房产租赁

房产租赁（精选12篇）

房产租赁 篇1

不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。因此,如何在利用好房产资源的同时降低税收成本,使企业能够在依法纳税的前提下,保持较低的经营成本运行,成为房产租赁企业不容忽视的问题。

◎案例一:

变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司,随着企业改制、流通渠道的多元化,造成企业收缩经营、部分人员下岗失业,公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底,为盘活闲置资产,实现资产的保值增值,广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间,可作为水陆交通转换的连接点,交通便利,出租广告一打出去,立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后,广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会,租赁方案规定:租期3年,年租金250万元。

【案例分析】由于这一租赁方案事关重大,广隆公司董事会组织召开了专题论证会,公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议,某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证,绝大多数专家认为方案是可行的。但是,秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估,认为租赁方案并非最佳方案,建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话,三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7%,教育费附加征收率为3%);其中,缴纳营业税37.5万元(250×5%×3);缴纳房产税90万元(250×12%×3);土地使用税60万元(4万平方米×3×5);缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10%)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5%,税负明显过重。如果在收入不变的前提下,改出租经营方式为仓储经营方式,公司的税收负担将大大减轻,从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是:(1)到工商局变更工商登记,在营业范围里增加“仓储业”项目;(2)变更税务登记,由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务;③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后,所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年,期限不变,收入不变,而税收情况将会出现变化。采用仓储方式,同样是缴纳上述种类的税款,但税款总额只需缴纳101.25万元,流转税负税率为13.5%。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率,计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的,其房产税依照房产余值的1.2%计缴。即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2 (广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30%)。房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计缴,应纳税额=租金收入×12%。可见,房产税计税公式的差异,必然导致应纳税额的差异,这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下:

应纳税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6 (万元)

仓储保管方案与仓库租赁方案比较,可以看出,在收入不变的前提下,仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低77.4万元(房产税),这也意味着公司因改变经营方式将增收77.4万元。

秋潮进一步说明方案可行的理由:一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内,出租方将房屋的使用权让渡给承租方,并收取租金的一种经营方式,而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务,并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为,是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营,不仅不影响客户的正常业务,而且为客户节省了部分费用,相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用,比如配备保管人员等,但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。

广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商,对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。

【筹划拓展方案】在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上,秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来,设立独立核算的物流公司,以争取最大限度地享受税收优惠政策。根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定,对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上,并与其签订3年以上期限劳动合同的,经劳动和社会保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税,从而进一步降低了企业的经营成本。

秋潮设计了新的纳税筹划方案,新方案的操作要点是:广隆公司出闲置的房产即占地面积4万平方米、价值500万元的15栋仓库,其控股子公司某公司和部分职工出资金,共同投资成立物流公司(与其控股的子公司成立物流公司,是为了避免实现的利润流出本企业),同时全部招用本企业下岗失业人员从事物流工作,并与其签订3年以上期限劳动合同的,再履行一定的法律程序,即经劳动和社会保障部门认定及税务机关审核批准并办理《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》,可在3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

效益分析:为了便于分析,新公司的费用暂不考虑,广隆公司闲置的房产出资价500万元,物流公司保管合同金额为750万元,其他有关资料与前述相同。则相关测算数据如下:

企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0;

房产税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6 (万元)

所得税为0;(广隆公司长期属于严重的亏损状态,故前面的方案均未对企业所得税进行分析)

三年的纳税合计12.6 (万元),比租赁转化为仓储方案少纳税101.25-12.6=88.65 (万元)。

经过综合分析比较,单独设立物流公司,不仅可以节约税款,也能安排本企业部分下岗失业职工的再就业,实现经济效益与社会效益的同步实现目的,广隆公司最终选择了新设物流公司方案。

[案例延伸思考]纳税筹划是一种对税法和税收政策的综合性运用,是对税收政策作出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合,这就要求企业相关人员或专业的纳税筹划人员不仅需要对各种税收政策及各税种进行深入的了解和研究,在现行的法律法规中发现筹划空间;更重要的是还要熟悉企业的经营管理流程,对企业的经济业务融会贯通,才能寻求到最佳的筹划方案。

◎案例二:

“售后返租”形式纳税筹划

近年来,房地产企业采用“售后返租”的形式进行促销颇令人瞩目。所谓“售后返租”,就是房地产开发商在销售商品房给购房者时,同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内,给予购房者固定租金,所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司,进行商业经营。开发商收取租金后,再按合同约定的租金支付给购房者。

笔者经过广泛调研及对照相关政策,认为商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题不容忽视:一是建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说,“售后返租”销售的是已竣工商品房,与客户签订的是《利润分配协议书》,没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的,这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险;二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况,即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。

那么,有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下,又能合理地减少企业的相关税金支出呢?笔者通过“售后返租”案例分析来探讨解决上述类问题的方法。

[案例描述]南宁市某房地产公司拟开发一栋商业大楼,按工程进度大约在2009年12月完工,公司经过广泛的市场调查与分析,准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺,购房者买房后,自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。开发商再将所售出的大楼,统一租赁给某商业集团,进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元,开发商每年收到某商业集团付给的租金SUMMARY/概要对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

为700万元。

[案例分析]此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计)为:开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元(700×5%),城建税及教育费附加分别为3.5万元,合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元,也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳)。其中,每年缴纳营业税为32.5万元,城建税及教育费附加合计为3.25万元,缴纳的房产税为78万元(650×12%)。

从上面分析可看出,这种销售形式存在着重复纳税的情况,即开发商和购房者在收到租金时,都要缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为,应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划,纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十九条规定:从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此,对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

【纳税筹划方案】笔者认为,如果开发商在房屋竣工后再出售房屋,然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时,由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议,而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

这样处理,可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元,物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加,代收的租金不用纳税,则物业公司仅需要50万元缴纳相应的营业税2.5万元,城建税及教育费附加0.25万元,合计由此产生的税金为2.75万元,比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金35.75万元。

【案例延伸思考】目前,大多数纳税人一般都认为:营业税的计税营业额,是指纳税人向对方收取的全部价,属于全额纳税。其经营业务流转(转手)一次则征一次营业税,存在着重复征税的可能,它不像增值税那样有“税前扣除额”(进项税额抵扣)。增值税是差额纳税,在一般纳税人之间发生的购销或劳务应税行为,不存在着重复征税。其实,这种认识是有失偏颇的。国家对某些营业税应税业务或劳务的具体特点制定了若干“税前扣除”的特殊规定,即部分营业税的应税业务也实行的差额纳税,以避免重复征营业税问题。根据财税[2003]第016号文的有关规定,运输行业、旅行社、施工企业的总包分包,安装企业的设备扣除,电信部门、广告公司、物业公司、劳务公司、租赁行业、销售金融商品、销售购置的不动产和土地使用权,都实行差额纳税。这些政策都是国家为了避免部分业务重复征税而制定的。了解和掌握政策,才能避免多缴纳税款及规避税收风险。

房产租赁 篇2

出租方(简称甲方)：承租方(简称乙方)：

一、建筑物地址：

甲方将其属有的位于***市的房屋在良好的状态下出租给乙方住宿使用，房内常住人。

二、房型及房内设施：

房型：房厅卫

房内设施：

三、租赁期限：

租赁期于****年**月**日至**年**月**日止，总共为期**年**月。

四、租金：

双方协定租金为每月(大写)***圆整。乙方以现金形式支付给甲方。支付方式：租金按**个月为壹期支付，第一期租金于**年**月**日付清。以后每期租金提前**日缴纳，甲方收到租金后应予以当面签收。如乙方逾期支付租金超过十天，并且经甲方或中介通知五天内仍未付清租金的，则视为乙方自动退租，构成的违约，并承担违约责任，甲方可单方面提前终止合同，并提前收回房屋。

五、押金：

1、双方议定押金为(大写)***圆整，该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方收到保证金后应予以当面签收。

2、甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空。点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息返还乙方。

3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金，损害赔偿及其所欠的租金等费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。

六、其他费用：

乙方应承担租赁期内所使用的费用，并按单如期缴纳，并把缴纳存单保存好，以便查证，以上账单由甲方负责监督催缴。

七、甲方的义务：

1、甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。

2、房屋设施如因自然或灾害而受损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用。

3、甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方利益的事情时，甲方应在此项事情发生之日起后五日内通知乙方，并保证所有权人、他项权利人、或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，如乙方权益因此而遭受损害，甲方应负赔偿责任。

八、乙方的义务：

1、乙方应按合同的规定，按时支付租金，保证金以及其他各项应付费用。

2、乙方经甲方同意，可以承租用房内进行装修及添置设备。租期满后，乙方可将添置的可拆运的部分自选拆运，并保证不影响房屋的正常使用。

3、未经甲方当面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分组，并爱护使用租赁的房屋。如因乙方的过失或过错至使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。

