房产物业

房产物业（精选5篇）

房产物业 篇1

1 物业管理与房产档案的内涵

物业管理作为房地产市场消费环节之一, 是对房地产开发建设等环节的延续和完善的一种综合性经营服务, 物业管理在国外广受欢迎被称为现代化“朝阳”产业。广义的物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后服务。狭义的物业管理以维修养护楼宇和管理所使用机械电气设备和公共设施, 以治安保卫与环境绿化, 分发信报与传呼电话, 清洁卫生等为主要任务的服务行业。一般而言, 物业管理在管理层面上主要包括物业发展及施工, 绿化环卫, 道路及车辆停泊, 租约事务, 物业装演;管理公共设施及设备运行, 对财产权利与财产登记和业主及用户进行管理等。

房产市场迅猛发展产生大量房产档案, 房产档案属于专业档案, 具有保存价值和重要法律凭证价值, 是进行房产权属登记与房屋交易, 房产抵押与处理房产纠纷, 城市拆迁规划的主要依据, 业主与用户的个人信息具有明显私密性, 房产档案工作是重要基础业务建设。但目前物业公司涉及的档案管理的现代化与信息化处于起步阶段, 远远没有达到科学化水平。房产档案主要包括从房屋建造到消亡整个过程形成的台账与图, 卡与照片, 文件及一切能证实房屋历史变化过程资料, 是房屋真实缩影和全部历史记录。人们一直使用传统方式管理文件档案, 大多还停留在纸介质基础上, 这样的管理效率低下, 保密性差, 并费时费力, 如发生意外则很难弥补。

2 物业公司在房产档案管理方面存在的突出问题

物业公司在房产档案管理观念方面与发达国家存在较大差距。我国长期实行福利制住房分配制度, 物业管理还没有从财产与契约及消费角度得到充分认知, 导致契约精神缺失和公共权利漠视, 使得业主缺乏主动参与和守约意识, 造成物业管理服务主体错位和缺位。对业主而言, 少数业主对现代物业管理服务理念不认同, 对物业公司提供的包括档案管理在内的各项服务持漠视态度, 对自己的信息缺乏足够的重视和保全意识等。对物业公司而言, 在档案建设中增强透明性, 提高专业化, 更好感化广大业主, 树立自身良好公共形象等意识不够强烈。

物业公司房产档案建设责任界定不清晰。物业公司房产档案建设的服务观念不强。部分物业公司依然以管理者自居, 没有定位自己服务业主位置, 淡化了服务特征。有些物业公司违背合同, 不给业主提供相应档案建设与保密等服务, 引起业主强烈不满。物业公司房产档案建设的行业自律人才队伍储备不够强。《物业管理条例》及配套政策在执行过程遇到诸多阻力。国内尚未建立物业公司与业主诚信档案记录, 物业公司专业化和社会化的程度偏低。物业管理的档案市场缺乏活力, 需要必要监督和竞争, 管理水平低下, 运作不规范, 必要监管机制体制缺失, 造成了物业管理档案建设市场的持续混乱。物业公司档案建设管理队伍素质良萎不齐, 相对缺少人才储备, 队伍建设跟不上行业发展需要, 缺乏称职的职业经理人, 房产档案建设专业人员的技能培训也跟不上行业发展需要。

3 物业公司适应物业特性对房产档案进行科学管理

首先, 要适应物业管理的适时性和无形性对房产档案进行管理。物业管理的实质是产品生产和提供, 物业公司提供管理、劳务服务等产品, 业主支付费用, 双方成为相应产品的提供者和消费者。生产与销售和使用消费是产品必备环节, 三个环节顺序发生, 但是物业服务没有流通环节, 物业公司应随时随地做好满足业主潜在物业服务需求各项准备。无形性是物业服务产品重要特征, 使业主在消费物业产品时, 难以感觉到物业服务产品真实存在, 档案管理与建设得好坏更多的是依赖于业主的主观评判。行政管理部门应制定物业管理的相关档案与信息建设得政策。

