房产测绘技术

房产测绘技术（通用9篇）

房产测绘技术 篇1

《房产测绘基础知识和房产测绘技术、方法》复习重点

1、房产测量的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

2、房产测量成果包括房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

3、房产平面控制点网的布设应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

4、房产平面控制测量的方法有三角测量，三边测量，导线测量，GPS定位测量等方法

5、房产调查的内容：分为房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

房屋的调查与测绘以幢为单元分户进行。

6、丘的定义：是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

7、幢的定义：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

8、房屋用地调査的内容包括：用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。

9、房屋调査内容包括：房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

10、房产调查包括：房屋用地调査、房屋调査、行政境界调查与地理名称调查。

11、界址点编号：由编号区代码、点的类别代码（其中3表示界址点）、点号三部分组成，编号形式如下：

编号区代码类别代码点的编号

(9位)(1位)(5位)

12、房产要素测量包括：界址测量、行政境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域测量、其他相关地物测量。

13、房产要素测量的方法：野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集。

14、测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。

15、房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为三类：

房产分幅平面图（分幅图）

房产分丘平面图（分丘图）是分幅图的局部图

房屋分户平面图（分户图）是在分丘图基础上绘制的细部图

16、房产图的主要绘制方法：

1）全野外采集数据成图

2）航摄像片采集数据成图

3）野外解析测量数据成图

17、房产面积测算

房屋建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、房屋共有建筑面积、房屋套内建筑面积。

房产测绘技术 篇2

关键词：GIS技术,房地产,测绘管理,信息系统

房地产是城市中与人们切身利益相联系的要素, 不但人民群众非常关注其动态, 政府部分也很重视。在长期以来, 房地产的日常管理工作都是依靠手工方式开展, 导致测绘信息管理不善, 管理的周期长, 数据更新困难等, 而从20世纪90年代开始, 政府开始推行房产信息化的建设工作, 我国房产管理信息系统开始发展壮大。到今天, 显示出一体集成化的发展趋势, 强调通过GIS技术加强对信息数据的管理, 并基于GIS实现制图的需要。开发出可行的基于GIS的房产测绘管理系统能够有效的推进房展测绘技术的进步, 同时促进城市的数字化与信息化发展。

1 GIS技术与房产测绘

1.1 GIS技术概述

GIS技术即地理信息系统技术, 其基于地理空间数据库, 通过高效的计算机软件和硬件技术, 实现对空间地理信息数据的采集、处理、管理和显示等, 并能够通过地理模型结构分析方式, 为各行各业提供空间的实时动态信息。其中计算机技术系统是为地理信息的决策而发展形成的, 集合了地理学、空间几何学、统计学等对门学科, 具有一定的综合性与复杂性, 作为一项高新技术, 计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。

1.2 房产测绘概述

在实际工作过程中, 利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量, 掌握房地产的区位位置、数量、所有权属, 并在此基础上进行图形的绘制, 这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等, 建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库, 能够为“数字房产”的发展提供基础平台, 为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持, 同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。

1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义

在房产测绘信息管理中引进GIS技术, 能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起, 对房地产实施精确的定位, 形成以图管证的模式, 进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术, 只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析, 如对房地产的密度和容积率进行分析计算, 便于相关部门掌握城市住房的情况, 有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题, 减少各类纠纷的发生。

2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点

要实现房产测绘信息管理系统, 首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分, 收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起, 二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中, 将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连, 实现二者的动态连接;第二个要点是满足面积分摊的需求, 在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样, 但是分摊工作一定要基于相关原则和规定, 因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的, 采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中, 基于国家技术监督局的相关规定, 对于单一功能的住宅, 公用面积分摊给整栋楼;非单一功能的住宅则需要详细规划, 避免出现前后不一的现象;第三个要点是确定好房屋的产籍号, 图号、幢号等共同构成房屋的产籍号, 在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。

3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用

3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标

房产测绘信息系统设计原则:为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作, 将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则:首先是简洁化的原则, 确保用户操作过程不会过于复杂, 界面与操作流程简化;第二是可扩展性的原则, 在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充, 基于用户需求的发展留下一定的余地, 便于今后的升级与扩展;第三, 功能与数据的完备性原则, 不会出现功能缺失造成用户的体验不佳;最后是具有较好的容错性, 系统不会因为操作错误等现象崩溃。

房产测绘信息系统设计目标:实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理;对建筑物中每层每户的信息管理;能够对收集的数据信息实施计算与管理, 并将计算流程保留;能够实现分层与分户图纸的输出和查询。

3.2 房产测绘信息系统功能设计

房产数字化测图子系统:通过各种测绘设备与仪器, 收集房地产的信息与地形图, 通过dbs的形式建立房地产的地形库, 对其进行有效的管理, 系统中还应当满足各类格式软件的导入, 以及图纸的输出;

基础测绘子系统:主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入, 基于初始的建库工作, 提供图形与属性编辑的功能, 建立属性与外挂数据库;

项目测绘子系统:以每幢楼作为单位, 将权属信息录入到系统中建立对应关系, 利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整, 同时满足面积测算的要求;

图形编辑子系统:实现图像的绘制, 能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制, 同时能够计算出各个封闭面的面积, 基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系, 标注公用面积, 便于分摊工作的开展, 基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图, 标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现, 标定工作完成后形成图层, 出图过程中图层的关系是一一对应的。

查询统计子系统:基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询, 包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。

测绘成果管理子系统, 实现房产信息数据的集成与汇总, 将分层分户图导入到GIS的图形库当中, 建立属性关联, 实现对丘、幢、户之间的相互查询, 为用户提供定位、查询、统计等服务, 同时可以将报表输出;

测绘业务管理子系统:对房产管理中的业务进行分类, 组织业务办理流程, 基于业务流程实现对数据的修改;

系统维护子系统:配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数, 保证系统运行的稳定性和可靠性, 并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护, 优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。

3.3 房产测绘信息系统界面设计

房产测绘信息测绘管理系统面向的用户非常多, 其中包括房产局、测绘中心以及各个科室等, 在设计界面的过程中遵照以下原则:首先, 面向科室的原则, 界面的设计应当基于不同科室的业务需要与习惯设计进行, 为减少工作量和工作中的错误, 最大限度的使用鼠标在界面上操作, 减少键盘输入的需求;第二, 满足业务工作习惯, 界面中的布局应当和用户开展业务过程中使用的术语和工作模式相一致, 符合日常的工作习惯;第三, 界面设计还应当对用户的任务进行跟踪, 能够实时为用户提供需要的信息, 报告工作状态, 让用户全面掌握系统的运行情况;第四, 保持风格的统一, 界面风格设计要求用户普遍能够接受, 界面中的动态、信息与过程提示都统一风格, 与专业用语相符;第五, 界面具有针对性, 基于正常的浏览与维护人员的管理, 界面要做出一定的区分, 日常浏览与工作突出间接好用的原则, 而维护的管理则注重功能的强大, 满足维护人员的深层需求。

结语

基于GIS技术的房产测绘管理与房产测绘信息系统的开发, 很大程度上是基于人的日常生活的实际需要, 通过应用各种计算机技术和分析工具, 建立完善的数据库, 为人们的日常工作提供方便快捷的查询服务, 解决复杂的面积分摊的问题, 让人们能够掌握房产信息, 真正实现地理信息系统的公众服务功能, 将更好的服务于政府的决策与人们的日常工作和生活。

参考文献

[1]王亚.基于GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统应用的研讨[J].房地产导刊, 2014 (18) :37-37, 59.

[2]吕忠杰, 刘海世.地理信息系统在房产测绘中的应用[J].地球, 2013 (07) :196-197.

