测绘面积

测绘面积（共11篇）

测绘面积 篇1

摘要：近年来, 随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起, 房产测绘行业也有了很大的进步, 对房产面积进行测绘操作, 不仅增加了房产测绘机构的经济收入, 而且也承担了更大的社会和法律责任。在房价日益高涨的今天, 房产测绘工作中任何疏忽都可能造成巨大的经济损失, 尤其是房产面积测绘质量显得尤为重要。本文将对房产测绘中的相关问题进行分析, 并在此基础上就如何控制房产面积的测绘质量, 提出一些建设性建议, 以供参考。

关键词：房产测绘,测绘面积,质量控制,研究

实践中我们可以看到, 由于我国房产测绘行业的起步相对较晚, 加之市场化程度非常的低, 因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系显得尤为重要。

1 房产测绘问题概述

由于房产测绘关系着业主自身的利益, 因此测绘过程、测量精度以及面积计算等, 都必须有非常严密的规范和要求, 同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据, 在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中, 起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标, 同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素;建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据, 同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中, 因房屋面积种类非常的多, 非专业人员会感到高深莫测、无从下手, 尤其是商品房买卖交易过程中, 部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”, 甚至有些中介在此过程中还偷换概念, 对消费者进行误导。基于此, 通过对房产面积进行测绘, 可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题, 对于维护消费者的利益和房产市场的秩序, 具有非常重要的作用。

然而, 房产测绘过程中会遇到很多的问题, 如果不及时采取有效的措施予以防治, 则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强, 但现行的房产测绘规范和标准却不够完善, 很多规定过于笼统和简单, 没有详细、具体的解释, 因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式, 表现出一定的滞后性。实际操作过程, 遇到争议问题很难及时的处理, 房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作, 因此房产测绘质量很难控制。同时, 房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中, 数据比较繁多、实际情况也比较复杂, 加之计算量非常的大, 使得测绘工作难以得到有效的保证。

2 加强房产测绘面积质量控制的有效措施

基于以上对当前我国房产测绘过程中存在的主要问题分析, 笔者认为要想加强房产测绘面积质量控制, 就必须认真做好以下几个方面的工作:

(1) 对前期的资料、图纸质量进行审查和控制

实践中, 为确保房产测绘质量, 首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制, 尤其在房产建筑面积预测算过程中, 可要求施工图纸必须经规划部进行门审批;房产面积实测过程中, 委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸, 在此过程中, 如果存在着变更事项, 还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性, 其内容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样, 这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如, 阳台外围的实际护宽度若标注不详, 则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下, 坡屋顶房屋以2.2米的范围线进行确定, 平面图上难以看出时, 可在剖面图上确定2.2米的范围线。同时, 前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施, 其中还包括房屋的实际功能部位, 比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。

(2) 面积计算部位的认定应当准确具体

房产测绘之前, 应当先明确全面积、半面积以及不计算面积的部位, 若确定不准则可能导致总面积错误。基于此, 计算面积部位确定过程中, 应严格依据《房产测量规范》之规定, 进行房屋面积计算部位确定。实践中部分开发商为增加卖点, 设计图中的注释通常与《房产测量规范》之规定不一致, 比如设计图上注有入户阳台、花园以及景观窗等, 因此应当注意此类现象。在房产测量性质界定时, 比如入户花园与《房产测量规范》中的外走道基本一致。实践中, 如果该公用位置处于封闭状态, 则应当计算其全面积;敞开状态下要分情况计算:该部位如果在房屋建筑主体结构之内, 则应当认定为柱走廊, 进行全面积计算;如果是悬挑于建筑主体结构之外的部分, 则以无柱外走廊论, 计算其一半的面积。由此可见, 实践中会碰到很多类似的注记, 因此在房产面积测算过程中, 应当根据该建筑结构的实际情况进行判定, 必要时可要求委托方提供详细说明, 并要求设计方提供详尽的功能设计说明, 最后统一用语, 准确判定房产的有效计算面积。

(3) 面积计算中的公用分摊应当科学合理

在确保房产套型、计算面积以及边长数据准确性的条件下, 房产测绘质量控制中的一个关键环节就是面积计算与共用面积的合理分摊问题, 这也是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益, 因此必须保证面积分摊计算的准确性。当前应用的房产测绘软件还不成熟, 加之操作人员对业务还不够熟练, 因此在房产面积测算过程中, 对某一户室的面积计算可能存在着一定的错误, 导致后序分摊计算出现误差等连锁反应。基于此, 房屋各层及总面积计算完成后, 对公用建筑面积进行分摊计算, 在此过程中应当严格依据《房产测量规范》、地方《实施细则》之规定进行操作, 部分公用部位分摊情况不明确, 应当组织质检、测绘以及技术和委托人, 对图纸进行讨论。公用面积分摊后, 应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后的各数据进行比对, 确保分摊计算准确无误。

3 结语

房产面积测绘质量控制, 关系着消费者的切身合法利益, 看似简单的工作, 其实其责任非常的重大, 因此应当加强思想重视和房产测绘技术创新, 以保证我国房产测绘事业的可持续发展。

参考文献

[1]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息, 2011 (13)

[2]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设, 2011 (09)

[3]刘丽敏.房屋建筑面积测绘研究[J].科技风, 2011 (08)

[4]陈靖.房产面积测绘存在的问题及策略[J].城市建设理论研究, 2011 (29)

[5]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].城市建设理论研究, 2012 (26)

测绘面积 篇2

中华人民共和国国家标准批准发布公告

（2000 年第3 号）

国家质量技术监督局批准以下154 项国家标准，现予以公布。国家质量技术监督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房产测量规范 第1 单元 房产测量规定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元 房产图图式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中华人民共和国国家标准

房产测量规范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 单元：房产测量规定

目 次

前言范围引用标准总则（略）房产平面控制测量（略）房产调查（略）房产要素测量（略）7 房产图绘制（略）房产面积测算变更测量（略）成果资料的检查与验收（略）

附录A(标准的附录)房屋、房屋用地调查表与分类（略）

附录B(提示的附录)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

第2 单元：房产图图式 CH 1003 —1995 测绘产品质量评定标准（略）前 言

本标准是在国家测绘局1991 年5 月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

GB ／T17986 在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第l 单元：房产测量规定》；《第2 单元：房产图图式》。

本标准的附录A 是标准的附录；附录B 是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。范 围

本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影

规范

GB ／T 17986.2-2000 房产测量规范 第2单元:房产图图式

CH l003-1995 测绘产品质量评定标准房产面积测算．1 一般规定．1 ．1 房产面积测算的内容．2 ．1 计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m 以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m 以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度2.2m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.2m 以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。．2 ．2 计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8 ．2 ．3 不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附 录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 为面积的分摊系数；

Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi 一为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi —为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si —为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

B3 共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。B3.3 共有建筑面积的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照B2 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

补充

一、外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

二、斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.2米以上部位计算建筑面积。

三、不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

四、非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

五、楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不得再计算建筑面积。

六、公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

七、二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

八、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

九、有顶盖室外楼梯按各层水平投影面积之和计算建筑面积，无顶盖室外楼梯按各层水平投影计1/2面积，简易爬梯不计算建筑面积。

十、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

其它

一、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

二、阳台与平台的区分问题

1、借助于下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处量。

2、凡是悬挑的、有顶盖的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。a、借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；

b、悬挑的为阳台，计算建筑面积；

c、有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理； d、上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

e、一层按柱外围计算建筑面积，二层无顶盖部分按平台处理；

f、首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；

三、户的权属界线

每户的权属界线原则上都闭合的，以入户门为准，进入户内后，户内的各功能房间，室内分隔墙体及其活动阳台，花园都属于本户所有，即按每户权属界线所有范围就可以算出各户套内面积（商铺计算同）。权属界线范围以外的部分都属于共有公用面积。

四、面积分摊的两种方法：

第一种：整幢中共有面积的共有关系对各户来说是一致，即整幢中对共有面积按一个来分摊

第一种：在商住楼、多功能综合楼中根据共有面积的共有关系对其分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小的原则分摊。

五、房屋分幢原则

在房产测绘中，房屋的建筑面积计算，各房产要素的调查、各户公共建筑面积的分摊计算是以幢为基本单元进行的。

1、独立建筑的房屋应为一幢。

2、借用独立房屋的山墙搭建的偏房，与独立房屋一起应视为一幢。

3、层数相同。产权人或门牌号不同，结构上又能分开的房屋可分别分幢。

4、层数不同，结构上分不开的房屋应视为一幢。

5、底层（或下面多层）为裙楼，上面有一个或多个塔楼式的房屋，其整体视为一幢。

6、利用各幢房屋之间的空间，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其楼房与裙楼部分应分别分幢。

六、通过走廊或者架空通廊相连的房屋，应分别分幢，走廊（或架空通廊）应分别计算建筑面积，再按有关规定分摊至各幢中。

测绘面积 篇3

关键词：房屋规划面积；测绘面积；差异问题分析

1 房屋各类面积基本概念

1.1 房屋使用面积 所谓房屋使用面积指的是房屋户内所有能够使用的净空面积，按照房屋内墙线的水平投影进行计算。房屋内的柱、墙等结构面积及保温层面积不包括在内。

1.2 房屋建筑面积 所谓房屋建筑面积指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，主要包括阳台、地下室、挑廊及室外楼梯，具备上盖、结构较为牢固，层高不小于2.20m此类永久性建筑。而成套房屋其建筑面积则包括套内的建筑面积与分摊面积，其中套内建筑面积为套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三者之和。

1.3 预测面积 所谓预测面积指的是商品房期房的销售中由房地产主管机构所认定的具测绘资质的房屋测量机构根据国家相关规定、规划部门已审批的施工图纸、国家房产测量规范及实地勘测来对尚未竣工房屋的面积进行预先测量所得面积[1]。预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，且开发商还可将其用于前期宣传，也可将其用于预销售或商品房的网上备案。

1.4 实测面积 所谓实测面积，指的是房屋在竣工验收后由通过相关部门认证且具有房产测绘资质的测绘单位按照房屋竣工图纸、《房屋测量规范》、变更图纸及预算数据等来对房屋实施实地勘测、绘图与计算所得出面积。实测面积为购房者进行房屋所有权证、房款结算、他项权证及物业费结算的重要依据。

1.5 产权面积 所谓产权面积，指的是产权主所拥有的房屋所有权的建筑面积，由直辖市、市或者县房地产的行政主管部门进行登记确权认定。

2 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响及原因分析

2.1 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响分析 我国房产所有权登记主要依据房屋面积进行确定，由房屋形状、大小来对房屋的空间属性进行确定。理论上讲，不同测绘单位对同一栋房屋进行测绘时房屋质量与测量的面具有一致性，但因房屋规划与房屋测绘着眼点不同，因而规划面积和测绘面积也会出现差异。平常实践中，若房屋规划面积大于房屋测绘面积，则预售房屋面积小于预期，从而对开发商利益造成影响。

2.2 房屋规划面积与测绘面积二者存在差异的原因分析

2.2.1 图纸变更及数据采集所产生的差异。图纸变更是房屋规划面积和测绘面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期大部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与设计面积出现差异。

2.2.2 技术原因所产生的差异。当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。

2.2.3 施工过程所产生的差异。由于施工过程中的种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等均可能导致房屋规划面积和实际测量面积二者之间出现差异。

2.2.4 竣工后公用空间变更。为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如，消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所[2]。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，进而造成规划面积和实测面积产生差异。

3 消除或缩小房屋测绘面积和规划面积二者差异的建议

3.1 统一房屋面积计算原则，消除差异 在实现房屋测绘面积和规划面积二者间的差异最根本办法为房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户合法权益得到保障，真正做到公正、公平、公开及机构专业性，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性这两方面均更具科学合理性。

3.2 加强协调沟通，化解纠纷[3]

3.2.1 规划面积>测绘面积。因可销售面积减少，此时开发方可能会提出异议，房屋产权登记及管理机构可要求相关测绘机构工作人员向开发方耐心讲解相关测绘法、测绘规则等，让开发方释疑，相互理解，从而有效解决问题。

3.2.2 规划面积<测绘面积。由规划部门所出具的规划许可证及规划核实认可书属于法定依据，因而开发方需在认定面积内进行房屋建设，若超出认定范围则属违建。当测绘面积大于规划面积时，首先应检查测绘数据是否有误，若测绘数据出现错误应予以及时纠正。若因规范依据不同而产生的面积差异则需将相关信息反馈至开发方，让其能够及时与规划部门沟通。若有必要，房产与规划部门可以公文“函”形式进行协商解决。

4 结束语

综上所述，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋测绘面积和规划面积存在差异在所难免。但相关部门通过统一测绘标准、提升测绘水平、规范施工等均有助于房屋规划面积同测绘面积二者之间差异的缩小，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。

参考文献：

[1]肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2015，35（2）：199-200.