4、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。

5、乙方不得在房屋内从事任何违法活动，否则将承担一切责任。

九、合同终止及解除的规定：

1、租赁期满后，乙方应当天内将承租的房屋交还给甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方办，乙方决无异议。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或租赁当事人约定的状态，不符合的，甲方可以要求乙方恢复;甲方可以自选恢复，由此发生的合理费用，由乙方承担。

2、合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商。

十、违约责任：

1、合同租赁期限内，甲方提出要提前终止合同的，视为违约退回已付房租的余款及押金。

2、合同租赁期限内，甲方提出要提前终止合同的，视为违约。已付房租不退，押金退还。

3、凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可以向管辖权的人民法院提起诉讼。

十一、其他：

1、本合同一式叁份，甲方、乙方、见证方各执壹份。

2、甲乙双方如有特殊事项，可在本款另行约定。

十二、移交钥匙：

1、楼道外防盗门钥匙把2、外门防盗门钥匙把

3、门内钥匙把4、卧室钥匙把

十三、水、电、煤抄见数

水：吨电：度气：m

甲方签字： 乙方签字：

联系电话： 联系电话：

联系地址： 联系地址：

房产租赁 篇3

这次，我们特意采访了多位业内知名专家，来解析“看涨型”房产所具备的特点。当然，为了能够对这个概念有更加深入的了解，我们还采访了港、台地区的房产专家，请他们结合当地的具体情况，来分析“看涨型”房产在市场中的具体表现。

集中在一线核心城市——北京大学经济所房地产金融中心主任冯科

当前“看涨型”房产主要分布在一线核心城市，诸如北京、上海、广州等。在他看来，一线城市的配套设施完善程度要比其他二线城市高得多，而且市场需求也更为旺盛。同时，目前通胀压力仍然不小，而作为抵御通胀最好的投资品种，不动产尤其是优质不动产项目将会更加受到投资者的欢迎。

如在北京市中心城区，政府已经投入大量的资金用于改善交通、商业等公共配套设施，比如建设了多条轨道交通改善交通状况，也推出了不少商业项目优化商业氛围，这会让附近的住宅小区直接受益，从而使得房产升值潜力更大。

地段好的稀缺性房产——中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

房地产市场在今后很长一段时间内仍会处于上升的通道中，主要是由于受到城市化进程、改善型需求和部分刚性需求等各种因素综合影响。其中，城市化进程所产生的市场需求，在一定程度上使得房地产市场呈现供不应求的格局，而这种格局在未来一段时间内不会改变。

楼市中确有“看涨型”房产的存在我认为那些确实具备稀缺性的房产，地段好、配套完善，在低迷时期它的价格变化不会很大。

区域成长性决定增值空间——复旦大学房地产研究中心主任华伟

就目前的情形而言，越具有成长性的区域，房产“看涨”的成分越大。首先需要承认的是，位于市中心核心地段而且品质不错的楼盘应该被列为“看涨型”房产。这类物业由于自身品质不错，而且配套设施完善，因此市场认可程度很高。如位于上海静安寺、广州五羊新城板块内的高品质楼盘，近期价格并未下调。

不过，区域的成长性会起到更大的决定作用。可以说，区域的成长空间和潜力决定房产增值空间的大小，这当然与政府的投入密不可分。比如对于已经相对比较成熟的板块来说，可能在随后的一段时间内，其上涨动力和空间都不会很大，这是因为缺少了政府的投入。

结合市场具体情况，就上海而言，目前值得关注的热点有虹桥交通枢纽站建设、与世博会相关的滨江板块以及与迪斯尼有关的板块等，都会有很大的上升空间。

当然，不是所有与这些热点区域沾边的房产都会成为“看涨型”物业，其自身的品质也是一个不可忽略的因素。比如住宅小区的规模不能太小，周边配套设施也应该完善，同时细节部分也不能忽略，如小区绿化、车位等都必须满足要求。

传统高档楼盘聚集区最抗跌——香港中原地产董事局主席施永青

我在香港地产已整整30个年头，也亲历了香港楼市在20世纪90年代的两次大调整。在1997年亚洲金融危机期间，香港地区房价普遍下跌，但其中有部分区域房价调整幅度要低于市场水平。房价回调幅度较小的区域主要集中在半山、山顶以及南区等传统高档楼盘聚集区域。

当楼市走出低迷时期，“看涨型”楼盘则会率先发力，而且涨幅也要超过市场平均水平。香港房地产市场泡沫破裂之后，楼市经历长达6年的低迷时期，到2003年“非典”时才开始回暖。据我观察，香港楼市的回暖也是以位于半山、南区等传统核心板块高档楼盘价格出现上涨为标志的。

中心区豪宅超跌后反弹最快——台湾房地产业专家蔡为民

台湾地区同样也经历过楼市泡沫破裂的过程，房价出现大幅调整。台湾楼市在1993年前后跌至谷底，市场整体水平平均跌幅达五成。但在台北同样也有一些楼盘的价格回调幅度不大，如台北信义计划区的豪宅只跌了15％左右。

台湾楼市差不多也在2003年开始反弹，其中台北市信义计划区内的豪宅价格在随后的日子里接连攀升，整体价格上涨了将近2.5倍，而台湾地区其他一些普通公寓的上涨幅度则要低得多，只有50％左右，两者涨幅相差很大。

建筑设计直接影响住宅品质——著名高档住宅设计专家、五合国际集团副总经理严涛

建筑设计对于小区品质的影响是显而易见的。我曾参与过国内最为昂贵的别墅项目——余山1号，深刻感受到住宅建筑设计是如何影响住宅品质的。

建筑设计是一个宽泛的概念，就整个住宅开发项目来说，包括规划、建筑物的设计和景观设计等内容，都会对住宅小区的品质产生不小的影响。也就是说，要通过建筑设计让住宅小区适宜居住。

就规划而言，同样地块，怎样通过规划让更多的房子都拥有景观效果，或者是如何通过规划减少噪音的影响，或者实现最佳的采光、通风效果。而对于没有外部景观的地块要考虑，如何在内部进行弥补，这些都需要通过整体规划来实现。当然，整体规划还要考虑到一些禁忌，如靠近医院，则有必要淡化其对购房者的心理影响。

而对于建筑物方面设计而言，则是购房者普遍关心的房型设计、大楼外观设计等等。好的房型设计应该是满足居住宜居需求。如门窗应尽量避免正对嘈杂马路，或者空间各功能系统的合理搭配，以及避免功能居室出现尖角与梁柱。而对于外观设计而言，则涉及到购房者的审美观，因此一定要处理得当。在这方面购房者需要关注的还有建筑结构设计，因为这涉及到住宅小区的安全性能。

房产租赁 篇4

例:广东盈业公司有60 000m2厂房对外出租, 厂房造价为2 000元/m2, 按20年折旧。在协商中, 承租企业提出了以下两种不同的方案:

甲方案:盈业公司提供的服务全部为厂房租赁服务, 租金为14元/m2 (按月计, 以下同) , 年营业收入=60 000×14×12=10 080 000 (元) 。

乙方案:盈业公司提供40 000 m2厂房租赁服务, 另外承租方把20 000 m2仓储业务外包给盈业公司, 要求提供24小时仓储服务, 人员和相关设备均由盈业公司负责, 盈业公司估计每年需增加专属固定成本240 000元。在营业收入方面, 租赁业务为11.5元/m2, 年营业收入5 520 000元;仓储业务为20元/m2, 年营业收入为4 800 000元, 共计10 320 000元。

1.计算税费, 用差量分析法对两个方案进行决策。

(1) 甲方案的税费计算 (不含所得税, 以下同) :营业税=10 080 000×5%=504 000 (元) , 城市维护建设税及教育费附加=504 000× (7%+3%) =50 400 (元) , 房产税=10 080 000×12%=1 209 600 (元) , 税费总额=504 000+50 400+1 209 600=1 764 000 (元) 。

(2) 乙方案的税费计算:营业税=5 520 000×5%=276 000 (元) , 增值税=4 800 000×3%÷ (1+3%) =139 806 (元) (应税服务销售额500万元以下, 适用简易计税方法, 税率3%, 进项不可抵扣) , 城市维护建设税及教育费附加= (276 000+139806) × (7%+3%) =41 581 (元) , 房产税 (从租部分) =5 520000×12%=662 400 (元) , 房产税 (从价部分) =20 000×2 000× (1-30%) ×1.2%=336 000 (元) , 税费总额=276 000+139 806+41 581+662 400+336 000=1 455 787 (元) 。

(3) 用差量分析法对乙方案和甲方案进行优选:差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000 (元) , 差量成本=1 455787+240 000-1 764 000=-68 213 (元) , 差量收益=240 000- (-68 213) =308 213 (元) 。

