房产投资

房产投资（精选9篇）

房产投资 篇1

摘要：文章通过本轮政府对房地产宏观调控背景的回顾, 针对房产是否还值得投资的问题进行分析:首先, 要正确看待房价的构成。其次, 理性面对房产增值形式的变化。最后, 作为一般个人投资房产来说, 更要树立长期投资持有房产的理念。综上所述, 房产仍值得关注, 在现在及未来依然值得投资。

关键词：调控,房价,增值,投资

一、本轮政府对房地产的宏观调控

房产是否还值得投资?要回答这个问题, 首先要对本轮政府房地产宏观调控的背景进行回顾:自2010年1月10日, 国务院办公室发出通知, 要求在房地产市场平稳健康发展之后, 国家要先后出台多项房地产调控政策, 其目的在于遏制投资、投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展。

相对于此前的调控, 2011年5月份以来, 调控最大的特点是“抬高门槛, 强化力度”, 以抑制房价的进一步上涨。主要表现在:首先, 在政府监管方面, 进一步落实地方政府责任, 要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并予以公布, 同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次, 在金融政策方面, 要强化差别化住房信贷政策, 加强对投资及投机购房的控制。最后, 在限购政策方面, 要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市, 在一定时期内, 从严制定和执行住房限购措施。

与此同时, 央行加息、上调存款准备金率等措施的推出, 提高了购房持有成本。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放, 进一步影响市场预期。由于房地产业对资金的依赖程度较高, 存款准备金率上调之后, 肯定会冻结一部分流动资金, 同时信贷投放也受到影响。银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的, 对房地产行业、开发商、机构及个人投资者起到抑制作用。

正是经过本轮政府宏观控制, 限购、限贷、限价的强硬措施下, 房价由快速走高到上涨趋势放缓, 最终得到有效抑制, 2011年上半年房价涨幅趋缓, 下半年回落, 目前已是2012年, 政府调控房价措施依然未见松动。

二、探究房地产市场是否值得投资

目前, 市场观望气氛浓烈, 投资者手中即使有资金也不去操作, 市场悲观情绪蔓延, 动则预言房价下调20%-30%, 甚至50%。房地产市场要崩盘的言论也已经出现, 并且有数据、有依据。但是整个房地产市场到底会何去何从, 房价会如何演变, 有待于理性思考, 冷静观察。对于未来房地产市场, 房产价格的判断, 有必要先理清以下几方面。

第一, 要正确看待房价的构成。房价=土地取得成本+开发建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。简单的说就是土地价格加上建筑物的价格及其他费用就是了。目前高房价的产生原因, 一是来源于房产建筑物本身的客观原因:城市土地资源的稀缺性导致建设用地价格高 (通过土地拍卖、市场化所得) ;建筑材料及建筑人员成本的上升、有关税费的高负担导致资金成本的加大。二是来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因:开发商追求的利润最大化;房产价格上升趋势中, 资本的逐利性;城市化进程及对自身居住环境的改善形成的居住型房产的需求以及经济发展与繁荣过程中形成的商业房产及办公经营型房产的需求;人民币对外币的升值, 导致外资的流入;人民币自身长期贬值, 导致国内投资者购买房产作为实物投资, 实现保值增值。

由此可见, 房价的高涨, 既有房产建筑物本身的客观原因, 也有来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因等诸多因素综合形成房价上涨的动力, 并非开发商一方所为, 所以说把房价高涨一味追究与开发商是不理性的, 也是不合理的。现在的高房价, 其重要原因是房产客观本身成本的大幅增加即货币贬值而形成的通胀的必然。

第二, 理性面对房产增值形式的变化。这一轮房产价格的上涨是在由2000年起的近十年的时间内。尤其是后期的快速上涨、利益兑现, 更加剧了投资热情及热钱的涌入。所以目前的房价既是价值的体现, 又是资本推高的结果。但这种房价一路走高, 短期内迅速走高, 甚至个别案例一天一个价的情况, 在目前及未来一段时间内不会再出现, 换言之, 通过购买房产, 短期内暴涨而实现资产迅速增值的时代已经过去。在未来, 房产的增值是依靠长期持有而形成的自然增值, 经济的发展、城市的发展等而形成的资产增值, 另外房产对避免通胀还可以起到相对保值的作用。

随着本轮政府对房价的调控, 房地产市场的主体———开发商、投资者、投机者等都将回归理性。开发商对利润的期望和追求趋于合理, 投资者对投资对象的选择和考虑会更加谨慎, 投机者的炒作和盲目性会收敛和慎重。政府提前对房地产市场的泡沫进行挤压和干预, 其方式是激进和强硬的, 甚至不惜误伤刚性需求、居住型需求以及正常投资者, 但从长远来说, 对整个房地产市场的稳定、健康、发展是有益的, 甚至更有利于房产投资价值的体现。

虽然放眼目前的房地产市场, 近期部分过分虚高的房价会回落, 甚至部分资金链断掉的项目公司会不惜亏本回笼资金, 造成个别项目房价大幅跳水的案例, 但房地产市场整体不会崩盘。未来的房价并不会一路走跌, 而是会出现分化, 真正具有价值的房产价格将依然坚挺, 甚至还有上升的空间。而相当一部分房产则经过政策及市场的洗礼后, 其价格会合理回归价值, 整个市场整体会更加健康和稳定。房产作为商品, 商品的价格围绕价值波动是非常合理和现实的。作为实物商品的房产, 在现金不断贬值的趋势下, 房价也会上涨, 只不过价格上升方式将是温和的。