[2]黄志斌.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].江西建材，2014，9（21）：231

测绘面积 篇4

房屋面积测绘是房屋工程项目实施后期必须履行的一项重要程序。当房屋建筑竣工验收完成后, 房地产开发企业委托具有专业资质的房屋测绘单位按照国家相关标准规范, 结合工程技术文件对竣工后房屋面积进行实际测量、计算, 取得房屋实际面积的过程就是房屋测绘。随着房地产市场的繁荣, 人们投资房屋的意向愈加强烈, 对于房屋实际面积的关注度也越来越高。房屋面积测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的保障作用。我国房产测绘事业目前尚处于发展接待, 许多地方还不够完善, 特别是测绘行业市场化程度偏低, 给房屋测绘质量带来了一定负面影响, 加强房屋实际面积测绘的质量控制是我国房地产行业直接面对并必须予以妥善解决的问题。

1 当前房产测绘工作发展现状和重要意义

房产测绘的工作质量直接关系到房屋建筑实际面积的大小, 进而影响到房产交易双方的切身利益。为此, 房屋测绘的过程、操作细节、精度标准和计算方法等必须严格遵循国家相关规范、要求。此外, 在解决房产相关法律纠纷方面, 房屋面积测绘是保护产权人根本利益的重要措施, 测绘的结果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用, 是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。房屋面积规格大小是衡量一个国家房地产产业发展水平的重要指标。在我国, 与房产行业相关的房屋测量工作中, 房屋实际面积测绘是必须执行的一项重要环节。进行房屋建筑项目建设或房产交易, 必须进行房屋面积测绘。通过房产测绘取得的房屋实际面积, 是政府管理部门计算土地价格、核算征地动迁补偿支出、收取房产税费、进行产权登记和编制城市规划的重要依据, 也是房产交易不可或缺的基础元素之一。在实际工作中, 由于房屋大小、规格差异很大, 非专业人员很难了解其中的细节, 少数不法开发商利用多数购房者对房产交易不了解的情况, 偷换房屋建筑面积概念, 误导购房者的认知, 从而达到赚取更多经济利益的目的, 严重损害了消费者的合法权益, 妨碍了我国房产市场的健康发展。而做好房产面积测绘, 提高测绘质量, 可有效防范上述不法行为的发生, 保障购房群众的切身利益, 解决因为产权面积不清引发的法律纠纷, 保障我国房产市场和谐稳定的发展环境。

2 房产面积测绘工作中存在的主要问题

在房产面积测绘的实际工作中, 有许多问题存在, 制约了房产面积测绘工作质量的提升, 要保障测绘质量, 就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中常见问题有以下几个方面:

一是缺乏技术标准提醒尚未完善。房产面积测绘是一项具有较高技术性和专业性要求的工作吗, 执行过程中需要详细的规范性文件对细节和步骤、参数进行明确。由于我国房产测绘工作尚处于发展阶段, 许多技术标准够不够完善, 文件内容有时比较含糊, 不够明确, 可执行性不高, 不能满足当前房地产产业迅速发展的实际需要。在实际操作过程, 遇到争议问题, 往往依赖测绘人员个人的理解。由于理解上的差异, 很容易造成测绘结果的不一致, 引发纠纷。二是工作量过于庞大。房产测绘需要测绘的项目和测绘的数据十分繁多, 操作程序较为复杂, 计算难度很大, 使得测绘工作质量很难保证。

3 加强房产测绘中测绘面积质量控制的主要措施

3.1 严格执行一级验收、二级检查等制度规范

一级验收、二级检查制度是测绘工作质量的重要保证措施, 是测绘单位在进行测绘作业时必须坚持的基础原则。测绘单位在开展测绘工作时, 首先要做好互检、自查工作, 其次要责成专人组成检查组, 对测绘过程进行全方位的检查, 在此基础上, 再由质量控制部门对测绘结果进行最终检查确认。随后由测绘业务委托单位对测绘结果进行检查验收。在具体检查时, 要遵循以下几方面要求。

一是各项检查验收工作互相独立, 不能存在代替和减免情况。二是检查时发现测绘标准、规范的理解存在含糊不清的问题时, 要立即提出处理意见, 由相关单位进行确认并签字后重新处理。三是要由专业技术人员对测绘过程中形成的各类技术文件, 比如图纸、测绘结果、质检报告等进行细致全面的审查审核, 一旦发现问题要及时联系有关单位进行纠正。四是要建立研讨分析制度。测绘单位要定期组织含召开技术分析研讨会, 有技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论, 总结经验, 针对不足的地方要下力气进行整改、完善, 帮助测绘人员提升技术水平, 推动房产测绘工作质量的提升。五是当测绘结果处理意见发生分歧时, 要按照一级检查时发现的问题有专职质检人员认定处理, 二级检查之后发现的问题提交总工办或队领导进行裁定、会办解决。六是要坚持分项确定的方法, 对测绘产品中各分项分别进行质量登记确定, 并附于测绘档案中。在野外作业阶段, 各测绘组之间必须进行互检, 以保证测绘结果质量。此外, 技术部门还要不定期组织野外测绘产品的抽检, 并做好记录。

3.2 严格做好各类前期技术资料审查工作

房屋建筑数据的收集是房产面积测绘的重要组成部分。在进行房产测绘时, 委托单位必须提供全套的建筑设计图纸, 以及在施工过程中形成的设计变更单和变更图纸。要确保图纸全面详细, 数据准确无误, 以方便测绘人员查阅相关数据。

3.3 严格管控房产面积测绘各道工序质量

房产测绘由多个环节组成, 要保证整体工作质量, 首先要确保各个环节、工序的工作质量。一般来说, 在进行房产面积测绘时, 要坚持做到四个准确, 即准确测定房屋套型边长数据、准确认定房屋计算面积部位、准确认定房屋分摊面积、准确确定房产要素。

4 结束语

随着房地产经济繁荣程度的不断加深, 房产面积测绘问题已经引起越来越多的投资者和消费者的注意。由于房产面积测绘影响因素众多, 特别是房屋设计格局、套型越来越富于变化, 面积分摊问题越加复杂, 使得房产面积测绘越加困难。测绘人员必须按照房产测绘技术文件, 严格执行测绘程序, 对于测绘工作中遇到的问题要认真分析, 不断总结经验, 努力提高房产面积测绘质量, 推动我国房产测绘事业实现可持续发展。

摘要：房屋面积是房屋产权中的重要组成元素。在房产交易中, 必须履行测绘程序, 以明确房产实际面积。由于我国房产测绘事业起步尚短, 在实际应用中还存在很多问题, 影响了房产面积测绘工作质量。文章围绕房产测绘有关问题进行讨论, 首先介绍了我国房产测绘工作的发展状况和重要意义, 其次分析了房产测绘中存在的主要问题, 最后对如何改进房产测绘工作、确保工作质量提出建议。

关键词：房产测绘,测绘面积,质量控制

参考文献

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[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场, 2010 (13) .

[3]王麟.房产测绘的质量控制要点之我见[J].煤炭技术, 2009 (5) .

