产税收入规模不能满足地方建设的需要。特别是各地对房产税征缴力度, 常年的“空转”没有得到政府关注, 个人申报意识缺乏, 导致房产税收入始终小于其他税种。2011年我国从上海、重庆等个别城市开始试点房产税, 准备推广到全国。在2011年1月, 重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库, 其税款为6154.83元, 而上海在2011年第一季度中仅有入库不到10笔个人住房房产税, 占被认定需要缴纳房产税1017套住房的1%。

2. 美国房产税收入规模较大。

房产税在美国是地方税种, 20个州都征收房产税。各地州、县房产税税率有所不同, 但基本上都根据本地区各种预算收入和总预算支出来确定房产税征缴。总之, 房产税税收大约占美国一些地方政府总收入比重较大, 有的占税收总收入的30%左右。金融危机爆发前7年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 房产税相应地在同期有了62%的增幅。

(三) 税率不同

1. 我国税率制定还没有统一标准, 且总体偏低。

2011年初房产税试点的重庆和上海的税率标准不同, 总体税率在0.4%~1.2%。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》, 房产税实行差别化的比例税率, 适用税率暂定为0.6%, 但对每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的应税住房, 税率可暂减为0.4%。根据上海市统计局2011年公布的最新数据, 房产税应税住房房价低于28426元/米2的, 税率减为0.4%, 超过这一价格的房产税税率为0.6%。而重庆房产税征缴也是以主城九区新建商品住房成交均价的2倍起点, 征收税率范围是0.5%~1.2%。

2. 美国税率由地方预算收入和支出的情况而定, 平均在0.

8%—3%之间, 并以1.5%左右的税率水平居多。美国广义的房产税还应包含交易税, 大约为房价评估值的2%—4%, 由买卖双方平摊。从美国的房产税制度看, 考虑比较周全, 对未婚和已婚的标准不同, 如对于未婚或单身出售住满2年的自用住宅时, 只要新增收益不高于25万美元可以免税;对于已婚家庭, 新增收益在50万美元以内也可以免税。根据房产所位于地理区域不同, 分别实施不同税率, 如郡税、城市税和学区税三者之间的税率比例为1:1:5。

(四) 配套措施不同

1. 我国房地产征收配套措施不齐全。

我国财产登记制度也不健全, 房管局仅对本地区成交房屋有登记记录, 跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理, 致使税源不全和流失, 严重影响了税收征管的力度。同时, 影响房地产税基计算的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全, 缺少相应的评估人员。新房尚可直接以开发商报价作为征收依据, 但是二手房交易的市场评估值与实际成交价相差甚远, 成为以市场价值为计税依据的房产税征收的障碍, 法律性不强。

2. 美国房产估价和税率是决定纳税人所需缴纳房产税高低的关键因素。

在美国评估体系中, 评估价与市价往往相差较大, 评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%, 主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房公共配套设施齐全, 其房产估价偏高, 所交房产税也多于其他区域。此外, 我国关于房地产税费种类比较多, 定义比较混乱, 规范程度较低。虽然我国政府高层在制定税费时都在努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容, 但是具体落实到地方政府、地区, 其税费数量还是有增无减, 房地产税费规范性有待提高。

三、我国现行房产税改革的建议

结合我国经济发展状况和房地产税收制度, 参照美国房产税征收的经验, 根据“十二五”规划对我国房地产税制改革的要求, 房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则, 实施规范、全面性的改革。

(一) 归并、整合现有房地产税种、简化税制

目前, 有关房地产税种包括房地产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费。对这些重复性税种进行归并、整合, 简化税制。重视房地产税持有环节税种, 取消房地产交易环节税费。如取消交易环节的营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等, 可以考虑合并持有环节的房产税和城镇土地使用税为房地产税, 发展以研究房产税为重点的税制改革, 减轻房地产的交易负担, 抑制房地产价格。

(二) 立法确立房产税为地方税种

市场经济发达的美国房产税征收最大的经验就是将房产税确认为地方税种, 由州、县等地方政府制定各自税率和征缴方法。在中国五级政府结构中, 其“地方”应该涵盖除中央以外的省、地 (市) 、县、乡镇四级。房产税征收目的是优化当地政府公共基础设施和投资环境, 从而提升本辖区的不动产价值, 扩大地方政府税源和收入。因此, 中国房产税应该从最基层的县、市开始征缴和管理。

(三) 合理设定房产税税基和税率

房产税税基和税率的设置应遵循“先易后难, 先窄后宽”的原则, 科学设置房产税的税基、税率以及减免税优惠。可以参照美国房产税经验, 对空置房屋等特殊用途房产进行适度征收, 实施房产税改革中的“宽税基、低税率”的思想。“宽税基”是指把房产税的征税范围扩大到所有城市和乡镇的非农用房地产, 即无论居民个人自用还是经营使用的房屋, 只要不隶属于农业建设用地的房产均列入房产税征税范围, 按照房地产市场评估价值从价计征、按季征收。“低税率”是指房产所处的用途、地理位置、闲置或增值状态以及数量分别设计0.5%-1.2%的幅度比例税率, 由中央规定税率的最高上线, 各地方政府根据当地经济发展实际情况, 选定不同的适用税率, 这样既保证中央有一定的宏观调控权, 又能体现和照顾各地不同的实际情况。免税范围可以包括农用土地及农业生产配套用房, 党政机关、人民团体、公用事业、学校、医院等非经营性单位房产也可以享受免税。对居民自用房地产也要设定房地产税免征面积和标准, 照顾低收入群体, 按家庭为单位实施征收, 从而引导居民对房地产合理消费。

(四) 合理设计计税依据

我国房产税计税依据应以市场价值为基础的评估价, 考虑被估房产的面积、地段、交通、朝向、楼层、年限、所在地区的配套公共基础设施等多种因素, 选择成本法、收益法和市场法进行评估。在评估过程中, “无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价” (3) , 实行合并计税, 根据我国现行税法规定, 房产税的计算方法可以分从价计征和从租计征来计算。

1. 从价计征是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算, 其计算公式为:

年应纳税额=房产账面原值× (1-减除比例) ×1.2%, 如果按照我国现行会计制度规定, 房产账面原值应包括在账簿固定资产科目中记载的房屋原价和土地购置价及房产改、扩建所增加的价值;如按照资产评估成本法计算, 则房产原值评估价应该包括房产建造现价和取得的土地市值, 其按成本估价的主要计算公式如下: (1) 新建房地产评估价格=取得土地市值+建造建筑物费用和正常利税。 (2) 二手房评估价格=土地重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧。根据国家规定, 企业的原房产、自建房屋、委托建设房屋、购置存量房等行为都应该在经营之日或建成之次月或办理竣工验收手续后的次月或发放房屋权属证书之次月起计缴税。

2. 从租计征是按租金收入计算, 其计算公式为:

年应纳税额=年租金收入×适用税率 (l2%) 。企业出租、出借房产, 自交付出租、出借房产之次月起计缴税。

1997年, 中房指数系统理事会与全球商业发展网络 (GBDN) 在北京签署建立“中国房地产贸易自由网”, 首次将中国房地产开发推向国际市场。1999年在美国成立的搜房资讯有限公司也进入中国市场, 提供了包括房地产评估服务在内的九大服务内容, 根据房屋所有者提供的房产信息进行在线评估, 为房产交易提供参考价值。根据美国房地产交易经验, 评估值可以3~5年更新一次, 房地产价值按年折旧递减。如果房地产价格上升或下降过快 (年上涨或下跌超过房地产重置价值10%) 时, 可进行重新评估。

