房产

房产（精选12篇）

房产 篇1

摘要：财税[2010]121号文, 将土地价格并入房产原值计征房产税, 引起对同一土地即征收房产税又征收土地使用税, 这种重复征税已经违背了国家的立法原则, 本文分析相关法律法规的历史演变。

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

三是, 怎样考虑容积率?财税[2010]121号对容积率低于0.5的按照地上房产建筑面积的两倍计算土地面积, 但是对于容积率高于或等于0.5的, 没有明确计算方法:是按照地上房产的实际容积率分摊面积计算?还是按照地上房产实际占地面积计算?再或是将此宗地地价全额分摊计入地上的相应房产?这三种计算方法计算出来的结果差异很大。

房产 篇2

何时缴纳

根据一些规定，企业增加的房产，要在限定期限内到税务机关办理登记，这处程序也要把握好时间办理。

何时申报税款

有的地方，如北京，一年内可以分二次缴纳税款，分别是4月初与10月初，那企业要是6月取得房产，是不是等10月进行申报缴纳呢?参照文件的意思，是在交付使用次月起计征，因此呢，这个应是次月直接去缴纳了，一下缴纳到年底，而10月申报期呢，作个申报就可以了。这个需要各地确认一下操作的方式。

原值变动了，是不是追溯

如某公司与房地产商签订《商品房订购合同书》，约定面积误差比在一定范围内，按实际结算房价。实际测绘后，需要追加房款，追加房款的房产税纳税义务时间如何确认?

这个问题是原来的核算不及时，因此需要调整原来核算的原值，可以理解为有补缴税款及滞纳金的风险。还有一个问题是，年度内各个月份原值可能是不一样的，是变动的，此时要不要有加权平均之类的说法，还真有，如北京地税的市税三字[1987]124号文件规定，“月末帐面房产原值”，上述原值系指季度内各月末帐面记载的房产原值的平均数。不过呢，这种算法是挺复杂的，如6月原值增加了，是第二季度的，要补4月申报税款不，还是在10月补缴，还是全年再算一次，再如是12月份增加原值，还再去税务局补缴不?后来北京地税以京财税[2007]136号规定企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。看来，这真是管不明白了，来点直白的吧。

房产税虽按年征收、分期缴纳，那是以年度最后一天的原值计算?前面的多退少补?年度汇算清缴?我们理解，房产税年度过程中的变化，应是按期计算更符合实情，一定要按年度一次计算，还是有点逻辑上的问题，实践当中原值的变动又大量存在，如何让纳税认真的企业缴纳的清楚，税务机关也有当个事办的，如大连地税的网上咨询。

免税的情形要关注

如深圳地税的深地税发(2003)676号规定原对纳税人新建或购置的新建房屋，自建成或购置之月起，免征房产税三年，现改为自建成或购置的次月起，免征房产税三年。

分期付款就可以分期确认原值不

房产 篇3

房产营销微时代

“微博中的房产社会，将成为现实房产社会的摹本。”腾讯房产频道相关负责人表示，“在微博中，房产圈中的每个用户——包括政府官员、开发商、经销商、营销组织、媒体、草根意见领袖等等——都可以在这个平台上随时随地的发布广播、相互讨论。几乎产业链涉及的所有利益点，都可以在微博中找到对应。”拥有2亿用户的腾讯微博加入房产营销阵营，已经成为房产营销全面走向“微时代”的标志性事件。应当说，腾讯微博房产圈即是现实房产社会的投影，而且更为真实、立体也更具有互动性。

“微社会”变成了传播的大舞台。现阶段，房产领域的厂商对于运用微博进行营销还处于初级探索阶段。但微博的主要群体——80后已经成为了当前刚需购房的主力军。“年轻消费者会更乐意接受符合他们生活习惯的营销方式，比如微博。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在腾讯举行的房产互动论坛上表示，“作为房产厂商，必须抓住潜在消费者的心理特征，进行新的营销尝试。这或许能让我们在房市荆棘中走出一条新路。”

在微博平台形成的、某一细分领域的社交生态，会对推动该领域的微博营销起到非常重要的作用——这对于房产微营销有着现实的指导意义。在腾讯房产网络上线发布会的当天，很多房企代表都表示：希望持续火爆的腾讯微博成为房企营销的全新舞台。甚至有专家预言，随着越来越多的买房人和房主加入微博行列，将使微博成为房产销售的一股真实力量。

整合平台一站式

“我们希望为网民提供一站式的整合体验平台，除了传统门户所强调的信息整合基础，我们更为强调社交的整合。” 腾讯房产频道相关负责人介绍说。在全新的腾讯房产平台中，用户只需要登陆QQ就可以轻松实现论坛、QQ群、微博的无缝体验。这被腾讯称为“一号畅通”，也是腾讯房产频道有别于其他平台的价值体现。腾讯房产频道负责人还表示，除了在软件与内容的一站式整合，腾讯房产也希望新的房产平台可以打通所有移动互联网时代的终端设备，让用户可以随时随地实现信息的获取与交流分享。

“我们将房产频道与腾讯各产品线无缝对接，实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节带去有别以往的独特价值。”腾讯网总编辑陈菊红在腾讯房产频道上线发布会上这样表示。

区域布局矩阵式

房地产行业有着鲜明的地域性特点，因此区域覆盖至关重要。腾讯房产总站依托腾讯网、房产分站依托地方站，形成一个覆盖全国的矩阵式结构。目前，腾讯旗下的大成网、大秦网、大渝网等加盟网站已覆盖华北、东北、华南等14个城市。在重庆、成都、武汉等站点运营中，已逐渐建立起对当地的购房人群的影响力。

在覆盖的基础上，腾讯还充分考虑到信息达到的精准性与智能化。腾讯首页以及迷你首页每天曝光高达1.2亿次，它们会通过信息识别，为不同地区的用户定制不同的房产新闻，第一时间分区域、分人群进行推送。与腾讯的其他频道一样，用户在登陆QQ上线伊始便会看到自动弹出的腾讯迷你主页，房产部分便会呈现针对当地情况进行订制之后的信息。精准营销的基础是人群的精准定向，这在基于QQ的腾讯平台水到渠成！

房产 篇4

1 目前情况下的发展状况

房产的测绘这四个词语在自身的发展模式上一共经过了三个方面的阶段, 从手工这种模式到—CAD再到—CAD与GIS的互相混合模式, 就现在的格局来看, 正奔着测绘以及房产在GIS方面更新的这种一体化模式之内的集成阶段扩充着自己。

1) 在实施手工模式这样的步骤之时, 有关于房产的测绘其实是关乎于外业方面的测量以及内业方面的处理等相关方面, 这些全部都是靠着纯纯的手工方面来进行相关的操作去完成的, 用户自己MIS的一个阶段主要靠手工的信息录入;

2) 无论是电子在测量方面的相关技术还是说在CAD方面的相关技术发展以及着陆中原, 房产测绘在这一领域更是有了自己的变革, 从手工操作的一般模式进入到了使用CAD这样的科学高级模式, 也就是外汇能够通过电子这样的测量仪用最短的时速之下获取到最为精确的测量数据以及最为准确的相关内容, 在CAD这种科学化的操作这一基础之上, 系统更加的应该进行重组和整合, 对此实施操作, 合理的去使用CAD这一软件进行相关的编辑或者是绘图和制图的制作和处理, 省下了很多的时间, 加大了工作的效率;

3) 在这两样模式是一个共同促进以及共同繁荣的一个阶段, 房产自身的测绘其实仍然把关于制图这项工作, 当做是它最为基础的终极目的来进行。因为GIS这种技术在整个相关房产行业的建设漩涡之中, 完全的被广泛的应用, 并且这也是它的一个大前提, 它完全的可以把信息系统里面的信息加以处理, 从而提供具体的功能, 最后让它自己发挥到淋漓尽致。要怎样最快的实现他们的集中化使我们所有人共同研究的一个要点。

