城市房产

城市房产（精选11篇）

城市房产 篇1

针对我国城市房产关于测量和精度的控制, 相关行政单位、企业单位必须加强监督管理、依靠科技、增加资金投入。本文首先从房地产的测量概念和发展两方面做了简要的介绍, 其次对于南宁市房产事务所几年的发展和做出的贡献做了具体的分析, 最后对我国城市房产的测量及精度控制做出了分析说明。

1 房产测量概念和发展介绍

1.1 房产测量概念和概况

房地产是指房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地;单纯的房屋;土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。土地是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型, 房地产大体上可以分为:住宅用房地产、生产经营用房地产、行政管理房地产、生产用房地产、其他专用房地产。

房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个庞大的行业体系。主要内容具体地说就是:

(1) 房产的土地开发和再开发;

(2) 房屋开发和建设;

(3) 房地产经营、土地使用权转让、土地使用权租赁、土地使用权归属权;

(4) 房地产经营, 包括房产的抵押、房产的买卖交易、房产的贷款、房产的公积金等;

(5) 房地产中介服务, 包括房地产信息咨询、房地产公证问题、房地产服务的范围、房地产关于房产的评估, 测量, 估算等问题;

(6) 房地产物业管理服务, 包括家政服务、小区物业服务、小区绿化工程、小区管理规范制度等;

(7) 房地产金融, 包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

1.2 我国房产测量的发展 (南宁市为例)

房产测量事务所紧跟时代步伐, 始终坚持“客户至上, 服务第一”的准则, 真正做到了他们的承诺口号:“急客户所急, 想客户所想”“客户的需要就是我们的需要”。南宁市走在了同行业的前列, 无论是企业内部人员的素质和专业技术水平, 以及对于房产行业的测量和精度的控制都做到了最好。公司从几大方面来恪守职业守则:

1.2.1 发展完善的房产测量

一座城市的崛起, 离不开房地产业的支持。然而, 在一派繁荣的房地产市场体系中, 很少有人知道那一座座高楼的建筑和住宅面积均是由一个叫做南宁市房产测量事务所测量计算并绘图建档的。当今的南宁市房地产业非常景气和繁荣, 房产销售业绩和服务质量管理也在不断改进和上升。

1.2.2 奉献完美的测量服务

房产测量事务所紧跟时代步伐, 始终坚持“客户至上, 服务第一”的准则, 真正做到了他们的承诺口号:“急客户所急, 想客户所想”“客户的需要就是我们的需要”。特别是遇到测量高峰期任务重、人员紧张的时候, 为了不积压案件, 尽快给产权人提供测绘报告, 房产测量所便集中力量加班加点打硬仗, 从而缩短了测量的工期。

1.2.3 强化测量的技术手段

加强高素质人才的建设, 不断吸收高学位、高素质的人员加入到事务所中来, 并且不断增加和引进高科技设备。数字化、计算机等专业设备的引进和增加有效强化了一流的测量技术技能。

南宁市事务所目前所开展的业务主要有, 房产项目的测量、房地产交易、房地产评估等。在项目测量方面, 主要业务有, 房地产分户图测量、商品房销售预测和测量。

南宁市房产测量事务所不段提高测量的服务质量, 为了进一步提高质量管理水平, 先后通过了质量认证。公司建立起了更加专业、更加科学、更加严谨的服务体系。

南宁市事务所范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求, 适用于城市、城镇等建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其相邻居民点的房产测量。其中最引人自豪的是, 在国家颁布的房产标准规范条例中, 很多思想和条文规范均出自南宁市房地产测量事务所全体工作人员的集体智慧的结晶。

2 房产测量规范

(1) 范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求, 适用于城市、城镇、等建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其相邻居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

(2) 引用标准下列标准所包含的条文, 通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时, 所示版本均为有效。所有标准都会被修订, 使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

3 房产测量方法及精度控制

关于房产的测量方法大体可以分为如下几点:

(1) 方位与方位交会 (方向交会法、两直线相交、方向与直线交会法、已知点已知直线的垂足。通过两个不同的方位相交会的测量方法。注意点、线、方向的结合尤为重要。

(2) 距离与距离交会法。通过一定距离的交叉点来相交得出的一种测量方法。

(3) 方位与距离交会法。从某一位置和一点的距离的相交的方法得出的方法。

(4) 距离方位坐标法。测定过程和解算公式、测站点的补充、支导线法、自由设站法。

(5) 直角坐标法。内分与外滩、直角坐标法的推广、利用平行直线交会等。通过直角九十度坐标的方法来控制精度达到测量目的。

4 宗地测量方法

宗地是指以权属组在一起的封闭地块。某城市的土地, 以宗地为基本单位统一编号, 叫宗地号, 又称地号, 其有四层含义, 指宗地的四个方面, 从大范围逐级体现其所在的地理位置。

5 结语

相信通过本文的阐述, 会对房产测量和发展、房产测量规范、宗地测量方法方面有了一定的了解。对于城市房产测量及精度进行控制, 可以有效提高我国城市房产的质量, 实现减人降耗, 省去不必要的人工费用支出, 人工操作便捷, 控制精度高、响应速度快、抗干扰能力强。关于我国城市房产关于测量和精度的控制, 相关行业政府、企业、团体必须加强监督管理, 依靠科技、增加资金投入, 一定会对城市房产的发展做出巨大贡献。

摘要：从城市房产测量和发展、房产测量规范、宗地测量方法存在的问题以及如何进行操作等问题进行一系列的思考和探讨。

关键词：城市房产,测量方法,精度控制,宗地测量方法,测量规范

参考文献

[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术:房产测量规范有关技术说明[M].中国标准出版社, 2001.

[2]李和气.标准走进百姓家丛书房产测量知识问答[M].中国标准出版社, 2008.

[3]洪波.地籍与房产测量 (高职高专教材) [M].测绘出版社, 2010.

[4]付凯, 李琦.房产管理案例解析[M].中国社会出版社, 2009.

[5]何川.现在启动:个人房地产投资[M].中国城市出版社, 2004.

城市房产 篇2

今年以来，市房产局把迎接文明城市再评选作为全市住房保障与房地产工作的重中之重，按照市迎接文明城市再评选指挥部的整体部署，紧扣该局承担的“全国文明城市测评体系”和“测评操作手册”的各项指标要求，积极采取有效措施，认真完成各项任务，为文明城市再评选作出积极贡献。

采取有效措施，周密部署各项工作

精心组织，严格落实工作责任。迎接全国文明城市再评选是我市政治、经济、社会生活中的一件大事。这项工作时间紧、任务重，必须强化领导责任。为此，该局在4月11日和4月18日分别召开了全局迎接全国文明城市再评选动员大会和全市物业行业动员大会，及时成立了市房产局迎接全国文明城市再评选指挥部，统筹协调各项工作，每周召开指挥部工作会议，要求全局干部职工大力弘扬“包头房产五种精神”，即不竞声华的实干精神，爱岗敬业的奉献精神，敢为人先的创新精神，齐心协力的团队精神，团结和谐的人本精神，以过硬的思想作风和严明的工作纪律，攻坚克难，全面落实好再评选工作任务。建立迎接全国文明城市再评选工作周报制度，明确工作职责和任务，将全局承担的16个测评项目分解，形成了分管领导主抓、责任科室牵头、责任单位配合落实的指标任务分解机构，逐项落实测评体系中的具体工作任务。领导带队每天深入一线开展全程监管和全方位服务，及时协调解决工作中存在的困难和问题，切实做到人员到位、责任到位、协调到位。同时，加强与各区政府、街道办事处及居委会的联系，重点协调各相关单位，加大共创共建力度，督促各相关部门按照再评选的有关工作要求，全面推进住房保障、物业管理等项工作。利用社区阅读栏、电子屏、墙体标语、过街横幅等形式，对迎接全国文明城市再评选的标语口号进行了全方位的宣传。

结合实际，广泛发动干部群众。干部职工群众的知晓率、参与率、满意率是文明城市再评选的坚实基础。为此，该局在本系统内部下发《包头市房产管理局关于在全国文明城市再评选期间要严明工作纪律提高工作效率的通知》、《告全局干部职工书》，重申了我市文明城市再评选的重要意义，增强了做好再评选各项工作的责任感和紧迫感。下发《文明行业创建规划》（—2012年）、《关于做好迎接全国文明城市再评选宣传工作的通知》、《关于在全局深入开展“迎奥运讲文明树新风志愿服务行动”的实施方案》，向全局干部职工发出倡议，组织他们参与到创建文明城市活动中来。组织志愿者开展义务劳动，深入老旧街坊参与社区共建，共同推动“倡导文明、摒弃陋习”活动，提高了全局上下对全国文明城市再评选的知晓率、参与率、满意率。同时，组织全局广大职工开展了“改革开放30年”主题演讲比赛、“点燃激情与奥运同行”职工健美操、青年歌手大赛。