房屋面积测绘基本知识 篇5

首先，本期将对房地产面积测绘过程中使用一的一些术语阐述一下：

1、房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高 2.20m 及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。房产证记载的面积也就是指的房屋建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。

2、层高

指下层地坪或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。层高超过2.20米(含)才计算建筑面积。

3、净高

指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。

4、房屋层数

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数，所在层次用自然数表示，地坪以下为地下层数，用负整数表示。

自然层指房屋室内地坪±0.00以上，层高在2.20m以上，按楼板、地板结构分层的楼层。

5、夹层

指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一部分的局部楼层，不计层数。层高超2.20米(含)的夹层计算建筑面积。

6、地下室

指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高1／2的房屋地下使用空间。

7、半地下室

指房间室内地坪低于室外地面的高度超过该房间室内净高的１／３且不超过１／２，采光窗在地坪以上的房屋。

8、阁楼

指利用坡形屋顶（或人字梁顶）的闷顶部分作为使用空间，该使用空间称阁楼。绘图以实测为主，层高在2.20m（含）以上的计算建筑面积，不计层数。

9、门厅

指建筑物中位于出入口处用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。门厅占两层高度的，按一层计算建筑面积。

10、大堂

指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。大堂占两层高度的，按一层计算建筑面积。

11、廊

指联系建筑物的水平交通空间。一般是指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。

檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)、无柱。

挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的水平交通空间。

回廊：在建筑物门厅、大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。

门廊、门斗：以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。设置在房间内部的称内门斗，设置在房间外部的称外门斗。

12、阳台

指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途的房屋附属设施。

13、封闭阳台

指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。

房屋在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。封闭阳台按外围投影计算全面积。

14、飘窗

指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。与室内相通台高小于20cm（高度2.20m 以上）的视为落地飘窗，计算建筑面积，台高大于20cm的飘窗不计算建筑面积。

15、幕墙

指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。在主墙外挂幕墙的，按主墙外围投影计算面积。以幕墙作为主墙的，按幕墙外围投影计算建筑面积。

16、露台（平台）

指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。露台不计算建筑面积。

17、伸缩缝(温度缝)在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。与室内相通的伸缩缝计算建筑面积，不与室内相通的伸缩缝不计算建筑面积。

18、抹灰

指采用石灰砂浆、混合砂浆、聚和物水泥砂浆、麻刀灰、纸筋灰等对建筑物面层的罩面工艺。外墙抹灰不计算建筑面积。

以上是房屋测绘中常用到的一些术语的解释及在房屋建筑面积测算过程中应该注意的一些问题，下期我们将对房屋建筑面积计算规则与大家进行交流。

期我们对房地产面积测绘过程中使用的一些术语进行了阐述，本期我们将对建筑面积计算规则进行详细的说明。以期能解老百姓对房屋面积来源之困惑。一、一般规定

1、面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按幢进行计算

2、房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。

3、房屋用地面积包含院地面积和占地面积。

二、房屋建筑面积计算规则

1、计算全部建筑面积的范围

1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。

1.3 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积。

水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋。

1.4 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 1.5 穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。

1.6 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

原规划、设计层高大于2.20米，以实测为准；不足2.20米以原规划、设计为准。1.7 封闭的阳台、挑楼、挑廊按其外围水平投影面积计算。

封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。

1.8 与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

1.9 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。有上盖指完全遮盖，一般情况下有N-1个投影（直上梯除外），以实测为准。上层楼梯的梯段应视为本层楼梯的顶盖。

1.10 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

1.11 玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

1.12 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

1.13 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围水平投影面积计算。

1.14 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

1.15 旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。1.16 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

1.17 当外墙设有保温层时，按保温层外表面水平投影面积计算，根据鲁建标字[2003]12号。1.18 窗台与楼地面距离低于0.20m且与室内相通的飘窗（高度2.20m以上），应计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。 2.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

3.1 层高小于2.20米以下的房屋、架空层、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。

3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3.3 房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖隔层以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。

3.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

3.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

3.6 临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

公共通道是指社会性（市政）公用通道的道路或街巷的那一部分。3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 3.9 检修、消防等用途的室外爬梯及简易楼梯。

3.10 其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 3.11 与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。 3.12 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。3.13 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。3.14 房屋内的中空部分。

3.15 窗台与地面距离高于0.20m的飘窗（不论其高度）。

三、特殊情况下的建筑面积计算、复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。、连接几幢房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。

3、以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积计算。

4、阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 5、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

测绘面积 篇6

关键词：房产测绘面积；问题；质量控制；对策

中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年来，我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，使得房地产行业业务逐渐增多，房地产管理受到越来越多的关注，房产面积测绘作为房产测绘和管理工作的基础，受到广大消费者的密切关注。房产测绘单位对于房产面积测绘的结果可以作为房屋买卖和产权交易的直接依据，对于解决房产纠纷问题也有很大的帮助，因此，房产面积测绘有着很重要的意义。

1 房产测绘面积的定义

房产测绘面积是指房产在完工验收后，由具备合法测绘资格的单位根据《房产测绘规范》等有关规定对房产进行实地勘察、绘图和计算得出的面积[1]，包括套内建筑面积和共用建筑面积。此外，房产面积的测绘直接影响到消费者的切身利益。

2 房产测绘面积中存在的问题

2.1 测绘标准不完善

房产面积的测绘工作是非常复杂和精密的，需要一个合理的标准对其步骤和细节进行规范，否则将不能满足相关部门、开放商和客户的需求。我国房产测绘工作目前还处于初级发展阶段，各方面的约束和规范并不完善，缺乏对面积测绘有关参数的明确。在实际操作中，由于测绘标准的不完善和资料内容不完整，导致出现测绘纠纷时，无法提供参考

依据，只能凭借个人经验来确定，导致面积测绘结果存在偏差。

2.2 对复杂建筑的测绘存在问题

对于大型的、较为复杂的建筑，测绘工作任务繁重，测绘面积的确定非常复杂，操作程序繁琐，要处理的数据也非常多，计算难度极大。在对这类建筑进行面积测绘时，测绘工作人员难以保证完全不会出错，导致测绘的质量难以得到保障。

2.3 公用面积分摊不准确

在实际测绘中，大多数业主并不知道测绘的面积是如何得来的，屏蔽了客户的知情权。其次，某些开发商可能会误导测绘工作人员将一些不应该分摊的公用建筑部分进行面积分摊。针对某些阳台、飘台和突出的部位，测绘工作人员存在判断不准确的情况，不知道该面积是否要计算。

2.4 工作人员专业水平较低

房产面积测绘工作对技术和专业程度要求较高。而实际上，大部分执业人员专业水平较低，对某些精密仪器的使用不规范，直接影响到测绘结果的准确度。在我国，大部分测绘单位为了节省成本，根本不会对工作人员进行上岗前的培训，更不用说是雇佣合同存续期间的有关考核，这在一定程度上降低了测绘工作人员的专业水平。