2 一体化的集成以及它的相关内涵

1) 房产的信息这样一个复杂而且多元的系统与它的测绘等相关方面在一体化等处的集成和CAD与GIS结合的具体模式之下的文件进行许多复杂化的交换, 实际上就是让资源模式的一种共享模式, 它是更高方面的集成, 我觉得一体化的集成就该有两个方面的集成:一种是测绘的数据和GIS的数据集成;另一种应该是房产的测绘信息关于采集方面的集成;

2) 房产的测绘, 关于信息的相关采集以及集成等方面都是关于属性特征的信息以及它的图形信息综合比较的一个集合体, 他们之间取其精华去其糟粕, 因为CAD这样相关的数据自身的结构上就存有一定的限制因素, 它的属性数据问题以及图形数据问题在一致性方面的相关特征都是要维护起来就更加的困难化。我们工作人员应该把具体而且精准的图形方面的数据或者是属性这样的相关数据实施一体化的形式组织在一起, 从而使它们进一步的转化, 被我们更好的利用和开发;

3) 房产的测绘和信息系统关于一体化方面, 都是要集成, 从而变成双方最后的目标, 这样做才能够更好。更快的为房产事业进行服务, 也可以满足GIS中应用的相关要求和数据, 但从这方面来看, 我们或许将它们直接认为是相关的一体化模式。

3 一体化在集成方面, 通常情况下它所存在的一些优越性

1) 关于一体化的集成问题中, 房产在测绘这样一个系统内部意义来说, 我们当前能够完全的额解决的问题其实都是以往传统测绘的图形模式类信息方面的采集以及属性方面的多种模式采集, 合理的分工协作, 从而得出的那些数据很难一致、关联性十分差等不能够维护的不足的地方, 这样从某种程度上来讲更是避免了那些数据在进入信息系统之后, 仍然需要进行二次加工的缺陷和处理的欠缺问题, 从而在一定方面对于数据进入信心这一系统的准确率以及效率上有了很大程度的提高和增长, 又能够大大的缩短了数据在采集时候的周期性变化;

2) 一体化的集成对于房产的测绘系统来说, 能够面对GIS本身所要求的那些关于数据方面的采集信息, 我们能够使用最为直接的办法, 也就是让它能够直接形式下的去生成和G I S之间相互符合的测绘这种数据的结果, 或者是多开传统模式下的测绘, 使用科学方面的角度进行相关的测绘。面对上述的种种分析情况, 其实我们可以更加清晰地知晓, 在这之中数据库的更新能力以及能够高效入库的一种升级, 这也是当前的发展所需要和渴求的;

3) 针对于GIS这样的一体化, 节能型集成的房产的测绘和系统我们也要有一个总设计的计划和概括。

(1) 适当的把GIS数据的储存等方式用以存储相关的房产测绘的有效数据, 把房产之中的图形信息以及它的属性这两方面的信息都能够一体化和系统化的进行处理;

(2) 在组件式的GIS这一平台上, 我们对于这种模式可以施行的两次性编辑, 再来开发以及绘图方面的相关功能, 基于这样的模式在房产测绘之中具有关于图形的编辑或者是绘制方面以及属性方面的信息方面, 从而来进行相关方面的录入;

(3) 在这样的系统之中更新的更加得当, 也能够让房产测绘与房产GIS的一体化集成更加的完善, 从而使房产事业更加蓬勃有序的发展。

4 结论

综合上面所论述的内容, 我们可以清楚的知道, 一体化的集成房产方面的测绘系统在房产的管理等方面的注意事项上, 我们都不能够忽略, 在很大程度上增进了数据库信息的更新与采集速度, 更加保证了空间的数据库自身的权威性以及现实性, 从而对于房产行业的正常运行也起到了一定的保障作用, 更是为我国的经济建设起到了一定的贡献作用。

参考文献

[1]刘权, 石伟伟.房产测绘与房产GIS的一体化集成研究[J].测绘通报, 2007 (9) .

[2]王海军, 石伟伟.房产测绘与信息系统一体化集成技术研究[J].地理信息世界, 2007 (3) .

[3]齐凤辉.基于GIS的房产测绘空间数据与属性数据集成新思路研究[J].科技创新导报, 2011 (22) .

房产 篇5

2. 追求客户满意，是你我的职责。

3. 强化竞争意识，营造团队精神。

4. “三新二点”：新机遇新挑战新市场;服务只有起点，满意没有终点

5. 借脑用脑没烦恼，借力使力不费力。

6. 客户想到的咱们要做到,客户没有想到的咱们也要做到

7. 永不言退，咱们是最好的团队!

8. 有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。

9. 多见一个客户就多一个机会!

10. 超越梦想，勇攀高峰!

11. 追求客户满意，是你我的职责。

12. 投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。

13. 不绷紧质量的弦，弹不了市场的调

14. 务实，踏实做事忌浮戒躁，企业发展稳步向前。

15. 客户想到的咱们要做到，客户没有想到的咱们也要做到

16. 这个世界并不是掌握在那些嘲笑者的手中，而恰恰掌握在能够经受得住嘲笑与批评忍不断往前走的人手中。

17. 正因有缘咱们相聚，成功靠大家发奋!

18. 雄鹰雄鹰，搏击长空;雄鹰雄鹰，永远精英!!!

19. 只有勇于承担职责，才能承担更大的职责。

房产 篇6

2014年，张男结识了李女并与李女产生感情。2015年初，张男起诉至法院要求与王女离婚。王女同意离婚，但以双方婚后签订的赠与协议已约定张男将房屋赠与自己一半产权为由，请求判决该房产50%的产权归王女所有。张男不同意王女的主张，并要求撤销此赠与。

请问，王女能得到该房产50%的产权吗？

答：此案的关键在于“赠与协议”能否撤销。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第6条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。

我们再来看《中华人民共和国合同法》第186条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

房产 篇7

1 房产测绘实际内涵概述

房产测绘的对象为土地、房屋的权属、数量、位置、质量等因素。具体的测绘内容比较多, 主要有:对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等资料;除了以上内容外, 还有对于环境保护、基础设施以及底线管网等内容的规划工作的资料提供。房产测绘主要有两种不同的形式, 一种是项目测绘, 另一种是基础测绘。前者是指对于房产的分层分户平面图以及相关数据、图表进行测绘。而基础测绘应用于反映房屋情况、用地位置、权属情况等图的测绘[1]。

2 房产测绘管理

房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过以下三种方式来实现:

(1) 人工房产测绘管理方式;人工房产测绘管理方式, 主要利用人工计算与统计数据信息, 并且以纸质记录本的方式进行数据存储。随着科技信息技术不断发展, 以人工测绘与记录的方式不能适应时代发展需求, 逐渐的被淘汰。

(2) 计算机辅助房产测绘管理方式;伴随着计算机技术的出现, 使得人工房产测绘方式黯然失色。将计算机技术与房产测绘管理方式相互结合, 能够实现房产测绘管理的自动化, 一方面减少了人工劳动, 另一方面也提升了房产测绘的精度[2]。

(3) 房产测绘管理系统;近年来, 先进的信息技术逐渐研发, 一种更加高端的技术与房产测绘管理系统相互结合, 有效的提升了房产测绘管理系统性能。该种测绘技术就是GIS技术, GIS技术的应用, 能够向技术人员提供一个从简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 尤其是在土地管理、人口普查数据、基础空间数据以及城市发展等方面作用突出, 能够全面实现数据信息的快捷分析和可视化。GIS技术是“地理信息系统”的简称, 该技术能够对空间数据进行采集、管理、分析以及可视化处理。该种技术在房产测绘管理系统中的应用, 能够解决计算机辅助管理中出现的数据空间有限、非空间数据无法处理与存储等问题。