认真督查，各项工作扎实有序。该局指挥部组成专题督查组，主要领导带队多次深入社区实地察看，听取工作汇报，调查了解各责任单位目标任务完成情况，及时发现、反映和解决问题，有效地促进了各项任务的落实。指挥部办公室分组深入一线，对涉及物业管理、廉租住房保障的焦点难点问题，开展专项督查工作，摸清了工作任务的薄弱环节，先后召开专题会议11次，印发文明城市再评选专题简报9期。特别是对全市物业服务项目进行了日督查，及时下发了物业服务项目存在问题限期整改通知和督办通知，对没有按时限完成任务的单位进行二次督查。

提升物业服务水平，改善人居环境

开展物业管理规范化服务竞赛活动。根据市迎接文明城市再评选指挥部的安排，进一步明确了40家物业企业、145个重点项目为物业服务文明城市再评选抽检项目。该局成立了四个工作组，分别对昆区、青山区、东河区、九原区、高新区物业管理项目和重点项目开展了一个月一轮的全面检查。全市物业服务企业都能识大体、顾大局，克服资金、人力不足的困难，在完善行业规范化服务标准及考评细则、悬挂宣传标语、处理卫生死角、清理乱贴乱画、整修道路及喷灌设施等方面做了大量的工作，取得了阶段性成果。在工作人员着装统一、文明礼貌、公开收费项目、全天候值班等39项具体标准方面，逐步达标，达标率为74%。市家欣物业公司所辖老旧小区基础设施差、历史欠账多，公司上下不等不靠，集思广益，发动各层管理人员严防死守，彻底清理各小区卫生死角，重新粉刷门岗、办公场所面积1.2万平方米，补植草坪8000多平方米，修理更换小区路灯2137盏、喷泉及喷灌设施20套，清理楼道无人认领杂物和野广告，做到随时发现、及时清理；重新制作再评选专题宣传广告牌165块，为工作人员全部更换工作服；加强报修、维修、抢修工作，做到24小时应急维修；先后补换井盖127处，整治修缮小区道路1500平方米，更换垃圾桶120个，有效改善了老旧住宅小区居住环境。

全面推进旧小区治理改造。今年，市政府继续将旧住宅小区治理改造列入为民办的20件好事实事之一，下达了9个

旧小区治理改造任务，计划改造面积122.13万平方米，计划投资1450万元。目前，已有8个旧小区开工。其中，昆区4个已全面开工，改造面积96.25万平方米，投资430万元，进行了管网改造、路面硬化、外墙粉刷等；青山区2个已全面开工，改造面积13.48万平方米，投资200万元，拆除违章建筑，硬化路面；东河区3个已开工2个，改造面积10.3万

平方米，投资28万元，进行了管网改造、路面硬化。旧小区治理改造总面积达120.03万平方米，投资658万元。

扩大覆盖面，实施廉租住房保障

廉租住房管理包括两个内容，一是廉租房的租金补贴工作，年初该局下发了《廉租住房申请报名通知》，2月底完成了廉租住房的申报、初审和公示工作。今年，我市将市四区和稀土高新区人均居住建筑面积不足13平方米，外五旗县区人均居住建筑面积不足8平方米的低保家庭全部纳入廉租住房租金补贴范围，因此，全市新增廉租家庭6194户（其中市四区和稀土高新区新增3482户，外五旗县区新增2712户）。目前，全市累计有11719户低保家庭享受廉租住房租金补贴，全年预计发放资金2205万元，一季度共发放廉租住房补贴资金550万元。二是加强廉租住房建设。在坚持租金补贴保障的同时，今年我市将在昆区、青山区、东河区、九原区四个区建设4万多平方米廉租住房，总投资5088万元（其中申请中央预算内投资1209万元，申请内蒙古预算内投资403.4万元，市级预算内投资403.4万元，市四区政府投资3072.2万元）。廉租住房建设方式主要在经济适用住房及普通商品住房项目中插建，单套建筑面积控制在50平方米以内，共建设846套廉租住房，主要配租给孤、老、病、残等急需救助的住房困难家庭。目前项目已全面开工建设。

推进各项工作，圆满完成共性任务

严格完成文明城市测评体系档案整理工作。档案整理工作对照全国文明城市测评体系中“测评标准”的要求，将承担全国文明城市再评选目标任务中16项测评任务、25条测评标准的材料审核部分的档案资料进行了整理归档，共计完成41卷、2870余页文件材料，并顺利通过市迎接文明城市再评选指挥部档案资料组的初审和复审，完成档案移交工作，受到好评。

浅议城市景观与房产项目的呼应 篇3

1.城市管理者及房产管理者在城市规划、建设阶段缺乏话语权。管理单位参与城市规划、参与城市建设，即管理单位的前期介入，能从市民对物业的使用和工作生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为规划和建设单位提供前期的专业性意见，使新开发的项目真正成为为市民量身定做的、符合市民心愿的居家乐园，提升景观项目使用的附加值，形成城市的新亮点，有利于整个城市建造精品物业和进行房屋促销，更有利于今后管理单位的管理和服务。

2.城市管理者与房产管理者之间缺乏沟通渠道。城管与房管在工作内容上有着极强的相似性，园林部门相当于绿化组，市政部门对口维修组，环卫部门等同保洁组，市容部门可比保安组。从某种意义上讲，城市管理管得是开放式的大型社区，房产管理管得是封闭式的小型城市。但是由于两者在管理体制上的区别（见表），使得城市管理与房产管理的融合难以实现。

三、相应的解决对策

综上所述，现阶段我们的城市景观规划、建设、管理尚无法实现与城市房产项目的呼应。将城市房产项目融入城市景观、实现城市景观为城市房产项目服务，期待我们在管理程序上和体制上的突破： 1.优化项目建设流程。管理单位在项目立项阶段，了解项目概况，建立沟通渠道，告知规范，提出宏观意见，建立项目档案；项目设计阶段，对项目设计进行评审，提出针对性意见，力争问题早期发现，早期化解，体现服务精神，避免开发单位错误的投入，促进项目品质提升，也为今后的项目验收提供依据。同时对发现的问题，形成书面意见，充实项目档案，留存书证，明确管理责任；项目验收阶段，应根据实际情况，可对前期制定的方案进行微调，使方案更具可操作性，各种功能更加得到有效发挥，并最终通过验收落实到现场。管理单位全面参与立项、设计和验收是确保景观项目与周边房产项目融合，产生综合效应的流程保障。管理单位包括城市管理单位，也应包括房产管理单位。 2. 实现城市管理社会化，打破城市管理与房产管理界限。目前的城市管理过程中，政府的定位是直接的管理者，强调其管理属性，却忽视了其作为城市公共设施设备所有者的所有人属性，也就造成了其在管理手段、管理目的方面与社会属性较强的房产管理之间存在巨大差异。作为产权人，城市景观、城市公共设施设备，也完全可以通过公开选聘，招募专业管理公司进行社会化管理。可以想象，当房产管理企业中标临近地块城市景观的日常管养时，管理真空问题，停车资源共享……凡此种种时常令人纠结的问题，都将迎刃而解。

景观项目不再是独立的景观项目，房产项目不再是独立的房产项目；管理单位打破与规划、建设单位的界限，管理单位打破彼此之间的界限，现代都市催生城市大管理、现代都市催生都市大综合。

参考文献：

[1] 刘先觉.现代建筑理论[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2] 吴良墉.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.

[3] 滕尼斯.共同体与社会[M].林荣远，译.北京：商务印书馆，1999.

