房产测量技术（精选8篇）
房产测量技术 篇1
房产测量的内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料, 是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天, 基本实现了商品化, 房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。
为了维护市场经济秩序, 进一步规范商品房销售行为, 提高商品房销售面积的准确性, 减少商品房买卖双方的纠纷, 维护广大消费者的合法权益, 建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》, 但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧, 操作上有难度, 有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
1 房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式, 在当前有着重要的意义。首先, 房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力, 处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性, 是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次, 房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料, 通过对房屋自然状况和权属况的专业测量, 弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况, 从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分, 也是建房地产档案的原始资料。因此, 房产测量是进行城市土地资开发利用, 城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后, 房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下, 部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意, 推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益, 有利于维护正常的市场秩序。
房产测量随着房屋价格的上涨而愈发广受关注, 因而在此意义上对房屋测量若干问题进行研究具有重大的意义。
2 共有建筑面积和公用建筑面积
共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定:消费者购买的商品房建筑面积 (销售面积) 为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权, 而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定, 享有对某物的财产权, 共有人对共有物有使用权, 收益权和处置权, 公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
3 常见房产测量技术
房产测量技术经过多年的发展, 目前常见的测量技术主要有:
3.1 房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息, 通过计算机数据处理, 再经过图形生成和编辑, 获得房产数字化图, 最后经数控绘图仪或其它输出设备, 绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用, 数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此, 数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
3.2 运用坐标解析法进行房产测量的计算
房屋销售面积计算比较复杂, 一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算, 用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程, 房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此, 一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
3.3 GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术, GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性, 实现了图形属性的双向连接, 使房屋面积的分摊结果更准确, 并自动生成繁琐的分层分户。
4 房产测量中“幢”的划分
幢是房产调查的基本单位, 也是房产要素测量的基本单位, 因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有:
4.1 应同期规划、同期建设、同期验收
理论上和实践操作中, 同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的, 不同期规划、建设和验收的项目将各自独立, 单独成幢。
4.2 地面以上部分的基础、结构应为统一整体
作为同一幢楼, 地面以上部分的基础、结构应为统一整体, 具体是指房屋的各个部分结构相连, 即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起, 不可分割。如果房屋各部分间互不相连, 则可以将各部分独立分幢。
4.3 房屋所占用的土地应为同一产权人
根据有关规定:房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上, 且各土地使用权人的土地权属清楚, 则该房屋不能作为一幢处理。
4.4 有共同的共有共用设施
“幢”的划分, 对广大产权人而言, 最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施, 那么, 无论是作为一幢还是作为多幢, 对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵头, 土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政建设等部门共同担纲的一项基础性工作, 这样既能有效的避免政府重复的资金投入、重复的基础测绘, 又能保证信息的共享, 也能保证基础测绘中的统一性 (即统一的作业要求、统一的测量精度、统一的成图质量、统一的成果管理) 和唯一性 (成果的唯一性) 。基于这一基础图的房产测绘也就减少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好的单位, 应该通过改制这一契机, 广招贤才, 苦练内功, 重点投入到城市基础图的测绘中去, 更好发挥先锋带头作用。
房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础, 是权利人维护自身权益的前提和保障, 因而加强房产测量研究具有重要意义。
摘要：随着住房制度的进一步改革与完善, 随着近年来商品房价格的持续走高, 房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。对当前房产测量中常见的若干问题进行研究, 希望能对房产测量的改善有所帮助。
关键词：房产测量,共有面积,公用面积,房产测量技术
房产测量技术 篇2
1、房产测量是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。其运用测绘技术和手段，按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。
2、房产测绘是一种政策性很强的专业测绘，通常也称为法定测绘。
3、房产测量技术流程： ①测量工程项目受理
②签定合同（一般由测绘大队等政府部门组织委托测绘，事前需要申请）③外业实地测量
④内业电脑绘图，面积分摊计算 ⑤质量检查、验收、收费
⑥向客户提交成果及技术报告、入档 图示如下：
4、房产测绘与普通测绘的区别： ①房产测绘工作分为两大项：