3 房产测绘信息系统的构建与实际应用

3.1 基础测绘管理系统

在基础房产测绘管理系统构建中, 主要分为以下几个环节:

(1) 数据源的统一管理:在基础测绘管理系统中, GIS数据源能够支持不同数据服务器, 将这些GIS数据源进行统一管理, 避免出现房产信息系统的混乱。

(2) 完成数据转化的预处理:应用GIS技术, 能够对房屋进行编码检测、对房产测绘的整体要素进行整体性的检测, 并且注意要素属性之间的格式转换。

(3) 对空间对象属性信息与地图上空间信息进行定位:在房产测绘信息系统中, 将房屋的行政区归属、房产区归属、房产分区归属等, 通过数据的逐级浏览, 实现空间对象属性信息和地图上空间对象的相互定位。

(4) 房产测绘数据信息编辑:房产测绘系统能够通过GIS技术所独有的功能, 与房产测绘中的操作图像相互结合, 在数据信息编辑上比较灵活。

(5) 空间数据的研究:在基础房产测绘管理系统中能够对空间数据进行整合, 对属性数据、业务数据进行分析[3]。

3.2 业务子系统

房产测绘管理业务子系统实际上是一个自动化的办公系统, 也就是说在该系统中, 所能够实现的功能都是整体性, 并且业务与业务之间能够实现相互衔接。业务子系统能够实现房产项目测绘、基础测绘和房产业务办公之间的工作衔接, 在比较简单的操作下, 与房产测绘管理需求相适应。测绘任务发出之后, 字系统中的受理人员需要对测绘中所需要的数据进行记录与统计, 并与实际的房产信息进行比对。然后工作人员将测绘任务分配给专门的负责人。当负责人接过测绘任务之后, 便进行房产测绘, 最后将测绘结果记录, 并且将测绘结果交给质检人员。最后在质检人员检测完成之后, 子系统能够自动生成工作量, 建立测绘档案。

3.3 分丘图测绘子系统

分丘图绘子系统的建立比较关键, 在该系统中需要引入GIS技术, 这是因为GIS技术能够向房产测绘技术人员提供简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 使得房产测绘环节中的数据信息分析更加的快捷, 并且数据模型实现可视化。GIS前端数据处理系统以及CAD技术, 都是房产分丘图测绘子系统功能实现的基础。这些技术在子系统中的应用, 能够从数据存储、图式分析以及组织方面发挥着重要的作用, 保障分丘图前台数据交换迅速[4]。

4 结束语

综上所述, 本文对房产测绘管理和房产测绘信息系统进行研究, 房产测绘对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等处理决策。房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过人工房产测绘管理方式、计算机辅助房产测绘管理方式以及GIS房产测绘管理系统来实现。

参考文献

[1]杨柳.基于GIS的房产测绘信息管理系统的数据组织与管理[D].中国地质大学, 2005.

[2]齐凤辉.大连市房产测绘管理模式改革及对策研究[D].大连理工大学, 2013.

[3]韩泽.浅谈GIS技术在房产测绘管理和房产测绘信息系统应用的探究[J].工程经济, 2015, No.20403:35-40.

房产 篇8

1 房产测绘市场的规范与管理

1.1 房产测绘市场

房产测绘市场, 就是指房产测绘服务的供需双方进行交易的场所和活动。尽管房产测绘服务提供的最终产品, 往往是有形的成果, 但是从房产测绘供需双方交易时间和空间的非特定性、服务过程的非有形性分析, 房产测绘服务市场主要是一个无形的市场。因此, 我们在针对房产测绘市场进行研究和管理时, 应把握其无形市场的本质。

1.2 房产测绘的特点

随着房产市场的发展, 房产测绘市场与房产测绘的内容与服务出现多样化, 房产测绘服务已具有以下鲜明的特点:1) 专业性。房产测绘要应用到大量的测绘技术和建筑设计等知识, 具有较强的专业性。2) 政策性。房产测绘受房产的政策和相关的法律法规政策性影响非常大, 建筑面积计算规则的变化、分摊内容、分摊方法的变化、不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。3) 法律性。房产测绘涉及到千家万户的利益, 其测绘成果将用于房产的确权和权属的转移和变更登记, 因此具有很强的法律效力。4) 唯一性。房产的测绘成果作为权属登记发证服务的基础, 必须有唯一性。5) 广泛性。房产测绘成果除了进行房屋产权登记适用之外, 还常常涉及到不同个人和集体之间的争议问题的确认, 并且房产测绘成果也同时应用于越来越多的土地部门地价核准与城市规划等方面, 成果应用有广泛性。6) 标准性与统一性。未来在城市的广大范围内建立GIS地理信息系统是房产发展的必然趋势, 为了更好的向未来GIS系统过渡, 现在就必须为房产测绘数据建立统一的数据格式和结构, 使得房产测绘服务必须具有标准性和统一性。7) 时效性。房产测绘不仅为房产登记发证提供产权图件资料, 而且必须为产权产籍管理提供同步的服务, 具有很强的时效性。

1.3 房产测绘的重要作用

1) 房产测绘所产生的成果, 除为委托方做测绘成果报告之外, 目前更主要的作用是其成果用来进行商品房的销售 (预售和现房销售) 以及房产产权的确认。测绘的水平直接影响到政府商品房预售许可行为和权属登记行政确认行为。2) 与百姓生活息息相关, 因而更为群众所关注。因为房产测绘出来的成果涉及到每一位住房的使用者, 目前在我国绝大多数地区已经实现了住宅商品化, 在商品房主要依据房屋面积的情况下, 房产测绘的成果无论委托人是谁, 广大群众都极为关注。3) 房产测绘成果是城市GIS系统的基础数据的一部分, 对于城市建设、规划、管理具有重要的数据价值。4) 测绘成果作为档案资料反映出若干个历史时期城市建设的发展变化, 具有很强的历史价值。房产测绘的以上特点和作用, 就决定了在房产测绘市场的管理过程中, 必须针对这些特点和作用, 因地制宜的确定我们的政策。以下关于房产测绘市场体系的讨论都是以太原市房产测绘市场管理机构的现实工作为基础, 但由于太原市房产测绘市场无论从开放时间上、规模上、复杂程度上, 都居于全国的后列, 因此, 在建立房产测绘市场管理体系的研究中, 主要是以太原的房产测绘市场作为研究对象, 对于全国的房产测绘市场管理体系的建立, 各地根据实际情况予以逐步放开和建立本地区的市场体系。

1.4 房产测绘市场体系

房产测绘市场管理体系的建立, 主要从两个方面来进行:一是对于市场的开放, 通过行政市场监管, 为测绘市场提供制度保障和公平竞争的平台, 另一方面, 通过市场对资源的配置, 通过充分竞争对于各种关系的协调, 最终形成一个反映市场规律的市场自律机制, 使房产测绘市场沿着市场化、规范化、专业化的发展方向健康发展。