作者简介：费翔（1979-），男，浙江宁波人，中级经济师，从事城市经营与管理研究。

（江苏省无锡新区城管（房管）局）

提升农村房产价值推动城市化发展 篇4

“十一五”规划建议指出, 我国要走中国特色的城市化道路, 这是从根本上解决农村问题, 全面提高城乡居民收入水平和生活质量的关键所在。从1978年至今, 我国的城市化水平逐年提高, 城市人口比重由1978年的17.9%提高到了2007年的44.9%, 提高了27个百分点, 城镇人口由1978年的17, 245万人增加到了2007年的59, 379万人。2008年我国城镇人口达60, 667万人, 比2007年增加1, 288万人, 乡村人口为72, 135万人, 比2007年减少615万人。按照规划, 到本世纪中叶, 我国总人口将控制在16亿左右。设定本世纪中叶的城市化率目标为75%, 则我国农村人口数在2050年必须减少为4亿;假定2008~2050年间全国增加的2.8亿人口在城镇和农村之间的分配是按照2008年的城镇/农村人口比例来进行的, 则在2050年我国的农村人口数将增加至8.73亿。因而, 2008~2050年期间我国必须转移出大概4.73亿的农村人口, 平均每年转移1, 126万农村人口。可见, 我国的城市化本质上是人的城市化, 加速农村人口向城市转移是关键。但是, 在大量农村人口以农民工身份向城市转移时却面临着各种各样的问题, 农民进城难、进城后的生存难是其突出表现。

二、城市化进程中的问题

(一) 农民进城难

第一, 进城成本高。农民工进城要办理各种各样的证件, 每年每个农民工都要为此花费500元左右。以北京为例, 农民工进京打工需要办理的证件多达六七种。首先, 前往北京的农民工要在户口所在的省市区办理《流动人口证》, 同时缴纳管理费50~80元/年;到了北京, 按《北京外地来京人员户籍管理规定》要申领《暂住证》, 需缴纳管理服务费180元/年, 证件工本费8元/本;根据《北京市外地来京务工经商人员管理条例》, 还须由雇用单位代为办理《就业证》, 缴纳管理服务费180元/年, 证件工本费5元/证;还需在工作所在地卫生部门办理《健康证》, 费用为40~50元/年;若为育龄妇女, 则还需办理《婚育证》, 办证费为每证5元;如果所从事的工作是要求具有一定技术资格的工种, 还须经培训取得《职业资格证书》, 办证费为每证4元。以上证件如果办齐, 来京打工者每年至少需要支出450元。

第二, 求职者排斥。多数城市明文禁止一些岗位、时段不准雇佣农民工。如广东省为保护本地就业者, 对外来务工人员实行了长达十年的“六不准”政策, 即在春节后一个月内, 省内的所有用人单位 (包括企业、事业单位、党政机关、社会团体和个体工商户) 一律不准招收外省民工;回乡过节的民工返岗时, 一律不准带新民工入粤就业;职业介绍和人才交流机构一律不准开展介绍外省民工的介绍活动;不准举办劳务和人才交流集市;外省驻粤劳务办事机构一律不准向广东组织劳务输出;任何组织和个人, 特别是新闻单位一律不准刊登和发布招 (聘) 用外省劳动力的广告或信息。

第三, 缺少健全的领导服务网络。目前, 国家对1亿多的青壮年劳务大军还没有设立一个全国性的领导服务机构。有的城市虽然设立了“外来流动人口管理办公室”, 但主要职能是如何管理他们, 而对他们的权益保护、服务工作却很少过问。

第四, 就业信息少。多数地方农民外出打工, 除靠亲戚、朋友、同学、老乡这条渠道外, 根本找不到任何就业信息。而劳动部门由于劳务输出服务网络很不健全, 与外界劳务市场联系极少, 得不到用工信息, 即使获得一点, 也难以进乡、入村、到户, 导致1/4以上的农民只好盲目外出, 到城里现找。

第五, 技能培训跟不上。根据国家统计局重庆调查总队调查显示, 被调查的农民工中, 只有24.7%的农民工在外出务工之前接受过技能培训, 但大多也是临时性的、短期的岗前培训。其中, 接受培训的时间在3个月之内的接近70%。因为缺乏培训, 绝大多数农民进城以后, 只能干一些脏、险、苦、累、重的活。

第六, 户籍管理制度。目前, 农民把户口迁到小城镇相对容易些, 但是在大城市对农民的户口迁移都有很大的限制, 一般都规定农民必须要购买住房才能迁移户口, 给农民进城设置了很高的门槛。

(二) 农民进城后的生活问题。

根据2006年8月国家统计局在全国范围内对城市农民工生活质量的调查情况, 当前农民工工作和生活条件普遍较差。这表现在进城农民的居住条件差、医疗卫生条件差、收入水平低、社会地位低、缺少权益保障、子女教育问题突出等。

1、进城农民的居住条件很差。

目前, 进城农民在城里一般没有自己的住房, 大部分是居住在集体宿舍, 多数是一家人或几人合租一套房, 生活设施设备简陋, 有的连自来水、天然气、卫生间都没有, 还有的农民工甚至长期住楼梯间、危房、工棚等。 (表1)

2、进城农民缺少权益保障, 社会地位低。

进城农民工是城市中的“边缘”一族, 享受不到城市居民的各种福利待遇和社会保障, 城市里的许多公共产品他们享用不到, 形成了明显的身份差异。

3、进城农民收入水平低, 被克扣、拖欠报酬的问题依然存在。

根据国家统计局的调查情况, 进城务工经商的农民平均月收入为966元, 一半以上的农民工月收入在800元以下, 其中月收入在500元以下的占19.67%, 月收入在500~800元的占被调查人数的33.66%, 只有10%的农民工月收入超过了1, 500元。虽然国家已经对克扣、拖欠农民工工资的现象做出了严厉整治, 但克扣、拖欠农民工工资的情况依然存在。调查显示, 经常被克扣、拖欠报酬的农民工达到了被调查人数的20%。

除了以上几点, 还有农民工子女的教育问题、农民工工作环境差、农民工所引起的社会治安问题等。

城市化进程中出现的这些问题, 严重影响我国的城市化速度和效率, 制约我国经济社会的发展。出现这样的问题, 有很多方面的原因, 其中我国农民的贫穷是一个很重要的因素。因为他们在进城前缺少进行技能培训的资本, 进城后又没有由农民向市民进行身份转换的资本, 所以农民的贫困制约了我国城市化发展。

三、城乡居民家庭财产结构分析

家庭财产是社会财富的重要组成部分, 是评价人民生活水平的指标, 分析家庭财产结构可以明确家庭收入来源, 进而分析农民贫困的原因所在。根据国家统计局对家庭财产的分类, 家庭财产的内涵由家庭金融资产、房产、主要耐用消费品现值和家庭经营资产四部分组成。统计资料显示, 在城市家庭财产构成中, 家庭金融资产为7.98万元, 占家庭财产的34.9%;房产为10.94万元, 占家庭财产的47.9%;家庭主要耐用消费品现值为1.15万元, 占家庭财产的5%;家庭经营资产为2.77万元, 占家庭财产的12.2%。 (对农村居民家庭财产结构, 本文采用类似对比方法得到农村居民家庭财产结构, 家庭金融资产、房产、家庭主要耐用消费品、家庭经营资产所占的比例分别为:25.1%、32.2%、28.4%、14.4%。) (图1、图2)

我们可以看到, 在城市居民家庭财产结构中, 房产所占的比例接近一半, 已经是家庭财产的最主要构成部分, 而在农村居民家庭财产结构中, 房产仅占1/4, 为城市居民的一半, 农村居民房产在农村家庭财产中所占的比例过低。而农村居民家庭房产面积是远远大于城市居民家庭房产面积的, 农村居民家庭房产在家庭资产结构中所占比例过低的根本原因在于农村房产价值过低, 这也就是农民贫困的根本原因所在。

目前, 我国城市居民人均住宅面积大约为28m2, 家庭平均人口规模为2.9人, 由此我们可得到城市居民家庭的房产面积约为81m2;农村人均住房面积31.6m2, 家庭平均人口规模为4.03人, 则农村家庭住房面积约为127m2, 农村家庭房产面积约是城市家庭房产面积的1.6倍。而对家庭资产来说, 城市家庭资产往往是农村家庭资产的5倍左右, 那么综合考虑以上因素分析可得, 城市房产价值约是农村房产价值的16倍。