由此可见, 盈业公司应该选择乙方案, 可以增加营业利润308 213元。

2.乙方案的进一步优化。由于工业园区内公共部分的建设和绿化、卫生等服务都是由盈业公司来承担的, 但盈业公司并没有另外收取承租方的物业管理费, 如果把11.5元/m2的租金进行分解, 物业管理费3元/m2, 租金变成8.5元/m2 (丙方案) , 这样处理不增加承租方的成本, 但对于盈业公司来说, 营业总收入不变, 税费将进一步下降。

(1) 丙方案的税费计算 (不含所得税) :营业税 (租赁部分) =40 000×8.5×12×5%=204 000 (元) , 营业税 (物业管理部分) =40 000×3×12×5%=72 000 (元) , 增值税=4 800 000×3%÷ (1+3%) =139 806 (元) , 城市维护建设税及教育费附加= (204 000+72 000+139 806) × (7%+3%) =41 581 (元) , 房产税 (从租部分) =40 000×8.5×12×12%=489 600 (元) , 房产税 (从价部分) =20 000×2 000× (1-30%) ×1.2%=33 6000 (元) , 税费总额=204 000+72 000+139 806+41 581+489 600+336 000=1 282 987 (元) 。

(2) 用差量分析法对丙方案和甲方案进行优选:差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000 (元) , 差量成本=1 282 987+240 000-1 764 000=-241 013 (元) , 差量收益=240 000- (-241 013) =481 013元。

因此丙方案可增加营业利润481 013元, 优于乙方案。

房产租赁合同 篇5

合同编号：[XX] 0 号

甲方： 身份证号：

乙方：**有限责任公司

根据国务院《关于促进流通业发展的若干意见》精神，商务部提出在全国农村实施“万村千乡市场工程”,目标是构建顺畅的农村现代商品流通网络，把现代商品流通理念引入农村，切实解决农民消费“不安全、不方便、不实惠”的问题。这项工程，已成为国家“十一五”发展的专项规划，是社会主义新农村建设的重要措施之一。

乙方是“万村千乡市场工程”的实施企业，计划在甲方所在地开办村级直营超市,服务于当地群众，需要租赁甲方建在 间砖混结构 房。经双方协商，达成以下协议，共同遵守。

一、租赁标的物：。间砖混结构 房。

二、租赁日期及期限：自二〇〇八年 月 日至 年 月 日，期限 年。

协议期满后，乙方如继续经营，甲方应在同等条件下优先续租给乙方。

三、用途：发展壮大村级直营超市。

四、租赁费及交费方式:每年每间租赁费为 元整，间 房 年租赁费共计 元整。年一缴，即XX年 月 日前缴清当年 月 日至 年 月 日的租赁费 元整，年 月 日前缴清当年 月 日至 年 月 日的租赁费 元整。

五、几项具体事谊：

1、甲方应给乙方提供方便，协调外围关系，确保乙方在租赁期内正常经营。

2、乙方需要将该房部分地方重新改造,甲方应积极予以支持、配合。

3、甲方负责将水、电安装到位，水、电费由乙方自行承担。

4、如遇到不可抗拒的因素及政策性变化，甲、乙双方协商解决。

5、若因甲方原因造成合同无法继续履行，则应赔偿乙方投资损失费*万元。

6、若因乙方经营不善，无法继续履行合同时，可转租，但需告知甲方，甲方在不影响租费基数时，应准许转租。而不告知甲方，私自转租，乙方则应赔偿违约金*万元。

六、违约责任：本协议一式三份，双方各执一份，乙方法律顾问一份。经双方签字生效，即具有法律效力。任何一方违约，支付对方违约金*万元。

甲方: 县 镇(乡)村 组

姓名：

乙方:**有限责任公司

代表：

乙方法律顾问：

房产租赁 篇6

书本租赁店的利润有作者一份

截至2009年12月,日本全国的书本租赁店,总数达到1611家。租赁权在出租图书上的真正运用,始于2007年4月。当时,日本共有书本租赁店487家。仅仅过了两年八个月,书本租赁店竟有数倍的增加。据日本出版物租赁权管理中心(以下简称“中心”)调查,从都、道、府、县分别来看,东京都、北海道、埼玉县、爱知县、福冈县的书本租赁店比较多;从地域来看,除了北海道那些边远的町、村以外,人口密度大的首都圈和以大阪、名古屋为中心的关西圈的书本租赁店比较多。特别是从2008年以来, 书本租赁店呈现逐月增加的态势。从大牌书本租赁店的事业发展计划和日本现实的经济形势判断, 书本租赁店增加的速度在2010年以及今后一段时间内也不会放缓。

在作为出租的图书当中,除了少数是一般大众读物以外,大部分是连环漫画书。据中心调查,图书租赁市场库存图书的总册数约为1600万册,按现有书本租赁店的数量分摊,每家书店平均库存图书约1.4万册;而实际情况是库存图书在1万册以下的书本租赁店最多。这些库存图书在1万册以下的书本租赁店,一般也兼营其他出版物,其中最多的是买卖古旧书。2010年以来,一些新书书店(相对于二手书书店而言)也在开展出租图书的业务。

那么,书本租赁店的实际情况怎样?每年究竟有多少图书通过“租赁”在流通?2009年度,中心得到作者和出版社租赁许可的合同约660万件,月平均为55万件。这两组数字表明,图书出租这种业态——处理出版物的业态之一——开始得到读者的认可。与漫画咖啡屋或二手书书店不向著作权人返还营业利润不同,书本租赁店通过中心向著作权人返还营业利润。所以,这种业态是有生命力的。

出版社是主角之一

简而言之,以中心为核心的租赁权体系,就是作者(著作权人)通过出版社把租赁权委托给中心;中心基于受到委托的租赁权,向书本租赁店发放租赁许可。之后,中心通过两种方式对书本租赁店征收使用费:一是书本租赁店每次向中心购买低于市场价的用于出租的图书时,按照一定比例提前缴纳;二是受到中心业务委托的代理店定时向书本租赁店征收。集中征收的使用费,顺着“权利流”的反方向,由中心根据租赁许可的实际业绩,向合同出版社分配;出版社把分配得到的使用费,再分发给各位作者(著作权人)。

中心管理方式的突出特点之一,就是出版社要承担一定的责任。比如,从每个月的出版物中综合归纳得到著作权人许可的出版社数据,在截止日期以前报到中心;把中心分配下来的使用费再分配给作者。由于出版社是完成这些任务的主体,客观上就把履行维护作者著作权的使命与出版社本身的业务合二为一。可以说,作者与出版社的同心协力,也构成了中心业务活动的一部分。

中心以“更多”为目标

截至2009年12月底,接受中心管理的作者超过6500人,与中心签订合同的出版社57家,中心管理的图书品种达到78850种。

进入2010年,许多书本租赁店强烈要求,要出租没有与中心签订合同的出版社的出版物。为此,中心朝着与更多的出版社、更多的作者签订合同的目标,拉开了对大量没有签订合同的出版社展开游说的序幕。如前所述,随着书本租赁店的大量增加,部分书本租赁业者打算开展不同于其他书本租赁店的特色业务,比如把儿童书作为主打出租商品,而不是像大家一样都在出租连环漫画书。为了满足这些业者的要求,中心就要与更多的少儿出版社洽谈,通过少儿出版社得到更多少儿作家的租赁委托。

“上帝”与“神仙”

中心成立以来,已进行了两次使用费的分配。

2007年度的使用费征收总额约7.5亿日元(1亿日元约合700万元人民币),在2008年10月1日进行分配,给出版社和著作权人分配了约5.2亿日元。

2008年度的使用费征收总额约13.4亿日元,在2009年10月1日进行了分配, 给出版社和著作权人分配了约9.9亿日元。

2009年度的使用费征收总额预计将达到25亿日元,到2010年10月1日进行分配时,给出版社和著作权人分配的数额将大幅度递增。

房产租赁 篇7

一、内控制度建设和房产租赁管理

在当前形势下,房产租赁企业应当根据内控管理的要求,对房屋资产租赁业务进行有效管理,在保证房屋资产安全的同时,实现经济效益最大化。房屋租赁管理是企业资产管理的重要内容,通过内控制度的建立健全,有利于保护企业资产安全完整,提高经营效率;有利于全面了解和及时掌握企业房屋资产的运行经营情况,为管理者提供及时、准确和有用的信息,做出客观正确的决策;有利于促进租赁业务操作运转有章可循,规范有序,保证管理流程的一贯性和持续性,提高管理水平,维护企业利益。

二、房产租赁中存在的问题

近年来,随着国内房地产行业的快速发展,虽然房产租赁企业整体管理水平有所提高,但实践中依然存在一些问题与不足,总结之,主要表现在以下几个方面:

(一)租金定价不规范

房屋的区位因素、交通因素、硬件因素、软件因素都将决定其租金定价,写字楼的招商政策、租赁面积大小、租赁时机、楼层高低也将影响其实际租金高低。如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。有些房产租赁企业为了提高房产出租率,不考虑房产建设成本,随意降低租赁价格;也有些企业为关系户随意提供优惠,给企业带来损失。企业未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估,未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本,没有统一租金标准,导致租金水平差异较大,租金定价决策存在片面性,不够客观合理。

(二)房产租赁财务监控系统缺失

由于财务信息化建设水平不高,财务监督控制系统尚处在发展阶段,租金单价审批、维护管理、统计分析等工作还停留在手工操作阶段,因此在相关的业务流程中无法达到内部控制执行的效果。部分单位信息化管理仅停留在会计电算化,每月电脑系统出具会计报表,而相关的房产租赁环节,包括:出租台账的建立、合同台账的维护、租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。房产租赁平均单价的计算、出租率的统计、租赁收入的汇总分析等均需另外操作。虽存在相关的业务流程制度,但由于实际工作中的手工作业,使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用外,其工作效率也是极为低下的。

(三)房产租赁企业财务风险评估体系不完善

对于房产租赁企业来说,加强风险防范控制,重点是防范合同风险和欠租风险。从实践来看,房产租赁市场竞争激烈,部分房产租赁企业为招徕租客,提高出租率,没有实行租赁合同签订前的控制,对承租方没有进行必要的资信调查,捡到篮子里都是菜;同时急于签订租赁合同或者针对关系客户,在租赁押金、免租期、装修期等合同条款上作出重大让步,导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金,以及产生违约时无法取得合理弥补保障的风险,让企业处于非常被动的状态。

三、在内部控制下如何加强房产租赁管理

基于上述对当前房产租赁过程中存在的主要问题分析,笔者认为要加强房产租赁管理,可从以下几方面着手:

(一)加强房屋租赁各环节的有效管控

房屋租赁企业对于出租业务必须进行有效管理和控制,制定房屋出租管理细则,对房屋出租整个流程的各个环节,作出统一明确的规定,以防范违规行为的发生;明确各项物业的租金指导价格区间,避免租金定价的随意性。房屋租赁合同签订前的控制,是房屋出租业务风险控制的首要前提,企业应根据市场现实情况和房产的地段位置、面积大小、环境等综合要素,进行事先评判和估量,对承租者进行资信审查和风险评估。房屋出租必须经过必要的审批程序,规定填制统一的申请表,填写拟出租房屋建造时间、价值、面积、承租客户的基本信息及资信情况、出租价格、出租期限等信息,报经公司管理层审批,并经法人签字后方可出租。租赁合同签订前必须走合同会签流程,经公司相关部门、相关领导审批后方可签订。在房产租赁过程中,须统一合同文本,对租赁押金、免租期、装修期、租金增长等内容作出统一明确约定,以维护企业自身利益。

(二)加强房产租赁业务的信息管理

信息化管理不应局限于会计电算化,企业要在内部控制制度严格执行下对可供出租房产明细、租金单价审核、租赁单价计算、租金收入台账、租赁合同台账等进行信息化管理。在实施财务内部控制体系中,房产租赁企业要重新梳理各项业务流程,组织开发房产租赁ERP系统,从房产租赁前期租金定价、免租期等的审批到合同签订以后的信息电子化录入,以及后期出租率、出租统计分析,租金收入报表、欠租应收租金情况的自动输出,都应采取电子化操作,留下电脑操作痕迹,以起到实质性的业务控制审核,降低手工操作的漏洞,弥补手工操作的不足。

(三)加强租金预算指标考核

房产租赁企业须对业务归口管理部门加强业绩考核,在考核出租率、租金收入的同时,还应考核租金回笼率、欠租率和坏账率水平,每年年初结合市场评估调查情况以及上年实际租金水平,根据业务部门的上报数据,综合考虑各方面因素,拟定全年租赁各项预算考核指标及考核奖惩办法。年中对各项指标的完成情况进行及时跟踪分析调查,年末对各项指标的完成情况进行考核,并严格加以执行,对超额完成的进行奖励,对未能完成预算指标的必须进行处罚,从而切实提高业务部门的意识,时刻关注各指标的完成情况,投入更多精力,扩大招商引资力度,加强租前客户分析,想方设法挖掘优质潜在客户,提高服务水平,关注租客动态,尽早发现违约风险,以及在违约情况发生时能及时采取有效补救措施,掌握主动权,维护好公司利益。

(四)建立内控保障机制

企业在实施房屋租赁业务内部控制过程中,需要董事会、监事会、各部门经理以及企业全体人员的共同参与,提高企业领导对房产租赁内部控制的重视力度,把内部控制严格实施到房屋租赁管理的全过程当中。企业建立内部控制体系之后,还需要保证其得到有效的落实,并在实际运行管理过程中,不断进行完善补充,建立长效管理机制,防止在房屋租赁管理中,内控制度仅仅停留在表面。同时,按照相关规范要求,结合房屋租赁管理工作的特点以及实际情况,制定好切实可行的管理手册,明确各部门在房屋租赁管理过程中的职责,把责任落实到人,强化员工的风险管理意识,使得内控之下的房屋租赁管理工作上升到一个新的高度,确保房屋租赁管理工作有序、稳健、高效开展,从而实现企业的长远持续发展。

四、结束语

总而言之,良好的内部控制制度的建立与落实,是房产租赁企业发展的基础,同时也是房产租赁管理工作开展的前提。实践中,我们应该遵循全面性、适应性、制衡性和成本效益的原则,从管理体制、招租流程、合同管理、财务监控等方面同步加强房产租赁企业的内部控制管理,确保企业资产安全完整,提高经营收益,实现房产租赁管理之目的。

参考文献

[1]王益民.从内控制度建设看如何加强房产租赁管理[J].江苏丝绸,2015,01:50-51+45

房产租赁 篇8

关键词：房产租赁企业,营改增,税务筹划,措施

一、房产租赁企业的业务范围

租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务, 从税务筹划的角度来看, 这几种业务的税收包括所得税、城市维护建设税、教育附加税等, 这几种税务在各项业务之间的计算方式是相同的, 但是营业税、增值税和房产税的计算方式有很大差别, 尤其是增值税。 根据我国税制改革的要求, 截至2015 我国交通运输业、现代服务业等要完成“营改增”的税制改革, 虽然房产租赁企业现阶段不纳入“营改增”范围, 但是其部分业务已经涉及其中, 因此房产租赁企业需要及时提升税务筹划质量, 针对“营改增”及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。房产租赁企业所需要进行税务筹划工作的重点, 主要集中在三个业务板块上, 分别是租赁业务、仓储业务、物业管理业务。

(一) 租赁业务

我国税法规定: 缴纳房产税的企业, 自己使用的房产, 按房产值减30%费用后的余额, 再按1.2%缴纳房产税, 而对于对外出租的房产, 使用权转移后, 按租金的12%缴纳房产税。 出租房屋, 收取租赁费, 交5%的营业税, 交12%的房产税。

(二) 仓储业务

对于房产租赁企业来说, 受“营改增”影响最大的业务板块就是仓储业务, 根据“营改增”改革范围来看, 仓储业务属于物流辅助业务, 纳入现代服务业。 仓储业务的纳税方式相对复杂, 对于应税服务年销售额500 万元以下的属于小规模纳税人范畴, 根据国家规定, 这部分纳税人仅需要按照简易计税方法计税即可, 即增值税税率为应税服务销售额的3%, 应税额达到500 万元以上的企业, 成为一般纳税人, 一般纳税人需要按照一般计税方法计税, 这就要求纳税企业要按应税服务销售额的6%进行纳税。 无论小规模纳税人还是一般纳税人, 对于房产税都为从价计征, “营改增”后税率变为房产原值按30%扣除后的1.2%征收。 “营改增”后房产租赁企业在仓储业务方面纳税计算变得复杂, 但是从另一方面说, 仓储业务的税务筹划机会也相应的增加, 在遵守国家法律法规的前提下, 合理的税务筹划有助帮助房产租赁企业在仓储业务方面减轻税负。

(三) 物业管理业务

与仓储业务不同, 物业管理业务暂时没有纳入“营改增”的税制改革范围, 但是针对全国税制改革的大环境下, 物业管理在未来很有可能也要进行税制改革, 房产租赁企业需要提前做好准备。 目前, 根据我国税法规定, 物业管理业务需要缴纳营业税, 税率为5%, 并且不需要缴纳房产税。

