销售房产

销售房产（精选6篇）

销售房产 篇1

房产是企业的不动产之一，但是由于企业的性质和房产在企业的用途不同，企业在对房产进行确认、计量、报告时亦有不同。房地产开发企业将其开发建成的商品房作为企业的存货、固定资产或投资性房地产予以确认、计量和报告;而非房地产开发企业则将其拥有的房产作为固定资产或投资性房地产加以确认、计量、报告，并且两企业在销售房产的过程中，涉及的会计核算区别很大，尤其是销售房产时涉及相关税费的计算与核算。

一、房地产开发企业销售房产的会计核算

虽然商品房的建设周期较长、价值较高，流动性相对较弱，但是房地产开发企业却将其开发的大部分商品房用于销售作为企业的存货予以确认，还有可以将开发的商品房自用作为固定资产予以确认和用于出租赚取租金的商品房作为投资性房地产予以确认。因此，商品房的开发建设与销售是房地产开发企业的主营业务，其销售商品房的会计核算主要按照《企业会计准则—存货》和《企业会计准则—收入》的规定予以核算。但房地产开发企业将已作为固定资产或投资性房地产核算的商品房出售，应遵循《企业会计准则—固定资产》(与非房地产开发企业销售房产的会计核算相同)和《企业会计准则—投资性房地产》的规定进行核算。

例1：位于市区的某房地产开发企业，将其开发的普通商品房对外出售，共取得收入4000万元，企业为开发该项目支付土地出让金600万元，发生的开发成本为1400万元，发生的开发费用300万元，其中专门为开发该项目支付金融机构的贷款利息120万元，当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。其销售房产业务的会计核算如下(以万元为单位)：

(一) 确认销售商品房的收入并结转其成本

(二) 计算应交的营业税、城建税与教育费附加

（三）计算应交土地增值税

转让房地产扣除项目金额=600+1400+120+(600+1400)×5%+200+14+6+(600+1400)×20%=2840(万元)(注：房地产开发企业销售普通商品房可以按土地出让金、房地产开发成本之和的20%加计扣除)

转让房地产的增值额=4000-2840=1160(万元)

增值额占扣除项目金额的比率=1160/2840=40.85%<50%，适用的土地增值税税率为30%

应交土地增值税=1160×30%=348(万元)

（四）计算应交企业所得税

应交企业所得税=(4000-2000-300-200-14-6-348)×25%=283(万元)

二、非房地产开发企业销售房产的会计核算

非房地产开发企业拥有房产的目的是为企业的生产经营管理服务的，由于房产在企业使用期限较长、单位价值较高，因此将其作为固定资产进行管理。只有房产不能或不适宜为企业的经营管理服务时，企业才将闲置的房产依法有偿转让，这样不仅可以充分发挥房地产在社会上的有效利用，减少土地资源的浪费，而且还可以盘活企业的资产，促进企业经济效益的提高。非房地产开发企业销售房产业务的会计核算应遵循《企业会计准则—固定资产》的规定。

例2：位于市区的某工业企业将其闲置的一座仓库对外出售，该仓库取得时成本为160万元，已提折旧为110万元，未提取减值准备。出售取得收入100万元，存入银行，支付清理费用1万元。该仓库经评估机构评估确定的重置成本为200万元，成新度折扣率为40%。其销售房产业务的会计核算如下(以万元为单位)：

(一) 将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目

(二) 支付清理费用

(三) 取得销售收入, 存入银行

(四) 计算应交营业税、城建税和教育费附加

（五）计算应交印花税

(六) 计算应交土地增值税

（七）结转固定资产清理净损益，计入“营业外收支”科目

固定资产清理净收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115 (万元)

