房产资源

房产资源（精选11篇）

房产资源 篇1

一、房产档案资源利用存在低效利用的现状

当前,我国房产档案信息资源管理取得了很大的进步,基本实现了信息化管理,档案数字化也不断的推进,档案材料种类也日渐丰富和充实。然而,不可否认,房产档案利用仍不尽如人意,主要表现为:(1)档案资源利用率不足。从房产档案管理的实际来看,房产档案的利用范围绝大部分只停留在档案材料的复制利用,而深层次利用,如从每年房产档案信息资源的变化而进行统计、分析、编研等远远不够。(2)房产档案数字化建设速度有待加强。有些经济欠发达地区房产档案管理仍沿用传统纸质形式的利用方式,缺乏完整高效的房产档案全文数据库和检索工具,不能及时、有效地向利用者提供完整、准确的数据信息。

二、提高房产档案资源利用价值的完善之策

以上为房产档案资源利用工作中存在的较为突出的问题,针对这些问题,笔者结合理论和实践,提出以下建议。

(一)发掘房产档案利用的多重价值

深挖房产档案资源潜在价值,实现房产档案资源利用价值的最大化。具体而言,可以从以下几个方面努力。

1.为房地产政策服务

由于房产档案反映了城市房地产情况,政府根据房产档案所记载的数据对房产市场进行调控,来保证房价的平稳。以诸暨市房产档案室为例,现有全市各类房产档案数10万宗,是一个庞大的资料信息库。其提供的大量数据是城市规划、建设、管理过程所必要的基础信息,是政府宏观决策所需的统计数据,是各项工作决策的科学依据,是推进房地产管理工作完善化的重要参考依据,也是建立房地产管理工作规范性的可靠理论依据。一个城市的房地产业发展需要整体的合理规划,政府职能部门对房地产开发必须要有长远规划,要与市场需求进行有机的结合,这就需要职能部门对全市的房地产状况有全面深入的了解,全面掌握全市房屋状况和房地产市场的供求关系,才能制定出科学的决策。房产档案这个全面详细的数据库将为这个科学决策提供强大的信息依据。同时,禁止期房转让遏制投机炒作;加强房地产市场专项整治;征收征管住房转让环节营业税、所得税等各种税收;推进住房保障制度建设;加快市场信息系统建设,增强市场信息透明度,稳定市场预期,促进房地产市场的进一步发展。这些都需要房产档案提供可靠的、大量的信息来源,房产档案资源的利用不妨从这个方面下大力气。

2.协助公检法办案,维护社会稳定

房产档案具有历史原始记录和法律依据的重要特性,而且由于房产档案材料的多样性和详细性,每一宗房产档案都记载了该处房产的大量基本信息。公检法部门在处理房产纠纷,或办案查封当事人房产时,需先到房产档案部门查询房产档案,清楚了解房屋产权归属、房屋坐落、建筑面积等房屋产权产籍情况,并确认该房屋是否有查封、抵押等产权限制记录。公检法部门在执行房产查封时,会书面通知房产档案部门协助执行,在房产档案上作查封等产权限制注记,以限制该处房产的抵押、转移等,这对于维护社会稳定起着十分重要的作用。

3.房产档案为公众服务

房产档案是办理房屋产权过程中的原始历史记录,具有重要的凭证价值和参考作用,而且与社会发展紧紧的联系在一起。在上世纪90年代房屋发证初期,房产档案只有少数部门来查询利用,公民个人很少查询利用房产档案。但现在随着社会的不断进步,经济活动日益频繁,房产档案对大众服务人次不断增加:如诸暨市的房产档案利用人次在2005年只有2467人次,2006年2750人次,而到了2012年达到27226人次,调阅案卷12405卷,2013年更是达到了33335人次,调阅案卷21500卷,每年利用率呈迅速增长的趋势。并且服务项目不断变化,房产档案利用对民生的影响日渐明显。人们在办理房屋产权交易、抵押、查封、拍卖,以及住房保障申请、纳税、户口迁移等手续时,房产证明都是必不可少的凭据。

(二)加快房产档案信息化建设进程

1.完善房产档案信息归集系统

为了全面、准确地收集信息,一方面要将房产档案信息系统与房产交易系统有机地结合,将房产交易过程中产生的房屋产权信息自动归入房产档案信息系统,形成文本信息;另一方面要利用扫描仪、数码相机等先进设备将有关资料以图像信息方式归入房产档案信息系统。原始档案数据进入计算机后,再利用计算机强大的分类、组合、检索等功能建立起完整准确的房产档案数据库。

2. 建立有效的档案信息检索体系

完善房产档案信息归集系统只是基础,只有提供高效的检索体系才能将房产档案系统的效用发挥出来。在进行房产档案信息检索体系时必须注意以下几点:将房地产档案资料进行整理、清查,做到档案的账实相符;对档案资料进行核查,纠正档案的错漏问题;对档案进行编目,通过案卷号、分类、文号等多层次的目录,建立相应的检索标准,使检索体系能够方便、快捷地为用户提供查询服务;利用模糊检索扩大检索范围,使用户尽可能多地掌握需求的房地产信息;利用各种检索工具与手工检索形成互补,为用户提供高效、准确的检索服务;做好信息的防病毒保护,定期对电子档案进行备份,避免数据丢失。

房产资源 篇2

国土资源与房产管理系统在平时工作中所形成的土地、房产、测绘类档案，是国家专业档案的重要组成部分，是促进地方建设和社会发展的重要档案资源。国土房产测绘档案管理中心负责土地、房产、测绘档案信息的管理、利用和各单位档案业务的指导、监督工作，应主动面向社会，提供优质、方便、全面、有效的档案信息利用，服务大局、服务民生。

档案信息包括档案中心保存的档案实体及其数字化信息、归口档案中心对外利用的其他单位的档案实体及其电子信息、其他档案室纳入档案管理中心档案管理系统的数字化档案信息。

一、利用的对象和条件

（一）安全、司法、执法机关，纪检监察、税务稽查、建设等部门因案件、建设项目需要，凭介绍信、工作证可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

（二）行政机关、事业单位凭介绍信、工作证（身份证）和权属证明（权利人为本单位），可以利用相关的档案信息资料；因特殊公务，凭单位纪检、监察部门证明和身份证明，可以利用本单位相关职工的土地房屋档案信息资料。

（三）仲裁机构凭介绍信、工作证、仲裁申请文件材料，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

（四）公证机构凭介绍信、工作证、公证申请、权属证明和落实房屋政策退还通知文件材料，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

（五）律师凭介绍信、律师证、委托证明、权属证明（权利人为委托人）；仲裁、诉讼案件还需出示受理案件通知书（判决书、传票、举证通知书、诉讼收费凭据等），可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

（六）企业单位

1、拆迁单位凭介绍信、工作证、拆迁公告（属拆迁期内的可出示复印件、属拆迁期外的出示原件）或有关征用土地批文及有关拆除范围内土地房屋权属证明，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

2、评估、拍卖机构凭介绍信、工作证（身份证）、委托证明及权属证明，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

3、房地产开发企业凭介绍信、身份证、立项批文等相关材料，可以利用与本企业开发的建设项目有关的土地房屋档案信息资料。

4、其它企业单位凭介绍信、身份证、权属证明（权利人为本单位），可以利用相关的土地房屋档案资料；因特殊公务，凭单位纪检、监察部门证明和身份证明，可以利用本单位相关职工的土地房屋档案信息资料。

（七）个人

1、权利人持身份证明、权属证明（土地房屋权证、落实房屋政策退还通知等），可以利用本人土地房屋的相关档案信息资料。

2、继承人、受赠人凭继承或赠与公证书、权属证明、身份证明，可以利用与该土地房屋有关的档案信息资料；权利人已死亡，但尚未继承的，其法定继承人凭身份证明、权利人死亡证明、利用者与权利人的关系证明、权属证明，可利用相关的土地房屋档案信息资料。

3、利用郊区户地原图的，凭身份证明、房屋所在地国土资源管理所开具的查档证明，可以利用相关的土地房屋档案信息资料；已脱离国土资源管理所管理的，凭身份证明和土地房屋所在地居委会证明，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

4、利用乡村个人建房用地档案的，利用者凭身份证明和“乡村建房用地许可证”或“乡村房产契证”可利用相关档案信息资料。

如利用者无法出示“乡村建房用地许可证”或“乡村房产契证”，应出示土地房屋所属国土资源管理所的查档证明和身份证明，方可利用相关档案信息资料。

5、仲裁、诉讼案件当事人凭仲裁机构或审判机关受理案件通知书（判决书、传票、举证通知书、诉讼收费凭据等）、身份证明，可以利用相关的土地房屋档案信息资料。

6、委托代理的，除具备上述1～5点条件外，还应出示委托证明（境外的需经公证或认证）、受托人身份证明、委托人身份证明（委托、代理关系经公证或认证的除外），可利用委托人（被代理人）相关的土地房屋档案信息资料。

（八）局系统

1、局机关各处（室）行政人员事务性查阅档案信息，持所处理事务的案件，可利用相关房地产档案信息；非行政人员经所在处（室）领导签批后，可利用相关房地产档案信息。

2、市公房管理中心、市测绘与基础地理信息中心、市房地产交易权籍登记中心涉及登记、交易等作业流程中利用档案信息实行名单报备制度。

3、其他单位人员利用档案信息应持单位证明和工作证。

（九）凡涉及国家安全、国防机密等保密性质的档案信息资料的利用，按照有关规定办理。

二、利用范围

（一）对外利用档案信息

1、阅览

（1）已确权的土地房屋档案信息资料。（2）建国前后和“文革”时期的历史档案： 房地产调查登记表；

房产契证（业主提交的原始凭证材料）； 郊区户地原图；

文书档案（征用文部分）。

（3）抵押资料、备案合同、商品房买卖合同备案证明、商品房预售报备方案等非档案中心的档案信息资料。

（4）土地管理档案：协议出让、招拍挂出让、有偿使用、划拨补出让合同档案中的土地出让合同及补充、缴费通知单、缴费发票、地价缴清证明、政府用地批文、规划文件、用地单位的申请文件、立项文件；国有、集体建设用地档案；乡村企事业建设用地许可证档案；农村个人建房用地档案。