二、房产租赁企业主要业务的税务筹划措施

(一) 租赁业务的税务筹划

1. 设备和厂房分开租

根据我国目前的租赁情况来看, 企业租赁大都涉及房屋租赁, 而且很多企业租赁的同时连房屋内部的设备一同租赁, 例如车间、厂房、宾馆、门面房等房产的租赁业务, 设备房屋一同租赁的现象更为普遍。根据我国税法规定, 房产租赁企业要按照租金收入的12%缴纳房产税, 这就意味着如果将设备租金和房屋租金一同写入合同, 那么企业的应纳税税额就增加了, 换言之房屋内的设备也缴纳了房产税。 而根据我国税法规定, 对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税, 因此, 房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租, 写入两份合同, 那么就可以减少应纳税税额, 从而达到降低税负的目的。

2. 出租变为仓储

出租业务变为仓储业务需要根据房产租赁企业自身的实际情况, 仔细衡量评估而定, 因为在当前仓储业务 “营改增”后, 更需要进行仔细计算。 但是两种纳税方式的转换, 给房产租赁企业提供了税务筹划空间。很多企业租赁房屋其实是作为仓库使用, 因此房屋租赁企业可以根据情况与其鉴定租赁合同或者仓储服务合同。我国的房产税计征方式有两种, 分别是从价计征和从租计征。根据两种计征方式的不同, 也为房产租赁企业提供了税务筹划的空间, 采用何种计征方式, 企业可以根据租赁的实际情况而定, 在签订合同之前, 分别预期并提前计算纳税金额, 然后就计算结果进行比较选择最佳方案。

(二) “营改增”下仓储业务的税务筹划

1. 及时争取财政补贴资金

仓储业务是房产租赁企业中常见的业务板块, 属于第三产业, 也属于物流辅助业务, 被包含在“营改增”的范围之内。因为“营改增”初期, 企业不适应新的税制, 对其计算存在问题, 在初步阶段可能会出现税负加重的情况, 因此在初步阶段国家会颁布一系列的税收优惠政策, 实施财政补贴。 针对这部分补贴, 房产租赁企业一定要积极争取, 虽然仓储业务只是整体业务中的一个板块, 不同于专业的仓储服务企业, 但是争取补贴资金几乎没有成本, 从而减轻了税负。 不过, 争取补贴资金只是过渡手段, 房产租赁企业还是应该积极探索“营改增”下的仓储业务税务筹划方法, 利用增值税的特性和企业的自身情况减少税务, 并且未来如果房产租赁行业全面纳入“营改增”范围, 企业也会因为在仓储业务方面进行税务筹划的经验, 可以积极应对, 减少损失。

2. 加强增值税专用发票的管理

房屋租赁企业一定要加强增值税专用发票的管理。企业全部业务中只有仓储业务涉及增值税专用发票, 而增值税专用发票是抵扣的的依据, 因此必须给予足够重视, 在管理上与普通发票区别开来, 建立独立的发票管理系统, 尤其对可抵扣发票的管理尤其注重, 不能遗失。

(三) 物业管理业务的税务筹划

对于房产租赁公司来说, 物业管理业务是重要的业务部门, 对其税收的筹划, 可以节约大量税收成本。

1. 着眼全局, 仔细筹划

物业管理业务是下属业务, 站在房产租赁企业的整体角度上, 可以再各个公司及板块之间进行合理筹划, 从而整体减少税收。

2. 注重长远发展, 合理筹划劳务成本

因为物业管理业务没有纳入 “营改增”的税制改革范围, 所以物业管理业务的营业税就是营业收入全额计税的, 在房产租赁企业中, 物业管理业务有一半是人工成本, 这些成本在计算营业税时均不能扣除。 但是因为物业管理业务知识公司的一个业务板块, 公司可以调遣其他部门工作人员进行物业管理工作, 从而节约成本。

(四) 运用科学管理方法, 降低企业信用风险

因为“营改增”的影响, 房产租赁企业可能在时间内无法根据企业自身的税收筹划达到降低税收的效果, 所以, 企业可以运用科学管理方法, 降低企业信用风险。 按房产租赁企业的日常运营当中, 租金拖欠一直是困扰企业的大问题。 企业经常因为管理不当, 出现租金坏账、呆账现象, 造成这种现象的原因是企业与行业信用体系的缺失, 企业应加强对信用管理的意识, 提高核心竞争力, 只有这样, 才能缓解税收压力, 为企业进行税收筹划方法改革提供时间机会。

(五) 做好 “营改增”的过渡

房屋租赁企业如果有投资需求, 尽量在“营改增”实施前不要购置房产, 这是因为“营改增”后的购置可以进行税额抵扣, 从而减少成本, 尤其考虑采用融资租赁方式进行资产购置的, “营改增”后加强技术改造和设备更新, 可以提高核心竞争力。

(六) 打造专业的新型租赁企业

房产租赁企业应当转变管理模式, 打造专业的新型租赁企业, 规范企业管理, 吸纳高素质的人才队伍。 虽然“营改增”后对界定为一般纳税人的房产租赁企业税务短暂的加重了, 但是就整体而言, 给企业进行税收筹划的空间也更大了。 所以房产租赁企业必须建立现今的品牌经营理念, 专业服务技能、 高素质展业人才队伍的大型房屋租赁企业, 才能在激烈的竞争中取得竞争优势, 才能在“营改增”后取得税收优势。

(七) 分解公司进行税务筹划

对于年销售额达到500 万元以上的一般纳税人, 可以分解企业规模, 建立母子公司的形式, 将一般纳税人变为小规模纳税人, 从而获取税收优惠, 降低整体的税务压力。 同时, 还要将租赁合同、安拆合同、人工费合同分别签订并分别进行核算, 因为一般纳税人只有动产租赁业务按17%税率征收, 安拆等按3%税率征收。若不分开签订合同, 就会产生按租赁合同统一执行17%税率征收的情况, 从而加重了企业的税收负担。

三、结语

房产租赁企业虽然没有全面实行“营改增”, 只有一部分业务涉及“营改增”的范围, 但是对其影响也是不容小觑的, 房产租赁企业必须重视“营改增”的税制改革, 根据自身发展情况, 调整业务, 进行税收筹划, 才能降低税务负担, 增强竞争力。

参考文献

[1]陆亚如.“营改增”试点企业如何进行增值税纳税筹划[J].财会研究.2013 (05) .

房产税计税房产原值的税务变化 篇9

关键词：房产税,土地使用税,房产原值

2010年12月21日, 财政部、国家税务总局发布财税[2010]121号, 对房产税计税房产原值问题进行了重新明确:对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在此以前, 财政部、国家税务总局于2008年12月18日发布财税[2008]152号中关于房产原值的确定是, “对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”1986年, 财税【1986】8号中房产原值是指纳税人按照国家会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按照会计制度规定记载的, 在计征房产税时, 应按规定调整房产原值, 对房产原值明显不合理的, 应重新予以评估。房产原值包括达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自制的包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

对比新旧房产计税原值规定, 主要变化有二:一是新规将土地价值 (不论土地是否单独计价入账) 并入房产原值计算房产税, 二是关于地价并入房产原值时要考虑容积率。房产税的计税依据是否应该包含土地价值, 房产税与土地使用税二者的关系, 看一下房产税的立法目的应该有所明确, 《财政部、税务总局房产税宣传提纲》 (财税地字[1986]7号) 的以下规定:

什么是房产税?为什么要征收房产税?房产税是以房屋为征税对象, 照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后, 中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》, 规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税, 称为城市房地产税。1973年简化税制, 把对企业征收的这个税并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋, 以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋, 一直是征收这个税的。

前两段论述中, “将城市房地产税分为房产税和土地使用税”是关键, 在《城市房地产税暂行条例》中规定“一是房产税依标准房价按年计征者, 税率为百分之一点二;二是地产税依标准地价按年计征者, 税率为百分之一点八;三是房地产税依标准房地价合并按年计征者, 税率为百分之一点八”。在当时内资企业所使用的土地全部为国家划拨, 无“地价”一词, 根据《城市房地产税暂行条例》当然是无法收到地产税的, 所以要通过由国务院制订《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》的方式, 将城市房地产税一分为二, 对经营用的房产征收房产税, 对经营用的土地征收土地使用税 (以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收) 。

由于《房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”在房产税条例中没有对房产原值给出具体定义, 于是财税[1986]8号、财税[2008]152号对房产原值给出了自己的解释。但是根据财税地字[1986]7号, 房产税、土地使用税的立法目的就是房、地分开征税, 因此房产原值不包括土地使用权价值才是基本原则, 执行《企业会计制度》企业的房产原值没有包括土地使用权是例外, 如果想把原来的例外规定扩大到所有情况而变成新的基本原则, 最好的办法提请国务院废除土地使用税, 修改房产税暂行条例, 回归到城市房地产税按照地价征收地产税的方式。