(五) 加快建立全国联网房地产数据库

2010年底, 我国各省、市实施的行政“限购令”在一定范围内抑制房价快速上涨, 但是并非长久制度。特别是许多房地产交易采用跨省、跨地区购房方法来逃避“限购令”和房产税征缴, 造成了税收收入流失。因此有必要建立全国联网的房地产数据库, 对全国各地区机关事业、社会团体、企业法人和居民个人的房地产进行全面调查和登记, 在任何地区都可以查询到房地产交易情况, 并对所拥有房产评估价值和纳税情况进行动态跟踪管理。网络房地产数据库的建立也可以为国家企事业单位、社会团体和居民个人提供网上房产税相关信息咨询, 使之方便报税、纳税及房产税征管工作, 也为地方财政的移交和使用房产税记录和群众监督提供方便。

摘要：房产税是一项有利于调节收入分配和社会公平, 有利于完善国家财政税收体制, 符合我国“十二五”规划要求的税种。本文从房地产税的内涵和征收意义着手, 通过现行的中美房地产税在税基、税率、收入、配套实施方面进行比较, 提出我国现行房产税改革的建议。

关键词：房地产税,中国,美国,比较

参考文献

[1]周银丹.现行房产税计税依据弊端分析及改革建议 (J) .宁德师专学报 (自然科学版) , 2010 (11) .

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[3]邱爱敏, 李伟毅.透晰房产税征纳计税依据 (J) .首席财务官, 2011 (2) .

[4]田国强.房产税改革的监管及长效机制建立 (J) .改革, 2011 (2) .

[5]贾康.房产税改革:美国模式和中国选择 (J) .人民论坛, 2011 (1) .

[6]胡玲敏.物业税立法的比较研究 (J) .法律与社会, 2010 (4) .

[7]刘以栋.美国房产税:难以承受之重 (N) .江苏经济报, 2010 (6) .

房产税 篇2

1、打开省网上税务局，点击右上角“登录”，在登录界面上，输入纳税人识别号和密码登录。

2、进入到网上申报的界面，在界面的左上角可以看到“纳税申报”，点击“纳税申报”，在“纳税申报”的下拉菜单里有“其他申报”，点击“其他申报”后，就可以在右边出现其他应申报的税种申报表了，3、在这些报表中我们可以找到“房产税税源信息采集”和“房产税申报”。

首先我们需要进行税源采集，点击“房产税税源信息采集”处的填写申报表，进入采集界面，在采集界面上我们可以在左上角看到“新增房屋”，点击“新增房屋”进行增加，填写录入自己的房屋的相关信息后，点击保存。

4、增加完房屋信息后，我们就需要编辑登记我们的应税信息，点击界面上的“应税明细”，进行应税信息的维护和修改。在应税明细里有从价征收和从租征收两部分，选择合适自己的征收方式，填写相应的内容，然后保存。

5、编辑完房产税信息采集申报表，就可以记性房产税的申报了，点击“其他申报”里的“房产税申报”的填写申报表，进入申报表界面，申报界面上会直接显示刚刚你维护的房产税的信息，点击申报即可。

二、房产税从租计征要注意什么事项?

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

房产税周年志 篇3

众所瞩目的房产税试点，意义是全国性的，也是历史性的，它提供了近距离观察这一新制度的契机，当然也意味着，经过多年“空转”，中国的房产税改革终于进入实证阶段。

房产税是一项国际上具有通行性的税种，在多数实行分税制的市场经济国家，它都是地方财政收入体系的核心。目前在中国，房产税还只是一个小税种。近年来伴随房价的快速上涨，以及房地产调控力度加大，房产税作为“小税种”每每引发的都是“大讨论”。而在超高的预期和欠准的宣传下，房产税逐渐被误读成遏制高房价的最终救赎。

也正因此，和个税出台前遭遇的抵触境遇不同，房产税始终被营造在一种“万众期待”的舆论氛围中，民众对“税负加重”的担忧，也被对“高房价”的焦虑所取代。

重庆和上海一年来的房产税改革试验，是在实证基础上对上述期待做出回答：一年来，开征房产税对当地房地产市场有何调控效果？房价降了没有？投资、投机性住房消费模式是否有所收敛？地方政府从“土地财政”向“税收财政”转变的探索得到哪些启发性结论？

在这些问题面前，我们的调查得到的是不尽一致的答案。有人认为，房产税仅在试点之初的几个月里发挥了调控房价的作用，其“心理影响大于实际影响”；也有人认为房产税成功阻截了投资、投机性购房需求，使市场结构发生有益变化。在试点城市重庆，虽然当年征收的1亿元房产税仅是上年土地出让收入的九百分之一，但有人认为，重庆至少“搞出了个名堂”，让市场接受了房产税的概念……

不同的评价，包含着不同利益主体对房产税不同的感受。而可以肯定的是，这些评价都将进入高层的决策参考——近期财政部、住建部等部委的表态无不透露出，将根据试点城市的经验总结、研判，酝酿房产税“下一步”的推进力度和相应举措。

房产税 篇4

关键词：房产税的定义,房产税收税的制度

1 房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象, 按房价或房屋出租租金的收入征收的一种税收。房产税是世界广为征收的税种。在中世纪的欧洲, 房产税就已成为封建王朝收入的一项重要手段, 且有多种名称, 如“灶税”、“窗户税”等。据查在《周礼》中就有“廛布”之称, 唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐等也就是现在所说的房产税。

1950年1月国务院 (原政务院) 公布了《全国税政实施要则》, 规定全国统一征收房产税。6月, 将房产税和地产税合并称为房地产税。1951年至1986年, 先后颁布了《城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》[4]。

2 中国房产税试点税收的方式

中国的房产税是在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 是由房屋的产权人缴纳, 产权的所有人、承典人不在房产所在地的或未确定产权的, 由房产的代管人或使用者缴纳[1]。

在我国房产税试点地区, 房产税是按照房产的原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体的减除数目的大小, 由省、自治区、直辖市人民政府根据当地经济情况自行规定。如有的房屋没有房产原值作为依据的, 就由房产所在地的税务机关参考同类房产来判定。房屋出租的, 以租金收入为房产税的计税依据。

我国房产税的税率是如何缴纳?

(1) 按照房产余值计算缴纳的, 税率是1.2%。 (2) 按照房产租金收入计算缴纳的, 税率是12%。 (3) 国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产可以不用缴纳房产税。 (4) 如果纳税人纳税有困难的时候, 可以由本省级以上的人民政府减少或免除房产税[5]。例如上海市, 市民在新购房且第二套以上的住房和非上海居民在上海购买第一套的住房需要交房产税。而上海居民的家庭人均不超过60平米的, 新购买的住房暂且不征收房产税。税收的基础暂时按照应税住房市场交易价格的70%计算缴纳, 适用税率暂时定为0.6%。当住房的每平方米市场交易价格低于上年住房平均销售价格的2倍 (包含2倍) 的, 税率暂时变为0.4%。上海房产税的计税方式为纳税人年应纳房产税税额 (元) =新购住房应征税的面积 (建筑面积) ×新购住房单价 (或核定的计税价格) ×70%×税率。

3 加拿大房产税收的方式

加拿大最古老税种之一就是房地产税, 房地产税是地方税, 从英国对加拿大殖民统治时期就已出现, 至今已有130多年的历史。在加拿大, 税制是分税制的, 类似于美国。分税制就是房产税省、市、县都是分级征收。征收对象是拥有房屋、土地的房主, 而不是承租人。

加拿大的房地产税按照公平合理的原则。因为加拿大的土地面积非常大, 各个地区的经济发展又各不相同, 各个地方财政对房地产税的依赖程度也不相同, 因此各地区对房地产税征税对象也不相同。通常, 加拿大主要是对土地、建筑物及永久性的构筑物征收房地产税。大部分地区, 除了征收营业性房地产税外, 对市政区居民、农村居民住宅也同样征收。而有的地区对农业用地和林业用地也征税。房地产税收对象几乎涵盖所有类型的房产、地产, 甚至设备和设施。

加拿大房产税的税率是如何缴纳?

