房屋测绘技术

房屋测绘技术（通用10篇）

房屋测绘技术 篇1

1 GPS定位原理的分析

GPS全球定位系统 (Global Positioning System) 是一种采用距离交会法的卫星导航定位系统, 在需要的位置P点架设GPS接收机, 在特定时刻同时接收了3颗以上的GPS卫星所发出的导航电文, 通过一系列数据处理和计算可求得该时刻GPS接收机至GPS卫星的距离, 同样通过接收卫星星历获得该时刻这些卫星在空间的位置 (三维坐标) 。在GPS测量中最常见的有两类坐标系统, 一类是在空间固定的坐标系统;另一类是与地球体相固联的坐标系统, 称地固坐标系统, 在我们工程控制测绘中常采用地固坐标系统。有利于确定地面控制点的位置和处理GPS观测成果。

2 GPS技术应用于房屋工程测绘的技术特点

相对于传统的测量工具来说, GPS测量技术具有传统测量方法无可比拟的优越性, 是现阶段各类工程测量中的重要测量手段之一。GPS的技术特点主要表现为以下几点。 (1) GPS技术的操作简单。GPS测量的自动化程度很高。目前GPS接收机向小型化、自动化发展, 可进行自动观测, 利用数据处理软件对数据进行处理即求得测点三维坐标。而其它观测工作也可由仪器自动完成。 (2) GPS定位精度更高, 还可提供三维坐标。一般双频GPS接收机基线解精度为5mm+1ppm, 而红外仪标称精度为5mm+5ppm, GPS测量精度与红外仪相当, 但随着距离的增长, GPS测量优越性愈加突出。大量实验证明, 在小于50km的基线上, 其相对定位精度可达12×10-6, 而在100km～500km的基线上可达10-6～10-7。同时, GPS在精确测定观测站平面位置的同时, 可以精确测定观测站的大地高程。 (3) GPS技术测站之间无需通视。GPS技术使得选点灵活方便, 测站之间无需通视。 (4) GPS技术观测时间更短。观测时采用GPS布设控制网时每个测站上的观测时间一般在30min～40min左右, 采用快速静态定位方法, 观测时间更短。

3 GPS技术房屋工程测绘中的作用

工程质量是决定工程建设成败的关键因素, 直接影响工程建成后的运用。作为高层及超高层建筑来说, 质量控制一直是中心工作。在这样的情况下, 对于房屋工程测绘工作的要求更高了。GPS技术应用于房屋工程测绘中, 有着巨大的作用。

第一, GPS技术适应能力强, 应用于房屋工程测绘工作, 方便快捷。GPS技术在工作中方便快捷, 在进行作业的时候, 布网方便;在工作中对环境的要求不高, 适应环境的能力强, 对于高层建筑所处的不同环境都能够快速、全面的适应。

第二, GPS技术有利于提高测量的精度和效率。在当今这个要求工作精度效率的时代, 传统的测量模式已经不能满足工作的需求。房屋工程测绘中应用GPS技术, 一方面提高了工作效率, 调整工作的时间。另一方面, 在测量的过程中, GPS技术受人为因素影响小, 自动化程度高, 只要保证接收卫星信号的质量的前提下, 就能顺利开展。这样就避免在测量过程中认为因素造成的误差, 保证了测量的精准性。

第三, GPS技术有利于保证测绘工作的安全性。我们在采用GPS技术布设控制网时, 可以使时间更短, 在提供三维坐标的时, 利用GPS技术可以精确的测量, 其测量的自动化程度高, 极大地降低劳动作业强度, 降低了测量的难度, 减少了测量的不确定性, 保障了测量工作的安全性。

第四, GPS技术作为当前测量最常用的手段, 高精度高程测量一样是GPS技术测量应用的范围。我们利用GPS进行测量, 可以克服高层建筑的建筑测量的难度, 可以控制传统测量工具的局限性, 提高了测量的精度和效率。

4 GPS技术在房屋工程测绘中的具体应用

第一, GPS技术参数的确定。GPS全球定位系统的技术参数, 主要包括以下几个方面。 (1) 设计精度:根据工程需要和测区情况, 选择特定的地区等级GPS网作为测区首级控制网。 (2) 设计基准和网形:控制网共12个点, 其中联测已知平面控制点2个, 高程控制点5个。采用3台GPS接收机观测, 网形布设成边连式。 (3) 观测计划:根据GPS卫星的可见预报图和几何图形强度, 选择最佳观测时段, 并制定作业调度表。

第二, GPS技术测量的外业实施。在应用GPS测量时, 卫星主要被作为空间观测目标, 形成了不需要地面点的后方交会, 每台接收机都有自己的控制点, 经过接受到的数据解算出点的经纬坐标, 在多台接收机同时接收数据便形成了很多三角网形参与平差解算, 自由网无约束平差解算出其坐标, 然后把己知的控制点进行约束平差得到坐标。GPS联测和高等级导线在各个单位均有各自不同软件和方法平差解算。在做较长距离导线时就会产生投影变形, 投影变形处理与否将直接导致整个坐标系统成败。

第三, GPS技术测量的数据处理。GPS接收机观测基本实现了自动化、智能化, 观测时间也在不断减少, 降低了作业强度, 观测时卫星的空间分布和卫星信号的质量影响观测的效果。由于各别点受地形条件限制, 影响对卫星的观测及信号的质量。因此, 要严格按有关要求选点, 择最佳时段观测, 同时注意通讯设备的使用。GPS技术测量的数据传输和处理是随机完成, 的但是只要满足接收卫星信号的质量和已知数据的数量、精度这个条件, 就可以快捷、方便的得出符合要求的坐标。

5 结语

GPS全球定位系统作为新形式测量系统, 早已广泛用于大地测量、工程测量、航空摄影测量以及地形测量等各个方面。GPS技术应用于房屋工程测绘中, 是最近几年才开始的, 主要原因是GPS系统可以向全球任何用户全天候地连续提供高精度的三维坐标、三维速度和时间信息等技术参数, 为房屋测绘工作带来便利。我们于GPS技术在房屋工程测绘中的应用作了深入的分析, 得出一个结论, GPS技术在当前的房屋工程测绘中有着十分广阔的发展前景。

参考文献

[1]薛美琴, 陈剑峰.浅谈沉降观测在高层建筑中的应用[J].科技信息 (学术研究) , 2007 (36) .

[2]万晓东.GPS在高层建筑测量中的应用[J].建设科技, 2010 (21) .

[3]苏亚军, 骆江.浅议GPS在高层建筑测量施工中的应用[J].中国西部科技, 2008 (7) .

房屋测绘技术 篇2

（编号：）

发包方（以下简称甲方）：

承包方（以下简称乙方）：

由甲方开发建设的位于项目，委托乙方承接该房产测绘。根据国家房产测绘管理规定和建设厅、测绘局相关的文件及规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房产测绘事宜达成如下面积预测测绘协议：

一.测绘费的计算、支付和承接服务事项

1.1.经甲、乙双方协商，乙方同意以元/平米收费标准承接该项目商业房产的预测业务，项目建筑面积为平方米；测绘费（大写人民币）（小写人民币）元整。测绘费用以该项目的房产预测面积为准进行结算。

1.2.测绘费用的支付方式：甲方一次性付清测绘费用，乙方财务确认无误后，再提交预测测绘报告给甲方。

1.3.根据双方商定的测绘收费标准，乙方承接事项包括向甲方出具房产面积测绘报告（一式叁份）。

二.承接事项的服务期限：

预测报告：乙方收到甲方提交完备的材料之日起个工作日内，根据图纸计算每户建筑的面积，套内面积、分摊面积，出具预测报告供甲方房屋预售办证时使用。

三.甲乙双方职责

3.1.甲方职责：

3.1.1.负责向乙方提供测绘所需的材料（包括项目总平面图建施图纸、建施图纸人防证明文件、国有土地使用证、公司营业执照、建设工程规划许可证等证件的复印件盖章），并对所提供材料的真实性、合法性负责，否则由此引起测绘成果纠纷与乙方无关，甲方不得随意改变各个功能区域的使用性质。