如果财税[2010]121号正确, 那么以下几个问题如何解决:

一是, 如果房产原值已经按财税[2010]121号规定包含了地价, 那么对这块土地是否可以不再交土地使用税呢?我们知道, 财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收, 财产税类税种主要包括房产税、财产税、遗产和赠与税等税种, 目前我国财产课税有房产税、土地使用税等。如果是外购房产, 房产本身是房价与地价的统一, 但仍要交土地税。税收的基本原则之一是税不重征, 即对同一征税对象, 不能征收两次以上性质相同的税收, 否则就违背了社会公平。因此对土地计入房产原值征税房产税违背了税收的基本原则。

二是, 租赁土地如何计价?如果企业通过租赁的方式取得土地使用权, 计税房产原值是否还需要考虑土地价值?如果租赁土地上建造房产的房产税计税基础包含土地价款, 那么所租用的土地在承租方因计入原值按照从价计征方式征收了一道房产税, 同时, 出租方是土地所有权的所有人, 同样要被征收土地使用税, 重复征税问题任然解决不了, 另外承租方房产原值中包含的土地所有权价格, 是以土地租金为计算基础, 还是出租方原缴纳的土地出让金为计算基础, 如果以土地租金为计算基础, 当租赁期远远小于土地使用权的法定年限时, 土地租金是否需要重新折算, 这对房产税的计算影响很大;如果承租方的房产原值不含土地所有权的价值, 同一房产因土地使用权的所有权的不同而直接影响房产原值, 同样不公平。这其实是一个两难的选择。

融资租赁与经营租赁的财务比较 篇10

租赁 (Rent) 指的是以费用来借贷实物的一种经济行为。租赁的形式主要包含两大类, 分别为融资租赁与经营租赁, 二者主要是依据租赁目的、租赁物品所有权相关风险以及报酬等因素来进行划分。

融资租赁 (Financial Leasing) , 也叫做设备租赁、现代租赁、以及金融租赁, 指的是由出租方进行资金融通, 提供出承租方所需的设备, 出租方拥有租赁设备的所有权, 承租方在协议期间内拥有该设备的使用权, 待到期满后, 双方可根据合同内容再做协商, 最终, 资产所有权可以转移也可不转移。

经营租赁 (Operatingleasing) , 也叫做营运租赁、业务租赁、以及服务租赁, 它和融资租赁相对称, 指的是按照合同的规定内容, 在租赁双方的协议期间内, 由承租人支付一定租金, 从出租人那里获取到某资产, 此外, 出租方在提供设备租赁的同时, 也要负责对出租设备进行管理、修理以及维护等一系列增值服务, 待到期满后, 承租方向出租方退还改资产。经营租赁属于短期的租赁业务, 具有可撤销性, 它是融资租赁存在的高级形式。

二、融资租赁与经营租赁的财务比较

(一) 融资租赁与经营租赁对财务报表的影响

1、融资租赁对财务报表产生的影响分析

首先, 融资租赁会对损益表与资产负债表产生影响。承租方通过融资的形式, 获取出租方的某项资产, 从法律的角度来讲承租方在协议期间内拥有了该资产的所有权, 但就实际操作情况而言, 当租赁发生时, 租赁资产的风险与报酬已经全部转移给承租方, 承租方有必要将该项资产的融资记录反映到资产负债表当中, 这样才能较好地体现出企业目前经济资源的完整状况, 才能保障财务报表所反映出的企业自身的财务状况具有较高的真实性与可靠性。所以, 通常情况下, 企业都会把融资租赁的资产当做是企业自有资产进行计价入账, 那么该项融资租赁资产即成为企业的负债。从实质上说, 承租方已经享有了一段时期内融资租赁资产的所有权, 因此, 出租方不再计提相应折旧, 此项资产折旧是由承租方计入到自身的生产费用中, 再列入损益表。

其次, 融资租赁能够健全企业会计报表中的资产负债状况。倘若企业采用贷款的方式进行设备的采购, 就会加大企业的负债情况, 庞大的贷款金额会反映在财务报表当中, 从而对企业的资信状况产生不利影响。如果企业采用融资租赁的形式, 就能够防范一次性支付的风险, 在加大企业自有流动资金的同时, 还改善了企业的资信状况, 企业能够将有限的资金用在刀刃上, 既提升了资金的使用效率, 又对企业的资产负债结构进行了优化。

2、经营租赁对财务报表产生的影响分析

首先, 从经营租赁的定义中我们可以看出, 经营租赁实质上是一种短期行为, 它是为了经营的短期需要而展开的, 它不会产生资产所有权转移、风险转移等诸多复杂、繁琐的问题, 所以该项资产可以不视为承租方的资产来进行计价入账, 也无需计提折旧, 企业只要按照相应的规定给予一定的租金即可。此外, 租赁合同的期限通常较短, 短期内即可取消, 所以该资产一般无需在企业的资产负债表中计为一项负债。

其次, 倘若承租人采用经营租赁的形式, 可能会在前几个会计期间内提升利润。承租人运用此种形式时, 企业损益表反映的是租金费用, 而承租人运用融资租赁的形式时, 企业损益表反映为折旧加利息的费用。一般而言, 租金不变, 利息应该为前高后低。在此种情况下, 企业前一阶段的利息加折旧就可能大于相应的租金费用, 从而导致企业前几个会计期间内的利润上升。

再次, 根据新会计准则的相关内容, 若有证据说明企业的售后回租行为是依据公允价值得到的, 那么资产的账面价值与售价差额要计入当期的损益当中, 这也会对企业的利润带来一定影响。

最后, 企业更愿意把融资租赁划分成为经营租赁的形式, 这种意愿可能通过一系列巧妙的条款来实现, 其目的主要是粉饰财务报表。上述内容已经提及, 经营租赁无需把租赁产生的负债与资产在表内进行确认, 这就在一定程度上减小了企业的负债, 从而能够对企业的财务指标进行完善, 例如每股收益率、资产报酬率等, 同时减小了负债与所有者权益间的比例, 降低了企业的筹资成本, 较好地对企业财务风险进行了隐藏。

(二) 融资租赁与经营租赁对关键财务比率的影响

1、融资租赁对关键财务比率产生的影响分析

首先, 融资租赁给流动比率带来影响。融资租赁的形式能够提升企业资产流动性, 那些被认定是融资租赁的售后回租, 被承租方改变了形式, 使得企业的实物资产在会计报表里的结构有了变化, 企业出售资产, 增加了资金, 减少了固定资产, 在实质上增加了企业的货币资金。承租方出售企业的自有设备后, 从形式上变更了该设备的所有权, 将其所有权转移到了出租人手中, 在法律上该设备在协议期间内归出租人所有。而在实际操作中, 承租方是经由改变原有财务结构, 进而获取到资金融通的。

其次, 融资租赁对销售净利率和资产净利率带来影响。融资租赁具有的促销功能, 除了可以提升企业流动资产的周转率, 还对盈利能力产生影响, 但就目前而言, 其内在的变动影响关系还没有形成一个特定模式, 无法找出其升降变动的规律。销售净利率= (净利润/销售收入) *100%, 我们从该公式中可以看到, 如果企业想提升销售净利率, 那么在不断扩大销售收入的基础上, 必须提升企业的净利润。相比较而言, 资产净利率这一指标反映的较为全面, 对承租方来说, 净利润是显著提高了。

最后, 融资租赁对资产负债率带来影响。租赁合同也对企业的经济行为产生一定的约束, 它要求企业也要到期支付租金、支付利息, 这就在一定程度上加大了企业的经营风险, 所以一旦企业签订租赁合同, 就表示加大了自身的资产负债率。

2、经营租赁对关键财务比率产生的影响分析

首先, 经营租赁给流动比率带来影响。企业通过售后回租, 形成经营租赁, 这种形式下, 租赁资产所有权应属出租方, 承租人的资产使用权并未发生改变, 而使固定资产转变成现金, 增加了企业的现金流量, 提升效益。

其次, 经营租赁对净资产收益率带来影响。净资产收益率= (净利润/平均净资产) *100%, 对承租方来说, 提高利润, 而所有者权益未发生变化, 会提升净资产收益率。

最后, 经营租赁对资产负债率带来影响。经营租赁由出租人提取折旧, 同时承租人将租赁费计入成本, 但其持有长期使用权与融资租赁的形式比较, 它能够在一定程度上减小企业的资产负债率。

(三) 融资租赁与经营租赁对公司收益和纳税的影响

当某项物品以经营的方式进行租赁的话, 那么对于承租方来讲, 企业支出的租赁费是期间费用, 虽然该费用会在一定程度上降低企业的利润, 但是经营租赁产生的租赁费用在税收统计时是可以提前列支的, 所以从根本上讲它影响的是企业的税后费用。用数学公式表示为:

租赁税后费用=租赁费用× (1-所得税税率) 。

当某件物品以融资的方式进行租赁的话, 那么对于承租方来说, 其租入的资产和企业固有资产一样, 在会计处理过程中应计提折旧费用。此外, 在会计处理过程中可能存在不确定的融资租赁费用, 此项费用可以当做摊销费用在税收统计之前列支出来。基于上述原因, 采用不同的租赁方式, 会对公司的收益及纳税产生不同的影响。下面, 通过举例来进行分析:

A企业现在的税前年利润为496.75万元, 每年的利息开支为20万元, 企业按25%的税率缴纳所得税, 企业固定资产的折旧采用直线的方式进行计提。企业预计在今后10年内租入一台设备从2012年10月1日起租, 到2022年10月1日结束, 每年需支付租赁费用50万元, 年底结算。如果该设备的公允价值为315万元, 折现率为10%, 残值为0, 那么采用不同的租赁方式会给企业带来什么后果呢?