（5）机关业务档案：房政管理档案、住改管理档案、征地拆迁管理档案。

2、复制

（1）已确权的土地房屋档案信息资料，除确权过程中审批意见、领导签署和相关纪要、抄告单、档案形成部门认为不宜复制的外，其余均可视利用者利用目的有选择的复制。

（2）未确权档案资料中权利人提交的原始材料可根据利用者需要进行复制。

（3）抵押资料、备案合同、商品房买卖合同备案证明、商品房预售申请资料等非馆藏档案信息资料，根据档案信息资料提供人的意见摘录或复制；

商品房预售申请资料，公、检、法、纪委、审计、本项目开发企业可以全面利用；本项目涉及的诉讼当事人可以利用案件相关内容（不宜对外公开的内容除外）；

抵押资料，在押的借款合同、抵押合同、土地出让合同、补土地出让金发票可以对外复印。已注销的抵押无法对外提供利用。

（4）郊区户地原图。

3、出具证明

（1）已确权土地房屋档案信息资料，除不可复制的内容外，其余均可视利用者利用目的有选择的复制出具证明。

如权属已转移的，不再出具所有权性质的证明。（2）未确权土地房屋档案信息资料：

权利人提交的原始材料可根据利用者需要复制出具证明。房地产调查登记表：权利人明确且无转移记载、地目为“宅”、政府已退还产权的可以摘录相关内容出具证明； 郊区户地原图：标号、姓名清晰可辨，并标明为“宅”以及寺庙、宗祠类的“公业”，可以摘录相关内容并贴图出具证明。图中姓名标示有一个字模糊不能确定的，可以“×”代替出具证明，如图中无标注姓名或标注姓名模糊无法确定的，按[2004]2号局办公会议纪要的规定执行。图中标示为“田”、“什”等类别的，不对外出具证明；

抵押资料、备案合同、商品房买卖合同备案证明、商品房预售申请资料等非档案中心的档案信息资料，根据档案信息资料提供人的意见摘录或复制出具证明。

（3）土地类档案

协议出让、招拍挂出让、有偿使用、划拨补出让合同档案：检察院、纪委、审计部门可以全面利用、出具证明；法院、公安局、合同当事人可以复印土地出让合同及各补充合同、缴费通知单、缴费发票、地价缴清证明、政府用地批文等文件，出具证明。

国有、集体建设用地档案：公、检、法、纪委、审计、用地单位、拆迁人可以复印政府用地批文（包含项目延期动工批复、变更项目名称批复、变更用地单位批复等）及红线附图、国有建设用地划拨决定书、收费通知书、缴费发票，出具证明。

乡村企事业建设用地许可证档案：检察院、纪委、审计部门可以全面利用、出具证明；法院、公安局、用地单位、拆迁人可以复印乡村企事业建设用地红线图、乡村企事业建设用地许可证，出具证明；乡村企事业建设用地申请表、经办表等涉及经办人意见、领导签署的应摘录出具证明。农村个人建房用地档案：检察院、纪委、审计部门可以全面利用、出具证明；法院、公安局、用地单位、拆迁人可以复印村（居）委会证明、土地房屋权证（房产权属证明）、个人建设用地许可证，出具证明；用地申请、审批表等涉及经办人意见、领导签署的应摘录出具证明。

（4）出具无查询结果证明

根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房[2006]244号）第十四条第2款的规定，有下列情形的，由查询机构对满足查档条件的服务对象，出具无查询结果证明：

①按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的； ②要求查询的房屋尚未进行权属登记的； ③要求查询的事项、资料不存在的。

（二）对外限制利用范围

根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《城市房地产权属档案管理办法》（建设部101号令）相关规定，部分建国前后和“文革”时期的历史档案对外限制利用： 1、1985年厦门市城镇住房情况分幢（户）普查表、1976年厦门市房屋清查情况记载表：可查阅、复印。因是普查性质，不能作为所有权证明，不对外出具证明。2、1950年厦门市地价册、房地产总归户册：因其为统计表式，涉及户名较多，为保护他人隐私，不宜对外公开。

3、私房改造案、房地产总归户卡、房屋信（退）托案、落实私房（侨房）政策案：对外部分限制提供利用，对外可以利用复印“落实政策通知书”、“退托通知书”，出具证明。

4、建国前后土地房屋所有权登记申请书，不对外提供利用。

5、英制图、市中心区户地原图。

（三）局系统人员利用

1、阅览

（1）已确权土地房屋档案信息资料。

（2）建国前后房地产历史档案：1953年房地产调查登记表、1985年城镇住房情况分幢（户）普查表、1964年房地产清查情况登记表、1976年房屋清查情况记载表、户地原图；

建国前后土地房屋所有权申请书、1960年房改案、信托案、房产契证等只限房地产权籍管理处、房政管理处、市房地产交易权籍登记中心、市公房管理中心等专门人员利用。

2、复制

局系统人员利用档案信息资料应按规定进行登记，复制的档案信息资料要逐页加盖专用的复印章。

（1）已确权土地房屋档案信息资料。

（2）1953年房地产调查登记表、1985年城镇住房情况分幢（户）普查表、1976年房屋清查情况登记表。

（3）1960年私房改造案、房屋信（退）托案、落实私房（侨房）政策案、1964年房地产清查情况登记表、房地产总归户卡：只限房地产权籍管理处、房政管理处、市公房管理中心、市房地产交易权籍登记中心，处理退改、权属争议等事务和相关信访、案件的经办人利用，但复印的材料应加盖复印章，并注明用途。（4）建国前后土地房屋所有权登记申请书：只限房地产权籍管理处、房政管理处、市公房管理中心、市房地产交易权籍登记中心，处理退改、权属争议等事务和相关信访、案件的经办人利用，但复印的材料应加盖复印章，并注明用途。

（5）英制图、郊区户地原图、市中心区户地原图：可以查阅，不可复印。

三、利用的方法

咨询：电话咨询、窗口现场咨询。

阅览：现场实体阅览、档案信息利用终端阅览。

摘录：利用者自行摘录、窗口工作人员摘录（限需出具证明的部分）。

复制：复印机复印（对外利用由窗口工作人员复印）、窗口档案信息利用系统打印。

出具证明：由窗口工作人员将摘录、复制的档案信息资料装订、骑缝后，加盖证明专用章。

四、利用的流程

（一）对外利用流程

受理：窗口工作人员根据“档案信息资料利用的对象和条件”对利用者出示的材料进行核实，利用者资格经确认后，填写“借阅档案申请表”。

阅览：窗口工作人员根据情况调取实体档案或发送档案信息到利用终端供利用者阅览。

摘录、复制：窗口工作人员视利用者出具证明需要，对相关档案信息资料摘录、复制。交费：需交费的由窗口工作人员根据利用情况按收费项目、标准进行估价，向收费人员发出收费通知，利用者到收费处交费。

领取档案信息材料：无需交费的利用者直接向受理的窗口工作人员领取，交费的凭交费发票向受理的窗口工作人员领取。

（2）局系统内部利用流程

1、通过窗口利用

受理：窗口工作人员根据“档案信息资料利用的对象和条件” 对利用者出示的材料进行核实，利用者资格经确认后，填写“借阅档案申请表”。

阅览：窗口工作人员根据情况调取实体档案或发送档案信息到利用终端供利用者阅览。

摘录、复制：窗口工作人员视利用者出具证明需要，对相关档案信息资料摘录、复制。

领取档案信息材料：直接向受理的窗口工作人员领取。

2、通过网上档案查询系统利用

资格申请：各处室、单位根据工作需要，将电子档案网上利用用户、审批用户名单及查询范围函告档案管理中心，并由用户在《电子档案网上利用用户责任书》、《电子档案网上利用审批用户责任书》上签名，由档案管理中心在档案系统中建立电子档案网上利用用户，并赋予相应的查询权限。

受理：查阅超出用户查询权限范围的档案，由网上利用用户建立查询申请，经该用户所在处室、单位审批用户审批，查档信息传送到档案所属部门，由档案所属部门档案管理人员判断是否发送电子档案，可以发送的，由档案管理人员负责将电子档案发送给查档用户。查阅用户查询权限范围内的档案，网上利用用户可直接在电子档案网上查询系统中进行查询。

3、阅览：根据电子档案网上查询系统返回的档案信息进行浏览。

4、摘录、复制：对浏览到的信息，可进行摘录、打印等操作。

五、利用的审批程序

利用已确权土地房屋档案信息资料的，由窗口工作人员受理后直接利用。

利用未确权档案信息资料的，除房地产权籍管理处、房政管理处、市公房管理中心等为处理产权事宜的专门人员和市房地产交易权籍登记中心、地籍调查等办证流程的经办人员外，其余均由窗口工作人员受理后，提交业务科长审批，获准后方可利用。

六、利用的受理时限

（一）窗口受理后，利用档案管理中心保存的档案实体和数字化档案信息的，应即时提供利用；如利用的档案量大或出具的证明较多，无法于当日完成的，由窗口与利用者协商处理。

（二）利用非档案管理中心的档案信息资料，在难以及时调取时，应向利用者说明理由，并在受理之日起2个工作日内提供利用；如因档案信息提供人的原因，2个工作日提供利用确有困难的，应及时与利用者沟通，并约定时间。

（三）通过网上档案查询系统发起的查询申请，一般收到申请信息，即时发送。

（四）受理投诉，自接办之日起2个工作日内给予答复。

七、利用的收费标准及要求

（一）档案信息资料利用实行有偿服务，严格按照国家物价局财政部[1992]价费字130号、福建省物价局福建省财政厅闽价 费[2010]88号、闽国土资综[2008]170号核准的收费项目、标准进行收费。

（二）收费项目、标准进行张贴明示，接受监督。

（三）档案信息资料利用费一经收取，概不退还。

八、查阅档案守则

（一）严格遵守档案利用相关规定，服从档案工作人员安排，保持档案利用窗口的秩序，严禁吸烟和大声喧哗。

（二）查阅时，要爱护档案，不得随意圈注、涂改、抽取、污损、揉折、毁坏档案或在档案上做其它任何标记。

（三）不得擅自将档案带出工作室，不得查阅申请查档范围以外的档案内容，不得将档案给无关的人员阅看和泄露档案内容。

（四）档案不得外借，因特殊情况外借，应按程序审批，并按规定及时归还。借出的档案应妥善保管，不得转借他人。

（五）对于涉及审批各环节内容（意见）、历史档案中不对外提供利用的，如因特殊原因，确有利用需求，应报相关业务处（室）主要领导或分管领导审批。

（六）通过网上档案查询系统进行档案利用的，其利用结果仅作为该查询用户业务工作的参考，无任何法律效力，任何由此而产生的法律问题，由利用人负责。

利用房产信托玩房产 篇3

2007年3月30日，号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。早些上市的5只房地产投资信托基金喜少忧多的表现无法让投资者提起兴趣，认购远没有同期发行的味干拉面、中信1616踊跃。不过，对内地的投资者来说，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)却是个新玩意儿。