⑴建立房产测量平面控制网和测绘房产分幅平面图。（基础测绘）(2)测绘房产分丘、分户平面图及相关图、表、册、簿、数据等。（项目测绘）②主要区别：
⑴比例尺的确定不同:房产分幅图规定为1：500或1：1000；分丘、分户图不规定比例尺，而是根据实际情况确定。
(2)测绘内容上的区别:房产测绘不仅确定地物相关的位置，而且包括与其权属有关的要素。
(3)测绘成果效力不同:房产测绘成果经房产管理部门登记、入档后，即具有法律效力，不得随意修改。
(4)测绘成果产品不同:房产测绘成果形式有图、表、册、簿、数据等。(5)精度要求不同:界址点精度及房屋面积测量的精度要求高。(6)修测、补测、变更测量及时:保证房产测绘成果的现势性(7)房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产
5、房产测量的目的和任务：
房产测量的目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划建设以及市政工程等提供数据和资料。
6、房产测量的基本内容：
房产测量的基本内容包括以下七个方面：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收。
7、房产测量的成果：
①房产簿册，包括：房产调查表；房屋用地调查表；有关产权状况的调查资料；证明及协议文件。
②房产数据集，包括：房产平面控制点成果；界址点成果；房角点成果；高程点成果；面积测算成果。③房产图集，包括：房产分幅平面图；房产分丘平面图；房屋分层分户图；房产证附图；房屋测量草图；房屋用地测量草图。
8、房产测量的基本精度要求: ①房产测量的精度指标与限差；
②房产平面控制测量的基本精度要求；
③房产分幅平面图与房产要素测量的精度； ④房产界址点、房角点的精度。
9、房产测绘应遵循的法律、法规、管理办法有哪些？
《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《山东省实施〈房产测量管理办法〉细则》（省建设厅、省国土资源厅联合印发）、《房产测量规范》（2000版国家标准）。
10、房产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；房产测绘成果具有法律效力；精度要求高；修测、补测及时。
11、房产平面控制测量的目的和作用: ①目的：是建立一个高精度的、有一定密度的、能长期保存使用的、稳定的房产平面控制网。为整个房产测量工作 提供一个准确的控制框架和定位基准，并控制误差的累积。②作用：⑴为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。
⑵为房产测绘的变更与修测提供起算数据。
12、房产平面控制网的布设原则与基本要求：
①布设原则：“从整体到局部、从高级到低级、分级布设的原则，也可越级布网”。②基本要求：
⑴要求控制点间有较高的相对精度
⑵要求房产平面控制点有相当的分布密度
⑶要求能长期保存使用，房产平面控制网点都应该埋设永久性固定标志。⑷要求房产平面控制网点的坐标能保持较长时间的稳定，不要经常变化。
13、房地产平面控制网布设的一般过程：
①了解控制测量的目的和收集资料 ；②确定布网方案；③编写技术设计说明书；④造标埋石；⑤外业观测；⑥内业计算；⑦编写技术总结。
14、房产平面控制测量的主要方法：导线测量、GPS定位测量、三边测量和三角测量。
15、房地产调查的意义与内容： ①意义：⑴房地产调查是房地产测绘的重要工作之一，通过实地的详细调查，获得房屋及
其用地情况的真实可靠的第一手资料。
(2)房地产测量中一项工作量很大的基础工作。调查内容很多，一般分为房屋调查
与房屋用地调查，其中包括每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状
况等基本情况，以及地理名称和行政境界等。
②内容：⑴房地产坐落调查；(2)房屋用地权属界即丘界的调查；(3)房地产权属状况调查；
(4)房产权界状况调查；(5)房屋状况调查；(6)地理名称和行政境界调查。
16、房地产调查的方法：
①初始测量调查：初始测量的调查资料来源有二。②变更测量调查：变更测量的调查采用“先阅后查”的办法进行。
17、房屋用地单元的划分与编号：
①丘与丘号：丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属一个产权单元的称“独立丘”，一个地块属于几个产权单元的称“组合丘”。
②丘的划分：有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。
③丘的编号：丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。
18、房产区与房产分区: ①房产区：房产区应在市辖区或县（旗）或县级市的范围内统一编号，避免重号，保证代码的唯一性。
②房产分区：房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。
19、房屋调查的内容：
①房屋坐落的调查； ⑴房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。②房屋产权人、产权性质、产别和权源的调查；
⑴房屋产权人是指房屋所有权人的姓名，若是单位或部门所有，产权人是单位或部门的全称。
(2)房屋产权性质是指按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类。即：全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权、私人房屋所有权。
③⑴房屋层数是指房屋自然层次的总层数。
[计算房屋层数，一般从房屋室外地坪以上的楼层 起算，对于按自然地形起伏变化竖向设计建造的 房屋，从首层室外地坪以上起算。](2)层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几 层。
⑶房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等 主要承重构件的建筑材料划分的类别。
⑷建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应
以翻建竣工年份为准。④房屋用途、占地面积、建筑面积的调查;⑴房屋用途是指房屋的目前实际用途。房屋用途分类标准按《房产测量规范》附录A中的A6执行。
(2)是指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法的一项重要指标。应从房屋批件资料中收集获得。
⑶房屋的建筑面积是指该房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从房屋批建资料中收集。
⑤墙体归属，产权纠纷和他项权利记录；
⑴墙体归属主要是指墙体投影面积的产权归属。墙体归属以权属单元为单位调查。墙体的归属根据具体情况可划分为自有墙、共有墙和借墙三种。
(2)他项权利指房屋所有权上设置有其他的权利。种类有典权、抵押权等。⑥填写房屋调查示意表并绘制房屋权界示意图； 20、房产要素测量： ①界址测量：⑴界址点坐标的测量 ；(2)丘界线测量；
界址测量是指对界址点和界址线所进行的测量，最主要就是测定出界址点的坐标。②境界测量
③房屋及其附属设施测量：⑴房屋的测量（房屋按外墙勒脚以上墙角为准，依水平投影进行测量。）；(2)房屋附属设施的测量；⑶房角点测量（房角点的测量，指对建筑物角点测量，与界址点的测量相同，房角点的类别代码为4）⑷独立地物测量（对于独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定出定位点的位置）。
④陆地交通、水域测量：⑴铁路、道路、桥梁的测绘；(2)水域的测绘。
21、房产界址点：简称界址点或拐点，即是房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。
22、界址点精度：《房产测量规范》中规定，房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50cm的相邻界址点间的间距误差不超过表1的规定。
23、界址点的埋设及标志种类：
界址点的位置，应在权属调查确定界址线的同时通过规定的法定程序标定。所有界址点均应埋设标志，并记载标石类型和方位。
24、界址点的编号：
界址点的编号是以高斯-克吕格的整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1至99999连续顺编。
点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点的编号三部分组成，编号形式如下： ××××××××× × ×××××