导致农村房产价值低的因素很多。首先, 农村房产价值低是由现行的农村土地政策决定的。农村土地现行政策决定了农村土地所有权属集体所有, 农民对其几乎没有什么话语权、支配权, 因此农村土地价值普遍被低估。国家征收集体土地时, 支配权完全掌握在县、乡级政府手中, 而代表村民行使话语权的村干部又往往只听从上级领导意图安排而不顾及村民的利益, 导致农村土地被低价征用;其次, 农村房屋缺乏产权保护。我国农村房屋没有产权证, 买卖时无法办理过户手续, 造成这些农村私宅交易存在风险, 阻碍了农村房屋的自由流通, 由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏, 致使农村房产价值得不到体现;再次, 城乡二元管理体制使我国的城市化呈单向度方向流动, 只有农民向城市流动, 没有城市居民向农村流动, 农村的房产市场小, 导致农村房产价值低, 而城市房产大幅度升值。还有, 在农村融资方式单一也是一个重要原因。城市居民可以通过抵押贷款、按揭等形式向银行借款购房;而农村居民只能靠自己的民间借贷完成自己的置房计划, 停留在自给自足的小农经济时代, 阻碍了农村房产市场的发展。

四、提升农村房产价值的思路

众所周知, 房产由两部分组成, 一部分是住房本身, 而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用权。因此, 要提升农民房产的价值, 应该从提升农村宅基地价值和提升农村房屋价值两个方面努力。

(一) 提升农村宅基地价值

第一, 完善农村土地产权制度。农村土地产权是以农村土地所有权为基础、以土地使用权为核心的一切关于土地财产的总和, 是由各种权利组成的土地权利束。它包括土地所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等。根据现代经济学理论, 产权是可以分解的, 只有明确了所有权、使用权等各级产权的归属, 才能构建合理的收益分配机制。因此, 我们可以从分离宅基地的土地所有权和使用权, 并明确宅基地的产权两个方面, 完善农村土地产权制度。

分离宅基地的土地所有权和使用权, 即所有权归集体, 而给予农民宅基地永久使用权, 宅基地的占有权、使用权、收益权、转移权归农民所有。宅基地对农民来说具有福利性、社会保障性, 是农民基本的生活条件, 是农民的重要财产之一。只有允许农村土地所有权与使用权的分离, 农民才能理直气壮地行使使用权、收益权和处置权等一系列土地权利。

明确土地产权归属, 必须在坚持农村土地集体所有制不变的前提条件下, 对分散凌乱的农村土地使用现状进行排查, 建立完善的农村土地产权制度, 在法律和法理上, 对集体所有权和使用权的权能做出清晰的界定。具体做法如下:首先, 要对农民集体组织的土地所有权进行确认, 必须以通过权能登记发证的形式对土地所有权予以确认;其次, 要制定出台有关规定, 明确集体成员身份资格的认定、取得、丧失与继承等相关规定;最后, 要规范集体土地使用权的种类, 明确宅基地、集体建设用地和农用地使用权的使用期限和内容, 并以法律形式物化农民与土地之间的产权关系。

产权制度, 究其根本是为了保障财产收益的合理分配, 通过确认生产要素的所有权与使用权, 明确收益来源, 确保正确分割。集体土地使用权得到明确、清晰的认证, 农民因拥有土地使用权所享有的收益权也就清晰可见了。

第二, 建立统一的土地流转市场。农民缺少社会保障, 这是众人皆知的问题, 宅基地成为了农民至关重要的财产之一, 可以说宅基地对农民来说是起到社会保障和社会福利的效果, 宅基地的价值可以决定农民自身财产的多少。然而, 在农村不允许宅基地进行自由流通也就难以实现宅基地真正的价值, 可以毫不夸张地说, 这就把农民手里的财产变成了“死财产”, 没有意义, 严重地损害了农民的利益。因此, 要提升农民宅基地的土地价值, 就需要建立统一的土地流转市场, 对宅基地进行市场化改革。宅基地市场化改革必须根据各地发展差异分类进行。对发达地区和大城市城郊地区已经有了对土地的市场需求, 可以考虑直接建立区域性宅基地交易市场。我们可以先建立一个小区域扩散性的宅基地市场, 然后在更大区域范围内形成更为合理的价格机制。对欠发达地区和城市远郊地区由于土地市场需求少, 可以由政府出面组织, 对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造。

(二) 提升农村房屋价值。

对提升农村房屋价值我们也要从明确产权和规范流转程序两个方面来做。通过为农村村民办理房产证, 物化其房产资源, 可以大大提升居民住宅的市场价值;通过对农村房屋的流转程序进行规范, 可以防止居民私下进行交易, 减少了居民财产被损害的可能, 同时通过严格的申请制度, 可以让交易双方处于更平等的状态下进行交易, 这样房屋的价值才能得到真正的体现。

五、总结

在我国的城市化进程中出现了农民进城难, 进城后生存难的问题, 严重制约了城市化的发展, 究其原因是由于农民贫困引起的, 而农民贫穷的根本原因在于农民的物化资产价值低。与城市居民对比发现, 城市居民的物化资产大都来自于房产, 而农村居民物化资产中房产比例较低, 其价值则更低。因此, 解决农民贫困问题, 从根本上应当提升农村的房产价值。通过提升农民的宅基地价值以及农民的房屋价值, 就能够提高农民的物化财产, 从而为农民进城, 农民到市民身份的转换提供可以利用的资本, 推动我国的城市化发展。

摘要：本文分析目前我国城市化进程中存在的农民进城难、进城后生存难问题。通过农村和城市居民家庭财产对比分析发现, 农民贫困的原因在于物化资产价值过低, 而提升农村宅基地价值和房屋价值是解决目前农民贫穷的关键, 并给出具体的建议。

关键词：城市化,农民,家庭财产结构

参考文献

[1]辛章平等.我国现阶段农村人口城市化问题考察[J].兰州学刊, 2006.10.

[2]国家统计局课题组.城市农民工生活质量状况调查报告[J].调研世界, 2007.1.

城市房产 篇5

房产税、房地产税，一字之差，不少人对此多有混淆。房地产税，是指有关房地产的税收，包括开发、流通、保有环节，比如房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等等。而房产税，仅仅指向保有环节。

目前，房地产开发和流通环节均有征税，而且税负过高，但保有环节则一直缺失。 去年3月的“国五条”提出，要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。在广东省日前出台的深化财税体制改革总体方案中，房地产税等财产行为税将成为县市级主体税种。

城市房产 篇6

今年以来，虽然一线城市房价上涨，二三线城市房价也跟着涨，但以二三线城市业务为主的上市房企中航地产（000043.SZ）却把自己的房产业务几乎全部卖尽。

中航地产将旗下10家地产公司卖给了保利地产，交易价格为23亿元。中航地产为何要剥离地产业务？尤其是公司一面称，一些项目开盘销售率超过80%，一面却要放弃房地产业务，中航地产房产项目的真实销售状况究竟如何呢？记者就相关问题询问中航地产，公司未能给出一个合理说法。

房产业务盈利能力弱

此次中航地产转让的10家房地产项目公司股权以及1个房地产项目在建工程，分别位于成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等省市，也就是说基本上都处于二三线不发达城市。

因这些项目所处地理位置不具吸引力，中航地产转让10家下属公司股权仅得到23亿元。但这些几乎是中航地产在地产领域的全部家当，其收购方——保利地产公告透露的信息便是佐证。

关于此次交易，保利地产在公告中称，“此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权”。

除了地产外，物业管理也是中航地产的一部分业务。今年上半年，公司物业管理业务占据了总营收的三分之一，房产业务占比则超过二分之一。

由此可见，对于当前的中航地产来说，房地产业务在其总盘子中仍占据大头。那么，中航地产为何要把自家的房产业务全部变卖？

答案在于中航地产对其房产业务不再抱有信心了。公司在公告中表示：虽然自2014年年末以来房地产市场整体平稳回暖，但宏观经济增速放缓、行业整体发展速度减缓。与此同时，房地产行业竞争依然保持激烈状态、整体盈利能力下滑，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

中航地产还认为，公司因房产项目主要集中在二三线城市，去库存压力较大。其在公告中称，2015年，虽然全国商品房销售金额仍同比增长，但是行业库存仍居历史高位，2015年年末商品房待售面积较2014年末同比上升15.6%，同时，城市分化严重，部分二三线城市库存压力巨大。

中航地产的房产项目正是位于贵阳、昆山、赣州等二三线城市，受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交和价格呈现恢复态势，但是未来发展仍面临较大压力。

卖掉房产公司股权后，中航地产打算今后着重发展物业管理。在中航地产看来，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，更具有发展前景的物业资产管理业务，增强了公司持续经营能力。

也许，中航地产不看好旗下的房产业务有一定道理，资本市场似乎也对其剥离地产、聚焦物业管理的转型较认同。因此次重组，中航地产自7月6日停牌，10月21日复牌的当天股价便大涨，3个交易日内，其股价上涨20.9%。因股价猛涨，中航地产还在10月25日披露了股价交易异常波动公告。