其次, 要适应物业管理的公共性与广泛性对房产档案进行管理。物业公司与业主是在物业服务合同基础上形成的契约关系。从不同交易关系看, 物业管理主要对房屋及其配套设施设备和相关设施的管理与维修维护, 但物业共用部位和机电设施设备是由业主共同所有, 提供服务商品所满足的是特定社会群体的事务和信息档案建设需求。当事人权利和义务等约定, 依据全体业主整体意见制定, 相关的档案建设具有公共性与通用性。

第三, 适应房产档案时空数据变化规律进行科学管理。房产档案管理主要业务包含房地产权属档案归档, 查档与档案服务, 纸质档案库存管理与房屋产权限制等。房地产权属档案具有专业性与动态性, 历史延续性, 真实性与法律性。房地产权属电子档案包括数据库数据和纸质档案扫描图像资料 (如申请书与申请人身份证明, 土地使用证与规划许可证, 权证附图等纸纸档案资料扫描图像) 和影像资料以及该房屋的其它信息。产权信息包括的收件材料所形成的电子表单, 如产权房屋与房地产业务受理单, 房地产登记申请书与房屋产权转移登记审批表, 房屋共有权证存根与房屋所有权证存根, 房屋共有权证与房屋所有权证, 收费统一票据与商品房按揭备案登记证明, 房屋他项权利审批表, 在建工程抵押 (按揭) 备案登记证明与在建工程抵押登记审批表等。

总之, 物业公司房产档案建设是一项兼具私密性与公共性, 时空性很强的长期持续的服务管理工作, 需签订期限较长合同, 物业公司在房产档案建设过程中应该接受客户长期监管和考验, 业主委员会和行政职能部门应长期协调解决房产档案建设过程出现的新情况和新问题。

参考文献

[1]朱爱华等.物业管理[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

[2]马志春.谈建立房地产权属电子档案的步骤与方法[J].兰台世界 (工作版) , 2006, (8) .

房产物业 篇2

2018.3.12 现就我县房地产市场管理及物业管理情况作如下汇报：

一、基本情况

截至目前，我县进驻房地产开发企业28家，房地产开发项目40个，累计开发总投资71.32亿元。在建项目17个，总建筑面积170.9万㎡，2017年累计施工面积22.45万㎡，竣工面积43.08万㎡，销售面积13.4万㎡（销售住宅11.15万㎡，共875套）。

二、主要工作开展情况

1.完成预售许可证办理30份，预售楼栋43个，总面积31.897万平方米，其中住宅1857套。

2.办理物业企业资质延期6起，办理房地产开发企业资质延期与变更3起。

3.完成房产、物业类信访投诉46件，已处理答复46件。4.联合物业管理协会组织全县物业管理企业赴外培训、学习，共计两次。

5.5月底全面开展青海省城乡房屋状况调查评估工作，目前已完成调查评估，评估报告已撰写完毕。

6.拟定《XX县保障性住房配套商铺租售方案》，已登记企业购买1家、个人租售64人。

7.3月份开始准备XX小区的消防验收工作，进行预验两次，于7月21日完成消防验收。

8.6月29日配合县城市管理综合执法局、公安局、环保局、住建局、民族宗教事务局、农牧局、林业局完成XXX县私房菜馆排查、处理、整治工作。

9.完成我县22家物业管理企业的信息采集与信用等级评定工作。

10.完成我县25家房地产开发企业的2016信用评价审核及上报工作。

房产物业 篇3

关键词:房产税;物业税;房价调控

新物业税、房产税即将开征的消息也频频传出,而物业税、房产税对房价的调控作用也成为关注的焦点。

1 、目前中央出台的房地产市场调控政策及效果

2010年4月以来中央出台了一系列调节房地产市场的政策,包括:抑制不合理住房需求,实行严格的差别化住房信贷政策,对购买首套住房且面积在90平米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍:即大幅度提高贷款利率和首付水平。国务院还陆续出台了其他的房产政策,提出了商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。这些政策表明了国务院对此次调控房地产市场的决心。