[3]闵锐利, 杨寒光, 石犇, 等.基于房产测绘的城市房产数字化——CAD、GIS在房产测绘和数字城市管理中的综合应用[C].第十五届全国工程设计计算机应用学术会议论文集, 2010:378-381.

房产测绘技术 篇3

关键词：房产测绘技术；测绘质量；控制研究

房产的测绘具有极强的政策性，测绘技术的使用以及测绘质量的高低都会直接关系到房屋所有人的利益。随着城市化脚步的日益加快，商品房的新开工面积、建筑面积以及最终的销售面积正逐年增加，我国也相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《房产测量规范》等一系列的房产测绘遵循原则以及测绘标准，各省市也制定了很多商品房测绘实施细则的暂行规定来保证人民群众的权益。

1.加强房产测绘技术过程的控制

房产测绘结果最终要的用途是为了确定房产产权、合理开发房地产、所征收的税费、城镇建设、拆迁补偿等等工作提供一份数据的依据。房产的测绘工作通常是以项目为单位的，将每一连续地块上手权利关系人委托的房屋作为一个房产测绘的项目来做，房产的测绘技术就是针对房产的测绘项目进行分析、研究最终确定测绘方案的过程。测绘人员通过土地使用权的证明、划分许可证以及建筑工程的设计图纸等资料来确定测绘项目的大致情况，对房产测绘依据和方法有一个大致的概念，最终确定测绘方案。如图所示，测绘应遵循由整体到局部的原則。

1.1测绘项目应遵循技术原则，追求测绘精度

实际测绘过程中，由于各地区的社会环境以及房地产开发情况不同，测绘人员所遵循的技术原则以及测绘的精度要求在不同地区都有不同的标准，一般来说，地方政府会针对本地区的发展状况来制定一份符合地方发展的测绘原则，这份测绘技术标准以及原则也会随着不同时间段发生实时变化。

1.2测绘技术设计以及测试前的准备

编写测绘技术设计书的内容应根据测绘项目的大小来确定，设计书应该选取合适的起算数据以及测绘标准。测绘的技术人员应该参考委托人所提供的竣工测绘的图纸以及房产的结构设计图等资料来绘制测绘设计草图，在草图上标注出理论设计尺寸以及房屋的面积、形状等基本信息，掌握房屋的空间布局以及建筑构成，以此来作为实际勘探测绘过程的校核依据。

1.3外业数据采集

对于单层的商品住房来说，无论其建筑高度的数值高低都要按照一层的数值来计算其建筑面积，外业实测时也应该将该建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸也一起算入其中；而多层建筑除了要进行外围实测之外还要测量建筑顶层尺寸以及结构发生变化的部分。对于商品住宅建筑的的内部空间，内外墙厚度，房屋层高等都应该实际的勘测，外业数据采集过程中对于竣工后的商品楼的保温效果，保温层厚度等都应该进行实际测量。

2.房产测绘质量控制措施

房地产市场的迅速发展对于测绘工作的精度及质量要求也日益加强，加强房地产测绘的质量管理就必须要强化房产测绘的质量意识，制定合理制度来加强测绘质量的管理等方面来进行，建立合理的测绘管理监督机制，有利于房产测绘工作的有效进行。

2.1强化房产测绘人员的质量意识

测绘单位的领导应该积极树立测绘员工的质量意识，是他们意识到测绘质量的好坏与其自身的所得利益息息相关，促使他们认真做好实测的细节，保证房产测绘的质量。同时，领导应该帮助技术员工树立守法、细心以及知荣辱的理念，积极提高自身素质，坚持实事求是，树立正确的工作态度以及职业道德品质，坚持实事求是，与开发商建立共赢的合作关系。员工自身也应该积极提高自身理论知识水平，增强实际工作能力，理智的处理问题。

2.2制定相关制度加强房产测绘质量的管理

相关机构应该制定严格的审核制度，建立科学的审查体制来加强对于房产测绘质量的监督力度。在进行房产测绘的过程中，应该积极树立测绘小组的组内人员进行互检、测绘人员的自检以及监督小组的终检三重检查机制来提高测绘质量的管理工作。部分检测机构会通过缩减检测程序来降低检测周期以及检测成本，或是根据开发商的意图来将部分面积不计算在内，相关的监督机构应该对这些房产测绘机构进行严厉的惩处，来加强测绘的质量管理。目前的很多房产测绘审查工作流于形式，对于检测结果往往不进行抽样检测，导致了测绘质量管理出现了很多问题。

2.3严格控制测绘资质审查，把好市场准入关

从事房产测绘的工作的单位必须要取得相应等级的测绘资质证书，这在我国的《中华人民共和国测绘法》中有着明确的规定，只有拥有检测资质的单位才可以进行房产检测工作。进行方差测绘的单位应该依据《中华人民共和国测绘法》中的规定，取得省级人民政府以上机构所颁发的房产摧毁资格证书。政府在进行测绘资格审查的时候应该进一步加强对该机构的专业技术人员和用来从事检测的设备的审核力度。目前我国对于检测人员的审查结果及资料未能做到联网共享，这就导致了很多检测人员存在跨省市申报或者一证多报的现象。针对这些现象，政府可以通过要求企业进行郑重声明，如若发现本企业人员存在上述现象的话可以取消其公司的测绘资质等办法来加强测绘人员的管理。对于测绘机构的检测设备检测要进行认真的审核，对于检测设备进行编号处理并定期进行设备维护和检测。根据市场容量，适时开放市场，来保证测绘的质量。房产测绘工作市场化往往可能引起价格的竞争，不同的测绘机构相互竞价虽然能够树立竞争体制，但是也有可能会导致各单位的测绘质量大大下降，所以为避免行业秩序遭到破坏，更应该严格控制单位的测绘资质审查。

小结：

目前房产测绘在产籍管理、空间合理开发、拆迁办法以及地区规范等方面的作用日益明显。目前的测绘单位越来越重视测绘的技术使用以及测绘的质量控制，但是在实践过程中，常常由于生产体系的不同和检测过程的复杂性导致检测仅仅流于表面。如何才能有有效的控制房产的测绘质量提高测绘技术是每个测绘企业始终思考的问题。房产的测绘需要权力所有人或是相关部门及企业人员的积极配合才能够有效的进行，如果在测绘的过程中不能一次成型得到结果，而是反反复复的进行检查检测，势必会引起相关人员的不满，影响测绘的质量以及效率。只有以科学的眼光来看待房产测绘工作，提高测绘技术和质量才能不断的促进测绘行业的发展。

参考文献：

[1]鞠志强，赵亚男.房产测绘技术与测绘质量的控制[J].科技传播，2013，（9）：62-62，59.

[2]杨为定.刍议房产测绘技术及测绘质量控制的探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（21）.