2 行政管理体系的建立

1) 资质管理。法律依据:《中华人民共和国测绘法》第四条“国务院测绘行政主管部门负责全国测绘工作的统一监督管理。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。县级以上地方人民政府负责管理测绘工作的行政部门 (以下简称测绘行政主管部门) 负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。”太原市建设委员会目前把“房产测绘的资质初审 (乙、丙、丁级资质) ”作为建委22项行政许可之一, 资质管理在房产测绘管理过程中起到非常重要的作用。市场的准入、问题相关责任的落实, 最终都要与资质相联系。掌握了房产测绘的资质管理, 等于抓住了房产测绘从业单位的要害。结合其他房产测绘市场的管理政策, 将会使房地产行政主管部门对于房产测绘市场的监管力度能有效达到最优。太原目前实行的市规委测绘行政主管部门审批, 太原市建设委员会进行初作法, 我们通过两部门的合作, 两部门的联合监管, 有效地强化了房产主管部门对于房产测绘机构的资质管理。在市场开放以来通过太原市建设委员会初审进入房产测绘市场的机构达到70多家。2) 测绘成果管理。太原市建设委员会把“房产测绘成果备案”作为建委19项行政管理事项之一。成果管理是房产测绘管理中最繁杂也是最重要的工作。成果管理有着其他管理工作不能替代的作用。它是保证房产测绘成果正常、正确使用、保证房产测绘市场安全运行的重要方面。房产测绘机构的各种活动和服务, 最终通过其成果的应用体现出来。在目前房产市场复杂的情况下, 一是要防止房产测绘机构质量采用不过关的测绘成果以及对于这种成果的及时纠正;二是要防止房产测绘市场的管理者。房产测绘成果的备案审查, 能有效地防止这类事件的出现, 最大限度地防范房产测绘市场的风险。

3 房产测绘市场主体及其风险防范

3.1 房产测绘单位风险防范

1) 认真理解国标, 严格按照国标规定的内容进行作业。房产测绘矛盾最集中的两个问题, 一个是各种情况下建筑面积如何计算, 另一个就是分摊。在建筑面积如何计算上, 目前全国通行的标准就是国标。这是全国目前房产测绘最权威的技术规范。因此, 对于国标, 我们要仔细的学习、理解。在具体进行面积测算时, 决不能因为个人的好恶或者单凭习惯或经验去判定或者计入或不计入建筑面积。只有符合国标的标准, 我们才能最大限度的降低房产测绘机构的技术风险。

2) 加强对于各时期、各地区房产政策的学习和掌握。我们前面已经讲过, 房产测绘的一个重要特点就是政策性极强。不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。如房改房分摊系数的确定、人防工程的土地分摊政策等;我们在测量同一个目标时, 应用不同时期的政策, 可能出具的测绘成果大相径庭。因此, 我们一定要注意房产测绘目的所决定的不同时期、不同性质的房屋土地政策应用。降低房产测绘机构的政策风险。

3) 加强各种制度建设、规范作业流程。各种制度的建立是保证测绘成果质量的重要屏障。对于房产测绘机构来说, 各项工作没有制度的约束, 没有规矩用来遵循, 是不会有高质量的成果产生的。我们应当建立外业制度以保证我们获取外业数据的准确性, 保证我们外业时测量人员的安全;我们应当建立内业制度以保证我们内业工作的井然有序、有条不紊, 防止各种疏忽和遗漏;我们还应当建立完善的档案制度, 以备成果资料的复查、再利用等等。

4) 严格房产测绘成果的检查验收制度。房产测绘成果资料的检查验收, 遵照《房产测量规范》的规定进行, 即实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查, 在全面自检、互检的基础上, 由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。检查验收工作在二级检查合格后由房产测绘单位实施。二级检查和验收工作完成后分别写出检查、验收报告。

5) 认清房产测绘工作。在房产开发的流程中房产测绘工作一般在两个环节起作用:一是办理商品房预售许可之前, 需要对房屋进行预测;二是商品房竣工之后, 需要对商品房进行现房面积确认。无论哪一个环节, 房产测绘机构都是在扮演一个运用房产测绘知识提供房产测绘服务的角色。我们的角色要求我们要对事实认定清楚, 计量准确。如果我们测量的房屋、土地的大小形状出现了问题, 我们难辞其咎。而除此之外, 如房产公用面积分摊方案在规则允许条件下的变化、房产营销方案等问题, 则房产测绘机构应尽量回避, 以免出现问题, 责任纠缠不清。

6) 认真阅读开发单位提供的各类房产资料。开发单位在委托我们进行测绘之前, 一般都会根据作业的要求向我们提供所需的各类文件。对于这类文件, 我们应当仔细审核。确认文件内容与我们的测绘成果相互对应, 如房屋坐落、房屋属性、规划条件、人防建设情况等等, 以免出现因房产信息填写错误给委托人带来损失。

7) 重视房产测绘合同的签订。在房产测绘市场上, 房产测绘服务需求双方作为交易的双方, 应当签订房产测绘合同, 使得交易受到法律的保护。而在签订房产测绘合同时, 应当注意合同的内容, 以免出现意外情况时, 房产测绘单位无法有效保护自己的利益。太原市在2003年出台了房产测绘合同 (实预测) 的范本, 从目前使用情况来看, 收到了较好的效果。

8) 围绕测绘开展多种经营, 不同业务之间的知识往往互补, 有助于更深入理解测绘内容。房产测绘作为房产开发服务链条上的一环, 与其他环节有着千丝万缕的联系。它所涉及到的知识也与其房产知识息息相关。因此, 依托房产测绘开展诸如房产评估、代理等业务的经营, 有助于拓展房产测绘机构的业务覆盖面, 提高机构生存能力。同时, 对于其他知识的熟练运用和其他流程的熟练掌握, 可以帮助房产测绘机构更加明确房产测绘工作在房产开发流程中的作用和意义, 促进测绘工作的提高。

3.2 关于测绘纠纷处理的多种方式

房产 篇9

一、房产税内涵及征收意义

(一) 房产税内涵

房产税不同于房地产税, 在我国房地产是指房产和地产的统称, 房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税是国家在保有环节征收的税种, 主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收, 国家机关、人民团体、军队自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。对于自用的按房产计税余值征收, 对于出租、出典的房屋按租金收入征税, 房产税是属于财产税中的个别财产税。

(二) 房产税征收意义

1. 有利于调节收入分配、促进社会公平。

自从90年代改革开放以来, 我国人民生活水平有了大幅度提高。据统计, 2010年我国GDP为340507亿元, 同比增长9.1%, 如按照年末人民币汇率计算, 约为49868亿美元, 位居世界第三;人均GDP为1703美元, 仍位居世界第110位。但经济的发展也不断拉大了收入分配差距, 如住房、交通等。房产税的开征不仅能增加税收收入、促进政府公共产品再分配总量增加, 而且具有缩小贫富差距、促进社会公平, 减少社会矛盾的功能。据数据显示, 房产税每年每增加100美元, 其房价将会下降600到900美元, 即产生六至九倍辐射效应。

2. 有利于引导城镇居民合理住房消费观念。

据资料显示, 我国的土地总面积居于世界第三位, 人均土地面积仅为0.777公顷, 是世界人均土地资源量的1/3, 同时土地沙化面积占我国国土面积的18.12%, 特别是经过“十一五”城镇化推进, 我国城市可用土地资源已经接近到极限, 已形成了人多地少的局面。城镇居民住房消费理念应被正确引导到保障居民基本住房需求, 而不是单纯进行炒房炒地人为推高GDP。因此, 对居民经营性住房征收房产税, 通过增加住房持有成本, 引导购房者理性地选择居住面积、住房类型。如2011年初, 上海和重庆启动的房产税, 已经明确将征收的对象限制在别墅、高档住房以及二套以上住房, 指明了购房消费的方向, 端正了“购房保值”的观念。

3. 有利于完善财政税收体制。

健全中国的财税体系必须建立房产税。正常、合理的社会主义市场经济体系以及财政税收体制不仅应该拥有生产或开发流通环节的税种, 如营业税、契税等, 还应该拥有财产保有环节的税种如房产税等。