新政的实施以来,一线城市新房交易全线遇冷,新政单一的目标性与明确的指向性在短期来看是十分有效的,但从长期来看,房地产市场仍然存在许多房产新政无法解决的问题,如:商品房供应结构不合理的问题,存量房闲置率高的问题等。

我国房地产市场要想健康的发展,需要短期政策调控与长期政策法规相结合来解决,所以逐步完善房产税将是其中有效的一环。

2 、房产税对房价的影响

所谓房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》对征收办法有明确规定。条例规定了五类房产免纳房产税,其中包括个人所有非营业用的房产。房产税的经营范围仅限于城镇的经营性房产,但是对经营性房产的界定一直没有明确的规定。而今年四月以来,有专家认为国家有倾向将第三套及以上住房定性为经营性房产,也有专家认为应该按照房屋产值或面积标准进行界定。

(1)房产税对消费的需求影响不大。

由于房产税的征收对象是经营性房产,所以从静态角度看,征收房产税几乎对居民的消费需求影响不大。但由于居民的住房问题除了购房外还有其他途径,所以房产税对消费的影响不大但是总体下降。

(2)房产税将降低房产的投资性需求。

房产税开征后将使投资性住房持有的成本上升,投资回收期将延长,导致投资风险加大,所以部分投资者将减少房产投资而选择其他投资性资产作为替代,所以房地产市场的投资性需求将下降。

(3)房产税对房产市场的短期影响。

短期而言,房产投资的收益下降而风险上升,这将导致资金从房产市场的流出而流向其他投资市场,房产持有者将出售部分房产,这将导致房产的供给增加。由于消费和投资需求都降低而房产的供给却提高,所以这将使房价下降。

(4)房产税对房产市场的长期效应。

长期房地产供给取决于土地的供给,土地的供给权始终掌握在政府的手中,与房价无必然联系,但房产税使房产长期需求下降并回归了居住的本质,改变了需求的结构。因此,长期看房产税不仅使房价下降,供给结构也会发生相应转变。使房产商在开发房产时出于需求特征的考虑在商品房的面积功能方面更多的倾向大众消费者。

做好开征前的准备和宣传工作。这涉及多部门的合作,且前期工作较多,如:产权确定、评估等准备工作十分重要。

3、 房地产税收的现状

来自国家税务总局的信息,房地产业是唯一一个连续三年被立为税务专项稽查的行业,房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂,部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。

按理说,房地产业是高利润、高收入行业,所提供的税收也应该是十分可观的。在世界发达国家,房地产业税收占地方总税收的10%以上,但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。

由于我国房地产数量多,同时价值巨大,适时开征物业税,并逐渐作为地方政府的主要税源,这是我国土地税费改革的方向。近些年来,土地已经成为地方政府的“第二财政”,但是现届政府是对下届政府的透支,波动性较大,可靠性不强。

与其他的税种相比,物业税不容易进行隐藏。由于物业税的征税对象是不动产,所以很容易进行稽查。物业税可以促进社会的公平。物业税有和房产税一样的作用,提高房产持有者的成本,提高了房地产的闲置率。所以从长期发展来看,物业税的开征是可行的。

4 、物业税的开征如何影响房价

从理论上说,物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本,对降低房价有一定的作用;而且物业税主要是对不动产的保有征税,这样会降低人们的购房热情,房产需求下降,供给大于需求,根据经济学原理,房价在一定范围内会下降。物业税的征收基本上有两个目的,其一是为了抑制房地产炒作,二是为了均摊低价。如果将现在政府一次性收取的土地出让金转变为物业税分几十年征收,房价将会出现明显的下调。