（八）计算转让该固定资产应交企业所得税

通过上述两种企业销售房产会计核算的比较发现，一是会计核算适用的企业具体会计准则不同，运用的会计核算科目也不同。房地产企业主要运用“开发商品”、“主营业务收入”、“主营业务成本”、“营业税金及附加”等会计科目核算;非房地产开发企业主要运用“固定资产清理”、“营业外收入”、“营业外支出”等会计科目核算。二是影响企业会计报表的项目不同。在资产负债表中，房地产开发企业主要影响的是流动资产中“存货”项目;而非房地产开发企业主要影响的是长期资产中“固定资产”项目;在利润表中，房地产开发企业销售房产直接影响企业的“营业利润”项目，而非房地产开发企业则影响企业的“利润总额”项目。因此，相同的业务在不同企业进行会计核算时，应给予不同的关注。这样，既可以保证和提高企业会计信息的可靠性与相关性，同时，也可以加强国家对房地产转让的有效管理。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则.北京:经济科学出版社, 2006 (10) .

[2]中国注册会计师协会.会计.北京:中国财政经济出版社, 2009 (4) .

[3]中国注册会计师协会.税法.北京:中国财政经济出版社, 2010 (4) .

[4]董菊红, 钟学云.税务会计实务.北京:对外经济贸易大学出版社, 2009 (6) .

销售房产 篇2

2. 今天付出，明天收获，全力以赴，事业辉煌

3. 失败与挫折只是暂时的，成功已不会太遥远

4. 吃得苦中苦，受得气中气，方为人上人

5. 目标明确，坚定不移，天道酬勤，永续经营

6. 一马当先，全员举绩，梅开二度，业绩保底

7. 全员实动，开张大吉，销售创意，呼唤奇迹

8. 全员齐动，风起云涌，每日拜访，铭记心中

9. 不好小看自我，人有无限可能。

10. 重视品质要付出代价，不重视品质代价更高。

11. 成功决不容易，还要加倍发奋!

12. 争气不生气，行动先心动，助人实助己

13. 成功靠朋友，成长靠对手，成就靠团队

14. 落实拜访，本周破零，活动管理，行销真谛

15. 梦想聚团队，团队铸梦想，激情快乐人

16. 道路是曲折的，“钱”途无限光明

17. 知道是知识，做到才智慧，多做少多说

18. 时不我待，努力举绩，一鼓作气，挑战佳绩

19. 技巧提升，业绩攀升，持之以恒，业绩骄人

环北京房产销售乱象调查 篇3

河北省廊坊市下辖的香河县、大厂县、三河市被称为“北三县”，由于地理位置上紧邻北京市通州区，成为近期楼市热点地区。

从2015年下半年开始，“北三县”楼市曾一路狂飙，房价在短短几个月内迅速翻倍。但从4月份廊坊市下发房地产严控政策后，政府突然一脚刹车，就让喧嚣了半年多的热土直接陷入了前所未有的停滞状态。

政府给房市踩下急刹车的原因众所周知，自去年北京市政府宣布东迁以来，“北三县”楼市持续走高，不少项目的销售均价已经从过去的七八千元涨到1.5万元以上，同比涨幅超过100%。其中燕郊楼市的涨幅最大，目前该地房价最高已经达3万元/平方米，甚至超过北京一些楼盘，整体市场已突破2.8万元/平方米。过去一年，整个“北三县”的涨幅甚至超过了深圳。

抑制楼市暴涨，打击投机需求是目前“北三县”政府治理楼市的首要目标。

不过临近年终，不少开发商为了资金回笼，竟暗箱操作，违规销售的手段更加隐蔽。《小康》记者近日调查发现，严查之下，房地产销售有所规范，企业和机构人员的违规行为有所收敛。不过，仍有一些房产企业和中介机构顶风作案，定价混乱、违规加价和变相收取排号费等行为时有发生。

“北三县”上演房产急刹车

这个夏天，对于北京白领王威注定是一个难熬的季节，两年前他在河北省大厂某楼盘购买了一套80多平方米的住宅，“排号费、订金和首付款一共交了20多万，快两年了，只签订了一个内部认购协议。” 王威说道。