1994年, 我国实施分税制体制改革, 虽然在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力, 但是, 由于财政税收体制改革不到位、不完善, 以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映, 促使地方政府逐步从“税收财政”走上“土地财政”, 高价拍卖土地, 提高房产开发环节的成本, 间接推高了地方房价, 损害了城乡居民的经济利益。为此, 扭转“土地财政”现状, 不仅需要国家对目前土地制度和征用办法等条例的修订和完善, 更需要改革和完善财政税收体制, 促进回归正常有效的“税收财政”。

因此, 深化房产税收体制改革, 无论对于稳定房价、提高居民幸福指数, 还是完善财政税收体制、保持社会稳定都是必需的措施。

二、现行中美房产税收比较

目前, 世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税, 如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。在众多国家, 美国不仅是GDP位列第二的发达国家, 也是税收制度相对比较完备的国家, 美国通过众多复杂的税收收入 (包括房产税) 支撑起庞大的公共财政支出, 美国房产税在征收过程中强调灵活、市场价值反映准确, 能有效地遏制美国房地产投机行为, 对我国房产税修订、遏制高价房地产具有借鉴作用。

(一) 税基不同

税基运用最为广泛的指标有:资本价值 (总价值) 、年租金、区位 (土地价值) 。税基指标的采用要受限于税基的内涵、纳税人、评估者的责任、地方和中央政府的结构、管理能力以及中央政府对地方政府的转移支付等因素的影响。

1. 我国房产税税基偏小。

根据1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 其他农村房产、国家机关等由国家财政部门拨付经费新建的单位自用房产、个人非经营用房产等都列为免税对象。经过改革开放以来20余年的发展, 我国国民经济已经得到大大提高, GDP从1986年2975.731305亿美元上升到2010年59847.067669亿美元 (1) , 经济环境与我国房产税条例制订环境相比已经发生了深刻的变化:

(1) 农村城市化进程加大。从1998年到2005年期间, 我国城市化率提高到43%, 年均增长1.42个百分点, 城市人口达到5.63亿。据预测到2020年, 我国的城市化水平将达到60%左右, 即14.7亿总人口中城市人口8.4亿, 占57%;而农村人口6.3亿, 占43.7%。人口增多导致房产规模急剧扩大, 经营用房快速膨胀, 完全可以纳入征税范围, 作为国家税收的稳定税源。

(2) 居民对房屋要求加大。自从1999年住房全面推行市场化以来, 我国打破了以往“统一管理, 统一分配, 以租养房”公有住房实物分配制度, 居民住房商品化程度地提高使得居民对住宅的要求越来越高:面积大、地段好、中小学等公共服务设施齐全, 换大面积的小区房人数越来越多, 已不满足对“自用”住房的定义, 如果完全免税, 不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段, 还违背了多受益者多纳税的公平原则。

2. 美国执行“宽税基、少税种”。

美国重视房地产的保有环节——房产税的征收, 美国的房产税涵义大于中国房产税, 包括对房地产占有、处置、收益等各个环节征收所收缴的税收。狭义的房产税征收对象是土地和房屋, 税基是按房地产市场估价或评估值的一定比例 (各州规定不一样, 从20%—100%不等) , 如加利福尼亚州规定的房产税税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。

(二) 收入规模不同

1. 中国房产税收入规模较小。

我国房产税自开征以来的收入规模一直偏小, 根据财政部2011年2月1日公布的数据显示, 2010年房产税实现收入894.06亿元, 同比增长11.2%, 占税收总收入的比重为1.2%。, 远远低于契税收入2464.80亿元, 房产税收入规模不能满足地方建设的需要。特别是各地对房产税征缴力度, 常年的“空转”没有得到政府关注, 个人申报意识缺乏, 导致房产税收入始终小于其他税种。2011年我国从上海、重庆等个别城市开始试点房产税, 准备推广到全国。在2011年1月, 重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库, 其税款为6154.83元, 而上海在2011年第一季度中仅有入库不到10笔个人住房房产税, 占被认定需要缴纳房产税1017套住房的1%。

2. 美国房产税收入规模较大。

房产税在美国是地方税种, 20个州都征收房产税。各地州、县房产税税率有所不同, 但基本上都根据本地区各种预算收入和总预算支出来确定房产税征缴。总之, 房产税税收大约占美国一些地方政府总收入比重较大, 有的占税收总收入的30%左右。金融危机爆发前7年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 房产税相应地在同期有了62%的增幅。

(三) 税率不同

1. 我国税率制定还没有统一标准, 且总体偏低。

2011年初房产税试点的重庆和上海的税率标准不同, 总体税率在0.4%~1.2%。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》, 房产税实行差别化的比例税率, 适用税率暂定为0.6%, 但对每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的应税住房, 税率可暂减为0.4%。根据上海市统计局2011年公布的最新数据, 房产税应税住房房价低于28426元/米2的, 税率减为0.4%, 超过这一价格的房产税税率为0.6%。而重庆房产税征缴也是以主城九区新建商品住房成交均价的2倍起点, 征收税率范围是0.5%~1.2%。

2. 美国税率由地方预算收入和支出的情况而定, 平均在0.

8%—3%之间, 并以1.5%左右的税率水平居多。美国广义的房产税还应包含交易税, 大约为房价评估值的2%—4%, 由买卖双方平摊。从美国的房产税制度看, 考虑比较周全, 对未婚和已婚的标准不同, 如对于未婚或单身出售住满2年的自用住宅时, 只要新增收益不高于25万美元可以免税;对于已婚家庭, 新增收益在50万美元以内也可以免税。根据房产所位于地理区域不同, 分别实施不同税率, 如郡税、城市税和学区税三者之间的税率比例为1:1:5。

(四) 配套措施不同

1. 我国房地产征收配套措施不齐全。

我国财产登记制度也不健全, 房管局仅对本地区成交房屋有登记记录, 跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理, 致使税源不全和流失, 严重影响了税收征管的力度。同时, 影响房地产税基计算的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全, 缺少相应的评估人员。新房尚可直接以开发商报价作为征收依据, 但是二手房交易的市场评估值与实际成交价相差甚远, 成为以市场价值为计税依据的房产税征收的障碍, 法律性不强。

2. 美国房产估价和税率是决定纳税人所需缴纳房产税高低的关键因素。

在美国评估体系中, 评估价与市价往往相差较大, 评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%, 主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房公共配套设施齐全, 其房产估价偏高, 所交房产税也多于其他区域。此外, 我国关于房地产税费种类比较多, 定义比较混乱, 规范程度较低。虽然我国政府高层在制定税费时都在努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容, 但是具体落实到地方政府、地区, 其税费数量还是有增无减, 房地产税费规范性有待提高。

三、我国现行房产税改革的建议

结合我国经济发展状况和房地产税收制度, 参照美国房产税征收的经验, 根据“十二五”规划对我国房地产税制改革的要求, 房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则, 实施规范、全面性的改革。

(一) 归并、整合现有房地产税种、简化税制

目前, 有关房地产税种包括房地产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费。对这些重复性税种进行归并、整合, 简化税制。重视房地产税持有环节税种, 取消房地产交易环节税费。如取消交易环节的营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等, 可以考虑合并持有环节的房产税和城镇土地使用税为房地产税, 发展以研究房产税为重点的税制改革, 减轻房地产的交易负担, 抑制房地产价格。

(二) 立法确立房产税为地方税种

市场经济发达的美国房产税征收最大的经验就是将房产税确认为地方税种, 由州、县等地方政府制定各自税率和征缴方法。在中国五级政府结构中, 其“地方”应该涵盖除中央以外的省、地 (市) 、县、乡镇四级。房产税征收目的是优化当地政府公共基础设施和投资环境, 从而提升本辖区的不动产价值, 扩大地方政府税源和收入。因此, 中国房产税应该从最基层的县、市开始征缴和管理。