从富豪产业信托看REITs

让我们先从富豪产业信托认识一下香港的REITs吧。

富豪产业信托的资产为5间香港酒店物业，即富豪香港酒店、富豪机场酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店及丽豪酒店，共3348间客房，预期今年房间数目增至3542间。富豪产业信托的收入便是出租这些酒店的租金。据独立物业估值师估值报告，这5间酒店物业估值在149亿至159亿港元，2006年入住率为81.2％，平均房租为786.9港元，每房间平均收入639港元。按照租约，2007年基本租金收入6.3亿港元，到2010年增加到7.8亿港元，另外还会有浮动租金。预计2010年以后，每年最差也能获得4亿港元的租金收入。对一般的投资者来说，是不可能有雄厚的资金实力，也不可能有机会获得这样的酒店物业。现在将这些酒店资产变成REITs后，普通投资者就可以像认购新股一样认购，或在二级市场买入，像酒店业主那样享受这些酒店的租金收益，当然也可以在交易所自由卖出。但根据契约，投资者人不能要求赎回或购回所持信托基金单位。

投资者将获得怎样的回报呢?本次富豪产业信托全球发售基金单位约8.69亿份，其中国际配售7.82亿份，香港公开发售占8693万份，每份发行价2.68港元，集资23.3亿港元。每一个投资者都将与其他投资者分享收益。富豪产业信托将在每个财务年度把100％的可供分配收入分配给基金持有人。公司招股书预测，从上市日至2007年底，可供分配收入将不少于4.2亿港元。每单位将派0.1527港元，2007年年度收益率为7.51％。按照招股书预计，2011年以后年度最坏的可能是只有4亿港元的租金收入，按发行价2.68港元计算，年收益率能在5％以上。除了向基金持有人提供稳定的分配，富豪产业信托的主要目标还有“在基金单位资产增值方面达到长远的资本增值”，实现手段包括对外收购、改善内部运营、适当融资等，投资者也将享受到资产增值的好处。

收益较稳定流动性更高

从富豪产业信托可以看出，房地产投资信托(REITs)实际上是一种与股票、债券基金类似的集体投资计划，都是投资者的资金集中起来进行投资的产品，但与股票、债券基金不同的是，REITs主要是将可带来相对稳定收入的房地产项目，如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，包装成基金单位信托的形式提供给投资者购买。该信托基金由专业投资机构负责投资，并由独立的受托人监察运作，投资收益扣除必要开销后的绝大部分将分配给投资者。

REITs非常明显的特征是，投资策略清晰透明，长期投资于房地产或相关、金融资产，定期向投资者刊发详细的报告书，汇报基金表现；监管严厉，必须适时进行信息披露，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管和披露范围之内，并委任独立的受托人监察基金运作；收益相对稳定，法律规定必须定期派发股息，将可分配收入的大部分以股息方式支付给股东，一般都在90％以上，而且美英等国还规定，REITs所分派股息不会在基金层面被征税，只会在个人层面被征税，避免了双重征税，使投资者可以得到较高的回报。

与直接投资地产股相比，REITs清晰的投资策略、严格的监管制度、高比例的股息分配、稳健的财务杠杆(借贷比率只可占资产总值的45％)、分散的投资组合，更能吸引一般投资者和退休基金等追求稳定收益的投资者。其与直接投资房地产相比更高的流动性，也吸引着机构投资者。

从上个世纪60年代美国出现第一只REITs发展至今，REITs已经成为海外市场一个很成熟的产品。房地产商越来越看重REITs灵活方便融资的特点，投资者也越来越喜欢这个获得相对稳定收益的投资工具，使得REITs近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。

高派息率吸引投资者

对投资者来说，收益当然是最重要的。REITs最大的魅力就是高派息率。有统计显示，在过去10年里，REITs平均年度股息率达6.96％，远高于十年期美国政府债券(5.86％)、标准普尔指数公用股(4.45％)和标准普尔500指数(1.79％)。

除了股息，由于REITs在交易所上市，所以价格也会与股票一样，有起有落，投资者可能会享受到股价上涨的好处。自1999年以来，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108.5％。

不过，REITs最主要的还是定期收取股息的投资产品，股价升幅在其次，这与投资地产股时，更重视股价升幅有所不同。

REITs投资回报虽然不错，但并不是包赚不赔的投资工具。从前期在香港上市的5只产品来看(见表2)，除了领汇基金上市以来较发行价上涨80.58％以外，其他4只很长时间都处于发行价以下，阳光基金等上市首日甚至“破发”，使认购者遭受损失。

为了提高REITs的收益率，利率掉期、承租押金、交付管理费等财务技巧常常被使用。比如，鸿富基金将17.7亿港元的定期贷款进行了5年期的利率掉期，第一年的贷款利息只有0.3％，然后每年递增，到2009年达到2.58％。这样做的最大好处是前两年的融资成本低，可分派的利润较高，直接带来较高的投资回报，以吸引投资者，但未来的几年如果收益没有很大的提高，那么回报必将下降。对此市场已做出回应——鸿富基金目前股价大大低于发行价。

房产资源 篇4

2007年, 我结合学校合并后的全校房产管理的实际情况, 在他人打下的良好的数据基础上, 着手开发武汉大学房产资源管理信息系统, 目前基本完成了前期开发工作, 现正在进行的是大量的数据录入和系统测试工作。

开发本系统主要根据在全国已适用多年的自1992年8月1日起执行的《普通高等学校建筑规划面积指标》规定的指标体系, 即高校所有校舍全都都归在教学科研及辅助用房 (教室、图书馆、实验室及附属用房、体育馆、会堂) 、党政办公用房、生活及附属用房 (学生宿舍、教工单身宿舍、学生食堂、教工食堂、生活及附属用房) 和教工住宅四大类中;在此系统的开发过程中, 两次结合财政部的国有资产清查表中所需呈报的各项栏目, 再加上中央单位京外用地调查表的部分内容, 最终完成武汉大学房产资源信息管理系统的初步开发工作。

一、设计该系统要实现的目标

1、实现房产资源信息的科学管理, 将分散在各部门的资料进行系统化的管理, 使房产资源的资料成为共享资料, 达到房产资源信息的科学管理。

2、实现对房产资源使用的动态管理。在房产资源基础信息科学规范管理的前提下, 通过对房产资源的使用, 在计算机中建立建筑物的各种图库和分层平面图、分户平面图等相关的图纸数据库, 可以查看到学校各单位分布在哪些楼幢、该楼幢中哪些层甚至哪些房间, 以及某幢楼里分布了哪些单位, 使用的哪些层, 哪些房间等, 从而实施全程的动态管理。

3、实现房产信息的综合分析研究房产资源信息管理系统为我们综合分析研究各类房屋提供了现代化的手段, 我们可利用它方便、迅速、准确地分析各种不同形式, 不同时态的有关数据, 产生我们所需要的各种新数据。

二、设计该系统的思路

1、根据编码原则将每一幢单体建筑物赋予一个特征码, 且该码具有唯一性。

2、给每一幢单体建筑物建立一张信息卡, 包括:建筑名称、座落地点、建筑面积、栋实际建筑面积、使用面积、占地面积、建设年代、造价、房屋结构、房屋类别、房屋所有权证号等等。

3、每一幢单体建立图库

4、每一幢单体中每层楼的平面图库 (利用COREL DRAW 9软件汇制)

该图信息包括:每间房的使用面积、公用面积、每间房使用单位、使用人、公用面积、卫生间个数等等。

三、该系统已实现的功能

1、录入功能将所有单体建筑物基础信息即信息卡中内容录入、将全校所有单位的信息分类别录入。

2、查询功能可实现多种方式的查询, 包括:按校区、按分类、按楼栋的建筑物名称、按房间使用单位等等查询。另查询时, 可根据需要显示建筑物不同角度拍摄的照片和分层平面图及该层各房间平面图。

3、统计和分析功能可实现建筑物面积的分类统计、建筑物中每间房内面积统计、建筑物中每层的面积统计功能及其比率图等。

4、导出功能由于有些建筑物的楼层过高, 因此我们特地增加一个导出功能, 将部分内容导出到EXCEL表中再进行相应的处理。

5、其它的诸如数据的添加、修改、删除、编辑、统计、运算、打印、系统维护等功能 (见图1) 。

6、建立备份数据库, 以防数据丢失。部分数据库需要累计信息, 若操作失误或原始数据不正确时, 错误的累计将会使数据库的信息发生混乱, 这样就需要自动建立备份库, 以便下次计算出错时, 能及时恢复到初始状态。

7、设置权限, 进入学校管理系统。给各单位一定的权限, 让各单位能够看到自己的用房情况, 把握自己的发展机遇, 同时也是给领导综合平衡全校用房提供一个依据。

四、附言

本系统是基于我校实际情况而设计, 开发中可能由于本人的水平所限, 因此可能存在很多这样或那样的问题, 主要是现在大量的住宅楼的数据没有录入, 其中一些公用房就在这些住宅楼里 (即所谓的“插花”楼栋) , 所以系统仍在完善之中。

国土资源房产局法制宣传工作总结 篇5

根据师国土资源局2013宣传工作的要点，紧紧围绕天北新区管委会、师国土资源局的中心工作，树立和落实科学的发展观为主线，大力宣传国土资源国情、国策、国法，宣传国土资源管理工作的新思路、新举措、新成果、新经验;结合天北新区的实际工作，牢牢把握正确导向，改进宣传方法，提高引导水平，增强宣传效果，为天北新区土地管理工作和经济发展营造良好的社会舆论氛围。