王威通过多方了该项目仍未办理国有建设用地土地使用证，这意味着他花了20多万首付购买的是一个违规项目。

“大厂不少项目都五证不全。”王威说。

在“北三县”，违规建设、违规销售并非个例，据廊坊市一位资深销售介绍，开发商没有拿到土地即开始建设、没有开工即开始销售，这种现象很普遍。

今年4月初，廊坊市政府开始逐步整顿辖区内房地产市场，并出台相应限购政策，整个地区房地产市场被熔断，至今大厂地区可售项目不超过三个。

8月中旬廊坊市政府再发通告，在土地出让、预售管理、信用惩戒等方面提出明确要求，规范廊坊市区房地产秩序。未取得土地或规划手续违法售房和“一房多卖”造成严重不良影响的企业，将被列入“黑名单”从严从速处理。

通告提出，土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则，凡申请人符合条件的均可依法参与竞买。严禁任何单位和个人违反有关规定与集体经济组织以及破产、改制企业签订土地征收、转让协议。房地产开发项目取得土地、规划、施工许可等手续后方可开工建设，对擅自开工建设的，一律依法从严查处。

廊坊市政府要求，商品房预售必须“五证齐全”。开发商未取得《商品房预售许可证》之前，不得发布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方式进行非法集资，严禁以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

违反相关规定，将由国土、公安、城管、建设、房管、工商、物价等部门按照职责查处。开发商、房产中介违法违规的，将计入企业信用档案，并在房地产市场准入、行政许可、证照资质审核等方面予以应用。政府建立违法企业“黑名单”数据库，并依法从严从速处理。

同时，购房者们也在跟时间赛跑。他们担心政策落地后，对首付比例和购房资格会进行限制，如果不能提前完成网签和按揭手续，未来不仅首付比例可能增加，购房资格甚至都可能被取消。

严控政策出台后，包括港中旅、天洋城、福成、兴达等在内的很多房地产商为避风险，选择了“停售”。

从北京到河北燕郊，下了通燕高速就是102国道，道路两侧云集数十家房地产项目售楼处，曾被称为售楼一条街，火爆的市场戛然而止。

电商服务费进了谁的腰包？

在今年4月1日“廊九条”发布前，大厂夏垫区域某楼盘，在未取得商品房预售许可证，且预售区块还是一片空地的情况下，便涉嫌违规对外预售，且收取购房人4万元的排号费。

除此之外，当项目迟迟未有开盘迹象，相关排号人退号时，开发商竟逾期不退款。

此事公开后当地政府按照相关规定对开发商进行了处罚。

廊坊有关部门明确要求，开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款，不得参加任何展销活动。

但规定出台仅仅几个月后，一些地产商又变相收取排号费。

“北三县”中，离北京较远的香河9月以来其购房热度迅速攀升。

“几个月前售楼处还没这么多人，这阵子售楼大厅天天挤满人。”在香河某售楼处，销售负责人张崇向记者介绍，最近来看房买房的几乎都在北京工作。9月份销售的房源大部分委托合作的房产经纪公司操作，由房产经纪公司收取电商服务费。

据张崇介绍，该楼盘此次开盘均价高达1.8万元左右，房产经纪公司收取电商服务费3.5万元，开盘抵7万房款，但此款不能开取发票。

知情人向《小康》记者介绍，所谓电商服务费，事实上就是开放商给代理销售的房地产经纪公司的销售佣金。“举个例子说，一套总价200万元的房子，你交了3.5万电商费，开发商在总房款里减去7万元，总房款变成193万元，实际上，开发商预期价位就是193万元，最后签合同也按193万签，开发商没有任何减免，而且还给替他们销售的房地产经纪公司报酬，出了问题与开发商无关。”