我们通过统计计算可以得到不同的租赁方式对A企业收益及纳税的影响, 结果如表1所示。

表中融资租赁时的租赁费取最低租赁付款现值, 因为该设备需要每年支付的费用为50万, 支付年限为10年, 依据公式:最低租赁付款现值=50× (P/A, 10%, 10) =307.2万元, 所以第一年的租赁费用为307.2÷10=30.72万。依据会计准则, 固定资产的记账价值取公允价值和最低租赁付款现值的较小值, 即307.2万元, 所以年折旧费为30.72万元。

通过上述分析可知, 如果企业采取经营租赁的方式进行租赁, 那么每年需缴纳租赁费50万元, 实际税后租金为50× (1-25%) =37.5万元, 为企业节约所得税12.5万元。若采用融资的方式进行租赁, 则每年需支付的租金用各不相同, 第一年为30.72万, 并逐年递减;同时设备年折旧额为30.72万元。融资租赁相比经营租赁在第一年少缴纳的所得税2.9万元, 少盈利8.6万元。

三、结束语

综上所述, 企业在账务处理的过程中, 要区分清楚融资租赁与经营租赁二者的形式, 区别对待。总的来说, 若企业的不确定因素较多, 经验风险较高, 最好采用经营租赁;若企业的风险较低, 经营环境稳定, 最好采用融资租赁。企业要积极结合自身的实际经营状况, 做出正确的决策, 从而保障自身的稳定持久发展。、

参考文献

[1]杨伟.经营租赁和融资租赁的财务影响分析[J].现代经济信息, 2009, 9

房产租赁 篇11

何为资产证券化

资产证券化是中国证监会监管下的结构性创新融资产品，具有表外融资、真实销售以及低融资成本的特性，可以盘活公司资产，进一步扩大公司业务规模。ABS的实质是把未来具有稳定收益的独立性资产作为支持发行证券的活动。原始权益人（卖方）将不流通的存量资产或者可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可以销售和流通的金融产品的过程。理论上讲，可产生稳定且能可靠计量的未来收益的资产都能作为资产证券化的原始资产，拥有这些原始资产的原始权益人都能开展资产证券化活动，从而达到融资的目的。

资产证券化发源于20世纪60年代，进入21世纪，资产证券化在中国的发展渐入佳境。2005年，“中国联通CDMA网络租赁费收益计划”掀开了我国企业资产证券化试点工作的序幕，两年内，共有9支产品相继发行，基础资产涉及应收租金、高速公路收费、BT应收账款、电费收益权等，累计融资262.85亿元。

2006年4月，远东国际租赁有限公司的首期租赁资产支持收益专项资产管理计划获得中国证监会正式批准，这是国内首只租赁资产证券化产品。计划发行总规模4.86亿元，其中优先级受益凭证总规模4.76亿元，法定到期日2008年1月；次级受益凭证为910万元，法定到期日2008年12月。

试点期间，ABS的认购对象确定为有一定风险识别能力的机构投资者，包括大型企业集团、财务公司、社保基金、企业年金、信托公司和证券投资基金等。专项资产管理计划的受益凭证在沪、深证券交易所大宗交易系统挂牌交易。

2007年，监管部门对试点成果进行总结，暂时停止对相关产品的审批。2009年4月，证监会下发了《证券公司企业资产证券化业务试点指引》，重启企业资产证券化试点工作。

2011年8月，远东租赁“远东二期专项资产管理计划”成功设立，募集资金人民币12.79亿元。本项目发行优先级受益凭证总规模为人民币10.89亿元，发行次级受益凭证总规模为人民币1.90亿元。

2012年11月，工银金融租赁有限公司“工银租赁专项资产管理计划”已经获得中国证监会审批通过，成为国内金融租赁企业首支获批发行的资产证券化产品。计划总规模16.3亿元，优先级规模15.9亿元，次级0.4亿元。

近年来，中国融资租赁行业伴随整个经济的发展有了突破性的发展，但资金来源较为单一等问题也日渐突出，成为行业亟待解决的主要矛盾之一。经过前期的试点与总结，该产品将逐渐成为企业常规融资品种，监管机关与市场投资者对该产品有了较为清晰的认识。

资产证券化意义何在

中航租赁近年来努力在融资方式上追求创新突破，不断拓宽资金渠道，通过增资扩股、拓展境外融资、资本市场融资等方式，为飞机、船舶及设备等融资租赁业务开展提供了有力的资金支持。资产证券化作为当前深化金融改革重要的金融创新形式之一，将有效地为租赁公司开辟新的融资渠道，破解资金来源困局，进一步促进租赁资产流动性，为融资租赁业务发展打开更广阔的空间。

首先，实施资产证券化将有利于公司增强资产的流动性，迅速扩大业务规模，提升收益性。根据《商务部国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》（商建发[2004]560号）第九条的规定，融资租赁试点企业的风险资产（含担保余额）不得超过资本总额的10倍。以现有发展速度，融资租赁行业在不立即增资的前提下，公司发展普遍将受到限制。另外，大量应收租赁款的未来现金流目前只能体现在资产负债表里，无法立即产生价值。

资产证券化方案就是解决这些问题的创新性途径，简而言之，通过把这些应收账款未来现金流打包销售给市场上的投资者，以实现真实销售应收账款，应收账款提前下表以给后期业务发展提供空间。即使资金加速回笼，又有效地锁定了风险。公司可以利用这些资金，投入新一轮资产生息的业务当中，在做大自身收益的同时，为公司研发、生产和销售等领域提供更多的金融支持和增值服务。公司要想迅速扩大业务规模，提升收益，须统筹运用多方资源，其中重要的一项内容就是盘活这些数额巨大的未来现金流，让这只“金蛋”提前孵化。

其次，实施资产证券化将有力地拓展公司融资渠道、降低融资成本。目前，融资租赁公司运营资金主要依靠银行贷款，融资渠道较为单一。资产证券化方案，可以拓宽公司资金的来源渠道，提高公司资金的筹集能力，优化融资结构，使得资金更好地与租赁项目相匹配。目前该计划产品利率成本普遍低于市场利率，这大大降低了公司的融资成本。

再次，实施资产证券化将增强公司的知名度，提升公司在行业和客户中的地位。能在资本市场实现融资，表明了公司在治理结构、发展潜力、盈利能力等方面均达到了较高的水平，符合了一个优秀企业的标准。与银行保理、信托产品不同，资产证券化产品是一种直接融资产品，该产品向境内符合购买条件的机构投资者发行，发行后将在交易所挂牌上市。公开发行资产证券化产品可提升公司在资本市场知名度，扩大公司在行业内的影响力。

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如何实现资产证券化

融资租赁公司发行资产证券化产品的操作方式是通过专项资产管理计划，其资金流动方向是：租赁债权的拥有者租赁公司将其所持有的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构，从SPV（Special Purpose Vehicle，是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体）那里取得销售租赁债权的资金。SPV以这些债权为基础发行租赁债券，由二级市场的中介机构把租赁债券销售给投资者，并从最终投资者那里取得销售租赁证券的资金。这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。中航租赁本次发行的ABS以券商通道设立SPV，为标准产品，按照规定和流程于2014上半年拿到正式批文，也是在证监会资产证券化产品改为备案制之前被批准的最后一批标准项目。

具体来说：假设原始权益人按5%（为商业银行5年期贷款基准利率6.4%的78%）的折现率将余额为5亿元（假设应收账款的支付频率为每月883万元，共60个月）的应收账款销售给资产管理计划，计划付给原始权益人44，159万元，具体计算过程参见下表：

公司5亿元应收融资租赁款实现真实销售，在产品销售完毕即可一次性获得全部募集款项44，159万元，同时需修改承租人支付的租金账户，通知承租人直接支付给约定的支付管理计划专项账户。