第三, 作为一般个人投资房产来说, 更要树立正确的房产投资观, 着手于长期, 着眼于未来, 要有长期投资持有房产的理念, 抛弃短线暴富的想法以及靠投机炒作的方式去谋得利益, 要以长期持有的手段来最终实现稳定的年化投资收益率从而达到资金保值增值的目的, 这也是与房地产市场长期健康、稳定发展的宏观调控目标相符合的。

三、结束语

由于我国城市化进程的长期性, 必然导致城市建设用地的稀缺性, 土地价格必然是其价值的体现;人民币对外长期升值和其本身长期贬值造成通胀的必然性。房产作为实物投资, 是一个有效的保值增值的途径;本次房价的下跌, 并非房地产市场泡沫的破裂而引起的市场自行调节行为, 而是政府政策强硬干预的结果, 使泡沫提前破裂, 风险提前释放, 市场予以分化, 秩序予以规范, 品质予以保障, 使整个房地产市场更加健康, 其价格更符合其实际价值, 更具有投资性;房产投资是个人投资者树立良好的投资观、理财观、消费观的重要途径, 是个人资产积累的有效手段, 也是现金保值增值的有效途径。

目前我国的国民经济依旧稳定健康, 相信在未来也将长期稳定良好发展。基于此, 房产的价格即使有波动, 房价的上涨、下跌有其周期性 (回顾我国近二十年的房地产市场, 已经经历了几个周期, 但房产价格始终还是保持上升趋势的) , 但从长远来看, 经过本轮政府有史以来最强硬的政策调控后, 房地产市场会更加健康, 投资者也会更加理性。

房产作为实物商品, 纵观国内外的历史, 房产投资是资产保值增值的有效途径之一。因此在目前形式下, 房产仍值得关注, 在现在及未来依然值得投资。但在实际的房产投资中, 要考虑房产投资的类型, 如商业型房产、办公经营型房产。因为其不受本轮政策调控的影响, 也因为其价格甚至低于居住型房产, 呈现价格倒挂现象, 形成价值洼地, 尤其是商业型房产值得我们去关注和挖掘。

房产投资 篇2

近日，国家税务总局发布《关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知》（国税发[2011]50号。下称《通知》）, 要求切实加强高收入者个人所得税征管。4月18日，《人民日报》等中央和地方各报纸媒体均作了相关报道，加强对高收入者个人所得税征管的重要性和紧迫性由此可见一斑。《通知》在“抓好其他形式财产转让所得征管”部分指出，“重点是加强个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权（份）的税源管理，完善征管链条”。无疑，以房产和地产形态存在的“非货币性资产”对外投资取得股权的税源管理是税收征管的薄弱环节，也是税收征管的重点和难点。加强对房地产投资入股税收征收管理，完善房地产投资入股税收政策，对于发挥个人所得税在调节收入分配中的作用意义重大。

我国房地产投资入股税收政策存在制度盲区

为了发展壮大民营经济，促进民间资本形成，国家相继出台了一系列鼓励和支持个人以各种形式资产参与投资的税收优惠政策。如以房产或地产形式投资入股的，就享受以房地产“作价入股进行投资的，暂免征收土地增值税”（财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税字〔1995〕48号]）和以房地产“投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收

营业税”（财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》[财税〔2002〕191号]）两项税收优惠政策。

房地产投资入股享受税收优惠政策的实质，是通过税收减免手段，降低私人的投资成本，以激励房地产资产顺利转移至投资领域，从而达到促进民间资本形成的目的。这也是制度设计的初衷。但在实际的执行过程中，令制度设计者不曾想到的政策负面效应――房地产假投资入股真逃税的“迂回”变现方式――也日渐显现出来，并愈来愈加严重，甚至被某些敏锐的税务筹划专家们收入到他们的经典“案例库”。

以原始账面价值200万元的房产为例，该房产可以用作办公或经营场所，目前的市价(或评估价)为300万元。若采用出售或转让的“直接”变现方式，根据我国现行的税收政策，应缴纳的税款（印花税等两种方式相同的税种除外。下同）包括营业税及其附加、土地增值税和个人所得税，合计约54万元。若采用先将房产作价投资入股，取得被投资企业相应的股权，然后再将该股权（内部股东间转让股权可以协议价300万元；对外向其他投资者转让股权，可通过资产评估机构对企业资产评估增值，将相应股权溢价至300万元）转让给其他投资者的“迂回”变现方式，根据我国现行的税收政策，只需在投资入股环节就其投资房产评估增值部分适用20%的税率计征个人所得税20万元，而在股权转让环节则无需缴纳任何税种。

两种方式对比，“迂回”比“直接”少缴税款约34万元。这其中的奥秘就在于前者享受到了房地产投资入股税收优惠政策，减免了营业税和土地增值税，从而比后者能够使个人所实际获取的净所得要多得多。

完善征管链条 优化税制结构

很显然，这种正面效应与负面效应同时存在的状况并不是我们所希望看到的，对其优化设计、修订完善迫在眉睫。事实上，通过以下的制度安排，做到既能发挥政策的正面效应，又能从根本上消除政策的负面效应的两全齐美的局面是完全可能的：

首先，取消财税部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）和财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）有关以房地产形式投资入股减免营业税和土地增值税的规定。

其次，将在投资入股环节享受的税收优惠政策后移至收益形成和分配环节。也就是说，在投资入股环节应“视同销售”行为征收相关税收，而在收益形成和分配环节则给予一定的税收优惠政策，如给予一定年限的个人所得税减免期，适当提高个人所得税免征额等。

第三，统一个人所得税政策。在房地产出售或转让环节和投资入股环节，均按照个人所得税法的规定，“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得税。

房产投资去澳洲 篇3

澳大利亚因房地产市场稳定， 回报率高而逐渐成为中国人投资的热点。澳大利亚房产已有100多年历史，市场发展稳定，历史数据表明房产价格每7-10年平均翻一番。政府鼓励投资房产，当地人一直进行稳健的房产投资，政府提供了“负扣税”和“免印花税”的各种优惠政策帮助买新房的投资者。