编号区代码（9位）点的类别代码（1位）点的编号（5位）例：375384662 3 00028 点的完整编号为***
25、界址点、建筑物角点的测量方法：界址点测量应从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。
26、房产要素测量方法：
房产要素测量的方法主要包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集法测量。① 野外解析法测量：
野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，在野外对房产要素进行采集，画好草图，内业通过计算机处理编辑成图。
但不论使用何种方法，必须要保证所测各点相对于房产平面控制点的点位中误差不超过±0.05m，最大限差为±0.10m。
② 航空摄影测量
航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到野外进行地物要素的补调或补测，最后得到符合规范的房产图而进行的测量。
③全野外数据采集
全野外数据采集指利用全站仪、半站仪、电子平板、电子记簿等设备在野外进行数据采集，5通过计算机屏幕编辑，得到数字图形。观测时，水平角和竖直角读至1′，测距读至1mm；最大距离一般不超过200m，施测困难地区可以适当放宽，但对超过100m时，水平角读至0.1′。
野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。
27、房产测量是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。
①采集：是指采用测绘科学技术，按照房产管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。
②表述：是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用。
③ 房屋和房屋用地：房屋必须占用土地，房屋和房屋用地习惯称房地产。房屋和土地是不可移动、价值巨大的、经久耐用的个人财产和社会财产。
28、房屋：
①房屋：是指具有承重柱（墙），有上盖及维护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的供人们生产（经营）、生活或储存货物的建筑物。
②包括：主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。
④ 构成房屋的条件：应具有上盖；应有围护物； 结构牢固，属永久性的建筑物； 层高在
2.20m或2.20m以上；可作为人民生产或生活的场所。
⑤ 屋的分类：房屋的分类有很多种，概括起来有以下几种。⑴按房屋单位的使用性质分类；
⑵按房屋的结构分类；⑶按房屋层数分类；⑷其他分类。⑥ 房屋的用途：一般分为设计用途和实际用途。
29、主体房屋：包括一般房屋、架空房屋、窑洞、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊（有柱走廊、檐廊、挑廊、门廊、架空通廊）、阳台（封闭阳台、不封闭阳台）、门（门、门斗门墩、门顶）、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等。
30、房屋用地：是指房屋占地和生产生活所用土地的总称。包括房屋占地面积、院落面积，还包括房屋附属设施和房屋围护物所占的面积。
31、房产面积测绘名词：
①房屋面积测绘：房屋各层水平投影面积的测量与计算。
②房屋的建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。
③房屋的套内建筑面积（由以下三部分组成）：
⑴套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。
(2)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。套之间的分隔墙：套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。
⑶阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。
④房屋的共有建筑面积（由两部分组成）61）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。
⑤房屋的产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
⑥建筑预测面积：据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。
⑦ 建筑竣工面积 ：竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。
32、《实施细则》有关术语：
①幢：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。②房产：房屋产权的简称。
33、房屋建筑面积测算规则：
①计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：应具有上盖；应有围护物； 结构牢固，属永久性的建筑物； 层高在2.20m或2.20m以上；可作为人民生产或生活的场所；具有明确的归属；建筑物的构成具有合法性。
②计算全部建筑面积的范围：
a.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。
c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
d．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。
e．房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f.挑楼，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。③计算一半建筑面积的范围： a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。7d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。④不计算房屋面积的范围：
a．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室等。b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c．房屋之间无上盖的架空通廊。
d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f.骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
s．利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
34、面积测算的方法与精度：
①坐标解析法：坐标解析法是根据房屋用地界址点或丘边界点的坐标计算房屋用地面积或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。
②实地量距法：实地量距法是在实地使用仪器如全站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计算出图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。
③图解法。
35、房屋共有建筑面积的分摊：
①房屋的共有建筑面积（由两部分组成）：具体见
31、④。②共有面积的分摊原则：
（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊。(2)无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
共有建筑面积分摊以幢为单位进行，分摊的共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。共有建筑面积按比例分摊的计算公式：δSi = K×Si
• 上式中 K＝∑δSi/∑Si • 式中：
• K—共有建筑面积分摊系数；
• Si—各产权单元自有建筑面积，m2 • δSi—各产权单元应分摊的分摊面积，m2 • ∑δSi—需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，m2 • ∑Si—参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，m236、37、房产图的分类： 按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。