在加拿大, 地方政府财政管理部门每年初都要对本年度的财政中支出做出预算后, 减去房地产税以外的其他收入, 差额的部分就是本年房地产税应纳税款的总额。之后再根据应纳税款总额和辖区内应税房地产评估价值总额的比例来确定当年房地产税税率。对于自住房产, 省一级政府一般是免收房产税的。地方政府 (市政区) 也有权力批准对特定财产给予免税, 如政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂。例如在安大略省多伦多市每隔数年便会进行一轮市场价值评估, 假如一幢房产的市场价值提高, 税款也会随之提高, 相反, 市场价值降低, 税款也会随之降低, 税款计算方法均为:税率*评估现值。为了照顾市内收入低的老人、残疾人, 多伦多市议会决定减少他们3%的房产税加幅。在多伦多市里有很多老人在以前购买了房子, 近几年房产的市场价值大幅度提升, 让他们支付了极高的税率。因此市议会提议, 对于年收入在2.5万元以下的老人及残障者, 如果他们的房产价格在29.5万元以下, 可以免收本年的房地产税加幅3%的影响。在此约有1.8万户市民受到这项优惠政策而市政府的财政收入减少了150万元[6]。

4 中国和加拿大的税收方式的差异

我国和加拿大相比, 我国的房产税税收制度比较统一, 每个地区不会有太大的差异, 税收基础都离不开房屋原值, 扣除的部分按照各个地区自行拟定。我国的征收对象为房屋的产权人和没有产权的承租人。而加拿大的税收基础各个地区都不相同, 每隔几年还会对房屋的市场价值进行评估。加拿大的征收对象为房屋、土地的产权人, 而没有承租人。我国对于国家机关和公共产业免税, 加拿大也是一样, 但是加拿大的学校、医院是不用交房产税的。我国对于收税有困难的家庭可以减少或免除房产税, 但在加拿大大部分地区是没有这个政策, 只有少数的地区有对于残疾或收入低的老人和残疾人实行减税。

5 我国房产税的发展趋势

我国房产税的税收制度应该要有个统一, 不同地区的税率可调节, 对于第一套自住住宅100平米以内的可以免税, 100平米以上的超出的部分交少量的税款, 从第二套住宅或高档住宅, 要全额交税, 这样可以减少土地、房屋的使用力度。对于无职业、无收入的家庭交税有困难的, 收入低的老人或残疾人, 应该适当的减少或免除房产税。对于国家机关、医院、学校等, 应该适当的减税或免税, 把这笔钱用在教育、医疗等方面。我国实行房产税可以降低目前住房的销售价格, 引导住房资源向满足基本要求的小户型发展, 提高土地资源的使用效率, 缓解城镇土地紧张的局面, 在一定程度上抑制了人们的投资需求[2]。

参考文献

[1]吴佩江.税法教程新编[M].科学出版社, 2009.03.

[2]中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组.房产相关税收的国际比较.中国宏观经济运行和政策模拟实验室.

[3]吴迎新, 王智雄.论我国房产税的功能与改革[J].北华大学学报, 2012, 13 (3) .

[4]金勇军.中国税法[M].高等教育出版社, 2011 (9) .

[5]中华人民共和国房产税暂行条例.中国法制出版社, 2011 (1) .

减免房产税及节税工作性质 篇5

刘理通先生：您好！

我从我们10月20日上午在台山公司的谈话中想到，我平时向您汇报工作太少，以致您对我说的一些情况有时难以做出准确判断。故现以台山公司减免房产税工作为例，说明我节税工作超越职务行为是突出贡献的性质，和我国庆期间向马总、刘理璋先生申请奖励，以弥补我退休后医疗等困难的情由。

一、减免台山公司房产税工作，是在双方观点都有一定瑕疵的情况下，税企双方搏弈的过程

国家统一内外资企业房产税，取消了外资企业房产税减免三年的优惠政策。并对在2009年1月1日以前建成的外资企业房产继续免税三年。台山公司的房产正是在此前后建成的，所以就存在免与不免的的问题。由于广东省地税局为防止减免“人情税”，统一规定以“建设工程规划验收合格证”颁发日期为准，而我们台山公司的房屋几乎都是2008年完工2009年办证的，按此规定，除了两三个小项目外，台山公司的房产都不够免税条件。

为此，我认真研究房产税法律法规，发现国税总局减免条件的提法是“实际完工”。故请工程部联系施工单位找出2008年经我公司签字确认的、交付我公司安装的“工程联系函”，以交付安装日期作为实际完工日期申请免税。说服了海宴地税局和台山市地税局，并经过他们逐级上报，最后由广东省地税局批准了我们申请的137万元房产税减免额。

当然，税局规定的“验收发证”日期比“实际完工”日期晚了验收和办证的时间。而我们的房产交付安装日期，只是主体工程完工日期，比“实际完工”早了装饰及收尾工程的时间。在基层税局征收任务难以完成，其观点也有广东省规定为依据的情况下，我能把他们的决定改写成对我们公司有利的方向上来，是我在办税方面综合实力的表现。

二、其他节税工作的难点和成绩举例

取消大鹏国税分局报经龙岗区国税局处罚我们公司2003年少报出口补价金额补交内销增值税416万元（补价2296万元港币折合人民币2449万元*17%）、附加税24.5万元、扣减出口退税指标416万元少退税的决定，也就是找到了国税总局规定没说出口登记包括全部数量和全部金额。所以我以我公司的出口数量都登记了、大部份金额也登记了、虽然漏了价差、不能说我们没登记为由，说服了深圳市国税局，取消了龙岗区国税局的处罚决定。在同类型公司都已交处罚款的情况下，实现了少交税440.50万元和多退税。

增加采购国产设备退税指标，也是在大鹏国税分局核定的指标只够采购丝光机使用，并且丝光机采购手续不符合规定也退不了税的情况下，马总陪着刘理璋先生在北京向在有关部委工作的朋友请教无望后，我找出了国家税务总局规定的漏洞。虽然我在以1800万美元增资额为基础计算采购国产设备退税指标时，要求不扣建新布厂的投资额和增加流动资金的投资额不合常理，但还是因为我抓住了深圳市国税局多扣自有资金进口设备零件和采购国产设备价款中的增值税额两项错误，迫使深圳市国税局做出让步（因为如果闹到国税总局或者公开后他们更难堪）。为我公司增加了970万美元的退税指标。并且获得退税994万元（详见附件）。

由于国税总局新规定：“用于再投资的利润必须是注册前实现的”。我们计划用于再投资台山公司利润的主要部份（2005-2006年）不能退税。于是我在深入研究有关法律法规的情况下，通过在06年先减资、然后在07年再增资，把再投资利润的实现时间提到了注册前，从而为香港公司获得708万元的再投资退税款。如果不是碍于海宴镇政府的情面（政府因政绩考核不愿意我们多减资），我们能退税更多。