在师国土资源局和天北新区管委会的正确领导和指导下，我局结合实际情况，加大宣传力度,提升天北新区国土资源管理影响力,现总结如下：

一、做好“4.22”世界地球日宣传活动。1、2013年4月22日上午，天北新区国土资源房产局举办了“珍惜地球资源，转变发展方式”科普知识主题板报展览活动，接待各界群众参观。结合展板展示、宣传热点、身边实际，把保护地球、保护环境、节能减排、节约资源、倡导绿色生活、促进人类社会可持续发展等作为此次活动的内容。新区有11个社区居委会参加了此次活动。2、2013年4月20日上午，天北新区国土资源房产局联合绿莹里社区居委会在天北新区及XX市部分区域里开展了一场“关爱地球从我做起”的万人签名活动，印发了涉及地球日由来、地球基本知识、国土资源概况、低碳生活准则等方面内容的宣传材料，通过开展集中宣传，扩大“珍惜地球资源，转变发展方式—促进生态文明，共建美丽中国”，提高了社区居民珍惜地球资源和保护生态环境的意识。3、2013年4月22日下午，天北新区国土资源房产局与XX市第九小学共同举行“珍惜地球资源、保护环境、节能减排”漫画展。在仪式上天北新区管委会常务副主任张清明同志致词，随后参加了由3-5年级同学展出的漫画评比活动，并评出了6个一等奖;8个二等奖;10个三等奖。评选结束时将奖品颁发给了各获奖学生。此次参加的领导和同学们共计800多人。“全国科普教育基地”是在“国土资源科普基地”的基础上建立的又一科普场所，这对于普及科普知识，提小学生的知识水平，拓展XX市第九小学学生保护地球、保护环境、节能减排、节约资源知识面，起到了很好推进作用。同学们通过此次活动，对身边的资源和生活有了新的认识，对保护资源，就是保护自己有了深刻的体会，这对提高保护资源，珍爱地球意识又是一次大的跳跃。

二、重点做好“6.25土地日”宣传工作。

今年6月25日是第23个全国“土地日”,今年全国“土地日”的宣传主题为“珍惜土地资源,节约集约用地”。为做好“全国土地日”主题宣传活动，依照师国土资源局《七师国土资源局开展第二十三个“全国土地日”宣传活动实施方案》要求，为了深入贯彻落实科学发展观，大力宣传建设资源节约型社会，严格保护耕地，节约土地和最严格的耕地保护制度。我局围绕这一主题，并结合新区实际，有计划、有步骤、突出重点地做好这次宣传工作，广泛深入地开展国土资源国情、国策、国法教育，切实将宣传依法和合理利用土地资源落实到实处。(一)、制定计划，加强组织领导 为使今年的“土地日”宣传活动顺利开展，天北新区国土资源房产局制定详细的工作计划，明确了宣传活动内容、时间及要求。为此项活动的开展奠定了扎实的基础。

(二)天北新区国土资源房产局组织开展的宣传工作

1、悬挂宣传横幅。天北新区从6月15日起在新区主要街道及主要小区悬挂以土地管理法律知识为主要内容的宣传横幅7条。2、6月24日，参加了师局举办的“庆祝第23个全国土地日暨执行力文化建设演讲比赛”。3、6月25，开办土地协管员及社区干部国土资源政策法规知识培训，宣讲国土资源情况及政策法规，提升工作能力和管理水平。

4、在6月16日至25日期间，一是天北新区国土资源房产局人员有针对性到一些连队、社区居委会、企业和群众中进行了国土资源工作调研;二是联合市政办、执法大队开展新区“非法土地开发”、“非法占地”、“乱搭乱建房”为主要内容的土地巡查。

5、开展了法律咨询。6月25日土地日当天，天北新区分局、法制办、信访办、社区办在新区管委会门前设立咨询台，接受群众法律咨询;依托led液晶电子显示屏滚动播放6.25土地宣传口号及土地相关政策法律、法规，张贴庆“6.25”宣传挂图，向群众发放“土地日”宣传口号、宣传特刊和自制宣传单。

通过此次宣传活动的开展，使广大人民群众普遍认识到珍惜现有土地资源，推进节约集约用地刻不容缓。我们将在以后的工作中大力推进土地生态利用，坚持最严格的耕地保护制度，实行数量、质量、生态综合管护，加快推进土地生态修复，实施土地综合整治项目，促进新区环境整体优化。严格落实土地执法共同责任制和属地区域主体责任制，加强土地执法动态巡查，严防、严查、严处各类违法违规用地行为，维护辖区来之不易的良好用地秩序。

三、积极拟写稿件向各大媒体投稿。

2013年，我局共发表新闻稿件7篇，在奎屯日报上发表5篇，在七师信息网用稿1篇，人民网用稿1篇。

四、积极开展了作风建设年活动和千名干部下基层活动

自接到师国土资源局党组关于开展作风建设年活动和干部下基层活动的通知以来以来，天北新区国土资源分局结合自身实际认真开展了此项活动，成立了领导小组，明确了责任分工，制定了活动方案;采取走访包括挂钩单位在内的管委会各部门和新区所辖社区的方式，广泛地征求了意见，梳理查找并解决了一些问题;分局每人都参与了调研活动并拟撰写调研报告。目前，梳理出的问题已经基本解决。

在开展“千名干部下基层”活动中，我局送政策释民惑，送温暖聚民心，送服务解民难，多次到夏哈拉小区探望和帮助帮扶对象于卫国，于卫国深受感动。此事已被奎屯日报宣传。

为更好地开展作风建设年活动，本着友好互助、共同促进的原则，经天北新区管委会同意，我分局与绿波里社区居委会(书记丁晓波，主任周亚丽)结成挂钩单位。

五、狠抓了“两整治一改革”专项行动工作

2013年上半年，为全面领导和指导协调局“两整治一改革”专项行动，研究处理与专项行动有关的问题，成立了以管委会领导为组长的天北新区国土资源房产局“两整治一改革”专项行动领导小组。制定下发了专项行动实施方案，明确了各阶段工作事项的责任人和完成时间及相应要求。按照专项行动实施方案的要求，天北新区国土资源房产局通过召开“两整治一改革”专项行动动员会议，反腐倡廉大讨论活动等形式，使干部职工深刻认识到“两整治一改革”是认真贯彻落实十七届五中全会精神和五部委对国土资源管理领域腐败问题治理工作的具体行动，深刻认识到本部门开展“两整治一改革”专项行动的重要性和必要性，增强了干部职工参与专项行动的主动性和自觉性。

六、进行了局廉政风险点排查工作

房产资源 篇6

关键词：房产税；改革；经验 ；启示

一、国际房产税改革的经验

经济发达国家由于房产经济起步早，经历了数次房产税改革，目前大都建立了完备和成熟的房产税制度，并且对房产经济起到了一定的调节作用。

1.德国：“多管齐下”，保持房价稳定

德国是西方发达的资本主义经济大国之一，通过建立多管齐下的房产税制度实现了近些年房价不涨反降。因为，自1977年来，德国房价上涨60%，而同期人均收入增长则高达300%。其调控房价的具体措施表现为：首先，保障性住房制度完善。在实施保障性住房制度以来，德国的保障性住房率占58%，并且约70%的年轻人拥有保障性住房。这在很大程度上显著的调节了住房供求。其次，住房信贷政策完备。再次，多环节的税收调控制度。房产交易税具体有不动产税、交易税、盈利税复合构成。最后，法律保障制度严厉。

2.美国：房产税调控政策顾及低收入者

美國作为世界第一经济大国，为了保障住宅市场的健康发展，在房屋购买、租赁及建造方面实施多税收调控，对低收入者实施特别的优惠政策，以保障其有房住。具体优惠表现为个人所得税抵扣政策、廉租房所得税抵扣政策等。

3.波兰：灵活运用税率差别调控房地产市场并照顾贫困群体

波兰政府通过灵活的房产税和地产税税率调控房产市场。对不同权属、不同用途、不同位置的房屋实行有差别的税率征税。与此同时，政府还提供只租不售的公共房屋、甚至地租或免租的公共房屋来保障低收入家庭有房住。

4.印尼：灵活的房产税制度与廉租房制度并行

印尼政府一方面通过税收调节房屋需求，具体表现为在对房屋征收房产税，附加税及奢侈品税以外，还通过政府评估征收房产税，对低价值的房屋征收低房产税，对高价值房屋征收高房产税。另一方面鼓励社会保障性住房建设。为鼓励廉租房建设政府给予政策优惠：第一，交由开发商建设，建成后5年内住户免交房产税由开发商承担；第二，5年后产权移交开发商。通过这两方面的做法，调节房地产供求市场并保障低收入群体有住处。

二、国际房产税改革经验对我国房产税改革的启示

我国房产税改革的下一步思路是：在符合我国财政管理体制改革和税制改革总体目标的前提下，以鼓励房地产行业和房地产市场健康发展、合理有效利用房地产资源、充分保障民生为出发点，统筹好政府、企业与个人之间的利益关系，逐步减轻房地产转让、出租环节的税收，适度增加房地产持有、使用环节的税收，促进房产税收体系不断走向规范和完善。我国房产税改革具体可以考虑以下几个方面：

1.惠及低收入群体是房产税改革的应有之意

上述国家的房产税改革和调控有一显著共同点，那就是让低收入群体有房住和买得起房。因此，我国当前房产税改革应当保证和不伤及中低收入群体的住房利益，对个人自有自住非营业性用房征收房产税更应如此。因为“民安”才能社会稳定和发展经济。为了保障低收入群体有房住，具体可以采取以下做法：

从我国现状看，商品房与保障房发展极不平衡，保障房由于需求量大而存在极大缺口。国家提出“十二五”时期要建造3600 万套保障性用房，其中不少地方的计划任务所需的资金难以如期落实。因此，运用税收优惠、动员全国力量、掀起全民建造保障性用房高潮，是解决民生住房问题最佳选择。

2.建立浮动的、差别化的税率体系

房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制，在经济不景气的阶段，可以通过退税来刺激经济；而在房地产出现泡沫的阶段，则可调高税率，抑制需求，给市场降温。同时，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅征收物业税，然后，再逐步过渡到所有住房。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房以及普通住宅等不同性质的房产，要实现由高到低差别化的税率。税率设计要使结果符合“二八”原则，80%的税收来自于20%的纳税主体，居住条件低于当地平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。

3.多渠道是解决政府建造保障房的重要渠道

无论发达国家还是发展中国家，中低收入群体均占 70% 以上，仅靠政府一己之力难以满足庞大的住房需求量，必须借助社会各方力量。美国利用私人公司和印尼利用开发商建造政府公寓的做法值得借鉴。房产税改革对推进保障房建设是大有作为的，不能眼睛只盯在对个人自有自住非营业性用房的征税上。

4.通过立法稳定房产税各项政策

房产税及其改革涉及千家万户，处理不好易引发社会问题。因此，上述国家都是通过立法稳定各项房产税政策，比如美国对低收入群体的优惠政策就通过立法成为永久性法令。我国本轮房产税改革及其试点应当启动立法程序后再实施，上世纪 80 年代出台的《房产税暂行条例》，应当尽快启动修订程序，“十二五”末期应当升格为《中华人民共和国房地产税法》。

参考文献：

[1]程 辉：美国：提供税收优惠让低收入者买得起房，中国税务报，2011年2月16日.