38、房产图的作用： ①房产分幅图的作用
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图以幅绘制。
② 房产分丘图的作用
房产分丘图是分幅图的局部图，是反映本丘内所有范围及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。
③ 房产分户图的作用
房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。
④ 房产测量草图的作用
39、房产图测绘内容
①房产分幅图测绘内容与要求
测量对象：控制点；线；房屋；房屋附属设施；围护物；房产要素和房产编号；地形要素；地理名称注记。
②房产分丘图测绘内容与要求
分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。③房产分户图测绘内容和要求
分户图表示的内容包括房屋权界线、四面墙体和归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
④房产分幅图测量草图的内容和要求
40、房产图的成图方法：平板仪测量成图；编绘法成图；数字成图。
41、房屋变更测量是指房屋发生买卖、交换、继承、分析（割）、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化而进行的更新测量。
42、房产变更测量的内容: ①现状变更测量内容
⑴房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层次的变化；(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；
（3）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；
（4）道路、广场、河流的拓宽，改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；（5）地名、门牌号的更改；
（6）房屋及其用地分类面积增减变化。②权属变更测量内容
（1）服务买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；（2）土地使用权的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；（3）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；（4）他项权利范围的变化和注销。
43、房产变更测量的方法: ①现状变更的方法
根据房地产变更范围的大小和房地产平面图上现有平面控制点的分布情况，采用不同的测量方法。
房产测量技术探讨 篇3
一、房产要素测量
(1) 界址测量。 (1) 界址点的编号, 以高斯投影的一个整公里格网为编号区, 每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。 (2) 界址点测量, 从邻近基本控制点或高级界址点起算, 以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定, 也可在全野外数据采集时和其他房地产要素决定。 (3) 丘界线测, 量, 需要测定丘界线边长时, 用预检过的钢尺丈量其边长, 丘界线丈量精度应符合规范规定, 也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线, 可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上, 供汁算丘面积及复丈检测之依据。 (4) 界标地物测量, 应根据设立的界标类别、权属界址位置选用各种测量方法测定, 其测量精度应符合规范规定, 测量结果应标示在分丘罔上。界标与邻近永久性的地物宜进行联测。
(2) 境界测量。行政境界测量, 包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时, 应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定, 国界线上的界桩点应按坐标值展绘, 注好编号, 并尽量注出高程。
(3) 房屋及其附属设施测量。 (1) 房屋的测绘应该根据不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋进行分别的测量, 入股是独立成幢的房屋, 那可以按照房屋四面墙体外侧为界测量;假如是毗连房屋四面墙体, 那就需要在房屋所有人指界下, 区分自有、共有或借墙, 以墙体所有权范围为界测量。 (2) 房屋附属设施测量, 柱廊以柱外围为准;门廊以柱或围护物外围为准, 独立柱的门廊以顶盖投影为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门墩以墩外同为准;挑廊以外轮廓投影为准;门顶以顶盖投影为准;阳台以底板投影为准。 (3) 房角点测量, 指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志, 可以房屋外墙勒脚以上100±20厘米处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物, 可直接测定三个房角点坐标, 另一个房角点的坐标可通过计算求出。
(4) 陆地交通、水域测量。 (1) 陆地交通测量主要是包括道路、桥梁、铁路测量。道路以路缘为准;铁路以轨距外缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。 (2) 水域测量包括河流、湖泊、沟渠、水库、水塘测量。沟渠、池塘以坡顶为准测量;河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准。
二、房产测量的基本精度要求
(1) 一般而言, 房产测量的精度指标与限差, 要根据中误差作为评定精度的标准, 通常以两倍中误差为限差。
(2) 房产平面控制测量的基本精度要求, 末级相邻基本控制点的相对点位中误差, 不能大于±0.025米。
(3) 房产分幅平面图与房产要素测量的精度, 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点, 相对于邻近控制点的点位中误差, 不能打过图上±0.5毫米。根据已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时, 地物点相对于邻近控制点的点位中误差, 一般不能大过图上±0.6毫米。入股是全野外采集数据, 或者是野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点, 在其相对于邻近控制点的点位中误差的控制上, 最好不要大过±0.05米。
(4) 房产界址点的精度要求。房产界址点的精度通常是分为三级, 各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50米的相邻界址点的间距误差不超过《房产测量规定》表的相关规定;间距未超过50米的界址点问的间距误差限差不能超过一定的范围。
(5) 房角点的精度要求, 需要测定房角点的坐标时, 房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准;不要求测定房角点坐标时则将房屋按精度要求表示于房产图上。
(6) 房产面积的精度要求, 房产面积的精度分为三级, 各级面积的限差和中误差不能超出《房产测量规定》相关的计算结果。测量误差分类按误差性质可分为两类, 即系统误差和偶然误差。
系统误差是指在相同条件下作一系列观测, 如果误差的数值和符号呈现规律性的变化或者保持某一常数。产生的主要原因有这个几个方面:测量仪器、工具的不完善、外界条件的变化。一般来说, 可采用计算方法或观测的方法消除或减弱系统误差, 因为其是一种有规律的误差。
偶然误差是指在相同条件下对某量作一系列观测, 误差的大小和符号都表现出偶然性, 也就是从表面上看没有任何规律性的误差。偶然误差只能靠增加观测个数来提高观测值的精度, 而无法用计算改正和改变观测方法来消除。精度误差分布的密集成离散程度。