销售不畅致资金紧张

不得不剥离房地产，对公司来说颇为无奈，因为在2014年，中航地产还称，将进一步聚焦房地产业务。

2014年的说法是“进一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，当时放弃酒店业务，就是想要“集中优势资源”发展地产开发。

短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，是自身战略出了问题吗？

同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅市场仍然存在较大的潜力。”

以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013年房产业务营收为41亿元，今年上半年却只有16亿元，远不足2013年的一半。

房产收入减少，直接影响到中航地产的盈利状况。公司2015年净利润为4亿元，同比减少18%，今年上半年，公司净利润也只有336万元。而这样的财务数据也是公司分别依靠2015年出售旗下4家公司股权，以及今年上半年转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”股权来实现的。

盈利状况不佳，主要是因为房子没有以前好卖了。记者通过其年报数据发现，中航地产2015年在售项目签约率仅为52.3%，2016年上半年则下降到51.4%。与此同时，公司今年上半年存货余额也比去年年末增加了6亿元左右，这也就证明其存货压力确实较大。

库存压力大，房子销售不畅的中航地产最近资金也较紧张，今年上半年末，其资产负债率达80%。中航地产也坦承：本次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻上市公司的经营负担，降低公司资产负债率，提升资产流动性。

二三线城市房价增长潜力不再

中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1～8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗？答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对《投资者报》记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。

房地产公司买地当然不会全靠自有资金，今年以来，大多房地产公司都在加杠杆入场，不止中航地产资产负债率超80%，万科、绿地、华夏幸福等地产巨头资产负债率均超过80%。在房地产红火的同时，中国房企的杠杆率也在创新高，而这一状况也颇令人担忧，地产企业如此激进地拿地，导致债台高筑，这是否会在一二线城市制造出更大的泡沫？

卖房产的中航地产对房产业务不再看好，那么买房产的保利地产呢？

不同于中航地产，截至今年上半年末，保利地产的房产项目中，一二线城市占比约71.4%。保利地产也在半年报中透露“一二线城市成交火爆，销售表现显著优于三线城市，公司仍将拓展重心集中在一线和部分核心的二线城市”。这说明保利地产对开发中小城市并不看重。那么，作为接盘方，保利地产将如何运营中航地产转让的二三线城市项目，能否令这些项目起死回生？《投资者报》将持续关注。

城市化建设中房产开发的思考 篇7

2000年，美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨(Stiglitse)曾经说过：影响二十一世纪人类社会进程两件最深刻的事情：第一是以美国为首的新技术革命，第二就是中国的城市化。我国的城市化建设足以影响世界，我们必须严谨的对待随之而来的问题与挑战

城市化有两种形式：一种是伴随经济增长的城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化 (Hualou Long, 2007) 。在中国，现阶段多数地区的城市化属于第一种形式，即人口大量涌向城市，促使非农人口所占比例不断上升，推进城市化进程。

中国城市化水平上升之快必然有城市自身发展规律的作用，而另一方面也归因于人口过度流向东部大城市 (叶嘉安，2005) 。城市人口激增，导致住宅房地产的需求扩大，使得住宅房价高涨;而且，原城市居民生活条件提高，对住宅需求也在提高，更大的刺激住宅房价的高涨。然而房产开发周期相对较长，许多大中型城市，比如北京、上海、南京、杭州等直辖市、省会的城市建设跟不上城市化建设，导致住房供需紧张，房价居高不下。

城市化建设中数字不断庞大起来的市民，需要大量的住宅房地产，随之而来的商业和办公房地产也需求大于供应，不断地刺激房地产业的发展。

当城市化建设到一定程度，必然发展成为某个区域的经济文化中心。大型办公楼、商业街、商场的需求也随之而来，这些房产的开发相当的重要，因为它们是人们生活必需的一部分，是人们日常生活工作中的重要场所。城市化建设中的房产建设不仅仅是住宅的建设，也是办公和商业房产的建设，必须同步发展。

飞速发展的房地产业也带来了许多的问题和挑战。

中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。它主要被用来为城市化筹集资金。房地产市场目前遭遇的许多问题 (例如高房价，对外资和灰色收入需求的过度依赖等) 都源于它在地方政府财政中的作用(谢国中，2007)。虽然我国政府连续出台一系列关于房产建设的宏观调控政策，促进房产的合理开发，解决广大群众的住宅需求，但是地方政府并没有强有力的贯彻中央中央政府的方针政策。

2008年1月初国家出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其强调了按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准;充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率;充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制;强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用;加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性，增强节约集约用地的责任感，切实转变用地观念，转变经济发展方式，调整优化经济结构，将节约集约用地的要求落实在政府决策中，落实到各项建设中，科学规划用地，着力内涵挖潜，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观，实现经济社会的可持续发展。

经济可以全球化，但市场不能没有国界。为今之计，必须为中国的房地产设防，将可以向外开放的房产市场控制在一个合理的比例之内。大力开发廉租房、经济适用房，满足国内普通老百姓的安居需求(刘金平，2007)。面对目前我国房产业持续涌入的大量外资，我们必须认真，严谨的对待。

房地产业与城市化在发展阶段上具有同步性，这要求房地产业必须与城市化协调发展。因此，在城市土地国有制的背景下，我国政府作为城市土地所有权的代理者和房地产业的公共管理者，理应将房地产业与城市化的协调发展作为其重要管理目标之一。也就是说，政府应该运用经济、法律和行政的手段，促使房地产业发展与城市化发展速度及城市化空间演变规律相协调(杨波，2007)。

房地产业是国民经济的基本载体、支柱产业，是推动国民经济增长，加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量，是社会经济大系统的重要组成部分，被称为国家经济的晴雨表。

房地产业高速发展得力于城市化的推动，也是我国经济快速增长的体现。城市化的建设过程中，房地产业起到主导作用，城市建设的重中之重。合理利用土地资源，可持续开发房地产业，有效的缓解人口压力，建设和谐社会。

参考文献

[1]、华伟, 艾华.中国房地产市场如何走向健康持续稳定发展[J].经济改革, 2006, [7]:42—44.

[2]、叶剑平, 谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[J]北京:中国人民大学出版社.2005[.1]

[3]、叶嘉安.我国城市化进程怎样免患大城市病[J].大众科技报.2005.[8]

房产档案在城市建设中的作用 篇8

1 房产档案管理在城市建设中的重要作用

1.1 房产档案为国家进行房地产事业宏观调控提供重要的依据

市场经济的蓬勃发展带动了房地产行业的发展, 房地产是目前市场上最具活力的产业之一, 房地产业的快速发展为国民经济的发展注入了强大的动力, 现阶段已经成为我国国民经济的支柱产业。市场是瞬息万变的, 受政府政策、社会金融的影响比较大, 市场竞争比较激烈, 波动的幅度难以预料, 政府在进行城市建设的过程中, 如何准确把握市场发展的现状和规律, 就需要有大量的数据进行分析和研究, 从而为政府进行房地产事业宏观调控提供重要的数据参考。房产档案记录了大量城市发展过程中的房屋原始数据, 例如房屋交易、产权变更等状况, 通过对这些数据的分析对房地产交易市场的现状和发展趋势做出准确的判断, 从而及时运用相关的宏观调控手段使市场的需求保持基本的供需平衡, 确保房地产市场能够健康有序的发展, 为国民经济的发展和综合水平的提高提供经济支持。

1.2 房产档案为城市建设过程中住房拆迁提供有效的凭据

在城市发展过程中, 为保证城市发展的质量, 提高城市建设水平, 必须根据城市重建的系统规划设计, 拆除一部分建筑物, 对城市的布局进行重新安排, 这个过程会涉及到房屋拆迁的问题。拆迁问题已经成为现阶段社会关注的焦点, 也是城市建设工作中的难点问题。要保证城市建设过程中拆迁工作的准确无误以及被拆迁人的合法权利不受到侵害, 拆迁单位就必须通过房产档案准确核实拆迁房屋的所有权人、建筑物面积、结构、产权证以及权利是否完整性等信息, 利用房产档案提供的真实信息, 才能够有效的解决拆迁过程中产生的一些关于房屋的问题, 确保房屋拆迁工作能够顺利进行, 为城市建设提供保障。