[2]华 文：波兰：用差别税率调节房地产市场，中国税务报，2011年2月16日.

[3]杜 婕 周 丽：推进我国房产税改革的基本思路[J].价格理论与实践，2011（11）.

房产资源 篇7

1 人力资源管理内涵及其功能

目前的企业竞争中, 人才是企业的核心资源, 拥有、保持一支合格的管理者与员工队伍是企业管理系统能否高效运作的关键。人力资源管理是指以科学发展观为指导, 运用科学系统的理念、技术、工具和方法, 进行人力资源的获取、使用、激励、保持和开发, 影响或改变员工的行为、态度和绩效, 使人尽其才、事得其人、人事相宜, 以实现组织的目标。根据人力和物力及其变化, 对人力进行合理的培训、组织和协调, 使二者保持最佳比例和有机结合, 充分发挥人的主观能动性, 以达到组织目标和最佳效应。其人力资源部门的作用体现在创造适当的组织文化氛围, 保留组织所需人才, 明确员工培训的指导方向和内容, 缓解员工工作压力, 维护并提高士气, 培养员工对组织的认同感和献身精神。

2 房地产企业人力资源管理的特点

土地获取、资金筹措和人力资源不足是制约房地产企业发展的三大主要问题。土地和资金是外部资源, 人力资源是内部资源, 只有内部资源不断壮大才能得到更广泛的外部资源, 才能使企业得到更大的发展。土地和资金可以通过市场配置来获取, 人力资源才是房地产企业的核心竞争力。由于房地产企业有其突出的特点, 决定了房地产企业人力资源与其他行业相比, 也有着自身的特征。

2.1 管理一体化

房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。其内部管理非常复杂, 如果还按照公司发展阶段那种单项运作的直线职能制管理模式, 由集团公司直接指导二级公司乃至项目的现场工作, 高层管理者成天应付公司日常性事务, 无暇进行长期战略性问题的思考, 最终将会削弱集团公司的长期竞争力。目前企业总部对跨地域项目部门的业务运作和职能管理方式较重视, 人力资源管理如何合理设计和实施管控, 成为企业业务拓展中的一个重要问题。

2.2 人才短缺化

专业人才的水平决定了企业在业内的水准。在房地产行业, 中高层管理人员和核心技术人员缺乏, 因此企业关键人才开发和招聘, 将成为房地产企业竞争中不变的主题。一方面, 房地产企业普遍经历了从单体项目公司到多项目、跨区域公司的发展过程;另一方面, 很多建筑企业沿产业链进行纵向、横向一体化拓展, 这些企业在多元化发展过程中, 本身的人才不适应新的业务结构, 人才缺乏非常突出, 比如房地产更强调资源整合, 这与施工企业对人的要求存在较大差异。加之各项目公司对人才素质的要求很高, 项目总经理这类领军人物培养就非常关键, 目前这类高端人才十分缺乏。

2.3 地域文化融合化

人员规模扩大, 要么从内部挖掘, 要么靠外部引进, 很多企业一开始会侧重内部, 但后来往往发现只从内部挖掘不行, 开始加强外部引进。这时, 内外部人员之间的文化融合就成为影响企业效率的一个关键。此外, 在人事管理方面避免引起跨地域文化冲突, 要调动跨地域文化积极性、个人创造性, 正确处理工资体制和福利待遇中的跨地域问题, 交际管理中的跨地域文化问题, 目标和计划管理中的跨地域文化问题, 决策管理中的跨地域文化问题, 组织管理中的跨地域文化问题, 监督管理中的跨地域文化问题, 团队凝聚力降低及工作岗位设计问题。

2.4 管理信息化与多元化

区域化加大了管理难度, 强化信息沟通与反馈及实施多元化的管理是企业多项目、跨地域发展中的一大挑战。随着整个房地产行业的发展, 大多数企业都面临着本地化和差异化的跨区域发展问题, 既有 “差异”又有“趋同”。在跨地域、多层次、多项目扩张过程中, 房地产公司人力资源管理如何从冗繁的事务管理提高到多元化的战略管理是一个关键问题。一般而言, 房地产企业集团其经营主体是从事房地产开发, 而其下属项目公司定位于建设, 在跨地域管理模式下, 企业更立足于长远建设, 并与当地政府达成战略合作, 制定10~20年的发展规划。因此, 房地产企业人力资源面临如何优化内部人力资源配置, 采取有效的激励机制开发员工的潜能及人事信息的控制、岗位职责的确定, 招聘、培训、绩效、薪酬等模块建设等内容。

2.5 人才需求阶段化

由于房地产项目运作周期长, 在开发的不同阶段, 企业的人才需求重点也不尽相同, 具有阶段性的特点。例如:在项目开发前期, 需要办理各项前期证照及报批手续, 如办理《国有土地使用证》、《规划许可证》、《建筑工程开工许可证》等, 所以在这一时期, 需要对房地产前期报批流程非常熟悉的人员;在规划阶段, 需要建筑、安装等各专业工程师对设计方案进行审核和优化;待项目投入建设后, 则有赖于经验丰富、专业对口的施工管理人员对现场施工进行有效的管理;当项目具备预售条件后, 则需要销售人员进行市场推广及各项房屋销售工作等。所以, 房地产企业在做人力资源规划时, 要充分考虑人才需求具有阶段性的特点, 根据项目实际进展有计划地引进和培养人才。

3 跨地域人力资源管理的现状及存在问题

据数据显示, 自1998年开始, 我国房地产开发投资总额一直呈强势上升的态势, 从最初的253.3亿元人民币飞速上升到2006年的19382亿元人民币, 截至2011年5月, 全国房地产开发投资资金来源总额达32340亿元, 较上年同期增加5051.6亿元。随着房地产企业全国性扩张, 跨地区、多层次、多项目的业务格局给企业人力资源管理带来了挑战, 加大了跨地域人力资源管理的复杂性。由于各项目开发所处的自然环境与社会环境存在的差异, 加之受宏观政策影响大, 跨地域管理经营面临以下压力:一是产业关联性强, 运作程序复杂, 管理难度显著增加;二是沟通困难;三是管理成本加大;四是管理效率下降;五是集团总部对子公司的控制力下降。目前房地产企业人力资源管理存在的主要问题是人力资源结构不合理, 配置不科学等, 主要表现在:队伍结构不合理, 管理人员富余;人力资源投入不足, 人才流动率高, 综合性经营人才和专业人才短缺;员工的考核制度和激励机制不完善, 员工的积极性、创造性尚不能最大程度地发挥。尽管大多企业各项人力资源管理制度、工作流程趋于完善, 人力资源体系已基本构建, 职位工作分析等基础性人力资源工作已经完成, 人才招聘和培训等职能模块也建立起了较完整的操作规范。但随着企业跨地域和多元化业务的开展, 原本比较薄弱的薪酬和绩效管理体系又面临着新的考验, 如何实现人力资源的科学化、系统化管理, 建立动态、公平、有效、适合跨地域条件的绩效考核与薪酬体系, 是目前跨地域房地产企业在人力资源管理上要思考的主要问题。同时, 伴随企业规模的逐步扩大, 组织架构更加复杂, 管理难度逐步加大, 跨地域房地产企业对精通房地产业务的高级职业经理人、专业技术人员和综合性经营管理人才的需求显得更为迫切。

4 跨地域人力资源管理的对策分析

4.1 建立行之有效的管理系统

人力资源管理系统的革命性变革出现在20世纪90年代末。由于市场竞争的需要, 如何吸引和留住人才, 激发员工的创造性、工作责任感和工作热情已成为关系企业兴衰的重要因素, 人才已经成为企业最重要的资产之一。在全球化的市场竞争中, 不论是中小企业还是大型企业, 如何使人员效率最大化已成为企业获得竞争优势的关键因素, 而这些可以通过一个优秀的HR管理系统来实现。e-HR管理系统是利用Internet技术为人力资源管理搭建的一个标准化网络平台, 是实行全面人力资源管理的纽带。整个系统从体系结构、业务流程规划到实施、技术支持, 力争做到提高企业管理层掌握企业人力资源状况的能力, 实现高层、中层、基层员工的网络互动化管理, 降低企业人力资源管理的工作强度, 提高企业员工的满意度。

(1) e-HR系统选型。

房地产企业应依据自身实际进行e-HR系统选型, 能更好地做到打破地域、组织边界, 解决信息沟通问题。人力资源管理系统一般包括职位管理、系统管理、薪资管理、报表管理、招聘管理、培训管理、任免管理、文档管理、个人信息、人事异动、领导决策、绩效评估、薪资和福利等, 并以数据库的形式将企业内员工个人相关信息统一地进行管理, 有利于人力资源管理人员从烦琐的日常工作中解脱出来, 将精力放到更富有挑战性和创造性的人力资源分析、规划、员工激励和战略等工作中去。

(2) 实行人事档案和员工薪酬管理。

人事档案和员工薪酬管理是人力资源管理的两大核心内容。人事档案管理可全面跟踪记录员工在学历、职称、业绩、个人发展规划等方面的信息, 并将这些信息作为员工评价、考核、职位变更的基本依据。薪酬管理可进行员工薪酬数据分析和财务报表数据统计等。

(3) 整合人力资源信息, 实现信息的全面管理。

人力资源管理强调管理员工信息的全面性、完整性。全面的信息如员工学历、职称、工作经历、薪酬历史信息等将为管理和决策提供更可靠的数据依据。

4.2 跨地域人力资源管控措施

解决跨地域人力资源管控问题, 对人事管理、薪酬管理、绩效管理等业务实现了规范化、专业化管理, 为公司战略的实现提供了有效的人力资源支撑。

(1) 薪酬管理。

薪酬体系体现的是组织内部的一套全新的价值观和实践方法。它是一套把公司的战略目标和价值观转化成具体行动方案, 以及支持员工实施这些行动的管理流程。一个良好的并具有导向性的薪酬制度应当是对企业发展战略相适应, 并且支持企业战略的实现。房地产行业薪酬竞争越来越激烈, 而薪酬模式比对管控体系权责划分在收益上要有激励性。