近日，《澳大利亚人》报道指出，澳洲所有在房地产方面的外商投资中有近三分之一都是来自中国。“澳洲房产投资是稳定的蓝筹投资回报，时间越长，回报越高，尽量不要做短期投机的炒作。我们的理念很简单，如果没什么大事情，不要轻易卖掉投资的房产。”澳洲太平绅士Lanny建议。10%首付、70%-80%的贷款额度、永久产权以及健全的法律环境，都是澳洲房产吸引华人投资的亮点。

留学生的投资经

上海留学生Joanne已经在澳洲待了十多年，并且顺利拿到PR（永久居留身份），她做房产投资也有六七年的历史了。“2000年我去悉尼留学，读书的时候与人合租两室，每周租金一共400澳元。2003年毕业后自己购买了第一套自住公寓。”

与其他留学生一样，年纪轻轻的Joanne根本没想到做投资，直到有一天无意中听了房产投资讲座。“通过房产投资达到自身富有和财务自由，光勤奋工作是不够的，这些理念一下子点醒了我。”她开始投资房产并且收获颇丰，现在已经成为澳洲房产投资公司Iron fish中国区销售营运副总裁。

Joanne 不仅帮助客户进行投资，她也乐于分享自己的投资心得：澳大利亚各个首府城市推荐公寓投资，总价比回报高；墨尔本2009年进入市场调整阶段，期房潜力大，现在买一般都是2-3年后交房，届时市场又会往上走；墨尔本、布里斯班近三年来城市发展迅猛，人口导入量大，租房市场稳定上扬，足够跑赢CPI。

在Joanne看来，在澳洲做房产投资需要的是颗平常心。“我有时跟国内朋友推荐，他们一听到至少需要5年投资时间，就不愿再继续听。国内房产除了自住应该算是投机行为了，澳洲则完全不同，房地产投资是看视为稳定的渠道，每个人根据自身的经济实力来选择房产项目，租金收入平稳提升，能实现以租养贷，十年后房产价值就会翻一番。”

企业家移民首选国

澳大利亚教育体系和生活方式吸引了不少国内企业家，移民国家中澳洲成为他们的首选。

据媒体报道，地产大亨许荣茂和上海仲盛集团创始人及董事长叶立培，两人都拥有澳洲身份，他们的孩子也都在澳洲接受教育。早在各种引人注目的关于中国财富流入澳洲房地产市场的案例出来前，他们就已选择去澳大利亚投资，在澳的投资帮助他们获得了投资中国新生房地产市场的财富。

澳洲欢迎企业家移民，目前移民法案中的188法案就是针对企业家而设立的。188除了之前的企业家移民，11月24日高资产投资者项目也正式生效，500万澳币的投资额度可免除居住条件、获得至少4年的移民签证。政策规定，500万澳币的投资总额中150万澳币必须购买政府债券，剩余投资领域可以选择在房地产、上市公司或州政府债券等。

对于企业家来说，移民监是一大困扰，澳洲新出的500万投资移民法案正是照顾到了这个人群：从获得该法案的4年签证开始，每年只要求申请人在澳洲待满40天即可，或者要求最后一年住满160天。

房产投资客的新目标

中国房地产市场经历近十年的黄金时代之后，高回报率的神话已经一去不返，尤其是限购之后，很多人开始将眼光投向海外房地产，普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

“澳大利亚是最适合置业投资的国家。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示，限购令、限贷令的出台，使得在国内投资房地产已经变得不可能，而澳大利亚建立了非常稳定的民主制度，在发达国家中经济增长一直排第一，同时还拥有非常丰富的矿产资源，并且没有房产税、遗产税等。“从国际上来看，做房产投资，回报率最高的就是澳大利亚，年资金回报可以达到70%-80%。”

目前到澳大利亚投资房产的中国人选择最多的就是悉尼、墨尔本，但有着十年澳洲房产投资经验的Lanny看来，布里斯班、珀斯等新兴城市也是不错的选择。“澳洲房产投资最重要的是选准房产项目，建立合理的投资组合。”他建议，如果是第一次进入澳洲市场，可以选择墨尔本或布里斯本CBD地区的小一房，首付10%约3.5万澳元，地段容易出租，租金约每周350-400澳元，以租养贷基本没有问题，年整体回报率6%以上。

“最重要的一点，澳洲房产投资不像国内能短期快速增长，而是7-10年翻一番地稳定上涨，投资人一定不能有投机概念，根据每个城市的房地产周期进入市场，持续持有房屋5年或以上，才能享受到房产翻倍带来的资产增值。”Lanny总结道。

房产投资将进入新一轮拐点 篇4

1.1 用重要的房产投资指标“租售比”来分析

房屋租售比是指每平方米的月租金与每平方米的房价的比值。国际上公认的合理租售比范围是1∶300～1∶200。现在北京商品房的租售比达到多少了呢?以北京东三环华威桥附近片区为例, 我们找三个小区作为代表。

山水文园小区是环境幽雅的高档小区, 目前二手房成交价3万元/平方米左右。一套155平方米豪华装修、全家电的3室2厅2卫售价465万元, 出租价7500元/月, 租售比1∶620。如果把房主需要负担的物业费、供暖费扣除, 实际租售比1∶700, 而且仍未扣除装修费、家电折旧费、房屋空置期和中介费的损失。如果全部计算在内, 70年的使用权到期之后也无法收回购房成本。

嘉多丽园小区是中高档公寓, 目前二手房成交价2万元/平方米左右。一套90平方米精装修、全家电的2室2厅1卫售价180万元, 租金3800元/月, 租售比1∶474, 扣除房东缴纳的物业费、供暖费后1∶535。