房产测绘合同 篇4

甲方：（以下简称甲方）乙方：大理中勘测绘咨询服务有限公司楚雄分公司（以下简称乙方）

为明确甲、乙方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》 的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，就乙方接受甲方委托，对甲方需要测绘的房产进行测绘事项，订立本合同，双方必须共同遵守。

一、乙方对甲方位于的房屋进行测绘并计算房屋建筑面积。

二、乙方测绘房屋应按《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）的规定进行测绘、计算。

三、乙方应在日内完成所委托的测绘工作，交由甲方用于房屋权属登记。

四、测绘费甲方以人民币元/㎡支付给乙方，款项待测绘成果交由甲方后，三日内一次性付清给乙方，乙方应开具等额的正式发票给甲方。现预付测绘费元，大写元整。

五、成套房屋建筑面积的计算中，共有共用面积的计算，甲、乙双方应遵循《房产测量规范》中B2.2关于共有共用面积的处理原则。

六、甲方应提供真实的房屋权属状况，房屋总平面布置图、房屋平面图、房屋产权分割协议书。乙方对测绘成果承担相应责任，如因甲方隐瞒，没向乙方提供真实情况的，导致乙方测绘成果有误，1

应由甲方承担责任。

七、违约责任：甲方中途违约，甲方不得向乙方索还定金，乙方中途

违约，乙方应在违约之日起十五日内将定金退还给甲方，另付给

甲方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期将测绘成果交由甲

方、或甲方不能按期付清测绘工程产品费用，每逾期一日由违约

一方向对方付给产品费用总额 5%的滞纳金。

八、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协

商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

九、本合同自双方签字盖章后生效。

十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方：（签章）

法定代表人：

委托代理人:

年月日

乙方：大理中勘测绘咨询服务有限公司楚雄分公司（签章）法定代表人：

委托代理人：

房产测绘面积计算依据 篇5

中华人民共和国国家标准批准发布公告

（2000 年第3 号）

国家质量技术监督局批准以下154 项国家标准，现予以公布。国家质量技术监督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1 单元 房产测量规定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元 房产图图式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中华人民共和国国家标准

房产测量规范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 单元：房产测量规定

目 次

前言范围引用标准总则（略）房产平面控制测量（略）房产调查（略）房产要素测量（略）7 房产图绘制（略）房产面积测算变更测量（略）成果资料的检查与验收（略）

附录A(标准的附录)房屋、房屋用地调查表与分类（略）

附录B(提示的附录)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

第2 单元：房产图图式 CH 1003 —1995 测绘产品质量评定标准（略）前 言

本标准是在国家测绘局1991 年5 月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

GB ／T17986 在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第l 单元：房产测量规定》；《第2 单元：房产图图式》。

本标准的附录A 是标准的附录；附录B 是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。范 围

本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影

规范

GB ／T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元:房产图图式

CH l003-1995 测绘产品质量评定标准房产面积测算．1 一般规定．1 ．1 房产面积测算的内容．2 ．1 计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m 以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m 以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度2.2m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.2m 以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。．2 ．2 计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8 ．2 ．3 不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附 录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 为面积的分摊系数；

Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi 一为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi —为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si —为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

B3 共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。B3.3 共有建筑面积的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照B2 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

补充

一、外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

二、斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.2米以上部位计算建筑面积。

三、不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

四、非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

五、楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不得再计算建筑面积。

六、公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

七、二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

八、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

九、有顶盖室外楼梯按各层水平投影面积之和计算建筑面积，无顶盖室外楼梯按各层水平投影计1/2面积，简易爬梯不计算建筑面积。

十、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

其它

一、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

二、阳台与平台的区分问题

1、借助于下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处量。

2、凡是悬挑的、有顶盖的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。a、借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；

b、悬挑的为阳台，计算建筑面积；

c、有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理； d、上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

e、一层按柱外围计算建筑面积，二层无顶盖部分按平台处理；

f、首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；

三、户的权属界线

每户的权属界线原则上都闭合的，以入户门为准，进入户内后，户内的各功能房间，室内分隔墙体及其活动阳台，花园都属于本户所有，即按每户权属界线所有范围就可以算出各户套内面积（商铺计算同）。权属界线范围以外的部分都属于共有公用面积。

四、面积分摊的两种方法：

第一种：整幢中共有面积的共有关系对各户来说是一致，即整幢中对共有面积按一个来分摊

第一种：在商住楼、多功能综合楼中根据共有面积的共有关系对其分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小的原则分摊。

五、房屋分幢原则

在房产测绘中，房屋的建筑面积计算，各房产要素的调查、各户公共建筑面积的分摊计算是以幢为基本单元进行的。

1、独立建筑的房屋应为一幢。

2、借用独立房屋的山墙搭建的偏房，与独立房屋一起应视为一幢。

3、层数相同。产权人或门牌号不同，结构上又能分开的房屋可分别分幢。

4、层数不同，结构上分不开的房屋应视为一幢。

5、底层（或下面多层）为裙楼，上面有一个或多个塔楼式的房屋，其整体视为一幢。

6、利用各幢房屋之间的空间，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其楼房与裙楼部分应分别分幢。

六、通过走廊或者架空通廊相连的房屋，应分别分幢，走廊（或架空通廊）应分别计算建筑面积，再按有关规定分摊至各幢中。

北京市房产测绘成果备案 篇6

登记备案-其他|城市建设-建设工程事项依据： 《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）

办理时限： 9个工作日

是否收费及收费依据：本行政管理事项不收费

办理部门：市住房城乡建设委理；

受理方式：书面受理

办理程序：

（一）受理

提交材料：

1、房屋预售测绘成果备案提交：

（1）房屋预售测绘成果备案申请表;

（2）房屋测绘成果报告书原件及电子文档；

（3）施工图设计文件审查报告及通知单复印件一份；

（4）共有面积分摊说明及配套的分摊彩图原件一份；

（5）建设工程规划许可证及其附件、附图复印件一份；

（6）人防部门批准或备案的人防工程设计审核批准通知单复印件一份;

（7）房产测绘单位资质证书复印件一份；

（8）国有土地使用证复印件一份。

2、房屋权属登记测绘成果备案提交：

（1）房屋权属登记测绘成果备案申请表；

（2）房屋权属登记测绘成果报告书原件及电子文档；

（3）用于房屋所有权证的附图、附表原件及电子文档；

（4）房屋权属登记测绘成果的原始记录草图复印件一份；

（5）房屋预售测绘成果报告书复印件一份；

（6）房屋预售合同所附分摊说明复印件一份；

（7）商品房项目需要提交施工图电子文档；

（8）共有面积分摊说明及配套的分摊彩图原件一份；

（9）建设工程规划许可证及其附件、附图复印件一份；

（10）人防部门批准或备案的人防工程设计审核批准通知单复印件一份；

（11）房屋竣工验收备案表复印件一份；

（12）国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件一份；

（13）公安部门批准的项目坐落证明文件复印件一份；

（14）房产测绘单位资质证书复印件一份；

（15）建设工程竣工测量成果报告书复印件一份。

注：申请备案的项目已办理房屋预售测绘成果备案的，不必提交（5）、（9）、（10）、（14）项资料。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请资料转审查人员。

不符合标准，但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

标准：符合下列文件的规定：

1、国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）；

2、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府令第209号）；

3、《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》（京建市一[2004]968号）；

4、《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》（京建交[2005]1117号）；

5、《关于规范房产测绘成果有关内容填写及变更的通知》（京建权[2006]972号）;

6、《关于商品房销售及商品房配套用房转移登记有关问题的通知》（京建权[2006]1220号）;

7、《关于房屋权属登记面积有关问题的通知》（京建权[2007]373号）;

8、《关于增加房屋登记表样式有关问题的通知》（京建权[2007]683号）;

9、《关于商品房初始登记涉及楼外分摊部位有关问题的补充通知》（京建权[2007]1192号）;

10、《关于规范使用房屋地址的通知》（京建交[2008]185号）;

11、《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》（京建权[2008]545号）。岗位职责及权限：

按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员。

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员。

时限：7个工作日

（三）决定

标准：同审查标准

岗位职责及权限：

对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：1个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对准予备案的，制作《办理结果通知书》和有关文件，并送达申请人。