3 房产测绘面积的质量控制对策

3.1 控制前期测绘资料及图纸质量

严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次， 在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。

3.2 面积计算部位和公用分摊的合理性

在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。

3.3 对外业测绘质量的有效控制

有效的控制外业测绘对房产面积测绘的质量有很大的积极作用，测绘工作人员应该重视外业测绘。有效的控制外业测绘主要包括以下几个方面：一是，通过实地勘察所绘制的房产范围图、调查所得的产权边界图应该与房产的设计图保持一致；二是，要保证房产测绘结果的准确性和内容的完整性；三是，房屋层次、幢号和室号、结构以及用途等房产要素的调查一定要准确，要符合《房产测量规范》的有关规定。

3.4 对内业数据进行有效管理

房产的内业数据繁多，计算和管理任务繁重，测绘工作人员应该细心谨慎的对其进行有效控制和管理，主要包括以下几个方面；首先，关于房产图绘制的规格、尺寸和标准要符合国家相关规定，房产图所要表达的内容要清晰和完整；其次，在测绘过程中，要保证测算面积的准确性，方法要正确，不能出现错误的情况；再次，测绘报告的编写要完整、规范、内容表述要清楚；最后，对房产档案的保存和管理要认真负责。

3.5 采用工作流程技术实现生产过程控制

工作流程技术是房产测绘管理的重要手段，它能够在很大程度上对房产测绘的整个业务流程进行监督、协调和控制。目前，我国房产测绘工作更加流程化、数字化和网络化，为了适应新的变化，大部分测绘单位采用了工作流程技术。该技术根据各岗位的职责和任务，通过计算机网络对各岗位角色设置了用户权限，在每一个工作环节都记录操作人员的身份信息，确保整个工作流程都是在监控状态下进行，保证了数据和图文的真实性和完整性。

3.6 提高工作人员的专业素养

近年来，我国科学技术水平逐渐提高，各行各业都引进了许多先进设备，对高素养的工作人员需求越来越多。提高测绘工作人员的专业水平是提高房产测绘面积质量的必要前提。测绘单位在对测绘工作人员的选拔上要严格要求，坚决淘汰水平低的应聘者，切不可任人唯亲。对于已上岗的工作人员，要定期对他们进行业务培训，培训内容主要为：房产测绘规范、房产测绘面积部位的确定和房产测绘面积的计算方法等等，旨在使他们更熟悉业务，操作更熟料。最后，要建立绩效考核制度，激励每一个员工积极细致的工作。

4 结语

综上所述，随着经济的发展，社会生产力的进步，房产测绘面积问题得到广大社会群众越来越密切的关注。无论是对房产外业还是内业数据的管理，都要求测绘人员有一定的专业素养。其次，对于整个测绘过程中的资料和图纸，都要保证其准确性和完整性。目前，我国房产测绘的发展尚不成熟，关于房产面积测绘也存在诸多问题，本文深入分析了相关问题，并且提出了有关的质量控制对策，希望对我国房产测绘管理的发展提供有效的帮助。

参 考 文 献

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房屋建筑面积测绘研究 篇7

1 房产建筑面积测绘技术

1.1 常规测算方法

1.1.1 直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋 (或地物) 边长、角度等要素, 将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形 (包括规则图形和不规则图形) , 应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。

规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形, 则将实地量出的几何要素套入相关几何公式, 即可得出其面积。

不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形或梯形, 实地丈量出有关要素尺寸。然后再按照几何公式计算面积。

1.1.2 图上量测法

1) 求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上, 采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时, 图板要安置平稳, 图纸不能有皱褶或裂痕;求积仪极点位置选定时, 两臂应尽量垂直;对于较大面积, 可将图纸分场计算。2) 方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要测量的图形上, 查数其所占小方格数, 再根据每个小方格所代表的实地面积, 求出整个图形面积。

1.2 数字测算方法

数字测算方法, 是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图, 然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

1.2.1 测绘数字房产平面图

1) 测设图根导线。居住区竣工后, 沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后, 输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。2) 测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪, 测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标, 将采集的数据输人计算机后, 编绘出底层平面图。3) 测绘各层平面图。使用经检定的钢尺, 现场量测出其他各层与底层不同之处, 将有关数据输人计算机, 编绘出各层平面图。

1.2.2 计算房屋建筑面积多边形面积计算

房屋建筑面积具体计算步骤如下:

1) 计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式, 即可计算出每层建筑面积。2) 计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。3) 计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输入公式, 即得出分户套内建筑面积。4) 计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式, 即得出公用建筑面积。5) 检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较, 进行粗差检查。如两者相等, 则无粗差。6) 计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定, 按比例分摊公用建筑面积;再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积, 得到该户建筑面积;最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

2 房屋建筑面积的实地测量

实地量距法和坐标解析法是目前房屋测量中最普遍采用的面积测算方法, 也是目前面积测算中精度较好的测算方法。

当面积小于等于100m2时, 实地量距法比坐标解析法的精度要高;当面积大于等于100m2时, 实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。因此在面积测算中, 我们采用了实地量距法与坐标解析法结合的办法:对于边长不超过一个尺段的房屋, 实地测量每一条边, 平差后计算房屋建筑面积;对于边长较长且直接测量有困难, 或需要较核总边长与分段之和而又无法直接测量总边长时, 可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。实测一般房屋边长时, 数据取位至0.01米;实测商铺边长时, 数据取位至0.001米, 用全站仪实测的点位坐标数据计算房屋建筑面积。当需要按柱外围计算面积, 而柱子垂直上下由不同直径 (截面) 多节柱体构成时, 边长以柱边离地面2.1米处进行测量。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其他不规则图形, 且无建筑施工图可获得相应的图形元素时, 可沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标, 通过解析法计算面积。

3 房屋建筑实地测量应注意的问题

1) 建筑物外墙 (含山墙) 内侧为公用建筑面积时, 该段墙体不取半外墙, 公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙 (含山墙) 内侧为套内建筑面积时, 套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时, 该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙, 均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙, 其墙体一半计入套内或公用建筑面积, 一半计入半外墙。2) 当一间 (单元) 房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面, 并分成层高在2.20米以上和以下两部分时, 应分别测量两部分的边长数值。3) 房屋层高测量。在房屋建筑面积竣工测量时, 必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米, 可只测量一个层高值;当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时, 应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值, 层高测量取位至0.01米。有建筑施工图的竣工房屋, 实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时, 可认为竣工层高与设计层高相符;无建筑施工图的竣工房屋, 必须全部实测, 其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

4 结语

总之, 房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督, 才能在质量、效率等各方面有所提高, 测量队伍会由于成果的高质量、高精度, 扩大其知名度, 提高其竞争力, 同时也能为社会做出更大的贡献。

摘要：本文首先对房产建筑面积测绘技术中常规测算方法和数字测算方法进行了简单的介绍, 在此基础上, 对房屋建筑面积的实地测量及其需要注意的问题进行了较为深入的探讨。

关键词：房屋建筑,建筑面积,测绘

参考文献

[1]中国房地产估价师学会.房地产估价相关知识[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.