5 、对我国开征物业税的几点建议

明确产权。我国实行的是土地国有制,开征物业税最基本的要求就是将土地和房屋产权必须明确。物业税是向产权所有者征收。

物业税率的确定要合理。征收物业税需要考虑整个社会的税负承受能力,税率是多少才既能增加财政收入又不至于使房产持有者觉得税负过大。

建立科学的房屋产权公示和查询系统。物业税的评估工作需要大量的详细的不动产信息,房屋登记部门应与其他信息部门合作,以身份证作为识别工具,获取有效的评估和征管资料。

参考文献

[1]中华人民共和国房产税暂行条例

[2]2006中国地方财政发展研究报告:房地产税与地方财政建设研究/李波主编;中南财经政法大学湖北财政与发展研究中心,中国地方财政研究中心[编]

房产物业 篇4

1. 房产管理处及物业管理概述

房产管理处是我国政府部门一个很重要的机构, 在房产管理方面发挥着很重要的作用, 这些作用主要表现为以下方面:首先, 房产管理处要贯彻执行国家有关房产管理、住房制度改革的方针政策及法律法规;而且要结合实际情况, 制定房产管理、住房制度改革政策;同时要拟定房地产业中长期发展规划、年度计划, 并且要进行监督;其次, 要负责房屋产权产籍管理以及涉外房产管理工作;拥有房屋确权发证的权利, 而且还拥有调查处理房屋纠纷问题;再次, 有权管理各类房屋的买卖交易以及其它的有关事宜, 比如房屋的租借、产权继承、交换、分割、抵押等。而且要对交易合同实行备案登记, 调解各种房屋合同纠纷;最后, 这个机构要对城市规划区内的房产交易市场、租赁市场、开发销售市场进行管理。总之, 房产管理处的作用就是规范与房屋相关的一些行为, 维持房屋买卖交易市场的正常秩序。

另外, 物业管理也是围绕着房屋进行的一系列活动, 物业管理具体是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理。又或者可以指委托物业服务企业以及其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场地进行管理的活动。物业管理就是涉及的一切关于房屋管理、服务方面的事务, 物业管理是一个相对比较重要的角色, 他们工作的质量直接关系到业主们的生活质量, 物业管理企业的发展也越来越趋向于成熟, 但是还存在比较多的问题, 如果想要让业主们都能满意他们的服务, 他们需要做出更多的努力。

2. 物业管理办公室在物业管理中的作用表现

我国各城市的物业管理水平参差不齐, 但是总的来说都具有一定问题, 比如说物业管理企业服务质量差、乱收费等问题, 这些实际的问题给业主们的生活带来很大困扰。然而, 对于物业管理企业自身来说, 它们缺乏严格服务管理制度、而且还缺少高素质的服务队伍等, 这些情况不仅影响物业管理企业自身的发展, 而且很大程度地损害了业主们的利益, 这些问题都需依靠物业管理办公室来解决。另外, 物业管理办公室的职责还体现在调节物业管理企业在服务中发生的一些冲突事件, 同时对物业管理企业的服务实施监督, 尽最大地努力来维护业主们的利益。

3. 完善小城市物业管理现状的具体措施

3.1 加强对物业管理的监管力度

任何一个行业都需要政府机关的监管, 物业管理也不例外。而且政府有关部门不仅要对物业管理行业进行监管, 而且要加强对业主委员会的监管力度, 目的是为了保证业主委员会可以发挥它的作用, 促使它更好地协助房产行政主管部门做好相关事宜, 同时要不断地强化对业主委员会的日常监督, 这样有效的监管一定可以促进我国物业管理行业的有序、健康发展, 保证物业管理企业发挥自身应该起到的作用[1]。

3.2 提高物业公司的服务质量

物业管理企业应该本着以业主需求至上的原则做好物业服务工作, 想做好物业管理工作就要求物业管理企业要很好地了解业主的需求状况, 进而确定企业所要提供的服务内容, 保证业主的需求得到最大限度地满足。不过只有服务形式, 不注重服务质量也无法真正赢得业主的认可。因此, 对于物业管理企业来说, 只有不断地提高服务质量, 为消费者提供高标准、规范化的优质服务, 才能最终赢得业主们的认可。