国家在税收法律法规发布前都是严格保密的。我也从对税改的研究中准确判断出：从2009年1月1日起允许抵扣设备进项税。及时向马总、刘理璋先生报告和通知采购部门把新购设备（台山公司约140万元）的开发票时间推迟到2009年元旦后。增加了台山公司进项税额以致台山公司至今不用交税，深圳公司抵扣不完的也获得了出口退税。

三、成功节税是我超然于职务行为之上对公司的突出贡献

节税工作与各厂、各部门主管工作的性质不同。各厂、各部门主管做的是职务行为范围内的事。如我们公司有陈楚发能开机，别的公司没有陈楚发也一样开机。我们公司如果没有陈楚发也会有张楚发，没有陈宏韵也会有其他人一样能维持财务科工作。但是节税不同。

因为“税收”属于社会学范畴，也就难免不出现务种各样的偏差。有一定工作经验的税管员和会计主管都知道一个普遍的社会现象——每个企业都在少交税的同时也在多交税。偷税是违法的少交税，节税是合法的少交税。

我为公司成功节税，是绝大多数企业财务主管办不到的。是我在不送礼的情况下，以热爱本职工作和“爱厂如家”的热情、充分发挥多年知识和经验积累下找税法漏洞的洞察力、在大企业工作才能培养出来的敢于挑战税务机关尊严的胆略和魄力、多年教学中锻炼出来的让对方接受我的知识的说理技巧和雄辩力，才办成的。也是我多年养成的与税务人员接触的为人艺术和亲和力容易得到税务人员的信任和配合的结果。否则税务人员以我们申请理由中的瑕疵攻击我们，我也是办不成的。

如：有同样情况的宝安区一家大型日资企业，也向宝安区国税局申请增加4000万美元采购国产设备退税指标。该公司的规模是我们公司数十倍，人才济济也有人想到了退税指标计算错误，但还是只收到了宝安区国税局“不予增加”的一纸回函。并被深圳市局当作范例，也曾以此指示龙岗区局用于否定我公司申请的理论和政策依据。

又如：由于税局对申请采购国产设备退税手续的要求非常苛刻，很多企业有退税指标也因为满足不了审查要求而办不成退税。而我都能轻松解决。在向税局备案前采购丝光机不能退税时，我派朱亿文去浙江重开发票；在韶关采购出口复进口的水轮机不能退税时，我以银行汇票付国产设备供应商水轮机厂设备款，然后由水轮机厂背书给外贸公司退出口水轮机货款，再由外贸公司背书回盈保公司退进口水轮机货款。既保证了资金安全，又满足了退税条件。

四、突出贡献下没有居功自傲的日常工作表现

1、在日常资金管理方面，人员不稳定的企业会经常出纳短款、应收应付悬帐、税收处罚款及逾期申报罚款。我们公司在我监督下发生较少，并且这较少的会计人员责任也都是我自己赔了钱（详见附件）。

2、在应对税查方面 我在借鉴我入职前公司被查处54万元基础上小心处理。获得2001-2005年全面税查都没问题、2006年龙岗国税稽查局突击检查被我力争为没问题、2008年金融风暴全市普查也没问题的成绩。即使自去年11月3日被举报检查出代开发票的违法案件，我也利用深厚的会计功底，把它解释成没造成实际抵扣或者实际出口退税，而取得只补税不处罚的最好结果。

3、从工作量上看 按照公司财务主管岗位设置，深圳公司、台山公司各招一名财务主管，我只管现金调度、关联价格、利润平衡、审计等全公司共同性的工作。也就是说我近几年来一人做了三个岗位的工作。虽然都不是很细，但是我几乎没有法定假日和星期天、经常一觉醒来就工作是事实。

4、从财经法律法规研究方面看 我每次都能对汇率、利率走势做出准确判断。还以2万元的代价，平息了河南棉虫勾结当地法官对我公司的四次刁讼。在接受管理海关检查时，也能在马总领导下带领报关主管去应对。

5、在基建管理上，我也三次向刘理璋先生建议停建热电站。面对施工队在结算中“蒙”业主的游戏规则，在袁浪审查福建八方公司要求的180万元增加工程款一分钱也审不下来之后，我审查广西二建要求的35.5万元增加工程款，目前已经扣减了23万元。估计最终可以少付49万元。

6、在产品成本管理上，也有2005年就建议考虑停重油自发电为使 用市电。

7、在成本核算上，我曾经成功组织了大型国企的包括内部银行结算在内的责任会计核算体制。而在组织捷德公司成本核算上难有作为，刘理璋先生也不满意，这其中也有公司内部管理体制的原因（详见附件）。

8、我唯一一次推诿董事交给我的任务，也是我根据多年办理工程结算和经济纠纷诉讼的经验，判断出水电站工程结算诉讼是“白花钱”，是保护盈保公司的利益，也是我工作中历来不考虑个人“得”“失”的结果。

五、请求公司在节税金额中给我困难补助的情由

我在较好地完成财务主管职责的同时，好像是创造了一个个近乎神奇的会计工作佳话。但是我们从近半年的深圳公司财务主管招聘工作中看到，马总按我的工资标准只能招到中等水平的人，想招到接近我水平的人月薪至少要1.5万元。并且还只是管理深圳公司一个公司的财务工作。

我的现行工资明显低于市场水平，并且是公司在去年给我加了40%以后的水平，也就是说我前9年的工资比市场水平低得很多。低工资下做出突出贡献，公司也没有像有些企业一样给我提成（我曾向刘理璋先生口头申请过重大节税项目提成）。

我兼任台山公司财务科长6年半时间，没有领过兼职补贴。我指导盈保公司财务工作和参与水电站工程结算，并且为盈保水电站 实现退增值税约400万元和留下了抵免所得税指标约900万元，也没有领过盈保公司工资或顾问费。

我没有要求公司为我交医疗保险和住房公积金，甚至没有像绝大多数员工一样由公司为我交工资12%的养老保险金（仅此一项公司每月少支出1440元）。

因为工资低而至今积蓄较少，经常顾虑退休后难以维持医疗等费用开

支。早就想请公司补助，又不好意思开口。所以在为回避“三年税查”等原

因请求提前退休离开公司的同时，向马总和刘理璋先生请求奖励，即公司在 节税金额中拿出一部份，以补助我退休后的医疗等困难。

我的请求，是建立在公司已经拿到约3000万元“真金白银”（见附件）、和我退休后确有困难的基础上的，并且申请额只是节税额的1%。于情于理，自我感觉，过份要求的嫌疑不大。

只是申请公司以奖励方式补助我的提法不太合适。如果以深圳公司发医疗困难补助费或者台山公司补发兼职补贴、韶关公司补发顾问费、香港公司付雇金等其他方式更好。

另外，提出申请的时间上也显唐突，还请您和各位董事原谅！

财务科 陈宏韵

2011年10月23日

附件

1、举例中节税金额约3000万元的组成：

深圳公司免交2003年少登记处罚款、附加税440万元及多退出口退税 深圳公司采购国产设备退增值税和抵免所得税994万元 香港公司再投资台山公司退税708万元 台山公司免交房产税137万元。

推迟开票多抵台山公司设备进项税约140万元及少交附加税17万元。盈保公司采购国产设备退增值税约400万元及退所得税指标约900万元）

附件

2、因会计人员工作失职赔钱举例：

今年就有经办人和制衣厂长、制衣总经理、制衣成本会计师在明知道已经预付的情况下，还把“付款申请书”上的“申请付款金额”填成全额，我在阵阵胃痛及制衣成本会计师误导下疏于审查，而多付加工费4.69万元。我在做了实地调查后，看到通过法律途径也不可能收回，也就自己掏钱平了帐。