房产测绘中面积分摊方式探讨 篇8

目前,鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确规定,使得实际工作时的可操作性大打折扣。在实际操作中,绝大多数操作取决于测绘人员对规范的理解和认识。而不同的测绘人员对于规范的理解和认识又存在差异,尤其是一些关于房屋面积分摊方法的问题,角度不同,最后取得的结果也会大相径庭。

《房产测量规范》中规定了共有建筑面积的分摊方法。

其一,住宅楼共有建筑面积的分摊方法。

住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

其二,商住楼共有建筑面积的分摊方法。

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,然后将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

其三,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

其中,相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si

K=( ∑δSi) /∑Si

式中:K为面积的分摊系数;

Si为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

∑δSi为需要分摊的分摊面积总和,m2;

∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

从《房产测量规范》规定的分摊方法我们可以看出住宅楼是以幢为单元进行分摊,分摊系数只有一个。本人认为现代建筑形式的多样性和新的建筑理念和新概念的大量出现,使得规范中的条文已经不能适应现在房产面积测量计算的要求。这种情况应适用于使用功能单一、各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的纯住宅楼、办公(写字)楼、标准厂房等,亦或者虽然有多种使用功能,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的房屋。像一幢住宅楼里有的有电梯,有的只有楼梯这种情况就不适合全楼分摊,而是应该把有电梯的单元合并成一个功能区,对共有建筑面积进行分摊。在工作中,我们还会经常遇到使用功能单一,但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况不一致,特别是各层水平通道差异较大的商业,多数同行认为使用功能单一的商业分摊应该参照纯住宅楼,以幢为单元进行分摊,全楼只有一个分摊系数。另一种观点认为这种虽使用功能单一但水平通道差异很大的房屋,应该采用多级分摊。可想而知,这两种分摊方法对同一户室的面积会产生较大的差异,后一种分摊方法更为合理,因为由于功能设计不同,共有建筑面积有时也会不相同,各层的共有建筑面积不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可以分层各自分别进行分摊。前一种分摊方法会造成没有水平通道的一层分摊掉其它层的水平通道,这对一层的业主来说是显失公平的,也许许多同行会用“谁使用,谁分摊”的理论来反驳,但是“谁使用,谁分摊”并不是完全合理的,特别是在综合楼、商住楼等多级分摊的房屋中,确定共有建筑面积分摊时应遵循由整体到局部,由大到小,依次递减的原则。

房产面积测绘质量检验技术研究 篇9

1 房产面积测绘检验

1.1 数学精度检测

外业检测过程先整体、后局部，先外后内，测点两端选取房屋的相同高度参考点，分层分户实地测量，每条检测边长测量两次以上，两次检测数据较差的符合以下要求:

1)使用钢尺两次检测读数之差ΔD应满足:|ΔD|≤0.001+0.000 5D(当检测距离D<10 m时，以10 m计)。

2)使用测距仪两次检测读数之差ΔD绝对值不大于0.005 m。

检测边长数据平差处理后用于计算房产面积。房屋外业检测时当边长数据无法直接测量时，可以使用全站仪检测坐标计算边长。不规则形状的房屋，允许通过施工平面图或竣工平面图获得相应的图形元素。房屋内部检测时，根据权属界线分层逐户进行检测边长数据采集，共有共用建筑面积边长数据分层采集。规则房屋检测房屋的每条边，非规则房屋，根据实际情况将房屋划分成圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、拱高、半径、直径等元素检测。组合边长检测时，要保持各测段处于一条直线上。墙体厚度检测时，房屋外墙体厚度不包括抹灰层、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。当墙体厚度变化大于0.02 m时，应在不同的部位进行墙厚检测。墙体厚度检测确有困难时，可参照设计尺寸，抹灰层、外墙装饰贴面厚度取得墙体数据。检测数据平差处理:a．分层逐户绘制房屋权属界线;b．对边长观测数据进行平差处理;c．房屋外围长度数据与室内分段丈量数据较差在限差内时，以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋得到边长平差值;d．房产面积计算。采用平差处理后的检测边长数据，计算各房屋单元建筑面积，并经过共有共用面积的分摊计算得出整幢房屋的产权建筑面积，各功能区产权建筑面积，各户型产权建筑面积，其他产权单元建筑面积。

3)分摊方法。根据房屋功能区域划分、各单元对共有共用面积共有共用情况，采用整体分摊或多级分摊方式完成。其中:a．一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区域共有共用面积，按各功能区建筑面积依比例分摊。b．二级分摊。依照第一级分摊的方法，按各房屋单元的建筑面积依比例分摊至各层。c．其他分摊。房屋需要进一步分割时，在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，按建筑面积依比例分摊。

4)房产面积测量精度统计。将分类房屋产权面积与原成果值进行比较，得出房产面积精度检验结果，并进行错漏分类。逐一计算符合限差规定的房产各单元建筑面积的数学精度。取平均值作为单位成果数学精度。

1.2 观测质量检查

对测量使用的仪器设备进行符合性核查;通过本项目测量报告及其他相关成果资料对照检查测量方法的规范性、正确性，重点检查房屋外围的边长测量是否完整、齐全、正确;房屋层面、户型、共用区间等的内部边长测量是否完整、齐全、正确;检查墙体厚度测量是否完整、齐全、正确。

1.3 计算质量检查

对房产面积技术依据的正确性进行核实;对照检查样本成果房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性，计算全部面积、计算一半面积和不计算面积的规定执行的正确性，共有共用面积分摊、计算的正确性，分类面积数据计算的齐全性，非商用面积计算软件验证的符合性。

检查成果资料应用软件验证的合法性。

1.4 资料质量检查

对房产面积测量基本要件收集的正确性、完整性、有效性进行检查。

2 房产面积测绘成果质量判定和结论

依据对房屋产权面积的抽样、检验，对样本成果质量进行详查和概查，评定全部单位成果质量，进而核定整个检验批的成果质量，得出检验项目的房产权属面积的测算、共有共用面积的分摊、功能区域的划定等是否符合相关规定。

参考文献

[1]GB/T24356-2009,测绘成果质量检查与验收[S].

[2]GB/T17986.1-2000,房产测量规范(第1单元房产测量规定)[S].