房地产企业由于行业利润较高, 且与其他行业有较高的差距, 所以薪酬也处于一个较高的水平。据调查, 2010年房地产薪酬增长和上一年度GDP增长有极强的正相关性, 两者的相关系数达到0.95。薪酬增长受通货膨胀的影响, 其大幅高于消费者价格指数 (CPI) 的上涨, 员工的满意度才能提升。此外, 不同学历其起薪差异较大。硕士、博士预计起薪水平最高的分别是IT、房地产、金融;本科起薪水平最高的分别是金融、房地产、IT;专科起薪水平最高的分别是房地产、IT和综合服务。应届毕业生薪酬水平的高低也从侧面反映了行业薪酬水平的高低, 说明房地产对各层级人才的需求较均衡, 同时近几年经济发展迅速, 为满足企业发展需求, 企业需储备大量的优秀人才。北辰的薪酬坚持对内公平、对外具有竞争力的原则, 根据对各岗位的评估分析, 建立了薪酬体系, 并形成了岗位薪酬标准表。员工定薪调薪时, 根据其岗位任职、工作能力、工作业绩、基础状况等方面综合考虑, 结合薪酬标准表中规定的岗位薪酬范围, 给予合理的定薪和调薪。同时, 针对销售、技术、后勤等不同性质的工作岗位, 设计了不同的工资项目组合, 确保薪酬设计的科学和公平。

(2) 绩效管理。

人力资源管理水平的提高对公司绩效和公司财务安全性的促进有显著影响。已有研究证明, 公司可以通过采用高绩效或高参与的人力资源管理获得更高的财务绩效。绩效考核不仅是企业进行业绩盘点、利润分配、管理诊断的重要手段与方法, 也是企业内部管理晋升选拔最常用的方法之一。由于不同行业、不同企业的状况各异, 因此在进行绩效考核的时候所采用的方法、程序, 以及考核的内容、标准和达到的结果也有很大差异。企业间绩效考核最主要的差异表现在考核的指标体系设计、考核流程的操作与控制及考核结果评价反馈使用方面。利用绩效管理系统, 人力资源部统一将绩效考核的指标内容、指标权重、计算公式等输入系统, 并设定好考核对象、评估流程、评估人等。此外, 所有的绩效考核记录, 都会保存到系统中, 形成员工的绩效考核历史, 为员工的晋升、奖励等提供有效的参考依据。

(3) 人工成本上升的调控。

目前宏观调控政策日益加强, 人工成本持续走高, 房地产行业薪情更是连年上涨, 给企业带来巨大的人工成本压力。根据正略钧策发布的《2011年薪酬白皮书》, 2009年房地产行业薪酬预算增加7.8%, 2010年房地产行业的实际人均薪酬增长率为12.6%, 在全行业中位居第三, 尽管政府出台一系列措施对过热的房地产进行宏观调控, 但行业总体发展依然强劲, 预计2011年人均薪酬增长率达到14.1%。加之房地产行业已由增长期进入成熟期, 主要市场已由一线城市过渡到二、三线城市, 商品住房向保障性住房、商业物业的建造等方面扩展, 在发展模式的转型过程中, 企业对建筑设计、招商租赁等高级人才的竞争越发激烈, 薪酬上涨成为必然。面对这种情况, 首先意味着房地产企业必须更加重视薪酬竞争力问题, 否则就将面临人才流失。随着行业快速发展和薪酬增长, 房地产企业人才流动加速, 这时候就必须真正基于岗位价值和市场价位调整企业薪酬水平。其次房地产企业很多具有国企背景, 这就必然受到体制影响。在实现市场化对接问题上的导向是, 虽然企业具有国企背景, 但建筑地产行业已经高度市场化, 必须跟市场结合, 这是很多国有建筑地产企业需要认真对待的一个问题。在目前人工成本持续走高的情况下, 很多企业人力资源管理的深度和精细化程度明显增强。特别是在当前各类物价成本、人力成本等不断上涨的趋势下, 不少企业开始从管理中去挖掘和创造新的利润空间。

4.3 加大人才培养力度, 营造和谐氛围

随着市场竞争的日趋激烈, 人才已经成为实现企业自身战略目标的一个非常关键的因素, 员工对工作的投入程度在很大程度上决定了该企业的兴衰与成败。如何能保持本企业员工的工作责任感, 激励他们的工作热情, 减少人才的流失, 已成为困扰企业主管和人力资源经理的一个日益尖锐的问题。企业要为员工创造一种健康、和谐的工作氛围, 让员工在工作中充满快乐和成就感。并根据市场的发展制定全新的管理理念给员工提供可持续发展的机会空间, 充分挖掘运用人力资源, 给员工创造一个舒适、轻松的办公环境, 激发他们的创造欲。人员管理上关注有潜力员工向管理岗位提升, 依据其历年业绩, 素质测评的结果以及上司认可度, 优先任用。在人才理念上强调用人德才兼备, 以德为先。企业在充分考虑获利能力、职员期望及承受能力的基础上, 给出长期和短期发展目标, 有效激励员工。制定完善职业经理招聘、培训、考核、奖惩、任免、调配等流程, 建立起以能力为中心的工资体系及相应的人事监察体系, 推出房改、养老保险和医疗保险等长期福利政策及企业在运作和劳资纠纷方面的风险规避等方面建立一套科学的保障体系, 以期实现公平、公正、合理的管理原则。

(1) 人才选聘。

注重举贤避亲与任人唯贤, 为公司规范化管理创造良好的环境。在不拘一格, 广纳贤才的基础上以引进建筑、房地产专业为主。

(2) 重视本地化—跨区域人才培养。

举办各种各样的培训班以提高员工的业务素质, 并培养员工的敬业精神。

(3) 重视培训内容、方法及政策。

员工培训作为企业人力资源开发的关键内容之一, 已被视为“向管理要效益”的基础性工作, 更被视为企业与员工共同成长的联系纽带。企业的培训规划必须密切结合企业战略, 从企业的人力资源规划和培训开发战略出发, 考虑企业资源条件与员工素质基础, 考虑人才培养的超前性及培训效果的不确定性, 确定职工培训的目标, 选择培训内容及培训方式。培训“人”作为企业的核心竞争力, 其人力资本的增值是企业效益的主要来源。如职位本土化管理的本质是将外方经理先进的管理技术、知识、理念移植到本土经理身上, 在这个过程中, 关键的步骤就是对本土经理进行培训、促进其学习, 掌握公司的技术、知识及文化, 因此人力资源措施上的培训内容、方法及政策的制定和选择是至关重要的。对企业来讲, 人力资源开发战略与管理离不开培训体系的建立, 只有做好员工培训工作, 使员工的自身价值得以提升, 避免导致企业竞争力减弱的被动局面。目前, 国际上的大公司、大企业对员工的培训都十分重视, 把员工培训作为企业的一项战略任务, 自觉地将其纳入企业经营管理之中, 作为人力资源开发的核心。无论是美国, 还是日本、欧洲的企业发展都证明了这一点, 他们在员工培训上的投入基本上达到其工资总额的2%~3%。

(4) 文化、管理理念的良好传承。

房地产行业地域性、个性化非常强的特殊性。在跨地域人才培养上坚持首先建立一支队伍、一个平台、一种语言, 其次本地化。一般说来, 跨区域经营的成本肯定比当地公司高, 社会资源又不如当地的公司, 保持整体的文化和价值观, 就会使企业具有竞争力。跨地域开办新公司, 总经理、人力资源经理、财务经理、主要业务部门经理, 基本都是由集团总部直接派过去的。要求外派人员在尊重当地文化的同时, 要让所有的同事认同公司的文化与做事原则, 以保证文化、管理理念的良好传承。

此外, 不同地域下员工的类型多, 文化层次复杂, 要求人力资源协调方式立体化。

4.4 管理的本土化

本土化是任何一个跨地域公司都绕不过的一道坎。本土化的实质是管理的本土化, 即管理者思维全球化, 运作当地化。实现本土化有两种途径, 一种是选拔培养本土人才, 让他们掌握公司的经营管理技巧和专业技术, 另一种是把母公司的外派人员培养成精通本土文化的“当地通”。就经营成本和企业的长期战略而言, 第一种方式是绝大多数企业的首选, 而更多的企业把企业内部选拔放在首位。因此能否有效地选拔本土的优秀管理人才则关系到企业经营的成败。任何一种管理人才的选拔都是在一个特定的国家、特定的企业、特定的物理和心理空间进行的, 无论是选人者确定的录用标准、设计的评估方法, 还是被选拔者所具有的价值观念、行为方式、知识和技能都具有某种地域特征, 即具有当地 (本土化) 特征。为解决思维全球化, 运作当地化的矛盾, 跨域人力资源管理总部会根据企业的战略目标及其实施计划, 做出相应的人力资源规划, 根据企业的发展速度和规模对未来企业的人力资源需要进行有效的预测, 对管理人员的需求需要作出较长期的预测, 因为管理人员的培养是一个较长期的过程且流动性较强。

5 北辰房产人力资源的区域化管理

北辰集团拥有各类分公司、全资子公司、控股公司20余家, 员工8500余人, 总资产近300亿元。其北辰房地产是全国第一批拥有一级资质的开发企业, 涉足大型住宅小区、写字楼、公寓、别墅等物业形态开发。北辰房地产行业专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、地域分散、单位分散、工期各不相同, 其管理的最大特点就是实行项目部制。各项目单位的组织结构、工资制度、用人方式就可能存在差异。在一个项目部中, 有本地化员工, 又有总部员工, 公司通过建立人力资源管理评价机制, 对管理制度、绩效与薪酬制度进行平衡协调。另外, 如何将跨地域企业的人力资源管理切实管控起来, 也是房地产企业总部对各项目部单位管理的难点所在。只有不断提升自身管理水平、构筑企业核心竞争力, 才能在行业中赢得先机。研究发现, 激励与约束机制对公司绩效有显著性影响。对此, 公司要实现或加大动态激励和长期激励, 并保证公司绩效考核制度的公平与公正, 科学设计员工的薪酬结构, 充分体现出薪酬水平与公司绩效的动态性关系, 使公司绩效提高的同时也给员工带来丰厚的报酬。