该方案顺利实施后将实现以下有利因素：

1、表外融资，降低财务风险，减轻发展规模受限压力。若利用银行贷款负债融资，会使公司资产负债率不断增加，财务风险渐大。资产证券化产品可使公司实现表外融资，在销售应收融资租赁款的同时可以继续新增租赁资产，即在不增加自身资产负债率的情况下实现大规模融资，有效降低财务风险，提高收益，以减轻注册资本对租赁资产规模的限制压力。

2、节约融资成本，降低融资难度。发行相关成本费用为：律师事务所出具法律意见书50万元左右；信用评级机构出具信用评级报告50万元左右；银行托管费约0.1%每年；计划管理费0.5%～0.9%每年。该产品取得的综合融资成本为6%左右，等于取得银行的五年期贷款利率下浮7%。

3、真实销售，违约风险转移。租赁公司在做每一笔业务时都经过审慎决策，但无法确保每笔业务都会按时足额地还款，公司面临着承租人的违约风险。本方案则是将租赁资产打包，通过资产管理计划出售给投资者，将公司面临的违约风险部分转移，达到真实销售。

4、增加资本充足率，为业务发展打开空间。因为将风险权重的“应收租赁款”转变为风险权重为0的“现金”，使得公司资本充足率有所增加，为公司未来业务打开更大的空间。

另一方面，我们也要看到方案所隐含的不利因素：

1、资产证券化提前实现收入的同时亦减小了公司租赁资产规模。资产证券化销售应收融资租赁款的同时减小了租赁公司租赁资产规模，虽然提前实现收入，但公司总租赁资产规模也有所降低。可能会对公司在社会中介评级或行业资产排名等方面有所影响。

2、产品发行失败带来的风险损失。由于方案设计、审批、销售等环节出现问题，可能导致产品最终不能成功发售。前期需支付证券公司、律所及信用评级机构相关费用，如不能成功发售将成为公司损失。

由此可见，资产证券化过程中蕴含一定风险，因此在必要的风险分析后还要对一定的资产组合进行风险结构重组，并通过额外的现金流对可预见的损失进行弥补，因此几乎所有公开发行的资产证券化交易都使用了某种形式的增信措施来提高信用等级。证监会也《关于通报证券公司企业资产证券化业务试点情况的函》指出资产证券化项目应有外部信用增级措施，切实保护投资者利益。选择高资信等级的关联企业为该产品提供担保，一方面有利于主管机关对本产品的顺利审批，提高发行成功率，另一方面能大幅提升本产品的信用等级。信用增级的手段有很多种，主要可以分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要由资产证券化交易结构的自身设计来完成，外部信用增级主要由第三方提供信用支持。

其中，内部信用增级中最为广泛使用的是通过优先层和次级层投资者在本息支付的次序上实现的信用支持。每一层债券投资者在信用增级意义上受益于下一层的投资者。最具优先/次级证券结构信用支持特征的是近年来发展迅速的CDO产品和MBS/CMO产品，其优先/次级证券结构呈现相当的一致性，优先/次级证券结构是这些产品信用增级的主要方式。

第二种内部信用增级是收益差额（Excess Spread）。收益差额是SPV所获的现金流与管理费用和支付证券收益之间的差额。在正常情况下，收益差额归第一风险承担者，即发起人。然而，在SPV的信用状况恶化时，收益差额根据发行证券的优先等级，支付给优先证券的持有者。外部信用增级主要通过银行、担保公司或保险公司向投资者提供证券化交易、履行支付本金和利息等信用担保。

房产租赁 篇12

一、融资租赁资产公允价值确认

租赁准则第十八条规定, 在租赁期开始日, 出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值, 同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。出租人在租赁期开始日按照上述规定转出租赁资产, 租赁资产公允价值与其账面价值如有差额, 应当计入当期损益。由于初始直接费用与其现值本无区别, 未实现融资收益的入账金额实质上是按最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认的, 由此可以推断, 融资租赁资产是按照最低租赁收款额与未担保余值的现值之和确认的。

按照企业准则应用指南附录作账务处理, 按租赁开始日最低租赁收入额与初始直接费用之和, 借记“长期应收款”科目, 按未担保余值, 借记“未担保余值”科目, 按融资租赁资产的公允价值 (最低租赁收款额与未担保余值的现值之和) , 贷记“融资租赁资产”科目, 按发生的初始直接费用, 贷记“银行存款”等科目, 按其差额, 贷记“未实现融资收益”科目。融资租赁资产的公允价值与其账面价值有差额的, 还应借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。

根据上述租赁准则的相关规定可以得出, 融资租赁资产的公允价值即为最低租赁收款额与未担保余值的现值之和。即租赁资产公允价值=最低租赁收款额的现值+未担保余值的现值。计算最低租赁收款额与未担保余值的现值之和时采用的折现率为租赁内含利率。而依据租赁准则第三章第十三条规定, 租赁内含利率是指在租赁开始日, 使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。即最低租赁收款额的现值+未担保余值的现值=租赁资产公允价值+出租人的初始直接费用。整理可知, 租赁资产公允价值=最低租赁收款额的现值+未担保余值的现值-出租人的初始直接费用。同一租赁准则对租赁资产公允价值的确认推导出两种截然不同的计算公式, 当出租人初始直接费用发生时, 上述计算公式难以自求平衡, 令人无从下手。

二、初始直接费用确认

租赁准则第十八条规定, 在租赁期开始日, 出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值, 记入“长期应收款”科目, 此规定不符合应收款项科目的常规用法, 此做法有出租人替承租人垫付初始直接费用的嫌疑。准则之所以做出这样的规定, 无非是要对出租人的初始直接费用也进行摊销, 不如将其记入“长期待摊费用”科目, 在未来租赁期内分期摊销, 理解判断更加直观准确。

三、租赁投资净额

准则第二十条规定, 有证据表明未担保余值已经减少的, 应当重新计算租赁内含利率, 将由此引起的租赁投资净额的减少, 计入当期损益, 以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。租赁投资净额是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。租赁准则第十八条规定, 将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。结合文中所述, 未实现融资收益的入账金额实质上是按最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认的, 融资租赁资产的入账价值就是最低租赁收款额与未担保余值的现值之和。由此可以推断, 租赁期开始日租赁投资净额就是融资租赁资产的公允价值。但是对租赁投资净额的正确判断已成为会计实务的困惑, 以《2008注册会计师考试辅导教材——会计》融资租赁一节例题为例, 出租人融资租赁会计分录中租赁投资净额使用的是资产的账面价值, 而在计算未实现融资收益分配表中确又调换成租赁资产的公允价值, 权威教材应用尚如此混乱, 会计实务中可想其困惑是很重的。又因为租赁准则规定, 出租人在租赁期开始日按照上述规定转出租赁资产, 租赁资产公允价值与其账面价值如有差额, 应当计入当期损益, 根据此准则要求, 出租人在租赁期开始日只能按租赁资产的公允价值转出, 才能进而计算租赁资产公允价值与其账面价值差额并作相应的会计确认。如果按照租赁资产账面价值转出, 租赁资产公允价值与其账面价值之间的差额则无法通过会计直接确认核算, 必须在核算时人为区分出租赁资产公允价值与其账面价值之间的资产处置损益, 否则将影响到未实现融资收益的正确计量确认。

四、售后租回出售损益的确认

租赁准则第三十一条规定, 售后租回交易认定为融资租赁的, 售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延, 并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊, 作为折旧费用的调整。

第三十二条规定, 售后租回交易认定为经营租赁的, 售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延, 并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊, 作为租金费用的调整。但是, 有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的, 售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。

租赁准则规定, 对于融资租赁在租赁期开始日出租人应按融资租赁资产的公允价值, 贷记“融资租赁资产”科目, 融资租赁资产的公允价值与其账面价值有差额的, 还应借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目确认为当期损益, 即应将租赁资产的处置损益在当期确认。但是售后租回有关规定为:售后租回交易无论认定为融资租赁的还是认定为经营租赁的, 售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延, 并按照一定的方法进行分摊, 作为相关费用的调整。售后租回中租赁资产账面价值与其公允价值之间的差额也予以递延进行摊销, 这与融资租赁时资产的公允价值与其账面价值的差额确认为当期损益的规定不相符合。

综上所述, 对于售后租回资产处置损益的确认应与出租人融资租赁资产损益确认相一致, 区分融资租赁资产的公允价值与其账面价值的差额以及融资租赁资产的公允价值与其售价的差额分别作不同的会计处理, 融资租赁资产的公允价值与其账面价值的差额应确认为当期损益, 记入营业外收支科目中;融资租赁资产售价与公允价值之间的差额应记入递延收益予以摊销。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则第21号——租赁.经济科学出版社, 2006.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则第21号——租赁应用指南.中国财政经济出版社, 2006.