还有我对财务科可赔可不赔的出纳短款也赔了钱。如刘培生先生曾经有一次在领了工资的第二天派人去存款，到银行后发现少了4000港币。

附件

3、税局批准深圳公司采购国产设备退税文号及退税额： 批准文号

退所得税

退增值税

批准文号

退所得税

退增值税 [2003]38号

820,800

349,880.34 [2005]151号2,415,935.04 1,026772.39 [2004]343号

652,000

236,837.60 [2006]68号 1,401,911.13 595,812.23 [2005]83号

168,800

71,740.00 [2006]150号 337,106.25 143,270.15 [2005]240号1,176,334

499,941

合 计

6,972,886.47 2,963,476.75

附件

4、组织成本核算难有作为的原因举例：

刘培生先生会后不布置刘理璋先生在制衣成本核算办法讨论会议上选定的制衣成本核算方案。

杨永峰在我要求制衣厂报生产报表时，数次以邮件大范围抄送的形式公开要我出示董事会给我的委任状，也没有任何领导出面为我的合理要求撑腰。

许超杰和杜汉民先生几次在成本工作会议上反倒教我该怎么做 今年初由马总亲自出面大张旗鼓地组织成本核算，结果也还是没人执 行。各厂厂长（成本主要责任人）都是公司级领导（企管会成员），我一个位卑言微的被领导者在成本核算上还能做什么？

房产税谏言 篇6

声源

本轮酝酿开征房产税的发声，源于房地产调控的波折。始于2010年的新一波房地产调控，不惜动用组合式的严厉行政性手段，但房价进行了约一年的小幅的“合理回归”后，再次反弹，一线城市的房价甚至超越了调控前的历史高点。于是，准备开征房产税的主流声音不时祭出。总让人觉得要用房产税“吓”“压”房价的味道。

其实，要让房价合理回归，甚至是一些“房空”期望的房价暴跌，完全可以做到。比如，取消金融杠杆。非达不到也，乃不能此为也！

房价有没有泡沫？不用回答。如何应对泡沫？最客观的理想主义方案就是让GDP、CPI以及民众收入的增速大于房价的涨幅，或者此期间内唯稳住房价，届时房价便不再比较性高企了。

于是，对房价既压又稳。其间经济下滑，便又选择性刺激房地产（鼓励刚需），不料房价反弹乃至有反转迹象，于是，房产税开征说再起。

功能

房产税有没有降房价的功能？

专业意义上，房产税放置全球而皆准的功能只有两个：为公共服务提供物质基础（税金）和调节社会公平。因此，降房价不应是房产税的原生功能。

当然，在中国特色的国情下，房产税还应有第三大功能：促进经济社会又好又快地发展，决不能因房产税出大事。

这必然引出房产税定向问题。

方向

现实中，房产税又承担着降房价或者调节房价的功能。起码，现在绝大多数的低收入群体盼望以房产税降房价。

因此，理论上有两类决策方向：一类是房产税降房价的方向，一类是除此之外的方向。

房产税能不能把房价降下来？能！对基本居住功能之外的房产课以惩罚性税率，房价收入比将实现匹配。笔者的草根情怀也期望如此。

但由此带来的结局可以预见，多余的存量房抛售，高税率的增量房冰封，房价直泻，房贷断供??

无论哪种方向选择，都需要将房产税的三大功能有机地统一起来。向左，向右，都难。

最难

然而房产税之难，还不是上述的技术性之难。

房产税还带出了关乎国体与吏治的两大根本性“最难”。

1、房产税与70年土地出让金怎么协调？我们是社会主义公有制，难道要改变公有土地为私有财产？如果这样，则意味着要修宪。

也有人提议将土地出让金分摊到一定年限中。这必然将出现房产税征前征后两种市场性房价。全球有这样的市场景象吗？显然这一提议是单纯学术理想主义。

2、要收税，房子必然要见光，官员财产公示制也被倒逼，反腐败也被倒逼。一个税种能肩负起如此大的政治使命吗？

即使真要实现这一房产税的连带使命，现实优选策略自然是化阻力或成本最小化，即，前账宽，后账严，所谓老人老办法新人新办法。

方案

房产税的功能、方向、难点，最终将体现在今后必然要实施的房产税方案上。

笔者大胆推测了一种方案，要义如下：

1、定义。房产税为70年国有土地上的房产的保有环节的房产税。如此拗口的表述，实质意思是，房产税不是大家以往所理解的财产税，而是财产保有期间的房产税。或者说，真正的房产税其实是70年土地出让金加保有环节的房产税。

这种设计，规避了房产税“违法”与触及体制的矛盾，也不会让地方政府失去物质生存支柱，还满足了低收入购房者“劫富”的民意。

2、税基。存量和增量皆为税基。保障房之外皆为税基。不过，将会对基本居住服务的税基予以减免，或者先征后返。

3、税率。起步于低税率，开始可能只有千分之几。美国有的州高达3%，我国房产税实施之时将会与之有较大的差距。未来将会出现从低到高的趋势，而中国城市化基本完成之时，也将是税率的转折窗口期。

4、征收。虽是直接税，征收方式将借鉴间接税的征收智慧，或明税暗税化。比如，能否纳入上游环节征收，抑或，把每年的房产税分摊到每月，化整为零，减轻纳税人的“疼痛感”，像个人收入所得税一样直接从工资预缴。

5、用途。无疑，税收用途的主趋向在于解决基本公共居住服务，即解决穷人的住房问题。届时，这将是地方政府无法推脱的职责。

效应

如果房产税开征，将带来怎样的结果？

先从房地产利益链条来剖析。

以往的房地产利益链条，失地农民的应有收益大大外溢化；地方政府获得了土地财政，有的占到其财力的四五成；房产商获得了大大高于实体经济的利润率；先期购房者获得了房地产价值发现初期的客观红利；炒房者获得高杠杆暴利；银行撬动整个利益链条自身也实现个体式的低风险高利润；而后入市的中低收入者只能以更高的代价实现其基本居住需求。整个利益链条呈现两头极小、中间极大的超橄榄形结构。利益格局严重失衡。因此，决不是一个高房价的简单问题。

而房产税开征后，中央政府解除了房地产地雷的系列隐忧，也增强了执政的民意性；地方政府反而增大了蛋糕体量，并解决了未来可能无地可卖的困境，但也让其基本居住公共服务保障职能实现了应有的归位；低收入者从市场回归保障；有钱人住大商品房乃至豪宅，房子与阶层收入相匹配，但强制性被以课税的方式彰显其社会担当；炒房者被温水煮青蛙；银行杠杆化减弱，不再担任最大的“隐性房地产商”；开发商只是一个正常的市场主体，并实现分化，盖中产房和盖豪宅。

那么，房价将会怎样？

在现量不变的情况下，在房产税酝酿阶段，房价将在稳定的基础上微涨；而房产税开征前后，房价将“稳降”，出现急速的小幅下震，但不会低于放开刚需时的房价平均区间；开征后，房价由市场决定；渐进到高税率时期，房价将整体性上涨，因为占主体的“免税商品房”将把免税红利计入交割时的房价。

看来，最终的结局是，政府的归政府，市场的归市场。一语概之，政府通过房产税从富人那里拿那些钱回来解决穷人的住房保障问题。但富人也不吃亏，其可能灰色的房产来源也将被“改正”。