1.3 房产档案能够为房屋开发商顺利房地产市场提供有利的支持

房地产商进行房地产市场开发的最终目的是获得较大的利润, 促进房地产企业的发展。房地产开发是一项投资和风险都比较大的行业, 开发过程中涉及的环节也比较多, 房地产开发企业要取得房地产开发的顺利, 就必须进过详细的市场分析, 而房地产档案能够为房地产开发的市场分析提供重要的参考。通过查阅房地产档案可以详细了解到各种类型商品房的修建、销售以及房屋空置率情况, 从而准确分析出市场上已经趋于饱和和急需的商品房类型, 在开发前期做出准确的定位和选择, 同时还可以对商品房的户型和面积做出正确的定位, 正确的定位对于房地产开发企业的投资和收益起着至关重要的作用。所以, 房地产档案在房地产开发过程中占据着重要地位, 在城市建设过程中也具有重要意义。

1.4 房产档案为城市建设中的防灾减灾提供重要的保证

随着建筑规模的不断扩大, 建筑中自然灾害或火灾等事故的频发, 提高了建筑单位对建筑安全的重视度。如何规避火灾等安全事故, 减小自然灾害对房屋建筑的破坏, 这就需要大量的数据进行分析。房产档案作为城市规划和基础建设的重要历史记录, 在抵御自然灾害方面有着非常重要的作用。建设单位可以通过查阅房产档案中的房屋类型和结构, 制定出科学、合理的房屋建设规划, 优化房屋建设技术, 提高房屋建设中建筑材料的质量, 优化房屋结构, 最大限度的减小自然灾害或火灾等安全事故对房屋的破坏, 提升整个城市的安全, 对促进城市健康发展有十分重要的作用。

2 如何充分发挥出房产档案在城市建设中的重要作用

房产档案对城市建设具有非常重要的意义, 它能够为城市建设提供有效的信息参考和保障, 能够提高城市建设的质量水平, 促进城市健康有序的发展。但是, 在城市建设过程中如何充分发挥出房产档案的优势, 应该从这几方面深入分析。首先, 提高房产档案的质量, 增强房产档案管理人员的职业素质, 房产档案记录的准确性直接关系到城市建设的质量, 司法鉴定和经济适用房的建设都需要参考房产档案, 并对房产档案中的历史记录进行分析, 只有这样才能保证司法鉴定的结果合法性、科学性, 才能在城市建设过程中顺利进行经济适用房的建设。所以房产档案管理人员在工作过程中要坚持以人为本, 提高房产档案的质量。其次, 优化房产档案管理方式, 实现信息技术的房产档案管理的有效整合, 建立完善的信息系统, 在信息平台上实现房产档案的共享, 为城市建设的发展提供更高效的工具, 通过网络技术进行房产信息的收集和传播, 为城市建设过程中的科学决策提供更加丰富的资源保证, 促进社会的进步和发展, 对城市建设的顺利开展也有非常重要的作用。最后, 城市建设过程中加大房产档案的利用率, 通过参考房产档案, 分析房产档案中的历史记录, 制定合理、科学的城市建设规划, 在城市建设前期确定城市发展的定位, 为城市建设的顺利开展和质量提供有力的支持。

3 结束语

综上所述, 房产档案在城市建设中具有重要作用, 房产档案充分发挥出自身的价值能够为城市建设的各个环节提供有力的支持, 具有重要的参考价值和凭据作用, 有利于房地产的开发和建设, 有利于城市建设的顺利开展和城市的健康有序发展, 在市场经济发挥着重要作用, 有效的提高国民经济水平。因此, 城市建设中要重视房产档案的作用。

参考文献

[1]马建华.加强房产档案管理为和谐城市建设服务[J].科技创新导报, 2011 (19) :213-213.

[2]李业.浅谈房产档案在城市建设中的作用[J].中国房地产业, 2011 (12) :23.

城市房产 篇9

现今中国经济高速发展,伴随着GDP每年都保持着8%左右的增幅,我国居民的生活水平得到不断的改善和提高,与此同时,国内的物价也在不断地增长,通涨水平甚至高于同期的银行定期存款利息。也就是说老百姓的钱如果是老老实实地留在银行存定期相当于每年都在亏钱,这完全颠覆了十几年前人们只管把钱存银行定期,到期后就能够收回本金和一笔可观的利息的美好愿望。另外,由于我国各方面的社会保障,例如医疗保险、养老社会保险医疗等,都处于起步阶段且存在各种各样的不完善,使得人们不得不为未来的生活多作一些打算。在老百姓群体中有很大一部分人———大城市中的白领家庭,他们大多数是70、80 后,并基本接受过普通高等教育,至少拥有大学本科学历和学士学位,现在他们已经是社会发展的中坚力量和白领阶层的主要组成部分,虽然他们有稳定的高收入,但也强烈地意识到现今国内的物价飞涨和手上货币不断贬值的问题,他们都迫切地希望能够寻找投资渠道来保值和增值自身的财富。

根据广州市统计局的数据,2012 年广州市城市居民家庭人均可支配收入38054 元,扣除价格因素,实际增长8.1%。但是,参考广州市国土房管局年初公布的官方数据,2012 年广州十区房价为14044 元/m2,2013 年3 月份全市十区均价就已经高达17205 元/m2,比2012 年增长了22%。参考以上数据,适当地投资房地产可能会有效地促使家庭的财富得到保值和增值。

房地产投资作为一种相对新兴的投资,具有比较高的风险,常见的有房地产市场风险和交易风险,而且其受到诸多因素的影响,比如国家政策、地方政策、不同体制的银行的信贷额度、各类型房产企业的有关宣传等。另外,可供投资的房地产产品在市场上可以说是琳琅满目,按大类分有住宅、商铺和办公写字楼,按区域分可分为郊区房产、市区房产等。对于广大的白领家庭来说,他们迫切地需要了解有关的房产投资策略及风险应对策略来帮助他们在一定程度上实现其自身财富的保值和增值。

二、房产投资简介

1、普通房产投资的定义

通常情况下,投资是指投资主体(在本文特指白领家庭)为获取预期收益而投入资本(或资金)以形成资产的经济活动。根据房产供求角度,可分为供给者投资与需求者投资。供给者投资亦称卖方房产投资,其目的在于通过对房产开发、经营等环节的投资而获取赢利。需求者投资又称买方投资,是指房产需求在购买、租赁房产产品过程中的投资。本文主要讨论的是需求者投资。

2、普通可投资的房产种类

按大类分,普通可投资的房产可分为居住房产和商业房产。居住房产一般有普通住房(包括楼梯房和电梯房)、学位房等。商业房产包括商铺、写字楼、车位、公寓等。一般来说,普通居住房产的土地使用年限比商业房产的土地使用年限要长,分别是70 年和40 年,而商业房产有的只有20 年。学位房一般指的是房屋所在片区的公办幼儿园、小学、初中都能为房屋所有者家庭户口名下的适龄入学成员提供相应的学位以满足其入学读书的需求,现在的学位房未必都具有以上的不同年龄段的学位,不过至少是要有公办小学学位才称得上是学位房。除了学位房,就是普通住房了,这些住房有楼梯房,有电梯房,通常新建的住宅小区是电梯洋房。商业房产一般都是用作出租的,其中商铺包括临街商铺、场内商铺,现在有的开发商把场内商铺细分为一格格独立的小面积铺来出售,然后再把它们整合一起出租。写字楼与商铺类似,都是以面积(例如平方米)为出租单位。在商业房产中的公寓其实是一种集合于居住和商用功能的房产,首先它是一个居住单位,可以供人在里面生活,其次,由于其带有出租的性质,所以属于商业房产。车位指的是可以供一辆小车停泊的位置,一般有住宅小区的配套车位,商业广场的配套车位等。

按市政区域分,普通可投资的房产可分为市中心房产(新城区和旧城区)、近郊房产。一般的城市特别是大城市,都有市中心区和郊区之分,市中心一般是城市发展的源头,是人们的聚居地,这类一般称为旧城区。而随着城市的不断发展,有些原来不是市中心的区域也慢慢地发展成为市中心,这类一般称为新城区。在城市里面除了市中心区域房产,其他的就是近郊区域的房产了。

三、房产投资的盈利分析

房产投资的盈利主要从两种方式体现,一种是通过低买高卖来赚取中间利润,这种方式通常是短期的炒卖操作,另一种是通过出租房产来获取长期回报,这种方式大多数是长线的投资。