在实际测量工作中, 审核后的房产测绘成果必须要纳入房产档案统一管理。入股需要向围 (境) 外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料, 或者委托国 (境) 外机构印制房产测绘图件, 需要根据《中华人民共和同测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定进行有效的办理。
实际工作中, 常用方差、中误差、相对误差、允许误差、点位中误差、相邻点点位相对中误差等精度指标作为衡量测绘成果质量和可靠程度的定量性指标。
方差在相同观测条件下, 一组真误差平方的平均值之极限。中误差 (标准差) 方差的平方根称为中误差或标准差。相对误差中误差与观测值之比。允许误差通常又称极限误差或最大误差, 它是一组测量误差中允许出现的最大误差, 在实际工作中常采用两倍中误差作为允许误差。点位中误差点位误差都是相对某一点而言的相对位置误差, 相对于起算点, 则称为相对于起算点的点位中误差, 相对于相邻点, 则称相邻点的点位误差。点位相对中误差两点之间的相对位置中误差与该两点间距离的比值。
三、房产图的绘制方法
(1) 全野外采集数据成图。利用全站仪或经纬仪测距仪、电子平板、电子记簿等设备在野外采集的数据, 通过计算机屏幕编辑, 生成图形数据文件, 经检查修改, 准确无误后, 可通过绘图仪绘出所需成图比例尺的房产图。
(2) 航摄像片采集数据成图。将各种航测仪器量测的测图数据, 通过计算机处理生成图形数据文件;在屏幕上对照调绘片进行检查修改。对影像模糊的地物, 被阴影和树林遮盖的地物及摄影后新增的地物应到实地检查补测。待准确无误后, 可通过绘图仪按所需成图比例尺绘出规定规格的房产图。
(3) 野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等采集的测图数据通过计算机处理, 编辑成图形文件。在视屏幕上, 对照野外记录草图检查修改, 准确无误后, 可通过绘图仪, 绘出所需规格的房产图, 或计算出坐标, 展绘出所需规格的房产图。
(4) 平板仪测绘房产图。平板仪测绘是指大平板仪 (或小平板仪) 配合皮尺量距测绘。
四、结语
房产测量技术选择正确与否, 关系到测量的结果。这需要房产测量人员根据相关的技术标准和要求, 结合实际的测量工程, 在工作中严格执行相关的操作细则, 保证测量技术的先进性和可行性, 同时保证操作的正确性和精确性, 最终保证测量数据的准确性。
摘要：在房产开发中, 房产测量是其中重要的一个环节, 通过房产测量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有关信息, 能够为将来的房地产开发利用、产籍管理、房产产权、交易、征收税费, 以及为城镇规划建设等相关方面提供数据和资料。文章将就房产测量技术进行相关的探讨。
关键词：房地产测量,测量技术,测量内容
参考文献
[1]郭宗河, 郑进凤.电磁波测距三角高程测量公式误差的研究[J].测绘通报, 2004, (07) .
[2]张凤录, 赵英志.首都体育馆顶棚屋架变形测量[J].测绘通报;2004, (07) .
房产测量技术 篇4
关键词：实时动态技术,城市控制测量,GPS,工程案例
房产图控制测量是城市房产图测量的基础性工作。传统的方法一般采用导线测量, 随着全球卫星定位技术 (GPS) 的飞速发展, 它以高效率、高精度等优点, 迅速在城市控制测量中已被广泛采用。目前GPS实时动态定位技术 (RTK测量模式) , 更是以实时、快速、操作简单而越来越受到城市测绘单位的青睐。
我们采用Topcon Riper双频GPS接收机, 运用RTK模式完成了多个控制测量项目, 取得了良好的效果。本文主要结合工程实践, 就RTK技术在城市控制测量中的运用谈点体会。
1 RTK技术
GPS实时动态测量 (Real-Time Kinematic) 简称RTK, 是实时处理两个测站载波相位观测值的差分方法。具体作业方法是设置GPS基准站一台, 并将一些必要的数据, 如坐标系转换参数、预设精度指标、基准站坐标等输人GPS手簿, 一台或多台GPS流动站在若干个待测点上设站;基准站与流动站同时接收卫星信号;同时基准站通过电台将其观测值和设站信息一起传送给流动站;流动站将接收到的来自基准站的数据及GPS观测数据, 组成差分观测值进行实时处理。
2 工程案例一
2.1 工程概况
测区位于杭州市某开发区, 控制网布设面积约8kmz, 设计点位27座, 起算点采用位于测区南侧、东侧约0.8km的J市四等平面控制点各一座, 测区北侧、西侧边缘四等平面控制点各一座。
2.2 RTK GPS测量
为了保证测量成果的精度及可靠性, 我们在测区北侧及东侧的起算点分别设置基准站, 分别采集起算点空间坐标解算坐标系转换参数;并分别测量待测点平面坐标, 然后取两次测量的平均值作为最终成果;两次测量结果的坐标差值统计见表1。
根据上述两次测量坐差值的统计, 可算得两次测量平均值的点位中误差为±1.25cm。
2.3 RTK成果的外部检验
(1) 相邻点间边长检测。
检测采用TOPCONG TS602全站仪, 以两次测量平均值作为实测边长值, 共检测通视边17条;实测边长与RTK测量成果坐标反算所得边长的差值统计。
根据上述边长差值统计, 可算得相邻点间边长中误差为11.08cma。
(2) 采用导线测量方式的坐标检验。
在测区南测选择待测点6座, 按一级导线测量方式观测, 起算点为以上述J市四等平控制点为起算的按GPS静态方式观测的城市一级控制点;其测量结果与上述RTK测量成果的坐标差值统计。
根据上述坐标差值的统计, 估算RTK测量成果的点位中误差为±1.22cm。
3 工程案例二
测区位于杭州市G区约24km2区域内, 布设城市平面控制点43座, 采用该区域内分布较均匀的原有GPS四等平面控制点5座为起算点, 同样采用上述双基准站方式观测, 其中一次利用原GPS网测量时得到的WGS-84坐标建立坐标转换关系。
根据两次测量坐标差统计, X坐标两次测量最大差值为2.8cm, Y坐标两次测量最大差值为3.3cm, 两次测量平均值的点位中误差为±1.48cm。
本工程中, 我们同样采用TOPCONG TS602全站仪进行边长检测, 共检测边长11条。根据边长差值统计, 估算得相邻点间边长中误差为±1.13cm。
根据对上述工程数据的分析, 可知采用本文所述的双基准站观测方式, 取两次测量平均值的作为最终成果, RTK测量模式完全可替代全站仪导线测量应用于城市一、二级控制测量。
4 建议
(1) RTK测量与静态GPS测量相同, 首先得到的是WGS-84坐标, 必须通过一定的坐标转换关系才能得到用户坐标系坐标, 转换参数的求取精度对测量成果有很大影响, 因此在实际应用中首先应注意起算点精度, 特别应注意采用一定的方法检核起算点的相对精度;同时, 转换参数有一定的区域性, 它仅适用于起算点所圈定的一定区域, 外推精度随距离增加降低明显, 因此在实际工作中应尽量选择能覆盖整个测区且分布均匀的起算点。 (2) 若已知起算点为静态GPS控制网成果, 可利用已有WGS-84坐标及用户坐标建立坐标转换关系, 这样可节省采集起算点WGS-84坐标的时间、提高工作效率;但在利用原有成果时应注意所采用的WGS-84坐标应是在同一网平差中得到的, 因为它是由单点定位的WGS-84坐标推算得到的, 只代表某个特定的坐标对应关系。 (3) 基准站应选择位置较高的点位, 这样可明显扩大流动站作业范围, 但根据笔者对多个工程成果的统计分析, 基准站与流动站间的距离对测量成有一定的影响, 当流动站与基准站间的距离达到5km~6km时, 两次测得的坐标差值及相邻点间距离与全站仪边长测量的成果差值超过5cm的明显增多;笔者建议在采用RTK技术进行控制测量时, 为保证成果的精度及可靠性, 流动站的作业半径应控制在5km以内;
5 结语
利用RTK技术进行城市控制测量操作灵活、简单, 同时减少了大量的观测数据后处理工作, 大大提高了工作效率, 彻底改变了城市控制测量的作业模式;但在实际工作中应充分认识这一技术的特点及其与传统测量模式的区别, 设法提高测量成果的可靠性。
参考文献
[1]城市测量规范CJJ8-99.中国建筑工业出版社.
[2]全球定位系统城市测量技术规程.CJJ73-97.中国建筑工业出版社.
房产测量技术 篇5
关键词：产权式酒店,房产测量,内外业技术
引言
现代市场竞争异常激烈, 明显呈现多样化、个性化态势。在当前中国旅游业快速发展的支撑下, 酒店业投资成为时下热点。产权式酒店起源于20世纪60年代中期, 最早是瑞士的亚历山大耐特提出的"时权"酒店演变而来的。目前国际通行的产权式酒店有三种类型, 一是时权型, 二是公寓型, 三是投资型。中国酒店有六大主流发展模式, 而产权式酒店就是一个模式, 它兼具了地产投资, 酒店经营投资, 休闲产业投资于一身, 是一种价值很高的"双赢"模式。尽管我们对于产权式酒店这一概念还相对陌生, 但其的发展势头很强劲, 产权式酒店自1992年开始进入中国, 经过10多年的发展和规范, 软硬件投资环境的全面成熟, 几年时间里我国各大城市产权式酒店以有上百家。但其运作相对成功的却比较少, 产权式酒店面临的挑战也在加剧。所以我们应该从其中发展的根源找原因, 首先要从产权式酒店房产测量的技术层面做好。其中, 房屋测量只是工程测量中的一个小分支, 但它却房地产业的工作重点与重要工作内容。房屋面积的测量不允许出现错误, 因为它关系到房地产开发者和购方者的双重利益, 测量的错误将会让买卖双方出现误会与矛盾, 因此, 要重视房屋测量技术。