3.1.2.负责复核乙方出具的测绘报告书中的平面尺寸及计算方法，引用法规文件等。

3.1.3.负责项目房产测绘的协调事宜。

3.2.乙方职责

3.2.1.根据图纸，准确预测建筑面积、套内面积、共摊面积、供甲方房屋预售时使用。

3.2.2.负责审查甲方提供材料的齐备性，组织专业测绘人员按有关行业规范及主管部门颁发的文件精神施测和出具测绘成果，并对测绘成果负法律责任。

四.其它事项

4.1.未尽事宜由双方根据实际情况另行订立补充协议和协商处理。

4.2.本合同一式 贰 份。双方各执壹 份，经甲乙双方代表签字盖章后生效。（本页以下无正文）

甲方：甲方：

代表：代表：

开户行：开户行：

账号：账号：

联系电话：联系电话：

2012年月日

乙方：

代表：

开户行：中行河东支行

账号：

联系电话：

2012年月日

浅论房屋面积预测绘和竣工测量 篇3

关键词：房屋面积预测绘竣工测量

一、 房产预测绘和竣工测量的基本概念

房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来进行房屋、土地及其房地产的权属状况、位置、自然状况、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

房屋面积预测绘是指在房屋预售之前对房屋面积的测绘以计算、求取房屋面积。预测算面积即指对尚未竣工的房屋预先计算的面积。房屋开发建设单位在领取商品房的预售许可证时，需要由具有测绘资质的测绘单位（经过房地产行政主管部门认可的）依据房产测量规范的要求根据规划核准图纸或设计，对图纸上标注的尺寸进行变更。在这个测量阶段，正处于施工阶段或者还没有开工建设的的房屋并没有实际面积可供测量.在这种情况下，如果想获得房屋面积的一些数据，便只有来自于房屋设计的建筑施工图了。如果可以，不妨再辅以结构图来确定房屋的总建筑面积以及每单元的建筑面积。

顾名思义，竣工面积就是由专业的测量机构对竣工的房屋面积进行的实际测量。在房屋竣工验收后，房屋开发建设单位会依据国家房产测量规范，委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考规划图纸以及竣工图纸、预测算数据对竣工后的房屋开展实地勘测、绘图、计算并得出实测面积。在进行竣工测量时，房屋施工已经全部完成。这时，就可以安全的接触到建筑物而且可以顺利地进入室内开展测量工作，获得房屋面积的实际数据了。

进行竣工测量的原因多为在施工过程中开发商有可能会修改图纸，这个修改就可能会造成预测绘即原始预测面积与竣工面积即实测面积存在较大差异。所以，有必要在房产竣工时开展竣工测量。

二、房产测量和常规工程测量的差异

和常规工程测量相比，房地产测绘的理论、技术、方法、仪器设备与其基本相同。不同的是，房产测绘的专业性更强。房产测绘主要采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为城镇规划建設以及地籍管理等工作提供数据和资料。房产测量和常规工程测量的不同之处主要表现在：（一）房地产测绘带有法律性质；（二）具有较高的精度指标，这些指标要能满足房地产管理、开发、利用以及交易、征收税费的要求；（三）房产测绘要求有图、表、册、卡等配套的成果资料；（四）房地产成果资料的现势性需要保持现势，而且资料的更新没有固定的周期。房产要素一旦变化后，成果资料也要及时同步地进行变更测量。

三、房产预测绘和竣工测量的具体实施

（一）制订统一的房地产测绘技术标准，做到有法可依

我国地域辽阔，位于不同地域的房屋结构样式不同，有的还极具民族特色。在进行房产测绘时需结合本地实际制定有关的规章制度和业务流程，制订具体的实施细则，为房产面积的测算提供更切合实际更具操作性的技术规则，以有效降低在面积测算中对公共建筑面积分摊认定的自由裁量权，切实保护房屋权利人的合法权益，尽量减少房产面积的争议和纠纷。

（二）成立房地产测绘管理机构，加强监督管理。

各地房产行政主管部门应建立健全测绘执法监督体系，搞好房地产测绘的管理、监督。还要建立新建项目备案制度，在项目立项后编制房地产测绘计划，对重大测绘项目要进行统一招标，经过统一监督完成。

（三）房屋面积预测绘的实施

在进行房屋面积预测绘时，可按如下步骤开展：第一，收集及分析资料。进行房屋面积的预测绘时，首先要对图纸进行检查。检查时需要注意核实该图纸是否能真正、完全地说明待预测绘房屋的状态。在核实过程中，有时会出现疑问。如果有疑问时，需要及时查看房屋结构的施工图纸，待再次明晰后对预测绘的资料进行补充。待将资料完备以后，就可以就签订房屋预测绘与委托方签订委托合同了。第二，房产面积预测绘的方案要预先确定。房屋面积预测绘开展在房屋竣工之前，预测绘时因为没有实际房屋可供测量，所以所得数据是完全按照设计图纸而得出的。待开始计算面积时，首先要确定预测绘的方案。可先运用专业的房产面积测算软件将图形绘制出来。之后要计算出各区域的面积以及公用部分的面积；接下来，进行分摊，填写“公摊面积认定表”，交委托方认可，加盖委托方公章后，返回，归档保存。

（四）房产竣工测量的实施

在进行房产竣工测量时，其具体实施步骤为：第一，开展外业测量，进行数据的采集。在房屋竣工验收以后，房屋交付使用之前，房屋开发建设单位必须委托专业测量机构开展外业测量。外业测量时，分别量出各边长的数据，画出房屋现状的平面草图。测量中如果遇到特殊结构，如不够2.2米高或阁楼时，要进行精确测量，还要做到对现场状况的详细记录。第二，核对内外业数据。外业数据采集测量完毕后，要和设计图纸尺寸进行严格的对比。在对比时，可按如下标准进行：1，按竣工后房产的实际测量计算面积。在房屋预测绘中，其面积只是用来预售。而在进行商品房销售以及登记房屋最后的产权面积的时候，所要求的合同面积不能使用预测绘的面积，而必须是竣工测量后的面积。 所以，要进行竣工测量面积和房屋面积预测绘的对比。2，选择与实际外业测量尺寸相符的设计图纸，并按照其尺寸计算面积。计算时，最容易出现两种情况。第一种是在实际施工过程中，竣工面积和预测绘面积是一样的，即没有任何和面积有关的变化。这是一种比较理想的结果；第二种是在实际施工过程中，竣工面积的测量和预测绘面积出现了变化。这种变化大致可分以下方面：小而言之，有个别部位的修改，如增加或减少，以及尺寸大小的变化；大而言之，工程套内建筑面积或公用面积发生了变化，这时需要重新进行绘图，并需要委托方提供工程变更单，并重新签订委托合同。第三，成果报告。竣工测量的成果报告的主要形式有：1，用于产权产籍管理的1：500全要素丘图一份；2，打印到产权证上的分层分户平面图；3，测绘成果的电子数据。

至此，房屋面积的竣工测量就算完成了。

综上所述，在进行房屋面积的预测绘和竣工测量时，要先明确其区别，再根据其不同用途及作用开展合理有序的测量。通过精确、细致的测量，做到对房屋面积的真实反映，为减少房屋面积的纠纷提供科学依据。

参考文献：

[1] 李雷.竣工前后房产面积测绘差异原因分析.科技资讯.2013 .14 期

[2] 刘永祥.建设工程竣工规划验收测量面积计算与分摊.测绘与空间地理信息.2013.07期

房屋测绘技术 篇4

一、工程测绘的定义和内容

近几年我国的工程测绘技术有了很大的进步, 但是在发展过程中还是存在着很多的问题。这些问题包括了测绘技术的应用不合理及测绘技术的质量不达标等问题, 这些问题都制约着我国测绘技术的发展。特殊地形的在工程测绘的技术应用中是非常典型和突出的, 问题也是非常的突出的, 这样就会让工程测绘在特殊地形中的测量有很大的施工困难, 这些困难是不能够满足我国的工程建设的需要的。我们要纠正这些施工中的问题, 以便让特殊地形的测绘更好的服务于我国的工程建设。

(1) 测绘工程的定义。我们在日常的工程施工中的测绘工程是以测量工程施工空间和施工的地形信息的各种地形图数据为目的;主要的研究对象是用地球或者是宇宙中的其他的行星的外部形状和重力。工程测绘在现在的工程建筑中有着非常重要和广泛的应用。工程测量的覆盖面主要有以下几个方面:第一是地表的动物和植物;第二是地貌;第三是地形构造;第四是水文或者是矿藏。这五点的工程测绘覆盖点是一个地区的发展和规划的一种非常重要的步骤。因此, 测绘工程的开展已经是我国国民经济发展一个有力的助力。