3.3 完善物业公司的收费制度体系

物业管理本身就是一项服务性的工作, 因此物业管理企业要培养职员良好的服务意识;不管是从专业性, 还是技术性层面都要不断地向服务性层面推进;为了保证物业企业服务质量, 还可以引入业主委员会评价机制, 对存在的问题要积极改进和解决, 政府也可以通过评选优秀物管企业来刺激各物业企业不断地优化服务。而对于物管理企业而言, 他们需要在内部管理上, 制定出详尽的收费标准, 而去要严格执行;随着不断实践, 不断地修正与优化;这可以使政策具有时效性和严肃性。

3.4 加强物业相关的法律宣传、提高居民的物业维权意识

要想完善小城市物业管理需要加大对物业管理的宣传力度, 同时还要提高思想认识。具体做法是要依靠政府新闻媒体对物业管理的正面宣传, 这样可以引导公众正确认识这个行业, 从而可以增强物业管理意识。另外, 还可以借助当前深化房改的重要时机, 向购房者宣传售后的有关情况, 如管理措施、办法、服务项目、内容、收费价格等, 而且还要对物业管理的意义以及重要性进行广泛地宣传, 这很可能促使业主积极地配合物业管理人员的工作。政府有责任帮助物业管理企业提高职员的思想认识, 让他们明确自己的责任, 确保物业管理企业进行有效的管理、提供优质的服务, 并且要合理地收费, 让每一位业主感成为推行物业管理的受益者, 只有这样才会有更多的业主参与到物业管理当中[2]。

结语

总的来说, 随着城市化进程的加快, 人们对物业管理企业的服务质量提出了更高的要求, 这既是物业管理企业发展的机会, 也是物业管理企业需要面对的挑战。而对于物业管理企业现存的服务质量问题, 企业应该努力的解决, 最终可以为业主们提供优质的服务。

参考文献

[1]彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J].法制与社会, 2012 (02) :53-55.

浅谈房产物业的网上管理论文 篇5

1系统的功能和特点

有效地管理和处理房产图形系统能方便地存储、管理各种房产图形，并能以任意方式编辑修改。还可以空中视窗快速游览图形的方式，放大缩小、平移主显示窗口图形。图形和数据相互查询能根据房产信息数据查询相应的房产图形，根据图形又能查询相应的房产数据。数据快速录入与修改系统提供了快速而方便的增加、删除、修改的方式。在功能选择及操作时，只需点按鼠标即可完成。任意条件的信息检索系统提供了各种条件及组配条件的检索方式，可按任一条件或多个条件自由组合检索信息。多库连接查询系统可对两个及两个以上的库连接进行查询，并显示或打印查询结果。灵活而直观的显示方式系统可将屏幕显示方式与游览窗口方式结合起来，实现一屏两种方式同步显示。模拟显示所选打印报表在打印报表时，可预先显示报表格式，并可放大和缩小、局部或整体观察报表，即报表输出所见即所得。系统特点;先进性系统将图形信息、数据信息融为一体进行管理，突破了传统的信息管理模式。实用性系统充分利用现有资源，在不增加任何硬件设备的`情况下就可有效地管理图形和数据。不仅经济实用，而且所采用的方法也可应用到其他方面。易用性系统采用了最新的多窗口图形界面，提供了弹出式菜单，下拉式菜单及各种对话框，操作直观简洁，快速方便，易学易用。可维护性系统采用模块化结构设计，可随时根据用户需求扩充及修改相应功能，易维护，易扩充。