1 产权式酒店房产测量的内外业流程
1.1 作业流程
房产测量作为测量学的一个分支, 主要是采集和处理房产用地的有关信息, 为房产登记主要信息、确立房屋住房保障制度、加强房产市场的有效管理和控制以及实测数据和资料的收集。房产测验是相关测验技术与房地产管理办法相互结合的方式, 其方法是以房产调查为根据, 首先精确计算出建筑房屋的面积, 同时按照产权人的要求结合测量数据绘制房产图, 但由于用途、对象、类型的各种不同, 其房屋测量内容和要求存在不同。房产测量工作的严谨性及风险性都要求必须建立成熟的作用流程及有效的质量控制程序, 以达到提高工作效率及保证房产测量成果百分之百的合格率, 在结合各地区实际情况做出下列房屋面积测绘成果质量鉴定流程图。[1]
1.2 房屋外业测量程序
房屋测量依产权式酒店的申请而启动, 到达实地后, 先行将施测的项目进行大致的巡视, 按照先整体后局部、先下后上、先外后内、先易后复杂、先明了后隐蔽、先房屋后用地、先调查后实测的原则。
1.2.1 实测时, 产权式酒店房产要素调查的内容:区、图、号;所在行政区、街;座落;房屋名称;栋号;在坐落中药调查有无栋号、单元号、座号, 跨几个街的号码。
1.2.2 权属调查:产权人;确定产权。
1.2.3 确定房屋的基本要素:层数;层次;建筑结构;建成年份;房屋用途。
1.2.4 外业分层分户的测量程序:分层丈量;分户丈量。
1.3 房屋内业测量程序
1.3.1 首先将外业测丈表及调查表、测丈草图、平面图、立面图等收集齐全;仔细分析各种图纸之间的关系, 层图与户图之间的关系;实测房屋的共有部位、名称;仔细研究外测量原始数据, 预测计算图纸中边长尺寸、角度转换、墙体厚度、各种结构、各个部位的名称等可以满足作图的条件。
1.3.2 内业制图、预测制图:测丈草图;测丈表;面积计算表;单位私房权证附图;栋图、分层图;分层分户图;分层权证附图;分户权证图;分摊计算表。[1]
1.3.3 结合实际情况划分功能区
根据共有面的设计使用情况确定分摊需划分的功能区。例如一般产权式酒店按照主楼、附属楼、地下室三者结合的一个整套建筑, 按照共有的功能范围划分功能区 (商铺、娱乐设施、停车场等) , 主楼与附楼连接按照层图和户图之间的关系划分, 地下室直接区主附楼连接, 达到分摊的共有面。[2]
1.3.4 设定栋的共有面
酒店地下室的连接着每栋房屋, 其房屋连接与地下消控中心及停车场等一系列地下室服务的共有面根据规范要求赋予栋共有的分摊属性。
1.3.5 设定区的共有面
酒店每个功能区域的设施 (娱乐、餐饮、活动中心等) 按照所属区域的共有性进行共有分摊。
1.3.6 设定层的共有面
酒店的楼层之间存在的共有区域 (如楼道) 等划分为公共分摊区域。
1.3.7 设定户的共有面
酒店根据每户所属的共有区域 (走廊、电梯等) 划分分摊范围。
2 结束语
产权式酒店做为现今中国人民初步接触的新兴事物, 因国内外在物业法规上有着相当大的区别, 故适合中国国情的产权式酒店就需要在盲目追外的情况下加以改进。如今随着我国市场经济的发展, 产权式酒店的发展方向应该结合当前局势, 充分发挥市场经济的优势走出一条适合产权式酒店发展的创新道路。[3]
参考文献
[1]GB/T17986-2000, 房产测量规范[S]
[2]费真群, 杨勇.浅析产权式酒店存在的问题与对策[J].科协论坛, 2009 (7) .
浅议房产测量在房产管理中的作用 篇6
如今发展道路时局紧张, 房产产权测量绘制人员该怎样面对这种危机和挑战?原本房产测量绘制人员只管房产图, 但是怎么能使其提供地理空间信息尽可能反映当前情况呢?大家都知道, 房屋测绘的工作办理起来不是很容易, 不仅要和房地产行政主管部门紧密联合, 还要对抵押权、典权、责任、利益等关系进行处理。整个局面的基础性、先行性是房产测量和管制的重要任务, 并且对房产产权治理的所有环节都起着承上启下的作用, 充分在房产产权处理时能够达到需要, 对于这方面的职责要尽最大可能的完善。
2 房产测量的作用
2.1 治理问题:
国家想要让各地区房子产权治理及室地建筑实现和国际接轨的美好前景, 为了做的更好, 必然要让各地区相关管理单位和规划建设单位详细的清楚房产产归属问题、地理位置、具体数据、现今状况等等。做到上述要求, 才可以实行适当的管理及正当的计划方案, 提高房产和土地的应用。此外, 房产产权测量的结果, 也是针对地区房地产管理理论探讨的主要基本材料。
2.2 经济问题:
房产产权测量有很多精准的制图和材料, 可以准确弄清楚城区房产和土地使用的情况, 整理出公用、私用所占的房产总数及所占面积, 创办房产产权产籍及产业综合治理的图形统计, 整理并供给出各种房产的数量和密度等准确数据, 也使房产的开发经济探讨和研究指出了相应主要的指示。对于房产的测量也明确的指出了相关指示, 根据城镇财政单位、税收单位列举出土地的分类等级、制出收税的尺度, 从而保证按时上缴税费。
2.3 相关法律:
住户总体的房产产权所属的大小表现在房产图上, 它是根据逐步的处理房屋产权, 而且户主也备案过, 通过相关单位挨家挨户进行审理。房产图是证明房产的归属权的附件, 它是走法律的并且通过国家承认的。能够确保房产产权管理、确定产权、颁发归属证书并保证房产的归有者的正当权利, 是国家规定治理的主要证据。根据上述对房产产权测量, 整体地区房产产权的管理, 房产产权测量是不能忽视的, 它能很好的确立城市的信息资源。进行房产产权注册是对我们自身利益以法律为基础进行保护的一种行为, 是以国家的法律规定做强有力的后盾, 我们要充分配合这个规定, 保证测量的连贯, 是现价段房产管理实施较为困难的地方, 也在测量时对房产图制作绘画的严格要求。
3 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的区别
房产图的重要性表现为房屋产权、产籍的管理。在相关法律规定上有:“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”房产分布图充分展现了住房、占地位置和归属权等情况的根本图纸。是测量绘制分幅图的局部图, 还有房产分幅平面图的基本情况, 它体现了房子所在的地理位置、设计图形、行政区划、县域境界、人身权利、财产权利、建筑形式、房屋设计、产权性质、安居处所、层次、所属街道、门牌号、河流地类等等, 并以产权宗地位置为单位编立丘号;分丘图是分幅图的局部图, 是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素;分户图是以一户产权人为单位, 表示房屋权属范围的细部图, 也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图, 它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套, 并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析, 房产图的特点也就显而易见。
房产图对房屋及与房屋、房产相关的要素, 按照比其他图形要更加完善, 不只是要表示结构、性质, 还要表明其层次、用途及建成年份等;房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真, 精度要求比较高, 图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm, 次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm;房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等;为了能清楚的表示出所需内容, 房产图的比例尺均为大比例尺, 一般为1:1000、1:500甚至更大比例尺 (比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定) ;房产图的变化迅速, 除了城镇新建筑的不断发展和扩大外, 其间城区的房屋及土地使用情况也一直在变更, 例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等, 这些改变对房产图来讲就是变化, 都要及时修改补测, 以不断完善其使用价值;与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘, 而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。即以地籍要素为主, 辅以与地籍要素有关的地形要素, 以便图面主次分明、清晰易读。其中, 地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等, 必要的地形要素, 包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称, 一般地籍图采用的比例尺为1:500、1:1000、1:2000。地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺, 测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建 (构) 筑物, 例如森林、河流、街道、房屋、桥梁等;地貌是讲地球表面高低起伏的形态, 如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1:500或更小的比例尺。