对不予备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

房产测绘技术和质量控制的分析 篇7

1我国现代房产测绘技术的概述和应用的意义

1.1简述我国现代房产测绘技术

随着社会的不断发展,房地产如今已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一。房产是人民生活的保证,因此,房产测绘关系到国计民生和人民生产生活,房产测绘技术维护和房产质量控制也关系到社会稳定,足以证明房产测绘技术和质量控制对社会以及人民的重要性。房产测绘技术和质量控制的分析主要是通过利用精密的测绘仪器,与此同时,采用科学的测绘手段,现代房产测绘技术工作,主要是对现代房产测绘技术的全过程投入的数据和信息进行全面的获取,因此,需要工作人员的细心和耐心。为了避免在现代房产测绘技术工作的过程中,出现各种问题,需要对获取信息的工作进行完善,对现代房产测绘技术过程中的各类资源进行优化处理,通过对现代房产测绘技术的全过程进行分析,实现对系统的全面管理的目的,对现代房产测绘技术造价进行有效的控制,实现利益最大化,为房地产建设项目提供参考。

1. 2我国现代房产测绘技术的应用

随着社会的发展和科技实力的不断上升,我国房产行业的发展也非常迅速,因此,房产测绘也在各行业中起着重要的作用,特别是在土建工程方面,是否能够在各行业得到有效利用,作用是否明显,这些是测绘的实质性目的。我国的房地产测绘伴随着房地产行业的逐渐成熟而变得越来越规范,目前我国的测绘技术水平也越来越高,市场上的测绘标准也趋于统一,测绘的准确率也有了巨大的提高。

我国现代房产测绘技术应用的意义,具体从以下几个方面进行分析阐述:

首先,这样是有利于房地产行业交易的顺利进行的。随着我国房地产行业的快速发展,市场上有关房地产方面的交易也越来越频繁,其中所涉及的相关内容也越来越多。房产测绘工作能够为人们准确地提供房产的测绘工作和质量控制物信息,这样有利于房地产交易平台的行管构建,与此同时,这样也为住宅的购买者提供了有用的房地产信息。

其次,这样是有利于房地产行业信息的采集的。我国现代房产测绘技术主要是利用图纸来采集房地产行业的相关信息, 该采集技术对房产测绘技术的发展有很大的作用,一般来说,必须要按照测绘数据来绘制房地产的具体位置。随着社会的发展和科学技术的进步,房产测绘工作和质量控制行业的发展也非常的迅速,房地产行业的房产测绘工作,也有了巨大的改变。房地产行业房产的测绘是实现房地产行业效益最大化的重要方式,也是促进房地产行业良性发展的主要途径,对于房地产行业中资源的浪费,能够起到良好的缓解作用,同时,也使房产管理更加精细化。

最后,数字测绘技术有助于房产信息系统的不断完善,使信息能够完整并且及时地传达。房产的测绘是对房地产行业中各个方面投入的技术等成本进行审理,对影响房地产行业的自然条件、市场环境等各方面进行衡量的工作。房产信息系统中的数字测绘技术具体可以分为两个部分: 第一部分,是房产测绘GIS子系统,第二部分,是项目测绘以及项目测绘的GIS子系统,这两个技术提供的分析结果是项目管理人员进行决策的重要依据。

2解决房产的测绘技术和质量控制中存在问题的具体方法

2. 1对前期相关测绘资料以及测绘图纸进行严格的质量控制

为了在房产的实际测绘工作中控制其质量,必须从前期的图纸测绘入手,因此,必须把握好前期测绘资料和前期图纸测绘的的质量,尤其是前期图纸质量的控制,因为其关系到后期的房产测绘工作和质量控制物位置构建。要实现对测绘技术和测绘相关图纸资料的高质量控制,必须经过相关规划部门批准,只有这样,才能在实践操作中执行测绘技术的应用以及高质量的控制, 与此同时,相关现代房产测绘技术的有关负责人必须为有关的测绘单位提供已经通过审核之后的测绘图纸,现代房产测绘技术是实现测绘技术和质量控制最大化的重要方式,也是促进房产测绘技术良性发展的主要途径,对于房产测绘技术中资源的浪费,能够起到良好的缓解作用。但是,目前房产测绘技术和质量控制工作遇到了诸多问题,需要及时进行解决。比如,具有实际功能性的水池方位说明资料等。

2. 2加强对测绘工作者的规范性培训工作

要保证房产测绘工作的顺利完成,避免房产的测绘工作出现问题,首先就要对房产的测绘人员的素质进行判定,建设一支高素质的房产的测绘队伍。房产的测绘工作和质量控制企业要对房产的测绘人员进行定期的素质教育,使房产的测绘人员时刻不忘自身职责,提高自身整体素质。房产的测绘工作和质量控制企业也要求房产的测绘人员进行定期的专业培训督促测绘者以更加端正的态度落实测绘工作。强化房产的测绘人员的专业水平,这样能够促进房产的测绘工作高效完成。我国政府部门也对房产测绘技术方面和质量控制方面制定了规范性文件,这也给房产测绘和质量控制提供了参考和依据,同时,国内现也在对该方面的政策进行不断调整,这将对房产测绘工作提出更高的要求。

2. 3进一步规范房产测绘市场

完善房产的测绘工作方面的法律法规,这样能够对房地产行业提供法律保护,实现房产的测绘工作有法可依的目的,方便对于房产的测绘过程进行查询,降低房产的测绘工作的风险。完善法律法规,能够降低房产的测绘工作的错误率。要加强对房产的测绘工作的监督,实行责任纠错制度,责任到人,这样能够有效的提高房产的测绘工作的正确率和工作效率。房产的测绘是房产的测绘工作和质量控制行业发展的重要组成部分,也是对房产的测绘工作和质量控制行业固定资产进行房产的测绘的组成部分,房产的测绘工作,由具体的房产的测绘部门负责,接下来,就是对房产的测绘工作和质量控制工作中出现的问题,寻找应对措施,使房产的测绘工作和质量控制工作能够顺利完成,促进房产测绘工作和质量控制行业的快速、稳步发展。

2. 4大力加强对房产测绘的关键环节的质量控制

针对我国目前的房产的测绘机构而言,测绘房产的实际占有面积已经成为提升该机构经济收入的最有效、最直接的途径,因此,房产测绘技术的发展也非常迅速。随着当前的房产价格飞速上升,如果对房产测绘技术和质量控制出现忽视,将会对房产测绘造成严重损失,因此,必须大力加强对房产测绘的关键环节的质量控制。

3结语

房产测绘技术 篇8

关键词：房产测绘;新思维;测绘信息系统;构建模式

随着城市建设步伐的加快和住房制度改革的进一步深入，房产管理业务量迅速增加，权属变更日益频繁，并逐步形成了房产权属种类多元化的新局面。为了适应房产市场发展的新形势，加强房产市场管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，进一步促进房产业健康有序的发展，适时推出以GIS为基础的房产测绘信息系统是大势所趋。

一、房产测绘的内容

房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分户平面图和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程，工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

二、房产测绘信息系统的意义

为房产管理现代化提供了科学方法房产测绘信息系统的建立，改变了传统的管理方式，为房产管理现代化提供了一种新的科学方法。为房产管理提供了现代化管理手段随着房改措施的出台，传统整理方法己不能适应在新形势下出现的大量资料的整理与管理。因此，迫切需要一种新的途径来完成这些工作，它就是房产测绘信息系统。为合理利用房产管理数据提供了新途径房产测绘信息系统可大大地提高资料的查询速度。一般来说，对于给定的查询，段时间内就可显示资料数据，从而大大地提高了房产管理效率。为房产管理提供科学的决策依据房产测绘信息系统还可为房产管理决策服务，它通过一系列科学的方法和模型，利用数据库中的大量数据，按照确定目标，通过模型运算、知识推理等选择出最优的决策方案为管理人员提供决策支持。

三、房产测绘管理思路

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处，又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状，而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息，其成果除了分幅、分丘图以外，还包括分层分户图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管