来自东北的购房者王超在售楼处听了张崇讲解后，被张崇带到通州区一处隐蔽的度假村交了两套房的电商费共计7万元。

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王超交了电商费后便回东北等待开盘。”约一个月后，楼盘销售人员通知周末开盘，王超立即放下工作，从老家赶来，发现自己排到1300号，该楼盘此次只销售1200套房源。王超决定放弃选房，准备退回电商费。

电商服务费的说明显示，当购房者“申请退还服务费将于办理退款手续后30个工作日内转账退还至原消费银行卡。”然而王超等了足足两个月，反复交涉后，房地产经纪公司才勉强退款。

电商服务费收据显示，这是一家叫“民兵团”的房地产经纪公司。

该官方网站显示，民兵团是北京微行天下文化传媒有限公司旗下品牌，致力于搭建于中国最前沿的互联网房地产整合服务平台。作为行业新生力量成功践行着地产行业O2O模式，为开发商精准定位目标受众，为购房客户精准匹配目标楼盘，为大兵（团员）提供专业快捷的服务。

据介绍，此次该楼盘开盘，有大约1400人交纳电商服务费，民兵团收取电商服务费金额高达5000万元左右。

民兵团香河上述项目负责人张宗利向《小康》记者介绍，该公司在香河县代理了十个以上楼盘，与开发商都是采取上述合作方式。另据知情人介绍，房地产经纪公司收取电商服务费后，为了增加销售业绩，公司销售人员都承诺给购房者返佣金，一般在2万元左右。

家住燕郊的乔冬雪和丈夫刘红旭，今年6月，通过熟人介绍，认识了民兵团的销售，销售承诺如果购房返还2.8万元佣金，一家人东筹西借在香河运河家园小区购买了一套住宅，可是到现在为止“民兵团”一直没有返还承诺的佣金，多次催要无果。民兵团给出的说法竟然是，销售卷款跑路了。据了解，诸如此类事件在“民兵团”并非孤案。

在“民兵团”的一份介绍中显示，“民兵团”现在拥有350人的技术研发团队、拥有专业的线下服务团队、策划创意团队和高效的执行团队等。至今民兵团注册大兵（会员）已发展到5万余人，其中北京及周边独立经纪人3.1万人。截至2015年7月，销售额已突破68个亿。

上述知情人告诉记者，民兵团所称的独立经纪人就是该公司的编外挂靠销售团队，只要在该公司网站注册就可以成为“民兵团团员”，没有任何劳动合同，大部分承诺也是口头协议，如果双方任何一方出现问题，一走了之均没有任何保障。

按照该公司公开的销售规模，粗略统计每年至少有数亿元电商服务费进账，这些电商费没有给购房者开具发票，究竟流向了哪里？张宗利表示，此事只能和公司负责人杜晓刚联系。本刊记者致电该公司，办公室人员承诺稍后会有相关负责人与记者联系，截至发稿时，该公司没有正面回复记者。

买房加价潜规则

不多交钱，在燕郊根本买不到房——这是燕郊楼市的一条潜规则。

在北京一家公司工作的陈璐在燕郊某楼盘看中一套71平米的两居，单价2.8万元/平米，总价199万。

作为首套房，陈璐可以享受三成首付的政策，也就说，陈璐准备60万元即可，但在售楼处，她却被告知，需要准备80万元的首付。首付怎么变成80万元呢？

经销售解释，这多出来的20万元其实是“补差价”，这套实际销售单价为2.8万元/平米、总价199万的房源，在合同上，销售单价为2.4万元/平米，总价为170万元，按照首套房政策，可以贷款120万元，那么按照实际销售总价看，首付款就变成了80万元。

为什么售价2.8万元的房子，只能按2.4万元贷款？销售员接下来的解释，更让她郁闷至极。原来，该项目在住建委的备案价格为2.3-2.4万元/平米，但是在单价近3万元的燕郊新房市场中，并没有开发商愿意按备案价销售。但是想通过房管局网签，取得银行贷款的话，就必须符合备案价。