华威西里小区是1985年建成的老房子, 目前成交价在1.6万元/平方米左右。一套60平方米简单装修的两居室售价96万元, 租金是2100元/月, 租售比1∶457。

以上数据均为真实的成交数据, 笔者与链家地产、我爱我家等房屋中介做过深入的沟通, 这些数据具有很大的代表性。从北京的租售比来看, 平均为1∶600, 已经超过国际公认的合理范围2倍以上。目前租房人的收入水平及租房市场供大于求的供求关系决定了租金在很长一段时间内无法大幅增长。根据租售比可以得出房价具有超过1倍以上的泡沫。

1.2 分析房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际公认的合理范围是3～6倍。2008年北京市平均工资为44715元, 这个数据并没有统计在私营企业工作的职工收入。按照国家统计局的数据, 2008年我国私营企业的职工的平均工资仅相当于现在统计的平均工资的58.4%。由此, 我们假设北京市实际平均工资为36000元 (可能有一定范围的误差, 但不影响结论) 。

对于普通的北京市民来说, 平均的购房需求为每个家庭60平方米的一居室或者二居室, 总价120万元。对于一个普通的双职工家庭来说, 房价收入比为16.67倍, 超过国际公认的合理范围3倍左右。

2 2009年年底高房价产生的原因

2.1 中国人的购房观念

目前中国人对住房有一个非常普遍的观念就是一定要住在拥有自己产权的房子里。租的房子再好也不是自己的, 不能长住。由此延伸出结婚必须有自己的房子, 即所谓的“丈母娘需求”。这就促使房价不管多么不合理, 老百姓都要省吃俭用买房子。这一点成为支撑房价的刚性需求。

2.2 供求关系

由于2008年国际金融危机的影响, 大多数买房人处于观望状态。2008年新房和二手房的成交量均大量萎缩, 到2009年春节处于低量、低价, 大量的购房需求被推迟下来。而房地产开发商面对金融危机也非常谨慎, 在2008年放慢了拿地、开工的面积, 使2009年房屋供给相对较少。随着2009年经济开始复苏, 需求大于供给的局面加上当时相对较低的房价, 促使房价快速上升。

2.3 政府出台的一系列促进房地产的政策

2.3.1 宽松的货币政策

连续降息使贷款利率处于历史最低水平, 公积金贷款利率3.87%, 商业贷款实行7折优惠后利率为4.158%, 减少购房人利息支出。5月27日, 房地产项目自有资金比例从35%下调至20%, 减轻开发商资金压力。全年新增贷款将达到10万亿元左右, 很多资金流入楼市、股市。

2.3.2 税收减免

营业税优惠, 由原来的5年以内商品房出售缴纳成交金额5.5%的营业税变成2～5年的商品房出售免征营业税, 契税、印花税减免。这些税收减免政策使商品房交易成本大大降低, 促进了投机购房者的加入。

2.4 开发商捂盘惜售、制造恐慌气氛, 炒房者拉抬房价

开发商经常把房源分批拿出来卖, 利用排队、摇号、交意向金等手段制造恐慌气氛。土地拍卖价格持续上涨, 地王频现, 刺激周边楼盘价格上涨。炒房者开盘大量买入, 然后拉抬价格。

2.5 恐慌性购房需求入市

前面的几点重要原因, 使2009年房价持续上涨, 到10月左右, 大部分二手房楼盘的成交价已经突破2008年金融危机之前的最高价。这使大量准备近期购房但还没有出手的购房者处于恐慌之中, 担心如果不赶快购房, 房价继续上涨就更无法承担了。

3 12月将成房价新一轮拐点

3.1 供求关系的转变

从2010年开始, 商品房的需求量将大大下降, 原因在于2009年的巨额成交量不但补回了在2008观望的潜在购房者, 而且透支了2010年的购房需求。很多近一两年想购房的人都赶在2009年底购房。另外在历史天价面前, 投资和投机购房者不敢轻易入市。供给方面, 由于政策的鼓励和开发商对经济复苏的乐观判断, 2009年土地成交量非常大, 2010年将有大量新盘入市。2009年炒房者获利丰厚, 高位获利的动力很大, 也会增加二手房的供给。商品房供求关系已经从2009年的供小于求转变为2010年的供大于求。

3.2 政策的转变

3.2.1 货币政策

2009年11月的CPI同比增长0.6%, 年内首次转正, 通货膨胀预期抬头, 多家机构预期2010年央行将加息一两次, 放贷总量也会小于2009年。货币政策慢慢收紧, 购房利息支出增加, 会使处于高位的房价继续向上的动力不足。贷款利率七折优惠是扶植房地产的短期性政策, 不可能长期持续, 一旦取消优惠, 将对房地产行业产生重大影响。

3.2.2 二手房营业税优惠政策终止

2009年12月9日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 研究完善促进消费的若干政策措施, 会议指出:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年, 其他住房消费政策继续实施。5.5%的营业税是二手房交易最大的一块成本, 炒房者购买一套商品房, 如果5年以内出售, 房价涨幅低于10%, 将面临亏损, 这还不包括贷款购房的利息支出。这项政策对抑制投机购房作用很大。

11月底、12月初连续出现多个标志性事件成为房价下跌的导火索。

11月26日, 迪拜债务危机。据国外媒体11月26日报道, 当日全球股市大幅下跌, 原因是投资者对政府投资机构迪拜世界集团 (Dubai World) 债务问题感到担心, 市场尤其担心该债务违约风险对银行业和新兴市场造成不良影响。迪拜房地产泡沫的破灭, 给世界各国炒房者带来信心上的打击, 不得不重新评估所面临的风险。更重要是的, 这次危机会不会像美国次贷危机一样影响慢慢扩大还不确定。目前美国经济并不稳固, 虽然多个经济指标都越来越好, 但是失业率一直居高不下, 保持在10%以上。高失业率是美国经济, 也是世界经济发展的隐患, 在2010年各国经济刺激政策慢慢退出后, 有可能带来世界经济二次探底。