(三) 合理设定房产税税基和税率

房产税税基和税率的设置应遵循“先易后难, 先窄后宽”的原则, 科学设置房产税的税基、税率以及减免税优惠。可以参照美国房产税经验, 对空置房屋等特殊用途房产进行适度征收, 实施房产税改革中的“宽税基、低税率”的思想。“宽税基”是指把房产税的征税范围扩大到所有城市和乡镇的非农用房地产, 即无论居民个人自用还是经营使用的房屋, 只要不隶属于农业建设用地的房产均列入房产税征税范围, 按照房地产市场评估价值从价计征、按季征收。“低税率”是指房产所处的用途、地理位置、闲置或增值状态以及数量分别设计0.5%-1.2%的幅度比例税率, 由中央规定税率的最高上线, 各地方政府根据当地经济发展实际情况, 选定不同的适用税率, 这样既保证中央有一定的宏观调控权, 又能体现和照顾各地不同的实际情况。免税范围可以包括农用土地及农业生产配套用房, 党政机关、人民团体、公用事业、学校、医院等非经营性单位房产也可以享受免税。对居民自用房地产也要设定房地产税免征面积和标准, 照顾低收入群体, 按家庭为单位实施征收, 从而引导居民对房地产合理消费。

(四) 合理设计计税依据

我国房产税计税依据应以市场价值为基础的评估价, 考虑被估房产的面积、地段、交通、朝向、楼层、年限、所在地区的配套公共基础设施等多种因素, 选择成本法、收益法和市场法进行评估。在评估过程中, “无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价” (3) , 实行合并计税, 根据我国现行税法规定, 房产税的计算方法可以分从价计征和从租计征来计算。

1. 从价计征是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算, 其计算公式为:

年应纳税额=房产账面原值× (1-减除比例) ×1.2%, 如果按照我国现行会计制度规定, 房产账面原值应包括在账簿固定资产科目中记载的房屋原价和土地购置价及房产改、扩建所增加的价值;如按照资产评估成本法计算, 则房产原值评估价应该包括房产建造现价和取得的土地市值, 其按成本估价的主要计算公式如下: (1) 新建房地产评估价格=取得土地市值+建造建筑物费用和正常利税。 (2) 二手房评估价格=土地重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧。根据国家规定, 企业的原房产、自建房屋、委托建设房屋、购置存量房等行为都应该在经营之日或建成之次月或办理竣工验收手续后的次月或发放房屋权属证书之次月起计缴税。

2. 从租计征是按租金收入计算, 其计算公式为:

年应纳税额=年租金收入×适用税率 (l2%) 。企业出租、出借房产, 自交付出租、出借房产之次月起计缴税。

1997年, 中房指数系统理事会与全球商业发展网络 (GBDN) 在北京签署建立“中国房地产贸易自由网”, 首次将中国房地产开发推向国际市场。1999年在美国成立的搜房资讯有限公司也进入中国市场, 提供了包括房地产评估服务在内的九大服务内容, 根据房屋所有者提供的房产信息进行在线评估, 为房产交易提供参考价值。根据美国房地产交易经验, 评估值可以3~5年更新一次, 房地产价值按年折旧递减。如果房地产价格上升或下降过快 (年上涨或下跌超过房地产重置价值10%) 时, 可进行重新评估。

(五) 加快建立全国联网房地产数据库

2010年底, 我国各省、市实施的行政“限购令”在一定范围内抑制房价快速上涨, 但是并非长久制度。特别是许多房地产交易采用跨省、跨地区购房方法来逃避“限购令”和房产税征缴, 造成了税收收入流失。因此有必要建立全国联网的房地产数据库, 对全国各地区机关事业、社会团体、企业法人和居民个人的房地产进行全面调查和登记, 在任何地区都可以查询到房地产交易情况, 并对所拥有房产评估价值和纳税情况进行动态跟踪管理。网络房地产数据库的建立也可以为国家企事业单位、社会团体和居民个人提供网上房产税相关信息咨询, 使之方便报税、纳税及房产税征管工作, 也为地方财政的移交和使用房产税记录和群众监督提供方便。

摘要：房产税是一项有利于调节收入分配和社会公平, 有利于完善国家财政税收体制, 符合我国“十二五”规划要求的税种。本文从房地产税的内涵和征收意义着手, 通过现行的中美房地产税在税基、税率、收入、配套实施方面进行比较, 提出我国现行房产税改革的建议。

关键词：房地产税,中国,美国,比较

参考文献

[1]周银丹.现行房产税计税依据弊端分析及改革建议 (J) .宁德师专学报 (自然科学版) , 2010 (11) .

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[3]邱爱敏, 李伟毅.透晰房产税征纳计税依据 (J) .首席财务官, 2011 (2) .

[4]田国强.房产税改革的监管及长效机制建立 (J) .改革, 2011 (2) .

[5]贾康.房产税改革:美国模式和中国选择 (J) .人民论坛, 2011 (1) .

[6]胡玲敏.物业税立法的比较研究 (J) .法律与社会, 2010 (4) .

房产 篇10

关键词：房产税的定义,房产税收税的制度

1 房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象, 按房价或房屋出租租金的收入征收的一种税收。房产税是世界广为征收的税种。在中世纪的欧洲, 房产税就已成为封建王朝收入的一项重要手段, 且有多种名称, 如“灶税”、“窗户税”等。据查在《周礼》中就有“廛布”之称, 唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐等也就是现在所说的房产税。

1950年1月国务院 (原政务院) 公布了《全国税政实施要则》, 规定全国统一征收房产税。6月, 将房产税和地产税合并称为房地产税。1951年至1986年, 先后颁布了《城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》[4]。

2 中国房产税试点税收的方式

中国的房产税是在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 是由房屋的产权人缴纳, 产权的所有人、承典人不在房产所在地的或未确定产权的, 由房产的代管人或使用者缴纳[1]。

在我国房产税试点地区, 房产税是按照房产的原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体的减除数目的大小, 由省、自治区、直辖市人民政府根据当地经济情况自行规定。如有的房屋没有房产原值作为依据的, 就由房产所在地的税务机关参考同类房产来判定。房屋出租的, 以租金收入为房产税的计税依据。

我国房产税的税率是如何缴纳?

(1) 按照房产余值计算缴纳的, 税率是1.2%。 (2) 按照房产租金收入计算缴纳的, 税率是12%。 (3) 国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产可以不用缴纳房产税。 (4) 如果纳税人纳税有困难的时候, 可以由本省级以上的人民政府减少或免除房产税[5]。例如上海市, 市民在新购房且第二套以上的住房和非上海居民在上海购买第一套的住房需要交房产税。而上海居民的家庭人均不超过60平米的, 新购买的住房暂且不征收房产税。税收的基础暂时按照应税住房市场交易价格的70%计算缴纳, 适用税率暂时定为0.6%。当住房的每平方米市场交易价格低于上年住房平均销售价格的2倍 (包含2倍) 的, 税率暂时变为0.4%。上海房产税的计税方式为纳税人年应纳房产税税额 (元) =新购住房应征税的面积 (建筑面积) ×新购住房单价 (或核定的计税价格) ×70%×税率。

3 加拿大房产税收的方式

加拿大最古老税种之一就是房地产税, 房地产税是地方税, 从英国对加拿大殖民统治时期就已出现, 至今已有130多年的历史。在加拿大, 税制是分税制的, 类似于美国。分税制就是房产税省、市、县都是分级征收。征收对象是拥有房屋、土地的房主, 而不是承租人。

加拿大的房地产税按照公平合理的原则。因为加拿大的土地面积非常大, 各个地区的经济发展又各不相同, 各个地方财政对房地产税的依赖程度也不相同, 因此各地区对房地产税征税对象也不相同。通常, 加拿大主要是对土地、建筑物及永久性的构筑物征收房地产税。大部分地区, 除了征收营业性房地产税外, 对市政区居民、农村居民住宅也同样征收。而有的地区对农业用地和林业用地也征税。房地产税收对象几乎涵盖所有类型的房产、地产, 甚至设备和设施。

加拿大房产税的税率是如何缴纳?