测绘面积 篇10

1 房产测绘技术研究

1.1 常规测量方法

1.1.1 直接量测法

直接量测法是通过实地量测房屋(或地物)边长、角度等要素,将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形(包括规则图形和不规则图形),应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。

规则图形计算。对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形,则将实地量出的几何要素套入相关几何公式,即可得出其面积。

不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形和梯形,实地丈量出有关要素尺寸,然后按照几何公式计算面积。

1.1.2 图上量测法

(1)求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上,采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时,图板要安置平稳,图纸不能有褶皱或裂痕;求积仪极点位置选定时,两臂应尽量垂直;对于较大面积,可将图纸分块计算。(2)方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上,查数其所占小方格数,再根据每个小方格所代表的实地面积,求出整个图形面积。(3)三斜法。将图形分割成若干三角形,并量出三角形底与高,计算出每个三角形的面积,最后得出整个图形面积,三斜法在分割图形时,三角形个数要尽量少,且应尽可能分解成同底三角形。

1.2 数字测算方法

数字测算方法,是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图,然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。

1.2.1 测绘数字房产平面图

(1)测设图跟导线。居住区竣工后,沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后,输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。(2)测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪,测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标,将采集的数据输人计算机后,编绘出底层平面图。(3)测绘各层平面图。使用经检定的钢尺,现场量测出其他各层与底层不同之处,将有关数据输人计算机,编绘出各层平面图。(4)测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪,现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸,将有关数据整体平差后输人计算机,编绘出分户平面图。

1.2.2 计算房产面积

多边形面积计算:

房产面积具体计算步骤如下。

(1)计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式(1),即可计算出每层建筑面积。(2)计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。(3)计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式(1),即得出分户套内建筑面积。(4)计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1),即得出公用建筑面积。(5)检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较,进行粗差检查。如两者相等,则无粗差。(6)计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定,按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积,得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。

2 房产面积测算问题及其解决对策

2.1 未封闭,外墙两角有柱子的凸阳台面积计算方法

对于这类阳台笔者认为是按半面积计算的。有开发商提出异议,认为应按全面积计算,理由是:该套房屋为一套房屋且一个产权人自用,有柱,有顶盖,2000年国标《房产测量规范》中没有明确表示这样的房屋部位面积的计算方法,但1991年《房产测量规范》中有明确说明按全面积计算。所以,应执行1991年《房产测量规范》标准按全面积计算。

但笔者认为2000年国标《房产测量规范》关于商品房面积计算的宗旨之一是首先按房屋部位和功能区分部位类型,再按部位类型执行2000年国标《房产测量规范》标准。无论按部位还是功能来讲它都是阳台,既然是阳台类,就应该执行2000年国标《房产测量规范》标准按阳台的计算方法计算半面积。

2.2 四周合围为一幢房屋的门洞的认定

自建设部房地产司负责人就《商品房销售管理办法》的实施予以明确解释为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积后,房地产开发商开发的市场性商品房,东西南北房屋相连,城镇建设规划许可证批为一幢房屋,实地也是一幢房屋,四周各有一门洞,开发商要求计算面积。

笔者认为不能计算面积,依据是:四个门洞不仅仅是为该幢房屋使用的,而更多的是为来此购物和做其它事情的客户服务的。而客户是不定的、随时变化的。笔者理解,所谓服务的对象最终是人,而不是房屋面积,只是为了房产管理的延续性、永久性和更加合理化而使用房屋面积分摊体现而已。说到底这类门洞应该归为道路,所以不计算面积。这种类型房屋的对外(不是为一幢房屋全体业主或者一幢房屋内部分业主专用)公用电梯间无论是否营业性,都不应计人分摊面积。

2.3 产权面积《规范》与建筑工程建筑

面积《规范》(简称《建规》)之间的区分对于这一点,房地产开发企业的技术人员尤其应该高度重视。笔者认为《建规》适用于地上及地下建筑物面积的计算,主要在建筑工程承包合同的订立、竣工决算以及核定单方造价上发挥作用。《规范》则用于房屋产权面积的测量。对于《规范》的理解应把握以下几个方面:具有上盖;具有维修;结构牢固;层高在2.2m或2.2m以上;可作为人民生产或生活的场所。只有具备上述条件的房屋才能计算产权面积。

2.4 避免计算过程中产生的偶然误差

房屋产权面积的测算过程需要通过计算房屋的总建筑面积、各户套内建筑面积以及分摊系数,最终才能得出产权面积。由于每个计算过程以及每步的计算结果在小数点后位数的取含上不规范,也会产生误差。通常,所有面积计算结果应保留到小数点后至少三位,一般取四位;共有面积分摊系数应保留到小数点后六位;所有面积的计算结果保留到小数点后两位。

参考文献

[1]CH500l-95.房产测量规范.

测绘面积 篇11

这里将测绘单位所遇到的几种面积测算难题汇总出来与大家共同探讨,希望能够引起房产测绘部门的共鸣并共同探索解决问题的途径。

1 房屋建筑面积的实测

《规范》规定房屋面积测算必须以实际测绘数据为准,而目前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积,而是实地校核相关边长,边长在一定误差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行面积计算与分摊。与《规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。造成这个问题的原因主要是。

(1)房产测量工作是由观测者使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法,在一定的外界条件下进行的,不论观测者多么熟练,使用的仪器多么精密,观测方法多么合理,对同一个量进行多次观测,其结果总是有差异的。在房屋面积测算过程中,按实测尺寸计算面积,其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差,而且因为房屋施工是粗线条的,墙面的平整度,垂直度,轴线定位的偏差,模板支护的位移都是不可避免的,在图纸中完全平行的两面墙,在实量时不同的位置就有不同的平距,所以实量数据的唯一性是不存在的。

(2)实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响,完全相同的两户,其实测数据总会有差别,使得同一户型的套内建筑面积千差万别。这样的结果,无论是开发商还是业主都不能理解和接受,甚至是管理部门也不能够理解和接受。

(3)实地校核相应边长,差值在一定的较差内按图纸尺寸计算,测绘实施过程简单;而按实测尺寸计算,实施过程较复杂。测绘单位普遍认为。

实测为准在目前是行不通的,实测的目的是求得测量现状与竣工图纸相“符合”而不是相“一致”,也就是实量部位的长度差不大于5 cm,就认为竣工图是可信的,可以作为最后测绘报告的数据依据,测绘单位对竣工图的面积负法律责任。竣工图纸可以用数码照像的办法保存在测绘单位的资料档案中。

(4)面积数值由测量单位负主要责任,而房屋在开发商或业主手中,他们有改变房屋现状的可能,一旦现状改变了,改变后的现状面积必定与测量时的面积不同。

(5)在实测时所有的部位都测量到是比较困难的,首先实测的部位多种多样,有的不是直角而是带有一定的弧度给丈量带来困难;其次实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测;再有产权人不在家或已装修而无法实测的。一栋楼有一处实测不了,应不能算作实测。

2 外墙中共有面积部位的确认

《规范》中明确规定“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。”这里面自然包含了外墙抹灰及装饰(贴瓷砖或马赛克),具体各地掌握的加抹灰的厚度也不太一样,比如有的24墙算28、37墙算40;有的24墙算30、37墙算43等。目前我们贺州采用了这种观点进行测绘。远东国际城实测的面积要比预测的面积多了600多平方米,多出的这些面积大部分都是实测时把外墙抹灰及装饰(贴瓷砖)的厚度算入外墙的厚度。

3 阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施,是户内与户外的过渡空间,一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连,根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。

上述阳台的概念是标准阳台的概念,近几年,在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样,当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时,例如:隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的,这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积?