12月9日, 二手房营业税优惠政策终止。2009年10月, 二手房营业税优惠政策终止的传言已经刺激了很多刚性需求突击购房, 投机购房者抓紧时间高位套现。可见市场对此政策很敏感, 12月优惠政策终止消息的发布可能导致2010年1月1日开始二手房成交量大幅萎缩, 没有成交量的支持, 房价会很快调整。

11月28日、29日, 温家宝考察上海时要求抑制投机购房。温总理的表态意味着国家对于抑制投机购房会有一系列的政策出台, 二手房优惠政策终止只是打响的第一枪。

3.3 中国人的购房观念长期来看也会转变

房价的调整会不会出现类似于曾经发生在日本, 中国台湾、香港、海南等地的楼市崩盘, 房价跌幅超过50%甚至达到80%?短期来看, 这种可能性较小。因为中国人的购房观念短期之内很难改变, 这就使得购房需求一直保持较高水平, 从而支持房价很难有太深的跌幅。但是, 中国人的购房观念并不是一成不变的。1998年房改初期, 老百姓并不接受自己购房的观念, 觉得长期住公房交很少的租金比花高价买商品房合算得多, 向银行贷款购房更成为新鲜事物。十年之后的今天, 必须购房、不怕大额贷款购房已经成为根深蒂固的观念。再过若干年, 购房、租房、政府福利性住房很可能各占一定比例, 老百姓同时接受多种观念。这也是一些发达国家的现状。从总量上讲, 现在中国的大城市并不缺房子, 北京的房屋空置率很高。只是因为分配不均, 所有人又都希望有自己的住房, 才导致了现在的购房矛盾。

目前商品房的价格已经远远超出老百姓的接受能力, 就算再有购买欲望也很难全部转化为购房需求。现在我们国家正在向福利性社会发展, 国家在努力控制贫富差距扩大, 物业税、遗产税在未来也可能出台。这些都有助于人们观念的转变, 房地产市场会慢慢变成一个合理的市场。

摘要：2009年春节以来, 房价随着国际金融危机触底, 已连续上涨9个月, 突破历史新高, 而且伴随着巨大的成交量。本文通过租售比、房价收入比等指标分析认为:房价已经处于高风险区域。本文通过分析2009年高房价的成因, 提出2010年这些因素将有根本性转变, 得出2009年12月是房价新一轮拐点的观点。

关键词：房地产投资,高风险,拐点

参考文献

[1]李延喜.次贷危机与房地产泡沫[M].北京:中国经济出版社, 2008.

房产投资 篇5

近年来，越来越多的投资者选择新加坡，但是有一些投资者对新加坡房产(house.65singapore.com)并不是很熟悉，那么小编今天来介绍下新加坡房产的优势。

1、不限制外国人拥有私宅和公寓；

2、期房付款轻松，低首付，可根据项目进度分期付款；

3、预售款由政府监管，做到专款专用；

4、无需担心合同欺诈，所签订的购买合同必须使用政府规定的标准格式，并经过双方律师确认；

5、房子没有公摊面积，所出售的面积都是实用面积，而且都带有精装修，只需购买家具即可入住；

6、条例明确的外国人房产拥有权法令；

7、无货币管制；

8、无资本收益税；

9、物业出售后无需缴纳预扣税；

10、外国人有权申请以新币为货币的房屋贷款、贷款额最高可达购屋价格的70%；

11、贷款利率较低，约1.2%左右；

12、二手地产市场很活跃，投资者可容易地退出房产投资；

13、租金回报率一般高于贷款利率，可以以租还贷；

14、当物业被租出后，房贷利息付款可以扣税；

15、保障物业权。

《小本投资房产赚钱方案》 篇6

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房产投资 篇7

关键词：房地产,投资环境,群体准则,评价指标

金融风暴以来,全国各地的房地产投资都受到了不同程度的影响,邯郸市的房地产市场也在这次风暴中受到影响。但邯郸市在市政府政策的刺激下及市场经济的主导下,却实现了房地产投资的持续增长,相关调查报告数据显示[1]:仅2009年上半年,邯郸市主城区商品房竣工面积增长38.1%,达到35.13万m2,并且邯郸市主城区的房地产投资额度增长43.26%,达到25.4亿元,其中商品住宅投资增长率就高达62.04%。同时主城区商品房新开工面积增长率同比也达到了36.21%。仅通过以上数据看似乎邯郸市房地产市场前景一片大好,但实际情况是,投资增长的同时销售量却出现了大幅度的下降。相关报告显示[1]:上半年,主城区商品房销售面积下降9.7%,并且邯郸市商品房的空置率也出现较大幅度的增长,空置增长率高达60.2%。针对以上情况,有机构研究并发表了《2010—2015年邯郸房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告》,对邯郸市五年的情况进行了预测研究,但研究用的都是常规的理论分析方法,并且没有分析不同区域的投资环境情况对投资的影响。本文在对邯郸市房地产投资环境评价中引进了模糊群体准则评价方法,对邯郸市主城区的几个区域进行房地产投资环境研究,从而得出优劣差别,为投资者和政府决策者起到一定的参考价值,实现投资的增值。

1 房地产投资环境评价方法介绍[2]