原本多加20万元，已经让陈璐压力倍增，更让她瞠目结舌的还在后面。该项目称，补差价的20万元不能体现在合同里。换而言之，就是不能和网签一起结算，要另交。而且这20万元，开发商不提供任何收据，最好是现金，在交钱现场不允许拍照、录像，不能保留任何证据。

无凭无据给开发商20万元，陈璐肯定不愿意。销售则表示：“那就看自己了，认可就买，不认可就算了，想在燕郊买到住宅，就都得多交钱。”

记者注意到，今年4月和8月，廊坊市人民政府相继出台规范房地产政策，简称“廊九条”、“廊七条”，并在廊坊市政府网站公布。针对销售环节，“廊七条”要求开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款，不得参加任何展销活动。

随后，“北三县”相继出台细则。三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室规范商品房预售管理细则中规定，进一步加强预售管理，限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度；销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。

上有政策下有对策。 燕郊本地一位销售负责人表示，目前燕郊绝大多数项目都在加价销售，目的是为了突破政府对价格的限制，“比如，这个房备案价是2万元，规定是最高上浮10%，但实际销售价格是2.5万元，签约时还是按照2万元来执行，但另外5000元不会体现在合同中和开发商收入中。”

据其透露，通常的操作方式是，开发商通过代理公司或者销售人员来收取加价部分，这部分钱没有收据和发票，甚至不会通过公司账户，“燕郊大部分新盘因为备案价普遍较低，所以都加价销售，最高的加了50%，等于一套房加了100多万。”

房企变相提价，背后反映的是一种购房的狂热和销售的乱象。

燕郊另一在售项目的销售人员透露：“除了加价，还有一种情况是，开发商不提高首付，但捆绑车位卖，一个车位100万元。这无疑提高了首付。这就是燕郊的基本行情。”

记者调查发现，目前燕郊新房整体均价保持在2.8万元/平方米左右，但之前开发商报备的价格较目前市场价而言偏低，因而多个项目都有加价行为。这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄20万以上的“议价费”。

加价卖房不仅仅在燕郊，与燕郊相邻的大厂自治县某楼盘近日开盘，每套房平均加价在40万以上，手段与燕郊类似，两天卖出700余套房源。

对于燕郊、大厂部分楼盘的加价行为，北京房地产学会执行会长陈贵表示，加价的“潜规则”，说白了不多给钱就不卖给你，这种行为可能只有在供需失衡的地区才有。这种“擦边球”的行为很难杜绝。

北京市房地产中介协会会长李文杰表示，除了政府要继续加强监管，新房市场应加强客户对企业的监督。众多购房者建议，应建立举报及时反馈机制，提高监管效率。据了解，现有的举报渠道大多数是信访渠道，回复时间多达60天。如果加上相关部门不作为，需要提起行政复议处理，反馈时间会更长，市场却很可能早已出现变化，无法形成有效监督。

对于中介经纪的违规行为，李文杰表示，应加强行业自律，对于害群之马要充分进行信息披露，施行惩罚，提高所有机构的规范意识。

销售房产 篇4

关键词：房地产,销售部门,委托代理契约,绩效激励,数学模型

当前房地产行业的房产销售任务一般采用委托外部专业公司或设立内部销售部门来完成。委托给外部专业销售公司的合约模型一般是直接采用代理费用提成点数作为契约核心的, 而房地产企业内设销售部门的绩效激励政策既涉及销售部门开办及运营的基本费用问题, 也要对销售人员提供基本保障, 还要刺激销售团队节约成本并增加销售额, 最终实现公司利润增加的目标。因此, 制定激励政策比较复杂。目前, 国内多数房地产公司对内设销售部门的管理还是采取底薪加提成的方式, 这种契约的因素单一, 不能满足委托方和代理方的多目标性需求, 所以委托人隐藏非对称信息, 代理人偷懒、逆向选择和重复博弈等问题反复出现, 增加了管理难度, 难以实现福利最大化。