(2) 测绘工程在特殊地形中的定义。有些工程测绘的工作人员认为特殊地形的工程测绘与现行的传统的工程测绘相互矛盾, 但是认真分析这两种测绘工程施工时有着较为紧密的关联的。特殊地形的测绘工程是传统的测绘工程的一种技术创新, 这种技术创新的技术是传统的测绘工程。特殊地形的测绘技术无论是在工作方式或者是工作内容都是以传统的测绘技术为基础的。特殊地形的测绘技术主要的目的也是五点测绘工程的施工内容。特殊地形的测绘工程的实施到位可以有效的提升我国的土地资源利用率, 与此同时也能够提升工程施工的有效率和降低施工的时间, 提升施工的进度。

二、特殊地形测绘的工作重点

测绘工作的主要工作点就是要测量三个数据。第一个是高度;第二个是角度, 第三个是距离。这三点内容无论在任何一种地形地貌中都可以进行测量, 都能够达到我们在测量工作中的测绘要求。我们在日常的测绘工作中, 要明确测绘工作的方针, 了解测绘工作的目的。只有这样才能够完成我们的测绘工作。

三、特殊地形-旧城镇房屋密集区测绘技术的方案

在旧城房屋密集区的测绘技术的方案中, 主要涉及到两点内容, 第一点是野外草图的工程测绘;第二点是野外测绘数据的收集工作。针对这两点, 本文展开叙述。

(1) 野外草图的工程测绘。我们在实际的工程测绘过程中可以发现一个问题, 那就是规划的旧城镇房屋在进行工程测量的时候, 用测量技术中的野外草图测量是最直观的测量方式, 这样能清晰的体现出测量的效果和信息。经过规划后的旧城镇房屋在进行草图的测绘布局, 能够做到完整性与合理性有效的结合。但是一旦遇到了没有进行规划的旧城镇村舍或者是没有规划完毕的旧村落村舍, 我们的野外测绘草图就会没有章法和头绪。这种情况下, 即使是经验丰富的测绘技术的工程师对待这种情况也是非常的难以处理, 这种情况下, 最常见的问题就是我们测量的点位和我们的测量草图不相符, 这样就会造成在测绘的草图的后期绘制时出现问题, 影响位置的准确度;与此同时, 在没有规划好的旧城镇村舍在进行工程测量的时候很容易发生遗失物品的现象, 给野外的测绘人员造成困扰。面对这样的布局, 本文给出的建议就是放弃野外的测绘草图的工作。取而代之的是建立点测站用来测量房屋四周的房角点。我们在点测站将房角点的测量数据测量完毕后, 进入内室中进行测量数据的收集工作。现在进行测量数据工作是通常采用的是计算机自动收集, 这样减少了人员的工作量, 可简化了工作流程, 提升了测量数据的准确度。计算机收集的测量数据按照一定的比例打印出来, 拿着打印的测量数据再进行野外的测量点的测图绘制, 这样做的主要的目的就是保障了绘制草图和计算机的数据, 这两者之间的完整性和统一性。这样做的另外一个目的就是要保障测量的数据不丢失。

(2) 野外测绘数据的收集。在进行野外测量的过程中, 遇到地表生物密集的区域, 我们可以采用传统的测量技术, 传统的测量技术有测量速度较快, 测量的镜头较易调整的优点, 可以在最大程度上靠近我们在野外的测量真实数据, 这也是我们想要的测绘数据。以上所述, 我们在这种地形时, 要采用全站仪来进行测量操作。但是在旧城镇村舍的密集房屋区, 会有很多的人家是没有人配合施工的, 这样就会导致我们的测量人员无法进行测量工作。这时候全站仪也没有办法完成测量的工作。这样的时候, 本文建议, 采用高角度的点测站的测量操作。这种方式的操作可以有效的进行测量工作, 同时也提升了工作的效率, 保障了测量工作的准确度。我们应该在条件较为复杂和隐蔽的区域推广这种方法来进行特殊地形的测绘技术。

结语

希望通过本文的分析和讨论, 能够提升特殊地形-旧城镇房屋密集区测绘技术的方案的创新, 达到提升测绘工作的效率和节约测绘工作的时间的目的。

摘要：伴随着我国各行各业的全面的发展, 特别是本文提及的工程测绘工程。测绘工程的不断发展也促使着测绘技术的不断的提升。现阶段的建设工程中越来越多的特殊地形不断的出现, 这样就为我们的工程测绘工作提供了更大的挑战。工程测绘方案在特殊地形中的应用越来越广泛, 这方面的应用给我们的测绘工程工作带来了活力和机遇。特殊地形的测绘技术的质量直接影响着整个工程的质量, 所以要格外的给予重视。本文就针对特殊地形的测绘技术的相关的方案来进行分析和探讨, 详细的阐述一下测绘技术在特殊地形中的应用。

关键词：特殊地形,旧城镇房屋,密集区,测绘技术

参考文献

[1]徐咏君.边远山区小面积大比例尺地形图施测技术探讨[J].测绘与空间地理信息, 2010 (06) .

[2]古丽娜尔.解析测绘新技术在测绘工程测量中的应用[J].决策与信息 (中旬刊) , 2014 (06) .

[3]谢宗繁, 陆海波, 曾剑生.无棱镜全站仪测量技术在长岐灌区断面测量中的应用[J].广西水利水电, 2005 (04) .

房屋建筑面积测绘合同 篇5

项目名称：

合同编号：

委托人：（以下简称甲方）

受托人：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》和有关法律法规，经甲、乙双方协商一致，就甲方委托乙方测绘事宜，签订本合同。

第一条：测绘项目

测绘项目内容：房屋建筑面积测绘

测绘项目名称：

测绘项目地址：

第二条：项目的类别（打√选择）。

 预测绘

 实测绘

第三条：测绘资质

乙方测绘资质证书等级及编号：

第四条：测绘项目执行技术标准

《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）、《房产图图式》（GB/T17986.2-2000）。

第五条：测绘项目估算面积及费用

5.1测绘项目估算面积大约在平方米。

5.2测绘费用参考国家颁布的测绘产品价格标准由双方协商确定。

5.3测绘单价：住宅按￥1.36元/㎡收取；综合楼、商住楼按￥2.72元/㎡收取；其他类别按2.04元/㎡收取。

注：房屋用途按照实际土地用途或建设工程规划许可证认定；测绘项目总价款按照实际测绘总建筑面积据实结算。

5.4结算方式：

甲方根据该项目需求划分测绘工期，每个工期在开始计算预测面积前，甲方必须先按该测绘工期面积预算总价款的60%向乙方支付预付款,最终测绘费用按乙方实际测绘面积据实结算。

5.5甲方该项目一期需预测面积：商铺㎡，酒店㎡,商住㎡。

第六条:甲方的义务

6.1甲方应于工期开始日前，向乙方提供经甲方签字或盖章的，与本测绘项目有关的，下列资料（打√选择），如甲方提供的资料不全或不符合测绘要求，甲方应按乙方要求补齐或更正。

 土地使用权证复印件或者土地使用证明；

 经审查批准的建筑施工图纸；（注：如甲方提供的图纸进行修改并造成乙方反复修改测绘成果的，甲方应按每次重测面积费用的10%作为乙方补偿。）

 公用部位设计说明；

 幢号、户号编排及户室座落说明；

□ 建设工程规划许可证及附件、附图；

□ 建设工程规划验收合格证；

□ 经审查批准的人防红线图；

□其他：。

6.2甲方保证提供给乙方的全部资料及文件均为真实、合法、完整、准确。

6.3甲方应当密切配合乙方的测绘工作，为乙方提供力所能及的便利和支持。

第七条：乙方的义务

7.1审查甲方提供的资料是否符合测绘要求，如发现甲方提供的资料不全或不符合测绘要求，应及时通知甲方。

7.2乙方应当严格遵守有关法律、法规，执行房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的测绘成果质量负责。