北辰房产跨地域管理中遇到的问题仍然是人的问题, 特别是区域化、多元化及文化的差异导致管理的不适应性, 以及在人力资源配置方面的问题。目前, 北辰集团人力资源管理需要研究的课题是在人力资源的配置和地域化管理带来的总部与下属单位在管理中的差异性和一致性, 要深刻理解企业文化和企业发展战略, 制定与发展战略相匹配的人力资源战略, 建立集团人力资源管理体系及一整套适合企业发展需要的人才培养机制和用人机制, 整合人才理念系统, 加强人才培养, 打造一支能够满足企业区域化和多元化发展的人才团队, 传承企业最为本质的管理理念。除了内部培养复合型人才外, 还需加大对外甄选适合企业发展需要的人才, 充分做好内外部途径获取人力资源的配置工作。采用全国性思维, 在经营模式、管理模式和企业文化上相统一;在本土化运作上尊重本地文化传承及客户喜好。

正如IBM公司创始人托马斯·约翰·沃森毕生所说:“就算你没收我的工厂, 烧毁我的建筑物, 但留给我员工, 我将重建我的王国。”人才是生产力中最重要的因素这种说法并不夸张, 员工是企业最珍贵的资产, 人才是生产力中最重要的因素。人力资源管理中员工的培育与维护成为企业经营者必须全力以赴的要务。在当前房地产行业高速增长的状态下, 北辰房产面临巨大风险和挑战。企业的竞争压力或决策风险必然由企业的员工, 特别是企业的各级管理者承担, 要做到宏观组织协调管理。这就要求在企业的每个岗位, 特别是各级管理岗位所配备的人必须充分发挥其应有的作用, 以保证整个企业战略目标的实现。

摘要：随着城市化进程的加快, 中国房地产行业处于高速的增长状态。如何对处在不同地域环境、不同文化背景中的企业实施跨地域的人力资源管理, 成为中国企业迫在眉睫的问题。以北辰集团的人力资源管理作案例分析, 针对目前我国房地产行业人力资源管理的特点, 提出跨地域人力资源管理的难点在于选人和留人;并从人力资源管理理论分析、房地产行业分析以及北辰集团自身所处阶段的分析入手, 将北辰集团国际人力资源管理的思路予以揭示和展示。

关键词：人力资源管理,绩效管理,激励机制,跨地域

参考文献

[1]彭剑锋.人力资源管理概论[M].上海:复旦大学出版社, 2005.

[2]王欣, 唐晓连, 王文琳.房地产企业品牌经营战略研究[J].当代经济, 2007 (8) :8-9.

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[4]蔡震.TD公司跨文化人力资源管理研究[D].成都:西南交通大学, 2008.

[5]范徵.跨文化管理:全球化与地方的平衡[M].上海:上海外国语教育出版社, 2004.

[6]梁松, 史本山.人力资源管理、人力资源管理评价与公司绩效[J].软科学, 2009, 23 (11) :102-106.

房产资源 篇8

现今,互联网已经遍及世界各个领域,其创造出的新成果正在与各经济社会载体深度融合,人们无时无刻不受到互联网思维的影响。2016年,中国掀起供给侧改革浪潮,中国经济进入新常态。此刻,房地产行业将面临改革创新的巨大压力和考验,能否顶住压力,实现跨越发展,企业的人力资源深度起到了决定性作用。因此,在房地产企业创新发展的进程中,必须高度重视人力资源管理,利用互联网思维健全管理体系、优化管理机构、提升人才生产力与创造力,从而建立起一支更适应时代变革、经济发展的人才队伍,以推动房地产行业转型升级、健康可持续发展。

1 树立与互联网发展相统一的管理思想

互联网时代的第一要义即是“以人为本”,所以在企业管理中,要树立“以人为本”的思想,其主要有三个层面的含义。第一,人是企业的组成部分,更是企业生存发展之源。特别是作为房地产企业,其发展所需要的创新、战略、决策、执行等都源于企业中的每一名员工。所以,树立“以人为本”的思想就是要坚持以人为核心的管理,通过对人力资源的管理运用推动企业的创新发展[1]。第二,作为人力资源管理,其职能不仅仅是管理人,更应当是服务于人,尊重、关心、珍视企业中的每一名员工,为员工自身发展提供保障支持,注重对员工知识水平和个人素质的培养提升,让员工的创造力与活力不断释放,从而推进企业的整体发展。第三,树立“以人为本”的思想,是要将企业与个人发展放在同一高度,运用互联网“合作共赢”的思维,打造一个多方共赢的生态圈[2],建立企业与员工之间的“同盟”,为员工创建发挥能力的平台,在企业创业升级的同时,尽可能帮助员工实现个人的精神理想和价值追求,提升其参与度与存在感,从而提高企业团队的凝聚力,实现企业与员工的“合作共赢”。

2 创建与互联网时代相融合的企业文化

将互联网思维应用于企业人力资源管理,首要就是让互联网思维融入企业的组织文化,使企业价值导向和规制方式不断完善,更适应互联网时代的发展趋势。特别是当前企业员工中“90后”、“00后”的比例不断增大,传统企业文化能否更好地引领这支年轻队伍,能否更好渗透于现代的管理模式,这些都对企业人力资源管理具有重要的影响。保留传统文化精髓,以互联网思维导向对企业文化进行调整。一是借鉴互联网中的“参与”思维,在企业文化中倡导员工成为企业的“主人翁”,让员工切实参与到企业的发展之中,建立企业与员工共同体。万科在自己的文化理念中,就把其成功的首要因素,归功于为人才创建了一个充满和谐与激情的工作环境。二是借鉴互联网中的“简约”思维,在当前社会信息量剧增的时期,复杂的表述将加大接收与理解的难度,所以适当简化企业文化中繁杂琐碎的部分,让文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心,让企业的核心价值观念切实影响到每一名员工。三是借鉴互联网中的“迭代”思维,在企业文化中鼓励创新、创业,当前,在供给侧改革的大环境下,房地产开发企业短期面临着“去库存”压力,长期面临着“品质”、“结构”“战略”等更为严峻的挑战,此时想突破困境并谋求更大的发展,就必须调动员工树立全员创新创业精神,激励员工大胆式创新、突破式创新,利用“微创新”、“精创新”促进企业迭代式发展。

3 优化与互联网机制相适应的管理体制

管理制度与组织结构是人力资源管理的基础,将互联网思维应用于企业人力资源管理,就需要健全完善与网络时代相适应的管理体制。从“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互联网最核心的特点就是“去中介化”,从而降低“交流成本”。对于企业管理来讲,想要利用现代信息技术的进步来提高工作效率,就应当逐步扁平化组织结构,使信息沟通的渠道更为通畅。建立扁平化组织机构的关键,一方面在于科学合理的岗位设置和清晰明确的职责划分,另一方面在于标准精简的工作流程和有序统一的协作方式。以房地产企业为例,结合企业实际,一是优化管理岗位设置,对市场开发、技术设计、项目管理、成本控制、质量验收等工作按照“专业”、“系统”、“整体”的原则进行划分,整合相近相通岗位,尽可能减少不必要的交叉协作;二是确立清晰明确的职责分工,从各系统管理人员到各专业技术人员,再到各项目经理人、技术员、资料员等岗位,建立清晰明确的责任分工和工作标准,增强管理和沟通的指向性,标准越详尽反而工作越简化;三是在保证管理有序的前提下,打破传统的层级汇报关系,利用BIM系统等新技术,借助OA系统等新渠道,让管理层、业务部门、项目部之间能够形成有效的协同互动,也让管理者能够更直观地掌握项目及工作进度,并了解员工及其工作状态。

4 应用与互联网思维相结合的管理方式

4.1 多元考评,注重人才综合素养

互联网时代是跨界发展的时代,房地产行业在转型升级的过程中,不断扩张产业边界的多元化发展是必不可少的趋势,所以在人才招聘的过程中,将更加注重人才队伍组成的多元化以及应聘人员综合素质。在人才招聘中,不仅要吸引房地产专业人才,更要挖掘其他行业的优秀人才,一方面通过他们的视角来为企业的发展提供更广阔的思路,另一方面通过他们的行业经验来发现与解决企业存在的问题。此外,在对管理岗位应聘人员的考评中,除对房地产业务能力的测评外,还要综合考察对经济、行业、互联网、企业管理等多元化知识的掌握情况。

4.2 需求导向,精确制定培养方向

互联网提倡“需求导向”,致力于提供更贴近需求的服务。作为人力资源管理者,对人才的培养即是对人才的服务,把握人才需求更有助于培养出更为优秀的人才。在教育培训中,建立培训需求相关性分析体系,利用问卷调查、网络选课等方式,找到员工对知识的需求点,有针对性地开展分类培训,这样可以使培训真正运用到实际工作中。在工作安排中,不仅仅要考虑到公司经营生产的需要,同样要兼顾到员工自身发展,以员工个人规划为起点,精确制定培养方向,合理安排好其在工程项目、业务部门之间的生产锻炼,这不仅有助于员工个人成长,更有助于公司整体发展。

4.3 人性管理,从根源解决执行问题

企业执行力与军事执行力有所不同,后者是绝对执行,而前者则是智慧执行。所以在互联网时代,强化企业团队执行力,更应当注重的是人性化管理。首先,要注重执行的人,而非被执行的事,让员工在执行目标前先认可目标,这样可以让员工在执行过程中提升参与感,保证执行力充足。其次,是充分发挥员工智慧,做到让员工主观执行,而非被动式、机械式的服从,给予员工充分发挥智慧的空间,这样自主性操作所带来的执行动力比单调服从强很多。再次,是从管理源头找问题,当团队执行力不足时,不要仅从员工责任、态度的角度看问题,而是要更多地从管理机制剖析问题所在,从根源解决执行问题。

将互联网思维与房地产企业实际相结合,并有效地融入人力资源管理,使其更能适应网络时代成长起来的年轻人才群体的要求,更能适应互联网新时代的要求,更能适应中国经济新常态的要求。通过以互联网思维为导向的创新管理机制、强化人才培养、优化管理考核等一系列方式,使企业人才队伍不断提高管理能力与业务水平,不断提升执行力、协同力、创造力,让企业在新时代、新经济环境中更加具备竞争力。

参考文献

[1]杨易达.人力资源管理在企业管理中的地位和作用[J].统计与管理,2015(09).