解决当下的“主体矛盾”，既要“安得广厦千万间”，又要让“大庇天下寒士俱歡颜”，就算笔者对房产税的美好祝愿吧！

房产税节税方案最佳设计 篇7

两者税负平衡点公式:房产原值×0.84%=出租房产租金×12%+(房产原值×0.84%-出租房产租金×l2%)×企业所得税税率25%

即:出租房产租金/房产原值=7%

根据上述公式,如出租房产租金/房产原值比例高于7%,从价计征税金较低,反之,如出租房产租金/房产原值比例低于7%,从租计征税金较低。现举例验证如下:

【例1】东华公司拟考虑将企业两间仓库用于存放公司产品(即自用仓储)或用于对外出租,仓库计税原值200万元,用于对外出租可获取出租房产租金18万元,两种方式下房产税计算如下:

计算房产税税负平衡点:出租房产租金/房产原值=18/200=9%,高于税负平衡点7%,自用仓储方式房产税较低,应采取自用仓储方式。具体测算如下:

自用仓储房产税税金=房产原值×0.84%=200×0.84%=1.68 (万元)

出租房产税税金=出租房产租金×12%=18×12%=2.16 (万元),比自用仓储房产税税金高2.16-1.68=0.48 (万元),可见高于税负平衡点,企业应采取自用仓储方式节约房产税支出。

接上例:如出租房产租金改为12万元,两种方式下房产税计算如下:

计算房产税税负平衡点:出租房产租金/房产原值=12/200=6%,低于税负平衡点7%,对外出租方式房产税较低,应采取对外出租方式。具体测算如下:

自用仓储房产税税金=房产原值×0.84%=200×0.84%=1.68 (万元)

出租房产税税金=出租房产租金×12%=12×12%=1.44 (万元),比自用仓储房产税税金低(1.68-1.44) 0.24万元,可见低于税负平衡点,企业应采取对外出租方式节约房产税支出。

利用房产转租方式,降低房产税从租计征税额

[例2】海星公司有一餐厅计税原值600万元,每年对外出租收取房产租金60万元,海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=60×12%=7.20 (万元),应缴纳的营业税及附加=60×5%×(1+7%+3%)=3.30 (万元),海星公司合计税负=7.20+3.30=10.50 (万元)

对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划,考虑到根据《房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳,房产转租人不是产权所有人,不缴纳房产税,可制定税收筹划方案如下:

海星公司改变餐厅出租方式,将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司,海叶公司将餐厅对外再次出租,收取出租餐厅租金60万元。

海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=30×12%=3.60 (万元),应缴纳的营业税及附加=30×5%×(1+7%+3%)=1.65 (万元),海星公司合计税负=3.60+1.65=5.25 (万元)。

海叶公司是房产转租人,不缴纳房产税,应缴纳的营业税及附加=60×5%×(1+7%+3%)=3.30 (万元)。

税收筹划后海星公司与海叶公司合计税负=5.25+3.30=8.55 (万元)。可见,通过将房产出租方式由直接出租改为转租,海星公司与海叶公司合计减少税金(10.50-8.55) 1.95万元。

进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出,税收筹划方案方可行,如设海叶公司房产转租后租金为B (本例B=60万元)海星公司将餐厅出租给海叶公司租金为A(本例A=30万元),需满足(B-A)×12%-B×5.50%大于0,得出B应大于1.8462×A,(本例满足上述要求),如不能满足B大于1.8462×A,则税收筹划方案不可行。

将房产出租合同变更为物业管理合同,享受从价计征房产税的低税负

[例3]华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元,现拟将本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品,双方签订房产租赁合同,约定该地下建筑出租每年收取租金80万元,另外地下建筑内原有的办公桌椅,文件柜及计算机等办公用品免费提供给岳林百货公司使用,华新物业管理有限公司出租地下建筑应缴纳出租房产税税金(80×12%) 9.60万元。

对上述案例进行税收筹划,可考虑华新物业管理有限公司商业用途地下建筑房产税从价计征应缴纳房产税比从租计征大幅度降低,为了享受从价计征房产税的低税负,华新物业管理有限公司利用自身主营物业管理的业务范围,与岳林百货公司重新签订合同,合同内容将房产出租变更为物业管理,约定华新物业管理有限公司为岳林百货公司提供地下建筑物业管理服务,每年收取物业管理费60万元,另外原免费提供的办公桌椅,文件柜及计算机等办公用品改为租金形式每年收取使用费20万元,合计每年收取费用80万元。税收筹划后,华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值=800×80%=640 (万元),应缴纳房产税=640×(1-30%)×1.20%=5.376(万元)。

(注:以上华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值及应缴纳房产税的计算依据为财税[2005]第181号“财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”文件规定:一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑,按以下方式计税:(1)工业用途房产,以房屋原价的50%至60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%～30%]×1.2%。(2)商业和其他用途房产,以房屋原价的70%至80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。(3)对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自2006年1月1日起执行。)

可见,经税收筹划后华新物业管理有限公司减少房产税支出(9.60-5.376)4.224万元,税收筹划前与税收筹划后华新物业管理有限公司应负担的营业税及附加不变,均为[80万元×5%×(1+7%+3%)]4.40万元。

改变出资方式,降低房产投资作价额,享受新办企业的税收优惠政策

【例4】金盛实业公司拟与中信实业公司共同出资成立新公司蓝天咨询顾问有限公司,根据投资协议规定:蓝天咨询顾问有限公司注册资本为3000万元,中信实业公司以货币出资900万元,占股30%,金盛实业公司以装修后办公楼出资2100万元,占股70%。金盛实业公司办公楼计征房产税账面原值1200万元,账面净值600万元,经资产评估后公允价值为600万元,金盛实业公司准备投入1500万元进行重新装修改造,装修改造支出全部计入办公楼账面价值,装修改造后办公楼计征房产税账面原值上升为2700万元,账面净值上升为2100万元,公允价值上升为2100万元,办公楼投资前房产价值上升为2700万元,需要对增加的1500万元从价计征房产税。

《企业所得税法实施条例》第六十九条规定:企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出.是指同时符合下列条件的支出:(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出,按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

蓝天咨询顾问有限公司接受房产投资并办理产权过户手续后,按房产价值2100万元入账,应缴纳房产税=2100×(1-30%)×1.20%=17.64 (万元)。

对于以上案例进行税收筹划,税收筹划考虑到金盛实业公司以装修改造后办公楼投资,房产计税价值上升幅度大,缴纳房产税大幅度增加。如金盛实业公司改变出资方式,以装修改造前办公楼公允价值出资600万元,另外以货币出资1500万元,作为办公楼装修费用,交由蓝天公司接受投资后自行装修,这样一来,金盛实业公司不需要补缴房产账面价值上升的房产税,蓝天咨询顾问有限公司接受办公楼投资并办理产权过户手续后,按600万元公允价值入账,按600万元的价计征房产税,待装修完成后按2100万的价计征房产税。

按企业所得税法规定,将房产资本性大修理支出转为收益性小修理支出降低计税基础

[例5]希望公司有一栋厂房计税账面价值为2500万元,需进行大修理方可继续使用,修理后使用年限可延长27个月,预计一次性修理费用为1275万元,修理支出达到取得固定资产时的计税基础比例=1275/2500×100%=51%,该大修理支出为厂房的资本性支出,应增加厂房账面价值,修理后厂房计税账面价值=2500+1275=3775 (万元),修理后应缴纳房产税税金=3775×(1-30%)×1.20%=31.71 (万元)。