我们根据对上述三种图的内容及特征比较得知, 房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料, 它与地形图、地籍图有着许多的相同之处, 即包括控制点测量、细部测绘等等, 但由于服务的对象不同, 内容和要求也就有所不同, 因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式, 也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项, 而这, 对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天, 在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且, 在《房产测量规范》中载明了房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。
4 出现的问题及解决问题的对策。
城市房产测量及精度控制 篇7
1 房产测量概念和发展介绍
1.1 房产测量概念和概况
房地产是指房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地;单纯的房屋;土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。土地是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型, 房地产大体上可以分为:住宅用房地产、生产经营用房地产、行政管理房地产、生产用房地产、其他专用房地产。
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个庞大的行业体系。主要内容具体地说就是:
(1) 房产的土地开发和再开发;
(2) 房屋开发和建设;
(3) 房地产经营、土地使用权转让、土地使用权租赁、土地使用权归属权;
(4) 房地产经营, 包括房产的抵押、房产的买卖交易、房产的贷款、房产的公积金等;
(5) 房地产中介服务, 包括房地产信息咨询、房地产公证问题、房地产服务的范围、房地产关于房产的评估, 测量, 估算等问题;
(6) 房地产物业管理服务, 包括家政服务、小区物业服务、小区绿化工程、小区管理规范制度等;
(7) 房地产金融, 包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
1.2 我国房产测量的发展 (南宁市为例)
房产测量事务所紧跟时代步伐, 始终坚持“客户至上, 服务第一”的准则, 真正做到了他们的承诺口号:“急客户所急, 想客户所想”“客户的需要就是我们的需要”。南宁市走在了同行业的前列, 无论是企业内部人员的素质和专业技术水平, 以及对于房产行业的测量和精度的控制都做到了最好。公司从几大方面来恪守职业守则:
1.2.1 发展完善的房产测量
一座城市的崛起, 离不开房地产业的支持。然而, 在一派繁荣的房地产市场体系中, 很少有人知道那一座座高楼的建筑和住宅面积均是由一个叫做南宁市房产测量事务所测量计算并绘图建档的。当今的南宁市房地产业非常景气和繁荣, 房产销售业绩和服务质量管理也在不断改进和上升。
1.2.2 奉献完美的测量服务
房产测量事务所紧跟时代步伐, 始终坚持“客户至上, 服务第一”的准则, 真正做到了他们的承诺口号:“急客户所急, 想客户所想”“客户的需要就是我们的需要”。特别是遇到测量高峰期任务重、人员紧张的时候, 为了不积压案件, 尽快给产权人提供测绘报告, 房产测量所便集中力量加班加点打硬仗, 从而缩短了测量的工期。
1.2.3 强化测量的技术手段
加强高素质人才的建设, 不断吸收高学位、高素质的人员加入到事务所中来, 并且不断增加和引进高科技设备。数字化、计算机等专业设备的引进和增加有效强化了一流的测量技术技能。
南宁市事务所目前所开展的业务主要有, 房产项目的测量、房地产交易、房地产评估等。在项目测量方面, 主要业务有, 房地产分户图测量、商品房销售预测和测量。
南宁市房产测量事务所不段提高测量的服务质量, 为了进一步提高质量管理水平, 先后通过了质量认证。公司建立起了更加专业、更加科学、更加严谨的服务体系。
南宁市事务所范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求, 适用于城市、城镇等建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其相邻居民点的房产测量。其中最引人自豪的是, 在国家颁布的房产标准规范条例中, 很多思想和条文规范均出自南宁市房地产测量事务所全体工作人员的集体智慧的结晶。
2 房产测量规范
(1) 范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求, 适用于城市、城镇、等建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其相邻居民点的房产测量。
其他地区的房地产测量亦可参照执行。
(2) 引用标准下列标准所包含的条文, 通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时, 所示版本均为有效。所有标准都会被修订, 使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986
1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000
3 房产测量方法及精度控制
关于房产的测量方法大体可以分为如下几点:
(1) 方位与方位交会 (方向交会法、两直线相交、方向与直线交会法、已知点已知直线的垂足。通过两个不同的方位相交会的测量方法。注意点、线、方向的结合尤为重要。
(2) 距离与距离交会法。通过一定距离的交叉点来相交得出的一种测量方法。
(3) 方位与距离交会法。从某一位置和一点的距离的相交的方法得出的方法。
(4) 距离方位坐标法。测定过程和解算公式、测站点的补充、支导线法、自由设站法。
(5) 直角坐标法。内分与外滩、直角坐标法的推广、利用平行直线交会等。通过直角九十度坐标的方法来控制精度达到测量目的。
4 宗地测量方法
宗地是指以权属组在一起的封闭地块。某城市的土地, 以宗地为基本单位统一编号, 叫宗地号, 又称地号, 其有四层含义, 指宗地的四个方面, 从大范围逐级体现其所在的地理位置。
5 结语
相信通过本文的阐述, 会对房产测量和发展、房产测量规范、宗地测量方法方面有了一定的了解。对于城市房产测量及精度进行控制, 可以有效提高我国城市房产的质量, 实现减人降耗, 省去不必要的人工费用支出, 人工操作便捷, 控制精度高、响应速度快、抗干扰能力强。关于我国城市房产关于测量和精度的控制, 相关行业政府、企业、团体必须加强监督管理, 依靠科技、增加资金投入, 一定会对城市房产的发展做出巨大贡献。
摘要：从城市房产测量和发展、房产测量规范、宗地测量方法存在的问题以及如何进行操作等问题进行一系列的思考和探讨。
关键词：城市房产,测量方法,精度控制,宗地测量方法,测量规范
参考文献
[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术:房产测量规范有关技术说明[M].中国标准出版社, 2001.
[2]李和气.标准走进百姓家丛书房产测量知识问答[M].中国标准出版社, 2008.
[3]洪波.地籍与房产测量 (高职高专教材) [M].测绘出版社, 2010.
[4]付凯, 李琦.房产管理案例解析[M].中国社会出版社, 2009.