在加拿大, 地方政府财政管理部门每年初都要对本年度的财政中支出做出预算后, 减去房地产税以外的其他收入, 差额的部分就是本年房地产税应纳税款的总额。之后再根据应纳税款总额和辖区内应税房地产评估价值总额的比例来确定当年房地产税税率。对于自住房产, 省一级政府一般是免收房产税的。地方政府 (市政区) 也有权力批准对特定财产给予免税, 如政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂。例如在安大略省多伦多市每隔数年便会进行一轮市场价值评估, 假如一幢房产的市场价值提高, 税款也会随之提高, 相反, 市场价值降低, 税款也会随之降低, 税款计算方法均为:税率*评估现值。为了照顾市内收入低的老人、残疾人, 多伦多市议会决定减少他们3%的房产税加幅。在多伦多市里有很多老人在以前购买了房子, 近几年房产的市场价值大幅度提升, 让他们支付了极高的税率。因此市议会提议, 对于年收入在2.5万元以下的老人及残障者, 如果他们的房产价格在29.5万元以下, 可以免收本年的房地产税加幅3%的影响。在此约有1.8万户市民受到这项优惠政策而市政府的财政收入减少了150万元[6]。

4 中国和加拿大的税收方式的差异

我国和加拿大相比, 我国的房产税税收制度比较统一, 每个地区不会有太大的差异, 税收基础都离不开房屋原值, 扣除的部分按照各个地区自行拟定。我国的征收对象为房屋的产权人和没有产权的承租人。而加拿大的税收基础各个地区都不相同, 每隔几年还会对房屋的市场价值进行评估。加拿大的征收对象为房屋、土地的产权人, 而没有承租人。我国对于国家机关和公共产业免税, 加拿大也是一样, 但是加拿大的学校、医院是不用交房产税的。我国对于收税有困难的家庭可以减少或免除房产税, 但在加拿大大部分地区是没有这个政策, 只有少数的地区有对于残疾或收入低的老人和残疾人实行减税。

5 我国房产税的发展趋势

我国房产税的税收制度应该要有个统一, 不同地区的税率可调节, 对于第一套自住住宅100平米以内的可以免税, 100平米以上的超出的部分交少量的税款, 从第二套住宅或高档住宅, 要全额交税, 这样可以减少土地、房屋的使用力度。对于无职业、无收入的家庭交税有困难的, 收入低的老人或残疾人, 应该适当的减少或免除房产税。对于国家机关、医院、学校等, 应该适当的减税或免税, 把这笔钱用在教育、医疗等方面。我国实行房产税可以降低目前住房的销售价格, 引导住房资源向满足基本要求的小户型发展, 提高土地资源的使用效率, 缓解城镇土地紧张的局面, 在一定程度上抑制了人们的投资需求[2]。

参考文献

[1]吴佩江.税法教程新编[M].科学出版社, 2009.03.

[2]中国社会科学院经济研究所《国内外经济动态》课题组.房产相关税收的国际比较.中国宏观经济运行和政策模拟实验室.

[3]吴迎新, 王智雄.论我国房产税的功能与改革[J].北华大学学报, 2012, 13 (3) .

[4]金勇军.中国税法[M].高等教育出版社, 2011 (9) .

[5]中华人民共和国房产税暂行条例.中国法制出版社, 2011 (1) .

如何管理出租房产 篇11

美国著名主持人及资源房产管理人罗伯特，在他的畅销书《房产投资管理》中指出人们首先应该改变一个错误观念，那就是认为房地产是只适合有钱人的投资。他列出了成为房东的十大理由，包括可以多样化你的投资，能成为第二收入，房地产保值，干扰通货膨胀，能够帮助你退休等。

罗伯特指出，在美国许多穷人变富人的故事，都是基于摸索房地产投资的。因为房地产虽然也会经历起落，但是它通常在暴跌之后会反弹并且增值。所以罗伯特建议那些想退休后有钱的人，购买并持有适当的出租房产20—30年。

当然，要想将自己的空房租出去，也是需要技巧的，罗伯特同样列出了十种将空房租出去的途径，像提供介绍费，接受宠物，甚至是提供搬入礼物等。虽然这些方法在国内还用不上，但是从中可以看到美国的出租市场竞争是如何激烈。

不过，罗伯特提到的增加现金流，可能是国内的许多房主所没有考虑过的问题。在罗伯特看来，最大化你的现金流是拥有出租房产最重要的目标之一。房主可以通过提高租金、减少运营成本、减少房客变更等来改善现金流。

房产 篇12

一、税率是由中央政府决定还是由地方政府决定

房产税作为地方的一项财政收入, 在重构房产税制要素时, 税率应该由中央政府决定还是由地方政府决定?

税率由中央政府决定有以下好处:第一, 中央政府决定房产税税率可以降低税收征收和管理成本。中央政府决定全国的房产税税率可以降低地方政府为制定具体的税率花费巨大的财力和物力, 更重要的是可避免地方政府出现寻租行为。第二, 我国进行房产税改革一个重要的功能定位就是为地方政府谋求稳定的税源, 税率由中央政府决定可以避免各个地区为争夺有利于自己的税收机制而导致税收倾销, 这会使全国范围内的税收减少, 以致增加地方财政收入的房产税改革流于形式。第三, 从改革的经验来看, 我国多数税种的税率基本上由中央政府决定, 中央的税收立法权比较集中。

税率由地方政府决定有以下优点:第一, 地方政府更加了解本地区居民对公共产品或服务的需求, 房产税是特定“公共服务”的税收价格, 因此税率由地方政府决定更具有效率并且更符合当地需求。第二, 房产税是以法律的形式将公民的收入分割一部分由政府直接使用, 公民会直接地感受到自己缴纳的税收用在什么地方, 从而增强公民对政府如何使用税收的监督意识, 有利于提高政府税收支出的效率。

因此, 在进行房产税改革时, 税率应该是由中央政府决定一个幅度, 各个地方政府根据中央政府制定的幅度选择一个适合当地的税率。也就是说, 房产税税率决定权在中央政府手上, 而地方政府也有一定的自由裁量权。这种情况比较适合像我国这样各地区差异较大、经济发展不平衡的国家。即使像德国、法国税率由地方政府确定的国家, 联邦政府也会对地方的这项权利制定很多的限制措施, 以抑制地方政府滥用权力。另外, 地方政府应该是指市级政府甚至是区级 (县级) 政府, 这样制定的税率才有灵活性和可适用性。

二、税率的形式

在制定税率时, 我们可以选择三种税率:定额税率、累进税率和比例税率。定额税率的优点是征收简单, 征收成本较小, 但有明显的累退性。例如, 不同地区的房产具有不同的价值, 但是对相同面积的房产征收同样多的房产税, 这有明显的累退性特征。累进税率可以克服房产税可能存在的累退性, 更能够体现公平原则, 但是征收成本巨大, 设计截距困难。比例税率征收较为简便, 设计简单, 但可能存在一定的累退性, 对税基的设置有较高的要求。