一、简单契约的问题

房地产公司自建销售部门的组织模式中, 销售部门主管作为中层干部使用, 其薪酬待遇为固定薪酬和弹性不高、激励作用不大的奖励金, 而基层员工采用的是底薪加提成的薪酬方式 (一般底薪较低, 提成系数根据项目难易确定为千分之几) 。这是仅包含销售额单一条件的绩效激励契约模型。

按照这种模型, 委托人 (房地产公司) 、代理人 (销售部门) 的目标必定会出现分歧。如委托人希望销售价格最好, 期望快速回款, 期望代理人付出出色的增值服务, 缩减一切可能的成本, 极力获取市场行情变换带来的收益;而代理人期望用最短时间快速销售产品, 尽量让利给顾客以争取销售成功, 尽量用最少的劳动争取更多回报, 尽量多使用公司提供的公共基础费用。

当委托人和代理人目标不一致, 因合约简单而出现分歧, 或者因市场原因———如市场快速升温出现额外经济利润———需要分配成果的时候, 房地产公司和销售部门的斗争就变得激烈了。这种持续不断的反复博弈将导致合作双方共同利益的损失。

按照委托代理理论, 委托人和代理人之间必定存在一个最佳的均衡契约模型。这个模型可以平衡双方的期望目标并使之达到均衡, 成为双方彼此的制约依据, 成为对代理人的有效激励工具。

二、均衡契约模型

绩效激励均衡契约要兼顾几个目标:一是可以控制的基本费用, 包括销售部门的日常运营费用和员工日常生活得以保障的基本福利待遇, 在销售任务不足时, 部门有自动压缩费用的意愿;二是可以刺激销售动力, 激励销售部门制定高销售目标;三是可以刺激销售部门采用高回款措施, 而不是销售额;四是能够兼顾房地产市场的特殊性, 在买方、卖方市场两种情况下, 销售团队都有动力;五是方案简便易行。

根据上述目标, 本文设计的绩效激励契约模型见表1。

三、模型评价

上述模型包含绩效激励提成额、销售回款额、公司年度销售目标、提成系数、部门运营基本费用、市场状态等六项因素, 兼顾了公司 (委托人) 和销售部门 (代理人) 的多重制约因素和目标取向。这个组合函数借用了每种函数的曲线递增变化特征, 主要特点如下。

第一, 销售部门提成额包含了维持部门基本运营的费用, 公司可以按预算控制这项费用开支。

第二, 提成系数与公司年度销售目标相关, 鼓励销售部门制定高目标;公式利用了反指数函数缓慢递增的特点, 当年销售部的销售目标超过公司预期目标时, 该公式可限制提成系数的增速, 以此控制提成总额增长。而公司通过设定预期年度目标, 可以把握绩效激励的主动权。

第三, 提成额与销售回款额存在关系, 提成系数不变, 回款额 (而不是销售额) 越多, 提成额越高;以此鼓励销售团队增加销售, 主动回款。

第四, 公式兼顾了买方、卖方两种市场情况下的调节问题, 使买方市场, 销售部门也有积极性。

四、实例

在这个模型中, 每个因素都可以调整和通过文字加以约定。数据可以采用电子表格工具计算, 简便可用。本文以某房地产公司为例, 通过假定各项系数得到一张绩效激励合约表格, 见表2。

公司当年预期销售及回款目标为5亿元, 销售部门承诺年度销售目标是6亿元。因此公司按角力市场暂定提成系数为0.266, 由此计算出一张角力市场的绩效提成额计算表作为绩效契约。

公司的基本费用是左上角的120万元, 该数额维持着部门的基本运作 (公司预算结果) ;即使公司没有销售任务, 销售团队可以得到保留, 但销售部门也可以考虑减员增效。

年底时, 公司判断全年都是角力市场。销售部门销售额完成6亿元, 回款4亿元, 因此提成额为256万元, 而不是266万元。若销售部门销售额完成5亿元, 回款5亿元, 提成额是272万元。

单位:万元

参考文献

房产销售辞职报告 篇5

您好!