房产税计税房产原值的税务变化 篇9

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

房产资源 篇10

1 目前情况下的发展状况

房产的测绘这四个词语在自身的发展模式上一共经过了三个方面的阶段, 从手工这种模式到—CAD再到—CAD与GIS的互相混合模式, 就现在的格局来看, 正奔着测绘以及房产在GIS方面更新的这种一体化模式之内的集成阶段扩充着自己。

1) 在实施手工模式这样的步骤之时, 有关于房产的测绘其实是关乎于外业方面的测量以及内业方面的处理等相关方面, 这些全部都是靠着纯纯的手工方面来进行相关的操作去完成的, 用户自己MIS的一个阶段主要靠手工的信息录入;

2) 无论是电子在测量方面的相关技术还是说在CAD方面的相关技术发展以及着陆中原, 房产测绘在这一领域更是有了自己的变革, 从手工操作的一般模式进入到了使用CAD这样的科学高级模式, 也就是外汇能够通过电子这样的测量仪用最短的时速之下获取到最为精确的测量数据以及最为准确的相关内容, 在CAD这种科学化的操作这一基础之上, 系统更加的应该进行重组和整合, 对此实施操作, 合理的去使用CAD这一软件进行相关的编辑或者是绘图和制图的制作和处理, 省下了很多的时间, 加大了工作的效率;

3) 在这两样模式是一个共同促进以及共同繁荣的一个阶段, 房产自身的测绘其实仍然把关于制图这项工作, 当做是它最为基础的终极目的来进行。因为GIS这种技术在整个相关房产行业的建设漩涡之中, 完全的被广泛的应用, 并且这也是它的一个大前提, 它完全的可以把信息系统里面的信息加以处理, 从而提供具体的功能, 最后让它自己发挥到淋漓尽致。要怎样最快的实现他们的集中化使我们所有人共同研究的一个要点。

2 一体化的集成以及它的相关内涵

1) 房产的信息这样一个复杂而且多元的系统与它的测绘等相关方面在一体化等处的集成和CAD与GIS结合的具体模式之下的文件进行许多复杂化的交换, 实际上就是让资源模式的一种共享模式, 它是更高方面的集成, 我觉得一体化的集成就该有两个方面的集成:一种是测绘的数据和GIS的数据集成;另一种应该是房产的测绘信息关于采集方面的集成;

2) 房产的测绘, 关于信息的相关采集以及集成等方面都是关于属性特征的信息以及它的图形信息综合比较的一个集合体, 他们之间取其精华去其糟粕, 因为CAD这样相关的数据自身的结构上就存有一定的限制因素, 它的属性数据问题以及图形数据问题在一致性方面的相关特征都是要维护起来就更加的困难化。我们工作人员应该把具体而且精准的图形方面的数据或者是属性这样的相关数据实施一体化的形式组织在一起, 从而使它们进一步的转化, 被我们更好的利用和开发;

3) 房产的测绘和信息系统关于一体化方面, 都是要集成, 从而变成双方最后的目标, 这样做才能够更好。更快的为房产事业进行服务, 也可以满足GIS中应用的相关要求和数据, 但从这方面来看, 我们或许将它们直接认为是相关的一体化模式。

3 一体化在集成方面, 通常情况下它所存在的一些优越性

1) 关于一体化的集成问题中, 房产在测绘这样一个系统内部意义来说, 我们当前能够完全的额解决的问题其实都是以往传统测绘的图形模式类信息方面的采集以及属性方面的多种模式采集, 合理的分工协作, 从而得出的那些数据很难一致、关联性十分差等不能够维护的不足的地方, 这样从某种程度上来讲更是避免了那些数据在进入信息系统之后, 仍然需要进行二次加工的缺陷和处理的欠缺问题, 从而在一定方面对于数据进入信心这一系统的准确率以及效率上有了很大程度的提高和增长, 又能够大大的缩短了数据在采集时候的周期性变化;

2) 一体化的集成对于房产的测绘系统来说, 能够面对GIS本身所要求的那些关于数据方面的采集信息, 我们能够使用最为直接的办法, 也就是让它能够直接形式下的去生成和G I S之间相互符合的测绘这种数据的结果, 或者是多开传统模式下的测绘, 使用科学方面的角度进行相关的测绘。面对上述的种种分析情况, 其实我们可以更加清晰地知晓, 在这之中数据库的更新能力以及能够高效入库的一种升级, 这也是当前的发展所需要和渴求的;

3) 针对于GIS这样的一体化, 节能型集成的房产的测绘和系统我们也要有一个总设计的计划和概括。

(1) 适当的把GIS数据的储存等方式用以存储相关的房产测绘的有效数据, 把房产之中的图形信息以及它的属性这两方面的信息都能够一体化和系统化的进行处理;

(2) 在组件式的GIS这一平台上, 我们对于这种模式可以施行的两次性编辑, 再来开发以及绘图方面的相关功能, 基于这样的模式在房产测绘之中具有关于图形的编辑或者是绘制方面以及属性方面的信息方面, 从而来进行相关方面的录入;

(3) 在这样的系统之中更新的更加得当, 也能够让房产测绘与房产GIS的一体化集成更加的完善, 从而使房产事业更加蓬勃有序的发展。

4 结论

综合上面所论述的内容, 我们可以清楚的知道, 一体化的集成房产方面的测绘系统在房产的管理等方面的注意事项上, 我们都不能够忽略, 在很大程度上增进了数据库信息的更新与采集速度, 更加保证了空间的数据库自身的权威性以及现实性, 从而对于房产行业的正常运行也起到了一定的保障作用, 更是为我国的经济建设起到了一定的贡献作用。

参考文献

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房产资源 篇11

1 房产测绘实际内涵概述

房产测绘的对象为土地、房屋的权属、数量、位置、质量等因素。具体的测绘内容比较多, 主要有:对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等资料;除了以上内容外, 还有对于环境保护、基础设施以及底线管网等内容的规划工作的资料提供。房产测绘主要有两种不同的形式, 一种是项目测绘, 另一种是基础测绘。前者是指对于房产的分层分户平面图以及相关数据、图表进行测绘。而基础测绘应用于反映房屋情况、用地位置、权属情况等图的测绘[1]。

2 房产测绘管理

房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过以下三种方式来实现:

(1) 人工房产测绘管理方式;人工房产测绘管理方式, 主要利用人工计算与统计数据信息, 并且以纸质记录本的方式进行数据存储。随着科技信息技术不断发展, 以人工测绘与记录的方式不能适应时代发展需求, 逐渐的被淘汰。

(2) 计算机辅助房产测绘管理方式;伴随着计算机技术的出现, 使得人工房产测绘方式黯然失色。将计算机技术与房产测绘管理方式相互结合, 能够实现房产测绘管理的自动化, 一方面减少了人工劳动, 另一方面也提升了房产测绘的精度[2]。

(3) 房产测绘管理系统;近年来, 先进的信息技术逐渐研发, 一种更加高端的技术与房产测绘管理系统相互结合, 有效的提升了房产测绘管理系统性能。该种测绘技术就是GIS技术, GIS技术的应用, 能够向技术人员提供一个从简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 尤其是在土地管理、人口普查数据、基础空间数据以及城市发展等方面作用突出, 能够全面实现数据信息的快捷分析和可视化。GIS技术是“地理信息系统”的简称, 该技术能够对空间数据进行采集、管理、分析以及可视化处理。该种技术在房产测绘管理系统中的应用, 能够解决计算机辅助管理中出现的数据空间有限、非空间数据无法处理与存储等问题。

3 房产测绘信息系统的构建与实际应用

3.1 基础测绘管理系统

在基础房产测绘管理系统构建中, 主要分为以下几个环节:

(1) 数据源的统一管理:在基础测绘管理系统中, GIS数据源能够支持不同数据服务器, 将这些GIS数据源进行统一管理, 避免出现房产信息系统的混乱。

(2) 完成数据转化的预处理:应用GIS技术, 能够对房屋进行编码检测、对房产测绘的整体要素进行整体性的检测, 并且注意要素属性之间的格式转换。

(3) 对空间对象属性信息与地图上空间信息进行定位:在房产测绘信息系统中, 将房屋的行政区归属、房产区归属、房产分区归属等, 通过数据的逐级浏览, 实现空间对象属性信息和地图上空间对象的相互定位。

(4) 房产测绘数据信息编辑:房产测绘系统能够通过GIS技术所独有的功能, 与房产测绘中的操作图像相互结合, 在数据信息编辑上比较灵活。

(5) 空间数据的研究:在基础房产测绘管理系统中能够对空间数据进行整合, 对属性数据、业务数据进行分析[3]。

3.2 业务子系统

房产测绘管理业务子系统实际上是一个自动化的办公系统, 也就是说在该系统中, 所能够实现的功能都是整体性, 并且业务与业务之间能够实现相互衔接。业务子系统能够实现房产项目测绘、基础测绘和房产业务办公之间的工作衔接, 在比较简单的操作下, 与房产测绘管理需求相适应。测绘任务发出之后, 字系统中的受理人员需要对测绘中所需要的数据进行记录与统计, 并与实际的房产信息进行比对。然后工作人员将测绘任务分配给专门的负责人。当负责人接过测绘任务之后, 便进行房产测绘, 最后将测绘结果记录, 并且将测绘结果交给质检人员。最后在质检人员检测完成之后, 子系统能够自动生成工作量, 建立测绘档案。

3.3 分丘图测绘子系统

分丘图绘子系统的建立比较关键, 在该系统中需要引入GIS技术, 这是因为GIS技术能够向房产测绘技术人员提供简单到复杂的数据分析模型, 并创建数据处理平台, 使得房产测绘环节中的数据信息分析更加的快捷, 并且数据模型实现可视化。GIS前端数据处理系统以及CAD技术, 都是房产分丘图测绘子系统功能实现的基础。这些技术在子系统中的应用, 能够从数据存储、图式分析以及组织方面发挥着重要的作用, 保障分丘图前台数据交换迅速[4]。

4 结束语

综上所述, 本文对房产测绘管理和房产测绘信息系统进行研究, 房产测绘对建筑物进行调查与测量, 绘制房屋建筑物等图表, 并绘制土地使用图表、为房产中心提供交易、拆迁、产权产籍等处理决策。房产测绘管理在我国兴起比较晚, 与其他国家相比其管理技术比较传统。目前, 我国房产测绘管理主要通过人工房产测绘管理方式、计算机辅助房产测绘管理方式以及GIS房产测绘管理系统来实现。

参考文献

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