7.3消费者对乙方测绘的房屋建筑面积有异议时，乙方有解释的义务。

第八条：甲方违约责任

8.1合同签订后，由于甲方不能按期提供约定的测绘项目资料、文件，或者资料、文件不齐全、有错误等原因或者甲方的建筑施工图纸有变动时必须及时以书面形式通知乙方，并造成不能按期完成测绘项目的，测绘项目工期顺延。造成乙方无法进行测绘的，乙方也可选择终止本合同，由此造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

8.2甲方逾期付款的，应向乙方支付逾期付款违约金，每逾期一日,按测绘预算总价款的 3%支付。甲方超过合同约定仍未交付有关款项，乙方可选择终止合同，甲方应按前款约定支付逾期违约金。

8.3合同签订后，甲方无正当理由单方终止合同，乙方尚未实施测绘作业的，应支付乙方合同约定测绘预算总价款的30%的违约金；乙方已开始实施测绘作业，完成了测绘项目工作量在50%以内的（含50%），应支付乙方测绘项目预算总价款的50%；乙方已完成测绘项目工作总量50%以上的，应按乙方实际完成的测绘项目工作量支付价款。

8.4未经乙方同意，甲方擅自将测绘项目部分或全部委托转给第三方测绘的，乙方可终止合同。并按第八条第8.3项约定的比例支付违约金。

第九条 乙方违约责任

9.1合同签订后，乙方无正当理由单方解除合同或擅自中途停止测绘，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿；如未造成损失，按合同预算总价款的30%向甲方支付违约金。

9.2未经甲方同意，乙方擅自将测绘项目部分或全部委托转给第三方测绘的，甲方可终止合同。并按第九条第9.1项约定的比例支付违约金。

9.3非因甲方或不可抗拒的力量的原因，乙方未能按合同约定日期提交测绘成果的，每逾期一日，按预算总价款的 3% 向甲方支付违约金。乙方超过合同约定日期七日内，仍未交付测绘成果，甲方可选择终止合同，乙方应返还甲方已支付的款项，并按前款支付违约金。如甲方选择继续履行合同，乙方应向甲方支付逾期交付测绘成果的违约金，每逾期一日,按预算总价款的 3% 支付。

9.4非甲方提供资料不实原因，乙方提供的测绘成果经房地产行政主管部门审核或有关法定测绘质量检验机构鉴定不合格的，乙方应无偿重测。

第十条：特别约定

在遵守相关的测绘规范且达到房地产行政主管部门审核要求的前提下，针对本项目的特殊测绘事项，由当事方以书面盖章的函、通知或补充协议等的形式予以明确。由于本条款中涉及到的相关事项造成测绘成果逾期交付的，另一方不承担任何责任。

第十一条：保密约定

乙方制作的测绘成果均属于国家机密，甲方在使用过程中不得将此成果告知与此成果无直接关系的其他个人或单位，更不得以任何理由将此成果带出中国大陆境外或在中国大陆境外使用，如有上述情况者一切后果均由甲方自行承担。

第十二条：其他约定事项

12.1 本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向合同项目所在地人民法院提起诉讼。

12.2在甲方施工设计图纸无变更的前提下，乙方按照甲方提供的设计图纸制作的房产预测绘面积，与实地房产测绘面积偏差超过正负百分之三的，乙方不负责因其产生的相关违约及连带责任，除此以外按合同约定执行。

12.3因不可抗拒的力量影响，本合同无法履行时，双方应按有关法律法规及时协商处理。12.4本合同执行过程中的未尽事宜，双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

12.5本合同自双方代表人签字或盖章之日起生效。本合同共计六页，一式六份，甲方执二份，甲方报项目所在地建设局房产科备案一份，乙方执三份。

甲方（章）：乙方（章）：

电话：电话：

开户银行：开户银行：

银行账号：银行账号：

代表人：代表人：

电话：电话：

签订地点：

房屋测绘注意要素及分析 篇6

关键词：建筑测绘,测量方法,数据对比

对房屋进行现场实测绘、数据配比, 对于提高房屋设计科学性和施工建造的准确性都有极大的帮助, 可以对建筑构造有更深化的认识。将实测绘的数据进行汇总分类, 综合研究, 房屋实际数据与设计数据进行比对, 掌握两者之间的误差, 分析原因, 对建筑施工技术的提升和改进能起到极大的促进作用。初学者也可以通过对房屋进行实地测绘、对课堂所学知识进行实地检验, 来提高学习水平和能力, 这对于以后参与房屋设计工作积累经验均可以起到重要的促进作用。

1 房屋测绘现实情况

新世纪初期我国对国有土地管理办法进行了改革, 城镇商业用地和农村宅基地都发生了巨大变化, 土地及房屋归属问题受到人们的高度关注, 尤其是在一些从落后基础上发展而来的新兴城镇, 涉及到的所有权纠纷更是复杂。随着政策的推广实施, 为了使这一类问题得到妥善解决, 对房屋进行实地测量, 以明确房屋面积和土地面积归属十分必要, 需要对房屋的建筑面积、位置以及建造数量进行确认, 同时对于房屋的质量也需要进行鉴定, 如果是属于不符合规定的建筑物则需要做另行处理[1]。以上这些所得的数据将是对房屋进行性质明确和归属问题进行认定的重要依据。因为对房屋进行测量不是只针对某一人或者某一些人, 而是针对所有人如此, 因此就需要有统一的实施标准和管理原则。这些信息将作为公共事务管理的必要资料, 同时也是政府部门进行城镇化建设的重要参考数据, 也可以作为国家灾难处理的重要参考数据。

2 房屋测绘工作注意事项

(1) 由于房屋测绘工作涉及到图纸与实际比例的问题, 因此在进行测绘数据标注和汇总时需要注意, 同一地区, 相同构件按照统一的换算比例进行标注, 这就需要政府部门出台统一的比例推行文件以供参照。地图类比例尺寸相对较大一些, 一般采用1:1000尺度进行标注, 文档类尺寸如果是概面积标注可以采用1: (50~500) , 但是在涉及到分层细部时一般采用1:50尺度进行标注, 对于一些重要部件或者必要时还可以更细微[2]。 (2) 房屋测绘的主要内容是地理位置、建筑物所处地形、房屋数量、建筑结构、房屋质量和建设用途等。由于我过的商业用地均设有使用年限规定, 因此对房屋进行测绘必须要明确房屋的地理坐标位置, 同时也需要对房屋建造界线进行确认, 建造面积和土地使用面积的数据, 根据房屋建设年代进行质量确认。在对房屋所处位置地形进行测绘的时候还需要考虑房屋所处的等高数据测量, 需要标注出建筑的海拔高度。 (3) 由于房屋在使用过程中或多或少会有一些变化情况, 这就需要按期对房屋进行补充测量, 以确定房屋的实际变化情况, 与之前所测数据进行对照参考。在当前我国城市化新老建筑更替时期, 则需要根据城市建设需要适时地对城市内房屋进行补测, 对地面房屋土地权属变化情况也应当及时进行修测, 这样处理可以保证所测数据的实时性、准确性, 以保证数据图、资料内容与现实情况的一致性。 (4) 房屋测绘对人员知识的要求更高更严格一些, 不同于其他单一领域的测绘, 房屋测绘涉及到地理知识也涉及到建筑知识, 既要懂得这些专业知识, 同时又要懂得专业设备的使用。对于房屋测绘人员来说, 既要做好基本的数据测量工作, 还需要做到对房屋权属和质量的评估工作, 对于相关法律规定必须要牢固掌握并能熟练应用[3]。还要求房屋测绘人员要有秉性正直, 因为房屋测绘的最终数据对于房屋的经济价值也十分重要, 这就要求测绘人员在面对一些非常正当要求时能够坚持立场, 如实进行测绘, 坚持公平公正原则。

3 房屋测绘的技术实施

3.1 房产测绘开展要素

房屋测绘工作主要针对的是房屋平面数据的测量, 地产要素的测绘工作, 建造户型图的绘制, 房屋面积的计算。房屋测绘工作包括地基部分测绘工作和房屋建造部分测绘工作, 其中地基部分测绘包括建造地基内容和市政规划土地使用情况的测绘, 所形成的数据为最终的平面建造网络数据。房屋建造部分则是指房屋设计图与房建造图之间的数据关联, 仅涉及单独一栋或某一套房屋。