2.系统的分析和设计

2.1需求分析

房产管理的现状由于房屋资料和个人信息不能很好保存，每次开展工作都须重新调查、核准有关房屋和职工的前期资料，导致工作周期长、信息难以核准等其它问题。而且工作人员不能及时获取经常变化的有关数据，不能给领导者提供最新信息，因此给房产管理带来困难。系统的实施目标，综上所述必须开发一个MIS系统，即房产综合管理信息系统。该系统应具有适应各种房产管理需要的能力，具有管理单位房产、职工住房房产、管理职工个人及家庭情况管理职工住房申请及计分排队、管理购房等配套功能。更进一步目标：应具有管理房产图形(工程图)的功能，因为图形比数据更直观、更能说明问题。只有把图形与数据结合起来，才能更加有效地进行房产管理。

2.2系统的设计

系统的结构设计根据系统的实现目标并考虑到系统的灵活性和可扩充性，采用模块化的结构设计的方法，使得模块间各自独立。功能描述。结构设计将系统分为数据管理和图形管理两大功能，现分述如下。数据管理部分，地区查询。该模块完成按地区对各栋房屋信息的查询。个人信息查询。该模块完成按条件查询个人情况及住房情况。包括“按项目查询、按科室查询、按工龄查询、按面积查询、按职称查询、按组合条件查询”。完成对总图、管线、道路的查询。完成对申请住房者计分、排队管理。完成购房信息的统计和打印。完成对数据库的增、删、改操作。查图时图形显示有三种方式：空中视窗、放大视图、平移视图。可以任意方式对图形进行编辑、修改。可根据图名查询对应的房屋信息数据。为保证数据的完整性，合理的组织数据，减少数据冗余，应采用规范化的关系模式设计。但是减少数据冗余虽能节省存储空间却会影响程序处理速度，因此，在数据库设计时适当考虑了必要冗余，以提高程序处理速度。确定五个主数据库及十二个临时工作库，主数据库结构如下：房屋信息库(房屋座落、栋号、结构等级、层数、用地面积、占地面积、非住宅建面、建面、使面、建使比、出售面积、成本价、标准价、标准价占成本价、下浮动率、折旧率、成交房价合计、手续费合计)。个人信息库(项目、身份证号、性别、出生年月、学历、参加工作时间、职称、科室、房屋座落、单元、房号、是否买房)。房屋单套库(房屋座落、栋号、单元、层次、房号、房型、使用面积、建筑面积、用地分摊面积、层次调解率、工龄优惠率、房屋单价、成交房价、合计、现住户、曾住户)。申请信息库(姓名、性别、参加工作时间、学历、职称、职务、子女情况、获奖情况等、现住面积、申请面积)。交易立契库(姓名、房屋座落、栋号、单元......)。

3.系统实现

3.1房产数据管理的程序设计

主菜单设计该程序进行初始化，设置工作台面。并采用菜单构造器生成菜单。菜单条上每一项又可生成弹出式菜单。菜单项有“地区查询、个人查询、看图、购房管理、分房管理、数据库维护”六个选项。。地区查询包括各个区域房屋信息查询。输入栋号则显示相应房屋信息。采用屏幕构造器并编程实现。个人信息查询包括“按姓名、按工龄、按科室、按职称、按面积、按组合条件查询”六个选项。采用了屏幕构造器生成屏幕格式，查询生成器生成查询子程序并编程实现。看图包括各区域“总图、管线、道路”三个选项。该程序通过DDE通道与主控程序通信，并切换到ACAD状态，当拾取一个目标名时，则打开图纸。购房管理包括“打印交易立契清册、打印产权土地使用清册、统计汇总”三个选项。打印程序采用报表生成器并编程实现。分房管理包括“申请人排序、申请人评分”两个子项。采用屏幕构造器并编程实现。数据库维护包括“房屋信息表维护、个人信息表维护、房屋单套表维护、申请表维护、交易立契表维护”五个选项。各个选项又有“增加、删除、修改”三个子项。

3.2房产图形管理的程序设计

图形管理主要包括存储、编辑、修改、显示、查询等功能，采用了AutoLISP编程设置交换数据的DDE通道。查询时，先选取目标名，该程序将目标名发送给主控程序，主控程序又将目标名发送给数据管理程序，根据目标名可查出相应数据。

4主要实现技术