(注:本例发生的大修理费用支出应增加固定资产的计税基础系根据《企业所得税法实施条例》第五十八条第六项规定:改建的固定资产,除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外,以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。同时《企业所得税法实施条例》第六十九条规定:企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出,是指同时符合下列条件的支出:(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出,按照固定资产尚可使用年限分期摊销。)

根据上述文件规定,可提出税收筹划方案如下:企业将厂房大修理支出分解为3次进行,每次修理费用为425万元,每次修理支出达到厂房计税基础的17%(425/2500×100%=17%),每次修理后厂房使用年限可延长9个月,每次修理后企业均可正常使用。这样一来,每次修理费用按《企业所得税法实施条例》第六十九条不属大修理支出,可直接从损益中扣除,不增加固定资产的计税基础,每次修理后厂房账面计税价值仍为2500万元,应缴纳房产税税金=2500×(1-30%)x1.20%=21 (万元)。修理完毕后合计节约了修理费用房产税税金=1275×0.84%=10.71 (万元)。

在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面意下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

房产税计税房产原值的税务变化 篇8

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

浅析房产税 篇9

现在, 我国拟开征房产税, 笔者认为是不适合的, 主要分析如下:

一般来说, 税收具有以下几种重要的基本职能:

1、组织财政收入。税收是政府凭借国家强制力参与社会分配、集中一部分剩余产品 (不论货币形式或者是实物形式) 的一种分配形式。组织国家财政收入是税收原生的最基本职能。

2、调节社会经济。政府凭借国家强制力参与社会分配, 必然会改变社会各集团及其成员在国民收入分配中占有的份额, 减少了他们可支配的收入, 但是这种减少不是均等的, 这种利益得失将影响纳税人的经济活动能力和行为, 进而对社会经济结构产生影响。政府正好利用这种影响, 有目的的对社会经济活动进行引导, 从而合理调整社会经济结构。

3、监管管理社会经济活动。国家在征收取得收入过程中, 必然要建立在日常深入细致的税务管理基础上, 具体掌握税源, 了解情况, 发现问题, 监督纳税人依法纳税, 并同违反税收法令的行为进行斗争, 从而监督社会经济活动方向, 维护社会生活秩序。

对于房产税是否应该开征, 我们应首先明确:我国现阶段将要开征的房产税应该是出于何种目的, 应该有什么的职能和作用?

如果真如某些专家所说, 房产税作为以后地方主要税种之一, 最终目标是为了增加财政收入。按现在报道, 购房时的房价40%左右是各种税费, 如果不改变现有房地产税费情况, 单纯为了增加财政收入开征房产税, 只是加重民众负担, 并不能形成可持续的财政收入来源, 是杀鸡取卵的行为。

如果为了减轻民众税赋, 第一套房不征房产税, 从第二或是第三套开征, 因为第二或第三套房有收益, 那么原来的个人所得税就能实现这一职能。《中华人民共和国所得税法》规定, 财产租赁所得要纳税, 只是以前因为征税成本太高, 现实中已名存实亡。现在规范所得税, 所有第二或是第三套房全都要缴所得税, 以第二或第三套以上房为税基, 征税成本极低, 不失为一个有效方法, 不用再拿房产税来说事。因为现在普通民众期望房产税能对房价起到调节作用, 如果最终不能实现这一目标, 只会影响政府威信。

如果房产税的开征是为了调节房价, 监管社会经济活动。那么, 如此一个千钧任务, 一个单纯的房产税能否实现?我们知道房价高企原因复杂, 要让房产税能达到影响房价的目的, 税率很关键, 定低了起不到作用, 定高了又会影响经济运行。

而且, 笔者认为, 房产税的征收只能加剧贫富差距。理论上来说, 任何税收均可以转嫁。税负转嫁的后果是有人承担, 最终承担人称负税人。在转嫁条件下, 纳税人和负税人是可分离的, 纳税人只是法律意义上的承担主体。商品或生产要素的供求弹性决定着税收能否转嫁, 如何转嫁以及转嫁的有效程度

房地产市场一直是卖方市场, 消费者没有话语权, 所以, 房地产市场的税赋转嫁均是后转, 即所有的税赋实际最后均由消费方支付。

以昆明市现行的房屋交易中的营业税为例, 在免征营业税之前如一套房正常售价20万元, 开征营业税后, 售房者要注明, 售房实收价20万元, 所有税费由买方承担。要是满五年的二手房交易, 因为免征营业税, 售房者就会要价21万元。营业税的开征对卖房者没有任何影响, 只是增加了购房者的负担而已。开征房产税后, 售房者同样会把房产税转嫁给购房者, 最终对售房利益没有影响。

如果拥有多套房产的人选择出租而不是出售, 房产税开征后, 为了不减少自己的收入, 肯定会提高房租, 把房产税加到房租中。最后, 房产税的实际支出方还是租客。而租房者相对出租者而言, 整体更贫穷一些。房产税的开征, 对拥有多套房产者实际没有影响, 给租房者加大了负担, 导致贫富差距加大。

前段时间一线城市的租金上涨, 致使有人逃离大城市, 人才往二线城市流动, 这对各地区平衡发展起了个意外作用。但如果开征房产税, 全国范围内房租都上涨, 租房者将无处可逃, 只有提高服务或商品售价, 将推动物价上涨, 形成通货膨胀, 最终阻碍社会前进。

国家征收房产税的初衷是希望能对房地产市场进行调节, 实现国家和谐。综上所述, 笔者认为开征房产税并不能有效调节房价, 只有找到问题关键, 对症下药, 才能解决问题, 实现国家又好又快发展。

参考文献

[1]、韩颜良, 张涛.试论房产税计缴的几个关键点.科技信息, 2009, (25) .

[2]、李拯.如何通过税收对房产市场实行有效调控.特区经济, 2009;10

房产税改革刍议 篇10

一、房产税的概念、起源和发展

房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 开支固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入。它是为中外各国政府开征的古老的税种。1949年中华人民共和国建立后, 政务院发布《全国税收实施要则 (1950年) 将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房产税暂行条例》, 将房产税和地产税合并为房地产税。1973年简化税制, 把国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税。1984年改革工商税制, 国家决定恢复征收房地产税, 将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》, 同年10月1日起施行。

二、房产税开征面临的挑战

1. 立法程序

根据宪法和立法法, 新开一个税种需要人大审批, 在我国现有的二十余个主要税种中, 目前只有企业所得税和个人所得税是通过人大立法开始征收的。一个条例或者暂行条例就可以征收一种税, 这种情形在过去特定的环境下, 或许还是可以容忍的, 而在现在要开征新的税, 就必须要走法定的线路, 就应该由全国人大来决定征税, 任何地方政府或者财政部、税务总局或者建设部都没有权利决定征税。

2. 征税对象的确定

我国目前还没有健全社会信用体系, 如何界定自住性购房还存在一定困难。有关方面在开征房产税之前, 应该先厘清多种住房消费关系;综合考虑豪华住宅与普通住宅、个人自住房与个人多处房产的区别, 家庭实际人口与人均住房面积等多方面的因素;合理考虑部分免税情形, 既要避免有人钻空子, 规避、转嫁房产税, 更要精确指导, 防止增加普通百姓税收负担。

目前, 全国各地的房种有房改房、福利房、集资房等, 而各种房所支付的房款也金额不等, 如果按统一的标准征税, 肯定是不公平的。房产税的开征还应考虑居民的资产负债情况, 如果资产不扣除家庭因素, 显然不合理。