来到已经x年有余了，在这x年里，得到了集团公司各位同事的多方帮助，我衷心的非常感谢x总和各位同仁。在我有过压力，也有过煎熬，更有过收获。简洁的人际关系和坚韧的工作作风，让我在职业的道路上有了全新的感悟，也有了从未有过的巨大收获。在这里非常感谢集团领导，特别是x总您给予我的帮助和支持，很多教诲会伴随我未来的职业生涯。

是个讲究执行力和任务完成为结果的高绩效团队，当每月月底任务不能完成的时候，我都非常愧疚。从进入20xx年起，连续x个月我都不能完成签约指标，我感觉到自己的能力已经不能肩负起带领销售团队继续完成年度的销售任务。

愧对集团领导对我的信任，也无法面对销售团队的在付出努力后还是一次又一次失败的挫折感，也正是因为我的业绩不好，影响到项目公司很多员工不能晋级和加薪。在最近的x个月里，从x月住宅即将清盘的推广，到x月商铺换颜为及国际餐饮美食街的升级推出，再到x月改为公馆重新包装面世，一次又一次的销售不利，让我的信心也一步步的在流失，直至殆尽。目前我的能力和状态已经不能完成集团交付给我年度指标的完成。现在才x月底，正是考虑到项目在今年年底前还有一个相对较长的销售期，本着对xx项目负责的态度，我也不能继续尸位素餐，我郑重向公司提出辞职。

我可以在此辞呈递交之后的天内离开公司，您可以安排新的营销副总来填补因我离职而造成的空缺，同时我也能够协助来人顺利完成工作的交接。

能为效力的日子不多了，我一定会站好自己的最后一班岗，做好工作的交接，保证让项目做到平稳过渡。在x年多的时间里伴随着xx项目从开工到即将的开业使我倍感荣幸，在工作的点点滴滴，苦于乐都是珍贵的人生回忆。祝x总和各位公司同仁身体健康、工作顺利!

辞职人：

销售房产 篇6

关键词：房开企业,土地增值税,清算后销售,税收征管

一、清算后剩余房产销售的土地增值税政策

房地产开发时间久、周期长, 为了保证税法的可执行性和税款入库的及时性, 对于房地产开发项目未全部完成销售或转让的, 国家税务总局文件规定了几种税务机关可以要求纳税人进行清算的情形。根据国税发[2006]187号文件, 符合下列条件之一的, 主管税务机关可以要求纳税人进行清算。一是已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。二是取得销售 (预售) 许可证满三年仍未销售完毕的。三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。四是省税务机关规定的其它情况。

在近几年不断加强土地增值税征管的背景下, 税务机关对房开企业未全部销售的项目基本按上述第一条, 即销售比例达到85%作为土地增值税清算的标准, 要求项目达到该标准即进行清算。

对房开企业清算后剩余房产的销售, 按国税发[2006]187号文件及辽宁省地税局的指导意见:在土地增值税清算时未转让的房地产, 清算后销售或有偿转让的, 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报, 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 (不包括已缴纳的相关税费) ÷清算时确认的已售面积。

清算后销售或转让房产扣除项目金额=清算时单位建筑面积成本费用×清算后销售或转让面积+清算后销售或转让该部分面积缴纳的相关税费。

二、在房开企业税务检查中发现的主要问题

在对房开企业的税务检查过程中, 发现清算后剩余房产销售的土地增值税税收问题主要表现为四方面。

1.土地增值税清算后继续销售和转让其剩余房产时, 由于房开企业财务人员对上述土地增值税政策法规不了解, 仍按预缴的方法转让房产的销售收入和预征率计算土地增值税, 未按国税发[2006]187号文件规定的方法计算税款。