3.1 部份覆盖的顶盖(如图1所示)

(1)没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖,不算面积。(2)顶盖突出部分的长度是是否计算面积的标准。(3)顶盖突出部分的长度大于或等于0.6 cm,则计算面积;不大于0.6 cm的不算面积。

3.2 隔层的顶盖

顶盖相距两个层高的阳台,按维护结构外围水平投影面积的一半计算面积;上盖相距三个层高以上的视为无顶盖,不计算建筑面积。

4 伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规定》规定,不论伸缩缝的宽度,只考虑是否与室内相通,能否利用,作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。

因此,伸缩缝、沉降缝等变形缝,不论其宽度,只要其与两边房屋中任一边相通,具有房屋的一般条件,又能正常利用的,则可以计算房屋的建筑面积。

一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大,若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为:只要是通行的伸缩缝,均应全部计算建筑面积,虽然没有通行的部分没有使用到,然而,作为伸缩缝具有的功能,此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为:这种算法是不合理的,做为三缝(伸缩缝、沉降缝、变形缝)是结构上的要求。作为用户没有利用上是不应计算面积的,如果用户利用上了是可以计算面积的,且利用多少计算多少,还是比较合理的。笔者同意后一种观点,如图2所示。

(1)A空间大,阴影部份内可以使用,且与室内相通,全部计算面积。(2)B两边相通,但阴影部份与两边不相通,内不可以使用,则只计算相通部分的面积,阴影部分不计算。(3)C与其中一边相通,阴影部分不相通,内不可以使用,则只计算相通部分的面积,阴影部分不计算。

5 楼梯的计算

5.1 室内楼梯的计算

(1)普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊。我们根据“谁使用,谁分摊”的原则,按照建筑物的实际情况来进行分摊。例如同一幢楼楼顶是不封闭的,各个单元之间可以通过楼顶相通的,楼梯按照幢来分摊;同一幢楼楼顶是封闭的,各个单元之间是独立封闭的,无法相通的,以单元为单位进行分摊。这样的做法开发商及购房户比较容易接受,也显得合情合理。(2)滚梯(或称扶梯)的面积计算。自动扶梯在设计中就存在,而且无论从功能还是结构都是整个建筑不可分割的一部分,应该计入建筑面积,在实际操作中计入建筑面积。(3)房屋内的回形楼梯,其宽度大于0.2 m的二层以上的中空部分不计算建筑面积。(各地不计算建筑面积的中空部分的标准差异很大,不尽相同。有的地方大于0.2 m2的中空部分即不计算建筑面积)。(4)商住楼(或其他类似的情况)底层楼梯间的分摊方法。特指底层或下面几层为商业,上面为住宅,且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。

大家的做法主要是下面几种。

(1)谁使用,谁分摊。住宅使用底商不用的楼梯全部由住宅分摊。

如有的《细则》规定:“专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。”(2)此部分楼梯间因为有商业才存在,所以应由商业分摊。(3)此部分楼梯间由全楼分摊。摘录两份《细则》的规定:“商住楼的商业层内单独通往住宅的楼梯间,其面积列入幢共有建筑面积”;“商住楼的商用部位的楼梯间(不含商业自用)和突出屋面的楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。”(4)此部分楼梯间由住宅和底层功能区按层数比例分摊。有的《细则》规定:“商住楼中,下部若干层为非住宅,上部为住宅的商住楼,设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积,由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。”(5)不分摊。

也有的《细则》规定:“商住楼中供住宅使用的商业房中(无门)的楼梯间,没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的,不做共有建筑面积进行分摊给商业或住宅的任何一方。”

总的看来这个问题各地的执行方法比较多,不是很统一。按照第一种处理方法,同样楼层同样户型尺寸的房子,如果下面有底商,就会比纯住宅楼的多出几平方米的面积。而且商业如果有两层或者三层,上面的住宅层数再少一些,这时住宅就会分摊相当大的楼梯面积,这对于购房者显然是很不公平的。我们在实际工作中也是按照第一种做法来进行实际操作,虽然我们也意识到了这样分摊的弊端,但是《房产测量规范》没有很详细的规定,也只有按照“谁使用,谁分摊”群众比较容易理解、接受的原则来操作。后面的几种做法也都各有其利弊,没有哪一种做法有强有力的理论根据占据绝对的优势。

5.2 室外楼梯的计算

室外楼梯在计算建筑面积时,按n-1层计算,底层不计算面积,与室内楼梯的自然层计算不一致,即室外楼梯是上到n层的,在室外楼梯的计算中按n-1层计算建筑面积。如果有顶盖,计算全面积;如果无顶盖,则按各层水平投影的一半计算,例如:有一楼共八层,有室外楼梯到各层,无上盖,则计算面积:s=3.5S层,其中S层为单独一层的室外楼梯建筑面积。有两种情况下室外楼梯不宜计算面积。

(1)通行到另一幢房屋的无顶盖的室外楼梯,不服务于一幢楼,不应计算建筑面积。(2)室外楼梯的建筑材料是铁制的或木制的,也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则,能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固,属永久性的建筑物”,因此对于铁制、木制这样的室外楼梯是不宜计算面积的。

6 层高与净高的区分

《规范》对层高没有很明确的定义,层高:系指房屋的上下两层楼面,或楼面至地面,或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度,但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

《规范》没有给层高一个明显的误差,允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20 m以上的计算建筑面积,都包括2.20 m本身,其含义是层高在2.20 m或2.20 m以上的计算建筑面积。在实际操作中,当量测到的层高值在2.20 m时一定要注意。

净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作中,只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05 m,掌握的原则:凡是有层高的依层高为准,没有层高的以净高为准。

经过一定的试验数据统计,算出来的层高的限差为5 cm,净高的限差为3 cm。

7 结语

以上几条是作者在实际工作中遇到的一些难题,见解不一定正确,望同行们给以帮助。

参考文献

[1]李倬杨.房产测量纠纷问题分析[J].科技资讯,2007(3).