其中涉及到普通老百姓利益相关的是房屋建造数据的测绘, 其内容主要包括了房产的合法属性问题、房产的合法面积问题、以及对房产合法面积的取证问题。因此这项工作需要认真细致对待, 完全按照法律法规要求进行。

房屋面积测量工作包括了对房屋的建筑面积、房屋的可以使用面积以及与本套房屋使用的共有配套设施面积的测量。房屋的建造面积和用地面积, 是产权核算的重要信息, 同时也是开发商进行规划设计的重要参考因素和消费者地产权益维护的必要数据, 对于物业和公共管理部门也有重要的参照作用。

对于房屋界面积的测算一般采用几何面积加成的计算方法, 而房屋建造的用地面积一般则采用地标界点坐标方式进行数据测量核算, 主要是界点边长和界点之间的角度合算的方法。

3.2 房产测绘价值体现

房屋测绘的目的之一是为城市发展建设规划提供数据支撑, 特别是对于商业地产开发项目, 参考意义重大。以商业地产企业而言对商业地产规划、房地产开发的营销决策方面提供了重要参考依据。以消费者而言为其地段选择、户型购置等提供了必要的参考数据。

房屋测绘的商业价值体现在当销售一方将房屋以某一面积单位作为销售单位值进行等价值经济换算到时候, 房屋测绘的数据就随之得到经济价值形式的体现, 如此一来房屋测绘数据的商业价值在房屋销售中得以体现出来, 简而言之就是房屋的单位面积价格[4]。当买卖双方以产权形式进行登记的时候, 管理部门依据双方提供的资料数据可以对区域内所有房产信息进行再一次确认, 有利于在法律上对房屋所有者进行利益保护。

4 结束语

综上, 房屋测绘工作既涉及国家发展规划, 也涉及普通百姓千家万户, 其结果具有重要的参考价值。如实测绘, 客观反映结果, 公平公正开展工作, 利国利民。

参考文献

[1]刘铮.建筑工程施工中的测绘工程问题与对策分析[J].住宅与房地产, 2015, (19) :22.

[2]潘尚龙.浅谈GPSRTK技术在房地产测绘中的应用[J].城乡建设, 2008, (2) :98.

[3]李瑞涛.房地产平面控制网的布设[J].测绘与空间地理信息, 2007, (2) :124.

房屋建筑面积测绘研究 篇7

1 房产建筑面积测绘技术

1.1 常规测算方法

1.1.1 直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋 (或地物) 边长、角度等要素, 将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形 (包括规则图形和不规则图形) , 应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。

规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形, 则将实地量出的几何要素套入相关几何公式, 即可得出其面积。

不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形或梯形, 实地丈量出有关要素尺寸。然后再按照几何公式计算面积。

1.1.2 图上量测法

1) 求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上, 采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时, 图板要安置平稳, 图纸不能有皱褶或裂痕;求积仪极点位置选定时, 两臂应尽量垂直;对于较大面积, 可将图纸分场计算。2) 方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要测量的图形上, 查数其所占小方格数, 再根据每个小方格所代表的实地面积, 求出整个图形面积。

1.2 数字测算方法

数字测算方法, 是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图, 然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

1.2.1 测绘数字房产平面图

1) 测设图根导线。居住区竣工后, 沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后, 输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。2) 测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪, 测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标, 将采集的数据输人计算机后, 编绘出底层平面图。3) 测绘各层平面图。使用经检定的钢尺, 现场量测出其他各层与底层不同之处, 将有关数据输人计算机, 编绘出各层平面图。

1.2.2 计算房屋建筑面积多边形面积计算

房屋建筑面积具体计算步骤如下:

1) 计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式, 即可计算出每层建筑面积。2) 计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。3) 计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输入公式, 即得出分户套内建筑面积。4) 计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式, 即得出公用建筑面积。5) 检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较, 进行粗差检查。如两者相等, 则无粗差。6) 计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定, 按比例分摊公用建筑面积;再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积, 得到该户建筑面积;最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

2 房屋建筑面积的实地测量

实地量距法和坐标解析法是目前房屋测量中最普遍采用的面积测算方法, 也是目前面积测算中精度较好的测算方法。

当面积小于等于100m2时, 实地量距法比坐标解析法的精度要高;当面积大于等于100m2时, 实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。因此在面积测算中, 我们采用了实地量距法与坐标解析法结合的办法:对于边长不超过一个尺段的房屋, 实地测量每一条边, 平差后计算房屋建筑面积;对于边长较长且直接测量有困难, 或需要较核总边长与分段之和而又无法直接测量总边长时, 可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。实测一般房屋边长时, 数据取位至0.01米;实测商铺边长时, 数据取位至0.001米, 用全站仪实测的点位坐标数据计算房屋建筑面积。当需要按柱外围计算面积, 而柱子垂直上下由不同直径 (截面) 多节柱体构成时, 边长以柱边离地面2.1米处进行测量。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其他不规则图形, 且无建筑施工图可获得相应的图形元素时, 可沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标, 通过解析法计算面积。

3 房屋建筑实地测量应注意的问题

1) 建筑物外墙 (含山墙) 内侧为公用建筑面积时, 该段墙体不取半外墙, 公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙 (含山墙) 内侧为套内建筑面积时, 套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时, 该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙, 均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙, 其墙体一半计入套内或公用建筑面积, 一半计入半外墙。2) 当一间 (单元) 房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面, 并分成层高在2.20米以上和以下两部分时, 应分别测量两部分的边长数值。3) 房屋层高测量。在房屋建筑面积竣工测量时, 必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米, 可只测量一个层高值;当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时, 应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值, 层高测量取位至0.01米。有建筑施工图的竣工房屋, 实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时, 可认为竣工层高与设计层高相符;无建筑施工图的竣工房屋, 必须全部实测, 其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

4 结语

总之, 房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督, 才能在质量、效率等各方面有所提高, 测量队伍会由于成果的高质量、高精度, 扩大其知名度, 提高其竞争力, 同时也能为社会做出更大的贡献。

摘要：本文首先对房产建筑面积测绘技术中常规测算方法和数字测算方法进行了简单的介绍, 在此基础上, 对房屋建筑面积的实地测量及其需要注意的问题进行了较为深入的探讨。

关键词：房屋建筑,建筑面积,测绘

参考文献

[1]中国房地产估价师学会.房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.

房屋测绘技术 篇8

一、理解房产测绘审核

(一)法律及文献依据

《房产测绘管理办法》第18条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。

最高人民法院2009年度重点调研课题《物权登记与司法审查及新司法解释解读》一书中,对登记过程行为的可诉性第5点关于测绘单位等文书是否可诉中明确:“第一,如果测绘单位没有与登记机构脱钩,则这些机构的行为系受房屋登记机构委托而为,可以起诉登记机构。第二,在脱钩的情况下,当事人认为应用于登记的测绘报告,存在测绘单位不具有测绘资质、测绘报告不符合《房产测量规范》规定的格式、公摊位置不符合《房产测量规范》关于公摊面积的计算规则,可以选择起诉登记机构;不属于以上情形的,可以选择起诉这些机构,但属于民事诉讼”。

(二)审核主体

测绘单位如果没有与登记机构脱钩,这些机构既是测绘单位同时也是登记机构,也就不存在房地产行政主管部门成果审核之说,因此,此文不讨论该类情形。

房产测绘审核的主体是房地产行政主管部门。有些地方具体审核工作的是填发单位——登记中心,登记中心内设测绘审核科,专人负责图审工作;有些地方是由建设(房地产)主管部门自己内设的科室专人负责;有些地方是管理与登记分设的,由管理机构负责图审工作,通过审核的成果登记中心方可用于产权登记等形式。不管是哪种管理、设置模式,最终对外图审主体名义上只能是房地产行政主管部门。不得以登记中心、管理机构、科室等名义使用图审专用章,一旦发生诉讼,就是主体不适格,后果严重。

进行测绘成果审核的目的就是为了房屋权属登记的利用,未经审核不得用于权属登记。因此,房地产行政主管部门同时作为房屋登记机构,就应从登记实务的角度着手房产测绘成果审核工作,对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果进行规范管理,对成果的提供形式、成果的构成、成果的审核内容等方面进行统一。