2.土地增值税清算后继续销售和转让其剩余房产时, 未按期申报缴纳土地增值税, 而是等剩余房产全部售出时, 一次性计算缴纳税款, 造成税款的延迟缴纳和税额计算错误。

3.房开企业清算后剩余房产销售和转让时, 企业已按国税发[2006]187号文件的规定计算税款, 但在申报时, 由于目前税务机关网上申报系统和金税三期系统的土地增值税模块中, 无“清算后销售”的申报项目, 只有“销售住宅”、“销售非住宅”等预征方式缴纳的项目和土地增值税清算项目, 故企业无法按照正常流程和计算过程填写申报表, 只能在计算出土地增值税税款后, 根据预征率倒算出一个计税依据, 再填入申报表。这一申报过程无任何数据稽核和验证, 给企业的申报增加了难度, 也导致申报表不能反映该项业务的真实情况, 在税务机关金税三期系统中对清算后销售的情况无任何真实可靠的数据资料, 造成征管部门无法利用金税三期对清算后销售的土地增值税进行有效监控。

4.按国税发[2006]187 号文件的规定, 土地增值税清算后销售的房产, 只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除项目金额, 不重新启动土地增值税清算。如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而未计入的成本和费用, 在项目完成清算后取得合法、有效凭证的, 也不能计入。部分房开企业在计算税款时, 将清算后取得发票的成本、费用继续列入扣除项目金额, 违反了现行的税收政策。

三、加强对土地增值税清算后剩余房产销售税收征管的建议

1.税务机关应加强对房开企业清算后剩余房产销售的重视。在目前土地增值税的征管中, 对销售过程中的预缴和达到清算条件后的清算重视程度较高, 通过项目管理软件、清算审核软件、纳税评估软件实现了有效监管, 相比之下对剩余房产销售重视不足, 缺乏有效的管理手段。当前, 销售达到85%的项目已基本要求进行清算, 余下15%的尾盘中也隐藏着可观的税源。另外, 在清算时未售房产较多、后期销售房价上涨较大的情况下, 按现有政策计算可能会使尾盘中普通住宅的增值率超过20%, 由免税变为征税, 更需要引起征管部门的重视。建议征管部门设立土地增值税清算后续管理台账, 全面记录已清算项目未售房产的基本情况, 逐一载明单位建筑面积应当负担的扣除项目金额, 要求房开企业定期报送剩余房产的销售情况, 督促纳税人根据剩余房产销售价格以及已确认的单位面积扣除项目金额, 准确计算剩余房产销售应当缴纳的土地增值税, 以台账为依托提高清算后续管理的及时性、准确性。

2.应加强政策宣传和专门辅导。在全面加强土地增值税预缴、清算和清算后销售各个环节税收政策宣传的同时, 对涉及清算后销售的房开企业进行专门辅导, 使房开企业财务人员对清算后销售的土地增值税计算方法和纳税义务发生时间有准确理解, 增强纳税意识和涉税风险防范意识, 企业也可在充分了解税收政策的基础上提前做好税收筹划。

3.税务机关应尽快完善金税三期和网上申报系统中土地增值税清算后销售的申报模块, 根据其计算方法合理设置申报项目, 全面采集相关数据资料, 为征管部门提供准确可靠的信息。将清算审核软件与清算后销售的申报模块相连接, 通过计算机自动比对及时发现税收风险。对清算时剩余较多的项目, 加强日常巡查并适时开展专项评估。

4.进一步细化完善土地增值税清算后销售的法律法规。当前, 对清算后销售的税款计算, 无论是国税发[2006]187号文件, 还是省市土地增值税相关文件, 都只有计算的基本原理, 对一些具体问题并没有明确规定, 导致税企产生争议时无据可依。如剩余房产在销售时是以套为单位或以当月销售总量为单位计算税款, 当前辽宁省税务机关的解释是以每套房产为单位计算税款, 按月申报缴纳, 但尚无明文规定。建议相关部门从立法的层面及时明确便于征管部门参照执行。