3. 房产税与土地出让金的关系界定

我国与国外在房产税方面不同之处在于土地是国有的, 房价中已经包含了一部分交给政府的土地租金, 而且比例巨大。所以土地出让金与房产税是否重复征收成了一个绕不过去的坎, 这也是人们反对房产税的最大论据。

4. 配套改革

改革房产税税制涉及到多方外部制度环境优化。首先, 改革房产税税制应相应理顺土地的收费和课税。目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的人来讲, 处于畸高状态。在大、中城市表现很突出。房产价格畸高人为抬高了房产税税基, 难免造成房产税负担不合理。有必要在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为, 各级政府应清理土地流转方面的不合理收费, 并降低土地交易方面的一些税种的税率。其次, 降低房产流转税种的税率。目前我国房产流转方面的税种税率比较高, 而且层层征、不规范。比如契税, 特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。再其次, 完善房产产权管理制度, 有关部门应对房产产权进行普查并重新核准、登记。

三、房产税改革的取向与定位

我国房地产税制存在的主要问题包括税基不合理、税费设置繁杂、征税范围过广、税种设置“轻保有重流转”、计税依据不合理、税率不合理、重复纳税。

纷纷扰扰房产税 篇11

不是不想说,而是说也说不明白。有关房产税,这大半年来就没消停过。

1月,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出,要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。此表述被外界看做是房产税即将开征的标志;

3月24日,重庆宣布拟征收特别房产消费税;

4月6日,财政部公布2010年工作要点,提出将继续实施积极的财政政策,着力调整国民收入分配格局,推进财税制度改革,优化财政支出结构,完善房产税制度;

5月17日,国税总局宣称地方政府无权出台房产税;

5月31日,坊间流传上海房产税方案已上报中央;

6月12日,国税总局声称暂不对普通住宅征收房产税。

这还没完。就在记者发稿前,有关人士在财政部举行的地方税专题工作研讨会上表示,作为地方税改革的一部分,房产税试点将于2012年开始推行。不过,该人士并未透露具体试点城市。

有分析认为,目前地方税种收支两条线,如果将房产税用于其他方面,将无法达到预期目的。同时,房产税的推出,势必伴随着其他税种的合并。这些因素正是房产税试点一再推后的原因。

此前,在传闻的试点城市中,上海、重庆、武汉等均被提及,但有关部门迟迟未予公开。外界普遍认为,上海最有可能先吃“螃蟹”。

房产税 篇12

一、房产税措施

房产税是一种财产税，以房屋为征税对象，按房屋的余值 (即房产原值按照规定减去一定比例) 或出租房屋的租金收入征收。

（一）上海

试点范围为上海市行政区域，征收对象为上海居民家庭新购第二套及以上住房(人均60平方米超出部分)和非上海居民家庭的新购住房，税率规定应税住房每平方米市场交易价格高于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的税为0.6%，低于或等于2倍则为0.4%。

（二）重庆

试点的区域为主城九区，征收对象为存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购的第二套房，并根据住房建筑面积交易单价与上两年主城就去年新建商品住房成交建筑面积均价的倍数实行差别税率，3倍以下税收为0.5%，3倍(含3倍)至4倍税收为1%，4倍及其以上为1.2%。

二、房产税的微观经济学分析

房产税的出台有调整财政结构、调节收入分配、抑制房价虚高等重要意义，而对于微观的供求市场，我们将着重考察其对抑制房价虚高的作用。

（一）房地产税收部分市场

从简单的从价税模型得出知道，商品弹性越小的一方，议价力越低，所负担的税额越重。结合征税部分的房产市场的具体情况分析：

尽管住房是弹性较小的商品，但是两地房产税的征收对象主要是奢侈高档住宅和投机性住宅而非普通居住性住宅，所以对于购房者而言征税的住房弹性较大，负担的税额不低。而就我国近年来房地产行业蓬勃的发展态势看，尽管2011年房产业经历了寒冬但也已逐步回暖，故总体来说投资者仍极其愿意投入房地产行业的开发中，并不是随房价的下降而大幅度减少供给或随上升而大幅度增加供给，反而一直是维持在较高水平供给，即弹性相对较小，负担的税额比例不高。

所以，大部分房产税的负担落在了购房者的肩上，而我国房地产虚高很大程度上却是房产商大力开发和相关房地产投资者炒作的缘故，所以税收负担较轻的供给方并没有受到有效抑制，最终难以有效抑制房地产虚高。

（二）房地产市场总供需

征税对供给方是一种消极刺激，会减少均衡产量，所以，理论上说征收房产税会减少对房地产商的开发。并且征税是一种信号表明了国家调控房价的决心，这也将影响那个房地产商的开发。从这两点看来，住房的供给将会减少。然而，试行房产税的税率很低，仅占美国房产税的四分之一不到。这种“温柔”的征税从理论上并不能带来供给的大幅度下降，在房地产投资者如火热情面前，温柔的征税将轻易被化解，降低供给的效果不佳。

征税对需求方也是一种消极刺激，会减少均衡需求量，理论上可以抑制消费者需求。而征税的信号作用反映了国家调控房价的决心，这将刺激居住型住房的需求，抑制投机型住房的需求。征税对象又主要是针对高档住宅和投机性住房，故应当能抑制投机性住房需求。但是不高的税率会大大减弱抑制投机性住房需求的作用，加之居住型住房的需求增加，所以购房总需求可能不减反增。

综合上述两点可知，在房地产供需总市场上供给不能有效减少，需求可能不增反减，结果是难以成功控制房价。

（三）小结

从对征税部分的房地产市场和整体房地产市的微观分析可以看出，沪渝两地税收抑制房价虚高的作用并不显著，主要原因体现在对房产开发商的抑制作用较弱和税率较低两方面。

三、房产税施行后沪渝两地房地产市场行情

自2011年起，沪渝的商品住宅开发和销售速度放缓，而重庆于2012年一月份商品住宅开发经营情况有所回升，上海则没有明显好转。

尽管纵向观察可见，2011年开始，重庆、上海的商品住宅开发经营状况得以“退烧”，日趋理性。但横向观察，2011年全国经济形势严峻，房地产行业经历了寒冬，沪渝两地的房地产行情并不罕见，甚至重庆的房地产情况在全国二线城市中还算比较乐观。

所以，自2011年1月开始，沪渝两地商品住宅开发经营“退烧”的现象主要源于收紧的货币政策和“限购”、“限价”、“限贷”等宏观经济政策，以及不景气的经济大环境。而“房产税”在减少囤房、炒房需求，提高不动产资源配置率上并没有显著成效。

四、总结

通过从微观经济学视角进行理论分析和对房产税施行后沪渝两地房地产市场行情进行横纵向分析得到：房产税的施行没合理引导房地产供求关系，不能有效减少囤房、炒房需求，主要原因是对房产开发商的抑制作用较弱且税率较低。尽管房产税没能取得调控房地产市场的理想作用，我们也不能全盘否定房产税，在优化税收结构、调解二次分配、缩减贫富差距等上仍有巨大意义。

摘要：房产税从2011年1月28日开始在沪渝两地试行变备受关注。本文从微观经济学供求关系的角度分析出:由于对房产开发商的抑制作用较弱和税率较低, 房产税在抑制房价上效果不佳。然后通过沪渝两地房地产市场实际行情对房产税试行效果进行评析。

关键词：房产税,从价税模型,总供需

参考文献

[1]哈尔·R.范里安 (Varian, H.R.) .微观经济学:现代观点[M].格致出版社, 2009.

[2]郑华.房地产供求曲线的经济学分析[J].江淮论坛, 2008 (03) .