(三)审核对象和审核内容

用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果是房地产行政主管部门审核的对象。房地产行政主管部门作为测绘审核部门,要摆正自己的位置,依法对测绘单位提供的测绘成果进行审核。

首先,行政主管部门不是测绘单位的质检部门,无须对具体的数据测量、计算过程进行全程验算。《房产测绘管理办法》第3条规定“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。”登记机构在审核用于房屋登记的测绘成果时,只是利用房产测绘成果,而无须对房产测绘成果作全面的、实质性的审查,那是测绘单位的职责。

其次,作为审核部门,应当依法审核。根据《房产测绘管理办法》第18条规定,房地产行政主管部门的具体审核内容只有四项。

1.施测单位的资格

施测单位的资格审核是对测绘中介机构从业资格进行审核。测绘单位资质的主管部门是国土部门,房地产行政主管部门只是负责对测绘成果是否适用于房屋产权登记要求进行审核。因此,对新执业的测绘单位一般进行报备核实即可,主要应从测绘单位的资质和从业人员的执业资格两方面进行审核,即对测绘单位提供的经国家、省土地部门核准的测绘资质证书核实原件或核实相应官方网站公布的相关信息,对具体在报告上进行责任签署人员所提供的技术人员岗位证书等进行核实原件。

2.测绘成果的适用性

测绘成果的适用性审核主要是对报告上体现的信息能否满足登记需要进行审核,可以从测绘成果资料的完整性、提供形式的规范性、对客体描述的准确性三方面进行审核。

测绘成果资料的完整性是对测绘单位提供的测绘成果资料、内容是否完整进行审查。《房产测量规范》要求测绘单位提供的测绘成果资料包含有房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、控制测量成果资料、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表、图形数据成果和房产原因、技术总结、检查验收报告等。在实践中,房地产行政主管部门应根据房屋登记的特性、种类及当地的情况对测绘单位提供的测绘成果进行缩减与规范,提供的资料一般可简化成几个部分:报告书封面、目录、委托、房产测绘技术报告、成果验收书、面积测算书、分户平面图、分户面积统计表、墙界调查申报表等成果资料。测绘单位在提供测绘成果报告的同时还须附上测算依据的图文审批资料,如初始的要提供规划审批资料、经规划批准的设计蓝图、土地证等批准文件,建设单位出具的分割(销售)方案及共有、共用部位的说明等资料。测绘单位提供的《房产测绘成果》的格式是否符合《房产测量规范》要求,是对房屋登记机构的可诉内容之一。

提供形式的规范性是对测绘单位提供测绘成果的形式是否符合当地房屋登记机构的要求进行审核。测绘成果的提供形式的演变一般分为三个发展阶段。初级阶段,有些地方根据《房产测量规范》及当地的情况,对粘贴于房屋所有权证上的分户平面图进行了规范设计,对图框大小,线条粗细,字号大小,平面图体现的内容,图幅比例,边界示意等形式进行规范,要求有资质的测绘单位提供测绘成果时提供统一格式的分户平面图;第二阶段,有些地方实行电子图库管理,要求测绘单位提供纸质测绘成果报告的同时提供CAD的分户平面图电子版,经过图审后,上传到房屋登记系统直接打印到房屋所有权证上;第三阶段,随着GIS技术的成熟,项目测绘管理、基础测绘管理、图形管理系统和图形发布系统等基于GIS等内容越来越多,要求测绘单位在提供纸质测绘成果报告的同时还需提供符合建设GIS需要的附属成品。

对客体描述的准确性主要是依相关的批准资料,核实测绘成果报告中的描述是否准确。房屋登记中需要记载体现客体信息的要素,如规划用途、建筑面积、房屋坐落、基本单元等。《房产测量规范》中要求分户平面图应体现的内容,如建造年代、层数、所在层次、结构、墙界等,登记机构应对以上客体要素在房屋测绘成果中是否体现,体现的内容是否与相关批准资料一致等进行审核。特别要说明的是规划用途,经常有一些设计复杂的房地产开发项目,规划部门批准资料(规划许可证、附件等)体现的,一般都描述简单,如商住楼、综合楼。还有就是土地证上记载的是商住用地,但规划批准的是住宅楼等不好认定的情况。《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》规定:“规划用途:填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。房屋登记中要求记载的是规划用途,建议各地房屋登记机构应对复杂项目除了要求提供规划许可证、附件等文字材料以外,还应提供经规划批准的各部分用途标注清楚的设计蓝图,要求测绘单位依经批准的设计蓝图进行功能分区、用途描述、分摊计算。至于土地记载用途与规划记载不一致的情况,应以规划批准的为准。

3.界址点准确性

从房屋登记的角度来说,测绘成果界址点准确性的审核可以分为以下几个内容:

(1)规划、土地等部门批准的建设坐落与房屋所在是否一致;

(2)房屋四至是否建设在土地使用权证记载批准建设所占用土地的可建用地的范围内;

(3)房屋建设是否在规划批准的建设层数、控制高度、控制规模等控制指标范围内;

(4)成果中对客体的描述与实地查看的实物是否一致;

(5)分割的结果是否符合基本单元的要求,是否在规划批准范围内等内容。

审核人员应对四至尺寸进行现场测量以核实界址点的准确性,有条件的可以进行局部关键点数据抽检。

4.面积测算依据与方法

面积测算依据与方法的审核主要是对测绘成果中的测算过程是否符合《房产测量规范》等相关测绘规范性文件规定的审查。如测绘报告中体现的测算依据是否符合法律规定;面积计算过程是否符合《规范》要求。理论上,房地产行政主管部门只需要对报告中体现的测算依据和方法进行审查即可。但因公摊位置是否符合《房产测量规范》的计算规则是对房屋登记机构可诉的内容,所以,应加强对哪些客体是属于可以公摊的、是否按功能区进行分摊、分摊的过程是否符合规定等内容进行审查。

建议要求测绘单位提供测算过程采用类似造价计算的方法,在具体计算式中标注出数据来源的轴位,这样,方便审核人员核查分摊位置、址界点是否准确,高效抽查关键部位的尺寸准确性。有条件的地方,可以使用测绘审核软件对符合软件输入要求所自动生成的测绘成果进行形式上的审核管理,利用高科技手段代替人工审查,准确率高,且计算标准、过程均可以排除人为因素。

二、涉及房屋登记的测绘审核

(一)测绘审核分类

根据客体的状态及产权登记类型,日常涉及房屋登记的测绘审核主要可分为三类,即预测绘审核(预售、在建工程抵押);初始登记测绘审核和客体变更测绘审核(翻、改建、分割)。

(二)各类测绘审核的注意事项

1.预测绘审核(商品房预售许可、在建工程抵押)

商品房预售许可虽不属于房屋登记业务类别,但与房屋登记息息相关。预售许可的信息是之后商品房买卖合同备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的基础数据。《城市商品房预售管理办法》第7条有关“开发企业申请预售许可,应当提交的证件及资料”的规定并未提及预售申请应提交测绘成果报告,更不用说测绘成果应经审核,房地产行政主管部门只是依开发企业提交的设计施工图及销售方案进行预售审批。在实践中,由于涉及商品房预售的面积纠纷越来越多,各地房地产行政主管部门纷纷出台规定,要求预售申请时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果,经审核后在系统中建立楼盘数据,再从楼盘中选择可预售部分。

同样,《房屋登记办法》有关在建工程抵押申请应提交资料的规定中也未提及测绘报告,房屋登记机构只是依相关的土地、规划资料进行记载。实践中,为了明确在建工程目前已建成及未来建成的楼盘情况,各地房屋登记机构相继出台规定要求在建工程抵押登记时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果,经审核后,在系统中建立能反映未来建成物情况的楼盘数据,并选定目前已建成部分设定抵押。

以上两种形式所需要的测绘成果都没有具体现场测量的过程,全部调查、计算数据均来自于设计施工图与审批资料,是计算出来的结果,是对未来建成物的估计,因此,称其为预测绘。在预测绘审核中,一定要注意比对预测绘成果中有关各部位的用途描述、分割区域的划分等内容与规划批准资料、设计施工图、土地出让资料规定是否一致;核实各部位是否能计产权面积,哪些是独有面积,哪些是公摊面积,哪些功能区参与分摊,是否符合《房产测量规范》的规定。