理。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高速发展，房产测绘的工作量成倍增长，房产平面图的增加与变更频率也随之激增，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后，目前主要有以下几种方式。

1、人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘;手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料：如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理，也不利于各种查询、分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。

2、计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。这一方式主要特点表现如下。数据获取方面，采用电子手簿等进行记录，并在计算机上批量处理各种量测数据。采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理，自动输出各种表格、统计结果等。用机助制图方式输出各种图件，如房产平面图、分丘分户图等。

3、房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展，GIS正逐步走向实用化、多样化，并深入到地学相关的各个领域，同样也促进了房产测绘管理的自动化。北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》，该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据，采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》，该系统以AutoCAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQLServer管理属性数据，实现了房产测绘的计算机管理。深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》，该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理，通过系统集成实现图形属性的统一管理。

4、房产测绘信息系统的构建模式研究

国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。

1）单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点，在单独的微机上，由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。

2）Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部的局域网，采用Client/Server模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成、使用和维护，提高了图形功能。缺点如下。图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立、互相割裂的状态，没能实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用：另外，系统缺乏开放性，难以通过Internet对外发布房产管理信息，系统的维护升级也不方便。

3）Browser/Server广义用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过Browser/Server的应用，在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化，MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式也在本阶段成为可能。这一模式的主要优点是：具有Web办公的可操作性、可移植性、可维护性和异地办公、信息共享等特点;MIS/GIS/CAD的紧密集成，建立在相同的数据库基础上，表格、图形之间的数据能有序流动，互为验证，保证了办公的准确性、简便性。

结语

随着我国社会经济的飞速发展，房产业已经成为当前中国经济的重要一部分，并且房产管理业务随着人类日益提升的生活水平而日渐增加，为了提高房产管理工作的效率，加快房产行业的经济发展速度，房产测绘管理与房产测绘信息系统已经成为房产管理工作中必不可少的一部分，使中国的房产业朝着正确的方向发展。

参考文献：

[1]肖剑平.城市地理信息服务平台体系架构[J].地理空间信息，2011

长沙市房产测绘实施细则 篇9

关于印发《长沙市房产测绘实施细则》的通知

长房地政发［2000］124号

各有关单位：

为正确执行中华人民共和国国家标准GB/T17986·1--2000《房产测量规范》，我局结合长沙实际，制定了《长沙市房产测绘实施细则》。现印发给你们，并与《房产测量规范》一并施行。

长沙市房地产管理局 2000年11月15日

长沙市房产测绘实施细则

根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB／T17986·1-2000），结合我市实际，制定本细则。

目 录

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 总则

房产平面控制测量 房产调查与勘测 房产图绘制 房产面积测算 房产变更测量 附则

第一章 总则

一、房产测绘的目的

房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。

二、房产测绘的基本内容

房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。

三、房产测绘的基本精度要求

本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

四、房产测绘的成果

房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、簿册及其他信息载体。

五、坐标系统

房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。

六、房产测绘技术方案

房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料，在踏勘基础上制定最佳技术方案，编写技术设计书，在施工过程中应加强质量检查，测绘工作结束后编写技术工作总结。

七、测绘仪器维护

测绘仪器设备应定期检测，及时维修，使用中注意仪器的维护与安全。第二章 房产平面控制测量

一、平面控制网的布设原则

控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级分级布网原则，也可越级布网。基本控制点应根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。

二、原有控制成果利用

利用长沙市原有的控制成果和资料，须按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到规范要求的控制点，利用其点位进行联测后平差计算，使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时，须对所联测的原有控制点进行检验和认定。

三、平面控制点等级及主要技术指标

末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0．025m。

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点，各等级控制点测量主要技术指标按《房产测量规范》（GB／T17986．1-2000）规定执行。

四、平面控制测量成果的整理和平差手簿的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后方可使用。二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。

五、平面控制测量应提交的成果

平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验收报告。

第三章 房产调查与勘测

一、房产调查

房产调查，就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界进行调查。

（一）丘与丘号

丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。

有固定界标的（如围墙、栏栅、房屋墙体等）按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的，用未定丘界线表示。

丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1，2，„顺序编号。该图幅内所编丘号为主丘号，跨相邻图幅的丘号称副丘号，用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号（或单位大门）所在图幅内。

组合丘各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后，中间用短直线连接，称丘支号。

（二）幢与幢号

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，„顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。

（三）测量号

测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号，相互之间用短直线连接构成。

同一幢房屋只有一个测量号，它表示房屋所在的地理位置和该房屋产权档案存放的位置。

（四）房屋调查

房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况。

1、房屋座落

按地名办编制的地名、门牌号调记。

同一处房屋座落有新旧门牌号的，应全部调记并注明；

同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；

房屋座落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称（或地名）第几幢来表示。

2、房屋产权人

房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。

（1）私房，一般按照产权证件或身份证件的姓名调记。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

（2）单位所有的房屋，应注明单位的全称，两个以上单位共有的均应注明。

（3）房地产管理部门直接管理的房屋，公产应注明房地产管理部门的名称；代管产应注明代管及原产权人姓名；托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称；拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3、房屋产别

房屋产别分为八类：国有产，用1表示；集体所有产，用2表示；私产，用3表示；联营企业产，用4表示；股份制企业产，用5表示；港、澳、台投资房产，用6表示；涉外产，用7表示；其他产，用8表示。

4、建筑结构

建筑结构分为六类：钢结构，用1表示；钢、钢筋混凝土结构，用2表示；钢筋混凝土结构，用3表示；混合结构，用4表示；砖木结构，用5表示；其他结构，用6表示。

5、房屋层数

房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数，所在层次用自然数表示，地坪以下为地下层数，用负整数表示。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和，用两位数表示，不足两位数时前面添零。

架空层、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、电机房、水箱间不计层数，但应具体注明位置（即第几层上的附属层）。

6、房屋建成年份

房屋建成年份指房屋实际竣工年份，用公元纪年的四位数表示。拆除翻建的以翻建竣工年份为准；一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。

7、房屋用途

房屋用途分为八类，其编码名称为：

10住宅20工业、交通、仓储

30商业、金融、信息40教育、医卫、科研50文化、娱乐、体育60办公70军事80其他（涉外、宗教、监狱）房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途，按建设工程规划许可证上认定。

8、房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分为自墙、共墙、借墙三类。

房屋墙体以外的围墙归属不予调查注记。

房屋墙体四至归属由产权人填写墙界申报表，对于自墙、共墙须由邻户认证确定。

二、房屋勘测

（一）界址点测量

1、界址点的精度要求

采用《房产测量规范》界址点的二、三级精度，即各级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和间距超过50M的相邻界址点的间距误差不得超过以下规定：

二级界址点中误差±0．05m限差±0．10m

三级界址点中误差±0．10m限差±0．20m

间距未超过50m的界址点的间距意味着不得超过计算结果：

△D＝±mi（1＋0．02D）

式中：mi--相应等级界址点的点位中误差，m；

D--相邻界地点间的距离，m。

需要测定房角点坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

2、界址点测量

界址点测量可使用极坐标法、支导线法或正交法等解析法测定。

支导线法测定时，长度不宜超过50m，边数不宜超过两条。对于间距很短的相邻界址点应直接丈量边长。

3、界址点编号

界址点以丘为单位，从街门起沿界址点的折点顺时针编号。

（二）房产面积测量的精度要求

采用《房产测量规范》

二、三级房产面积测量精度，如下表：

表（略）

上表中：s--所测量的房产面积，；

D--测量长度，m；

ma、mb--测距仪的固定误差、比例误差

mz--测量距仪和反射面的对准误差。

（三）房屋尺寸丈量

1、丈量基准

（1）独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。

（2）毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1／2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。