浅谈房产测量方法与控制策略 篇8
关键词：房产测量,平面控制测量,数据采集,控制策略
从古自今, “房子”被赋予了很多的意义, 除了家、避风港以外, 还有财产的含义。房地产发展到今天, 可以说基本实现了商品化, 房产测量也走向了市场化, 这就使得房产测量牵动着很多人的利益。对于房产测量工作人员, 不仅需要高超的专业技能, 还需要有强烈的责任感和法律意识, 确保提供合格的测绘成果。
一 房产测量的方法
房产测量只对房产要素的平面位置进行测定, 对高程一般不做要求。不同的测量方法衍生出不同过的测量工具, 在当今社会, 科技的发展是非常迅速的, 在房产测量方面, 除了全站仪、测距仪、经纬仪等常规测量工具, 还有GPS以及新近发展的CORS系统。
在提供房地产分幅平面图的房地产基础测绘中, 常规的地形测量方法和测量工具都能适用。控制测量一般采用GPS测量, 细部测量可采用RTK或者全站仪数字化测量。而房产项目测绘在测绘分支学科中比较特殊, 因与建筑息息相关而有自己的特点。
二 GPS在房产基础测绘中的应用
目前, GPS已普遍用于建立房产平面控制网, 同时也用于碎部要素测量。GPS在房产控制测量方面的应用与它在大地控制测量相差不多, 主要原理都是采用载波相位测量相对位置。房产碎部测量的定位精度要求比较低, 但要求高效率。
目前常用的GPS测量作业模式都可用于房产测量, 大致可以分为以下几种:
(1) 经典静态相对定位
这种观测方法要求将两台以上的接收机, 并将接收机在一条或数条基线的两个端点上分别安置, 观测的卫星需要4颗以上。
这种方法可以将所有已经观测的基线组成封闭的图形, 这样有利于外业检核, 在一定程度上保障成果的可靠性。这种方法还有另外一个优点, 它通过平差来进一步提高定位的精度。所以, 这样的观测方法适合首级房产平面控制网的建立。
(2) 快速静态定位
这种观测方式用于相应等级房产平面控制网的建立、加密及界址点测定等等。测量区域的中部是安置基准站的最佳的位置, 并在基准站安置一台接收机连续跟踪视野中可以看见的卫星, 而另一台接收机则开始流动设站, 依次在各个站点观测制定好的时间。快速静态定位要求观测时段内应该对5颗以上的卫星进行观测, 而且每个流动点与基准点的距离不能超过20千米。当流动站上的接受机在转移的时候, 不需要保持对卫星的连续跟踪, 可以关闭电源。
(3) 准动态定位
这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。和快速静态定位一样, 也是在观测区选一个基准点, 安置接收机连续跟踪所有可以看见的卫星, 在对所测卫星保持跟踪的情况下, 依次进行观测, 测得基线中误差约为1～2cm。与快速静态定位相区别的是, 在测量过程中, 它要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定, 否则应在失去锁定的流动点上把观测时间延长一至两分钟。
(4) GPS实时动态测量
实时动态RTK (又称实时动态测量系统) , 它由GPS测量技术与数据传输技术结合而成, 是GPS测量技术发展中的一个新突破。RTK的基本设备是两台双频GPS接收机, 在基准站上安置一台, 对它视线范围内的所有GPS进行不间断的观测, 并把观测数据通过无线电传输设备及时地发给用户观测站, 然后显示用户观测站的三维坐标及精度, 工作人员会对这些信息做最后的分析。PTK系统既保障了GPS工作的高效率, 又满足精度的可靠性, 在房产碎部测量中应用最为广泛。
(5) CORS系统
CORS系统作为卫星定位技术、计算机网络技术、数字通讯技术等高新科技多方位、深度结晶的产物, 是利用GPS作业的一种技术, 属于网络RTK的一种, 针对传统RTK技术的缺陷而产生, 是固定的永不断电的基站, 不仅工作效率高、精度高, 还能够很方便地进行远距离作业。CORS系统已越来越显示出其在城市测量中的重要作用, 当然也可以在房产基础测量中得到应用。
三 房产项目测量外业数据采集控制策略
房产项目测绘中最重要的是房产分层分户平面图的测量。房产项目测绘的仪器相对简单, 一般为手持测距仪, 但分层分户图的测量工作量大, 需要大量的外业人员。分层分户图测量与建筑图纸紧密相关, 要求测绘人员不仅有测绘专业背景, 又要有一定的建筑识图能力。
下面从影响房产测量成果质量的数据采集准确性方面, 把施测过程中应注意的问题分为3个方面来阐述:
(1) 测量准备, 核对基本信息
在测量现场, 认真比对所要测绘的建筑物与手中的工作底图是否一致。如楼号, 建筑层次、单元数量、外立面观感。目的在于锁定施测对象, 避免粗差, 还在于发现重大变更差异, 方便下一步实测。这个步骤有点类似于基础测绘中的控制测量。
(2) 数据采集, 注重完整性
在锁定施测对象之后, 要进一步采集建筑物详细数据, 这类似于基础测绘中的碎部测量。在这个过程中, 可以根据设计图纸从一个方向开始逐户测量房屋细部空间结构和公共部位。对照设计图纸, 逐层测量即可。数据采集过程中, 注意每一个结构单元的数据一定要完整。比如一户住宅空间, 所采集的数据最好形成一个闭合, 就像我们的控制网和水准网的闭合一样。这方便内业过程检查和剔除错误数据, 避免返工。
(3) 询问现场工作人员, 发现设计和施工变更
随着建筑设计的发展, 建筑样式呈现出多样化和个性化特征, 这也给传统的房产分层分户图测量带来新的挑战。设计图纸更加复杂, 层与层之间, 户与户之间差异比较大, 经常是一层多户型, 同一竖排相同户型之间也往往存在细部差异。
为保证测量数据的准确性, 一方面要求测量人员更加细心观察, 比对图纸和现场, 另一方面, 可以通过询问设计和施工人员。施工人员对房屋建造过程中的细部变化更加熟悉。设计单位对于施工图纸的修改变化, 会出具工程变更通知单。通过询问, 就好比多探索过程中多了一个向导, 可以提高测量数据采集的准确性。
房屋测量是一项非常细致的工作, 不能想当然, 更不能只从外观上判断, 需要一层一层仔细查看, 特别是房屋特殊之处更要认真查看。
当然, 房产测量中的问题还有很多, 比如超高建筑测量、地下建筑空间测量、共有面积分摊问题等, 本文就不再详细介绍。
参考文献
[1]陈亮, 关于房产面积测算问题的几点探讨[J], 科技经济市场, 2008 (07)