需要评价的房地产投资环境用Ai(i=1,2,···,m)表示,聘请的评价专家用Ek(k=1,2,···,n)表示,评价指标表示为Cj(j=1,2,···,t),Cjq(j=1,2,···,t;q=1,2,···,s),其中,Cj(j=1,2,···,t)表示一级指标,Cjq(j=1,2,···,t;q=1,2,···,s)表示二级指标。ωjk,ωkjq分别表示不同专家给出的不同级别评价指标权重。专家的权重则用ek表示。x'ijqk=(a'ijqk,b'ijqk,c'ijqk,d'ijqk),则表示专家对指标的评价数据。计算步骤如下。

1.1 投资环境的评价指标体系的构造

首先构建评价指标体系,并通过专家调查法得到梯形评价模糊数,以增加评价值的弹性。

1.2 单个评价数据的标准化处理

指标越大越好的为效益性指标,相反的情况为成本型指标,针对这两个指标需进行标准化处理,从而规范数据[3]。

1.3 总体评价数据的处理

1)对权重ωjk=(ωkj1,ωkj2,···,ωkjs)通过IAHP法进行处理,同时,得到对比判断矩阵Rjk。

2)计算Zjk(Ai),得到专家对二级指标的评价。

3)对权重ωk=(ω1k,ω2k,···,ωtk)按步骤1)的方法进行处理,并得到Rk。

4)计算Zk(Ai),得到专家对一级指标的评价。

5)计算Z(Ai),得到专家对投资环境的总体评价。

1.4 识别排序

对模糊数的排序很多专家学者进行了研究[4,5],本文排序时采用的是距离公式[6]。

计算不同投资环境的dλ(Z(Ai)),dλ(Z(Ai))数值越大,则表示投资环境越好,dλ(Z(Ai))数值越小,则表示投资环境越差。

2 邯郸市房地产投资环境评价研究案例

2.1 选取评价对象

请5位相关领域专家进行问卷调查。对3个投资环境进行评价,3个投资环境分别是:投资环境:A1支漳河以南,中华南大街以东,新一中以北,幸福街以西;投资环境:A2邯大公路以东,南环路以南,东环路高架以西,中堡村以北;投资环境:A3学院北路以南,S107国道以东,南环路以北,陵西南大街以西。

2.2 建立评价指标

投资环境评价指标见图1。

2.2.1 评价指标评分

专家分别独立对以上三个环节进行评分,受篇幅和数据量限制,本文仅示例给出自然地理条件指标和最终评价数据的集成与排序。评价指标C4情况见表1。

2.2.2 判断二级指标权重

判断矩阵数据如下:

2.2.3 评价指标C4的处理

通过式(1)可以得到5位专家对三个区域的自然地理条件指标的评价值。并且C1,C2,C3可以按照C4的处理方法进行处理。

2.2.4 专家权重

专家权重判断矩阵RE如下:

2.2.5 最终评价值

由式(3)得专家对投资环境的最终评价值Z(Ai)。

2.2.6 投资环境评价

通过式(4)计算dλ(Z(Ai))。

以上排序可以看出,三个投资环境中,最好的为投资环境1,最差的为投资环境2。

3 结语

本文对邯郸市城区不同区域的房地产投资环境的评价中,引进了科学的群体准则评价方法,结合市区实际投资环境评价案例,通过数据处理判断出投资环境的优劣排序,使评价结果较定性化处理更有说服性,为邯郸市房地产投资者提供了一种有效的投资环境评价方法,为房产投资者提供了有效的参考。目前,受时间和研究经费限制,没有开展对邯郸市全部投资区域的调研和优劣比较。今后,将进一步完善建立大数据库,为邯郸市投资者提供更多的参考支持。

参考文献

[1]中商情报网.2010—2015年邯郸房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告[R].2010.

[2]崔邯龙,吴超,周书敬.基于梯形模糊理论的房地产投资环境综合评价[J].商场现代化,2008(1):269-270.

[3]王坚强.信息不完全的Fuzzy群体多准则决策的规划方法[J].系统工程与电子技术,2004,26(11):1605-1722.

[4]李登封.模糊多目标多人决策与对策[M].北京:国防工业出版社,2003:20-57.

[5]Mastasinis Nikolao F,Samaras Andreas P.MCMD and preference and disaggregation in group decision support systems[J].European Journal of Opearational Research,2001(130):414-429.

房产投资 篇8

北京大学出版社出版的候江玲、王成科主编的《会计与税法差异调整》一书中有<投资性房地产财税处理差异及调整>一文。

一、文章中的【实例详解】

2008年12月31日A公司一建筑物完工投入使用, 总价值120万元, A公司将其留给自己使用, 预计使用年限为2年, 用直线法计提折旧, 假设报废时无残值, 使用一年后于2010年1月1日将该建筑物对外出租, 租期2年, 每年收取租金8万元, 出租当日该建筑物的公允价值为130万元, 2010年12月31日该建筑物的公允价值为140万元, 2011年12月31日该建筑物的公允价值为150万元, 2011年12月31日租期到期公司收回自用。A公司对投资性房地产采用公允价值计量。

分析

(1) 2008年12月31日建筑完工时的会计处理如下

(2) 假设2009年按年计提折旧

(3) 2010年1月1日将该建筑物对外出租

建筑物对外出租时:

按照税法规定, 尽管企业资产发生了增值, 但不涉及所得税问题。

取得租金收入时:

(4) 在资产负债表日对投资性房地产按照当日公允价值计量, 不再对投资性房地产提取折旧或价值摊销。所以, 2010年12月31日进行对投资性房地产按照当日公允价值进行计量, 同时调整当期损益。