1、通过出租房产来获取回报的盈利模式

如何决定是否要购置一个房产来作出租用途,我们要考察它的租售比。租售比是指每平方米建筑面积的房屋租金和销售价格之比。依据资本资产定价的方法,资产的价值是未来收入流的贴现值,那么房屋的租金就决定了房屋的内在价值。通常来说,租金与房价是同方向变化的,房价上涨,房租上涨,房价下跌,房租也会跟着下跌;租金与房价的变化幅度一般不会相差太远,如果租金与房价的比值越低,那么房屋的市场价值就越偏离它的真实价值。租售比一般是用来衡量一国房地产市场运行是否健康的标准。国际上通用的标准为1:200 到1:300,比例越大代表越有投资价值。结合以上提到的主要用作出租的商业房产品种,例如商铺、写字楼、公寓等,白领家庭投资者可以通过有关的数据,例如房产使用年限、税收政策、出租的价钱、总房价来计算一定时期内的租售比。在广州的一些著名商圈,例如天河城、正佳广场、上下九步行街、北京路等,区内的商铺价格虽然都很高,但是相应的租金也是很高的,因为充足的客流是它的保障,所以租售比就高。另外,一些写字楼林立的区域,例如天河区的体育西、体育东路、珠江新城等,都是很多公司首选的租用办公的地方,这些地方处于城市发展的新区域,区域内规划完善、交通方便、环境整洁,所以租售比也是很高的。

2、通过低买高卖来赚取中间利润的盈利模式

如前文所述,住宅方面的房产投资有普通的住宅小区(包括楼梯楼和电梯楼)、学位房等。在大城市中,由于就业前景好、生活环境较好、交通便利、收入比其他小城市高等各种因素,每年都有大量的外来人口涌入大城市。根据最新的数据显示,广州的常住人口已经达到1200 多万,在传统中国人的概念中,个人一定要拥有自己的住房,外来人口加上广州本地的人口产生了巨大的住宅消费需求。对于外来人口来说,他们想要在大城市扎根,即长久地生活、工作、结婚生子,因为买了房,户口就可以迁到城市,就可以得到城市本地人所享有的福利。近年来,无论经济情况如何,我国的楼市总体还是向上发展的,即使有段时期房价有所波动也不能影响这种总趋势。以广州为例,2008年年中,大多数区域的一手房价还是在八九千元,2008 年年底美国爆发次贷危机,受此影响,2009 年的广州房价有所下降,但随之反弹一直到最近一手房价突破两万元,一些中心城区的房价甚至升了好几倍。另外,随着大批2000 年后出生的小孩子的慢慢长大,他们中很多都有入学读书的需求,所以学位房也是很抢手的,根据一些统计数据,广州荔湾西村附近的学位房的价格几年间翻了两倍多,一些传统的教育强区,例如,位于越秀区内的原东山区域,学位房的价格也是一直维持在较高的价格水平。另外,需要说明的是学位房是有限制的,当该房所有者的家庭有一个小孩已经在读的情况下,例如,在读小学2 年级,如果所有者把该房出卖,那么新买家的小孩是不能通过该房再取得学位的,要等原来所有者的小孩读完小学6 年后,才可以申请使用其学位。所以,在投资该类房产时,投资者要特别注意查清楚目标房产的附属学位是否已经被占用。不过学位房的投资并不一定是要马上使用其学位资源的,投资者可以先买房,等一段时间升值后,再高价卖出,因为对于传统教育强区的教育资源一直都是稀缺的,所以其区域内的学位房都是一直维持在高价水平。除了学位房,普通的住房特别是处于交通便利的中心区的小区住房,都是值得投资者关注的,例如,天河区的体育中心附近的小区住房,无论是否有电梯,其房价都比前几年升了2—3 倍,比较热门的是六运小区、华阳街的小区等,这些小区生活配套成熟、交通便利,周边有完善的地铁公交,很受附近写字楼上班族的欢迎,类似的还有石牌岗顶的生活小区,近年来其价格上升好几倍。相比楼梯楼,电梯楼更有额外的升值空间,特别是对于改善型的买家,他们大多是首次置业时买了相对低门槛的楼梯楼,现在他们有了改善住房的需求,所以要换电梯楼,而且该类型买家不在少数,投资者可以特别关注此类型的物业。

总的来说,无论是短期的低买高卖还是长期的收租式回报,对于广大的白领家庭都是不错的投资选择。

四、房产投资的风险分析

人们在投资时经常会听到一句很熟悉的广告语:投资有风险,入市须谨慎。无论做什么投资都会附带一定的风险,对于广大的白领家庭来说,在投资房产时可以预见以下的风险。

1、家庭外部风险

我们可把家庭外部风险定义为是家庭外部因素引起的,家庭本身不能控制的风险,也可以称为宏观性的风险。这些风险至少包括银行贷款利率变化、与房产交易相关的政策变化(例如,国八条,房产税)、国际经济环境变化(例如,美国经济数据变化对中国经济的影响)。

此类风险虽然不在家庭可控范围,不过家庭还是可以通过一些新闻时事来进行一定程度上的预判。例如,银行利率变化,一般来说,利率的变化与国家的总体经济环境、国内股票市场是紧密联系的,如果一定时期内,新闻总是播报国家经济环境持续恶化,甚至预期有通缩的可能、市场流动性不足,那么,可以预期国家会通过银行利率手段来作出调控,也就是调整存贷款利率来增加货币量。又例如,与房产相关的调控政策,虽然普通的家庭不可能提前知道会有相关政策出台,不过,也是可以通过了解日常的新闻来看出一点端倪的,因为通常一个政策出台的背后都有特定的背景事件发生,我们经常会从新闻里听到每月的房价格统计数据,也会有一些所谓的专家出来作一些评论,甚至这些专家会故意放出一些言论来获取公众的反应,那么,作为精明的白领一族,就最好多留意新闻报道,结合自身的知识水平来作出一定的分析。

2、家庭内部风险

我们把家庭内部风险定义为源于家庭内部的,一定程度上可控的风险。这类风险通常包括家庭成员健康风险(例如,疾病)、家庭收支变化的风险(例如,加薪,失业,降薪,新成员加入等)等。对于白领家庭来说,特别是家庭的收入支柱,有条件时一定要买一份保额足够的保险,包括人寿险、重大疾病险和意外险,这样一旦发生意外事故,对于家庭来说可以多一重保障来应付日常的生活开支,甚至可以维持之前的投资(月供等)而不用勉强地把投资低价卖掉来补偿意外的支出。另外,家庭的收支变化也是一个风险,现在受欧洲债务危机的影响,全球经济情况不明朗,很多行业的从业人员都会有失业的风险。所以,当他们投资房产时,特别是通过贷款或借款去用作投资时,要考虑到以上的家庭内部风险,尽量做好一些应对措施,例如,为家庭支柱成员购买适当的保险,是一种不错的转移风险的做法,还有,要不断学习,保持自身的竞争力,识别风险、应对风险,也相当于替自己多买了一种保险。

五、结语

城市房产 篇10

我们采用Topcon Riper双频GPS接收机, 运用RTK模式完成了多个控制测量项目, 取得了良好的效果。本文主要结合工程实践, 就RTK技术在城市控制测量中的运用谈点体会。

1 RTK技术

GPS实时动态测量 (Real-Time Kinematic) 简称RTK, 是实时处理两个测站载波相位观测值的差分方法。具体作业方法是设置GPS基准站一台, 并将一些必要的数据, 如坐标系转换参数、预设精度指标、基准站坐标等输人GPS手簿, 一台或多台GPS流动站在若干个待测点上设站;基准站与流动站同时接收卫星信号;同时基准站通过电台将其观测值和设站信息一起传送给流动站;流动站将接收到的来自基准站的数据及GPS观测数据, 组成差分观测值进行实时处理。

2 工程案例1

2.1 工程概况

测区位于南宁市某开发区, 控制网布设面积约8kmz, 设计点位27座, 起算点采用位于测区南侧、东侧约0.8km的J市四等平面控制点各一座, 测区北侧、西侧边缘四等平面控制点各一座。

2.2 RTK GPS测量

为了保证测量成果的精度及可靠性, 我们在测区北侧及东侧的起算点分别设置基准站, 分别采集起算点空间坐标解算坐标系转换参数;并分别测量待测点平面坐标, 然后取两次测量的平均值作为最终成果;两次测量结果的坐标差值统计见表1。