（3）附属设施、柱廊以柱外围为准、阳台以底板投影为准；门廊以柱或围护物的外围为准；檐廊、挑廊以外围水平投影为准丈量。

（4）异形房屋，增加辅助线测量。如：不规则多边形房屋增加辅助线测量后分割成若干规则图形；丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。

（5）墙体厚度，剔除粉灰的裸墙厚度。

（6）房屋层高，系指房屋地面至楼面、楼面至楼面的垂直高度，房屋每层均应丈量层高。

2、丈量方法

（1）检核法，即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实，如局部与施工图不符，须实量变化部位尺寸。

（2）实量法，即实地丈量房屋的尺寸，核定房屋的结构和墙体厚度。应尽量丈量房屋尺寸，丈量内空尺寸加装饰粉灰厚度和两个半墙厚度后为轴线距离，丈量的外围，内空和轴线尺寸应加注予以区别。

3、精度要求

（1）检核精度。采用经检定的纤维皮尺、钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸，实地检核房屋轴线尺寸，其设计尺寸与实测长度较差应在规定的限差以内，超过者，以实测数据为准。

（2）实量精度。按实际丈量尺寸计算房屋面积时，应分别丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度，房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超过

式中，n1--房屋外廓全长丈量的尺段数

n2--室内分间及各墙体厚度丈量的尺段数

此时，以房屋外廓数据为准，其较差按分段丈量的尺寸比例配赋。

若超过限差，应进行复量。

（四）绘制房屋测量草图

无规划部门批准的施工图的，应绘制草图。

1、草图内容及要求。

（1）按比例尺分层绘制，加绘指北方向线。

（2）房屋外墙，权限分隔墙均绘单实线。

（3）注明房屋座落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。

（4）注记户室号、注记实际开门处。

（5）逐间实量时、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米。

砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示，以木方材料厚度作为竹织壁墙（或木板墙）的墙体厚度。墙体厚度量至厘米，以厘米为单位，注记在字母的右下角。

（6）凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须加注记。

（7）遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。

（8）丈量层高和阳台尺寸并注记。

（9）备注。

2、用纸规格和绘制要求

测量草图纸采用787mm×1092mm的1／16规格图纸。

测量草图应在实地绘制、测量的原始数据不得涂改和擦拭，更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。第四章 房产图绘制

房产图分为房产分幅平面图，房产分丘平面图、房屋分层分户平面图。

一、房产分幅平面图

房产分幅平面图（以下简称分幅图）是全面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图，是测绘分丘图和分层分户图的基础资料，也是产权登记和产籍管理的基础资料。

（一）分幅图的测绘范围

分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区及其以外的工

矿企事业等单位和毗连的居民点。

（二）分幅图的规格

分幅图采用40cm×50cm矩形分幅。

分幅图的图纸采用厚度为0．07-0．10mm经定型处理、变形率小于0．02％的聚脂薄膜。

（三）分幅图的比例尺

分幅图采用的比例尺为1：500，远郊单丘分幅图可采用1：1000

（四）分幅图应表示的基本内容

分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地形要素和注记。

（五）分幅图编号

分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm×50cm（即实地0．20km×0．25km）划分为20幅图（1：500），以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。

（六）分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法

1、行政境界，一般只表示区、县（市）和镇的境界线，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。

2、丘界线，明确无争议的用丘界线表示；有争议的，用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界线表示。

3、房屋分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准。同幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示，装饰性的柱，垛和加固墙等不表示。

4、房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶（达五级以上）均应表示。

5、地物要素，街道、桥梁、水池、河流、电杆、道路、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。

6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。

7、房产要素与房产编号，包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道名称、门牌号、单位名称等，根据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。

8、对于申请登记房屋，勘测后，分幅图内该幢房屋的房产要素（产别、结构、层数组成的四位数）后加注“．”点，以表示该房屋已办理产权登记。

（七）成图方法

1、编绘法，采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图，用二底图进行房产调查与勘测，标注房产要素与房产编号。

2、解析法，即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。

3、数字化测图，即野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等传采集的测图数据通过计算机处理、编辑成图形文件，在视屏幕上，对照野外记录草图检查修改准确无误后，通过绘图仪绘出所需规格图纸。

二、房产分丘平面图

房产分丘平面图（以下简称分丘图）是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。

（一）分丘图的规格

分丘图的幅面在787mm×l092mm的1／32～1／4之间选用。

分丘图的比例尺，根据丘面积大小，在1：100～1：1000之间选用。

分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它材料。

（二）分丘图上应表示的内容

分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权属界线，界址点点号。注记挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

房屋建筑面积注记在每幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。

房产要素注记在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第 三、四位数字代表层数，第五至八位数字代表建成年份。

（三）周邻关系描述

分丘图上，应分别注明所有周邻产权人名称，分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。

（四）重合要素的表示与处理

房屋权属界线与丘界线重合时，表示丘界线；房屋轮廓与房屋权属界线重合时，表示房屋权属界线。

（五）作权证附图描述

用分丘图作幢权证附图基本图时，应用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。

三、房产分层分户平面图

房产分层分户平面图（以下简称分层分户图）是在分丘图的基础上绘制的细部图，对一幢房屋而言，表示每层平面细部尺寸，对于一个户室号而言，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。分层分户图是房屋产权证的主要附图。

（一）房室号编注

对于一幢房屋各层不同的权属单元，应编立户室号。基本原则为：从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。

商业楼层内的权属单元须埋设永久性界址标志后才能编注户室号。

（二）技术要求

1、规格，分层分户图幅面采用787mm×l092mm的1／32或1／16，个别房屋平面尺寸较大者，采用787mm×1092mm的1／8。

2、比例尺，分层分户图比例在1：100-1：500之间选用。

分层分户图图纸采用打印纸或其它材料。

分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行，图廓内标注北方向。

（三）标注的内容与方法

1、图廓外标注内容

（1）房屋座落，标注在外图廓左上方。

（2）产权人，标注在外图廓上方中间，产权人名称应与申请表内填注一致。

（3）测量号。标注在图廓右上方。

（4）其他，制图人、校对人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。

制图单位标注在外转围廓左侧。

2、图廓内标注内容

（1）幢号、层次、户室号，标注在内图廓左上方。

（2）建筑面积、层高，标注在内图廓下方。

（3）对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等，应加汉字注记，以避免识图和计算面积时产生岐义。

（4）套内建筑面积、共有分摊建筑面积、套建筑面积注记在图廊内的右下方。

3、房屋轮廓线绘制与尺寸标注

（1）权属界线、封闭阳台等用0．6mm实线表示，未封闭阳台用0．6mm虚线表示，周围关系、阳台与房屋的分界线用0．2mm实线表示。

（2）绘制坡屋顶分层分户平面图时，用0．2mm虚线分隔2．20m以上部位，并标注其平面尺寸。

（3）标注房屋内空尺寸、墙厚、其它房屋标注轴线尺寸和半墙厚、隔热墙标注墙厚；伸缩缝标注缝隙宽度。

（4）长度尺寸标注以米为单位，面积以平方米为单位，均保留两位小数。

第五章 房产面积测算

面积测算系指水平面积测算，房产面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、户室（权属单元）建筑面积等。

一、房产面积计算

（一）一般规定

1、房屋的建筑面积

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2．20m（含2．20m，以下同）以上的永久性建筑。

2、房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

3、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4、面积计算要求

各类面积计算须独立进行两次，其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果，并校对签字。

（二）成套房屋建筑面积规定

1、套建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋共有分摊建筑面积

2、套内建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积十套内阳台建筑面积

3、套内使用面积

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等面积的总和。

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

（3）不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。

（1）套内空间的分隔墙墙体面积

（2）套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共有墙体，按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（3）套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。