根据我国现实情况, 可以考虑先对豪宅和高档住宅征收全国范围内的房产税, 采取比例税率, 这样容易实施。对一般住宅采用优惠比例税率, 可以增强人们对政府行为的监督意识, 也可以扩大税源。因此, 比例税率是比较可行的选择。

三、广州市的房产税税率设计

广州市是我国最富活力中心城市之一。2001~2011年国民生产总值年均绝对增长20%以上, 全市总人口由770万人增长至994万人。国家发展和改革委员会《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》指出, 2012年中国要加快财税体制改革, 适时扩大房产税改革试点范围。房价较高, 市场相对成熟, 二手房代替一手房成为市场交易主体一线城市有可能成为第二批试点范围。广州和深圳被认为是入选试点范围的热门城市。广州市GDP持续平稳增长, 2011年GDP总量达到12 303.12亿元 (参见图1) 。广州市房地产市场发展时间较长, 其房产税税率的制定有一定的启示。

广州市在具体制定房产税税率时, 主要考虑了以下几个因素:人均住房面积、人均可支配收入、房产类型、房产价值、本市GDP和现行房产保有环节税收水平。

1. 人均住房面积。

马斯洛需求层次理论将人的需求分为五个层次:生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要与自我实现。只有当人某一个层次的需求得到满足后, 才会追求更高层次的需求。刚性购房需求一般分为四种, 即首次购房、改善型购房、投资型购房和投机型购房。考虑人均住房面积是为了避免因房产税改革而影响居民的基本生活。从税收公平原则与量能原则出发, 房产税改革后不能够对本没有支付能力的人征收房产税, 因此要设计一个人均免征面积或免征额, 这个人均免征面积或免征额可以从满足人的生理和安全需求来考虑。具体而言, 应该考察一个成人基本生活至少需要的住房面积, 这个面积或换算为的金额就应该免征房产税。

从上表中可以看到近十年广州市人均居住面积有一定的增长, 但是增长比较平缓。根据数据求2000~2009年十年的平均值得17.80平方米。人均居住面积在考虑税率设计的免征额时起到了重要的参考作用。

2. 人均可支配收入。

人均可支配收入考虑了纳税人的纳税承担能力。2010年, 广东省城镇家庭人均可支配收入为2 3 897.8元, 2010年广东省的人均国内生产总值为44 736元。由此可以推算出广东省人均可支配收入占人均国内生产总值的53.42%左右。这说明在国民财富分配中, 国民获得了大头, 政府通过税收等手段也获取了必要的积累。

在房产税改革中应该遵循以下原则:科学测算房地产税和房地产开发建设环节收费整体规模与改革后房产税税收总规模相当。考虑广州市人均税负不应该由于房产税的改革而

加重, 本文采用以下公式衡量微观税负水平:

式中:t表示房产税平均税率;I表示人均可支配收入;v表示人均房产价值, P取3.6%, 人均房产价值=人均居住面积×商品房均价。

如图2所示, 如果广州市根据房产税改革精神, 要对拥有住房的纳税人征收房产税, 那么按照上述计算公式, 广州市改革后的房产税税率应该在0.3%~0.7%之间, 具体的税率水平取决于纳税人的个人可支配收入水平与当年房产市场价值。根据广州市2010年的数据显示, 广州市商品房成交均价为12 479元/平方米, 广州市人均住房面积为21.40平方米, 其计算公式为:人均房产价值=人均住房面积×商品房均价, 通过计算得到广州市房产税平均税率要小于或等于0.345%。这说明人均可支配收入确实是设定房产税税率的一个重要参考因素。

3. 房产价值。

房产税税率有名义税率和实际税率之分。名义税率适用于估价, 实际税率适用于市价。实际税率往往会比名义税率要低。例如, 某个房产的房产税的名义税率是5%, 该房产的课税价值 (估价) 是市场价值的70%, 那么该房产的实际税率就是3.5%。所以房产价值会间接影响房产税的税收规模。目前, 我国评估房产价值的技术条件尚不成熟, 原则上是按照房产市场价值的一定百分点作为应税价值, 试点单位的重庆和上海两市的房产税就是这样确定的。

4. 现行房产保有环节税收水平。

广州市现行房产保有环节征收的税种有房产税和城镇土地使用税。房产税是对拥有营业性用房的纳税人征收的税种, 城镇土地使用税是对拥有土地使用权的纳税人征收的税种。本着“减税种”的原则, 房产税改革后应该将这两种税收合并为房产税, 因此现行的保有环节税收对房产税改革后税率制定有着重要的影响。广州市保有环节征收的税种主要有城镇土地使用税和房产税, 1999年至2007年广州市房产保有环节税收占广州市一般预算收入的比重一直维持在5%~6%之间, 说明其房产保有环节税负比较轻。我们在制定房产税税率时至少要使改革后的房产税规模比现行的房产保有环节税收要大, 因此改革后的税率应该比现行保有环节税率要大。也就是:

式中:π为房产税税率;A为广州市现行房产税税收收入;B为广州市现行城镇土地使用税税收收入;s为年末实有房屋建筑面积;v为单位房产价值。

单位:万元

表2说明, 广州市房产保有环节税收收入较低, 仅仅占该地区当年GDP的5%~6%。

根据公式计算改革的房产税税率应该要大于0.2%。其中, 2008年的房产税和城镇土地使用税税收数据缺失, 故2008年数据计算为0 (参见图3) 。

图3反映了在现行房产保有环节税收规模不变的情况下, 广州市改革房产税最低税率水平情况。图中显示房产税改革后税率不应该低于0.18%, 如果低于0.18%就会影响地方政府的财政收入, 进而影响地方政府提供公共产品的能力。

5. 房产类型。

对不同类型的房产征收房产税应有所差别, 即应采用差别税率。总的原则是, 非住宅房产的税负应该比民用住宅的税负要重。目前, 我国仅对非住宅房产征收房产税, 税率为1.2%。房产税改革主要考虑对民用住宅征收房产税后应该采取的税率水平。为了提高房屋的自有比率, 国家对住宅征收房产税的税率水平应该比商业和工业用途房产的税率要低。地方政府可以设计一个税率表, 对不同类型的房产进行分类, 不同类别房产适用不同的税率。

四、结论

总之, 在设计房产税税率过程中, 既要保持中央政府的决定权, 又要赋予地方政府一定的自由裁量权, 选择税率的形式应更加偏重于采用比例税率, 这有利于房产税改革全面推行。根据目前国际房产税税率水平, 若以房产价值征税, 房产税税率一般应定在1%~3%的范围内。但是, 我国在设计房产税具体税率水平时, 除了要参考国际水平, 还要考虑我国具体某个地区的个人可支配收入、人均住房面积、房产类型、房产价值、地区GDP等因素的影响。本文根据广州市的相关数据, 推测广州市在改革房产税过程中, 制定的房产税税率处于0.18%~0.67%的范围中, 这种测量考虑了“宽税基、减税种、降税率”的基本原则。同时, 这种测算考虑了纳税人 (微观) 的纳税能力以及政府 (宏观) 收入规模。

摘要：税率是决定房产税税收规模的一个重要因素。本文通过分析广州市设计房产税税率实例, 发现地区GDP、个人可支配收入、现行房产保有环节税收水平、房产价值、免征面积等是影响房产税税率的主要因素。

关键词：房产税,税率水平,个人可支配收入,房产价值

参考文献

[1].James Alm, Rober D.Buschman, David L.Sjoquist.Rethinking Local Government Reliance On The Property Tax.Regional Science and Urban Economics, 2011;3

[2].刘明慧.物业税功能定位与税制要素设计.税务研究, 2009;10

[3].倪冰, 裘安杰, 陈达.我国物业税税率决定因素与税率模型——基于计税系数的改进.商业文化 (上半月) , 2011;5