由于“公允价值变动损益”属于损益类账户, 故会对当期损益产生影响, 增加当年度利润100, 000元, 按照税法规定, 不涉及应纳税所得的计算, 故当年度需在会计利润的基础上纳税调减100, 000元;考虑到在公允价值模式计量下公司该资产不再计提折旧;税法允许公司在本年度计算应纳税所得额时允许扣除折旧60, 000元, 需纳税调减60, 000元, 此时资产的计税基础为1200000-120000=1080000 (元) 。

(5) 2011年12月31日租期到期, 公司收回建筑物自己使用

本年度发生的公允价值变动损益, 需增加公司利润100, 000元, 而按税法规定不涉及应纳税所得额的计算, 故需纳税调减100, 000元;同时公司当年年度没有计提折旧, 而按税法规定可扣除60, 000元折旧, 因此需纳税调减60, 000。

另外, 收回自用固定资产的账面成本为1, 500, 000元, 而税法认定的该固定资产的成本仍然为1, 200, 000元。

(6) 收回后每年计提折旧=1500000÷17=88235.3

公司在当年年度计算利润时扣除的折旧为88235.3元, 而在计算应纳税所得额时允许扣除的折旧只有60 000元, 因此需纳税调增28235.3元。

二、持第一种意见

《企业所得税法》没有专门对投资性房地产的概念进行规定。从税法上区分, 投资性房地产可区分为房屋、建筑物和土地使用权, 其中房屋、建筑物归入固定资产, 在计算应纳税所得额时, 按《企业所得税法》第十一条规定, 计算固定资产折旧并扣除。土地使用权应当归入无形资产, 在计算应纳税所得额时, 按《企业所得税法》第十二条的规定计算无形资产摊销费用并扣除。笔者也很赞同这种意见。从以上【实例详解】也很清晰地看出投资性房地产公允价值模式计量是存在折旧或摊销财税处理差异的, 并且从自用到出租, 再转回自用都写的很清楚, 很方便财会人员进行账务处理及纳税调整计算。

三、持第二种意见

第二种意见认为:“投资性房产在公允价值计量模式下, 会计都不计提折旧, 税法也就没有必要再确认企业的折旧费。理由很简单, 拿业务招待费来举例, 如果企业花费业务招待费在比例范围之内60%可以在应纳税所得额中抵扣, 如果企业没有花业务招待费, 就没有相应的60%抵扣一说, 所以会计不计提折旧, 所得税方面也就不存在抵扣应纳税所得额的折旧。”并认为:投资性房产是投资资产, 应当视同长期股权投资, 会计不计提折旧, 企业所得税不进行扣除应纳税所得额, 到这项资产处置时再确认原历史成本的损失。

以实例详解中每年折旧6万元, 假如该企业一直用这项资产出租, 出租20年后收回, 收回后又拆除报废, 那么每年的折旧6万元, 会计不计提, 每年企业所得税方面的应纳税所得额也不能扣除, 到20年后企业报废这项资产时, 一次性扣除资产损失120万元。

四、针对第二种意见提出质疑

第二种意见, 笔者开始听来似乎有道理, 但仔细分析还是站不住脚。投资性房产是资产, 企业转回自用就变成固定资产, 还是资产, 在税法中虽然找不到投资性房地产的说法, 但能够找到固定资产的说法。笔者理解税法对这项资产的看待是大概念, 也可以说看本质, 投资性房产本质还是房屋、建筑物, 在税法中说了固定资产就包含了会计上所说的投资性房产。而会计只不过是把房屋、建筑物根据使用目的不同进行了更详细的分类, 自用的房屋建筑物列为固定资产, 出租的房屋建筑物符合投资性房地产确认条件的列为投资性房地产。

《企业会计准则》是2006年出台的, 而《企业所得税法》是2008年出台的, 从时间的先后顺序可以得出这样的结论:编写《企业所得税法》的人员是知道《企业会计准则》的。第二种意见拿业务招待费来做举例不恰当, 业务招待费是费用, 不是资产, 没有花费当然不会体现在会计账面上, 在会计账面上不体现就没有计算基础。但固定资产, 即使变为投资性房产也会在账面上存在, 虽然投资性房产在公允价值计量下, 会计不计提折旧, 但资产在账面上, 能够找到折旧的基础, 是可以计算历史成本下的折旧的。

以实例详解, 假设企业该建筑物建完后就出租, 出租20年, 20年后企业收回自用, 如果税务部门不准在20年内税前扣除折旧, 20后资产的账面价值还是120万元, 到企业收回建筑物自用时又到报废时点, 恰巧该建筑物已经属于危房, 企业拆除该建筑物, 拆除当年资产损失120万元, 税务允许税前扣除, 但企业当年利润为零, 应纳税所得额就形成较大未弥补亏损, 允许5年弥补, 但以后5年企业总共实现利润20万元, 那么就有100万元永远得不到弥补亏损, 而这100万元在前20年企业作为利润交了企业所得税。这个税就算白交了。

类似事件如果在其他企业有可能是12亿元, 有10亿元不能弥补, 就会造成企业白交了2.5亿元企业所得税。这对企业税赋是变相增加, 是很不合理的。所以, 第二种意见不合理。

五、完善会计核算清晰折旧财税差异

如果企业投资性房产的单项资产比较多, 为便于在账目上更清晰的看到折旧痕迹, 又不违反会计准则的规定, 还可以在“投资性房地产——成本”二级科目下设置三个三级科目, 即:历史成本、累计折旧、转入成本。使用财务软件的企业, 可以在三级科目下设置项目, 更清晰地反映在三个科目中的房产分总情况。没有使用财务软件或不习惯财务软件设置项目的单位可以在三级科目下按具体资产名称设置四级科目。

三级科目设置:

1. 历史成本:

反映这项固定资产转入投资性房地产时点的原值, 这个值在资产没有实质性改造情况下一直不变。

2. 累计折旧:

反映这项固定资产转入投资性房地产时点的累计折旧, 并且以后每月按照视同固定资产核算计提折旧, 贷方增加数额, 但对方科目不是成本费用, 而是转入成本。

3. 转入成本:

反映企业投资性房产从固定资产转入时公允价值与账面价值的差, 并且以后每月按照视同固定资产核算计提折旧而增加的借方数额, 对应科目是累计折旧。

按这样设置会计科目, 在投资性房产每月计提折旧时, 借计:“投资性房地产—成本—转入成本”;贷计:“投资性房地产—成本—累计折旧”。这是在“投资性房地产—成本”内部的一增减调整, 不影响“投资性房地产—成本”的总额发生变化, 所以, 不违反企业会计准则, 并清晰地记录了折旧, 符合税务查账需要。

用悲观法投资房产 篇9

由于受金融危机的影响，福州楼市2008年以来受到冲击，尤其是下半年以来，楼市价格开始松动并出现下降；土地流拍现象持续发生，土地成交大幅减少，楼面地价持续回落；开发企业的资金问题受到极大考验，并开始引起市场串联反应：其一，被逼推盘上市，形成市场供过于求的局势；其二，在售楼盘曲线降价，为加速资金回笼；其三，减缓土地储备力度，造成市场出现土地流拍现象；虽然国家以及北京政府频出救市新政，但目前效果甚徼，整个北京楼市沉寂在低迷态势之下，出现以下楼市现象：

降价现象：近期福州楼市持续低迷，面临吃紧的资金压力，部分开发商实行折扣、优惠等促销手段。

土地供应：受当前低迷楼市现状及开发商资金链高度紧张影响，福州住宅项目用地成交量大幅减少，楼面价仍在持续回落。

土地流拍：来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近50％都是以底价成交收场，更有10％左右的土地遭遇流标流拍。

抛售现象：2008年以来北京频频出现楼盘降价抛售现象。近期投资时机

虽然目前楼市持续低迷，但在任何时候对于投资或者自住需求的消费者来说都存在着机会，就看你怎么去认识和把握机会。目前以及未来一到两年住宅楼市存在以下机会：

1、保障性住房将于一两年后上市，对商品住宅市场形成压力；

2、在房地产市场持续低迷的现状下，政府于相继出台救市政策，如降低住房公积金贷款利率、下调存款类金融机构人民币存款准备金率、减免房地产交易税等，这一系列举措的实施。或可引领房地产市场更接近理性发展，购房消费者的购房成本将大幅减少；

3、投资、投机性二手房抛售，逼于还贷压力，投资成本的增加，价格上涨预期的动摇，非消费性二手房被逼抛售，加大市场供应。

投资物业类型选择

目前房地产市场整体不景气的环境下，投资物业类型比较青睐市场稀缺性物业以及占有一定稀缺资源的高性价比且风险较低的项目：

别墅：作为市场稀缺性物业。用地HU停，市场将长期仍处于供不应求的状态，别墅价格持续上涨之中，而且预期看好；

商品住宅：在市场持续低迷，后市状态不明朗的氛围下，广大消费者不宜过快做出置业决定。刚性需求的消费者，在整体市场表现低迷的环境下，建议选择占有一定稀缺资源的高性价比项目。

投资区域

随着城市化进程的推进，城市范围逐步向外延伸，远郊区县的配套设施不断完善，楼市表现出郊区化发展趋势，随着市区量缩价涨，楼市郊区日趋明显；城市轨道以及快速路等快速交通的建设，其线路两旁出现的捷运楼盘受市场青睐；拥有教育。医院、体育场馆、天然资源等特殊资源的周边区域楼盘也受投资者关注。

1、远郊区县——2008年1－10月远郊区县销售良好，随着交通线路、配套的不断改进以及市内楼盘量缩价涨，远郊区县为众多置业者所青睐；

2、轨道交通沿线——捷运楼盘、交通配套是购房者考虑的最重要的因素之一，轨道交通沿线楼盘占据交通配套优势，形成楼盘一大卖点；

3、特殊资源周边区域，如左海公园、森林公园等天然资源；

4、严重稀缺，不可复制的区域，如鼓楼区。

投资方法选择根据城市楼市发展阶段、市场冷暧程度以及政府宏观调控的不同，所选择房地产投资的方法也有差别。2003—2007年，楼市持续灾暴。2007年这到高峰，在这时期，房地产投资一般采取经纬投资法，即在楼市火暴的情况下要冷静，以地段、交通、文化、商业等各项因素作为投资线，得出楼盘投资购买的可行性。

而在当前楼市不景气的情况下，要采用最大悲观法：即首先确保所购楼盘不会出现烂尾，由此衍生出金融因果法和品牌投资法。

金融因果法：采用金融因果法投资的，均选择金融机构所青睐的明星优质楼盘，比如全国十大住宅新地标项目、城市特色项目、投资性价比较高项目、城市区域板块典型住宅项目等都是金融机构所关注的；根据金融因果投资方法分析，这些项目都是投资的首选。

品牌投资法：采用品牌投资法投资的，一般选择覆盖全国项目的规模企业，比如万科、中海等：规模企业开发的项目，品牌附加值要高，不管在资金实力、产品设计、建筑规划，还是在后期的物业服务都让消费者放心；规模企业项目指数能够真实、简明地反映其项目的品牌值高低，通过规模企业项目指数的高低来确认项目投资潜力以及获利的空间。

不过。凡是投资都存在风险，均有一定的变数。面对目前中国经济的发展形势以及国家宏观调控方向，楼市面临着以下不确定因素：

1、央行的预售制度。如果取消房屋预售制度将会对房地产市场产生不小的影响：将加快房地产企业重新洗牌，在一定间内可能会出现供小于求的局面，价格将大幅攀升。