5、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

（1）封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。

（2）封闭阳台的认定以房屋峻工时的状态为准。

（三）房屋建筑面积计算规定

1、计算全部建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（10）地下室、半地下室及其相应的入口，层高在2．20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（11）有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。

（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖未封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

（3）房屋之间无上盖的架空通廊。

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

二、共有建筑面积分摊

（一）一般规定

1、共有建筑面积分摊应遵循本细则，按相关房屋的建筑面积成比例分摊。

2、产权各方有合法权属分割文件或协议的，共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定执行。

3、共用建筑面积分摊，以幢为基本单位。

4、整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。

5、共有建筑面积按比例分摊的计算公式为：

上式中

式中：K-共有面积分摊系数；

Si-各产权单元自有建筑面积，

δsi-各产权单元应分得的分摊面积，

δsi-需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，

Si-参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，

（二）共有建筑面积内容：

1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室（指智能大厦），公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。

2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。

3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。

4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。

（三）不计入共有建筑面积的范围

1、独立使用的地下室、车棚、车库。

2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。

3、作为人防工程的地下室。

4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。

（四）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

各套房屋的分摊面积

套房屋的分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数

其中：

分摊系数＝〖SX（）幢内共有面积〖〗幢内各套房屋套内面积之和〖SX〗〗

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

（1）功能区域划分

根据住宅和商业不同的使用功能，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

功能区域的划分以设计图为准。

（2）共有建筑面积划分

专为住宅部分服务的楼梯（含室外楼梯）等公用面积计入住宅部分的共有面积。

专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等公用面积计入商业部分的共有面积。

服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为整幢服务的其它共有空间计入住宅、商业部分的共有建筑面积。

（3）住宅部分各套房屋的分摊面积

套分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数

其中：

分摊系数＝幢共有分摊面积＋住宅部分共有建筑面积

住宅部分各套内建筑面积之和

（4）商业部分各权属单元的分摊面积

权属单元的分摊面积＝权属单元自有面积×权属单元分摊系数

其中：

权属单元分摊系数＝层分摊面积＋层内共有面积

层内各权属单元自有面积之和

层分摊面积＝层自有面积×层分摊系数

其中：

层分摊系数＝幢共有分摊面积＋商业部分共有建筑

商业部分各层自有面积之和

层内共有面积为本层内走道、公用厅等未纳入幢共有和商业部份共有面积的共有空间的面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积分摊方法

（1）根据设计图确定各功能区域范围。

（2）参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。

（四）操作程序

1、资料准备

（1）经规划部门批准的施工图（竣工图）一套

（2）建房单位对幢内共有、功能区共有部位和划分提交的书面说明书。

2、勘测

（1）查勘功能区域界限

（2）丈量房屋尺寸：各层外围尺寸，套内（成套住宅、商业门面摊位、办公区间）尺寸，包括平面尺寸与层高。

3、分摊方案调查

4、制图与计算

（1）按经复核后的图纸（竣工图）或实际丈量经调整后的尺寸绘制房屋分层分户平面图，图纸幅面采用16K或8K尺寸。

（2）面积计算

建筑面积和共有建筑面积分摊按本实施细则执行。

（3）运算要求

面积计算以平方米为单位，面积计算过程中间结果保留三位小数，最后幢或套面积保留两位小数，分摊系数保留六位小数。

5、提交勘测报告书

勘测报告书包括：

房屋分层平面图（一式三份，其中一份存测绘幢袋）

房屋分户平面图（一式两份）

共有建筑面积分摊方案（一式两份、测绘幢袋一份、存档一份）幢、户建筑面积成果表（一式两份、测绘幢袋一份、存档一份）户室号面积对照表（两份：贴权证、存档各一份）

（五）其它

1、按82年国家经委基本建设办公室颁布的《建筑面积计算规则》确认的产权面积仍维持不变；房改房、集资房等房屋在权属登记中所确定的分摊方法仍然有效。

2、此细则实施前，已按建设部（95）517号文件所确定的分摊方法计算的面积不再改变。

3、已确权发证并部分转移的房屋，按原分摊方法计算分摊面积。

第六章 房产变更测量 一、一般规定

（一）变更测量分类

1、现状变更测量

（1）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

（2）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和烧毁；

（3）地名、门牌号的更改。

2、权属变更测量

（1）房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起权属转移；

（2）土地使用权界调整，包括合并、分割、塌没和截变取直；

（3）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线变化可能引起丘界变化；

（4）他项权利范围的变化和注销。

（二）变更测量的程序

变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关房产编码，最后进行（图、帐、卡、册、数据库）修正。

二、变更测量业务要求

（一）变更测量方法

1、变更测量应根据现有变理状况、确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选择测量方法。

2、房地产合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界实地测定变更后的界址和面积。

3、修测之后，应对现有房产测绘资料进行修正与处理，涉及到产权档案和信息系统内容的，也应作相应变化。

（二）房产编号与处理

1、丘号

（1）用地合并与分割都应重新编丘号。新增丘号，按分幅图图幅内最大丘号续编。

（2）组合丘内新增丘号按丘内的最大丘支号续编。

2、栋号

（1）房产合并或分割应重新编号，原丘号作废、新幢号按丘内最大栋号续编。

（2）新增房屋按丘内最大幢号续编。

（三）变更测量的要求

1、变更后的分幅图、分丘图图上精度、新补测的界址点精度都应符合本细则的规定。

2、房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。

4、房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。

第七章 附则

一、长沙市房产测绘原有的技术文件、规定与本细则不符的，以本细则为准。

二、本细则由长沙市房地局负责解释。

附件一：《实施细则》有关名词解释

附件二：房产图样式（略）

附件一：

《实施细则》有关名词解释

1、廊：泛指联结房屋墙体以外，有顶盖和围护结构，作为通道的建筑物。可分为以下几种：

（1）柱廊：有顶盖、有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。

（2）檐廊：从屋檐下伸出的有顶盖但无支柱的通道。两端有围护物。

（3）挑廊：有顶盖、无支柱但有围护物的悬挑出墙外的通道。

（4）通廊：联结建筑物间的通道。

（5）门廊：建筑物门前，有顶盖、有支柱或有围护结构的通道。

2、假层：是指位于自然层以上，层高不是全部为2．20米以上的非正式层。房屋的假层，应具有采光通风设施。

3、附层：是房屋自然层内的局部层次，即安插在上下两个正式房屋层之间的房屋，从外部看是二层建筑的房屋，而内部局部为三层，这种层次叫做附层（夹层）。

4、阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。

5、水箱间：指突出房屋屋面水箱周围有围护结构，有顶盖的房屋。

6、楼梯间：指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2．20米以上供维修、消防安全出口用的梯间。

7、电梯间：指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。

8、骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用作街巷、道路通行部分的房屋。

关于贯彻《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》有关工作的通知 各房地产开发企业、各相关单位： 为认真贯彻落实《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》（以下简称《办法》），现就有关工作通知如下：

一、统一认识，加大宣传力度，惯犯深入地宣传《办法》，充分认识建

立物业维修基金的重要意义，正确理解物业管理收费和物业维修基金的关系，着眼当前，立足长远，保障物业维修基金归集工作的顺利开展。

二、市房屋产权管理局为全市物业维修基金的主管部门，各区房屋产权

管理局负责辖区内物业维修基金归集的检查、指导工作。为进一步做好物业维修基金管理工作，根据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，《办法》实施之日起，开发建设单位办理商品房预售许可证时应提交《物业管理方案》。

三、物业维修基金用于房屋共用部位、共用设施设备大中修和更新改造，由业主自己缴存，自己使用，归业主所有。物业维修基金属民间自存自用费用，不属行政、实业及服务性收费。