因同一开发项目可能存在多本土地证的情况,地上建筑物与土地的对应关系不容易确定的情况下,可要求测绘单位出具的测绘成果中应包含整个项目的总平图,在总平图中示意出多本土地证分别所在的区域,并将具体各幢楼所在的位置标注出来。涉及开发项目的测绘报告中可增加房产测绘结果一览表,对楼盘中可计产权面积,不可计产权面积分别按用途进行分项汇总,方便楼盘整体情况的核查与批准文件的比对。

2.初始登记测绘审核

权利人申请初始登记时房屋已建成,测绘单位出具的测绘成果是依据对客体现场测量得出的成果,房屋的实际状况应当在规划、土地等部门的批准范围内。除预测绘审核需要注意的事项外,在审核中还应注意成果、批准资料、客体实物三者之间的比对。因此,实地查看对于初始登记的测绘审核至关重要,是对界址点的准确性落实的重要步骤。实地查看时应注意核实测绘成果中有关房屋四至墙界的调查结果,要求测绘单位使用统一的墙界表格式,墙界涉及邻户的应有邻户本人的亲笔签章,其真实性由施测单位负责。在实地查看时对主要的外墙址界点应进行抽样核查,以确保址界点的准确性。应比照规划审核资料、设计施工图对建成物的总高度、总层数、地上、地下建筑物层数、高度的情况进行核查;核实各幢建筑物在总平图所标注上的位置是否在相应土地使用权证范围内;申请分割的基本单元是否与批准资料、设计施工图一致等。

3.客体变更测绘审核(翻、改建、分割)

虽然在《房屋登记办法》有关应当实地查看的规定中未提及客体变更,但在实践中,因客体变更的情况更改了建筑物原初始登记所记载的状况,存在翻、改建是否增减面积,申请分割的客体是否符合基本单元的要求等一系列的客体真实性的问题,所以,申请此类变更登记时应提交测绘成果报告,各地房屋登记机构普遍也把这种情形归到应当实地查看的类型。此类测绘成果审核时要结合房屋所有权证及此次的批准资料或其他原因文件,在实地查看时重点查看客体变动部分的状况。涉及到共建房和房产分割的测绘报告,应提供房产分割说明,由所有产权人亲笔签名,其真实性由施测绘单位负责。测绘审核时只需对照房屋所有权证、实地查看的情况,对分割后客体的测算过程进行核实。

(三)测绘审核与实地查看

因实地查看对房产测绘成果的审核十分重要,结合《房屋登记办法》及实务中总结的经验,特别将各类应当实地查看的管理要点整理如下:

第一,房屋所有权初始登记必须要进行实地查看。

第二,在建工程抵押权登记必须要进行实地查看。

第三,因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记必须要实地查看。

第四,房产分割登记应当进行实地查看。

第五,房屋登记中发现与原产权档案记载不一致的,须到实地查看。

1.房屋实地查看的内容

(1)房屋所有权初始登记实地查看的内容:房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致:房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致;房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。

(2)在建工程抵押权登记实地查看的内容:对已建成的部分是否真实存在进行查看,对项目的名称、坐落等进行核实,客体的形象进度与相关资料是否一致,其他同初始登记查看内容。

(3)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记实地查看的内容:申请办理房屋所有权注销登记的房屋坐落等具体内容与房屋登记簿的房屋登记簿记载的房屋状况一致;申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致。

(4)房产分割登记实地查看的内容:分割后的房产是否符合房屋基本单元的要求。

(5)核实客体状况与产权档案记载情况。

2.房屋实地查看的人员要求及相关规定

(1)房屋实地查看的人员应当两人以上。

(2)在建工程抵押权登记实地查看的人员建议由产权审核人员和测绘审核人员组成。

(3)应对房屋的自然状况进行拍照,并填写《房屋实地勘查情况表》。

浅议测绘在房屋权属登记中的作用 篇9

我国改革开放以来, 尤其是进入21世纪之后, 房地产业快速发展, 已成为国民经济的支柱性产业。随着房地产市场的繁荣, 房屋交易活跃, 产权多元化, 房屋权属登记工作进入了前所未有的阶段。在这种形势下, 测绘在房屋权属登记中的作用和地位更趋重要。

一、证明作用

《房屋所有权证》是以政府的公信力颁发的, 其目的是向社会公示房屋的所有权。公示的内容即《房屋所有权证》记载的内容应该包括:房屋归谁所有、房屋在什么地点、建筑面积、建筑结构等。以上内容若完全用文字表述, 存在下列困难:

1. 房屋坐落 (路、街、门牌号码) 在城市中的“名字”容易变动, 尤其是拆迁区域及相邻地段更易变动, 登记部门无法控制, 给权属登记造成混乱, 甚至错误。

2. 房屋存续时间长, 因房屋毗连或不断分割, 相邻关系复杂, 用文字表述较为困难, 容易产生歧义。

3. 房屋平面形状是权利范围的重要特征, 也是房屋面积计算的依据, 更难用文字表述。

利用平面图直观、可量化、不会变化等特点, 用平面记录权属登记时的权利状态, 可以克服上述困难。在产权证、产籍资料文字记载情况发生变化后, 认定权属困难时, 用房产平面图作为证据, 追溯权属原状, 可起到证明作用。所以证载平面图是《房屋所有权证》的组成部分, 是权属登记行政行为的结果之一, 具有法律效力。显然, 房产测绘与产籍资料核查、权属状况调查是不能分割的。只有如此, 才能保证权属证书公示信息的准确、规范, 维护政府的公信力, 房产平面图的证明作用更显重要。

二、天平作用

商品在市场流通时, 其数量与总价有直接关系。房屋这种商品的数量就是房屋面积, 与房屋总价也息息相关。显而易见, 房屋面积测绘这项专业性技术工作, 对房屋这种商品的数量起着天平的作用。

房产作为不动产, 其数量的准确性应能经得住时间的考验;又因房屋价格高, 更显其数量准确性的重要;再因房屋面积测绘成果又是房屋权属登记这种行政行为的依据之一, 其确认的所有权人拥有的房产数量, 应具有社会公信力。所以, 房屋面积测绘是一杆不同寻常的“秤”。

我国自住房制度改革后, 住房实行商品化。对每一个家庭而言, 其住房不论是否买卖, 都存在商品价值问题。进而言之, 都存在房屋面积是多少的问题, 所以, 房屋面积测绘成果涉及到每一个家庭的利益。它的天平作用, 要求准确、合法;它涉及到社会大多数人的利益, 要求公正。

三、统计作用

政府管理一个城市必须对房屋总体情况做适时的统计, 反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量, 为城市规划、旧城改造等提供决策依据, 此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责。该项工作量大面广、动态性强, 必须从科学方法和现代技术来保证。该项工作的关键环节是利用房产平面图作载体, 将调查结果附着在每一幢房屋上, 再汇集成城市房屋数据库, 根据需要进行统计与分析。

四、编码作用

当前各地权属登记部门存储的权属资料可用“浩繁”二字形容, 对其管理事实上已经成为一项永无止境的信息工程。房屋信息有两个重要特征:其一, 房屋信息与实地房屋存在一一对应关系;其二, 房屋信息除面积差异外, 个体特征不明显。所以, 《房产测量规范》为解决这个问题提供了有效方法, 那就是在房屋坐落之外, 给房屋另起名字———地理编码 (区号-图幅号-丘 (地) 号-幢号-单元号-室号) 。这种编码具有唯一性, 可准确识别房产。地理编码是通过房产平面图为载体来完成的, 与房产平面图共同起纽带作用, 将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系。

在一个城市建立完整、准确的地理编码体系, 必须有完备的房产测绘作支撑, 笔者认为要点有三:

1. 测绘先行, 分幅图覆盖城市建成区, 不论房屋是否登记, 各权属单元都有固定的地理编码, 摆脱房屋坐落易变带来的影响。

2. 必须统一, 避免重叠、疏漏、规则不一, 出现编码混乱会导致信息系统不稳定。

3. 必须遵从编码规则, 局部增减编码要符合权属登记的要求。

五、防范风险作用

近年来, 部分城市建立了GIS (地理信息系统) , 笔者认为, 在房屋权属登记部门建立GIS, 主要目的应该是防范风险。当前, 司法查封、冻结的房产与日俱增, 登记部门注销的产权证及遗失产权证也在不断增加, 登记机构的风险不断增大, 这种情况大、中城市比小城市严重。笔者认为存在三个方面的原因:其一, 信息量过大, 难以监控;其二, 过于依赖计算机, 因计算机是硬性识别, 一字之差可能铸成错件;其三, 因信息量大而未能有效地关联各种信息, 经常出现查此漏彼。如何有效地防范风险, 是当前摆在权属登记部门最大的难题。笔者认为:

1. 权属登记部门应先追求工作质量可靠, 再追求高科技, 在一些重要环节应该人工结合计算机。

2. 信息有效地关联, 是防范风险的主要方面。为此, 应利用房屋位置固定不变的特点, 首先, 制作楼盘表, 在表上给每套房屋设定一方格, 方格的排列是把楼房立体排列的单元、室号转化到表格的屏面上, 方格内按需求设定项目, 关联信息。填表不仅仅是商品房, 而是全部房屋, 把既往登记发证, 限制性信息全部填入楼盘表。这样就把信息关联起来了。其次, 每张表记录一幢房屋的权属登记情况, 通过地理编码与分幅图建立对应关系。再次, 将分幅图、楼盘表输入计算机, 从测绘、登记收件到审查、审批甚至发证, 都可以从网上直接调阅房屋登记情况。

如此设计GIS, 是将房产测绘与房屋登记信息结合起来, 实现从“房屋”查询登记情况, 改善单纯从“人”查登记情况的不足, 实践证明, 成效显著, 可防范重证、遗漏限制信息、坐落易变等风险。这样设定的GIS, 当然兼备其他功能。

显然, 做到这一点, 对房产测绘的完整性、及时性、规范性要求很高, 尤其是分幅图上的幢号不能随意变动。

房屋测绘技术 篇10

关键词：现代测绘技术,数字测绘技术,3S测绘技术,数字国土

3S测绘技术是三种测绘系统的简称。这三种测绘系统分别是:第一种地理信息系统;第二种遥感技术;第三种是全球定位系统。3S测绘系统主要应用的技术有:第一种空间技术;第二种传感器技术;第三种卫星定位技术;第四种导航技术;第五种计算机技术;第六种是通讯技术。上述六种高新技术的应用可以有效的将空间信息进行全面的解读及分析。将空间信息的采集;空间信息的处理;空间信息的管理;空间信息的分析;空间信息的表达;空间信息的传播及空间信息的应用有效的进行。3S测绘技术是现阶段测绘技术中较为先进的技术,在测绘技术的发展过程中有着非常重要的先导作用,同时3S测绘技术对于世界范围的科技领域也有着非常重要的意义,基于3S测绘技术的先进性,在各个领域的测绘方面都有较为广泛的应用。现代测绘技术主要有三个代表技术:第一个是数字测绘;第二个是全球定位系统;第三个是遥感及地理技术。这三种测绘技术的逐步建立,同时伴随着4D产品的出现,高效能和高效率的测绘仪器的应用就使得地籍测量筒现代的先进的测绘技术紧密的结合在了一起,让地籍测绘在理论方面和实际方面有了本质的改变。让地籍测绘的理论和实践更为紧密的联系在了一起。

现阶段的地籍测量是利用了现阶段的的先进的测绘技术,通过先机的测绘技术的应用来准确的测定土地界限;土地的位置权属和明确的土地面积。通过上述土地信息的测量来判断土地的实际使用类型,土地的使用分布情况和土地的质量等级等。这种测量主要的服务对象是我国的土地管理部门,土地管理部门通过上述土地测绘资料进行土地的相关登记,作为土地的登记依据。需要指出的是,根据我国国土资源部的相关规划,我国的数字国土计划工程已经在我国全面的展开,这项工程可以为我国的国土清查做一个非常好的示范作用。地籍测量工作必须最大程度上建立健全我国的地籍数据库信息和地籍管理的系统。为我国的地籍方面的工作提供最为合理,准确和科学的基础测绘数据。我国的传统的测绘手段和方法已经不能够满足我国的国土测绘实际使用和工作需要,因此,现代先进的土地测绘技术的应用非常的关键和及时。

地籍测绘需要很强的专业性,主要是因为地籍测绘有四个特点。第一个特点是地籍测绘的相关文件和数据是具有法律效力的;第二个特点是地籍测绘对于测绘的相关数据要求较高,特别是数据的精准度方面;第三个特点是地籍测绘的全部配套资料和测量结果需要有实时性,要准确的反映出现阶段的土地测量情况;第四个特点是地籍测绘工作需要同步的进行更新,要反映出土地的测绘变更情况。

地籍测绘的专业性主要体现在应用较为先进的专业的测绘设备和方法。现阶段我国的地籍测绘主要应用四个测绘技术和设备:第一个是野外数字测量技术;第二个是GPS测量技术;第三个是数字摄影测量技术;第四个是遥感测绘技术。通过上述的四种技术或者设备就能够很专业的进行测绘工作。由于测绘的现场的不同的环境,导致了上述的方法和设备存在着些许的缺陷和不足,但是也会突出个别的设备或者技术的优点及优势,这四种设备或者技术在实际的应用中是一种互补的关系存在的,这样才可以在地籍测绘的过程中实现测绘的全覆盖。

数字测绘技术充分的利用了当下最先进的信息产业技术和计算机先机技术。现阶段数字测绘技术已经是一种主流的测绘技术,应用较为广泛。

全野外数字测绘主要是依据野外的测绘数据作为基础,来为我国的国土资源部门提供基础的测绘数据,这种测绘主要适用于五个方面:第一个方面是国土的测绘;第二个方面是城建的测绘;第三个方面是水利工程的测绘;第四个方面是电力工程的测绘。上述四方面的测绘数据主要来源于野外数字测绘技术。地籍测绘工作中的地籍测绘数据库的管理工作的优劣有很多的影响因素,最主要的是测绘模式的收集和测绘方式的选定。同时要保障测绘工作的经费和测绘工作使用的测绘仪器,以免测绘工作出现中断,影响测绘数据的准确性和科学性。

地籍测绘中非常重要的测绘手段就是现代的测绘技术。现代的地籍测绘技术主要有三个特点:第一个特点是测绘技术的专业性;第二个特点是测绘技术的数字化;第三个特点是测绘技术的网络化。基于上述的三个特点,可以得出现代化的地籍测绘工作主要是数字化的数据采集方面。

现代的测绘技术是一种综合性的测绘技术。这种综合的测绘技术要融合了两种技术:第一种是地籍测绘的野外作业技术;第二种是测绘中的内外结合的技术。这种综合性的测绘技术有一个最重要的优点也是最明显的优势,那就是现代先进的测绘技术不仅仅能够进行地籍的测量工作,同时还可以对相应的测绘数据进行建档,入库。专门为测量的结果建立数据库,通过计算机技术的介入,实现地籍测量的电子化,这样就是我国数字国土工程最主要的作用。现阶段,我国的地籍测绘工作主要采用的是全自动的测绘技术,这样可以有效地科学地反应出地基测绘中的实时数据,规避了人为测量带来的误差。本文所述的地籍测绘的所有测绘数据有两种获得途径:第一种途径是充分的利用原有的测绘数据,在土地不变的额情况下,可以作为新的测绘数据进行使用;第二种途径是直接进行新的野外地籍测量,这样的测绘数据在理论上可信性极强,可以进行数据库的输入。数据采集必须根据建立数据库的要求,得到适宜的数据格式。数据获取的内容,包括全要素地形数据、地籍数据、地类数据、控制数据。

高效能和高效率的测绘仪器的应用就使得地籍测量筒现代的先进的测绘技术紧密的结合在了一起,让地籍测绘在理论方面和实际发面有了本质的改变。让地籍测绘的理论和实践更为紧密的联系在了一起。为我国的测绘工作起到一种好的示范作用。

参考文献

[1]高文革.测绘技术发展探讨[J].城市建设,2010(03).

[2]曹玉钧.土地测绘技术的变迁及GPS技术的应用[J].硅谷,2008(22).

[3]郑汉球,洪立波,陶福海.工程测量技术的发展和我们的对策[J].北京测绘,1996(01).