根据上述两次测量坐差值的统计, 可算得两次测量平均值的点位中误差为±1.25cm。

2.3 RTK成果的外部检验

(1) 相邻点间边长检测。

检测采用TOPCONG TS602全站仪, 以两次测量平均值作为实测边长值, 共检测通视边17条;实测边长与RTK测量成果坐标反算所得边长的差值统计。

根据上述边长差值统计, 可算得相邻点间边长中误差为11.08cm。

(2) 采用导线测量方式的坐标检验。

在测区南测选择待测点6座, 按一级导线测量方式观测, 起算点为以上述J市四等平控制点为起算的按GPS静态方式观测的城市一级控制点;其测量结果与上述RTK测量成果的坐标差值统计。

根据上述坐标差值的统计, 估算RTK测量成果的点位中误差为±1.22cm。

3 工程案例二

测区位于南宁市G区约24km2区域内, 布设城市平面控制点43座, 采用该区域内分布较均匀的原有GPS四等平面控制点5座为起算点, 同样采用上述双基准站方式观测, 其中一次利用原GPS网测量时得到的WGS-84坐标建立坐标转换关系。

根据两次测量坐标差统计, X坐标两次测量最大差值为2.8cm, Y坐标两次测量最大差值为3.3cm, 两次测量平均值的点位中误差为±1.48cm。

本工程中, 我们同样采用TOPCONG TS602全站仪进行边长检测, 共检测边长11条。根据边长差值统计, 估算得相邻点间边长中误差为±1.13cm。

根据对上述工程数据的分析, 可知采用本文所述的双基准站观测方式, 取两次测量平均值的作为最终成果, RTK测量模式完全可替代全站仪导线测量应用于城市一、二级控制测量。

4 建议

(1) 根据上述第一、第三点, 在采用RTK方式进行较大区域控制测量时可将测区划分成若干个工作区;各工作区的划分应有一定的交叉, 观测时应进行相互检核;也可以采用两次工作区划分不同的方式进行观测。 (2) 在城市控制测量中, 点位一般可埋设在建成的城市道路, 选点时应充分考虑使用的方便及安全, 但同时应尽量避开高压线、高大建筑、电台发射塔等;因此RTK方式不适合应用于建筑密集的老城区, 而在新建开发区一般均能取得较好的效果, 本文列举的两个工程实例均是在这样的测区完成的;另外, 基准站更应避开高压线、微波站、变电所等。 (3) RTK测量存在明显的时间段影响, 一般上午11点前、及下午3点之后测得的数据精度较好, 在上述工程实例观测时, 笔者曾尝试在中午12点进行观测, 但很难达到解算状态, 即使得到了坐标成果, 其可靠性往往也较低;建议不要在中午12点至14点间进行RTK测量。 (4) 由于RTK测量的误差来源与导线测量不同, 各点位精度没有直接相关性, 当相邻点间距离较短时边长相对误差及角度误差可能较大为了提高相邻点间的相对精度应尽量增大相邻点间的距离;为保证建设工程应用的精度要求, 建议利用本文方法进行城市控制网测设时, 相邻点间距离不宜小于300m, 因为控制点间无需连续通视, 根据笔者的经验这很容易做到。

5 结语

利用RTK技术进行城市控制测量操作灵活、简单, 同时减少了大量的观测数据后处理工作, 大大提高了工作效率, 彻底改变了城市控制测量的作业模式;但在实际工作中应充分认识这一技术的特点及其与传统测量模式的区别, 设法提高测量成果的可靠性。

参考文献

[1]城市测量规范CJJ8-99.中国建筑工业出版社.

城市房产 篇11

1. 房产管理处及物业管理概述

房产管理处是我国政府部门一个很重要的机构, 在房产管理方面发挥着很重要的作用, 这些作用主要表现为以下方面:首先, 房产管理处要贯彻执行国家有关房产管理、住房制度改革的方针政策及法律法规;而且要结合实际情况, 制定房产管理、住房制度改革政策;同时要拟定房地产业中长期发展规划、年度计划, 并且要进行监督;其次, 要负责房屋产权产籍管理以及涉外房产管理工作;拥有房屋确权发证的权利, 而且还拥有调查处理房屋纠纷问题;再次, 有权管理各类房屋的买卖交易以及其它的有关事宜, 比如房屋的租借、产权继承、交换、分割、抵押等。而且要对交易合同实行备案登记, 调解各种房屋合同纠纷;最后, 这个机构要对城市规划区内的房产交易市场、租赁市场、开发销售市场进行管理。总之, 房产管理处的作用就是规范与房屋相关的一些行为, 维持房屋买卖交易市场的正常秩序。

另外, 物业管理也是围绕着房屋进行的一系列活动, 物业管理具体是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理。又或者可以指委托物业服务企业以及其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场地进行管理的活动。物业管理就是涉及的一切关于房屋管理、服务方面的事务, 物业管理是一个相对比较重要的角色, 他们工作的质量直接关系到业主们的生活质量, 物业管理企业的发展也越来越趋向于成熟, 但是还存在比较多的问题, 如果想要让业主们都能满意他们的服务, 他们需要做出更多的努力。

2. 物业管理办公室在物业管理中的作用表现

我国各城市的物业管理水平参差不齐, 但是总的来说都具有一定问题, 比如说物业管理企业服务质量差、乱收费等问题, 这些实际的问题给业主们的生活带来很大困扰。然而, 对于物业管理企业自身来说, 它们缺乏严格服务管理制度、而且还缺少高素质的服务队伍等, 这些情况不仅影响物业管理企业自身的发展, 而且很大程度地损害了业主们的利益, 这些问题都需依靠物业管理办公室来解决。另外, 物业管理办公室的职责还体现在调节物业管理企业在服务中发生的一些冲突事件, 同时对物业管理企业的服务实施监督, 尽最大地努力来维护业主们的利益。

3. 完善小城市物业管理现状的具体措施

3.1 加强对物业管理的监管力度

任何一个行业都需要政府机关的监管, 物业管理也不例外。而且政府有关部门不仅要对物业管理行业进行监管, 而且要加强对业主委员会的监管力度, 目的是为了保证业主委员会可以发挥它的作用, 促使它更好地协助房产行政主管部门做好相关事宜, 同时要不断地强化对业主委员会的日常监督, 这样有效的监管一定可以促进我国物业管理行业的有序、健康发展, 保证物业管理企业发挥自身应该起到的作用[1]。

3.2 提高物业公司的服务质量

物业管理企业应该本着以业主需求至上的原则做好物业服务工作, 想做好物业管理工作就要求物业管理企业要很好地了解业主的需求状况, 进而确定企业所要提供的服务内容, 保证业主的需求得到最大限度地满足。不过只有服务形式, 不注重服务质量也无法真正赢得业主的认可。因此, 对于物业管理企业来说, 只有不断地提高服务质量, 为消费者提供高标准、规范化的优质服务, 才能最终赢得业主们的认可。

3.3 完善物业公司的收费制度体系

物业管理本身就是一项服务性的工作, 因此物业管理企业要培养职员良好的服务意识;不管是从专业性, 还是技术性层面都要不断地向服务性层面推进;为了保证物业企业服务质量, 还可以引入业主委员会评价机制, 对存在的问题要积极改进和解决, 政府也可以通过评选优秀物管企业来刺激各物业企业不断地优化服务。而对于物管理企业而言, 他们需要在内部管理上, 制定出详尽的收费标准, 而去要严格执行;随着不断实践, 不断地修正与优化;这可以使政策具有时效性和严肃性。

3.4 加强物业相关的法律宣传、提高居民的物业维权意识

要想完善小城市物业管理需要加大对物业管理的宣传力度, 同时还要提高思想认识。具体做法是要依靠政府新闻媒体对物业管理的正面宣传, 这样可以引导公众正确认识这个行业, 从而可以增强物业管理意识。另外, 还可以借助当前深化房改的重要时机, 向购房者宣传售后的有关情况, 如管理措施、办法、服务项目、内容、收费价格等, 而且还要对物业管理的意义以及重要性进行广泛地宣传, 这很可能促使业主积极地配合物业管理人员的工作。政府有责任帮助物业管理企业提高职员的思想认识, 让他们明确自己的责任, 确保物业管理企业进行有效的管理、提供优质的服务, 并且要合理地收费, 让每一位业主感成为推行物业管理的受益者, 只有这样才会有更多的业主参与到物业管理当中[2]。

结语

总的来说, 随着城市化进程的加快, 人们对物业管理企业的服务质量提出了更高的要求, 这既是物业管理企业发展的机会, 也是物业管理企业需要面对的挑战。而对于物业管理企业现存的服务质量问题, 企业应该努力的解决, 最终可以为业主们提供优质的服务。

参考文献

[1]彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J].法制与社会, 2012 (02) :53-55.