四、物业维修基金缴款凭证同意采用专用收款收据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。凭证一式四联（第一联代收单位留存联；第二联业主缴存凭证联；第三联房产档案留存联；第四联物业维修基金缴存窗口留存联）。代收单位在物业维修基金缴存窗口申报缴交物业维修基金后，由物业维修基金缴存窗口开据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。

五、开发建设单位在售房时代为归集的首期物业维修基金，不计入房屋销售收入。根据国家税务总局（国税发[1998]217号）文件对“代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税”的规定，开发建设单位代业主收缴的物业维修基金业不计征营业税。

六、市房屋产权管理局设立的专门物业维修基金代管机构，应建立和完善各项物业维修基金归集、使用和管理制度，设置快捷方便的物业维修基金自动查询系统，主动接受业主的监督。由市房屋产权管理局代管的物业维修基金，每半年应接受审计部门的审计监督，实现物业维修基金管理科学、高校、安全的目的。

七、首期物业维修基金缴存程序：

（一）房屋销售前，由开发建设单位凭商品房预售许可证在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴存明细表》。

（二）房屋销售时，开发建设单位按照规定标准和购房人所购房屋的类型、金额计算出购房人应缴交的物业维修基金数额，并准确地填写《长沙市物业维修基金缴款明细表》，由购房人按应缴金额足额缴交物业维修基金。

（三）在办理房屋栋证时，开发建设单位凭《长沙市物业维修基金缴款明细表》在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴款通知书》。到委托银行缴款。

（四）在市物业维修基金缴存窗口领取分户的《长沙市物业维修基金缴款凭证》。代收单位留存第一联，交购房人留存第二联（业主缴存凭证联）。

八、实行物业维修基金制度的时段划分：售房单位向购房人办理交房手续时须向购房人足额代为收取物业维修基金；售房单位在办理房屋初始登记（栋证）时，应将代收的该栋证物业维修基金全额缴至市物业维修基金缴存窗口。尚未售出房屋的物业维修基金由开发建设单位按《办法》规定缴交。

《办法》实施时，开发建设单位已经售出的房屋，未代为归集物业维修基金且尚未办理房屋初始登记的和已办理房屋初始登记但尚未办理房屋转移登记（湖证）的，应向购房人代为收取物业维修基金，并及时向市物业维修基金缴存窗口缴交。

《办法》实施后，开发建设单位在售房过程中应严格按照《办法》规定做好首期物业维修基金代收工作。

九、市房屋产权监理处、市房地产管理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请。开发建设单位申请办理房屋初始登记和购房人办理房屋转移登记除应提交原规定的相关资料外，还须提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》第三联（房产档案留存联）。

十、按长沙市人民政府2002年第81号令，单位自管公有住房以经济适用房价格出售后，首期物业维修基金按《办法》第八条第（一）款规定缴交，但在核定物业维修基金的购房款基数时，是以购房人实际支付的价款为准，即扣除购房人夫妻双方应享受的住房补贴的价款为计算基数进行核定。

公有住房出售后的物业维修基金归集，由售房单位按规定从售房款中提足后缴至市物业维修基金缴存窗口。购房人缴存的物业维修基金，按户记入个人住房物业维修基金帐户，售房单位提取的物业维修基金按栋建帐，计入售房单位物业维修基金帐户。

十一、《办法》实施前，开发建设单位按1998年政发41号文件规定标准已归集物业维修基金的，应在《办法》实施后三个月内，对已归集的物业维修基金要进行清理、核对、造册。未成立业主委员会的，统一缴交市物业维修基金专户代替；已成立业主委员会的，由业主委员会决定管理方式。

未达到《办法》规定标准或未归集物业维修基金的，已成立业主委员会的小区，由业主委员会决定自行组织归集或委托物业管理公司代为归集；未成立业主委员会的小区，购房人可自行到市物业维修基金缴存窗口申报缴交。

十二、《长沙市物业维修基金缴款凭证》是房屋再交易的重要证件，是房产档案需保存的要件之一。市房屋产权监理处、市房地产交易管理所在办理房屋初始登记或转移登记后，《长沙市物业维修基金缴款凭证》随产权资料移交市防务产权监理处档案馆存档。

十三、长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县住宅区物业维修基金管理参照本通知的规定执行。

二○○三年四月二十八日 卧槽！！高考阅卷竟然如此草率！！

引导语：历经9年，终有出头之日。万万学子就等这一天，没想到高考老师竟然如此阅卷！！一位老师冒死揭开内幕。简直草率的让人心疼。

我要公平！

我是一名中学教师，今年参加了高考阅卷，才真正明白高考阅卷才可以真正地叫一个不公平呀！为了赶进度，大组长不停地要求大家抓紧，很多人就管不了那么多，一个劲的不管对错.本来规定每一道题，都要求有一个人复查，大约从第二天开始，复查的人就只顾前、中、后三个分数是否一样，根本不会管改对改错的问题。到了最后一天，我们物理组改完了，大组长要求大家支援生物组的。

反正我的水平是不是行的，看不懂生物试卷（我看了一下身边的老师也如此），也只是对照分数是不是加对了而已。由于我也改理科综合25题，我本能是看了一下别人改的25题，不看不知道，一看可真的是吓一跳，一个8分的给分点，被一个女研究生给了一个0分！我转头对那女生说：“小妹，人家的前途差点被你给毁了。”此女生很不好意思，说：“可能是看错了。” 我也没有在意，接着复查生物，我又神戳戳的又看了一下另一张试卷的25题，我拷，同一袋试卷中，又是一个6分没有给，我又转过头对那个女生说：“小妹，你真的太马虎了！”我也看得出来，此人很是不好意思，但此事关系到考生终生前途问题，怎么可以如此马虎？我悄悄的对身边一个有着20多年教龄的老师说起这事，他说：“前天我在复查时，就给她说过。她旁边那个女生改得也有问题，不信你随便找来查查。”

我真的找了一袋他说的那个女生的来看，天呀，我真的不敢相信，居然找到一个20分的，给成了0分的，她跟本没有看懂学生是如何做的，参考答案是用动能定理（能量守恒）给出的，而学生用冲量定理做的，给了一个虚参数时间t，她就搞不懂了。不光如此，也在同一袋试卷中找到一个6分没有给的。我把那两个女研究生改的，正放在我身边的试卷全找出来，袋中有两份试券有6分没给，还不用说应给2分而没有给的（按给分点给分）。

我要上大学

我本想把她们所有的试卷给找出来（每天50～70袋*6天*2人*35份试券/每袋）身边老师给我说，这样要得罪很多人的。我确实感觉到身边的小组长和那两个女人都很不好意思，而大组长也在催进度，也只好算了。高考阅卷的人倒底是哪些人呢？我给你说说吧：

一、中学来的教师（我认为是最好的人选）

二、师大的教师（我认为差劲得不行了的老师）

三、其它高校的老师（也还过得去）

四、师大和其它高校的研究生（只为混钱的学生）由于改试卷相对来说，6、7天可以有1千多元的报酬，是一个比较高的收入。师大老师全军出动，研究生，特别师大研究生，也是全军出动（本人是在阅券教师不够的情况下支援的，不是冲着钱去的，这些与中学教学跟本没有多大关系的人，却成为改试卷的主力。同时，更难让人想到的是，我一个同学，在中学教物理，被叫去改数学。师大老师，有一部份是本科留校工作的人，没什么中学教学经验，却成为试券的把关者（我那个小组长就是，教计算机的，师大本科毕业）。还有一部分是师大的年级辅导员，搞学生工作的，没有一天和教学有关系的人，也是教试卷的。

心在哭泣